Mietrecht

– Die Vergleichbarkeit der Solvenz des Nachmieters bezieht sich auf die Vermögensverhältnisse des bisherigen Mieters bei Abschluss des Mietvertrags (LG Bremen, Urteil vom 01.02.2001 – 2 S 405/00 -, in: NZM 2002, 337).

– Der Insolvenzverwalter ist gegenüber dem Vermieter eines insolventen Mieters in vollem Umfang auch dann auskunftspflichtig über den Verbleib der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände, wenn diese von einem früheren Verwalter entfernt wurden, wobei sich die Informationspflicht auch darauf bezieht, ob die Gegenleistung noch in der Masse vorhanden ist (BGH, Urteil vom 04.12.2003 – IX ZR 222/02 – , in: MietRB 2004, 168).

– Der Austausch von Schlössern durch den Vermieter, der sein Pfandrecht an dem Inventar sichern will, ist eine verbotene Eigenmacht. Gleichwohl ist ein Antrag des Mieters auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Duldung der Wegnahme des Inventars zurückzuweisen, wenn der Vermieter seinen Anspruch auf Herausgabe im einstweiligen Verfügungsverfahren geltend macht. Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung ist im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eine Masseschuld, sodass der Vermieter sein Pfandrecht nicht nur im Wege der abgesonderten Befriedigung geltend machen kann, sondern die Pfandverwertung nach allgemeinen Vorschriften betreiben darf (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2004 – 12 O 633/04 – , in: GE 2005, 238).

– Erfüllt der in Zahlungsschwierigkeiten geratene Gewerbemieter weiterhin einen Teil seiner Mietzahlungsverpflichtungen, will er damit in erster Linie seine Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllen. An einem darüber hinausgehenden Vorsatz, seine übrigen Gläubiger zu benachteiligen, fehlt es in der Regel. Die Insolvenzanfechtung gemäß § 133 InsO scheidet folglich aus (OLG Stuttgart, Urteil vom 23.01.2006 – 5 U 144/05 -, in: ZinsO 2006, 274-276; Info M 2006, 290).

– Hat der Mieter in den letzten drei Monaten vor seinem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch (Teil-)Zahlungen auf die geschuldete Gewerbemiete geleistet, handelt es sich insoweit um Bargeschäfte i.S.v. § 142 InsO. Eine Anfechtung durch den Insolvenzverwalter gemäß § 130 InsO scheidet deshalb aus (OLG Stuttgart, Urteil vom 23.01.2006 – 5 U 144/05 -, in: ZinsO 2006, 274-276; Info M 2006, 291).

– a) § 91 InsO ist im Falle der Anordnung der vorläufigen Insolvenzverwaltung mit den Sicherungsmaßnahmen des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 InsO nicht entsprechend auf die Zeit zwischen Eröffnungsantrag und Insolvenzeröffnung anwendbar. b) Das gesetzliche Vermieterpfandrecht an eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters entsteht mit der Einbringung, auch soweit es erst künftig entstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert. c) Das der Sicherung des Mietzinsanspruchs dienende Vermieterpfandrecht kann insolvenzrechtlich nicht in weiterem Umfang angefochten werden als die Mietzinszahlung selbst. Dem Vermieter steht deshalb in der Insolvenz des Mieters ein anfechtungsfreies Absonderungsrecht zu, soweit die von dem Pfandrecht erfassten Gegenstände bereits vor der Krise eingebracht wurden (BGH, Urteil vom 14.12.2006 – IX ZR 102/03 -, in: GE 2007, 286).

– Der Einzelhändler, der gegenüber dem Vermieter eine Betriebspflicht übernommen hat, wird hiervon unabhängig von der Einleitung eines Insolvenzverfahrens wegen Unvermögens frei, wenn er zahlungsunfähig ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.11.2006 – 9 U 58/06 -, in: GE 2007, 218).

