Mietrecht, Reiserecht

Allgemeines

– Sind an dem Mietvertrag mehrere Personen beteiligt, kann das Mietverhältnis nur einheitlich gegenüber allen Mietern gekündigt werden. Dies gilt umgekehrt auch für die Aufhebung einer wirksamen Kündigung bzw. die Vereinbarung der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Aufhebung des Verlängerungswiderspruchs (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 – 10 U 172/01 -, in: GE 2003, 183).

– Aufhebungsvertrag: Bittet der Mieter den Vermieter um vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses und fordert ein Angestellter der Hausverwaltung den Mieter danach auf, zu räumen und die Schlüssel zurückzugeben, liegt darin nicht ohne weiteres das Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages, der durch Annahme des Mieters das Mietverhältnis sofort beendet. In Abgrenzung zu einem Bemühen des Vermieters, die Mietsache schnellstmöglich anderweitig zu vermieten, bedarf es zur Rechtswirksamkeit eines Aufhebungsvertrages klarer Willenserklärungen des Vermieters bzw. eines rechtswirksam Bevollmächtigten und des Mieters mit Festlegung des Beendigungstermines (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2002 – 67 S 123/02 -, in: GE 2003, 256).

– Fortgeltung formularmäßig vereinbarter Kündigungsfristen: Kündigungsfristen in Mietverträgen aus der Zeit vor dem 01.09.2001 sind nur dann „durch Vertrag vereinbart“ i.S.d. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, wenn die Vereinbarung individualvertraglich getroffen wurde (LG Hamburg, Urteil vom 19.07.2002 – 311 S 53/02 -, in: GE 2002, 1123).

-Fortgeltung der Vereinbarung von längeren Kündigungsfristen: Wenn im Mietvertrag die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Kündigungsfristen wiederholt werden, liegt darin eine Vereinbarung mit der Folge, dass die seit dem 1. September 2001 geltende kurze Kündigungsfrist von drei Monaten nicht gilt (AG Tiergarten, Urteil vom 17.06.2002 – 5 C 122/02 -, AG Schöneberg, Urteil vom 08.02.2002 – 103 C 521/01 -, in: GE 2002, 933).

– Fortgeltung formularmäßig vereinbarter Kündigungsfristen: Kündigungsfristen sind im Sinne von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBG „durch Vertrag vereinbart“, wenn die Parteien in einem vor dem 1. September 2001 vereinbarten Formularmietvertrag die Kündigungsfristen so regeln, dass sie die in § 565 BGB a.F. festgelegten Fristen im einzelnen wiederholen (LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2002 – 62 T 93/02 -, in: GE 2002, 1491, ebenso LG Berlin, GE 2002, 1337).

.- Kündigt ein Rechtsanwalt ein Mietverhältnis namens und in Vollmacht seines Auftraggebers, der Hausverwaltung, so liegt eine wirksame Kündigung durch den Vermieter nicht vor (LG Berlin, Urteil vom 21.06.2001 – 62 S 3/01 -, in: GE 2001, 1403).

– 1. Der Mieter muss sich eine arglistige Täuschung durch den Makler zurechnen lassen, wenn dieser als Vertrauensperson des Mieters erscheint. 2. Nach Anfechtung des Mietvertrages haftet der Mieter auf Wertersatz in Höhe der ortsüblichen Miete für die Dauer seines Besitzes (KG, Urteil vom 04.11.2002 – 8 U 254/01 -, in: GE 2003, 185)

– Der Vermieter kann keinen Mietausfall als Kündigungsfolgeschaden für die Zeit nach einer Anschlussvermietung verlangen, wenn der Mieter nach dem Vertrag (nur) bis zur Weitervermietung für den Mietausfall haften sollte (KG, Urteil vom 22.11.2001 – 20 U 3584/00 -, in: GE 2002, 329).

– Der Mieter, der vor Ablauf der Kündigungsfrist endgültig auszieht, ist bei Neuvermietung zu einer niedrigeren Miete zur Zahlung der Differenz verpflichtet, wenn die Neuvermietung dem Interesse des Mieters entspricht (LG Berlin, Urteil vom 14.06.2001 – 67 S 235/00 -, in: GE 2001, 1540).

– Ein Mitmieter kann von dem anderen die Mitwirkung bei der Auflösung des Mietverhältnisses verlangen, soweit nicht ein fortbestehendes Innenverhältnis eine andere Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 BGB vorsieht. Eine andere Bestimmung besteht dann nicht, wenn der Grund für das gemeinsame Mietverhältnis infolge des Scheiterns der Lebensgemeinschaft weggefallen ist (LG Berlin, Urteil vom 19.02.2002 – 63 S 495/97 -, in: GE 2002, 738)

– Die dem Rechtsanwalt erteilte Vollmacht für eine ein bestimmtes Mietobjekt betreffende „Mietangelegenheit“ schließt die Vollmacht zur Entgegennahme der Kündigung des Vertragsgegners ein (OLG Rostock, Urteil vom 16.10.2000 – 3 U 90/00 -, in: NZM 2002, 1028).

– Nimmt ein Mieter die ihm nach dem Mietvertrag auferlegte Treppenhausreinigung im Mehrparteienmiethaus nicht wahr, so rechtfertigt dies keine Kündigung des Mietverhältnisses (AG Wiesbaden, Urteil vom 01.07.1999 – 91 C 2213/99-19 -, in: NZM 2001, 334).

– Ohne vorherige Zustimmung des Vormundschaftsgerichts ist die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Betreuer des Mieters nichtig (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2000 – 65 S 563/99 -, in: NZM 2001, 807).

– Die Kündigung eines durch den Vermieter beauftragten Rechtsanwalts (und späteren Prozessbevollmächtigten) kann der Mieter (unverzüglich) zurückweisen, wenn keine Originalvollmacht beigefügt ist, es sei denn, der Vermieter hatte den Mieter zuvor von der Bevollmächtigung des Rechtsanwalts informiert, Hatte der Rechtsanwalt schon zuvor die Abmahnung erklärt, ohne dass der Mieter das beanstandet hatte, kann daraus nicht gefolgert werden, der Mieter gehe von der Vertretungsmacht des Rechtsanwalts aus. Eine wegen desselben Grundes im Rechtsstreit erklärte Kündigung ist dann unwirksam, wenn sie nicht zeitnah zu dem in Rede stehenden Vorfall erfolgte (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2003 – 63 S 143/03 – , in: GE 2004, 481).

– 1. Bei einer Klausel im Geschäftsraummietvertrag, wonach die Kündigung durch einen eingeschriebenen Brief zu erfolgen habe, ist lediglich Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart; die Versendung als Einschreibebrief soll nur den Zugang der Kündigung sichern. 2. Ein Telefax wahrt die gewillkürte Schriftform. 3. Ein Schreiben gilt auch dann als zugegangen, wenn der Empfänger dieser Zeilen durch Krankheit oder Urlaub daran gehindert ist, von dem Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (BGH, Urteil vom 21.01.2004 – XII ZR 214/00 – , in: GE 2004, 614).

– Das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser nach Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses ist keine verbotene Eigenmacht, da hierdurch nicht der Besitz des Mieters, sondern nur der Mietgebrauch gestört wird (KG, Urteil vom 17.12.1998 – 8 U 7247/98 – , in: GE 2004, 622).

– Ob Schimmelpilzbildung in Mieträumen eine Gesundheitsgefährdung i. S. d. § 544 BGB a. F. (§ 569 Abs. 1 n. F.) darstellt, ist nicht allgemein zu beantworten, sondern eine Frage des Einzelfalls; erforderlich ist eine erhebliche Gesundheitsgefahr für alle Bewohner oder Benutzer bzw. einzelne Gruppen von ihnen durch toxinbildende Pilzstämme. Der dafür darlegungs- und beweisbelastete Mieter führt den Beweis dafür, dass festgestellte Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und zu einer Gesundheitsbeeinträchtigung seiner Mitarbeiter geführt haben, nicht schon durch Vorlage von ärztlichen Bescheinigungen, die ohne Laboruntersuchungen erstellt wurden (KG, Urteil vom 26.02.2004 – 12 U 1493/00 -, in: GE 2004, 688).

– Wird ein Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, das von der Genossenschaft durch einen Dauernutzungsvertrag eine Wohnung gemietet hat, gem. § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen und wird die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, so hat die Genossenschaft ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 10.09.2003 – VIII ZR 22/03 – , in: NZM 2004, 25).

– War der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug, reicht es zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn der Zahlungsverzug und der gesamte Betrag der rückständigen Miete angegeben sind. Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat (BGH, Beschluss vom 30.06.2004 – VIII ZB 31/04 – , in: GE 2004, 1019).

– Eine in wesentlichen Punkten nicht nachvollziehbare Forderungsaufstellung genügt nicht den formellen Voraussetzungen, die an eine Kündigung wegen Mietrückstandes zu stellen sind (LG Dortmund, Beschluss vom 05.01.2004 – 1 T 53/03 – , in: ZMR 2004, 584).

– Ein Verschulden des Sozialamts muss sich der Mieter nach § 278 zurechnen lassen, denn für den Zahlungsverzug kommt es nicht auf eigenes Verschulden, sondern lediglich auf das Vertretenmüssen an (LG Berlin, Urteil vom 04.06.2004 – 64 S 22/04 – , in: GE 2004, 1172).

– Erhält der Vermieter einen Benachrichtigungsschein über eine erfolglos gebliebene Einschreibebrief-Zustellung, so muss er den Brief unverzüglich bei der Post abholen. Bei Nichtabholung oder verzögerlicher Abholung ist der fingierte Zugang für den Zeitpunkt anzunehmen, zu dem die Einlösung des Benachrichtigungszettels möglich und zumutbar erscheint, regelmäßig also am nächstfolgenden Werktag. Dies gilt in Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben jedenfalls dann, wenn der Vermieter mit einem entsprechenden Brief des Mieters (hier: Kündigung) rechnen konnte (LG Freiburg, Urteil vom 01.07.2004 – 3 S 317/03 – , in: GE 2004, 1232).

– Eine besondere Härte ist gegeben, wenn der 80-jährige Ehemann der Mieterin aufgrund einer erheblichen Sehbehinderung in einer neuen Umgebung nicht in der Lage ist, sich ohne Hilfe zu orientieren, und zusätzlich eine Verzögerung in Denk- und Aufnahmeprozessen ein Zurechtfingen in einer neuen Wohnung erschwert (KG, Urteil vom 06.05.2004 – 8 U 228/03 – , in: MietRB 2004, 285).

– Nach Rechtskraft des Scheidungsurteils kann der aus der Wohnung ausgezogene Mitmieter Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses verlangen. Das gilt auch und gerade dann, wenn die Frist für das Wohnungszuweisungsverfahren nach der Hausratsverordnung verstrichen ist (LG Berlin, Beschluss vom 29.04.2004 – 62 T 58/04 – , in: GE 2004, 1456).

– Vereinbaren der Vermieter und der Mitmieter dessen Entlassung aus dem Mietvertrag, kann sich der verbleibende Mitmieter auf seine fehlende Zustimmung zu dieser Vertragsänderung nur berufen, wenn er ein schutzwürdiges Interesse reklamieren kann (BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 124/03 – , in: MietRB 6/2004).

– 1. Im Vertrag über eine Eigentumswohnung kann vereinbart werden, dass der Verteilungsschlüssel für die Betriebskostenabrechnung sich aus Abrechnung des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern ergibt. 2. Kosten für einen Doorman sind keine Betriebskosten (AG Mitte, Urteil vom 14.05.2004 – 6 C 164/03 – , in: GE 2005, 129).

– 1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag vorzeitig ausgezogen und hat er keine Miete mehr bezahlt, muss sich der Vermieter nur die Vorteile anrechnen lassen, die er durch die Weitervermietung erlangt hat. 2. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter sei zu einer Weitervermietung nicht in der Lage gewesen, wenn dieser zur Ermöglichung einer etwaigen Weitervermietung – wie hier – kleinere Umbauarbeitern (Austausch eines Schiebeelements an der Schaufensterfront des Lokals, Arbeiten an der Jalousienanlage) durchführen lässt und die Stromversorgung wegen des Auszugs der Mieterin auf sich umgemeldet hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.11.2004 – I-10 U 36/04 – , in: GE 2005, 299).

– Hat der Vermieter, der nach vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages Mietausfallschaden geltend macht, vorgetragen, dass die Vermietung sich sehr schwierig gestaltete und ein Nachmieter erst geraume Zeit später gefunden werden konnte, kann der Mieter nicht mit Nichtwissen bestreiten, sondern muss konkrete Vermietungsmöglichkeiten vortragen (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – XII ZR 162/01 – , in: MietRBinformativ 6/2005).

– a) Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt. b) Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn eine Weitervermietung zu einem höheren Mietzins wegen von ihm zu vertretender Mängel nicht möglich ist. c) Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer Grundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren Veräußerungserlös erzielt hat (BGH, Urteil vom 05.10.2005 – XII ZR 43/02 – ).

– 1. Das Interesse einer Erbengemeinschaft, sich aus pragmatischen Gründen auseinanderzusetzen und deshalb eine ererbte Eigentumswohnung zu veräußern, rechtfertigt für sich allein keine Kündigung i.S. von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. 2. Wird eine Eigentumswohnung im Wege des Erbgangs in vermietetem Zustand von den Erben erworben, so ist für die Bewertung der Frage, ob eine Kündigung zur Ermöglichung der Verwertung gerechtfertigt ist, weil ansonsten ein erheblicher Verwertungsverlust entsteht, auf den Wert der Wohnung in vermietetem Zustand abzustellen. 3. Wird gekündigt, weil mit einer Wohnung in vermietetem Zustand ein erheblich geringerer Erlös zu erzielen ist als bei einer Veräußerung in unvermietetem Zustand, so ist der Nachteil an Hand der Marktverhältnisse konkret nachzuweisen (OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2005 – 5 U 73/05 -, in: GE 2006, 323).

– Eine Verwertungskündigung einer vermieteten Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn der im Kündigungsschreiben genannte höhere Preis für die Veräußerung im unvermieteten Zustand nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen auch im vermieteten Zustand erzielt werden kann (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2006 – 64 S 427/04 -, in: GE 2006, 389).

– 1. Wollen die Parteien im Mietvertrag die stillschweigende Fortsetzung des Vertrages nach Beendigung desselben gem. § 545 BGB ausschließen, müssen sie im Vertrag den Wortlaut der Vorschrift nicht wiedergeben; eine Bezugnahme auf § 545 BGB genügt. 2. Haben die Parteien § 545 wirksam abbedungen, sind an eine stillschweigende Fortsetzung des Vertrages erhöhte Anforderungen zu stellen (OLG Rostock, Urteil vom 29.05.2006 – 3 U 167/05 -, in: DWW 2006, 283, AIZ 2006, 55, NZM 2006, 584).

– Vereinbaren die Mietvertragsparteien die Aufhebung des Mietvertrags bei Stellung eines geeigneten Nachmieters, gilt die den Mieter belastende Bedingung jedenfalls dann als erfüllt, wenn der Vermieter den Vertragsabschluss mit dem objektiv geeigneten Nachmietinteressenten ablehnt. Der objektiven Eignung eines Nachmietinteressenten steht grundsätzlich nicht dessen kulturelle Herkunft entgegen (AG Wetzlar, Urteil vom 09.05.2006 – 38 C 1639/05 (38) -, in: WuM 2006, 374).

– Nach endgültiger Trennung der Eheleute kann der ausgezogene Ehepartner die Zustimmung zur Kündigung der ehemals gemeinsam angemieteten Wohnung von dem verbliebenen Ehepartner verlangen, wenn keine unterhaltsrechtlichen Gründe oder der Gesichtspunkt der nachehelichen Solidarität dem entgegenstehen. Dann ist kein Anspruch des verbliebenen Ehepartners (mehr) ersichtlich, das Mietverhältnis unter Mitwirkung des anderen Ehepartners aufrecht zu erhalten. Das ist nicht der Fall, wenn die Scheidung bereits 3 Jahre zurückliegt und der in der Wohnung verbliebene Partner erneut geheiratet hat (OLG Köln, Urteil vom 11.04.2006 – 4 UF 169/05 -, in: ZMR 2006, 770 f.; WuM 2006, 511 f.).

– Eine Formularklausel, in der die Parteien eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch bloße Fortsetzung des Mietgebrauchs gemäß § 545 BGB ausschließen, verstößt auch dann nicht gegen das Transparenzgebot, wenn sie lediglich auf § 545 BGB Bezug nimmt, ohne Regelungsgehalt oder Rechtsfolgen wiederzugeben. Haben die Parteien im Mietvertrag eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Mietgebrauchs (§ 545 BGB) ausgeschlossen, sind erhöhte Anforderungen an die Annahme eines konkludenten Neuabschlusses des Mietvertrages zu stellen. Die Fortsetzung des Mietgebrauchs und die Einziehung von mehreren (hier: drei) Monatsmieten genügen jedenfalls nicht (OLG Rostock, Urteil vom 29.05.2006 – 3 U 167/05 -, in: NZM 2006, 584; Info M 2006, 294).

– 1. Setzt der Mieter nach Ablauf eines Mietverhältnisses den Mietgebrauch unter Weiterzahlung des als Miete vereinbarten Entgelts fort und nimmt der Vermieter dieses Verhalten hin, so besteht zwischen ihnen nicht nur ein faktisches Nutzungsverhältnis, sondern weiterhin der bisherige Vertrag oder ein neuer Mietvertrag zu den bisherigen Vertragsbedingungen, allerdings mit gesetzlicher Kündigungsfrist. 2. Die Wegnahmepflicht des Mieters ist nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern umfasst auch bauliche Veränderungen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2006 – I-24 U 189/05 -, in: GE 2007, 222).

– Die Kündigung eines Mietverhältnisses kann nicht auf Verzug mit der Zahlung aus einem Kostenfestsetzungsbeschluss gestützt werden, selbst wenn dieser aus einer Rechtsstreitigkeit betreffend das Mietverhältnis herrührt (LG Hamburg, Urteil vom 17.08.2006 – 307 S 46/06 -, in: ZMR 2007, 199).

– „Fällig“ i.S.v. § 556 b Abs. 1 BGB wird die Miete erst am 3. Werktag eines Monats. Daraus folgt: Wenn der Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung der Mietrückstände vor dem 3. Werktag heilen will (hier: am 2. Werktag), muss er die Miete für den laufenden Monat nicht mitzahlen (AG Frankfurt a.M., Urteil vom 11.08.2006 – 33 C 1985/06-50 -, in: Info M 2007, 67).

– 1. Die Kündigung eines in das Mietverhältnis einbezogenen Kellerraumes ist als unzulässige Teilkündigung unwirksam. Dem Vermieter, der den Kellerraum zusammen mit Wohnräumen veräußern will, steht auch nicht § 573 Abs. 1 BGB zur Seite (Kündigung von Nebenräumen zur Schaffung von Wohnraum). 2. Kritische Meinungsäußerungen des Mieters zu Vorhaben des Vermieters in Bezug auf die Mietsache berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, wenn die Grenze zur Schmähkritik nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2006 – 63 S 126/06 -, in: GE 2007, 723).

– Auf die Unwirksamkeit eines nach dem 01.09.2001 formularmäßig geschlossenen Zeitmietvertrages kann sich nur der Mieter, nicht aber der Vermieter berufen (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.07.2006 – 33 C 809/06-67 -, in: ZMR 2007, 622).

– § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. ist nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel (§ 565 a Abs. 1 BGB a.F.) anzuwenden. § 565 a Abs. 1 BGB in der bis zum 01.09.2001 geltenden Fassung ist dann anzuwenden, wenn das Mietverhältnis der Parteien zu diesem Zeitpunkt bestand (BGH, Urteil vom 11.07.2007 – VIII ZR 230/06 -, in: GE 2007, 1183).

– Haben die Beteiligten, nach dem 31.08.2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularvertraglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitretenden, wenn die Kündigung vor dem 01.06.2005 zugegangen ist (BGH, Urteil vom 07.02.2007 – VIII ZR 145/06 -, in: GE 2007, 1184).

– Eine juristische Person kann sich nicht kraft Gesetzes auf das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG berufen; ein derartiges Kündigungsrecht ist jedoch dann vereinbart, wenn die Parteien die Geltung der Vorschriften über die Kostenmiete (§§ 8 – 11 WoBindG) ihrem Mietverhältnis zugrunde gelegt haben (KG, Beschluss vom 12.04.2007 – 12 U 65/06 -, in: GE 2007,1188).

– Bei dem Garten eines Mehrfamilienhauses handelt es sich um eine Gemeinschaftsanlage, an der die Mieter ein vertragliches Nutzungsrecht haben. Dies gilt auch dann, wenn der Garten nicht ausdrücklich mitvermietet ist. Eine Teilkündigung des Vermieters kommt auch dann nicht in Betracht, wenn der Garten neu geschaffenem Wohnraum zugeschlagen werden soll (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 10.04.2007 – 9 C 359/06 -, in: Info M 2007, 204).

– Die isolierte Kündigung eines Stellplatzes ist nur bei einem separaten Stellplatz-Mietvertrag möglich. Kommt es erst nach Abschluss des Wohnungsmietvertrages zur Stellplatzvermietung, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob es sich um einen separaten Stellplatzmietvertrag oder um eine Erweiterung des Wohnungsmietvertrages handelt. Für einen separaten Stellplatzvertrag spricht, dass solche Gegenstände abgestellt werden sollen, die nicht ständig verfügbar sein müssen (hier: Wohnwagen, Anhänger, Kfz mit Saisonkennzeichen), dass der Mieter bereits über einen Pkw-Stellplatz verfügt (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 12.06.2007 – 7 S 1753/07 -, in: Info M 2007, 208).

– Jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter von Wohnraum berechtigt, wegen erheblicher Mietrückstände die Wasserversorgung für die Wohnung zu unterbrechen; eine Besitzstörung liegt darin nicht (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2006 – 65 S 220/06 -, in: GE 2007, 150).

– Beauftragt der Vermieter einen Anwalt mit der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs, hat er gegen den Mieter einen Schadensersatzanspruch in Höhe der anfallenden Geschäftsgebühr. Dieser Anspruch betrifft die Geschäftsgebühr in voller Höhe. Eine etwaige Anrechnung auf die Verfahrensgebühr wirkt sich nur auf die Höhe der – im Kostenfestsetzungsverfahren festzusetzenden – Verfahrensgebühr aus (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 86/06 -, in: Info M 2007, 143).

– Nach dem Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft können die vormaligen Lebensgefährten wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung einer gemeinsam angemieteten Wohnung verlangen, wenn der Vermieter den ausgezogenen Partner nicht aus dem Mietverhältnis entlässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.03.2007 – I-10 W 29/07 -, in: Info M 2007, 303).

– Gemäß § 314 Abs. 3 BGB muss der Kündigungsberechtigte seine Kündigung innerhalb angemessener Frist nach Kenntnis der kündigungsberechtigenden Umstände aussprechen. Offen bleibt, ob diese Vorschrift auch für das Mietrecht gilt. „Angemessen“ kann im Einzelfall auch eine längere Frist (hier: 5 Monate) sein (hier: Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegenüber einem nahen Angehörigen) (OLG Bremen, Urteil vom 05.04.2007 – 2 U 7/07 -, in: ZMR 2007, 688; Info M 2007, 354).

– Gemäß § 314 Abs. 3 BGB muss der Kündigungsberechtigte seine Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist erklären. Diese allgemeine Vorschrift ist auch auf Mietverhältnisse anwendbar. „Angemessen“ kann auch eine Frist von 4 Monaten sein (hier: Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution) (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 36/05 -; in: Info M 2008, 15).

– Die Kündigung eines Mietvertrages durch den Grundstückserwerber ist erst möglich, wenn er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde (LG Flensburg, Beschluss vom 01.10.2007 – 1 T 50/07 -; in: WuM 2007, 634; Info M 2008, 14).

– Auch wenn der Mieter nach der Kündigung wesentliche Gegenstände aus dem Mietobjekt fortschafft (hier: Waren- und Einrichtungsgegenstände), kann der Vermieter die Rückschaffung nicht mit einer einstweiligen Verfügung erreichen (OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.07.2007 – 3 W 20/07 -; in: Info M 2008, 40).

– Der Insolvenzverwalter (Treuhänder) ist im Falle der Privatinsolvenz eines Mitgliedes einer Wohnungsbaugenossenschaft grundsätzlich nicht berechtigt, das Mitgliedschaftsverhältnis zu kündigen (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2007 – 51 S 253/07 -; in: GE 2008, 333).

– 1. Tritt aufgrund mündlicher Vereinbarung ein weiterer Mieter in ein langfristiges Mietverhältnis ein, kann wegen Nichteinhaltung der Schriftform das Mietverhältnis mit ihm vorfristig gekündigt werden. 2. Das gilt auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters; eine Kündigung gegenüber dem anderen Mieter ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2007 – 25 O 332/07 -; in: GE 2008, 479).

– 1. Tritt aufgrund mündlicher Vereinbarung ein weiterer Mieter in ein langfristiges Mietverhältnis ein, kann wegen Nichteinhaltung der Schriftform das Mietverhältnis mit ihm vorfristig gekündigt werden. 2. Das gilt auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters; eine Kündigung gegenüber dem anderen Mieter ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2007 – 25 O 332/07 -; in: GE 2008, 479).

– Hat der Mieter eine Wohnung zur Weitervermietung an Dritte gemietet, kann nach einer Zwangsversteigerung der neue Eigentümer auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses das Mietverhältnis nach § 57 a ZVG kündigen (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2007 – 65 S 354/06 -; in: GE 2008,481).

– Im Rahmen eines am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573 c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573 c Abs. 4 BGB eine von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur „zum Nachteil des Mieters“ unwirksam ist (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07 -; in: GE 2008, 796; Info M 2008, 209).).

– Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (hier: fortgesetzter Zahlungsverzug) setzt grundsätzlich keine Abmahnung voraus. Die Missachtung einer Abmahnung kann allerdings für die Frage des Verschuldens von Bedeutung sein (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: Info M 2008, 62).

– 1. Die Vereinbarung im notariellen Vertrag, wonach der Käufer mit dem Tag der Übergabe in alle Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt (hier: „Der Verkäufer erteilt dem Käufer [,,,] Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte), enthält eine Ermächtigung zur Kündigung von Mietverhältnissen im eigenen Namen schon vor Umschreibung im Grundbuch. 2. Die Zurückweisung einer Kündigung nach § 174 BGB setzt voraus, dass eine Originalvollmacht nicht vorgelegt wurde; es reicht nicht, wenn der Empfänger die Vertretungsbefugnis bestreitet (KG, Urteil vom 04.02.2008 – 8 U 167/07 -; in: GE 2008, 540; WuM 2008, 153; Info M 2008, 168).

– Wenn der fristlosen Kündigung der unmissverständliche Wille zur unbedingten Vertragsbeendigung zu entnehmen ist, ist ein ausdrücklicher Widerspruch nach § 545 BGB nicht mehr erforderlich (OLG Brandenburg, Urteil vom 14.11.2007 – 3 U 86/07 -; in: ZMR 2008, 116; Info M 2008, 121).

– Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen (BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07 -; Info M 2008, 209; GE 2008, 857; NJW 2008, 2256).

– Die von dem Erwerber vor seiner Eintragung in das Grundbuch ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wird auch nicht durch seine Eintragung in das Grundbuch geheilt (LG Berlin, Urteil vom 20.02.1998 – 64 S 226/97 -; in: GE 1998, 617).

– Eine schwere Krankheit des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung des Mietvertrages (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.07.2008 – I-24 W 53/08 – (rk); in: GE 2008, 1195).

– Auf das Sonderkündigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB (Einliegerwohnung) kann sich der Vermieter auch dann berufen, wenn das Haus zwar über 3 Wohnungen im Sinne der DIN 283 verfügt, er aber zwei davon zusammen als „eine“ Wohnung nutzt (LG Saarbrücken, Urteil vom 31.03.2006 – 13b S 112/05 -, in: ZMR 2007, 540).

– Zahlt der Mieter Mietzins mit einem einfachen Vorbehalt (ohne nähere Zusätze), steht ihm die Möglichkeit offen, das Geleistete zurückzufordern, wenn ein Rechtsgrund für die Leistung nicht vorlag. Beruft er sich im Rückforderungsrechtsstreit auf eine Einrede des nicht erfüllten Vertrages wegen vorliegender Mängel, und diente die Mietzinszahlung dazu, eine erklärte fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), kann er die Leistung nicht zurückfordern; der erklärte Vorbehalt bezieht sich nur auf den Fall, dass die Mietforderungen nicht oder nicht in der geschuldeten Höhe bestehen (LG Berlin, Urteil vom 21.8.2008 – 67 S 147/08 -; in: GE 2008, 1429).

– 1. Ist dem Vermieter die neue Anschrift des ausgezogenen Mieters bekannt, ist die Kündigung des noch laufenden Mietverhältnisses dem Mieter an der neuen Anschrift zuzustellen; die Zustellung in der Mietwohnung ist unwirksam. 2. Die Zwangsräumung aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil führt nicht zur Erfüllung des Räumungsanspruchs. 3. Verletzt der Mieter seine Nebenpflicht zur Angabe seiner neuen Wohnanschrift, kann er sich nicht darauf berufen, dass die Kündigung des Vermieters wegen nicht gezahlter Miete nicht in angemessener Frist erfolgt (AG Charlottenburg, Urteil vom 12.01.2007 – 207 C 103/06 -; in: GE 2008, 1433).

– Die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages neben der Kündigung zulässig. Sie wirkt gemäß § 142 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück. B) Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (Fortführung Senatsurteil vom 22. Oktober 1997 XII ZR 142/95 NZM 1998, 192) (BGH, Urteil vom 06.08.2008 – XII ZR 67/06 -).

– Im Rahmen eines am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Fristen gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573 Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur „nur Nachteil des Mieters“ unwirksam ist (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07 -; in: WuM 2008, 290 und NJW 2008, 1661 und ZMR 2008, 608).

– Wird die Beendigung des Mietverhältnisses – wie hier – auf mehrere Kündigungen gestützt, ist eine Feststellungsantrag schlüssig, wenn der Kläger ohne Festlegung auf eine bestimmte Kündigung allgemein die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis ab einem bestimmten Zeitpunkt beendet ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.08.2007 – 10 U 148/06 -; in: ZMR 2008, 783).

– Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -; in: NZM 2006, 256).

– Die Beschwer durch eine Entscheidung über eine auf Feststellung der Nichtbeendigung eines Mietverhältnisses gerichtete Klage ist nach dem Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete zu bemessen. Ein – wie auch immer zu bemessender, bei positiven Feststellungsklagen üblicher – Abschlag bleibt außer Ansatz (BGH, Beschluss vom 29.10.2008 – XII ZB 75/08 -; in: NJW-aktuell 51/2008, VIII).

– Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, NJW 2006, 1056 = NZM 2006, 256) (BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 -, in: NJW-aktuell 1-2/2009, VIII).

– Beenden die Mitmieter die nichteheliche Lebensgemeinschaft, kündigen den Wohnungsmietvertrag und nach dem Auszug das einen bleibt der andere Mitmieter bis zur Vertragsbeendigung in der Wohnung, so ist regelmäßig nach der Trennung kein Ausgleichsanspruch des verbleibenden Partners hinsichtlich der Mietzinsraten gegeben, es sei denn, die Alleinnutzung entspräche einer aufgedrängten Bereicherung (AG Bernau, Urteil vom 4.11.2008 – 10 C 822/07 -; in: WuM 2008, 718).

– Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -; in: GE 2006, 250 = NZM 2006, 256) (BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 -; in: GE 2009, 45).

– Sind die Kündigungsfristen im Altmietvertrag teilweise ausgehandelt, finden die Kündigungsfristen der Mietrechtsreform auf die formularvertraglich vereinbarte Fristenregelung gleichwohl Anwendung (AG Borken, Urteil vom 4.1.2008 – 15 C 582/07 -; in: WuM 2008, 90).

– Die Neubegründung eines Mietverhältnisses zwischen dem Erwerber des Mietobjekts und dem Mieter kraft Gesetzes gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) beeinflusst den Lauf der Frist nach § 544 Satz 1 BGB nicht, so dass nach Ablauf von 30 Jahren seit der Überlassung der Mietsache ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann (OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.12.2007 – 1 U 119/07 -; in: WuM 2008, 552).

– Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -; in: NZM 2006, 256 und WuM 2006, 97 und WuM 2009, 45).

– Durch einen einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss im Formularmietvertrag wird der Wohnungsmieter unangemessen benachteiligt, wenn kein Staffelmietvertrag oder wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart ist oder für den Mieter kein ausgleichender Vorteil gewährt wird (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08 -; in WuM 2009, 47).

– Der qualifizierte Zeitmietvertrag kann nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden (BGH, Beschluss vom 16.9.2008 – VIII ZR 112/08 -; in: WuM 2009, 48).

– Eine einseitiger Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes des Mieters, der nicht durch die Gewährung von Vorteilen kompensiert wird, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08 -; in: GE 2009, 110).

– Kündigt ein privater rechtunkundiger Vermieter, der auch kein rechtskundiges Personal beschäftigt, wegen Zahlungsverzugs, haftet der Mieter auf Ersatz der Kosten eines für die Kündigung in Anspruch genommenen Rechtsanwaltes (LG Heidelberg, Urteil vom 29.2.2008 – 5 S 79/07 -; in: GE 2009, 117).

– Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 (LG München II) -; in: NJW 2009, 353).

– Ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters, der nicht in Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart wird, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08 -; in: NJW-aktuell 8/2009, VIII).

– Ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis kann nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden (BGH, Beschluss vom 16.9.2008 – VIII ZR 112/08 -, in: GE 2009, 254).

– Eine Krebserkrankung des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung eines langfristig abgeschlossenen Mietvertrages auf wichtigem Grunde seinerseits. Dies liegt daran, dass der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt, und zwar gleichgültig, aus welchem Grund er für langfristig angemietete Räume keine Verwendung mehr hat. Zu diesem Risiko gehört auch der Erhalt seiner Gesundheit. (Bestätigung vom Senat ZMR 2001, 106 = MDR 2001, 83).

– Gibt ein Unternehmer im Rahmen seiner E-Mail-Bewerbung gegenüber dem Vermieter von Geschäftsflächen an, dass er funktionelle Freizeitkleidung verkauft, ohne jedoch offenzulegen, dass es auch Produkte einer Marke zu verkaufen beabsichtigt, die bei Rechtsradikalen äußerst beliebt ist, so ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten und den Unternehmer auf Räumung der Geschäftsräume in Anspruch zu nehmen. Wer als Unternehmer auch Produkte einer bei Rechtsradikalen populären Marke verkaufen will, muss dies dem Vermieter gegenüber vor Vertragsabschluss kundtun und dabei diesen auf mögliche öffentliche Reaktionen hinweisen (LG Berlin, Urteil vom 14.10.2008 – 29 O 143/08 -; in: ZMR 2009, 121).

– Ein formularmäßiger einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters für nicht mehr als vier (hier: zwei) Jahre ist wirksam, wenn er zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird (Bestätigung von BGH, 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 – Info M 2006, 10). Lässt die Formularklausel für die Dauer des Verzichts zwei unterschiedliche Auslegungsmöglichkeiten zu, ist sie wirksam, wenn sich beide Alternativen innerhalb der 4-Jahres-Grenze halten. Es gilt dann die mieterfreundlichere, kürzere Dauer (BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 -; in: Info M 3/09, 59).

– Der Gewerberaumvermieter ist jedenfalls dann nicht mehr dazu verpflichtet, die Mietsache mit Strom zu versorgen, wenn das Mietverhältnis beendet ist; stellt er hiernach die Stromversorgung ein, liegt keine verbotene Eigenmacht vor (LG Berlin, Beschluss vom 22.12.2008 – 12 O 480/08 -; in: GE 2009, 518).

– Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zum 31. Januar 2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c ZVG zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte Zuschlagsbeschluss Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57c ZVG gemäß § 57d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57c ZVG (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 83/08 -).

– Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 127/08 -).

– Die unentgeltliche Überlassung der Mietwohnung an den Nachmieter durch den Vermieter befreit den in der Kündigungsfrist ausgezogenen Mieter von der weiteren Mietzahlung (AG Neuruppin, Urteil vom 15.01.2009 – 42 C 283/08 -; in: WuM 4/2009, 227 f.).

– Der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen. Das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum ist auf diesen Fall nicht entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 19.3.2009 – IX ZR 58/08 -; in: GE 2009, 649).

– Für eine vorzeige Entlassung aus einem langfristigen Vertrag kann eine Ausgleichszahlung vereinbart werden. Die Bezeichnung als „Vertragsaufhebungsgebühr“ ist unschädlich (AG Tiergarten, Urteil vom 13.2.2008 – 5 C 536/07 – LG Berlin, urteil vom 9.1.2009 – 63 S 91/08 -; in: GE 2009, 655).

– 1. Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag, wonach der Käufer der Mietwohnung zu einem bestimmte Zeitpunkt in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintreten soll, sind als Abtretungsvereinbarung hinsichtlich der Mietansprüche auszulegen. 2. Eine Kündigung des Verkäufers nach diesem Zeitpunkt wegen Mietrückständen ist nach Treu und Glauben unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008 – 65 S 77/08 (rk.) -; in: GE 2009, 657).

– Die Vollmachtsvorschriften der Zivilprozessordnung stellen gegenüber den Regelungen des BGB eine Sondervorschrift dar, so dass der beklagte Mieter eine mit der Räumungsklage zugleich ausgesprochene fristlose Kündigung nicht mangels Vorlage einer Vollmacht gemäß § 174 BGB zurückweisen darf (LG Berlin, Teilurteil vom 30.9.2008 – 29 O 303/08 -; in: GE 2009, 719).

