Mietrecht

– 1. Der Kautionsrückzahlungsanspruch kann auch gegen nur einen Gesellschafter der vermietenden GbR geltend gemacht werden. – 2. Ein einzelner Gesellschafter der GbR kann zwar nicht mit einem der Gesellschaft gesamthänderisch zustehenden Anspruch gegen die Kaution aufrechnen, aber ein Zurückbehaltungsrecht in der entsprechenden Höhe geltend machen. – 3. Wenn dieses Zurückbehaltungsrecht den Kautionsrückzahlungsanspruch wirtschaftlich entwertet, hat der auf Rückzahlung klagende Mieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2002 – 64 S 128/01 -, in: GE 2002, 594).

– Der – einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 noch nicht heranzuziehen sind (BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/03 – , in: NJW 2003, 3342).

– Bei Sicherheitsleistung durch ein Sparbuch hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur einen Anspruch auf Herausgabe des Sparbuchs bzw. Freigabe des Pfandes, nicht jedoch auf Auszahlung der Kautionssumme (LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2002 – 64 S 316/01 -, in: GE 2002, 596).

– Eine geltungserhaltende Reduktion einer Kautionsabrede, wonach Ratenzahlung ausgeschlossen ist, dahingehend, dass die Kautionsabrede als solche erhalten bleibt und in Raten gezahlt werden kann, kommt nicht in Betracht; der Verstoß gegen § 550b BGB führt vielmehr unweigerlich zur vollständigen Unwirksamkeit der Kautionsabrede mit der Folge, dass die geleistete Kaution herausverlangt werden kann (LG München I, Urteil vom 14.03.2001 – 15 S 1319//00 -, in: NZM 2001, 583).

– Eine Kautionsvereinbarung, die ohne Hinweis auf die Ratenzahlungsmöglichkeit den Mieter verpflichtet, bei Vertragsabschluß und nicht bei Beginn des Mietverhältnisses die Sicherheit zu leisten, ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 30.07.2001 – 61 S 52/00 -, in: GE 2001, 1468).

– Eine Vertragsklausel, wonach die Mietkaution bei Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe zu zahlen ist, ist unwirksam. Gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters kann der Vermieter nicht mit eigenen Ansprüchen aufrechnen (LG Potsdam, Urteil vom 29.11..2001 – 11 S 281/00 -, in: GE 2002, 262).

– Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter bei der Wohnungsübergabe eine Sicherheit von drei Monatsmieten zu leisten habe, ist unwirksam, wenn nicht ausdrücklich das Recht erwähnt wird, die Kaution in Raten zu zahlen (LG Berlin, Urteil vom 02.07.2001 – 67 S 441/00 -, in: GE 2002, 55).

– Eine Kautionsvereinbarung in einem Wohnraummietvertrag ist nicht insgesamt unwirksam, wenn die Ratenzahlungsmöglichkeit für den Mieter nicht erwähnt wird, sondern es heißt, dass die Kaution bei Vertragsabschluß fällig sei (LG Berlin, Urteil vom 23.04.2002 – 63 S 322/01 -, in: GE 2002, 1067).

– Die Kautionsregelung in einem Wohnraummietvertrag, die keinen Hinweis auf die Ratenzahlungsmöglichkeit enthält, bleibt wirksam, wenn der um den unwirksamen Teil der Regelung reduzierte Rest eine selbstständige Bedeutung behält (BGH vom 25.06.2003 – VIII ZR 344/02- in: MietRB aktuell 2/2003, V).

– Selbst wenn dem Mieter keine Ratenzahlungsmöglichkeit nach § 551 II BGB gegeben wird, führt das nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung insgesamt (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2002 – 65 S 66/02 -, in: GE 2002, 1562).

– Eine Kautionsvereinbarung ist wirksam, auch wenn dem Mieter nicht ausdrücklich Teilzahlungen (drei gleiche monatliche Raten) zugestanden werden. In diesem Fall ist zwar die von der zwingenden gesetzlichen Regelung abweichende Fälligkeitsvereinbarung unwirksam, an deren Stelle tritt jedoch die gesetzliche Regelung (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2002 – 63 S 488/01 -, in: GE 2002, 1563).

– Eine vereinbarte Kautionsleistung bleibt geschuldet, auch wenn die Fälligkeitsvereinbarung (Zahlung bei Vertragsschluss ohne Ratenzahlungsmöglichkeit) unwirksam ist. Anstelle der unwirksamen Vereinbarung tritt die gesetzliche Regelung (LG Berlin, Urteil vom 03.09.2001 – 62 S 118/01 -, in: GE 2002, 1564).

– Eine zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarung hinsichtlich des Ratenzahlungsrechts führt nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede insgesamt. Die als solche nicht zu beanstandende Kautionsabrede bleibt wirksam. Dem Mieter steht jedoch das gesetzlich vorgesehene Ratenzahlungsrecht zu (LG Leipzig, Urteil vom 06.11.2002 – 01 S 4425/02 – in: GE 2002, 1564).

– Eine Kautionsvereinbarung ist unwirksam, wenn die Barkaution sofort bei Vertragsabschluß in einer Summe gezahlt werden soll. Die Kaution ist zurückzuerstatten und mit dem gesetzlichen Zinssatz nach §§ 819 II, 818 IV, 291 BGB zu verzinsen (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2002 – 67 S 342/01 -, in: MM 2003, 46).

– Ist im Formularmietvertrag die Regelung über die Kaution gestrichen worden, kann der Mieter Rückzahlung einer dennoch geleisteten Kaution verlangen (LG Berlin, Urteil vom 19.10.2001 – 64 S 166/01 -, in: GE 2002, 264).

– Der Zwangsverwalter haftet nur dann auf Rückgewähr der Kaution, wenn sie an ihn weitergeleitet worden ist (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2001 – 64 S 62/01 -, in: GE 2002, 264).

– Wird die Kaution vereinbarungsgemäß nicht auf den Erwerber übertragen, so muss der frühere Vermieter in angemessener Zeit über die Kaution abrechnen. – Reagiert der Vermieter auf die Aufrechnung des Mieters lediglich mit dem Hinweis, dass die Kaution noch nicht fällig sei, so liegt hierin kein Widerspruch i.S.d. § 367 Abs. 2 BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.11.2001 – 10 U 142/00 -, in: GE 2002, 51).

– In Fällen unwirksamer Fälligkeitsregelungen über die zu leistende Mietsicherheit bleibt die im Übrigen nicht zu beanstandende Kautionsabrede als solche wirksam mit der Folge, dass dem Mieter nur das gesetzlich vorgesehene Ratenzahlungsrecht zu belassen ist (LG Leipzig, Urteil vom 06.11.2002 – 1 S 4425/02 -, in: NZM 2002, 1024, -).

– Der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter darüber, ob dieser den empfangenen Betrag mietvertragsgemäß angelegt hat, umfasst auch die Angabe der betreffenden Kontonummer und der vereinbarten Kündigungsfrist (AG Frankfurt a.M., Urteil vom 17.11.2000 – 33 C 3350/00-76 -, in: NZM 2001, 808).

– Nach Abrechnungsreife (in der Regel sechs Monate) kann der Vermieter gegen fällige Gegenforderungen ein Zurückbehaltungsrecht an dem zu Kautionszwecken übergebenen Sparbuch des Mieters geltend machen (LG Berlin, Urteil vom 21.01.1999 – 62 S 150/98 -, in: GE 1999, 451).

– Ist eine Bürgschaft auf erstes Anfordern als Mietsicherheit geleistet, kann bei Inanspruchnahme durch den Vermieter der Mieter nicht aus eigenem Recht auf Rückzahlung klagen (LG Berlin, Urteil vom 26.01.1999 – 64 S 281/98 -, in: GE 1999, 453).

– Leistet ein Mieter die Kaution vereinbarungsgemäß durch Hingabe einer Bankbürgschaftsurkunde und nimmt der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch, so kann dem Mieter nur dann ein Zahlungsanspruch gegen den Vermieter zustehen, wenn er sich diesen von der bürgenden Bank abtreten lässt (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 28.05.1999 – 2/17 S 38/98 -, in: NZM 2001, 619).- Die Kautionszinsen sind anhand der §§ 187 ff. BGB unter Berücksichtigung der Zinsabschlagssteuer und des Solidaritätszuschlags zu berechnen (LG Berlin, Urteil vom 02.09.1999 – 62 S 107/99 -, in: NZM 2001, 618).

– Der Vermieter hat wegen seiner Ansprüche auch im laufenden Mietverhältnis ein Zugriffsrecht auf die Kaution, was nicht auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt ist (LG Berlin, Urteil vom 02.06.2003 – 67 S 378/02 -, in: GE 2003, 1161).

– Eine geltungserhaltende Reduktion einer Kautionsabrede, wonach Ratenzahlung ausgeschlossen ist, dahingehend, dass die Kautionsabrede als solche erhalten bleibt und in Raten gezahlt werden kann, kommt nicht in Betracht; der Verstoß gegen § 550b BGB führt vielmehr unweigerlich zur vollständigen Unwirksamkeit der Kautionsabrede mit der Folge, dass die geleistete Kaution herausverlangt werden kann (LG München I, Urteil vom 14.03.2001 – 15 S 13179/00 -, in: NZM 2001, 583).

– Der Mieter ist zur Erbringung der vereinbarten Sicherheit nicht verpflichtet, solange der Vermieter Mietzins nicht verlangen kann (KG, Urteil vom 22.11.2004 – 8 U 109/04 – , in: GE 2005, 181).

– Hat der Mieter die Forderung aus einem Sparkonto dem Vermieter als Sicherheit verpfändet, kann er bei Streit über Ansprüche des Vermieters den Zugriff auf das Konto durch einstweilige Verfügung verhindern; die Vereinbarung des Mieters mit der Bank, gegen Vorlage des Sparbuchs sei die Auszahlung jederzeit möglich, ändert daran nichts (LG Berlin, Beschluss vom 05.09.2002 – 65 T 64/02 -, in: GE 2003, 742).

– 1. Ist als Mietsicherheit eine Bankbürgschaft beigebracht worden, auf die der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgreift, erlangt der Mieter bei unberechtigter Zahlung durch die Bank und Belastung des eigenen Kontos einen eigenen Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter. 2. Wird das Konto des Mieters durch die Bank nach Auszahlung der Kautionssumme an den Vermieter belastet, und sind zu diesem Zeitpunkt Ersatzansprüche des Vermieters schon verjährt, kann der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters nicht mit Gegenansprüchen aufrechnen (AG Tiergarten, Urteil vom 17.07.2003 – 5 C 640/02 -, in: GE 2003, 1333).

– Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 noch nicht heranzuziehen sind (BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/03 -).

– Kann der Vermieter über die Kaution abrechen, ist der Rückzahlungsanspruch auch dann fällig, wenn bis zu diesem Zeitpunkt noch keine sechs Monate verstrichen sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – I-10 U 46/03).

– Auch die in zweifacher Hinsicht gesetzwidrige Kautionsabrede (hier Verstoß gegen die Fälligkeitsregelung und, wenn auch nur geringfügig, gegen die Drei-Monatsmieten-Grenze) berührt deren Bestand im Übrigen – gleich ob Formular- oder Individualbestimmung – nicht (BGH, Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 86/03 – in: NJW 2004, 1240).

– Der Anspruch auf Leistung der vereinbarten Kaution besteht auch nach Beendigung des Mietvertrages so lange fort, solange noch das Sicherungsbedürfnis des Vermieters existiert (grundsätzlich bis zum Ablauf seiner Überlegungsfrist zur Abrechnung) (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2004 – 63 S 265/04 – , in: GE 2005, 305).Betriebskostenabrechnung (insoweit Revision zugelassen) (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2005 – 64 S 466/04 – , in: GE 2005, 433).