– a) Ist in der Insolvenz des Mieters das Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelöst, kommt dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Insolvenzeröffnung grundsätzlich nicht der Rang einer Masseverbindlichkeit zu. b) Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung wird nicht dadurch zu einer Masseverbindlichkeit, dass der nicht besitzende Insolvenzverwalter auf das Herausgabeverlangen des Vermieters nicht eingeht (BGH, Urteil vom 21.12.2006 – IX ZR 66/06 -, in: NJW 2007, 1591).

– Die Aufrechnungsmöglichkeiten nach § 95 Abs. 1 InsO werden durch § 110 Abs. 3 InsO nicht beschränkt (BGH, Urteil vom 21.12.2006 – IX ZR 7/06 -, in: GE 2007, 288).

– Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners ist die Pfändung mithaftender Mieten oder Pachten durch absonderungsberechtigte Grundpfandgläubiger nicht mehr zulässig (BGH, Beschluss vom 13.07.2006 – IX ZB 301/04 -, in: GE 2007, 363).

– Die Verfahrensunterbrechung nach § 240 Satz 1 ZPO tritt auch ein, wenn das Insolvenzgericht keinen Insolvenzverwalter bestellt, sondern die Eigenverwaltung durch den Schuldner anordnet (BGH, Beschluss vom 07.12.2006 – V ZB 93/06 -, in: GE 2007, 364).

– a) Der Verwalter im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters einer beweglichen Sache ist von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens an zur Herausgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet, wenn er nicht die Erfüllung des Mietvertrages wählt. b) Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens bis zur Rückgabe der Mietsache ist grundsätzlich eine Insolvenzforderung. c) Hat der Verwalter die Mietsache nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens genutzt, ohne die Erfüllung des Mietvertrages zu verlangen, stellt der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung eine Masseforderung dar (BGH, Urteil vom 01.03.2007 – IX ZR 81/05 -, in: NJW 2007, 1594).

– 1. Vermietet der Insolvenzverwalter – unter Verletzung der mietvertraglichen Pflicht, vor einer Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einzuholen – eine vom Schuldner angemietete Immobilie an einen unzuverlässigen Untermieter und gefährdet er dadurch den Rückgabeanspruch des aussonderungsberechtigten Vermieters, kann dies seine persönliche Haftung begründen. 2. Verletzt der Insolvenzverwalter schuldhaft insolvenzspezifische Pflichten, haftet er auf den Ersatz des negativen Interesses (BGH, Urteil vom 25.01.2007 – IX ZR 216/05 – (OLG Düsseldorf), in: NJW 2007, 1596; ZMR 2007, 354).

– In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nur dann mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist (BGH, Urteil vom 05.07.2007 – IX ZR 185/06 -, in: NJW-aktuell 47/2007, XII).

– Rechnet der Insolvenzverwalter über die Betriebskosten für solche Abrechnungszeiträume ab, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens geendet haben, darf der Mieter sein Abrechnungsguthaben gegen die Ansprüche der Insolvenzmasse auf die aktuell fälligen Mieten aufrechnen (BGH, Urteil vom 21.12.2006 – IX ZR 7/06 -, in: Info M 2007, 193).

– Der Schadensersatzanspruch des Vermieters, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 554 BGB vorzeitig kündigt, umfasst grundsätzlich auch das Insolvenzrisiko, das darin besteht, dass der Vermieter zur Geringhaltung des Schadens mit einem Dritten einen Folgemietvertrag abschließt und dieser notleidend wird (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18. Januar 2001 – 10 U 152/99).

– Allein der Vermögensfall der vermietenden GmbH begründet kein außerordentliches Kündigungsrecht für den Mieter. Das gilt auch dann, wenn die GmbH wegen Vermögenslosigkeit im Handelsregister gelöscht ist, aber ihre mietvertraglichen Verpflichtungen weiterhin erfüllt (BGH, Urteil vom 23.01.2002 – XII ZR 5/00 -, in: GE 2002, 1327).

