Mietrecht

Allgemeines

– Eine wirksame Überwälzung von Betriebskosten (Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen) liegt nur vor, wenn vereinbart wird, welche Arten von Betriebskosten gemeint sind; dabei reicht es grundsätzlich aus, auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV zu verweisen (LG Berlin, Beschluss vom 12.04.2002 – 65 T 19/02 -, in: GE 2002, 10639).

– In der wiederholten Zahlung von Betriebskostenabrechnungen liegt eine stillschweigende Vereinbarung über die Umstellung einer Bruttomiete auf eine Nettomiete (LG Potsdam, Urteil vom 12.07.2001 – 11 S 7/01 -, in: GE 2001, 1199).

– Haben die Mietvertragsparteien über mehrere Jahre eine Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse praktiziert, so liegt darin die konkludente Änderung des Mietvertrages dahingehend, dass auch künftig Vorschüsse zu zahlen sind (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2001 – 64 S 168/00 -, in: GE 2001, 1676).

– Die Umstellung einer Brutto- in eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorschüssen kann u. U. konkludent in der Weise geschehen, dass der Mieter Betriebskostennachforderungen bezahlt; ein entsprechender Erklärungswert liegt jedenfalls aber nicht in der bloßen Annahme eines Betriebskostenguthabens (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2002 – 65 S 354/01 -, in: GE 2002, 737).

– Die Vereinbarung zur Umstellung auf eine Nettomiete ist dann unwirksam, wenn der Betriebskostenbegriff nicht näher definiert wird und der Vermieter den Anschein erweckt, die zu zahlenden Betriebskostenvorschüsse deckten derzeit die Betriebskosten (AG Charlottenburg, Urteil vom 09.04.2002 – 228 C 330/01 -, in: GE 2003, 192).

– Unklare Betriebskostenregelung im Zweifel als Vorauszahlung: 1. Ist in einem Wohnungsmietvertrag eine Erhöhungsmöglichkeit für „Vorauszahlungen“ vereinbart, so ist es unschädlich, wenn die Zahlung der Nebenkosten mit „150 DM pauschal“ vereinbart ist. 2. Vorschüsse für Betriebskosten können nicht mehr als solche geltend gemacht werden, wenn sowohl der Abrechnungszeitraum als auch die Abrechnungsfrist abgelaufen ist (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002 – 64 S 258/01 -, in: GE 2002, 803).

– Eine Mietvertragsklausel, nach der eine Betriebskostenabrechnung als genehmigt gilt, wenn Einwendungen nicht binnen sechs Wochen erhoben werden, ist unwirksam (KG, Urteil vom 08.10.2001 – 8 U 6267/00 -, in: NZM 2002, 954).

– Enthält eine Betriebskostenabrechnung den Zusatz, wonach die Auszahlung des Guthabens voraussetze, dass auf dem Mieterkonto keine Rückstände bestünden, stellt die anschließende Auszahlung des Guthabens ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich streitiger früherer Mietrückstände dar mit der Folge, dass diese nicht mehr geltend gemacht werden können (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 11.12.2002 – 11 C 340/02 -, in: GE 2003, 327).

– Betriebskostenvereinbarung für Gewerberaum: 1. Die Regelung in einem gewerblichen Mietvertrag, „Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von (nicht ausgefüllt) DM + Mehrwertsteuer excl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt“, stellt wegen fehlender inhaltlicher Bestimmtheit keine wirksame Betriebskostenvereinbarung dar. 2. § 2 Heizkostenverordnung (HKV) ist auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.09.2002 – 10 U 170/01 -, in: GE 2002, 1427).

– Betriebskostenvereinbarung für Gewerberaum: Im Gewerberaummietvertrag über Teileigentum ist die Abrede, der Mieter habe (neben im einzelnen aufgeführten Betriebskosten) „alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts“ zu tragen, unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.05.2002 – 24 U 142/01 -, in: GE 2002, 1561).

– Konkretisierung einer unwirksamen Vereinbarung durch Abrechnung und Zahlung: Ist im Mietvertrag ohne Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV geregelt, dass der Mieter die „Nebenkosten“ zu tragen habe, kann eine wirksame Vereinbarung durch die erste Betriebskostenabrechnung und die Zahlung des Saldos durch den Mieter nachgeholt werden (LG Berlin, Urteil vom 10.09.2002 – 64 S 43/02 -, in: GE 2002, 1566).

– Zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen: Der Mieter, dessen Betriebskostenvorschüsse bewusst extrem zu niedrig angesetzt worden sind, hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Freistellung von den Betriebskosten. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen, dass der Mieter die Wohnung in Kenntnis des Risikos, erhebliche Nachzahlungen leisten zu müssen, trotzdem gemietet hätte, um den Freistellungsanspruch auszuschalten (LG Berlin, Urteil vom 07.08.2001 – 64 S 109/01 -, in: GE 2001, 1605).

– Zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen: Unterschreitet die vom Vermieter angesetzte Nebenkostenvorauszahlungspauschale sogar den Betrag der vom Mieter nicht zu beeinflussenden verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, so steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss in Höhe des die Vorauszahlungen übersteigenden Betrages zu (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 30.11.2001 – 2/17 S 81/01 -, in: NZM 2002, 485).

– Der Vermieter kann fehlende Angaben in einer Betriebskostenabrechnung über den Vorwegabzug bei gewerblicher Nutzung auch während des Rechtsstreits nachholen. Angaben des Vermieters beim Vertragsschluss über die Höhe der Betriebskosten sind im Zweifel keine verbindliche vertragliche Zusicherung. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen bei Vertragsabschluss zu gering angegebener Betriebskostenvorschüsse kann nur in Betracht kommen, wenn der Mieter darlegt, dass er eine vergleichbare Wohnung zu einem insgesamt niedrigeren Mietzins gefunden hätte (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2000 – 62 S 295/00).

– Vorauszahlungen: In eine Betriebskostenabrechnung müssen die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen („Ist-Vorauszahlungen“) aufgenommen werden, nicht die vom Mieter geschuldeten Vorauszahlungen („Soll-Vorauszahlungen“). Da der Anspruch auf Zahlung der Vorschüsse in dem Zeitpunkt erlischt, in dem der Vermieter über die Betriebskosten abgerechnet hat, führt eine insoweit fehlerhafte Abrechnung dazu, dass der Vermieter seinen Anspruch auf Zahlung der „Soll-Vorauszahlungen“, soweit sie nicht vom Mieter geleistet wurden, verliert (LG Berlin, in: GE 2000, 1623).

– Vorauszahlungen: Nach dem Urteil des LG Berlin vom 02.07.2001 – 62 S 466/00 – ist die Abrechnung der Betriebskosten auf der Grundlage der Sollvorschüsse zulässig; nach der Rechtsprechung des BGH (WuM 1982, 207) ist jedoch eine Abrechnung auf der Grundlage der vom Mieter tatsächlich geleisteten Zahlungen, also der Ist-Zahlungen erforderlich.

– Vorauszahlungen: Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Denn der Mieter muss überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn – wie hier – zum Zeitpunkt der Erteilung Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im Sine des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten ist (BGH, Urteil vom 27.1.2002 – VIII ZR 108/02 – , in: GE 2003, 250).

– Vorauszahlungen: Eine Betriebskostenabrechnung, in der statt der tatsächlich gezahlten Vorschüsse die Soll-Vorschüsse eingestellt werden, ist wirksam (entgegen LG Berlin, ZK 64) (LG Berlin, Urteil vom 15.3.2002 – 65 S 327/01 -, in: GE 2003, 257).

– Vorauszahlungen: Eine Betriebskostenabrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, ist dann jedenfalls ordnungsgemäß, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife (§ 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970, § 556 Abs. 3 BGB eingetreten ist (BGH, Versäumnisurteil vom 27.11.2002 – VIII ZR 108/02 -, in: GE 2003, 52).

– Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind dann zu berücksichtigen, wenn er diese auf Grund der Einsicht in die Rechnungsunterlagen konkretisiert (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2001 – 64 S 476/0 -, in: NZM 2002, 65).

– Will der Mieter die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, so muss er nach Einsicht in die Rechnungsunterlagen im einzelnen angeben, was er moniert oder anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel machen. Der pauschale Hinweis darauf, dass die Betriebskosten im allgemeinen niedriger seien, reicht nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2001 – 62 S 106/01 -, in: GE 2001, 1469).

– Einsicht in Belege: Grundsätzlich kann der Mieter die Richtigkeit einer den formellen Anforderungen entsprechenden Betriebskostenabrechnung nur bestreiten, wenn er bei einer Einsicht in die ihr zugrunde liegenden Rechnungen Fehler festgestellt hat, Die Einsichtnahme hat der Mieter grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder in der von ihm beauftragten Hausverwaltung vorzunehmen. Ein Anspruch auf Rechnungskopien steht dem Mieter nur zu, wenn er sich gleichzeitig bereit erklärt, die erforderlichen Kosten zu tragen (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2002 – 67 S 147/02 -, in: GE 2003, 253).

– Nachholung der Erläuterung: 1. Eine fehlende Erläuterung zu einer Betriebskostenabrechnung ist auch noch während des Rechtsstreits nachholbar. 2. Anders ist es nur, wenn die nachgeholten Erläuterungen dazu führen würden, dass sich der Mieter aus den Einzelangaben eine eigene Abrechnung zusammenstellen muss (LG Berlin, Urteil vom 22.04.2002 – 61 S 312/01 -, in: GE 2002, 995).

– Zur Rückforderung nicht abgerechneter Betriebskostenvorschüsse: Unterlässt es der Vermieter von Wohnraum bei inzwischen beendetem Mietverhältnis, über die in vergangenen Zeiträumen angefallenen Mietnebenkosten eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erteilen, und holt er die Abrechnung auch nicht während des vom Mieter angestrengten Prozesses auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen nach, so steht dem Mieter ein Recht auf Rückforderung der nicht abgerechneten Betriebskostenvorschüsse zu, soweit sie nicht durch unstreitig entstandene Nebenkosten verbraucht sind. Der Mieter ist gehalten, anhand gegebener Anhaltspunkte die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen. Kann er dies mangels jeglicher Anhaltspunkte nicht, ist er berechtigt, die Vorauszahlungen insgesamt zurückzufordern (OLG Braunschweig, Rechtsentscheid vom 08.Juli 1999 – 1 REMiet 1/99, in: GE 1999, 1213).

– Der Mieter kann nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorschüsse verlangen, über die der Vermieter noch nicht abgerechnet hat, wenn weder Abrechnungen für vergangene Zeiträume erfolgt sind noch solche für die anderen Wohnungen in dem selben Haus vorliegen ( LG Berlin, Urteil vom 28.03.2000 – 64 S 516/99, in: NZM 2001, 466).

– Ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich geleisteter Betriebskostenvorschüsse besteht nicht schon dann, wenn eine Nebenkostenabrechnung (teilweise) unwirksam ist, denn aus der Unwirksamkeit folgt nicht, dass auch die angesetzten Kosten nicht angefallen sind (LG Berlin, Urteil vom 25.07.2002 – 62 S 57/02 -, in: GE 2002, 1339).

– Der Anspruch des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ist nicht fällig, wenn er für die Übersendung von Fotokopien der Berechnungsunterlagen pro Seite 1,00 DM verlangt (LG Berlin, Urteil vom 25. 01. 2000 – 65 S 260/99 -, in: GE 2000, 409).

– Der Vermieter kann für die Überlassung von Ablichtungen der einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege Kostenerstattung bis zur Höhe von 0,25 Euro je Ablichtung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2002 – 63 S 488/01 -, in: GE 2002, 1563).

– Das Gebot der Erläuterung von Betriebskosten erfordert auch bei preisgebundenem Wohnraum nicht die Bezeichnung von Rechnungsdaten. Die Berichtigung eines materiellen Fehlers einer Betriebskostenabrechnung ist grundsätzlich auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zulässig (hier: Einstellung von Soll- statt Ist-Vorschüssen) (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 63 S 2/00 -, in: GE 2000, 1687).

– Die Betriebskostenabrechnung über preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnraum ist nur dann formell wirksam, wenn in ihr die Kosten des laufenden Abrechnungsjahres denjenigen des vergangenen Abrechnungsjahres gegenübergestellt werden (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2002 – 64 S 360/01 -, in: GE 2002, 1127).

– Bei preisgebundenem Wohnraum dürfen nur die Betriebskosten neben der Miete umgelegt werden, die im Mietvertrag mit Einzelbeträgen ausdrücklich aufgeführt sind (OLG Oldenburg, Beschluss vom 14.03.1997 – 5 UH 1/97).

– 1. Auch ohne Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Betriebskostenvorschüssen beginnt die Verjährung für einen Nachzahlungsanspruch des Vermieters erst mit der Erteilung einer nachprüfbaren Betriebskostenabrechnung. 2. Unterlässt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung, muss er sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als wenn die Forderung fällig geworden wäre (anderer Ansicht BGHZ 113, 194) mit der Folge, dass dann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt (KG, Urteil vom 14.10.2002 – 8 U 180/01 -, in: GE 2003, 117).

– 1. Soweit kein Vertrauenstatbestand im Hinblick auf die Höhe der tatsächlichen Nebenkosten geschaffen ist, kann der Vermieter vom Mieter stets die tatsächlichen Nebenkosten verlangen und zwar auch dann, wenn diese die Vorauszahlungen erheblich übersteigen. 2. Dem Mieter steht dann ein Recht zur fristlosen Kündigung zu (LG Düsseldorf, Urteil vom 03.01.2002 – 21 S 609/00 -, in: NZM 2002, 604).

– Der Vermieter von Verkaufsräumen in einem Einkaufszentrum hat keinen Anspruch auf die Nachzahlung von Betriebskosten, wenn die Nachforderung die Vorauszahlungen um das 7,5 bis 8-fache übersteigt (OLG Naumburg, Urteil vom 23.11.2001 – 9 U 171/01 -, in: NZM 2002, 387).

– Macht der Vermieter nach Auseinandersetzung über eine Betriebskostenabrechnung aus einem seit fünf Jahren bestehenden Mietverhältnis erst zweieinhalb Jahre nach Beendigung der Auseinandersetzung den Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung erneut geltend, ist sein Anspruch verwirkt (LG Berlin, Urteil vom 16.10.2001 – 64 S 158/01 -, in: NZM 2002, 286).

– 1. Der Grundsatz der Abrechnungseinheit verbietet es, ein einheitliches Abrechnungsjahr in zwei Teilabrechnungen aufzuspalten. 2. Ein vorzeitiger Auszug des Mieters bei bis zum Ablauf der Abrechnungsperiode fortbestehendem Mietverhältnis ist kein Fall des Nutzungswechsels i. S. des § 9 b HeizkostenVO (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.2001 – 10 U 122/00 -, in: NZM 2001, 1125).

– Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§1123 Abs. 2 Satz 1 BGB, §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG).Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind (BGH, Urteil vom 26.03.2003 – VIII ZR 333/02 -, in: GE 2003, 945).

– Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VII ZR 168/05 -, in: GE 2006,907).

– Ist im Mietvertrag über eine Eigentumswohnung vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden, wahrt eine Abrechnung nach Flächenanteilen die Ausschlussfrist des § 556 BGB nicht mit der Folge, dass Nachforderungen aus einer späteren korrigierten Abrechnung ausgeschlossen sind (AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003 – 24 C 550/02 -, in: GE 2003, 1084).

– 1. Der Mieter, der Betriebskostenvorauszahlungen zurückverlangt, muss die Betriebskostenabrechnung inhaltlich substantiiert angreifen und muss dazu vorher in die Abrechnungsunterlagen einsehen. Es genügt nicht, beanstandete Positionen einfach außer Ansatz zu lassen bzw. um einen pauschalen Betrag zu vermindern. 2. Zur Belegeinsicht darf der Mieter nicht pauschal die Übersendung von Abrechnungskopien verlangen, sondern muss vor Ort Einsicht nehmen und kann dann gegebenenfalls Einzelkopien zwecks weiterer Überprüfung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 12.09.2003 – 63 S 416/02 – , in: GE 2003, 1492).

– Ein pauschales Bestreiten von Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung ist unbeachtlich. Für eine substantiierte Einwendung muss der Mieter gegebenenfalls die Unterlagen beim Vermieter einsehen. Eine pauschale Anforderung sämtlicher Belege ist zu unbestimmt; der Mieter muss die fehlenden Belege bezeichnen (LG Berlin, Urteil vom 18.09.2003 – 62 S 166/03 – , in: GE 2003, 1492).

– Rechnet der Vermieter die Betriebskosten nach einem Schlüssel ab, der sich aus dem Produkt der Bewohner und der Anzahl der Monate ergibt, ist die Abrechnung nur ausreichend erläutert, wenn aus der Abrechnung selbst ersichtlich ist, für welche Wohnung der Vermieter in welchem Zeitraum wie viele Bewohner angesetzt hat (LG Mannheim, Urteil vom 03.07.2002 – 4 S 142/01 – , in: MietRB 2003, 2).

– Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen zu niedrig angesetzter Betriebskostenvorschüsse kommt nur dann in Betracht, wenn der Vermieter bewusst in Täuschungsabsicht handelte (LG Berlin, Urteil vom 03.11.2003 – 67 S 204/03 -, in: GE 2004, 107).

– Auch nach dem Verkauf einer Mietwohnung ist der Voreigentümer verpflichtet, alle Nebenkosten abzurechnen, die in der letzten abgelaufenen Abrechnungsperiode vor dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels angefallen sind. Zwar gilt grundsätzlich der Leitsatz, dass vor dem Eigentumswechsel entstandene Ansprüche und Verpflichtungen bei dem bisherigen Vermieter verbleiben, danach fällig gewordene dem neuen Eigentümer zukommen. Gleichwohl besteht bei der Betriebskostenabrechnung eine Ausnahmeregelung: Sofern die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen ist, muss der frühere Eigentümer auch dann die Betriebskosten für diesen Zeitraum abrechnen, wenn die Ansprüche des Mieters (oder Forderungen an ihn) erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden (BGH, Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 168/03 -, in: GE 2004, 292).

– Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (BGH, Beschluss vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 -in: GE 2004, 1522).

– Der Vermieter – auch von Geschäftsraum – darf sich nicht auf eine Formularklausel berufen, wonach er berechtigt sein soll, den Umlegungsmaßstab für Betriebskosten zum Anfang eines Berechnungszeitraums neu zu bilden. 2. Jedenfalls sind Änderungen des Verteilungsschlüssels nur mit Wirkung für die Zukunft möglich (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.03.2003 – 7 U 50/02 – in: GE 2004, 479).

– Die Pflicht des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung endet mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung, selbst wenn er während der Zwangsverwaltung Betriebskostenvorschüsse vereinbart hat. Für die Betriebskostenabrechnung ist nach Ende der Zwangsverwaltung der Eigentümer (wieder) zuständig (LG Berlin, Urteil vom 12.02.2004 – 62 S 350/03).

– Hat der Vermieter innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten mit einem falschen Umlageschlüssel abgerechnet, ist nach Ablauf der Ausschlussfrist eine Korrektur nicht möglich (LG Potsdam, Urteil vom 18.03.2004 – 11 S 157/03 – ,in: GE 2004, 755).

– Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten (BGH, Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03 – , in: GE 2004, 416).

– Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreitet, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (im Anschluss an BGH Urteil vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03 -) (BGH, Urteil vom 28.04.2004 – XII ZR 21/02 -, in: NJW 2004, 2674).

– Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind (BGH, Urteil vom 26.03.2003 – VIII ZR 333/02 – , in: ZMR 2004, 568).

– Die Bezugnahme auf Abrechnungen nach WEG ersetzt keine mietrechtliche Nebenkostenabrechnung (AG Homburg, Teilurteil vom 11.03.2004 – C 174/03 – , in: ZMR 2004, 593).

– Schätzt der Vermieter Verbrauchswerte, obwohl nach dem Vertrag eine verbrauchsabhängige Berechnung der Kosten vereinbart war, so muss der Grund für die Schätzung und die Erläuterung der Schätzgrundlage bereits in der Betriebskostenabrechnung angegeben werden. Fehlt es daran, so liegt keine formal ordnungsgemäße Abrechnung mehr vor. Werden die notwendigen Erläuterungen erst später vorgenommen, kann dies zu einem Nachforderungsverlust führen (AG Leipzig, Urteil vom 08.09.2003 – 19 C 12515/02 – , in: ZMR 2004, 594).

– Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenvorschüsse kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn der Vermieter innerhalb der Jahresfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) überhaupt nicht abgerechnet hat. Dem kann der Fall gleichgestellt werden, dass die Abrechnung dergestalt unzulänglich ist, dass ihr die Fehler geradezu „auf die Stirn geschrieben stehen“. Hingegen können einfache Fehler in der Abrechnung kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründen. Allein der Umstand, dass der Mieter über einen Zeitraum von vier Jahren Abrechnungen mit einem – Sind die Gesamtkosten aus der Bewirtschaftung mehrerer Grundstücke entstanden, so muss der Vermieter diese in der Betriebskostenabrechnung auch dann mitteilen, wenn er nicht in der Wirtschaftseinheit abrechnet (AG Pinneberg, Urteil vom 12.03.2004 – 66 C 306/03 – , nicht rechtskräftig, in: ZMR 2004, 597).

– Sofern die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen ist, muss der frühere Eigentümer auch dann die Betriebskosten für diesen Zeitraum abrechnen, wenn die Ansprüche des Mieters (oder die Forderungen an ihn) erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden (BGH – VIII ZR 168/03 -).

– Auch wenn der Mietvertrag über eine öffentlich geförderte Wohnung eine Gleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV enthält, kann der Vermieter den durch Nichtbeachtung des § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV entstandenen Mangel der Umlagevereinbarung nicht durch eine rückwirkende Mietänderungsklärung gemäß § 10 WoBindG heilen (AG Köln, Urteil vom 10.08.2004 – 205 C 111/04 – , in: MietRB 10/2004, V).

– Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung wirkt wie bei § 560 Abs. 2 BGB zum Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats (AG Köln, Urteil vom 22.07.2004 – 222 C 44/04 – , in: MietRB 10/2004, V).

– Nur ein übersichtliches und klares Zahlenwerk macht dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung deutlich, wie sich die Kostenpositionen zusammensetzen. Werden wesentliche rechnerische Zwischenschritte nicht erläutert, ist die Abrechnung formell fehlerhaft und damit nicht fällig (AG Leipzig, Urteil vom 11.05.2004 – 168 C 12477/03 – , in: MietRB 2004, 283).

– Eine Umlagevereinbarung über Betriebskosten kann auch durch wiederholten Ausgleich des Saldos einer Abrechnung, die von der vertraglichen Klausel nicht gedeckte Positionen enthält, zustande kommen (BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 146/03 – , in: MietRB 2004, 254).

– 1. Die für die Betriebskostenabrechnungen im preisgebundenen Wohnraum erforderliche Schriftform ist gewahrt, wenn im unterzeichneten Hauptteil auf die nicht unterzeichneten Anlagen Bezug genommen wird. 2. Die maschinelle Unterschrift des Vermieters unter einer Betriebskostenabrechnung reicht aus, wenn ein Computerprogramm die manuell eingegebenen Daten verarbeitet hat (BGH, Urteil vom 29.09.2004 – VIII ZR 341/03 – , in: GE 2004, 1388).

– Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (BGH, Beschluss vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 -).

– Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten (BGH, Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04 -, in: GE 2005, 50).

– Hat der Mieter vertragswidrig Betriebskostenvorschüsse nicht gezahlt und rechnet der Vermieter über Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist (verspätet) ab, kann der Vermieter einen Zahlungssaldo in Höhe der vom Mieter nicht gezahlten Vorschüsse geltend machen. Lediglich mit der Nachforderung von weiteren durch die vereinbarten Vorschüsse nicht gedeckten Kosten ist er ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2004 – 34 O 387/04 -, in: GE 2005, 57).

– Ist die Betriebskostenabrechnung des Vermieters infolge unterbliebener Hinweise zum Verständnis der verwendeten Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar und weist der Mieter den Vermieter auf diesen Umstand weit vor Ablauf der Abrechnungsfrist für das abzurechnende Jahr hin, so ist eine der Nachvollziehbarkeit dienende Erläuterung, die erst im gerichtlichen Verfahren im Folgejahr abgegeben wird, verspätet mit der Folge, dass die Betriebskostenabrechnung nicht mehr geheilt werden kann. Das Kürzel „MEA“ für Miteigentumsanteil dürfte hinreichend bekannt sein (LG Leipzig, Hinweisbeschluss vom 03.08.2004 – 12 S 2867/04 – , in: NZM 2005, 14).

– Eine Betriebskostenabrechnung, die lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufführt, ist ordnungsgemäß, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung für den Abrechnungszeitpunkt keinerlei Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist (LG Berlin, Urteil vom 28.10.2004 – 62 S 206/04 -, in: GE 2005, 303).

– Schätzt der Vermieter Verbrauchswerte, obwohl eine verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbart wurde, muss der Grund für die Schätzung und die Erläuterung der Schätzgrundlage bereits in der Abrechnung selbst angegeben werden. Fehlt es daran, liegt eine formal ordnungsgemäße Abrechnung nicht vor. Werden die notwendigen Erläuterungen erst später vorgenommen, kann dies zu einem Nachforderungsverlust führen (AG Leipzig – 19 C 12515/02 -, in: ZMR 2004, 590).

– Auch im gewerblichen Mietrecht bleibt der weichende Eigentümer verpflichtet, über diejenigen Abrechnungsperioden abzurechnen, die bis zum Eigentumsübergang abgelaufen sind. Nur ihm stehen die Guthaben zu, nur er schuldet den Mietern die Auszahlung der Guthaben (BGH, Beschluss vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02 -, in: NJW-RR 2005, 96).

– Decken die Vorauszahlungen nicht einmal die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, muss der Mieter keine Nachzahlung mehr leisten (LG Frankfurt – 2/17 S 81/01 -).

– Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel (Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses) von der im Mietvertrag vereinbarten (Miteigentumsanteile) ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Der Vermieter kann betragsmäßig nur den Betrag (nach-) fordern, der sich aus der fristgemäßen Betriebskostenabrechnung ergibt (BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 116/04 -, in: GE 2005, 360).

– 1. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen. 2. Auch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB ist der Vermieter nicht gehindert, über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Abschlagszahlungen des Mieters abzurechnen. Nur darüber hinausgehende Nachforderungen sind ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 -, in: GE 2005, 543).

– 1. Werden die Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung ohne entsprechende Vereinbarung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt, ist die Abrechnung unwirksam, auch wenn die Differenz zwischen Miteigentumsanteilen und Wohnfläche nur gering ist. Auch wenn sich die Abweichung im Ergebnis kaum auswirkt, führt der falsch berechnete Schlüssel zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Auch wenn sich die Anteile letztlich nur wenig ändern, ist der Mieter nicht gehalten, diese erst durch Nachrechnen selbst zu ermitteln, denn die Aufstellung des Verteilerschlüssels und die Ermittlung der Anteile ist gerade Sache des Vermieters (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2004 – 67 S 158/04 -, in: GE 2005, 617).

– Trotz beendeten Mietverhältnisses darf der Vermieter die Verjährungsfrist hinsichtlich Betriebskostennachzahlungsansprüchen in zeitlicher Hinsicht ausnutzen. Ohne das Hinzutreten besonderer Umstände muss der Mieter auch damit rechnen, dass der Vermieter noch Forderungen geltend macht, sodass keine Verwirkung besteht (LG Berlin, Urteil vom 17.12.2004 – 65 S 323/04 -, in: GE 2005, 737).

– Leistete der Mieter vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen vertragswidrig nicht, können die abgerechneten Betriebskosten bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auch dann nachgefordert werden, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt hat. Das gilt auch dann, wenn der Mieter Vorschüsse wegen Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht gezahlt hat (Anmerkung: Revision beim BGH unter VIII ZR 99/05 anhängig) (LG Berlin, Urteil vom 08.03.2005 – 65 S 379/04 -, in: GE 2005, 741).

– Ist der Vermieter mit der Erteilung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug, so kann der Mieter Verzugszinsen auf ein sich daraus ergebendes Guthaben seit diesem Zeitpunkt geltend machen (AG Mitte, Urteil vom 27.04.2005 – 26 C 5001/03 -, in: GE 2005, 805).

– Auf Wunsch des Mieters muss der Vermieter die kopierten Belege gegen Erstattung der Kosten auch per Post zusenden (LG Duisburg – 13 S 208/01 -).

– Der Vermieter kann Vorschüsse auf Nebenkosten von dem Mieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht mehr verlangen. Die geschuldeten Nebenkosten können dann nur aufgrund einer Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 02.08.2005 – 63 S 39/05 -, in: GE 2005, 1250).

– Allein der Umstand, dass in dem Wohnhaus ein Wohnheim betrieben wird, gebietet es nicht, dass für die gewerblich genutzte Fläche stets vorweg die auf diese entfallenden anteiligen Betriebskosten abzuziehen und lediglich die verbleibenden Kosten auf die Wohnfläche zu verteilen sind. Für einen Vorwegabzug müssten Anhaltspunkte vorliegen, dass das Wohnheim anteilig höhere Betriebskosten verursacht (LG Berlin, Urteil vom 19.08.2005 – 63 S 118/05 – , in: GE 2005, 1553).

– Der Vermieter kann Vorschüsse auf Nebenkosten von dem Mieter auch nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangen, soweit die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB noch nicht abgelaufen ist (Aufgabe der Kammerrechtsprechung – vgl. Urteil vom 02.08.2005 – 63 S 39/05 -, in: GE 2005, 1250) (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2005 – 63 S 173/05 -, in: GE 2005, 1553).

– 1. Der Anspruch des Vermieters auf Ausgleich der entstandenen Betriebskosten ist grundsätzlich davon unabhängig, ob die vereinbarten Betriebskostenvorschüsse diese decken. 2. Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches auf Freistellung von den Betriebskosten wegen zu niedrig kalkulierter und vereinbarter Betriebskostenvorschüsse ist entweder, dass der Vermieter die Angemessenheit der Vorschüsse ausdrücklich zusichert oder bewusst die Betriebskosten zu niedrig ansetzt, um den Mieter über den Umfang der Mietbelastung zu täuschen (LG Berlin, Urteil vom 23.03.1999 – 64 S 331/98 – , in: GE 1999, 907).

– 1. Die Betriebskosten für mehrere auf einem Grundstück stehende, dem Vermieter gehörende Häuser können zusammen nach der Wohnfläche umgelegt werden. Entfallen einzelne Betriebskosten jedoch nur auf bestimmte Häuser, so muss in der Abrechnung dargelegt werden, welche Kosten auf das Gesamtobjekt entfallen und wie sie verteilt werden, und welche Kosten nur für das Haus anfallen, über das abgerechnet wird. 2. Nachträgliche Erläuterungen der Betriebskostenabrechnung ersetzen nicht die für die Betriebskostenabrechnung selbst erforderlichen Angaben, die einheitlich und zusammenhängend erfolgen müssen. 3. Erhöhungen von Betriebskostenvorschüssen für die Zukunft, die aus einer unwirksamen Abrechnung für die Vergangenheit resultieren, sind nicht geschuldet (LG Berlin, Urteil vom 02.02.1999 – 64 S 347/98 -, in: GE 1999, 907).

– Hat der Mieter die Betriebskostenabrechnung durch Zahlung des daraus resultierenden Nachforderungsbetrages anerkannt, so hat er keinen Rückzahlungsanspruch (LG Berlin, Urteil vom 05.02.1999 – 64 S 385/98 -, in: GE 1999, 909).

– 1. Eine die Umlage nach dem gesetzlichen Maßstab „Wohnfläche“ entbehrlich machende sonstige Vereinbarung liegt auch darin, dass sich die Mietvertragsparteien darauf einigen, den sich aus der Teilungserklärung ergebenden Verteilungsschlüssel anzuwenden. 2. Ein Vorababzug ist nur dann geboten, wenn das Gewerbe in Bezug auf einzelne Kostenarten eine erhebliche Mehrbelastung verursacht. 3. Der Vermieter hat es im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Betriebskostenabrechnung auf dem Postweg verloren geht (LG Berlin, Urteil vom 18.08.2005 – 67 S 1/05 -, in: GE 2005, 1355).

– Der Vermieter hat es im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn auf Grund von Versäumnissen eines privaten Postzustellers die Zustellung der Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB erfolgt (LG Potsdam, Urteil vom 01.09.2003 – 11 S 236/04 – , in: GE 2005, 1357).

– Der Vermieter kann Vorschüsse auf Betriebskosten von dem Mieter nur bis zum Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangen (AG Köpenick, Urteil vom 26.10.2005 – 8 C 100/05 -, in: GE 2006, 195).

– Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05 -, in: GE 2006, 246, NZM 2006, 222).

– 1. Betriebskostenvorschüsse können nach Eintritt der Abrechnungsreife, die regelmäßig mit Ablauf eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode eintritt, nicht mehr geltend gemacht werden. 2. Teilzahlungen des Mieters sind zunächst auf Betriebskostenvorschüsse zu verrechnen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2005 – I-10 U 73/04 -, in: GE 2006, 255).

– Der Vermieter ist auch nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung und Auskehrung des sich daraus ergebenden Guthabens nicht gehindert, innerhalb der Abrechnungsfrist Nachforderungen in einer weiteren korrigierten Abrechnung geltend zu machen (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2005 – 63 S 181/05 -, in: GE 2006, 125).

– a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. b) Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05 -, in: NJW 2006, 1419; GE 2006, 502).

– Der Mieter hat bei fristgerechter Abrechnung keinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen, wenn die Abrechnung formell wirksam ist, auch wenn sie – unzulässigerweise – inhaltlich auf Schätzungen beruht (AG Schöneberg, Beschluss vom 23.12.2005 – 106 C 311/05 -, in: GE 2006, 515).

– 1. Der Mieter kann die geleisteten Betriebskostenvorschüsse bei formeller Wirksamkeit der Abrechnung nicht zurückfordern. 2. Der Mieter ist nach Ablauf der Ausschlussfrist von einem Jahr nach Zugang der Abrechnung auch mit Einwendungen gegen nicht umlagefähige Betriebskosten ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil vom 28.03.2006 – 65 S 315/05 -, in: GE 2006, 651).

– Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 168/05 -).

– Dem Vermieter ist es grundsätzlich möglich, Betriebskosten nach dem sogenannten Abflussprinzip bei der Betriebskostenabrechnung einzustellen. Dann muss aber nach diesem Prinzip auch einheitlich abgerechnet werden. Gegen das Abflussprinzip bestehen jedenfalls dann keine Bedenken, wenn das Mietverhältnis längere Zeit besteht und deswegen eine Belastung des Mieters mit fremdem Verbrauch vor Mietbeginn nicht gegeben ist (LG Berlin, Urteil vom 10.03.2006 – 64 S 484/05 -, in: GE 2006, 725).

– Hat der Vermieter mehrere Häuser oder auch gemischt genutzte Gebäudekomplexe zu einer Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit zusammengefasst, ist für eine Betriebskostenumlage (oder eine sich daraus ergebende Mieterhöhung) die Angabe der Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit erforderlich (VerfGH Berlin, Beschluss vom 25.04.2006 – VerfGH 5/03 -, in: GE 2006, 774).

– Die Verurteilung eines Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, ist als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken (BGH, Beschluss vom 11.05.2006 – I ZB 94/05 -, in: GE 2006, 844).

– In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (BGH, Urteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05 -, in: GE 2006, 844).

– 1. Ein pauschales Bestreiten einzelner Positionen ohne Einsicht in die Kostenbelege ist unzulässig. 2. Die vertragliche Bestimmung der Abrechnungsfrist beinhaltet im Gewerberaummietverhältnis ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Nachforderungen. 3. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nicht entsprechend auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbar (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.04.2006 – I-10 U 169/05 -, in: GE 2006, 847).

– Ein dingliches Wohnungsrecht ist grundsätzlich unentgeltlich zu gewähren, so dass ohne besondere Vereinbarung der Inhaber des Wohnungsrechts nicht zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist (KG, Urteil vom 29.04.2005 – 7 U 136/04 -, in: GE 2006, 972).

– Die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ist unabhängig von der Bezahlung der Rechnungen schon dann fällig, wenn die den Betriebskostenabrechnungen zugrunde liegenden Leistungen bereits erbracht sind (AG Tiergarten, Urteil vom 09.06.2006 – 2 C 595/05 -, in: GE 2006, 1045).

– Die vorbehaltlose Annahme eines Betriebskostenguthabens stellt einen Anerkenntnisvertrag dar und schließt weitere Rückzahlungsansprüche des Mieters aus (AG Mitte, Urteil vom 21.06.2006 – 5 C 25/06 -, in: GE 2006, 1045).

– Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben (BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 -, in: GE 2006, 1160).

– 1. Der Mieter ist nicht gehindert, gegen die nach Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück fälligen Mietforderungen mit seinem Anspruch auf Auskehrung eines Betriebskostenguthabens aus der vor der Beschlagnahme beendeten Abrechnungsperiode aufzurechnen, wenn die Abrechnung nach der Beschlagnahme fällig wurde. 2. Der Zwangsverwalter kann sich zu der vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung, auf die der Mieter seine Rückforderung stützt, nicht mit Nichtwissen erklären (OLG Rostock, Urteil vom 20.01.2006 – 3 U 154/05 -, in: NZM 2006, 520).

– 1. Eine Erklärung zur Erhöhung der Betriebskosten hat – wie in einer Betriebskostenabrechnung – die Zusammenstellung der Gesamtkosten und die Angabe und Erläuterung der zugrundeliegenden Verteilungsschlüssel zu enthalten. 2. Hat der Vermieter mehrere Häuser oder auch gemischt genutzte Gebäudekomplexe zu einer Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit zusammengefasst, so genügt es nicht, dass die aufgeführten Gesamtkosten auf die einzelnen Häuser oder Gebäudeteile verteilt werden, ohne dass als zusätzlicher für den Mieter nachvollziehbarer Berechnungsschritt angegeben wird, woraus sich diese anteiligen Werte ergeben (VerfGH Berlin, Beschluss vom 16.05.2006 – VerfGH 5/05 -, in: ZMR 2006, 593).

– Rechnet der Vermieter entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags die Nebenkosten über mehrere Jahre hinweg nicht ab, so kann er gegenüber dem Rückforderungsanspruch des Mieters nicht einwenden, dass durch die Zahlung der Vorauszahlung im selben Zeitraum eine konkludente Vertragsänderung eingetreten sei und die Vorauszahlungen nunmehr als Pauschalbetrag anzusehen seien (OLG Naumburg, Urteil vom 17.01.2006 – 9 U 106/05 -, in: NZM 2006, 630).

– Auch wenn über einen längeren Zeitraum über die vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen keine Abrechnung erstellt wird, führt dies nicht zur stillschweigenden Vertragsänderung der Vorauszahlungen in Richtung auf Betriebskosten- oder Nebenkostenpauschalen des Mieters. Da die Abrechnungsfristen nicht abgelaufen sind, kann der Vermieter wieder über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen. Bestreitet der Mieter dieses Recht, hat der Vermieter ein Feststellungsinteresse (LG Hamburg, Urteil vom 12.07.2005 – 316 S 32/05 -, in: WE 2006, 185).

– 1. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, dem Mieter bei fortbestehendem Mietverhältnis ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung auszuzahlen, selbst wenn er die Betriebskostenvorauszahlungen nicht erhalten hat. 2. Der Mieter kann seinen Auszahlungsanspruch auch im Wege der Aufrechnung gegenüber dem Zwangsverwalter durchsetzen (OLG Rostock, Beschluss vom 20.01.2006 – 3 U 154/05 -, in: IMR 2006, 100).

– Bei einem laufenden Mietverhältnis muss der Zwangsverwalter auch über diejenigen Zeiträume eine Betriebskostenabrechnung vorlegen, die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegen (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 168/05 -, in: Info M 2006, 208).

– Ist die Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung tituliert, handelt es sich regelmäßig um eine unvertretbare Handlung, die nach § 888 ZPO (also Zwangsgeld und Zwangshaft) zu vollstrecken ist. Anders ist es nur, wenn der Vermieter – ausnahmsweise – zur Erstellung einer Abrechnung aufgrund der beim Mieter vorhandenen Unterlagen verurteilt ist. Diese Handlung würde als vertretbare Handlung nach § 887 ZPO vollstreckt (BGH, Beschluss vom 11.05.2006 – I ZB 94/05 -, in: Info M 2006, 209).

– 1. Fehlt es an einer Bestimmung des Mieters, auf welche Mietbestandteile eine Teilzahlung zu verrechnen ist, wird zunächst der Betriebskostenvorschuss getilgt. 2. Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (KG, Urteil vom 24.07.2006 – 8 U 224/05 -, in: GE 2006, 1231).

– Eine Betriebskostenabrechnung muss bei einer Mietermehrheit gegenüber allen Mietern erklärt werden. Ist dies nicht der Fall, ist die Abrechnung unwirksam. Eine Mietminderung bezieht sich auch auf die Nebenkosten. Folglich sind sowohl die jeweilige Jahresgrundmiete als auch der Abrechnungsbetrag der Nebenkosten um die Minderungsquote zu verringern (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2006 – 63 S 342/05 -, in: GE 2006, 1235).

– Hat der Vermieter ein Abrechnungshindernis nicht zu vertreten, darf er auch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist noch Nachforderungen stellen. Der Vermieter hat es aber zu vertreten, wenn er sich nach Wegfall des Abrechnungshindernisses mit der Nachforderung „unnötig viel“ Zeit lässt. Im Regelfall gilt eine Frist von längstens 3 Monaten (BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 -, in: InfoM 2006, 227).

– 1. Bei preisgebundenem Neubau kann der Vermieter die Erläuterung für einzelne Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung nachschieben. 2. Vor substantiierten Einwendungen des Mieters nach Einsichtnahme in die Belege ist eine solche Erläuterung nicht erforderlich (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 21.08.2006 – 62 S 190/06 -, in: GE 2006, 1407).

– Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 279/05 -, in: GE 2006, 1474).

– Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 -, in: GE 2006, 1544).

– Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen kann. Übersendet der Vermieter dennoch dem Mieter einzelne Abrechnungsunterlagen, entsteht dadurch keine rechtliche Verpflichtung, noch weitere geforderte Belege zu übersenden (BGH, Urteil vom 13.09.2006 – VIII ZR 71/06 -, in: GE 2006, 1612).

– Hat der Mieter nicht ausreichend Zeit zur Einsicht in die Belege, die die Betriebskostenabrechnung betreffen (hier: zweieinhalb Stunden), so gilt die Belegeinsicht als verweigert mit der Folge, dass das pauschale Bestreiten einzelner Abrechnungspositionen beachtlich ist (AG München, Urteil vom 07.07.2006 – 453 C 26483/05 -, in: NJW-aktuell 2006, X).

– Der Mieter kann nach beendetem Mietverhältnis und fruchtlosem Ablauf der Abrechnungsfrist die Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen. Dieser Anspruch erlischt erst nach Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Eine fehlerhafte Abrechnung (hier: fehlende Angabe der Verteilerschlüssel) reicht nicht aus (AG Essen, Urteil vom 07.03.2006 – 24 C 474/05 -, in: Info M 2006, 284).

– Hat der Vermieter dem Mieter zugesagt, auf sein Verlangen Kopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung zuzusenden, ist er daran gebunden, auch wenn er mit dieser Zusage lediglich den Mieter hinhalten und für sein Zuwarten vertrösten wollte (AG Mainz, Urteil vom 21.09.2006 – 86 C 149/06 -, in: WuM 2006, 619 f.).

– Die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung wird dem Mieter durch Vorlage von Aktenordnern mit Belegen in zumutbar erreichbaren Geschäftsräumen des Vermieters gewährt. Um sich in den Belegen zurecht zu finden, kann sich der Mieter fachkundiger Hilfe bedienen (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2006 – 67 S 225/06 -, in: WuM 2006, 617 f.).

– Die Vereinbarung im Mietvertrag, dass „spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Abrechnungsperiode abzurechnen“ ist, ist als Ausschlussfrist anzusehen, wodurch der Vermieter mit Nachforderungen aus nach deren Ablauf erstellten Betriebskostenabrechnungen ausgeschlossen ist (AG Spandau, Urteil vom 25.01.2007 – 2a C 303/06 -, in: GE 2007, 297).

– Der Vermieter ist auch nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung und Auskehrung des sich daraus ergebenden Guthabens nicht gehindert, Nachforderungen aus der innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgten Korrektur dieser Abrechnung geltend zu machen (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2007 – 229 C 257/06 -, in: GE 2007, 297).

– Ändert der Vermieter die Mietstruktur in der Weise, dass er statt Bruttomiete eine Nettomiete zuzüglich abzurechnender Betriebskosten verlangt, muss er im Einzelnen „hinreichend deutlich“ erkennen lassen, welche Art von Betriebskosten er künftig umlegen will (hier: Kosten des Wärmecontracting). Das gilt insbesondere für die einseitige schriftliche Umlageerklärung des Vermieters nach § 14 Abs. 1 MHG (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 279/05 -, in: Info M 2007, 13).

– Der Vermieter darf die Betriebskosten grundsätzlich auf Wohn- und Gewerbeflächen einheitlich verteilen. Ausnahmsweise ist ein Vorwegabzug geboten, wenn die einheitliche Verteilung zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Wenn der Zwischenmieter die Wohnräume selbst zu Wohnzwecken nutzt (hier: betreutes Wohnen), ist zu unterscheiden: bei verbrauchsabhängigen Kosten bleibt es bei der einheitlichen Verteilung, bei verbrauchsunabhängigen Kostenarten (hier: Grundsteuer und Versicherungskosten) kommt eine unterschiedliche Verteilung in Frage (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 -, in: Info M 2007, 15).

– Lehnt der Gewerberaummieter (hier: Büromieter) eine einheitliche „Flächenverteilung“ der Betriebskosten wegen Unbilligkeit ab, muss er darlegen, bei welchen Betriebskostenarten bestimmte Nutzer oder Nutzergruppen (hier: Wohnungsmieter oder bestimmte andere Gewerbemieter) erheblich mehr Kosten verursachen oder verbrauchen als er selbst (KG, Urteil vom 24.07.2006 – 8 U 224/05 -, in: Info M 2007, 24).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht mehr fristgerecht mitgeteilt, wenn sie am letzten Tag der Jahresfrist – im allgemeinen dem 31.12. – nach 18.00 Uhr in den Briefkasten des Wohnungsmieters eingelegt wird; es sei denn der maßgebliche Tag fällt auf einen Sonn- oder Feiertag, dann gilt § 193 BGB (AG Ribnitz-Damgarten, Urteil vom 11.12.2006 – 1 C 324/06 -, in: WuM 2007, 18).

– Beruht der Fehler einer Betriebskostenabrechnung nur auf der Einstellung von Soll-Vorauszahlungen, die tatsächlich nicht oder nur zum Teil geleistet wurden, so ist der Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. III Satz 3 BGB mit der Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten nicht ausgeschlossen (AG Rheda-Wiedenbrück, Urteil vom 13.02.2006 – 11 C 8/05 -, in: NZM 2007, 85).

– Werden einem Mieter Belegkopien vorgelegt, diese aber nicht erläutert, stellt dies keine Verweigerung der Einsichtnahme in die Unterlagen dar (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2006 – 67 S 225/06 -, in: MietRB 2007, 58).

– Eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich möglich. Stellt sich im Einzelfall heraus, dass die Wahl des Abflussprinzips zu unbilligen Ergebnissen führt, kann das dem Vermieter entgegengehalten werden (Grundsatz von Treu und Glauben). Die Möglichkeit unbilliger Belastung im Einzelfall steht jedenfalls dem Grundprinzip nicht per se entgegen (LG Berlin, Urteil vom 01.12.2006 – 63 S 113/06 -, in: GE 2007, 368).

– Für die Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung sind 0,05 bis 0,1 Euro pro Seite angemessen und vom Mieter zu erstatten (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 13.03.2002 – 7 C 482/01 -, in: NJW-RR 2002, 1235).

– Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06 -, in: GE 2007, 438).

– Eine Betriebskostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip, wonach die im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich aufgewendeten Kosten umgelegt werden, ohne Rücksicht darauf, in welchem Zeitraum sie verursacht worden sind, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Das gilt jedenfalls dann, wenn damit keine unangemessenen Benachteiligungen des Mieters stattfinden, so in dem Fall, in dem das Mietverhältnis die ganze Zeit über bestanden hat (LG Berlin, Urteil vom 08.12.2006 – 63 S 72/06 -, in: GE 2007, 451).

– Eine Betriebskostenabrechnung aufgrund des sog. Abflussprinzips ist jedenfalls formell ordnungsgemäß, denn die Abrechnungsweise ist in Berlin nach wie vor zulässig und verstößt nicht gegen § 556 BGB (AG Charlottenburg, Urteil vom 11.01.2007 – 227 C 237/05 -, in: GE 2007, 453).

– 1. Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter neben dem Mietzins die im Vertrag genannten Nebenkosten zu zahlen hat, steht der Pflicht des Mieters zur Zahlung der Nebenkosten nicht entgegen, dass der Vermieter keine Kostenvorschüsse erhoben hat. 2. Die Verwirkung einer Forderung setzt voraus, dass zum Ablauf einer gewissen Zeit (Zeitmoment) besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten (Umstandsmoment), die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen. 3. Hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen gilt allgemein der Grundsatz, dass um so seltener Raum für eine Verwirkung sein wird, je kürzer die Verjährungsfrist ist. Bei kürzer verjährenden Forderungen (hier: Forderung aus Betriebskostenabrechnung für Gewerbemietsache) kann eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden; die bloße Untätigkeit des Vermieters reicht insoweit nicht (KG, Urteil vom 27.11.2006 – 12 U 182/04 -, in: GE 2007, 591).

– Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für ein gemischt genutztes Gebäude sind die auf die Gewerbeeinheit entfallenden Kosten grundsätzlich vorweg abzuziehen. Der Vorwegabzug kann ausnahmsweise entfallen, wenn die gewerblichen Betriebskosten keine ins Gewicht fallende Mehrbelastung der Wohnraummieter verursachen. Unbedeutend in diesem Sinne sind Mehrkosten, die nicht über 3 % der „Gesamtkosten“ hinausgehen (LG Aachen, Urteil vom 11.08.2006 – 5 S 68/06 -, in: WuM 2006, 615; Info M 2007, 62).

– Die Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nicht analog auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar. Eine Ausschlussfrist muss daher im Gewerbemietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Hierfür genügt nicht die bloße Benennung einer Abrechnungsfrist (OLG Köln, Urteil vom 20.10.2006 – 1 U 12/06 -, in: Info M 2007, 74).

– Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 -, in: GE 2007, 718).

– Hat der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist über Betriebskosten abgerechnet und das Schreiben rechtzeitig abgesandt, hat er nicht zu erwartende Verzögerungen der Zustellung durch die Post nicht zu vertreten, so dass er mit einer Nachforderung nicht ausgeschlossen ist (AG Neukölln, Urteil vom 20.03.2007 – 7 C 418/06 -, in: GE 2007, 727).

– Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Abrechnung zugegangen ist. Der Beweis, dass die Abrechnung versandt wurde, reicht nicht aus (LG Düsseldorf, Urteil vom 07.02.2007 – 23 S 108/06 -, in: NZM 2007, 327).

– Hat der Gewerberaumvermieter eine Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter den Saldo ausgeglichen, sind Vermieter und Mieter mit einer nachträglichen Korrektur der Abrechnung, die bereits vor dem Saldoausgleich durch gründliche Prüfung hätte offenbar werden können, ausgeschlossen; insoweit liegt konkludent ein kausaler Anerkenntnisvertrag (deklaratorisches Schuldanerkenntnis) vor (AG Brandenburg a.d.H., Urteil vom 07.02.2007 – 30 C 3/07 -, in: GE 2007, 789).

– Mit „Bewirtschaftungs- und sonstigen Verbrauchsabgaben“ in einem Gewerbemietvertrag ist dasselbe gemeint wie mit „Betriebskosten“ im Sinne der Anlage 3 (Nrn. 1 bis 16) zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung; dies ist von einem durchschnittlichen Gewerbemieter auch in diesem Sinne zu verstehen. Die Rechtsfolge des im Bereich der Wohnraummiete geltenden § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach nach Ablauf der Abrechnungsfrist des Satzes 2 (spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums) die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wird nicht auf Gewerbemietverträge übertragen (KG, Beschluss vom 29.12.2006 – 12 U 117/06 -, in: GE 2007, 845).

– Eine stillschweigende Umlagevereinbarung kommt in Betracht, wenn der Mieter über mehrere Jahre auch solche Nachzahlungsforderungen erfüllt, die aus einer Nebenkostenabrechnung mit vertragswidrig angesetzten Nebenkosten folgt. Eine zweimalige Zahlung genügt hierfür aber jedenfalls nicht (OLG Celle, Beschluss vom 16.10.2006 – 4 U 157/06 -, in: Info M 2007, 119).

– Eine Betriebskostennachforderung des Vermieters wird mit Zugang der Abrechnung fällig und nicht erst nach Ablauf einer angemessenen Überprüfungsfrist für den Mieter (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 26.04.2007 – 67 S 82/07 -, in: GE 2007, 913).

– Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung zu vertreten, wenn er schlicht zuwartet, bis Abrechnungen der Versorgungsunternehmen bei ihm eingehen (AG Köpenick, Urteil vom 03.05.2007 – 14 C 78/06 -, in: GE 2007,990).

– Beim Vermieterwechsel muss der ehemalige Vermieter über die Betriebskosten für solche Zeiträume abrechnen, für die er die Vorauszahlungsbeträge erhalten hat. Dies gilt auch dann, wenn die Eigentumsumschreibung im laufenden Abrechnungsjahr erfolgt und der Mieter noch vor der Umschreibung auszieht (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 -, in: Info M 2007, 169).

– Rechnet der Insolvenzverwalter über die Betriebskosten für solche Abrechnungszeiträume ab, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens geendet haben, darf der Mieter sein Abrechnungsguthaben gegen die Ansprüche der Insolvenzmasse auf die aktuell fälligen Mieten aufrechnen (BGH, Urteil vom 21.12.2006 – IX ZR 7/06 -, in: Info M 2007, 193).

– Eine Betriebskostenabrechnung stellt keine Willens-, sondern eine Wissenserklärung dar und kann dem Mieter deshalb auch von einem Dritten erteilt werden (LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007 – 6 S 205/06 -, in: ZMR 2007, 621).

– Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt am Ende des vierten Jahres nach dem (kalendermäßigen) Abrechnungszeitraum (LG Neubrandenburg, Beschluss vom 09.09.2003 – 1 T 45/03 -, in: WuM 2007, 390).

– Kann die vertraglich geschuldete Verbrauchsabrechnung wegen abgelaufener Eichfristen der Zähler nicht erfolgen, hat die Abrechnung nach Fläche unter 15%igen Abschlag zu erfolgen (LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007 – 6 S 205/06 -, in: ZMR 2007, 621).

– Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt jegliche dem Mieter nachteilige Korrekturen an der Abrechnung aus; dies gilt auch dann, wenn die ursprüngliche Abrechnung ein Guthaben ausgewiesen hatte (LG Dortmund, Urteil vom 08.06.2006 – 11 S 26/06 -, in: WuM 2007, 447).

– Der nicht rechtzeitige Zugang einer Betriebskostenabrechnung ist vom Vermieter jedenfalls dann im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB „zu vertreten“, wenn er beim nicht zahlenden Mieter nicht zeitnah nachfragt oder diesen mahnt (AG Münster, Urteil vom 17.01.2007 – 49 C 2648/06 -, in: ZMR 2007, 546).

– Bei preisgebundenem Wohnraum, bei dem Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind, ist zur Bestimmung eines angemessenen Kostenverteilungsfaktors gegen die Gesamtwohnfläche auch nur die Gesamtfläche der Stellplätze ohne dortige gemeinsame Flächen wie Zufahrten und dergleichen zu stellen. Es kommt daher auf das Verhältnis nur der vermieteten Flächen zueinander an (AG Spandau, Urteil vom 23.01.2007 – 2b C 255/06 -, in: GE 2007, 1189).

– § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter nach dem Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mit einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen ist, gilt unabhängig davon, ob Vorschüsse vereinbart worden sind oder nicht (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2007 – 63 S 469/06 -, in: GE 2007, 1252).

– 1. Der Vermieter hat es im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht zu vertreten, wenn eine rechtzeitig abgesandte Betriebskostenabrechnung auf dem Postwege verloren geht. 2. Auch nach Ablauf der Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums kann der Vermieter nicht gezahlte Betriebskostenvorschüsse für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum nachfordern, soweit sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachforderung ergibt (LG Berlin, Urteil vom 27.08.2007 – 67 S 133/06 -, in: GE 2007, 1317).

– Der auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse und der Mietkaution in Anspruch genommene Zwangsverwalter ist nicht mehr prozessführungsbefugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist (AG Wedding, Urteil vom 16.08.2007 – 21a C 128/07 -, in: GE 2007, 1325).

– Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn es sich um sog. gemischte Kosten handelt, die Kostenanteile enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören (BGH, Beschluss vom 11.09.2007 – VIII ZR 1/07 -, in: GE 2007, 1378).

– § 556 III BGB, wonach der Vermieter nach dem Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mit einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen ist, gilt unabhängig davon, ob Vorschüsse vereinbart worden sind oder nicht (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2007 – 63 S 469/06 -).

– Ist dem Vermieter aus den Vorjahren bekannt, dass auch bei Abschluss des aktuellen Wohnungsmietvertrages die Betriebskostenvorauszahlungen die tatsächlichen Kosten bei Unterschreitung eines gewissen Betrages bei weitem nicht decken können, ist er darüber dem Mietinteressenten aufklärungspflichtig (AG Göttingen, Urteil vom 29.08.2007 – 28 C 34/07 -).

– Versäumt der Vermieter die Abrechnungsfrist zur Betriebskostenabrechnung, weil ihm selbst gegenüber das Versorgungsunternehmen die Rechnung erst nach Ablauf der Jahresausschlussfrist vorgenommen hat, hat er die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung zu vertreten, wenn er sich nicht um die rechtzeitige Rechnungsstellung des Versorgers bemüht hat (AG Köpenick, Urteil vom 03.05.2007 – 14 C 78/06 -).

– Der eine frühere Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist korrigierende Vermieter ist mit einer Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen, wenn der Mieter die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung ausgeglichen hat (AG Potsdam, Urteil vom 26.09.2007 – 26 C 268/07 -, in: GE 2007, 1495).

– Übersendet eine andere Person als der Vermieter (hier: Vater der Vermieterin) dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung, die dem Mietverhältnis dennoch eindeutig zuzuordnen ist, wahrt diese Abrechnung die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007 – 6 S 205/06 -, in: ZMR 2007, 620; Info M 2007, 255).

– Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses vorliegt (BGH, Urteil vom 11.10.2007 – IX ZR 156/06 -).

– Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -).

– 1. Die Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten kann auch konkludent durch entsprechende Betriebskostenabrechnung erfolgen. 2. Die Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist zumindest dann weiterhin zulässig, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin, Urteil vom 17.07.2007 – 63 S 422/06 -, in: GE 2007, 1552).