– Macht der Vermieter die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der Kaution abhängig, liegt darin ein unzulässiger Ausschluss des Ratenzahlungsrechts. An die Stelle der unwirksamen Regelung tritt dasjenige, was die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben vereinbart hätten, also i. d. R. die gesetzeskonforme 3-Raten-Regel, nicht aber die vollständige Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung (BGH, Urteil vom 17.03.2004 – VIII ZR 166/03 – , in: WuM 2004, 269).

– Sind mehrere Mietsicherheiten vereinbart, dürfen diese (zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1 BGB höchstzulässigen Betrag nicht überschreiten (Kumulationsverbot). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 nur insoweit unwirksam, als sie das nach § 551 Abs. 1 höchstzulässige Maß überschreitet (BGH, Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 243/03 – , in: GE 2004, 956).

– Der Vermieter darf im Formular- oder Mustervertrag wirksam eine Klausel vereinbaren, die es ihm erlaubt, die Sicherheitsleistung nicht in Form einer Barkaution, sondern in Form einer Bürgschaft auf erstes Anfordern zu verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Vertrag außerdem die Formularklausel enthält, dass sich der Vermieter schon während der Mietzeit aus der Kaution befriedigen und anschließend die Wiederauffüllung der Kaution verlangen darf (OLG Karlsruhe, Urteil vom 02.07.2004 – 1 U 12/04 – , in: OLGR Karlsruhe 2004, 397).

– Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte. Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 01.09.2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a. F.). Die Vorschrift des § 556 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 381/03 -, in: GE 2005, 733).

– Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03 – , in: GE 2005, 858).

– 1. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Kaution verjährt mit dem Anspruch auf deren Rückzahlung. 2. Der Rückzahlungsanspruch verjährt drei Jahre nach seiner Entstehung, d. h. nachdem es dem Vermieter zumutbar geworden ist, noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzurechnen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.04.2005 – I-24 W 16/05 – , in: GE 2005, 796).

– Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen (BGH, Urteil vom 25.05.2005 – VIII ZR 301/03 -).

– 1. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Kaution verjährt mit dem Anspruch auf deren Rückzahlung. 2. Der Rückzahlungsanspruch verjährt drei Jahre nach seiner Entstehung, d. h. nachdem es dem Vermieter zumutbar geworden ist, noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzurechnen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.04.2005 – I-24 W 16/05 – , in: GE 2005, 796).

– Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 -, in: GE 2006,510).

– Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist (BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 372/04).

– Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen (BGH, Urteil vom 25.05.2005 – VIII ZR 301/03 -, in: GE 2005, 1484).

– Der Anspruch des Vermieters auf Stellung einer Mietsicherheit verjährt in der regelmäßigen (dreijährigen) Verjährungsfrist (LG Duisburg vom 28.03.2006 – 13 S 334/05 -, in: WM 2006, 250).

– Hat der Wohnungsmieter die Mietkaution auf ein eigenes Sparkonto eingezahlt und übergibt er das Sparbuch dem Vermieter, so ist mangels weiterer Vereinbarung nicht von einer Verpfändung des Sparbuchs, sondern von einer Abtretung des Auszahlungsanspruchs gegen die Bank auszugehen (AG Dortmund vom 17.01.2006 – 125 C 13588/05 -, in: WM 2006, 251).

– Verlangt der Mieter die Kautionsrückzahlung vom Erwerber nach altem Recht, muss er darlegen und beweisen, dass der Voreigentümer dem Erwerber die Mietkaution ausgehändigt hat. Es gibt keinen Erfahrungssatz, dass der Erwerber seinen Anspruch auf Aushändigung der Kaution gegen den Veräußerer durchsetzt und die Kaution erhält (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – XII ZR 124/03 -, in: NZM 2006, 179).

– 1. Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 -, in: GE 2007, 718).

– Der Zwangsverwalter ist auch dann verpflichtet, über die Mietkautionen abzurechnen und sie auszuzahlen, wenn er sie zuvor vom Vermieter nicht erhalten hat. Die Gläubigerinteressen werden dadurch nicht unzulässig vernachlässigt (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03 -, in: WuM 2005, 460, NZM 2005, 596, ZMR 2005, 603).

– Ein Aufrechnungsverbot in einem gewerblichen Mietvertrag, wonach die Aufrechnung des Mieters mit anderen als anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen ausgeschlossen ist, ist auch auf den Kautionsrückzahlungsanspruch anzuwenden, wenn die Gegenforderungen des Mieters weder anerkannt, unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.06.2004 – I-10 U 145/03 – , in: GE 2004, 886).

– Bei einer Veräußerung vor dem 01.09.2001 trägt grundsätzlich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die an den ehemaligen Vermieter gezahlte Kaution dem Erwerber ausgehändigt wurde. Eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast findet nur dann statt, wenn die Sachverhaltsaufklärung für den Mieter unzumutbare Schwierigkeiten verursacht (BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII Z 372/04 -, in: NZM 2005, 907).

– 1. Der Mieter ist zur Mietzahlung verpflichtet, wenn rückwirkend ein Mietvertragsbeginn vereinbart wird, zu dem die Mietsache noch nicht übergeben war. 2. Der Vermieter hat nach Beendigung des Vertrages – insbesondere auch bei einer Vertragsbeendigung durch fristlose Kündigung oder Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages – grundsätzlich die Wahl, ob er die nicht geleistete Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst klageweise geltend macht. 3. Der Kautionsklage ist – ohne dass es bei Bestreiten des Mieters einer Beweisaufnahme bedarf – bereits dann stattzugeben, wenn der Vermieter zur Begründung seiner Forderung schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Pächter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige. 4. Hat der Vermieter zur Mehrwertsteuer optiert, hat der Mieter gemäß § 14 I UStG Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis. Solange der Vermieter diesen Anspruch nicht erfüllt, besteht gemäß § 273 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen unterlassener Rechnung mit Mehrwertsteuerausweis gilt nicht für die Nettomiete. 5. Eine Mahnung des Gläubigers erfüllt nicht die an eine Rechnung zu stellenden Kriterien (Nr. 183 I 4 UStR zu § 14 UStG). 6. Einer gesonderten Rechnungsstellung bedarf es nicht, wenn Nettomiete und Umsatzsteuer bereits im (Unter-)Mietvertrag gesondert ausgewiesen sind, weil dieser als Dauerrechnung zur Vorlage bei den Finanzbehörden ausreichend ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2006 – I-10 U 130/05 -, in: GE 2006, 911).

– § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 210/05 -, in: GE 2006, 1035).

– Der Anspruch des Vermieters auf Stellung einer Mietsicherheit verjährt in der regelmäßigen (dreijährigen)Verjährungsfrist des § 195 BGB (LG Duisburg, Urteil vom 28.03.2006 – 13 S 334/05 -, in: ZMR 2006, 533).

– Gegen den Freigabeanspruch des Mieters hinsichtlich des von ihm zu Mietvertragsbeginn zu Gunsten des Vermieters verpfändeten Kautionsguthabens kann der Vermieter die Aufrechnung nicht erklären. Es besteht insoweit keine Aufrechnungslage iSd. § 387 BGB. Der Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens ist auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet, während der zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch unmittelbar auf Zahlung gerichtet ist (AG Schöneberg, Urteil vom 02.03.2006 – 106 V 169/05 -, in: MM 2006, 39)

– Der Vermieter einer Wohnung darf als Mietsicherheit auch eine Mischung aus Kaution und Bürgschaft verlangen. Beide Sicherheiten zusammen dürfen allerdings nicht mehr als drei Monatsmieten betragen (OLG Bamberg, Beschluss vom 09.03.2006 – 6 U 75/05 -, in: IMR 2006, 75).

– Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 255/04 -, in: GE 2007,710).

– 1. Bei einer Kautionsabrede in einem Gewerbemietvertrag scheidet eine Nichtigkeit wegen Wucher (§ 138 Abs. 2 BGB) oder wegen wucherähnlichen Geschäftes von vornherein aus. 2. Die Höhe der Sicherheit, die Gewerbemietparteien vereinbaren können, ist – anders als bei der Wohnraummiete (§ 551 BGB) grundsätzlich nicht begrenzt. 3. Eine Kautionsabrede in einem Gewerbemietvertrag kann unwirksam sein, wenn sie schikanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters festgesetzt ist. 4. Eine Kautionsvereinbarung in Höhe der siebenfachen Monatsmiete ist bei einem längeren Gewerbemietverhältnis regelmäßig nicht schikanös außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters festgesetzt. 5. Eine Kautionsabrede in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters in einem Gewerbemietvertrag mit einem mietenden Unternehmer hält der Generalklausel des § 307 BGB stand, auch wenn der Kautionsbetrag 3 Monatsmieten übersteigt (Brdbg. OLG, Hinweisbeschluss vom 04.09.2006 – 3 U 78/06 -, in: GE 2006, 1402).

– Nach Veräußerung des vermieteten Wohnraums haftet der Erwerber auf Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn das Mietverhältnis zwar zum Zeitpunkt der Grundbuchumschreibung schon beendet, der Kautionsrückzahlungsanspruch aber noch nicht fällig war (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2006 – 62 S 79/06 -, in: GE 2006, 1479).

– Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der vereinbarten Mietkaution unterliegt der Verjährung (AG Charlottenburg, Urteil vom 25.10.2006 – 213 C 376/06 -, in GE 2007, 451).

– 1. Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. 2. Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 -, in: GE 2007, 718).

– So lange nicht geklärt ist, ob der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen kann (hier: wegen einer eigenmächtig ausgebauten Küche), wird der Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht fällig. Im Einzelfall können nach der Wohnungsübergabe deutlich mehr als 6 Monate bis zum Eintritt der Fälligkeit vergehen (hier: mehr als 2 ½ Jahre) (LG Köln, Urteil vom 20.09.2006 – 10 S 78/05 -, in: Info M 2007, 110).

– Der Anspruch des Vermieters auf erstmalige Stellung der Mietsicherheit unterliegt der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt am Schluss des Jahres, in dem der Kautionsanspruch fällig geworden ist (hier: vor Bezug der Mieträume) (LG Darmstadt, Urteil vom 07.03.2007 – 4 O 529/06 -, in: Info M 2007, 117).

– Zieht der Mieter vor Eigentumsumschreibung aus, kann er die Kaution nur vom Veräußerer zurückverlangen. Der Erwerber (hier: Ersteher nach ZVG) tritt nicht in Rechte und Pflichten aus Mietvertrag und Sicherungsabrede ein (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 -, in: Info M 2007, 168).

– Der Mieter kann die Auszahlung einer verpfändeten Kaution auch dann durch einstweilige Anordnung verhindern, wenn in der Sicherungsabrede verabredet ist, dass die Auszahlung „ohne Nachweis der Fälligkeit“ zu erfolgen habe (AG Bremen, Beschluss vom 18.04.2007 – 4 C 166/07 -, in: WuM 2007, 399).

– Haben die Parteien vereinbart, dass sich der Vermieter wegen fälliger Forderungen aus dem Mietverhältnis jederzeit befriedigen kann, kann der Mieter den Zugriff des Vermieters auf die als Sicherheit verpfändete Forderung aus einem Sparkonto durch einstweilige Verfügung auch dann nicht verhindern, wenn die Ansprüche des Vermieters streitig sind (LG Potsdam, Urteil vom 21.06.2007 – 11 S 192/06 -, in: GE 2007, 1253).

– 1. Es entspricht dem Sicherungszweck, dass der Vermieter sich nach Ende des Mietverhältnisses ein verpfändetes Sparguthaben auszahlen lassen kann. 2. Der Mieter kann nicht durch einstweilige Verfügung die Auszahlung an den Vermieter verhindern, sondern muss im Hauptverfahren, in dem die Gegenforderungen geprüft werden können, auf Rückzahlung klagen (LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2007 – 62 T 5/07 -, in: GE 2007, 449).