– 1. Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters in der Insolvenz des Vermieters gibt es nicht. 2. Wird die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermietervermögen mangels Masse abgelehnt, so erwächst dem Mieter allein aus diesem Umstand kein außerordentliches Kündigungsrecht (BGH, Urteil vom 23.01.2002 – XII ZR 5/00 -, in: NZM 2002, 524).

– Allein die Löschung des Vermieters im Handelsregister wegen Vermögenslosigkeit und eine damit vorgeblich einhergehende Gefährdung der notwendigen wirtschaftlichen Planungssicherheit rechtfertigen keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages (BGH, Urteil vom 10.04.2002 – XII ZR 37/00 -, in: NZM 2002, 525).

– 1. Die Kündigung des Vermieters wegen Mietrückstands ist auch dann wirksam, wenn sie unter der aufschiebenden Bedingung der Begleichung des Rückstands erklärt wird. 2. Hat der Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung, aber vor Fristablauf der Bedingung einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingereicht, wird die Kündigung wegen der Sperre des § 112 InsO nicht wirksam (KG, Urteil vom 10.02.2003 – 8 U 140/02 -, in: GE 2003, 740).

– Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter weiterzuleiten. Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündigung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 394/03 -).

– Ist über das Vermögen eines Mietinteressenten das Insolvenzverfahren eröffnet, ist er verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrages dem potentiellen Vermieter ungefragt darüber aufzuklären, wie auch darüber, dass das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist (LG Bonn, Beschluss vom 16.11.2006 – 6 T 312/05 – und – 6 S 226/05 -, in: NZM 2006, 177).

– Mietvertragliche Regelungen, die für den Fall eines Insolvenzverfahrens ein Kündigungsrecht des Vermieters aus wichtigem Grund vorsehen, sind gem. § 119 InsO unwirksam (OLG Hamm, Urteil vom 07.03.2001 – 30 U 192/00 -, in: NZM 2002, 343).

– Hat der Vermieter eine Barkaution nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt, ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach Insolvenz des Vermieters nur als einfache Insolvenzforderung geltend zu machen (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2006 – 62 S 33/06 -, in: GE 2006, 1481).

– Vermietet der Insolvenzverwalter die vom Insolvenzschuldner angemieteten Gewerberäume an einen Untermieter, ohne zuvor die Zustimmung des Vermieters einzuholen, haftet er dem Vermieter persönlich, wenn der Untermieter die Räume verspätet zurückgibt (BGH, Urteil vom 25.01.2007 – IX ZR 216/05-, in: Info M 2007, 282).

– Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache unabhängig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Eröffnung des Verfahrens entstanden ist, bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld (BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/02 -, in: GE 2003, 1016).

– Der Insolvenzverwalter über das Vermögen des Vermieters hat den Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch dann zu erfüllen, wenn die Mietsache bereits vor Eröffnung des Verfahrens mangelhaft war und das Mietverhältnis fortbesteht (BGH, Urteil vom 03.04.2003 – IX ZR 163/02 – , in: MietRB 2003, 29).

– Wenn der Insolvenzverwalter eine Eigentumswohnung des Schuldners nicht veräußert, haftet er persönlich für die Wohngeldverbindlichkeiten des Schuldners. Das gilt auch dann, wenn er die Masseunzulänglichkeit angezeigt hat (LG Stuttgart, Urteil vom 06.12.2005 – 21 O 473/05 -, in: Info M 2005, 308).

– In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nur dann mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden war (BGH, Urteil vom 05.07.2007 – IX ZR 185/06 -, in: NJW 2007, 3715).

– Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06 -; in: NJW-aktuell 10/2008, VIII; GE 2008, 326).

– Der Insolvenzverwalter (Treuhänder) ist im Falle der Privatinsolvenz eines Mitgliedes einer Wohnungsbaugenossenschaft grundsätzlich nicht berechtigt, das Mitgliedschaftsverhältnis zu kündigen (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2007 – 51 S 253/07 -; in: GE 2008, 333).