– Ist der Mieter ausgezogen, ohne seine neue Anschrift zu hinterlassen, ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskostenabrechnung an einen früheren Prozessbevollmächtigten des Mieters zu übersenden, ohne vorher eine Meldeauskunft einzuholen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.12.2006 – 20 C 186/06 -, in: GE 2007, 227).

– Der Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten kann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Vermieter den Mietvertrag vorlegt, der den Mieter verpflichtet, Betriebskosten zu tragen und entsprechende Vorschüsse zu leisten; die Erteilung der Betriebskostenabrechnung und deren Zugang unstreitig sind. Einer Vorlage der Betriebskostenabrechnung selbst oder weiterer Urkunden bedarf es dann nicht (AG Mitte, Urteil vom 09.05.2006 – 9 C 77/05 -, in: ZMR 2007, 42; Info M 2007, 328).

– 1. Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. 2. Eine jahrelange anstandslose Zahlung von Betriebskostenabrechnungen führt nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten (Abgrenzung zu BGH GE 2004, 810; hier verneint bei mehreren Abrechnungen mit Guthaben für Mieter) (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 -; in GE 2008, 46).

– 1. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. 2. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -, in: GE 2007, 1686; VIII; NJW 2008, 142).

– Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 -; in: GE 2008, 116; NZM 2008, 78).

– Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. Der Mieter stimmt einer Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten nicht allein dadurch zu, dass er gegen die in der Vergangenheit ein Guthaben zu seinen Gunsten ergebenden Betriebskostenabrechnungen keine Einwendungen erhebt (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 – ,in: NJW 2008, 283; NZM 2008, 81).

– Der Mieter, der aus der Mietwohnung auszieht, ohne seinem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, kann sich gegenüber einer Betriebskostennachforderung nicht auf den Ablauf der Jahresfrist des § 556 III 2 BGB berufen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007 – 3 C 177/07 -, in: NJW-aktuell 4/2008, VIII).

– Begehrt der Vermieter Zahlung der auf den Mieter umgelegten Müllgebühren, rechnet er diese jedoch nicht gesondert, sondern unter der Position Grundsteuer/Grundstücksgebühren ab, so muss er bei substanziiertem Bestreiten der beklagten Mieter bereits erstinstanzlich sein Vorbringen dazu substanziieren, welche Gebühren in dieser Position enthalten sind, wenn seine Klage Erfolg haben soll. Eines entsprechenden Hinweises des Gerichts hierzu bedarf es nicht (LG München I, Beschluss vom 24.05.2007 – 15 S 1462/07 -, in: NJW-aktuell 5/2008, X).

– Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -, in: NJW 2008, 575).

– 1. Für die Umlage der Kosten einer bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bestehenden Feuerversicherung reicht die Vereinbarung eines Betriebskostenvorschusses für „Sach- und Haftpflichtversicherung“ nicht aus. 2. Die Überwälzung der Feuerversicherungskosten unter dem Abschnitt „Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen“ wird als überraschende Regelung nicht Vertragsbestandteil. 3. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse und verpflichtet den Vermieter, vor Abschluss einer neuen Versicherung auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (KG, Urteil vom 03.12.2007 – 8 U 19/07 -, in: GE 2008, 122).

– 1. Dem Mieter steht nicht schon deswegen ein Schadensersatzanspruch auf Freistellung von der Betriebskostennachforderung zu, weil der Vermieter die Betriebskostenvorschüsse zu niedrig angesetzt hat. 2. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch für Gewerberaummietverhältnisse und verpflichtet den Vermieter, vor Abschluss einer neuen Versicherung auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2006 – 29 O 326/06 -, in: GE 2008, 126).

– Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses obliegt (BGH, Urteil vom 11.10.2007 – IX ZR 156/06 -, in: NZM 2008, 100).

– Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/06 -; in: GE 2008, 327; NJW 2008, 1150).

– Auch bei einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung ist der Mieter berechtigt, eine eigenständige Berechnung vorzunehmen und überzahlte Vorschüsse zurückzuverlangen (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2004 – 65 S 212/04 -; in: GE 2008, 268).

– 1. Erteilt der Vermieter dem Mieter eine formell wirksame, aber inhaltlich unzutreffende Betriebskostenabrechnung, ist der Mieter berechtigt, aufgrund einer eigenständigen Berechnung zuviel gezahlte Vorschüsse zurückzuverlangen. 2. Der Mieter ist gehalten, die Mindesthöhe der tatsächlich entstandenen Betriebskosten zu schätzen und annäherungsweise vorzutragen (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2006 – 62 S 95/06 -; in: GE 2008, 268).

– Aufgrund einer verfristeten Abrechnung darf der Vermieter zwar keine Nachzahlungen aus der Abrechnung anfordern, wohl aber offen gebliebene Nebenkostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -; in: Info M 2008, 9).

– 1. Hat der Mieter ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung über sechs Jahre Betriebskostenvorschüsse geleistet, ist eine stillschweigende Umstellung der bisherigen Mietstruktur auf eine Nettomiete mit Vorauszahlungen anzunehmen. 2. Die Anpassung der Vorauszahlungen setzt eine Abrechnung sowie eine entsprechende Erklärung voraus und gilt nur für die Zukunft. 3. Der Anspruch des Vermieters auf Betriebskostenvorauszahlungen erlischt mit der Abrechnungsfälligkeit (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2007 – 63 S 50/07 -; in: GE 2008, 331).

– §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 49/07 -; in: GE 2008, 471; NJW 2008, 1300).

– Ein Mieter ist zur Zahlung von ausstehenden Betriebskosten für seine Mieträumlichkeiten auch dann noch verpflichtet, wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum kontinuierlich eine viel zu geringe Betriebskostenvorauszahlung einfordert und auf eine ordentliche nachträgliche Betriebskostenabrechnung verzichtet hat (BGH, Urteil – VIII ZR 14/06 -).

– Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen (BGH, Urteil vom 23.01.2008 – VIII ZR 82/07 -; in: GE 2008, 401).

– Der Vermieter hat die Überschreitung der Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Betriebskostenabrechnung dem Mieter verspätet zugeht, denn die Post ist insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen (LG Berlin, Urteil vom 29.01.2008 – 65 S 176/07 -; in: GE 2008, 411).

– Allein aus dem Umstand, dass der Vermieter von Mietbeginn an zwei Jahrzehnte lang nicht über Betriebskostenvorauszahlungen abrechnet, folgt noch keine auf Vertragsänderung gerichtete Willensbestätigung des Vermieters mit der Folge, dass eine erstmalige Abrechnung nach so langer Zeit ausgeschlossen wäre (BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06 -; in: NJW 2008, 1302; : GE 2008, 534).

– Der Vermieter bzw. dessen Beauftragter handelt fahrlässig, wenn er die Betriebskostenabrechnung so spät in den Postkasten einwirft, dass unsicher ist, ob die Abrechnung am Folgetag und damit rechtzeitig dem Mieter zugeht (LG Berlin, Urteil vom 21.01.2008 – 52 S 397/06 -; in: GE 2008, 481).

– Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung nicht zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Abrechnung verspätet zugestellt wird oder auf dem Postwege verloren geht (LG Berlin, Urteil vom 27.08.2007 – 67 S 133/06 -; in: GE 2007, 1317; Info M 2008, 219).

– Der Vermieter darf auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist seine Betriebskostenabrechnung korrigieren. Er bleibt aber mit solchen Beträgen ausgeschlossen, die den Saldo aus der bereits erteilten Abrechnung zu seinen Gunsten ändern. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/06 -; in: Info M 2008, 57).

– Der Vermieter darf die formell wirksam erstellte und fristgerecht mitgeteilte Betriebskostenabrechnung auch nach Ablauf der Jahresausschlussfrist korrigieren. Das gilt zumindest dann, wenn der Vermieter nach der Korrektur weniger verlangt als vorher (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – 67 S 6/07 -; in: WuM 2007, 576; Info M 2008, 58).

– Rechnet der Vermieter in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, muss er einen Vorwegabzug für die auf Gewerbeflächen entfallenen Kosten vornehmen, wenn das Gewerbe mehr Kosten verursacht. Das ist hinsichtlich der Müllkosten bei einem Lokal generell anzunehmen. Der Mieter muss dann hinsichtlich der Mehrkosten nichts weiter vortragen (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – 67 S 6/07 -; in: WuM 2007, 576; Info M 2008, 59).

– Nach Ablauf der Einwendungsfrist für eine – formell wirksame – Abrechnung ist der Mieter auch mit dem Einwand ausgeschlossen, dass es für einzelne, grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer Umlagevereinbarung fehlt (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 -; in: Info M 2008, 60).

– Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 80/07 -; NJW 2008, 1521; GE 2008, 664).

– Eine nachträgliche Erweiterung der Umlagevereinbarung kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Hierfür genügt nicht, dass der Mieter die Abrechnungen mit den zusätzlichen, nicht vereinbarten Kostenarten widerspruchslos hinnimmt (hier: 3 Jahre lang kritiklose Annahme von Guthaben). Es müssen vielmehr besondere Umstände hinzutreten, die den Änderungswillen des Vermieters für den Mieter und den Zustimmungswillen des Mieters für den Vermieter erkennbar machen (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06 -; in: Info M 2008, 61).

– Der Vermieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen auch dann wirksam erhöhen, wenn die zugrunde liegende Betriebskostenabrechnung inhaltliche Mängel aufweist (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: Info M 2008, 64).

– Grundsätzlich muss der Mieter auch dann die geforderte Nachzahlung leisten, wenn die Betriebskostenvorauszahlung zu niedrig festgesetzt ist. Ausnahmsweise gilt etwas anderes u.a. dann, wenn der Vermieter die Vorschüsse bewusst zu niedrig bemessen hat, um über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und auf diese Weise einen Vertragsabschluss zu erreichen (hier: nach Erklärung des Mieters, nur eine bestimmte Gesamtmiete zahlen zu können). Der Mieter kann dann Freistellung der überhöhten Betriebskosten verlangen (KG, Urteil vom 25.06.2007 – 8 U 208/06 -; in: Info M 2008, 69).

– § 556 BGB ist auf Gewerbemietverhältnisse nicht analog anwendbar. Der Vermieter kann daher auch noch nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gegen den Mieter geltend machen (LG Nürnberg-Fürth vom 21.12.2007 – 7 S 8274/07 -; in: Info M 2008, 70).

– Ist als Umlegungsmaßstab der Betriebskosten die Wohnfläche vereinbart, kann bei Ausstattung der Wohnung mit Wasserzählern der Vermieter nur dann verbrauchsabhängig abrechnen, wenn er vorher eine entsprechende Änderungserklärung abgegeben hat (AG Potsdam, Urteil vom 29.03.2007 – 26 C 287/06 -; in: GE 2008, 551).

– §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eines Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; in: NJW 2008, 1801).

– Die Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell wirksam, wenn der Vermieter die umzulegenden Kostenarten, die entsprechenden Kostenansätze und die Summe der umgelegten Kosten entweder in der Abrechnung selbst oder in einer beizufügenden Anlage mitteilt. Nicht ausreichend ist ein Verweis auf die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters, in der der Vermieter die umzulegenden Kosten durch Unterstreichen gekennzeichnet und die entsprechende Summe handschriftlich hinzugesetzt hat (LG Mannheim, Urteil vom 21.11.2007 – 4 S 11/07 -; Info M 2008, 222).

– a) Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum. b) Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – zugrunde liegt (BGH, Urteil vom 30.04.2008 – VIII ZR 240/07 -; in: GE 2008, 853 und NJW 2008, 2328).

– Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchswerte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07 -; in: GE 2008, 855; NJW 2008, 2260 und Info M 2008, 261).

– 1. Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 III BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt. 2. Auf die Ausschlussfrist des § 556 III 2, 3 BGB ist § 212 I Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07 -; in: NJW 2008, 2258; GE 2008, 795).

– Ein Vorwegabzug für die auf Gewerbe entfallenden Grundsteuern ist nicht notwendig, wenn sie nicht höher sind als für Wohneinheiten. Dasselbe gilt für Versicherungsprämien, die für Gewerbe und Wohnanteil getrennt berechnet werden (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/07 -; in: GE 2008, 933).

– Zieht der Mieter aus, ohne dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, kann er sich später gegen eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht darauf berufen, dass ihm die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen ist (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007 – 3 C 177/07 -; in: GE 2008, 935).

– Nach Ablauf der Einwendungsfrist für eine – formell wirksame – Abrechnung ist der Mieter auch mit dem Einwand ausgeschlossen, dass bestimmte Kostenarten mit einer Betriebskostenpauschale abgegolten sind (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 80/07 -; in: Info M 2008, 156).

– Für die Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung ist ein Verhalten der einen Vertragspartei erforderlich, das aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Dafür reicht grundsätzlich weder die Übersendung einer vom Vertrag abweichenden Betriebskostenabrechnung noch das jahrelange Unterlassen jeglicher Abrechnung (hier: 20 Jahre) aus (BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06 -; in: Info M 2008, 159).

– Hat der gewerbliche Vermieter nahezu dreieinhalb Jahre seit Beendigung des mehrjährigen Mietverhältnisses keine den Anforderungen § 259 BGB entsprechenden Nebenkostenabrechnungen vorgelegt, kann der Mieter sämtliche während der Mietzeit geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 8/08 -; in: GE 2008, 731).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die entstandenen Gesamtkosten vorab um Kosten für andere nicht zur Abrechnung anstehende Flächen bereinigt werden, ohne dies in der Abrechnung aufzuschlüsseln (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2007 – 63 S 186/07 -; in: GE 2008, 737).

– Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel der Betriebskostenabrechnung. Betrifft der Fehler alle Kostenarten, ist die gesamte Abrechnung unwirksam (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07 -; in: Info M 2008, 212).

– Die Bestimmung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner den Anspruch (konkludent) anerkennt, ist auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07 -; in: Info M 2008, 213).

– Der Vermieter ist nur dann zur Abrechnung nach Verbrauch verpflichtet, wenn er es vereinbart hat, oder wenn alle Wohnungen mit Messgeräten (hier: Wasserzählern) ausgestattet sind (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07 -; in: Info M 2008, 214).

– Eine Abänderung des im Zweifel maßgeblichen Umlagemaßstabs „Wohnfläche“ ist nur dann geboten, wenn das Ergebnis im Einzelfall „krass unbillig“ ist. Das ist auch dann nicht der Fall, wenn die Verteilung nach Wohnfläche bei einer Kostenart (hier: Wasserkosten) deutlich (hier: um fast das zweieinhalbfache) höher ist als eine Verteilung nach gemessenem Verbrauch (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07 -; in: Info M 2008, 215).

– 1. Enthält die Nebenkostenabrechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen oder basiert sie auf einem falschen Umlegungsmaßstab, handelt es sich ausschließlich um – die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende – Fragen der inhaltlichen Richtigkeit. Zur Herbeiführung der Fälligkeit bedarf es keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung. 2. Hat der Vermieter nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht, wird der Mieter hierdurch nicht benachteiligt. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist ohne Belang. 3. Enthält der Wohnungsmietvertrag allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist, und haben sich die Parteien (hier: durch Einigung auf die Wohnflächenberechnung des Steuerberaters) verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabs geeinigt, muss sich der Mieter hieran festhalten lassen. 4. Von den Bestimmungen der HeizkostenV abweichende vertragliche Vereinbarung entbehren nicht ohne weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bestimmungen herbeizuführen. Ein solches Verlangen (hier: durch Übersendung der Heizkostenabrechnung) wirkt nach allgemeinen Grundsätzen – § 556 a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereich der HeizkostenV keine Anwendung – erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode. 5. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt nicht § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.03.2006 – I-10 U 143/05 -, in: GE 2006, 970).

– Nebenkosten müssen auch in Altmietverträgen einzeln abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 23.08.2006 – VIII ZR 212/05 -).

– 1. Werden die Grundlagen für die Schätzung des Endbestandes bzw. Anfangsbestandes des Heizöls nicht erläutert, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Dasselbe gilt für eine Betriebskostenabrechnung, die nicht alle Kosten, die vorab abgezogen wurden (hier: Wasserkosten für Bordell), aufführt. 2. Die Kosten für die Teilnahme des Rechtsanwalts des Mieters an dem Termin zur Rückgabe der Wohnung sind jedenfalls dann nicht ersatzfähig, wenn der Mieter Mitglied eines seiner Interessen wahrnehmenden Vereins ist und der Rechtsanwalt keine konkrete Tätigkeit entfaltet (LG Berlin, Uretil vom 13.06.2008 – 63 S 309/07 -, in: GE 2008, 995).

– Versäumt der Vermieter die Abrechnungsfrist, kann der Mieter nach Vertragsende sogleich auf vollständige Rückzahlung der Vorauszahlung klagen (Anschl. an BGH, 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 – Info M 2005, 132). Holt der Vermieter die Abrechnung im Prozess nach, ist die Hauptsache erledigt. Der Vermieter hat dann die Prozesskosten zu tragen. Dies gilt auch dann, wenn sich aus der Abrechnung kein Guthaben zugunsten des Mieters ergibt (AG Köln, Urteil vom 27.02.2008 – 214 C 218/07 -; in: Info M 2008, 294).

– Der Ansatz erheblich höherer als der ortsüblichen und angemessenen Betriebskosten widerspricht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Einen Anhaltspunkt bieten die Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (AG Köln, Urteil vom 21.04.2008 – 203 C 74/08 -; in: WuM 2008, 556).

– Die Versäumung der Ausschlussfrist zur Betriebskostenabrechnung (hier: Heizkostenabrechnung) hat der Vermieter auch zu vertreten, wenn das Abrechungsunternehmen die Unschlüssigkeit der ihm mitgeteilten Daten außer Acht lässt und inhaltlich fehlerhafte Abrechnungen herstellt, und die Mitteilung korrigierter Abrechnungen an den Mieter in der Folge verspätet ist. Dies gilt auch, wenn die Unschlüssigkeit auf der Mitteilung seiner fehlerhaften Ablesungen oder Schätzungen des Versorgungsunternehmens gründet (LG Köln, Urteil vom 28.06.2007 – 1 S 161/06 -; in: WuM 2008, 560).

– Auch der Vermieter von Gewerberäumen hat nach Ablauf der – regelmäßig ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums – laufenden Abrechnungsfrist keinen Anspruch mehr auf die vereinbarten Betriebskosten (KG, Urteil vom 4.8.2008 – 8 U 49/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1323).

– 1. Der Mieter hat darzulegen, dass der von ihm vereinbarungsgemäß geschuldete und an den Vermieter gezahlte Betrag neben der Miete auch Betriebskostenvorauszahlungen enthält, wenn der Mieter die variablen Betriebskosten seit geraumer Zeit selbst entrichtet (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 9.6.2008 – I-24 U 159/07 -; in: GE 2008, 1325).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht formell unwirksam, wenn sie auch solche Kostenarten einbezieht (hier: Heizungs- und Warmwasserkosten), die nicht in dem Abrechnungszeitraum für die übrigen Kostenarten entstanden sind (hier: Kalenderjahr), sondern in einem abweichenden Erfassungszeitraum (hier: Heizperiode vom 1.8. eines Kalenderjahres bis 31.7. des Folgejahres). Anders ist es, wenn sich der Vermieter verpflichtet hat, gesondert abzurechnen. Die einjährige Ausschlussfrist beginnt auch dann erst mit dem Ende des Abrechnungszeitraumes (hier: Kalenderjahr), wenn in der maßgeblichen Abrechnung solche Kosten eingestellt sind, für die ein anderer – früher endender – Verbrauchserfassungszeitraum gilt (hier: Heizperiode 1.8. – 31.7.) (BGH, Urteil vom 30.04.2008 – VIII ZR 240/07; in: Info M 10/08, 366/367; WuM 2008, 404).

– Hat der gewerbliche Vermieter nahezu dreieinhalb Jahre seit Beendigung des mehrjährigen Mietverhältnisses keine den Anforderungen des § 259 BGB entsprechenden Nebenkostenabrechnungen vorgelegt, kann der Mieter sämtliche während der Mietzeit geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 8/08 -; in: ZMR 10/2008 und GE 2008, 731-733).

– Die in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse normierte Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen kann auf Gewerberaummietverhältnisse nicht analog angewendet werden (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 21.12.2007 – 7 S 8274/07 -; in: ZMR 2008, 801).

– Ein Zurückbehaltungsrecht an Betriebs- und Heizkostenvorschüssen kann bezüglich bereits gezahlter Beträge nicht mehr geltend gemacht werden (LG Berlin, Beschluss vom 02.09.2008 – 65 S 182/08 (rkr.) -; in: GE 2008, 1493).

– Ergibt der Wortlaut des Vertrages nicht eindeutig, ob die Parteien eine Betriebskostenpauschale oder –vorauszahlung vereinbart haben, rechtfertigt die Nichtabrechnung über 16 Jahre eine Auslegung als Pauschale (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.3.2008 – 24 U 152/07 -; in: NZM 2008, 524).

– Befinden sich mehrere benachbarte Mehrfamilienhaus-Grundstücke im Eigentum desselben Vermieters, darf der Vermieter die Betriebskosten für alle Grundstücke ohne eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag nur dann einheitlich abrechnen, wenn eine objektbezogene Abrechnung „unmöglich“ ist. Daran fehlt es, wenn der Vermieter bestimmte Dienstleistungsaufträge ohne weiteres für jedes Haus gesondert vergeben kann (LG Darmstadt, Urteil vom 6.6.2008 – 6 S 46/08 (rk) -; in: Info M 2008, 416).

– Wird der Abrechnungszeitraum von einem Jahr für Betriebskosten überschritten, ist die Abrechnung formell unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2008 – 231 C 90/08 -; in: GE 2008, 1566).

– Wird eine innerhalb der Abrechnungsfrist erteilte, formell unwirksame Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben des Mieters durch Erläuterung nach Fristablauf wirksam, kann der Mieter über das in der fristgemäßen Abrechnung ausgewiesene Guthaben hinaus keine Rückforderungsansprüche geltend machen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 9.10.2008 – 16 C 246/08 -; in: GE 2008, 1630).

– Der Ansatz erheblich höherer als der ortsüblichen und angemessenen Betriebskosten widerspricht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Einen Anhaltspunkt bieten die Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Orientierungssatz des Autors: Überschreiten die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten die Durchschnittswerte des Betriebskostenspiegels deutlich, spricht grundsätzlich eine Vermutung für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Den Vermieter trifft dann die Darlegungs- und Beweislast, dass die Höhe der Kosten dennoch gerechtfertigt ist (AG Köln, Urteil vom 21.4.2008 – 203 C 74/08 -; in: WuM 2008 556 und 702).

– Die jährliche Betriebskostenabrechnung der vermieteten Eigentumswohnung kann durch Formularvereinbarung nicht nach einem jeweiligen Kosten-Verteilerschlüssel der Wohnungseigentümer erfolgen (LG Hamburg, Urteil vom 26.6.2008 – 307 S 34/08 -; in: WuM 2008, 727).

– 1. Ändert der Vermieter einseitig den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel, führt dies zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. 2. Ist vertraglich vereinbart, dass Betriebskosten nach der Fläche aller Wohnungen einschließlich der als Gewerberaum genutzten Kellerfläche umgelegt werden könne, ist der Vermieter nicht berechtigt, einseitig die Kellerfläche aus der Berechnung herauszunehmen (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 28.10.2008 – 7 C 174/08 –; in: GE 2009, 57).

– Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 -; in: WuM 2008, 29).

– Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 190/06 -; in: WuM 2008, 150).

– Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -; in: WuM 2008, 85).

– Sieht der Wohnungsmietvertrag monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und deren jährliche Abrechnung vor, führt allein das Unterlassen der Abrechnungen über die ersten zwanzig Abrechnungsperioden im Mietverhältnis zu keiner Vertragsänderung. Die Forderung aus einer rechtzeitigen Betriebskostenabrechnung über eine anschließende Abrechnungsperiode ist nur verwirkt, wenn vertrauensbildende Umstände – abgesehen vom bloßen Zeitablauf – vorliegen (BGH, Urteil vom 13.2.2008 – VIII ZR 14/06 -; in: WuM 2008, 225).

– Die Betriebskostenabrechnung im gemischt genutzten Gebäude muss eine nachvollziehbare Kostentrennung nach Gebäudeteilen auch enthalten, soweit Kostenteile nicht auf den Wohnungsmieter dem Grunde nach umgelegt werden (LG Hamburg, Urteil vom 22.6.2007 – 311 S 133/06 -; in: WuM 2008, 404).

– Der Vermieter muss beweisen, dass dem Mieter die Betriebskosten-Abrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugegangen ist. Die Regeln des Anscheinsbeweises finden keine Anwendung. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Abrechnung als Einwurf-Einschreiben versandt hat (AG Köln, Urteil vom 16.7.2008 – 220 C 435/07 -; in: WuM 2008, 483).

– Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Miete in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. Auf die Ausschlussfrist des § 556 III 2 und 3 BGB ist § 204 I Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung von Senat, NJW 2008, 2258) (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07 -; in: NJW 2009, 283; GE 2009, 189; WuM 2009, 42).

– Wenn der Mietvertrag es dem Mieter untersagt, bestimmte Gemeinschaftsflächen zu nutzen (hier: Treppenhaus), sind die dort anfallenden Betriebskosten nicht umlegbar (hier: Hausreinigungskosten) (OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 – 22 U 131/07 -; in: NZM 2008, 806 (n. rk.) und Info M 2008, 477).

– Die formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten im Gewerberaummietvertrag ist unwirksam, wenn der Vermieter die Höhe dieser Kosten verschleiert hat. Die ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Vermieter die Umlagevereinbarung „unauffällig“ platziert (hier: an letzter Stelle einer Anlage unter „sonstige Betriebskosten“), mit den Verwaltungskosten einen bedeutenden Teil der Gesamtnebenkosten umlegt (hier: rd. 1/3 bis 1/2), die Kostenhöhe nicht mitteilt und die vereinbarten Vorauszahlungen offenbar zu niedrig festsetzt (OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 – 22 U 131/07 (n. rk.) –, Revision BGH – XII ZR 109/08 -; in: NZM 2008, 806 und Info M, 478).

– Die Versäumung der Ausschlussfrist zur Betriebskostenabrechnung (hier: Heizkostenabrechnung) hat der Vermieter auch zu vertreten, wenn das Abrechnungsunternehmen die Unschlüssigkeit der ihm mitgeteilten Daten außer Acht lässt und inhaltlich fehlerhafte Abrechnungen an den Mieter in der Folge verspätet ist. Dies gilt auch, wenn die Unschlüssigkeit auf der Mitteilung seiner fehlerhaften Ablesungen oder Schätzungen des Versorgungsunternehmens gründet (LG Köln, Urteil vom 28.6.2007 – 1 S 161/06 -; in: WuM 2008, 560).

– 1. Der Vermieter ist bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern (Anschluss an LG Berlin, GE 2002, 1627). 2. Aus dem Recht auf Umstellung folgt die Zulässigkeit der Abrechnung nach einem Rumpfjahr (AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundurteil vom 15.9.2008 – 20 C 208/07 -; in: GE 2009, 119).

– 1. Sind Kosten für Be- und Entwässerung nur teilweise umgelegt worden, ist eine Betriebskostenabrechnung unwirksam mit der Folge, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Entsprechendes gilt für Stromkosten, die zum Teil über einen Zwischenzähler für die Beleuchtung der Tiefgarage ermittelt worden sind. Auch hier ist die Angabe der Gesamtkosten erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2008 – 63 S 18/08 -; in: GE 2009, 269).

– 1. Der Vermieter ist hinsichtlich des Differenzbetrages zwischen vereinbarten Vorauszahlungen und tatsächlich entstandenen Betriebskosten nur dann gegenüber dem Mieter wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten schadensersatzpflichtig, wenn der Vermieter – abgesehen von der Zusicherung der Angemessenheit der Vorschüsse – den Mieter arglistig über die tatsächlichen Koten getäuscht hat, um ihn zum Vertragsschluss zu bewegen. 2. Eine Vertragsklausel, nach der der Vermieter berechtigt ist, den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten auch im laufenden Jahr einseitig zu ändern, wenn diese sachgerecht ist, ist unwirksam (OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2008 – 3 U 123/07 -; in: GE 2009, 324).

– Erläuterungen des Verteilerschlüssels sind entbehrlich, wenn der Mieter die erläuterungspflichtigen Umstände schon kennt (hier: aus dem vorangegangenen prozessualen Schriftsatz zu einer früheren Abrechnung) (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07 -; in: Info M 2009, 4).

– Begehrt der Vermieter mit der Klage die Zahlung der sich nach Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aus der erstellten Jahresabrechnung zu seinen Gunsten errechneten Nachforderung und verlangt der Mieter widerklagend die Rückzahlung sämtlicher die abgerechnete Periode betreffenden Vorauszahlungen betreffen Klage und Widerklage nicht denselben Gegenstand i. S. des § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.11.2008 – I-10 W 114/08 -; in: ZMR 2009, 197; ZMR 2009, 197; NJW 2009; 1515; IMR 2010, 14).

– 1. Der Vorwegabzug für Gewerbe ist genügend erläutert, wenn in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten und der davon vorweg für das Gewerbe abgezogene Betrag dargestellt worden sind. 2. Werden Be- und Entwässerungskosten nach dem Einbau von Wasseruhren nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, ist der Mieter berechtigt, die Kosten des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % zu kürzen. 3. Zieht der Mieter während des laufenden Abrechnungszeitraumes aus, kann der Vermieter die verbrauchsunabhängigen Kosten des gesamten Abrechungszeitraumes anteilig auf ihn umlegen, ohne eine gesonderte Abrechnung für den ausgezogenen Mieter erstellen zu müssen. 4. Die Kosten für den Nutzerwechsel hat der Vermieter zu tragen (AG Neukölln, Urteil vom 13.03.2008 – 19 C 499/07 -; in: GE 2009, 384).

– Liegen die Kostenansätze der Betriebskostenabrechnung erheblich (hier: rund 50 %) über den oberen Grenzwerten eines – auch überörtlichen – Betriebskostenspiegels, so besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt ist. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet hat (AG Köln, Urteil vom 21.04.2008 – 203 C 74/08 -; in: WuM 2008, 556 und Info M 2009, 60).

– Der Vermieter eines aus mehreren Einheiten bestehenden Objekts muss die Gesamtkosten bei den einzelnen Nebenkostenpositionen nicht angeben, wenn sich dies durch Addition der Einzelpositionen für die Mieter hinreichend klar ergeben (LG Köln, Urteil vom 4.12.2008 – 1 S 358/07 -; in: Info M 2009, 62).

– Wird der Anwalt damit beauftragt, eine vom Vermieter geltend gemachte Nachforderung aus einer Betriebskostenjahresabrechnung abzuwehren, so kann er seine Gebühren nur nach dem Wert der Nachforderung berechnen, also nicht nach dem – möglicherweise zu prüfenden – gesamten Abrechnungsbetrag (AG Düsseldorf, Urteil vom 11.2.2009 – 22 C 14416/08 -; in: Info M 2009, 88).

– 1. Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht. 2. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe der Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten (BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 – VIII ZR 107/08 -; in: GE 2009, 509 und NJW 2009, 2197).

– Ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß i. S. d. § 259 BGB, indem sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält, steht dem Mieter ein umfassendes Rückforderungsrecht an den geleisteten Vorschüssen nicht schon dadurch zu, dass er die materielle Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung bestreitet (KG, Urteil vom 5.2.2009 – 12 U 122/07 -; in: GE 2009, 516).

– Der Mieter kann von dem früheren Eigentümer bis zur Abrechnung vollständige Rückzahlung der an den Zwangsverwalter geleisteten Betriebskostenvorschüsse verlangen, wenn das Grundstück inzwischen versteigert worden ist (AG Charlottenburg, Beschluss vom 6.2.2009 – 232 C 292/08 -; in: GE 2009, 582).

– Eine Einwendung gegen eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann fristwahrend, wenn der Mieter eine Beanstandung ausreichend konkret vorbringt. Es reicht nicht aus, wenn der Mieter lediglich beanstandet, eine bestimmte Kostenposition sei zu hoch (hier: Reinigungskosten „völlig überhöht“) (AG Frankfurt, Urteil vom 7.11.2008 – 33 C 1783/08-57 (rk.) -; in: Info M 2009, 106).

– Wird die nach dem Mietvertrag umzulegende Grundsteuer rückwirkend erhöht, ist der Vermieter grundsätzlich zur Umlage des Erhöhungsbetrages auch dann rückwirkend berechtigt, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (LG Rostock, Urteil vom 27.02.2009 – 1 S 200/08 -; in: WuM 4/2009, 232 ff.).

– Die formularvertragliche dynamische Verweisung im Wohnraummietvertrag auf die Jahresabrechnung nach § 28 WEG ist unwirksam (LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2008 – 307 S 34/08 -; in: ZMR 4/2009, 288 ff.).

– Der gewerbliche Vermieter ist bei vorzeitigem Auszug nicht zu einer Teilabrechnung über die Nebenkosten verpflichtet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.5.2008 – I-10 U 11/08 -, in: MietRB 3/2009, 70 und ZMR 4/2009, 275).

– Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit den Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senat, NJW 2006, 355/) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 128/08 -; in: GE 2009, 780).

– 1. Der Vermieter ist bei Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, den Abrechnungszeitraum für Betriebskosten zu ändern (Anschluss an LG Berlin, GE 2002, 1627). 2. Aus dem Recht auf Umstellung folgt die Zulässigkeit der Abrechnung nach einem Rumpfjahr (LG Berlin, Urteil vom 7.5.2009 – 67 S 475/08 -; in: GE 2009, 780).

– 1. Ist der Umlageschlüssel für den Mieter nicht nachvollziehbar, besteht hinsichtlich der davon betroffenen Positionen kein Zahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechung. 2. Die auf eine leerstehende Wohnung entfallenden Betriebskosten sind vorweg abzuziehen; fehlt der Vorwegabzug in der Betriebskostenabrechnung, kann der Fehler nicht durch eine Schätzung behoben werden (LG Berlin, Urteil vom 24.2.2009 – 63 S 309/08 -; in: GE 2009, 782).

– Allein in der Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung liegt regelmäßig keine Zustimmung zu einer Vertragsänderung einer vereinbarten Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete zuzüglich zu leistender Betriebskostenvorschüsse. Allein in der Mitteilung der Kontoverbindung zur Auskehrung eines Guthabens für einen bestimmten Abrechnungszeitraum liegt keine rechtsgeschäftliche Annahme eines Angebots des Vermieters zur Vertragsänderung (LG Berlin, Urteil vom 20.1.2009 – 63 S 290/07 -; in: GE 2009, 783).

– Die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung wird nicht dadurch in Frage gestellt, das die geleisteten Vorschüsse rechnerisch fehlerhaft in Ansatz gebracht wurden (AG Charlottenburg, Urteil vom 2.3.2009 – 237 C 266/08 -; in: GE 2009, 785).

– Eine formularmäßige Umlagevereinbarung ist unwirksam, wenn sie bestimmt, dass der Mieter einer Eigentumswohnung den Betriebskostenanteil trägt, „den die Verwalterabrechnung vorgibt“ (LG Hamburg, Urteil vom 26.6.2008 – 307 S 34/08 (rk) -; in: WuM 2008, 727 und Info M 5/09, 167).

– Der Verzicht auf oder die Verwirkung von Nebenkostenforderungen ist nur anzunehmen, wenn ein unzweideutiges Verhalten des Vermieters auf eine Abstandnahme von den Forderungen schließen lässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2008 – 1-24 U 84/08 (rk.) -; in: GE 2009, 906; ZMR 2009, 844).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn nicht nach der Fläche, sondern nach der Zahl der Nutzer abgerechnet wird, ohne dass die Anzahl der Gesamtnutzer, der Nutzer in der Wohnung sowie die Dauer ihrer Nutzung angegeben ist (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2009 – 63 S 304/08 -; in: GE 2009, 980).

– 1. Der Inhaber eines Wohnungsrechts hat auch ohne besondere Vereinbarung die Betriebskosten zu tragen. 2. Wenn ein Verteilungsmaßstab nicht vereinbart ist, kann der Grundstückseigentümer die Leistung nach billigem Ermessen bestimmen (LG Marburg, Urteil vom 15.04.2009 – 5 S 173/08 -; in: GE 2009, 1047; Info M 2009, 288).

– Nur bei Vorliegen besonderer Umstände ist der Vermieter verpflichtet, die Vorauszahlungen für die Nebenkosten kostendeckend zu kalkulieren (Anschl. an BGH, 28.04.2004 – XII ZR 21/02). Solche Umstände liegen jedenfalls dann nicht vor, wenn der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages erkennt, dass die Vorauszahlungen nicht ausreichen (hier: nach Abrechnung der Vorauszahlungen des Vormieters) (OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2008 – 3 U 123/07 (rk.) -; in: OLGR Rostock 2009, 447 und Info M 2009, 274).

– Bei einer formell unwirksamen Betriebskostenabrechnung kann der Mieter auch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 BGB Einwendungen erheben. 2. Betreffen die Mängel nur einzelne Positionen, ist die Abrechnung im Übrigen materiell wirksam. 3. Hinsichtlich des unwirksamen Teils ist der Vermieter berechtigt und verpflichtet, eine formell wirksame Abrechnung vorzulegen. Ergibt sich daraus, dass die anteiligen Vorschüsse verbraucht sind, entfällt ein Rückzahlungsanspruch des Mieters (LG Berlin, Urteil vom 21.07.2009 – 63 S 553/08 -; in: GE 2009, 1127).

– Die in einem Mietvertrag enthaltene Empfangsvollmacht ersetzt auch bei Ehegatten nicht die Adressierung der Nebenkostenabrechnung an beide Mieter (LG Frankfurt a. M.; urteil vom 2. 12.2008 – 2-17 S 63/08 -; in: GE 2009, 1193).

– Eine große Hausverwaltung darf sich für die Behauptung der Auszahlung eines Betriebskostenguthabens nicht auf Zeugenbeweis beziehen, sondern muss die erfolgte Zahlung urkundlich beweisen (AG Schöneberg, Urteil vom 26.08.2009 – 103 C 380/08 -; in: GE 2009, 1257).

– Der Vermieter darf die Betriebskosten mehrerer Grundstücke zusammenfassen und auf diese Weise eine Wirtschaftseinheit bilden, auch wenn dies im Mietvertrag aus der Zeit nach dem 01.01.2004 vereinbart ist. Obiter dictum: Eine unzulässige Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten führt nur zur materiellen – und nicht formellen – Unrichtigkeit der Abrechnung (AG Frankfurt a.M., Urteil vom 09.06.2009 – 33 C 473/09-29 -; in: Info M 2009, 320).

– Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Gemeinschaftsstrom, Wasser, Entwässerung und Müll jedenfalls dann nicht als Sammelposition ausweisen und abrechnen, wenn er vom Versorgungsunternehmen getrennte Rechnungen über die Einzelpositionen erhalten hat und für den Mieter nicht erkennbar ist, welche Kostenarten sich hinter dem Sammelbegriff verbergen (hier: „Stadtwerke“) (LG Mannheim, Urteil vom 12.11.2008 – 4 S 19/08 -; in: Info M 2009, 322).

– § 566 BGB ist auf Gewerbemietverhältnisse analog anwendbar. Der Vermieter ist daher nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen ausgeschlossen (LG Darmstadt, Urteil vom 12.12.2008 – 6 S 182/08 -; in: NZM 2009, 546; Info M 2009, 330).

– Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben auf die Versäumung der Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten dann nicht berufen, wenn er dem Vermieter nach Auszug aus der Wohnung seine neue Anschrift nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat (AG Neukölln, Urteil vom 22.09.2009 – 15 C 206/09 -; in: GE 2009, 1323).

– Der Vermieter hat den Zugang der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist nicht zu vertreten, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auch einen Nachsendeantrag bei der vom Vermieter beauftragten PIN AG gestellt hat (AG Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2009 – 110 C 171/09 -; in: GE 2009, 1503).

– Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend (BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 36/09 -; in: NJW 2009, 3644).

– Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (BGH, Beschluss vom 23.09.2009 – VIII ZA 2/08 -; in: GE 2009, 1489 und NJW 2009, 3575; Info M 2009, 465).

– 1. Eine Betriebskostenabrechung ist formell unwirksam und deshalb nicht fällig, wenn ihr eine geordnete, d. h. für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschuldeten Mieter nachvollziehbare Zusammenstellung der Gesamtkosten fehlt, die übersichtlich in einzelne, im Mietvertrag geregelte Abrechnungspositionen gegliedert ist. 2. Legt der Vermieter seiner Betriebskostenabrechnung Belege zugrunde, die nicht an ihn, sondern an einen Dritten adressiert sind, wird nicht die formelle, sondern allenfalls die materielle (inhaltliche) Wirksamkeit der Abrechnung berührt. 3. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, gegen den Mieter Nachforderungen aus einzelnen Nebenkostenabrechnungen durchzusetzen, wenn der Vermieter nur einen Teil der Nebenkosten formell wirksam abrechnet, die Abrechnung anderer Teile der Nebenkosten (und Nebenkostenvorauszahlungen) aber unwirksam ist. 4. Vor Abgabe der Mahnsache (nach Widerspruch) an das Prozessgericht und Eingang der Verfahrensakten wird eine anderweitige Rechtshängigkeit nicht begründet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.04.2009 – I-24 U 163/08 -; in: GE 2009, 1489).

– Zahlt der Mieter eine (unberechtigte) Betriebskostennachforderung aus einer Abrechnung nach Androhung der fristlosen Kündigung, kann der Vermieter sich gegenüber einem Rückforderungsanspruch nicht darauf berufen, die Leistung sei in Kenntnis der Nichtschuld (§ 814 BGB) erfolgt (AG Charlottenburg, Urteil vom 01.10.2009 – 218 C 105/09 -; in: GE 2009, 1503).

– Ist der Abrechnungszeitraum länger als ein Jahr (hier: 13 Monate), handelt es sich um eine formell unwirksame Abrechnung (LG Gießen, Urteil vom 21.01.2009 – 1 S 288/08 -; in: DWW 2009, 189 und Info M 2009, 374).

– Gelangt eine Betriebskostenabrechnung erst am letzten Tag der einjährigen Abrechnungsfrist nachmittags in den Briefkasten des Mieters (hier: am 31.12. um 17:05 Uhr), geht sie erst nach Ablauf der Jahresfrist zu (LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09.07.2009 – 1 S 19/09 -; in: NJOZ 2009, 3746 und Info M 2009, 378).

– Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters zur Auskunft über die in den abgerechneten Betriebskosten enthaltenen Anteile für haushaltsnahe Dienstleistungen verpflichtet (hier: in Form einer Aufgliederung als Teil der Betriebskostenabrechnung) (AG Charlottenburg, Urteil vom 01.07.2009 – 222 C 90/09 -; in: WuM 2009, 587; GE 2010, 550).

– Die Erhöhung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen für die Zukunft ist aufgrund einer formell wirksamen Abrechnung auch dann zulässig, wenn diese erst nach Ablauf der Ausschlussfrist erteilt wird (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2009 – 67 S 44/09 -; in: GE 2009, 1556).

– Formell unwirksam ist eine besonders umfangreiche Betriebskostenabrechnung (hier: 12 Seiten), die zur Zusammensetzung einer bestimmten Sammelposition (hier: Heizung, Ww, Be- und Entwässerung) auf die beigefügte Abrechnung eines Dritten verweist, wenn sich die Sammelposition dort nicht wieder findet, sondern nur durch Addition von bestimmten Teilbeträgen ermitteln lässt (LG Mannheim, Urteil vom 22.07.2009 – 4 S 4/09 – (n. rk.)).

– Mindestens bei Mietern mit Altverträgen darf der Vermieter die Betriebskosten mehrerer Grundstücke zusammenfassen und auf diese Weise eine Wirtschaftseinheit bilden, wenn der Mietvertrag nicht entgegensteht. Wird flächenanteilig abgerechnet, sind u. a. folgende Angaben für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung anzugeben und ggf. zu erläutern – alle Gebäude, die zur Wirtschaftseinheit gehören – die Flächen der einzelnen Wohngebäude (LG Mannheim, Urteil vom 22.07.2009 – 4 S 4/09 -; in: Info M 2009, 429).

– Die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält. 2. Der oben zitierte Begriff der „Kosten der … Hausverwaltung“ ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 -; in: IMR 2010, 92).

– Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08 -; in: GE 2010, 118).

– a) Bestimmt der Vermieter gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MietHöheRegG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten Dritter bedienen. b) Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch zustande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 30.April 2003 – VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 und vom 26. Januar 2005 – VIII ZR 66/04, NJW-RR 2005, 639). Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 235/08 -, in: GE 2010, 263).

– Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 69/09 -; in: GE 2010, 117).

– Dem Mieter ist es im Rahmen der Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung des Vermieters gestattet, die Belege abzufotografieren; denn insoweit nutzt der Mieter – dem Anfertigen von Notizen oder Abschriften vergleichbar – nur die heutzutage allgemein üblichen technischen Einrichtungen zur Vervielfältigung von Belegen, zu denen auch (Hand-)Scanner (nebst Laptop) und Kopierer gehören (AG München, Teilurteil vom 21.09.2009 – 412 C 34593/08 -; in: NJW 2010, 78; GE 2010, 275).

– Eine Nachforderung des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung kann nicht im Urkundenprozess geltend gemacht werden (LG Bonn, Urteil vom 08.10.2009 – 6 S 107/09 -; in: IMR 2010, 78).

– Der Vermieter, der über die Betriebskosten nicht in angemessener Zeit abrechnet, kann sich dem Einwand der Verwirkung ausgesetzt sehen, wenn über die folgenden Perioden abgerechnet wurde, so dass der Mieter darauf vertrauen durfte, dass die Vorschüsse die angefallenen Kosten für den nicht abgerechneten Zeitraum deckten (BGH, Beschluss vom 27.10.2009 – VIII ZR 334/07 -; in: GE 2010, 197).

– 1. Der Vermieter ist bei preisgebundenem Wohnraum verpflichtet, die Betriebskosten nach den einzelnen Beträgen aufzuschlüsseln. Ist das unterblieben, kann der Mieter die gezahlten Vorschüsse aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen. 2. Die unwirksame Vereinbarung im Vertrag wird durch eine Betriebskostenabrechnung geheilt; die Heilungswirkung tritt nicht erst für die folgende Abrechnungsperiode ein, sondern mit Zugang der Abrechnung (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2009 – 63 S 507/08 -; in: GE 2010, 204).

– Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 -; in: GE 2010, 333).

– Sind in einer Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Gesamtflächen angegeben, ohne dass diese erläutert werden, ist die Abrechnung formell unwirksam und kann auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr geheilt werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 238 C 103/09 -; in: GE 2010, 207).

– a) Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. b) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderung verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar. c) Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07 -).

– Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwenigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben (BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 -).

– 1. Soll der Vermieter von Gewerberaum über Nebenkosten laut Vertrag einmal jährlich zum Ablauf eines Kalenderjahres abrechnen, wird lediglich der Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr festgelegt, jedoch keine Frist vereinbart, innerhalb derer der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Abrechnung erteilen soll. 2. Der Vermieter von Geschäftsraum ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. 3. Bei der Bestimmung der angemessenen Frist ist zum einen dem Interesse der Mietvertragsparteien an einer alsbaldigen Klarheit über die ständig neu entstehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten Rechnung zu tragen. Zum anderen ist darauf abzustellen, welchen Zeitraum der Vermieter benötigt, um die Abrechnung zu erteilen. Dafür ist von Bedeutung, wann ihm die Abrechungsunterlagen vorliegen. 4. Folge des Ablaufs der angemessenen Frist ist nur, dass der Mieter den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Nebenkostenvorauszahlungen mehr erbringen muss. Ein Ausschluss mit Nachforderungen ist damit nicht verbunden (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07 -; in: IMR 2010,91).

– 1. Zur Erfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. BV zurückgegriffen werden. 2. Kosten der technischen Hausverwaltung können sich zwar mit andren Kosten, etwa des Hauswarts, überschneiden. Dies führt aber nicht zu einer Intransparenz der Umlageklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Verbleibende Unklarheiten gehen nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders. 3. Kosten der technischen Hausverwaltung umfassen keine Kosten, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen wären, und sind als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 -; in: IMR 2010, 93).

– 1. Bei Betriebskosten, die durch Allgemeine Geschäftsbedingungen mit fortlaufender Nummerierung umgelegt werden, besteht kein Anlass zu der Annahme, dass „hintere“ Positionen weniger bedeutsam sind. Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305c BGB kann sich deshalb auch bei hohen tatsächlichen Kosten nicht aus der Stellung der jeweiligen Klausel ergeben. 2. Fehlt eine vertragliche Bezugnahme auf die BetrKV, kann beim Mieter nicht der Eindruck entstehen, dass die Kostentatbestände nicht weiter gehen als die nach der BetrKV umlegbaren Kosten. 3. Dadurch, dass § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV Verwaltungskosten von den Betriebskosten ausnimmt, wird die Einordnung der Verwaltungskosten bei den Betriebskosten im Rahmen der Geschäftsraummiete noch nicht ungewöhnlich, da sich die Reichweite der BetrKV auf die Kostenumlage bei der Wohnungsmiete beschränkt. 3. Verwaltungskosten von 5,5 der Bruttomiete (Grundmiete inkl. Umsatzsteuer) können als üblich angesehen werden. Eine Höchstgrenze muss nicht vereinbart werden (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 -; in: IMR 2010, 94).

– a) Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. b) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar. C) Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07 -; in: GE 2010, 406 und NJW-aktuell 10/2010, 8).

– Wird eine Betriebskostenabrechnung, in der ein Vorwegabzug für Gewerbe nicht vorgenommen worden ist, später dahin gehend erläutert, dass nur ein bereinigter Anteil der Gesamtkosten dargestellt worden ist, ohne diese selbst anzugeben, ist sie formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010 – 63 S 234/09 -; in: GE 2010, 413).

– 1. Zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung ist eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen. 2. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann formell ordnungsgemäß, wenn in ihr sog. gemischte Kosten umgelegt werden, ohne anzugeben, dass von den einzelnen Kostenpositionen keine Vorwegabzüge vorgenommen worden sind. 3. Pauschale Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung sind nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 15.09.2009 – 63 S 24/09 -; in: GE 2010, 414).

– Die formularmäßige Vereinbarung im Wohnraummietvertrag, dass auch die verbrauchsunabhängigen Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasserverbrauch im Mehrparteienmiethaus umgelegt werden, benachteiligt den Mieter unangemessen. Die Revision wird zugelassen (OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009 – 8 U 402/09 (n. rk.) -; in: WuM 2010, 158).

– 1. Der Vermieter braucht die aus „sachlichen Gründen“ erfolgte Umstellung des Verteilerschlüssels nicht zu erläutern. 2. Die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe ihm die Einsicht in die Betriebskostenunterlagen verweigert, ist ohne nähere Konkretisierung unbeachtlich (LG Berlin, Urteil vom 16.02.2010 – 63 S 307/09 -; in: GE 2010, 487).

– Die nur an einen von mehreren Mietern gerichtete Betriebskostenabrechnung ist insgesamt unwirksam (AG Köpenick, Urteil vom 10.03.2010 – 6 C 141/09 -; in: GE 2010, 550).

– Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung des Vermieters nach § 560 Abs. 4 BGB setzt voraus, dass die Abrechnung über die Betriebskosten formell ordnungsgemäß ist. Inhaltliche Fehler haben nur Einfluss auf die Angemessenheit des Erhöhungsbetrags (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 322/08 -; in: IMR 2010, 130).

– Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlung mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 -; in: IMR 2010, 131).

– 1. Der Gewerbemieter kann Betriebskostenvorauszahlungen und Abrechnungssaldo, die er vorbehaltlos ausgeglichen hat, nach beendetem Mietverhältnis zurückfordern, wenn die Abrechnung formell unwirksam war. 2. Die Rückforderung richtet sich in diesem Fall nicht auf die Vorauszahlungen oder den Abrechnungssaldo, sondern auf das abgerechnete Betriebskostenschuldverhältnis. 3. Der Mieter muss als Bereicherungsgläubiger darlegen und beweisen, dass die Betriebskostenverbindlichkeit nicht oder nicht in der ausgeglichenen Höhe besteht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.04.2009 – 24 U 160/08 -; in: IMR 2010, 143).

– Bezeichnet der Formularmietvertrag, dass Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sind, werden daneben bestimmte Betriebskosten aber aufgeführt und zur Abrechnung vereinbart, sind im Zweifel keine weiteren Betriebskosten umlagefähig vereinbart, und zwar auch dann nicht, wenn später weitere Flächen in den Mietvertrag einbezogen werden (AG Fritzlar, Urteil vom 20.01.2009 – 8 C 1063/08 (12) -, WuM 4/2010, 244).

– Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine – formell ordndungsgemäße – Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil vom 14.04.2010 – VIII ZR 120/09 -; in: GE 2010, 757).

– Der Ansatz eines falschen Abrechnungszeitraumes führt dazu, dass die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2008 – 231 C 90/08 -).

– Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 -).

– Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/09 -).

– Materiellrechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09 -).

– Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 –) (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08 -).

– Aufgrund einer zusätzlichen Vereinbarung zum Mietvertrag – auch einseitig durch den Vermieter – die Mietstruktur einer Teilinklusivmiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorschüsse umgewandelt werden (BGH, Beschluss vom 23.02.2010 – VIII ZR 199/09 -; in: GE 2010, 759).

– Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/09 -; in: GE 2010, 760).

– Der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung kann ausnahmsweise einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung haben, wenn ihm die Einsicht in die Belege unzumutbar ist, weil er verzogen ist und auswärtig studiert (BGH, Hinweisbeschluss vom 19.01.2010 – VIII ZR 83/09 -; in: GE 2010, 761).

– 1. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen. (im Anschluss an BGH – VIII ZR 57/04 – GE 2005, 543 für Wohnraum) 2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht (KG, Urteil vom 22.03.2010 – 8 U 142/09 -; in: GE 2010, 764 und IMR 2010, 231).

– 1. Das Aufrechnungsverbot in Gewerberaummietverhältnissen, wonach nur mit „unbestrittenen“ Forderungen aufgerechnet werden dar, greift auch dann nicht ein, wenn der zur Aufrechnung gestellte Gegenanspruch entscheidungsreif ist. 2. Der Vortrag des Mieters, die Umlage der Versicherungskosten verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, ist nur dann zu berücksichtigen, wenn er konkret darlegt, dass von anderen Versicherern im maßgeblichen Zeitraum dieselben Leistungen billiger angeboten worden sind (KG, Urteil vom 29.03.2010 – 8 U 20/09 -; in: GE 2010, 766).

– Dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung steht ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu. Die Frage, ob der Ausnahmefall einer Unzumutbarkeit vorliegt, die einen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der Rechnungsbelege begründet, ist vom Tatrichter im Einzelfall zu entscheiden (hier: Wegzug in eine andere Stadt und studienbedingter Aufenthalt im Ausland) (BGH, Beschluss vom 19.01.2010 – VIII ZR 83/09 -; in: WuM 2010, 296).

– Formularklauseln, die für die Umlage verbrauchsabhängiger Anteile der Kosten der Wasserversorgung eines Mietshauses einen wohnflächenunabhängigen Maßstab verwenden, sind wegen unangemessener Benachteiligung unzulässig (OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009 – 8 U 402/09 -; in: IMR 2010, 172).

– Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist auch dann zulässig, wenn der Vermieter aufgrund einer verspäteten Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2009 – 67 S 44/09 -, in: IMR 2010, 177).

– Dem Bestimmtheitserfordernis einer Betriebskostenumlagevereinbarung ist nicht genügt, wenn der Vertrag mehrere Varianten der umzulegenden Betriebskosten ausweist, hiervon aber keine angekreuzt wird (OLG Rostock, Urteil vom 14.01.2010 – 3 U 50/09 -; in: IMR 2010, 182).

– 1. Eine Klausel, wonach vereinbart ist, dass „die Heiz- und Nebenkosten, die üblicherweise vom Mieter zu tragen sind“ umgelegt werden sollen, ist inhaltlich hinreichend bestimmt. Nach dieser Klausel ist der Vermieter berechtigt, die Betriebskosten gemäß Ziffer 1 – 16 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (jetzt BetrKV § 2) auf den Mieter umzulegen. 2. „Sonstige Betriebskosten“ gemäß Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (jetzt BetrKV § 2 ) und die pauschale Kostenposition „Wartungskosten“ sind nach dieser Klausel nicht umlagefähig (OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.05.2009 – 9 U 174/08 -; in: IMR 2010, 183).

– 1. Sieht ein Bruttoinklusivmietvertrag eine Nachforderung bzw. Abrechnung über höhere Nebenkosten nicht vor, so trägt der Vermieter das Risiko künftiger Nebenkostensteigerungen. 2. Dies gilt auch dann, wenn die Bruttoinklusivmiete als Staffelmiete ausgestaltet wurde und die Nebenkostensteigerungen durch die Mietzinsstaffel nicht kompensiert werden können. 3. Gehen die Parteien eines Bruttoinklusivmietvertrags mit Staffelmietvereinbarung konkludent in eine andere Art und Weise der Nebenkostenabrechnung über, so kann hiermit der Anpassungsanspruch des Vermieters aus der Staffelmietvereinbarung verwirkt sein (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.12.2009 – 21 U 14/09 -; in: IMR 2010, 184).

– Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine – formell ordnungsgemäße – Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil vom 14.04.2010 – VIII ZR 120/09 -; in: IMR 2010, 216).

– Die Abwälzung von Betriebskosten auf den Wohnraummieter ohne Angabe der Betriebskostenarten ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 18.05.2010 – 63 S 457/09 -; in: GE 2010, 849).

– Nach Ablauf der Eichfrist können Ablesewerte der Wasserzähler der Betriebskostenabrechnung nicht mehr zugrunde gelegt werden (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: GE 2010, 849).

– 1. Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: Fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte. 2. Nicht nachvollziehbare Teilzahlungen auf die Betriebskostenabrechnung ohne jegliche Ausführungen gelten nicht als Einwendungen (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09 -; in: IMR 2010, 265).

– Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/09 -; in: IMR 2010, 266).

– Gibt eine Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Gesamtflächen an, ohne dass sich dafür in der Abrechnung oder während der Abrechnungsfrist eine Erklärung findet, ist die Abrechnung formell unwirksam, somit kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Heilung nicht mehr eintreten (AG Charlottenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 238 C 103/09 -, in: IMR 2010, 276).

– Bei einer Abrechnung von Betriebskosten nach dem Personenschlüssel oder einem kombinierten Personen-/Flächenschlüssel muss der Vermieter auch bei ausschließlich verbrauchsabhängigen Kosten einen Wohnungsleerstand berücksichtigen. Eine dem zuwider lautende Vertragsklausel ist unwirksam. Auch formelle Fehler der Abrechnung werden vom Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 BGB erfasst (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 56/09 -; in: WuM 2010, 357).

– Wird in einer Betriebskostenabrechnung ein Teil der Positionen nach dem Personenschlüssel abgerechnet, müssen die Gesamtpersonenzahl und die Zahl der Nutzer der abgerechneten Wohnung in der Abrechnung nicht (etwa durch Beifügung einer Belegungsübersicht des Hauses) erläutert werden, damit diese formell wirksam ist. Ist der Mieter unverschuldet an der Erhebung einer Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung gehindert, so hat er die Einwendung spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses nachzuholen; ansonsten ist er mit der Einwendung ausgeschlossen. Die Revision wird zugelassen (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 55/09 -; in: WuM 2010, 361).