– Hat der Vermieter eine Barkaution nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt, ist der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach Insolvenz des Vermieters nur als einfache Insolvenzforderung geltend zu machen (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2006 – 62 S 33/06 -, in: GE 2006, 1481).

– Rechnet der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution vorbehaltlos ab, liegt darin hinsichtlich weiterer dem Vermieter bekannter Ansprüche ein negatives Schuldanerkenntnis mit der Folge, dass diese Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können (AG Tiergarten, Urteil vom 16.05.2007 – 4 C 592/06 -, in: GE 2007, 855).

– Die rechtskräftige Abweisung der Schadensersatzklage des Vermieters wegen Verjährung hindert die Verwertung der diesen Anspruch sichernden Kaution nicht, wenn die Verwertung schon vor Verjährungseintritt möglich war (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 14.12.2006 – I-24 U 113/06 -, in: GE 2007, 1119).

– Zahlt der Mieter vereinbarungsgemäß die Mietkaution auf ein Sparkonto und übergibt das Sparbuch sodann dem Vermieter, so liegt darin in der Regel eine stillschweigende Abtretung des Auszahlungsanspruchs. Eine Verpfändung des Sparbuchs kann ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht angenommen werden (LG Dortmund, Urteil vom 05.12.2006 – 1 S 23/06 -, in: WuM 2007, 73; Info M 2007, 162).

– Die titulierte Verpflichtung des Mieters, ein Sparguthaben anzulegen und an den Vermieter zu verpfänden, ist auf eine unvertretbare Handlung im Sinne des § 888 ZPO gerichtet (AG Spandau, Beschluss vom 01.03.2007 – 9 C 492/05 -, in: GE 2007,1191).

– Legt der Vermieter die vom Mieter geleistete Kaution nicht getrennt von seinem Vermögen an, ist eine Verurteilung wegen Untreue so wahrscheinlich, dass die Staatsanwaltschaft Anklage gegen den Vermieter erheben muss. Die Verfolgungsverjährung beginnt erst mit Mietvertragsbeendigung (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 08.03.2007 – 1 Ws 47/07 -, in: Info M 2007, 206).

– Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06 -).

– Der Mieter kann gegen eine Mietzinsforderung des Zwangsverwalters nicht mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung aufrechnen, wenn die Mietzinsansprüche vorher fällig geworden sind (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2000 – 62 S 470/99 -, in: GE 2000, 813).

– Mehrere Mieter können nur gemeinsam mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. In Höhe des aufrechnungsfähigen Betrages der zur Rückzahlung fälligen Kaution kann sich jedoch auch ein einzelner Mieter auf ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber fälligen Forderungen des Vermieters berufen (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1999 – 64 S 49/99 -, in: GE 1999, 1129).

– Eine Vereinbarung, wonach eine vom Vermieter geleistete Umzugspauschale vom Mieter zurückzuzahlen ist, wenn er innerhalb von drei Jahren das Mietverhältnis kündigt, ist keine unzulässige Vertragsstrafe (AG Potsdam, Urteil vom 18.11.2002 – 24 C 397/02 -, in: GE 2003, 594).

– Rechnet der Vermieter ein Mietverhältnis unter Berücksichtigung der Kaution ab und zahlt er das Abrechnungsguthaben an den Mieter aus, so können damit nicht berücksichtigte Forderungen des Vermieters erlassen worden sein (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.04.2001 – 24 U 133/00 -, in: NZM 2001, 893).

– Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Schuldner (Grundstückseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann (BGH, Beschluss vom 14.04.2005 – V ZB 6/05 -).

– Der auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse und der Mietkaution in Anspruch genommene Zwangsverwalter ist nicht mehr prozessführungsbefugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist (AG Wedding, Urteil vom 16.08.2007 – 21a C 128/07 -, in: GE 2007, 1325).

– Die Parteien des Gewerberaummietvertrages können formularmäßig vereinbaren, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietvertrages erst fällig wird, wenn die Betriebskostenabrechnung für das letzte Mietjahr des Mieters erteilt ist (LG Köln, Urteil vom 12.01.2004 – 2 O 213/03 – , in: MietRB 6/2004).

– Der Mieter kann die Leistung der Kaution nicht wegen Minderungs- oder Schadensersatzansprüchen gegen den Vermieter zurückbehalten; die Nichtzahlung stellt einen Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters dar (KG, Urteil vom 09.01.2003 – 8 UI 130/02 -, in: GE 2003, 525).

– 1. Die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB (Kündigung nur in angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund) ist auch für die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 BGB anzuwenden. 2. Ist die Nichtzahlung einer Kaution als eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 543 BGB anzusehen, beginnt die angemessene Frist für die Kündigung nicht zu laufen, da es sich um einen Dauertatbestand handelt (KG, Urteil vom 20.12.2004 – 8 U 66/04 – , in: GE 2005, 236).

– Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine fristlose Kündigung kommt nicht in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst nicht vertragstreu verhalten hat (hier: Übergabe eines mangelhaften Mietobjekts) (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 255/04 -, in: GE 2007,710).

– 1. Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt oder ist diese verbraucht, steht dem Vermieter wegen seiner zu sichernden Ansprüche ein Zahlungs- bzw. Wiederauffüllungsanspruch auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu. 2. Der Vermieter hat nach Beendigung des Vertrages grundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst klageweise geltend macht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen kann er nicht. 3. Der Anspruch aus § 539 Abs. 2 BGB verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten und wird weder durch eine (unberechtigte) Ausübung des Vermieterpfandrechts noch durch eine innerhalb der Sechsmonatsfrist bei Gericht eingereichte Widerklage auf Zahlung von Schadens- bzw. Aufwendungsersatz gehemmt. 4. Der infolge der eingetretenen Verjährung auf Dauer zum Besitz berechtigte Vermieter schuldet weder eine Nutzungsentschädigung noch haftet er dem Mieter auf Schadensersatz oder Bereicherungsausgleich, wenn dessen Eigentum an der zurückgelassenen Einrichtung untergeht. Darauf, ob der Vermieter sich auf die Einrede der Verjährung des Wegnahmeanspruchs berufen hat, kommt es nicht an (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.05.2005 – I-10 U 196/04 -, in: GE 2006, 1295).

– Überlässt der Vermieter die Mieträume, nachdem der Mieter die erste Miete und die Kaution gezahlt hat, ist ein Mietvertrag schlüssig zustande gekommen, ohne dass es auf die von einer Partei gewollte Schriftform ankommt (OLG Frankfurt vom 01.08.2003 – 19 U 217/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

– 1. Die Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit durch Übergabe eines Sparbuchs mit der vollen Kautionssumme bleibt auch bei Verstoß gegen das gesetzliche Recht des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten, dem Grunde nach wirksam. 2. Auch dem Wohnraummieter steht kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution wegen von ihm behaupteter Mängel zu (LG Berlin, Beschluss vom 01.11.2007 – 67 S 147/07 -, in: GE 2007, 1633).

– Gegen die Absicht des Vermieters, die als Mietsicherheit verpfändete Sparbuchforderung zu verwerten, kann der Mieter jedenfalls bei Vertragsende nicht mit einer einstweiligen Verfügung vorgehen (LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2007 – 62 T 5/05 -, in: LSK 2007, 200319; Info M 2007, 377).

– Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06 -; in: NJW-aktuell 10/2008, VIII; GE 2008, 326).

– 1. Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren. 2. Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. 3. Der Anspruch des Vermieters gegen den Gewerberaummieter erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die nach Nichtzahlung von drei Monatsmieten erfolgt ist. 4. Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können (KG, Beschluss vom 21.01.2008 – 12 W 90/07 -; in: GE 2008, 670).

– Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Stellung einer Kaution beginnt nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit der Fälligkeit des Anspruchs; der Verjährungsbeginn ist nicht bis zum Ende der Mietzeit hinausgeschoben (KG, Beschluss vom 03.03.2008 – 22 W 2/08 -; in: GE 2008, 671; Info M 2008, 230).

– 1. Die bloße Vereinbarung einer Kaution als solche begründet keine Vermögensbetreuungspflicht i.S. des § 266 I StGB. 2. Eine gesetzlich begründete Vermögensbetreuungspflicht kommt bei Gewerberaummietverhältnissen nicht in Betracht. Die gesetzlichen Regelungen über die Anlage von Mietkautionen (jetzt: §551 III BGB) beziehen sich allein auf Mietverhältnisse über Wohnraum. 3. Auch in Wohnraummietverhältnissen bewirkt die Einzahlung einer Kaution auf ein Girokonto noch nicht ohne Weiteres eine (vollendete) Untreue i.S. des § 266 StGB; hinsichtlich der Frage einer schadensgleichen Vermögensgefährdung kommt es darauf an, inwieweit nach den Vermögensverhältnissen des Vermieters die naheliegende Gefahr besteht, dass von Dritten auf dieses Konto zugegriffen wird (BGH, Beschluss vom 02.04.2008 – 5 StR 354/07 -; in: NJW 2008, 1827; GE 2008, 858).

– Der Mieter kann auch dann nicht im Wege der einstweiligen Verfügung dem Vermieter untersagen lassen, sich den Mietbürgschaftsbetrag von der Bank auszahlen zu lassen, wenn die Forderung, für die sie verwendet werden soll, zwischen den Parteien streitig ist (KG, Beschluss vom 08.05.2008 – 8 W 33/08 -; in: GE 2008, 869).

– 1. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung seiner Kaution ist in angemessener Frist nach Ende des Mietverhältnisses fällig (hier: 33 Monate). 2. Der Vermieter kann gegen die Kaution nicht mit Heizkostennachforderungen aufrechnen, wenn diesen Gegenforderungen ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen unterlassener Abrechnung der sonstigen Betriebskosten zusteht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.06.2007 – I-24 U 55/07 -; in: GE 2008, 926).

– Die Fälligkeit der Forderung aus einer Bürgschaft auf erstes Anfordern tritt, sofern die Parteien nicht anderes vereinbaren, mit der Fälligkeit der Hauptschuld ein und ist nicht von einer (formgerechten) Leistungsaufforderung des Gläubigers abhängig (BGH, Urteil vom 08.07.2008 – XI ZR 230/07).

– Legt der Wohnungsvermieter die Kaution entgegen der gesetzlichen Vorgabe nicht getrennt von seinem Vermögen an, macht er sich nicht der Untreue schuldig, wenn er jederzeit bereit und in der Lage ist, die Kautionen wieder zurückzuzahlen. Erst wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008 – 5 StR 354/07 -; in: Info M 9/08, 325).

– Bei einem Gewerbemietverhältnis trifft den Vermieter hinsichtlich der Kaution keine gesetzliche Vermögensbetreuungspflicht, deren Verletzung eine strafbare Untreue darstellen würde. Etwas anderes gilt, wenn die Parteien vereinbart haben, dass der Vermieter die Kaution in einer besonderen Anlageform zu verwahren hat (BGH, Beschluss vom 2.4.2008 – 5 StR 354/07 -; in: Info M 9/08, 326).

– Zahlt der (Wohnraum-) Mieter nicht die wirksam vereinbarte Mietkaution, kann das einen Grund für eine ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzung darstellen. Eine vorherige Abmahnung ist dann nicht erforderlich (AG Neukölln, Teilurteil vom 11.4.2008 – 16 C 430/07 (rechtskräftig nach Beschluss des LG Berlin vom 15.8.2008 – 65 S 160/08 -, gem. § 522 Abs. 2 ZPO) -; in: GE 2008, 1431).