– Ein vorläufiger Insolvenzverwalter mit Zustimmungsvorbehalt ist insolvenzrechtlich nicht verpflichtet, der Weiterleitung von Mietzahlungen, die der Schuldner als Zwischenvermieter erhält, an den Hauptvermieter zuzustimmen. Die Unterlassung der Mietzahlung kann ein fristloses Kündigungsrecht des Vermieters, jedoch keine Masseschuld begründen (BGH, Urteil vom 24.01.2008 – IX ZR 201/06 -; in: GE 2008, 598).

– Der Vermieter kann, gleich ob ein mit dem Schuldner begründetes Wohnraummietverhältnis vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde, den Insolvenzverwalter nur auf Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, wenn dieser sie in Besitz genommen hat oder daran für die Masse ein Recht beansprucht (BGH, Urteil vom 19.06.2008 – IX ZR 84/07 -; in: NJW 2008, 2580).

– Besitzschutzsansprüche können durch einstweiligen Rechtsschutz auch gegen einen in verbotener Eigenmacht handelnden Insolvenzverwalter verfolgt werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 9.07.2008 – I- 24 W 33/08 -; in: GE 2008, 1254).

– Der Herausgabeanspruch des Vermieters richtet sich – unabhängig von der Insolvenzbefangenheit des Mietverhältnisses – nur dann gegen den Insolvenzverwalter, wenn dieser Besitz an der Mietsache hat oder ein Besitzrecht für die Masse geltend gemacht hat (BGH, Urteil vom 19.06.2008 – IX ZR 84/07 -; in: Info M 10/08, 390).

– Im Einzugsermächtigungsverfahren eingezogene Beträge können vom Schuldner nicht zurückgefordert werden, wenn die sechswöchige Widerspruchsfrist nach Nr. 7 Abs. 3 AGB-Banken abgelaufen ist. Das Gleiche gilt für Insolvenzverwalter, insbesondere auch den „schwachen“ vorläufigen Insolvenzverwalter mit Zustimmungsvorbehalt (Abw. von BGH, 25.10.2007 – IX ZR 217/06) (BGH, Urteil vom 10.6.2008 – XI ZR 283/07 -; in: Info M 10/2008, 399).

– Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ist eine Pfändung mithaftender Mieters ist eine Pfändung mithaftender Mieten durch einen Grundpfandsgläubiger unzulässig (Festhaltung BGH – IX ZB 301/04 -) (BGH, Beschluss vom 13.11.2008 – IX ZB 201/06 -; in: GE 2009, 260).

– 1. Ist das Mietverhältnis vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet, sind ein Rückgabeanspruch und alle Abwicklungsansprüche des Vermieters Insolvenzforderungen. Der Insolvenzverwalter haftet nicht auf Schadensersatzwegen fehlender Rückgabe der Mietsache, wenn er sie nicht in Besitz genommen hatte. 2. Ein Mietausfallschaden setzt eine Darlegung voraus, dass bei früherer Rückgabe die Räume hätten vermietet werden können (BGH, Beschluss vom 16.10.2008 – IX ZR 207/06 -; in: GE 2009, 322).

– Der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen. Das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum ist auf diesen Fall nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 19.3.2009 – IX ZR 58/08 -; in: GE 2009, 649 und NJW 2009, 1820).

– Nutzungsentschädigungsansprüche des Vermieters aus Mietverhältnissen, die vor Eröffnung des (Mieter-) Insolvenzverfahrens beendet wurden, stellen grundsätzlich nur Insolvenzforderungen dar. Ausnahmsweise sind sie Masseverbindlichkeit, wenn der Insolvenzverwalter die Mietsache nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens nutzt und den Vermieter dabei gezielt ausschließt (st. Rspr., u. a. Senat, 21.12.2006 – IX ZR 66/05) (BGH, Beschluss vom 16.8.2008 – IX ZR 207/06 -; in: Info M 5/09, 181).