– Materiell-rechtliche Einwendungen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09 -; in: GE 2010, 901).

– Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -).

– Verschiedene Betriebskosten (hier: Kosten der Be- und Entwässerung; Hausreinigungs- und Gartenpflegekosten) können in der Betriebskostenabrechnung zusammengefasst werden, wenn diese Leistungen von nur einem Unternehmen erbracht und abgerechnet werden. Einer gesonderten Erläuterung bedarf es nicht, wenn die Abrechnung aus sich heraus verständlich ist (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2010 – 63 S 141/09 -; in: GE 2010, 983).

– Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die („formelle“) Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04 -, NJW 2005, 3135; GE 2005, 1118). 2. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist grundsätzlich jährlich über Betriebskosten abzurechnen, so dass eine Abrechnung nur für eine kürzere Periode eine unzulässige Teilabrechnung darstellt. 3. Bei sachlichen Gründen kann eine zeitliche Aufspaltung (Teilabrechnung) gerechtfertigt oder sogar notwendig sein, z. B. bei Eigentümerwechsel oder Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09 -; GE 2010, 1191).

– 1. Der Mieter kann die vollständige Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen, solange der Vermieter die Belegeinsicht verweigert. 2. Der Zugang der Betriebskostenabrechnung per Einschreiben wird nicht tatsächlich vermutet (LG Landau/Pfalz, Urteil vom 11.01.2010 – 1 S 68/09 -; in: IMR 2010, 323).

– Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrückliche oder konkludente Tilgungsbestimmungen sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschlussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (OLG Brandenburg, Urteil vom 03.03.2010 – 3 U 108/09 -; in: IMR 2010, 330).

– Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -; in: GE 2010, 1051).

– a) Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. b) Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. c) Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen, die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 -, NJW 2006, 211) (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -; in: GE 2010, 1261).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist trotz Angabe verschiedener Flächen nicht formell unwirksam, wenn sie verständlich bleibt. Ob die Flächen richtig angegeben sind, ist eine Frage der materiellen Begründetheit (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2010 – 63 S 545/09 -; in: GE 2010, 1203).

– 1. Der Vermieter hat im preisgebundenen Wohnraummietverhältnis grundsätzlich die Schriftform zu beachten. 2. Zur Wahrung der Schriftform genügt ein korrekt unterschriebenes Begleitschreiben. 3. Eine Unterzeichnung „i. A.“ reicht nicht aus, die Schriftform einzuhalten (LG Essen, Urteil vom 23.02.2010 – 15 S 183/09 -; in: IMR 2010, 374).

– Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135) (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09 -).

– Nach Zahlung des Saldos einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter kann der Vermieter die Abrechnung nicht zu seinen Gunsten korrigieren (hier: übersehende Kabelkosten) (AG Potsdam, Urteil vom 06.07.2010 – 23 C 194/10 -; in: GE 2010, 1275).

– Die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, wenn der Mieter vorher konkrete Einwendungen mit vergeblicher Fristsetzung zur Erläuterung erhoben hatte (AG Tiergarten, Urteil vom 14.07.2010 – 5 C 146/10 -; in: GE 2010, 1280).

– Der Vorwegabzug der auf die Gewerbeeinheit im Gebäude entfallenden Betriebskosten ist erforderlich, wenn die Mehrkosten die Betriebskosten der Wohnraummieter um mehr als 3 % erhöhen würden (LG Aachen, Urteil vom 22.06.2006 – 6 S 211/05 -; in: WM 10, 422).

– Die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots kann es erfordern, dass der Vermieter zur Kalkulation der nach Mietvertrag umzulegenden Betriebskosten Leistungsvergleiche und Kostenangebote einholt, um die mietvertraglich geschuldete Gebäudebewirtschaftung zu leisten (AG Aachen, Urteil vom 14.08.2009 – 116 C 23/09 -; in: WM 10, 425).

– Hat der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet, kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen. Die Verjährungsfrist dieses Rückzahlungsanspruchs beginnt mit Ende des Jahres, in welchem das Mietverhältnis beendet wurde (AG Peine, Beschluss vom 30.01.2008 – 16 C 321/07 -; in: WM 10, 420).

– Bei einer Abrechnung von Betriebskosten nach dem Personenschlüssel oder einem kombinierten Personen-/Flächenschlüssel muss der Vermieter auch bei ausschließlich verbrauchsabhängigen Kosten einen Wohnungsleerstand berücksichtigten. Eine dem zuwider lautende Vertragsklausel ist unwirksam (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 56/09 -; in: WM 10, 357).

– 1. Dem Mieter steht ein Anspruch auf Ersatz seines Verzugsschadens gemäß den §§ 280 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, 2 Ziffer 1, 2 und 4, 288 Abs. 2 BGB gegen den Vermieter wegen verspäteter Auszahlung der Betriebskostenguthaben zu. 2. Mit der Fälligkeit des Anspruchs auf Betriebskostenabrechnung ist zugleich der Anspruch des Mieters auf Erstattung der Betriebskostenguthaben fällig (LG Potsdam, Urteil vom 10.06.2010 – 12 O 466/09 -; in: GE 2010, 1345).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist verfristet, auch wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein veranlasst, der Postbote den Mieter nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters eingelegt, der Mieter die Einschreibsendung nicht abgeholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2010 – 63 S 681/09 -; in: GE 2010, 1345).

– Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung exnunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499) (BGH, Urteil vom 20.09.2010 – VIII ZR 285/09 -).

– Die Einwendung des Vermieters, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen mit der Erteilung der Betriebskostenabrechnung entfällt, ist gemäß § 767 Abs. 2 ZPO zulässig, wenn die Abrechnung erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Vorprozess erfolgte und die sich darauf ergebende Nachforderung auch nicht mehr durch Einspruch hätte geltend gemacht werden können (BGH, Hinweisbeschluss vom 10.08.2010 – VIII ZR 319/09 (rk.) -; in: GE 2010, 1414).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist auch bei Angabe einer Bruchteilspersonenzahl formell wirksam (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 55/09 -; in: GE 2010, 1422).

– Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09, […]) (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10 -).

– Im bestehenden Mietverhältnis kann der Wohnraummieter nicht allein deswegen Rückzahlung der auf Betriebskosten geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, weil die materielle Richtigkeit der Abrechnung mangels Zumutbarkeit der Belegeinsicht durch den Mieter noch offen ist (BGH, Hinweisbeschluss vom 22.06.2010 – VIII ZR 288/09 -; in: GE 2010, 1534).

– Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -; in: GE 2010, 1261) (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09 -; in: GE 2010, 1534).

– Die Höhe der künftigen Betriebskostenvorschüsse hat sich allein am Ergebnis der Betriebskostenabrechnung zu orientieren. Ein Spielraum steht den Parteien nicht zu; insbesondere sind etwa eine zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten oder ein Zuschlag für Unvorhergesehenes oder ähnliche Unwägbarkeiten nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2010 – 63 S 622/09 -; in: GE 2010, 1540).

– Die fehlende Vereinbarung über die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird durch jahrelange Abrechnung und Auszahlung der daraus resultierenden Guthaben auch dann nicht ersetzt, wenn die Zahlung von Betriebskostenvorschüssen vereinbart war (LG Berlin, Urteil vom 13.08.2010 – 63 S 658/09 -; in: GE 2010, 1542).

– Der Anspruch des Mieters auf Belegeinsicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umfasst auch das Anfertigen von Ablichtungen mit technischen Hilfsmitteln im Termin zur Belegeinsicht, soweit dabei die Gefahr einer möglichen Beschädigung der Belege nicht besteht. Das umfass insbesondere das Abfotografieren oder Einscannen von Belegen (AG München, Teilurteil vom 21.09.2009 – 412 C 34593/08 -; in: WM 2010, 567 f.).

– 1. Der Rückforderungsanspruch des Mieters von Betriebskostenvorauszahlungen unterliegt der Regelverjährung nach § 193 BGB. 2. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.06.2010 – 203 C 28/10 -; in: IMR 2010, 422).

– Der Vermieter hat bei Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraummietverhältnis grundsätzlich die Schriftform zu beachten. Zur Wahrung dieser genügt ein korrekt unterschriebenes Begleitschreiben, nicht hingegen eine Unterzeichnung „i. A.“ (LG Essen, Urteil vom 23.02.2010 – 15 S 183/09 -; in: IMR 2010, 374).

– 1. Zur Bekanntgabe i.S.d. § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV 1970 genügt es bei neugeschaffenem Wohnraum, wenn dem Mieter die umzulegenden Betriebskostenarten und die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in einer Summe mitgeteilt werden. 2. Die in Ansatz gebrachten Betriebskosten sind nach § 315 BGB zu reduzieren, wenn sich auf dem Grundstück fremdvermietete Stellflächen befinden (LG Itzehoe, Urteil vom 12.02.2010 – 9 S 109/08 –; in: ZMR 2010, 690 ff.).

– 1. Wird in einer Betriebskostenabrechnung ein Teil der Positionen nach dem Personenschlüssel abgerechnet, müssen die Gesamtpersonenzahl und die Zahl der Nutzer der abgerechneten Wohnung in der Abrechnung nicht (etwa durch Beifügung einer Belegübersicht des Hauses) erläutert werden, damit diese formell wirksam ist. 2. Ist der Mieter unverschuldet an der Erhebung einer Einwendung gegen die Betriebskostenabrechnung gehindert, so hat er die Einwendung spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses nachzuholen; ansonsten ist er mit der Einwendung ausgeschlossen (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 55/09 -; in: ZMR 2010, 692 ff. und GE 2010, 1422).

– 1. Rechnet der Vermieter unmittelbar vor Ende des Abrechnungszeitraums bereits ab, so wird der Saldo noch im Abrechnungsjahr fällig und die Verjährung beginnt bereits zu laufen. 2. Wird der Anspruch im Mahnbescheid nicht hinreichend erkennbar individualisiert, hemmt der Mahnbescheid nicht die Verjährung. Ist eine Individualisierung erfolgt, muss erkennbar sein, wie sich der geforderte Betrag zusammensetzt (LG Hamburg, Urteil vom 06.05.2010 – 316 O 68/09 -; in: ZMR 2010, 760 ff.).

– Dem Bestimmtheitserfordernis einer Betriebskostenvereinbarung ist nicht genügt, wenn der Vertrag mehrere Varianten der umzulegenden Betriebskosten ausweist, hiervon aber keine angekreuzt wird (OLG Rostock, Urteil vom 14.01.2010 – 3 U 50/09 -; in: MietRB 2010, 261 f.)

– Eine Betriebskostenabrechnung ist trotz Angabe verschiedener Flächen nicht formell unwirksam, wenn sie verständlich bleibt. Ob die Flächen richtig angegeben sind, ist eine Frage der materiellen Begründetheit (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2010 – 63 S 545/09 -; in: GE 2010, 1203).

– 1. Dem Mieter steht ein Anspruch auf Ersatz seines Verzugsschadens gemäß §§ 280 I1, 286 I, II Ziff. 1, 2 und 4, 288 II BGB gegen den Vermieter wegen verspäteter Auszahlung der Betriebsguthaben zu. 2. Mit Fälligkeit des Anspruchs auf Betriebskostenabrechnung ist zugleich der Anspruch des Mieters auf Erstattung der Betriebskostenguthaben fällig (LG Potsdam, Urteil vom 10.06.2010 – 12 O 466/09 – ; in: GE 2010, 1345).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist verfristet, auch wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein veranlasst, der Postbote den Mieter nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters einlegt, der Mieter die Einschreibesendung nicht abholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2010 – 63 S 681/09 -).

– Nach Zahlung des Saldos einer Betriebskostenabrechnung durch den Mieter kann der Vermieter die Abrechnung nicht zu seinen Gunsten korrigieren (hier: übersehene Kabelkosten) (AG Potsdam, Urteil vom 06.07.2010 – 23 C 194/10 -; in: GE 2010, 1275).

– Die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung ist ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, wenn der Mieter vorher konkrete Einwendungen mit vergeblicher Fristsetzung zur Erläuterung erhoben hatte (AG Tiergarten, Urteil vom 14.07.2010 – 5 C 146/10 -; in: GE 2010, 1280).

– Der Vermieter ist bei einer Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 IV BGB nicht berechtigt, einen „Sicherheitszuschlag“ bis zu 10 % festzusetzen (AG Schöneberg, Urteil vom 14.10.2009 – 12 C 314/09 -; in: MM 10/2010, 30).

– Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 -; in: GE 2005, 543 = NJW 2005, 1499) (BGH, Urteil vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09 -; in: GE 2010, 1613).

– a) § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, indem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstand in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“ der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: GE 2010, 1615).

– 1. Der nach beendetem Mietverhältnis bestehende Anspruch des Wohnraummieters auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen bleibt auch dann noch begründet, wenn der Vermieter zwar während des Rückforderungsrechtsstreits abrechnet, aber auf das Verlangen des Mieters, ihm Einsicht in die zugrunde liegenden Belege zu gewähren, nicht reagiert. 2. Für den Beginn der Verjährung des Rückforderungsanspruches ist das Ende desjenigen Jahres maßgebend, in dem das Mietverhältnis endet (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.06.2010 – 203 C 28/10 -; in: GE 2010, 1625).

– Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135; urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09 -, juris, GE 2010, 1415 = NJW 2010, 629) (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10 -; in: GE 2010, 1682, IMR 2010, 505, NJW 2011, 368).

– Ist im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist. b) Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben. c) Den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10 -; in: GE 2011, 126).

– a) § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstand in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: IMR 2010, 506).

– Wird in der Betriebskostenabrechnung ein Vorwegabzug für die auf Gewerbe entfallenden Kosten vorgenommen, so müssen diese im Einzelnen nachvollziehbar nach Kostenarten und Höhe aufgeschlüsselt werden (LG Berlin, Urteil vom 17.09.2010 – 63 S 54/10 -; in: GE 2010, 1742).

– Die Höhe der künftigen Betriebskostenvorschüsse hat sich allein am Ergebnis der Betriebskostenabrechnung zu orientieren. Ein Spielraum steht den Parteien nicht zu; insbesondere sind etwa eine zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten oder ein Zuschlag für Unvorhergesehenes oder ähnliche Unwägbarkeiten nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2010 – 63 S 622/09 -; in: GE 2010, 1540).

– Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05 -; vom 11.11.2008 – VIII ZR 265/07) (BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09 -; in: GE 2011, 331).

– 1. Sind die Verbrauchswerte nicht abgelesen worden, darf eine Schätzung nicht so erfolgen, dass der Anteil der Wohnfläche in das Verhältnis zum Durchschnittsverbrauch aller abgelesenen Wohnungen im Haus gesetzt wird (AG Charlottenburg, Urteil vom 02.12.2010 – 220 C 94/10 -; in: GE 2011, 207).

– 2. Die mietrechtlich vereinbarte (kürzere) Frist für die Abrechnung der Betriebskosten ist keine Ausschlussfrist, sondern führt (nur) zur Fälligkeit der Nachforderung (AG Wedding, Urteil vom 09.12.2010 – 2 C 289/10 -; in: GE 2011, 207).

– Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind (BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 148/10 -; in: GE 2011, 329).

– 1. Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. 2. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.10.2006 – VII ZR 251/05, IMR 2007, 3) (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -).

– Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollziehbar werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -; in: IMR 2010, 413).

– Wird eine Betriebskostenposition im Wege des Vorwegabzugs zwischen den gewerblichen Nutzern und den Wohnungsmietern aufgeteilt, so muss sich aus der Abrechnung ergeben, welche Kosten insgesamt angefallen sind und welche Beträge auf die jeweiligen Nutzergruppen entfallen. Die Aufteilung muss dabei dergestalt erfolgen, dass sie vom Abrechnungsempfänger gedanklich und rechnerische nachvollzogen werden kann (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -; in: IMR 2010, 413).

– 1. Der Rückforderungsanspruch des Mieters von Betriebskostenvorauszahlungen unterliegt der Regelverjährung nach § 195 BGB. 2. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem das Mietverhältnis beendet wurde (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.06.2010 – 203 C 28/10 -; in: IMR 2010, 422).

– Die Nebenkostenabrechnung muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssel, die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils sowie den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Der Mieter muss anhand der Abrechnung in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters nachzuvollziehen, also gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (OLG Köln, Urteil vom 11.06.2010 – 1 U 66/09 -; in: IMR 2010, 429).

– 1. Auch bei Nebenkostennachforderungen kann ein Urkundenprozess statthaft sein. 2. Die Abstandnahme vom Urkundenprozess in der Berufungsinstanz ist nicht möglich (KG, Urteil vom 28.06.2010 – 8 U 167/09 -; in: IMR 2010, 451).

– Eine nachträglich Korrektur einzelner, bereits abgerechneter Betriebskostenpositionen setzt nicht eigenständig den Lauf einer neuen Verjährungsfrist in Gang mit der Folge, dass der Vermieter – einredefrei – ihm nachbelastete Grundsteuerbeträge umlegen könnte. Vielmehr ist der Mieter über die Regelverjährungsfrist ab Zugang der (ersten) Betriebskostenabrechnung geschützt, und zwar insbesondere im zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnis (LG Düsseldorf, Urteil vom 22.09.2010 – 23 S 430/09 -; in: NJW 2011, 688).

– Nach der Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (Wohnraummietverhältnis des Schuldners) ist der Mieter (und nicht der Insolvenzverwalter) Schuldner einer danach fällig werdenden Betriebskostennachforderung (AG Charlottenburg, Urteil vom 24.11.2010 – 215 C 88/10 -; in: GE 2011, 272).

– Messgeräten, deren Eichgültigkeit abgelaufen ist, kommt die Vermutung der Richtigkeit nicht zu (Anschluss an BGH, GE 2011, 96, 126). In einem Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter wegen falscher Kostenverteilung muss gleichwohl der Geschädigte als Anspruchsteller die Unrichtigkeit der Abrechnung beweisen. Inwieweit sich der als Schädiger in Anspruch genommene Abrechner seinerseits auf die Ablesewerte ungeeichter Zähler berufen kann, bleibt offen (OLG München, Beschluss vom 13.01.2011 – 32 Wx 32/10 -; in: GE 2011, 273).

– 1. Materiell- rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte. 2. Dies gilt auch dann, wenn die früheren Einwendungen jeweils mit Anwaltsschreiben geltend gemacht worden sind und wenn der Mieter auf die neue Nachforderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen nur anteilig leistet, ohne sich hierzu weiter zu erklären (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09 -; in: NJW 2010, 2275).

– Führt der Verweis des Vermieters auf eine Einsichtnahme in die Belege zur Betriebskostenabrechnung im Ergebnis des jeweiligen Einzelfalls zu einer faktischen Vereitelung des Einsichtsrechts des – entfernt vom Aufbewahrungsort der Belege wohnenden – früheren Mieters, hat ihm der Vermieter unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben Belegkopien (gegen Kostenerstattung) zu übersenden. Auf eine Einsichtnahme durch hierzu regelmäßig nur gegen Honorarabrede bereite Rechtsanwälte oder durch einen erklärtermaßen hierzu sich nicht in der Lage sehenden Mieterverein braucht sich ein solcher Mieter nicht verweisen zu lassen (BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 80/09 -; in: NJW 2010, 2288).

– Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10 -; in: GE 2011, 404).

– Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer größeren Wirtschaftseinheit mitgeteilt werden, wenn der Vermieter diese in einem internen Rechenschritt auf eine kleinere Wirtschaftseinheit umrechnet und in der für diese erstellten Abrechnung nur auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2010 – 67 S 29/10 -; in: GE 2011, 340).

– 1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist. 2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: IMR 2011, 21).

– Maßgeblich für die Frage, ob die Überwälzung der Kosten auf den Mieter möglich ist, ist nicht die Abrechnung selbst, sondern vielmehr die mietvertragliche Klausel (LG Köln, Urteil vom 23.08.2010 – 15 O 211/07 -; in: IMR 2011, 23).

– Hat der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung Sollvorschüsse statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen eingestellt, ohne dies deutlich zu machen, kann er nach Ablauf der Abrechnungsfrist die nicht geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr verlangen (LG Krefeld, Hinweisbeschluss vom 10.11.2010 – 2 S 34/10 -; in: GE 2011, 408).

– Eine Verwirkung des Anspruchs auf Mietnebenkostennachzahlungen erfordert Umstände, die geeignet sind, ein Vertrauen des Mieters darauf zu begründen, der Vermieter werde diese Kosten nicht mehr abrechnen (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – XII ZR 124/09 -; in: IMR 2011, 57).

– 1. Eine Grundsteuernachforderung aufgrund von Steuerbescheiden nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter regelmäßig nicht zu vertreten, so dass § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht greift. 2. Zur Frage, wann der Anspruch auf Nachzahlung von rückwirkend erhöhter Grundsteuer verjährt (LG Düsseldorf, Urteil vom 22.09.2010 – 23 S 430/09 -; in: IMR 2011, 142).

– 1. Bei Maßnahmen und Entscheidungen, die die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten beeinflussen, muss der Vermieter auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen (Wirtschaftlichkeitsgebot). 2. Für Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast die Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter hat nur konkrete Anhaltspunkte für eine Verstoß vorzutragen, worauf der Vermieter dann die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen substanziiert darzulegen hat. Danach hat der Mieter die Unwirtschaftlichkeit nur konkret darzulegen und zu beweisen. 3. Die Vorwegerfassung von Abfallentsorgungskosten für Gewerbeeinheiten ist nur bei einem überproportional hohen gewerblichen Abfallaufkommen nötig (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 – 5 S 40/10 -; in: IMR 2011, 143).

– 1. Der Vermieter darf Heizungs- und Warmwasserkosten als Wirtschaftseinheit zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die mehreren Wohngebäuden von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt worden sind. 2. Die Verwendung eines falschen – aber nachvollziehbaren – Berechnungsfaktors in der Betriebskostenabrechnung führt nicht ohne Weiteres zur Unbegründetheit der Nachforderungsklage (BGH, Versäumnisurteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 151/10 -; in: GE 2011, 477).

– Der Mieter hat bei konkreten Einwänden gegen die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung ein Einsichtsrecht auch in die vom Vermieter selbst erstellten – als Umlageschlüssel zugrunde gelegten – Flächenberechnungen (LG Berlin, Urteil vom 01.03.2011 – 65 S 4/10 -; in: GE 2011, 487).

– 1. Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter die Kosten der vom Vermieter ggf. abzuschließenden Sonderrisikoversicherung zu tragen hat, ist wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. 2. Der darlegungspflichtige Mieter legt den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend dar, wenn er wesentlich günstigere Vergleichsangebote vorlegt. Der Vermieter muss dann darlegen, dass keine günstigeren Verträge hätten abgeschlossen werden können. 3. Bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist der Mieter von den insoweit entstandenen Betriebskosten insgesamt freizustellen. 4. Ist im Gewerbemietvertrag vereinbart, dass der Vermieter eine (Betriebskosten-) Nachforderung nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsfrist (nur) geltend machen kann, sofern er die Verspätung nicht zu vertreten hat, ist eine Nachforderung verfristet, wenn dem Mieter die rechtzeitig erstellte und zur Post aufgegebene Abrechnung erst nach Fristablauf zugeht (KG, Beschluss vom 07.02.2011 – 8 U 147/10 -; in: GE 2011, 545).

– 1. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist nicht unwirksam, auch wenn sie wenige Tage vor Zugang der Betriebskostenabrechnung erfolgt. 2. Der Vorwegabzug für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten gehört selbst dann nicht zu den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Mindestanforderungen, wenn ein solcher Vorwegabzug geboten ist. 3. Für den Vermieter ist die vertragliche Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten nach der Wohnfläche auch dann maßgeblich, wenn ihm die angefallenen Gesamtkosten für das Objekt nicht bekannt sind (hier: Grundsteuer). 4. Die Kontrolle des Müllplatzes gehört zu den typischen Überwachungs- und Kontrolltätigkeiten eines Hauswarts, deren Koten umlagefähig sind. 5. Einwendungen des Mieters gegen die Umlagefähigkeit von Betriebskosten sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Einzelnen konkretisiert werden (LG Berlin, Urteil vom 07.01.2011 – 63 S 177/10 – (zu 1. Revision zugelassen); in: GE 2011, 612).

– In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann (einfache) Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgerechnet hat (BGH, Urteil vom 13.04.2011 – VIII ZR 295/10 -; in: GE 2011, 684).

– 1. Ein Vermieter, der Nebenkosten nicht innerhalb einer angemessenen Zeit abrechnet, kann sich dem Einwand der Verwirkung ausgesetzt sehen, wenn er nicht geltend machen kann, dass er ohne eigenes Verschulden an der Abrechnung gehindert war. 2. Der Tatbestand der Verwirkung greift allerdings nur dann ein, wenn über das bloße Verstreichenlassen einer Abrechnungsfrist hinaus Umstände vorliegen, die für den Mieter einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 27.10.2009 – VIII ZR 334/07 -; in: IMR 2010, 128).

– 1. Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. 2. Die Betriebskostenabrechnung über eine vermietete Doppelhaushälfte ist formell wirksam, wenn die auf die jeweilige Hälfte entfallenden Kosten angegeben werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zunächst die Kosten der beiden Doppelhaushälften zu addieren, um die so ermittelten „Gesamtkosten“ dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen“ (BGH, Hinweisbeschluss vom 15.03.2011 – VIII ZR 243/10 -; in: GE 2011, 683).

– Bei Geschäftsraummietverhältnissen kann der Vermieter eine Änderung des für die Betriebskosten vereinbarten Verteilungsschlüssels nach den zur Störung der Geschäftsgrundlage geltenden Grundsätzen beanspruchen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.2010 – I-24 U 28/10 (rk.) -; in: GE 2011, 689).

– Ist dem Mieter die Belegeinsicht wegen zu großer Entfernung des Vermietungssitzes zum Mietort unzumutbar, muss der Vermieter die Einsicht am Mietort gewährleisten. Dabei ist er in der Organisation zur Örtlichkeit der Einsichtnahme frei. Auf die Übersendung von Fotokopien muss sich der Mieter regelmäßig nicht verweisen lassen (LG Freiburg, Urteil vom 24.03.2011 – 3 S 348/10 -; in: GE 2011, 693).

– Bei berechtigter Minderung, die sich auf die Bruttomiete bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gegebenenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden (BGH, Urteil vom 13.04.2011 – VIII ZR 223/10 -; in: GE 2011, 749).

– Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 – I-10 W 16/11 -; in: GE 2011, 751).

– Zahlt der Vermieter wegen fehlender Aufschlüsselung Betriebskostenvorauszahlungen an den Mieter zurück, steht ihm im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des BGH ein Rückforderungsanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung zu (AG Wedding, Urteil vom 23.03.2011 – 10 C 266/10 -; in: GE 2011, 757).

– a) Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. b) Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen (BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 240/10 -).

– a) Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. b) Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich (BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 271/10 -; in: GE 2011, 881).

– 1. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot „trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen“ (BGH, NJW 2008, 440). 2. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter. 3. Es gelten aber einschränkend die Grundsätze der sekundären Darlegungslast. Der Mieter hat zusätzlich nur konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so obliegt es dem Vermieter, die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtpunkte substantiiert darzulegen. Sodann ist es Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 – 5 S 40/10 (n. rk.) -; in: GE 2011, 888).

– Bei einem offensichtlichen Versehen (hier: Berücksichtigung von Sollvorschüssen statt der niedrigeren Vorauszahlungen in der Betriebskostenabrechnung) kann der Mieter sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, dass nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Korrektur ausgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 30.03.2011 – VIII ZR 133/10 -; in: GE 2011, 814).

– Auf Grund einer zusätzlichen Vereinbarung zum Mietvertrag kann – auch einseitig durch den Vermieter – die Mietstruktur einer Teilinklusivmiete in eine Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorschüsse umgewandelt werden (BGH, Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 6.4.11 – VIII ZR 199/10 -; in: GE 2011, 815).

– Die verspätete Abrechnung der Betriebskosten schließt eine Erhöhung des Betriebskostenvorschusses nicht aus (AG Schöneberg, Urteil vom 14.07.2009 – 105 C 18/09 -; in: GE 2011, 823).

– § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen (BGH, Urteil vom 27..07.2011 – VIII ZR 316/10 -; in: GE 2011, 1153).

– Nach Heizungseinbau stehen dem Vermieter angemessene Vorauszahlungen zu, die er mit einer einseitigen Erklärung geltend macht (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2010 – 67 S 641/09 -; in: GE 2011, 1161).

– Die bloße Behauptung des Mieters, mit Mülltrennung ein Drittel der Entsorgungskosten einsparen zu können, reicht für die Annahme eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht aus (AG Köln, Urteil vom 28.12.2010 – 211 C 185/10 -; in: GE 2011, 1163).

– Der Vermieter kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist auch nicht Rückzahlung eines irrtümliche errechneten Guthabenbetrages aus einer Betriebskostenabrechnung verlangen (BGH, Hinweisbeschluss vom 3.05.2011 – VIII ZR 139/10 -; in: GE 2011, 1013).

– Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Gesamtfläche mehrerer zu einer Abrechnungseinheit zusammengefassten Gebäude angegeben worden ist, ist unabhängig davon formell wirksam, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen (LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011 – 63 S 467/10 -; in: GE 2011, 1021).

– Die Korrektur einer innerhalb der Abrechnungsfirst dem Mieter zugegangene Betriebskostenabrechnung durch Übersendung einer vollständig neuen Abrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist, die weder klarstellt, dass sie an die Stelle der früheren Abrechnung tritt, noch erkennen lässt, worin die vorgenommene Korrektur besteht, und zudem auch nicht beanstandete Positionen korrigiert, reicht nicht aus (AG Köpenick, Urteil vom 14.06.2011 – 3 C 35/11 -; in: GE 2011, 1025).

– Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10 -).

– 1. Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. b) Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen (BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 240/10 -; in: GE 2011, 949).

– Auch diejenige Heizkostenabrechnung, in der gezahlte Vorauszahlungen des Mieters überhaupt nicht berücksichtigt worden sind, ist formell wirksam (LG Berlin, Urteil vom 7.6.2011 – 63 S 393/10 -; in: GE 2011, 952).

– a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter. b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht. c) den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes (BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 -; in: GE 2011, 1225).

– Der Mieter, der seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung dem Vermieter per Post mitteilt, hat deren Verschulden bei dem verspäteten Zugang auch dann zu vertreten, wenn auf dem Postweg für ihn unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten (LG Berlin, Urteil vom 22.07.2011 – 63 S 607/10 -; in: GE 2011, 1229).

– a) Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts hat sich an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum Gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohnung bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen (Fortführung des Senatsurteils vom 4. Juli 1969 – V ZR 37/66, BGHZ 52, 234 ff.). b) Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trägt der Wohnungsberechtigte auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt (BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 57/11 -).

– Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 294/10 -).

– Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetztes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar (BGH, vom 21.09.2011 – VIII ZR 97/11).

– Eine nach dem früheren Preisbindungsrecht für Berliner Altbauwohnungen unzulässige Vereinbarung über die verbrauchshängige Umlage von Betriebskosten kann in eine zulässige Betriebskostenpauschale umgedeutet werden, wenn der Vermieter jahrelang keine Abrechnung über die Betriebskosten erteilt und der Mieter dies hinnimmt (BGH, Urteil vom 09.03.2011 – VIII ZR 132/10 -; in: IMR 2011, 176).

– 1. Liegt der Sitz des Vermieters weit entfernt vom Ort der Mietwohnung (hier: über 400 km), ist der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnung am Ort des Mietobjekts zu erfüllen. 2. Auf die Übersendung von Fotokopien, gleich ob mit oder ohne Kostentragungspflicht, muss sich der Mieter nicht verweisen lassen (LG Freiburg, Urteil vom 24.03.2011 – 3 S 348/10 -; in: IMR 2011, 182).

– Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556 a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar (BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2011 – VIII ZR 97/11 -; GE 2011, 1549).

– 1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Der Vermieter kann die Abrechnung noch während des Rechtsstreits um wesentliche Merkmale vervollständigen und sachlich berichtigen. 3. Die Fälligkeit einer formell wirksamen Abrechnung ist nicht bis zum Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist hinausgeschoben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2011 – I-24 U 106/10 – (rk.); in: GE 2011, 1616).

– Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen, stellt eine Vereinbarung nach Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB dar, wonach bei einem Mietverhältnis aus der Zeit vor der Mietrechtsreform und vereinbarter Bruttomiete der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten analog § 560 BGB zu tragen hat (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 36/11 -; in: GE 2011, 1620).

– Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 16.11.2011 – VIII ZR 106/11 -; in: GE 2011, 1677).

– Die Frage, ob die – einzeln ausgewiesenen – Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, läuft auf ein „Nullsummenspiel“ hinaus, weil sich die Summe der zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Die Beanstandung, dass die Kaltwasserkosten im „falschen Abrechnungskreis“ aufgeführt seien, ist eine leere und deshalb unbeachtliche Förmelei. Den Vermieter trifft keine Pflicht, im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitzuteilen oder zu erläutern (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2011 – VIII ZR 268/10 -; in: GE 2012, 126).

– a) Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.August 201 O-VIII ZR45/10, GE 2010, 1261 = NJW 2010,3363; vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011,90). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt. b) Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, GE 2007,438 = NJW 2007, 1059). BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 118/11 -; in: GE 2012, 126).

– Der Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten von dem Ersteher nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen (BGH, Beschluss vom 17.11.2011 – V ZB 34/11 -).

– 1. „Sonstige Betriebskosten“ (z. B. Kosten der Überwachungsanlage) können in einem Formularmietvertrag auf den gewerblichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im Einzelnen benannt sind. 2. Die vertragliche Formulierung „sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“ ist auch gegenüber dem Alleinmieter des Grundstücks in hohem Maße intransparent (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 – I-10 U 96/11 -; in: GE 2012, 202).

– Für den Fall, dass der Vermieter Arbeitsleistungen (hier: Hausreinigung und Schneeräumdienste) in Eigenleistung erbringt, kann ein fiktiver Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden. Das gilt nicht, wenn ein Dritter (hier Ehemann der Vermieterin) die Leistungen unentgeltlich erbringt (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 – 63 S 122/11 -; in: GE 2012, 205).

– 1. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbe­dingungen wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, wenn die umzulegenden Nebenkosten im Mietvertrag nicht konkret angegeben oder zumindest eindeutig bezeichnet sind. 2. Der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Er ist gehalten, möglichst günstige Versicherungsverträge abzuschließen und auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (KG, Beschluss vom 07.02.2011 – 8 U 147 /10 -).

– Hat der Mieter mietvertraglich einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, ohne dass die Nebenkosten näher konkretisiert werden, und wird über die Vorschüsse jahrelang nicht abgerechnet, handelt es sich um eine Bruttomiete (BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10 -; in: GE 2012, 822).

– Die Betriebskostennachforderung ist verwirkt, wenn der Vermieter trotz Einwänden des Mieters gegen die Abrechnung dreieinhalb Jahre verstreichen lässt, ehe er den Nachforderungsanspruch kurz vor der am 31.12.2009 ablaufenden Verjährungsfrist gerichtlich geltend macht (BGH, Hinweisbeschluss vom 21.02.2012 – VIII ZR 146/11 -; in: GE 2012, 823).

– Vergisst der Vermieter in der Abrechnung bei der Bezeichnung der Wirtschaftseinheit die Hausnummer einiger Gebäude, berührt das nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Für die Wasserabrechnung dürfen die Kaltwasser- und Entwässerungskosten im Hinblick auf eine Verbrauchserfassung aus dem bisherigen Abrechnungskreis ausgegliedert und zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet werden, auch wenn den Abrechnungskreisen nicht dieselbe Abrechnungsperiode zugrunde liegt (BGH, Beschluss vom 13.03.2012 – VIII ZR 291/11 -; in: GE 2012, 824).

– Der Mieter hat ein Einsichtsrecht in den Wärmelieferungsvertrag, den der Vermieter mit einem Fernwärmelieferanten abgeschlossen hat. Solange ihm dieses Recht nicht gewährt wird, hat der Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht (BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11 -; in: GE 2012, 825).

– Nach dem Einbau von Kaltwasserzählern kann auch die vor der Mietrechtsreform vereinbarte Bruttowarmmiete auf eine Teilinklusivmiete mit Vorauszahlungen für den Wasserverbrauch umgestellt werden (LG Berlin, Urteil vom 05.07.2012 – 67 S 335/10 -; in: 1230).

– Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26) (BGH, Urteil vom 15.05.2012, VIII ZR 246/11 -).

– 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann nachvollziehbar, wenn bei den nach der Wohnfläche umzulegenden Nebenkostenpositionen der Verteilerschlüssel in Prozentsätzen angegeben wird. 2. Die Angabe von Vorauszahlungen mit dem Wert Null genügt den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. 3. Die fehlende Beteiligung der Stellplatzmieter an der Betriebskostenumlage ist ein bloß inhaltlicher Fehler der Betriebskostenabrechnung (BGH, Hinweisbeschluss vom 13.012.2011 – VIII ZR 286/10 -; in: GE 2012, 402).

– Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind (BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 -; in: GE 2012, 609).

– 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr nur die auf den Mieter entfallenden Gesamtkosten und der sich daraus ergebende Anteil pro Quadratmeter angegeben ist, die Gesamtkosten jedoch nicht nach den einzelnen Betriebskostenarten aufgeschlüsselt worden sind sowie ein intransparenter Verteilerschlüssel nicht erläutert worden ist. 2. Falsche Flächenangaben betreffen nur die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. 3. Werden die Kalt- und Warmwasserzähler wegen Ablaufs der Eichfrist ausgetauscht, so müssen diese Kosten als solche in der Betriebskostenabrechung bezeichnet werden; eine Umlage als „Eichkosten“ ist unwirksam (AG Spandau, Urteil vom 22.12.2011 – 10 C 285/11 -; in: GE 2012, 617).

– 1. Auch die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, kann formell wirksam sein. 2. Bestand nach § 14 MHG bis 31.12.1997 die Möglichkeit, Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch einseitige Erklärung für die Zukunft auf den Mieter umzulegen, kann der Vermieter nach Abrechnung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen die Vorschüsse auch erhöhen (BGH, Hinweisbeschluss vom 31.01.2012 – VIII ZR 335/10 -; in: GE 2012, 543).

– 1. Der Mieter hat auch bei einer mietvertraglichen Vereinbarung zur Übersendung von Kopien der Betriebskostenbelege darauf keinen Anspruch, wenn sich die Hausverwaltung in räumlicher Nähe zu den gemieteten Gewerberäumen befindet und die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zumutbar ist. 2. Ist dem Mieter der Umlageschlüssel nach Fläche aus dem Mietvertrag bekannt, ist die Angabe „ Einzelverteiler“ mit der Fläche der Gewerberäume in der Betriebskostenabrechnung ausreichend (KG, Urteil vom 12.03.2012 – 12 U 72/11 -; in: GE 2012, 689).

– 1. Die Frage, ob der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung mehrere einheitlich bewirtschaftete Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen darf, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit. 2. Die Bildung einer Abrechnungseinheit entspricht billigem Ermessen, wenn der Mieter dadurch keine unzumutbaren Nachteile erleidet (BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 228/11 -; in: GE 2012, 479).

– 1. Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr“, schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus. 2. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Räumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zu seinem Abschluss fälligen Vorauszahlungen auf die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten gezahlt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2012 – I-10 U 91/11 – ; in: GE 2012, 482).

– 1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. 2. Die Vereinbarung der Umlage der „Kosten für das Management“ ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen. 3. Die Anwendung der Klausel zu den „Kosten für das Management“ kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011 – I-24 U 153/10 – (rk.); GE 2012, 483).

– 1. Zur Transparenz einer Betriebskostenumlagevereinbarung. 2. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. Vielmehr obliegt es zunächst dem Mieter, den Kostenansatz des Vermieters und die diesem zugehörigen Einzelkosten aufgrund einer Einsichtnahme in die den streitgegenständlichen Kostenarten zugrunde liegenden Belege substantiiert zu bestreiten. 3. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte aber auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.02.2012 – I-10 U 102/11 -; in: GE 2012, 484).

– 1. Auch die neben der kleineren „Wohn- und Nutzfläche“ vereinbarte größere „beheizte Fläche“, in der Hobbyräume enthalten sind, kann Umlagemaßstab für die kalten Betriebskosten sein. 2. Haben sich die Mietvertragsparteien später darauf geeinigt, dass das Ergebnis einer beabsichtigten Vermessung der Wohnung zukünftig als Umlagemaßstab für die Betriebskosten zugrunde gelegt werden soll, ist das Vermessungsergebnis des Sachverständigen unabhängig davon maßgebend, nach welchen Vorschriften des Ergebnis zustande gekommen ist. 3. Die Klage auf Feststellung der Wohnungsgröße ist unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2011 – 67 S 43/11 -; in: GE 2012, 485).

– Die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters beginnt mit dem Zugang der Betriebskostenabrechnung auch dann, wenn in dieser (vertragswidrig) Betriebskosten, für die eine Bruttomiete vereinbart ist, abgerechnet worden sind oder (unzulässig) das Kalenderjahr zugrunde gelegt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 17.02.2012 – 65 S 406/11 -; in: GE 2012, 489).

– 1. Hat der Mieter nach dem Mietvertrag einen der vereinbarten (Brutto-) Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, ist der Vermieter auch bei einer ehemals preisgebundenen Altbaumiete berechtigt, einseitig Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen. 2. Die Mieterhöhungserklärung ist jedoch nur wirksam, wenn der Vermieter in ihr den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert; die Angabe lediglich des Erhöhungsbetrages reicht nicht aus (AG Wedding, Urteil vom 29.02.2012 – 3 C 177/11 -; in: GE 2012, 491).

– Die Angabe der Quadratmeterfläche als Umlageschlüssel für die Aufzugskosten reicht für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung auch dann aus, wenn darin ihre Berechnung nicht erläutert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2012 – 63 S 503/11 -; in: GE 2012, 898).

– Bei zu einer Abrechnungseinheit zusammengefassten Gebäuden ist die Auflistung der Einzelgebäude regelmäßig nicht erforderlich; ausreichend ist eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe – und, falls erforderlich, auch die Erläuterung – des Verteilerschlüssels, Berechnung des Mieteranteils und Abzug der Vorauszahlung (BGH, Beschluss vom 14.02.2012 – VIII ZR 207/11 -; in: GE 2012, 954).

– 1. Der Mieter muss darlegen, aus welchen Gründen ein vom Vermieter nicht vorgenommener Vorwegabzug notwendig war. 2. Bei gemeinsamer Versorgung mehrerer Grundstücke kann der Vermieter nach der daraus gebildeten Abrechnungseinheit abrechnen (AG Wedding, Protokollurteil vom 25.05.2012 – 20 C 98/12 -; in: GE 2012, 959).

– Der Mieter kann die Begleichung einer Betriebskostennachforderung nicht verweigern, wenn die Hausverwaltung zwar mitgeteilt hatte, dass Unterlagen zur Einsicht zur Verfügung stehen, eine Terminsanfrage aber nicht beantwortet hatte (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 14.06.2012 – 67 S 244/12 -; in: GE 2012, 1038).

– Die vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geschuldete Zusammenstellung der Gesamtkosten hat sich in der Regel an den im Mietvertrag genannten und auf den Mieter abgewälzten Nebenkostenpositionen zu orientieren. Denn regelmäßig kann der Mieter nur unter Einhaltung dieser im Mietvertrag strukturell vorgegebenen Aufgliederung in der Abrechnung selbständig und in der gebotenen einfachen Weise erkennen, ob auch nur solche Kosten in der Abrechnung berücksichtigt worden sind, die er nach dem Mietvertrag schuldet und ob und in welcher Höhe Kosten im Bereich der jeweils auf ihn abgewälzten Kostenarten im Abrechnungszeitraum angefallen sind (KG, Urteil vom 16.02.2012 – 8 U 124/11 -; in: GE 2012, 751).

– Der Mieter kann Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungen der Betriebskostenvorschüsse trotz formeller Wirksamkeit der der Erhöhung zugrunde liegenden Abrechnung insoweit verlangen, als die Abrechnung evident inhaltlich unrichtig ist (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 28.02.2012 – 101 C 94/11 -; in: GE 2012, 760).

– Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centro-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam (BGH, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 -).

– In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005 , 1499) (BGH, Entscheidung vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05 -).

– Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -; in: GE 2012, 1696).

– 1. Unrichtige Flächenangaben stehen der formellen Wirksamkeit der – im Übrigen die Mindestanforderungsen erfüllenden – Betiebskostenabrechnung nicht entgegen. 2. Pauschale Einwendungen des Mieters innerhalb der Einwendungsfrist sind nicht zu berücksichtigen. 3. Sind nach dem Mietvertrag bestimmte Räume zu Wohnzwecken mit Angabe einer bestimmten Wohn-/Nutzfläche überlassen, handelt es sich um eine individuelle Beschaffenheitsvereinbarung, so dass die Lage einzelner mitvermieteter Räume (hier: u. a. tagesbelichteter Büroraum) im Souterrain nicht zur Minderung wegen Flächenabweichung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2012 – 67 S 1/12 -; in: GE 2012, 1701).

– Die fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung einseitig erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Anpassung der Vorauszahlungen auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht (BGH, Beschluss vom 16.10.2012 – VIII ZR 360/11 -; in: GE 2012, 1554).

– Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.) (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 315/11 -; in: GE 2012, 1556).

– Für den Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2012 – 63 S 434/11 -; in: GE 2012, 1565).

– Wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, ergibt sich ein Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 05.12.2012 – XII ZR 44/11 -).

– Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB für Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung läuft stets erst am Ende des Kalendermonats i. S. v. § 192 BGB ab (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 20.11.2012 – 16 S 47/12 – (n. rk.); in: WuM 2013, 40).

– Wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstallung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, ergibt sich ein Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 05.12.2012 – XII ZR 44/11 -; in: GE 2013, 199).

– Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwicrkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen (BGH, Urteil vom 12.12.2012 – VIII ZR 264/12

-; in: GE 2013, 202).

– Nach der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter zugehen (AG Köpenick, Urteil vom 20.12.2012 – 17 C 304/12 -; in: GE 2013, 361).

– Bei Leerstand einzelner Wohnungen, für die im Mietvertrag eine Abrechnung nach Personen vereinbart ist, kann es insbesondere für Kosten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt, in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen (BGH, Beschluss vom 08.01.2013 – VIII ZR 180/12 -; in: GE 2013, 411).

– 1. Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten – formell ordnungsgemäßen – Betriebskostenabrechnung auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter wusste, dass diese auf der Basis der vertraglich geschuldeten Sollvorschüsse erfolgte und die tatsächlich gezahlten Vorschüsse geringer waren (LG Berlin, Urteil vom 15.02.2013 – 65 S 318/12 (Einzelrichterin) -; in: GE 2013, 421).

– Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst erreichnet, darf er eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf der Grundlage seines ermittelten Abrechnungsergebnisses vornehmen (BGH, Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 184/12 -; in: GE 2013, 480).

– Bei einem offensichtlichen Versehen (hier: Ansatz der Heizkosten mit 0,00 € statt rechnerisch richtiger 1.474,57 € in der Betriebskostenabrechnung) kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seine Abrechnung hinsichtlich des infolge des öffensichtlichen Fehlers ausgewiesenen Guthabens des Mieter korrigieren (AG Köpenick, Urteil vom 21.02.2013 – 17 C 377/12 -; in: GE 2013, 555).

– Wird in der Heizkostenabrechnung nicht erkennbar auch über die Warmwasserkosten abgerechnet, ist die Abrechnung formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2012 – 65 S 101/12 -; in: GE 2013, 621).

– Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, daws einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09 -; in: IMR 2011, 88).

– Der Mieter muss dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind (BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 148/10 -; in: IMR 2011, 89).

– Der Umstand, dass die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung nicht in der Abrechnung aufgeführt sind, begründet keinen formellen Mangel. Es handelt sich insoweit nicht um einen Vorwegabzug im Sinne der Rechtsprechung des BGH (LG Itzehoe, Urteil vom 14.01.2011 – 9 S 21/10 -; in: IMR 2011, 496).

– 1. Eine Eigenhaftung des Zwangsverwalters wegen Pflichtverletzung kann auch gegenüber dem Mieter als nicht formell Beteiligten nach Beendigung des Zwangsverwaltungsverfahrens bestehen. 2. Hat der Zwangsverwalter pflichtwidrig nicht über Betriebskostenvorschüsse abgerechnet, hat nach Aufhebung der Zwangsverwaltung der bisherige vermietende Eigentümer die Abrechnung zu erstellen. 3. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den ehemaligen Zwangsverwalter wegen unterlassener Abrechnung kann jedenfalls nicht mit einer selbst gefertigten Teilabrechnung begründet werden (LG Potsdam, Urteil vom 28.02.2013 – 13 S 153/12 -; in: GE 2013, 875).

– Der Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Vermieters ist unpfändbar, wenn der Mieter Arbeitslosengeld II bezieht und die Erstattung eshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert (im Anschluss an BSG, NZS 2013, 273) (im Anschluss an BSG, NZS 2013, 273) (BGH, Urteil vom 20.06.2013 – IX ZR 310/12 -; in: GE 2013, 1000).

– 1. Ist der Vermieter zugleich Geschäftsführer einer für die Treppenhausreinigung zuständigen GmbH, die ihrerseits als Subunternehmer eine andere GmbH einsetzt, so erstreckt sich die Belegvorlagepflicht auch auf Rechnungen der Subunternehmerin. 2. Bei Fortbestehen des Zurückbehaltungsrechts des Mieters (wegen fehlender Belegvorlage) kommt es nicht zur Zug-um-Zug-Verurteilung, sondern der Abrechnungssaldo ist (noch) nicht fällig, die Zahlungsklage (derzeit) unbegründet (LG Bremen, Entscheidung vom 28.03.2012 – 1 S 107/11 -).

– Auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09 – BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/12 -; in: GE 2013, 1130).

– a) Zur Umlagefährigkeit von Hausmeisterkosten. b) Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -).

– Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung, können aber eine ordentliche fristgemäße Kündigung begründen (AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013 – 13 C 66/13 -; in: GE 2013, 1283).

– Mit einer verjährten Forderung (hier: Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen) kann gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution dann nicht aufgerechnet werden, wenn dieser Anspruch bei Eintritt der Verjährung noch nicht fällig war. Fälligkeit tritt erst mit Beendigung des Meitverhältnisses bzw. nach Ablauf der Überlegungsfrist des Vermieters ein; vorher handelt es sich lediglich um einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Kaution (LG Berlin, Urteil vom 01.08.2013 – 67 S 655/12 -; in: GE 2013, 1340).

– Betriebskosten können nur nach dem vereinbarten Umlagemaßstab abgerechnet werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 15.08.2013 – 211 C 584/12 -; in: GE 2013, 1345).

– Trägt der Mieter der Einliegerwohnung die anteiligen Betriebskosten des Hausgrundstücks, ohne dass Vorauszahlungen erbracht oder vereinbart sind, findet die Jahrensabrechnungsfrist keine Anwendung (AG Neuruppin, Urteil vom 24.07.2009 – 42 C 66/08 -; in: WuM 2011, 565).

– Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung kann nicht im Urkundenprozess eingeklagt werden (LG Bonn, Urteil ovm 08.10.2009 – 6 S 107/09 -).

– 1. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB sind Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 546 Abs. 3 Satz 6 BGB. 2. Ebenso wie der Vermieter hat der Mieter hierbei ein Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten. Die Post ist die Erfüllungsgehilfin des Mieters, wenn er sich der Post zur Beförderung seines Einwendungsschreibens bedient. 3. Der Mieter kann sich hierbei nicht dadurch entlasten, dass auf dem Postweg unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind, auf die er keinen Einfluss hat nehmen können (LG Berlin, Urteil vom 22.07.2011 – 63 S 607/10 -; in: MM 2011, Heft 12, 29).

– Es ist das Risiko des Vermieters einer Eigentumswohnung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kostenumlageschlüssel durch Beschluss ändert. Der Vermieter kann den mietvertraglichen Betriebskosten-Umlageschlüssel in Folge dessen nicht einseitig ändern (AG Saarbrücken, Urteil vom 12.05.2011 – 42 C 464/10 (09) -; in: WuM 2011, 630).

– Der Mieter ist berechtigt, bei Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen der Betriebskosten mit eigenem Gerät Kopien oder Fotografien von Belegen anzufertigen. Belange des Datenschutzes stehen nicht dagegen, auch nicht bei Einsichtnahme in Verträge, die der Vermieter mit Dienstleistern oder Personal (hier: Hausmeister) vereinbart hat (LG Potsdam, Urteil vom 17.08.2011 – 4 S 31/11 -; in: WuM 2011, 631).

– 1. Die Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Der Vermieter kann die Abrechnung noch während des Rechtsstreits um wesentliche Merkmale vervollständigen und sachlich berichtigen. 3. Für die formelle Wirksamkeit unschädlich ist die Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen in dem Anschreiben zur Betriebskostenabrechnung. 4. Die Fälligkeit einer formell wirksamen Abrechnung ist nicht bis zum Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist hinausgeschoben. 5. Der Mieter darf die abgerechneten Heizkosten nicht bloß pauschal wegen ihrer angeblich ungewöhnlichen Höhe bestreiten, ohne sich dabei konkret auf die Unrichtigkeit bestimmter zugrunde liegender Berechnungsfaktoren zu beziehen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2011 – 1-24 U 106/10 -; in: GE 2011, 1616).

– Will der Mieter die Belege der Betriebskostenabrechnung einsehen, muss er sich nicht auf die Übersendung von Fotokopien verweisen lassen, wenn sich seine Wohnung mehrere 100 km vom Sitz des Vermieters entfernt befindet. Der Mieter hat dann vielmehr einen Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsbelege am Ort der Mietwohnung (LG Freiburg, Urteil vom 24.03.2011 – 3 S 348/10 -; in: MM 2012, Heft 5, 29).

– 1. Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist auch der Vermieter von Mischobjekten mit Wohn- und Gewerberaum bie der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht. 2. Ist der – wegen deutlicher Mehrbelastung der Wohnungsmieter – notwendige Vorwegabzug für die Gewerberäume (hier: Altenheim) unterblieben, ist die Betriebskostenabrechnung für das Mischobjekt materiell unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.05.2013 – 239 C 227/12 -; in: GE 2013, 1523).

– Bie einem offensichtlichen Versehen (Additionsfehler) kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Ausschlussfrist seine Abrechnung hinsichtlich des infolge des Fehlers ausgewiesenen Guthabens des Mieters korrigieren (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2013 – 65 S 152/13 -; in: GE 2014, 123).

– 1. Aus dem vom Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter grundsätzlich unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters jedenfalls dann nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen – soweit rechtlich möglich – wieder zurück verlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist. Unterlässt der Vermieter dies, kann er Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen. 2. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsnunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem es den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat, wenn der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter nahe liegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist (AG Pinneberg, Urteil vom 17.10.2013 – 83 C 207/12 -; in: WuM 2013, 731).

– Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat (BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13 -; in: GE 2014, 659).

– Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen; der Mieter muss vielmehr auch in derartigen Fällen dem Vermeiter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind (BGH, Hinweisbeschluss vom 18.02.2014 – VIII ZR 83/13 -; in: GE 2014, 661).

– 1. Für die formelle Wirksamkeit der den Aussteller nicht ausweisenden Betriebskostenabrechnung reicht es aus, dass sie im Rechtsstreit um die Nachforderung vom Vermieter vorgelegt wird. 2. Die Möglichkeit, die Betriebskosten abzurechnen, unterliegt nicht der Verjährung (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2014 – 67 S 432/13 -; in: GE 2014, 749).

– Der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung hat Anspruch auf Einsicht in die Betriebskostenbelege nur in den Geschäftsräumen des Vermieters, wenn seine Wohnung sich nur 18 km davon entfernt befindet (AG Köpenick, Urteil vom 04.04.2014 – 17 C 11/14 -; in: GE 2014, 749).

– a) Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 [= WuM 2010, 627]; vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90 [WuM 2010, 741]). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt. b) Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden, es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 [WuM 2007, 196]) (BGH, Urteil vom 07.12.2011 – VIII ZR 118/11 -; in: WuM 2012, 22).

– Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter, im Rahmen seines Ermessensspielraums wirtschaftlich vorzugehen und bei allen betriebskostenrelevanten Entscheidungen auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten; darüber hinausgehende Kosten sind nicht umlegbar (OLG Rostock, Urteil vom 17.10.2013 – 3 U 158/06 -; in: GE 2014, 1060).

– 1. Der Mieter kann sich nicht auf nicht gewährte Einsicht in die Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung berufen, wenn er (nur) deren Vorlage verlangt hat. 2. Die Behauptung einer telefonischen Mängelanzeige ist nicht hinreichend substantiiert, wenn der Gesprächspartner nicht benannt wird (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2014 – 63 S 238/13 -; in: GE 2014, 937).

– 1. Der Einwand des Mieters, dass die Kosten bei einzelnen Betriebskostenarten gegenüber denjenigen der Vorperiode erheblich gestiegen sind, ist nicht ausreichend. 2. Teilt der Vermieter auf die Bitte des Mieters um Belegeinsicht mit, dass er dessen unsubstantiierte Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für nicht durchgreifend halte, kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass der Vermieter Belegeinsicht ohne weitere Nachfrage gewähren würde (AG Wedding, Urteil vom 16.06.2014 – 19a C 15/14 -; in: GE 2014, 945).

– Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtferigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an Senatsurteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/12 – GE 2013, 1130 = NJW 2013, 2885) (BGH, Urteil vom 28.05.2014 – XII ZR 6/13 -; in: GE 2014, 1003).

– Der schwerbehinderte Wohnungsmieter (Rollstuhlfahrer) hat zumindest dann einen Anspruch auf Vorlage von Belegkopien, wenn wegen des belasteten Verhältnisses zum Vermieter in einem Gespräch bei der Einsichtnahme in die Belege nicht mit einer Klärung von Sachfragen zu rechnen ist (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2014 – 65 S 233/13 -; in: GE 2014, 1140).

– Der Vermieter verwirkt seinen Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung, wenn er erst ein Jahr nach vorheriger Rücknahme der entsprechenden Klage den Anspruch erneut geltend macht (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.07.2014 – 206 C 44/14 -; in: GE 2014, 1141).

– 1. Bestreitet der Mieter die Richtigkeit der in die Heizkostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte, ist grundsätzlich dem Beweisantritt des Vermieters auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu entsprechen; eine richterliche Schätzung ist mangels greifbarer Anhaltspunkte unzulässig. 2. Hat der Mieter dem gerichtlich bestellten Sachverständigen an sämtlichen Terminen keinen Zutritt zur Wohnung gewährt, ist wegen Beweisvereitelung von der Richtigkeit der Messergebnisse auszugehen (LG Berlin, Urteil vom 05.06.2014 – 67 S 449/12 -; in: GE 2014, 1199).

– Sind die Kosten der Heizungsanlage für Heizöl, Betriebsstrom und der Heizenergieverbrauch höher als die optimalen Kosten, liegt so lange noch kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, als die Kosten ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wahren (LG Berlin, Urteil vom 30.07.2014 – 65 S 12/14 -; in: GE 2014, 1203).