– Die Anfechtung eines Mietvertrags über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages neben der Kündigung zulässig. Sie wirkt gem. § 142 I BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück. 2. Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gem. § 818 II BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (Fortführung von Senat, NJW-RR 1998, 803 = NZM 1998, 192) (BGH, Urteil vom 06.08.2008 – XII ZR 67/06 -; in: NJW 2009, 1266).

– Der einseitige, fomularmäßige und allein den Mieter belastende Kündigungsrechtsausschluss außerhalb einer Staffelmietvereinbarung hält der Klauselkontrolle – insoweit Abgrenzung von Senat, NJW 2004, 1448 = NZM 2004, 216 – nicht stand (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII Zr 30/08 -; in: NJW 2009, 912).

– Kündigt der Rechtsanwalt des Vermieters das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs, kommt eine Kostenerstattung nur in Betracht, wenn die Inanspruchnahme des Rechtsanwalts erforderlich war. Das ist dann nicht der Fall, wenn der Vermieter eine Vielzahl von Wohnungen vermietet (hier: Deutsche Annington mit rd. 220.000 Wohnungen), über fachkundiges Personal verfügt, das die Kündigung wegen Zahlungsverzugs in einfach gelagerten Fällen selbst aussprechen kann (hier: im wesentlichen genügt ein Verweis auf den Mietkontoauszug), ein EDV-System nutzt, welches die kündigungsbegründenden Mietrückstände anzeigt (AG Gießen, Urteil vom 2.2.2009 – 48 MC 648/08 (n. rk.; Berufung LG Gießen – 1 S 71/09 -) -; in: Info M 5/09, 166).

– Bei Säumnis des beklagten Mieters hat das Gericht auch vor Ablauf der Schonfrist ein Versäumnisurteil auf Räumung zu erlassen (LG Berlin, Beschluss vom 18.9.2008 – 67 T 125/08 -; in: GE 2009, 269 und Info M 5/09, 188).

– Ein einseitiger, befristeter Kündigungsverzicht des Mieters in einem Formularmietvertrag ist nur wirksam, wenn er entweder im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung oder einem wirksamen Zeitmietvertrag steht oder durch einen anderweitigen Vorteil kompensiert wird (BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08 -; in: Info M 2009, 215).

– Endet die Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft durch Kündigung des Insolvenzverwalters (hier: Treuhänder), hat die Wohnungsgenossenschaft „nicht zwingend“ ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 1 BGB, die vom ehemaligen Mitglied genutzte Genossenschaftswohnung ordentlich zu kündigen. Zugunsten des ehemaligen Mitglieds ist insbesondere zu berücksichtigen, dass es den Antrag auf Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens selbst gestellt hat und dass es sich nach Beendigung des Insolvenzverfahrens „nach Kräften“ um eine Wiedererlangung der Mitgliedschaft bemühen möchte (BGH, Urteil vom 19.03.2009 – IX ZR 58/08 -; in: Info M 2009, 239).

– Der Räumungsanspruch des Vermieters nach beendetem Mietverhältnis kann grundsätzlich nicht mit der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Das gilt selbst dann, wenn weder Mieter noch der von ihm unbefugt eingesetzte Mieter eine Nutzungsentschädigung zahlen und wenn der Vermieter auf Mietzahlungen finanziell angewiesen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.02.2009 – I-10 W 14/09 – GuT 2009, 37 und Info M 2009, 242).

– 1. Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung mit einer Kündigungssperrfrist von sieben Jahren für eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in bestimmten Berliner Bezirken ist wirksam. 2. Es ist nicht zu erkennen, dass der Verordnungsgeber von seinem Ermessen fehlerhaft Gebrauch gemacht hätte; die Ermessensentscheidung des Verordnungsgebers ist vom Gericht nicht zu ersetzen (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2009 – 63 S 410/08 -; in: GE 2009, 909).

– 1. Ein Pachtvertrag, dessen Kündigung die Vertragspartner für länger als ein Jahr ausgeschlossen haben, ist auf unbestimmte Dauer geschlossen und innerhalb gesetzlicher Frist kündbar, wenn er nicht der gesetzlichen Schriftform genügt. 2. In der Erhebung der Räumungsklage liegt regelmäßig die Weiderholung einer verfrühten und deshalb unwirksam Kündigungserklärung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.01.2009 – I-24 U 97/08 (rk.) -; in: GE 2009, 841).

– Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn der Mieter bewusst verschweigt, dass sein Warensortiment fast ausschließlich aus Produkten besteht, die in der Öffentlichkeit ein hohes Konfliktpotential birgt und als szenetypisches Erkennungsmerkmal der Rechtsextremisten wahrgenommen wird (hier: „Thor Steinar“) (KG, Urteil vom 28.05.2009 – 8 U 223/08 -; in: Info M 2009, 275).

– Klagt der Vermieter auf Zahlung von Mietrückständen und Räumung, ist ein Teilurteil über die Räumung zulässig, wenn die Räumungspflicht auf einer wirksamen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beruht und die dem Schlussurteil vorbehaltene Prüfung noch bestehender Mietrückstände für die Räumung gänzlich bedeutungslos ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2009 – I-24 U 18/07 (rk.) -; in: GE 2009, 1123).

– Auch nach den strengen Maßständen der Rechtsprechung liegt ein unverschuldeter und einen Verzug ausschließender Rechtsirrtum des Mieters vor, wenn der Mieter zwar über Jahre hinweg ungerechtfertigt die Miete gemindert hatte, das Minderungsrecht aber auch in der Berufungsinstanz umstritten war und auch die Kammer im Verlauf des Prozesses ihre Meinung geändert hatte (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009 – 65 S 114/06 -; in: GE 2009, 1126).

– Irrt sich der Mieter über die Höhe einer berechtigten Minderungsquote, kann er sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befinden mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausscheiden kann (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2009 – 65 S 54/08 -; in: GE 2009, 1126).

– Der – auch beidseitige – formularmäßige Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts benachteiligt den Mieter eines Studentenzimmers unangemessen und ist unwirksam (hier: Kündigungsausschluss für zwei Jahre) (BGH, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08 -; in: Info M 2009, 370).

– Kündigt ein Mieter den Mietvertrag nur im Namen des Mitmieters („i. A.“), ist die für eine Kündigung erforderliche Schriftform gewahrt, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben mit „hinreichender Deutlichkeit“ ergibt, dass er die Kündigungserklärung als eigene mittragen will (BGH, Urteil vom 15.06.2009 – VIII ZR 307/08 -; in: Info M 2009, 371).

– Nach fristloser Kündigung des befristeten Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs kann der Vermieter grundsätzlich bis zur Neuvermietung innerhalb der ursprünglichen Vertragsdauer Schadensersatz in Höhe der bisherigen Miete verlangen. Er verletzt seine Schadensminderungspflicht nicht, wenn er die Räume zunächst zu einer marktgerechten höheren als der bisherigen Miete zur Neuvermietung anbietet (KG, Urteil vom 04.05.2009 – 8 U 183/08 -; in: DWW 2009, 260 und Info M 2009, 379).

– Grundsätzlich muss der vorzeitig ausgezogene Mieter keine weiteren Mietzahlungen leisten, wenn der Vermieter anschließend mehr als die üblichen Ausbesserungsmaßnahmen veranlasst. Ausnahmsweise darf sich der Mieter auf diese Regel aber nicht berufen, wenn er selbst seine Vertragspflichten grob verletzt hat (hier: vorzeitiger Auszug und Schlüsselrückgabe) (LG Mannheim, Urteil vom 03.06.2009 – 4 S 5/09 -; in: WuM 2009, 398).

– Die Klausel in einem EKZ-Mietvertrag, wonach der Mietvertrag eines Einzelhandelsgeschäfts (hier: Bäckerei) endet, wenn der Mietvertrag des Ankermieters endet (hier: Lebensmitteldiscounter), ist nicht abwendbar, wenn der Ankermieter seinen Betrieb einstellt. Offen bleibt, ob der Mieter in diesem Fall wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzeitig kündigen kann (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2009 – I-10 U 142/08 -; in: OLGR Düsseldorf 2009, 375 und Info M 2009, 382).

– Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs kann ein Großvermieter regelmäßig aus eigenem Vermögen und ohne Beauftragung eines Rechtsanwalts erklären (LG Gießen, Beschlüsse vom 04.09.2009 und 13.10.2009 – 1 S 71/2009 -; in: WuM 2009, 666).

– Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwalter darstellt (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 -; in: GE 2010, 57).

– Der Fortzug des alleinverdienenden Ehemanns aus dem von beiden Ehegatten angemieteten Haus mit der Erklärung, die Miete nur noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu entrichten, berechtigt den Vermieter weder zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 I BGB noch stellt diese Erklärung einen zur Kündigung berechtigenden Wegfall der Geschäftsgrundlage dar, selbst wenn die Einkommensverhältnisse bei Begründung des Mietverhältnisses offengelegt worden waren (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -; in: NJW 2009, 3781).

– Sollen nach dem notariellen Kaufvertrag mit Überlassung des Grundstücks an den Käufer sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf diesen übergehen, so verliert der Vermieter ab diesem Zeitpunkt sowohl seinen Anspruch auf Miete als auch sein Kündigungsrecht (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008 – 65 S 77/08 -; in: GE 2009, 657 und Info M 2009, 415).

– Übernimmt das Jobcenter die Zahlung der Miete, berechtigen verspätete Jobcenter-Zahlungen den Vermieter grundsätzlich nicht zur außerordentlichen Kündigung. Ein etwaiges Verschulden des Jobcenters ist dem Mieter nicht zuzurechnen (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -; in: Info M 2009, 417).

– Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen, jedenfalls dann kein gemäß § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war (BGH, Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/08 -; in: GE 2009, 1614).

– Der Vermieter muss grundsätzlich gegenüber allen – auch den bereits ausgezogenen – Mietern kündigen. Etwas anders gilt, wenn der ausgezogene Mieter aus dem Vertrag ausgeschieden ist. Der Auszug allein führt noch nicht zum Ausscheiden. Der erforderliche dreiseitige Aufhebungsvertrag ist auch dann nicht anzunehmen, wenn der Vermieter vom Auszug Kenntnis hat und anschließend jahrelang (hier: rd. 18 Jahre) nur noch den bleibenden Mieter in Anspruch nimmt (hier: auf Zustimmung zur Mieterhöhung, auch klageweise) (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 3.3.2009 – 17 S 92/08 -; in: Info M 2009, 473).

– Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 -; in: IMR Jan. 2010).

– Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -; in: IMR 2010, 5).

– Verklagt der Hauptvermieter den Untermieter auf Räumung und Herausgabe, richtet sich der Streitwert nach dem Hauptmietzins und nicht nach dem Untermietzins (KG, Beschluss vom 17.09.2009 – 8 U 71/09 -; in: IMR 2010, 37).

– Aus der Stellung einer Person als Mitarbeiter einer Grundstücksgesellschaft im Bereich der Verwaltung von Mieträumen und von Verhandlungen mit Mietern ergibt sich grundsätzlich für den Mieter nicht die Kenntnis (§ 174 Satz 2 BGB), dass diese Person auch zur Erklärung einer Kündigung bevollmächtigt ist. Denn es macht einen qualitativen Unterschied, ob Verhandlungen im Rahmen des Betriebsverhältnisses eines Mietvertrages geführt werden oder ob der Mietvertrag als Grundverhältnis beendet werden soll. Auch muss der Mieter nicht davon ausgehen, dass die Kündigung eines Mietvertrages in anderer Form unterzeichnet wird als dessen Abschluss (KG, Beschluss vom 03.08.2009 – 12 U 96/09 -; in: GE 2010, 267).

– Mietet eine Partei zusammen mit ihrer Wohnung auch eine Garagenstellplatz, so kann dieser später nicht separat gekündigt werden. Es handelt sich selbst dann, wenn di beiden Mietverträge auf getrennten Urkunden vereinbart wurden, um ein einheitliches Mietverhältnis (Amtsgericht Fürstenfeldbruck, Urteil vom 19.02.2009 – 2 C 907/08 -; in: IMR 2010).

– 1. Der Mieter kann die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen, wenn er hieran ein die Interessen des Vermieters überwiegendes berechtigtes Interesse hat und dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellt. Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung wiegt das berechtigte Interesse des Mieters umso schwerer, je länger die restliche Vertragslaufzeit dauert. Ein Anspruch auf Abkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten besteht grundsätzlich nicht. 2. Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den fortbestehenden Mietvertrag endgültig aus und zahlt auch keine Miete mehr, so kann er sich gemäß § 242 BGB nicht auf ein dauerndes Gebrauchshindernis im Sinne des § 537 Abs. 2 BGB berufen, wenn der Vermieter die Räume nach dem vorzeitigen Rückerhalt umbauen lässt (LG Mannheim, Urteil vom 03.06.2009 – 4 S 5/09 -; in: IMR 2010, 101).

– Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 -; in: WuM 2010, 185).

– Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs verpflichtet die vermietende GmbH zum Schadensersatz (hier: Kosten des vom Mieter beauftragten Rechtsanwalts zur Kündigungsabwehr) (LG Duisburg, Urteil vom 18.11.2009 – 11 S 106/09 -; in: WuM 2010, 94).

– Ein vertragswidriges Verhalten (hier: Behinderung von Modernisierungsmaßnahmen trotz Duldungsverpflichtung aus Vergleich) als Kündigungsgrund muss nach Zeitpunkt, Anlass und Umständen – auch nach einer Abmahnung – in dem Kündigungsschreiben bezeichnet werden (LG Berlin, Urteil vom 26.01.2010 – 63 S 236/09 -; in: GE 2010, 548).

– Wer einen Gewerberaum anmieten möchte, muss den Vermieter darüber aufklären, dass er nahezu ausschließlich Bekleidung einer Marke anbieten möchte, die in der Öffentlichkeit mit rechtsradikaler Gesinnung in Verbindung gebracht wird. Der Verkauf solcher Bekleidung berge soviel Konfliktpotential, dass sowohl der ruf des Vermieters beschädigt als auch seine wirtschaftlichen Interessen beeinträchtigt werden. Ein solcher Mietvertrag kann wegen arglistiger Täuschung angefochten werden (Kammergericht Berlin, 28.05.2009 – 8 U 223/08 -; in: IMR April 2010).

– Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertragliche vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investition des Mieters, ist also insofern bereichert. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen (BGH, Urteil vom 16.09.2009 – XII ZR 71/07 -; in: IMR 2010, 137).

– Für die Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechts müssen nur die im Vertrag vereinbarten Vorauszahlungen erfüllt sein. Sind diese erfüllt, kann der Rücktritt wirksam erklärt werden. Eine Fristsetzung oder eine vorherige Ankündigung des Rücktritts sind auch mit Rücksicht auf die Grundsätze von Treu und Glauben (BGB § 242) nicht erforderlich (OLG Celle, Beschluss vom 29.06.2009 – 2 U 43/09 -; in: IMR 2010, 138).

– 1. Die unterlassene Aufklärung durch den Vermieter im Rahmen von Mietvertragsverhandlungen über den Umstand, dass die Mieträume für die vertraglich vorgesehene Nutzung nicht öffentlich-rechtlich genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig sind, stellt eine arglistige Täuschung des Mieters dar und befähigt diesen zur Anfechtung. 2. Der Mietvertrag entfällt dann rückwirkend. 3. Der Vermieter kann keine Mietansprüche geltend machen (OLG Brandenburg, Urteil vom 11.11.2009 – 3 U 5/03 -; in: IMR 2010, 139).

– Die fristlose Kündigung eines Pachtvertrags muss im Rahmen der nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zu beachtenden angemessenen Frist im Sinne von § 34 Abs. 3 BGB ausgesprochen werden. Ein Zuwarten von mehr als 14 Monaten überschreitet die Grenze des angemessenen Zeitraums (OLG Nürnberg, Urteil vom 10.02.2010 – 12 U 1306/09 -; in: IMR 2010, 145).

– Die mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde ausgesprochene Vermieterkündigung erfüllt den Tatbestand der Verletzung des Mietvertrags und verpflichtet den Vermieter zum Ersatz der Kosten des zu seiner Abwehr vom Mieter eingeschalteten Rechtsanwalts (AG Tiergarten, Urteil vom 14.01.2010 – 7 C 41/09 -; in: GE 2010, 624).

– Eine Teilkündigung des mit der Wohnung vermieteten Kfz-Stellplatzes ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Stellplatz aus steuerlichen Gründen durch gesonderte Vertragsurkunde nur an einen der beiden Wohnungsmieter vermietet wurde (AG Burgwedel, Urteil vom 05.02.2009 – 75 C 96/08 -; in: WuM 4/2010, 249).

– Nach Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann der Mieter von dem vormaligen Lebenspartner, der nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, den Auszug aus der Wohnung verlangen (AG Potsdam, 10.03.1994 – 26 C 573/93 -).

– Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 -; in: NJW-RR 2006, 1385) (BGH, Urteil vom 21.04.2010 – VIII ZR 6/09 -).

– Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur: Auch eine – hier vom Vermieter als Reaktion auf die Marktverhältnisse bewirkte – Veränderung in der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts fällt unter das typischerweise vom gewerblichen Mieter zu tragende Verwendungsrisiko der Mietsache. Soll diese typische Risikoverteilung abweichend geregelt werden, bedarf es einer hinreichend klaren Vereinbarung; eine lediglich übereinstimmende Vorstellung der Parteien über die Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts (hier: Büroetagen) genügt ebenso wenig wie die Bezeichnung jener Etagen in einer dem streitigen Mietvertrag beigefügten Gesamtflächenzusammenstellung als „Büro“ (BGH, Urteil vom 17.03.2010 – XII ZR 108/08 -; in: NJW-aktuell 19/2010, 8).

– Im Wohnraummietverhältnis ist auch die formularvertragliche Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsverzichts von vier Jahren ab Vertragsbeginn zur ordentlichen Kündigung zulässig, auch wenn die Kündigung erstmalig nach Ablauf dieser Zeit mit der gesetzlichen Frist zulässig sein soll (LG Krefeld, urteil vom 17.03.2010 – 2 S 53/09 -; in: WuM 2010, 305).

– Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 09.04.1986 – VIII ZR 100/85 -, NJW-RR 1986, imr-online) (BGH, Beschluss vom 21.04.2010 – VIII ZR 184/09 -; in: 1020; GE 2010, 902, IMR 2010, 318).

– Vorgerichtliche Anwaltskosten sind erstattungsfähig, soweit die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich ist. 2. Einem gewerblichen Großvermieter ist es zuzumuten, eine Formularkündigung wegen Zahlungsverzugs nebst Räumungsverlangen, die bereits zuvor in gleich gelagerten Fällen erklärt wurde, selbst auszusprechen. 3. Kann ein Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch fachkundiges Personal selbst aussprechen, sind die Beauftragung eines Anwalts und die damit verbundenen Kosten nicht erforderlich (LG Gießen, Beschluss vom 13.10.2009 – 1 S 71/09 -, in: IMR 2010, 175).

– 1. Das wirtschaftliche Risiko bei der Anmietung eines Ladenlokals in einem noch zu errichtenden Einkaufszentrum liegt allein beim Mieter. Für eine Risikoverlagerung auf den Vermieter ist eine vertragliche Vereinbarung erforderlich, die auch konkludent erfolgen und sich aus einer Auslegung des Mietvertrags ergebe kann. 2. Die Kumulation von Betriebs- und Offenhaltungspflicht, Sortimentsbindung sowie Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz lässt nicht ohne Weiteres den Rückschluss auf den Vermieterwillen zu, den Mieter vom Risiko einer wirtschaftlich gewinnbringenden Nutzung des Ladengeschäfts zu entlasten. 3. Die Erhöhung eines Leerstands von 20 % auf 40 % im Einkaufszentrum führt ohne verlagerte Risikoverteilung nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage für eine vereinbarte Betriebspflicht (BGH, Urteil vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08 -; in: IMR 2010, 227).

– Die Vereinbarung im Wohnungsmietvertrag „Die Parteien verzichten bis zum 30.11.2005 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses“ bedeutet nach verständiger Auslegung, dass frühestens mit Wirkung zum 30.11.2005 gekündigt werden kann (AG Wiesbaden, Urteil vom 19.12.2007 – 91 C 2406/07-18 -; in: WuM 2010, 366).

– Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03, GE 2006, 1095 = NJW-RR 2006, 1385) (BGH, Urteil vom 21.04.2010 – VIII ZR 6/09 -, in: GE 2010, 840).

– Für die Verurteilung zur Räumung der Mietwohnung ist der Wert der Beschwer mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Nettomiete anzusetzen (BGH, Beschluss vom 11.05.2010 – VIII ZA 8/10 -, in: GE 2010, 842).

– Eine erst im Berufungsverfahren ausgesprochene weitere Kündigung ist nicht zu berücksichtigen, wenn sie auf neuem streitigem Sachverhalt beruht (LG Berlin, Urteil vom 01.06.2010 – 65 S 390/09 -; in: GE 2010, 909).

– 1. Kündigt der Vermieter wegen erheblichen Zahlungsrückstands außerordentlich fristlos und zugleich freistgerecht, wird durch Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung unwirksam. 2. Der Räumungsanspruch aus der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen, wenn der Mieter nicht Umstände darlegt, die seine Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen (LG Berlin, Urteil vom 23.03.2010 – 63 S 432/09 -; in: GE 2010, 913).

– In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand: „Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre.“ (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09 -).

– Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04 -, NJW 2005, 2154) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 -).

– Eine mündliche Vereinbarung über den dauerhaften Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts ist wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 – 24 U 51/09 -; in: IMR 2010, 329).

– Übergibt der Mieter dem Vermieter einen Scheck über den Betrag einer Monatsmiete, die auf einen Tag kurz vor dem Fälligkeitszeitpunkt einer Monatsmiete (rück-)datiert ist, liegt darin eine stillschweigende Bestimmung, dass die kurz nach dem angegebenen Ausstellungsdatum fällig werdende bzw. fällig gewordene Miete getilgt werden soll (KG, Urteil vom 26.11.2009 – 8 U 146/09 -).

– Wird neben dem Räumungsanspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung geltend gemacht, richtet sich der Gebührenstreitwert nach dem 12 fachen Wert der monatlichen Nutzungsentschädigung (LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2009 – 65 T 137/09 -).

– a) Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 06.07.1977 – VIII ZR 277/75 -, WM 1977, 1126 und vom 01.10.2003 – VIII ZR 326/02 -, WuM 2003, 708). b) Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGHZ 3, 162) (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09 -).

– Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen, jedenfalls dann kein gem. § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstand begründet war (BGH, Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/08 -; in: NJW 2010, 859).

– Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05 -; NJW 2010, 765).

– Nur die Pflichtverletzung kann eine wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen, die zeitlich nach der letzten Abmahnung erfolgt ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 14.07.2010 – 213 C 111/10 -; in: GE 2010, 1205).

– Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556 b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04, GE 2005, 726 = NJW 2005, 2154) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 -; in: GE 2010, 1111).

– Dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556 b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen ist, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556 b Abs. 1 BGB am 1.09.2001 getroffen worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – 291/09 -; in: GE 2010, 1116).

– Äußert sich der Mieter nach Vertragskündigung nicht auf eine Räumungsanfrage des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist, so hat der Mieter + gegeben (LG Berlin, Urteil vom 01.02.2010 – 12 O 509/09 -; in: IMR 2010, 380).

– An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1.1.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: WuM 2009, 228).

– 1. Zur Frage, ob der Mieter einer Bäckereifiliale in einem aus dieser, einem Lebensmitteldiscounter als Hauptmieter und einer Metzgerei bestehenden Einkaufszentrum das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Hauptmieter seinen Geschäftsbetrieb faktisch einstellt. 2. Allein der Umstand, dass auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht auf den Vermieter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2009 – 10 U 142/08 -; in: NZM 10, 477).

– 1. Der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber des vermieteten Grundstücks kann aufgrund einer dementsprechenden Ermächtigung im Kaufvertrag die Kündigung wirksam in eigenem Namen aussprechen. 4. Der mit der Durchführung eines Räumungsverfahrens beauftragte Rechtsanwalt ist auch zum Ausspruch einer oder mehrer Kündigung bevollmächtigt (KG, Urteil vom 22.02.2010 – 20 U 80/08 -; in: GE 2010, 1335).

– Stellt eine GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem von ihr angemieteten Grundstück ein und lässt sich ihr derzeitiger Geschäftssitz nicht ermitteln, kann allein hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigenden zustande gekommenen Vereinbarung beendet worden ist oder die GmbH auf den Zugang einer Kündigungserklärung verzichtet hat. Dem Vermieter steht es in einem solchen Fall frei, eine etwaige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 132 Abs. 2 BGB öffentliche zustellen zu lassen (KG, Urteil vom 12.04.2010 – 8 U 175/09 -; in: GE 2010, 1337).

– Ist dem gewerblichen Vermieter vertraglich ein jederzeitiges ordentliches Kündigungsrecht eingeräumt, ist dessen Ausübung ohne weitergehende Anhaltspunkte selbst dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er mit der Kündigung zugleich bezweckt haben sollte, einem (berechtigten) Mängelbeseitigungsverlangen seines Mieters nicht mehr nachkommen zu müssen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2010 – I-10 W 114/10 -; in: GE 2010, 1337).

– Der Vermieter hat die Kosten des übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsprozesses zu tragen, wenn die Kündigungsfrist erst nach Auszug des Mieters und Rückgabe der Wohnung abläuft und der Mieter nach ursprünglicher Beanstandung der vorfristigen Klageerhebung Vergleichsverhandlung mit dem Vermieter geführt hatte (LG Berlin, Beschluss vom 17.08.2010 – 63 T 156/10 -; in: GE 2010, 1338).

– 1. Ein formularmäßiger Ausschuss des ordentlichen Kündigungsrecht für vier Jahre ist auch bei preisgebundenem Wohnraum wirksam. 2. Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist nach einer Mieterhöhung wird von einer solchen Regelung nicht berührt (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2010 – 65 S 482/09 -; in: GE 2010, 1421).

– 1. Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens durch den Mieter bedarf grundsätzlich einer vorherigen Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens. 2. Auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung seitens des Vermieters ist bei einmaligen Vorfällen nur nach deren Abmahnung begründet (AG Wedding, Urteil vom 29.09.2010 – 3 C 22/10 -; in: GE 2010, 1545).

– In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnraummietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 271/09 -).

– In einer unwirksamen Kündigung liegt zugleich eine Abmahnung (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2010 – 63 S 690/09 -; in: GE 2010, 1623).

– Der Vermieter von Gewerberaum ist ohne eine vertragliche Vereinbarung nur im Ausnahmefall zur Entlassung des Mieters gegen Gestellung eines Nachmieters verpflichtet, wenn dies im Rahmen einer Interessenabwägung nach § 242 BGB geboten erscheint (OLG Rostock, Urteil vom 14.01.2010 – 3 U 50/09 -; in: MietRB 2010, 261).

– Übt der Erwerber einer vermieteten Immobilie das Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO aus, so erlischt auch ein im Mietvertrag vereinbartes Vormietrecht des Mieters. § 111 InsO soll dem Erwerber einer bestmöglichen Verwertung des Grundeigentums eine freie Disposition über das Objekt ermöglichen. Dies umfasst auch das Recht des Erwerbers, eine etwaige Neuvermietung an einen Mieter seiner Wahl vorzunehmen (KG, Beschluss vom 23.09.2010 – 8 W 46/10 -).

– Widerruft der Insolvenzverwalter per Lastschrift eingezogene Mieten und kündigt der Vermieter wegen des Lastschriftwiderrufs, ist die Kündigung unwirksam, soweit Mieten zwischen Insolvenzantrag und Insolvenzeröffnung betroffen sind (LG Hamburg, Urteil vom 30.04.2010 – 311 S 107/09 -; in: IMR 2010, 418).

– 1. Auch bei Sicherungsmaßnahmen des Vermieters wegen angenommener ungeklärter Wohnverhältnisse durch Austauschen des Wohnungsschlosses ist der Vermieter gehalten, sich mit dem Mieter in Verbindung zu setzten und eine Klärung herbeizuführen. 2. Soweit nicht von einer Besitzaufgabe des Mieters ausgegangen werden kann, entfällt der Anspruch auf Zahlung von Miete ab Auswechslung des Schlosses der Wohnung durch den Vermieter, auch wenn der Mieter sich über eine längere Zeit (hier: eineinhalb Jahre) nicht um die Wohnung kümmert (LG Berlin, Urteil vom 29.09.2009 – 65 S 425/09 -; in: NZM 2010, 579 f.).

– Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 -).

– Die auf die Verletzung von Pächterpflichten gestützte fristlose Kündigung eines auf Lebenszeit geschlossenen Pachtvertrags setzt eine – nur ganz ausnahmsweise entbehrliche – Abmahnung voraus (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.05.2010 – 24 U 170/09 -; in: IMR 2010, 527).

– In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 271/09 -; in: GE 2010, 1741).

– 1. Ist eine Wohnung mit Rücksicht auf die Begründung eines Hauswartdienstverhältnisses vermietet, das nach der Art der Tätigkeit ein Wohnen in unmittelbarer Nähe des Arbeitsplatzes erfordert, handelt es sich um eine funktionsgebundene Werkmietwohnung; insoweit genügt auch eine Nebenbeschäftigung. 2. Der Vermieter kann eine derartige Hauswartdienstwohnung mit der verkürzten Frist von einem Monat erst nach Beendigung des Dienstverhältnisses kündigen. 3. Die Kündigung ist formell wirksam, wenn nach dem Inhalt des Kündigungsschreibens der Wohnraum für einen anderen – in unmittelbarer Nähe zur Arbeitsstätte wohnhaften – Hauswart benötigt wird, ohne dass der Name des künftigen Hauswarts angegeben zu werden braucht (LG Berlin, Beschluss vom 04.11.2010 – 67 S 33/10 -; in: GE 2010, 1748).

– Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein „Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10 -; in: GE 2011, 50).

– Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 183, 131 = FamRZ 2010, 119 ff.) (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – XII ZR 25/09 -; in: GE 2011, 53).

– Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 -; in: GE 2011, 121).

– Bei Verletzung von Duldungspflichten durch den Mieter ist der Vermieter nicht darauf beschränkt, diese Pflichten einzuklagen und gegebenenfalls nach § 890 ZPO vollstrecken zu lassen; ein Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB ist ihm nicht verwehrt. Ob eine Verletzung von Duldungspflichten schwer genug ist, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls (BGH, Beschluss vom 05.10.2010 – VIII ZR 221/09 -; in: GE 2011, 198).

– Ein „Limited“ nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei Geschäftstätigkeit in Deutschland als Gesellschaft bürgerlichen Rechts behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 566 BGB mit der Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die ausländischen Rechtverhältnisse nachvollziehbar und prüfbar auf deutsch erläutert worden sind (Fortsetzung von OLG Hamburg – 11 U 231/04, NZG 2007, 597 ff) (AG Hagen, Urteil vom 17.06.2010 – 10 C 155/09 -; in: IMR 2010, 420).

– Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b I BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten h at, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, NJW 2005, 2154 = NZM 2005, 532) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 -; in: NJW 2010, 2879).

– Dass der Sonnabend kein Werktag i. S. des § 556b I BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen ist, geilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556b I BGB am 01.09.2001 getroffen worden sind (im Anschluss an Senat, NJW 2010, 2879 [unter Nr. 8 in diesem Heft]) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 291/09 -; in: NJW 2010, 2882).

– Darf der Vermieter die Nutzungsänderung und die Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern, und lieg ein solcher nicht vor, steht dem Mieter bei Weigerung des Vermieters ein Sonderkündigungsrecht zu (hier: Umwandlung der Filiale einer Buchhandlungskette in einen „Ein-Euro-Shop“ (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.06.2010 – 1-24 U 32/10 -; in: GE 2011, 336).

– Wenn der Vermieter aus einer Kündigung über einen Zeitraum von acht Monaten keine Ansprüche herleitet, liegt darin ein Verzicht auf Räumung (LG Berlin, Beschluss vom 20.01.2011 – 32 S 5/10 -; in: GE 2011, 338).

– 1. Die Berliner Kündigungsschutzklausel-VO ist verfassungsgemäß. 2. Auch nach einem Außerkraftteten der Verordnung (31.August 2011) läuft die Kündigungssperre im Anschluss an eine frühere Veräußerung weiter; begonnene Fristen bleiben unberührt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 03.01.2011 – 20 C 287/10 -; in: GE 2011, 342).

– In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 271/09 -; in: IMR 2011, 7).

– Die mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde ausgesprochene Vermieterkündigung erfüllt den Tatbestand der Verletzung des Mietvertrags und verpflichtet den Vermieter zum Ersatz der Kosten des zu seiner Abwehr vom Mieter eingeschalteten Rechtsanwalts (AG Tiergarten, Urteil vom 14.01.2010 – 7 C 41/09 -; in: IMR 2011, 13).

– 1. Bei einem einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung und einen Stellplatz ist eine Teilkündigung grundsätzlich nicht möglich. 2. Allerdings ermöglicht der Grundsatz der Vertragsfreiheit es dem Mieter und dem Vermieter auch, in eindeutiger Weise einen selbstständigen Vertrag über den Stellplatz zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wollen. 3. Fehlt es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, ist es gleichwohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen lassen. Diese können beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über den Stellplatz getroffen haben (AG Mannheim, Urteil vom 04.08.2010 – 17 C 179/10 -; in: IMR 2011, 15).

– 1. Die allgemeine Gestaltung der Nutzungsbedingungen von Werkswohnungen öffentlich-rechtlicher Dienststellen unterliegt der Mitbestimmung durch den Personalrat. Daher bedarf die Entscheidung des Vermieters, die Miete sämtlicher Werkswohnungen anhand des Mietspiegels zu erhöhen, der Zustimmung des Personalrats. 2. § 558 BGB erlaubt zwar Mieterhöhungen unter Bezug auf einen örtlichen Mietspiegel. Diese Bestimmung enthält jedoch keine das Mitbestimmungsrecht ausschließende Regelung, da § 558 BGB dem Vermieter Entscheidungsspielräume belässt, nämlich in Bezug auf die Wahl des Zeitpunktes der Mieterhöhung und bei der Ausschöpfung des gesetzlich nach oben begrenzten Mieterhöhungsrahmens (VG Frankfurt, Beschluss vom 14.06.2010 – 23 K 535/10 -; in: IMR 2011, 16).

– Die Eigentümer einer mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks sind nach dem Tod des Nießbrauchers auch dann gemäß $ 1056 Abs. 2 BGB zur vorzeitige Kündigung eines vom Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrags berechtigt, wenn sie neben weiteren Personen Miterben des Nießbrauchers sind (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – XII ZR 25/09 -; in: IMR 2011, 17).

– 1. Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht, so kann der Vermieter nach § 546a BGB Nutzungsentschädigung verlangen. Seinen Herausgabeanspruch kann der Vermieter nur im Wege der Herausgabe- bzw. Räumungsklage verfolgen und anschließend gemäß § 885 ZPO durchsetzen lassen. 2. Hindert der Vermieter den räumungspflichtigen Mieter an der Ausübung seines Besitzes bzw. des Mietgebrauchs, um auf diese Weise die Räumung zu beschleunigen oder zu erzwingen, so stellt dies verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 BGB dar (OLG Rostock, Beschluss vom 04.08.2010 – 3 U 82/10 -; in: IMR 2011, 22).

– Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 -; in: GE 2011, 401).

– Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 -; in: IMR 2011, 48).

– Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier. Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann (BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 9/10 -; in: IMR 2011, 49).

– Das eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigende vertragswidrige Verhalten eines Mieters wird nicht dadurch vertragsgemäß, dass der Vermieter nach einer ersten Abmahnung über deinen längeren Zeitraum nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Der Vermieter bleibt zur erneuten Abmahnung und Kündigung berechtigt (KG, Beschluss vom 22.11.2010 – 8 U 87/10 -; in: IMR 2011, 147; GE 2011, 481).

– 1. Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Gründen, hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht. 2. Der Vermieter muss sich bei vorzeitiger Beeindung eines Mietverhältnisses darum bemühen, den Schaden, gegebenenfalls durch anderweitige Vermietung, gering zu halten (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.10.2010 – 3 U 155/09 -; in: IMR 2011, 148).

– Ein befristeter Kündigungsausschluss ist schon dann unwirksam, wenn die Kündigung erstmals nach Ablauf von vier Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig sein soll (Bestätigung von BGH, GE 2011, 35) (BGH, Versäumnisurteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 163/10 -; in: GE 2011, 686).

– Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann während kann während des Bestehens der Preisbindung die bisherigen Mietstruktur für die Zukunft durcheinseitige Erklärung nach § 10 WoBindG ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnet und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhebt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine – formell ordnungsgemäße – Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst (BGH, Urteil vom 16.03.2011 – VIII ZR 121/10 -; in: GE 2011, 687).

– 1. Der Mieter kann sich nicht auf einen Irrtum über die Höhe der zulässigen Mietminderung berufen, wenn er durchgängig mindert, obwohl Mängel nur zeitweise bestanden haben. 2. Eine erhebliche, die fristgemäße Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung des Mieters ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. 3. Die Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung kann eine Kündigung rechtfertigen. 4. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Wohnung bis zu den Grenzen der Gefährdung der Mietsache nach seinem Geschmack zu möblieren (hier: „Vermüllung“). 5. Zur Frage, ob eine Zahlung innerhalb der Schonfrist nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges das Verhalten des säumigen Mieters in einem „milderen Licht“ erscheinen lässt (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2011 – 67 S 502/10 -; in: GE 2011, 691).