– Auch im eröffneten Insolvenzverfahren kann der Schuldner Vollstreckungsschutz analog § 765 a ZPO beanspruchen. Die Voraussetzungen sind: Der Schuldner ist eine natürliche Person. Die insolvenzrechtliche Maßnahme stellt sich „ihrer Natur nach“ als Einzelvollstreckungsmaßnahme dar (hier: Zwangsräumung gem. § 148 Abs. 2 InsO). Die Rechte des Schuldners werden in „insolvenzuntypischer Weise“ schwerwiegend beeinträchtigt (hier: Suizidgefahr) (BGH, Beschluss vom 16.10.2008 – IX ZB 77/08 -; in: Info M 5/09, 186).

– Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist grundsätzlich nur noch der Insolvenzverwalter befugt, über massezugehörige Bestandteile des Vermögens Anträge zu stellen. Der Schuldner darf jedoch ausnahmsweise Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO beantragen, wenn die Zwangsversteigerung eine Gefahr für Leib und Leben für ihn selbst oder einen nahen Angehörigen deutet (hier: Suizidgefahr der Mutter) (BGH, Beschluss vom 18.12.2008 – V ZB 57/08 -; in: Info M 5/09, 187).

– Nimmt der Vermieter eine Mietzahlung des „finanziell angeschlagenen“ Mieters an, obwohl er aus den ihm bekannten Umständen entnehmen kann, dass der Mieter seine fälligen Verbindlichkeiten im Wesentlichen nicht erfüllen kann, darf der Insolvenzverwalter diese Zahlungen nach Verfahrenseröffnung anfechten (BGH, Urteil vom 20.11.2008 – IX ZR 188/07 -; in: Info M 5/09, 189).

– Der Insolvenzverwalter (hier: Treuhänder) darf die Mitgliedschaft des insolventen Mieters in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen, um das genossenschaftliche Auseinandersetzungsguthaben verwerten zu können. Das Kündigungsverbot in § 109 Abs. 1 S. 2 InsO ist nicht analog anzuwenden (BGH, Urteil vom 19.03.2009 – IX ZR 58/08 -; in: Info M 2009, 238).

– Endet die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft durch Kündigung des Insolvenzverwalters (hier: Treuhänder), hat die Wohnungsgenossenschaft „nicht zwingend“ ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 1 BGB, die vom ehemaligen Mitglied genutzte Genossenschaftswohnung ordentlich zu kündigen. Zugunsten des ehemaligen Mitglieds ist insbesondere zu berücksichtigen, dass es den Antrag auf Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens selbst gestellt hat und dass es sich nach Beendigung des Insolvenzverfahrens „nach Kräften“ um eine Wiedererlangung der Mitgliedschaft bemühen möchte (BGH, Urteil vom 19.03.2009 – IX ZR 58/08 -; in: Info M 2009, 239).

– Stellt der Mieter einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht auf die Mietrückstände vor Antragstellung stützen (§ 112 InsO). Das gilt auch für Wohnraummietverhältnisse (AG Köln, Urteil vom 11.09.2009 – 205 C 158/09 (rk.) -; in: Info M 2009, 494).

– Übt der Erwerber einer vermieteten Immobilie das Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO aus, so erlischt auch ein im Mietvertrag vereinbartes Vormietrecht des Mieters. § 111 InsO soll dem Erwerber einer bestmöglichen Verwertung des Grundeigentums eine freie Disposition über das Objekt ermöglichen. Dies umfasst auch das Recht des Erwerbers, eine etwaige Neuvermietung an einen Mieter seiner Wahl vorzunehmen (KG, Beschluss vom 23.09.2010 – 8 W 46/10 -).