– Der Mieter ist mit dem nach Ablauf der Einwendungsfrist geltend gemachten Einwand, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegte Wohnfläche sei unzutreffend, selbst dann ausgeschlossen, wenn der diese Unrichtigkeit erst später erkennt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 07.07.2014 – 11 C 545/13 -; in: GE 2014, 1345).

– 1. Bei Leerstand im Gesamtobjekt kommt ein Anspruch des Vermieters aus § 313 BGB gegenüber den Geschäftsraummietern auf Änderung des Maßstabs der Nebenkostenumlage in Betracht. Voraussetzung ist, dass die Leerstandskosten für den Vermieter eine krasse Unbilligkeit darstellen. Folge ist die Überbürdung der Leerstandskosten auf die vorhandenen Mieter. 2. Der Anpassungsanspruch ist prozessual mit einer Klage auf Zahlung der erhöhten Nebenkosten durchzusetzen, nicht mit einer Klage auf Zustimmungserklärung im Sinne von § 894 ZPO. 3. Das Erfordernis des erfolglosen Führers von Verhandlungen über die Vertragsanpassung entfällt, wenn der Mieter sich von vorneherein weigert (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.2010 – 24 U 28/10 -; in: IMR 2011, 230).

– 1. Legt der Mietvertrag keinen Schlüssel fest, sondern lässt den Vermieter nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen, so wird dieser Schlüssel zum Vertragsbestandteil. Das Bestimmungsrecht eines gerechten Schlüssels ist einmalig, Änderungen bedürfen der Zustimmung des Mieters. 2. Eine vom Mietvertrag abweichende Übung durch dauerhafte Zahlung von bestimmten Positionen durch den Mieter kann zwar auf eine Vertragsänderung hindeuten, muss es aber nicht. Aus dem Verhalten des Mieters muss sich schlüssig die Erklärung ergeben, dass eine Änderung der vertraglichen Vereinbarung gewollt ist. Eine zwei- bis dreimalige Zahlung reicht hierfür nicht aus, erst recht nicht eine einmalige Zahlung (OLG Frankfurt, Urteil vom 30.12.2010 – 2 U 141/10 -; in: IMR 2011, 231).

– Dem Mieter ist es nach Treu und Glauben (BGB § 242) verwehrt, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu berufen, wenn der dem Vermieter in der Abrechnung unterlaufene Fehler (hier: Vorauszahlungen in Höhe von 2.640,96 Euro berücksichtigt anstelle der tatsächlich gezahlten 1.895,75 Euro) für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar ist (BGH, Urteil vom 30.03.2011 – VIII ZR 133/10 -; in: IMR 2011, 274).

– Die formularmäßige Umlage von „Verwaltungskosten“ in einem Geschäftsraummietvertrag ist auch ohne deren Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung wirksam, dagegen weder die zusätzliche formularmäßige Umlage nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des „Centermanagements“ oder der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlage auf ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladenlokal (BGH, Versäumnisurteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 -; in: GE 2014, 1523).

– Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist (BGH, Urteil vom 05.11.2014 – VIII ZR 257/13 -).

– 1. Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. 2. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen (BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 240/10 – ; in: IMR 2011, 313).

– 1. Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. 2. Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich (BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 271/10 -; in: IMR 2011, 314).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind (Anschluss an Urtei vom 15. September 2010 – VIII ZR 181/09, GE 2010, 1534 und den Beschluss vom 18. Januar 2011 – VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367) (BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 -; in: GE 2014, 1645).

– Auch Betriebskostennachforderungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14 -; in: GE 2014, 1649).

– Für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9 a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14 -; in: GE 2015, 49.

– Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist (BGH, Urteil vom 05.11.2014 – VIII ZR 257/13 -; in: GE 2015, 50).

– Hat der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegten Belege angeboten, kann sich der Mieter nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht ermöglichter – von ihm nicht vorgenommener – Belegeinsicht berufen (AG Schwerin, Urteil vom 29.10.2014 – 16 C 283/12 -; in: GE 2015, 59).

– Erhebt ein Mieter/Pächter sachlich begründete Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung, so scheidet eine auf Verzug mit Zahlung von Betriebsksoten aus einer Nebenkostenabrechnung gestützte Kündigung grundsätzlich aus (OLG Brandenburg, Urteil vom 22.08.2012 – 3 U 67/11 -; in: IMR 2012, 455).

– § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen (BGH, Urteil vom 27.07.2011 – VIII ZR 316/10 -; in: IMR 2011, 403).

– Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, IMR 2007, 105) (BGH, Urteil vom 07.12.2011 – VIII ZR 118/11 -; in: IMR 2012, 54).

– Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnug in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, IMR 2010, 412; Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10, imr-online). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt (BGH, Urteil vom 07.12.2011 – VIII ZR 118/11 -; in: IMR 2012, 55).

– Eine Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind, ist nicht formell unwirksam (BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 -; in: IMR 2012, 176).

– 1. Verlangt der Vermieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten deutlich unterschreiten, ohne den Mieter hierauf hinzuweisen, fällt ihm eine Aufklärungspflichtverletzung nicht zur Last. 2. Eine Pflichtverletzung des Vermieters ist nur dann zu bejahen, wenn der Vermieter dem Miete bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter üer den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.03.2012 – 24 U 161/11 -; in: IMR 2012, 189).

– Auch in einem Gewerberaummietverhältnis bedarf die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung, wobei Unklarheiten zu Lasten des Vermieters gehen (OLG Schleswig, Urteil vom 10.02.2012 – 4 U 7/11 -; in: IMR 2012, 190).

– 1. Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 15.05.2012 – VIII ZR 246/11 -; in: IMR 2012, 272).

– 1. Aus der Umlagevereinbarung muss ich klar und eindeutig ergeben, welche Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat. Die Parteien können zum einen die umzulegenden Betriebskosten namentlich benennen. Zum anderen kann die Umlagevereinbarung auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Ob allein durch die Verwendung des Begriffs „Betriebskosten“ eine wirksame Umlagevereinbarung zu Stande kommt, richtet sich nach dem Einzelfall (BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10 -; in: IMR 2012, 273).

– Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung und Beendigung seines Amts gehört es nicht mehr zu den Pflichten des Verwalters, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen (OLG Dresden, Urteil vom 23.11.2011 – 13 U 1137/11 -; in: IMR 2012, 302).

– 1. Übersendet der Vermieter die Nebenkostenabrechnung mit dem Hinweis, dass dei Abrechnung ohne „Widerspruch“ binnen einer bestimmten Frist als „anerkannt gilt“, führt dies bei fehlenden Einwendungen nicht zu einer Anerkenntnisfiktion. 2. Die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung setzt grundsätzlich nicht eine Erläuterung der Gründe für Kostensteigerungen, die gegenüber dem Vorjahr eingetreten sind, voraus (im Anschluss an BGH, IMR 2008, 221) (KG, Urteil vom 05.03.2012 – 8 U 48/11 -; in: IMR 2012, 236).

– Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gem. § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträglich Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 16.11.2011 – VIII ZR 106/11 -; in: IMR 2012, 4)

– Bei einem beendeten Mietverhältnis hat der Mieter das Recht, die Nebenkostenvorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht fristgerecht vorgenommen hat. 2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen kann auch gegenüberdem bisherigen Eigentümer bestehen, wenn das Mietverhältnis durch einen Eigentumswechsel auf den Erwerber übergegangen ist. Diese Konstellation ist den Fällen beendeter Mietverhältnisse gleichgestellt (OLG Naumburg, Urteil vom 16.08.2011 – 9 U 16/11 -; in: IMR 2012, 22).

1. Der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts hat sich an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen. 2. Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trägt der Wohnungsberechtigte auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt (BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 57/11 -; in: IMR 2012, 34).

– 1. Erklärt der Mieter nach § 560 Abs. 4 BGB die Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen, so kommt es für die Wirkung dieser Erklärung darauf an, ob der neue Betrag angemessen ist. 2. Der Mieter kann auch mit einem von ihm selbst errechneten Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung aufrechen (BGH, Urteil vom 06.02.2013 – VIII ZR 184/12 -; in: IMR 2013, 133).

– 1. Die Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die Hausgeldabrechnung der WEG durchgereicht wird. 2. Wird die getrennte Abrechnung der auf die kalten Betriebskosten einerseits und die Heiz- und Warmwasserkosten andererseits gezahlten Vorschüsse mietvertraglich vereinbart, sind sie auch in der Betriebskostenabrechnung getrennt zu verrechnen (AG Mitte, Urteil vom 14.10.2014 – 14 C 496/13 -; in: GE 2015, 327).

– 1. Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr“ schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus. 2. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Räumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zu seinem Abschluss fälligen Vorauszahlungen auf die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten gezahlt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2012 – 10 U 91/11 -; in: IMR 2013, 372).

– 1. Die in der Betriebskostenabrechnung angebotene Belegeinsicht steht dem Anspruch des Mieters auf Überlassung kopierter Belegunterlagen entgegen. 2. Die Abrechnung aufgrund der Sollvorschüsse unter Erweiterung der Klage bezüglich der geringeren Ist-Vorschüsse ist nicht nur prozessual, sondern auch materiell gerechtfertigt (KG, Urteil vom 12.03.2012 – 12 U 72/11 -; in: IMR 2012, 373).

– Die Abrechnung von Betriebskosten durch den Vermieter und die Zahlung des Saldos oder die Entgegennahme eines Guthabens durch den Mieter ist für sich genommen im Gewerberaummietrecht kein Schuldbestätigungsvertrag (OLG Koblenz, Urteil vom 13.12.2012 – 6 U 618/12 -; in: IMR 2013, 331).

– Die von einem gewerblichen Mieter vorformulierte Vertragsbedingung „Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurechnen. Die Parteien sind sich diesbezüglich einig, dass es sich hierbei darüber hinaus um eine Ausschlussfrist handelt. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, ist der Mieter zum Einbehalt der Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 4 Nr. 9 berechtigt.“ hält einer Instandhaltungskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, weil dadurch zum einen die Verjährungsfrist verkürzt und zum anderen eine Haftungsverschäfung für den Vermieter ohne sein Vertretenmüssen vorgesehen wird (OLG Jena, Urteil vom 04.07.2012 – 7 U 48/12 -; in: IMR 2013, 23).

– Die Frage, ob der Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen durfte, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit (BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 228/11 -; in: IMR 2012, 143).

– Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 191/05 -, in: IMR 2006, 42) (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 315/11 -; in: IMR 2012, 491).

– Der Mieter von Gewerberaum hat ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter, einen bestimmten „Mietermix“ oder ein bestimmtes „Milieuniveau“ zu bewahren. Da den Vermieter jedoch auch ohne besondere Vereinbarung die vertragliche Verpflichtung trifft, den Mieter vor Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu schützen, muss er bei der Vermietung von weiteren Räumlichkeiten in derselben Gewerbeeinheit dafür Sorge tragen, dass der Mieter durch die Geschäftstätigkeit der Mitmieter nicht mehr als nur unerheblich in der Nutzung der von ihm angemieteten Gewerberäume beeinträchtigt wird (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 122/11 -; in: IMR 2012, 501).

– Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 -; imr-online) (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 181/09 -; in: IMR 2010, 460).

– Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen (BGH, Urteil vom 12.12.2012 – VIII ZR 264/12 -; in: IMR 2013, 52).

– Für eine formell wirksame Abrechnung sind die Gesamtkosten auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Die Angabe der schon bereinigten Kosten reicht hierzu nicht, weil es für den Mieter nicht ersichtlich ist, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.10.2012 – 20 C 71/12 -; in: IMR 2013, 100).

– 1. Die vorbehaltlose Erstattung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung stellt kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Dies gilt ebenso im Gewerberaummietrecht. 2. Auch nach der Auskehr eines Gutachtens ist eien nachträgliche Korrektur möglich und es kann damit auch ein Rückzahlungsanspruch gegeben sein. 3. Die vorbehaltlose Entgegennahme eines Gutachtens steltl auch für den Mieter ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar, insbesondere verliert er durch die Entgegennahme nicht sein Recht, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben (BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/12 -; in: IMR 2013, 366).

– Werden für einen Vermieter für mehrere Gebäude Leistungen von einem Dienstleister erbracht, so bedarf es keiner Angabe der Gesamtkosten, wenn der Dienstleister für jedes Objekt eine gesonderte Rechnung stellt (BGH, Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13 -; in: IMR 2014, 5).

– Kann der Vermieter bei nicht konkret auf das Mietobjekt abgestimmten Pauschalverträgen für Winterdienst, Hausmeister und Gartenpflege keine Tätigkeitsnachweise vorlegen, so hat der Mieter einen Freistellungsanspruch (AG Flensburg, Urteil vom 01.08.2013 – 64 C 12/13 -; in: IMR 2014, 13).

– Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013 – 13 C 66/13 -; in: IMR 2014, 14).

– Mit dem Eintritt der Abrechnungsreife verliert der Vermieter den Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen und ist auf den Abrechnungssaldo zu verweisen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.2013 – 10 U 26/13 -; in: IMR 2014, 18).

– Im Insolvenzverfahren des Mieters ist die Nachforderung aus der Abrechnung eines vor Verfahrenseröffnung abgelaufenen Abrechnungszeitraums auch dann lediglich Insolvenzforderung, wenn die Abrechnung bei Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2013 – 24 U 32/13 -; in: IMR 2014, 124).

– 1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. 2. Die Ausübung dieses Anspassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt (BGH, Urteil vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 – ; in: IMR 2014, 154).

– Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat (BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13 -; in: IMR 2014, 228).

– Der Mieter darf den Vermieter an einem Versehen beim Erstellen der Betriebskostenabrechnung nicht immer festhalten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter den Fehler auf den ersten Blick erkennen kann und der Vermieter diesen kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2013 – 65 S 152/13 -; in: IMR 2014, 233).

– Eine Nebenkostenabrechnung, in der sowohl die Aufzählung der Gesamtkosten als auch die Angabe der Umlageschlüssel fehlen, ist formell nicht ordnungsgemäß. Dies gilt auch dann, wenn im abzurechnenden Objekt insgesamt lediglich zwei Wohnungen existieren und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart ist, dass die verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils zur Hälfte zu tragen sind (LG Münster, Urteil vom 03.12.2013 – 3 S 123/13 -; in: IMR 2014, 322).

– Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (im Anschluss an Senatsurteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/12, IMR 2013, 366 = NJW 2013, 2885).

– 1. Eine einseitige Erhöhung der Betriebskostenpauschale bzw. Neueinführung von Betriebskosten ist bei Altverträgen vor dem 01.09.2011 zulässig. voraussetzung ist, dass im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt, z. V. in Form einer Mehrbelastungsabrede, enthalten und die Klausel im Übrigen rechtmäßig ist. 2. Eine Klausel, die die Umlage von Betriebskosten, die nicht in § 2 Betriebskostenverordnung bzw. zuvor in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannt sind, gestattet und die unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostensteigerungen festlegt, ist unzulässig (AG München, Urteil vom 27.06.2014 – 463 C 4060/14 -; in: IMR 2014, 377).

– 1. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder des Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung geltend zu machen. 2. Die Wirkung der Enthaftungserklärung entspricht der Freigabeerklärung des § 35 Abs. 2 InsO (BGH, Urteil vom 22.05.2014 – IX ZR 136/13 -; in: IMR 2014, 399).

– 1. Auch im Gewerberaummietrecht muss eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Umlage von Betriebskosten (BGB § 556) ausreichend bestimmt sein. 2. Im Mietvertrag nicht ausreichend bestimmte Betriebskosten können aber durch die Korrespondenz zwischen den Parteien und jahrelange Übung konkretisiert werden (KG, Urteil vom 17.04.2014 – 8 U 197/13 -; in: IMR 2014, 248).

– Die Abrechnung über Betriebskosten darf (nur) auf Soll-Basis erfolgen, wenn Voraussetzungen für den betreffenden Zeitraum zuvor eingeklagt oder tituliert worden sind (KG, Beschluss vom 16.06.2014 – 8 U 29/14 -; in: IMR 2014, 423).

– Es spricht Vieles dafür, dass die formularmäßige Klausel, der Mieter müsse Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben und sei ansonsten nach Ablauf dieser Frist mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen, auch unter Unternehmern gegen das Regelungsverbot des § 308 Nr. 5 BGB verstößt und unwirksam ist (BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 -; in: IMR 2014, 516).

– Nimmt der Vermieter von Gewerberaum nach der erstmaligen Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung der korrigierten nebenksotenabrechnung und den Zugang dieser Abrechnung beim Mieter folgt (OLG Celle, Beschluss vom 17.11.2014 – 2 U 133/14 -; in: IMR 2015, 111).

– Hat der Vermieter die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Beträge (hier Kosten des Hauswarts) bereits um die nicht umlagefähigen Kosten bereinigt, müssen die Abzüge in der Abrechnung erläutert werden (AG Köpenick, Urteil vom 25.11.2014 – 3 C 124/14 -).

– Es steht cen Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist (BGH, Urteil vom 05.11.2014 – VIII ZR 257/13 -; in: IMR 2015, 6).

– Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14 -; in: IMR 2015, 7).

– 1. An eine Betriebskostenabrechnung sind in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen. 2. Die Betriebskostenabrechnung muss nur den Voraussetzungen des § 259 BGB entsprechen. 3. Dazu muss der Mieter in der Lage sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. 4. Eine Erläuterung des Abrechnungsschlüssels „Personenmonate“ ist nicht erforderlich. 5. Es ist bei Verwendung des Abrechnungsschlüssels „Personenmonate“ in formeller Hinsicht nicht erforderlich, dass in der Abrechnung angegeben wird, wieviele Personen in welchem Monat im Haus gewohnt haben (BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 -; in: IMR 2015, 8).

– 1. Zahlt der Mieter aufgrund einer Betriebskostenabrechnung darin enthaltene, aber bislang nicht vereinbarte Kosten und hat der Vermieter diese „neuen“ Kosten vorher angekündigt, kann eine konkludente Erweiterung der Betriebskostenumlagevereinbarung angenommen werden. 2. Trägt ein Mieter einzelne Betriebskosten zunächst selbst und fallen diese dann aufgrund veränderter Umstände beim Vermieter an, kommt aufgrund ergänzender Vertragsauslegung in Betracht, dass der Mieter die Kosten nun als Betriebskosten gegenüber dem Vermieter zu tragen hat (BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 36/14 -; in: IMR 2015, 9).

– Befindet sich der Sitz des Vermieters nicht am Ort des Mietobjekts, kann der Mieter verlangen, dass ihm die Belege am Ort des Mietobjekts vorgelegt werden. Existiert eine dem Ort des Mietobjekts näher gelegene Zweigstelle des Vermieters, müssen die Belege dort vorgelegt werden, selbst wenn besagte Zweigstelle nur sporadisch und/oder halbtags besetzt ist (AG Günzburg, Urteil vom 21.07.2014 – 2 C 837/13 -; in: IMR 2015, 21).

– 1. Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden. 2. 2. Zu den Anforderungen an substanziiertes Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Flächenangaben durch den Mieter (BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14 -; in: IMR 2015, 39).

– Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14 -; in: IMR 2015, 176).

– Hat der Vermieter die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Beträge (hier Kosten des Hauswarts) bereits um die nicht umlagefährigen Kosten bereinigt, müssen die Abzüge in der Abrechnung erläutert werden (AG Köpenick, Urteil vom 25.11.2014 – 3 C 124/14 -; in: IMR 2015, 184).

– 1. Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen sind zwar keine laufenden Zahlungen, stellen dennoch Mietzahlungen dar. Somit gehören sie zum Umfang der Hauptleistungspflichten des Mieters. Deren Nichtzahlung stellt eine Pflichtverletzung dar die den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann. 2. Der Vermieter kann grundsätzlich Abrechnungseinheiten bilden, ohne dies besonders erläutern zu müssen (LG Berlin, Urteil vom 20.02.2015 – 63 S 202/14 -; in: IMR 2015, 322).

– Ist im Mietvertrag die Vereinbarung „in der Miete sind die Betriebskosten enthalten/nicht enthalten“ nicht durch Ausstreichen verdeutlicht, handelt es sich um eine Bruttomiete, in der sämtliche Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 26.01.2015 – 67 S 241/14 – (Einzelrichterin); in: GE 2015, 387).

– 1. Ist die Hausverwaltung sowohl von der Eigentümerin (GbR) als auch von der damit nicht identischen Vermieterin bevollmächtigt, und wird unter Vorlage einer Vollmacht der Eigentümerin ein Hausverwalterwechsel für das Mietobjekt unter Hinweis auf zukünftige Mietzahlungen mitgeteilt, wird die Eigentümerin zumindest konkludent Vermieterin, wenn sie der Mieter künftig als Vermieterin behandelt. 2. Werden in der Betriebskostenabrechnung aufgrund eines veränderten Leistungsverzeichnisses „Hausdienstleistungen“ ohne Instandsetzungs- und Verwaltungsmaßnahmen ohne Erläuterung abgerechnet, ist die Abrechnung formell wirksam, wenn eine Erläuterung in früheren Abrechnungen enthalten war (LG Berlin, Urteil vom 02.01.2015 – 65 S 525/13 -; in: GE 2015, 451).

– Der Vermieter braucht von ihm gebildete Abrechnungseinheiten nicht zu erläutern (LG Berlin, Urteil vom 20.02.2015 – 63 S 202/14 -; in: GE 2015, 452).

– Der Vermieter darf nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist Betriebskosten aus einer erst später erfolgten inhaltlichen Korrektur nachfordern, soweit die Nachforderung aus einer fristgemäß vorgelegten – aber unwirksamen – Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 06.03.2015 – 63 S 246/14 -; in: GE 2015, 513).

– Die ohne Tilgungsbestimmung geleistete Zahlung auf die Gesamtmiete führt vorrangig zur Tilgung der geschuldeten Betriebskostenvorschüsse (OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 – 6 U 134/13 -; in: GE 2015, 590).

– 1. Eine Betriebskostenabrechnung über eine Mischeinheit ist formell unwirksam, wenn sie nicht nach Wohn- und Gewerbeflächen aufgeschlüsselt wird. 2. Der Mieter kann Betriebskostenvorauszahungen auf eine unwirksame Abrechnung auch schon bei Vermieterwechsel zurückfordern (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.02.2015 – 4 C 549/13 -; in: GE 2015, 597).

– 1. Der Formwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung steht nicht entgegen, dass diese in zwei unterjährige Abrechnungszeiträume augeteilt wurde, für die jeweils zeitgleich Abrechnungen erstellt und übermittelt wurden. 2. Die Wahrung der Abrechnungsfrist wird mit Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eingehalten. Inhaltliche Fehler können auch noch nach Ablauf der Frist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden, dürfen jedoch nicht zu einem höheren Nachzahlungsbetrag führen, als ursprünglich aufgrund der rechtzeitigen, formell wirksamen Abrechnung errechnet wurde. 3. Die Einwendungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB beginnt neu zu laufen, wenn der Vermieter die Abrechnung neu erstellt. Auch wenn die Korrekturen nicht sämtliche Teile der ursprünglichen Abrechnung betragen, ist hinsichtlich der Einwendungsfrist nicht danach zu differenzieren, welche einzelnen Positionen verändert wurden (AG Mitte, Urteil vom 09.06.2015 – 5 C 443/14 -; in: GE 2015, 1296).

– 1. Mit der Veräußerung des Grundstücks ist der bisherige Vermieter aus dem Mietverhältnis ausgeschieden, so dass Ansprüche des Mieters aus abrechnungsreifen, aber nicht abgerechneten Betriebskostenvorschüssen nur gegen den Veräußerer geltend gemacht werden können. 2. Hat der Veräußerer nicht fristgerecht abgerechnet, kann der Meiter die vollständige Rückzahlugn der Vorschüsse verlangen, wenn er nicht durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts seinen Abrechnungsanspruch durchsetzen konnte. 3. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse besteht auch dann, wenn der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zwar nicht ausgeübt, aber auf Feststellung der Berechtigung dazu geklagt hatte (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 – 65 S 184/15 – (Einzelrichter); in: GE 2015, 1601).

– 1. Zur Unwirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale gemäß § 138 Abs. 2 BGB. 2. Bei widerstreitendem Parteivortrag kann die durchschnittliche örtliche Betriebskostenlast vom Gericht gemäß den §§ 287, 291 ZPO auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens durch Heranziehung einer von der Kommune erstellten Betriebskostenübersicht (hier: Betriebskostenübersicht 2015 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt des Landes Berlin) bestimmt werden (LG Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 10.11.2015 – 67 S 369/15 -; in: GE 2016, 66).

– Auch bei Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung handelt es sich um einen Teil der Miete, deren Nichtzahlung eine Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2015 – 63 S 158/15 -; in: GE 2016, 126).

– 1. Zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermeiter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. 2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermeiter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. m. w. N.) (BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 -; in: GE 2016, 253).

– In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 -; GE 2016, 385).

– Zur formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gehört nicht die Angabe, ob die Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthält (LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016 – 65 T 207/15 -; in: GE 2016, 396).

– 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil sie nicht abrechenbare Positionen enthält, Rechnungsdaten aufgrund offensichtlicher Schreibfehler falsch angegeben wurden oder Rundungsdifferenzen enthalten sind. 2. Zur formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bedarf es weder rechnungsdaten noch der Angabe der Steuernummer und auch nicht der Erläuterung der jeweiligen Rechnung. 3. Die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes ist nicht in jedem Fall Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung (LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016 – 63 S 189/15 -; in: GE 2016, 723).

– Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können BGH, Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/15 -; in: GE 2016, 854).

– Nimmt der Mieter den Vermieter nach Ausgleich des Abrechnungssaldos auf Rückforderung angeblich überzahlter Heiz- und Betriebskosten in Anspruch, trägt er die Beweislast für die materielle Unrichtigkeit der Heiz- und Betriebskostenabrechnung (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 24.05.2016 – 67 S 149/16 -; in: GE 2016, 915).

– 1. Die vom Vermieter gestellte Formularklausel, wonach die Nebenkosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ erfolgen soll, ist wegen Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter auch in einem Gewerbemietverhältnis nach § 307 BGB unwirksam. 2. Die wegen Unwirksamkeit des vertraglichen Umlagemaßstabs, bestehende Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll (KG, Urteil vom 06.06.2016 – 8 U 40/15 -; in: GE 2016, 971).

– 1. Der Vermieter ist beim Vorliegen von sachlichen Gründen berechtigt, einen im Mietvertrag vereinbarten Abrechnungszeitraum für Nebenkosten einseitig zu ändern. Ein sachlicher Grund liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter über die Heiz- und Warmwasserkosten in einem Mietshaus mit mehreren Mietparteien einheitlich abrechnen möchte. 2. Der Vermieter ist gemäß § 6 HeizkostenV auch bei ursprünglich anderweitiger vertraglicher Vereinbarung berechtigt, den Verteilerschlüssel für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sachgerecht zu ändern (hier: Umstellung des Verteilerschlüssels von 50 % Grundkosten zu 50 % Verbrauchskosten auf 30 % Grundkosten z u 70 % Verbrauchskosten) (AG Mitte, Urteil vom 03.07.2015 – 14 C 84/14 -; in: GE 2016, 1157).

– Spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen (Abrechnungsreife); Vorschüsse können dann nicht mehr gefordert werden. Das gilt auch für die Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Urteil vom 30.09.2016 – 65 S 63/16 -; in: GE 2016, 1444).

– Die Einwendungsfrist für einen Mieter gegen eine Betriebskostenabrechnung endet taggenau zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (hier: Zugang 1. September 2014, Fristende 2. September 2015), und nicht erst am Ende des Kalendermonats (gegen LG Frankfurt [Oder] WuM 2013, 50) (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2016 – 63 S 35/16 -; in: GE 2016, 1508).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist dem Vermieter zur Verteidigung gegen den Rückforderungsanspruch des Mieters auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich. Insoweit handelt es sich bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlung nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB. Das Nichteinhalten der Abrechnungsfrist schließt lediglich Nachforderungen über die vereinbarten Vorschüsse hinaus aus (LG Berlin, Urteil vom 12.07.2016 – 63 S 24/16 -; in: GE 2016, 1514).

– Den Zugangsnachweis von Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist hat der Mieter zu führen; ein Fax-Sendeprotokoll begründet insoweit keinen Beweis des ersten Anscheins für den Zugang beim Vermieter (AG Schwerin, Schluss-Urteil vom 25.11.2016 – 13 C 327/15 -; in: GE 2017, 234).

– 1. Der Mieter hat bei einer Abrechnung über Heizkosten und Warmwasser ein Recht zur Belegeinsicht auch der Abrechnungsunterlagen üer den Verbrauch der anderen Mieter. 2. Sind bei der Belegeinsicht diese Unterlagen nicht vorgelegt worden, und hat der Mieter dies schriftlich danach beanstandet, kann sich der Vermieter im Rechtsstreit nicht auf den Einwendungsausschluss von einem Jahr berufen (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2017 – 63 S 132/16 -; in: GE 2017, 294).

– 1. Innerhalb der für den jeweiligen Monat geschldeten Gesamtmiete stellen die einzelnen aufgegliederten Anteile (Nettomiete, Betriebskostenvorschuss, Heizkostenvorschuss) lediglich unselbständige Faktoren einer einheitlichen Gesamtforderung dar und sind innerhalb des geltend gemachten Gesamtbetrags austauschbar. 2. Änderungen materieller Fehler bei den Nebenkostenabrechnungen zu Lasten des Mieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht zulässig und können regelmäßig keine höheren Nachzahlungen begründen. Das gilt aber nicht, soweit vom Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht worden sind; hierbei handelt es sich nicht um Nachzahlungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017 – 63 S 124/16 -; in: GE 2017, 297).

– Die Erklärung des JobCenters, nicht näher bezeichnete Mietschulden des Mieters „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, stellt keine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters dar (LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2017 – 67 S 408/16 -; in: GE 2017, 297).

– 1. Enthält ein Mietvertrag für die Abwälzung von Betriebskosten keinen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung oder die Anlage 3 zu § 27 II. BV, sondern stattdessen eine Einzelaufzählung von Betriebskosten, so sind nicht aufgezählte Betriebskostenarten (hier: Grundsteuer) nicht umlagefähig. 2. Hat der Mieter Betriebskosten, deren Umlagefähigkeit nicht vereinbart war, über Jahre hinweg dennoch gezahlt, führt die Zahlung für sich allein nicht zu einer (konkludenten) Vertragsänderung. 3. Macht der Vermieter eine unberechtigte Forderung aus dem Mietvertrag geltend, liegt darin eine Vertragsverletzung, wenn die Forderung gleichzeitig mit der Drohung verbunden ist, den Arbeitgeber des Mieters zu informieren; in diesem Fall hat der Vermieter auch die Kosten einer außergerichtlichen Rechtsverfolgung zur Forderungsabwehr zu tragen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.07.2016 gem. § 313a ZPO – 20 C 10/16 -; in: GE 2017, 300).

– a) Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB. b) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten. c) Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15 -; in: GE 2017, 345).

– Die Zusammenfassung der Kostenpositionen „Grundsteuer“ und „Straßenreinigung“ führt zur formellen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15 -; in: GE 2017, 471).

– 1. Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Kostenabgrenzung nicht aus den Rechnungen ergibt, hat er im Prozess konkret vorzutragen, in welcher Höhe Kosten nicht umlagefähig sein sollen., sonst ist er mit Einwendungen ausgeschlossen (AG Schöneberg, Urteil vom 16.11.2016 – 11 C 141/16 -; in: GE 2017, 543).

– 1. Betriebskosten, die ihre Ursache in einem Mietmangel haben oder in einem Umstand, der nicht zur Risikosphäre des Mieters gehört, können nicht nach § 556 BGB auf den Mieter umgelegt werden. 2. Lässt sich ein betriebskostenrelevanter Verbrauch nicht sicher feststellen, können die umlegungsfähigen Betriebskosten (hier: Kaltwasser) als Mindestverbrauch geschätzt werden (LG Rostock, Urteil vom 19.05.2017 – 1 S 198/16 -; in: GE 2017, 719).

– 1. Der Mieter kann den Vermieter nicht darauf verweisen, Betriebskosten dürften ohne einen Beschluss der WEG nicht abgerechnet werden. 2. Der vermietende Sondereigentümer ist vielmehr berechtigt und verpflichtet, die Abrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB dem Mieter mitzuteilen (Bestätigung von Senat GE 2017, 345) (BGH, Beschluss vom 14.03.2017 – VIII ZR 50/16 -; in: GE 2017, 723).

– Der Ansprung des Mieters auf Erstattung von Überzahlungen der Betriebskosten wird regelmäßig mit der Erteilung der Abrechnung fällig. Für den Fall, dass der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten abrechnet, wird der Rückforderungsanspruch nicht erst mit der Mitteilung der Abrechnung des Vermieters, sondern bereits dann fällig, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Danach richtet sich auch die Verjährung (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2017 – 63 S 206/16 -; in: GE 2017, 720).

– Im preisgebundenen Wohnraum ist die Nachforderung des Vermieters für Betriebskosten wie eine Mieterhöhung beim Mieter geltend zu machen. Das setzt eine Erläuterung der Nachforderung voraus, die jedoch nicht dahingeht, dass der Vermieter jeglichen Grund für eine Erhöhung anzugeben hätte. Erläuterungen sind daher nur notwendig, soweit ohne sie Änderungen der Kosten im Vergleich zu den Vorjahren nicht nachvollziehbar würden. Im Übrigen bleibt die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Abrechnung im preisfreien Wohnraum einschlägig (LG Berlin, Urteil vom 30.05.2017 – 63 S 97/16 -; in: GE 2017, 780).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, wenn für jede Betriebskostenart die angefallenen Einzelbeträge (nicht aber die Gesamtsumme) angegeben ist und der Anteil des Mieters, umgelegt nach dem Flächmaßstab, nicht bei jeder Betriebskostenart, sondern nach den Gesamtkosten errechnet wird (BGH, Beschluss vom 25.04.2017 – VIII ZR 237/16 -; in: GE 2017, 830).

– 1. Welche Räume bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind, bestimmt sich vorrangig nach der Vereinbarung der Parteien, auch wenn die Voraussetzungen der Wohnflächenverordnung und bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht erfüllt sind (hier: beheizter Kellerraum). 2. Sind für die übrigen Räume keine Vereinbarungen getroffen worden, kann die Wohnflächenverordnungen ergänzend herangezogen werden, wobei in Berlin die Anrechnung der Fläche einer Terrasse zur Hälfte üblich ist (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 289/16 -; in: GE 2017, 890).

– Für die formelle Ordnungsmäßigheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (im Anschluss an Senatsurteile vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14, GE 2014, 1645 = NJW 2015, 51 Rn. 12 f.; vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, GE 2015, 49 = NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 06.05.2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; jeweils m.w.N.). Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwenidg, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in die dafür vorgesehenden Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erfoderlich ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 25.04.2017 – VIII ZR 237/16, GE 2017, 830 – juris Rn. 5) (BGH, Urteil vom 19.07.2017 – VIII ZR 3/17 -; in: GE 2017, 1014).

– 1. Der Mieter wahrt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nur, wenn seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung des Vermieters so konkret gefasst sind,dasszu erkennen ist, welche Posten der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden. 2. Wurden die Einwendungen nicht vom Mieter selbst, sondern in dessen Namen vom Mieterschutzbund erhoben und nicht hinreichend konkret gefasst, hat der Mieter die darauf beruhende Fristversäumung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gleichwohl zu vertreten, da ihm das schuldhafte Verhalten des Mieterschutzbundes gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen ist (LG Berlin, Beschluss vom 11.07.2017 – 67 S 129/17 -; in: GE 2017, 1021).

– 1. In Fällen eines Preisanstiegs von mehr als 50 % im Vergleich zum Vorjahr ist der Vermieter verpflichtet, darzulegen, welche Preisverhandlungen er geführt und welche Anstrengungen er unternommen hat, preisgünstigere Unternehmen zu verpflichten. 2. Angemessene Kosten können auf der Basis der Mittelwerte aus dem Berliner Betriebskostenspiegel ermittelt werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 13.07.2017 – 210 C 387/16 -; in: GE 2017, 1024).

– Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für einen von ihm behaupteten Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10 % erhöht haben (LG Berlin, Beschluss vom 17.08.2017 – 67 S 190/17 -; in: GE 2017, 1170).

– Eine Formularklausel zur Abwälzung von Betriebskosten in einem Gewerbemietvertrag, die sich im Wesentlichen am Betriebkostenkatalog orientiert, darüber hinaus aber eine Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für Gemeinschaftsflächen und –anlagen in Höhe eines prozentualen Anteils an der Nettomiete enthält, kann als überraschende Klausel unwirksam sein (OLG Hamm, Urteil vom 08.06.2017 – I-18 9/17 -; in GE 2017, 1221).

– Eine am Silvestertag spätnachmittags (hier: 17.34 Uhr) in den Briefkasten des Mieters eingeworfene Betriebskostenabrechnung wahrt noch die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2017 – 316 S 77/16 -; GE 2017, 1223).

– 1. Sind Gemeinschaftsflächen wie Spielplätze, Parks und sonstige Grün- und Freiflächen weder aufgrund öffentlich-rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit zugänglich gemacht, zählen die Kosten für Pflege, Reinigung und Winterdienst zu den Betriebskosten. 2. Dass in der gesamten Wohnanlage nur die Mieter des Gebäudes, auf dessen Grundstück die Erholungsflächen lagen, allein mit den Kosten für die Erholungsflächen, die alle Mieter der umliegenden Häuser mitnutzen, belastet wurden, führe nicht zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung. Sinn und Zweck einer Betriebskostenabrechnung sei es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen (LG Berlin, Urteil vom 25.07.2017 – 63 S 33/17 -; in: GE 2017, 1225).

– Die Rechtzeitigkeit des Zugangs einer Betriebskostenabrechnung mit einer Nachforderung gegen den Mieter ist dann nicht nachgewiesen, wenn der mit der Zustellung beauftragte Bote in seiner Zeugenvernehmung bekundet, sich an die Zustellung nicht mehr erinnern zu können (LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2017 – 67 S 279/17 -; in: GE 2017, 1413).

– Ein Mieter kann von seinem Vermieter beanspruchen, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. In dem entschiedenen Fall muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden (LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 -; in: GE 2017, 1473).

– Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen. Eine Korrektur der erteilten Abrechnung muss der Vermieter trotz Offenkundigkeit des Fehlers zeitnah nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend machen (LG Berlin, Urteil vom 29.12.2017 – 63 S 41/17 -; in: GE 2018, 194).

– Die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung möglich. Selbt wenn dazu eine mietvertragliche Vereinbarung vorliegt, steht das unter der Voraussetzung, dass die Kriterien einer Wirtschaftseinheit für das betreffende Abrechnungsjahr eingehalten sind (AG Dortmund, Urteil vom 19.12.2017 – 425 C 5534/17 -; in: GE 2018, 201).

– 1. Ein Vermieter ist an das Ergebnis einer fristgerecht erteilten Abrechnung regelmäßig gebunden und kann weitergehende Nebenkostenforderungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nur noch unter der Voraussetzung mangelnden Verschuldens im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 2. Halbsatz BGB geltend machen; das gilt sowohl für Änderungen der auf den Mieter entfallenden Kosten als auch für Korrekturen der als erbracht berücksichtigten Vorschüsse. 2. Die Berufung auf ein objektiv fehlerhaftes Abrechnungsergebnis stellt sich nu in eng begrenzten Ausnahmefällen als Verstoß gegen Treu und Glauben dar. Ein solcher Ausnahmefall liegt vor, wenn besondere Umstände belegen, dass der Fehler für den Mieter schon bei Zugang der Abrechnung auch seines konkreten Betrages nach offensichtlich war und ein schützenswertes Vertrauen auf das Abrechnungsergebnis insoweit von vornherein nicht entstehen konnte. Ob der Vermieter den offensichtlichen Fehler der Abrechnung kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist bemerkt und korrigiert, ist unerheblich (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 29.11.2017 – 64 S 39/17 -; in: GE 2018, 330).

– a) Ein Mieter kann im rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht. b) Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist (BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 -; in: GE 2018, 577).

– Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind (Fortführung von Senat, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 36/09, WuM 2009, 672) (BGH, Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 60/17 -; in: GE 2018, 708).

– Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB findet nicht auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot Anwendung. Bei der Beurteilung, ob bei den Hauswartkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eingehalten worden ist, kann die Berliner Betriebskostenübersicht herangezogen werden (AG Mitte, Urteil nach § 495a ZPO vom 09.04.2018 – 18 C 46/17 -; in: GE 2018, 767).

– Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -; NJW 2008, 142 Rn. 19) (BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 -).

– Sofern un dsoweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686 Rn. 19) (BGH, Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17 -; in: GE 2018, 869).

– 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, wenn in der Position „Gartenpflege“ Kosten für Gartenpflege, Hauswarttätigkeit und Baumfällkosten zusammengefasst sind, weil der Hauswart auch Gartenpflegetätigkeiten ausgeübt hatte. 2. Baumfällkosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. 3. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse aufgrund einer teilweise unrichtigen Betriebskostenabrechnung ist nicht insgesamt unwirksam, sondern nur entsprechend zu kürzen. 4. Bei der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist kein Sicherheitszuschlag von 2 % zu berücksichtigen. 5. Ist der Mieter mit Rückständen aus Betriebskostenabrechnungen und Betriebskostenvorschüsse in Verzug, ist eine fristgerechte Kündigung auch ohne Mahnung möglich. 6. Eine Nachzahlung der Rückstände lässt die Pflichtverletzung nicht in einem milderen Licht erscheinen, wenn sie nicht zeitnah, sondern erst nach Abschluss der ersten Instanz erfolgte. (LG Berlin, Urteil vom 13.04.2018 – 63 S 217/17 -; in: GE 22/2018, 1462).

– 1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist – ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, IMR 2018, 317) – auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen. 2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st.Rspr. BGH, IMR 2009, 371; IMR 2010, 123) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. (BGH, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 173/17 -; in: IMRRS 2019, 0153).

– Dass der Mieter die Ablesung von Messgeräten erschwert und behindert, lässt seinen Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung nicht entfallen. (AG Saarbrücken, Urteil vom 05.09.2018 – 3 C 477/17 -; in: GE 2/2019, 131).

– 1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist – ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 , NJW 2018, 2317 Rn.23) – auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen. 2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st.Rspr.; BGH, Urteile vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn.6; vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn.20) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. (BGH, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 173/17 -; in: GE 5/2019, 313).

– 1. Allein die Tatsache, dass Grünpflegekosten gegenüber dem Vorjahr um 62 % gestiegen sind, führt ohne Belegeinsicht des Mieters nicht zur Verneinung der Umlagefähigkeit. 2. Allein die fehlende Reaktion des Vermieters auf eine Bitte um Belegeinsicht genügt nicht, um auf eine Verweigerung der Belegeinsicht zu schließen. (AG Schöneberg, Urteil vom 24.01.2019 – 13 C 152/18 -; in: GE 5/2019, 326).

– Die Beendigung des Mietverhältnisses  ist im Hinblick auf die Auslösung von Fristen bei der Betriebskostenabrechnung nicht ohne Weiteres als konkludente Abweichung von den üblichen / den Parteien bis dato praktizierten kalenderjährigen Abrechnungszeiten zu verstehen (LG Limburg, Urteil vom 31.08.2018 – 3 S 39/18 -; in: GE 2019, 659).

– 1. Führt der Vermieter ein papierloses Büro dergestalt, dass Originalunterlagen regelmäßig eingescannt und diese nach drei Monaten vernichtet werden, ist es, sofern der Mieter keine Zweifel an der Übereinstimmung  mit den Originalen aufzeigen kann, grundsätzlich ausreichend, wenn der Vermieter bei der Belegeinsicht Ausdrucke der Belege vorlegt. 2. Unterschiedliche Größenangaben in den Jahresaabrechnungen stehen der formellen Wirksamkeit der Abrechnungen nicht entgegen (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 – 63 S 192/17 -; in: GE 2019, 857).

– 1. Dem Mieter steht gegenüber dem Nachforderungsverlangen des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. 2. Grundsätzlich hat der Mieter kein Recht auf Übersendung von Kopien, sondern hat die Belege am Sitz des Vermieters einzusehen. Dies gilt dann nicht, wenn die Belegeinsicht am Sitz des Vermieters nicht zumutbar ist, etwa aufgrund der Entfernung (AG Münster, Urteil vom 06.04.2018 – 61 C 2796/17 -; in: IMR 2018, 417).

-1. Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist  zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Ob die angesetzten Flächenwerte zutreffen, ist vom Mieter anhand der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu prüfen und gegebenenfalls einzuwenden. Ein bloßes pauschales Bestreiten genügt insoweit nicht. 2. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten vor, genügt dagegen das bloße Bestreiten des Mieters. (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2018 – 63 S 192/17 -; in: IMR 2019, 225).

-1. Zur Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen. 2. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH genügt eine Betriebskostenabrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. (BGH, Urteil vom 29.01.2020 – VIII ZR 244/18 -; in: GE: 7/2020, 463).

Das bloße Schweigen des Vermieters auf eine Terminsanfrage des Mieters zur Belegeinsicht stellt noch keine Verweigerung der Belegeinsicht dar. (LG Berlin, Urteil vom 14.06.2019 – 63 S 255/18 -; in: GE 7/2020, 473).

– a) Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 2. Mai 2012 – XII ZR 88/10 – NJW-RR 2012, 1034). b) Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes egriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i. V. m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 – NJW 2016, 1308). c) Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit. d) Eine solche Regelungen erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt (BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18 -; IWW-Nr. 21552).

– Eine formularmäßige vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 m² und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50 % der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zugunsten dieser Großmieter und ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kleinmieter nach § 307 BGB unwirksam. Folge der Unwirksamkeit ist eine Umlage nach dem Verhältnis der tatsächlichen Gesamtmietfläche des Einkaufszentrums zu den tatsächlichen Einzelmietflächen. (KG, Urteil vom 15.08.2019 – 8 U 209/16 – (rechtskräftig) -; in: GE 8/2020, 541).

– Bei einer Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien, dass der Mieter die Nebenkosten nach Abrechnung zu tragen, aber keine Vorauszahlungen zu leisten hat, handelt es sich zwar um eine nicht sonderlich häufige Vertragsgestaltung, sie ist jedoch zulässig. Der Vermieter ist demnach bei Abrechnung der Nebenkosten (in den Grenzen der Verwirkung) nicht an die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gebunden; eine analoge Anwendunng der Vorschrift kommt nicht in Betracht, weil dies dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift widerspräche. (Rn.17) (Rn 20). (LG München, Urteil vom 22.03.2011 – 12 S 4491/10 -; in: juris).

-a) Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10 – GE 2012, 822=NJW-RR 2012, 1034). b) Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 – GE 2016, 385 = NJW 2016, 1308). c) Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit. d) Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich  ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt. (BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18 -; in: GE 11/2020, 732).

– Außerhalb der Wohnung gelegene Räume im Untergeschoss können, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften als Wohnräume nicht (bau-) genehmigungsfähig wären, bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sein, wenn sie durch ausdrücklich im Mietvertrag getroffene Vereinbarung als Hobbyräume mitvermietet und ihre Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen worden sind; inwieweit sich die Lage solcher Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung wohnwertmindernd auswirken, ist im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten.  (LG Berlin, Urteil vom 27.05.2020 – 65 S 233/19 -; in GE 13/2020, 875).

– 1. Die Regelungen in § 556 Abs. 3,4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen. (BGH, Urteil vom 28.10.2020 – VIII ZR 230/19 -; in IMRRS 2020, 1407).

-1. Für die Zusammenfassung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten ist erforderlich, dass der Mietvertrag dem nicht entgegensteht, die Gebäude einheitlich verwaltet werden, im unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und keinen wesentlichen Unterschied im Wohnwert aufweisen sowie gleichartiger Nutzung dienen. 2. Handelt es sich nicht um eine Wirtschaftseinheit, ist eine Zusammenfassung mehrerer Häuser bei der Betriebskostenabrechnung unzulässig. 3. Der Vermieter ist beweispflichtig für das Vorliegen der Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit. (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 26.06.2020 – 202 C 19/20 -; in IMR 2020, 492).

-Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrundeliegenden Zahlungsbelege. (BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19 -; in IWW-Abrufnummer 219665).

-Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert, und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. (BGH, Urteil vom 30.09.2020 – XII ZR 6/20 -; in GE 23/2020, 1553).

-Die Vorschrift in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abzurechnen sind, gilt nur für Mietverträge über Wohnräume; sofern ein Abrechnungszeitraum nicht vereinbart ist, kann die Nebenkostenabrechnung bei Gewerberäumen auch einen längeren Zeitraum als ein Jahr umfassen, insbesondere, wenn das Mietverhältnis mit einem Rumpfjahr von lediglich einigen Monaten beginnt und Grundsätze der Praktikabilität dafür sprechen, das erste vom Mietvertrag vollständig umfasste Kalenderjahr um die Monate des ersten Rumpfmietjahres zu erweitern. (OLG Dresden, Urteil vom 21.10.2020 – 5 U 1257/20 -; in 23/2020, 1554).

-1.Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen.(BGH, Urteil vom 28.10.2020 – VIII ZR 230/19 -; in GE 24/2020, 1617).

–Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zugrunde liegenden Zahlungsbelege. (BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19 – ; in GE 2/2021, 113).

-In einer formularvertraglichen Rügeklausel (zur Nebenkostenabrechnung im Gewerberaummietvertrag) mit Anerkenntnisfiktion muss sich der Verwender verpflichten, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Schweigens besonders hinzuweisen. Unschädlich ist es, dass in der Klausel nicht ausdrücklich der Begriff „Pflicht“ verwendet wird. Denn mit Pflicht ist in diesem Zusammenhang nicht etwa eine vom Vertragspartner einklagbare Pflicht zu verstehen. Es handelt sich bei § 308 Nr. 5b) BGB vielmehr um die Statuierung einer (Hinweis-) Obliegenheit. Denn gibt der Verwender den Hinweis bei Beginn der Frist nicht, so knüpfen sich daran für ihn negative Folgen, d.h. die Fiktionswirkung tritt nicht ein. (LG Bochum, Kammer für Handelssachen, Urteil vom 29.09.2020 – I-17 O 85/19 -; in: GE 5/2021, 313).

– Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Andernfalls unterfällt er gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (LG Berlin, Beschluss vom 15.06.2021 – 67 S 61/21 -; in: GE 15/2021, 944).

-Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Andernfalls unter fällt er gem. § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (LG Berlin, Beschluss vom 15.06.2021 – 67 S 61/21 -; in: IMRRS 2021,0828).

-Zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht (fristgerecht) erteilter Abrechnung des Vermieters (BGH, Urteil vom 07.07.2021 – VIII ZR 52/20 -; in: GE 15/2021, 1000).

-Derjenige der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, diese Belege auch vorzulegen. Das Einsichtsrecht bezieht sich auf alle Belege, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind. (LG Leipzig, Urteil vom 11.08.2021 – 9 O 539/19 -; in IMRRS 2021, 0981).

-1. Der Mieter ist verpflichtet, den erhöhten Wasserverbrauch durch einen defekten Spülkasten bei der Betriebskostenabrechnung zu bezahlen, wenn er eine Mängelanzeige an den Vermieter unterlassen hat. 2. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter wegen längerer Abwesenheit den Mangel nicht bemerkt hat, denn er schuldet eine regelmäßige übliche Kontrolle der Mietsache. (LG Hanau, Beschluss vom 30.12.2020 – 2 S 123/19 -; in: GE 17/2021, 1065).

-1. Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden. 2. Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete. (BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20 -in IMRRS 2021, 1043).

-Derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, diese Belege auch vorzulegen. Das Einsichtsrecht bezieht sich auf alle Belege, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind. (LG Leipzig, Urteil vom 11.08.2021 – 9 O 539/19 -).

-Eine Aufschlüsselung nach Kostenarten ist erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten (hier: Trinkwasseruntersuchung, Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten) nicht eng zusammenhängen. (BGH, Hinweisbeschluss vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19 -; in: GE 19/2021, 1193).

-a) Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter dann nicht die Einsichtnahme in Unterlagen verlangen, die das Vertragsverhältnis zwischen einem vom Vermieter mit einer betriebskostenrelevanten Dienstleistung beauftragten Dritten und dem von diesem weiter beauftragten Subunternehmer betreffen, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit vereinbart hat oder diese nach § 612 BGB als vereinbart gilt und der Vermieter die von dem Dritten in Rechnung gestellte Vergütung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt hat (Fortführung von Senatsurteil vom 03.07.2013 –  VIII ZR 322/12, NJW 2013, 3234, Rn.9 f.). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter eine Schwestergesellschaft beauftragt hat, unabhängig davon, ob deren Vergütung eine Gewinnmarge enthält. b) Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in den Vertrag, den der von dem Vermieter beauftragte Dritte mit einem Subunternehmer geschlossen hat, sowie in die Abrechnungen des Subunternehmers aber dann zu, wenn zwischen dem Vermieter und dem von ihm beauftragten Dritten für die Erbringung der Dienstleistung nicht eine Vergütung vereinbart worden ist, sondern nur eine Erstattung der entstandenen Kosten. (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21 -in IWW).

-Wenn im Geschäftsraummietverhältnis eine Ausschlussfrist entsprechend § 556 Abs. 3 BGB mit dem Hinweis auf schriftliche, dataillierte und nachprüfbare Übersendung von Belegen vereinbart worden ist, müssen diese innerhalb der Jahresfrist dem Mieter zugegangen sein. (OLG Brandenburg, Urteil vom 22.06.2021 – 3 U 11/20 -; in GE: 22/2021, 1432).

-1. Zur Bemessung der Beschwer bei Verurteilung zur Erteilung einer neuen Heizkostenabrechnung (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 16.06.2008 – VIII ZB 87/06, WuM 2008, 615 Rn. 6 f.). 2. Der Beschwerdewert richtet sich nach dem Zeitaufwand des Verpflichteten, so dass in der Regel die Berufungssumme von mehr als 600,00 € nicht erreicht wird. (BGH, Beschluss vom 05.10.2021 – VIII ZB 83/20 -; in GE: 23/2021, 1486).

-Hat der Vermieter den Vorsatz, eine falsche Betriebskostenabrechnung mit wahrheitswidrigen Angaben zu verteidigen, bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch den Mieter keiner vorherigen Abmahnung. (BGH, Urteil vom 06.10.2021 – XII ZR 11/20 -; in: GE: 23/2021, 1489).

a) Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. b) In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichtet unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. (BGH, Urteil vom 15.12.2021 – VIII ZR 66/20 -).

-1. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen. 2. Ein solch enger Zusammenhang liegt nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist – wie hier etwa die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten – und diese in einer Position abgerechnet werden. (BGH, Beschluss vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19 -).

-Zum Einsichtsrecht eines Mieters bezüglich der Abrechnungsunterlagen zu einer Betriebskostenabrechnung, wenn der Vermieter eine (Schwester-) Gesellschaft mit einer Dienstleistung beauftragt und den von dieser Rechnung gestellten Betrag auf die Mieter umlegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21/Wortlaut Seite 1557). (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 114/21 -, in GE 24/2021, 1554).

-a) Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter dann nicht die Einsichtnahme in Unterlagen verlangen, die das Vertragsverhältnis zwischen einem vom Vermieter mit einer betriebskostenrelevanten Dienstleistung beauftragten Dritten und dem von diesem weiter beauftragten Subunternehmer betreffen, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit vereinbart hat oder diese nach § 612 BGB als vereinbart gilt und der Vermieter die von dem Dritten in Rechnung gestellte Vergütung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt hat (Fortentwicklung von Senatsurteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 322/12, NJW 2013, 3234 Rn. 9 f.). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter eine Schwestergesellschaft beauftragt hat, unabhängig davon, ob deren Vergütung eine Gewinnmarge enthält. b). Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in den Vertrag, den der von dem Vermieter beauftragte Dritte mit einem Subunternehmer geschlossen hat, sowie in die Abrechnungen des Subunternehmers aber dann zu, wenn zwischen dem Vermieter und dem von ihm beauftragten Dritten für die Erbringung der Dienstleistung nicht eine Vergütung vereinbart worden ist, sondern nur eine Erstattung der entstandenen Kosten. (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21 -; in GE: 24/2021, 1557).

-Eine Belegeinsicht des Mieters in den Räumlichkeiten des Vermieters ist unzumutbar, wenn die Räumlichkeiten 65 km von der Wohnung des Mieters entfernt sind. (AG Höxter, Urteil vom 13.10.2021 – 10 C 154/21 -).

-a) Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. b) In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. (BGH, Urteil vom 15.12.2021 – VIII ZR 66/20 -; in GE: 4/2022, 193).

-1.Eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, die Mietstruktur durch einseitige Erklärung von einer Betriebskostenpauschale auf Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen, ist unwirksam. 2. Die widerspruchslose Zahlung von Betriebskostennachforderungen durch den Mieter stellt keine Zustimmung zu einer Änderung der Mietstruktur dar. (AG Spandau, Urteil vom 13.12.2021 – 6 C 296/21 -; in GE: 4/2022, 204).

-1.Sind in einem Formularmietvertrag sämtliche Betriebskosten enumerativ aufgezählt, aber nur einige Betriebskostenarten individuell gekennzeichnet, so sind nur Letztere umlagefähig. Eine Auslegung, dass sich diese Kennzeichnung nur auf die Erhebung von Vorauszahlungen beziehe, kommt nicht in Betracht. 2. Auch die jahrelange vorbehaltslose Zahlung der nicht gekennzeichneten Betriebskostenarten führt nicht zu einer stillschweigenden Änderung der Betriebskostenvereinbarung dahingehend, dass alle Betriebskosten umlagefähig sind. (AG Freiburg, Urteil vom 19.05.2021 – 11 C 290/19 -).

– Sind die Räumlichkeiten, in denen die Belegeinsicht erfolgen kann, 65 km von der Wohnung des Mieters entfernt, ist ihm eine Belegeinsicht vor Ort unzumutbar. (AG Höxter, Urteil vom 13.10.2021 – 10 C 154/21 -).

– Derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltenden Rechnungen mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, diese Belege auch vorzulegen. Das Einsichtsrecht bezieht sich auf alle Belege, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind. (LG Leipzig, Urteil vom 11.08.2021 – 9 O 539/19 -).

-1. Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, kann der Mieter bei bestehendem Mietverhältnis die Rückzahlung der Vorauszahlungen nicht verlangen. 2. Dem Mieter steht in diesem Fall auch bei einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung ein temporäres Leistungsverweierungsrecht gem. § 242 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu. 3. Zusätzlich können Mieter ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen. 4. Diese Rechtslage gilt sowohl für preisgebundenen wie auch für öffentlich geförderten Wohnraum. 5. Die beschriebenen Grundsätze gelten auch für die Rückforderung vom Mieter entrichtetet Nachzahlungen auf die Betriebskosten. 6. Bei bestehendem Mietverhältnis kann der Mieter auch nicht die Rückzahlung von Voraussetzungen verlangen, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet. (BGH, Beschluss vom 26.10.2021 – VIII ZR 150/20 – ).