– Eine hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung wird durch spätere Zahlung des Rückstands nicht unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.01.2011 – 63 S 240/10 -; in: GE 2011, 755).

– 1. Ob die Mietwohnung sich im vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude befindet, so dass auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden kann, richtet sich nach der Verkehrsanschauung. 2. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften werden als selbstständig angesehen; auf die Eigentumsverhältnisse kommt es ebenso wenig an wir darauf, ob die Gebäude gemeinsam mit Wärme oder Wasser versorgt werden (LG Berlin, Beschluss vom 08.12.2009 – 65 T 153/09 -; in: GE 2011, 823).

– Der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (LG Berlin, Urteil vom 06.05.2011 – 63 S 439/10 -; in: GE 2011, 1085).

– Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Schutzvorschriften der §§ 577, 577 a BGB für Mieter (Umwandlung zu Eigentumswohnungen) auf die Realteilung von Reihenhäusern analog anzuwenden sind, ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden (BVerfG, Beschluss vom 04.04.2011 – 1 BvR 1803/08 -; in: GE 2011, 945).

– Die Vereinbarung in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel, wonach nur zu einem bestimmten Zeitpunkt eines jeden Jahres gekündigt werden kann, ist wirksam (LG Berlin, Urteil vom 19.08.2010 – 63 S 510/10 -; in: GE 2011, 954).

– a) Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. b) Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 -).

– Für eine Abmahnung nach § 314 BGB genügt die bloße Rüge vertragswidrigen Verhaltens nicht; darüber hinaus muss aus der Erklärung der Gläubigers für den Schuldner deutlich werden, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht und er für den Fall weiterer Verstöße mit rechtlichen Konsequenzen rechnen muss (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 3/11 -).

– Die Kündigung des Mietvertrages durch einen Dritten mit Vollmacht des Mieters unter dessen Namen erfüllt auch dann das Schriftformerfordernis, wenn sie in Druckbuchstaben erfolgt (LG Berlin, Urteil vom 01.09.2011 – 67 S 97/11 -; in: GE 2011, 1372).

– 1. § 57a ZVG gewährt dem Ersteher einer Teilfläche eines einheitlich vermieteten Objekts ein auf diese Fläche beschränktes Teilkündigungsrecht. 2. Einer einheitlichen Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG durch sämtliche Ersteher bedarf es auch dann nicht, wenn sämtliche Flächen des Mietobjekts in einem zeitlichen Zusammenhang durch die Einzelersteher erworben wurden (KG, Beschluss vom 08.11.2010 – 8 U 43/10 -; in: IMR 2011, 186).

– Dem Eigentümer (Alleinerben) steht ein Sonderkündigungsrecht nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 2 BGB nicht zu, wenn der Nießbraucher (Erblasser und Vermieter) mit dem Mieter eine bestimmte Laufzeit des Mietvertrages oder sonstige Einschränkungen der ordentlichen Kündigung vereinbart hatte (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 50/11 -; in: GE 2011, 1614).

– a) Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Miet­verhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. b) Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsäch­liche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verein­barungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regel­fall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 2S 1/10 -; in: GE 2012, 58).

– Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde und nur in besonderen Aus­nahmefällen ordentlich kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, reichen keine Gründe aus, die (nur) ein (einfaches) berechtigtes Interesse des Vermieters nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB begründen würden (LG Berlin, Urteil vom 21. Oktober 2011 – 63 S 3/11 -; in: GE 2012, 65).

– Einem Mieter, der sich gegen eine Räumungs- und Herausgabeklage wehrt, die auf einem vom JobCenter verschuldeten Zahlungsverzug des Mieters fußt, ist Prozesskostenhilfe zu gewähren, weil seine Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat (LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2012 – 65 T 227/11 -; in: GE 2012, 132).

– Der Mieter gerät bei späterer Einrede dann nicht in einen kündigungsbegründenden Zahlungsverzug, wenn er zuvor einen bestehenden Mangel angezeigt hatte, der ein Zurückbehaltungsrecht zumindest in Höhe des Mietrückstandes begründete (AG Tiergarten, Beschluss vom 01.08.2012 – 610 C 44/12 -; in: GE 2012, 1172).

– Die Kündigung ist nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des Rechtsverhältnisses in seiner Gesamtheit ausgerichtet, so dass Teilkündigungen jedenfalls einzelner Rechte und Pflichten des Vertragswerkes grundsätzlich unzulässig sind (OLG Rostock, Urteil vom 03.11.2011 – 3 U 36/11 -; in: GE 2012,1229).

– Der Vermieter, der durch eine schuldhaftes Verhalten (hier: Verstoß gegen Instandsetzungspflicht) eine Kündigung des Mieters veranlasst hat, ist grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter den durch die Kündigung bedingten Schaden (hier: Umzugskosten) zu ersetzen. Das gilt jedoch nur dann, wenn das schuldhafte Verhalten des Vermieters derart gravierend ist, dass es den Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 – 63 S 251/11 -; in: GE 2012, 550).

– Ein gewerblicher Großvermieter muss bei einfacher Sachlage die Erstmahnung des Mieters wegen säumiger Mietzahlung und die nachfolgende Kündigung durch das eigene kaufmännische Personal fertigen lassen; die Einschaltung eines Rechtsanwalts bedarf zusätzlicher Voraussetzungen (BGH, Beschluss vom 31.01.2012 – VIII ZR 277/11 -; in: GE 2012, 682).

– 1. Die Klausel, wonach sich der auf bestimmte Zeit abgeschlossene Wohnraummietvertrag jeweils um 6 Monate verlängert, wenn er nicht gekündigt wird, ist unwirksam. 2. Wohnraum gilt nur dann als zu vorübergehendem Gebrauch vermietet, wenn dieser Zweck im Vertrag zum Ausdruck gekommen ist. 3. Eine Wohnung, die nicht funktional in den Wohnbereich des Vermieters einbezogen worden ist, ist keine Einliegerwohnung. 4. Der Vermieter kann keine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn er selbst von dem Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht und deswegen die vom Mieter angebotene Rückgabe der Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt ablehnt (AG Schöneberg, Urteil vom 17.04.2012 – 15 C 384/11 -; in. GE 2012, 756).

– Der Ausschluss der Kündigung für einen bestimmten Zeitraum stellt keine unzulässige Verlängerung der Kündigungsfristen dar. Die Vereinbarung ist auch formularmäßig möglich, wenn sie für beide Seiten gilt und die mögliche Höchstdauer von vier Jahren zwischen Vertragsschluss und erstmaligem Beendigungszeitpunkt nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 07.08.2012 – 63 S 454/11 -; in: GE 2012, 1497).

– Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützige GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner des von ihr betriebenen „betreuten Wohnens“ weiter, so können Letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. BGB § 549a findet weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung (KG, Urteil vom 23.08.2012 – 8 U 22/12 -; in: GE 2012, 1559).

– 1. Unterzeichnet ein Mieter einen Mietaufhebungsvertrag, räumt die gemietete Wohung aber nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, kann er sich im nachfolgenden Räumungsprozess nicht darauf berufen, dass er den Vertragsinhalt wegen fehlender Kenntnisse der deutschen Sprache nicht verstanden habe und ihn deshalb wegen eines Erklärungsirrtums anfechte (§ 119 Abs. 1 BGB). Ihm ist zuzumuten, sich vor der Unterschriftsleistung über den Inhalt des ihm vorgelegten Vertragswerks kundig zu machen. 2. Ergeben sich bei der Beweisaufnahme Zweifel an der Darstellung des von dem Vermeiter benannten Zeugen für die Umstände des Abschlusses des Aufhebungsvertrages, führen diese alleine nicht dazu, dass damit im Umkehrschluss der Vortrag des für mögliche Anfechtungsgründe beweisbelasteten Mieters als erwiesen gilt (AG Wetzlar, Urteil vom 23.10.2012 – 38 C 1078/12 (38) -; in: GE 2013, 127).

– Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenen Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12 -; in: GE 2013, 348).

– Der Streitwert einer auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. Ist die Mietsache nur teilweise untervermietet worden und wird dementsprechend nur die Herausgabe der untervermieteten Räume vom Untermieter verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche (KG, Beschluss vom 26.11.2012 – 8 W 77/12 -; in: GE 2013, 351).

– Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf sein Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (OLG Celle, Beschluss vom 12.12.2012 – 2 W 269/12 -; in: GE 2013, 546).

– Fordert der Vermieter den Mieter im Kündigungsschreiben zur Räumung und Herausgabe der Mietsache auf, erklärt er damit im Sinne des § 545 BGB seinen Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung durch Fortsetzung des Mietgebrauchs (OLG Brandenburg, Urteil vom 05.01.2011 – 3 U 55/10 -; in: IMR 2011, 99).

– Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters ist nicht möglich, wenn der Nutzungswille durch den Mieter aufgegeben und eine angemessene Frist ab Kenntnis der Kündigungsgründe abgelaufen ist (OLG Hamm, Beschluss vom 13.12.2010 – 7 W 33/10 -; in: IMR 2011, 100).

– Werden im Gewerberaummietvertrag und in Anlagen, die Vertragsbestandteil sind, widersprüchliche Regelungen zu Laufzeit, Kündigung und Optionsausübung getroffen, ohne dass eine Konfliktregelung für den Vorrang der einen oder anderen Regelung existiert, ist die Schriftform nicht gewahrt. Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und mit kurzer gesetzlicher Frist kündbar (BGB § 580a Abs. 2) (OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2011 – 9 U 213/10 -; in: IMR 2011, 501).

– Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 7.Juni 1990 – IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361,363) (BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 379/12 -; in: GE 2013, 673).

– Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter (BGH, Urteil vom 13.03.2013 – XII ZR 34/12 -; in: GE 2013, 675).

– 1. Der Streitwert der auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. 2. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. 3. Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (KG, Beschluss vom 18.02.2013 – 8 W 10/13 -; in: GE 2013, 682).

– Werden Kanzleiräume für Büronutzung und Inanspruchnahme bestimmter Dienstleistungen (Telefon, Empfang) vermietet und wurde keine Kündigungsfrist vereinbart, ist nicht die gewerberechtliche Kündigungsfrist des § 580a BGB, sondern die Drei-Monats-Kündigungsfrist des § 580a BGB, sondern die Drei-Monats-Kündigungsfrist anzuwenden, wenn die Vertrauensbasis der Parteien nicht mehr besteht (LG Hamburg, Urteil vom 28.03.2013 – 307 S 105/12 -; in: GE 2013, 810).

– Ein Teilurteil über den Räumungsanspruch ist dann nicht zulässig, wenn bei der Entscheidung über die noch rechtshängige Klage des Mieters auf Mängelbeseitigung und auf Feststellung einer Minderungsquote eine Entscheidung ergehen könnte, die in Widerspruch zu dem Kündigungsgrund steht (LG Berlin, Urteil vom 14.05.2013 – 63 S 507/12 -; in: GE 2013, 811).

– Die Androhung einer fristlosen Kündigung nebst anschließender Zwangsräumung durch den Vermieter stellt eine Nebenpflichtverletzung dar, wenn tatsächlich kein zur fristlosen Kündigung berechtigter Grund vorliegt; mit der Einschaltung eines Rechtsanwalts in einem solchen Fall verstößt der Mieter nicht gegen seine Schadensminderungspflicht (AG Schöneberg, Urteil vom 15.05.2013 – 12 C 1/12 -; in: GE 2013, 816).

– Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung von Senatsurteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570) (BGR, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 191/12 -).

– Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen; eine solche Vermutung wird durch den Umstand verstärkt, dass der Garagenmietvertrag zeitlich nach dem Wohnungsmietvertrag abgeschlossen wurde und eine ordentliche Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsende vorsieht (BGH, Beschluss vom 09.04.2013 – VIII ZR 245/12 -; in: GE 2013, 941).

– 1. Gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Besitzer die Herausgabe der Sache an den Eigentümer nur dann verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. 2. Der Besitzer kann dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetens Besitzrecht nur entgegenhalten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt (BGH, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 142/12 -; in: GE 2013, 941).

– 1. Eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum nach § 940a ZPO gegen einen Dritten/Untermieter setzt verbotene Eigenmacht gegenüber dem unmittelbaren Besitzer voraus. 2. Die bloße Weigerung des (Unter-)Mieters, dem Vermieter nach Ende des Besitzrechts den unmittelbaren Besitz einzuräumen, stellt keine verbotene Eigenmacht dar (LG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2011 – 6 S 88/11 -; in: IMR 2012, 102).

– Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils vom 13.06.2007 – VIII ZR 281/06, GE 2007, 1179 = WuM 2007, 570) (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 191/12 -; in: GE 2013, 1129).

– Der Mieter verstößt gegen Treu und Glauben, wenn er die Rückgabe der Mietsache verweigert, obwohl er selbst das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos gekündigt hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.12.2012 – I-24 U 69/12 – (rk.); in: GE 2013, 1275).

– Für den Nachweis einer Mietzahlung reicht die Buchungsanweisung des Bezirksamts sowie die Aussage, dass der überwiesene Betrag innerhalb von zwei Monaten nicht zurückgelangt ist, nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013 – 65 S 538/12 -; in: GE 2013, 1341).

– Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte Berechtigte Interesse des Vermieters nicht (BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13 -).

– a) Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist. b) Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt (BGH, Urteil vom 30.10.2013 – XII ZR 113/12 -).

– Liegt eine seperate Vertragsurkunde für den auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegenen Stellplatz sowie die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Stellplatz vor, liegt die Vermutung ausgesprochen nahe, dass die Parteien zwei seperate und somit auch gesondert kündbare Verträge abschließen wollten (BGH, Beschluss vom 03.09.2013 – VIII ZR 165/13 -; in: GE 2013, 1454).

– § 940 a Abs. 2 ZPO findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung (KG, Beschluss vom 05.09.2013 – 8 W 64/13 -; in: GE 2013, 1514).

– Ein Teilurteil auf Räumung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs und unpünktlicher Zahlung ist unzulässig, wenn die Zahlungsklage rechtshängig bleibt, gegen die sich der Mieter mit einem Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht verteiligt hatte. Das gilt auch dann, wenn die Kündigung zusätzlich auf fortgesetzte Unpünktlichkeit der Zahlungen gestützt wurde (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 – 63 S 199/13 -; in: GE 2013, 1516).

– Für die ordentliche Kündigung kommt eine Haftung von Mietrückständen durch Zahlung innerhalb der Schonfrist grundsätzlich nicht in Betracht; die nachträgliche Zahlung kann jedoch beim Verschulden berücksichtigt werden. Ein etwaiges Fehlverhalten des JobCenters bie der Zahlung der Miete direkt an den Vermieter hat der Mieter grundsätzlich nicht zu vertreten. Das gilt aber nur, soweit das JobCenter allein für die eingetretenen Rückstände verantwortlich war. In diesem Zusammenhang hat der Mieter eine Mitwirkungspflicht und muss das JobCenter durch Einreichung von angeforderten Mietunterlagen in die Lage versetzen, die Mietansprüche zu prüfen (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 – 63 S 216/12 -; in: GE 2013, 1516).

– Durch eine mietvertragliche Bestimmung derzufolge der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht (BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13 -; in: GE 2013, 1584).

– Eine mündlich vereinbarte Abänderung des vertraglich vorgesehenen Mietzahlungstermins verstößt bei längerfristigen Mietverträgen gegen das Schriftformerfordernis und kann die jederzeitige ordentliche Kündbarkeit des Vertrages bewirken (KG, Urteil vom 28.10.2013 – 8 U 181/12 -; in: GE 2014, 120).

– Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (BGH, Urteil vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 -; in: GE 2013, 1647).

– a) Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseiheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist. b) Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt (BGH, Urteil vom 30.10.2013 – XII ZR 113/12 -; in: GE 2013, 1648).

– Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages in der Wohnung des Mieters kann ein Haustürgeschäft sein, das nach §§ 312, 355 Abs. 1 BGB wirksam widerrufen werden kann (AG Freiburg, Urteil vom 01.10.2013 – 53 C 1059/13 -; in: WuM 2013, 728).

– Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben (BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 -).

– Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss besethenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordntliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzins ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12 -; NJW 2013, 2820).

– Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen dr Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch REchnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegungan die Stelle der unwirksamen Befristung in beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12, GE 2013, 1197 = NJW 2013, 2820) (BGH, Versäumnisurteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/12 -; in: GE 2014, 317).

– Die Beschwer bei einer Verurteilung zur Räumung ist mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Miete zu bewerten (BGH, Beschluss vom 22.10.2013 – VIII ZR 214/13 -; in: GE 2014, 318).

– Bei einer Verurteilung zur Räumung ist der Beschwerdewert in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Miete zu bewerten (BGH, Beschluss vom 11.02.2014 – VIII ZR 214/13 -; in: GE 2014, 389).

– 1. Vom Mieter erhobene Feststellungsklagen, die sich auf die Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses richten, ist der Jahreswert der vereinbarten (Netto-) Miete für die Bemessung des Gebührenstreitwertes zugrunde zu legen; ein Feststellungsabschlag ist nicht vorzunehmen, unabhängig davon, ob die Klage als positive oder negative Feststellungsklage formuliert ist. 2. Betrifft die Feststellungsklage mehrere Kündigungen, erhöht dies den Gebührenstreitwert nicht (LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2014 – 67 T 20/14 -; in: GE 2014, 393).

– Die Heilung der Wirkungen der zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten bewirkt nicht zugleich die Heilung der Wirkung der firstgemäßen Kündigung. Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist nicht treuwidrig (§242 BGB), wenn der Mieter schon früher mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2014 – 65 S 366/13 -; in: GE 2014, 394).

– Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs 1 Satz 2 InsO („Freigabeerklärung“) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11 -, NJW 2012, 2270 Rn. 32) (BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 -).

– Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 – NJW 2014, 1087) (BGH, Urteil vom 30.04.2012 – XII ZR 146/12 -).

– Nutzt die Ehefrau die Wohnung nach Beendigung des mit dem Ehemann geschlossenen Mietvertrages unentgeltlich weiter, kann der vermietende Eigentümer Nutzungsentschädigung auch von der Ehefrau nach § 988 BGB verlangen (LG Berlin, Urteil vom 02.07.2013 – 63 S 467/12 -; in: GE 2014, 670).

– Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO („Freigabeerklärung“) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11 -, GE 2012, 889 [892] = NJW 2012, 2270 Rn. 32) (BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 -; in: GE 2014, 737).

– a) Der Eigentümer kann von einem – bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten – Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen. b) Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld ensprechnende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/65, WM 1968, 1370) (BGH, Versäumnisurteil vom 14.03.2014 – V ZR 218/13 -; in: GE 2014, 739).

– Die Heilung der Wirkungen der fristlosen Kündigung durch Schonfristzahlung bewirkt nicht zugleich die Helung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung. Im Rahmen des Verschuldens ist dabei jedoch das Zahlungsverhalten des Mieters/Schuldners zu berücksichtigen; wiederholt verschuldet verspätete frühere Mietzahlungen gehen dabei zu Lasten des Mieters (LG Berlin, Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 07.11.2013 – 67 S 365/13 -; in: GE 2014, 742).

– In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 -).

– Die Frist für die Erlärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO „demnächst“ zugestellte Räumungsklage gewahrt (BGH, Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 10/14 -).

– § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist eine Mieterschutzvorschrift, die nur dem Mieter zugute kommt, der sich die Wohnung auch erhalten will. Andernfalls hätte das die Konsequenz, dass der Mieter, der seiner vertraglichen Pflicht zur Nachzahlung von rückständigen Mieten nachkommt, in jedem Fall an einem Mietvertrag festhalten wird, auch wenn er das nicht mehr will (AG Mitte, Urteil vom 30.10.2013 – 21 C 445/12 (rk.) -; in: GE 2014, 807).

– Verpflichtet sich der Mieter in einem Prozessvergleich, für den Fall der Verletzung seiner Pflicht, die Miete bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen, die Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben, und sind sich die Parteien darüber hinaus einig, dass der Vermieter aus vorangegangenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs keine Rechte mehr herleiten werde, liegt darin wegen Rechtsverzichts des Mieters ein unwirksames Vertragsstrafeversprechen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter aus dem Räumungsvergleich nicht vollstrecken kann (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2014 – 63 S 361/13 -; in: GE 2014, 803).

– Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 – GE 2014, 385) (BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 -; in: GE 2014, 865).

– Die Sperrfrist des § 577a BGB greift nicht ein, wenn die Vermietung nach erstmaliger Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch erfolgte; die nachfolgende Realteilung des Grundstücks mit erneuter Eintragung ist unerheblich (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.03.2014 – 2 C 225/13 -; in: GE 2014, 876).

– 1. Eine vor Ablauf der Sperrfrist der Kündigungsschutzklausel-Verordnung erklärte Kündigung ist unwirksam. 2. Andere als im Kündigungsschreiben angeführte Gründe sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2014 – 63 S 31/14 -; in: GE 2014, 1139).

– Der Mieter kann nach verspäteter Räumung die in einem Räumungsvergleich vereinbarte Abfindungszahlung nicht mehr verlangen (LG Berlin, Urteil vom 18.06.2014 – 67 S 24/14 -; in: GE 2014, 1202).

– Hat der Mieter eine Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens verursacht, fragt sich, wie mit der anschließend erhobenen Räumungsklage umzugehen ist, wenn der Mieter sich danach für einen längeren Zeitraum „vertragskonform“ verhält (LG Karlsruhe, Beschluss vom 29.01.2014 – 9 S 258/13 -; in: GE 2014, 1274).

– Verletzt der Amtsrichter im Räumungsprozess die Verfahrensförderungspflicht und entscheidet auch nicht über eienn Antrag auf Bestellung eines Prozesspflegers, kann dies ein Ablehnungsgesuch begründen (AG Königs Wusterhausen, Beschluss vom 25.03.2014 – 4 C 293/13 -; in: GE 2014, 1277).

– Im Regelfall ist auch bei Vorliegen von zwei getrennten Verträgen über die Nutzung einer Wohnung und eines Mietergartens davon auszugehen, dass beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden, wenn Wohnung und Mietergarten auf demselben Grundstück liegen (AG Wedding, Urteil vom 27.08.2014 – 3 C 384/13 -; in: GE 2014, 1458).

– Aus dem Zusatz „Hausverwaltung“ zu dem Namen der den Mietvertrag abschließenden Person ergibt sich nicht, dass diese als Vertreter handelte, so dass der Mietvertrag mit ihr und nicht mit einem Dritten zustande kommt (AG Köpenick, Urteil vom 21.10.2014 – 7 C 84/14 -; in: GE 2014, 1593).

– Wenn der Vermieter wegen Zahlugungsverzug des Mieters Räumungsklage erhebt und der Mieter nach Eingang der Klage bei Gericht, aber noch vor Zustellung der Klage an ihn, sämtlichen Rückstand ausgleicht und der Vermieter daraufhin die Klage zurücknimmt, muss der Mieter die Kosten der Räumungsklage tragen (LG Darmstadt, Beschluss vom 07.06.2011 – 7 T 5/11 – ; in: IMR 2011, 348).

– § 940a Abs. 2 ZPO findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung (Anschluss an KG, GE 2013, 1514) (OLG Celle, Beschluss vom 24.11.2014 – 2 W 237/14 -; in: GE 2015, 54).

– Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete besteht unabhängig davon, ob der Vermieter die gekündigte Wohnung nach Herausgabe anderweit vermieten oder selbst nutzen will (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2014 – 18 S 34/13 – (Einzelrichter); in: GE 2015, 58).

– Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 146/10 -; in: IMR 2011, 297).

– Wenn nach fristloser Kündigung und Einreichung einer Räumungsklage der Kostenvorschuss erst nach mehr als einem Jahr eingezahlt wird, kann ein stillschweigender Verzicht afu den Räumungsanspruch oder dessen Verwirkung angenommen werden (AG Mitte, Urteil vom 04.12.2013 – 9 C 202/12 -; in: GE 2015, 195).

– 1. Die isolierte Kündigung einer von den Parteien nachträglich getroffenen Vertragsänderung stellt eine unzulässige Teilkündigung dar. 2. Die Kündigung ist nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des gesamten Rechtsverhältnisses gerichtet. 3. Die isolierte Aufkündigung einzelner Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag ist demnach unzulässig (OLG Rostock, Urteil vom 03.11.2011 – 3 U 36/11 -; in: IMR 2012, 453).

– In einem Wohnraummietvertrag mit Staffelmietvereinbarung ist die Formularklausel „Mietzeit: Ab dem 01.11.2007 unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich!“ wirksam (BGH, Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 120/11 -; in: IMR 2012, 52).

– Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrag genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht. Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht (BGH, Urteil vom 23.11.2011 – XII ZR 210/09 -; in: IMR 2012, 63).

– 1. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11 -; in: IMR 2012, 271).

– 1. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann auch gewährt werden, wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichen Mietverhältnisses ist (Wohnheim für betreuungsbedürftige Menschen). 2. Die Räumungsfrist lässt sich dahingehend ausgestalten, dass sie sich unter der Bedingung der rechtzeitigen Zahlung der Nutzungsentschädigung jeweils um einen Monat verlängert (KG, Urteil vom 17.12.2012 – 8 U 246/11 -; in: IMR 2013, 148).

– Es versteht der Verkehr die Anbringung eines Namens auf einem zu einer Wohnung oder Geschäftsraum gehörenden Briefkasten nicht nur dahin, dass in den Briefkasten eingeworfene Post den Namensträger erreicht, sondern dahin, dass der Namensträger auch den (Mit-)Besitz an der zum Briefkasten gehörenden Wohnung oder dem Geschäftsraum innehat (OLG Hamburg, Beschluss vom 05.09.2011 – 8 W 55/11 -; in: IMR 2012, 145).

– 1. Ist das Mietverhältnis durch eine Kündigung wirksam beendet worden, kann der alte Vertrag nicht dadurch wieder aufleben, dass die Kündigung vom Vermieter zurückgenommen wird. 2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen in einem derartigen Fall ein neues Mietverhältnis zu Stande kommt, wenn der Vermieter erklärt, er setze die fristlose Kündigung bis auf Weiteres aus (Abgrenzung zu BGHZ 139, 123) (OLG Koblenz, Urteil vom 15.02.2012 – 5 U 1159/11 -; in: IMR 2012, 155).

– 1. Die Kinder eines Mieters werden auch nach Eintritt der Volljährigkeit keie Mitbesitzer der Wohnung. Ein selbstständiger Räumungstitel ist daher nicht erforderlich. 2. Ziehen die Kinder eines Mieters zunächst aus und dann wieder ein, so stellt dies keine nach außen erkennbare Änderung der Besitzverhältnisse dar (LG Berlin, Beschluss vom 17.10.2011 – 51 T 589/11 -; in: IMR 2012, 170).

– 1. Praxen für Physiotherapie sind Einrichtungen der ambulanten medizinischen Betreuung, die nach § 45 Abs. 2 BbfBO zwingend barrierefrei sein müssen. Sind also die Räume zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis vermietet worden, müssen die Räume barrierefrei sein. 3. Haben die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart, fällt die Schaffung der entsprechenden baulichen Voraussetzungen in den Risikobereich des Vermieters. 4. Bringt der Vermieter die Räume nicht in den dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand, also hier barrierefrei, kann der Mieter nach einer Nachfristsetzung vom Mietvertrag zurücktreten (OLG Brandenburg, Urteil vom 20.06.2012 – 3 U 6/10 -; in: IMR 2012, 412).

– Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützige GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner im Rahmen eines „betreuten Wohnens“ weiter, können diese sich nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. § 565 BGB findet weder unmittelbare noch analoge Anwendung (KG, Urteil vom 23.08.2012 – 8 U 22/12 -; in: IMR 2012, 506).

– 1. Der Empfänger einer Benachrichtigung über die Niederlegung einer Zustellung ist nicht ohne Weiteres gehalten, das für ihn niedergelegte Schriftstück abzuholen (KG, Beschluss vom 10.06.2010 – 8 U 11/10 -; in: IMR 2010, 462).

– 1. Handelt ein Gesellschafter allein, hat er entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorzulegen oder seine Vertretungsvollmacht durch Vorlage eines Gesellschaftsvertrags oder durch Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft zu belegen. 2. Das Zurückweisungsrecht gemäß § 174 Satz 1 BGB besteht bei einseitigen Rechtsgeschäften (OLG Brandenburg, Urteil vom 23.10.2012 – 6 U 29/12 -; in: IMR 2013, 67).

– Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird (BGH, urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12 -; in: IMR 2013, 93).

– Übernimmt das Sozialamt die Leistungen für die Unterkunft, so handelt es nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern nimmt hoheitliche Aufgangen zur Grundsicherung wahr. Daher ist ein zögerliches Bearbeiten eines entsprechenden Antrags seitens des Sozialamts dem Mieter nicht zuzurechnen (LG Wiesbaden, Urteil vom 22.06.2012 – 3 S 114/11 -; in: IMR 2013, 97).

– Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (vgl. BGH, Urteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 281/06, imr-online) (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 191/12 -; in: IMR 2013, 357).

– 1. Ein Rechtsmissbrauch oder eine Verwirkung des Räumungsanspruchs kommt in Betracht, wenn durch den Druck der Räumung immer wieder Zahlung, letztlich nicht aber die Räumung errecht werden soll. 2. Wird ein Mietverhältnis durch einen Räumungsvergleich beendet, bedarf es keiner erneuten Kündigung und keines neuen Räumungsverfahrens, wenn die ehemaligen Mieter drei Jahre nach dem Vergleich immer noch in der Mietwohnung wohnen und ihre „Miete“ zunächst regelmäßig bezahlen. Dadurch entsteht nicht ohne Weiteres ein neues Mietverhältnis. Der Vermieter darf vielmehr aufgrund des alten Titels vollstrecken (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2013 – 67 S 498/12 -; in: IMR 2013, 360).

– Nachträgliches Wohlverhalten des Mieters nach Ausspruch einer Kündigung hat auf deren Bestand grundsätzlich keinerlei Wirkung, denn ausschlaggebend ist, dass der Kündigungsbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat (LG Karlsruhe, Urteil vom 30.07.2013 – 9 S 57/13 -; in: IMR 2013, 361).

– Zieht ein Mieter nach seiner unwirksamen Kündigung wegen angeblichen Verzugs des Vermieters mit Mängelbeseitigungsarbeiten aus, muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten ausdrücklich wieder anbieten, um sich den Anspruch auf Mietzinszahlung zu erhalten (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2013 – 67 S 474/12 -; in: IMR 2013, 404).

– Das Verhalten von Besuchern kann dem Mieter nicht ohne Weiteres als Pflichtverletzung zugerechnet werden (LG Berlin, Beschluss vom 18.03.2013 – 65 S 494/12 -; in: IMR 2013, 409).

– Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht (BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13 -; in: IMR 2013, 494).

– Beim Kündigungswiderspruch nach § 574 BGB ist eine konkrete Abwägung der Härtegründe auf Seiten des Mieters mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters erforderlich (BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13 -; in: IMR 2013, 495).

– 1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete statt wie bislang spätestens zum dritten Werktag zukünftig erst zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen, so ist diese Änderung des Mietvertrags wesentlich und bedarf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Eine auf einen Schriftformmangel gestützte Kündigung des Mietverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen treuwidrig. Die Tatsache allein, dass die Kündbarkeit einem der Vertragspartner „gelegen kommt“, genügt indes nicht, den Einwand der Treuwidrigkeit zu begründen (KG, Urteil vom 28.10.2013 – 8 U 181/12 -; in: IMR 2014, 16).

– Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume aus wichtigem Grund ist grundsätzlich auch schon vor Übergabe der Mietsache möglich (KG, Urteil vom 12.09.2013 – 8 U 4/13 -; in: IMR 2014, 19).

– Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12, IMR 2013, 396 = NJW 2013, 2820) (BGH, Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/12 -; in: IMR 2014, 98).

– Ist der Vermieter nach den von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur freislosen Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nur nach vorheiger Mahnung berechtigt, darf sich der Mieter auf die Einhaltung dieser Voraussetzung auch dann verlassen, wenn die Klausel einer Inhaltskontrolle deshalb nicht standhält, weil sie den Mieter im Übrigen (kein Verschuldenserfordernis, Rückstand mit nur einer Monatsmiete) unangemessen benachteiligt (OLG Celle, Beschluss vom 21.11.2013 – 2 U 179/13 -; in: IMR 2014, 114).

– Bei einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel ist die Willenserklärung, mit welcher die Vertragspartner die bei Untätigkeit automatisch eintretende Vertragsverlängerung verhindern können, nicht als Kündigung im technischen Sinne anzusehen, auch wenn sie im Vertrag als solche und nicht als „Widerspruch“ bezeichnet wird. Auf diese Willenserklärung ist die Regelung in § 193 BGB anzuwenden. Die Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 1354), wonach § 193 grundsätzlich ncht auf Kündigungsfristen anwendbar ist, findet in diesem Fall keine Anwendung (OLG Dresden, Beschluss vom 08.11.2013 – 5 U 1101/13 -; in: IMR 2014, 157).

– Die Frage der Umdeutung bezüglich einer Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschlusses richtet sich nach der Interessenlage der Parteien und den Umständen des Einzelfalls. Ein Kündigungsausschluss ist anzunehmen, wenn die Interessenbewertung ergibt, dass sich die Parteien für eine gewisse Zeit an den Vertrag binden wollten (LG Karlsruhe, Urteil vom 08.04.2014 – 9 S 399/13 -; in: IMR 2014, 232).

– Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 ABs. 1 Satz 2 InsO („Freigabeerklärung“) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11, IMRRS 2012, 1613, Rz. 32) (BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 -; in: IMR 2014, 263).

– Nimmt der Vorvermieter trotz anfänglicher Abmahnungen später Zahlungsverzögerungen über Jahre konsequenzlos hin, kann sein Rechtsnachfolger den Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. In solchen Fällen kann Schweigen (ausnahmsweise) Erklärungsgehalt haben, so dass von einer abweichenden Fälligkeitsvereinbarung auszugehen ist (LG Berlin, Urteil vom 08.01.2014 – 65 S 213/13 -; in: IMR 2014, 325).

– 1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht auf Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags erlischt mit Ablauf der regulären Vertragsdauer. Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf. 2. Die bloße Fortsetzung eines Mietverhältnisses kann nicht als konkludente Ausübung eines ursprünglichen Optionsrechts angesehen werden (OLG Celle, Urteil vom 12.03.2014 – 7 U 164/13 (L) -; in: IMR 2014, 333).

– Der Vermieter kann wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (BGB § 313 Abs. 3 Satz 2) kündigen, wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist (KG, Urteil vom 14.07.2014 – 8 U 140/13 -; in: IMR 2014, 385).

– 1. In der Erhebung einer Räumungsklage ist zugleich auch die Geltendmachung eines Forsetzungswiderspruchs gemäß § 545 zu sehen. 2. Wird diese Klage zwar nach Ablauf der zweiwöchigen Widerspruchsfrist aber noch „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO zugestellt, ist dies rechtzeitig (BGH, Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 10/14 -; in: IMR 2014, 460).

– Behält sich der Mieter für den Fall der Unterlassung der Mängelbeseitigung innerhalb der gesetzten angemesssenen Frist eine Geltendmachung des Anspruchs auf Ersatzvornahme lediglich vor, steht der nach fruchtlosem Fristablauf erklärten fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht der Einwand widersprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB entgegen (OLG Celle, Urteil vom 15.07.2014 – 2 U 83/14 -; in: IMR 2014, 473).

– 1. Eine Kündigung muss gegenüber allen Mietern erfolgen. 2. Dabei muss aber durch Auslegung der Kündigung der objektive Erklärungsgehalt auch im Hinblick auf die Frage, an wen sie gereichtet sein soll, ermittelt werden. 3. Ob eie formularmäßige Vollmachtsklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, bleibt ausdrücklich offen. 4. Für das Eintrittsrecht eines Kindes des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag muss das Kind mit dem verstorbenen Elternteil keinen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Es muss nur im elterlichen Haushalt gelebt haben. 5. Eine Räumungsklage kann auch nur gegen einen von mehreren Mietern erhoben werden (BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14 -; in: IMR 2015, 51).

– 1. Die Zustellung der Kündigung ist bei Betreuung des Mieters in Wohnungsangelegenheiten nur an den Betreuer wirksam (LG Berlin, Urteil vom 23.07.2014 – 65 S 225/13 -; in: IMR 2015, 56).

– Ein Kündigungsschreiben auf dem Briefkopf einer im Mietvertrag als Vertreter des Vermieters genannten Aktiengesellschaft, mit dem die Kündigung „namens und in Vollmacht des Vermieters“ erklärt wird, und welches mit dem Zusatz „i. A.“ von einem Sachbearbeiter unterzeichnet ist, der im Briefkopf für „Forderungsmanagement“ benannt ist, ist formunwirksam. Denn der Unterzeichner ist lediglich als Übermittler (Bote) einer fremden Erklärung aufgetreten (LG Berlin, Urteil vom 24.09.2014 – 65 S 64/14 -; in: IMR 2015, 145).

– Die Mietschuld ist als Bringschuld zu erfüllen. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es nicht, dass der Mieter am Tag der Fälligkeit einen Überweisungsauftrag erteilt. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Miete am Fälligkeitstag dem Konto des Vermeiters gutgeschrieben ist. Dies gilt sowohl für die Gewerbe- als auch für die Wohnungsmiete (LG Freiburg, Urteil vom 28.04.2015 – 9 S 109/14 -; in: IMR 2015, 224).

– Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummietvertrag alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen (LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 – 6 S 154/14 -; in: IMR 2015, 225).

– Wird in einem Nutzungsvertrag über Gewerberäume lediglich die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter geregelt, ist die ordentliche Kündigung für ihn nicht per se ausgeschlossen. Der Vermieter kann in diesem Fall nach den gesetzlichen Mietrechtlichen Vorschriften kündigen (LG Berlin, Beschluss vom 24.09.2014 – 32 O 59/14 -; in: IMR 2015, 235).