– 1. Der Insolvenzverwalter ist befugt, im Lastschriftverfahren erfolgten Kontobelastungen zu widersprechen. 2. Dies gilt auch für Mieten, die der Insolvenzverwalter seinem Vermieter schuldet und die der Vermieter aufgrund einer Einzugsermächtigung eingezogen hat. 3. Der Insolvenzverwalter handelt im eigenen Namen und aus eigenem Recht. Er ist weder gesetzlicher Vertreter noch Erfüllungsgehilfe des Insolvenzschuldners. 4. Widerruft der Insolvenzverwalter per Lastschrift eingezogene Mieten und kündigt der Vermieter wegen des Lastschriftwiderrufs, ist die Kündigung unwirksam, soweit Mieten zwischen Insolvenzantrag und Insolvenzeröffnung betroffen sind (LG Hamburg, Urteil vom 30.04.2010 – 311 S 107/09 -; in: IMR 2010, 418).

– Nach der Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (Wohnraummietverhältnis des Schuldners) ist der Mieter (und nicht der Insolvenzverwalter) Schuldner einer danach fällig werdenden Betriebskostennachforderung (AG Charlottenburg, Urteil vom 24.11.2010 – 215 C 88/10 -; in: GE 2011, 272).

– 1. Wird eine vermietete Immobilie durch den Insolvenzverwalter veräußert, so erlischt ein im Mietvertrag vereinbartes Vormietrecht, sobald der Erwerber das Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO ausübt. 2. § 111 InsO ermöglicht es dem Erwerber, frei über die Immobilie zu verfügen und diese optimal – auch durch Neuvermietung – zu verwerten (KG, Beschluss vom 23.09.2010 – 8 W 46/10 -; in: IMR 2011, 11).

– In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann (einfache) Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgerechnet hat (BGH, Urteil vom 13.04.2011 – VIII ZR 295/10 -; in: GE 2011, 684).

– In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu (BGH, Urteil vom 13.12.2012 – IX ZR 9/12 -; in: GE 2013, 115).

– Nach der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter zugehen (AG Köpenick, Urteil vom 20.12.2012 – 17 C 304/12 -; in: GE 2013, 361).

– Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs 1 Satz 2 InsO („Freigabeerklärung“) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11 -, NJW 2012, 2270 Rn. 32) (BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 -).

– Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermeiter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung geltend zu machen (BGH, Urteil vom 22.05.2014 – IX ZR 136/13 -; in: GE 2014, 932).

– In der Insolvenz des Mieters ist die einen Abrechnungszeitraum vor Insolvenzeröffnung betreffende Betriebskostennachforderung des Vermieters auch dann (einfache) Insolvenzforderung, wenn der Vermieter erst nach der Insolvenzeröffnung oder nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgerechnet hat (BGH, Urteil vom 13.04.2011 – VIII ZR 295/10 -; in: IMR 2011, 253).

– 1. Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit des Schuldners ist in der Regel anzunehmen, wenn die Verbindlichkeiten beim späteren Anfechtungsgegner über einen längeren Zeitraum hinweg ständig in beträchtlichem Umfang nicht ausgeglichen werden und diesem den Umständen nach bewusst ist, dass es noch weitere Gläubiger mit ungedeckten Ansprüchen gibt. 2. Die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Mietrückständen lässt nicht den sicheren Schluss zu, dass der Vermieter von einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Mieters ausgeht, sondern nur, dass er das Mietverhältnis wegen der rückständigen Mieten nicht mehr fortsetzen will (OLG Hamburg, Urteil vom 25.02.2011 – 4 U 116/09 -; in: IMR 2011, 381).

– 1. Bestehen Mietforderungen in Gewerberaummietverträgen, die eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen, können spätere Mietzahlungen für den Insolvenzverwalter nach § 133 Abs. 1 InsO anfechtbar sein.

– Sind Mietforderungen in einer Höhe offen, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, so ist das ein Indiz für die Zahlungsunfähigkeit. Weitere Indizien können die Rückgabe von Lastschriften oder die Nichtausführung von Daueraufträgen sein (OLG Hamburg, Urteil vom 03.02.2012 – 8 U 39/11 -; in: IMR 2012, 210).