-1.Wenn der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Einsichtnahme in die Belegunterlagen zur Betriebskostenabrechnung zu Unrecht verweigert, kann der Mieter nicht Erstattung von Abschlagszahlungen oder von geleisteten Nachzahlungen verlangen (Bestätigung von BGH, GE 2010, 1534). 2. Das gilt auch bei preisgebundenem Wohnraum, so dass der Mieter zunächst auf eine Klage auf Vorlage der Belege zu verweisen ist. 3. Die Abweisung der verfrüht erhobenen Klage auf Rückzahlung als „derzeit unbegründet“ muss nicht in den Urteilstenor aufgenommen werden ( BGH, Beschluss vom 26.10.2021 – VIII ZR 150/20, BGH, Beschluss vomm 08.02.2022 – VIII ZR 150/20 -; in GE: 9/22, 466).

-1. Der Mieter kann nach Treu und Glauben eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung verweigern, wenn der Vermieter keine Einsicht in die (noch vorhandenen) Originalbelege gewährt (Anschluss an BGH GE 2022, 193). 2. Das gilt auch dann, wenn in einer Zweigstelle in der Nähe der Wohnung ein papierloses Büro geführt wird, die Originalbelege aber in einer für den Mieter unzumutbaren Entfernung aufbewahrt werden. (AG Ludwigslust, Urteil vom 14.03.2022 – 44 C 504/20 -; in GE: 15/2022, 796).

-1. Macht der Mieter bei einer Betriebskostenabrechnung geltend, ein höherer Vorwegabzug bei Gewerbemietern betreffenden Kosten sei geboten, trägt er dafür die Darlegungs- und Beweislast. Das gilt auch für einen behaupteten Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. 2. Die Schätzung des Wärmeverbrauchs nach § 9 a HeizkostenV steht einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gleich, so dass eine Kürzung nicht in Betracht kommt. Wer die Nichtablesung zu vertreten hat, ist unerheblich. 3. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist nur grundsätzlich am Abrechnungsergebnis zu orientieren; absehbare Kostensteigerungen können bei der Anpassung berücksichtigt werden. (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2022 – 63 S 128/21 ; in GE: 17/2022, 905).

-Die Einrede, die Nachzahlung der Betriebskosten sei noch nicht fällig, weil die Mieter noch nicht alle Belege einsehen konnten, ist nur zulässig, wenn die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der erfolgreich sein kann. (AG Frankfurt (Oder), Urteil vom 17.06.2022 – 22 C 108/22 -; in GE: 17/2022, 909).

-1. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen kann nicht mit einer nicht näher spezifizierten erwarteten Kostensteigerung begründet werden, wenn sich aus der Abrechnung nur eine geringfügige Nachforderung ergibt. 2. Formularvertraglich kann vereinbart werden, dass wegen Kostenänderungen aufgrund von geänderten Bezugspreisen eine Erhöhung der Vorauszahlungen verlangt werden kann. (AG Hamburg, Urteil vom 27.06.2022 – 49 C 13/22 -; in GE: 19/2022, 1011).

-1. Zum Wert des Beschwerdegegenstands im Fall der Klage eines Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 10.01.2017 – VIII ZR 98/16 – GE 2017, 588 = MDR 2017, 725). 2. Ausgangspunkt für die Beschwer ist der mögliche Rückzahlungsanspruch, der vorbereitet werden soll, so dass nur ein Bruchteil davon (hier: ein Viertel) anzusetzen ist. 3. Bemessungsgrundlage für einen möglichen Rückzahlungsanspruch ist nicht die Summe der gesamten Betriebskostenvorschüsse, sondern ein Vergleich mit den in den Vorjahren angefallenen Betriebskosten oder der Guthabenbetrag aus der erteilten (aber als nicht ordnungsgemäß gerügten) Abrechnung. (BGH, Beschluss vom 24.08.2022 – XII ZB 548/20 -; in GE: 20/2022, 1052).

-1. Positionen, die nicht in der BetrKV definiert sind, müssen so konkret beschrieben werden, dass der Mieter abschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen; die Verwendung nicht näher erläuterter Begriffe wie „Center-Management“, „Raumkosten“ oder „Allgemeiner Service“ reicht nicht aus. 2. Wartungskosten können auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden. (OLG Brandenburg, Urteil vom 05.04.2022 – 3 U 144/20 -; in GE: 22/2022, 1210).

-1.Die Abrechnung einer Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt (Anschluss BGH, IMR 2022, 53 = WuM 2021, 672). Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren (vgl. BGH, IMR 2017,182 = WuM 2017, 205; AG Hamburg, ZMR 2022, 556; AG Aachen, WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil vom 12.11.2021 – 46 C 76/21n.v.). 2. Dabei ist die Ausweisung einer Sammelposition auch dann formell nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtsmaßnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen (Anschluss AG Hamburg, ZMR 2022, 556). 3. Die Einschränkung in Ziff. 14 zu § 2 BetrKV („soweit Arbeiten vom Hauswart auseführt werden,  dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“) bedeutet, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen. Soweit Kosten dem Wortlaut der Regelung nach nicht aangesetzt werden dürfen, scheint dies eher klarzustellen, dass kein doppelter Ansatz der Kosten zulässig ist.). 4. Die Abrechnung der Position „Allgemeinstrom“ ist ebenfalls formell teilunwirksam, da nach § 2 Ziff.11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. „Allgemeinstrom“ kann auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa Aufzugsstromkosten, den Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage. (AG Hamburg, Urteil vom 21.12.2022 – 49 C 149/22 -).

-Allein der Umstand, dass die Parteien im Mietvertrag die Pflicht zur Leistung von „Vorauszahlungen für Betriebskosten“ vereinbart haben, stützt für sich genommen noch nicht die Wertung, dass damit eine Umlage der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vereinbart wurde. (AG Hamburg, Urteil vom 13.05.2022 – 48 C 198/21 -).

-1. In einem Wohnraummietverhältnis kann der Vermieter aufgrund einer vertraglichen Nebenpflicht im Verhältnis zum Mieter verpflichtet sein, eine inhaltlich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, auch wenn die Abrechnung nur solche inhaltlichen Mängel aufweist, die der Mieter selbst beheben kann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Korrektur durch den Vermieter hat. 2. Ein solches berechtigtes Interesse kann darin liegen, dass der Mieter die Nebenkostenabrechnung im Rahmen des Bezuges von Sozialleistungen als Nachweis gegenüber dem Sozialleistungsträger benötigt. (LG Krefeld, Urteil vom 04.01.2023 – 2 S 11/22 -; in GE 3/2023, 145).

-1. Macht der Mieter bei einer Betriebskostenabrechnung geltend, ein höherer Vorwegabzug bei Gewerberaummietern betreffenden Kosten sei geboten, trägt er dafür die Darlegungs- und Beweislast. Das gilt auch für einen behaupteten Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. 2. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist nur grundsätzlich am Abrechnungsergebnis zu orientieren; absehbare Kostensteigerungen können bei der Anpassung berücksichtigt werden. 3. Die Umlage von Kabelgebühren ist auch bei einem Defekt des Anschlusses möglich; der Mieter ist auf sein Minderungsrecht verwiesen. (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2022 – 63 S 128/21 -).

-1. Bei einem Streit über den Umfang des Gasverbrauchs obliegt dem Versorgungsunternehmen die Beweislast dafür, dass ein technisch einwandfrei funktionierender Zähler installiert war und ordnungsgemäß abgelesen wurde. 2. In den Fällen einer Zahlung aufgrund des Einwendungsausschlusses des § 17 Abs. 1 GasGVV liegt auch im Rückforderungsprozess des Kunden die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Abrechnung, insbesondere für den tatsächlichen Verbrauch der berechneten Gasmenge, beim Versorgungsunternehmen. 3. War der Gaszähler noch geeicht und ergab eine äußere und innere Befundprüfung durch die Eichbehörde oder eine staatlich anerkannte Prüfstelle keine Hinweise für eine Fehlfunktion, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass dieser Gaszähler den Gasverbrauch richtig angezeigt hat. 4. Der Anscheinsbeweis für die Richtigkeit der Anzeige kann durch den Nachweis von Tatsachen erschüttert werden, aus denen sich die ernsthafte Möglichkeit ergibt, dass der Gaszähler dennoch falsch angezeigt hat. Hierfür reicht es nicht aus, dass sich aus der angezeigten Durchflussmenge eine ungewöhnlich hohe Verbrauchsmenge  ergibt oder die rein theoretische Möglichkeit einer Fehlerquelle besteht. (OHL Düsseldorf, Beschluss vom 25. Oktober 2022 – 26 U 3/22 – ; in: GE, 8/2023, 396)

-Die Vereinbarung in einem Mietvertrag mit Bruttomiete, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, auf Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen umzustellen, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter der Umstellung im Voraus zugestimmt hat.  (LG Berlin, Urteil vom 07.03.2023 – 63 S 218/21 – ; in: GE, 8/2023, 398)

-1. Sofern verrtagliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht. 2. Dies ist nicht der Fall, wenn an einem Gebäude überall Balkone vorhanden sind, beim anderen aber nur vereinzelt, wenn nur eines der Gebäude Parkflächen hat und nur eines Grünflächen besitzt und wenn in dem einen Gebäude zwei Wohnungen je Etage liegen, im anderen aber nur eine viel größere Wohnung je Etage. 3. Der Mieter hat Anspruch auf Einsichtnahme in die Original- Abrechnungsunterlagen. (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 07.07.2022 – 210 C 230/20 -)

-Mit Ablauf der Abrechnungsfristen der Betriebskosten tritt zugleich jeweils die sog. Abrechnungsreife ein und der Anspruch des Vermieters auf Zahlung (etwaig) rückständiger Vorauszahlungen für die fraglichen Abrechnugszeiträume geht damit unter. (OLG Düsseldort, Urteil vom 23.08.2022 – 24 U 8/21 – )

-Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 315/11 – )

-Bei der Verwirkung eines Anspruchs auf Betriebskostennachforderung in einem Gewerberaummietverhältnis gibt die Jahresfrist zur Erstellung der Abrechnung Maß für das Zeitmoment, nicht die Verjährungsfrist. (LG Krefeld, Beschluss vom 04.05.2023 – 2 S 32/22 -; in: GE, 13/2023, 660)

-1. Die Abrechnung einer Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ ist formell unwirksam, da es sich auch hier um eine unzulässige Mischposition handelt (Anschluss BGH, INR 2022, 53 = WuM 2021, 672). Vielmehr hat sich die Abrechnung grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren. 2. Dabei ist die Ausweisung einer Sammelposition auch dann formell nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. 3. Die Einschränkung in Ziff. 14 zu § 2 BetrKV („soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach dem Nr.2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“) bedeutet, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen. Soweit Kosten dem Wortlaut der Regelung nach nicht angesetzt werden dürfen, scheint dies eher klarzustellen, dass kein doppelter Ansatz der Kosten zulässig ist. 4. Die Abrechnung der Position „Allgemeinstrom“ ist ebenfalls formell teilunwirksam, da nach § 2 Ziff. 11 BetrKV die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. „Allgemeinstrom“ kann auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa Aufzugstromkosten, den Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage. (AG Hamburg, Urteil vom 21.12.2022 -49 C 149/22 -)

-Bei der Verwirkung eines Anspruchs auf eine Betriebskostennachforderung in einem Gewerbemietverhältnis ist für das Zeitmoment die Jahresfrist zur Erstellung der Abrechnung maßgeblich, nicht die Verjährungsfrist. (LG Krefeld, Beschluss vom 04.05.2023 – 2 S 32/22 – )

-1. Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht an den Mieter adressiert und unterschrieben sein. 2. Bei Gewerberaummietverhältnissen kann der Vermieter eine Abrechnung korrigieren, da er nicht an die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB gebunden ist. Die Möglichkeit der Korrektur kann, da es kein Anspruch ist, nicht verjähren, es ist aber Verwirkung möglich. (OLG Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 – 3 U 94/22 – )

-Die in einem vorformulierten Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach sonstige Neben- und Betriebskosten „als monatlicher Festbetrag“ zu zahlen sind, ist intransparent und unwirksam, wenn der durchschnittliche Adressat aufgrund der übrigen Formulierungen im Mietvertrag davon ausgehen darf, dass nur abrechenbare Betriebskosten zu erwarten sind. (LG Konstanz, Urteil vom 11.01.2023 – B 61 S 9/22 – )

-1. Es ist eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren. 2. Ein Korrekturanspruch besteht selbst dann, wenn die Abrechnung nur solche Fehler enthält, die der Mieter selbst beheben kann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Korrektur durch den Vermieter hat. (LG Krefeld, Urteil vom 04.01.2023 – 2 S 11/22 – )

-1. Ein mieterseitiger Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat mit Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnung rechtfertigt eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB umfasst auch Mietrückstände, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren. 2. Der Mieter muss innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung beanstanden, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist. Anderenfalls hat die Fiktionswirkung des §§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB zur Folge, dass die in der Abrechnung ausgewiesene Forderung des Vermieters verbindlich ist. (AG Mannheim, Urteil vom 18.07.2023 – 5 C 3319/22 – )

-1. Eine Betriebskostenabrechnung, die verschiedene Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung zusammenfasst, ist formell unwirksam. Beleuchtungskosten sind daher vom Strom abzuisolieren. 2. Nur ausnahmsweise darf so verfahren werden, wenn es sich um Kosten handelt, die in ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie zum Beispiel Wasser und Abwasser. An diese Ausnahme sind jedoch weitere Voraussetzungen geknöpft, die ebenfalls zu beachten sind. 3. Eine fristgemäß beantragte Belegeinsicht führt zu einem Zurückbehaltungsrecht. Zahlungsansprüche des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung können nicht durchgesetzt werden, bevor Belegeinsicht gewährt und dem Mieter sodann hinreichend Zeit (regelmäßig drei Monate) gegeben wird, um seine spezifizierten Einwendungen zu erheben. (AG Hamburg, Urteil vom 01.11.2022 – 49 C 366/21 – )

-1. Eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen kann in Betracht kommen, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet. 2. Auch nicht gezahlte abgerechnete Betriebskosten können Grundlage einer solchen Kündigung sein. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023 – 2-11 S 13/23 – )

-1. Bei einem Streit über den Umfang des Gasverbrauchs obliegt dem Versorgungsunternehmen die Beweislast dafür, dass ein technisch einwandfrei funktionierender Zähler installiert war und ordnungsgemäß abgelesen wurde. 2. In den Fällen einer Zahlung aufgrund des Einwendungsausschlusses des § 17 Abs. 1 GasGVV liegt auch im Rückforderungsprozess des Kunden die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Abrechnung, insbesondere für den tatsächlichen Verbrauch der berechneten Gasmenge, beim Versorgungsunternehmen. 3. War der Gaszähler noch nicht geeicht und ergab eine äußere und innere Befundprüfung durch die Eichbehörde oder eine staatlich anerkannte Prüfstelle keine Hinweise für eine Fehlfunktion, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass dieser Gaszähler den Gasverbrauch richtig angezeigt hat. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.10.2022 – 26 U 3/22 – )

-Eine mit Einschreiben versandte Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter nicht zugegangen, wenn sie nach dem Einwurf einer Benachrichtigung nicht abgeholt wird. (AG Köpenick, Urteil vom 13.02.2024 – 3 C 243/23 -; in: GE, 9/2024, 455)

-Zum Wert des Beschwerdegegenstands im Fall der Klage eines Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung (BGH, Beschluss vom 24.08.2022 – XII ZB 548/20 -).

"Kalte Betriebskosten"

– Betriebskostenvereinbarung für Gewerberaum: Wenn auch im Gewerberaummietverhältnis die Umlage von Betriebskosten frei vereinbart werden kann, bedarf es gleichwohl einer transparenten Vereinbarung, die den Mieter das Kostenrisiko überschauen lässt. Daran gemessen gilt: a) Eine Position „Center-Management“ muss den Inhalt der Leistungen, die damit erfasst werden, erkennen lassen; b) Eine Position „Raumkosten“ mit der die Kosten der im Zentrum liegende Gemeinschaftseinrichtungen erfasst werden, können ein am Rande liegendes Lokal nicht betreffen; c) Eine Position „Allgemeiner Service“ kann mit den Reinigungskosten der Ladenstraße und des Ärztezentrums Kosten enthalten, die ein am Rande liegendes Ladenlokal nicht betreffen können; d) Bei einer Position „Müllentsorgung“ muss klargestellt werden, inwieweit eine zulässige Selbstentsorgung berücksichtigt worden ist, bei „Versicherungskosten“ müssen diese aufgeschlüsselt werden; e) Eine Position „Stromkosten“ muss erkennen lassen, inwieweit der jeweilige Mieter an ihnen beteiligt ist und hinsichtlich der „Verwaltungskosten“ muss festgelegt sein, welche Kosten umgelegt werden dürfen; f) Betreffen „Wartungskosten“ eine Lüftungsanlage, an der nicht alle Mieter eines Zentrums beteiligt sind, muss deren Umlagefähigkeit klargestellt werden. Dasselbe gilt auch für eine Position „Aufzug“ (KG, Urteil vom 08.10.2001 – 8 U 6267/00 -, in: NZM 2002, 954).

– Der Vorwegabzug für Gewerbe in einer Mischeinheit nach Kubikmeter umbauten Raumes ist unwirksam. Nimmt der Hauswart auch Verwaltungs- und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufgaben wahr, so sind aus den Hauswartskosten die darauf entfallenden Anteile nachvollziehbar auszugliedern. Aus einem Vollwartungsvertrag für den Aufzug sind die darin enthaltenen Anteile für Instandhaltung und Reparaturen nachvollziehbar auszugliedern. Wird eine Heizkostenabrechnung erst nach Abschluss der Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 S. 4 NMV berichtigt, so ist der Vermieter mit Nachforderungen auch dann ausgeschlossen, wenn diese Berichtigung auf der Klarstellung über den Umlagemaßstab durch gerichtliche Entscheidungen beruht. Die Kosten für die Gartenpflege sind auch dann umlegbar, wenn der Mieter die Rasenflächen nicht betreten darf. Insoweit reicht der „Blick ins Grüne“ aus. Das Bestreiten des Mieters hinsichtlich des Datums des Zugangs einer unstreitig zugegangenen Betriebskostenabrechnung mit Nichtwissen ist unzulässig. Die konkludente Umstellung von der vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen kann sich auch daraus ergeben, dass der Mieter nach einer entsprechenden einseitigen Umstellungserklärung des Vermieters sich jahrelang mit entsprechenden Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzt und daraus resultierende Nachforderungen bezahlt (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2002 – 64 S 181/01 -, in: GE 2002, 931).

– Ausgliederung von Gewerberaum, Umlage nach Anzahl der Wohnungen: 1. In einer Betriebskostenabrechnung ist eine schematische Ausgliederung von Betriebskosten, die auf Gewerberaum entfallen, nicht notwendig; erforderlich ist dies nur dann, wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei einzelnen Betriebskostenarten unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde. 2. Die Umlage von Kosten für Hauswart und Hausreinigung nach der Anzahl der Wohnungen ist nicht sachgerecht, vielmehr ist eine Verteilung nach der Wohnfläche ermessensgerecht. Allerdings können die Kosten für Antenne/Breitbandkabelnetz nach der Anzahl der Mietparteien umgelegt werden, denn diese Kosten fallen für jede Wohnung ohne Rücksicht auf deren Größe gleichermaßen an. 3. Der Mieter darf nicht „ins Blaue hinein“ bestreiten, sondern muss zuvor Einsicht in die entsprechenden Unterlagen nehmen ( LG Berlin, Urteil vom 23.05.2002 – 67 S 296/01 -, in: GE 2002, 1493).

–Bei der Umlage von Grundsteuern, Müllabfuhr, Versicherungen und Wasserkosten für ein Mischobjekt mit Gewerbe muss der Vermieter im einzelnen darlegen, dass die Kosten durch das Gewerbe nicht beeinflusst sind (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2002 – 64 S 433/01 -, in : GE 2003, 190).

– Der Mieter von preisfreiem Wohnraum hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Übersendung von Abrechnungsunterlagen; er muss sich vielmehr auf die Möglichkeit, die Belege in den Räumen des Vermieters/Hausverwaltung einzusehen, verweisen lassen. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Vermieter die Summe der Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizkosten von dem Gesamtbetrag der kalten und warmen Betriebskosten abzieht; eine Pflicht zur getrennten Verrechnung der Vorschüsse besteht nicht. Der Vermieter ist nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen. Die Verteilung der Bewässerungskosten nach der gesamten Nutzfläche einschließlich Gärten ist nicht zu beanstanden. Es können auch nicht geeichte Wasseruhren verwendet werden, da eine Abrechnung auf der Grundlage einer „Pfennig-Gerechtigkeit“ nicht verlangt werden kann. Eine analoge Anwendung des § 12 Heizkosten V für Kaltwasserkosten kommt nicht in Betracht. Nimmt der Hauswart auch Hausverwaltungstätigkeiten wahr, ist der Betrieskostenansatz um 20 % zu kürzen. Die Kosten für den Einbau von Wärmemengenzählern können auf die gesamte Eichdauer von 5 Jahren verteilt werden. Die Kosten der Zwischenablesung bei Heizkosten sind von demjenigen zu tragen, der besondere Betriebskosten verursacht (entweder Vermieter oder ausscheidender Mieter); dies ist jedenfalls nicht der einziehende Mieter (LG Berlin, Urteil vom 14.11.2002 – 62 S 230/02 -, in: GE 2003, 121).

– Hat das Finanzamt rückwirkend die Grundsteuer erhöht, kann der Vermieter eine dem Mieter schon zugegangene Betriebskostenabrechnung berichtigen. Der Vermieter ist berechtigt, rückwirkend erhöhte Grundsteuern für den vom Steuerbescheid umfassten Zeitraum anzusetzen (Verbrauchsprinzip) (LG Berlin, Urteil vom 10-02.2000 – 62 S 409/99 -, in: GE 2000, 813).

– Bei einer nachträglichen Festsetzung der Grundsteuer kann der Vermieter eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung um diese Position ergänzen, auch wenn die Abrechnung keinen Vorbehalt hinsichtlich einer möglichen Nachbelastung enthielt. Zwar ist eine erfolgte und ausgeglichene Abrechnung für die Parteien grundsätzlich bindend, jedoch gilt dies nur für solche Einwendungen, die bereits bei Erstellung der Abrechnung bekannt werden. Dies ist bei einer erst nachträglichen Festsetzung der Grundsteuer regelmäßig nicht der Fall (LG Berlin, Urteil vom 12.12.2000 – 64 S 255/00).

– Eine Grundsteuernachforderung kann in Mietverhältnissen, die der Neubaumieten VO unterliegen, für zurückliegende Jahre nur dann auf die Miete umgelegt werden, wenn die Nachforderungen nach Eingang des Steuerbescheids den Mietern mitgeteilt wird, und binnen drei Monaten eine Abrechnung erfolgt (AG Bielefeld, Urteil vom 08.03.2002 – 41 C 994/01 -, in: NZM 2003, 22).

– Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Nachbelastungen von Grundsteuer nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber früheren Mietern nicht mehr geltend machen (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 13.11.2001 – 2-11 S 191/01 -, in: NZM 2002, 336).

– Erhöht das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend, kann eine bereits erteilte Betriebskostenabrechnung berichtigt werden, allerdings nur soweit das Jahr der Berichtigungserklärung oder das diesem vorangegangene Jahr von der Erhöhung betroffen ist (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.05.2000 – 2-11 S 409/99 -, in: NZM 2001, 583).

– Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Nachbelastungen mit Grundsteuer für vergangene Zeiträume (hier: vier Jahre) ungeachtet der Betriebskostenabrechnungen für diese Zeiträume auf die Mieter umlegen, sofern er aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, diese Belastungen nicht früher geltend machen konnte (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 13.11.2001 – 2-11 S 192/01 -, in: NZM 2002, 336).

– Bei Mietverhältnissen über preisfreien Wohnraum und Gewerberaum bedarf die Umlage von Betriebskosten einer ausdrücklichen, inhaltlich eindeutigen Vereinbarung. Die Formulierung, der Mieter habe anteilig „alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten“ zu tragen, enthält nicht eindeutig die Verpflichtung zur Tragung der Grundsteuer durch den Mieter (OLG Jena, Urteil vom 16.10.2001 – 8 U 392/01 -, in: NZM 2002, 70).

– Eine pauschale Vorwegerfassung der auf Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten nach umbautem Raum ist nur dann zulässig, wenn eine getrennte Kostenerfassung nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit gem. § 20 Abs. 1 NMV verpflichtet den Vermieter zu einem Umlageschlüssel, der dem unterschiedlichen Verbraucher der Nutzer Rechnung trägt. Bei preisgebundenem Neubau ist insbesondere ein Vorwegabzug für Grundsteuer, Wasserverbrauch, Müllabfuhr und Versicherungen vorzunehmen. – Die Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung „unter Vorbehalt“, ohne dass dies näher erläutert wird, gilt als Anerkennung durch den Mieter; ein für den Vermieter nicht nachvollziehbarer Vorbehalt ist gegenstandslos (LG Berlin, Urteil vom 27. 10. 2000 – 65 S 65/00 -, in: GE 2000, 1686).

– Eine Betriebskostenerhöhung ist nicht deshalb schon formell unwirksam, weil der Vermieter einen Vorwegabzug bei einer Mischnutzung von Gewerbe und Wohnraum unterlassen hat; dies ist nur bei feststehendem oder wahrscheinlichem Mehrverbrauch der Gewerbemieter erforderlich. Für nicht umlagefähige Hauswartskosten (Instandhaltungsarbeiten) kann ein Abschlag von 20 % von dem im übrigen als Betriebskosten umlagefähigen Hauswartslohn gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 29.07.1999 – 61 S 513/98 -, in: GE 1999, 1127).

– 1. Die auf Gewerbemieter entfallenden Müllabfuhrkosten sind vorweg zu erfassen und dürfen nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden. 2. Die Kosten für eine Neuanlage eines Gartens können nicht als Gartenpflegekosten gem. Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt werden. 3. Nach dem Abflussprinzip ist es gerechtfertigt, auch zurückliegende Grundsteuerzahlungen in demjenigen Abrechnungsjahr in die Betriebskostenabrechnung einzustellen, in dem sie geleistet worden sind. 4. Die Kosten für eine Zwischenablesung der Verbrauchseinheiten der Zentralheizung und/oder des Warmwassers sind grundsätzlich als Heiz- und Warmwasserkosten umlagefähig. Diese Kosten können aber nicht gesondert geltend gemacht werden, sondern nur als Teil der Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1999 – 64 S 177/98 -, in: GE 1999, 1129).

– Eine Abrechnung der Wasserversorgung entgegen § 21 II NMVO nach Wohnfläche statt nach Zählerstand begründet für sich allein noch keinen Rückzahlungsanspruch eines Mieters auf die Vorschusszahlung. Vielmehr muss der Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen, die er sich gegebenenfalls im Wege der Ersatzvornahme erstellen lassen muss (LG Stendal, Urteil vom 2.1.201 – 2 S 120/01 -, in: NZM 2002, 940).

– Bei der Betriebskostenabrechnung sind die Flächen von leerstehenden Wohnungen mitzuzählen, wenn die entsprechenden Kosten nicht verbrauchsabhängig erfasst werden. 2. Ein Vorwegabzug für Gewerbeflächen bei Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung ist dann erforderlich, wenn der Grundsteuermessbescheid und die Versicherungsprämie zwischen Wohnfläche und Gewerbefläche differenziert. 3. Ein Vorwegabzug für Gewerbe bei Bewässerung, Entwässerung und Müllabfuhr ist nur dann notwendig, wenn die gewerbliche Nutzung eine entsprechende erhebliche Mehrbelastung verursacht. 4. Wird ein Hauswart auch mit Verwaltungsaufgaben und Instandsetzungsarbeiten beschäftigt, muss in bezug auf Lohn- und Lohnnebenkosten ein Abzug bezüglich der entsprechenden Betriebskostenposition vorgenommen werden ( LG Berlin, Urteil vom 04.02.2002 – 67 S 185/01 -, in: GE 2002, 736).

– Vertragswidriger Umlegungsmaßstab: Die Abrechnung der Kosten für Wasser und Abwasser entgegen dem auf die Mietfläche abstellenden Mietvertrag nach Verbrauch stellt keine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung dar, auch wenn der Mieter auf ebenso unrichtige Abrechnungen bereits gezahlt hat. Eine konkludente Vertragsänderung durch eine andere Abrechnungspraxis setzt voraus, dass diese Übung vom Einverständnis beider Parteien getragen ist, das sich aus der kommentarlosen Zahlung des Mieters noch nicht ergibt (LG Leipzig, Urteil vom 10.01.2002 – 12 S 6001/01 -, in: NZM 2002, 486).

– Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung den Umlegungsmaßstab insoweit wechseln, als er von der Wohnfläche der gesamten Wohnanlage nach Vorwegaufteilung auf die Wohnfläche von Einzelgebäuden übergeht. Der Vermieter kann auch diejenigen Kosten als Betriebskosten umlegen, die durch Eigenleistung entstehen. Daher ist es unerheblich, ob die eigene Hausverwaltung oder eine Drittfirma die Hausreinigung ausführt (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2001 – 64 S 476/00 -, in: GE 2001, 1677).

– Eine Betriebskostenabrechnung nach Miteigentumsanteilen ist zulässig; wenn das Mietverhältnis der Wohnflächen und das Verhältnis der Miteigentumsanteile identisch ist, darf sich der Mieter nicht darauf beschränken, seine Wohnfläche und die Gesamtwohnfläche pauschal zu bestreiten. Der Mieter muss Abrechnungsunterlagen in den Räumen der Hausverwaltung einsehen; einen Anspruch auf Übersendung der Unterlagen hat er nicht (Anm. v. mir: die Entscheidung erging zu preisfreiem Wohnraum; bei preisgebundenem Wohnraum Hat der Mieter einen Anspruch nach § 29 NMV auf Übersendung der Unterlagen). Die pauschale Behauptung, Einzelversicherungen seien unwirtschaftlich, reicht nicht. Die Kosten der Erstanschaffung von Pflanzen sind keine Kosten der Gartenpflege. Hauswartskosten sind um 20 % zu kürzen, wenn der Hauswart auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten ausführt (LG Berlin, Urteil vom 29.04.2002 – 62 S 413/01 -, in: GE 2002, 860).

– Sperrmüllabfuhren sind nur dann Betriebskosten, wenn sie laufend anfallen (LG Berlin, Urteil vom 31.10.2000 – 64 S 123 /00 -, in: NZM 2002, 65).

– Sperrmüllkosten sind als Müllabführkosten nur dann umlagefähig, wenn es nicht möglich ist, den Verursacher in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung darlegen, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2001 – 62 S 106/01 -, in: GE 2001, 1469).

– Sperrmüllkosten können jedenfalls dann nicht auf alle Mieter gleichmäßig umgelegt werden, wenn der Vermieter allen Mietern unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof anzustellen (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2001 – 64 S 476/0 -, in: NZM 2002, 65).

– Wartungskosten für Feuerlöscher und Pumpen sind als kalte Betriebskosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2000 – 64 S 257/00 -, in: NZM 2002, 65).

– Ameisen und Wespen sind kein Ungeziefer im Sinne von Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 65 S 2/00 -, in GE 2000, 1687).

– Die Umlage der Kosten der Ungezieferbekämpfung setzt voraus, dass es sich um laufende Betriebskosten handelt, für deren erforderlichen jährlichen Turnus der Vermieter darlegungspflichtig ist (KG, Urteil vom 08.04.2002 – 8 U 8/01).

– Die Kosten für die Anschaffung eines Häckslers sind keine – jedenfalls nicht in voller Höhe im Anschaffungsjahr – umlagefähigen Betriebskosten (AG Starnberg, Urteil vom 17.09.2002 – 1 C 1209/02 -, in: NZM 2002, 910).

– 1. Bei bestehenden Aufzugs-Vollwartungsverträgen muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung den enthaltenen Anteil für Instandsetzung abziehen und einen Pauschalabzug im Rechtsstreit darlegen; anderenfalls ist die Betriebskostenabrechnung um die gesamten Wartungskosten für den Aufzug zu kürzen. 2. Dasselbe gilt für die Hauswartskosten, bei denen ein Abzug für Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten erfolgt. 3. Bei Versicherungskosten allerdings darf der Mieter nicht „ins Blaue“ hinein behaupten, bestimmte Wohnungen würden die Kosten verteuern (hier: errichtete Dachgeschosswohnungen); der Mieter muss nach Einsicht der Unterlagen substantiiert vortragen (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002 – 65 S 327/01 -, in: GE 2002, 257).

– 1. Kosten der Hofentrümpelung sind nur umlagefähig, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Geschäftsführung regelmäßig anfallen. 2. Kosten der Schädlingsbekämpfung sind nur umlagefähig, wenn es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt. 3. Nachträglich eintretende Grundsteuererhöhungen können auch dann umgelegt werden, wenn in den dem entsprechenden Grundsteuerbescheid vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen kein Vorbehalt gemacht worden ist. 4. Mit Abrechnungsreife können auch Betriebskostenvorschusserhöhungen für das abgelaufene Abrechnungsjahr nicht mehr geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 15.02.2002 – 64 S 289/01 -, in: GE 2002, 595).

– 1. Die Kosten eines Doorman sind keine umlagefähigen Betriebskosten. 2. Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Position „Versicherungen“ nicht die in ihr zusammengefassten Versicherungen nennt, begründet keine Nachforderung der Betriebskostenabrechnung. 3. Eine Position „ Hausmeisterkosten“ in der Betriebskostenabrechnung mit 45.000,00 DM bedarf einer Erläuterung, wenn daneben 22.000,00 DM für Winterdienst und Hausreinigung abgerechnet werden (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31.10.2001 – 18 C 259/01 -, in: NZM 2002, 523).

– Kosten eines Doorman sind jedenfalls dann auch im preisfreien Wohnraum umlagefähig, wenn die Parteien diese ausdrücklich in den Katalog der anfallenden Nebenkosten aufgenommen haben. Bei der Abrechnung sind für eine nachvollziehbare Aufschlüsselung jedoch die Kosten der eigentlichen Hauswarttätigkeit von denen der Verwaltungs- und Reparaturleistungen nicht nur durch Angabe von Prozentsätzen zu trennen (LG Potsdam, Urteil vom 07.11.2002 – 11 S 63/02 -, in: GE 2003, 743).

Auch die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten, die auf eine Münzwascheinrichtung innerhalb einer preisgebundenen Wohnanlage entfallen, sind vorweg zu erfassen (LG Berlin, Urteil vom 15.06.1999 – 64 S 510/98 -, in: GE 1999, 1131).

– 1. Die Schriftform für eine Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenem Wohnraum ist gewahrt, wenn der Vermieter in dem Schreiben auf damit verbundene (nicht unterzeichnete) Erläuterungen Bezug nimmt. 2. Eine fristgerecht erstellte Abrechnung kann jedenfalls dann nach Ablauf der Jahresfrist berichtigt werden, wenn die ursprüngliche Nachforderung verringert wird. 3. Die Erläuterungspflicht betrifft nur solche Positionen, die sich gegenüber dem Vorjahr verändert haben. 4. Der Vorwegabzug für Tiefgaragenplätze ist nicht nach dem Flächen- oder Kubusschlüssel vorzunehmen, sondern nach billigem Ermessen. 5. Führt der Hauswart in einem größeren Objekt Verwaltungsaufgaben und Kleinstreparaturen aus, ist ein Abzug von 20 % der Lohnkosten als nicht umlegungsfähiger Betriebskostenanteil angemessen (LG Berlin, Urteil vom 10.05.2001 – 67 S 312/00 -, in: GE 2001, 923).

– Werden über den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II.BV in einem Geschäftsraummietvertrag weitere Nebenkosten als umlegbar erklärt, ist dazu eine klare, das Transparenzgebot wahrende Vereinbarung nötig (hier verneint für Position Center Manager, Raumkosten, allgemeiner Service, Verwaltungskosten). Die Abrechnung muss die Kosten nach einem die Verursachungsbeiträge berücksichtigenden nachvollziehbaren Maßstab umlegen (hier verneint für Müllabfuhr, Versicherungen, Stromkosten, Wartung, Aufzug, Wasser/Abwasser, Heizung) (KG, Urteil vom 08.10.2001 – 8 U 6267/00 -, in: GE 2002, 327).

– 1. Der Mieter in einem Mehrfamilienhaus darf auf seine Kosten nachträglich einen Kaltwasserzähler in der Wohnung einbauen lassen. 2. Der Vermieter ist nach dem Einbau verpflichtet, die Wasserkosten für diese Wohnung verbrauchsabhängig abzurechnen (AG Tiergarten, Urteil vom 12.02.2003 – 4 C 346/02 -, in: GE 2003, 396).

– 1. Der Vermieter von Wohnraum muss die Wirtschaftlichkeit des Betriebskostenansatzes darlegen, wenn streitig ist, ob die angefallenen Kosten erforderlich waren (hier: für dreimal wöchentliche Hausreinigung eines repräsentativen Gebäudes). 2. Beim Ansatz von Kosten des Aufzugs ist der Vermieter nicht berechtigt, neben den Wartungskosten die Kosten für die Beseitigung von Störungen und für die Lieferung kleinerer Ersatzteile anzusetzen; denn diese Kosten gehen über diejenigen für bloße Wartung hinaus. 3. Bei gemischt genutzten Grundstücken ist der Vermieter verpflichtet, die auf den gewerblich genutzten Teil entfallende Grundsteuer vorweg abzuziehen, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. 4. Eine Formularklausel, nach der der auf den Mieter von Wohnraum entfallende Betriebskostenanteil nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Flächen aller Wohnungen und Büros zu berechnen ist, verstößt gegen § 9 AGBG; denn sie kann dazu führen, dass der Mieter von Wohnraum unbillig mit Kosten belastet wird, die durch die gewerbliche Nutzung des Grundstücks veranlasst werden (LG Hamburg, Urteil vom 27.06.2000 – 316 S 15/00 -, in: NZM 2001, 806).

– 1. Eine Betriebskostenabrechnung, die die für die Nutzungszeit des Mieters anfallenden Betriebskosten zwar rechnerisch richtig angibt, aber nicht klarstellt, dass diese nur auf die Nutzungszeit entfallen, ist unwirksam. 2. Die verbrauchsunabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten dürfen – mangels entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter – nicht nach der Gradtagszahlentabelle auf ihn umgelegt werden. 3. Kosten für „Dienstleistungen“ sind ohne weitere Erläuterung nicht als Betriebskosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 08.08.2000 – 64 S 51/00 -, in: NZM 2001, 707).

– Bei Anmietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum liegt die Notwendigkeit von Verwaltung im Sinne von Leitung, Organisation und Koordination derart auf der Hand, dass der Begriff der in die umzulegenden Betriebskosten einbezogenen „Verwaltungskosten“ dem Bestimmtheitserfordernis ausreichend Rechnung trägt (OLG Hamburg, Urteil vom 06.02.2002 – 4 U 32/00 -, in: NZM 2002, 388).

– Erhöht das Finanzamt die Grundsteuer rückwirkend, kann eine bereits erteilte Betriebskostenabrechnung berichtigt werden, allerdings nur soweit das Jahr der Berichtigungserklärung oder das diesem vorangegangene Jahr von der Erhöhung betroffen ist (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.05.2000 – 2/11 S 409/99 -, in: NZM 2001, 583).

– 1. Wenn der Vermieter, ohne dass im Vertrag Entsprechendes bestimmt ist, die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten zum Gegenstand verschiedener Abrechnungen macht, sind beide Abrechnungen als Einheit zu betrachten. 2. Eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ist nicht fällig, wenn die zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen nicht nachvollziehbar sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2002 – 24 U 191/01 -, in: GE 2003, 1210).

– 1. Die Kosten der Bewachung und der Verwaltung können bei Geschäftsraum als Nebenkosten umgelegt werden. 2. Darüber hinausgehende Kosten des Centermanagements sind jedenfalls dann nicht ausreichend bestimmt, wenn daneben Verwaltungskosten verlangt werden (KG, Beschluss vom 02.10.2003 – 8 U 25/03 –, in: GE 2004, 234).

– Die Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II BV a.F. sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VII ZR 167/03 – , in: GE 2004, 613).

– Bei den Kosten für die Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten, die dem Eigentümer laufend durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Diese Kosten können auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie als „sonstige Kosten“ expliziert im Mietvertrag aufgeführt werden. Fehlt es an dieser ausdrücklichen vertraglichen Regelung, kann die Kostenumlage dennoch rechtmäßig sein. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die Umlage über einen langen Zeitraum nicht rügt (BGH, Urteil vom 07.04.2004 – VIII ZR 146/03).

– Gartenpflegekosten für nicht zum öffentlichen Gehweg abgetrennte Vorgärten, die von vorbeigehenden Passanten mitbenutzt werden, können nicht als Betriebskosten umgelegt werden, da es sich nicht um Flächen handelt, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen (LG Berlin, Urteil vom 26.01.2004 – 67 S 180/03 – in: GE 2004, 627).

– 1. Der Vermieter ist berechtigt, den Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Grundsteuer dahin zu ändern, dass nicht mehr nach dem Verhältnis der Flächen, sondern nach dem Verhältnis der Rohmietanteile abgerechnet wird. 2. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorschüsse nach Abrechnungsreife entfällt bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung; ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist im Wege der Klage auf Nachzahlung oder Rückerstattung zu entscheiden. 3. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen, wenn die Einsicht in die Originale der einfachere und für den Vermieter weniger belastende Weg ist. 4. Verzugszinsen können erst nach Ablauf der Prüfungsfrist von zwei Wochen nach Zugang der Betriebskostenabrechnung verlangt werden (KG, Urteil vom 05.01.2004 – 8 U 22/03 –, in: GE 2004, 423).

– Eine Umlage von nachträglich angefallenen Betriebskosten (hier: rückwirkende Grundsteuererhöhung) ist auch bei preisgebundenem Wohnraum möglich, wenn dies innerhalb von drei Monaten nach Zugang des Grundsteuerbescheids geschieht (AG Neukölln, Urteil vom 07.11.2003 – 18 C 517/02 – , in: GE 2004, 1029).

– Die Kosten der Pflege gemeinschaftlicher Gartenfläche gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, selbst wenn der einzelne Mieter die Gartenfläche nicht nutzen kann. Denn eine gepflegte gemeinschaftliche Gartenfläche verschönert das Wohnanwesen insgesamt und ist daher grundsätzlich geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Etwas anderes gilt dann, wenn die Gartenflächen dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen worden sind. An den Kosten für die Pflege solcher Gartenteile ist der „ausgeschlossene“ Mieter nicht zu beteiligen (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03 – , in: GE 2004, 959).

– Die Kosten des Betriebes der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Kabelgebühren) stellen Betriebskosten dar, die auch derjenige Mieter zu tragen hat, der den vorhandenen Kabelanschluss nicht nutzt (AG Schöneberg, Urteil vom 17.11.2004 – 103 C 350/04 – , in: GE 2004, 1595).

– 1. Die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind. 2. Kosten für die Anschaffung und Montage eines Feuerlöschers sind keine Betriebskosten (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2003 – 29 O 374/03 – , in: GE 2005, 237).

– Ist ein Hauswart für mehrere, örtlich nicht zusammenliegende Häuser eingestellt, können die Hauswartskosten nicht in der Weise umgelegt werden, dass der einzelne Mieter die Kosten trägt, die sich nach dem Prozentsatz bestimmen, der sich als Mittelwert aus dem prozentualen Anteil des einzelnen Grundstücks an der Wohnfläche, an der Grundstücksfläche, an der Anzahl der Wohnungen sämtlicher vom Hauswart betreuter Grundstücke rechnerisch ergibt (AG Schöneberg, Urteil vom 20.09.2004 – 109a C 316/04 – , in: GE 2005, 58).

– Neue, modernisierungsbedingte Betriebskosten (hier: Betriebskosten des nachträglich eingebauten Fahrstuhls) darf der Vermieter auch bei fehlender Umlagevereinbarung umlegen, wenn sich die Parteien über die zusätzliche Umlage durch konkludentes Handeln geeinigt haben. Dazu genügt es, dass der Mieter die Umlage einmal widerspruchslos akzeptiert hat (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII 99/03 – , in: NZM 2004, 253).

– Die Kosten der Gartenpflege sind auch dann umlegbar, wenn der Mieter die gemeinschaftlichen Gartenflächen nicht nutzen darf oder nicht nutzen kann. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Garten ganz oder teilweise nur dem Vermieter oder nur bestimmten anderen Mietern zur Nutzung überlassen ist (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 135/03 – , in: WM 2004, 399-400).

– Die Umlage von Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes als Betriebskosten kann nur dann in Betracht kommen, wenn die Einführung des Concierge-Dienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist (BGH, Beschluss vom 05.04.2005 – VIII ZR 78/04 -, in: GE 2005, 607).

– Der Vermieter kann grundsätzlich bei der nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung korrigieren und die erhöhten Kosten der Grundsteuer nachträglich umlegen. Das ist auch dann möglich, wenn das Mietverhältnis inzwischen nicht mehr besteht (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2005 – 62 S 321/04 – , in: GE 2005, 737).

– 1. Die nachträgliche Umlage von rückwirkend erhöhter Grundsteuer ist auch ohne Vorbehalt der Nachforderung zulässig. 2. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, dass Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind. 3. Ist die Abrechnung aus vom Vermieter nicht zu vertretenden Gründen nicht innerhalb der Abrechnungsfrist möglich, kann er mit der Abrechnung warten, bis das Abrechnungshindernis beseitigt ist, muss dann aber unverzüglich nach Vorlage der Abrechnungsunterlagen abrechnen (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2005 – 65 S 90/05 – , in: GE 2005, 1249).

– 1. Der Vorwegabzug für Gewerbe bei der Grundsteuer nach der aus dem Einheitswertbescheid sich ergebenden Fläche ist ausreichend. Für Wasserkosten ist ein Vorwegabzug dann nicht erforderlich, wenn die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für das Gewerbe verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Vorwegabzug bei Müllabfuhrkosten ist entbehrlich, wenn der Gewerbemüll über eigene Mülltonnen des Gewerberaummieters entsorgt wird. 2. Der Mehrkosten bei längerer Stagnation des Kaltwassers während der Nachtzeit rechtfertigen keinen Abzug hinsichtlich der Wasserkosten. 3. Die vereinbarte Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % bei einem Mieter scheitert nicht daran, dass nicht alle Mieter zugestimmt haben. 4. Ist bereits vor Abschluss des Mietvertrages vermieterseits die Versorgung mit Nahwärme vereinbart worden und hat sich der Vermieter im Mietvertrag diese Wärmeversorgung vorbehalten, bedarf es nicht der gesonderten Zustimmung des Mieters zu dieser Versorgungsart. 5. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegenüber dem ortsansässigen Vermieter. 6. Eine Minderung wegen Heizungsmängeln ist dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nicht darlegt, auf welche Art und Weise von ihm vorgetragene Temperaturen gemessen worden sind (AG Mitte, Urteil vom 07.09.2005 – 5 C 577/04 – , in: GE 2005, 1253).

– Zu den Kosten einer Sachversicherung können auch die Kosten einer Terrorversicherung zählen. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung können diese jedoch nur im Rahmen der Erforderlichkeit angesetzt werden. Dazu kommt es darauf an, dass das fragliche Gebäude in einer gefährdeten Gegend liegt, etwa in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder einer militärischen Einrichtung, auf die terroristische Anschläge zu befürchten seien. Sturmbeseitigungskosten gehören in Berlin nicht zu Gartenpflegekosten, weil es in Berlin nicht häufig schwere Stürme gibt, ein Sturm vielmehr als ein ungewöhnliches Naturereignis zu beurteilen ist (keine periodisch anfallenden Betriebskosten) (AG Spandau, Urteil vom 08.02.2005 – 2a C 755/04 -, in: GE 2005, 1255).

– Fahrstuhlkosten können nicht auf Mieter im Seitenflügel umgelegt werden, wenn dort kein Fahrstuhl vorhanden ist. 3. Bei ungeeichten Warmwasseruhren kann die Heizkostenabrechnung für die verbundene Anlage um 15 % gekürzt werden (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2005 – 64 S 77/05 -, in: GE 2005, 1489).

– Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, dürfen Kabelgebühren nur nach der Wohnfläche (und nicht nach der Zahl der Wohnungen oder der Anschlussdosen) umgelegt werden (AG Wedding, Urteil vom 21.10.2005 – 4 C 198/05 – , in: GE 2005, 1493).

– 1. Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters, durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen auch für früher preisgebundenen Wohnraum in den östlichen Bundesländern bei der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. 2. Die Umlagefähigkeit von Gartenpflegekosten setzt jedoch voraus, dass es sich um gärtnerisch angelegte Flächen handelt. Die Kosten für die erstmalige Anlage eines Gartens dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 05.02.1999 – 64 S 366/98 -, in: GE 1999, 909).

– Die Nachberechnung rückwirkend erhöhter Grundsteuer muss unverzüglich, d.h. im Regelfall binnen zwei Wochen nach Zugang des entsprechenden Grundsteuerbescheides erfolgen (AG Mitte, Urteil vom 15.11.2005 – 9 C 440/05 – Berufung zugelassen, in: GE 2006, 193).

– „Sonstige Betriebskosten“ müssen konkret mietvertraglich vereinbart werden. Die Bezeichnung „Kosten für diverse Wartungsverträge“ erfüllt dieses Bestimmtheitserfordernis nicht (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 22.11.2005 – 8 C 338/05 -, in: MM 2006, 31).

– Sind einzelne Positionen der Betriebskosten (hier: Bewachungskosten und Hauswartskosten) gegenüber dem Vorjahr jeweils über 10 % gestiegen, obliegt es dem Vermieter, dafür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit nicht im einzelnen dar, kann er – wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – diese Nebenkosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf den Mieter umlegen (KG, Urteil vom 12.01.2006 – 12 U 216/04 -, in: GE 2006, 382).

– Der Vermieter darf die durch die Umstellung der Entwässerung auf eine neue Abwassergrube entstehenden dreifach höheren Kosten nicht auf den Mieter umlegen, wenn er nicht darlegt, dass ihm die Wiederherstellung des bei Vertragsschluss bestehenden Anschlusses unzumutbar war (LG Berlin, Urteil vom 16.02.2005 – 67 S 433/05 -, in: GE 2006, 449).

– Kosten einer Inventarversicherung können nur kraft ausdrücklicher Vereinbarung auf den (Gewerbe-)Mieter umgelegt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.03.2006 – I-10 U 120/05 -, in: GE 2006, 647).

– 1. Der Vermieter ist auch dann zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für eine Wohnung verpflichtet, wenn nur diese mit Wasserzählern ausgestattet ist. 2. Bei der Grundsteuer für Mischobjekte ist ein Vorwegabzug für Gewerbe notwendig, der nach dem Anteil der Jahresrohmieten erfolgen kann (AG Köpenick, Urteil vom 13.03.2006 – 10 C 274/05 -, in: GE 2006, 785).

– 1. Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass nicht die tatsächliche (nach WoFIV berechnete) Fläche, sondern die vereinbarte Fläche maßgebend sein soll, ist das auch für die Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. 2. Dachbegrünungskosten sind nicht als Gartenpflegekosten betriebskostenmäßig zu berücksichtigen; sie sind eher mit den Kosten für die Instandhaltung eines konventionellen Daches vergleichbar. 3. Es entspricht dann nicht billigem Ermessen, bei der Verteilung von Heizkosten Balkone, Dachgärten, Loggien oder Terrassen flächenmäßig zu berücksichtigen, wenn nicht alle Wohnungen derartig ausgestattet sind. Denn die genannten Flächen haben keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme (KG, Urteil vom 28.11.2005 – 8 U 125/05 -, in: GE 2006, 845).

– Der Vermieter ist nicht berechtigt, dem Mieter aus Gründen des Datenschutzes Einsicht in den Hauswartdienstvertrag und die Lohnabrechnungen zu verweigern (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2006 – 63 S 416/02 -, in: GE 2006, 849).

– Auch wenn im Mietvertrag für Heizkosten und sonstige Betriebskosten getrennte Vorschüsse vereinbart sind, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die warmen und kalten Betriebskosten getrennt abzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2006 – 67 S 368/05 -, in: GE 2006, 849).

– Doormankosten können auch formularmäßig als sonstige Betriebskosten vereinbart werden, wenn die Kosten der Bewachung der Sicherheit der Mieter dienen sollen (AG Mitte, Urteil vom 23.06.2006 – 11 C 84/06 -, in: GE 2006, 1041).

– Fehlt in einer Abrechnung die Ausweisung der dem Vermieter tatsächlich entstandenen Gesamtkosten, so liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor. Hat der Vermieter Wasserkosten für die Waschküche vorerfasst, die vorerfassten Kostenanteile abgezogen und nur die nach Abzug verbleibenden restlichen Wasserkosten in die Abrechnung eingestellt, ohne den Vorabzug deutlich zu machen, so fehlt die gebotene Ausweisung der Gesamtkosten in der Abrechnung. Gesamtkosten sind die dem Vermieter entstandenen Kosten – in voller Höhe ohne Vorabzüge, nicht lediglich die Teile, die nach § 2 BetrKVO umlagefähig sind (LG Itzehoe, Urteil vom 28.10.2005 – 9 S 38/05 -, in: GE 2006, 159).

– Bei einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nur innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis und Überprüfung (hier: durch einen Steuerberater) korrigieren (LG Berlin, Urteil vom 24.04.2006 – 67 S 435/06 -, in: GE 2006, 1098).

– Wer als Mieter einen Aufzug im Mehrfamilienhaus nicht nutzt, weil er Parterre wohnt, muss sich trotzdem an den entstehenden Kosten beteiligen (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 102/06 -).

– 1. Will der Mieter sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen, setzt dies in Ausübung seines Prüfungsrechts grundsätzlich die vorherige Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen voraus. 2. Ausnahmsweise kann der (hier: gewerbliche) Mieter nach Treu und Glauben Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann, etwa weil Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind, der Ort der Belegeinsicht nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereitzustellen. 3. Durchgreifende Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes ergeben sich nicht allein daraus, dass einzelne der im Folgejahr ausgewiesenen Kosten niedriger sind als die des Vorjahres. 4. Betreut der Hausmeister eine aus mehreren Gebäuden bestehende Liegenschaft, kann der Pächter auch dann anteilig mit den vertraglich als umlagefähig vereinbarten Hausmeisterkosten belastet werden, wenn er für das gepachtete Hotel selbst nicht unmittelbar tätig geworden ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2006 – I-10 U 164/05 -, in: GE 2006, 1230).

– Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06 -, in: GE 2006, 1398).

– Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen (BGH, Urteil vom 27.09.2006 – VIII ZR 80/06 – , in: GE 2006,1473, NJW 2006, 3558).

– 1. Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 III 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. 2. Rechnet der Vermieter über eine Grundsteuernachbelastung nicht nach dem Abflussprinzip (Betriebskosten im Jahr der Zahlung der Nachbelastung), sondern nach dem Leistungsprinzip ab (also bezogen auf das Steuerjahr), kann ob dieser Wahl des Vermieters die Beantwortung der Frage, welches Prinzip der Betriebskostenabrechnung zutreffender Weise zu Grunde zu legen ist, offen bleiben (BGH, Urteil vom 05.07.2006 – VIII ZR 220/05 – (LG Berlin), in: NJW 2006, 3350).

– Eine vom Vermieter in einem gewerblichen Mietvertrag verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung, mit der dem Mieter die Kosten der Hausverwaltung überbürdet werden, ist gem. § 305 c BGB unwirksam, wenn diese Kosten im Mietvertrag nicht beziffert sind, aber einen so hohen Betrag ausmachen, dass der Mieter nach dem gesamten Inhalt der Nebenkostenregelung des Mietvertrags mit einem solchen Betrag vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte (OLG Köln, Urteil vom 04.07.2006 – 22 U 40/06 -, in: NJW 2006, 3358).

– Grundsätzlich hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten (hier: Wasser, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl). Der Vermieter hat jedenfalls dann keinen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung eines (hier: konkludent) vereinbarten Verteilerschlüssels zur Entlastung der leerstehenden Wohnungen, wenn der neue Maßstab unabhängig von Umfang und Dauer des tatsächlichen Leerstandes gelten soll (BGH, Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05 -, in: Info M 2006, 228).

– Die formularmäßige Überbürdung von nicht bezifferten Hausverwaltungskosten als sonstige Betriebskosten in einem Geschäftsraummietvertrag ist als überraschende Klausel unwirksam, wenn die tatsächliche Höhe der auf den Mieter zukommenden Nebenkosten verschleiert wird (OLG Köln, Urteil vom 04.07.2006 – 22 U 40/06 -, in: GE 2006, 1404).

– Die Vereinbarung der Umlage der „Verbrauchsabgaben“ oder „Anliegerbeiträge“ in einem formularmäßigen Gewerbemietvertrag ist wirksam. Unter den Begriff der „Anliegerbeiträge“ fallen auch die Straßenreinigungskosten (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2006 – 62 S 97/06 -, in: GE 2006, 1480).

– Ist für Einzelwasserzähler die Eichfrist abgelaufen, kommt eine Umlage nach Verbrauch nicht in Betracht; die Wasserkosten sind nach der Wohnfläche umzulegen (LG Saarbrücken, Urteil vom 22.07.2005 – 13b S 23/05 -, in: GE 2006, 1557).

– Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. Die entsprechenden Betriebskosten sind auch dann auf den Mieter umlegbar, wenn der Fahrstuhl sich nicht in dem Hause des Mieters, sondern in einem Nachbarhaus einer gebildeten Wirtschaftseinheit befindet (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006 – 62 S 178/06 -, in: GE 2007, 54).

– Der Vermieter darf Betriebskosten, die erstmals während des laufenden Mietverhältnisses entstehen (hier: Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung), jedenfalls dann anteilig auf die Mieter umlegen, wenn ihm die Umlagevereinbarung das Recht einräumt, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen und wenn die Umlagevereinbarung die neuen Betriebskosten als umlagefähig ausweist (BGH, Urteil vom 27.09.2006 – VIII ZR 80/06 -, in: Info M 2006, 287).

– Eine formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten bei Gewerberaum ist regelmäßig wirksam. Sie ist jedoch ausnahmsweise unwirksam, wenn sie an unauffälliger Stelle platziert ist (hier: an letzter Stelle der Betriebskostenliste unter „sonstige Betriebskosten“), wenn sie keine Kostenbegrenzung enthält und wenn sie die tatsächliche Höhe der Verwaltungskosten verschleiert (hier: durch unverhältnismäßig niedrige Vorauszahlungen) (OLG Köln, Urteil vom 04.07.2006 – 22 U 40/06 -, in: Info M 2006, 289).

– 1. Der Vermieter darf zumindest dann Betriebskosten nach dem sog. Abflussprinzip bei der Betriebkostenabrechnung einstellen, wenn in den fraglichen Abrechnungszeiträumen kein Mieterwechsel stattgefunden hat. 2. Die Beschäftigung eines Hausreinigungsservices neben einem Hauswart verstößt jedenfalls dann nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn die ortsüblichen Kosten für einen Hauswart dadurch nicht überschritten werden (AG Schöneberg, Urteil vom 20.12.2006 – 5a C 166/06 -, in: GE 2007,301).

– Die einjährige Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist insbesondere dann nicht analog auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar, wenn der Mieter die Ermittlung des anteiligen Stromverbrauchs kritisiert (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 24.05.2006 – 3 U 189/05 -, in: Info M 2007, 22).

– Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II: Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können (BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 -, in: GE 2007, 439; NJW 2007, 1356, Info M 2007, 63).

– Die Kosten einer Terrorversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Versicherung gegen Terrorgefahren nicht mehr von der Feuerversicherung mit umfasst wird, können, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt, auf den Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind (OLG Stuttgart, Urteil vom 15.02.2007 – 13 U 145/06 -, in: GE 2007, 444).

– 1. Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters eines Geschäftslokals ohne direkten Zugang zum Treppenhaus an den Kosten des dort befindlichen Aufzugs benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. 2. Die für die Abrechnung von Betriebskosten für Wohnraum geltende Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums gilt nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. 3. Der Gewerberaumvermieter verwirkt seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nicht allein dadurch, dass er einen Abrechnungszeitraum überspringt (LG Berlin, Urteil vom 05.12.2006 – 65 S 210/06 -, in: GE 2007,446).

– Voraussetzung für die Umlage neu entstandener Betriebskosten (hier: Hauswartskosten) ist, dass im Mietvertrag die Betriebskostenart bezeichnet und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstandene Betriebskosten umzulegen (AG Neukölln, Urteil vom 19.02.2007 – 19 C 459/06 -, in: GE 2007, 455).

– 1. Entstehen durch Modernisierungsmaßnahmen neue Betriebskosten, wie etwa nach dem Einbau eines Fahrstuhls, sind diese grundsätzlich nicht vom Mieter zu tragen. 2. Eine Ausnahme besteht nach Treu und Glauben nur in eng begrenzten Fällen wie bei der Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006 – 65 S 169/06 -, in: GE 2007, 597).

– Betriebskosten sind nur solche Kosten, die „laufend entstehen“. Dieses Merkmal ist jedenfalls dann erfüllt, wenn die Aufwendungen (hier: für die Revision der Elektroanlage) regelmäßig im Abstand von 4 Jahren anfallen (BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 -, in: Info M 2007, 64).

– Die Voraussetzungen für „Sonstige Betriebskosten“ sind nicht nur dann erfüllt, wenn umfassende Wartungsleistungen durchgeführt werden – also: Justieren, Reinigen und Pflegen. Es genügen auch bloße Funktionsprüfungen (hier: turnusmäßige Revision der Elektroanlage) (BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 -, in: Info M 2007, 65).

– 1. Doormankosten können auch formularmäßig als sonstige Betriebskosten auf den Wohnraummieter abgewälzt werden, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman für die Entgegennahme von Postsendungen und Paketen, für die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht. 2. Kann der Vermieter für die entsprechende Vereinbarung vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen, steht ihm ein gewisser Entscheidungsspielraum zu (LG Berlin, Urteil vom 04.01.2007 – 67 S 287/06 -, in: GE 2007, 656).

– Erfährt der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB, dass abgerechnete Hauswartskosten nicht entstanden waren, ist er mit einem Rückforderungsanspruch jedenfalls dann ausgeschlossen, wenn dem Vermieter treuwidriges oder arglistiges Verhalten nicht vorzuwerfen ist (LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2007 – 67 S 488/06 -, in: GE 2007, 847).

– 1. Der Vermieter darf statt des im Hauswartdienstvertrag vereinbarten Lohnes die sich aus einem Vergleichsangebot für die laufenden Reinigungsarbeiten ergebenden Kosten für anstelle des freigestellten Hauswarts tätige Personen als Hauswartskosten ansetzen, soweit sie unter denjenigen Beträgen bleiben, die sonst als Lohnkosten für den Hauswart entstehen würden. 2. Die Kosten der Schornsteinreinigung sind auch insoweit ansetzbar, als Schornsteinzüge zu den Wohnungen mit weitestgehend wartungsfreien Gasetagenheizungen gekehrt werden. 3. Sind in dem in der Betriebskostenabrechnung für Heizkosten ausgewiesenen Betrag auch die von demselben Abrechnungsunternehmen erfassten Kosten für Kaltwasser und Abwasser enthalten, so reicht es für die Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung aus, dass ihr getrennte Abrechnungen über die „Heiz- und Warmwasserkosten“ und über die „Hausnebenkosten“ beigefügt werden. 4. Der Vermieter braucht in der Betriebskostenabrechnung die unterschiedlichen Flächenangaben für verschiedene Abrechnungskreise dann nicht zu erläutern, wenn sich diese Unterschiede aus im Prozess vorgelegten Gesamtabrechnungen ergeben. 5. Ist die Aufteilung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten auch unter Berücksichtigung etwaiger Messfehlertoleranzen nicht nachvollziehbar, sind nur die sich aufgrund des gemessenen Verbrauchs der Wohnung der Tarife der Berliner Wasserwerke ergebenden Wasserkosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2006 – 67 S 223/06 -, in: GE 2007, 851).

– 1. Wird die Umlage sämtlicher Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung vereinbart, ist es unschädlich, wenn aus der dem Gesamtvorauszahlungsbetrag angefügten Aufstellung der Betriebskosten einzelne Positionen gestrichen sind. 2. In der Betriebskostenabrechnung können die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung unter der Bezeichnung „Versicherungen“ zusammengefasst werden. 3. Die Kosten der Reinigung des Glasdaches können als Hausreinigungskosten umgelegt werden. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sowie der Reinigung der Lichtschächte und Jalousien sind nur bei entsprechender Vereinbarung als sonstige Betriebskosten umlagefähig. 4. Die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen ist in Höhe von 1/12 des Nachforderungsbetrages zulässig (AG Potsdam, Urteil vom 23.05.2007 – 23 C 465/06 -, in: GE 2007, 917).

– Neu entstehende Hauswartskosten, deren Umlage generell vereinbart worden ist, sind auf Gewerberaummieter auch ohne Öffnungsklausel umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 14.05.2007 – 67 S 368/06 -, in: GE 2007,987).

– 1. Als Kosten der Hausreinigung sind auch die Kosten für den Mattenreinigungsservices einer Dienstleistungsfirma umlegbar, da die im Hausflur ausgelegten Fußmatten die Verschmutzung des Treppenhauses verringern. 2. Die im Berliner Mietspiegel veröffentliche Betriebskostenübersicht ist nicht geeignet, die Wirtschaftlichkeit angesetzter Betriebskosten zu widerlegen. 3. Die Kosten des Eichservices für die Wasserzähler sind nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2007 – 67 S 239/06 -, in: GE 2007, 1123).

– Die mietvertragliche Vereinbarung über die Umlage der Kosten für den „Pförtner“ umfasst keine Wachschutzkosten (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2007 – 224 C 276/06 -, in: GE 2007, 1125).

– 1. Der Vermieter ist zur verbrauchsabhängigen Abrechnung über Kaltwasserkosten auch dann berechtigt, wenn die Eichfrist für Wasserzähler abgelaufen ist, wenn er nachweist, dass die Zähler noch ordnungsgemäß funktionieren. 2. Ein Kürzungsrecht analog § 12 HeizkostenV steht dem Mieter nicht zu (AG Spandau, Urteil vom 26.06.2007 – 2b C 376/06 -, in: GE 2007, 1127).

– Ist die Aufteilung der Be- und Entwässerungskosten nicht nachvollziehbar, so sind nur die Kosten des Verbrauchs gemäß Wasserzähler zu den Tarifen der BWB umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2006 – 67 S 223/06 -, in: GE 2007, 851).

– Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung Kosten für den Hauswart nur dann ansetzen, wenn die Tätigkeiten des Hauswarts und die Kosten dafür dargelegt sind. Ohne eine Erläuterung ist die Abrechnung unwirksam (AG Köpenick, Urteil vom 20.06.2007 – 8 C 42/07 -, in: GE 2007,1195).

– 1. Die Umlage der für die vermietete Eigentumswohnung jeweilig festgesetzten und erhobenen Grundsteuer kann auf der Basis des Grundsteuerbescheids (für die einzelne Wohnung) erfolgen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. 2. Der direkt durch eine Treppe von der Wohnung aus zugängliche und nur zu dieser gehörende Hobbyraum kann der Umlage der Heizkosten nach der Wohnfläche zugrunde gelegt werden. Von den Heiz- und Warmwasserkosten ist ein Abschlag von 15 % vorzunehmen, wenn die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht mehr geeicht sind. 3. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, dass Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2007 – 65 S 272/05 -, in: GE 2007, 1257).

– Kosten der Graffiti-Beseitigung stellen i.d.R. Hausreinigungskosten und damit umlagefähige Betriebskosten dar (AG Mitte, Urteil vom 27.07.2007 – 11 C 35/07 -, in: GE 2007, 1259).

– 1. Hat bei Vereinbarung einer Bruttomiete der Vermieter später nach einem Ankündigungsschreiben über einen längeren Zeitraum dem Mieter Betriebskostenabrechnungen übersandt, und sind die Nachzahlungsbeträge widerspruchslos gezahlt worden, liegt eine einverständliche Änderung der Mietstruktur vor. 2. Werden bestimmte Betriebskostenarten (hier: Gartenpflege und Hauswart) zunächst nicht erwähnt, liegt insoweit keine einverständliche Änderung vor; diese Betriebskostenarten sind nach wie vor in der Miete enthalten (Teilinklusivmiete) (AG Schöneberg, Urteil vom 26.10.2006 – 7 C 469/05 -, in: GE 2007, 1321).

– 1. Der Mieter ist auch dann zur Zahlung der Betriebskostenposition „Kabelgebühren“ verpflichtet, wenn er kein Interesse mehr an einem Kabelanschluss hat. Dies gilt auch im Falle eines Wechsels des Anbieters durch den Vermieter, der mit Mehrkosten für den Mieter verbunden ist. 2. Die Pflicht zur Zahlung der Betriebskostenposition „Kabelgebühren“ kann nur einvernehmlich durch eine Änderung des Mietvertrags entfallen (AG Münster, Urteil vom 27.02.2007 – 7 C 4811/06 -, in: NJW 2007, 3078).

– Steigt der Wasserverbrauch im Vergleich zum Vorjahr deutlich, hat der Vermieter nachvollziehbar darzulegen, dass der Anstieg nicht die Ursache in seinem Verantwortungsbereich hat (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.07.2007 – 10 C 24/07 -, in: GE 2007, 1389).

– Öl-Tankreinigungskosten sind im Wohnraummietverhältnis keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern Instandsetzungskosten, die – jedenfalls formularvertraglich – nicht umlagefähig sind (AG Speyer, Urteil vom 03.09.2007 – 33 C 126/07 -).

– Ist die Eichfrist der zur (vereinbarten) Verbrauchserfassung eingesetzten Wasserzähler abgelaufen, ist nach dem gesetzlichen Flächenmaßstab abzurechnen. Eine Abrechnung nach Kopfzahl ist ohne weitere Vereinbarung nicht zulässig. Das Ergebnis ist um 15 % zu kürzen (sog. Strafabzug) (LG Kleve, Urteil vom 19.04.2007 – 6 S 205/06 – ZMR 2007, 620; Info M 2007, 254).

– Der Vermieter darf die Kosten des Breitbandkabelanschlusses umlegen, wenn er die Kosten der Gemeinschaftsantenne umlegen durfte, und wenn es sich bei der Umstellung auf das Kabelnetz um eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 554 Abs. 1 BGB handelte (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 -, in: Info M 2007, 258).

– Wenn der Vermieter die Programmversorgung von Gemeinschaftsantenne auf Breitbandkabelnetz-Anschluss umstellt, darf er die etwa umlegbaren Breitbandkabelkosten (auch) nach der Anzahl der Wohneinheiten verteilen (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 -, in: Info M 2007, 259).

– Die Kosten für die Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen stellen umlagefähige Betriebskosten dar (LG Hannover, Urteil vom 07.03.2007 – 12 S 97/06 -, in: GE 2007, 1694).

– 1. Der Betriebsstrom für die zentrale Heizungsanlage ist grundsätzlich als Teil der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und nicht als „Allgemeinstrom“ in der Betriebskostenabrechnung abzurechnen. 2. Hinsichtlich der Höhe der auf den Mieter umgelegten Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung hat der Vermieter zu beweisen, dass die von ihm ausgewählte Versicherung unter Berücksichtigung der Besonderheiten des konkreten Objekts die Günstigste ist (AG Leipzig, Urteil vom 11.05.2007 – 161 C 8191/06 -; in: NZM 2008, 83).

– Aus der Duldungspflicht des Mieters einer preisgebundenen Neubauwohnung auf den Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz als Wohnungsmodernisierungsmaßnahme folgt nicht die Pflicht, die Betriebskosten des Breitbandkabels zu tragen, wenn der Mieter dem Anschluss der Wohnung an das Netz nicht zugestimmt hat (AG Hannover, Urteil vom 23.10.2006 – 461 C 7752/06 -).

– Rechnet der Vermieter in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, muss er einen Vorwegabzug für die auf Gewerbeflächen entfallenen Kosten vornehmen, wenn das Gewerbe mehr Kosten verursacht. Das ist hinsichtlich der Müllkosten bei einem Lokal generell anzunehmen. Der Mieter muss dann hinsichtlich der Mehrkosten nichts weiter vortragen (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – 67 S 6/07 -; in: WuM 2007, 576; Info M 2008, 59).

– Kosten einer Zwischenablesung und –abrechnung, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, können nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Zulässig ist eine gesonderte Vereinbarung, die den Mieter zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -; in: Info M 2008, 65).

– Wartungskosten für Rauchmelder können jedenfalls dann nicht als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag nicht konkret aufgeführt sind (AG Potsdam, Urteil vom 29.03.2007 – 26 C 287/06 -; in: GE 2008, 551).

– Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; GE 2008, 662; NJW 2008, 1801).

– a) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07 -; in: GE 2008, 661; NJW 2008, 1876).

. 1. Hat der Mieter einen Wasserzähler selbst eingebaut, ist er für die Instandhaltung und damit auch die Eichung verantwortlich. 2. Ist die Eichfrist abgelaufen, kann der Verbrauch nach den unstreitigen Verbrauchsdaten der Vergangenheit geschätzt werden. 3. Das gilt nicht, wenn dem Vermieter der Ablauf der Eichfrist längst bekannt ist und er untätig bleibt (LG Berlin, Urteil vom 09.01.2007 – 32 O 683/05 -; in: GE 2008, 669).

– Der Vermieter darf die Rechnung für Wasserkosten, die ihm der Versorger auf der Grundlage des beim einzelnen Mieter gemessenen Verbrauchs vorlegt, an den jeweiligen Mieter „schlicht weiterleiten“, wenn er über die übrigen Betriebskosten eine formell wirksame Abrechnung vorlegt, die auch die Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt (BGH, Urteil vom 16.04.2008 – VIII ZR 75/07 -; in: Info M 2008, 211).

– Die Kosten der Graffiti-Beseitigung sind als Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 9 BetrKV auf den Mieter umlegbar, wenn die Maßnahmen regelmäßig erforderlich sind (hier: vierteljährliche Beseitigung von monatlich neu entstehenden Graffiti) und nicht eine Sachbeschädigung, sondern nur eine Verschmutzung beseitigen (AG Mitte, Urteil vom 27.07.2007 – 11 C 35/07 -; in: GE 2007, 1259; Info M 2008, 216).

– Der Vermieter darf die laufenden Kosten einer digitalen Satellitenanlage auf den Mieter umlegen, wenn vereinbart wurde, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß II. BV trägt, und wenn es sich bei Umstieg von analogem auf digitalen Satellitenempfang um eine duldungspflichtige Maßnahme handelt. Es kommt nicht darauf an, ob der einzelne Mieter die Vorteile des digitalen Empfangs nutzt (AG Steinfurt, Urteil vom 05.02.2008 – 4 C 499/07 -; in: WM 2008, 283; Info M 2008, 217).

– Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern können als „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden. Das gilt auch ohne qualifizierte Umlagevereinbarung im Mietvertrag, wenn die Wohnung erst nach Vertragsabschluss mit Rauchmeldern ausgerüstet wurde (AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007 – 21 C 1668/07 -; in: ZMR 2008, 302; Info M 2008, 220).

– Die Kosten für die Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen sind umlegbare Betriebskosten (LG Hannover, Urteil vom 07.03.2007 – 12 S 97/06 -; in: ZMR 2007, 865; Info M 2008, 221).

– Wenn die Umlage der „Sach- und Haftpflichtversicherungen“ vereinbart ist, ist der Vermieter nicht ohne weiteres berechtigt, die Kosten einer nachträglich abgeschlossenen Feuerversicherung auf den Mieter umzulegen. Das gilt mindestens dann, wenn die Kosten der neu eingedeckten Versicherung im Verhältnis zu allen anderen Betriebskosten exorbitant hoch sind (hier: fast viermal so hoch) (KG, Urteil vom 03.12.2007 – 8 U 19/07 -; in: GE 2008, 122; Info M 2008, 224).

– Wenn der Mieter einen pauschalen Abzug von den Hauswartskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung beanstandet, genügt ein schlichtes Bestreiten. Dann ist es Sache des Vermieters, den tatsächlichen Zeitaufwand des Hauswarts für die umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Leistungsteile nachvollziehbar darzulegen. Eine Leistungsbeschreibung im Arbeitsvertrag ist nur ein Indiz (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; in: Info M 2008, 242).

– Zu den als Hauswartkosten umlagefähigen Betriebskosten gehören die Vergütungen für Kontrollgänge zur Verkehrssicherung, die Wartung, Pflege und Überwachung der haustechnischen Anlagen, Kontrolle und Abnahme der Wartungsfirmen, Notdienst zur Störungsbeseitigung auch außerhalb der Geschäftszeiten, Kontrolle und Überprüfung der Haus- und Hoftüren. Das mit nur geringem Zeitaufwand verbundene Ablesen der Haupt- und Zwischenzähler kann dabei vernachlässigt werden (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/07 -; in: GE 2008, 933).

– Die Differenzen zwischen dem an den Einzelwasserzählern und dem Hauszähler gemessenen Verbrauch ist bis zu einer Messfehlertoleranz von 20 % zu akzeptieren (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/07 -; in: GE 2008, 933).

– Die Kosten für Niederschlagswasser gehören zu den Betriebskosten, auch wenn verbrauchsabhängig abgerechnet wird (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.02.2008 – 11 C 254/07 -; in: GE 2008, 1063).

– Der Vermieter von Gewerberaum kann formularmäßig wirksam vereinbaren, dass der Mieter die Verwaltungskosten trägt. Dabei bedarf es weder einer näheren Umschreibung des Begriffs, noch einer Kostenbegrenzung. Das gilt auch dann, wenn die Verwaltungskosten einen großen Anteil an den Nebenkosten haben (hier: rd. 50 %), und wenn die Vorauszahlungen ungewöhnlich niedrig sind (OLG Köln, Urteil vom 18.01.2008 – 1 U 40/07 -; in: NJW-RR, 752 und Info M 2008, 270)

– Die Umlage von Verwaltungskosten ist im Formularvertrag nicht wirksam vereinbart, wenn diese Kostenart in der Umlagevereinbarung ohne nähere Umschreibung und ohne Kostenobergrenze aufgeführt ist (OLG Rostock, Urteil vom 10.04.2008 – 3 U 158/06 -; in Info M 2008, 271; nicht rechtskräftig, Revision beim BGH – XII ZR 69/08 -).

– Nach Ablauf der Eichfristen sind die abgelesenen Messwerte der Wasserzähler nicht verwertbar. Der Vermieter kann jedoch einen Schadensersatz gegen den Mieter in Höhe des geschätzten Verbrauchs geltend machen, wenn der Mieter (ausnahmsweise) verpflichtet war, die Wasserzähler selbst zu eichen. Dieser Schadensersatz scheitert jedoch wegen Vermieter-Mitverschuldens, wenn der Vermieter trotz Kenntnis der abgelaufenen Eichfristen untätig geblieben ist (KG, Beschluss vom 21.02.2008 – 12 U 40/07 -; in: Info M 10/08, 377).

– 1. Werden in einer Betriebskostenabrechnung bei den Kosten des Hauswarts auch die geringfügigen, nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten umgelegt, so ist die Abrechnung nicht deswegen formell unwirksam; der darauf entfallende Anteil kann vom Gericht geschätzt werden. 2. Die Kosten der Wartung der Rauchabzugsanlage und der Schädlingsbekämpfung können nur dann als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag als umlagefähig spezifiziert worden sind (AG Schöneberg, Urteil vom 29.10.2008 – 12 C 90/08 -; in: GE 2008, 1631).

– 1. Die formularvertragliche Umlage von gelegentlichen Sperrmüllabfuhrkosten im Wohnraummietvertrag ist unwirksam. 2. Werden in den Hauswartskosten enthaltene Kosten für die Überwachung von Fremdleistungen nicht aufgeschlüsselt, sind die Hauswartskosten insgesamt nicht umlagefähig. 3. Deckt die Gebäudeversicherung auch Terrorakte ab, so sind ihre Kosten ohne Darlegung der Gefahr derartiger Akte nicht umlagefähig (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 20.11.2008 – 6 C 107/08 -; in: GE 2009, 57).

– Aus der Duldungspflicht des Mieters einer preisgebundenen Neubauwohnung auf den Anschluss der Wohnung an das Breitbandkabelnetz als Wohnungsmodernisierungsmaßnahme folgt nicht die Pflicht, die Betriebskosten des Breitbandkabels zu tragen, wenn der Mieter dem Anschluss der Wohnung an das Netz nicht zugestimmt hat (AG Hannover, Urteil vom 23.10.2006 – 461 C 7752/06 -; in: WuM 2008, 29).

– Die formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten im Gewerberaummietvertrag ist unwirksam, wenn der Vermieter die Höhe dieser Kosten verschleiert hat. Die ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Vermieter die Umlagevereinbarung „unauffällig“ platziert (hier: an letzter Stelle einer Anlage unter „sonstige Betriebskosten“), mit den Verwaltungskosten einen bedeutenden Teil der Gesamtnebenkosten umlegt (hier: rd. 1/3 bis 1/2), die Kostenhöhe nicht mitteilt und die vereinbarten Vorauszahlungen offenbar zu niedrig festsetzt (OLG Köln, Urteil vom 24.6.2008 – 22 U 131/07 (n. rk.) –, Revision BGH – XII ZR 109/08 -; in: NZM 2008, 806 und Info M, 478).

– 1. Hat der Vermieter durch Individualvereinbarung die Pflicht zur Gartenpflege auf den Mieter übertragen, kann er Kosten für Pflegearbeiten nicht als Betriebskosten über den Mieter geltend machen. 2. Auf die Frage, ob Baumfällkosten Betriebskosten sind, kommt es dann nicht an (BGH, Beschluss vom 29.9.2008 – VIII ZR 124/08 -; in: GE 2009, 115; WuM 2009, 41).

– Die für den Hausmeister während der Freistellungsphase des Vorruhestandes anfallenden Kosten sind zumindest zu 50 % auch dann umlagefähig, wenn der Hausmeister während dieser Zeit keine Arbeitsleistungen erbracht hat (AG Köpenick, Urteil vom 11.12.2008 – 12 C 365/08 -; in: GE 2009, 199).

– 1. Sind Kosten für Be- und Entwässerung nur teilweise umgelegt worden, ist eine Betriebskostenabrechnung unwirksam mit der Folge, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Entsprechendes gilt für Stromkosten, die zum Teil über einen Zwischenzähler für die Beleuchtung der Tiefgarage ermittelt worden sind. Auch hier ist die Angabe der Gesamtkosten erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2008 – 63 S 18/08 -; in: GE 2009, 269).

– 1. Die Umlage der erfassten Kaltwasserkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche entspricht billigem Ermessen (AG Schöneberg, Urteil vom 30.10.2008 – 109 C 342/08 -; in: GE 2009, 271).

– Die Kosten der Anmietung eines Wasserzählers sind nach Verbrauch und nicht nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen (gegen LG Berlin [ZK 67], GE 2007, 1123 für Eichkosten) (LG Berlin, Urteil vom 13.1.2009 – 65 S 458/07 -; in: GE 2009, 383).

– Wird die nach dem Mietvertrag umzulegende Grundsteuer rückwirkend erhöht, ist der Vermieter grundsätzlich zur Umlage des Erhöhungsbetrages auch dann rückwirkend berechtigt, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (LG Rostock, Urteil vom 27.2.2009 – 1 S 200/08 -; in: WuM 2009, 232).

– Das Gericht darf den auf nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungsleitungen entfallenden Anteil an den Hauswartkosten schätzen. Der vorzunehmende Abzug beträgt Null, wenn im Vergleich zur eigentlichen Hauswartstätigkeit (hier: Hausreinigung, Gartenpflege) die nicht umlegbaren Leistungen „nicht ins Gewicht fallen“ (hier: Glühbirnenwechsel, Anbringen eines Aushangs, Einlass von Handwerkern, Heizölstand-Meldung am Jahresende und Verteilen der Nebenkostenabrechnungen) (AG Schöneberg, Urteil vom 29.10.2008 – 12 C 90/08 -; in: GE 2008, 1631 und Info M 2009, 66).

– Erhöhter Wasserverbrauch in der Wohnung wegen defekter, vom Vermieter instand zu setzender Toilettenspülung ist im Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung außer Acht zu lassen. Der Wasserverbrauch ist zu schätzen (hier in einem Vielfachen des gemessenen Warmwasserverbrauchs) (AG Hannover, Urteil vom 13.11.2008 – 513 C 7283/08; in: WuM 3/2009, 178).

– Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 20.9.2006 – VIII ZR 103/06, GE 2006, 1398 = NJW 2006, 3557) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 128/08 -; in: GE 2009, 711).

– Die Annahme von Lieferungen, die Weiterleitung von unmittelbaren Reparaturmeldungen der Mieter und die Benachrichtigung von Störungen sind typische Hauswartskosten und als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar (LG Berlin, Urteil vom 24.04.2009 – 63 S 286/08 -; in: GE 2009, 979).

– Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08 -; in: GE 2009, 1037).

– Zu den umlagefähigen Kosten der Hausreinigung: Es ist Sache des Vermieters, ob er rapportierte Stunden mit der Reinigungsfirma vereinbart oder aber monatliche pauschale Beträge (AG Saarburg, Urteil vom 22.04.2009; in: WuM 2009, 458).

– Die Kosten für die Miete der Wasserzähler sind nach Verbrauch und nicht nach Stückzahl umzulegen (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2009 – 65 S 458/07 -; in: GE 2009, 383 und Info M 2009, 262).

– Der Vermieter darf eine nachträgliche Grundsteuererhöhung auch rückwirkend umlegen, wenn er das innerhalb einer 3-Monats-Frist tut. Das gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist. Die berichtigende Nachforderung verjährt jedoch in demselben Zeitpunkt wie die ursprüngliche Nachforderung (LG Rostock, Urteil vom 27.02.2009 – 1 S 200/08 -; in: WuM 2009, 232; Info M 2009, 263; GE 2009, 1253).

– Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ abrechnen (BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08 -; in: WuM 2009, 669).

– Kann ein Mieter die von ihm vertraglich übernommene Hausreinigung nicht mehr ausführen, darf der Vermieter diese einem Fremdunternehmen übertragen und die dafür entstehenden Kosten auf alle Mieter umlegen (AG Köpenick, Urteil vom 26.10.2009 – 5 C 11/09 -; in: GE 2009, 1558).

– Der Abschluss einer Terrorversicherung verstößt jedenfalls dann nicht gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, wenn Art und Lage des Mietobjekts eine „gewisse Grundgefährdung“ für einen Terroranschlag vermuten lassen (hier: auffällige Architektur, Nutzung für städtische Behörden, Nachbarschaft zu Bundes- und Landesbehörden sowie Fußballstadion) (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.06.2009 – 2 U 54/09 (n. rk. – Revision unter XII ZR 129/09) -; in: NZM 2009, 744 und Info M 2009, 477).

– Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 69/09 -; in: GE 2010, 117; IMR 2010, 48; WuM 2010, 35).

– Die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nicht, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 -; in: IMR Feb/2010 und GE 2010, 261).

– Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XI ZR 69/08 -; in: GE 2010, 482).

– 1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Kosten für Gartenpflege und Gartensprengwasser auf die Mieter umzulegen, wenn sie zur Nutzung nicht berechtigt sind und sich aus den Umständen die alleinige Nutzung durch den Vermieter ergibt (hier: Terrasse des Vermieters ragt in den Garten). 2. Kosten für Schneebeseitigung können nicht allein auf Mieter eines Hauses abgewälzt werden, wenn auch Bewohner anderer Häuser den Weg nutzen (LG Berlin, Urteil vom 18.02.2010 – 67 S 409/09 -; in: GE 2010, 412).

– Die formularmäßige Vereinbarung im Wohnraummietvertrag, dass auch die verbrauchsunabhängigen Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasserverbrauch im Mehrparteienmiethaus umgelegt werden, benachteiligt den Mieter unangemessen. Die Revision wird zugelassen (OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009 – 8 U 402/09 (n. rk.) -; in: WuM 2010, 158).

– Die Abrechnung der Wasserkosten der Mietwohnung anhand der Ergebnisse von Wasserzählern, deren Eichfrist bereits vor 9 Jahren abgelaufen ist, kann nicht durch Schätzung unter Verwertung der Ablesewerte korrigiert werden. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Zähler trotz fehlender Eichung ordnungsgemäß gemessen haben (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: WuM 2010, 91).

– Die gesonderte Umlage der Stromkosten der Entlüftungsanlage im Wohnhaus auf die Mietpartei bedarf der Vereinbarung; zu einer mietvertraglichen Position „Beleuchtungskosten“ gehören die Stromkosten der Entlüftungsanlage nicht (AG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.01.2010 – 33 C 3805/09-51 -; in: WuM 2010, 92).

– Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 – zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08 -; in: IMR 2010, 181).

– Die Kosten für die regelmäßige Beseitigung von Sperrmüll zählen zu den Betriebskosten. Es spielt keine Rolle, ob der Sperrmüll vertragsgemäß oder vertragswidrig abgelagert wird. Unbeachtlich ist auch, ob die Ablagerung durch die Mieter oder durch rechtswidrig handelnde Dritte erfolgt (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 -; in: IMR 2010, 132).

– 1. Die Begriffe „Verwaltungskosten“ und „Kosten der Hausverwaltung“ genügen dem Bestimmtheitserfordernis für die Umlage von Betriebskosten auf Gewerberaum. 2. Die Verbrauchswerte für den Betriebsstrom der Heizungsanlage brauchen in der Abrechnung nicht gesondert angegeben zu werden (KG, Urteil vom 29.03.2010 – 8 U 20/09 -; in: GE 2010, 766).

– Nach Ablauf der Eichfrist können Ablesewerte der Wasserzähler der Betriebskostenabrechnung nicht mehr zugrunde gelegt werden (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: GE 2010, 849).

– Die Kosten für das Fällen von Bäumen und der Beseitigung von Schäden durch außergewöhnliche Stürme (Kyrill) sind nicht umlagefähig (LG Krefeld, Urteil vom 17.03.2010 – 2 S 56/09 -; in: WuM 2010, 357).

– Zu den nicht als Hauswartskosten umlagefähigen Instandsetzungskosten gehören auch diejenigen für das Auswechseln von Glühbirnen und sonstige Kleinreparaturen (AG Köpenick, Urteil vom 19.05.2010 – 6 C 29/10 -; in: GE 2010, 915).

– Die Kosten für die Überprüfung der Heizung, der Beleuchtung sowie des Wasserfilters, für den Winterdienst sowie das Herausstellen und wieder Hereinstellen der Mülltonnen gehören zu den umlagefähigen Hauswartskosten (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 07.06.2010 – 31 C 210/09 -; in: GE 2010, 915).

– 1. Für den Abzug von Instandhaltungskosten des Vollwartungsvertrages für den Aufzug sind 20 % der Gesamtkosten anzusetzen. 2. Die Kosten für die Dachkontrolle gehören zu den umlagefähigen Hauswartskosten. 3. Reinigungskosten für gesondert vermietete Tiefgaragenplätze sind auf diejenigen Mieter, die keinen Einstellplatz gemietet haben, nicht umlegbar (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2010 – 63 S 141/09 -; in: GE 2010, 983).

– 1. Die Umlage der Kosten des Winterdienstes verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn der Vermieter nicht darlegt, welche Tätigkeiten die damit beauftragte Firma tatsächlich ausgeführt hat. 2. Kosten für eine wöchentliche Reinigung eines 5-Familien-Hauses in Höhe von 862,08 € entsprechen dem Wirtschaftlichkeitsgebot (AG Lichtenberg, Urteil vom 09.06.2010 – 105 C 6/10 -; in: GE 2010, 985).

– Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 69/09 -; in: GE 2010, 117).

– Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Gemeinschaftsstrom, Wasser, Entwässerung und Müll jedenfalls dann nicht als Sammelposition ausweisen und abrechnen, wenn er vom Versorgungsunternehmen getrennte Rechnungen über die Einzelpositionen erhalten hat und für den Mieter nicht erkennbar ist, welche Kostenarten sich hinter dem Sammelbegriff verbergen (hier: „Stadtwerke“) (LG Mannheim, Urteil vom 12.11.2008 – 4 S 19/08 -; in: Info M 2009, 322).

– Wird die nach dem Mietvertrag umzulegende Grundsteuer rückwirkend erhöht, ist der Vermieter grundsätzlich zur Umlage des Erhöhungsbetrages auch dann rückwirkend berechtigt, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (LG Rostock, Urteil vom 27.02.2009 – 1 S 200/08 -; in: WuM 4/2009, 232 ff.).

– 1. Der Vorwegabzug für Gewerbe ist genügend erläutert, wenn in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten und der davon vorweg für das Gewerbe abgezogene Betrag dargestellt worden sind. 2. Werden Be- und Entwässerungskosten nach dem Einbau von Wasseruhren nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, ist der Mieter berechtigt, die Kosten des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % zu kürzen. 3. Zieht der Mieter während des laufenden Abrechnungszeitraumes aus, kann der Vermieter die verbrauchsunabhängigen Kosten des gesamten Abrechungszeitraumes anteilig auf ihn umlegen, ohne eine gesonderte Abrechnung für den ausgezogenen Mieter erstellen zu müssen. 4. Die Kosten für den Nutzerwechsel hat der Vermieter zu tragen (AG Neukölln, Urteil vom 13.03.2008 – 19 C 499/07 -; in: GE 2009, 384).

– 1. Sind Kosten für Be- und Entwässerung nur teilweise umgelegt worden, ist eine Betriebskostenabrechnung unwirksam mit der Folge, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind. 2. Entsprechendes gilt für Stromkosten, die zum Teil über einen Zwischenzähler für die Beleuchtung der Tiefgarage ermittelt worden sind. Auch hier ist die Angabe der Gesamtkosten erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2008 – 63 S 18/08 -; in: GE 2009, 269).

– Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leerstehende Mieteinheiten entfällt. Legt der Vermieter zum Beleg der Richtigkeit seiner Heizkostenabrechnung von Mitarbeitern des Mieters unterzeichnete Ablesequittungen vor, ist ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der als abgelesen quittierten Verbrauchseinheiten unwirksam. Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung eines Grundstücks durch die Komplementärin des Vermieters stellt keine Fremdverwaltung dar, deren Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten (KG, Urteil vom 08.07.2010 – 12 U 26/09 -; in: GE 2010, 1268).

– 1. Versicherungskosten sind unabhängig davon umlagefähig, wie wahrscheinlich ein Schadenseintritt für das versicherte Risiko ist. 2. Kosten für verdunstetes Wasser aus einem Großteich der Grünanlage sind umlagefähig. 3. Das Bestreiten des Vorwegabzuges für Verwertungs- und Instandhaltungskosten aus den Hauswartkosten mit Nichtwissen ist ebenso wenig zu berücksichtigen wie dasjenige für Gewerbe und Wartungskosten für die Tiefgaragenplätze (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18.08.2010 – 2 C 76/10 -; in: GE 2010, 1351).

– 1. Hat der Vermieter zwei Hauswartverträge abgeschlossen, nämlich einen über die umlagefähigen Kosten und einen weiteren über Kleinreparaturen und Verwaltungstätigkeiten, so genügt es, wenn er allein die aus dem Vertrag über die umlegbaren Hauswartleistungen angefallenen Gesamtkosten in der Abrechnung aufführt. 4. Laufende Sperrmüllkosten sind auch dann „ für die Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren“ i.S.d. Nr. 8 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV, wenn der Vermieter immer wieder Müll abfahren lassen muss, den Mieter rechtswidrig auf Gemeinschaftsflächen abstellen (LG Itzehoe, Urteil vom 12.02.2010 – 9 S 109/08 -; in: ZMR 2010, 690 ff.).

– Wechselt der Hauswart Glühbirnen aus und übernimmt er auch sonstige Kleinreparaturen, sind die Hauswartkosten nicht umlagefähig, wenn der Vermieter diese Kostenanteile nicht nachvollziehbar, sondern nur pauschal herausrechnet (AG Köpenick, Urteil vom 19.05.2010 – 6 C 29/10 – in: GE 2010, 915 und HE 2010, 233).

– Bei Vorhandensein einer Gaststätte im Hause darf der Mieter den Vorwegabzug für Wasser und Müll verlangen, ohne dass er nähere Angaben zur Fläche, Anzahl der Plätze für die Gäste, durchschnittliche Zahl der Gäste am Tag. Öffnungszeiten usw. macht. Es gibt eine allgemeine Erfahrung, dass ein Restaurant oder eine Kneipe einen Mehrverbrauch von Wasser und Müll verursacht (LG Berlin, Urteil vom 23.08.2010 – 67 S 602/09 -; in: MM 10/2010, 29).

– a) § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstand in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“ der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: GE 2010, 1615 und IMR 2010, 506).

– 1. Kosten für eine Terrorschadensversicherung können als Nebenkosten umgelegt werden, wenn ein Vermieter von Gewerberäumen konkrete Umstände annehmen darf, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. 2. Zu den gefährdeten Gebäuden gehören insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter, Gebäude, in denen staatliche macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentgebäude), Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- und Einkaufszentren), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – XII ZR 129/09 -; in: IMR 2010, 522).

– 1. Sind Wohnungen nur teilweise mit Wasserzählern ausgestattet, ist eine Vorwegerfassung des auf sie entfallenden Wasserverbrauchs zulässig mit der Folge der Umlage der verbleibenden Wasserkosten auf die übrigen Mieter nach Fläche. 2. Kosten der Sperrmüllabfuhr sind auch dann umlagefähig, wenn sie nicht jährlich entstehen (LG Berlin, Urteil vom 17.09.2010 – 63 S 54/10 -; in: GE 2010, 1742).

– Der Vermieter ist gemäß dem Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenumlage verpflichtet, bei den Wasserwerken die Gewährung eines Sprengwasserabzugs zu beantragen und für die Erfassung Zwischenzähler an allgemein zugänglichen Wasserhähnen außerhalb des Hauses zu installieren (AG Brandenburg a.d.H., Urteil vom 08.11.2010 – 34 C 16/10 -; in: GE 2010, 1751).

– 1. Ein pauschaler Abzug von nicht umlagefähigen Hauwartskosten von den Betriebskosten ist nicht zulässig. 2. Laufend anfallende Sperrmüllkosten sind umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010 – 67 S 241/08 -; in: GE 2011, 58).

– Die Umlage der Kosten der Rattenbekämpfung setzt voraus, dass es sich um laufende Betriebskosten handelt, wofür der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig ist (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – 65 S 129/10 -; in: GE 2011, 200).

– 1. Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Mieteinheiten entfällt. 2. Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung eines Grundstücks durch die Komplementärin des Vermieters stellt keine Fremdverwaltung dar, deren Kosten als Betriebskosten au die Mieter umgelegt werden können (KG, Urteil vom 08.07.2010 – 12 U 26/09 -; in: IMR 2010, 417).

– Die Positionen Grundsteuer sind ordnungsgemäß aufzuschlüsseln, da sonst ein inhaltlicher Mangel der Abrechnung vorliegt (OLG Köln, Urteil vom 11.06.2010 – 1 U 66/09 -; in: IMR 2010, 429).

– In Gewerberummietverträgen ist es möglich, Verwaltungskosten wirksam auf den Mieter umzulegen. Allerdings muss die Umlage vereinbart werden (LG Köln, Urteil vom 23.08.2010 – 15 O 211/07 -; in: IMR 2011, 23).

Die Vorwegerfassung von Abfallentsorgungskosten für Gewerbeeinheiten ist nur bei einem überproportional hohen gewerblichen Abfallaufkommen nötig (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 – 5 S 40/10 -; in: IMR 2011, 143).

– Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters (AG Wedding, urteil vom 14.02.2011 – 22b C 213/10 -; in: GE 2011, 489).

– Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter die Kosten der vom Vermieter ggf. abzuschließenden Sonderrisikoversicherung zu tragen hat, ist wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam (KG, Beschluss vom 07.02.2011 – 8 U 147/10 -, in: GE 2011, 545).

– Erfolgt eine rückwirkende Neuberechnung der Grundsteuer, kann sich der Mieter gegenüber einem Nachforderungsanspruch auf Verjährung berufen (LG Düsseldorf, Urteil vom 22.09.2010 – 23 S 430/09 -; in: GE 2011, 695).

– 1. Eine Überprüfung der Gasrohre für die Gasetagenheizung ist mangels besonderer Anhaltspunkte nur im Turnus von zwölf Jahren erforderlich. 2. Wird sie ohne hinreichenden Grund in kürzeren Abständen vorgenommen, können die Kosten wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden (AG Köln, Urteil vom 26.10.2010 – 221 C 128/09 -; in: GE 2011, 1163).

– 1. Wiederholte Überfüllungen der Müllbehälter rechtfertigen die Erhöhung der Leerungszyklen. 2. Zur Schätzung der Stromkosten für die Heizung bei nicht vorhandenem Zwischenzähler. 3. Zur Schätzung von Kaltwasserkosten. 4. Umfang der Hausmeistertätigkeit (Leistungsbild) und übliche Kosten im Rahmen der Wirtschaftlichkeit (AG Neukölln, Urteil vom 23.06.2011 – 7 C 78/11 -; in: GE 2011, 1089).

– Belaufen sich die formularmäßig vereinbarten Verwaltungskosten auf etwa 5,5 % der Bruttomiete, kann der Mieter Unwirksamkeit wegen überraschender Klausel nicht geltend machen (BGH, Urteil vom 4.5.2011 – XII ZR 112/09 -; in: GE 2011, 946).

– 1. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind Kapitalersatzkosten und keine Betriebskosten. 2. Die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern können ur unter folgenden Bedingungen auf den Mieter umgelegt werden: – sie sind im Mietvertrag ausdrücklich als solche aufgeführt oder der im Mietvertrag genannte Betriebskostenkatalog ist nicht abschließend und es ist zusätzlich vereinbart, dass der Vermieter auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf (sog. Öffnungsklausel), oder der Betriebskostenkatalog nicht abschließend ist und ein entsprechender Anspruch ergibt sich aus ergänzender Vertragsauslegung (AG Schönebeck, Urteil vom 04.05.2011 – 4 C 148/11 -; in: GE 2011, 1379).

– 1. Für die Umlage der Kosten für die Be- und Entwässerung von Mietergärten ist ein Vorwegabzug erforderlich. Fehlt ein Zwischenzähler, können die Wasserkosten für die Wohnungsmieter ohne Gartennutzung geschätzt werden. 2. Bei preisgebundenem Wohnraum können auch ohne Erwähnung im Mietvertrag „sonstige Betriebskosten“ (hier: Überprüfung der Brandschutzeinrichtung) umgelegt werden, wenn dies schon in einer früheren Betriebskostenabrechnung erfolgt ist (AG Schöneberg, Urteil vom 02.08.2011 – 15 C 186/11 -; in. GE 2011, 1622).

– 1. Der Anteil der Vergütung für die dem Hauswart übertragenen, nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten kann nach dem sich aus der Leistungsbeschreibung ergebenden zeitlichen Umfang dieser Leistungen geschätzt werden (hier: 5 %). 2. Die Kosten der Beseitigung eines Wespennestes sind nicht umlagefähig, wenn sie nicht laufend anfallen (AG München, Urteil vom 24.06.2011 – 412 C 32370/10 -; in: GE 2011, 1623).

– 1. Macht der Vermieter geltend, die umgelegten und eingeklagten Hauswartskosten hätten (ausschließlich) umlagefähige Tätigkeiten zum Gegenstand, braucht er die nach einem weiteren Hauswartvertrag über im Sondereigentum stehenden Wohnungen entstehenden Kosten nicht nach umlagefähigen Hauswartskosten einerseits und nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten andererseits aufzuschlüsseln. 2. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die vermietete Wohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels in der Betriebskostenabrechnung, sondern die Grundsteuer kann „direkt“ an den Mieter weitergegeben werden (BGH, Hinweisbeschluss vom 13.09.2011 – VIII ZR 45/11 -; in: GE 2011, 1679).

– Wird der Wasserverbrauch wegen Ausfalls der Wasserzähler infolge Defekts und Ablaufs der Eichfristen nach Quadratmetern umgelegt, ist der auf den Mieter insoweit entfallende Kostenanteil um 15 % zu kürzen (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2011, 63 S 149/11 -; in: GE 2011, 1683).

– Die Kosten für die Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern stellen „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV dar (LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011 – 1 S 171/11 -; in: GE 2012, 131).

– Wartungskosten für Rauchmelder sind Instandsetzungskosten und deshalb nur bei besonderer Vereinbarung umlagefähig (AG Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011 – 17 C 288/11 -; in: GE 2012, 132).

– Die Kosten für das Fällen von Bäumen sind nicht umlagefähig (AG Potsdam, Urteil vom 27.12.2011 – 23 C 349/11 -; in: GE 2012, 493).

– Die Angabe der Quadratmeterfläche als Umlageschlüssel für die Aufzugskosten reicht für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung auch dann aus, wenn darin ihre Berechnung nicht erläutert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2012 – 63 S 503/11 -; in: GE 2012, 898).

– a) Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagements“ auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der „Verwaltung“ wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – NJW 2012, 54 = GE 2011, 1301). b) Zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten. (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -; in: GE 2012, 1696).

– 1. Stehen eine Waschmaschine und ein Trockner im Keller allein Mietern zur Vergügung, so muss der Mieter darlegen, dass die dafür entstehenden Kosten nicht umgelegt werden dürfen, weil der Vermeiter dafür eine Nutzungsgebühr verlangt. 2. Bei Umlage der Hauswartskosten muss der Vermieter im Einzelnen aufschlüsseln, welche Kosten auf die umlagefähige Hauswartstätigkeit einerseits und auf nicht umlagefähige Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits entfallen (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2012 – 63 S 434/11 -; in: GE 2012, 1565).

– Kosten für Namensschilder und Rohrverstopfungsbeseitigung sind nicht umlagefähig (AG Augsburg, Urteil vom 11.01.2012 – 21 C 4988/11 -; in: GE 2012, 1572).

– Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Kosten eines Drittunternehmens (BGH, Urteil vom 14.11.2012 – VIII ZR 41/12 -; in: WuM 2013, 44).

– Die Umlage der – erst nach Mietvertragsschluss entsandenen Kosten der Wasserzähler – hat im Gewerbemietraumverhältnis auch dann nach der Fläche zu erfolgen, wenn im Mietvertrag die Umlage der Wasser- und Entwässerungskosten „nach Verbrauch“ vereinbart war (LG Berlin, Urteil vom 27.02.2013 – 25 S 75/12 -; in: GE 2013, 484).

– 1. Kosten des Wachschutzes sind nur dann umlagefähig, wenn der Sicherheitsdienst zum Schutz des Eigentums des Mieters notwenig ist. 2. Kosten der Warten und Prüfung der Trockensteigeleitung sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret aufgeführt sind (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2013 – 67 S 365/12 -; in: GE 2013, 550).

– Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von der Gemeinde speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden (hier: Grundsteuer), sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht „weiterzuleiten“ (BGH, Urteil vom 17.04.2013 – VIII ZR 252/12 -; in: GE 2013, 680).

– 1. Die Kosten der Gebäudereinigung können insoweit nicht umgelegt werden, als nach dem Mietvertrag die Reinigung der Treppen und Flure dem Mieter obliegt. 2. Die Betriebskosten für den Kabelanschluss sind ohne weitere Begründung nicht umlagefähig, wenn sie früher vom Vermieter aufgrund einer Sondervereinbarung mit dem Mieter nicht umgelegt worden sind. 3. Für die Umlage der Schornsteinreinigungskosten reicht der Vortrag des Vermieters nicht aus, er gehe davon aus, dass der Mieter an das zentrale Heizungssystem angeschlossen sei. 4. Der Vermieter muss die umlagefähigen Kosten des Hauswarts von den nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in der Abrechnung derart abgrenzen, dass der Mieter die nicht umlagefähigen Kosten herausrechnen kann; dazu reicht allein die Angabe der schon bereinigten Koten in der Abrechnung nicht aus (AG Köpenick, Urteil vom 07.03.2013 – 17 C 394/12 -; in: GE 2013, 819).

– 1. Die Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen der Fallrohre der Dachrinne sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. 2. Die Kosten der Straßenreinigung, des Hausmeisters, der Beleuchtung, der Müllabfuhr, der Gartenpflege, der Dachrinnenreinigung sowie des Niederschlagswassers sind auch auf die Garagen- und Stellplatzmieter umzulegen (AG Schöneberg, Urteil vom 29.01.2013 – 15 C 552/11 -; in: GE 2013, 880).

– 1. Bei den Wartungs- und Mietkosten für Rauchwarnmelder handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 nr. 17 BetrKV. 2. Der Vermieter kann die Anmietkosten frü die Rauchmelder nur dann umlegen, wenn die Gerätemiete bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt gewesen ist. Der Mieter ist hinreichend durch das in § 556 Abs. 1, § 560 Abs. 5 BGB normierte Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt (LG Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011 – 1 S 171/11 -; in: IMR 2012, 99).

– Eine Formularklausel, mit der Kosten für „Versicherungen“ als Betriebskosten auf einen gewerblichen Mieter umgelegt werden sollen, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn ein Auslegungsrückgriff auf Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV bzw. § 2 Nr. 13 BetrKV nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht möglich ist. Eine solche Klausel bietet dem Mieter dann im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation keine Anhaltspunkte dafür, Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -; in: IMR 2013, 20).

– Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eins in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagers“ auserlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung der Kosten der „Verwaltung“ wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 – NJW 2012, 54) (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -).

– An dem auch für Betriebskosten in Gewerbemietverhältnissen geltenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist nicht nur die Höhe des an einen Hauswart/Hausmeister gezahlten Entgelts zu messen, sondern auch der erforderliche Umfang seiner Tätigkeit (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2013 – I-24 U 115/12 -; in: GE 2013, 1273).

– Bei Erhöhung der Versicherungskosten gegenüber dem Vorjahr um 240 % sind mangels Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur die Kosten des Vorjahrens anzusetzen, wenn der Gewerberaumvermieter die Gründe für die Kostensteigerung nicht ausreichend darlegt (AG Charlottenburg, Urteil vom 15.08.2013 – 211 C 584/12 -; in: GE 2013, 1345).

– Im zu 80 v. H. gewerblich genutzten Gebäude bedarf die vereinbarte Umlage der Grundsteuer auf den Wohnungsmieter einer Umrechnung (hier: nach anteiliger Jahresrohmiete), wenn dem Grundsteuerbescheid eine Bemessung nach dem Sachwertverfahren zugrunde liegt (AG Erfurt, Urteil vom 3.5.2011 – 13 C 1373/09 -; in: WuM 2001, 564).

– Die Kaltwasserkosten müssen nach Quadratmetern umgelegt werden, wenn die Wohnungswasserzähler defekt oder nicht hinreichend geeicht sind. Dabei hat der Mieter Anspruch auf Kürzung seines Anteils um 15 % (LG Berlin, 11.11.2011 – 63 S 149/11 -; in: MM 2012, Heft 4, 29).

– Die Kosten für Baumfällung sind nach Wortlaut, Sinn und Zweck der BetrKV nicht auf die Mieter umlegbar (AG Potsdam, Urteil vom 27.12.2011 – 23 C 349/11 -).

– Die Kosten des Feuerstättenbescheides sind als laufende öffentliche Lasten des Grundstücks zu qualifizieren und stellen damit Betriebskosten dar (AG Soest, Urteil vom 06.02.2013 – 12 C 280/12 -; in: GE 2014, 129).

– Wird mit dem Hauswart ein einheitlicher Vertrag geschlossen, aber getrennt über umlagefähige Kosten für Hausmeistertätigkeiten und nicht umlagefähige Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten abgerechnet, so liegt darin eine sachgerechte Abgrenzung der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit, wenn der Vertrag getrennte Leistungsbeschreibungen enthält und entsprechende Kostenanteile ausweist (LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013 – 4 S 610/12 -; in: WuM 2013, 671).

– Die Kosten für Baumfällung sind nach Wortlaut, Sinn und Zweck der BetrKV nicht auf die Mieter umlegbar (AG Potsdam, Urteil vom 27.12.2011 – 23 C 349/11 -; in: WuM 2012, 203).

– Die Umlage von Müllmanagementkosten ist nur aufgrund ausdrücklicher mietvertraglicher Vereinbarungen zulässig und lässt sich nicht unter die Kosten für Müllabfuhr subsumieren (AG Uelzen, Urteil vom 10.10.2013 – 13 C 5183/13 -; in: GE 2014, 808).

– a) Die Umlage von „Verwaltungskosten“ in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 299 – NJW 2010, 671 und vom 26.09.2012 – VII ZR 112/10 – NJW 2013, 41). b) Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 – NJW-RR 2006, 84). C) Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 -, NJW 2012, 54 – und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 – NJW 2013, 41) (BGH, Versäumnisurteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 -).

– Ein Vermieter kann die Betriebskosten für die Be- und Entwässerung eines Gartens nicht verlangen, wenn er es unterlassen hat, einen Zwischenzähler zu installieren und einen Antrag auf Sprengwasserabzug bei den Wasserwerken hinsichtlich des Abwassers zu stellen. Ein solches pflichtwidriges Unterlassen verstößt gegen den Grundsatz der ordentlichen Bewirtschaftung (AG Brandenburg, Urteil vom 08.11.2010 – 34 C 16/10 -; in: IMR 2011, 228).

– Die formularmäßig vorgenommene Übertragung von Kosten für die Glasversicherung auf den Mieter ist grundsätzlich wirksam (KG, Beschluss vom 17.04.2014 – 8 U 197/13 -; in: GE 2014, 1584).

– Die Betriebskosten für Rauchwarnmelder können auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage „neu entstehender“ Betriebskosten vorsieht (AG Schwerin, Urteil vom 29.10.2014 – 16 C 283/12 -; in: GE 2015, 59).

– Eine Betiebskostenabrechnugn ist hinsichtlich der Position „Hauswartkosten“ unwirksam, wenn die anteiligen Kosten für die Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten nicht angegeben sind und der Höhe nach nicht nachgewiesene Personalkosten abgerechnet werden (AG Köpenick, Urteil vom 25.11.2014 – 3 C 124/14 -; GE 2015, 129).

– 1. Die AGB-Klausel, mit der unter anderem „Kosten der Verwaltung“ in einem Einkaufszentrum auf den Gewerberaummieter umgelegt werden, ist nicht intransparent im Sinne des § 307 BGB. 2. Die Klausel erfordert keine konkrete Bezifferung und/oder Kostenbegrenzung. Der Vermieter kann die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen. Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie vom gewerblichen Mieer wenigstens im Groben abgeschätzt werden (BGH, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 -; in: IMR 2011, 410).

– Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufzentrums belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam (BGH, Urteil vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09 -; in: IMR 2011, 411).

– 1. „Sonstige Betriebskosten“ (z. B. Kosten der Überwachungsanlage) können in einem Formularmietvertrag auf den gewerblichen Mieter nur übergewälzt werden, wenn sie im Einzelnen benannt sind. 2. Die vertragliche Formulierung „sonstige Kosten im Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes“ ist auch gegenüber dem Alleinmieter des Grundstücks in hohem Maße intransparent (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 – 10 U 96/11 -; in: IMR 2012, 66).

– 1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeit bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. 2. Die Vereinbarung der Umlage der „Kosten für das Management“ ist intransparent sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen. 3. Die Anwendung der Klausel zu den „Kosten für das Management“ kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011 – 24 U 153/10 -; in: IMR 2012, 324).

– 1. Kosten des Wachdienstes sind als sonstige Kosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV auch in Mietverhältnissen über Geschäftsräume nur umlagefähig, wenn sie in der Umlagevereinbarung als solche ausdrücklich genannt sind. 2. Hauswartkosten sind grundsätzlich umlagefähig, müssen aber nachvollziehbar so aufgeschlüsselt sein, dass nicht ansetzbare Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (einschließlich Kleinreparaturen) und Kosten für Verwaltungstätigkeiten, gegebenenfalls auch im Wege der Schätzung, herausgerechnet werden können. 3. Das Wirtschaftlichkeitsgebot bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind, und verpflichtet den Vermieter zur Freistellung des mieters von in diesem Sinne unnötigen Kosten. 4. Der Mieter muss selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag auch im Hinblick auf die übernommenen Betriebskosten für ihn vorteilhaft ist, sich inbesondere umfassend informierenund zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertragsverhandlungen Fragen stellen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 – 24 U 123/11 -; in: IMR 2012, 370).

– Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertags über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Centermanagers“ auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09, IMR 2011, 410 f = NJW 2012, 54) (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -; in: IMR 2013, 16).

– Die Unwirksamkeit einer AGB-Umlage von nicht näher aufgeschlüsselten Kosten des „Centermanagers“ in einem Einkaufszentrum berührt die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich im Mietvertrag vereinbarten Übertragung von Kosten der „Verwaltung“ nicht (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -, in: IMR 2013, 17).

– Eine Formularklausel, mit der Kosten der „Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs“ in einen Mietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden sollen, ist intransparent und daher unwirksam, wenn sie keine Begrenzung der Höhe nach enthält (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -; in: IMR 2013, 18).

– Die formularmäßige Umlage von nicht näher aufgeschlüsselten Kosten des Hausmeisters als Betriebskosten in einen Mietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum ist intansparent und daher unwirksam, wenn die vertragliche Gestaltung es dem Vermieter ermöglicht, über die Umlage der Hausmeistervergütung auch einen Teil der Kosten für die Instandsetzung und die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen auf die Mieter abzuwälzen. Eine solche Regelung zu den Hausmeisterkosten ist nur dann wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch eine Kostenobergrenze gegen die „uferlose“ Übertragung der Erhaltungslast für Allgemeinbereiche geschützt ist (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -; in: IMR 2013, 19).

– Eine Formularklausel, mit der Kosten für „Versicherungen“ als Betriebskosten auf einen gewerblichen Mieter umgelegt werden sollen, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn ein Auslegungsrückgriff auf Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV bzw. § 2 Nr. 13 BetrKVnach den vertraglichen Vereinbarungen nicht möglich ist. Eine solche Klausel bietet dem Mieter dann im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kalkulation keine Anhaltspunkte dafür, Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versicherungskosten abschätzen zu können (BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 -; in: IMR 2013, 20).

– Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VIII ZR 119/12 -; in: IMR 2013, 51).

– Fordert ein Vermieter die von der Gemeinde angebotenen Wertstofftonnen nicht an, kann er die durch erhöhten Restmüllanfall entstehenden Mehrkosten nicht auf die Mieter umlegen (LG Köln, Urteil vom 28.03.2013 – 1 S 232/11 -; in: IMR 2013, 497).

– Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüssselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 03.08.2011 – XII ZR 205/09, IMR 2011, 411 = NJW 2012, 54 und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013, 41) (BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 -; in: IMR 2014, 513).

– 1. Die Umlage von „Verwaltungskosten“ in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 299 = IMR 2010, 92 = NJW 2010, 671 und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10, IMR 2013, 17 = NJW 2013, 41). 2. Die Bewertung der Klausel hängt nicht von der Höhe der Kosten im Einzelfall ab, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht festehen muss, welche Kosten entstehen werden. Der Mieter ist vor überhöhten Forderungen insoweit durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. 3. Aus der Platzierung unter der Überschrift „Nebenkosten“ und dem Umstand, dass die Verwaltungskosten nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehören, folgt kein Überraschungseffekt (BGH, Urteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 -; in: IMR 2014, 514).

– Im Rahmen der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten anfallende Kosten für die Kontrolle eines Baumbestands haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und sind keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nach dem Mietvertrag leidglich allgemein die Koten der Außenanlagen umlegbar sind (AG Bottrop, Urteil vom 12.06.2014 – 11 C 59/14 -; in: IMR 2015, 59).

– 1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt auch im gewerblichen Mietrecht beim Mieter. 2. Hält der Mieter abgerechnete Verwaltungskosten für zu hoch, muss er vor Gericht konkret vortragen, das vom Vermieter gezahlte Entgelt übersteige die ortsüblichen und angemessenen Preise für die Verwaltung des Mietobjekts derart, dass der Vermieter auch unter Beachtung des ihm zustehenden Ermessensspielraums gegen seine Nebenpflicht zur Vermeidung überflüssiger Kosten verstoßen hat. 3. Erforderlich ist ein Preisvergleich mit regionalem Bezug. Nicht ausreichend ist es, wenn der Mieter nur (geringere) Kosten anderer von ihm an anderen Orten angemeiteten Objekte vorträgt, wenn diese im Hinblick auf Vertragsinhalt, Größe und regionalen Bezug nicht ohne Weiteres vergleichbar sind (BGH, Urteil vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13 -; in: IMR 2015, 108).

– 1. Bei einer Umstellung der Mietstruktur nach der Betriebskosten-Umlageverordnung können die Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten beteiligt werden. Liegt den Aufzugskosten ein Vollwartungsvertrag zugrunde, kann im Wege der Schätzung ein Instandsetzungsabzug von 20 % ermittelt werden. 5. Die anteiligen Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn ein Zwischenzähler nicht vorhanden ist. Eine Schätzung in Höhe von 5 % der Brennstroffkosten ist nicht zu beanstanden. 2. Aus der Dauerbeleuchtung des Treppenhauses allein ergibt sich kein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, weil eine solche Dauerbeleuchtung für die Mieter des Hauses auch mit Vorteilen verbunden ist (AG Mitte, Urteil vom 09.06.2015 – 5 C 443/14 -; in: GE 2015, 1296).

– In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten ohne Begrenzung der Höhe nach in allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.10.2015 – 2 U 216/14 -; in: GE 2016, 326).

– 1. Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltende Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden. 2. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege derAußenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestäntigung und Fortführung des Senatsurteils vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 -, GE 2010, 333 = NZM 2010, 274 Rn. 24) (BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 33/15 -; in: GE 2016, 387).

– 1. Der Wohnungsmieter hat auch in einer überwiegend aus gewerbeeinheiten bestehenden Wirtschaftseinheit keinen Anspruch auf Vorwegabzug des auf den Gewerbeanteil entfallenden Anteils der Grundsteuer; der Mieter ist vielmehr ohne Weiteres entsprechend dem vereinbarten/gesetzlichen Verteilungsmaßstab verpflichtet, seinen Anteil der an die Gemeinde abzuführenden Grundsteuer zu tragen. 2. Die Grundsteuer gehört nicht zu den „verbrauchsabhängigen“ Betriebskosten (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2016 – 63 S 219/15 -; in: GE 2016, 530).

– 1. Die Kosten für die Beseitigung von Graffiti stellen keine Betriebskosten dar. 5. Ist es nach örtlichen Gegebenheiten möglich, Wertstoff- und Papiertonnen zusätzlich aufzustellen, ist der Vermieter verpflichtet, von dieser Möglichkeit zur Reduzierung des kostenpflichtigen Restmülls Gebrauch zu machen, widrigenfalls verstößt er gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz (LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016 – 63 S 189/15 -; in: GE 2016, 723).

– 1. Mietkosten für Müllbehälter sind umlagefähige Betriebskosten (AG Oranienburg, Urteil vom 13.04.2016 – 23 C 350/15 -; in: GE 2016, 735).

– 1. Zwar können die Kosten einer Terrorversicherung prinzipiell nach § 2 Nr. 13 und Anlage 2 Nr. 14 BetrKV umgelegt werden, aufgrund der Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots ist dies jedoch nur möglich, wenn im Einzelfall für das betroffene Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte deshalb erforderlich ist, weil konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. 3. Dies ist der Fall bei Gebäuden mit Symbolcharakter, Gebäuden, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäuden, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- und Einkaufszentren), sowie Gebäuden, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.05.2015 – 10 U 29/15 -; in: IMR 2016, 73).

– Die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebs- und Nebenkosten zu tragen, ohne eine nähere Auflistung der einzelnen Kosten unf ohne Begrenzung der Höhe nach, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Geschäftsraummietvertrags ist wirksam (OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015 – 2 U 216/14 -; in: IMR 2016, 74).

– Will der Vermieter sonstige Betriebskosten umlegen, muss er die Art der sonstigen Kosten spezifiziert bezeichnen (AG Schwerin, Schluss-Urteil vom 25.11.2016 – 13 C 327/15 -; in: GE 2017, 234).

– Die Kosten für die regelmäßige Graffitibeseitigung stellen sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung dar, die durch mehrfache Zahlung als konkludent vereinbarte sonstige Betriebskosten anzusehen sind (AG Neukölln, Urteil vom 01.03.2017 – 6 C 54/16 -; in: GE 2017, 422).

– Kosten für Spielplätze, Grünpflege, Freiflächen und Winterdienst, die für öffentlich genutzte Grundstücksteile anfallen, sind auch dann nicht umlagefährig, wenn die öffentliche Nutzung Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung war (AG Schöneberg, Urteil vom 16.11.2016 – 11 C 141/16 -; in: GE 2017, 543).

– Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten (BGH, Urteil vom 10.05.2017 – VIII ZR 79/16 -; in: GE 2017, 773).

– 1. Miet- und Leasingkosten für die Anmietung eines Rauchmelders durch den Vermieter sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. 2. Auch wenn mietvertraglich vereinbart ist, dass neu entstehnde Betriebkosten auf den Mieter umlegbar sind, sind Wartungskosten für Rauchmelder nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, sofern öffentlich-rechtlich die Wartungspflicht dem Mieter obliegt und die Mietparteien vertraglich keine anderweitige Regelung getroffen haben (AG Dortmund, Urteil vom 30.01.2017 – 423 C 8482/16 -; in: GE 2017, 1027).

– Eine Formularklausel zur Abwälzung von Betriebskosten in einem Gewerbemietvertrag, die sich im Wesentlichen am Betriebkostenkatalog orientiert, darüber hinaus aber eine Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für Gemeinschaftsflächen und –anlagen in Höhe eines prozentualen Anteils an der Nettomiete enthält, kann als überraschende Klausel unwirksam sein (OLG Hamm, Urteil vom 08.06.2017 – I-18 9/17 -; in GE 2017, 1221).

– 1. Sind Gemeinschaftsflächen wie Spielplätze, Parks und sonstige Grün- und Freiflächen weder aufgrund öffentlich-rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit zugänglich gemacht, zählen die Kosten für Pflege, Reinigung und Winterdienst zu den Betriebskosten. 2. Dass in der gesamten Wohnanlage nur die Mieter des Gebäudes, auf dessen Grundstück die Erholungsflächen lagen, allein mit den Kosten für die Erholungsflächen, die alle Mieter der umliegenden Häuser mitnutzen, belastet wurden, führe nicht zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung. Sinn und Zweck einer Betriebskostenabrechnung sei es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen (LG Berlin, Urteil vom 25.07.2017 – 63 S 33/17 -; in: GE 2017, 1225).

– Bei einer „Notdienstpauschale“ handelt es sich um klassische Verwaltungskosten; sie ist deshalb nicht als Betriebskosten umlagefähig (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.02.2018 – 215 C 311/17 -; in: GE 2018, 462).

– Für die Umlagefähigkeit von Kosten der Gartenpflege im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ist es nicht erforderlich, dass der Mieter die Gartenfläche uneingeschränkt nutzen darf; es genügt, wenn der Mieter – wie alle anderen Mitmieter – die Gartenfläche betrachten und dort z. B. Tiere – insbesondere die Vögel – beobachten kann (AG Schöneberg, Urteil vom 03.08.2017 – 106 C 46/17 -; in: GE 2018, 463).

– Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig (BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17 -; in: GE 15/2018, 931).

– 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, wenn in der Position „Gartenpflege“ Kosten für Gartenpflege, Hauswarttätigkeit und Baumfällkosten zusammengefasst sind, weil der Hauswart auch Gartenpflegetätigkeiten ausgeübt hatte. 2. Baumfällkosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. 3. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse aufgrund einer teilweise unrichtigen Betriebskostenabrechnung ist nicht insgesamt unwirksam, sondern nur entsprechend zu kürzen. 4. Bei der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist kein Sicherheitszuschlag von 2 % zu berücksichtigen. 5. Ist der Mieter mit Rückständen aus Betriebskostenabrechnungen und Betriebskostenvorschüsse in Verzug, ist eine fristgerechte Kündigung auch ohne Mahnung möglich. 6. Eine Nachzahlung der Rückstände lässt die Pflichtverletzung nicht in einem milderen Licht erscheinen, wenn sie nicht zeitnah, sondern erst nach Abschluss der ersten Instanz erfolgte. (LG Berlin, Urteil vom 13.04.2018 – 63 S 217/17 -; in: GE 22/2018, 1462).

– Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungspauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. (BGH, Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17 -; in: GE 4/2019, 248).

-Ist ein Quartier für die Nutzung zugunsten der Öffentlichkeit gewidmet, können die Kosten für die Überwachung dieser Flächen durch den Wach- und Sicherheitsdienst nicht den Wohnungsmietern als Betriebskosten angelastet werden, auch wenn einzelne Tätigkeiten des Sicherheits- und Wachdienstes, wie stichprobeartige Kontrollgänge in den Treppenhäusern oder Streifgänge durch das Quatier, den Mietern zugute kommen. (LG München I, Urteil vom 17.04.2019 – 14 S 15269/18 -; in: GE 21/2019, 1420).

-1.Die Kosten für den Abtransport illegal auf Gemeinschaftsflächen abgestellten Sperrmülls sind ebenso umlagefähige Betriebskosten wie die Kosten der Beseitigung von durch Dritte verursachte Verunreinigungen von Außenflächen. 2. Aufwendungen für das Überprüfen der Wertstofftrennung sowie das ggf. notwendige Nachsortieren sind umlagefähige Betriebskosten. (AG Frankenthal, Urteil vom 15.02.2019 – 3 a C 288/18 -; in: GE 21/2019, 1422).

– Voraussetzungen für die Umlagefähigkeit der Kosten für Wach- und Schließdienst und von Concierge-/Pförtnerdienst ist neben einer ausdrücklichen Benennung im Mietvertrag, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit dafür aufgrund der konkreten praktischen Verhältnisse vor Ort geboten ist. Für die Beurteilung relevante Gesichspunkte können die Größe der Wohnanlage sein, die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit; lediglich allgemeines und abstraktes Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und eine allgemeine Gefahrenlage in der örtlichen Umgebung (hier bekanntes Berliner Brennpunktgebiet mit Drogenhandel und Clan-Kriminalität) reichen nicht aus (LG Berlin, Beschluss vom 08.07.2019 – 65 S 231/18 -; in: GE 1/2020, 55).

– Die Kosten einer erstmaligen Dachrinnenreinigung sind Kosten einer einmaligen Maßnahme aus einem bestimmten Anlass (bislang unterbliebene Reinigung), die nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Erst die Kosten künftiger, nicht mehr anlassbezogener Reinigungen sind umlagefähig (AG Münster, Urteil vom 15.03.2019 – 48 C 361/18 -; in: IMR 2019, 452).

– 1. Allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart vorgenommene Verwaltungstätigkeiten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Vermieters, die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darzulegen. 2. Werden ohne gesonderte Erklärung Kosten des Winterdienstes auch im Frühjahr, Sommer und Herbst umgelegt, ist dies nicht nachvollziehbar und diese Position in Abzug zu bringen (AG Münster, Urteil vom 06.04.2018 – 61 C 2796/17 -; in: IMR 2018, 417).

-Bei einer an den Hausmeisterentrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19 -; in: IWW, Nr. 21388).

-Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. ( BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19 -; in: GE 4/2020, 255).

-Sind Garten- oder Parkflächen einer Wohnanlage durch bauplanerische Festlegungen oder den Vermieter selbst für die öffentliche Nutzung bestimmt, stellen die dafür entstehenden Kosten der Gartenpflege keine umlagefähigen Betriebskosten dar, weil der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht feststeht. (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2019 – 65 S 132/19 -; in: GE: 4/2020, 266).

-1. Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist  zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Ob die angesetzten Flächenwerte zutreffen, ist vom Mieter anhand der Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu prüfen und gegebenenfalls einzuwenden. Ein bloßes pauschales Bestreiten genügt insoweit nicht. 2. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten vor, genügt dagegen das bloße Bestreiten des Mieters. (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2018 – 63 S 192/17 -; in: IMR 2019, 225).

-Zu den als Betriebskosten umlagefähigen Kosten der Gartenpflege gehören auch die Kosten für das Fällen von abgestorbenen oder absterbenden Bäumen. (LG München I, Endurteil vom 19.11.2020 – 31 S 3302/20 -; in GE 24/2020, 1627).

-1.Die Kostenpositionen „Wartungskosten“ in einer Betriebskostenabrechnung ist nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im Übrigen bedarf es bei spezifizierten Wartungskosten einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag. 2. Die Kostenposition „Allgemeinstrom“ ist nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung nicht gibt. 3. Bei den Kosten des Notdienstes handelt es sich um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin, B.v.30.01.2019 – 64 S 25/18, GE 2019, 1639; BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19, MDR 2020, 339). Bei der Concierge-Betreuung handelt es sich um „sonstige Betriebskosten“, die als umlagefähig vereinbart werden müssen (vgl. LG Berlin, B.v.08.07.2019 – 65 S 231/18, WuM 2019, 584). 4. Sind in den Hausmeisterkosten solche für Notdienst und Concierge-Betreuung enthalten, ist ein Abzug von 20 % in der Betriebskostenabrechnung gerechtfertigt. (AG Hamburg, Urteil vom 20.11.2020 – 49 C 363/19 -;  in GE 24/2020, 1630).

-1.Die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders sind nicht als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar, die Kosten für dessen Wartung hingegen schon. 2. Der Vermieter ist befugt, die Kosten des sog. Müll- oder Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung auf den Wohnraummieter umzulegen. (LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20 -; in GE 11/2021, 705).

-Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind – hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder -, erfordert eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. (LG München I, Endurteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20 -; in GE: 12/2021, 766).

-1. Die Kosten der Reinigung des Treppenhauses können durch den Vermieter als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umgelegt werden, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe  dieses Treppenhauses benutzen (§ 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO). 2. Wenn die Tätigkeiten des Hausmeisters und/oder Gärtners mangelhaft bzw. nur unzulänglich sind, kann der Vermieter zwar ggf. nicht die vollen Kosten hierfür bei der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber  den Mietern ansetzen, jedoch setzt dies ein Verschulden des Vermieters voraus und liegt die Beweislast für die Behauptung , dass der Hausmeister/Gärtner seinen dienstvertraglichen Verpflichtungen nur unzureichend bzw. mangelhaft nachgekommen ist, bei den Mietern. (§ 280, § 556 BGB i.V.m. der BetrKostVO). (AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 27.05.2021 -31 C 295/19 -; in: GE 13/2021, 826).

-Eine Aufschlüsselung nach Kostenarten ist erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten (hier: Trinkwasseruntersuchung, Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten) nicht eng zusammenhängen. (BGH, Hinweisbeschluss vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19 -; in GE: 19/2021, 1193).

-Rauchwarnmelder: Die Position Rauchwarnmelder in Höhe von 2,91 € ist komplett zu streichen, da unstreitig diese Position auch die Anmietkosten für die Rauchwarnmelder umfasst und diese nicht umlagefähig sind (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556 BGB, Rn. 230).

-Die Kosten für die Fällung eines morschen Baums stellen grundsätzlich umlegbare Betriebskosten dar. (BGH, Urteil vom 10.11.2021 – VIII ZR 107/20 -).

-1. Ob Kosten eines Wachdienstes als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, hängt davon ab, ob dessen Beauftragung in erster Linie den Interessen des Vermieters am Schutz seines Eigentums oder den Interessen der Mieter am Schutz ihrer körperlichen Unversehrtheit und dem Schutz ihres Eigentums dient. 2. Liegt das Mietobjekt in einem Hotspot der linksradikalen Szene, die bekanntermaßen vor Angriffen auf Personen und schwerwiegenden Anschlägen auf das Eigentum der von ihnen als Gegner empfundenen Kapitalisten und Gentrifizierer nicht zurückschreckt, haben sowohl der Vermieter als auch Mieter ein Interesse daran, dass derartige Übergriffe der linksradikalen Szene verhindert bzw. zumindest eingegrenzt werden. 3. In solchen Fällen ist es sachgerecht, die Kosten für den Wachschutz hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. (AG Kreuzberg, Urteil vom 16.09.2021 – 8 C 85/21 -).

-Die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege i.S.v. § 2 Nr. 10 BetrKV. (BGH, Urteil vom 10.11.2021 – VIII ZR 107/20 -; in GE: 2/2022, 96).

–„Kosten der Bewachung des Gebäudes“ können auf Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung – auch einer Allgemeinen Geschäftsbedingung -als Betriebskosten auf den Mieter von Gewerberaum umgelegt werden, ohne dass es einer Begrenzung der Höhe nach bedarf. (KG, Beschluss vom 02.05.2022 – 8 U 90/21 -).

-Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten i.S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen. (BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20 -; in GE: 13/2022, 685).

–„Kosten der Bewachung des Gebäudes“ können auf Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung – auch einer Allgemeinen Geschäftsbedingung – als Betriebskosten auf den Mieter von Gewerberaum umgelegt werden, ohne dass es einer Begrenzung der Höhe nach bedarf. (KG, Beschluss vom 02.05.2022 – 8 U 90/21 -; in GE 16/2022, 840).

-1. Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gem. § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten. 2. Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind imWohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO-BE), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen. (BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 117/21 -; in GE: 22/2022, 1205).

– a) Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgte Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten. b) Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen. (BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 117/21 -)

-1. Kosten für die Dichtigkeitsprüfung der gasführenden Innenleitungen sind sonstige Betriebskosten. 2. Auf den Mieter umlegbar sind sie nur bei Vereinbarung oder vorheriger Erklärung des Vermieters. (AG Charlottenburg, Urteil vom 8.10.2021 – 238 C 98/21 -/  LG Berlin, Beschluss vom 21.6.2023 – 64 S 296/21 -; in: GE, 15/2023, 753)

Heiz- und Warmwasserkosten

– Eine Heizkostenabrechnung ist unwirksam, wenn sämtliche Kosten in einem Gesamtbetrag angegeben sind, ohne sie entsprechend den in § 7 II bzw. § 8 II HeizkostenVO aufgeführten Kostenarten aufzugliedern (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2000 – 64 S 257/00 -, in: NZM 2002, 65).

– Verstößt der vereinbarte Verteilerschlüssel gegen die Heizkosten-Verordnung, greift die gesetzliche Regelung des § 7 Abs. 1 Heizkosten-Verordnung (KG, Urteil vom 21.03.2002 – 8 U 9082/00 -, in: GE 2002, 800).

– Eine Betriebskostenabrechnung ist nach Maßgabe der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 572) nicht prüffähig, wenn die unter der Bezeichnung „Heizungskosten“ ausgewiesenen Aufwendungen neben den eigentlichen Heizkosten noch weitere nicht unbeträchtliche Kosten für Klimaanlage und Wasser enthalten und dies nicht unmittelbar aus der Abrechnung ersichtlich ist (OLG Dresden, Urteil vom 12.03.2002 – 5/23 U 2557/01 -, in: GE 2002, 994).

– Preisgebundener Wohnraum: 1. Wird die zur Heizkostenabrechnung gehörende Kostenaufstellung für die konkrete Wohnung erst nach Ablauf der Jahresfrist zugesandt, ist eine Nachforderung ausgeschlossen. 2. Es ist dem Vermieter nach § 315 BGB zuzubilligen, den Abrechnungszeitraum aus sachlichen Gründen auf eine kalenderjährliche Abrechnungspraxis umzustellen. 3. Nicht verständliche Abkürzungen sind in der Heizkostenabrechnung zu erläutern. 4. Bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf Nutzergruppen ist das entsprechende Zahlenwerk innerhalb der Nutzergruppen zu erläutern (LG Berlin, Urteil vom 29.08.2002 – 67 S 505/01 -, in: GE 2002, 1627).

– Der Vorwegabzug für Gewerbe in einer Mischeinheit nach Kubikmeter umbauten Raumes ist unwirksam. Nimmt der Hauswart auch Verwaltungs- und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufgaben wahr, so sind aus den Hauswartskosten die darauf entfallenden Anteile nachvollziehbar auszugliedern. Aus einem Vollwartungsvertrag für den Aufzug sind die darin enthaltenen Anteile für Instandhaltung und Reparaturen nachvollziehbar auszugliedern. Wird eine Heizkostenabrechnung erst nach Abschluss der Ausschlussfrist des § 20 Abs. 3 S. 4 NMV berichtigt, so ist der Vermieter mit Nachforderungen auch dann ausgeschlossen, wenn diese Berichtigung auf der Klarstellung über den Umlagemaßstab durch gerichtliche Entscheidungen beruht. Die Kosten für die Gartenpflege sind auch dann umlegbar, wenn der Mieter die Rasenflächen nicht betreten darf. Insoweit reicht der „Blick ins Grüne“ aus. Das Bestreiten des Mieters hinsichtlich des Datums des Zugangs einer unstreitig zugegangenen Betriebskostenabrechnung mit Nichtwissen ist unzulässig. Die konkludente Umstellung von der vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen kann sich auch daraus ergeben, dass der Mieter nach einer entsprechenden einseitigen Umstellungserklärung des Vermieters sich jahrelang mit entsprechenden Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzt und daraus resultierende Nachforderungen bezahlt (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2002 – 64 S 181/01 -, in: GE 2002, 931).

– Der Mieter von preisfreiem Wohnraum hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Übersendung von Abrechnungsunterlagen; er muss sich vielmehr auf die Möglichkeit, die Belege in den Räumen des Vermieters/Hausverwaltung einzusehen, verweisen lassen. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Vermieter die Summe der Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizkosten von dem Gesamtbetrag der kalten und warmen Betriebskosten abzieht; eine Pflicht zur getrennten Verrechnung der Vorschüsse besteht nicht. Der Vermieter ist nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen. Die Verteilung der Bewässerungskosten nach der gesamten Nutzfläche einschließlich Gärten ist nicht zu beanstanden. Es können auch nicht geeichte Wasseruhren verwendet werden, da eine Abrechnung auf der Grundlage einer „Pfennig-Gerechtigkeit“ nicht verlangt werden kann. Eine analoge Anwendung des § 12 Heizkosten V für Kaltwasserkosten kommt nicht in Betracht. Nimmt der Hauswart auch Hausverwaltungstätigkeiten wahr, ist der Betrieskostenansatz um 20 % zu kürzen. Die Kosten für den Einbau von Wärmemengenzählern können auf die gesamte Eichdauer von 5 Jahren verteilt werden. Die Kosten der Zwischenablesung bei Heizkosten sind von demjenigen zu tragen, der besondere Betriebskosten verursacht (entweder Vermieter oder ausscheidender Mieter); dies ist jedenfalls nicht der einziehende Mieter (LG Berlin, Urteil vom 14.11.2002 – 62 S 230/02 -, in: GE 2003, 121).

– 1. Die auf Gewerbemieter entfallenden Müllabfuhrkosten sind vorweg zu erfassen und dürfen nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden. 2. Die Kosten für eine Neuanlage eines Gartens können nicht als Gartenpflegekosten gem. Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt werden. 3. Nach dem Abflussprinzip ist es gerechtfertigt, auch zurückliegende Grundsteuerzahlungen in demjenigen Abrechnungsjahr in die Betriebskostenabrechnung einzustellen, in dem sie geleistet worden sind. 4. Die Kosten für eine Zwischenablesung der Verbrauchseinheiten der Zentralheizung und/oder des Warmwassers sind grundsätzlich als Heiz- und Warmwasserkosten umlagefähig. Diese Kosten können aber nicht gesondert geltend gemacht werden, sondern nur als Teil der Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1999 – 64 S 177/98 -, in: GE 1999, 1129).

– Werden über den Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II.BV in einem Geschäftsraummietvertrag weitere Nebenkosten als umlegbar erklärt, ist dazu eine klare, das Transparenzgebot wahrende Vereinbarung nötig (hier verneint für Position Center Manager, Raumkosten, allgemeiner Service, Verwaltungskosten). Die Abrechnung muss die Kosten nach einem die Verursachungsbeiträge berücksichtigenden nachvollziehbaren Maßstab umlegen (hier verneint für Müllabfuhr, Versicherungen, Stromkosten, Wartung, Aufzug, Wasser/Abwasser, Heizung) (KG, Urteil vom 08.10.2001 – 8 U 6267/00 -, in: GE 2002, 327).

– 1. Im öffentlich geförderten Wohnraum kommt eine Kürzung der vom Vermieter berechneten Heizkosten um 15 % im Falle einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Versorgung mit Wärme und Warmwasser nicht in Betracht, wenn der Vermieter 70 % der Kosten nach dem Verbrauch und 30 % nach den Grundkosten abgerechnet hat. 2. Eine Abrechnung der Wasserversorgung entgegen § 21 II NMVO nach Wohnfläche statt nach Zählerstand begründet für sich allein noch keinen Rückzahlungsanspruch eines Mieters auf die Vorschusszahlung. Vielmehr muss der Mieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen, die er sich ggf. im Wege der Ersatzvornahme erstellen lassen muss (LG Stendal, Urteil vom 22.11.2001 – 22 S 120/01 -, in: NZM 2002, 940).

– Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -).

– 1. Eine Betriebskostenabrechnung, die die für die Nutzungszeit des Mieters anfallenden Betriebskosten zwar rechnerisch richtig angibt, aber nicht klarstellt, dass diese nur auf die Nutzungszeit entfallen, ist unwirksam. 2. Die verbrauchsunabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten dürfen – mangels entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter – nicht nach der Gradtagszahlentabelle auf ihn umgelegt werden. 3. Kosten für „Dienstleistungen“ sind ohne weitere Erläuterung nicht als Betriebskosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 08.08.2000 – 64 S 51/00 -, in: NZM 2001, 707).

– 1. Die Anwendung eines unrichtigen Abrechnungsschlüssels auf einzelne Positionen hindert nicht die Fälligkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung. 2. Mietvertragsparteien können die Abrechnung der Heizkosten „nach Heizkostenverteiler“ vereinbaren. 3. Versagen die Geräte zur Erfassung der Wärmemengen, so ist der Verbrauch ohne einen Abschlag von 15 % zu schätzen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003 – 24 U 74/02 -, in: GE 2003, 879).

– 1. Wenn der Vermieter, ohne dass im Vertrag Entsprechendes bestimmt ist, die Heizkosten und die übrigen Betriebskosten zum Gegenstand verschiedener Abrechnungen macht, sind beide Abrechnungen als Einheit zu betrachten. 2. Eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung ist nicht fällig, wenn die zugrunde gelegten Quadratmeterzahlen nicht nachvollziehbar sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2002 – 24 U 191/01 -, in: GE 2003, 1210).

– Die Verpflichtung nach § 5 HeizkostenVO, Räume mit Thermostatventilen oder mit Vorrichtungen zur Verbrauchserfassung auszustatten, gilt nicht für Gebäude, die mit nicht regulierbaren Zentralheizkörpern versehen sind, bei denen mithin der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. B HeizkostenVO eingreift. Für die Heizanlagen in dem Gebiet der ehemaligen DDR, die bis 31. Dezember 1995 auszustatten sind, gilt nicht anderes (BGH, Urteil vom 08.10.2003 – VIII ZR 67/03).

– Werden für die Heizkostenabrechnung die Verbrauchswerte für eine Wohnung nicht abgelesen, kann unabhängig von der Ursache jedenfalls nicht die Kostenverteilung nach dem Durchschnittsverbrauch aller Wohnungen des Hauses vorgenommen werden (AG Charlottenburg, Beschluss vom 11.04.2003 – 73/70 II 644/02 – , in: GE 2003, 1497).

– Eine Heizkostenabrechnung ist dann nicht mehr zureichend nachvollziehbar, wenn sie nicht mehr klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich ist. Dies gilt erst recht, wenn in der Abrechnung mit nicht näher erläuterten Abkürzungen gearbeitet wird und Elemente enthalten sind, die für die konkrete Abrechnung keinen Sinn machen (AG Dortmund, Urteil vom 06.02.2004 – 107 C 8704/03 – , nicht rechtskräftig (AZ: 1 S 81/03 LG Dortmund), in: ZMR 2004, 589).

– Beruht die Abrechnung der Heiz- und Wasserkostenabrechnung teilweise auf einer nicht berechtigten Schätzung, so ist diese Kostenposition insgesamt aus der Abrechnung zu streichen (AG Leipzig, Urteil vom 29.03.2004 – 163 C 11776/03 – , in: ZMR 2004, 595).

– Ohne vertragliche Vereinbarung kann der Vermieter bei der Wärmeversorgung der Wohnung nicht einseitig von der zunächst vorhandenen eigenen Zentralheizung auf Fremd-Wärmelieferung mittels Contracting umstellen. Tut er das ohne Zustimmung des Mieters dennoch, könnte er mit einer Heizkostenabrechnung nur dann durchdringen, wenn diese allein die mietvertraglich vereinbarten umlegbaren Betriebskosten umfasst. Die Erstellung einer solchen alternativen Abrechnung ist jedoch Sache des Vermieters und nicht des Gerichts (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2004 – 67 S 104/04 – , in: GE 2004, 1294).

– 1. Bei einer Gaszentralheizung sind in der Heizkostenabrechnung Brennstoffkosten nach Ablesedaten und Lieferumfang aufzuschlüsseln (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2004 – 62 S 111/04 – , in: GE 2004, 1395).

– Bei der Umlage des verbrauchsunabhängigen Heizkostenanteils auf den Mieter unter Zugrundelegung der Gesamtwohn- oder Nutzfläche des Hauses entfallen die anteiligen Kosten für Flächen leerstehender Wohnungen auf den Vermieter (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 137/03 – , in: MietRB 2004, 163).

– Bei der Umlage des verbrauchsunabhängig berechneten Anteils der Heizkosten muss der Vermieter auch die leerstehenden Wohnungen berücksichtigen, wenn er die Kosten flächenanteilig zu verteilen hat. Eine nachträgliche Änderung des Verteilungsmaßstabs ist nur in den (engen) Grenzen von § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenV möglich (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VIII ZR 137/03 – , in: ZMR 2004, 343).

– Kosten der Druckdichtigkeitsprüfung der Gasleitung vom Hauptanschluss/ Hauptzähler zur Gasetagenheizung sind umlegbare Betriebskosten nach § 2 Nr. 4 d BetrKV (Nr. 4 d Anl. 3 zu § 27 II. BV) (AG Bad Wildungen, Urteil vom 20.06.2003 – C 66/03 – , in: GE 2005, 365).

– 1. Ein Vermieterwechsel ist kein wichtiger Anlass, der den Vermieter zu einer Betriebskostenabrechnung nach einem Rumpfjahr berechtigt. 2. Bei einer koksbetriebenen Zentralheizung müssen der Anfangs- und Endbestand in der Heizkostenabrechnung nicht angegeben werden. 3. Teilzahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung sind bei einer Bruttokaltmiete zunächst auf den Heizkostenvorschuss zu verrechnen (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005 – 65 S 342/04 – , in: GE 2005, 433).

– Es ist zulässig, im Mietvertrag zu regeln, dass der weichende Mieter die Kosten einer Zwischenablesung nach der HeizkV zu tragen hat (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2005 – 64 S 466/04 – , in: GE 2005, 433).

– Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 54/04 – , in: GE 2005, 664).

– Bei einer Heizkostenabrechnung kann der Mieter verlangen, dass ihm Listen über die Messwerte der Verbrauchsdaten aller anderen Wohnungen vorgelegt werden; Vorschriften des Datenschutzes stehen dem nicht entgegen (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2005 – 220 C 450/04 – , GE 2005, 805).

– 1. Der Vorwegabzug für Gewerbe bei der Grundsteuer nach der aus dem Einheitswertbescheid sich ergebenden Fläche ist ausreichend. Für Wasserkosten ist ein Vorwegabzug dann nicht erforderlich, wenn die Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für das Gewerbe verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Vorwegabzug bei Müllabfuhrkosten ist entbehrlich, wenn der Gewerbemüll über eigene Mülltonnen des Gewerberaummieters entsorgt wird. 2. Der Mehrkosten bei längerer Stagnation des Kaltwassers während der Nachtzeit rechtfertigen keinen Abzug hinsichtlich der Wasserkosten. 3. Die vereinbarte Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % bei einem Mieter scheitert nicht daran, dass nicht alle Mieter zugestimmt haben. 4. Ist bereits vor Abschluss des Mietvertrages vermieterseits die Versorgung mit Nahwärme vereinbart worden und hat sich der Vermieter im Mietvertrag diese Wärmeversorgung vorbehalten, bedarf es nicht der gesonderten Zustimmung des Mieters zu dieser Versorgungsart. 5. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegenüber dem ortsansässigen Vermieter. 6. Eine Minderung wegen Heizungsmängeln ist dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nicht darlegt, auf welche Art und Weise von ihm vorgetragene Temperaturen gemessen worden sind (AG Mitte, Urteil vom 07.09.2005 – 5 C 577/04 – , in: GE 2005, 1253).

– Fahrstuhlkosten können nicht auf Mieter im Seitenflügel umgelegt werden, wenn dort kein Fahrstuhl vorhanden ist. 3. Bei ungeeichten Warmwasseruhren kann die Heizkostenabrechnung für die verbundene Anlage um 15 % gekürzt werden (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2005 – 64 S 77/05 -, in: GE 2005, 1489).

– a) Ein „anderer zwingender Grund“ i. S. d. § 9 a Abs. 1 Satz 1 HeizkV liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. b) Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9 a Abs. 1 HeizKV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlmethode ermittelt werden. c) Eine unter diesen Voraussetzungen erstellte Kostenabrechnung kann vom Nutzer nicht gemäß § 12 HeizV um 15 % gekürzt werden (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04 – , in: GE 2006, 48).

– 1. War schon bei Beginn des Mietverhältnisses das Haus an das Fernwärmenetz angeschlossen, kann bei einer Heizkostenabrechnung der Vermieter die ihm berechneten Kosten des Versorgungsunternehmens ohne Abzug geltend machen. 2. Der Mieter muss hinreichend substantiieren, dass der Vermieter gegen das Gebot der ordentlichen Bewirtschaftung verstoßen hat oder dass die Abrechnungen des Wärmelieferanten falsch sind (LG Berlin, Urteil vom 18.08.2005 – 62 S 162/05 -, in: GE 2006, 57).

– 1. Kosten der Entsorgung des Warmwassers sind nicht als Kosten der Versorgung mit Warmwasser i. S. d. § 8 Abs. 2 Satz 2 HeizkV umlagefähig, sondern nur als Kosten der Entwässerung i. S. d. §§ 2 Nr. 3 BetrKV. 2. Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, so sind die Kosten der Wasserversorgung daneben nicht als Kosten der Versorgung mit Warmwasser umlagefähig, wenn sie bereits in der Bruttomiete enthalten waren (AG Charlottenburg, Urteil vom 27.10.2005 – 219 C 97/05 -, in: GE 2006, 59).

– Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO (hier: Fassung vom 05.04.1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah (BGH, Urteil vom 22.02.2006 – VIII ZR 362/04 -, in: WM 2006, 322, GE 2006, 839, NJW 2006, 2185, Info M 2006, 115).

– Im laufenden Mietverhältnis bedarf die Umstellung des Betriebs der vorhandenen Heizungsanlage auf „Wärmecontracting“ der Zustimmung des Mieters, wenn eine Regelung im Mietvertrag für die Umstellung fehlt und dem Mieter dadurch zusätzlich Kosten auferlegt werden sollen (BGH vom 15.03.2006 – VIII ZR 153/05 -, in: WuM 2006, 256).

– Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen (Wärmecontracting), bedarf es hierfür einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung darüber im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen (BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 153/05 -, in: GE 2006, 838).

– 1. Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass nicht die tatsächliche (nach WoFIV berechnete) Fläche, sondern die vereinbarte Fläche maßgebend sein soll, ist das auch für die Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. 2. Dachbegrünungskosten sind nicht als Gartenpflegekosten betriebskostenmäßig zu berücksichtigen; sie sind eher mit den Kosten für die Instandhaltung eines konventionellen Daches vergleichbar. 3. Es entspricht dann nicht billigem Ermessen, bei der Verteilung von Heizkosten Balkone, Dachgärten, Loggien oder Terrassen flächenmäßig zu berücksichtigen, wenn nicht alle Wohnungen derartig ausgestattet sind. Denn die genannten Flächen haben keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme (KG, Urteil vom 28.11.2005 – 8 U 125/05 -, in: GE 2006, 845).

– Auch wenn im Mietvertrag für Heizkosten und sonstige Betriebskosten getrennte Vorschüsse vereinbart sind, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die warmen und kalten Betriebskosten getrennt abzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2006 – 67 S 368/05 -, in: GE 2006, 849).

Die verbrauchsunabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten dürfen – mangels entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter – nicht nach der Gradtagszahlentabelle auf ihn umgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 08.08.2000 – 64 S 51/00 -, in: NZM 2001, 707).

– 1. Enthält die Nebenkostenabrechnung einzelne nicht umlagefähige Positionen oder basiert sie auf einem falschen Umlegungsmaßstab, handelt es sich ausschließlich um – die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung unberührt lassende – Fragen der inhaltlichen Richtigkeit. Zur Herbeiführung der Fälligkeit bedarf es keiner Erteilung einer korrigierten Abrechnung. 2. Hat der Vermieter nur 70 % statt 70,25 % der Gesamtkosten in Ansatz gebracht, wird der Mieter hierdurch nicht benachteiligt. Inwieweit andere Mieter wegen des verbleibenden Anteils gegebenenfalls zu Unrecht in Anspruch genommen werden oder genommen worden sind, ist ohne Belang. 3. Enthält der Wohnungsmietvertrag allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlichen Anfall anteilig durch die Mietpartei zu tragen sind, ohne nähere Eingrenzung, wie der entsprechende Anteil zu ermitteln ist, und haben sich die Parteien (hier: durch Einigung auf die Wohnflächenberechnung des Steuerberaters) verbindlich auf eine Konkretisierung der maßgebenden Flächen und des daraus abzuleitenden Umlegungsmaßstabs geeinigt, muss sich der Mieter hieran festhalten lassen. 4. Von den Bestimmungen der HeizkostenV abweichende vertragliche Vereinbarung entbehren nicht ohne weiteres der Wirksamkeit. Vielmehr bedarf es eines Anpassungsverlangens einer der beiden Vertragsparteien, um eine Vertragsanpassung an die Erfordernisse der vorstehenden Bestimmungen herbeizuführen. Ein solches Verlangen (hier: durch Übersendung der Heizkostenabrechnung) wirkt nach allgemeinen Grundsätzen – § 556 a Abs. 2 BGB findet im Geltungsbereich der HeizkostenV keine Anwendung – erst für die nachfolgende Abrechnungsperiode. 5. Eine einseitige Bestimmung der Leistungszeit genügt nicht § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.03.2006 – I-10 U 143/05 -, in: GE 2006, 970).

– 1. Die für die Aufnahme der Fernwärme am Wärmetauscher erforderlichen Kaltwasserkosten des Hauskreislaufs können als Heizkosten geltend gemacht werden. 2. Betriebskosten dürfen nach dem Zeitabgrenzungsprinzip abgerechnet werden. 3. Die für die Anmietung von Verbrauchserfassungsgeräten entstehenden Gebühren können ohne Zustimmung der Mietermehrheit zur Anmietung nicht umgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2006 – 63 S 373/05 -, in: GE 2006, 1041).

– Zu den umlagefähigen Kosten der Wartung von Etagenheizungen gehören nicht die Kosten der Wartung der zu den Gas-Etagenheizungen führenden Rohre; die Kosten der Druckdichtigkeitsprüfungen der allgemeinen Gasleitung sind daher nicht umlagefähig (AG Kassel, Urteil vom 08.04.2005 – 454 C 6175/04 -, in: NZM 2006, 537).

– Werden die Heizkosten zulässigerweise geschätzt (hier: weil infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst wurde), darf der Mieter von der so erstellten Heizkostenabrechnung nicht den Strafabzug von 15 % gemäß § 12 HeizkV in Abzug bringen (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04 -, in: Info M 2006, 226).

– 1. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass wegen nicht unerheblicher Mehrkosten für den Wohnraummieter ein Vorwegabzug der auf die Gewerberaummieter entfallenden Betriebskosten für Mischobjekte erforderlich ist. 2. Unterlässt der Vermieter die Ermittlung des Verbrauchs an Heizkosten, kann der Mieter die auf ihn entfallenden Kosten um 15 % kürzen. 3. Die Aufrechnung des Mieters mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch greift nicht durch, wenn der Vermieter seinerseits bereits wirksam mit Gegenansprüchen gegen die Kaution aufgerechnet hatte (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2006 – 65 S 199/06 -, in: GE 2007, 223).

– Mit der Bezeichnung „Warmwasserversorgung“ in der mietvertraglichen Aufstellung zu den umlagefähigen „kalten“ Betriebskosten sind zumindest dann- auch für den Mieter erkennbar – die Kosten der „Wasserversorgung“ umgelegt, wenn daneben die Umlage der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung gesondert vereinbart worden ist (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2006 – 64 S 278/06 -, in: GE 2007, 225).

– Hat der Vermieter während des Mietverhältnisses ohne Zustimmung des Mieters die Wärmeversorgung von der von ihm betriebenen Ölheizung auf Wärmecontracting mit Gasversorgung umgestellt, sind bei der Abrechnung zusätzliche Kosten des Wärmecontractors herauszurechnen (KG, Beschluss vom 13.02.2007 – 8 U 195/06 -, in: GE 2007, 444).

– 1. Auch hinsichtlich der Kosten eines Hundesalons trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, das diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf diesen entfallenden Kosten geboten ist. 2. Der Abrechnung über die Warmwasserkosten sind bei Nutzerwechsel die aufgrund der Zwischenablesung festgestellten Verbrauchswerte zugrunde zu legen; Schätzungen sind unzulässig. 3. Der Vermieter kann die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zumindest dann erhöhen, wenn er sich mietvertraglich eine Erhöhung der Betriebskosten vorbehalten hat und sich die ursprünglichen Vorauszahlungen – wie aus einer Abrechnung ersichtlich – deutlich erhöht haben (AG Wedding, Urteil vom 21.02.2007 – 6a C 119/06 -, in: GE 2007, 525).

– 1. Nach der Umstellung von Zentralheizung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter nur die bisher entstandenen Kosten umlegen. 2. Unterlässt der Vermieter die Herausrechnung der zusätzlichen Kosten (z.B. für Investition, Instandhaltung, Rücklagen, Finanzierung, Pachtzinsen, Abschreibungen, Gewinnanteilen, Steuerbelastungen), entfällt ein Nachzahlungsanspruch aus einer Heizkostenabrechnung (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2006 – 62 S 256/06 -, in: GE 2007, 595).

– 1. Entstehen durch Modernisierungsmaßnahmen neue Betriebskosten, wie etwa nach dem Einbau eines Fahrstuhls, sind diese grundsätzlich nicht vom Mieter zu tragen. 2. Eine Ausnahme besteht nach Treu und Glauben nur in eng begrenzten Fällen wie bei der Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006 – 65 S 169/06 -, in: GE 2007, 597).

– 1. Der Vermieter darf statt des im Hauswartdienstvertrag vereinbarten Lohnes die sich aus einem Vergleichsangebot für die laufenden Reinigungsarbeiten ergebenden Kosten für anstelle des freigestellten Hauswarts tätige Personen als Hauswartskosten ansetzen, soweit sie unter denjenigen Beträgen bleiben, die sonst als Lohnkosten für den Hauswart entstehen würden. 2. Die Kosten der Schornsteinreinigung sind auch insoweit ansetzbar, als Schornsteinzüge zu den Wohnungen mit weitestgehend wartungsfreien Gasetagenheizungen gekehrt werden. 3. Sind in dem in der Betriebskostenabrechnung für Heizkosten ausgewiesenen Betrag auch die von demselben Abrechnungsunternehmen erfassten Kosten für Kaltwasser und Abwasser enthalten, so reicht es für die Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung aus, dass ihr getrennte Abrechnungen über die „Heiz- und Warmwasserkosten“ und über die „Hausnebenkosten“ beigefügt werden. 4. Der Vermieter braucht in der Betriebskostenabrechnung die unterschiedlichen Flächenangaben für verschiedene Abrechnungskreise dann nicht zu erläutern, wenn sich diese Unterschiede aus im Prozess vorgelegten Gesamtabrechnungen ergeben. 5. Ist die Aufteilung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten auch unter Berücksichtigung etwaiger Messfehlertoleranzen nicht nachvollziehbar, sind nur die sich aufgrund des gemessenen Verbrauchs der Wohnung der Tarife der Berliner Wasserwerke ergebenden Wasserkosten umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2006 – 67 S 223/06 -, in: GE 2007, 851).

– Zur Umstellung auf Wärmecontracting reicht es nicht aus, wenn sich der Mieter verpflichtet, eine Umstellung auf Fernheizung zu dulden. Nach einer Umstellung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter nur diejenigen Kosten umlegen, die ohne Umstellung angefallen wären. Zum Nachweis der umlegbaren Kosten ist eine detaillierte Aufgliederung des Wärmepreises erforderlich. Sie muss folgende Preisbestandteile nennen: Investition, Finanzierung, Abschreibung, Instandsetzung, Pacht (für Heizungsraum), Steuern sowie Wagnis und Gewinn. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter denjenigen Teil des Wärmepreises ansetzt, der nach Ansicht des Wärmelieferanten umlegbar sein soll (hier: Grundpreis 100 % umlegbar, Arbeitspreis 59 % umlegbar) (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2006 – 62 S 256/06 -, in: GE 2007, 595; Info M 2007, 114).

– 1. Für die Umlage von Betriebskosten auf preisgebundenen Wohnraum ist die Angabe eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrags nicht ausreichend. Die unwirksame Vereinbarung kann jedoch durch Aufschlüsselung der auf die einzelnen Betriebkostenarten entfallenden Kosten in einer Abrechnung für nachfolgende Abrechnungsperioden geheilt werden. 2. Die Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen für eine sog. verbundene Anlage i.S.d. § 9 HeizKV brauchen nicht aufgeschlüsselt zu werden. 3. Vorbehaltlose Zahlungen des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung sind nicht als Schuldbestätigung zu werten (LG Berlin, Urteil vom 23.04.2007 – 62 S 28/07 -, in: GE 2007, 913).

– Beruht die Heizkostenabrechnung auf unrichtigen Ablesewerten und Umrechnungsfaktoren, ist der Mieter zu einer Nachzahlung nicht verpflichtet (AG Neukölln, Urteil vom 14.12.2006 – 6 C 490/05 -, in: GE 2007,990).

– 1. Ist die Wärmeversorgung schon vor Abschluss des Mietvertrages auf Wärmecontracting umgestellt, kann der Vermieter die gesamten Kosten auf den Mieter umlegen. 2. Der Mieter, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, hat konkret vorzutragen, dass ein preiswerteres Angebot zur Verfügung stand. 3. Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt nur innerhalb der vom Vermieter gewählten Versorgungsart (hier: Wärmecontracting) und verpflichtet den Vermieter nicht, schon bei der Auswahl (hier: Zentralheizung oder Wärmecontracting) stets die wirtschaftlich vorteilhafteste Versorgungsalternative zu wählen (BGH, Urteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 78/06 -, in: GE 2007, 1051).

– Die Mehrkosten der Versorgung der von Beginn des Mietverhältnisses an über einen „Wärmecontractor“ durch die Heizanlage in demselben Haus erzeugten Nahwärme sind dann nicht umlagefähig, wenn in dem Mietvertrag bei dem Verteilungsmaßstab für die Kosten der zentralen Heizungsanlage alternativ (nur) die Umlage der Kosten der Versorgung mit Fernwärme/Fernwärmewasser geregelt ist (BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 244/06 -, in: GE 2007, 1118).

– Wird 6 Wochen vor Ende des Abrechnungszeitraums abgelesen, ist diese Abweichung zwischen Ablese- und Abrechnungszeitraum nicht mehr geringfügig. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Ablesung während der Heizperiode erfolgt (AG Schöneberg, Urteil vom 03.04.2007 – 19 C 507/06 -, in: Info M 2007, 160).

– Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung „erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO“ zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 -, in: GE 2007, 1310; NJW 2007, 3060).

– 1. Die Umlage der für die vermietete Eigentumswohnung jeweilig festgesetzten und erhobenen Grundsteuer kann auf der Basis des Grundsteuerbescheids (für die einzelne Wohnung) erfolgen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. 2. Der direkt durch eine Treppe von der Wohnung aus zugängliche und nur zu dieser gehörende Hobbyraum kann der Umlage der Heizkosten nach der Wohnfläche zugrunde gelegt werden. Von den Heiz- und Warmwasserkosten ist ein Abschlag von 15 % vorzunehmen, wenn die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht mehr geeicht sind. 3. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, dass Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2007 – 65 S 272/05 -, in: GE 2007, 1257).

– Wird der Wärme- und Wasserverbrauch des Mieters geschätzt, ist die Grundlage der Schätzung bereits in der Abrechnung zu erläutern. Andernfalls ist die Nebenkostenabrechnung bereits formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2007 – 67 S 472/06 -, in: Info M 2007, 210).

– Soweit in leerstehenden Wohnungen wegen „Überfüllung“ der Verdunstungsröhrchen mit einer „Kaltverdunstungsvorgabe“ Nullverbräuche gemessen worden sind, obwohl eine Frostschutzbeheizung stattfand, handelt es sich um eine von den Mietern der übrigen Wohnungen in Kauf zu nehmende Messungenauigkeit (AG Köpenick, Urteil vom 21.08.2007 – 17 C 185/07 -, in: GE 2007, 1327).

– Wird der Mieter trotz ordnungsgemäßer Ankündigung nicht angetroffen, darf der Wärmeverbrauch geschätzt werden. Ohne Erläuterung der Grundlage der erfolgten Schätzung in der Heizkostenabrechnung ist diese jedoch formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2007 – 67 S 472/06 -).

– Die Umlage der Nahwärme-Kosten setzt eine Umlagevereinbarung voraus, die die Umlage dieser Kostenart erlaubt. Nicht ausreichend ist eine Umlagevereinbarung für Zentralheizungs- oder Fernwärmekosten. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung schon bei Vertragsabschluss mit Nahwärme versorgt war (BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 244/06 -, in: Info M 2007, 253).

– Der Vermieter darf im laufenden Mietverhältnis auch ohne Zustimmung des Mieters die vorhandene Zentralheizung auf Fernwärme umstellen und die Wärmelieferungskosten ungekürzt auf den Mieter umlegen, wenn die Umlagevereinbarung auf den Betriebskostenkatalog gemäß Anl. 3 zu § 27 II. BV oder BetrkV verweist und wenn der Vertrag nach dem 01.05.1984 abgeschlossen wurde (= Stichtag für die Zulässigkeit der Umlage von Fernwärme) (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 -, in: Info M 2007, 257).

– Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -; in GE 2007, 1686; NJW 2008, 142).

– Die Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ist zumindest dann weiterhin zulässig, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 17.10.2007 – 2 C 300/07 -, in: GE 2007, 1558).

– Bei den Kosten des Nutzerwechsels handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die „Nutzerwechselgebühr“ fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -).

– Der Betriebsstrom für die zentrale Heizungsanlage ist grundsätzlich als Teil der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und nicht als „Allgemeinstrom“ in der Betriebskostenabrechnung abzurechnen. (AG Leipzig, Urteil vom 11.05.2007 – 161 C 8191/06 -; in: NZM 2008, 83).

– 1. Nach Einbau von Verbrauserfassungsgeräten ist der Vermieter berechtigt, bereits während der laufenden Abrechnungsperiode die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. 2. Für die Zeit bis zur Geräteinstallation können die Heizkosten nach der Gradtagszahlenmethode ermittelt werden; der Mieter ist berechtigt, den danach auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen (AG Lichtenberg, Urteil vom 04.12.2007 – 6 C 179/07 -, in: GE 2008, 205).

– Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, dass bei einer Einrohrheizung auch in den Sommermonaten selbst bei abgedrehtem Thermostatventil ein Wärmeverbrauch gegeben ist, wenn nicht der Hauptabsperrhahn am Wärmemengenzähler zugedreht wird (LG Berlin, Urteil vom 10.12.2007 – 67 S 164/07 -; in: GE 2008, 269).

– Wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung objektiv unmöglich ist (hier: wegen unterlassener Ausstattung mit Messgeräten), hat der Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten ausschließlich nach Flächenanteilen abzurechnen. Der Mieter darf eine Kürzung um 15 % verlangen. Außerdem kann er den Schaden geltend machen, der sich daraus ergibt, dass der Vermieter schuldhaft nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat. Wenn ihm der entsprechende Nachweis gelingt, kann er eine über 15 % hinausgehende Kürzung erreichen (BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 -; in: Info M 2008, 8).

– Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen (BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; GE 2008, 662; NJW 2008, 1801).

– 1. Ist der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen, ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß. 2. Die Nachforderung aus einer derartigen Abrechnung ist aber nicht fällig, wenn die für den Umrechnungsfaktor maßgeblichen Daten in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007 – 63 S 100/07 -; in: GE 2008, 673).

– Der Vermieter, der mit dem Mieter die Umlage der Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vereinbart hat, darf auf Wärmecontracting umstellen und sodann den vollen Wärmepreis auf den Mieter umlegen (AG Velbert, Urteil vom 13.02.2008 – 13 C 554/07 -; in: GE 2008, 673).

– Ist mietvertraglich durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV (jetzt: § 2 BetrKV) die Umlage entsprechender Betriebskosten vorgesehen (sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 17 der Anlage handelt), darf der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und stattdessen Fernwärme bezieht, die Kosten der Fernwärmelieferung auf den Mieter umlegen, wenn mietvertraglich bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung trägt und die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages (nach dem 01.05.1984 = Stichtag für die Zulässigkeit der Umlage von Fernwärme) gültige Fassung des Gesetzes die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vorsieht (BGH, Urteil vom 16.04.2008 – VIII ZR 75/07 -; in: GE 2008, 730; Info M 2008, 210).

– Es ist vom Mieter hinzunehmen, dass auch bei vollständig abgestellten Heizkörperventilen allein infolge der Wärmeleitung durch das Metall der Anschlussleitungen eine – wenn auch geringe – Erwärmung der Heizkörper erfolgt (AG Neukölln, Urteil vom 27.03.2008 – 7 C 53/08 -; in: GE 2008, 739).

– Bei den Kosten der Öltankreinigung handelt es sich nicht um Betriebskosten, sondern um Instandhaltungskosten. Eine (formularmäßige) Umlagevereinbarung für diese Kostenart ist unwirksam (AG Speyer, Urteil vom 03.09.2007 – 33 C 126/07 -; in: WM 2008, 575; Info M 2008, 218).

– 1. Die Ablesewerte der Heizkostenverteiler an Steigeleitungen sind bei der Berechnung der verbrauchsabhängigen Heizkosten unberücksichtigt zu lassen. 2. Die formularmäßige Überwälzung der Kosten der Ermittlung der verbrauchsabhängigen Heizkosten bei Nutzerwechsel auf den Mieter ist unwirksam. 3. Die Differenzen zwischen dem an den Einzelwasserzählern und dem Hauszähler gemessenen Verbrauch ist bis zu einer Messfehlertoleranz von 20 % zu akzeptieren (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31.03.2008 – 16 C 205/07 -; in: GE 2008, 933).

– Der Mieter kann von dem Vermieter grundsätzlich keine Erklärung über den hohen Verbrauch der Heizkosten verlangen, da ein überdurchschnittlicher Verbrauch in der Regel das Resultat seiner Heizgewohnheiten ist (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 21.04.2008 – 67 S 43/08 -, in: in GE 2008, 991).

– 1. Werden die Grundlagen für die Schätzung des Endbestandes bzw. Anfangsbestandes des Heizöls nicht erläutert, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Dasselbe gilt für eine Betriebskostenabrechnung, die nicht alle Kosten, die vorab abgezogen wurden (hier: Wasserkosten für Bordell), aufführt. 2. Die Kosten für die Teilnahme des Rechtsanwalts des Mieters an dem Termin zur Rückgabe der Wohnung sind jedenfalls dann nicht ersatzfähig, wenn der Mieter Mitglied eines seiner Interessen wahrnehmenden Vereins ist und der Rechtsanwalt keine konkrete Tätigkeit entfaltet (LG Berlin, Urteil vom 13.06.2008 – 63 S 309/07 -, in: GE 2008, 995).

– Der Betriebsstrom für die Heizungsanlage ist gesondert zu ermitteln; er kann nicht als Teil des allgemeinen Hausstroms abgerechnet werden. Ist kein Zwischenzähler vorhanden, darf der Vermieter ihn schätzen und einen entsprechenden Abzug vom Hausstrom vornehmen. Bestreitet der Mieter die Schätzung, ist es Sache des Vermieters, die „Grundlagen“ der Schätzung darzulegen (BGH; Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07 -; in: Info M, 260).

– Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird (BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 57/07 -; in: GE 2008, 1120;).

– Wird Heizungswärme durch den Betreiber einer im Mietshaus befindlichen Heizungsstation geliefert, kann der Vermieter den (vollen) Wärmepreis, den der Betreiber dem Vermieter in Rechnung stellt, auf den Mieter umlegen, wenn mietvertraglich vereinbart ist, dass der Mieter die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV zu tragen hat und die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages gültige Fassung dieser Verordnung die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vorsieht (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2008 – 63 S 374/07 -; in: GE 2008, 1198, WuM 2008, 556).