– 1. In der Ankündigung eines Räumungsvertrages in der Anspruchsbegründungsschrift des Prozessbevollmächtigten des Vermieters ist auch ohne ausdrückliche Kündigungserklärung eine Kündigung zu sehen, wenn sich der Kündigungswille hinreichend deutlich aus dem Schriftsatz ergibt (Anschluss an BGH, 6.11.1996, XII Zr 60/95, NJW-RR 1997, 203). 2. Eine Prozessvollmacht berechtigt auch zur Abgabe einer Kündigungserklärung. Der Mieter ist daher nicht berechtigt, die im Räumungsantrag ausgesprochende Kündigung nach § 174 BGB zurückzuweisen (KG Berlin, Urteil vom 23.01.2003 – 8 U 340/01 -).

– Spricht der Verfahrensbevollmächtigte des Vermieters im Räumungsverfahren schriftsätzlich die Kündigung des Mietverhältnisses aus, ohne eine Vollmachtsurkunde vorzulegen, sit die Zurückweisung der Kündigung gemäß § 174 S. 2 BGB ausgeschlossen, da der mieter durch den Räumungsantrag stillschweigend über die Stellung des Vertreters in Kenntnis gesetzt wurde (KG Berlin, Urteil vom 19.05.2003 – 8 U 58/02 -).

– Die Frist frü die Erklärung des Widerspruchs geegn die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO „demnächst“ zugestellte Räumungsklage gewahrt (BGH, Urteil vom 25.06.2014 – VIII ZR 10/14 -).

– Spricht der Vermeiter eine wirksame außerordentliche, hilfsweise ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus, führt ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 nr. 2 BGB vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz Zahlungsausgleichs ist nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig. Die Unverzüglichkeit des Zahlungsausgleichs nach Zugang der Kündigung allein macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig (LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 67 S 290/14 -; in: IMR 2015, 15).

– Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter Über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können (BGH, Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 -).

– Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältsnisses sprechen (LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 – 6 S 154/14 -; in: GE 2015, 383).

– Der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum bemisst sich nach dem 3 1/2-fachen Jahreswert der nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handlet und sich deshalb die „streitige“ Zeit nicht bestimmen lässt. Das gilt auch dann, wenn sich der Mieter gegenüber einer Kündigung auf eine Mieterschutzregelung (hier § 577a BGB) beruft (BGH, Beschluss vom 03.03.2015 – VIII ZR 279/14 -; in: GE 2015, 652).

– 1. Zur Auslegung einer – befristeten – Untermieterlaubnis. 2. Eine in einem Kündigungsvorwurf einschlägige Vermieterkündigung erfüllt auch im Falle ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten Abmahnung (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 – 67 S 28/15 -; in: GE 2015, 789).

– Eine per eMail erklärte Kündigung wahrt nicht die Schriftform (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 – 63 S 269/14 -; in: GE 2015, 790).

– 1. Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbenfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetztlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (BGB § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1). 2. Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummietvertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermeiters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht entgegen. 3. Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines frü den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12.10.2011 – VIII ZR 50/11, Rz. 13 m.w.N., IMRRS 2011, 2929) (BGH, Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 278/13 -; in: IMR 2015, 359).

– 1. Der Verzug (BGB §§ 286 ff.) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung. 2. Die Wirkung der Kündigungssperre endet mit Aufhebung des Insolvenzverfahrens oder Wirksamwerden der Enthaftungserklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Danach ist eine außerordentliche Kündigung wegen Rückständen aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag erneut zulässig (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14 -; in: IMR 2015, 383).

– Bei einer fristlosen und hilfsweise zugleich ausgesprochenen fristgerechten Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird durch spätere Zahlung des gesamten Rückstands auch die fristgerechte Kündigung unwirksam (gegen BGH, GE 2005, 429) (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.07.2015 – 10 C 326/14 -; in: GE 2015, 1105).

– Die Regelung zur Heilungswirkung durch Schonfristzahlung bei außerordentlich fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB) findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung (Festhalten an BGH – VIII ZR 107/12 -, GE 2012, 1629) (LG Berlin, Hinweisbeschluss nach § 522 ZPO vom 26.08.2015 – 65 S 234/15 -; in: GE 2015, 1222).

– Der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über das Bestehen eines Mietverhältnisses, dessen Dauer unbestimmt ist, bemisst sich nach dem 3 1/2fachen Jahresbetrag der Nettomiete (ständige Rechtsprechung des BGH, zuletzt VIII ZR 279/14, GE 2015, 652) (BGH, Beschluss vom 16.09.2015 – VIII ZR 135/15 -; in: GE 2015, 1396).

– 1. Zur konkludenten Vereinbarung der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts auf einen Gewerberaummietvertrag. 2. Ein der äußeren Form des “ 126 BGB entsprechender Gewerberaummietvertrag genügt der schriftlichen Form des § 550 Satz 1 BGB auch dann, wenn die Mietvertragsurkunde im Ganzen oder hinsichtlich einzelner Reglungen auslegungsbedürftig ist, sofern der Wille der Vertragsparteien in der Vertragsurkunde zumindest angedeutet ist. Erfoderlich ist dazu lediglich, dass sich die Richtng des rechtsgeschäftlichen Willens dem Grunde nach aus der Urkunde entnehmen lässt; einer über dieses Maß der bloßen Willensandeutung hinausgehenden „Bestimmbarkeit“ bedarf es nicht. 3. Die Auslegung einer den Anforderungen des § 550 Satz 1 BGB genügenden Vertragsurkunde erfolgt niht nur aus sich selbst heraus, sondern unter Zugurndelegung sämtlicher Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB (LG Berlin, Urtiel vom 15.10.2015 – 67 S 187/15 -; in: GE 2015, 1399).

– Eine vertragliche Einschränkung des ordentlichen Kündigungsrechts auf „wichtige berechtigte Interessen“ schließt eine Eigenbedarfskündigung zwar nicht grundsätzlich aus, beschränkt sie aber auf besondere Ausnahmefälle und räumt dem Mieter einen gegenüber den geetzlichen Bestimmungen erhöhten Bestandsschutz ein (LG Berlin, Urteil vom 28.07.2015 – 63 S 86/14 -; in: GE 2015, 1405).

– Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können (BGH, Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 -; in: GE 2015, 1458).

– Wohnt einer von mehreren Mietern nicht (oder nicht mehr) unter der Anschrift der vermieteten Wohnung, ohne dem Vermieter eine andere Wohnanschrift mitgeteilt zu haben, ist eine an alle Mieter adressierte Kündigung, die unter der Anschrift der vermieteten Wohnung zugestellt wurde, gleichwohl wirksam (AG Charlottenburg, Anerkenntnisteil- und Schlussurteil vom 03.07.2015 – 232 C 43/15 -; in: GE 2015, 1537).

– Eine außerordentliche Kündigung kann nur innerhalb angemessener Frist ausgeübt werden (OLG Braunschweig, Urteil vom 17.09.2015 – 9 U 196/14 -; in: GE 2016, 192).

– 1. Auch wenn ein sozialer Träger als Hauptmieter planmäßig an Bedürftige zu Wohnzwecken untervermietet, unterliegt der Hauptmietvertrag im Regelfall Gewerbemietrecht, daran ändert die Schutzbedürftigkeit des Endmieters nichts. 2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Anwendung des Wohnraummietrechts auf ein Gewerbeverhältnis ausnahmsweise konkludent vereinbart sein kann (KG, Urteil vom 08.12.2014 – 8 U 117/14 -; in: GE 2016, 257).

– Auch ein zeitlich befristetes Gewerbemietverhältnis kann einseitig von einer Vertragspartei gekündigt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2015 – 25 O 148/15 -; in: GE 2016, 327).

– Ist der Mieter nach einer ordentlichen Eigenkündigung lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet, handelt der Vermieter grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch wenn dieser einen geeigneten Nachmieter benannt hat (LG Berlin, Beschluss vom 03.03.2016 – 67 S 39/16 -; in: GE 2016, 460).

– Der Beschwerdewert bei einem Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bemisst sich nach der dreieinhalbfachen Jahresnettomiete (BGH, Beschluss vom 23.03.2016 – VIII ZR 26/16 -; in: GE 2016, 650).

– Der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum bestimmt sich bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete; die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen den Beschwerdewert nicht (BGH, Beschluss vom 08.12.2015 – VIII ZR 129/15 -; in: GE 2016, 650).

– Eine wirksame Befristung wegen vorgesehener Modernisierungsarbeiten setzt die genaue Mitteilung der im Einzelnen vorgesehenen Maßnahmen voraus (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 24.03.2015 – 9 C 307/14 -; in: GE 2016, 657).

– 1. § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (Fortführung von BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09, GE 2010 1615 = NJW 2010 3545). Nach dieser Maßnahme ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen. 2. Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, dass Änderungsrecht frü einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann (BGH, Urteil vom 06.04.2016 – VIII ZR 78/15 -; in: GE 2016, 718).

– Der Mieter hat nur dann bei einem abgeschlossenen Mietaufhebungsvertrag ein Widerrufsrecht, wenn der Vermieter Unternehmer i. S. d. § 14 BGB ist. Dafür ist der Mieter, der sich auf die Anwendung der Verbraucherschutzvorschriften beruft, darlegungs- und beweispflichtig (LG Berlin, Beschluss vom 19.05.2016 – 65 S 151/16 -; in: GE 2016, 1028).

– § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung (BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15 -; in: GE 2016, 1148).

– 1. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntniserlangung vom Besitzerwerb eines Dritten als Voraussetzung einer einstweiligen Verfügung zur Räumung von Wohnraum durch Dritte gemäß § 940a Abs. 2 ZPO ist der Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz. 2. Auch ein naher Familienangehöriger (hier: Vater des Mieters), der pflegebedürftig ist, kann Dritter im Sinne der Vorschrift sein (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 18.04.2016 – 16 S 151/15 -; in: GE 2016, 1153).

– Der Mieter, der in den Räumen ein Wohn- und Pflegeheim betreibt, kann eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht beanspruchen. Die Heimbewohner können ihre Interessen selbst wahren, da der Vermieter auch gegen sie einen Räumungstitel erwirken muss (Aufgabe von Senat, Urteil vom 17.12.2012 – 8 U 246/11 -; in: KG, Beschluss vom 18.07.2016 – 8 U 111/16 -; in: GE 2016, 1210).

– Ein formularmäßiger beiderseitiger Kündigungsausschluss, wonach ab Vertragsschluss erstmals zum Ablauf des Zeitraums von vier Jahren gekündigt werden kann, ist wirksam (BGH, Beschluss vom 23.08.2016 – VIII ZR 23/16 -; in: GE 2016, 1441).

– Mehrere Mieter schulden Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses, auch wenn nur einer zunächst nicht auszieht und ihm eine Räumungsfrist vom Vermeiter bewilligt wurde (LG Berlin, Urteil vom 30.09.2016 – 65 S 63/16 -; in: GE 2016, 1444).

– Beruft sich der Mieter auf einen seinen Zahlungsverzug ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum, weil er vor Zugang der Kündigung keine Kenntnis vom Ausbleiben der vom JobCenter übernommenen Zahlungen gehabt habe, ist er für seine Unkenntnis darlegungs- und beweisbelastet. Behauptet der Vermeiter, den Kündigungsrückstand vorher angemahnt zu haben, hat der mieter den Nichtzugang der Mahnung zu beweisen (LG Berlin, Beschluss vom 13.10.2016 – 67 S 285/16 -; in: GE 2016, 1507).

– 1. Der Zahlungsverzug des Mieters mit einem die Bagatellgrenzen des Europäischen Verfahrens für geringfügige Forderungen („small claims procedure“, VO [EG] Nr. 861/2007) erheblich unterschreitenden Betrag ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete zumindest dann nicht, wenn der Verzug darauf zurückzuführen ist, dass dem Mieter bei der Beantragung oder Überwachung der ihm zustehenden und seine Miete deckenden staatlichen Transferleistungen bloße Fahrlässigkeit zur Last fällt (LG Berlin, Beschluss vom 20.10.2016 – 67 S 214/16 -; in: GE 2016, 1508).

– a) §543 Abs.1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 08.Dezember 2004 – VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustandes einer 97-jährigen, bettlägerischen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation. b) Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs.1 Satz 2 BGB zur Folge haben – was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist-, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.Dezember 2004 – VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4) (BGH, Urteil vom 09.November 2016 – VIII ZR 73/16; in: GE 2017, 45).

– 1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermeiter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt. 2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat. 3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2016 – 67 S 329/16 -; in: GE2017, 49).

– Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. In Algemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt (BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15 -; in: GE 2017, 99).

– a) Während der Trennungszeit ist der auf § 985 BGB gestützte Antrag eines Ehegatten gegen den anderen auf Herausgabe der Ehewohnung unzulässig (im Anschluss an BGHZ 67, 217 = NJW 1977, 43 und BGHZ 71, 216 = FamRZ 1978, 496). b) Die Ehewohnung behält diese Eigenschaft während der gesamten Trennungszeit. c) Der Eigentümer-Ehegatte, der dem anderen Ehegatten die Ehewohnung im Sinne des § 1361 b Abs. 4 BGB überlassen hat, kann bei wesentlicher Veränderung der zugrundeliegenden Umstände eine Änderung der Überlassungsregelung gemäß § 1361 b Abs. 1 BGB im Ehewohnungsverfahren verfolgen. d) Das unzulässige Herausgabeverlangen nach § 985 BGB kann nicht in einen Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung im Ehewohnungsverfahren umgedeutet werden (BGH, Beschluss vom 28.09.2016 – XII ZB 487/15 -; in: GE 2017, 225).

– 1. Ein Mietverhältnis, das auf Mieterseite mit mehreren Personen geschlossen wurde, muss gegenüber allen Mietern gekündigt werden. 2. Ein Mieter verhält sich treuwidrig, wenn er sich nach einer nur ihm gegenüber erfolgten Kündigung des Vermieters darauf beruft, dass das Mietverhältnis mit seiner ehemaligen Ehefrau noch fortbestehe und deshalb auch ihr gegenüber gekündigt werden müsse, obwohl die frühere Ehefrau vor fast 50 Jahren ausgezogen ist und auch der Mieter keinerlei Kenntnis hat, ob und ggf. wo sie lebt (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2016 – 67 S 33/16 -; in: GE 2017, 231).

– 1. Nutzt einer von zwei Mietern die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters die Wohnung allein weiter und wirkt deshalb an einer Kündigung nicht mit, ist er gegenüber dem ausziehenden Mieter und dem Vermieter nach Treu und Glauben grundsätzlich verpflichtet, an einer der tatsächlichen Nutzung entsprechenden Vertragsänderung – der Forsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein – mitzuwirken und dadurch der Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Mietverhältnis zuzustimmen. 2. Hat bei Mietermehrheit der ausgezogene Mieter seinen Auszug dem Vermiter nicht mitgeteilt und auch keinen Wunsch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis geäußert, kommt sein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis nicht in Betracht (AG Wedding, Urteil vom 16.12.2015 – 15a C 157/15 -; in: GE 2017, 232).

– Bei einem langjährig beanstandungsfrei geführten Mietverhältnis rechtfertigt die fahrlässige Verursachung eines (Wasser-)Schadens durch den Mieter weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, auch wenn die Schadenshöhe erheblich ist (LG Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 02.02.2017 – 67 S 410/16 -; in: GE 2017, 293).

– Für die Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung ist die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblich; auf den Zeitpunkt der Veräußerung kommt es nicht an (LG Berlin, Urteil vom 10.02.2017 – 63 S 71/16 -; in: GE 2017, 355).

– Wenn die Lebensgemeinschaft gescheitert ist, kann grundsätzlich Zustimmung zur Kündigung des gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrages verlangt werden (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2016 – 63 S 86/16 -; in: GE 2017, 476).

– Fällt der letzte Tag der Kündigungsfrist auf einen Sonnabend, tritt in Anwendung des § 193 BGB an die Stelle dieses Tages der nächste Werktag (LG Berlin, Urteil vom 22.02.2017 – 65 S 395/16 -; in: GE 2017, 537).

– Der Umfang der Ersatzpflicht für den aufgrund einer fristlosen Kündigung entstandenen Mietausfall bestimmt sich danach, zu welchem Zeitpunkt der Wohnraummieter das Mietverhältnis seinerseits hätte kündigen können (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 – 18 S 39/16 -; in: GE 2017, 538).

– 1. Der Zeitpunkt der Verkündung des Zuschlags ist für die Bestimmung des ersten zulässigen Kündigungstermins im Sinne des § 57a ZVG auch dann maßgeblich, wenn neben der Zwangsversteigerung die Zwangsverwaltung angeordnet ist. 2. Die über den Zeitpunkt der Verkündigung des Zuschlagbeschlusses fortbestehende Zwangsverwaltung hat weder zur Folge, dass das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG dem Zwangsverwalter zusteht, noch dass dieses von dem Ersteher erst nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung ausgeübt werden kann (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.11.2016 – 13 U 111/16 -; in: GE 2017, 589).

– 1. Eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum setzt voraus, dass vom Antragsgegner eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben anderer ausgeht. 2. Das ist dann nicht glaubhaft gemacht, wenn zwar mehrfach Schnaps- und Weinflaschen vor dem Haus gefunden wurden, ohne dass jedoch beobachtet wurde, dass der Antragsgegner als allein verblienener Mieter die Flaschen aus dem Fenster seiner Wohnung warf (AG Brandenburg, Urteil vom 21.04.2017 – 31 C 37/17 -; in: GE 2017, 599).

– 1. Ein Räumungstitel gegen den Mieter wirkt sich nicht gegenüber dessen Ehefrau aus. 2. Die spätere Räumungsklage auch gegen die Ehefrau ist deshalb zulässig (weil notwendig) und begründet (§ 546 Abs. 2 BGB) (AG Mitte, Urteil vom 07.04.2017 – 124 C 188/16 -; in: GE 2017, 601).

– Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündiugng ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachen behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat (BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 -; in: GE 2017, 658).

– Stützt der Vermieter sein (unverändertes) Räumungsbegehren auf eine weitere, nach Erlass der erstinstanzlichen Entscheidung ausgesprochene Kündigung, liegt eine Klageänderung vor. Diese ist u. a. nur zulässig, wenn sie auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 10.03.2017 – 65 S 62/17 -; in: GE 2017, 663).

– 1. Der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und des verfassungsrechtlich geschützten Interesses des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses ist bei sämtlichen Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB bereits auf der Ebene des gesetzlichen Tatbestands im Rahmen der Auslegung und Anwendung der dort enthaltenden unbestimmten Rechtsbegriffe durch eine umfassende Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des Einzelfalls zur Geltung zu verhelfen. 2. Eine Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, die im Falle eines vom Mieter verschuldeten und die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überschreitenden Zahlungsverzugs zu einer schematischen und abwägungsfesten Bejahung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung und der Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung führt, ohne sämtliche Umstände des Einzelfalls – insbesondere die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und den Grad des dem Mieter zur Last zu legenden Verschuldens – zu berücksichtigen und und gegeneinander abzuwägen, ist verfassungswidrig (LG Berlin, Beschluss vom 25.04.2017 – 67 S 70/17 –; in: GE 2017, 832).

– 1. Die Kündigung eines von mehreren Mietern ist unwirksam, auch wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass die Kündigung durch einen Mieter zu Lasten des Mitmieters gelten soll. 2. Die notwendige Zustimmung des Vermieters zum Ausscheiden aus dem Mietverhältnis und der Aufnahme eines neuen Mieters ist nicht konkludent im Voraus erteilt, wenn die bisherigen Mieter zwar möglicherweise eine Wohngemeinschaft bilden wollen, diese jedoch nicht erkennbar auf Fluktuation ausgerichtet ist (LG Berlin, Beschluss vom 17.10.2016 – 65 T 158/16 -; in: GE 2017, 835).

– Der Vermieter kann eine Gutschrift der Mietzahlung regelmäßig nicht vor dem fünften Werktag eines Monats erwarten, so dass erst danach die Miete fällig wird und wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann (LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 – 63 S 254/16 -; in: GE 2017, 952).

– 1. Spricht der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen Zahlungsverzuges eine fristgebundene (Ab-) Mahnung aus, verzichtet er damit konkludent auf den Ausspruch einer außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung bis zum fruchtlosen Ablauf der gesetzten Frist. Eine auf den (ab-) gemahnten Zahlungsverzug gestützte Kündigung ist deshalb unwirksam, wenn sie vor Fristablauf erklärt wird. 2. Legt der Vermieter Berufung gegen die Abweisung seiner auf eine erstinstanzlich in den prozess eingeführte Kündigung gestützten Räumungsklage ein, darf das Berufungsgericht eine erstmals im Rahmen der Berufung geltend gemachte weitere Kündigung analog § 524 Abs. 4 ZPO nicht berücksichtigen, wenn es beabsichtigt, die Berufung soweit diese die bereits im ersten Rechtszug eingeführte Kündigung betrifft, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen (LG Berlin, Beschluss vom 26.09.2017 – 67 S 166/17 -; in: GE 2017, 1224).

– a) Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102). b) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 und vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 – NJW 2008, 365) (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 -; in: GE 2017, 1397).

– 1. Werden in das Mieterkonto Mietzinsforderungen, Mahngebühren und Zahlungseingänge eingestellt, und verrechnet der Vermieter diese mit Zahlungen bzw. Guthaben oder Gutschriften ohne jegliche Differenzierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, ist der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt. 2. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten sind, muss der Vermieter darlegen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung oder den Nachzahlungssaldo stützt, nachdem erstere mit Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt und ein Nachzahlungssaldo eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt. 3. § 366 Abs. 2 BGB gibt nur im rechtlichen Sinne vor, wie der Gläubiger zu verrechnen hat, er muss dann aber vortragen, was tatsächlich worauf verrechnet wurde und welche Ansprüche noch Teil der Klage sind (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.05.2017 – 2-11 S 220/16 -; in: GE 2017, 1413).

– Beruft sich ein Nutzungsberechtigter gegenüber einer Kündigung auf Schutzregeln, die das Kündigungsrecht einschränken und ihm ein Recht zur Fortsetzung der Nutzung geben, so dauert die „streitige Zeit“ im Sinne des § 8 ZPO vom Tag der Erhebung der Räumungsklage bis zu dem Zeitpunkt, den derjenige, der sich auf die Nutzungsrechte beruft, als den für ihn günsigsten Beendigungszeitpunkt des Nutzungsvertrages in Anspruch nimmt (BGH, Beschluss vom 18.10.2017 – XII ZR 6/17 -; in: GE 2017, 1465).

– Die Zurückweisung eines Widerspruchs gegen eine Vertragsfortsetzung nach § 174 BGB wegen mangelnder Vollmachtsvorlage ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich (KG, Hinweisbeschluss vom 23.10.2017 – 8 U 91/17 -; in: GE 2017, 1468).

– Wenn der Vertrag über die Überlassung von Wohnraum zwar nicht rechtlich, jedoch tatsächlich vom Abschluss des Vertrages über die Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen abhängig gemacht worden ist, kann das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz mit den dort vorgesehenen kurzen Kündigungsfristen anwendbar sein (AG Mitte, Urteil vom 16.12.2015 – 15 C 85/15 -; in: GE 2017, 1479).

– Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzung des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind (OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017 – 5 U 1337/17 -; in: GE 2018, 52).

– Nach der fristlosen Kündigung eines auf feste Zeit geschlossenen Mietvertrages wird zwar die gesamte auf die Restlaufzeit entfallene Miete sofort als Schadensersatz fällig (Abweichung von BGH, Urteil vom 11.07.1979 – VIII ZR 183/78 -), wegen der ungewissen zukünftigen Mieteinnahmen, die im Wege des Vorteilsausgleichs anzurechnen sind, ist eine Schätzung des Gesamtschadens gem. § 287 ZPO dennoch meist ausgeschlossen (LG Krefeld, Beschluss vom 27.11.2017 – 2 O 156/17 (Einzelrichter) -; in: GE 2018, 195).

– Hat das JobCenter schon vor Zustellung der Räumungsklage eine Übernahme des Mietrückstands in Aussicht gestellt und erst nach Rechtshängigkeit eine Verpflichtungserklärung abgegeben, hat der Vermieter die Kosten zu tragen, wenn er den Rechtsstreit nicht für erledigt erklärt, sondern die Klage zurücknimmt (LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 – 65 T 142/17 -; in: GE 2018, 198).

– 1. Erfolgt die Gutschrift einer Mietzahlung zum Ende eines Monats, so hängt die Erfüllungswirkung (für den auslaufenden oder aber den bevorstehnden Monat) zunächst davon ab, ob die Auslegung das Vorliegen einer Tilgungsbestimmung ergibt. Ist ein tatsächlicher Wille nicht zu ermitteln, oder ist er von Irrtum oder Unkenntnis beeinbflusst, so kann sich eine Tilgungsbestimmung – und damit ein Ausschluss des § 366 Abs. 2 BGB – auch aus dem mutmaßlichen Willen des Leistenden ergeben. 2. Da § 366 Abs. 1 BGB die Befugnis zur Tilgungsbestimmung dem Leistenden als Vergünstigung eröffnet, kommt dem objektiv erkennbaren Interesse des Leistenden im Rahmen der Auslegung entscheidende Bedeutung zu. Bei Zahlungen der Sozialbehörden (JobCenter) ist das von ihnen mit der Leistung (ggf. mutmaßlich) verfolgte Interesse entscheidend. 3. Bei behördlichen Leistungen für Unterkunft und Heizung muss der Vermieter den in § 22 SGB II geregelten Auftrag der Sozialbehörden als (ggf. auch stillschweigend verfolgtes) Leistungsinteresse gegen sich gelten lassen. Dieses Interesse ist darauf gerichtet, die Unterkunft des Anspruchsberechtigten zu sichern, um dadurch gegenwärtigen und künftigen Wohnbedarf zu decken. Kann diesem Leistungsinteresse durch eine von mehreren denkbaren Verbuchungen des eingegangenen Betrages entspreochen werden, so ist eine andere Behandlung der Zahlung wegen Nichtbeachtung der (stillschweigenden) Tilgungsbestimmung unzulässig (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 08.01.2018 – 66 S 240/17 -; in: GE 2018, 327).

– 1. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Voraussetzung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist. 2. Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsfähigkeit oder eine „gefährdet erscheinende“ Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist (BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17 -; in: GE 2018, 385).

– Der Nachweis der Zustellung ist erbracht, wenn der als Zeuge vernommene Bote zwar bekundet, sich an den konkreten Tag und die Umstände der Zustellung nicht zu erinnern, aber Bezug nimmt auf den selbst angefertigten Zustellungsnachweis und die Umstände erklärt, wie und wann dieser Nachweis ausgefüllt wird (Abgrenzung zu LG Berlin, GE 2017, 1413) (LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2018 – 66 S 230/17 -; in: GE 2018, 393).

– Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Erklärung zu der im Kündigungsschreiben verlangten Herausgabebereitschaft abzugeben (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2016 – 32 O 476/15 -; in: GE 2018, 456).

– 1. Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB in Höhe der Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, entsteht mit der Vorenthaltung der Mietsache. Das Verlangen des Vermieters, eine den zuletzt vereinbarten Mietzins übersteigende Nutzungsentschädigung zu zahlen, ist lediglich Fälligkeitsvoraussetzung, führt aber nicht erst zur Entstehung der Forderung. 2. Maßstab für die Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB ist nicht die „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB, sondern die bei Neuabschluss eines Mietvertrages erzielbare Marktmiete (Anschluss BGH – VIII ZR 17/16 -, Urteil vom 18.1.2017, GE 2017, 221 f.). 3. Die im Falle einer Neuvermietung erzielbare Marktmiete kann anhand einer Schätzung auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelt werden, wobei im Hinblick auf den angespannten Berliner Mietmarkt und die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB ein Zuschlag von 10 % zu berücksichtigen ist. Mietvertragliche Beschränkungen, die den Vermieter bis zum Ende des Mietverhältnisses daran hindern, von den Mietern finanzierte Ausstattungsmerkmale zum Anlass einer Mieterhöhung zu nehmen, spielen dabei keine Rolle. Zugunsten des Vermieters sind daher auch alle Einbauten und Verbesserungen zu berücksichtigen, hinsichtlich derer die Mieter auf einen Rück- oder Ausbau verzichtet haben; denn diese sind spätestens mit der Rückgabe der Wohnung in das Eigentum des Vermieters übergegangen. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sie im Falle einer pünktlichen Wohnungsrückgabe Rückbauten vorgenommen oder Einrichtungen mitgenommen hätten, obliegt den Mietern (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 24.10.2017 – 18 S 381/16 -, Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 381/16 – (Einzelrichter, rk.); in: GE 2018, 459).

– Die Wirksamkeit einer hilfseise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung wird von der Wirksamkeit einer zuvor ausgesprochenen fristlosen Kündigung nicht berührt; sie ist unbedingt und lediglich dahingehend auszulegen, dass sie erst nachrangig zu prüfen ist (BGH VIII ZR 6/04, GE 2005, 429). Nicht zu folgen ist der Meinung, die vorsorglich fristgemäß ausgesprochene Kündigung gehe ins Leere, weil ein Mietverhältnis dass nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendet werden könnte, nicht (mehr) besteht (entgegen LG Berlin, 66 S 90/17, GE 2017, 1347) (LG Berlin, Beschluss vom 06.03.2018 – 67 S 22/18 -; in: GE 2018, 513).

– Einer Zahlungspflichtverletzung des Mieters kann die für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Erheblichkeit fehlen, wenn sich der Vermieter in engem zeitlichen Zusammenhang mit der dem Mieter zur Last gelegten Pflichtverletzung diesem gegenüber selbst in Zahlungsverzug befunden hat (LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2018 – 67 S 12/18 -; in: GE 2018, 717).

– 1. Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und gleichzeitig hilfsweise ordentlich, so greift die ordentliche Kündigung nicht schon deswegen ins Leere, weil das Mietverhältnis im Zeitpunkt ihres Zugangs bereits aufgrund der fristlosen Kündigung beendet wäre. Die Erklärung des Vermieters ist nicht dahin auszulegen, dass er zuest die fristlose und erst danach die ordentliche Kündigung erklären will, sondern dahin, dass beide Kündigungserklärungen gleichzeitig und gleichrangig abgegeben werden, oder dass die fristlose Kündigung sogar erst eine „juristische Sekunde“ nach der ordentlichen Kündigung erklärt wird, da es dem Vermieter erkennbar darauf ankommt, beiden Kündigungserklärungen Geltung zu verschaffen. (Gegen LG Berlin, GE 2017, 1347). 2.) Wird die fristlose Kündigung in einem solchen Fall in Folge einer „Schonfristzahlung“ wirkungslos, so steht § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB der Prüfung von Härtegründen im Hinblick auf die ordentliche Kündigung nicht entgegen. Das Gesetz ordnet in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB an, dass das vorangegangene Fehlverhalten des Mieters in Folge der Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung – rückwirkend – nicht (mehr) tragen kann; es liegt damit kein Grund (mehr) vor, der den Vermieter im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. (Gegen BGH, GE 2005, 429, Rn. 20) (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 01.03.2018 – 64 S 191/17 -; in: GE 2018, 763).

– Bei einem atypischen Mietverhältnis mit nur symbolischer Miete von 1 € monatlich zuzüglich Betriebskosten begegnet es keine Bedenken, eine erhebliche Pflichtverletzung für eine ordentliche Kündigung bei einem Mietrückstand von drei Monatsmieten nicht anzunehmen, sondern auf den objektiven Mietwert der Wohnung abzustellen (BGH, Beschluss vom 15.05.2018 – VIII ZR 150/17 -; in: GE 2018, 873).

– Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einerWohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. (BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18 -)

– 1. Der Mieter hat seine Pflichten schuldhaft unerheblich verletzt (§ 579 BGB), wenn die Mietzahlungen durch das JobCenter deshalb ausgleichen, weil er wegen beabsichtigter Selbständigkeit die vom JobCenter angebotenen Tätigkeiten nicht angenommen hat. 2. Ein späteres Angebot des JobCenters zur Schuldentilgung und die Ausgleichung der offenen Beträge durch den Vater des Mieters reicht allein nicht aus, um die Berufung auf die fristgerechte Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen. 3. Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter keine besonderen Treuepflichten – auch dann nicht, wenn dieser staatliche Trasferleistungen erhält (LG Berlin, Beschluss vom 30.05.2018 – 65 S 66/18 -; in: GE 2018, 879).

– 1. Eine vertraglich vereinbarte notwendige Zustimmung des Darlehensgebers (öffentliche Förderung) zur Kündigung des Mietverhältnisses über zweckbestimmten Wohnraum entfällt nach Ablauf des Förderungszeitraums und des Besetzungsrechts, wenn nicht ausdrücklich eine erweiterte Regelung getroffen wurde. 2. Eine unzumutbare Härte wegen fehlender Möglichkeit zur Beschaffung von angemessenen Ersatzwohnraum muss der gekündige Mieter im Einzelnen dartun (Wohnungssuche in welchem Zeitraum, in welcher Lage, zu welchen Konditionen). Dass in Berlin eine Wohnungsmangellage im Sinne des § 556d BGB besteht, reicht nicht. (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2018 – 63 S 67/16 -; in GE:16/2018, 998).

– Wenn im Mietvertrag für die Kündigungserklärung „Schriftform“ vereinbart worden ist, muss ein per Post übermitteltes Kündigungsschreibenh eigenhändig unterzeichnet sein. (KG, Beschluss vom 11.06. und 09.07.2018 – 8 W 31/18 -; in: GE 17/2018, 1059).

– Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksame erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln. Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer – entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen – Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist. (BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 -; in: GE 21/2018, 1389).

– Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen rückständiger Mieten wird nicht durch eine Verpflichtungserklärung des JobCenters unwirksam, die an den Mieter (und nicht an den Vermieter) gerichtet ist und weiter vom Vermieter eine schriftliche Erklärung zum Fortbestand oder Nichtfortbestand des Mietverhältnisses und eine Übersendung des Mietkontoauszuges verlangt. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 20.09.2018 – 14 C 188/18 -; in: GE 21/2018, 1399).

– Die Beschwer des zur Räumung verurteilten Mieters bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Nettomiete bei einem Mietverhältnis von unbestimmter Dauer; das gilt auch bei behauptetem Abschluss eines Mietvertrages über 50 Jahre ohne Befristungsgrund. (BGH, Beschluss vom 26.09.2018 – VIII ZR 290/18 -; in: GE 22/2018, 1457).

– Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonachder Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sichum einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. ( BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18 -; in: IWW-Abrufnummer 206061).

– Bei Unterzeichnung eines langfristigen Mietvertrages mit dem Zusatz „i.A.“ ist in der Regel die notwendige Schriftform nicht eingehalten. (LG Berlin, Versäumnisteil-/Schlussurteil vom 07.11.2018 – 26 0 66/18 -; in: GE 24/2018, 1594).

– 1. Nach Beendigung sowohl des Haupt- als auch des Unterpachtverhältnisses ist der Unterpächter sowohl gegenüber dem Unterverpächter als auch gegenüber dem Hauptverpächter zur Herausgabe verpflichtet, §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 und 2 BGB. Der Unterpächter wird durch eine Herausgabe der Sache an den Hauptverpächter auch gegenüber dem Unterverpächter befreit. Der Eigentümer kann bei bestehendem Hauptpachtverhältnis nach § 986 Abs. 1 Satz 2 BG nur Herausgabe an den Pächter verlangen. Kommt der Unterpachtvertrag nicht wirksam zu Stande, wird der bereicherungsrechtliche Anspruch des Unterpächters nicht durch Rückgabe an den Hauptverpächter erfüllt. Durch die Rückgabe der Pachtsache an den Hauptverpächter wird die Herausgabe der Pachtsache jedoch für den Unterpächter subjektiv unmöglich und der Bereicherungsanspruch ist nach § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Eine Rückgabe an den Hauptverpächter liegt auch dann vor, wenn dieser die Pachtsache sofort wieder an eine von demselben Gesellschafter vertretene dritte Gesellschaft übergibt. 2. Der Pächter hat als Bereicherungsgläubiger gegen den Unterpächter keinen Anspruch auf eine Räumung der Pachtsache. Der Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB geht auf Herausgabe der rechtsgrundlosen Bereicherung in Natur. Herauszugeben ist danach in erster Linie das erlangte Etwas, d.h. der vom Schuldner konkret erlangte Gegenstand. Er begründet nicht die Pflicht des Bereicherungsschuldners, Veränderungen, die der Bereicherungsgegenstand zwischenzeitlich erfahren hat, wieder zu beseitigen. (OLG München, Urteil vom 29.11.2018 – 32 U 4346/16 -; in: IMRRS 2018, 1483).

– Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter – und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. ( BGH, Beschluss vom 09.01.2019 – VIII ZB 26/17 -; in: IWW-Abrufnummer 206972.)

– Wird auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz „i.A.“ unterschrieben, so ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, da die Erklärung nur alsdie eines Erklärungsboten verstanden werden kann. (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018 – 26 O 66/18 -; in: IMR 2019, 113).