– 1. Hat ein Vermieter dem späteren Insolvenzschuldner bei Insolvenzreife die Mieträume bereits überlassen, so ist er hinsichtlich von Schadensersatzansprüchen gegen den Geschäftsführer wegen Insolvenzverschleppung nicht Neugläubiger, sondern Altgläubiger. 2. Als Altgläubiger ist ein Vermieter zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Insolvenzverschleppung direkt gegen den Geschäftsführer nicht aktivlegitimiert. Aktivlegitimiert ist nur der Insolvenzverwalter (OLG Stuttgart, Urteil vom 11.10.2012 – 13 U 49/12 -; in: IMR 2012, 521).

– 1. In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu. 2. Das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB entfaltet in der Insolvenz zu Gunsten bloßer Insolvenzgläubiger keine Wirkung (BGH, Urteil vom 13.12.2012 – IX ZR 9/12 -; in: IMR 2013, 118).

– In der Insolvenz des Vermieters kann der Mieter gegen vor Insolvenzöffnung fällig gewordene Mieten nicht mit dem Anspruch auf Rückgewähr der von ihm erbrachten Barkaution aufrechnen, wenn das Mietverhältnis nach Insolvenzöffnung fortgesetzt wird (BGH, Urteil vom 13.12.2012 – IX ZR 9/12 -; in: IMR 2013, 119).

– 1. Ist der Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Insolvenzschuldners, so kann der Insolvenzverwalter erklären, dass Ansprüche, die drei Monate nach der Erklärung fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Durch diese Erklärung wird der Mietvertrag nicht beendet, sondern alleine mit dem Schuldner fortgesetzt. Somit bestehen keine Ansprüche des Vermieters gegen den Insolvenzverwalter. 2. Nach Ablauf der Drei-Monats-Frist ist nur noch der Mieter/Insolvenzschuldner tauglicher Adressat von Erklärungen, wie z. B. Nebenkostenaberechnungen oder Kündigungen (AG Köpenick, Urteil vom 20.12.2012 – 17 C 304/12 -; in: IMR 2013, 349).

– Der Entschädigungsanspruch des Vermieters wegen verspäteter Rückgabe führt in der Insolvenz des Mieters nicht zu einem Aussonderungsrecht. Ist das Mietverhältnis bereits vor Insolvenzeröffnung beendet worden, handelt es sich auch nicht um eine Masseverbindlichkeit nach § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Eine Masseverbindlichkeit nach § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO ist nur dann gegeben, wen der Insolvenzverwalter aus der Weiternutzung Vorteile für die Masse gezogen hat (OLG Koblenz, Beschluss vom 25.02.2013 – 14 W 95/13 -; in: IMR 2013, 387).

– Im Insolvenzverfahren des Mieters ist die Nachforderung aus der Abrechnung eines vor Verfahrenseröffnung abgelaufenen Abrechnungszeitraums auch dann lediglich Insolvenzforderung, wenn die Abrechnung bei Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2013 – 24 U 32/13 -; in: IMR 2014, 124).

– Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 ABs. 1 Satz 2 InsO („Freigabeerklärung“) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11, IMRRS 2012, 1613, Rz. 32) (BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 -; in: IMR 2014, 263).

– Bei Miete, die für den Zeitraum nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters geschuldet ist, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Ergeht der Eröffnungsbeschluss im Laufe eines Bemessungszeitraums, so ist die Miete für diesen Bemessungszeitraum bis zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Insolvenzforderung und ab Eröffnung des Insolvenzverfahren Masseverbindlichkeit (AG Lichtenfels, Urteil vom 14.05.2014 – 2 C 24/14 (n. rk.) -; in: IMR 2014, 307).

– 1. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder des Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung geltend zu machen. 2. Die Wirkung der Enthaftungserklärung entspricht der Freigabeerklärung des § 35 Abs. 2 InsO (BGH, Urteil vom 22.05.2014 – IX ZR 136/13 -; in: IMR 2014, 399).