– Leistet der Mieter die Kaution nicht, stellt dies jedenfalls in der Gewerberaummiete „in der Regel“ einen Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB dar (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 36/05 -, in: Info M 2007, 217).

– 1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. 2. Wird die Sicherheit durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Das setzt nicht voraus, dass die Ansprüche des Vermieters unstreitig sind. Ausreichend ist vielmehr, dass der Vermieter eine Abrechnung über die von ihm geltend gemachten Ansprüche aufstellt und diese mit der Mietsicherheit verrechnet. 3. Fass der Vermieter zu Unrecht – das heißt wegen nicht gerechtfertigter Forderungen – auf die Mietsicherheit zugreift, ist der Mieter auf seinen Rückforderungsanspruch angewiesen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008 – 8 W 34/08 -).

– Auch bei beendetem Mietverhältnis darf der Vermieter die ihm überlassene Sicherheit nur dann verwerten (hier: durch Einziehung des verpfändeten Sparguthabens), wenn die Vermieterforderung rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist (LG Halle, Urteil vom 25.9.2007 – 2 S 121/07 -; in: NZM 2008, 685 und Info M 2008, 418).

– Die Mietkaution dient dem Wohnungsvermieter als Sicherheit, auf die er nur bei berechtigter, verrechenbarer Gegenforderung zurückgreifen darf. Nicht unstreitige Ansprüche gegen den Mieter muss er auf dem Rechtsweg klären, die Kaution dient nicht zur früheren Befriedigung. Durch einstweilige Verfügung ist die Klärung der Rechtslage nicht herbeizuführen, aber der Mieter kann damit den strittigen Zugriff auf die Sicherheit abwenden (LG Darmstadt, Beschluss vom 11.9.2007 – 25 S 135/07 -; in: WuM 2008, 726).

– Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06 -; in: WuM 2008, 149).

– Die Aufrechnung mit Betriebskostennachforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters einer preisgebundenen Neubauwohnung ist ausgeschlossen (AG Köln, Urteil vom 1.8.2007 – 203 C 175/07 -; in: WuM 2008, 222).

– Die Mietbürgschaft sichert nur dann solche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag, die nach dem Tod gegen die Erben des Mieters (hier: Mietzinsansprüche) entstehen, wenn der Bürge nach dem Bürgschaftsvertrag solche Verbindlichkeiten übernommen hat (LG Münster, Urteil vom 23.4.2008 – 14 S 7/07 -; in: WuM 2008, 481).

– Die formularvertragliche Übernahme einer unbegrenzten Bürgschaft für die Verbindlichkeiten des Nutzers/ Mieters aus dem Dauernutzungsvertrag ist unwirksam und bindet den Mitbewohner nicht als Bürge (AG Hattingen, Urteil vom 13.6.2008 – 17 C 43/08 -; in: WuM 2008, 480).

– Die Zweckbindung der Sonderkaution des Wohnungsmieters für spezifische Schäden au der Anbringung einer Satellitenantenne schließt die Verwendung als Sicherheit im Übrigen aus und belässt eine eigenständige Fälligkeit des Rückgewähranspruchs (AG Köln, Urteil vom 27.4.2008 – 222 C 480/07 -; in: WuM 2008, 556).

– Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596) (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 184/08 -; in: NJW 2009, 1673; Info M 2009, 273).

– Eine die Obergrenze der gesetzlich geregelten Mietsicherheit überschreitende zusätzliche Sicherheit ist dann nicht unwirksam, wenn diese Sicherheit in Form einer Bürgschaft freiwillig vom Mieter angeboten wird, um die Bedenken des Vermieters insbesondere hinsichtlich seiner Zahlungsfähigkeit zu zerstreuen. Den Beweis der Freiwilligkeit hat der Vermieter zu erbringen (AG Charlottenburg, Urteil vom 29.8.2008 – 238 C 17/08 -; in: GE 2009, 523).

– Wird die Kaution durch Verpfändung eines Bankguthabens geleistet, darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Das setzt nicht voraus, dass die Ansprüche des Vermieters unstreitig sind. Ausreichend ist, dass der Vermieter eine Abrechnung über die von ihm geltend gemachten Ansprüche aufstellt und diese mit der Mietsicherheit verrechnet (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08.2008 – 8 W 34/08 -; in: MietRB 3/2009, 63; GE 2009, 1311).

– Die Vereinbarung einer unbegrenzten Bürgschaft ist unwirksam, wenn der Mieter zusätzlich eine Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten erbringt (AG Schöneberg, Urteil vom 12.2.2009 – 9 C 424/08 -; in: GE 2009, 659).

– Eine Mehrheit von Mietern darf die gezahlte Kaution nur in der Weise zurückfordern, dass an alle Berechtigten gemeinsam geleistet wird (Mitgläubigerschaft) (AG Flensburg, Beschluss vom 9.10.2008 – 1 S 56/08 -; in: GE 2009, 717).

– Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 556 a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des § 572 BGB a. F. (BGH, Urteil vom 24.06.2009 – XII ZR 145/07 -; in: GE 2009, 1039).

– 1. Kündigt der neue Eigentümer nach Zwangsversteigerung das Mietverhältnis, ist er zur Rückzahlung einer Kaution auch dann verpflichtet, wenn sie ihm nicht ausgehändigt worden war. 2. Das gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis zunächst mit einem Zwischenvermieter (Hauptmieter) abgeschlossen worden war, in das nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Eigentümer gemäß § 565 BGB als neuer Vermieter eingetreten ist (LG Berlin, Urteil vom 26.03.2009 – 67 S 83/08 -; in: GE 2009, 910).

– Der Anspruch auf Leistung der Kaution besteht auch noch nach Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich so lange, wie dem Vermieter noch Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis zustehen (LG Berlin, Beschluss vom 14.05.2009 – 67 S 450/08 -; in: GE 2009, 980).

– Eine formularmäßige Kautionsvereinbarung in Höhe von fünf Monatsmieten ist in einem Geschäftsraummietvertrag grundsätzlich unbedenklich (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.05.2009 – I-10 U 2/09 -; in: GE 2009, 1043).

– Der Grundstückserwerber schuldet nur dann die Rückzahlung einer Kaution, die er vom Veräußerer nicht erhalten hat, wenn der Kaufvertrag nach dem 31.08.2001 abgeschlossen wurde (BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08 -; in: Info M 2009, 273).

– Eine formularvertraglich getroffene Regelung hinsichtlich der Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung der ersten Miete und Kautionsrate ist wirksam (LG Bonn, Beschluss vom 01.04.2009 – 6 T 25/09 -; in: GE 2009, 1191).

– Die Vereinbarung einer Mietkaution ist unwirksam, wenn der 50-seitige Formularmietvertrag sowie dessen Anlagen unübersichtlich sind (AG Köln, Urteil vom 12.08.2008 – 224 C 34/08 -; in: GE 2009, 1197).

– 1. Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gem. § 551 III BGB angelegten Kaution. 2. Dem Mieter steht gegenüber dem an die Stelle des insolventen Vermieters getretenen Zwangsverwalter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zu einem Betrag in Höhe der gezahlten Mietkaution nebst Zinsen zu. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 336/08 -; in: NJW 2009, 3505; Info M 2009, 426).

– Im Gewerbemietrecht können die Parteien eine Kaution von 5 Monatsmieten auch bei einem Mietvertrag mit einer Laufzeit von nur 1 – 3 Jahren formularmäßig wirksam vereinbaren (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.05.2009 – I-10 U 2/09 -; in: Info M 2009, 431).

– Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann die Kaution nur vom Vermieter, nicht aber vom Hausverwalter zurückverlangt werden (AG Zossen, Teilurteil vom 22.12.2009 – 7 C 212/09 -; in: GE 2010, 206).

– Die Mietbürgschaft wird mit den gesicherten Mietforderungen fällig und ist nicht von einer Leistungssauforderung des Gläubigers abhängig (Anschluss an BGH MDR 2009, 40 = NJW 2009, 1729) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2009 – I-24 U 12/09 -; in: GE 2010, 410).

– Ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters der Wohnung an der Mietkaution nach der Vertragsbeendigung wegen offener Betriebskostenabrechnung besteht nicht bis zum Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist, sondern allenfalls bis zum Zeitpunkt der ihm möglichen Erstellung und Vorlage der Betriebskostenabrechnung (AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 12.11.2009 – 813 b C 34/09 -; in: WuM 2010, 153).

– Der Streitwert einer Klage, mit der ein Mieter von seinem Vermieter den Nachweis verlangt, dass eine Mietkaution vom Vermögen getrennt angelegt ist, ist mit einem Viertel der Kautionssumme zu bewerten (OLG Köln, Beschluss vom 12.08.2009 – 16 K 26/09 -; in: WuM 2010, 96).

– Auch wenn in einem Verpfändungsvertrag über ein Sparkonto als Mietkaution die Hausverwaltung als Vermieterin genannt ist, ist der Vermieter und nicht die Hausverwaltung zur Kautionsabrechnung verpflichtet (AG Potsdam, Urteil vom 10.03.2010 – 23 C 358/09 -; in: GE 2010, 550).

– Der Sicherungszweck einer Kaution erstreckt sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009 – 10 U 58/09 -; in: IMR 2010, 134).

– Die Fälligkeit der Bürgschaftsforderung tritt mit der Fälligkeit der Mietforderungen ein und hängt nicht von einer Leistungsaufforderung des Gläubigers ab (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2009 – 24 U 12/09 -; in: IMR 2010, 142).

– Die in Form einer Verpfändung eines Sparbuchs geleistete Mietsicherheit ist einer Barkaution gleichzusetzen. Der Vermieter kann daher gegenüber der Forderung des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit nach Ende des Mietverhältnisses auch mit verjährten Gegenforderungen aufrechnen, da eine Gleichartigkeit der Forderungen i. S. von § 387 BGB vorliegt (KG, Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 08.02.2010 – 20 U 167/08 -; in: GE 2010, 693).

– Gegenüber dem Kautionszahlungsanspruch und dem Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend machen (AG Wetter, Urteil vom 15.02.2010 – 8 C 262/09 -; in: GE 2010, 773).

– Unterzeichnet ein Dritter den Mietvertrag lediglich deshalb, weil der Vermieter dies aus Gründen der finanziellen Absicherung zur Bedingung für das Zustandekommen des Mietvertrags macht, so wird er lediglich formell „Mieter“ und § 551 BGB findet gleichwohl Anwendung. 2. Für die Abgrenzung des Eintritts in den Mietvertrag zum Zweck der Absicherung oder als echter Mieter ist nicht allein der Wortlaut des Vertrags ausschlaggebend, sondern vielmehr die Zweckrichtung des Eintritts; diese ist mittels Auslegung zu ermitteln (LG Lübeck, Urteil vom 25.03.2010 – 14 S 146/09 -; in: IMR 2010, 272).

– Die Rückzahlung der Kaution ohne Vorbehalt des Vermieters führt dann nicht zur Verwirkung von Mietansprüchen nach erfolgter Minderung, wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt, bei dem die Kaution für derartige Ansprüche nicht verwendet werden darf (LG Berlin, Urteil vom 19.04.2002 – 64 S 296/01 -).

– Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt (BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/09 -; in: GE 2010, 1262).

– Sofern der Mieter nicht für die insolvenzfeste Anlage der Kaution durch den ursprünglichen Vermieter sorgt und dieser in die Insolvenz gerät, so muss dessen Rechtsnachfolger nicht den (vollen) Kautionsbetrag erstatten (LG Braunschweig, Urteil vom 22.12.2009 – 6 S 60/09 -; in: IMR 2010, 333).

– Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt, einen Teil der Kaution für eine Betriebskostennachforderung einzubehalten, wenn er nicht innerhalb einer angemessenen Frist (hier: drei Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums) über die Betriebskosten abgerechnet hat (AG Köpenick, Schlussurteil vom 20.04.2010 – 17 C 329/09 -; in: GE 2010, 1208).