– Wird der Mieter nach einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB) rechtskräftig zur Zahlung eines auch für die Kündigung relevanten Mietrückstands verurteilt, sind damit die Voraussetzungen eines Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigung nicht bindend festgestellt. (BGB § 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2. ). Trägt der Vermieter in einem auf Zahlung rückständiger Miete gerichteten Prozess vor, der vom Mieter angezeigte – zwischen den Parteien streitige – Mangel sei von ihm während des Verfahrens beseitigt worden, ist diese Behauptung jedenfalls für sich genommen nicht geeignet, den Zweck des vom Mieter – hinsichtlich Höhe und Dauer – in angemessener Weise ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) als verfehlt anzusehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 48 ff.). Vielmehr ist in einem solchen Fall über die (streitige) Frage eines ungeachtet der ergreiffenen Beseitigungsmaßnahmen fortbestehenden Mangels Beweis zu erheben, weil das Zurückbehaltungsrecht mit der Mangelbehebung entfällt und einbehaltene Mieten sofort zur Zahlung fällig sind. ( BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 39/18 -; in IWWW-Abrufnummer 208927).

– Tritt der Mieter kurz nach der Wohnungsübergabe in den Geschäftsräumen des Vermieters vom Mietvertrag zurück, kann er bei einem erneuten Sinneswandel nicht Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (AG Wedding vom 21.12.2018 – 8 C 392/18 -; in: GE 2019, 603).

– Das besondere Beschleunigungsgebot des § 272 Abs. 4 ZPO gilt nicht nur für Räumungssachen im Erkenntnisverfahren, sondern für sämtliche Räumungssachen. Die Gerichte sind deshalb gemäß § 272 Abs. 4 ZPO gehalten, Räumungssachen auch im Vollstreckungsverfahern vorrangig und beschleunigt zu behandeln (hier: Antrag auf Verkürzung einer Räumungsfrist gemäß § 271 Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 ZPO (LG Berlin, Beschluss vom 09.04.2019 – 67 T 41/19 -; in: GE 2019, 667).

– Härtegründe, die erst nach dem amtsgerichtlichen Räumungstermin bekannt und geltend gemacht worden sind, können bei Anwendung der Sozialklausel nicht mehr berücksichtigt werden (LG Itzehoe, Urteil vom 21.12.2018 – 9 S 15/18 -; in: GE 2019, 858).

– Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurtilung, ob bzw. für welchen Zeitraum des durch wirksame odentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlungen in der Tatsacheninstanz (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17 -; in: GE 2019, 913).

– 1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann Räume zur eigenen Wohnnutzung (durch ihre Gesellschafter) anmieten und damit ein Wohnraummietverhältnis i. S. v. §§ 549 ff. BGB begründen. 2. Zur Auslegung, ob ein Wohnraummietverhältnis oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt. 3. Eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung, die vor Fälligkeit der Zahlungsforderunge und damit verfrühtzugeht, ist unwirksam. Die Beweislast für den „späten Zugang“ trifft in diesem Fall den Kündigenden. 4. Zum Meinungsstand betreffend den Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung (§ 130 Abs. 1 BGB), wenn das Schreiben am Nachmittag in den Hausbriefkasten des Adressaten eingeworfen wird (KG, Urteil vom 20.06.2019 – 8 U 132/18 -; in: GE 2019, 1110).

– 1. Zu den Anforderungen an die Kündigung eines Mieters im „Geschützten Marktsegment“. 2. Die Verpflichtung zur Durchführung eines sozialrechtlichen Abhilfeverfahrens (Mitteilung von Mietrückständen an das Bezirksamt oder an freie Träger) vor Ausspruch einer Kündigung gilt nicht nur für fristlose, sondern auch für fristgerechte Kündigungen. 3. Wird der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung im Mietvertrag durch eine gesetzesverstärkende Bestandschutzklausel erschwert und reicht der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung nicht aus, ist dem Vermieter auch der wirksame Ausspruch einer auf denselben Kündigungsgrund gestützten außerordentlichen Kündigung verwehrt, selbst wenn er sich im Mietvertrag das Recht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung vorbehalten hat (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2019 – 67 S 5119 -; in: GE 23/2019, 1579).

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsabschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820). ( BGH, Versäumnisurteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/12 ).

-1.Die Zurückweisung einer Vollmacht aus „formellen und materiellen Gründen“ ist keine Vollmachtsrüge nach § 174 BGB. 2. Eine vertragliche Verpflichtung, eine Kündigung mittels eingeschriebenen Briefes zu versenden, steht der Wirksamkeit einer anderweitig zugegangenen Kündigung nicht entgegen. 3. Eine Feststellungsklage kann sich nicht auf die Wirksamkei einer einzelnen Kündigung, sondern nur auf den Bestand des Mietverhältnisses beziehen. ( OLG Köln, Urteil vom 12.04.2019 – 1 U 82/18 -; in: IMR 2019, 430).

-Wird der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung im Mietvertrag durch eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel erschwert und reicht der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung nicht aus, ist dem Vermieter auch der wirksame Ausspruch einer auf denselben Kündigungsgrund gestützten außerordentlichen Kündigung verwehrt, selbst wenn er sich im Mietvertrag das Recht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung vorbehalten hat. (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2019 – 67 S 51/19 -; in: IMR 2019, 445).

-Wird die Kündigung durch einen Rechtsanwalt erklärt, so ist die gesamte Kette der Bevollmächtigungen bis hin zu die Kündigungserklärung unterzeichnenden Rechtsanwalt mit Originalurkunden nachzuweisen. 2. Kündigt ein Rechtsanwalt als freier Mitarbeiter einer Kanzlei, so bedarf es der Originalvollmacht der Beauftragung der Kanzlei sowie der Originalvollmacht der Beauftragung des handelnden Anwalts selbst. ( AG Leipzig, Urteil vom 13.05.2019 – 162 C 266/18 -; in: IMR 2019, 454).

– Mit der Abmahnung verzichtet der Vermieter konkldent auf das Recht zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung aus den abgemahnten Gründen, so dass eine Kündigungnur auf einen erneuten Verstoß gestützt werden kann (Bestätigung von LG Berlin GE 2017, 1224). (LG Berlin, Versäumnis- und Schlussurteil vom 13.02.2020 – 67 S 369/18 -; in GE: 6/2020, 398).

– Behauptet der Mieter einen Mangel, der sich später nicht bestätigt, liegt in der Annahme, wegen des Mangels die Miete nur in geminderter Höhe zu schulden, kein zu entschuldigender Rechtsirrtum. (LG Berlin, Beschluss vom 24.07.2019 – 65 S 73/19 -; in GE: 6/2020, 400).

-1. In der Ankündigung eines Räumungsantrags in der Anspruchsbegründungsschrift des Prozessbevollmächtigten des Vemieters ist auch ohne ausdrückliche Kündigungserklärung eine kündigung zu sehen, wenn sich der Kündigungswille hinreichend deutlich aus dem Schriftsatz ergibt (Anschluss BGH, 06.11.1996, XII ZR 60/95, NJW-RR 1997, 203). 2. Eine Prozessvollmacht berechtigt auch zur Abgabe einer Kündigungserklärung. Der Mieter ist daher nicht berechtigt, die im Räumungsantrag ausgesprochene Kündigung nach § 174 BGB zurückzuweisen. (KG Berlin, Urteil vom 23.01.2003 – 8 U 340/01 -; in: juris).

– Spricht der Verfahrensbevollmächtigte des Vermieters im Räumungsvefahren schriftsätzlich die Kündigung des Mietverhältnisses aus, ohne eine Vollmachtsurkunde vorzulegen, ist die Zurückweisung der Kündigung gemäß § 174 S. 2 BGB ausgeschlossen, da der Mieter durch den Räumungsantrag stillschweigend über die Stellung des Vertreters in Kenntnis gesetzt wurde. (KG Berlin, Urteil vom 19.05.2003 – 8 U 58/02 -; in: juris)

-1. Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. 2. Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion lediglich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17, BGHZ 220 = GE 2018, 1389, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04, GE 2005, 429 = NZM 2005, 334 unter II 2 d bb). Für eine teleologische Reduktion von § 754 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes – verdeckten Regelungslücke – fehlt. (BGH, Urteil vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18 -; in GE 16/2020, 1044).

-1.Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden. 2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten. 3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung. (OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 – 3 U 78/19 -; in GE 17/2020, 1116).

-Die Zurückweisung einer Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht nach § 174 BGB ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Zugang der Kündigungsempfänger zu beweisen hat. (AG Bremen, Urteil vom 07.07.2020 – 19 C 457/19 -; in GE 17/2020, 1119).

-1. Die Mitbenutzung der gemeinsamen, aber im Alleineigentum des Partners stehenden Wohnung durch den nichtehelichen Partner beruht in der Regel auf dessen tatsächlicher Gestattung. Die Befugnis zur Mitbenutzung endet folglich, wenn die tatsächliche Gestattung nicht mehr besteht, etwa weil der Eigentümer der Wohnung die Herausgabe des Mitbesitzes verlangt. 2. Die Einräumung der Mitnutzung von Alleineigentum erfolgt in der Regel im Zweifel auf tatsächlicher, nicht auf vertraglicher Grundlage. (AG Köln, Urteil vom 21.04.2020- 210 C 119/19 -; in IMR 2020, 515).

-Schließen Vermieter und Mieter getrennte Verträge über Wohn- und Geschäftsräume ab, die durch Zusatzvereinbarung in der Weise voneinander abhängig gemacht werden, dass beide Verträge „aneinander gebunden“ sein sollen, spricht schon der Wortlaut dafür, dass beide Verträge in der Weise aneinandergeknüpft werden sollten, dass die Wirksamkeit des einen von der Wirksamkeit des anderen abhängig sein soll, beide also nur gemeinsam Bestand haben und deshalb – von beiden Seiten – auch nur einheitlich beendet werden können sollen und ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist. (OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2020 – 3 U 65/19 -; in: GE:20/2020, 1316).

-1.Nach einem erheblichen Brandschaden, der wirtschaftlich einer vollständigen Zerstörung der Wohnung gleichkommt, tritt die Unmöglichkeit mit der Folge ein, dass der Vermieter frei wird und der Mieter keine Miete mehr zu zahlen braucht; ein Anspruch des Mieters auf Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses besteht nicht. Die weiteren Rechtsfolgen richten sich dann allein danach, ob eine der Mietparteien die Unmöglichkeit zu vertreten hat. Hat keine der beiden Parteien die Unmöglichkeit zu vertreten, so erlischt das Mietverhältnis, ohne dass es dafür einer besonderen Kündigung bedürfte. 2. Bei der Beurteilung der Frage, ob durch einen Brandschaden Unmöglichkeit der Leistungspflicht des Vermieters abzustellen ist, kommt es nicht darauf an, wie weit das Gebäude als Ganzes hinsichtlich seiner tragenden Bestandteile zerstört worden ist, da für den Bestand des Mietvertrages allein auf den Zustand der Wohnung abzustellen ist. (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2020 – 63 S 189/18 -; in GE 21/2020, 1437).

-1. Ein Pachtvertrag über ein Kleingartengrundstück mit Haus zu Wohnzwecken kann die konkludente Vereinbarung von Wohnraummietrecht enthalten. 2. Eine Kündigung ist dann nur bei berechtigtem Interesse möglich, was für eine beabsichtigte Umwidmung des Flächennutzungsplans von einer Erholungsfläche in Bauland zu verneinen ist. (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2020 – 63 S 216/19 -; in GE 23/2020, 1565).

–Kündigt der Mieter fristlos, weil der Vermieter oder ein vom ihm Beauftragter ohne Erlaubnis des Mieters den Balkon seiner Wohnung betritt, kommen als Kündigungsfolgeschäden die Kosten für den Umzug und/oder die Ersatzunterkunft von Möbeln und die Kosten für den Ausbau und Einbau der neuen Wohnung in Betracht. (BGH, Beschluss vom 20.10.2020 – VIII ZR 371/18 -; in GE 1/2021, 55).

-1.Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine auflösende Bedingung dar. Macht der Mieter deutlich, nicht ausziehen zu wollen und somit die Bedingung nicht gegen sich gelten zu lassen, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien unverändert fortgesetzt. 2. Zur Frage eines gemeinsamen Irrtums der Mietvertragsparteien über den Fortbestand des Mietverhältnisses als Geschäftsgrundlage der Vereinbarung eines Auszugstermins (im Anschluss an BGH, Urteile vom 13.05.1954 -IV ZR 27/54, BeckRS 1954, 31397922 vom 06.11.2003 – III ZR 376/02, NZM 2004, 28 unter I 2 a, b; vom 21.12.2006 -VII ZR 275/05, NJW 2007, 838 Rn. 10; jeweils m.w.N.). 3. Für eine Mietaufhebungsvereinbarung, bei der beide Parteien irrtümlich von einem demnächst auslaufenden Mietverhältnis ausgehen, kann wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage ein Rücktritt berechtigt sein. 4. In der Ankündigung, ohne Einigung über einen Auszugstermin werde man „mit einem Rechtsanwalt vor der Tür stehen und dann müssten Sie raus“, liegt eine widerrechtliche Drohung, die zur Anfechtung berechtigt. (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 191/18 -; in GE 2/2021, 114).

-Der Mieter, der aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters das Mietverhältnis berechtigt kündigt (hier nach § 543 Abs. 1 BGB), kann die zum Zwecke des Eigentumserwerbs eines Hausanwesens angefallenen Maklerkosten nicht (Kündigungsfolge -) Schaden ersetzt verlangen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18) GE 2021, 173). ( BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 371/18 -; in: GE 4/2021, 243).

-Zur Verwirkung des Anspruchs auf erhöhte Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1, 2 Alt.BGB), wenn diese mehr als drei Jahre nach der Kündigungserklärung und in Höhe von 260 % der vertraglich vereinbarten Miete geltend gemacht wird, die zuvor während des Räumungsprozesses laufend weitergezahlt worden ist. (LG Berlin, Urteil vom 10.07.2019 – 66 S 7/19 -; in: GE 9/2021, 574).

–Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Der Eintritt des Leistungserfolgs – die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters – ist dafür nicht erforderlich. ( LG Berlin, Urteil vom 10.12.2020 – 65 S 189/20 -; in GE 11/2021, 709).

–Der Streitwert bemisst sich bei Räumungsklagen im Falle einer Staffelmiete nicht nach der aktuellen Nettokaltmiete, sondern nach dem höchsten Betrag in den auf die Klageeinreichung folgenden 3,5 Jahren. (AG Neukölln, Beschluss vom 08.05.2021 – 17 C 47/21 -; in GE: 712).

-Im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter besteht ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“, d.h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser „Marktmiete“ kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden (§ 546 a BGB). (AG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2021 – 31 C 51/20 -; in IMRRS 2021, 0697).

-Bei einer privaten Wohngemeinschaft auf Basis eines von mehreren Personen als gemeinsame Mieter begründeten Mietverhältnisses handelt es sich nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft, sondern um eine BGB-Gesellschaft, die keinem Gesellschafter einen Aufhebungsanspruch in Form eines Anspruchs auf Kündigung gegen die übrigen Mitmieter verschafft, es sei denn, dass im Einzelfall das Festhalten am Mietvertrag treuwidrig wäre. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.12.2020 – 2 – 11 T 117/20 -; in: GE 12/2021, 768).

-1. Wer als Nichtmieter ein eigenes Namensschild an den Mieträumen anbringt, dokumentiert damit grundsätzlich auch (Mit-) Besitz am Mietobjekt. 2. Auch ein Mitmieter, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, muss an der Räumung mitwirken, dem genügt er nicht, wenn er einfach den Besitz an den Räumen aufgbit, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen. (LG Ansbach, Beschluss vom 22.12.2020 – 1 T 1379/20 -; in: IMR 2021, 312).

-1. Die gelegentliche Nutzung einer Wohnung (Zweitwohnung) ist kein „vorübergehender Gebrauch der Mietsache“ i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 2. Für § 549 Abs. 2 BGB muss ide zeitlich begrenzte Nutzung und der künftige Wegfall dieses Sonderbedarfs bei Vertragsschluss feststehen. 3. Das Nichtnutzen einer Wohnung durch den Mieter stellt auch angesichts der Wohnungsknappheit in Berlin und dem Zweckentfremdungsverbot kein berechtigtes Kündigungsinteresse i. S. d. § 573 BGB dar (LG Berlin, Urteil vom 05.01.2021 – 63 S 19/20 -; in: GE 16/2021, 1003)

-Eine mit dem Kürzel i. A. unterschriebene Kündigung wahrt nur unter besonderen Umständen die Form des § 568 BGB. Die Erhebung einer Räumungsklage ist grundsätzlich nicht als Kündigungserklärung auszulegen (LG Wuppertal, Beschluss vom 04.08.2021 – 9 T 128/21 -; justiz-online und in: GE 17/2021, 1065).

-Eine unwirksame Optionsausübung liegt dann vor, wenn in der Optionserklärung ein vom Vertrag abweichender Verlängerungszeitraum genannt wird. (LG Köln, Urteil vom 19.11.2020 – 2 O 284/19-; in: GE 17/2021, 1064).

-Die Möglichkeit der außerordentlichen und fristlosen Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses wegen nicht durch Vertragsanpassung korrigierbarer Störungen der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) hat einen abgrenzbaren Anwendungsbereich und wird deswegen nicht von der Möglichkeit zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund gem. §§ 314, 543, 569 BGB verdrängt (Fortführung von Senatsbeschluss vom 08.02.2017 – 5 U 1669/16, IMR 2017, 404). (OLG Dresden, Urteil vom 17.02.2021 – 5 U 1814/20 – in IMR 2021, 404).

-1. Es dürfen durch eine Anordnung nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO nur Geldforderungen gesichert werden, die selbst Streitgegenstand der Zahlungsklage sind und die nach Eintritt der Rechtshängigkeit bis zum Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Wird zunächst nur eine Räumungsklage erhoben und später erst eine Zahlungsklage, können nur diejenigen Geldforderungen gesichert werden, die nach Rechtshängigkeit der zuletzt erhobenen Klage fällig geworden sind. 2. Eine Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung des Beschwerdegerichts im Verfahren nach § 283 a ZPO findet wegen seines Eilcharakters nicht statt. (LG Lübeck, Beschluss vom 04.05.2021 – 7 T 178/21 -; in: GE 19/2021, 1193).

-Ein Vermieter mit nur vier Wohnungen im Bestand verstößt nicht gegen seine Schadensminderungsverpflichtung, wenn er bei Zahlungsverzug des Mieters einen Anwalt mit der Kündigung beauftragt. (AG Mitte, Urteil vom 21.07.2021 – 15 C 422/20-; in GE: 21/2021, 1370).

a) Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II a-d; vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn.20; vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn.11; vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Rn.19; vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 28; vom 01.07.2015 – VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18, WuM 2020, 499 Rn.25, 33; Senatsbeschlüsse vom 06.10.2015 – VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 6; vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 8). b) Diese (beschränkte) Wirkung des Nacholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.). (BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 -).

-Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57 a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen – hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. (BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20 -; in GE: 22/2021, 1426).

-1.Der Zugang einer vermieterseitigen Abmahnung ist nicht mit ihrer positiven Kenntnisnahme durch den Mieter gleichzusetzen. 2. Bestreitet der Mieter den Zugang oder die positive Kenntnisnahme der Abmahnung, ist im Falle des fortgesetzt pflichtwidrigen Verhaltens des Mieters kündigungsrechtlich lediglich von dessen fahrlässigem Zuwiderhandeln gegen die vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung auszugehen, es sei denn, der Vermieter beweist nicht nur den Zugang der Abmahnung, sondern auch deren positive Kenntnisnahme durch den Mieter. 3. Eine fahrlässige Pflichtverletzung des Mieters wiegt kündigungsrechtlich erheblich weniger schwer als eine vorsätzliche. (LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2021 – 67 S 139/21 -; in GE: 22/2021, 1434).

-1. Bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen. 2.Es bedarf der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände des Einzelfalls, die die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. 3. Zwar mag die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundswtück befindet wie die vermietete Wohnung, regelmäßig die Annahme rechtfertigen, dass dessen Vermietung nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag einbezogen sein soll. Zwingend ist dies indes jedenfalls dann nicht, wenn es andere Umstände gibt, die die tatsächliche Vermutung fürzwei separate Verträge bekräftigen. 4. Solche Umstände können darin gesehen werden, dass der Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt und nicht unter denselben Voraussetzungen wie dieser ordentlich gekündigt werden kann. (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 – VIII ZR 95/20 -).

-Der Einwand des Mieters, dass ihm wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Reduzierung der vereinbarten Miete gemäß § 313 BGB zustehe, ist gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) unschlüssig. Die volle Zahlungspflicht ist für den Mieter, der die Sache trotz Vertragsendes dem Vermieter vorenthält, keine unzumutbare, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbare Folge, da er sich ihrer jederzeit durch Rückgabe entledigen kann. (KG, Urteil vom 04.11.2021 – 8 U 85/21 -; in GE: 2/2022, 99).

-1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich; der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden. 2. Weder eine „ausländische Verwurzelung“ der Mieter noch ihre berufliche Situation allein sind ein Indiz für die Unterstellung der Absicht einer vorübergehenden Nutzung. 3. Eine vertragliche Regelung, die das Mietverhältnis der Anwendung der Mieterschutzvorschriften entzieht, ohne dass die eng – definierten – Voraussetzungen dafür vorliegen, benachteiligte den Mieter unangemessen und ist unwirksam. (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021 – 65 S 36/21 -; in GE: 2/2022, 105).

-1. Für den Miter nicht erkenn- oder beherrschbare Pflichtverstöße seines Erfüllungsgehilfen mindern das Gewicht der ihm zugerechneten und zum Gegenstand einer ordentlichen Kündigung erhobenen Pflichtverletzung deutlich (hier: Zurechnung des Verhaltens einer Betreuerin mit dem Aufgabenkreis:“Wohnungsangelegenheiten“). 2. Es geht kündigungsrechtlich zu Lasten des Vermieters, wenn er den Mieter ohne vorherige Zahlungsaufforderung durch den umgehenden Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung „ins Messer laufen lässt“, obwohl er erkennen musste, dass der Zahlungsrückstand nicht auf der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters beruht, sondern auf einem geringfügigen Versehen oder sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen. 3. Der Verzug des Mieters mit im Vertrauen auf die Verfassungsgemäßheit des MietenWoGBln einbehaltenen Mietanteilen ist abhängig von den sonstigen Umständen des Einzelfalls geeignet, die Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Dabei kommt der Pflichtverletzung des Mieters das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht aber jedenfalls so lnange nicht zu, wie der Vermieter dem Mieter gegenüber nicht seine eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Schlussfolgerungen aus der Entscheidung des BVerfG vom 25.03.2021 zur Verfassungswidrigkeit des MietenWoGBln ausdrücklich oder zumindest konkludent – etwa durch den Ausspruch einer Zahlungsaufforderung oder Mahnung – kundgetan hat. (LG Berlin, Beschluss vom 08.02.2022 – 67 S 298/21 -; in GE: 5/2022, 251).

-1. Zu den inhaltlichen Anforderungen an eine der fristlosen Kündigung vorausgehende Abmahnung. 2. Die inhaltlichen Anforderungen an eine der fristlosen Kündigung vorausgehende Abmahnung sind erfüllt, wenn in der Abmahnung das vertragswidrige Verhalten des Mieters in Form von Belästigung, Bedrohung und Beleidigung von Mitmieterinnen des Mehrfamilienhauses sowie einem tätlichen Angriff gegen den Partner einer Mitmieterin, der zu einem Polizeieinsatz führte, dargestellt wird. 2. Zur Frage, ob der Mieter eine drogeninduzierte Psychose zu seinen Gunsten geltend machen kann. (LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2021 – 65 S 112/21 -; in GE: 9/2022, 473).

-Besteht ein empfangsbedürftiges Schreiben aus zwei Seiten, besteht keine Vermutung dafür, dass der Empfänger auf dem Postweg neben der Seite 1 auch eine zweite Seite erhalten hat. (LG Berlin, Urteil vom 01.03.2022 – 83 O 27/22 -; in GE: 10/2022, 522).

– Ein Beweis des ersten Anscheins für den Zugang eines Einwurfeinschreibens kann nur angenommen werden, wenn neben dem Einlieferungsbeleg auch eine Reproduktion des Auslieferungsbelegs vorgelegt wird. Die Vorlage des bloßen Sendungsstatus ist nicht ausreichend (Anschluss an LAG Baden-Württemberg vom 17.09.2020 – 3 Sa 38/19, NZA-RR 2021,70). (LAG Baden-Württemberg, Urteil vom 28.07.2021 – 4 Sa 68/20 -; in: NZA 21/2021, 1561).

-1. Der Ausschluss von § 545 BGB ist nicht nur individualvertraglich, sondern auch formularvertraglich wirksam möglich. 2. Es ist unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 545 BGB möglich, dass die Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnisses konkludent ein neues Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit auf der Grundlage des beendeten Mietverhältnisses begründen, wenn sich nämlich im Einzelfall feststellen lässt, dass dies dem zum Ausdruck gekommenen übereinstimmenden Willen der Parteien und deren Interesse entspricht. Eine solche konkludente Einigung wird in der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn das Mietverhältnis nach dessen Beendigung für einen längeren Zeitraum weiterhin „gelebt“ wurde, also widerspruchlos zum einen dem Mieter die Räume überlassen wurden und zum anderen vom Vermieter die Miete entgegengenommen wurde, sowie die Annahme eines (fortbestehenden) Vertragsverhältnisses der Interessenlage der Parteien entsprach. Die Zahlung des der Miete entsprechenden Entgeltes allein genügt dafür nicht, weil der bisherige Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses diesen Betrag als Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB schuldet, wenn er das Mietobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt. (OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2022 – 5 U 743/22 -; in GE: 18/2022, 955).

-1. Sind mehrere natürliche oder juristische Personen Vermieter, kann die Kündigung grundsätzlich wirksam nur von allen Vermietern gemeinsam erklärt werden. 2. Eine Willenserklärung kann nur dann mit ihrer Abgabe gegenüber einem Empfangsboten oder Vertreter als zugleich einer anderen Person zugegangen angesehen werden, wenn sie auch an diese andere Person gerichtet ist. (OLG Dresden, Urteil vom 24.11.2021 – 5 U 1337/21 -).

-Vereinbaren die Vertragspartner, dass ein Vertragspartner den Vertrag durch eine Option, also eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung verlängern kann, so gehört es zur Leistungstreuepflicht desjenigen Vertragspartners, welcher der potenzielle Erklärungsempfänger ist, alles zu unterlassen, was den Zugang der Optionsausübungserklärung bei ihm gefährden oder beeinträchtigen könnte. Muss also der Vertragspartner mit dem Eingang einer entsprechenden Willenserklärung rechnen und verhindert oder verzögert er dennoch deren Zugang bei sich, muss er sich wegen Verstoßes gegen die Leistungstreuepflicht so behandeln lassen, als wenn die Erklärung rechtzeitig zugegangen ist, wenn der Gegner alles Nötige und Zumutbare getan hat, um den Zugang zu bewirken. (OLG Dresden, Urteil vom 12.01.2022 – 5 U 1630/21 -).

-1. Räumt der Vermieter dem Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen eines bestimmten Umsatzes in einem bestimmten Mietjahr ein, ohne dass insoweit Einschränkungen hinsichtlich des Grundes des Nichterreichens des Umsatzes verabredet sind, berechtigt dies den Mieter auch dann zur Kündigung, wenn er den Umsatz leidglich pandemiebedingt verfehlt, in den Vorjahren hingegen erzielt hat (siehe schon LG Münster, Urteil vom 01.04.2022 – 10 O 2/22, ZMR 2022, 551). 2. Dem Vermieter steht dann hinsichtlich des Kündigungsrechts auch kein Recht auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage zu, da er das Risiko einer pandemiebedingten Schließung des Mietlokals übernommen hat. (OLG Hamm, Beschluss vom 15.07.2022 – 30 U 82/22 -; in GE: 19/2022, 1004).

-Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Räumung seiner Wohnung entziehen, kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn er Widerspruch gegen die Kündigung mit der Begründung erhebt, dass seine mehrmonatige Suche nach Ersatzwohnraum bislang erfolglos geblieben ist und ihm Obdachlosigkeit droht. Nach den Umständen des Einzelfalls kann es für die Vermieter laut Bundesgerichtshof unzumutbar sein, mit der Anrufung des Gerichts bis zum Ablauf der gesetzten Kündigungsfrist abzuwarten. (zu BGH, Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 -).

-1. Eine schriftlich auszusprechende Kündigung einesWohnraummietvertrags geht nicht schon am 3. Werktag zu, wenn der Kündigende sie um 22.30 Uhr in den Briefkasten des Empfängers wirft und diesen mündlich über den Einwurf und den Inhalt informiert. 2. Die bloß mündliche Information über den Einwurf wahrt das Schriftformgebot nicht. 3. Die mündliche Information um 22.30 Uhr verlegt auch den Zeitpunkt der erwartbaren Kenntnisnahme nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen Information vor. (LG Krefeld vom 21.09.2022 – 2 S 27/21 -).

-Ein (gewerblicher) Mieter gibt seinem Vermieter noch keine Klageveranlassung i.S.v. § 93 ZPO, wenn er auf eine vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs erfolgende schriftliche Anfrage des Vermieters hin nicht seine Erfüllungsbereitschaft anzeigt, sondern bloß schweigt. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.12.2022 – 24 W 39/22 -).

-Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe von Wohnräumen i.S.d. § 259 ZPO entziehen, kann nach den Umständen des Einzelfalls auch dann gerechtfertigt sein, wenn er seinen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574 ff.BGB damit begründet, die von ihm seit der Kündigung unternommene Suche nach Ersatzwohnraum sei bislang erfolglos geblieben, weshalb eine Räumung und Herausgabe der Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses für ihn wegen drohender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte i.S.v. § 574 Abs. 2 BGB darstelle. (BGH, Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 -; in GE: 24/2022, 1305).

-a) Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1,2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedcoh für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfweise auf § 573 Abs. 1,2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung des Senatsurteils vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, GE 2021, 1549 = NZM 2022, 49 Rn. 29 ff.m.w.N.). b) Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, sodass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch die judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f; Bestätigung von Senatsurteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20, GE 2021, NZM 1562 = 2022, 49 Rn. 87). (BGH, Urteil vom 05.10.2022- VIII ZR 307/21 – ; in GE: 24/2022, 1308).

-1.Eine schriftlich auszusprechende Kündigung eines Wohnraummietvertrages geht nicht schon am 3.Werktag zu, wenn der Kündigende sie um 22.30 Uhr in den Briefkasten des Empfängers wirft und diesen mündlich über den Einwurf und den Inhalt informiert. 2. Die bloß mündliche Information über den Einwurf wahrt das Schriftformgebot nicht. 3. Die mündliche Information um 22.30 Uhr verlegt auch den Zeitpunkt der erwartbaren Kenntnisnahme nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen Information vor. (LG Krefeld, Urteil vom 21.09.2022 – 2 S 27/21 -; in GE: 24/2022, 1310).

-1. Die Kündigungsfrist nach § 577 a BGB beginnt mit der erstmaligen Veräußerung des zu Wohnungseigentum umgewandelten Mietobjekts. 2. Wird die Aufteilung nach dem WEG später geändert und das Sondereigentum an der Mietwohnung mit einem veränderten Miteigentumsanteil  erneut veräußert, wird eine neue Kündigungssperrfrist in Gang gesetzt. (LG Berlin, Urteil vom 26.10.2022 – 66 S 249/21 -; in GE: 1/2023, 43).

-1. Ein DDR-Formularmietvertrag mit der Regelung „das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung“ ist nur dann wegen Eigenbedarfs des Vermieters kündbar, wenn dieser nach dem allgemeinen Gesetzesverständnis des § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR“dringend“ ist. Die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305 c Abs. 2 BGB kann insoweit dahinstehen. 2. § 544 Satz 1 BGB ist jedenfalls nicht auf für unbestimmte Zeit geschlossene Wohnraummietverträge anwendbar, wenn das Recht zur Kündigung für den Vermieter darin nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt ist. (LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 – 67 S 221/22 -; in GE: 3/2023, 143).

-1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist und kann nicht wieder aufleben. 2. Wird nach Ablauf der Optionsausübungsfrist eine Verlängerung des Mietvertrages vereinbart, stellt dies einen Nachtrag dar, der der Schriftform bedarf. (OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022 – 4 W 44/22 -).

-Jedenfalls dann, wenn es sich nicht um einen einfach gelagerten Fall handelt, kann der Vermieter vom gekündigten Mieter Erstattung der ihm durch den Ausspruch der fristlosen Kündigung außergerichtlich entstandenen Anwaltskosten verlnagen. Diese sind auf eine 1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG beschränkt. (AG Köpenick, Urteil vom 07.01.2022 – 3 C 33/21 – ).

-1. Die elektronische Form kann die Schriftform ersetzen, wenn die Beteiligten deren Anwendung ausdrücklich oder auch „nach Maßgabe bisheriger Geschäftsgepflogenheiten“ billigen und deshalb mit dem Zugang einer elektronischen Willenserklärung rechnen müssen. Im Geschäftsverkehr sowie im Kontakt zwischen Rechtsanwälten ist von einer stillschweigenden Zustimmung zur Nutzung der elektronischen Form auszugehen. Es ist grundsätzlich ohne Belang, wenn der Zugang des Schriftsatzes nicht in das Anwaltspostfach (beA), sondern in das Notarpostfach (beN) erfolgt ist. 2. In einem Kündigungsschreiben ist die Bezugnahme auf anderweitige schriftliche Erklärungen zulässig. Demgemäß kann der Vermieter auf vorangegangene Kündigungen oder Abmahnungen Bezug nehmen. Allerdings müssen die betreffenden Urkunden dem Mieter zugegangen und die Bezugnahme klar und eindeutig sein. 3. Bei der Suche von angemessenem Ersatzwohnraum kann sich der Mieter nicht auf Objekte beschränken, die barrierefrei und damit komfortabler ausgestattet sind als die bisherige, nicht barrierefreie Wohnung. (LG Itzehoe, Urteil vom 18.02.2022 – 9 S 33/21 -).

-1. Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags ist dem Vermieter in dem Augenblick zugegangen, in dem damit zu rechnen ist, dass er davon Kenntnis nehmen kann. 2. Das ist bei einem Einwurf des Kündigungsschreibens um 22.30 Uhr erst am folgenden Vormittag. 3. Daran ändert auch die mündliche Vorabinformation des Vermieters vom Einwurf und dem Inhalt des Schreibens nichts. Diese erfüllt nicht die Schriftform. (LG Krefeld, Urteil vom 21.09.2022 – 2 S 27/21 – ).

-Der bloße Umstand einer im Fall der Räumung zu erwartenden Insolvenzeröffnung über das Vermögen einer juristischen Person als Mieterin von Gewerberäumen genügt nicht, um dem Vermieter nach § 242 BGB eine Berufung auf einem Schriftformmangel i.S. v. § 550 BGB unter dem Gesichtspunkt einer „Existenzgefährdung“ zu versagen. ( KG, Urteil vom 07.11.2022 – 8 U 157/21 – ).

-1. Sind mehrere natürliche oder juristische Personen Vermieter, kann die Kündigung grundsätzlich wirksam nur von allen Vermietern gemeinsam erklärt werden. 2. Eine Willenserklärung kann nur dann mit ihrer Abgabe gegenüber einem Empfangsboten oder Vertreter als zugleich einer anderen Person zugegangen angesehen werden, wenn sie auch an diese andere Person gerichtet ist. (OLG Dresden, Urteil vom 24.11.2021 – 5 U 1337/21 -).

-1. Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, ist in der Regel vom Gericht ein Sachverständigengutachten einzuholen. 2. Mit der Vorlage eines ausführlichen fachärztlichen Attests kann der Vortrag des Mieters untermauert werden; eine Bewertung des Attests ist dem Richter ohne medizinische Sachkunde verwehrt. (BGH, Beschluss vom 13.12.2022 – VIII ZR 96/22 -; in GE 4/2023, 187).

– § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses keine Anwendung. (OLG Celle, Beschluss vom 20.09.2021 – 2 U 71/21 -).