– Der Forderungseinzug gehört zu den Kernaufgaben des Insolvenzverwalters. Einfach gelagerte Maßnahmen der Zwangsvollstreckung erfordern für einen Insolvenzverwalter keine anwaltliche Hilfe. Hierfür kann der Verwalter nicht zu Lasten der Masse einen Rechtsanwalt beauftragen (BGH, Beschluss vom 04.12.2014 – IX ZB 60/13 -; in: IMR 2015, 123).

– Betrifft nur einer von mehreren im Prozess zusammen geltend gemachten Ansprüchen die Insolvenzmasse, so wird grundsätzlich (zunächst) einheitlich der gesamte Rechtsstreit unterbrochen (BGH, Urteil vom 10.12.2014 – XII ZR 136/12 -; in: IMR 2015, 125).

– 1. Die Zahlung eines Nutzungsentgelts kann gegenüber dem Gesellschafter nicht als Befriedigung eines Darlehens, sondern nur als Befriedigung einer darlehensgleichen Forderung angefochten werden. 2. Ein unanfechtbares Bargeschäft liegt bei länger währenden Vertragsbeziehungen vor, wenn Leistung und Gegenleistung innerhalb eines Zeitraums von 30 Tagen abgewickelt werden (BGH, Urteil vom 29.01.2015 – IX ZR 279/13 -; in: IMR 2015, 208).

– Betrifft nur einer von mehreren im Prozess zusammen geltend gemachten Ansprüche die Insolvenzmasse, so wird grundsätzlich (zunächst) einheitlich der gesamte Rechtsstreit unterbrochen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21.10.1965 – Ia ZR 144/63 – NJW 1966, 51) (BGH, Beschluss vom 10.12.2014 – XII ZR 136/12 -; in: GE 2015, 378).

– In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn es in Vollzug gesetzt war, der Mieter aber den Besitz an der Wohnung bei Insolvenzeröffnung wieder aufgegeben hatte (Ergänzung zu BGHZ 173, 116) (BGH, Urteil vom 11.12.2014 – IX ZR 87/14 -; in: GE 2015, 910).

– 1. Der Verzug (BGB §§ 286 ff.) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung. 2. Die Wirkung der Kündigungssperre endet mit Aufhebung des Insolvenzverfahrens oder Wirksamwerden der Enthaftungserklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Danach ist eine außerordentliche Kündigung wegen Rückständen aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag erneut zulässig (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 -; in: IMR 2015, 383).

– 1. Der Herausgabeanspruch des Vermieters frü die zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses entsteht bereits mit Abschluss des Mietvertrags auflösend bedingt durch die Vertragsbeendigung. 2. Im Unterschied zu erst nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werdenden Mieten handelt es sich bei den Ansprüchen auf Rückgabe der Mietsache und auf Wiederherstellung somit um Insolvenzforderungen, weil der Anspruchsgrund aus der Zeti vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens stammt. 3. Der bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstandene Teilanspruch des Vermieters auf Wiederherstellung ist zu schätzen und zur Insolvenztabelle anzumelden, da er ansonsten als erlassen gilt (OlG Brandenburg, Urteil vom 30.06.2015 – 6 U 28/14 -; in: IMR 2015, 384).

– a) Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen. b) Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 -; in: GE 2015, 1089).

– 1. Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben. 2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 – NZM 2018, 515 und vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 – NJW 2014, 1300). (BGH, Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17 -; in IWW-Abrufnummer 206649).

-1. Macht der Insolvenzverwalter nach Eintritt Der Insolvenz des Mieters von der Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters gemäß § 539 BGB Gebrauch, so ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache Masseverbindlichkeit, da der Insolvenzverwalter den Zustand des Mietgegenstandes durch eigene Handlungen im Sinne von § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO verändert hat. 2. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung im Sinne von § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjekts anzunehmen ist (hier: Entfernung einer Leichtbaumetallhalle ohne Beseitigung der Fundamente) (KG, Urteil vom 25.02.2019 – 8 U 6/18 -; in: GE 2019, 1238).