– 1. Bei Verpfändung eines Sparbuches als Mietsicherheit ist nach Grundstücksveräußerung die Zustimmung des Mieters zur Übertragung an den Erwerber erforderlich. 2. Hat der Mieter die Zustimmung verweigert und der Voreigentümer deshalb die Freigabe der Kaution erklärt, kann der Erwerber vom Mieter Wiederauffüllung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2010 – 63 S 319/09 -; in: GE 2010, 1272).

– Bei einer Mehrheit von Mietern kann nach Beendigung des Mietverhältnisses ein einzelner Mieter nicht im eigenen Namen Hinterlegung der Kaution verlangen (AG Köpenick, Urteil vom 12.05.2010 – 15 C 314/09 -; in: GE 2010, 1275).

– 1. Die Vereinbarung einer Mietsicherheit von mehr als drei Monatsmieten (ohne Vorauszahlungen) ist unwirksam. 2. Die Verpflichtung zur Leistung einer Mietsicherheit und die Erfüllung dieser Verpflichtung sind rechtlich als eine Einheit zu betrachten. 3. Wird die unwirksam vereinbarte Mietsicherheit dennoch geleistet – hier: durch eine Abtretung -, so ist auch die Abtretung insoweit unwirksam. 4. Auf die Unwirksamkeit kann sich auch ein Dritter berufen (OLG Celle, Urteil vom 17.09.2010 – 7 U 62/10 -; in: IMR 2010, 510).

– 1. Bei Verpfändung eines Sparbuches als Mietsicherheit ist nach Grundstücksveräußerung die Zustimmung des Mieters zur Übertragung an den Erwerber erforderlich. 2. Hat der Mieter die Zustimmung verweigert und der Voreigentümer deshalb die Freigabe der Kaution erklärt, kann der Erwerber vom Mieter Wiederauffüllung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2010 – 63 S 319/09 -; in: GE 2010, 1272 f.).

– Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 -; in: GE 2010, 1677).

– 1. Hat der Mieter zu Gunsten des Vermieters ein Kautionssparbuch angelegt, so richtet sich sein Rückerstattungsanspruch auf die Herausgabe des Sparbuchs bzw. Pfandfreigabe und nicht auf die Auszahlung des Kautionsbetrags. Dieser Anspruch ist aufgrund fehlender Gleichartigkeit nicht gemäß § 387 BGB gegen eine Zahlungsforderung des Vermieters anrechenbar (KG, Beschluss vom 03.06.2010 sowie vom 23.07.2010, jeweils – 12 U 164/09 -; in: IMR 2010, 432).

– Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt, einen Teil der Kaution für eine Betriebskostennachforderung einzubehalten, wenn er nicht innerhalb einer angemessenen Frist (hier: drei Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes) über die Betriebskosten abgerechnet hat (AG Köpenick, Urteil vom 20.04.2010 – 17 C 329/09 -; in: GE 2010, 1208).

– Bei der Mietsicherheit in Form der Verpfändung eines Sparguthabens ist Wirksamkeitsvoraussetzung die Anzeige der Verpfändung durch den Mieter gegenüber dem Kreditinstitut, die sich nicht auf eine Mitteilung des Verwendungszwecks beschränkt, sondern die Anzeige der Verpfändung und die Mitteilung des Pfandgläubigers einschließt (LG Berlin, Urteil vom 12.01.2010 – 65 S 271/09 -; in: IMR 2010, 514).

– Der Mieter hat einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter darüber, bei welchem Bankinstitut, in welcher Anlageart, an welchem Anlagedatum und zu welchem Zinssatz die von ihm geleistete Mietsicherheit angelegt worden ist (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 27.09.2010 – 65 S 203/10 -; in: GE 2010, 1744).

– Nach dem Ausscheiden einer Mitmieterin wird ein neues Mietverhältnis mit dem verbleibenden Mieter begründet unter Einbeziehung der früher gezahlten Kaution; am Mietvertragsende ist der verbleibende Mieter allein berechtigt, die Rückzahlung der Kaution zu verlangen (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2010 – 63 S 632/09 -; in: GE 2011, 266).

– 1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist für die Kautionsabrechnung zu. 2. Wenn nichts anderes vereinbart ist, beträgt diese regelmäßig sechs Monate; dabei handelt es sich um eine Mindestfrist (LG Berlin, Beschluss vom 30.12.2010 – 65 S 139/10 -; in: GE 2011, 268).

– Der Mieter kann dem Vermieter grundsätzlich nicht durch einstweilige Verfügung untersagen lassen, sich das anstelle einer vereinbarten Barkaution verpfändete Sparkonto auszahlen zu lassen (AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.01.2011 – 203 C 1001/11 -; in: GE 2011, 412).

– Der Mieteranspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution unterliegt der Regelverjährung von drei Jahren und beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Fälligkeit des Anspruchs tritt spätestens nach sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache ein (LG Berlin, Urteil vom 01.03.2011 – 65 S 201/10 -; in: GE 2011, 484).

– 1. Die eine Mietkautionsbürgschaft übernehmende Bank ist bei vertraglichem Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage bei behaupteten Mietrückständen verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters die Kautionssumme an ihn auszuzahlen, und zwar Zug um Zug gegen Rückgabe der Bürgschaftsurkunde. 2. Gerät sie damit in Verzug, hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz der Kosten eines zur Durchsetzung des Anspruchs eingeschalteten Rechtsanwalts (AG München, Urteil vom 17.12.2010 – 413 C 24070/10 -; in: GE 2011, 488).

– Zahlt anlässlich der Veräußerung des Hausgrundstücks der Vermieter (Verkäufer) dem Mieter die Kaution zurück, um sich von der fortdauernden Haftung nach § 556a Satz 2 BGB zu befreien, kann der neue Vermieter (Käufer) nicht nunmehr Leistung der Kaution der Mieter verlangen (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2011 – 65 S 283/10 -; in: GE 2011, 546).

– Der Vermieter kann gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Sparkontos als Mietsicherheit mit einem Zahlungsanspruch nicht aufrechnen, weil es insoweit an der Gleichartigkeit beider Ansprüche im Sinne von § 387 BGB fehlt (KG, Beschluss vom 09.05.2011 – 8 U 172/10 -; in: GE 2011, 885).

– Ein Vermieter kann eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtkräftig festgestellten Forderung verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat, sofern sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet. § 566 a BGB bezweckt den Schutz des Mieters, der durch die Veräußerung des Mietobjekts nicht schlechter gestellt werden soll, als er vor der Veräußerung stand. Der Mieter soll aber auch nicht zu Lasten des vormaligen Vermieters ungerechtfertigt besser gestellt werden, indem er die Mietsicherheit von dem Erwerber stets uneingeschränkt zurückfordern kann (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 15.04.2011 – 2 U 192/10 -; in: GE 2011, 885).

– 1. Bei preisgebundenem Wohnraum darf die Mietkaution nicht (auch) dafür bestimmt sein, nach Beendigung des Mietverhältnisses offene Forderungen aus noch ausstehenden Betriebskostenabrechnen zu sichern. 2. Bei einem Verstoß ist die Kautionsabrede insgesamt unwirksam; eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt (AG Neukölln, Urteil vom 11.05.2011 – 4 C 199/11 -; in. GE 2011, 891).

– Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache – ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat (BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10 -).

– Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b) (BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 304/10 -).

– Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a. F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9.3.2005 – VIII ZR 381/03, GE 2005, 733 = NZM 2005, 639 unter II 2b) (BAG, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 304/10 -; in: GE 2011, 1080).

– Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache – ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat (BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10 -; in: GE 2011, 1013).

– Der den Mietvertrag nicht unterzeichnende Ehegatte kann durch Genehmigung Vertragspartei werden. Durch Abtretung wird ein Ehegatte Inhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs (AG Gießen, Urteil vom 07.03.2011 – 48 C 130/10 -; in: GE 2011, 1237).

– Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Bescheinigung des Finanzamts über die Besteuerung der Kautionszinsen zur Verfügung zu stellen. Anderenfalls dürfen die Kapitalertragsteuern bei der Kautionsabrechnung nicht abgezogen werden (AG Schöneberg, Urteil vom 08.08.2011 – 13 C 91/11 -; in: GE 2011, 1237).

– Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine persönliche Mietsicherheit gegeben (hier: Schuldmitübernahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt zwei Monate bevor die Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar (BGH, Urteil vom 20.07.2011 – XII ZR 155/09 -; in: GE 2011, 1303).

– Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine persönliche Mietsicherheit begeben (hier: Schuldmitübernahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt zwei Monate, bevor die Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar (BGH, Urteil vom 20.07.2011 – XII ZR 155/09 -).

– Die Nichtzahlung der Mietkaution führt nur dazu, dass der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich vereinbarter durchzuführender Arbeiten gemäß § 273 BGB hat. Übt der Vermieter sein Zurückbehaltungsrecht jedoch nicht aus, steht § 273 BGB einem Verzug des Vermieters, anders als bei § 320 BGB nicht entgegen (OLG Brandenburg, Urteil vom 16.02.2011 – 3 U 84/10 -; in: IMR 2011, 185).

– Die Nichtzahlung der Kaution stellt auch in der Wohnraummiete grundsätzlich ein schwer wiegendes Verschulden des Mieters gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dar und kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter den Mieter wegen der ausstehenden Kautionsraten eindringlich gemahnt hat. Wie in der Gewerbemiete kann der Vermieter nicht darauf verwiesen werden, zunächst die Kaution einzuklagen (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2011 – 67 S 58/11 -; in: GE 2011, 1684).

– Bei entsprechender Vereinbarung in der Verpfändungserklärung kann Auszahlung auch ohne Nachweis der Fälligkeit verlangt werden (AG Mitte, Urteil vom 04.05.2011 – 9 C 89/11 -; in: GE 2012, 67).

– a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten (­BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 206/10 -; in: GE 2012, 128).

– a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten (BGH, Urteil vom 07.12.2011 – VIII ZR 206/10 -).

– Der Anspruch des Mieters auf Freigabe der durch Verpfändung eines Bankkontos geleisteten Kaution verjährt in der Regelverjährung von drei Jahren. Der Feststellungsanspruch, dass das Pfandrecht an dem Konto erloschen sei, ist unverjährbar (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2012 – 63 S 13/12 -; in: GE 2012, 1169).

– Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857 = GE 1999, 708) (BGH, Urteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11 -; in: GE 2012, 1225).

– Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 36/12 -).

– 1. Der Vermieter von Wohnraum kann bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch nach Beendigung des Mietverhältnisses Leistung der Kaution verlangen. 2. In der Annahme einer Leistung erfüllungshalber (hier: befristete Bankbürgschaft) liegt eine Stundung, die die Verjährung (hier: Anspruch auf Barkaution) hemmt (BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 65/11 -; in: GE 2012, 336).

– Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte (BGH; Urteil vom 07.03.2012 – XII ZR 13/10 -; in: GE 2012, 610).

– Besteht die Mieterseite aus einer Personenmehrheit, kann die Rückgabe der Sicherheit nur von allen gemeinsam gefordert werden. Dies gilt auch dann, wenn die Sicherheit nur von einem Mieter gegeben worden ist. Eine derartige Zahlung stellt nämlich eine Leistung aller Mieter zur Erfüllung der Sicherheitsabrede dar (KG, Beschluss vom 02.02.2012 – 8 U 193/11 -; in: GE 2012, 688).

– Der Mieter hat während des noch laufenden Mietverhältnisses auch dann noch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn er bereits fristgemäß gekündigt hatte (LG Berlin, 13.02.2012, 12 T 1/12 -; in: GE 2012, 487).