-Ein (gewerblicher) Mieter gibt seinem Vermieter noch keine Klageveranlassung i.S.d. § 93 ZPO, wenn er auf eine vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs erfolgende schriftliche Anfrage des Vermieters hin nicht seine Erfüllungsbereitschaft anzeigt, sondern bloß schweigt. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.12.2022 – 24 W 39/22 – in: GE, 9/2023, 452)

-1. Liegt ein mit einem Mietvertrag gekoppelter Dienstvertrag vor und entfallen die Leistungsverpflichtungen aus Letzterem, steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, wenn der Mietvertrag für den Wegfall der Leistungspflicht die Erhöhung der Miete vorsieht und eine Einigung über die neue Miete scheitert. 2. In Anlehnung an § 621 Nr. 3 BGB kann die Kündigung spätestens am 15. eines Monats für den Schluss des Monats ordentlich erfolgen. (LG Gießen, Beschluss vom 08.12.2022 – 7 T 349/22 – )

-Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später – wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin – tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingseingang und geraten – im Fall der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift – mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind. (LG Berlin, Urteil vom 25.04.2023 – 67 S 103/22 – )

-Wurde einem Gewerberaummieter vertraglich ein Sonderkündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass in einem bestimmten Jahr ein bestimmter Mindestumsatz unterschritten wird, so ist der Mieter auch dann zur Kündigung berechtigt, wenn er den Umsatz nur aufgrund der Corona- Pandemie verfehlt hat. (OLG Hamm, Beschluss vom 15.07.2022 – 30 U 82/22 – )

-1. Nach der außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich Mietausfallschaden in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgangenen Miete verlangen. 2. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Vermieters liegt nicht vor, wenn der Vermieter in einem Einkaufszentrum aus wirtschaftlichen Gründen eine Umstrukturierung der Mietflächen (hier: teilweiser Umbau der Einzelhandelsflächen in Büroflächen) vornimmt. (KG, Urteil vom 25.08.2022 – 8 U 36/21 -)

-1. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Treuwidrigkeit von Kündigungen wegen Nicht- Einhaltung der Schriftform in Fällen der Existenzgefährdung findet auch auf Kapitalgesellschaften Anwendung. 2. § 314 Abs. 3 BGB ist bei der Kündigung von Gewerbemietraumverhältnissen nicht anwendbar. (OLG Celle, Beschluss vom 30.06.2023 – 2 U 27/23 – )

–Bei einer (Ver-)Mietermehrheit muss die Kündigung gegenüber allen (Ver-)Mietern ausgesprochen werden, um wirksam zu sein. Nur ganz ausnahmsweise reicht der Ausspruch der Kündigung gegenüber nur einem Vertragspartner aus, wenn nämlich die Berufung auf die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber dem anderen Vertragspartner treuwidrig wäre. (AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.12.2022 – 1 C 843/22 – )

-Die Beweislast für die Behauptung, ein Mietverhältnis sei befristet geschlossen, obliegt derjenigen Vertragspartei, die aus der Befristung Rechte für sich herleiten möchte. (OLG Dresden, Urteil vom 12.07.2023 – 5 U 255/23 – )

-Der auf künftige Räumung verklagte Mieter von Gewerberäumen ist zur Vermeidung der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht gehalten. Sich auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft zu erklären, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben. Allein durch sein Schweigen auf eine solche Aufforderung des Vermieters gibt er noch keine Veranlassung zur Klageerhebung i.S.v. § 93 ZPO. (BGH, Beschluss vom 28.06.2023 – XII ZB 537/22 – )

–Vermietet der Eigentümer mehrere Wohnungen an eine Hauptmieterin mit der Berechtigung zur Weitervermietung, kann eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Mieterschutzvorschriften vorliegen, so dass nach Beendingung des Hauptmietverhältnisses vom Untermieter keine Räumung verlangt werden kann. (LG Berlin, Urteil vom 9.05.2023 – 65 S 191/22 – in: GE, 18/2023, 900)

-1. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich Mietausfallschaden in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgangenen Miete verlangen. 2. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Vermieters liegt nicht vor, wenn der Vermieter in einem Einkaufszentrum aus wirtschaftlichen Gründen eine Umstrukturierung der Mietflächen (hier: teilweiser Umbau der Einzelhandelsflächen in Büroflächen) vornimmt. (KG, Urteil vom 25.08.2022 – 8 U 36/21 – in: GE, 6/2023, 295).

1. Erklären die mietenden Eheleute nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB übereinstimmend gegenüber dem Vermieter, dass das unbefristete Mietverhältnis nur mit einem von ihnen fortgeführt werden soll, so kann dies auch ohne gerichtliche Zuweisungsentscheidung dazu führen, dass der andere Ehegatte aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Bleibt im Rechtsstreit streitig, ob und wann die mietenden Eheleute tatsächlich geschieden wurden, ist aber davon auszugehen, dass beide Eheleute weiterhin Mieter sind. 2. Ein mit qualifizierter elektronischer Signatur des Prozessbevollmächtigten versehener Schriftsatz genügt der gesetzlichen Schriftform gemäß §§ 568 Abs. 1, 126 Abs. 3, 126a Abs. 1 BGB. Wird er gemäß § 298 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO nebst des die Wahrung der Form belegenden Transfervermerks für die in Papierform geführten Akten sowie zum Zwecke der Zustellung ausgedruckt, gemäß § 169 Abs. 2ZPO beglaubigt und geht dem Mieter in dieser Form zu, so genügt die im Schriftsatz erklärte Kündigung dem Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB. 3. Fügt die Geschäftsstelle dem für den Mieter bestimmten Ausdruck des Schriftsatz weder den Transfervermerk nach § 298 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO noch die Beglaubigung nach § 169 Abs. 2 ZPO bei, so wahrt die dem Mieter zugegangene Kopie der Kündigungserlärung nicht die gesetzliche Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Dem Mieter kann die Berufung auf den Formmangel aber gemäß § 242 BGB als missbräuchlich verwehrt sein, wenn er sich zunächst schriftlich mit dem Kündigungsgründen auseinandergesetzt und gemäß § 295 ZPO rügelos über das auf die Kündigungserklärung gestützte Räumungsbegehren verhandelt hat, ohne den Formverstoß geltend zu machen. (LG Berlin, Beschlüsse vom 12.10. und 16.11.2022 – 64 S 160/22 – ; in: GE, 15/2023, 750)

-1. Ein gemeinsam mit dem Mieter geführter Haushalt i.S.v. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB besteht nicht mehr, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte. 2. Liegen die Voraussetzungen der §§ 563, 563a BGB nicht vor, trägt der Vermieter für die Kündigungsvoraussetzungen des § 564 Satz 2 Alt. 2 BGB die Darlegungs- und Beweislast. Deshalb muss der Vermieter im Räumungsprozess im Bestreitensfalle beweisen, allen vom Prozessgegener behaupteten (Mit-) Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Andernfalls muss er die vom Prozessgegner behauptete Existenz weiterer – und von ihm bislang ungekündigter – Miterben widerlegen. (LG Berlin, Urteil vom 4.7.2023 – 67 S 120/23 -; in: GE, 17/2023, 854)

-Der Vermieter kann das Privileg der Kündigung einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohne berechtigtes Interesse nicht in Anspruch nehmen, wenn er die Wohnung ohne intensivere, zeitlich umfangreichere Nutzung lediglich als Ferienwohnung nutzt; das gilt auch, wenn das Mietverhältnis zwischen den Parteien tatsächlich nicht spannungsfrei ist. (LG Traunstein, Urteil vom 3.5.2023 – S 2451/22 -; in: GE, 23/2023, 1195)

– Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach Kündigungsgründe, die in dem Kündigungsschreiben nicht angegeben wurden, (ausnahmsweise) dann berücksichtigt werden können, wenn sie nachträglich entstanden sind, findet ausschließlich dann Anwendung, wenn die ursprüngliche Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war. (BGH, Urteil vom 25.10.2023 – VIII ZR 147/22 -; in: GE, 1/2024, 37)

-Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen. (BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 211/22 -; in: GE, 5/2024, 237)

-1. Enthält der Mietvertrag eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel ohne tatbestandliche Beschränkung, ist daran nicht nur die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen, sondern die sämtlicher vermieterseitiger Kündigungen zu messen. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen. (LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 – 67 S 250/23 -; in. ,GE, 7/2024, 349)

Ordentliche Kündigung

- Kündigung wegen Vertragsverstoß

– Ablauf der Kündigungsfrist zum Monatsende: Eine vertragliche Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden kann, ist im Zusammenhang mit den übrigen Mietvertragsbestimmungen auszulegen, was in der Regel dazu führt, dass das Mietverhältnis nur zum Monatsende gekündigt werden kann (BGH, Urteil vom 11.09.2002 – VIII ZR 235/02 -, in: GE 2002, 1490).

– Fortgeltung formularmäßig vereinbarter Kündigungsfristen: 1. Ein vor dem 01.09.2001 begründetes Wohnraummietverhältnis, das befristet mit einer Verlängerungsklausel abgeschlossen wurde, kann nur zum Ablauf der jeweiligen Laufzeit (hier ein Jahr) gekündigt werden. 2. Die Kündigungsfrist beträgt seit dem 01.09.2001 drei Monate, auch dann, wenn im Vertrag die damals geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiederholt wurden (AG Wedding, Urteil vom 25.06.2002 – 15 C 553/01 -, in: GE 2003, 327).

– 1. Der Mieter kann ein schon zu einem späteren Zeitpunkt gekündigtes Mietverhältnis erneut zu einem früheren Zeitpunkt kündigen, wenn durch eine Gesetzesänderung Kündigungsfristen verkürzt wurden. 2. Ein Formularvertrag der auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweist und in einer Fußnote die derzeitigen gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergibt, enthält keine Vereinbarung im Sinne der Überleitungsvorschriften zur Mietrechtsreform, so dass der Mieter solche Verträge mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (LG Berlin, Urteil vom 14.11.2002 – 67 S 149/02 -, in: GE 2003, 190).

– Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach § 564 b Abs. 2 BGB kündigen, wenn „der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Hierbei kommt es jedoch allein auf das Verschulden des Mieters selbst an. Für Fehlverhalten dritter Personen (auch Familienangehöriger) hat der Vermieter grundsätzlich nicht einzustehen. Allerdings: für den Mieter erkennbares und von ihm zu unterbindendes etwaiges künftiges Fehlverhalten eines Mitbewohners kann jedoch ein eigenes Verschulden des Mieters begründen (KG, Urteil vom 15.06.2000 – 16 ReMiet 10611/99).

– 1. Der Mieter haftet nicht für den Mietzinsausfall, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass er nach Ablauf der gesetzten Nachfrist verspätet die Renovierungsarbeiten ausführen lässt. 2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfalls aus dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges kann nicht weiter gehen, als bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis geendet hätte, hätte der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung seinerseits das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt. 3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietzinsausfallschadens wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist in einem Mahnbescheidsantrag mit der Bezeichnung „Mieten“ hinreichend individualisiert, um die Verjährung des Anspruchs zu unterbrechen (LG Berlin, Urteil vom 11.03.1999 – 67 S 336/98 -, in: GE 1999, 1131).

– Der Vermieter einer Genossenschaftswohnung hat ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter nicht mehr Genossenschaftsmitglied ist und die Genossenschaft eine Warteliste für Mietinteressenten führt (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2002 – 61 S 103/02 -, in: GE 2003, 395).

– Das Eigentumsrecht des Vermieters ist nicht erheblich verletzt, wenn der Mieter eigenmächtig das Bad umbaut, so dass allein damit eine außerordentliche fristlose oder eine fristgerechte Kündigung nicht begründet werden kann (VerfGH Berlin, Beschluss vom 13.12.2001 – VerfGH 50/01 -, in: GE 2003, 452).

– Ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Veränderungsklausel kann nur zum Ende des jeweiligen Verlängerungszeitraums (hier: ein Jahr) gekündigt werden (LG Berlin, Urteil vom 03.03.2003 – 62 S 9/02 -, in: GE 2003, 743).

– Selbst eine ausdrücklich als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung kann in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll ( BGH vom 16.07.2003 – XII ZR 65/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

– § 573 c Abs. 4 BGB ist auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben, nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB nicht anzuwenden (BGH, Urteil vom 18.06.2003 – VIII ZR 240/02 -, in: GE 2003, 1147).

– Ist in einem Mietvertrag mit Staffelmietvereinbarung vorgesehen, dass die Kündigung entgegen dem gesetzlichen Regelfall lediglich nur einmal jährlich immer zum 31. Januar des Jahres möglich sein soll, handelt es sich dabei um eine unzulässige Beschränkung des Kündigungsrechts gemäß § 557 a Abs. 3 BGB, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung erstreckt. Nach Ablauf der Vierjahresfrist kann daher unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2003 – 62 S 159/03 – , in: GE 2003, 1495).

– Ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden, ist auch eine hilfsweise wegen des Zahlungsverzuges erklärte ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung unwirksam (Rechtsmissbrauch) (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2003, – 65 S 172/03 – , in: GE 2004, 237).

– Es liegt kein Verstoß gegen die für den Mieter geltende gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB (Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) vor, wenn die Mietvertragsparteien (individual-vertraglich) nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) einen Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters nach § 573 c Abs. 1 vereinbaren (BGH, Urteil vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/03 – , in: GE 2004, 348).

– § 573 c Abs. 4 BGB ist auch auf solche Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben (BGH,. Urteil vom 10.03.2004 – VIII ZR 64/03 – ,in: GE 2004, 618).

– 1. Eine fortdauernde unpünktliche Zahlung der Miete kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 554a BGB a.F. (§543 I BGB n.F.) berechtigen. An die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen, da die Voraussetzungen des § 554 BGB a.F. (§543 III BGB n.F.) nicht durch die Anwendung eines anderen Kündigungstatbestands unterlaufen werden dürfen. 2. In einer stillschweigend getroffenen Abrede über die Erhöhung der Miete liegt regelmäßig eine ohne Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB a.F. (§ 550 BGB n. F.) erfolgte wesentliche Vertragsänderung, die zur Folge hat, dass der ursprünglich auf eine feste Laufzeit unter Ausschluss einer ordentlichen Kündigung geschlossene Vertrag nun auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Dem durch die Mieterhöhung begünstigten Vermieter ist es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den infolge der konkludenten Vereinbarung eingetretenen Formmangel zu berufen und das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002 – 17 U 97/02 – , in: NJW 2003, 2759).

– Ist in einem Altmietvertrag auf die gesetzliche Kündigungsfrist verwiesen, die „derzeit“ eine bestimmte Dauer hätte, liegt keine vertragliche Vereinbarung vor, die zu einer Verlängerung der nunmehr geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist für den Mieter führt (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2004 – 63 S 38/04 – , in: GE 2004, 889).

– Der Vermieter kann sich auf eine vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag über die Hauswartswohnung nicht berufen, wonach die Beendigung des Dienstverhältnisses die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat; vielmehr ist in jedem Fall eine Kündigung der Werkmietwohnung erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2004 – 67 S 239/03 – , in: GE 2004, 890).

– 1. Eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters (§ 10 Abs. 2 Satz 6 MHG) liegt auch dann vor, wenn bei einer abgeschlossen Staffelmietvereinbarung für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren die Kündigung nur für einen jährlichen Termin möglich ist (BGH, Urteil vom 02.06.2004 – VIII ZR 316/03 – , in GE 2004, 1092).

– Es liegt kein Verstoß gegen die für den Mieter geltende gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB (Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) vor, wenn die Mietvertragsparteien einen zeitlich begrenzten Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts vereinbaren. Das gilt auch für eine Vereinbarung durch Allgemeine Geschäftsbedingung, wenn der zeitlich befristete Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechtes für beide Seiten gelten soll (kein Verstoß gegen § 307 BGB) (BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 294/03 – , in: GE 2004, 1165).

– Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 30.06.2004 – VIII ZR 379/03 – , in: GE 2004, 1166).

– Im Gegensatz zu dem Merkmal der Zumutbarkeit bei der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 BGB) sind die Anforderungen an die Erheblichkeit der Pflichtverletzung für eine fristgerechte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geringer. Die Beschädigung einer Wohnungseingangstür durch Einbau einer Katzenklappe stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar (LG Berlin, Urteil vom 24.09.2004 – 63 S 199/04 – , in: GE 2004, 1394).

– Eine Vertragsklausel, die das Recht auf ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit (hier: 1 Jahr) ausschließt, ist wirksam. Eine derartige Klausel kann auch formularmäßig wirksam vereinbart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Kündigungsausschluss für beide Parteien gleichermaßen gilt (BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 294/03 – , in: NZM 2004, 734).

– Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04 – , in: GE 2005, 429).

– Mieter müssen sich an einem beiderseitigen formularmäßigen Kündigungsverzicht festhalten lassen, wenn die Frist maximal vier Jahre beträgt. Ein längerer Ausschluss des Kündigungsrechts benachteilige den Mieter jedoch unangemessen (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04 – , in: GE 2005, 606).

– Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04 -, in: GE 2005, 726).

– Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schriftform (§ 550 BGB = § 566 a. F. BGB) abgeschlossen worden, so ist eine darauf gestützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 -, in: GE 2004, 176).

– Die zweimonatige Kündigungssperre für den Wohnraumvermieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt auch dann, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt worden ist, einer rückwirkenden Mieterhöhung zuzustimmen (BGH, Teilversäumnis- und Endurteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 5/04 – , in: GE 2005, 854).

– Formularmäßig vereinbarte Altkündigungsfristen (§ 565 BGB a. F.) gelten erst für Kündigungen ab dem 1. Juni 2005 nicht mehr (BGH, Urteil vom 22.06.2005 – VIII ZR 367/04 – , in: GE 2005, 1249).

– Ein formularmäßig vereinbarter temporärer Kündigungsausschluss ausschließlich für den Mieter stellt keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB für den Mieter dar (LG Berlin, Urteil vom 05.09.2005 – 67 S 163/05 -, in: GE 2005, 1251).

– 1. Der zehnjährige Ausschluss des Kündigungsrechts in einer Staffelmietvereinbarung, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde, ist nicht völlig unwirksam, sondern auf vier Jahre zu verringern. 2. Die Vierjahresfrist beginnt mit Abschluss des Mietvertrages, nicht mit dem späteren Beginn des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 29.06.2005 – VIII ZR 344/04 – , in: GE 2005, 1418).

– 1. Die Vier-Jahres-Frist gemäß § 557 a Abs. 3 BGB beginnt mit Abschluss des Mietvertrages zu laufen. 2. Eine Aufrechterhaltung eines unzulässigen Kündigungsausschlusses ist bei nach dem 1. September 2001 abgeschlossenen Staffelmietvereinbarungen nicht möglich, anders als noch zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG kann also der Kündigungsausschluss nicht für den Zeitraum von 4 Jahren aufrechterhalten bleiben. 3. Fällt der Ausschluss des Kündigungsrechts auf einen Tag vor Monatsende, ändert dieses nichts daran, dass eine Kündigung dann zum Monatsende ausgesprochen werden muss (LG Berlin, Urteil vom 12.09.2005 – 62 S 230/05 -, in: GE 2005, 1435).

– § 573 c IV BGB ist auch auf solche Formularklauseln in einem vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 II BGB a.F. sinngemäß wiedergeben (BGH, Urteil vom 10.03.2004 – VIII ZR 64/03 -, in: NJW 2004, 1447).

– Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsrechtsausschlusses ist auch nach In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 weiterhin zulässig, auch weil die den Mieter gegebenenfalls treffenden finanziellen Folgen eines vorzeitigen Auszugs durch eine Nachmietergestellung im Regelfall abgemildert werden können ( BGH, Urteil vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/03 -, in: NJW 2004, 1448).

– Die vereinbarte Beschränkung des Kündigungsrechts für einen längeren Zeitraum als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ist auch dann unwirksam, wenn es sich um einen erst nach Abschluss des Mietvertrages vereinbarten oder um einen wiederholten Kündigungsausschluss handelt (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 218/04 -, in: GE 2006, 121).

– Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung – § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG – entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen (BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/05 -, in: GE 2006, 247).

– Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Kündigungsverzicht auf 25 Jahre in einem Formularmietvertrag bindet trotz Unwirksamkeit gegenüber dem Mieter weiterhin den Vermieter (personale Teilunwirksamkeit) (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2005 – 63 146/05 -, in: GE 2006, 257).

– Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 –, in: NJW 2006, 1056, NZM 2006, 256).

– 1. Die Fortgeltung alter Kündigungsfristen gem. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB nicht aufgehoben worden. 2. Auf eine vor dem 01. Juni 2005 erklärte Kündigung findet die bisherige Übergangsvorschrift Anwendung (LG Berlin, Urteil vom 06.02.2006 – 67 S 363/05 -, in: GE 2006, 451).

– Ein – formularmäßig vereinbarter – Ausschluss von Mieterkündigungen benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er zusammen mit einer zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und die Frist von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung nicht überschreitet (BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -, in: Info M 2006, 10).

– Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a III BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 I 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung – § 10 II 6 MHRG – entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen (BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 3/05 – , in: NJW 2006, 1059, NZM 2006, V).

– Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557 a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557 a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/04 – (LG Darmstadt), in: GE 2006, 1032, NJW 2006, 2696).

– Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag enthalten ist, auf die „gesetzlichen Kündigungsfristen“ und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz vorangestellt ist: „Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z.Zt.:“ (BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 134/05 -, in: GE 2006, 707, NJW 2006, 1867).

– Eine Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ist nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen, vielmehr sind auch Zahlungsverzüge vor der Abmahnung zu berücksichtigen. Das gilt für die außerordentlich fristlose und auch für die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 -, in: GE 2006, 508).

– Der wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung mit Kündigungsandrohung abgemahnte Mieter ist gehalten, das – gestörte – Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Setzt der Mieter das abgemahnte Verhalten – ungerührt – fort, so kann die Kündigung des Mietverhältnisses – fristlos wie fristgemäß – bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 – (LG Berlin), in: NJW 2006, 1585).

– 1. Ein zwischen den Mietvertragsparteien wirksam vereinbarter Kündigungsausschluss beginnt mit dem Tag des Abschlusses des Mietvertrages und nicht mit Beginn des Mietverhältnisses. 2. Beginnt die Vierjahresfrist des § 557 a Abs. 2 Satz 1 BGB – wie regelmäßig – nicht am letzten Tag, sondern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der – für ihn zwingenden (§ 557 a Abs. 4 BGB)-Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der entsprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 243/05 -, in: GE 2006, 904).

– Kommt eine Vertragsverlängerung eines Gewerbemietvertrages durch unwirksame Optionsausübung nicht zustande, wird jedoch das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen (stillschweigend) fortgesetzt, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann mit ordentlicher Frist gekündigt werden (KG, Urteil vom 06.02.2006 – 22 U 134/06 -, in: GE 2006, 1036).

– Eine mietvertragliche Vereinbarung vor der Mietrechtsreform, dass das Mietverhältnis jeweils zum 31.01. eines jeden Jahres gekündigt werden kann, ist (und bleibt) wirksam und wird nicht durch das sogenannte Reparaturgesetz zu Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB tangiert (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2006 – 62 S 64/06 -, in: GE 2006, 1039).

– Der Mieter ist berechtigt, die Beendigung des Mietverhältnisses (hier: über eine Eigentumswohnung) durch einseitige Gestaltungserklärung (in der Regel durch eine für die Zukunft wirkende Kündigungserklärung) wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB herbeizuführen, wenn ein Ende von die Nutzung der Wohnung ausschließenden Instandsetzungsarbeiten nicht absehbar ist. Der Vermieter kann sich aufgrund der ihm obliegenden Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung und Instandhaltungsverpflichtung auch nicht auf eine fehlende Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung der Instandsetzung berufen (LG Berlin, Urteil vom 04.04.2006 – 63 S 334/05 -, in: WuM 2006, 375).

– Erklärt ein Vermieter neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung, so führt dies bei einer Zahlung innerhalb der Schonfrist nur dann zu einer Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter in der Kündigung klarstellt, dass die ordentliche Kündigung auch für diesen Fall gelten soll (AG Kerpen, Beschluss vom 27.06.2006 – 22 C 415/05-1 -, in: WuM 2006, 452).

– Ist der Mieter trotz vorangegangener Abmahnungen mit der Zahlung von 52 % einer Monatsmiete in Verzug, liegt eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung vor (AG Mitte, Urteil vom 29.11.2006 – 21 C 356/06 -, in: GE 2007, 155).

– 1. Eine zusammen mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung wegen Vertragsverletzung bleibt wirksam. 2. Für die fristgemäße Kündigung reicht ein Rückstand mit einer Monatsmiete über einen halben Monat aus. 3. Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Schonfrist ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2006 – 67 S 137/06 -, in: GE 2007, 847).

– Ein am 01.09.2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31.08.2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden (BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 257/06 -, in: GE 2007, 1182; NJW 2007, 2760).

– Für eine ordentliche Kündigung reicht ein Rückstand mit einer Monatsmiete über einen halben Monat aus (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2006 – 67 S 137/06 -, in: GE 2007, 847).

– Hat der Vermieter den Mieter wegen mehrfacher unpünktlicher Mietzahlung abgemahnt, so begründet bereits die erste unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung eine ordentliche Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 10.07.2006 – 67 S 159/04 -, in: NZM 2007, 564).

– Ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener sog. „Kettenmietvertrag“ führt auch unter der Geltung des neuen Mietrechts dazu, dass das Mietverhältnis jeweils nur zum Ablauf der vereinbarten Zeitintervalle gekündigt werden kann (BGH, Urteil vom 22.06.2007 – V ZR 269/06 -, in: WuM 2007, 464).

– Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06 -, in: GE 2007, 46).

– Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: GE 2008, 114; NJW 2008, 508).

– Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (hier: fortgesetzter Zahlungsverzug) setzt grundsätzlich keine Abmahnung voraus. Die Missachtung einer Abmahnung kann allerdings für die Frage des Verschuldens von Bedeutung sein (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: Info M 2008, 62).

– Gleicht der Mieter nach einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Rückstände nachträglich aus, kann die Nachzahlung sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lassen“. Dabei kommt es auch darauf an, ob die Zahlung lediglich unter Vorbehalt erfolgt ist (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: Info M 2008, 63).

– Wenn der Anbieter des Vertragsangebots (hier: Vermieter) die verspätete schriftliche Annahme seines Angebots nicht unverzüglich rügt, darf keine der beiden Parteien wegen Schriftformmangels vorzeitig kündigen (Rechtsgedanke des § 149 BGB) (OLG Naumberg, Urteil vom 25.09.2007 – 9 U 89/07 -; in: ZMR 2008, 371 und Info M 2008, 272).

– Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind (BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07 -).

– Der üblicherweise von Kindern erzeugte Spiellärm begründet auch dann keine Kündigung des Wohnungsmietvertrags, wenn Kinder statt auf dem vorgesehenen Spielplatz der Wohnanlage trotz Verbotsschildes auf dem danebenliegenden Garagenhof lärmen (LG Wuppertal, Urteil vom 29.07.2008 – 16 S 25/08 -; in: WuM 2008, 563).

– Der Mieter ist verpflichtet, die Mieträume ausreichend zu beheizen. Tut er dies trotz Abmahnung nicht, stellt sein Verhalten auch ohne konkreten Schadenseintritt einen Grund zur fristgemäßen Kündigung dar (LG Hagen, Urteil vom 19.12.2007 – 10 S 163/07 -; in: Info M 9/08, 316).

– Auch wenn der Mieter mit mehreren Monatsmieten in Zahlungsverzug gerät (hier: 5 Monate), liegt noch keine die ordentliche Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung vor, wenn der Mieter den gesamten Rückstand alsbald nach Erhalt der Kündigung ausgleicht und den Rückstand nicht vorsätzlich verursacht hat (hier: u. a. Unkenntnis von Vermieterwechsel infolge von berufsbedingter Abwesenheit (KG, Urteil vom 9.6.2008 – 8 U 217/07 -; Info M 9/08, 317).

– Zahlt der (Wohnraum-) Mieter nicht die wirksam vereinbarte Mietkaution, kann das einen Grund für eine ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher schuldhafter Vertragsverletzung darstellen. Eine vorherige Abmahnung ist dann nicht erforderlich (AG Neukölln, Teilurteil vom 11.4.2008 – 16 C 430/07 (rechtskräftig nach Beschluss des LG Berlin vom 15.8.2008 – 65 S 160/08 -, gem. § 522 Abs. 2 ZPO) -; in: GE 2008, 1431).

– Eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ist „verbraucht“, wenn nach der letzten Abmahnung ein längerer Zeitraum bis zu dem kündigungsauslösenden neuen Zahlungsverzug liegt (hier: acht Monate). Der Vermieter kann in einem solchen Fall erst nach erneuter, fruchtloser Abmahnung kündigen (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2008 – 62 S 412/07; in: Info M 10/08, 373).

– Bei einer ordentlichen Kündigung wegen rückständiger Mietzahlungen ist der Mieter für fehlendes Verschulden darlegungs- und beweispflichtig. ER hat insbesondere darzulegen, warum es zu wirtschaftlichen Engpässen gekommen ist und welche unvorhergesehenen Ausgaben er gehabt hat (KG, Urteil vom 24.7.2008 – 8 U 26/08 -; in: BeckRS 2008 17912 und Info M 2008, 445).

– Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 -; in: WuM 2008, 31).

– Irrt sich der Mieter über die Höhe einer berechtigten Minderungsquote, kann er sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befinden mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausscheiden kann (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2009 – 65 S 54/08 -; in: GE 2009, 1126).

– 1. Es ist jedem Mieter unbenommen, seine Wohnung nach individuellen Bedürfnissen zu beheizen. 2. Erst wenn durch geringes Heizen Schäden entstehen können, liegt eine Pflichtverletzung vor bei Verschulden des Mieters. 3. Den Vermieter trifft die Darlegungs- und Beweislast auch für den Zeitpunkt des Entstehens von Schimmel und foggingähnlichen Staubablagerungen (AG Saarbrücken, urteil vom 09.12.2009 – 4 C 487/08 -; in: ZMR 2010, 698 f.).

– 1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. 2. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. 3. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 -; in: IMR 2011, 135).

– 1. Der Mieter kann sich nicht auf einen Irrtum über die Höhe der zulässigen Mietminderung berufen, wenn er durchgängig mindert, obwohl Mängel nur zeitweise bestanden haben. 2. Eine erhebliche, die fristgemäße Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung des Mieters ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. 3. Die Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung kann eine Kündigung rechtfertigen. 4. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Wohnung bis zu den Grenzen der Gefährdung der Mietsache nach seinem Geschmack zu möblieren (hier: „Vermüllung“). 5. Zur Frage, ob eine Zahlung innerhalb der Schonfrist nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges das Verhalten des säumigen Mieters in einem „milderen Licht“ erscheinen lässt (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2011 – 67 S 502/10 -; in: GE 2011, 691).

– Führt der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters eine Untervermietung durch, berechtigt das den Vermieter nicht ohne Weiters zur Kündigung wegen Vertragsverstoßes, wenn materiell ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht und dem Mieter unter Würdigung aller Einzelumstände keine bewusste Missachtung der Belange und Person des Vermieters vorzuwerfen ist (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2011 – 63 S 517/10 -; in: GE 2011, 1159).

– Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird nur dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist auch die rückständige Nutzungsentschädigung vollständig entrichtet (LG Berlin, Urteil vom 16.08.2011 – 65 S 422/11 -; in: GE 2011, 1310).

– 1. Eine jahrelange unpünktliche und unvollständige Mietzahlung berechtigt nur dann zur fristlosen Kündigung, wenn eine vorherige Abmahnung nicht nur eine Zahlungsaufforderung enthielt, sondern zusätlich Konsequenzen angedroht wurden. 2. Auch eine ordentliche Kündigung kommt nur werden einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung in Betracht, die eine Abmahnung voraussetzen kann, wenn in der Vergangenheit das beanstandete Verhalten (unpünktliche und unvollständige Mietzahlung) immer wieder hingenommen wurde (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 – 63 S 178/11 -; in: GE 2012, 343).

– Die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs. 3 nr. 3 BGB gilt entsprechend für die ordentliche Kündigung. Schon ein Zahlungsrückstand mit einer Monatsmiete kann die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung rechtfertigen (LG Berlin, Urteil vom 01.03.2012 – 67 S 42/11 -; in: GE 2012, 548).

– Eine ungenehmigte Hundehaltung trotz Abmahnung ist eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 18.05.2012 – 63 S 421/11 -; in: GE 2012, 899).

– Die Schonfristzahlung lässt die fristgemäße Kündigung des Vermieters nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, weil diese Vorschrift nru für die außerordentliche Kündigung gilt. Das Verschulden des Mieters kann aber im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in einem milderen Licht gesehen werden (BGH, Beschluss vom 15.08.2012 – VIII ZR 238/12 -; in: GE 2012, 1373).

– Der Ausgleich eines Mietrückstands, der nach Minderung wegen vermeintlicher Mängel entstanden ist, kann den Kündigungsgrund unter besonderen Umständen in einem „milderen Licht“ erscheinen lassen und eine ordentliche Kündigung hinfällig machen (LG Krefeld, Urteil vom 28.11.2012 – 2 S 33/12 -; in: GE 2013, 122).

– Die ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist auch ohne Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter mit einem Kautionsbetrag in Rückstand ist, der eine Monatsmiete übersteigt, was frühestens mit Fälligkeit der weiteren Kautionsrate der Fall ist (AG Neukölln, Urteil vom 28.03.2012 – 13 C 396/11 -; in: GE 2013, 271).

– Eine Strafanzeige gegen den Vermieter ist noch kein zur Kündigung berechtigender Verstoß gegen die mietvertragliche Treueverpflichtung, wenn der Mieter lediglich eine unzutreffende rechtliche Würdigung vornimmt und sich selbst als Opfer einer Straftat ansieht (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 15.04.2013, 16 S 230/12 -; in: GE 2013, 692).

– Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters leigt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 -).

– Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung, können aber eine ordentliche fristgemäße Kündigung begründen (AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013 – 13 C 66/13 -; in: GE 2013, 1283).

– Ein nachträgliches – vertragstreues – Verhalten des Mieters (hier: pünktliche Mietzahlung) ist nur im Rahmen des Verschuldens bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung zu beachten (LG Berlin, Beschluss vom 11.06.2013 – 63 S 35/13 -; in: GE 2013, 1342).

– Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist berechtigt, wenn der Mieter vertragswidrig trotz Abmahnung mehrere Monate land die Zahlungsfrist überschreitet sowie über zehn Monate lang eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht bezahlt (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 05.06.2013 – 18 S 104/13 -; in: GE 2013, 1522).

– Hat der Vermieter wegen eines Mietrückstandes von insgesamt mehr als zwei Monatsmieten fristgerecht gekündigt, kann die Berufung auf die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter den Rückstand wenige Tage nach Zugang der Kündigung ausgleicht und sich in dem langjähig bestehenden Mietverhältnis stets vertragstreu verhalten hat (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 – 63 S 421/12 -; in: GE 2014, 60).

– Drastische Meinungsäußerungen rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn sie offensichtlich falsch und deshalb als Schmähkritik einzuschätzen sind (LG Berlin, Urteil vom 20.03.2013 – 65 S 403/12 -; in: GE 2013, 1655).

– Eine Kündigung wegen erneut verspäteter Zahlung nach bereits erfolgter Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung kann unwirksam sein, wenn es sich dabei um einen geringfügigen Vertragsverstoß handelt (LG Berlin, Urteil vom 08.11.2013 – 63 S 134/13 -; in: GE 2014, 195).

– Verlässt der Mieter eine ofenbeheizte Wohnung im Herbst für längere Zeit mit absichtlich geöffneten Fenstern in Küche und Bad, liegt darin eine erhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung auch dann rechtfertigt, wenn ein konkreter Schaden dadurch noch nicht entstanden ist (LG Berlin, Urteil vom 22.01.2014 – 65 S 268/13 -; in: GE 2014, 323).

– Mahnt der Vermieter ständig verspätete Mietzahlungen zunächst ab, nimmt er danach jedoch über mehrere Jahre die weiterhin verspäteten Zahlungen konsequenzlos hin, ist von einer konkludenten Änderung der Fälligkeitsregelung auszugehen (Lg Berlin, Urteil vom 08.01.2014 – 65 S 213/13 -; in: GE 2014, 323).

– 1. Eine hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung wegen Mietrückstands wird durch nachträgliche Zahlung nicht unwirksam; nur in Ausnahmefällen kann der Vermieter wegen Rechtsmissbrauchs sich nicht darauf berufen. 2. Die Pflichtverletzung erscheint nicht im „milderen Licht“ im Sinne der Rechtsprechung des BGH, wenn das Mietverhältnis nur wenige Jahre bestand und das JobCenter dem Mieter mitgeteilt hatte, dass die Miete künftig nicht mehr direkt an den Vermieter überwiesen werde (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.12.2013 – 17 C 33/13 -; in: GE 2014, 256).

– Die Berufung auf eine fristgerechte Kündigung wegen nicht gezahlter Mieten und Betiebskostennachforderungen ist jedenfalls dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter trotz Mahnung über einen längeren Zeitraum mit den Betriebskostennachforderungen in Verzug war (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 – 65 S 406/13 -; in: GE 2014, 589).

– Hat der Mieter eine Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens verursacht, fragt sich, wie mit der anschließend erhobenen Räumungsklage umzugehen ist, wenn der Mieter sich danach für einen längeren Zeitraum „vertragskonform“ verhält (LG Karlsruhe, Beschluss vom 29.01.2014 – 9 S 258/13 -; in: GE 2014, 1274).

– Ein berechtigte Interesse des Vermieters gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraumietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstandes von mehr als einer Monatsmiete setzt voraus, dass der Zahlungsverzug zum Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat besteht (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 21.11.2013 – 17 C 42/13 -; in: GE 2014, 1590).

– Erhebt ein Mieter/Pächter sachlich begründete Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung, so scheidet eine auf Verzug mit Zahlung von Betriebsksoten aus einer Nebenkostenabrechnung gestützte Kündigung grundsätzlich aus (OLG Brandenburg, Urteil vom 22.08.2012 – 3 U 67/11 -; in: IMR 2012, 455).

– 1. Sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung wegen fortgesetzt unzuverlässigen Zahlungsverhaltens des Mieters ist nur einer vorangehenden Abmahnung zulässig, wenn der Vermieter unpünktliche und rückständige Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum hinnimmt. 2. Eine Abmahnung erfordert den unmissverständlichen Hinweis, dass dem Mieter für den Fall eines erneuten Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 – 63 S 178/11 -; in: IMR 2012, 317).

– Will ein Mieter nach Ablauf einer Mängelbeseitigungsfrist kündigen, obwohl im Fristsetzungsschreiben eine Instandsetzungsklage angedroht wird, kann eine erneute Fristsetzung erforderlich werden. Dies gilt nicht, wenn aufgrund besonderer Umstände ein weiteres Zuwarten nicht möglich oder zumutbar ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 – 24 U 83/11 -; in: IMR 2012, 374).

– Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 -; in: IMR 2013, 4).

– Die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs. 3 BGB gilt entsprechend für die ordentliche Kündigung. Der Vermieter kann wegen Verzugs mit Betriebskostenvorschuss-Erhöhungsbeträgen auch nicht ordentlich kündigen, bevor seit Rechtskraft des Zahlungsurteils nicht zwei Monate verstrichen sind (LG Berlin, Urteil vom 01.03.2012 – 67 S 42/11 -; in: IMR 2012, 318).