– Werden Verbrauchserfassungsgeräte für Heiz- und Warmwasserkosten erst während des laufenden Abrechnungszeitraums eingebaut, ist eine Schätzung des für die vorangegangene Zeit nicht erfassten Verbrauchs nicht zulässig (AG Köpenick, Urteil vom 29.04.2008 – 9 C 15/08 -; in: GE 2008, 1260).

– Die HeizkostenV schreibt zwingend vor: Bei nicht-einheitlicher Verbrauchserfassung muss der Vermieter die Teilverbräuche für die Nutzergruppen mit einheitlicher Messtechnik gesondert erfassen. Dabei muss er den Teilverbrauch für jede Nutzergruppe durch Wärmezähler erfassen. Es genügt nicht, wenn er den Teilverbrauch der letzten Nutzergruppe durch eine Differenzrechnung ermittelt (z. B. Gesamtverbrauch minus Teilverbrauch für Nutzergruppe A und B = Teilverbrauch für Nutzergruppe C). Tut er es doch, dürfen die betroffenen Nutzer die ihnen angelasteten Heizkosten um 15 % kürzen (BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 57/07 -; in: Info M 9/08, 323).

– Der Mieter darf die umlegbaren Heizkosten nicht gem. § 12 HeizKV um 15 % kürzen, wenn der Vermieter (hier: der von ihm beauftragte Versorger) den Gesamtverbrauch an Heizgas durch Schätzung ermittelt hat, anstatt den Hauptzähler zu Beginn und am Ende der Abrechnungsperiode ablesen zu lassen (AG Frankfurt/M., Urteil vom 08.05.2008 – 33 C 2550/07-30 (rechtskräftig); in: Info M 10/08, 369).

– 1. Die Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sich aus ihr ergibt, dass vom Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppe des Mieters ein bestimmter bezifferter Verbrauch entfällt. 2. Sind bei Nutzerwechsel die Verbrauchskosten in Ermangelung einer Zwischenablesung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden, steht dem ausgezogenen Mieter ein Recht zur Kürzung des auf ihn entfallenden Verbrauchs um 15 % zu (AG Schöneberg, Urteil vom 16.07.2008 – 6 C 68/08 -; in: GE 2008, 1497).

– Auch wenn die Heizkosten mit einer Nebenkostenpauschale abgegolten sind, ist der Vermieter zur Abrechnung verpflichtet. Als anteilige Vorauszahlung gilt derjenige Teil der Pauschale, der sich ergibt, wenn man die Gesamtheizkosten des Vorjahres flächenanteilig umlegt. Diese Vorauszahlungen darf der Mieter um 15 % kürzen und bei Abrechnungsverzug solange einbehalten, bis der Vermieter abgerechnet hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.3.2008 – 24 U 152/07 -; in: NZM 2008, 524 und Info M 2008, 429).

– Bei vorliegender mietvertraglicher Vereinbarung steht es dem Vermieter zur Umlage von Heizkosten frei, ob er die Kosten des Betriebs einer im Haus befindlichen , selbst betriebenen Heizungsanlage auf die Mieter umlegt oder ob er sich eines Wärmecontractors bedient und die durch Inanspruchnahme des Wärmecontractors anfallenden Wärmekosten abrechnet. Dabei geht das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht soweit, dass der Vermieter bereits bei der Grundentscheidung, wie er die Wärmeversorgung gewährleistet, die Kosten berücksichtigen und eine Art Kostenanalyse anstellen muss, welche Art der Versorgung für den Vermieter am sparsamsten ist (LG Berlin, Urteil vom 11.7.2008 – 65 S 261/07 -; in: GE 2008, 1561).

– Die Prüfung der Gasleitungen zur Etagenheizung in der Mietwohnung ist keine Betriebssicherheitsprüfung der Heizung. Die Umlage der Prüfungskosten als Betriebskosten bedarf der besonderen Vereinbarung im Mietvertrag (AG Trier, Urteil vom 23.11.2007 – 7 C 260/07 -; in: WuM 2008, 598).

– 1. Zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenrechnung gehört es, dass die Umrechnungsfaktoren für Heizkostenverteiler mit Einheitsskala in der Abrechnung angegeben sind. 2. Dem Mieter müssen bei der Wahrnehmung seines Prüfungsrechts Unterlagen bereitgestellt werden, aus denen hervorgeht, ob diese Faktoren richtig ermittelt sind (LG Berlin, Urteil vom 9.11.2007 – 63 S 100/07 -; in: WuM 2008, 587).

– Eine Vorerfassung i.S.v. § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sin. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird (BGH, Urteil vom 16.7.2008 – VIII ZR 57/07 -; in: WuM 2008, 556).

– Bei gemeinsamer Fernwärmebeheizung einer Doppelhausanlage über die Übergabestation in einem der Häuser sind die zu verteilenden Kosten nicht vorab nach der Anzahl der Häuser zu teilen, sondern die auf das jeweilige Haus entfallenden Kosten sind jeweils zuzuordnen und sodann im einzelnen Haus umzulegen (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 15.7.2008 – 3b C 84/08 -; in: WuM 2008, 726).

– Selbst wenn das vorrangig für das Wohnraummietrecht geltende Wirtschaftlichkeitsgebot auf einen Gewerberaummietvertrag vollständig übertragen werden könnte, besteht keine Vermieterverpflichtung, langfristige Verträge mit einem (Monopol-)Unternehmen (vorliegend Vattenfall) zu beenden, um kostengünstigere Regelungen zu erzielen (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2008 – 32 O 102/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2009, 52).

– Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 -; in: WuM 2008, 85).

– Ist eine Zwischenablesung zur Erfassung der verbrauchsabhängigen Heizkosten technisch nicht möglich, weil Wärmemengenzähler (gemeint: Heizkostenverteiler, d. Red.), die nach dem Verdunstungsprinzip funktionieren, installiert sind, darf der Vermieter nach Gradtagszahlen abrechnen (AG Köpenick, Urteil vom 11.12.2008 – 12 C 365/08 -; in: GE 2009, 199).

– a) Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 HeizkV) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV). b) § 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 -; in: GE 2009, 258).

– Ist mieterseits vorgetragen, dass in verschiedenen Wohnungen an vergleichbaren Heizkörpern unterschiedliche Heizkostenverteiler mit unterschiedlichen Skalen angebracht sind, muss sich der Vermieter dazu im Rahmen eines Streits über die Heizkostenabrechnung erklären und entsprechende Datenblätter für die Heizkörper und die Verteiler vorlegen. Sind gegen die Nachvollziehbarkeit der Ablesewerte mieterseits konkrete Einwendungen erhoben worden (vorliegend Vertauschung von auf den Verteilern angebrachten Skalen), kann der Vermieter sich nicht darauf berufen, er sei zur Offenlegung der Ableseprotokolle nicht verpflichtet und es bestehe insofern auch kein Einsichtsrecht des Mieters (LG Berlin, Urteil vom 4.7.2008 – 63 S 482/07 -; in: GE 2009, 452).

– Bei einem Einrohrheizsystem können die Kosten einer Wohnung dann nicht verbrauchsabhängig umgelegt werden, wenn lediglich 6 % der abgegebenen Wärme von elektronischen Heizkostenverteilern erfasst und die übrigen 94 % der verbrauchten Wärme über das nicht mit Messfühlern ausgestattete Einrohrsystem abgegeben werden. Dies gilt umso mehr, wenn der Vermieter den Umlagemaßstab der Heizkosten dahin gehend festgelegt hat, dass die Heizkosten 70 % nach dem gemessenen Verbrauch umgelegt werden (LG Mühlhausen, Urteil vom 29.1.2009 – 1 S 182/08 -; in: WuM 2009, 221).

– 1. Wird bei Abschluss eines Fernwärmevertrages vereinbart, dass auch ein Gewinn verdeckt auf die Mieter umgelegt wird, der an den Vermieter zurückfließt („kick-back“), können diese Beträge weder als Betriebskosten och als Modernisierungskosten geltend gemacht werden. 2. Wer diesen Sachverhalt verschleiert, macht sich des versuchten Prozessbetrugs strafbar (BGH, Beschluss vom 2.4.2008 – 5 StR 129/07 -; in: GE 2009, 581).

– Auch wenn die Wärmeerzeugungsanlage (hier: automatische Ölfeuerung, Öltank und Zuleitungen) im Haus des Vermieters auf Kosten des Leasingunternehmens installiert wurde, handelt es sich jedenfalls dann um eine Zentralheizung des Vermieters und nicht um die Heizung eines Fernwärmelieferanten, wenn der Vermieter sowohl den Brennstoffeinkauf als auch die Service- und Wartungsleistungen in eigener Regie und auf eigene Kosten veranlasst. Liegt eine Zentralheizung des Vermieters vor, sind nur die in § 7 Abs. 2 HeizkV genannten Gestehungskosten umlegbar (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 -; in: Info M 2009, 114).

– Die Miet- und Leasingkosten für die Zentralheizung des Vermieters oder für einzelne Bestandteile davon (hier: Brenner, Öltank und Zuleitungen) sind nicht als Heizkosten umlegbar (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 92/08 -; in: Info M 2009, 115).

– Auch die Ablesewerte der Heizkostenverteiler an Steigeleitungen müssen bei der Berechnung der verbrauchsabhängigen Heizkosten berücksichtigt werden (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 15.5.2007 – 2 C 507/06 -; in: GE 2009, 657).

– Übersteigt die tatsächliche Heizfläche die im Mietvertrag vereinbarte Heizfläche um mehr als 10 %, ist die tatsächliche Fläche der Heizkostenabrechnung zugrunde zu legen (AG Spandau, Urteil vom 24.4.2009 – 8 C 27/09 -; in: GE 2009, 723).

– Im Falle einer Vorerfassung ist eine Heizkostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sich aus der Abrechnung selbst nachvollziehbar ergibt, wie die Nutzergruppen gebildet worden sind (KG, Urteil vom 13.07.2009 – 8 U 36/09 -; in: GE 2009, 1251).

– 1. Ist die Lieferung von Heizwärme durch einen Dritten nach dem Mietvertrag zulässig, gehören zu den umlagefähigen Kosten auch die Instandhaltungs- und sonstigen Kosten der an den Wärmelieferanten übereigneten und von diesem betriebenen Kundenanlage im Hause. 2. Zusätzliche Kosten für ein „Müllmanagement“ sind nicht umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2009 – 63 S 443/08 -; in: GE 2009, 1254).

– Über die Heizkosten muss der Vermieter auf Grundlage einer auf den Abrechnungszeitraum bezogenen Verbrauchsabrechnung abrechnen. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist nicht zulässig und führt zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung (LG Hamburg, Urteil vom 20.11.2008 – 307 S 87/08 – nicht rechtskräftig, Revision unter VIII ZR 1/09 ; in: ZMR 2009, 531; Info M 2009, 321),

– Fernwärme im Sinne der AVBFernwärmeV liegt auch dann vor, wenn ein Dritter die Wärme in einer im Eigentum des Grundstückseigentümers stehenden Heizungsanlage eigenverantwortlich erzeugt (KG, Urteil vom 01.09.2009 – 27 U 76/08 -; in: GE 2009, 1312).

– Ist im Mietvertrag in der Bestimmung über die Umlage der Heizkosten formularmäßig geregelt, dass der Mieter (auch) die Kosten der eigenständigen Lieferung von Wärme und/oder Warmwasser zu tragen hat, steht der Umlage dieser Kosten nicht entgegen, dass im Mietvertrag bzw. im Wohnungsübergabeprotokoll als Heizungsart „Fernheizung/Zentralheizung“ angegeben worden ist (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2009 – 67 S 397/08 -; in: GE 2009, 1319.

– Weist eine Nebenkostenabrechnung eine Position „Heizkosten“ aus, obgleich der Vermieter gegen den Mieter unstreitig keinen Anspruch auf Zahlung von Heizkosten hat, liegt jedenfalls dann eine evidente Falschbezeichnung vor, die nicht die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge hat, wenn sich aus der der Nebenkostenabrechnung beigefügten Einzelabrechnung ergibt, dass sich die Position „Heizkosten“ aus den Einzelpositionen „Heizkosten“, „Warmwasserkosten“, „Kaltwasser“ und „Abwasser“ zusammensetzt und dass die Position „Heizkosten“ mit einem Kostenanteil von „0“ in Ansatz gebracht wird (KG, Hinweisbeschluss vom 25.06.2009 – 8 U 81/09 -; in: GE 2009, 1493).

– Der Wohnungsmieter kann von dem Vermieter die Überlassung einer Kopie der Gesamtaufstellung der erfassten Verbrauchseinheiten aller Heizkörper in der Liegenschaft verlangen und hat derweil ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Zahlung einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung (AG Coesfeld, Urteil vom 21.08.2009 – 6 C 93/09 -; in: WuM 2009, 586).

– Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08 -; in: GE 2010, 118).

– § 9 a HeizkV gibt dem Vermieter, der seiner Pflicht zur Anbringung von Heizkostenverteilern nicht rechtzeitig nachkommt, nicht das Recht, stattdessen den Verbrauch zu schätzen (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2009 – 63 S 555/08 -; in: GE 2010, 126).

– Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 322/08 -; in: IMR 2010, 129).

– Ist in einem Mietvertrag eine beheizte Fläche angegeben, die um mehr als 10 % kleiner ist als die tatsächliche beheizte Fläche, ist bei der Abrechnung nicht die vereinbarte, sondern die tatsächliche Fläche zugrunde zu legen (AG Spandau, Urteil vom 19.01.2010 – 11 C 217/09 -; in: GE 2010, 277).

– Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwäreV dadurch zu Stande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt. Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 235/08 -; in: IMR 2010, 83).

– Die formularmäßige Vereinbarung im Wohnraummietvertrag, dass auch die verbrauchsunabhängigen Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasserverbrauch im Mehrparteienmiethaus umgelegt werden, benachteiligt den Mieter unangemessen (OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009 – 8 U 402/09 (n. rk.) -; in: WuM 2010, 158).

– Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben au ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 322/08 -; in: GE 2010, 477).

– Die Abrechnung der Wasserkosten der Mietwohnung anhand der Ergebnisse von Wasserzählern, deren Eichfrist bereits vor 9 Jahren abgelaufen ist, kann nicht durch Schätzung unter Verwertung der Ablesewerte korrigiert werden. Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass die Zähler trotz fehlender Eichung ordnungsgemäß gemessen haben (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: WuM 2010, 91).

– Die Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn der Anfangs- und Endbetrag des Heizöls oder die Gesamtfläche der zugrunde gelegten Wirtschaftseinheit – zumindest durch Benennung der einbezogenen Häuser – nicht angegeben ist (AG Schöneberg, Urteil vom 27.01.2010 – 12 C 492/09 -; in: GE 2010, 489).

– Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in die für die Heizkostenabrechnungen maßgeblichen Belege und Unterlagen zur Überprüfung der von dem Vermieter vorgenommenen Kostenverteilung zu. Dazu gehören auch die vertraglichen Grundlagen für die von Dritten erbrachten Leistungen (LG Berlin, Urteil vom 13.11.2009 – 63 S 122/09 -; in: GE 2010, 546).

– Im Falle einer Vorerfassung ist eine Heizkostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sich aus der Abrechnung selbst nachvollziehbar ergibt, wie die Nutzergruppe gebildet worden sind (KG, Urteil vom 13.07.2009 – 8 U 36/09 -; in: WuM 4/2010, 245 und WuM 2010, 245).

– Der Mieter hat nach Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung die Heiz- und Warmwasserkosten als Betriebskosten jedenfalls dann zu tragen, wenn er im Mietvertrag die Kosten der Beheizung der Öfen übernommen hatte (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2010 – 65 S 199/08 -; in: GE 2010, 694).

– Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeikostenVO zu dulden (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 170/09 -).

– Nach Ablauf der Eichfrist können Ablesewerte der Wasserzähler der Betriebskostenabrechnung nicht mehr zugrunde gelegt werden (AG Neubrandenburg, Urteil vom 06.11.2009 – 5 C 130/09 -; in: GE 2010, 849).

– Von den in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung angegebenen (höheren) Brennstoffkosten sind nur diejenigen umlagefähig, die sich aus der Aufteilung in Heiz- und Warmwasserkosten ergeben (AG Köpenick, Urteil vom 19.05.2010 – 6 C 29/10 -; in: GE 2010, 915).

– Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135) (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09 -).

– Legt der Vermieter zum Beleg der Richtigkeit seiner Heizkostenabrechnung von Mitarbeitern des Mieters unterzeichnete Ablesequittungen vor, ist ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der als abgelesen quittierten Verbrauchseinheiten unwirksam (KG, Urteil vom 08.07.2010 – 12 U 26/09 -; in: GE 2010, 1268).

– Die Umstellung der Heizkostenabrechnung vom Flächenmaßstab auf die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach der Ausstattung der Anlagen mit Geräten zur Verbrauchserfassung bedarf vor Beginn der Abrechnungsperiode einer entsprechenden Erklärung des Vermieters, dass der Umlageschlüssel verändert werde. Eine Umstellung in der laufenden Abrechnungsperiode ist auch zeitanteilig nicht möglich (LG Berlin, Urteil vom 08.07.2008 – 65 S 14/08 -; in: WM 10, 428).

– 1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist. 2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Breitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: GE 2010, 1335).

– Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 20.07.2005, VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135) (BGH, urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 290/09 -; in: GE 2010, 1415).

– Die Erfassung des Wärmeverbrauchs an Heizkörpern durch Heizkostenverteiler stellt auch bei einer Einrohrheizung grundsätzlich ein geeignetes Mittel zur Erfassung der Heizwärme dar. Allerdings dürfen die Kosten dann nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn von den vorhandenen Heizkostenverteilern nur geringe Anteile (hier: ca. 6 %) der im Gebäude tatsächlich abgegebenen Wärmemenge erfasst werden, weil die von dem Einrohrheizsystem abgegebene Wärme einen Großteil des Gesamtverbrauchs ausmacht (LG Mühlhausen, Urteil vom 29.01.2009 – 1 S 182/08 -; in: ZMR 2010, 766 f.).

– 1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist. 2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: GE 2010, 1335 f.).

– Die formularmäßige Überwälzung der Kosten der Ermittlung der verbrauchsunabhängigen Heizkosten bei Nutzerwechsel auf den Mieter ist wirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 07.07.2010 – 103 C 59/10 -; in: MM 10/2010, 30).

– a) § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, indem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstand in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt. b) In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“ der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: GE 2010, 1615).

– Kann der Mieter die Ablesewerte für die erfassten Heizkosten selbst kontrollieren, ist für ein substantiiertes Bestreiten der Vortrag erforderlich, welche Werte seiner Ansicht nach in die Abrechnung hätten eingestellt werden müssen (LG Berlin, Urteil vom 12.11.2010 – 63 S 150/10 -; in: GE 2010, 1743).

– Das pauschale Bestreiten der Ablesewerte für die Heizkosten ist unbeachtlich (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2010 – 67 S 241/08 -; in: GE 2011, 58).

– 2. Die Zustimmung des Mieters zur Umstellung auf Wärmecontracting kann auch formularmäßig schon bei Abschluss des Mietvertrages erteilt werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 02.12.2010 – 220 C 94/10 -; in: GE 2011, 207).

– 1. Die Duldungspflicht des Mieters nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV erstreckt sich auch auf den Austausch eines bestehenden funktionierenden Systems gegen ein moderneres System zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser. 2. Hierbei kann der Vermieter im Rahmen des ihm eingeräumtenbilligen Ermessens grundsätzlich auch ein Verbrauchserfassungssystem mit Funkübertragung der Messdaten wählen, sofern die Anforderungen des § 5 Abs. 1 HeizkostenV erfüllt sind. 3. Hat der Vermieter bei der beabsichtigten Ausstattung mit gemieteten (oder sonst durch Gebrauchsüberlassung beschafften) Verbrauchserfassungsgeräten das Ankündigungsverfahren nach § 3 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV nicht eingehalten, so ändert dies nichts an der Duldungspflicht des Mieters. Der Verstoß des Vermieters wirkt sich nur so aus, dass die Mieter die Kosten der Miete für die Verbrauchserfassungsgeräte nicht nach § 7 Abs. 2 Heizkosten V tragen müssen. 4. Sofern die Ausstattung mit Funk-Verbrauchserfassungsgeräten für Wärme und Warmwasser vom Mieter nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV zu dulden ist, ergibt sich eine Duldungspflicht hinsichtlich des Funk-Verbrauchserfassungsgerätes für Kaltwasser in der Regel aus § 554 Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 BGB (LG Heidelberg, Urteil vom 19.11.2010 – 5 S 34/10 -; in: GE 2011, 269).

– 1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist. 2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: IMR 2011, 21).

– Kann der Verbrauch der nicht regulierbaren Einrohrringheizung, an den die regulierbaren Heizkörper angeschlossen sind, erfasst werden, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach der Heizkostenverordnung vorzunehmen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.01.2011 – 12 C 132/10 -; in: GE 2011, 415).

– Wird die Abrechnung den fehlerhaft ermittelten Wärmeverbrauchswert eines einzelnen Heizkörpers gekürzt, hat der Mieter kein Kürzungsrecht gem. § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung (AG Wedding, Urteil vom 14.02.2011 – 22b C 213/10 -; in: GE 2011, 489).

– Eine mietvertragliche Klausel, dass der Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen hat, genügt zur Überwälzung der Kosten des Wärmecontractings nach § 2 Nr. 4 c BetrKV; einer Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant bedarf es nicht (BGH, Beschluss vom 08.02.2011 – VIII ZR 145/10 -; in: GE 2011, 609).

– 1. Ist (nur) das Badezimmer nicht mit einem Heizkostenverteiler ausgestattet, können die Verbrauchswerte geschätzt werden. 2. Fehlt es an der Angabe der Schätzungsgrundlage, ist insoweit die Abrechnung formell unwirksam. Daraus folgt aber nicht, dass die gesamten Heizkosten für die Wohnung nach der Fläche umgelegt werden müssten (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 – 63 S 409/10 -; in: GE 2011, 612).

– Weist die Heizkostenabrechnung nicht den zugrunde gelegten Verteilerschlüssel auf, ist sie formell unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 15.12.2010 – 215 C 118/10 -; in: GE 2011, 6118).

– Auch bei der Abrechnung von Heizungskosten ist eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich zulässig (LG Berlin, Urteil vom 22.11.2010 – 67 S 74/10 -; in: GE 2011, 753).

– Wird wegen Ausfalls der Heizkostenverteiler der Wärmeverbrauch des Mieters nur geschätzt und werden die zugrunde gelegten Schätzwerte weder in der Abrechnung noch innerhalb des Abrechnungszeitraums erläutert, ist die Abrechnung formell unwirksam mit der Folge, dass insgesamt keine Nachforderung mehr besteht (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.05.2011 – 218 C 271/09 -; in: GE 2011, 756).

– § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkV n. F., wonach von den Kosten der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen sind, ist dann nicht anwendbar, wenn unter Einbeziehung der Leitungen in den Wohnungen die Leitungen im Hause insgesamt überwiegend nicht gedämmt (AG Schöneberg, Urteil vom 15.04.2011 – 17 C 271/10 -; in: GE 2011, 758).

– 1. Die Abrechnung von Heizkosten ist nur nach dem Leistungsprinzip (Verbrauchsprinzip, Zeitabgrenzungsprinzip) zulässig. 2. Kann der Vermieter noch innerhalb der Abrechnungsfrist die bereits erstellte Heizkostenabrechnung um nachträglich berechnete Brennstoffkosten berichtigen, ist eine nachträgliche Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht zulässig (AG Köpenick, Urteil vom 28.04.2011 – 17 C 34/11 -; in: GE 2011, 891).

– Die Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung, in der der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte unter Hinweis auf die DIN EN 834/835 ausgewiesen ist, ist dann nicht fällig, wenn die für die Umrechnung maßgeblichen Daten in den Abrechnungsunterlagen nicht enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011 – 63 S 467/10 -; in: GE 2011, 1021).

– Zur Schätzung der Stromkosten für die Heizung bei nicht vorhandenem Zwischenzähler (AG Neukölln, Urteil vom 23.06.2011 – 7 C 78/11 -; in: GE 2011, 1089).

– Auch diejenige Heizkostenabrechnung, in der gezahlte Vorauszahlungen des Mieters überhaupt nicht berücksichtigt worden sind, ist formell wirksam (LG Berlin, Urteil vom 7.6.2011 – 63 S 393/10 -; in: GE 2011, 952).

– 1. Vereinbaren die Parteien entgegen § 2 HeizKV eine Betriebskostenpauschale, die auch Heizkosten erfasst, so geht die Heizkostenverordnung dieser Vereinbarung von Anfang an vor und steht deshalb, wenn der Vermieter über die Heizkosten abrechnet, Nachforderungen nicht entgegen. Der Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten folgt dann unmittelbar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV. 2. Der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vereinbarten Pauschale ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als Vorauszahlung zu behandeln. Für die Höhe ist das Verhältnis der beiden Kostenarten zueinander bei Beginn des Mietverhältnisses nach abstrakter, wirtschaftlicher Betrachtungsweise zugrunde zu legen. 3. Sind Vorauszahlungen in der Heizkostenabrechnung unzutreffend mit „0.00 €“ angegeben, betrifft das nur die inhaltliche Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung. 4. Jedenfalls im Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung über die Heizkosten nach § 12 Abs. 1 HeizKV kann der Vermieter auch nach dem „Abflussprinzip“ abrechnen (LG Heidelberg, Urteil vom 25.02.2011 – 5 S 77/10 -; in: GE 2011, 1373).

– Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben (BGH, Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 326/10 -; in: GE 2011, 1550).

– Der Vermieter kann die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme bei Umstellung der Wärmeerzeugung von seiner zentralen Heizungsanlage auf Wärmelieferung während des laufenden Mietverhältnisses dann auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Kosten auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug nimmt und in deren zur Zeit des Mietvertragsabschlusses geltenden Fassung auch diese Kosten als Betriebskosten aufgeführt waren (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 – 63 S 47/11 -, in: GE 2011, 1620).

– 1. Der Mieter einer mit Einrohrheizung vermieteten Wohnung hat keinen Anspruch darauf, dass sich die Heizkörper in den Räumen der Wohnung nicht über Frostschutz hinaus erwärmen, wenn die Heizkörperthermostate auf Null eingestellt werden. 2. Der Mieter einer derartigen Wohnung hat auch keinen Anspruch auf die Ausstattung der Wohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten, die die trotz entsprechender Einstellung erfolgende Erwärmung der Heizkörper messen (LG Berlin, Beschluss vom 01.11.2011 – 63 S 341/11 -; in: GE 2011, 1621).

– 1. Die Heizkostenabrechnung, die keine Angaben über die Kosten des Betriebsstroms enthält, ist formell wirksam und materiell richtig. 2. Der Vermieter darf einer Abrechnungseinheit unter Zusammenfassung mehrerer, durch eine gemeinsame Heizungsanlage versorgter Gebäude im Laufe des Mietverhältnisses – auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung – bilden, wenn sich eine Notwendigkeit hierfür ergibt, wie bei Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage nach Mietvertragsabschluss (BGH, Hinweisbeschluss vom 13.09.2011 – VIII ZR 45/11 -; in: GE 2011, 1679).

– Die Aufgliederung der auf den Mieter nicht umlagefähigen Kosten des Wärmecontractings in der Heizkostenabrechnung ist entbehrlich, wenn der Vermieter (hier: durch eine Vergleichsrechnung) darlegt, dass die Kosten des Wärmecontractors niedriger sind als die bei sonstiger Wärmeerzeugung anfallenden Heizkosten (LG Berlin, Urteil vom 31.10.2011 – 67 S 13/11 -; in: GE 2011, 1682).

– Bei der Heizkostenabrechnung brauchen die ausweislich der mietvertraglichen Vereinbarung nicht zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume nicht berücksichtigt zu werden, wenn verbrauchsunabhängig (nur) 30 % abgerechnet werden (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2011 – 63 S 149/11 -; in: GE 2011, 1683).

– Um die Lieferung von Fernwärme handelt es sich nur dann, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können. Hieran fehlt es regelmäßig, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister sich im Wesentlichen lediglich dazu verpflichtet, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Kunden stehende funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupacken, zu warten und zu betreiben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25.10.1989 – VIII ZR 229/88, BGHZ 109, 118; vom 15. Februar 2006 – VIII ZR 138/05, NJW 2006, 1667) (BGH, Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 262/09 -; in: GE 2012, 198).

– a) Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 49/07, GE 2008, 471 = NJW 2008, 1300). b) Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 01.02.2012 – VIII ZR 156/11 -; in: GE 2012, 401).

– Wird in einer mietvertraglichen Vereinbarung alternativ u. a. auch die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser genannt, sind die Kosten des Wärmecontractings umlagefähig. Wird schon bei Abschluss des Mietvertrages die Mietwohnung im Rahmen von Wärmecontracting mit Heizwärme versorgt, muss der Mieter bei Bedenken gegen die zu erwartende Höhe der Koten bei dem Vermieter entsprechend nachfragen und gegebenenfalls den Mietvertrag nicht abschließen; eine Aufklärung- oder Informationspflicht der Vermieterseite besteht insofern nicht (LG Berlin, Urteil vom 02.04.2012 – 67 S 231/11 -; in: GE 2012, 956).

– 1. Die einmalige Aufforderung zur Übersendung der Ableseprotokolle für den Wärmeverbrauch begründet noch kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters. 2. Die Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn der Anteil der auf die Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge mit 18 % angegeben wird (AG Wedding, Protokollurteil vom 25.05.2012 – 20 C 98/12 -; in: GE 2012, 959).

– Der Wohnraummieter ist bei der Abrechnung der Heizkosten einer Einrohrheizung nach Fläche zur Kürzung des auf ihn entfallenden Anteils um 15 % berechtigt, wenn eine Erfassung des Verbrauchs technisch möglich und die Kosten dafür nicht unverhältnismäßig hoch sind, was der Vermieter darzulegen hat (AG Wedding, Urteil vom 23.05.2012 – 3 C 378/08 -; in: GE 2012, 1099).

– Bestreitet der Mieter die der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegte Wärmemengenerfassung, ist die Angabe des Erfassungsgerätes unzureichend; der Vermieter muss vielmehr die ordnungsgemäße Anbringung des Gerätes und dessen grundsätzliche Eignung zur Verbrauchserfassung – u. a. auch eine erforderliche Nacheichung – darlegen (AG Köpenick, Urteil vom 27.03.2012 – 7 C 398/11 -; in: GE 2012, 759).

– Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VII ZR 119/12).

– Wird der durch die abgegebene Rohrwärme und durch Ablesung nicht erfasste Wärmeverbrauch einer Einrohrringleitung nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt, steht dem Mieter kein Kürzungsrecht aus § 12 HeihkV zu (LG Berlin, Urtiel vom 05.10.2012 – 63 S 11/12 -; in: GE 2012, 1563).

– Die Heizkostenabrechnung ist trotz Zusammenfassung der Heiz- und Warmwasserkosten in einem einheitlichen Betrag formell wirksam, wenn die Mietvertragsparteien einen „Heizkostenvorschuss“ ohne Aufschlüsselung nach Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart haben (LG Berlin, Beschluss vom 22.03.2013 – 63 S 568/12 -; in: GE 2013, 547).

– Der Wohnraumieter ist zu einer Kürzung des auf ihn entfallenden Anteils der Kosten für eine Einrohrheizung jedenfalls dann nicht berechtigt, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung auch bei einer Absenkung der Heiztempemperaturen ohne Berücksichtigung der von den Ringleitungen abgegebenen Wärme nicht erfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2013 – 67 S 365/12 -; in: GE 2013, 550).

– Wird in der Heizkostenabrechnung nicht erkennbar auch über die Warmwasserkosten abgerechnet, ist die Abrechnung formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2012 – 65 S 101/12 -; in: GE 2013, 621).

– Beauftragt der Vermieter ein externes Unternehmen mit der Heizkostenabrechnung, so muss er diese seiner Betriebskostenrechnung beifügen. Andernfalls ist die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Abrechnungsposition Heizkosten formell fehlerhaft (AG Langen, Urteil vom 27.10.2010 – 55 5 201/10 -; in: IMR 2011, 91).

– Der Umstand, dass die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung nicht in der Abrechnung aufgeführt sind, begründet keinen formellen Mangel. Es handelt sich insoweit nicht um einen Vorwegabzug im Sinne der Rechtsprechung des BGH (LG Itzehoe, Urteil vom 14.01.2011 – 9 S 21/10 -; in: IMR 2011, 496).

– Ist der am Heizkörper gemessene Verbrauch aus zwingenden physikalischen Gründen unrichtig, hat der Vermieter die Heizkosten für den betreffenden Raum nach dem Ersatzverfahren des § 9a HeizkV oder unter Abzug von 15 % nach der Fläche zu ermitteln. 2. Stützt der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch allein auf das (unrichtige) Ableseergebnis, kommt eine Schätzung des Mindestbetrags aufgrund der durchschnittlichen Quadratmeterkosten für das Gesamtobjekt nicht in Betracht (BGH, Beschluss vom 05.03.2013 – VIII ZR 310/12 -; in: GE 2013, 680).

– 1. Will der Vermieter während des laufenden Wohnraummietverhältnisses auf Wärmecontracting umstellen und die Contracting-Kosten auf den Mieter umlegen, muss der Mietvertrag dies ausdrücklich regeln. 2. Als ausdrückliche Regelung genügt ein Verweis im mietverrtrag auf Anlage 3 der II. BV, wenn die bei Abschluss des Mietvertrages gültige Fassung dieser Verordnung bereits die Umlegung der Contracting-Kosten vorsah. 3. Auch wenn das Mietobjekt nicht mit Fernwärme, sondern mit einer zentralen Heizungsanlage beheizt wird, können die Contracting-Kosten auf den Mieter umlegbar sein. 4. Wenn neben dem Verweis im mietvertrag auf Anlage 3 der II. BV die Betriebskosten in einer Anlage zum Mietvertrag aufgelistet sind, wo der Passus über die zentrale Heizungsanlage – anders als in Anlage 3 der II. BV – nicht enthalten ist, hindert dies den Vermieter nicht daran, die Contracting-Kosten auf den Mieter umzulegen (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 – 63 S 47/11 -; in: IMR 2012, 98).

– Um die Lieferung von Fernwärme handelt es sich nur dann, wenn der Energieversorger/Energiedienstleister hohe Investitionen vorzunehmen hat, um seine Vertragspflicht zur Wärmelieferung erfüllen zu können. Hieran fehlt es regelmäßig, wenn der Energieversorger/ Energiediesnstleister sich im Wesentlichen lediglich dazu verpflichtet, eine bereits vorhandene, im Eigentum des Kunden stehende funktionstüchtige Heizungsanlage für ein symbolisches Entgelt anzupachten, zu warten und zu betreiben (BGH, Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 262/09 -; in: IMR 2012, 117).

– Elektronische Heizkostenverteiler können bei manchen Heizungsanlagen ungeeignet sein (hier: Einrohrheizung). 2. Die Messwerte sind dann nicht verwertbar. Ein derartiges System aus Heizunganlage und Messtechnik erfüllt nicht die Anforderungen an den Stand der Technik (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.08.2011 – 12 O 4361/10 -; in: IMR 2012, 119).

– Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11, GE 2012, 825 = WuM 2012, 276) (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 322/12 -; in: GE 2013, 1196).

– Gegenüber der Nachforderung des Vermieters aus eine verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, solange ihm nicht Einsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gewährt wird (LG Berlin, Urteil vom 12.07.2013 – 65 S 141/12 -; in: GE 2013, 1143).

– Die Kosten der Zwischenablesung der Heizkosten sind auch in Gewerberaummietverhätnissen mangels konkreter Vereinbarung nicht umlegbar (AG Charlottenburg, Urteil vom 15.08.2013 – 211 C 584/12 -; in: GE 2013, 1345).

– Bestreitet der Wohnungsmieter die über Funk abgelesenen Verbrauchswerte für Heiz- und Warmwasserkosten, hat der Vermieter die Richtigkeit darzulegen und zu beweisen (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.05.2013 – 239 C 227/12 -; in: GE 2013, 1523).

– Für die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der Nichterfassung eines wesentlichen Anteils des Wärmeverbrauchs in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkV ist es nicht erforderlich, dass die drei in der Richtlinie VDI 2077 Beiblatt Rohrwärme genannten Voraussetzungen kumulativ gegeben sind. Ausreichend ist es, wenn eine sehr niedrige Erfassungsrate vorliegt (hier unter 30 %) und eine höhe Wärmemenge unerfasst über nicht oder schlecht gedämmte Heizrohrleitungen abgegeben wird (LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013 – 4 S 610/12 -; in: WuM 2013, 671).

– Heizkostenverteiler sind keine Messgeräte und unterliegen nicht der Eichpflicht (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 01.07.2014 – 9 C 58/14 -; in: GE 2014, 1143).

– 1. Die Heizkostenabrechnung nach Umstellung auf Wärmecontractin ohne Zustimmung des Mieters ist formell ordnungsgemäß, wenn sie die Kosten des Fernwärmelieferers einstellt (AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2014 – 206 C 196/11 -; in: GE 2014, 1209).

– Wird entgegen § 2 HeizkostenV eine Nebenkostenpauschale vereinbart, die auch die Heizkosten umfasst, geht die HeizkostenV dieser Regelung vor und steht deshalb, wenn der Vermieter über die Heizkosten separat abrechnet, einer Nachforderung nicht entgegen. Im Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heizkosten kann der Vermieter zudem nach dem „Abflussprinzip“ abrechnen (LG Heidelberg, Urteil vom 25.02.2011 – 5 S 77/10 -; in: IMR 2011, 225).

– Für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgeleseenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. einer Erläuterung derangesetzten Kosten bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14 -).

– Der Mieter darf sich auch dann auf eine unzulässige Schätzung der Heizkosten berufen, wenn er selbst die Unmöglichkeit der Ablesung herbeigeführt hat (AG Schwerin, Urteil vom 29.10.2014 – 16 C 283/12 -; in: GE 2015, 59).

– a) Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rhamen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4 , § 8 Abs. 1 HeizkostenVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben. b) Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahingehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen. c) Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, wie er – ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten – bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat (BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14 -; in: GE 2015, 114).

– Wird bei einer Einrohrheizung nur ein geringer Teil der Wärme von den Heizkörpern abgegeben (hier: 20 %), und erfolgt die Abgabe der übrigen Wärme durch die Heizungsrohre, so ist das Korrekturverfahren nach der VDI 2077 in Verbindugn mit § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV analog auch dann anzuwenden, wenn die Rohre unisoliert im Estrich verlegt sind (AG Emmendingen, Urteil vom 10.04.2012 – 3 C 115/10 -; in: GE 2015, 131).

– 1. Für die Anwendung des Rechenverfahrens der VDI-Richtlinie 2077 zur Ermittlung der von den Heizkostenverteilern nicht erfassten Rohrwärme kann es keinen Unterschied machen, ob die Rohre nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV tatsächlich frei – d. h. ohne jegliche Umhüllung – in den Wohnungen verlaufen oder, wie in einer Mehrzahl der hierzulande vorhandenen Mietwohnungen, ungedämmt im Estrich oder in den Wänden und damit nur von Mauerwerk umhüllt verlegt wurden; auch diese Rohre sind ungedämmt. 2. Erfassen infolge der Rohrwärmeabgabe die Heizkostenerfassungsgeräte – an den Heizkörpern – nur 25,9 % des Gesamtwärmeverbrauchs, reduziert sich das von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV dem Vermieter eingeräumte Ermessen auf Null, so dass die genannte VDI-Richtlinie 2077 zwingend anzuwenden ist. 3. Ist bei einer Heizkostenabrechnung das zur Ermittlung der Heizkosten gebotene Korrekturverfahren nach VDI-Richtlinie 2077 zunächst nicht angewandt worden, so braucht der Vermieter eine im Übrigen formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung nicht neu zu erstellen. Es genügt, die Abrechnung nach der VDI-Richtlinie 2077 inhaltlich zu korregieren (AG Bayreuth, Urteil vom 19.08.2014 – 102 C 1359/13 -; in: GE 2015, 132).

– Eine nach dem Abflussprinzip vorgenommene Heizkostenabrechnung ist nur inhaltlich unrichtig, formell aber ordnungsgemäß, so dass sie auch nachträglich korrigiert werden kann (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.02.2013 – 21 C 192/11 -; in: GE 2015, 195).

– 1. Wird nur ein Bruchteil der verbrauchten Wärme an den Heizkörpern des Gebäudes erfasst (bei nicht erfasster Rohrwärmeabgabe), so liegt keine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung im Sinne des § 7 HeizkostenV vor. 2. Ein Verstoß gegen § 7 HeizkostenV führt nicht dazu, dass keine Heizkosten geschuldet werden. Diese sind insgesamt nach Fläche abzurechnen, wobei der auf den Wohnungsmieter entfallende Anteil gemäß § 12 HeizkostenV um 15 % zu kürzen ist (LG Neubrandenburg, Urteil vom 17.11.2010 – 12 S 9/10 -; in: IMR 2011, 355).

– Bei einem vor dem 01.03.1989 abgeschlossenen Mietvertrag sind die durch einen Übergang zum Wärmecontracting verursachten Kosten nur bei einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Mieter umlegbar (AG Dortmund, Urteil vom 19.06.2012 – 425 C 1232/12 – ; in: IMR 2012, 448).

– 1. Eine Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ist auch dann formell wirksam, wenn dort auch die Kosten für die Frischwasserversorgung und Entwässerung enthalten sind. 2. Wird der Brennstoffverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach der Formel in § 9 Abs. 2 HeizkostenVO berechnet, so muss die erechnungsformel nicht erläutert werden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, imr-online) (BGH, Urteil vom 26.10.2011 – VIII ZR 268/10 -; in: IMR 2012, 56).

– 1. Errichtet der Vermieter eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Gebäude, so darf er die angeschlossenen Gebäude auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. 2. Die Bildung der Abrechnungseinheit bedarf keiner vorherigen Ankündigung, sondern kann zusammen mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen (BGH, Beschluss vom 13.09.2011 – VIII ZR 45/11 -; in: IMR 2012, 6).

– 1. Hat der Vermieter sich vertraglich verpflichtet, dem Mieter Wärme zu liefern, und überträgt er ohne Kenntnis des Mieters die Lieferung auf einen Dritten, kommt durch die Abnahme der Wärme seitens des Mieters kein konkludenter Wärmelieferungsvertrag zwischen Mieter und Lieferant zu Stande. 2. Hat der Mieter aus Allgemeiner Geschäftsbedingung eine Verpflichtung, mit jedwedem Wärmelieferanten, den der Vermieter bestimmt, einen Vertrag abzuschließen, so ist diese wegen fehlenden Schutzes vor überhöhten Kosten unwirksam (AG Winsen/Luhe, Urteil vom 30.07.2012 – 16 C 384/12 -; in: IMR 2013, 140).

– Heizkosten sind nach dem konkreten Verbrauch im Abrechnungszeitraum abzurechnen (Leistungsprinzip), so dass grundsätzlich eine Zwischenablesung erforderlich ist. Mehrfache machinelle Schätzungen in der Vergangenheit führen zur inhaltlichen Unrichtigkeit der Abrechnung (AG Wedding, Urteil vom 16.12.2014 – 7 C 120/14 -; in: GE 2015, 258).

– Werden die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kommt eine Kürzung der Kosten um 15 % nicht in Betracht, wenn das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2013 – 67 S 365/12 -; in: IMR 2013, 319).

– 1. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 49/07, IMR 2008, 110 = NJW 2008, 1300). 2. Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden (BGH, Urteil vom 01.02.2012 – VIII ZR 156/11 -; in: IMR 2012, 142).

– 1. Ersetzt der Vermieter eine Gasetagenheizung durch eine vermieterseits betriebene Gaszentralheizung, liegt darin ein konkludentes Vertragsangebot dahingehend, dass die Wohnung künftig vom Vermieter beheizt werden soll. 2. Der das duldende Mieter nimmt das Angebot an und schuldet die Betriebskosten der konkreten Heizungsanlage, nicht aber die zusätzlichen Kosten einer späteren weiteren Umstellung auf Wärmecontracting. 3. Auch eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht, weil sich die Parteien bei der ersten Umstellung konkludent darauf geeinigt haben, dass der Mieter die Kosten für Brennstoff, Betriebsstrom, Bedienung und Wartung zu tragen hatte, der Vermieter die Kosten der Abschreibung und die Kapitalbildng der Anlage (LG Itzehoe, Urteil vom 19.10.2012 – 9 S 47/11 -; in: IMR 2014, 9).

– Der Vermieter muss Heizöl nicht für den bestmöglichen Preis einkaufen. Er darf nur keine unnötigen Kosten verursachen und ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis wahren. Eine Verletzung dieser Pflicht kann nicht angenommen werden, wenn der Einkaufspreis nur 6 % über dem bestmöglich zu erzielenden Einkaufspreis liegt (LG Berlin, Urteil vom 30.07.2014 – 65 S 12/14 -; in: IMR 2015, 12).

– 1. Bei Umstellung des Betriebs einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten („Wärmecontracting“) kann der Vermieter die zusätzlichen Kosten des Wärmecontractings nur umlegen, wenn der Mieter zustimmt oder die Umstellung im Mietvertrag vereinbart ist (LG Berlin, Urteil vom 06.03.2015 – 63 S 246/14 -; in: GE 2015, 513).

– Die Umlage von Kosten, die durch ein nachträglich eingeführtes Wärmecontracting anfallen, setzt nachträgliche Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass für den Mieter erkennbar ist, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab abgesetzt worden sind (LG Berlin, Urteil vom 03.03.2015 – 63 S 288/14 -; in: GE 2015, 861).

– 1. Bei Gebäuden mit überwiegend freiliegenden ungedämmten Heizrohren kann der Wärmeverbrauch auch durch Anbringen von Heizkostenverteilern an den vorhandenen Rohrleitungen ermittelt werden. 2. § 7 Abs. 1 Satz 3 der Heizkostenverordnung ist verfassungskonform. 3. Dass die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung in der Heizperiode heiß werden und ihre Wärmeabgabe nicht gesteuert werden kann, ist dieser Heizungsart sastemimmanent und selbst dann kein Mietmangel, wenn Innentemperaturen von 24 bis 26° C erreicht werden (AG Schöneberg, Urteil vom 24.07.2015 – 8 C 149/15 -; in: GE 2015, 1226).

– 1. Eine ungedämmte Rohrleitung im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV liegt entgegen dem Wortlaut dieser Vorschrift auch dann vor, wenn die Leitungen nicht offen im Raum geführt werden, sondern von Mauerwerk umhüllt verlegt sind. 2. Der Verbrauchsanteil der Heizkosten muss nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach allgemein anerkannten Regeln der Technik (hier: VDI 2077, Beiblatt Rohrwärme) bestimmt werden, wenn der an den Heizkörpern durch elektronische Heizkostenverteiler erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich utner dem nach der Richtlinie maßgeblichen Quotienten von 0,34 liegt; bei einer deutlichen Überschreitung dieses Grenzwertes reduziert sich das in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV mit dem Wort „kann“ dem Vermieter zugewiesenen Ermessen auf null (AG Augsburg, Urteil vom 28.10.2015 – 73 C 936/13 -; in: GE 2015, 1602).

– Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen. In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen (BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14 -; in: GE 2016, 256).

– Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: „Spätestens am 30.06.eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]“, ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen (BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 152/15 -; in: GE 2016, 321).

– 1. Bei Einrohrheizungen ist eine Heizkostenverteilung nach anerkannten Regeln der Technik (VDI 2077) nur dann erforderlich, wenn a) weniger als 34 % der Gesamtwärme erfasst werden; b) die Standardabweichung von den normierten Verbrauchsfaktoren 0,85 oder mehr beträgt; c) der Anteil der Niedrigverbraucher 15 % oder mehr als Nutzeinheiten beträgt. 2. Liegen nur zwei dieser Voraussetzungen vor (hier: Verbrauchswärmeanteil 0,21; Standardabweichung 0,88), ist der Vermieter nicht gehindert, nach erfasstem Verbrauch und Fläche abzurechnen. 3. Die Erwärmung der Heizkörper trotz geschlossenen Ventils (Mikrozirkulation) ist bei Einrohrheizungen hinzunehmen und bei der Heizkostenabrechnung nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 28.06.2016 – 63 S 14/16 -; in: GE 2016, 1095).

– 1. Für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zurgrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen, und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18) (BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15 -; in: GE 2016, 1272).

– 1. Der Vermieter genügt dem in § 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz BGB normierten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, wenn er die in den Medien veröffentlichten Durchschnittspreise für Heizöl sichtet, um die Angemessenheit des dann ausgewählten Angebots zu beurteilen. Der Vermieter darf bei seiner Beschaffungsentscheidung neben dem Preis auch weitere Aspekte, wie beispielsweise die Zuverlässigkeit des Anbieters, dessen Erfahrung mit der besonderen Lage und der erschwerten Belieferung des Objekts oder auch eine langjährige Geschäftsbeziehung mit dem Lieferanten berücksichtigen. 2. Wohnungsleerstände rechtfertigen es nicht, zugunsten der verbleibenden Mieter von der Heizkostenverordnugn und den dort gesetzlich festgeschriebenen Verteilungsmaßstäben abzuweichen; das gilt selbst dann, wenn ein sehr hoher Anteil leer stehender Wohnungen im Einzelfall dazu führt, dass die letzten verbliebenen Wohnungsmieter mit den verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten einen überproportional hohen Anteil der Fixkosten auferlegt bekommen (Anschluss an BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14 – GE 2015, 114) (LG Berlin, (Hinweis-) Beschluss vom 22.08.2016 – 18 S 1/16 -; in: GE 2016, 1513).

– 1. Nach der Neufassung der HeizkV ist bei verbundenen Anlagen der Kostenanteil der Warmwasserversorgung ab 31.12.2013 mit einem Wärmemengenzähler zu ermitteln. 2. Für davor liegende Abrechnungszeiträume ist die Wärmemenge nach der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkV n. F. analog zu berechnen; auf einen unzumutbar hohen Aufwand kommt es nicht an (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 22.11.2016 – 63 S 97/16 -; in: GE 2017, 108).

– 1. Der Mieter hat bei einer Abrechnung über Heizkosten und Warmwasser ein Recht zur Belegeinsicht auch der Abrechnungsunterlagen üer den Verbrauch der anderen Mieter. 2. Sind bei der Belegeinsicht diese Unterlagen nicht vorgelegt worden, und hat der Mieter dies schriftlich danach beanstandet, kann sich der Vermieter im Rechtsstreit nicht auf den Einwendungsausschluss von einem Jahr berufen (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2017 – 63 S 132/16 -; in: GE 2017, 294).

– § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16 -; in: GE 2017, 709).

– Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu, Auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge zu installieren (LG Berlin, Urteil vom 15.06.2017 – 67 S 101/17 -; in: GE 2017, 951).

– 1. Ist der Warmwasserverbrauch der einzelnen Nutzer nur teilweise durch Wärmezähler erfasst worden, ist eine Vorerfassung nach der HeizkV nötig. 2. Die Berechnung des Verbrauchs der anderen Nutzergruppe, deren Wohnungen nicht mit Wärmezählern ausgestattet sind, kann nicht durch Abzug des durch Wärmezähler erfassten Verbrauchs von dem Gesamtverbrauch erfolgen. 3. Sind für einen Teil der Nutzer überhaupt keine Messgeräte angebracht worden, liegt kein fehlerhaft ermittelter Verbrauch vor, der um 15 % zu kürzen ist, sondern die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser sind nach § 9 Abs. 2 HeizkV neu zu verteilen und um 15 % zu kürzen (LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 – 63 S 304/16 -; in: GE 2017, 1551).

– Fehlen in der zentralen Warmwasserversorgungsanlage Wärmezähler, und legt der Vermieter nicht ausreichend dar, dass die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden kann, hat der Mieter ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV (gegen LG Berlin, ZR 67, GE 2017, 951) (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2018 – 63 S 91/17 -; in: GE 2018, 329).

– Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen. ( BGH, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 113/17 -; in: IMRRS 2019, 0150).

– 1. Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. 2. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15.10.2014 – XII ZR 111/12 – WM 2014, 2280). (in: IWW-Abrufnummer 207493).

– 1. Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. ( BGH, Urteil vom 30.01.2019 – XII ZR 46/18 -; in: IMRRS 2019, 0245).

– Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs.1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen. (BGH, Urteil vom 16.01.2019 – VIII ZR 113/17 -; in: GE 5/2019, 314)-

– 1. Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. 2. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15.10.2014 – XII ZR 111/12 – WM2014, 2280). ( BGH, Urteil vom 30.01.2019 – XII ZR 46/18 -; in: GE 6/2019, 379).

– Die Voraussetzung für die Anwendung des Kürzungsrechts nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist, dass eine ordnungsgemäße verbrauchsbasierte Erfassung überhaupt möglich gewesen wäre (LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 – 311 O 1/16 -; in: GE 2019, 660).

-1. Eine Kostenverteilung nach der Verbrauchserfassung setzt neben einem ordnungsgemäßen Ablesen auch den einwandfreien Betrieb des Erfassungs- bzw. Messgeräts voraus. Der Ausfall eines von zwei Wärmemengenzählers führt zwingend dazu, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für die streitgegenständliche Fläche nicht möglich ist. Grundsätzlich bleibt dem Vermieter dann die Möglichkeit nach § 9 a As. 1 HeizkostenV den Verbrauch des Mieters zu ermitteln. 2. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn die von der Verbrauchsermittlung betroffene Nutzfläche 25 von Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen Nutzfläche überschreitet. Der Heizkostenverbrauch muss dann flächenanteilig umgelegt werden. Dabei sind aber die zu verteilenden Gesamtkosten an der Heizungsanlage zu berücksichtigen. 3. Ein zusätzliches Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV in beiden Fällen nicht. (LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 – 311 O 1/16 -; in: IMR 2019, 460).

– Die analoge Anwendung der Heizkostenverordung kommt nur dann in Betracht, wenn – wie bei einer Nachtstromheizung – zwar keine Wärme/Warmwasser in einer gemeinschaftlichen Anlage erzeugt, sondern nur der Energieverbrauc hdurch einen Gesamtzähler festgestellt wird (LG Berlin, Urteil vom 30.09.2019 – 63 s 214/18 -; in: GE 1/2020, 56).

-Die formularmäßige Abwälzung von Kosten der Zwischenablesung auf dem ausziehenden Mieter ist unwirksam. (LG Leipzig, Urteil vom 05.09.2019 – 8 O 1620/18 -; in: GE 3/2020, 196.

– § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16, ZMR 2017, 462). WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenV § 9a: In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird (BGH, Urteil vom 15.11.2019 – V ZR 9/19 -; in: IWW, Nr. 214820).

-1. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend umgedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16, ZMR 2017, 462). 2. In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9 a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird. (BGH, Urteil vom 15.11.2019 – V ZR 9/19 -; in: GE 7/2020, 474).

-1. Wird Warmwasser bei einer verbundenen Zentralheizung zwar unter Berücksichtigung des Verbrauchs abgerechnet, aber nicht nach genau der in § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV vorgegebenen Rechenregel, so begründet dies ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV. 2. Dieses Kürzungsrecht gilt auch dann, a) wenn wegen einer Kraft-Wärme-Kopplung eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 3 b HeizkostenV in Betracht kommt, b) aber zugleich die Geltung der HeizkV mietvertraglich vereinbart ist. 3. Ein Kürzungsrecht wegen nicht verordnungsgemäßer Warmwasserkostenabrechnung erstreckt sich nur auf die Warmwasserkosten, aber nicht auf die Kosten der Raumbeheizung. (LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 – 1 S 94/20 -; in: GE 19/2021, 1195).-r

-Für die Vergleichbarkeit von Räumen im Sinne der Vorschrift des § 9 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenVO kommt es nicht zwingend darauf an, dass sich diese in demselben Gebäude wie diejenigen befinden, für die eine Schätzung des Wärmeverbrauchs zu erfolgen hat. (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 264/19- ).

-1. Bei einem Ausfall von Messgeräten kann das Schätzungsverfahren nach § 9 a HeizkostenV für mehrere Jahre hintereinander angewandt werden. 2. Soweit die Werte vergleichbarer Räume in Ansatz gebracht werden, kommt es nicht zwingend darauf an, dass sich diese in demselben Gebäude wie diejenigen befinden, für die eine Schätzung des Wärmeverbrauchs erfolgt. (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 264/19 -).

-Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung i.S.v. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt. (BGH, Urteil vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20 -).

-Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wäre- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt. (BGH, Versäumnisurteil vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20 -).

-1. Für die Vergleichbarkeit von Räumen im Sinne der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt.2 HeizkostenV kommt es nicht zwingend darauf an, dass sich diese in demselben Gebäude wie diejenigen befinden, für die eine Schätzung des Wärmeverbrauchs zu erfolgen hat. 2. Da es nicht Zweck des § 9 a HeizkostenV ist, eine exakte Ermittlung des Verbrauchs sicherzustellen, sind die mit der Schätzung nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV einhergehenden Ungenauigkeiten hinzunehmen. 3. Das Ersatzverfahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV darf auch in mehreren aufeinander folgenden Abrechnungsperioden angewandt werden. Die dafür notwendigen Voraussetzungen, namentlich der genannte Geräteausfall vzw. zwingende Grund, muss dann für jeden solcher mehrfach hintereinander liegenden Abrechnungszeiträume vorliegen. 4. Für die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV entspricht. (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 264/19 -; in GE: 1/2022, 42).

-Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung i.S.v. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt. (BGH, Versäumnisurteil vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20 -; in GE: 7/2022, 353).

-1. Macht der Mieter bei einer Betriebskostenabrechnung geltend, ein höherer Vorwegabzug bei Gewerbemietern betreffenden Kosten sei geboten, trägt er dafür die Darlegungs- und Beweislast. Das gilt auch für einen behaupteten Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. 2. Die Schätzung des Wärmeverbrauchs nach § 9 a HeizkostenV steht einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gleich, so dass eine Kürzung nicht in Betracht kommt. Wer die Nichtablesung zu vertreten hat, ist unerheblich. 3. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist nur grundsätzlich am Abrechnungsergebnis zu orientieren; absehbare Kostensteigerungen können bei der Anpassung berücksichtigt werden. (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2022 – 63 S 128/21 ; in GE: 17/2022, 905).

-Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 214/21 -)

-Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe (n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsgemäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 214/21 -; in GE: 22/2022, 1203).

-Die Schätzung des Wärmeverbrauchs nach § 9 a HeizkostenV steht einer verbrauchsabhängigen Abrechnung gleich, so dass eine Kürzung nicht in Betracht kommt. Wer die Nichtablesung zu vertreten hat, ist unerheblich. (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2022 – 63 S 128/21 -)

-1. Nach § 2 Nr. 4a der BetrKV und nach § 7 abs. 2 der HeizkostenV sind bei einer Zentralheizung nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe umlegbar. Kosten für Brennstoffe, die gar nicht verbraucht wurden, sind nicht umlegbar. Ausgeschlossen ist es daher, für eine mit Holz betriebene Heizung als Brennstoff Heizöl zu berechnen. 2. Einen vom Vermieter behaupteten Verlustzuschlag (hier: 18%) auf den Brennstoffpreis braucht der Mieter nicht zu bezahlen. (AG Besigheim, Urteil vom 27.4.2023 – 7 C 481/22 -; in: GE, 23/2023, 1197)