– 1. Hat der Mieter eine Barkaution geleistet und der Vermieter die Räume sodann an einen Dritten veräußert, so steht dem Mieter ein Anspruch gegen den Vermieter auf Auszahlung des Kautionsbetrages an den Erwerber zu. 2. Der Vermieter (hier: der Veräußerer) darf während des bestehenden Mietverhältnisses nur dann auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist (AG Neukölln, Urteil vom 05.01.2012 – 3 C 149/11 -; in: GE 2012, 493).

– Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird (BGH, Urteil vom 11.06.2012 – VIII ZR 36/12 -; in: GE 2012, 1093).

– Die Vereinbarung einer Kaution zur Sicherung auch von Ansprüchen des Vermieters auf Betriebskosten ist für preisgebundenen Wohnraum insgesamt auch dann unwirksam, wenn formularmäßig weiterhin vereinbart ist, dass die gesetzlichen Vorschriften in Bezug auf ihre Verwendung gelten sollen (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2012 – 65 S 254/11 -; in: GE 2012, 755).

– Der veräußernde Vermieter eines Grundstücks ist neben dem Erwerber zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses dann nicht verpflichtet, wenn der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution noch nicht fällig ist (LG Berlin, Beschluss vom 07.03.2012 – 65 S 16712 -; in: GE 2012, 756).

– Wenn zwei Mieter (hier: nichteheliche Lebensgemeinschaft) gemeinsam eine Wohnung anmieten und eine Mietkaution entrichten, fehlt ihnen nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution die Prozessführungsbefugnis, wenn während des bestehenden Mietvertragsverhältnisses über das Vermögen eines oder beider Mieter ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 25.04.2012 – 31 C 175/10 -; in: GE 2012, 758).

– In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu (BGH, Urteil vom 13.12.2012 – IX ZR 9/12 -; in: GE 2013, 115).

– 1. Die ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist auch ohne Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter mit einem Kautionsbetrag in Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt, was frühestens mit Fälligkeit der weiteren Kautionsrate der Fall ist. 2. Besteht daneben noch ein Mietrückstand, wird die Kündigung nur dann unwirksam, wenn die fälligen Kautionsraten vollständig gezahlt worden sind. 3. Wird das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen gekündigt, kann der Vermieter künftig fällige Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen (AG Neukölln, Urteil vom 28.03.2012 – 13 C 396/11 -; in: GE 2013, 271).

– 1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit verjährt in drei Jahren, beginnend mit der üblichen Abrechnungsfrist für den Vermieter von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. 2. Das gilt auch für ein als Pfand dem Vermieter übergebenes Sparbuch, dessen Herausgabe vom Mieter nach Eintritt der Verjährung nicht verlangt werden kann (LG Oldenburg, Beschluss vom 11.02.2013 – 4 T 93/13 -; in: GE 2013, 623).

– Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 7.Juni 1990 – IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361,363) (BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 379/12 -; in: GE 2013, 673).

– Gibt unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft, damit ein Wohnraummietvertrag mit dem Mietinteressenten zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam (AG Köpenick, Urteil vom 26.02.2013 – 14 C 262/12 -; in: GE 2013, 815).

– Der Mieter kann eine Kautionsverwertung des Vermieters nach Mietvertragsende nicht durch einstweilige Verfügung verhindern, weil es an einem Verfügungsgrund fehlt. Der Mieter muss seinen Rückzahlungsanspruch im ordentlichen Rechtsweg durchsetzen (LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2013 – 18 T 45/13 -; in: GE 2013, 878).

– 1. Eine neben einer Mietkaution gestellte Bürgschaft ist keine Übersicherung im Sinne des § 551 BGB, wenn die Bürgschaft von einem Dritten freiwillig angeboten wird, um den Abschluss des Mietverhältnisses mit einem einkommensschwachen Mieter (hier: Auszubildender) erst zu ermöglichen. 2. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Bürgschaft vom Bürgen– aber nicht vom Mieter – ausdrücklich verlangt (AG Köpenick, Urteil vom 26.02.2013 – 14 C 262/12 -; in: IMR 2013, 282).

– Mit einer verjährten Forderung (hier: Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen) kann gegen den Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Kaution dann nicht aufgerechnet werden, wenn dieser Anspruch bei Eintritt der Verjährung noch nicht fällig war. Fälligkeit tritt erst mit Beendigung des Meitverhältnisses bzw. nach Ablauf der Überlegungsfrist des Vermieters ein; vorher handelt es sich lediglich um einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr der Kaution (LG Berlin, Urteil vom 01.08.2013 – 67 S 655/12 -; in: GE 2013, 1340).

– Der überlebende Mitmieter (hier: Kind) ist alleiniger Inhaber des Rückgewähranspruchs auf die gemäß Wohnungsmietvertrag geleistete Mietkaution (AG Hannover, Urteil vom 18.11.2009 – 450 C 711/09 -; in: WuM 2011, 563).

– Wird kein Nachweis der ordnungsgemäßen Analge der Mietsicherheit erbracht, so kann der Wohnraummieter ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen geltend machen. 2. Die Erhebung der Einrede des § 273 BGB ist grundsätzlich bedingungsfeindlich. 3. Der Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheit wird auch im Hinblick auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten spätestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses fällig, sofern nicht konkrete Erwartungen begründet sind, dass es zu einem Nachzahlungsanspruch des Vermieters kommen wird (AG Bremen, Urteil vom 22.12.2011 – 10 C 33/11 -; in: WuM 2012, 16).

– Die Erben des letztverstorbenen Mitmieters, der das Wohnraummietverhältnis fortgesetzt hatte, sind berechtigt, den Kautionsrückgewähranspruch geltend zu machen (AG Düsseldorf, Urteil vom 18.08.2011 – 50 C 3305/11 -; in: WuM 2011, 624).

– Gerät der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug, ist der Vermieter nicht gezwungen, den Mieter zunächst auf Zahlung der Kaution zu verklagen. Vielmehr stellt die Nichtzahlung der Kaution auch im Wohnraummietverhältnis eine schwerwiegende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters dar, welche den Vermieter nach ergebnisloser Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt (LG Berlin, 17.10.2010 – 67 S 58/11 -; in: MM 2012, Heft 5, 29).

– Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf der Vermieter – bei beendetenm Mietverhältnis – grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bei Beeindigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Foderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht (KG, Urteil vom 09.09.2013 – 8 U 254/12 -; in: GE 2013, 1586).

– Die Geltendmachung eines Anspruchs auf insolvenzsichere Anlage einer Barkaution durch den Mieter ist gegenüber dem Erwerber treuwidrig, wenn der Mieter gegenüber dem ursprünglichen Vermeiter mit die Kautionssumme übersteigenden Mietzinszahlungen in Zahlungsverzug ist, unabhängig davon, ob der ursprüngliche Vermieter vor Eigentumsübergang die Aufrechnung erklärt oder die Barkaution anderweitig verwertet hat (LG Berlin, Urteil vom 06.03.2014 – 67 S 425/13 -; in: GE 2014, 524).

– Verliert das als Kaution verpfändete Wertpapierguthaben (Anteilscheine an einem offenen Immobilienfonds) an Wert, ist der Mieter verpflichtet, die Sicherheit bis zur Höhe der mietvertraglich geschuldeten Kaution aufzufüllen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.12.2013 – 17 C 96/13 (r.k.) -; in: GE 2014, 525).

– Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13 -; in: GE 2014, 866).

– 1. Auch in Altmietverträgen (vor 1983) wird der Mieter durch eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach die Mietkaution nicht zu verzinsen ist, unangemessen benachteiligt. 2. Die Verjährung des Anspruchs auf Auszahlung der Kautionszinsen beginnt erst mit Fälligkeit der Kaution zu laufen (LG Lübeck, Urteil vom 22.07.2010 – 14 S 59/10 -; in: IMR 2011, 222).

– Ein Vermieter kann eine Kaution auch dann noch zur Deckung seiner rechtskräfitg festgestellten Forderung verwerten, wenn er das Mietobjekt bereits veräußert und übereignet hat, sofern sich die Kaution noch in seinem Vermögen befindet. § 566a BGB bezweckt den Schutz des Mieters, der durch die Veräußerung des Mietobjekts nicht schlechtergestellt werden soll, als er vor der Veräußerung stand. Der Mieter soll aber auch ncith zu Lasten des vormaligen Vermieters ungerechtfertigt besser gestellt werden, indem er die Mietsicherheit vom Erwerber stets uneingeschränkt zurückfordern kann (OLG Frankfurt, Urteil vom 15.04.2011 – 2 U 192/10 -; in: IMR 2011, 234).

– Der Vermieter kann gegen einen Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Sparkontos als Mietsicherheit mit einem Zahlungsanspruch nicht aufrechnen, weil es insoweit an der Gleichartigkeit beider Ansprüche im Sinne von § 387 BGB fehlt (KG, Beschluss vom 09.05.2011 – 8 U 172/10 -; in: IMR 2011, 278).

– Hat der frühere Vermiter bei der Veräußerung des Grundstücks die Mietkaution nicht dem Erweber und neuen Vermietger weitergegeben, und hat dieser keine Ansprüche gegen den Mieter, kann der Mieter die Kaution direkt vom früheren Vermieter/Veräußerer herausverlangen oder gegen dessen Forderungen Aufrechnung erklären (OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2014 – 8 W 7/14 -; in: GE 2014, 1527).

– Eine unzulässige Übersicherung gemäß § 551 Abs. 1,4 BGB liegt vor, wenn der Vermieter deutlich macht, dass er ohne Übernahme einer weiteren Sicherheit (hier: Bürgschaft) zusätzlich zur ausgeschöpften Barkaution die Wohnung nicht vermieten wird (LG Berlin, Beschluss vom 14.05.2014 – 65 S 469/13 -; in: GE 2014, 1529).

– Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor – noch unter der Geltung des § 572 BGB a. F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 381/03, imr-online, unter II. 2 b) (BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 304/10 -; in: IMR 2011, 315).

– Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß § 566 Abs. 1, § 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entsandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein und wird damit Forderungsinhaber (BGH, Urteil vom 25.07. 2012 – XII ZR 22/11 -; in: IMR 2012, 451).

– 1. Gibt der Veräußerer die Kaution an den Mieter zurück, um damit beispielsweise seiner Ausfallhaftung gemäß § 566a BGB zu entgehen, liegt darin eine Aufhebung der vertraglichen Sicherungsvereinbarung. 2. In diesem Fall hat der Erwerber keinen Anspruch mehr gegen den Mieter auf Stellung einer neuen Kaution (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2011 – 65 S 283/10 -; in: IMR 2011, 407).

– Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine persönliche MIetsicherheit gegeben (hier: Schuldübernahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt zwei Monate, bevor die Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar (BGH, Urteil vom 20.07.2011 – XII ZR 155/09 -; in: IMR 2011, 412).

– 1. Eine unter Mitwirkung des Mieters durch Rechtsgeschäft vereinbarte Auswechslung des Vermieters lässt die Bürgenhaftung für Verbindlichkeiten des Mieters unberührt. 2. Der bisherige Vermieter verliert durch den Eintritt des neuen Vermieters die Gläubigerstellung aus dem Bürgschaftsvertrag. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.02.2011 – 24 U 121/10 -; in: IMR 2011, 413).

– 1. Bei einem Gewerberaummietverhältnis ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, sofern der Mieter die Kaution nicht zahlt. 2. Der Vermieter darf nur innerhalb einer angemessenen Frist die fristlose Kündigung erklären. 3. Nicht mehr angemessen ist ein Zuwarten von 10 Monaten (OLG Koblenz, Beschluss vom 03.06.2011 – 2 U 793/10 -; in: IMR 2011, 451).

– Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hätte (BGH, Urteil vom 07.03.2012 – XII ZR 13/10 -; in: IMR 2012, 186).

– 1. Eine Patronatserklärung ist ein bürgschaftsähnliches Sicherungsmittel. Sie ist – ebenso wie die Bürgschaft – bei Vorliegen eines unbefristeten und damit ordentlich kündbaren Mietverhältnisses in angemessener Frist kündbar. 2. Vom Sicherungszweck der Patronatserklärung sind auch Ansprüche aus dem Abwicklungsverhältnis der Mietvertragsparteien nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Der Patron haftet daher weiterhin für Ansprüche des Vermieters, die daraus entstehen, dass der Mieter nicht sofort und/oder nicht freiwillig au sden Mieträumen auszieht (KG, Urteil vom 20.02.2012 – 8 U 20/11 -; in: IMR 2012, 234).

– Leistet ein Wohnraummieter trotz Abmahnung die vertraglich vereinbarte Kaution (hier: Barkaution) nicht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2011 – 67 S 58/11 -; in: IMR 2012, 12).

– Der Veräußerer eines vermieteten Grundstücks haftet dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution für den Fall, dass der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht zurückbekommen kann. Ein eventueller Ausschluss dieser Haftung muss eindeutig vereinbart werden (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 143/12 -; in: IMR 2013, 132).

– Der Vermieter von Wohnraum kann im Urkundenprozess Ansprüche auf Kautionszahlung gegen den säumigen Mieter geltend machen (BGB § 551; ZPO § 592) (AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 18.09.2012 – 409/12 -; in: IMR 2013, 167).

– Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf die Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 36/12 -; in: IMR 2012, 363).

– Die Vereinbarung einer Mietkaution ist bei preisgebundenem Wohnraum lediglich zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung bzw. unterlassener Schönheitsreparaturen zulässig. 2. Eine Sicherung von Ansprüchen auf Heizkosten und andere Betriebskosten ist unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2012 – 65 S 254/11 -; in: IMR 2012, 364).

– Eine Mietsicherheit kann nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden. Macht der Vermieter keine Ansprüche geltend, ist er nach Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist schon deshalb zur Freigabe und Herausgabe verpflichtet (LG Hannover, Beschluss vom 22.02.2013 – 14 S 58/12 -; in: IMR 2013, 323).

– 1. Eine Aufrechnung mit Zahlungsansprüchen gegen den Leistungsantrag auf Freigabe und Herausgabe eines Sparbuchs ist nicht zulässig. Gemäß § 387 BGB müssen die geschuldeten Leistungen gleichartig sein. Dies ist bei beiderseitigen Geldforderungen der Fall. Bei einem Freigabeanspruch und einem Zahlungsanspruch fehlt die Gleichartigkeit. 2. Ein Zurückbehaltungsrecht ist bei Ansprüchen auf Rückgabe von Sicherheiten grundsätzlich ausgeschlossen (LG Hannover, Beschluss vom 22.02.2013 – 14 S 58/12 -; in: IMR 2013, 324).

– 1. Der Vermieter von Wohnraum hat auch nach Beendigung des Mietvertrags einen Anspruch auf Zahlung der fälligen Kaution, solange und soweit ihm aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen. 2. Ist eine Barkaution vereinbart und akzeptiert der Vermieter gleichwohl eine Bürgschaft, so ist die Stellung der Bürgschaft als Leistung erfüllungshalber zu bewerten. Hierdurch wird der Anspruch auf die Barkaution gestundet mit der weiteren Folge, dass dessen Verjährung gehemmt ist (BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 65/11 -; in: IMR 2012, 144).

– Der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Mietkaution geht bei einem Eigentümerwechsel analog § 556a BGB kraft Gesetzes auf den Erwerber über (LG Kiel, Urteil vom 24.08.2012 – 1 S 174/11 -; in: IMR 2013, 56).

– Der Anspruch des Mieters auf Freigabe der durch Verpfändung eines Bankkontos geleisteten Kaution verjährt binnen drei Jahren. Der Feststellungsanspruch, dass das Pfandrecht am Konto erloschen sei, ist unverjährbar (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2012 – 63 S 13/12 -; in: IMR 2013, 57).

– 1. In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu. 2. Das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB entfaltet in der Insolvenz zu Gunsten bloßer Insolvenzgläubiger keine Wirkung (BGH, Urteil vom 13.12.2012 – IX ZR 9/12 -; in: IMR 2013, 118).

– In der Insolvenz des Vermieters kann der Mieter gegen vor Insolvenzöffnung fällig gewordene Mieten nicht mit dem Anspruch auf Rückgewähr der von ihm erbrachten Barkaution aufrechnen, wenn das Mietverhältnis nach Insolvenzöffnung fortgesetzt wird (BGH, Urteil vom 13.12.2012 – IX ZR 9/12 -; in: IMR 2013, 119).

– Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsierch anzulegen. Diese Verpflichtigung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf der Vermieter – bei beendetem Mietverhältnis – grundsätzlich auf die verpfändete Foderung zugreifen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt udn diese von der Kaution abzieht (KG, Urteil vom 09.09.2013 – 8 U 254/12 -; in: IMR 2014, 21).

– 1. Die Durchsetzung des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters nach Mietvertragsende kann nur im ordentlichen Rechtsweg erfolgen. 2. Für eine einstweilige Verfügung fehlt es an einem Verfügungsgrund (LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2013 – 18 T 45/13 -; in: IMR 2014, 41).

– Der Mieter kann die Rückzahlung der Mietsicherheit nach einem Grundstücksverkauf ohne vorherige Inanspruchnahme des Erwerbers von seinem früheren Vermieter verlangen, wenn der Vermieter die Sicherheit nicht an den Erwerber weitergeleitet und dieser seinerseits keinen Ansprüche gegen den Mieter hat (OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2014 – 8 W 7/14 -; in: IMR 2015, 52).

– 1. Die Mietsicherheiten dürfen gemäß § 551 BGB das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Mieten ohne Nebenkosten nicht übersteigen; dies gilt auch bei Stellung mehrerer Sicherheiten. 2. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Bürgschaft unaufgefordert vom Mieter zusätzlich als Sicherheit geboten wird. Dies ist nicht der Fall, wenn die Bürgschft vom Bürgen zwar freiwillig geleistet wird, der Vermieter dies allerdings vom Bürgen auch gefordert hat (LG Berlin, Beschluss vom 14.05.2014 – 65 S 469/13 -; in: IMR 2014, 320).

– Ist die Form einer Kaution vertraglich vereinbart, muss der Vermieter nicht eine andere Art der Sicherungsleistung akzeptieren (LG Berlin, Beschlüsse vom 23.12.2014 sowie 04.02.2015 – 65 S 415/14 -; in: GE 2015, 514).

– Der Vermieter muss eine ihm überlassene Kaution nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto („Mietkautionskonto“) anlegen (BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 -; in: IMR 2015, 356).

– 1. Eine Barkaution hat der Vermieter von Wohnraum auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto anzulegen. 2. Bis zur Erfüllung dieser Pflicht hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution. 3. Das Zurückbehaltungsrecht kann auch nach Ende des Mietverhältnisses bis zur Abrechnung über die Kaution geltend gemacht werden (BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 -; in: GE 2015, 1021).

– 1. Wird anlässlich des Abschlusses eines Mietvertrages unaufgefordert eine zusätzliche Bürgschaft angeboten, reicht für den Abschluss des Bürgschaftsvertrages durch den Vermieter das bloße Abheften in der Mieterakte nicht aus. 2. Eine solche Bürgschaft umfasst allein Ansprüche aus dem Mietverhältnis zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien; treten weitere Personen in die Vermieterstellung ein oder scheidet der bisherige Vermieter aus dem Vertragsverhältnis aus, wird die Bürgschaft gegenstandslos. 3. Bei einem volljährigen Mieter mit eigenem Haushalt und Einkommen ist die zusätzliche Bürgschaft durch den Vater des Mieters nicht freiwillig im Sinne der Rechtsprechung des BGH (AG charlottenburg, Urteil vom 26.10.2015 – 213 C 104/15 -; in: GE 2016, 127).

– 1. Eine unzulässige Übersicherung im Sinne des § 551 BGB liegt nicht vor, wenn nicht der Mieter, sondern ein Dritter eine zusätzliche Mietsicherheit leistet. 2. Es kommt nicht darauf an, ob eine Bürgschaft, die neben der Barkaution vereinbart wird, unaufgefordert angeboten wurde (Abgrenzung zu BGH, IX ZR 16/90), da es nicht nur dem wohlverstandenen Interesse des Mieters entspricht, eine Kündigung abzuwenden und die Wohnung zu behalten (BGH, VIII ZR 379/12), sondern auch die Wohnung überhaupt zu erhalten (AG Saarbrücken, Urteil vom 28.05.2015 – 120 C 51/15 (05) -; in: GE 2016, 263).

– 1. Eine fristgerechte Kündigung ist schon gerechtfertigt, wenn der Mieter mit der Zahlung eines Teils der Mietkaution in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt. 2. Wegen der Sicherungsfunktion der Kaution besteht kein Zurückbehaltungsrecht bei behaupteten Mängeln der Mietsache (LG Berlin, Beschlüsse vom 28.12.2015 und 03.02.2016 – 65 S 267/15 -; in: GE 2016, 330).

– Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sind wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen (BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14 -; in: GE 2016, 1146).

– 1. Wird ein Grundstückskäufer erst nach Kündigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache im Grundbuch eingetragen, ist er nicht zur Rückzahlung einer nicht an ihn weitergeleiteten Mietkaution verpflichtet. 2. Eine Vertragsübernahme des Käufers und Eintritt in die Sicherungsabrede scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Mieter nch dem Übergang der Nutzen und Lasten zwar Mietern an den Käufer gezahlt hat, im notariellen Kaufvertrag jedoch nicht der Übergang aller Rechte und Pflichten vereinbart war (LG Potsdam, Urteil vom 11.03.2016 – 13 S 39/15 -; in: GE 2017, 51).

– Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei (BGH, Beschluss vom 16.03.2017 – IX ZB 45/15 -; in: GE 2017, 587).

– Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung (BGH, Versäumnisurteil vom 14.06.2017 – VIII ZR 76/16 -; in: GE 2017, 948).

– Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion; deshalb ist der (Wohnraum-)Vermieter nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt. 2. Droht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche, kann der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen. Die drohende Inanspruchnahme der Kaution reicht unabhängig von ihrer Höhe als Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 ZPO aus, selbst wenn vermieterseits ein konkretes Insolvenzrisiko nicht besteht (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17 -; in: GE 2017, 1096).

– Der Vermieter hat so lange einen Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, wie ihm aus dem beendeten Mietvertrag noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, da die Kaution ihren Rechtsgrund letztlich in der Sicherungsabrede findet. Der Anspruch erlischt erst, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen. (OLG Koblenz, Beschluss vom 09.04.2018 – S U 1323/17 -, in: GE 18/2018, 1149).

– Der – auch formularmäßig vereinbarte Ausschluss der Verzinsungspflicht in vor dem 01.01.1983 abgeschlossenen Mietverträgen ist wirksam. (BGH, Hinweisbeschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 92/17 -; in: GE 22/2018, 1453).

– Der Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses die als Mietsicherheit in Form einer Bürgschaft geleistete Kaution auch in der Weise zurückfordern, dass er die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an sich verlangt. (OLG München, Urteil vom 29.11.2018 – 32 U 4346/16 -; in: IMRRS 2018, 1463).