– 1. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, so ist das Erhöhungsverlangen unwirksam, wenn die Wohnfläche zweier Vergleichwohnungen um 40 % bzw. 47 % kleiner ist. 2. Hat der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nur auf die Benennung von Vergleichwohnungen gestützt, so ist im anschließenden Zustimmungsprozess ein ergänzender Beweisantrag auf Einholung eines gerichtlichen Mietpreisgutachtens unzulässig (AG Kandel, Urteil vom 31.10.2011 – 1 C 301/11 -; in: IMR 2012, 150).

– Übernimmt das Sozialamt die Leistungen für die Unterkunft, so handelt es nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern nimmt hoheitliche Aufgangen zur Grundsicherung wahr. Daher ist ein zögerliches Bearbeiten eines entsprechenden Antrags seitens des Sozialamts dem Mieter nicht zuzurechnen (LG Wiesbaden, Urteil vom 22.06.2012 – 3 S 114/11 -; in: IMR 2013, 97).

– Wird eine Mietwohnung ohne die Zustimmung des Vermieters vom Mieter durch die Entfernung einer Wand und die Zusammenlegung von Bad und Gäste-WC in ihrer Substanz verändert, kann der Vermieter kündigen (LG Berlin, Urteil vom 03.09.2012 – 67 S 514/11 -; in: IMR 2013, 180).

– Leugnet der Mieter wahrheitswidrig gegenüber dem Vermieter das Vorliegen einer unberechtigten Untervermietung seiner Wohnung, stellt dies einen schwerwiegenden Vertrauensbruch und einen Grund zur fristlosen Kündigung dar (AG München, Urteil vom 25.04.2013 – 423 C 29146/12 -; in: IMR 2014, 15).

– Wenn der Mieter eine Beauftragte des Vermieters, die ihn in seiner Wohnung aufgesucht hat, um über dessen Unzufriedenheit mit der Ausführung von durchgeführten Sanierungsarbeiten zu reden, gewaltsam am Verlassen der Wohnung hindert, stellt dies eine so schwere Verletzung des Hausfriedens dar, dass der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung des Mieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt ist (LG Berlin, Beschluss vom 16.07.2013 – 67 S 232/13 -; in: IMR 2014, 237).

– 1. Die Heilung der Wirkungen einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offenstehenden Mieten kann nicht zugleich die Heilung der Wirkung einer fristgemäßen Kündigung bewirken. Eine einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei der ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden. Das gilt umso mehr, wenn der Mieter in der Vergangenheit wiederholt mit der Mietzahlung in Verzug war. 2. Der Mieter kann seine Zahlungsausfälle nicht alleine dadurch rechtfertigen, dass er über geringe Einkünfte verfügt. Das Zahlungsrisiko trägt der Mieter (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2014 – 65 S 366/13 -; in: IMR 2014, 413).

– 1. Zahlt der Mieter seine Miete immer wieder unpünktlich und wird er vom Vermieter deswegen angemahnt, kann die Kündigung schon nach einer weiteren verzögerten Zahlung erfolgen. 2. Auch bei mehreren unpünktlichen Zahlungen kann die Kündigung trotz vorangegangener Mahnung unwirksam sein, wenn nach der Gesamtbetrachtung aller Umstände und unter Berücksichtigung der Ursachen der einzelnen Verzögerungen und der Dauer des Mietverhältnisses die Vertragsverletzung des Mieters als weniger gravierend erscheint, so dass dem Vermieter ohne Weiteres zuzumuten ist, das Vertragsverhältnis aufrechtzuerhalten (LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 63 S 322/13 -; in: IMR 2015).

– Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummietvertrag alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen (LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 – 6 S 154/14 -; in: IMR 2015, 225).

– Spricht der Vermeiter eine wirksame außerordentliche, hilfsweise ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus, führt ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 nr. 2 BGB vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz Zahlungsausgleichs ist nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig. Die Unverzüglichkeit des Zahlungsausgleichs nach Zugang der Kündigung allein macht das Festhalten des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig (LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 67 S 290/14 -; in: IMR 2015, 15).

– 1. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei entgegen dem Rücksichtnahmegebot die anderen Mieter mehr als unvermeidlich stört. 2. Allein das Rauchen von 15 Zigaretten in der Wohnung stellt keine Vertragsverletzung dar. Der Mieter muss abereinfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter ergreifen. 3. Eine durch Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursachte Geruchsbelästigung der Mitbewohner kann eine Störung des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. 4. Rauchen kann in der Wohnung nur individualvertraglich verboten werden (BGH, Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14 -; in: IMR 2015, 179).

– 1. Im Falle eines Mangels steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei bis fünffachen Betrags der Minderungsquote zu. 2. Nach erfolgter Mängelbeseitigung muss der Mieter die zurückbehaltenen Beträge unverzüglich an den Vermieter auskehren. Eine besondere Zahlungsaufforderung oder Abmahnung ist entbehrlich (BGB § 543 Abs. 3 nr. 3) (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2014 – 65 S 142/14 -; in: IMR 2015, 181).

– 1. Ist der Mieter wegen einer körperlichen oder geistigen Krankheit an der Räumung gehindert, stellt dieser Umstand einen Härtegrund dar, der einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung begründet. 2. Bei krankheitsbedingten Räumungshindernissen, die ihrer Natur nach vorübergehend sind, ist das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortzusetzen. Eine Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit kommt in Betracht, wenn das Ende der Beeinträchtigung noch nicht abgeschätzt werde kann. 3. Der Vermieter darf die Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der Sohn des Mieters mehrfach geistig schwerstbehindert und blind ist und ein Umzug mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu einer akuten Verschlechterung seines Gesundheitszustands führen wird, bis hin zum erhöhten Sterblichkeitsrisiko (LG Lübeck, Urteil vom 21.11.2014 – 1 S 43/14 -; in: IMR 2015, 182).

– 1. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn es unzumutbar für ihn ist, den Vertrag noch weiter fortzusetzen. 2. Leidet ein Mieter an einer schweren psychischen Erkrankung und ist er nachweislich für Wohnungsbrände und Überschwemmungen verantwortlich, die das Leben und die Gesundheit von andren Mietern und das Eigentum des Vermieters in hohem Maße gefährden, kann ihn der Vermieter ordentlich kündigen (AG Neukölln, Urteil vom 26.06.2014 – 7 C 95/14 -; in: IMR 2015, 187).

– Zahlt der Mieter den rechtskräftig titulierten Mieterhöhungsbetrag längere Zeit nicht, gleicht der Vermieter jedoch kündigungsbegründende Mietrückstände mit Guthaben des Mieters aus Nebenkostenabrechnungen aus (Aufrechnung), ist eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen ständig unvollständiger Mietzahlung nicht möglich (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 01.12.2014 – 67 S 397/14 -; in: GE 2015, 386).

– Zur Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus (BGH, Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14 -; in: GE 2015, 509).

– Zahlungsrückstände aus vorangegangenen Gerichtsverfachen können zur Kündigung berechtigen (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2015 – 63 S 230/14 -; in: GE 2015, 514).

– 1. Will der Vermieter die Erforderlichkeit eines Innenanstrichs der Fenster prüfen, ist der Mieter verpflichtet, den Zutritt zu den Mieträumen zwecks Prüfung des Zustands der Mietsache zu gestatten. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zur Durchführung des Innenanstrichs nicht verpflichtet sein, diesen jedoch gleichwohl vorgenommen hat. 2. Ein absichtlich vereitelter Besichtigungstermin kann die Kündigung rechtfertigen. 3. Bestreitet der Mieter einerseits dem Vermieter das Recht auf Mieterhöhung und verweigert die Zustimmung, und veranlasst andererseits das JobCenter durch falsche Angaben bezüglich des Eintritts der Mieterhöhung zu einer Erhöhung die Leistungen, mag das strafrechtlich relevant sein, stellt aber keine für die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters erforderliche (erhebliche) Verletzung von Pflichten aus dem Mietverhältnis dar (LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2015 – 65 S 527/14 -; in: GE 2015, 733).

– Trotz längerfristiger Hinnahme nicht fristgerechter Mietzahlung kann der Vermeiter diesen Zustand durch Abmahnung beenden, es sei denn, die Umstände haben zu einer Veränderung der Fälligkeitsvereinbarung für die Mietzahlung geführt. Kann eine solche Abänderungsvereinbarung nicht festgestellt werden, ist der Mieter gehalten, der mietvertraglichen Regelung entsprechend die Miete jeweils im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Tut er das trotz mehrmaliger Abmahnung nicht, kann schon bereits eine einmalige weitere Zahlungsunpünktlichkeit nach Abmahnung als Grund für eine fristlose Kündigung ausreichen (Anschluss an BGH, GE 2006, 588) (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 8. September 2015 – 9 C 79/15 -; in: GE 2015, 1229).

– 1. Wiederholte unpünktliche Mietzahlung kann den Vermieter zur Kündigung berechtigen, wenn trotz Abmahnung der Mieter (nur einmal) unpünktlich zahlt (Anschluss an BGH, GE 2006, 508). 2. Bei einem unerheblichen erneuten Pflichtverstoß ist eine Kündigung dagegen nicht gerechtfertigt. Dabei ist auch das Mietzahlungsverhalten vor und nach der Kündigung zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 21.11.2014 – 63 S 80/14 -; in: GE 2016, 126).

– Auch bei Nachzahlungen aus einer Nebenkostenabrechnung handelt es sich um einen Teil der Miete, deren Nichtzahlung eine Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2015 – 63 S 158/15 -; in: GE 2016, 126).

– 1. Eine fristgerechte Kündigung ist schon gerechtfertigt, wenn der Mieter mit der Zahlung eines Teils der Mietkaution in Verzug ist, der eine Monatsmiete übersteigt. 2. Wegen der Sicherungsfunktion der Kaution besteht kein Zurückbehaltungsrecht bei behaupteten Mängeln der Mietsache (LG Berlin, Beschlüsse vom 28.12.2015 und 03.02.2016 – 65 S 267/15 -; in: GE 2016, 330).

– Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände (hier: Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist) mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung (BGH, Beschluss vom 06.10.2015 – VIII ZR 321/14 -; in: GE 2016, 453).

– 1. Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände (hier: Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist) mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. 2. Rückstandsausgleich mit Hilfe einer Darlehensgewährung durch das JobCenter liefert nicht zwingend Anhaltspunkte für künftige Vertragsverletzungen (BGH, Beschluss vom 23.02.2016 – VIII ZR 321/14 -; in: GE 2016, 455).

– a) Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt. b) Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt – wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann – dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden. c) Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort (BGH, Urteil vom 13.04.2016 – VIII ZR 39/15 -; in: GE 2016, 1083).

– 1. Der Zahlungsverzug des Mieters mit einem die Bagatellgrenzen des Europäischen Verfahrens für geringfügige Forderungen („small claims procedure“, VO [EG] Nr. 861/2007) erheblich unterschreitenden Betrag ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete zumindest dann nicht, wenn der Verzug darauf zurückzuführen ist, dass dem Mieter bei der Beantragung oder Überwachung der ihm zustehenden und seine Miete deckenden staatlichen Transferleistungen bloße Fahrlässigkeit zur Last fällt (LG Berlin, Beschluss vom 20.10.2016 – 67 S 214/16 -; in: GE 2016, 1508).

– 1. Ein Zahlungsverzug des Mieters, der sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erlaubt, zieht nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich. Auch im Falle der Überschreitung der Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen. 4. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung stehen im Rahmen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung nicht die relative Betrachtung von Rückstandsbetrag und monatlich zu leistende Miete, sondern die absolute Höhe des Rückstands und seine wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter im Vordergrund. 2. Die Beweislast für das Vorliegen belastender und das Fehlen entlastender Umstände trägt im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jeweils der Vermieter; den Mieter trifft lediglich eine sekundäre Darlegungslast für ihn entlastende Umstände. 3. Die Beweislast für das Vorliegen belastender und das Fehlen entlastender Umstände trägt im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jeweils der Vermieter; den Mieter trifft lediglich eine sekundäre Darlegungslast für ihn entlastende Umstände. 4. Zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast hinsihtlich des für die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB konstitutiven Verschuldens des Mieters (LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 – 67 S 125/16 -; in: GE 2016, 1569).

– 1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermeiter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt. 2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat. 3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2016 – 67 S 329/16 -; in: GE2017, 49).

– 1. Ein Mieter hat einen Zahlungsrückstand nicht zu vertreten, wenn das Jobcenter die Zahlungen an den Vermieter wegen mangelnder Kooperation des Leistungsempfängers eingestellt hatte, was auf eine chronische psychische Erkrankung des Mieters zurückzuführen war. 2. Eine fristlose und eine fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheiden dann aus (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.09.2016 – 231 C 155/16; in: GE 2017, 53).

– Größere Substanzschäden der Dekoration (hier: Risse an der Wohnzimmerdecke) sind auch im Falle wirksamer vertraglicher Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter nicht von diesem, sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter zu beseitigen (LG Berlin, Beschluss vom 07.02.2017 – 67 S 20/17 -; in: GE 2017, 358).

– Wenn der Mieter entgegen einer die Miethöhe abschließend feststellenden Entscheidung die Miete weiterhin mindert, kann trotz Ausgleichs der Zahlungsrückstände innerhalb der Schonfrist jedenfalls die ordentliche Kündigung begründet sein (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 – 63 S 121/16 -; in: GE 2017, 419).

– 1. Der Zahlungsverzug mit laufenden Mietzahlungen in Höhe von 3.517,53 € rechtfertigt den Ausspruch einer ordentlichen Küngdigung – unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete – auch bei einem längjährigen Wohnraummietverhältnis gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB im Falle einer Mietermehrheit zumindest dann, wenn die Mieter im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast keine Gründe dargetan haben, die einem Verschulden sämtlicher Mieter am Eintritt des Zahlungsverzugs entgegenstehen. 2. Schonfristzahlungen des Mieters nach Zugang einer ordentlichen Zahlungsverzugskündigung berühren die Wirksamkeit der Kündigung nicht. Hält der Vermeiter trotz Schonfristzahlung an der ordentlichen Kündigung fest, handelt er auch nicht treuwidrig (LG Berlin, Urtiel vom 14.03.2017 – 67 S 14/17 -; in: GE 2017, 476).

– 1. Der lediglich fahrlässige Zahlungsverzug des Mieters mit laufenden Mietzahlungen in Höhe von 1.204,82 € rechtfertigt den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung – unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete – bie einem zuvor langjährig unbeanstandet geführten Mietverhältnis gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zumindest dann nicht, wenn der Vermieter den Ausgleich des Zahlungsrückstandes vor Ausspruch der Kündigung nicht angemahnt hat. 2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Zugang einer Mahnung trägt im Rahmen des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB der Vermieter (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 03.02.2017 – 67 S 395/16 -; in: GE 2017, 479).

– 1. Der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und des verfassungsrechtlich geschützten Interesses des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses ist bei sämtlichen Regeltatbeständen des § 573 Abs. 2 BGB bereits auf der Ebene des gesetzlichen Tatbestands im Rahmen der Auslegung und Anwendung der dort enthaltenden unbestimmten Rechtsbegriffe durch eine umfassende Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des Einzelfalls zur Geltung zu verhelfen. 2. Eine Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, die im Falle eines vom Mieter verschuldeten und die Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überschreitenden Zahlungsverzugs zu einer schematischen und abwägungsfesten Bejahung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung und der Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung führt, ohne sämtliche Umstände des Einzelfalls – insbesondere die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und den Grad des dem Mieter zur Last zu legenden Verschuldens – zu berücksichtigen und und gegeneinander abzuwägen, ist verfassungswidrig (LG Berlin, Beschluss vom 25.04.2017 – 67 S 70/17 –; in: GE 2017, 832).

– Kommt der Mieter in einen Zahlungsrückstand, der auch die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfüllt, gleicht er jedoch vor Zugang der ordentlichen Kündigung den Rückstand bis auf Mahnkosten und Zinsen fast vollständig aus und ist ferner durch Zahlungen des JobCenters auch die künftige regelmäßige Leistung sichergestellt, bestehen keine Anhaltspunkte, welche das Verterauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten. Bei einer derartigen Sachlage ist eine Pflichtverletzung, die so gewichtig ist, dass sie eine Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, nicht anzunehmen (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2017 – 63 S 309/16 -; in: GE 2017, 890).

– Eine zeitlich sehr begrenzte Zahlungsverzögerung (hier: in Höhe von zwei Monatsmieten) im Zusammenhang mit einem Vermieterwechsel allein, der zu keiner Zeit das Risiko eines Zahlungsausfalls in sich trägt (hier: Mietzahlung an die veräußernde landeseigene Wohnungsgesellschaft statt an den Erwerber) und auch sonst keine Besonderheiten aufweist, erreicht nicht das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erforderliche Gewicht (LG Berlin, Urteil vom 08.06.2017 – 65 S 112/17 -; in: GE 2017, 954).

– 1. Eine einmalige Verspätung der Mietzahlung aufgrund unvollständiger Angabe der IBAN im Überweisungsverkehr erreicht nicht das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht. 2. Da der Bundesgerichtshof bereits 2015 entschieden hat, dass Lärmimmissionen aufgrund von Straßenbauarbeiten nicht zur Mietminderung berechtigen, rechtfertigt eine über ein Jahr lang dennoch vorgenommene Mietminderung zumindest eine ordentliche Kündigung, weil der Mieter bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (LG Berlin, Urteil vom 14.06.2017 – 65 S 90/17 -, in: GE 2017, 1022).

– 1. Wird ein Wohnraummietverhältnis nach dem Eintritt eines qualifizierten Zahlungsrückstandes fristlos und zugleich „vorsorglich hilfsweise“ fristgemäß gekündigt, so hat der Zugang dieser Erklärung das sofortige Ende des Mietverhältnisses und die gleichzeitige Entstehung eines Anspruchs auf Räumung und Herausgabe für den Vermieter zur Folge. Die vorsorglich fristgemäß ausgesprochene Kündigung geht ins Leere, weil ein Mietverhältnis, das nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendt werden könnte, nicht (mehr) besteht. 2. Der Eingang einer Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt dazu, dass die Wirkungen der fristlosen Kündigung – also u. a. die mit ihrem Zugang enstandenen Ansprüche des Vermieters – erlöschen. Unbeschadet dieser Rechtsfolgen bleibt es aber dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigung und Eingang der zahlung ein Mietverhältnis nicht bestanden hat. 3. Die Frage nach der Wirkung einer „hilfsweise fristgemäß“ erklärten Kündigung entscheidt sich entsprechend den allgemein anerkannten Grundsätzen zur Wirkung rechtsgestaltender Verfügungen allein im Zeitpunkt des Zugangs. Entfaltet eine solche Kündigung zu dieser Zeit keine Wirkungen, so ist dies endgültig. Ein späteres „Wirksamwerden“ der fristgemäßen Kündigung allein durch den Eintritt neuer Verhältnisse (etwa den Eingang einer Schonfristzahlung) findet nicht statt. Ein Recht zur fristgemäßen Kündigung muss stattdessen in einem solchen Fall ggf. neu ausgeübt werden und von einem dann bestehenden Kündigungsgrund gedeckt sein (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 – 66 S 90/17 -; in: GE 2017, 1347).

– 1. Ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, ist gehalten, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen. Erreicht die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß, kann dies den Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses unter dem Gesichtpunkt der Störung des Hausfriedens rechtfertigen (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2017 – 65 S 362/16 -; in: GE 2017, 1470).

– Zwar ist die vorherige Abmahnung keine Formalvoraussetzung für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung. Der Abmahnung kann jedoch für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (im Anschluss an LG Berlin – 67 S 154/16 -, GE 2016, 1091) (LG Berlin, Beschluss vom 23.02.2018 – 66 S 243/17 -; in: GE 2018, 586).

– Im Haushalt des Mieters lebende nahe Familienangehörige, insbesondere die Kinder des Mieters, sind zwar selbst dann nicht als „Dritte“ im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie bereits erwachsen sind, sondern mit Blick auf Art. 6 GG schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß in den Gebrauch der Mietsache einbezogen. Das gilt allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person zusammen mit den in den Haushalt aufgenommenen Familienangehörigen nutzt. Gibt der Mieter seinen Wohnsitz in der Wohnung ohne den Willen, jemals wieder dauerhaft in der Wohnung zu leben, endgültig auf, stellt die ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgte Überlassung der Wohnung an bis dahin mit dem Mieter in gemeinsamem Haushalt lebende Angehörige (auch Kinder) eine nicht unerhebliche schuldhafte Vertragspflichtverletzung dar, die zu einer fristgemäßen Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2018 – 65 S 16/18 -; in: GE 2018, 641).

– 1. Der Mieter hat seine Pflichten schuldhaft unerheblich verletzt (§ 579 BGB), wenn die Mietzahlungen durch das JobCenter deshalb ausgleichen, weil er wegen beabsichtigter Selbständigkeit die vom JobCenter angebotenen Tätigkeiten nicht angenommen hat. 2. Ein späteres Angebot des JobCenters zur Schuldentilgung und die Ausgleichung der offenen Beträge durch den Vater des Mieters reicht allein nicht aus, um die Berufung auf die fristgerechte Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen. 3. Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter keine besonderen Treuepflichten – auch dann nicht, wenn dieser staatliche Trasferleistungen erhält (LG Berlin, Beschluss vom 30.05.2018 – 65 S 66/18 -; in: GE 2018, 879).

– Das Erfordernis der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung aus der Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist stillschweigendes Tatbestandsmerkmal der Kündigungsgründe des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, auch im Falle der Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es hieran mangeln. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.03.2018 – 2 – 21 O 167/17 -; in GE: 16/2018, 997).

– BGB §§ 543, 569 Abs. 2, § 578 Abs. 2; GG Art. 5 Abs. 1 Satz 1. Schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters können dem Mieter nicht per se zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine fristlose Kündigung. (OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.09.2018 – 2 U 55/18 -; in: IMRRS 2019, 0363).

– Dass Mieter mit der Handtasche nach der Vermieterin geschlagen und sie mit den russischen Schimpfwörtern für „Biest, Bastard, Schlampe und Hündin“ bedacht haben, rechtfertigt, auch wenn diese Handlungen eine Pflichtverletzung darstellen, keine außerordentliche oder ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses, weil es ihnen jedenfalls dann an der erforderlichen Erheblichkeit ermangelt, wenn sich die Tat als eine Folge des von der Vermieterseite auf die Mieterseite ausgeübten unangemessenen Überwachungsdrucks darstellt. ( LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18 -; in: GE 7/2019, 459).

– Der Vermieter kann gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann zur verhaltensbedingten Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung berechtigt sein, wenn die vertragswidrige Nutzung nicht vom Mieter selbst, sondern – mit seiner Kenntnis – von einem Familienangehörigen oder sonstigen Dritten ausgeübt wird (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 30.11.2017 – 67 S 270/17 -; in: GE 2019, 600).

– Die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung rechtfertigt auch ohne Abmahnung eine fristgemäße Kündigung (LG Berlin, Beschluss vom 21.01.2019 – 65 S 220/18 -; in: GE 2019, 666).

-1. Wird die wegen Zahlungsverzugs erklärte fristlose Kündigung in Folge einer „Schonfristzahlung“ wirkungslos, so steht § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB der Prüfung von Härtegründen im Hinblick auf die gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht entgegen. Das Gesetz ordnet in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB an, dass das vorangegangene Fehlverhalten des Mieters wegen der Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung – rückwirkend – nicht (mehr) tragen kann; es liegt damit kein Grund (mehr) vor, der den Vermieter im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (vgl. schon Kammer – 64 S 191/17 -, Beschluss vom 01.03.2018, GE 2018, 763 f.; entgegen BGH – VIII ZR 6/04 -, Urteil vom 16.02.2005, JR 2006, 28 ff., Rn. 20). 2. Würde die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter einen Härte bedeuten, so sind die Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und diejenigen des Mieters am Erhalt der Wohnung nach § 574a BGB gegeneinander abzuwägen. Selbst wenn der Mieter über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug war und sein Verschulden mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen suchte, sodass das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zerstört und die ordentliche Kündigung begründet war, ist dabei das spätere Verhalten des Mieters zu berücksichtigen. Namentlich die Schonfristzahlung und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderungen des Vermieters können geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zumindest teilweise wiederherzustellen und so sein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu mindern (LG Berlin, Teilurteil vom 12.09.2018 – 64 S 4/18 – (Revision BGH, VIII ZR 323/18); in GE 2019, 966).

– 1. Die Schonfristzahlung lässt die fristgemäße Kündigung des Vermieters nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, weil diese Vorschrift nur für die außerordentliche fristlose Kündigung gilt. Das Verschulden des Mieters kann zwar im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in einem milderen Licht gesehen werden, setzt aber voraus, dass der Mieter im Einzelnen darlegt, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen; lediglich allgemeine Hinweise auf Umsatzeinbußen in dem von ihm als Selbständigen betriebenen Laden sowie verzögert bzw. nicht erfolgte Zahlungen des Jobcenters reichen dafür nicht aus. 2. Mehrfache Entstehung sehr hoher Mietrückstände und die Nichteinhaltung der mit dem Vermieter getroffenen Zahlungsvereinbarungen rechtfertigen nicht die Prognose, dass es in der Zukunft nicht erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird. 3. Eine über den Wortlaut der Vorschrift hinausgehende Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung) überschreitet die Grenzen der zulässigen richterlichen Rechtsfortbildung (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2019 – 65 S 223/18 -; in: GE 2019, 1116).

– Sachlich unzutreffenden oder herabsetzenden Äußerungen des Mieters gegenüber seinem Vermieter kann das für eine Kündigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht fehlen, wenn zwischen den Vertragsparteien enge persönliche oder sogar familiäre Beziehungen bestehen (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2019 – 67 S 109/19 -; in: GE 2019, 1183).

-1. Befindet sich ein Mieter über einen erheblichen Zeitraum schuldhaft in Zahlungsverzug, verletzt er erheblich seine Hauptleistungspflicht und der Vermieter ist zur fristgerechten Kündigung berechtigt. 2. Auf die fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist die Heilungsvorschrift über die Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mangels planungswidriger Regelungslücke nicht anzuwenden. 3. Die richterliche Rechtsfortbildung darf nicht dazu führen, dass das Gericht seine eigenen „Gerechtigkeitsvorstellungen“ an Gesetzes Stelle und somit derjenigen der Begründung des Gesetzgebers setzt (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2019 – 65 S 223/18 -; in: imr-online).

– 1. Die vollständige Gebrauchsüberlassung einer Mietwohnung an im Haushalt lebende erwachsene Kinder der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende Vertragsverletzung seitens des Mieters dar. 2. Im Haushalt des Mieters lebende minderjährige sowie auch erwachsene Kinder sind in den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache miteinbezogen. Eine Aufnahme bedarf keiner Erlaubnis des Vermieters. 3. Ein gesetzlicher Anspruch der Mieter auf Erteilung einer Erlaubnis durch den Vermieter zur dauerhaften Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung ohne eigenen Rückkehrwillen besteht nicht (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2018 – 65 S 16/18 -; in: IMR 2018, 279).

-1. Beschwört ein Mieter erstmalig nachts die Gefahr eines Wohnungsbrands herauf, weil er in alkoholisiertem Zustand die Herdplatten anschaltet und dann einen Teller mit Essen darauf abstellt, sin die Voraussetzungen für eine fristlose Kündiugng nicht erfüllt. 2. Dieses Verhalten kann aber eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. 3. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges bleibt auch dann wirksam, wenn hinsichtlich der fristlosen Kündigung wegen Nachzahlung der Miete eine Heilung des Mietverhältnisses eingetreten ist. 4. Das für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung notwendige Verschulden des Mieters wird vermutet. Bestreitet der Mieter ein Verschulden, muss er sich exkulpieren.5. Widerspruchsgründe, die erst nach dem in § 547 b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt entstehen, sind unbeachtlich. (LG Itzehoe, Ureil vom 21.12.2018 – 9 S 15/18 -; in: IMR 2019, 231).

– Die Nichtzahlung einer titulierten Schadensersatzforderung des Vermieters kann eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung rechtfertigen. (LG Berlin, Urteil vom 29.01.2020 – 65 S 231/19 -; in: GE: 7/2020, 471).

– Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung zu klären, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (Rechtsprechung der ZK 67 des LG Berlin, GE 2016, 1569; GE 2017, 476). Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stattfinden (Anschließung an BGH GE 2012, 1629). Der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände kann nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich im Sinne des § 242 BGB erscheinen zu lassen (Anschluss an BGH GE 2012, 1629). (LG Berlin, Urteil vom 03.03.2020 – 67 S 212/19 -; in: GE 8/2020, 541).

-1. Auch wenn der Mieter (absichtlich) tagelang seinen Briefkasten nicht leert, gilt die Kündigung am Tag des Einwurfs in den Briefkasten als zugegangen. 2. Auch die Nichterfüllung titulierter Schadenersatzansprüche des Vermieters ist eine Vertragsverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (hier verneint). 3. Gleicht der Mieter eine titulierte Forderung nicht aus und tritt auch sonst nicht an den Vermieter heran, um die Modalitäten des Ausgleichs zu klären, rechtfertigt dies eine ordentliche Kündigung. (LG Berlin, Urteil vom 29.01.2020 – 65 S 231/19 -; in: IMRRS 2020, 0563).

-Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich gerechtfertigt, wenn der Mieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen verweigert, obwohl er rechtskräftig zu deren Duldung verpflichtet ist. (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2020 – 67 S 21/20 -; in GE 13/2020, 874).

-1.Die seltene Nutzung von auf unbestimmte Zeit vermieteten Wohnräumen berechtigt weder Annahme eines nur für vorübergehende Zwecke geschlossenen Mietverhältnisses noch den Vermieter zur Kündigung, denn eine Gebrauchspflicht für vermietete Wohnräume besteht nicht. 2.Voraussetzung dafür, dass der Vermieter eine Kündigung wegen Vermüllung und Vernachlässigung der Wohnung stützen kann, ist, dass Substanzschäden an der Bausubstanz drohen; tote Fliegen auf der Fensterbank sind dafür noch kein Anhaltspunkt. 3. Mängelbeseitigungsklagen des Mieters – noch dazu teilweise erfolgreiche  rechtfertigen für sich nicht die Annahme eines unheilbar zerrütteten Mietverhältnisses und eine darauf gestützte Kündigung durch den Vermieter. 4. Der Mieter ist zwar verpflichtet, unter bestimmten Umständen Zugang zu der Mietsache zu gewähren, dies bedeutet aber auch bei nur seltener Nutzung nicht, dass er dem Vermieter durch Aushändigen von Schlüsseln jederzeitigen Zutritt ermöglichen müsste. (AG Schöneberg, Urteil vom 05.12.2019 – 107 C 224/19 -; in GE 14/2020, 934).

–Begleicht der Mieter innerhalb der Schonfrist den gesamten rückständigen Mietzins, kann dies seine Zahlungsverpflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung oder im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist. Die nachträgliche Zahlung steht dem Räumungsbegehren des Vermieters sowohl unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit der Kündigung als auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegen. (AG Charlottenburg, Urteil vom 01.09.2020 – 225 C 93/20 -; in GE: 20/2020, 1325).

-Eine fristgerechte Kündigung kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn sich über einen Zeitraum von mehr als drei Jahren ein Zahlungsrückstand summiert, der zwar den Betrag einer Monatsmiete nach dem Vertrag nicht erreicht, die nach Behauptung des Mieters nachträglich reduzierte Monatsmiete jedoch übersteigt. (BGH, Beschluss vom 10.11.2020 – VIII ZR 18/20 -; in: GE 4/2021, 241).

-1.Die unerlaubte Untervermietung an Touristen über airbnb stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermiter jedenfalls zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. 2. Das Recht des Vermieters, zur Ermittlung einer unberechtigten Untervermietung detektivische Mittel einzusetzen, schließt auch die Möglichkeit ein, zum Schein durch einen „agent provocateur“ ein Untermietverhältnis eingehen zu lassen (Abgrenzung zu LG Berlin -67 S 20/18, GE 2018, 936). (LG Berlin, Urteil vom 15.09.2020 – 63 S 309/19 -; in: GE 4/2021, 250).

-1. Einer nachfolgenden Kündigung kann nicht jede Abmahnung zu Grunde gelegt werden. Einerseits muss sich die Abmahnung zumindest auf eine ähnliche Vertragsverletzung beziehen, die Gegenstand der Kündigung sein soll, zudem muss die Abmahnung eines identischen kontinuierlichen Verhaltens in einem engen zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen. 2. Lautes Herumschreien um 23 Uhr im Treppenhaus stellt keine schwerwiegende Vertragsverletzung, die zur endgültigen Zerstörung der Vertrauensgrundlage des Vertrags führt, dar.  3. Mieter haben sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden. Erforderlich ist, dass ein Mieter die Pflicht zur Rücksichtnahme, sich so zu verhalten, dass andere Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, schwerwiegend verletzt. 4. Eine nachhaltige – also schwerwiegende – Störung des Hausfriedens ist bei lediglich einmaligen und vereinzelten Vorfällen sowie Störungen, die dem Bagatellbereich zuzuordnen sind, zu verneinen. (AG Paderborn, Ureil vom 03.03.2021 – 55 C 281/20 -; in IMRRS 2021, 0776).

-Das Befahren des Grundstücks durch den Mieter mit einem Fahrzeug zum Zwecke des Beladens mit Sperrmüll trägt weder eine fristlose noch eine fristgemäße Kündigung. (LG Berlin, Urteil vom 27.05.2021 – 65 S 19/21 -; in GE: 2/2022, 102).

-1. Dass Mieter in einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt mehrere Wohnungen mieten, ohne sie selbst zu bewohnen, ist mit Blick auf den Umstand, dass der Gesetzgeber in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Vermieters, Art. 14 GG, unter dem Gesichtspunkt seiner Sozialbindung im Interesse der Mieter erheblich eingreift, kein Interesse, das mit der geltenden, Veränderungen unterliegenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. 2. Mietet ein Mieter eine Wohnung von vornherein mit der Absicht, sie niemals selbst zu bewohnen, sondern einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, rechtfertigt das eine vermieterseitige Kündigung. (LG Berlin, Beschluss vom 24.02.2022 – 65 S 202/21 -; in GE: 9/2022, 471).

-In der Mietsache begangene Straftaten rechtfertigen eine vermieterseitige Kündigung grundsätzlich nur, wenn der Mieter selbst Täter ist oder ein Erfüllungsgehilfe des Mieters das Delikt in Kenntnis des Mieters begangen hat. (LG Berlin, Beschluss vom 09.06.2022 – 67 S 90/22 -; in GE: 14/2022, 739).

-1. Zur Unwirksamkeit einer auf unpünktlichen Mietzahlungen beruhenden außerordentlichen und ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. 2. Haben Vermieter und Vorvermieter die monatlich wiederkehrenden verspäteten Mietzahlungen des Mieters seit Beginn des Mietverhältnisses sechs Jahre lang widerspruchslos hingenommen, hat der Vermieter den Anschein gesetzt, der Vertragsverletzung kein erhebliches Gewicht beizumessen sowie darin keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen; daran vermag auch eine dreimalig nach erfolgter Abmahnung verspätet geleistete Mietzahlung nichts zu ändern. (LG Berlin, Beschluss vom 09.12.2021 – 67 S 158/21 -; in GE: 15/2022, 794).

-Die Fortsetzung der auf eine umfassende mietvertragliche Gestattung des Vermieters gestüzten – und langjährigen – Gebrauchsüberlassung an Dritte berührt nach dem Widerruf der Gestattung die Rechte des Vermieters grundsätzlich nur dann in einem für die Kündigung des Mietverhältnisses hinreichend erheblichen Maße, wenn der Mieter nicht nur die Gebrauchsüberlassung fortgesetzt, sondern gleichzeitig auch einem vor dem Vermieter nach Widerruf der Gestattung erwirkten gerichtlichen Titel auf Unterlassung der weiteren Gebrauchsüberlassung zuwider gehandelt hat. (LG Berlin, Beschluss vom 03.11.2022 – 67 S 190/22 -; in GE: 2/2023, 91).