– 1. Die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung ist nicht ohne Weiteres unbegründet, wenn der Vermieter einen Gegenanspruch behauptet; dieser Anspruch wird vielmehr inzidenter als Voraussetzung des Kautionsrückzahlungsanspruchs geprüft (entgegen AG Dortmund, IMR 2018, 191). 2. Der Mietkaution kommt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nur eine Sicherungsfunktion und nicht eine Befriedigungsfunktion zu; (nur) der Vermieter kann allerdings im Prozess die Aufrechnung erklären. (LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 – 2 T 31/18 -; in: IMR 2019, 102).

– 1. Die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung ist nicht ohne Weiteres unbegründet, wenn der Vermieter einen Gegenanspruch behauptet; dieser Anspruch wird vielmehr inzidenter als Voraussetzung des Kautionsrückzahlungsanspruchs geprüft (entgegen Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 13.03.2018 – 425 C 5350/17). 2. Der Mietkaution kommt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nur eine Sicherungsfunktion und nicht eine Befriedigungsfunktion zu; (nur) der Vermieter kann allerdings im Prozess die Aufrechnung erklären. (LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 – 2 T 31/18 -; in: GE 3/2019, 192).

– Der Vermieter von Wohnraum ist nicht schon deshalb gehindert, mit gemäß BGB § 558 verjährten Schadenersatzforderungen wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufzurechnen, weil er die vom Mieter gestellte Kaution nicht innerhalb von sechs Monaten seit Beendigung des Mietvertrages abgerechnet hat. (BGH, Urteil vom 01.07.1987 – VIII ARZ 2/87 -, in: juris).

– a) Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt (im Anschluss an Senatsurteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9f.). Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat. b) Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung -, für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt. c) Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Baukaution befriedigen. dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offengelassen im Senatsurteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13). d) Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen (BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17 -; in: GE 2019, 1105).

-Wird der Mieter nicht im Rahmen einer Individualvereinbarung, sondern durch eine vom Vermieter gestellte Formularklausel zur Erbringung einer „Mietsicherheit“ verpflichtet, ohne dass die Klausel die Befugnis einer vermieterseitigen Verwertung während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses näher regelt, ist der Kaution in Anwendung der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB lediglich eine auf den Wortlaut der Sicherungsabrede beschränkte Funktion einer bloßen Sicherung des Vermieters vor einer möglichen Insolvenz des Mieters beizumessen, die ihm auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ausschließlich für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche das Recht zur Verwertung eröffnet (gegen BGH vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17, GE 2019, 1105). (LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2019 – 67 T 107/19 -, in: GE 21/2019, 1420).

– 1. Der Vermieter von öffentlich geförderten Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen die Aufrechnung erklären gegenüber der vom Mieter begehrten Kautionsrückzahlung. Denn es besteht insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot nach § 9 Abs. 5 WoBindG, wonach die Kaution nur für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden darf. 2. Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung kann vom Vermieter aus § 9 Abs. 7 WoBindG die Rückzahlung des Kautionsguthabens verlangen, soweit dieses unter Verstoß gegen § 9 Abs. 5 WoBindG erlangt worden ist (AG Bremen, Urteil vom 08.11.2019 – 3 C 52/18 -; in: IMR 2019, 1429).

– Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspuch auf Zahlung bestanden haben. Der Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Integritätsinteresses des Vermieters duch Beschädigungen oder vertragswidrige Veränderungen der Mietsache während der Mietzeit erfordert zwar keine Fristsetzung nach § 281 BGB, da es sich nicht um einen vertraglichen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern um einen Anspruch nach §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB und § 823 BGB handelt (BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 und Urteil vom 27.06.2018 – XII ZR 79/17). Jedoch ist der Schadenersatzanspruch aus §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB zunächst auf Wiederherstellung der Sache gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB), so dass es auch insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt, bis der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausübt und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt. ( KG, Beschluss vom 02.12.2019 – 8 U 104/17 – (rechtskräftig) -; in: GE 8/2020, 540).

1. Eine unzulässige Übersicherung über die mietvertraglich vereinbarte Kaution hinaus liegt dann nicht vor, wenn die Bürgschaft von sich aus vom Bürgen angeboten wurde. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter den Abschluss des Mietvertrages von der Beibringung einer Bürgschaftserklärung abhängig gemacht hatte. 2. Der Bürgschaftsvertrag kann vom Bürgen nur zu einem Zeitpunkt gekündigt werden, in dem der Vermieter das Wohnraummietverhältnis fristgerecht kündigen kann. (AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 28.08.2020 – 31 C 231/19 -; in GE 19/2020, 1255).

-Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17, IMR 2019, 353 = NJW 2019, 3371 Rz. 25 ff.) (BGH, Urteil vom 28.10.2020 – VIII ZR 230/19 -; in IMRRS 2020, 1407).

-Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 25 ff.) (BGH, Urteil vom 28.10.2020 – VIII ZR 230/19 -; in GE 24/2020, 1617).

-1.Tritt der Erwerber insgesamt in das Mietverhältnis ein und wurde die Mietsicherheit bereits vor Eigentumsübergang geleistet, muss der Verkäufer die Mietsicherheit an den Erwerber herausgeben, und zwar in dem Zustand und der Höhe, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bestand. 2. § 566a BGB ist, auch wenn das in ihrem Wortlaut nur unzureichend zum Ausdruck kommt, Anspruchsgrundlage. 3. Der Vermieter darf eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht verwerten. 3. Der Verkäufer darf sich nach der Veräußerung aus einer nicht auf einem Treuhandkonto angelegten Barkaution nicht mehr wegen offener Ansprüche gegen den Mieter befriedigen. (LG Köln, Urteil vom 14.05.2021 – 14 O 99/20 -; in IMRRS 2021, 0698).

-1. Das Vermieterpfandrecht sichert alle forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind solche, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben. Dazu gehört aber auch eine mietvertraglich vereinbarte Kautionsforderung. 2. Die für das Wohnraummietrecht geltende Norm des § 551 BGB ist ausweislich der fehlenden Verweisung in § 578 BGB für die Geschäftsraummiete nicht anwendbar, weshalb der Sicherung der Kautionsforderung durch das Vermieterpfandrecht nicht entgegensteht. 3. Eine Obergrenze für eine Kaution gibt es für Gewerberaummietverträge anders als für Wohnraummietverträge (§ 551 BGB: dreifache Monatsmiete) nicht. Sie steht daher grundsätzlich zur Disposition der Parteien, soweit ein Sicherheitsinteresse des Vermieters besteht und solange die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht erreicht wird. 4. Bei einer Übersicherung wäre die Kautionsabrede nicht völlig unwirksam, sondern nur insoweit, als sie überhöht ist. 5. Die Beendigung des Mietverhältnisses steht der Forderung der Kaution nicht entgegen, sofern der Vermieter schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Mieter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige. 6. Eine Klausel, wonach eine Minderung u.a. nur dann zulässig ist, wenn der Mieter seine Minderungsabsicht dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angekündigt hat, ist wirksam. Der Schriftform kommt insoweit konstitutive Bedeutung i.S.v.  § 125 Satz 2 BGB zu. 7. Grundsätzlich reicht zwar auch der mittelbare Besitz des Schuldners aus, um die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters zu begründen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Sicherungsnehmer bzw. Pfandgläubiger selbst unmittelbarer Besitzer ist. In diesem Fall ist der Absonderungsberechtigte, hier der Vermieter, gem. § 173 Abs. 1 InsO zur Verwertung der Sachen berechtigt. (OLG Köln, Urteil vom 22.12.2021 – 22 U 13/20 -).

–Tritt der Mieter Ansprüche an den Inkassodienstleister ab, die sich aus dem Festhalten des Vermieters an der Durchführung von Schönheitsreparaturen ergeben, ist davon ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfasst und der Inkassodienstleister ist nicht aktivlegitimiert. (BGH, Beschluss vom 09.08.2022 – VIII ZR 298/20 -; in GE: 21/2022, 1149).

-Die gesetzliche Begrenzung zur Höhe der Mietkaution verbietet nicht eine Überschreitung der Grenze zur Absicherung von zusätzlichen Risiken (hier: Zusatzkaution für die Erlaubnis zur Hundehaltung in Wohnung mit Parkett). (AG Köpenick, Urteil vom 13.09.2022 – 7 C 36/22 -; in GE: 24/2022, 1313).

-1. Dem Mieter stehen die Erträge aus einer Mietsicherheit zu; das gilt auch für Kursgewinne bei Aktien. 2. Die Vereinbarung eines Wahlrechts für den Vermieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses nur den Nominalbetrag zurückzuzahlen, ist auch in Altverträgen unzulässig. 3. Die Verjährung des Anspruchs des Mieters auf sofortige Rückzahlung einer überhöhten Kaution betrifft nicht den Anspruch auf Abrechnung und Herausgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses; die Verjährungsfrist hierfür beginnt erst mit der Fälligkeit der Abrechnungspflicht des Vermieters. (AG Köln, Urteil vom 19.07.2022 – 203 C 199/21 -; in GE: 24/2022, 1314).

-Das Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, also auch die Leistung der vereinbarten Mietkaution. Es liegt keine doppelte Sicherung (Pfandrecht und Kaution) vor, die gegen das Kumulationsverbot verstößt, da § 551 BGB mangels fehlender Verweisung in § 578 BGB für die Gewerberaummiete nicht anwendbar ist. (OLG Köln, Urteil vom 22.12.2021 – 22 U 13/20 -)

1.Ist die Leistungspflicht des Hauptschuldners nicht entstanden oder erloschen, so entfällt auch die Leistungspflicht des Bürgens. Zum Erlöschen führt u.a. auch eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Hauptschuldner mit Erlasswirkung. 2. Auch der Umstand, dass der Bürge sich selbstschuldnerisch verbürgt und auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat, ändert nichts daran, dass der Bürge sich im Fall seiner Inanspruchnahme durch den Gläubiger – ohne dessen vorherigen Vollstreckungsversuch gegenüber dem Hauptschuldner – wegen des Grundsatzes der Akzessorietät auf solche Tatsachen berufen kann, die die Entstehung der Hauptschuld hindern, diese unmittelbar begrenzen oder sie zum Erlöschen bringen. 3. Ohnehin darf der Sicherungsnehmer die Herausgabe der Sicherheit nicht unter Berufung auf andere Ansprüche aus dem Hauptvertrag verweigern, wenn Ansprüche, für die Sicherheit gewährt wurde, nicht mehr entstehen können. (OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.10.2022 – 15 U 239/21 -)

-1. Die Fälligkeit der Mietkaution ist frei gestaltbar. Bei einer getroffenen Stundungsvereinbarung kann die Leistungszeit vom Vermieter im Zweifel nach billigem Ermessen bestimmt werden. Auch kann sie vom Vermieter widerrufen werden. 2. Sofern der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrags von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug gerät, stellt dies grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 2 a BGB dar. (AG Duisburg, Urteil vom 22.06.2023 – 511 C 2555/22 – )

1.§559 Abs. 3 Nr. 2 BGB erlaubt es den Mietvertragsparteien, auch mit Forderungen aufzurechnen, die erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig werden, nicht jedoch mit solchen, die nur aufgrund der Beendigung entstehen. 2. Die nachträgliche Verrechnung rückständiger Mieten mit dem Kautionsguthaben führt somit nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. (LG Essen, Urteil vom 16.11.2022 – 15 S 35/22 – )

-1. Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Ablauf der Verjährungsfrist die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen einer Verschlechterung der Mietsache, hat die Aufrechnung mangels Gleichartigkeit der Ansprüche keinen Erfolg, sofern der Vermieter nicht in unverjährter Zeit seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeübt und statt der Wiederherstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag vom Mieter verlangt hat. 2. Für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts an der Kaution gilt im Ergebnis nichts anderes. (LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2023 – 67 S 241/23 -; in: GE, 1/2024, 43)