–Eingriffe in die bauliche Substanz, namentlich bauliche Veränderungen der Mieträume – hier: Einbau einer Badewanne inklusive Verlegung von Wasserleitungen und der Verfliesung sowie der Einbau eines Boilers-, sind dem Mieter in der Regel ohne Zustimmung des Vermieters nicht gestattet; eine Zuwiderhandlung berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung und gibt ihm einen Anspruch auf Rückbau. (AG Kreuzberg, Urteil vom 08.02.2022 – 13 C 285/18 -; in: GE, 5/2023, 242)

-1. Eine fristlose und eine fristgerechte Kündigung wegen kurzfristigen Abstellens von gefüllten Mülltüten vor der Wohnungstür und eines Kinderwagens sind nicht gerechtfertigt, wenn im Treppenhaus ausreichend Platz ist. 2. Ein Kündigungsgrund fehlt auch, wenn gegen den Sohn der Mieterin ein Ermittlungsverfahren wegen Verstoßes gegen das Betäubungsmittelgesetz eingeleitet wurde und es zu einer Hausdurchsuchung mit Beschädigung der Wohnungseingangstür kam, ohne dass es zu einer rechtskräftigen Verurteilung kam. (AG Neukölln, Urteil vom 01.06.2023 – 10 C 121/22 -; in: GE, 16/2023, 802)

-1. Eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen kann in Betracht kommen, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befindet. 2. Auch nicht gezahlte abgerechnete Betriebskosten können Grundlage einer solchen Kündigung sein. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023 – 2-11 S 13/23 – )

-Die Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht durch den Mieter ist zwar nicht vom Regelbeispiel des § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB erfasst, kann aber im Rahmen der Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Voraussetzung dafür ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Grundsätzlich kommt eine Einschränkung der Betriebspflicht nach Maßgabe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Der Vermieter, der auf Erfüllung der Betriebspflicht durch den Mieter besteht, handelt allerdings nicht schon allein deswegen treuwidrig, weil die Betriebsaufnahme oder deren Fortsetzung für den Mieter unrentabel ist. Denn das Risiko der Gewinnerzielung in einem angemieteten Objekt trägt der Mieter. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB für den Fall der Verletzung von Betriebspflichten sind zugunsten des Gewerberaummieters die außergewöhnlichen Umstände der Corona- Pandemie zu berücksichtigen. Aufgrund der verschiedenen „Lockdowns“ in den Jahren 2020 und 2021 erscheint die Nichtöffnung einer Mietfläche in einem Einkaufszentrum im Sommer 2021 vergleichsweise kurz nach Ende des weitreichenden sog. „zweiten Lockdowns“ und der sog. „Bundesnotbremse“ in deutlich milderem Licht als zu „normalen“ Zeiten vor und nach der Pandemie. (HansOLG, Urteil vom 01.06.2023 – 4 U 10/22 -; in: GE, 8/2024, 397)

- Eigenbedarfskündigung

– Dem wegen Eigenbedarfs nach § 564 b BGB berechtigt kündigenden Vermieter obliegt es, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung frei gewordene andere Wohnung im selben Hausanwesen zur Anmietung anzubieten; widrigenfalls ist sein Räumungsbegehren rechtsmissbräuchlich, sofern nicht Umstände hinzutreten, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit diesem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.01.1993 – 3 Re Miet 2/92 -, in: GE 1993, 369).

– 1) Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn der Eigenbedarf für einen von ihnen besteht. 2) Der geltend gemachte Eigenbedarf ist vernünftig und nachvollziehbar, wenn einer der Miteigentümer und Vermieter mit dem Ehegatten und dem gemeinsamen Kind in der gekündigten Wohnung zusammen leben will. 3) Der Vermieter braucht eine ihm gehörende Wohnung dann nicht als Alternativwohnung in Anspruch zu nehmen, wenn darin der vernünftige Bedarf nicht gleichwertig gedeckt werden kann. Dem Vermieter ist es auch nicht zuzumuten, mehrere kleinere Wohnungen baulich zusammen zu legen, um in der dann entstehenden größeren Wohnung seinen Eigenbedarf zu decken. 4) Kommt es bei der Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen darauf an, ob die eine oder andere Mietpartei ihre Lebensplanung ändern muss, kommt dem Vermieterinteresse der Vorrang zu. (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2000 – 64 S 12/00 -, in: NZM 2001, 583).

– Die sog. Anbietpflicht bezieht sich auch auf die zum Tausch zur Verfügung stehende und von dem Vermieter noch bewohnte eigene Wohnung des Vermieters. Die Wirkung der Verletzung der Anbietpflicht entfällt nicht dadurch, dass der Vermieter nachträglich von seiner Absicht, die eigene Wohnung wieder zu vermieten, Abstand nimmt, um sie nunmehr einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2001 – 61 S 620/00 -, in: GE 2002, 400).

– 1. Eigenbedarf kann auch trotz einer im Hause der gekündigten Wohnung leer stehenden Alternativwohnung bestehen, wenn diese zum Bezug durch einen anderen Miteigentümer vorgesehen ist und ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für das Festhalten des anderen Miteigentümers am Bezug gerade der gekündigten Wohnung gegeben ist. 2. Fehlt es an konkretisierenden Einwänden des Mieters gegen den Eigennutzungswunsch des Vermieters, so muss sich das Gericht nicht von sich aus mit dem Eigenbedarf auseinander setzen (BVerfG, Beschluss vom 07.05.2001 – 2 BvR 188/01 -, in: NZM 2001, 706).

– Nach einer Eigenbedarfskündigung ist der Vermieter nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist verpflichtet, dem Mieter eine freigewordene Alternativwohnung anzubieten (BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – , in: NJW 2003, 2604).

– Die Anbietpflicht des Vermieters, der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt hat, beschränkt sich auf freigewordene Alternativwohnungen im gleichen Haus oder der Wohnanlage (BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02 – , in: NJW 2003, 2604).

– 1. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. 2. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – ).

– Trotz einer berechtigten Eigenbedarfskündigung kann der Widerspruch wegen unzumutbarer Härte berechtigt sein, wenn beide Mieter über 80 Jahre alt sind und eine Mieterin darüber hinaus an Krebs erkrankt ist (BGH, Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 246/03 – , in: GE 2005, 174).

– Ein nachvollziehbarer vernünftiger Eigennutzungswunsch des Vermieters kann vorliegen, wenn er aus Kostengründen eine Vier-Zimmer-Wohnung seinem Sohn zur Verfügung stellen will (LG Potsdam, Urteil vom 23.12.2004 – 11 S 125/04 – , in: GE 2005, 187).

– Ein Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung künftig selbst nutzen will. Macht der Mieter allerdings geltend, die Gründe seien nur vorgeschoben, muss er dies vor Gericht beweisen (BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03 -).

– Der Wohnungskäufer ist an einen zeitlich unbegrenzten Verzicht des Verkäufers auf Eigenbedarfskündigung gebunden; das gilt auch, wenn die vertraglich vorgesehene Schriftformklausel nicht eingehalten ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.06.2005 – 208 C 538/04 – , in: GE 2005, 1499).

– Der Wunsch des Eigentümers, die vermietete Wohnung nicht nur für Wohnzwecke, sondern überwiegend für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, steht der Eigenbedarfskündigung nicht entgegen (BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05 – , in: GE 2005, 1548).

– Eigenbedarf kann auch geltend gemacht werden, wenn die Räume für einen Angehörigen und dessen Pflegeperson benötigt werden. Zum Wohnbedarf sind die Grundsätze heranzuziehen, die im Zusammenhang mit dem Bedarf des Vermieters selbst für seine eigenen Wohnbedürfnisse gelten. Entscheidend kommt es darauf an, was der Eigentümer und Vermieter nach seinen persönlichen Bedürfnissen und Vorstellungen für angemessen erachtet. Ein berechtigtes Interesse setzt nicht voraus, dass die Pflegebedürftigkeit des Angehörigen bereits eingetreten ist. Es genügt, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einer Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass die Dienste in naher Zukunft benötigt würden. Eine konkrete Pflegeperson muss nicht benannt werden, denn diese kann naturgemäß erst nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den Mietern gesucht werden. Es reicht aus, dass konkrete Vorstellungen über den möglichen Personenkreis bestehen und eine Suche nicht grundsätzlich aussichtslos ist (LG Potsdam, Urteil vom 03.11.2005 – 11 S 146/05 -, in: GE 2005, 1553).

– Der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung (nur teilweise) für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke (hier: Architekturbüro) zu nutzen, ist schon im Hinblick auf die durch Art. 12 I GG geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 II Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken (BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05 -, in: NJW 2005, 3782; Info M 2006, 220).

– Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet (BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 – in: GE 2006, 115, NJW 2006, 220).

– Die Einschränkung des Kündigungsrechts im Mietvertrag auf „besondere Ausnahmefälle“, bei denen „wichtige berechtigte Interessen“ des Vermieters eine Vertragsbeendigung des Mietverhältnisses „notwendig machen“, gilt auch für den Erwerber der Mietsache. In solchen Fällen ist eine Kündigung des Erwerbers wegen eines nur „berechtigten“ Eigenbedarfsinteresses ausgeschlossen (LG Frankenthal, Urteil vom 27.07.2005 – 2 C 119/05 -, in: Info M 2006, 124).

– Will die Vermieterin bereits ein halbes Jahr nach Vermietung Eigenbedarf geltend machen, muss sie schon bei Vertragsabschluss auf den möglichen Bedarfsgrund hinweisen (AG Winsen/Luhe, Beschluss vom 25.01.2006 – 23 C 70/06 -, in: WuM 2006, 622 ff.).

– Der Verzicht des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung bedarf der Schriftform, wenn er für mehr als 1 Jahr gelten soll (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 -, in: Info M 2007, 112, GE 2007, 906).

– a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als „Wohnung für sich“ noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/06 -, in: GE 2007, 1187).

– Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06 -, in: GE 2007, 1185; NJW 2007, 2845).

– Eigenbedarfskündigung: Anerkennung einer unzumutbaren Härte bei kranken, über 80-jährigen Mietern mit 40-jähriger Wohndauer (LG Bochum, Hinweisbeschluss vom 16.02.2007 – 10 S 68/06 -, in: ZMR 2007, 452 ff.).

– Eine auf Eigenbedarf für die Tochter gestützte Kündigung ist von vornherein nicht ausreichend begründet, wenn in dem Kündigungsschreiben nur der Bedarf, nicht aber die bisherigen Wohnverhältnisse der Tochter dargelegt werden (LG Hamburg, Hinweisbeschluss vom 15.12.2006 – 316 S 122/06 -, in: WuM 2007, 457).

– 1. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. 2. Kommt der Vermieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 -, in: GE 2003, 1078).

– Wohnungseigentum ist auch dann „nach der Überlassung an den Mieter“ im Sinne des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein (BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 26/03 -).

– Ein Vermieter kann bei der Kündigung eines Mietverhältnisses Eigenbedarf geltend machen. Entfällt der Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist, ist die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam (BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 – ).

– Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 -, in: NJW 2007, 1742).

– Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07 -).

– Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter seinen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung durch einstweilige Verfügung sichern (hier: Verbot, an Dritte zu vermieten oder zu verkaufen). Wenn der Mieter starke Indizien für eine vorgetäuschte Eigennutzung vorträgt, genügt das schlichte Bestreiten des Vermieters nicht (LG Hamburg, Urteil vom 07.05.2007 – 307 S 34/07 -; in: ZMR 2007, 787; Info M 2008, 194).

– Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 und BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07 -; in: GE 2008, 1048).

– Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter ist verpflichtet, dem gekündigten Mieter eine freiwerdende Alternativwohnung anzubieten. Diese Pflicht beginnt, wenn die Wohnung ihm tatsächlich zur Verfügung steht, und sie endet mit Ablauf der Kündigungsfrist (Anschl. An BGH, 9.7.2003 – VIII ZR 311/02) (BGH, Urteil vom 4.6.2008 – VIII ZR 292/07 -; in: Info M 9/08, 321).

– Eine Vermieter-GbR mit einer Vielzahl von Gesellschaftern darf sich ausnahmsweise nicht auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters berufen, – wenn sie erklärtermaßen erworben hat, damit die Gesellschafter selbst nutzen und Wohnungseigentum erwerben können, und – wenn für den Mieter bei Anmietung nicht absehbar war, dass sich die Eigenbedarfsmöglichkeiten „vervielfältigen“ würden (LG München I, Urteil vom 30.07.2008 – 14 S 20441/07 (nicht rechtskräftig, Revision anhängig beim BGH – VIII ZR 231/08 -; in: Info M 10/08, 365).

– 1. Eine Eigenbedarfskündigung aufgrund der Verschlechterung einer Erkrankung eines Angehörigen verstößt gegen Treu und Glauben, wenn diese Erkrankung bei Vertragsschluss bereits bekannt war und eine weitere Verschlechterung nicht ausgeschlossen werden konnte. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem Vertragsschluss langwierige Vertragsverhandlungen vorausgegangen sind und zwischen Vertragsschluss und Vertragsbeginn wiederum ein mehrwöchiger Zeitraum liegt. 2. Die durch Art. 14 GG geschützte Eigentumsposition der Vermieterin, die grundsätzlich auch die freie Entscheidung über die Nutzung der Wohnung umfasst, wird hierdurch zugunsten der schützenswerten Interessen der Mieter an der zugesagten langfristigen Mietdauer in zulässiger Weise beschränkt, da nicht – in unzulässiger Weise – in ihre Lebensplanung eingegriffen wird, sondern lediglich die Durchsetzung eines Selbstnutzungsrechtes verhindert wird aus Gründen, die die Vermieterin durch mangelnde aber mögliche Vorkehrung in zurechenbarer Weise selbst gesetzt hat (AG Bremen, Urteil vom 19.8.2008 – 4 C 513/07 -; in: WuM 2008, 730).

– Erwirbt die BGB-Gesellschaft ein vermietetes Mehrfamilienhaus, kann sie für einen Gesellschafter einen Eigenbedarf in einem Bestandsmietvertrag auch dann nicht geltend machen, wenn zwischenzeitlich die Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt ist und der Gesellschafter als Eigentümer der vermieteten Wohnung im Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde (LG München I, Urteil vom 30.7.2008 – 14 S 20441/07 (n. rkr.) -; in: WuM 2008, 731).

– Der Schadensersatzanspruch des Wohnungsmieters wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung ist nach der Räumung auf Naturalrestitution und daher auf erneute Überlassung der Wohnung gerichtet und kann mit einstweiliger Verfügung auf ein Verbot, die Wohnung Dritten zu überlassen oder die Wohnung zu veräußern, vorläufig gesichert werden, solange eine Vermietung an einen Dritten nicht bereits erfolgt ist (LG Hamburg, Urteil vom 7.6.2007 – 307 S 34/07 -; in: WuM 2008, 92).

– In Fällen eines nicht in die Tat umgesetzten Einzugs in die aufgrund einer Eigenbedarfskündigung geräumte Wohnung trifft den Vermieter die sekundäre Behauptungslast und damit die Obliegenheit, über das schlichte Bestreiten hinaus nachvollziehbar und schlüssig darzulegen, wieso der in der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf im Nachhinein entfallen sein soll. Eine Schadensersatzforderung wegen vermeintlicher Eigenbedarfskündigung ist nicht schon allein deswegen ausgeschlossen, weil der Auszug der vormaligen Mieter letztlich aufgrund eines im Gerichtsverfahrens geschlossenen Vergleichs erfolgte. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB ist auf einen Schadenersatzanspruch wegen vermeintlicher Eigenbedarfskündigung nicht anwendbar (AG Bremen, Urteil vom 13.2.2008 – 23 C 224/06 -; in: WuM 2008, 413).

– Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfirst für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9.7.2003 – VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463) (BGH, Urteil vom 4.6.2008 – VIII ZR 292/07 -; in: WuM 2008, 497 und NJW 2009, 1141).

– Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, „jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich“, steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen (BGH, Urteil vom 21.1.2009 – VIII ZR 62/08 -; in: NJW-aktuell 11/2009, VIII).

– Verschlimmert sich der Krankheitszustand eines Angehörigen, ist die Eigenbedarfskündigung jedenfalls dann treuwidrig, wenn diese Entwicklung bei Vertragsschluss bereits vorhersehbar war (AG Bremen, Urteil vom 19.8.2008 – 4 C 513707 -; in: WuM 2008, 730 und Info M 2009, 67).

– a) Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei „jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich“, steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. b) Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtmissbräuchlichen Verhaltens entgegen (BGH, Urteil vom 21.1.2009 – VIII ZR 62/08 -; in: GE 2009, 575).

– Die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 127/08 -; in: GE 2009, 651).

– Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, das er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 231/07 -; in: NJW-aktuell 24/2009, VIII und GE 2009, 710).

– Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters begründet Eigenbedarf zumindest dann, wenn ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss vom 3.3.2009 – VIII ZR 247/08 -; in: GE 2009, 714 und NJW-aktuell 19/2009, VIII und Info M 2009, 264).

– Der Vermieter haftet auf Schadensersatz, wenn er aufgrund eines nur vorgetäuschten Eigenbedarfs kündigt und den Mieter dadurch zum Auszug bewegt. Das gilt auch dann, wenn die Kündigung (schon) formell unwirksam war und der Mieter „unter dem Eindruck“ der scheinbar materiell gerechtfertigten Kündigung einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat (BGH, Urteil vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07 -; in: Info M 2009, 214).

– Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln (BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08 -).

– Die GbR kann wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Eine Ausnahme im Sinne der Schutzvorschrift des § 577a BGB ist auch dann nicht geboten, wenn die GbR erklärtermaßen erworben hat, damit die Gesellschafter selbst nutzen und Wohneigentum erwerben können, sog. Münchener Modell (BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08 -; in: Info M 2009, 265).

– Die Mitteilung zweier gesonderter Eigenbedarfslagen im Kündigungsschreiben führt zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2009 – 63 S 425/08 – ; in: GE 2009, 1437).

– Die die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters in Form der GbR zu Gunsten von Bedarf eines Gesellschafters rechtfertigenden Überlegungen treffen auf eine Personenhandelsgesellschaft wie die OHG oder die KG nicht zu. Denn eine Personenhandelsgesellschaft entsteht nicht „zufällig“ (so wie es bei einer Personenmehrheit – etwa einem Ehepaar – vom Zufall abhängt, ob dieses dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermietet), sondern durch zum Teil umfangreiches, rechtsgeschäftliches Tätigwerden ihrer Mitglieder von der Errichtung eines Gesellschaftsvertrags an bis hin zur Eintragung im Handelsregister (LG Hamburg, Urteil vom 07.08.2009 – 311 S 128/08 -; in: NJW 2009, 3793).

– Ein Sanierungsvertrag mit dem Land Berlin, in dem zur angemessenen Wohnraumversorgung ein Belegungsrecht begründet wird, kann einen stillschweigenden Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für die Dauer der Belegungsbindung enthalten (LG Berlin, Urteil vom 05.06.2009 – 65 S 407/08 -; in: GE 2009, 1627).

– Der Vermieter kann auch dann wegen eines berechtigten Interesses kündigen, wenn seine Ehefrau die Wohnung in vollem Umfang zu beruflichen Zwecken nutzen will (hier: Tierbedarfshandel) und es im näheren Umkreis keine vergleichbaren Räumlichkeiten hierfür gibt (LG Braunschweig, Beschluss vom 16.09.2009 – 6 S 301/09 -; in: Info M 2009, 466).

– Eine Kommanditgesellschaft kann für ihre Gesellschafter keinen Eigenbedarf geltend machen. Das gilt auch dann, wenn es um den Wohnbedarf einer Kommanditistin geht, die zugleich Tochter des Geschäftsführers und Komplementärs ist (LG Hamburg, Urteil vom 07.08.2009 – 311 S 128/08 (rk.) -; in: NJW 2009, 3793 und Info M 2009, 467).

– Vor Ausspruch der auf Eigenbedarf gestützten Kündigung muss der Vermieter dem Mieter eine im selben Haus leerstehende Wohnung anbieten, auch wenn diese aus seiner Sicht für den Mieter (hier: Gehbehinderung) ungeeignet ist (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2009 – 65 S 303/08 -; in: GE 2010, 127).

– Eine Nichte ist eine Familienangehörige i. S. des § 573 II Nr. 2 BGB. Nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder sind noch so eng mit dem Vermieter verwandt, dass es nicht darauf ankommt, ob im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter besteht (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09 -; in: NJW-aktuell 6/2010, 6).

– Einer Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, ob dem Vermieter die Wiedereinräumung dieser Rechte noch möglich ist (BGH, Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 313/08 -; in: GE 2010, 339 und IMR 2010, 82).

– Möchte ein Vermieter seine vermietete Wohnung beruflich nutzen, so stellt dies einen berechtigten Grund für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dar (LG Braunschweig, 16.09.2009 – 6 S 301/09 -; in: IMR März 2010).

– Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BGH, Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09 – [vgl. BayObLG, Urteil vom 27.07.2007 – VIII ZR 271/06 -; in: NJW 1981, 2197, 2199 f. und NZM 2007, 679).

– Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung von Senat, NJW 2003, 2604) (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09 -; in: IMR 2010, 124; NJW 2010, 1290).

– Für die nach § 573 Abs. 3 BGB erforderliche Begründung einer Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend. Eine dramatisierende Darstellung führt regelmäßig nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung (BGH, Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09 -; in: IMR 201, 217).

– Ein Vermieter setzt sich in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (BGH, Beschluss vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09 -; in: GE 2010, 1418).

– Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter nur darlegen, warum er ein berechtigtes Interesse an einer Mietwohnung hat, seinen weiteren Grundbesitz muss er jedoch nicht offenlegen. Eigenbedarf wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass eine andere Wohnung des Vermieters fei ist oder frei wird, wenn für den Bezug der vermieteten Wohnung ein vernünftiger oder nachvollziehbarer Grund gegeben ist. Ein Vermieter kann nicht darauf verwiesen werden, dass er bereits eine in seinem Eigentum stehende Zwei-Zimmer-Wohnung bewohnt, wenn diese im Hinblick auf die Möbelstücke des Vermieters zu klein bemessen ist und sie zudem wegen der finanziellen Lage veräußert werden soll (LG Koblenz, Urteil vom 14.10.2008 – 6 S 21/08 -; in: ZMR 2010, 762 ff.).

– 1. Ein Vermieter, der berechtigt wegen Eigenbedarfs kündigt, muss dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung anbieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 -; in: GE 2010, 1684).

– 1. Der Zweck des Begründungszwangs einer Kündigung wegen Eigenbedarfs besteht darin, dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. 2. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so benennt, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. 3. Bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung reicht es aus, dass der Vermieter für seinen Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat. Dies ist bei dem Wunsch des Vermieters, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstandes in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen, regelmäßig der Fall. Eine darüberhinausgehende Begründung in Gestalt von Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen bedarf es daher grundsätzlich nicht (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 -; in: IMR 2010, 507).

– 1. Der wegen Eigenbedarfs berechtigte kündigende Vermieter hat dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. 2. Der Vermieter erfüllt seine Anbietpflicht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäß, wenn er den gekündigten Mieter über die wesentlichen Vertragsbedingungen (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen (Miete/Nebenkosten)) der Anmietung einer während der Kündigungsfrist frei werdenden Wohnung in Kenntnis setzt (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 -; in: IMR 2010, 508).

– Der Eigenbedarfskündigung des Mietvertrags gegenüber einer 99-jährigen Mieterin bei 39 Jahren Mietdauer stehen „nach allgemeiner Lebenserfahrung“ Härtegründe im Sinne einer „Verwurzelung mit der Wohngegend“ und „einer nachhaltigen Beeinträchtigung des körperlichen Wohlbefindens“ entgegen (LG Bonn, Beschluss vom 08.10.2010 – 6 S 130/10 -; in: IMR 2010, 518).

– Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraumietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 210/10 -; in: GE 2011, 262).

– Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter seine Mutter im eigenen Haus wohnen lassen will, die beabsichtigt, aus einer größeren und teureren (Eigentums-)Wohnung (wenn auch in besserer Wohnlage) auszuziehen. 2. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und eine Räumungsfrist kommen nur ausnahmsweise in Betracht; Voraussetzung wäre, dass der Mieter in angemessener Zeit keinen angemessenen Ersatzwohnraum trotz Bemühungen finden kann (AG Tiergarten, Urteil vom 13.01.2011 – 8 C 66/10 -; in: GE 2011, 617).

– Erklärt der Grundstückserwerber, dass eine Eigennutzung nicht beabsichtigt sei, ist eine später dennoch ausgesprochene Kündigung unwirksam, wenn der Eigenbedarf schon vorhersehbar war (AG Köpenick, Urteil vom 31.03.2011 – 11 C 222/10 -; in: GE 2011, 757).

– Der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (LG Berlin, Urteil vom 06.05.2011 – 63 S 439/10 -; in: GE 2011, 1085).

– Wenn der Eigenbedarf auf Gründen beruht, die beim Vermieter schon länger vorhanden sind (hier: Kinderwunsch und Aufnahme selbstständiger Tätigkeit), kann die Verpflichtung bestehen, dem Mieter eine freie Alternativewohnung im gleichen Gebäude auch schon vor Kündigungsausspruch anzubieten (AG Landsberg am Lech, Urteil vom 29.06.2010 – 1 C 194/10 -; in: IMR 2011, 183).

– Wird die Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs nur von dem Ehemann der Mieterin ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt, so dass die Vereinbarung nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist; eine Gerichtsentscheidung, die ohne eingehende Begründung und Auseinandersetzung mit Rechtsprechung und Schrifttum davon abweicht, ist willkürlich und verfassungswidrig (VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2011 – VerfGH 8/10 -; in: GE 2012, 121).

– Der Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. Das gilt auch dann, wenn durch Austausch des Mietobjekts ein neues Mietverhältnis begründet wird und die Parteien lediglich die Fortgeltung der Bestimmungen des vorherigen Mietverhältnisses ohne Einhaltung der Schriftform vereinbaren (BGH, Hinweisbeschluss vom 24.01.2012 – VIII ZR 235/11 -; in: GE 2012, 686)

– Der Vermieter ist trotz rechtskräftiger Abweisung einer Räumungsklage in einem Vorprozess wegen einer vorangegangenen Eigenbedarfskündigung nicht gehindert, mit einer erneuten Räumungsklage wegen Eigenbedarfs geltend zu machen, das Mietverhältnis sei durch die jetzige Kündigung nunmehr beendet (BGH, Beschluss vom 17.01.2012 – VIII ZR 171/11 -; in: GE 2012, 479)

– Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortführung von BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943) (BGH, Versäumnisurteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11 -; in: GE 2012, 1631).

– Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschft zumindest vorläufig aufzuheben (LG Heidelberg, Urteil vom 14.12.2012 – 5 S 42/12 -; in: WuM 2013, 49).

– Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortsetzung von BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943) (BGH, Versäumnisurteil vom 26.10.2012 – VIII ZR 330/11 -; in: WuM 2013, 47).

– Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung leigen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben (LG Heidelberg, Urteil vom 14.12.2012 – 5 S 42/12 -; in: GE 2013, 123).

– 1. Der Vermieter darf wegen Eigenbedarfs auch dann kündigen, wenn er nicht Eigentümer ist. 2. Der Gesetzgeber stellt nicht auf das Erlangungsinteresse des Eigentümers ab, sondern legt ausdrücklich den Bedarf des „Vermieters“ gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für das berechtigte Interesse im Sinne des § 573 BGB als maßgeblich zu Grunde (LG Hamburg, Urteil vom 09.06.2011 – 307 S 41/11 -; in: IMR 2011, 495).

– Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war (BGH, urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 -; in: GE 2013, 674).

– 1. Die Eigenbedarfskündigung darf nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war. 2. Als vorhersehbar gilt ein Bedarf, der innerhalb von 21 Monaten ab dem Abschluss des Wohnungsmietvertrags für den 19-jährigen, ältesten Sohn des Vermieters geltend gemacht wird (LG Lüneburg, Urteil vom 07.12.2011 – 6 S 79/11 -; in: IMR 2012, 97).

– Die bloße Nutzung einer Mietwohnung als Zweitwohnung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus (AG Wolfratshausen, Urteil vom 28.06.2012 – 8 C 51/12 -; in: IMR 2013, 285).

– 1. Ein Räumungsverlangen nach einer Eigenbedarfskündigung für eine Wohnung im ersten Stock ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare Wohnung im zweiten Stock zur Verfügung steht, so dass die Wohnung des Mieters nicht mehr im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt wird. 2. Auf eine Gehbehinderung des Angehörigen kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn im Haus ein Fahrstuhl vorhanden ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.09.2013 – 218 C 152/13 -; in: GE 2013, 1463).

– Ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht für eine Eigenbedarfskündigung ist dann zu bejahen, wenn der Vermieter die Wohnung als Zweitwohnung für regelmäßige Besuche bei seiner Tochter nutzen will (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2013 – 67 S 121/12 -; in: GE 2013, 1517).

– Gelegentliche kurze Besuche des Vermieters bei seiner in einer anderen Stadt lebenden Tochter rechtfertigen eine Eigenbedarfskündigung, um die vermietete Wohnung für seine Besuche nutzen zu können (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2013 – 67 S 121/12 -; in: WuM 2013, 741).

– 1. Ein „wichtiges berechtigtes Interesse“ des Vermieters für eine Eigenbedarfskündigung (BGH, GE 2013, 1584) liegt dann vor, wenn die Vermieter die Wohnung für ihre Kinder benötigen, damit jedem Kind zukünftig ein eigenes Zimmer zur Verfügung steht. 2. Die psychischen Folgen für den Mieter können jedoch derart schwerwiegend sein, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist (hier: Erkrankung an Multipler Sklerose mit Depressionen und Suizidgefahr) ( AG Schöneberg, Urteil vom 09.04.2014 – 12 C 340/12 -; in: GE 2014, 1278).

– Die Berufung auf eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter eine andere freie Wohnung im Haus nur mit einem Zeitmietvertrag anbietet und vom Mieter ohne konkrete Anhaltspunkte für Zahlungsschwierigkeiten vor der Besichtigung einen Einkommensnachweis verlangt (LG Berlin, Beschluss vom 10.03.2014 – 18 S 349/13 -; in: GE 2014, 1006).

– Tritt nach wirksamer Eigenbedarfskündigung ein neuer Kündigungsgrund ein, welcher den ursprünglichen ersetzt und ebenfalls zur Kündigung berechtigt, so muss der Vermieter dem Mieter keinen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkungen anbieten, sofern der Wegfall des ursprünglichen Kündigungsgrundes zeitlich nach Eintritt des neuen liegt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.04.2014 – 8 C 146/13 -; in: GE 2014, 1534).

– Die Kündigung wegen Eigenbedarfs einer dreiköpfigen Familie ist nicht schon deswegen rechtsmissbräuchlich, weil die gemietete und die daneben liegende gekündigte Wohnung des Mieters zusammen eine Fläche von mehr als 200 m² haben (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2014 – 18 S 34/13 – (Einzelrichter); in: GE 2015, 58).

– 1. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs, da seine Mutter eine zu große und teuere Wohnung bewohne, unter genauer Angabe der Flächen der betreffenden Wohnungen, genügt dies den Anforderungen des § 573 Abs. 3 ZPO, auch wenn weder Name noch Alter der Mutter genannt werden. 2. Die Anbietpflicht des Vermieters umfasst nur vergleichbare Wohnungen in demselben Objekt, in dem sich die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung befindet. 3. Die Eigenbedarfskündigung ist wirksam, auch wenn im selben Haus 14 Monate zuvor eine Wohnung an einen Dritten vermietet wurde (AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 13.01.2011 – 8 C 66/10 -; in: IMR 2011, 358).

– Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist es ausreichend, wenn im Kündigungsschreiben die Person, für welche die Wohnung benötigt wird, und das Interesse dieser Person an der Erlangung der Wohnung mitgeteilt werden (BGH, Urteil vom 06.07.2011- VIII ZR 317/10 -; in: ImR 2011, 405).

– Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe BGH, IMR 2007, 311) (BGH, Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 74/11 -; in: IMR 2012, 53).

– a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauch unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 62/08, NJW1139; BEschluss vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512). b) Der Vermieter, ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 – NJW 2013, 1596). c) Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat. d) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 -; in: NJW 2013, 1596) (BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14 -).

– Den Vermieter, der seinen zukünftigen Mietern einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit anbietet, obwohl er weiß oder in Erwägung ziehen müsste, dass der die Mietsache in absehbarer Zeit wieder benötigt, trifft die Pflicht, die zukünftigen Mieter auf die voraussichtlich kurze Dauer des Mietverhältnisses hinzuweisen (AG Grünstadt, Urteil vom 19.03.2013 – 3 C 273/12 -; in: IMR 2013, 453).

– 1. Die beabsichtigte Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung, nur um gelegentliche Besuche bei der unehelichen Tochter in einer anderen Stadt zu ermöglichen, stellt ein hinreichendes berechtigtes Interesse dar, um die Kündigung wegen Eigenbedarfs zu rechtfertigen. 2. Der Annahme einer Härte wegen starker sozialer Bindung an das Wohnumfeld aufgrund langer Mietdauer steht es entgegen, wenn sich der Mieter nicht vergeblich um Ersatzwohnraum im vertrauten Wohnumfeld bemüht hat (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2013 – 67 S 121/12 -; in: IMR 2014, 10).

– 1. Steht im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis vermieterseits grundsätzlich nicht aufgelöst wird, es sei denn, es liegen nicht nur berechtigte, sondern wichtige berechtigte Interessen vor, die die Beendigung des Mietverhältnisses zudem notwendig machen, muss eine Eigenbedarfskündigung aufwändig begründet werden. 2. Dass Gründe lediglich nachvollziehbar und vernünftig sind, reicht nicht aus. 3. Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung müssen dem Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben selbst mitgeteilt werden (LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 – 67 S 100/13 – ; in: IMR 2014, 148).

– Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter den Eigenbedarf plausibel nachzuweisen (LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 – 63 S 87/13 -; in: IMR 2014, 149).

– Der in die Vermietung eingetretene Erwerber der Mietwohnung darf die vom Veräußerer ausgesprochene Eigenbedarfskündigung weiter verfolgen, wenn der bisherige Kündigungsgrund in seiner Person fortbesteht (LG Itzehoe, Beschluss vom 20.12.2013 – 9 S 31/13 -; in: IMR 2014, 236).

– 1. Der zum Eigenbedarf führende Erlangungswunsch des Vermieters muss vernünftig und nachvollziehbar sein. 2. Daran fehlt es, wenn einer 18 Jahre jungen Person, die über kein eigenes Einkommen verfügt und ohne Arbeit/Ausbildung ist, eine 102 qm große Wohnung (zuzüglich Terrasse und Garten) überlassen werden soll (AG Köpenick, Urteil vom 17.09.2013 – 14 C 16/13 -; in: IMR 2014, 243).

– 1. Der Mieter, der gemäß § 574 BGB der Kündigung widersprochen hat, weil Ersatzwohnraum noch nicht zur Verfügung steht, hat Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB, wenn er bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung einen konkreten, in absehbarer Zukunft liegenden Auszugstermin verbindlich nennen kann. 2. Die befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB hat Vorrang vor der Bewilligung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO. Die Kosten einer entsprechenden Entscheidung hat der Vermieter zu tragen (LG Heidelberg, Beschluss vom 11.07.2014 – 5 T 38/14 -; in: IMR 2014, 375).

– 1. Der Schutz von Leben und Gesundheit des suizidgefährdeten Mieters hat Vorrang vor bloß finanziellen Interessen des Vermieters. 2. Von einem suizidgefährdeten Mieter kann nicht verlangt werden, sich zur Herbeiführung seiner Räumungsfähigkeit für einen nicht absehbaren Zeitraum in stationäre Behandlung zu begeben (LG München I, Urteil vom 23.07.2014 – 14 S 20700/13 -; in: IMR 2014, 505).

– 1. Eine Verkennung der Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie kann auch darin liegen, dass das Fachgericht den Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigen Härte im Sinne des § 574 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nachgeht. 2. Allein das Interesse des im Haushalt des Vermieters lebenden Kindes am Erfolg des Mietrechtsstreits verleiht ihm keine eigene grundrechtliche Beschwerdebefugnis aus den als verletzt bezeichneten Art. 12 und 13 Verf.-BE. 3. Ebenso wie das Fachgericht sämtlichen vom Mieter dargelgten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigentümers nachzugehen hat, gebieten es die Interessen des Eigentümers, erheblichen Vortrag gegen die vom darlegungs- und beweisbelasteten Mieter zur Begründung einer ungerechtfertigten Härte vorbrachten Umstände zu berücksichtigen und im Wege der Beweisaufnahme Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter tatsächlich erwachsen würden und die deshalb seinen Interessen bei der geboteten Abwägung den Vorrang gegenüber dem Erlangungsinteresse des Eigentümers einräumen (VerfGH, Beschluss vom 18.06.2014 – VerfGH 153/13 -; in IMR 2015, 81).

– 1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer ausklärt. Die ausgespreochne Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. 2. Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sog. „Bedarfsvorschau“), noch ist er verpflichtet, den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten. 3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Enstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat. 4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14 -; in: IMR 2015, 139).

– Der Vermieter wird nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung seiner Anbietpflicht auch dann gerecht, wenn er dem Mieter eine Alternativwohnung zu einem über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins anbietet (LG Berlin, Beschluss vom 07.08.2014 – 67 S 280/14 -; in: IMR 2015, 147).

– Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Eigenbedarf zwar erst nach der Weitervermietung einer leer stehenden Alternativwohnung entstanden ist, aber für den Vermieter zum Zeitpunkt der Weitervermietung vorhersehbar war (AG Köln, Urteil vom 18.12.2014 – 209 C 349/14 -; in: IMR 2015, 153).

– Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen (BGH, Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 14/15 -).

– a) Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 mwN; vom 13.06.2012 – VIII ZR 356, […] Rn. 10; Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rn. 3). b) ob ein Räumungsvergleich den zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituartion und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umsätnde des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (Fortführung von BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10, aaO). c) An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21.11.2006 – VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rn. 9; vom 26.10.2009 – II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rn. 18; vom 18.09.2012 – II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rn. 22; vom 22.04.2015 – IV ZR 504/14, […] Rn. 15). d) Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11.10.2000 – VIII ZR 276/99, […] Rn. 18; vom 20.09.2006 – VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rn. 22; Beschluss vom 19.09.2006 – X ZR 49/05, […] Rn. 27). Derartige Umstände können bei eiem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa eienr namhaften Abstandszahlung – verpflichtet (BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14).

– 1. Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn in der Begründung die Bedarfsperson und das Erlangungsinteresse bezeichnet sind. 2. Eine zulässige Klageänderung liegt vor, wenn der Vermieter eine erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ausgesprochene zweite Eigenbedarfskündigung bei fortbestehender Tatsachengrundlage in den Berufungsrechtszug einführt (LG Itzehoe, Urteil vom 09.05.2014 – 9 S 43/13 -; in: IMR 2015, 18).

– 1. Bei streitigem Eigenbedarf im Räumungsprozess ist eine Parteivernahme des Vermieters nach § 448 ZPO oder seine Parteianhörung nach § 141 ZPO allenfalls veranlasst, wenn er sich in einer anderes nicht zu beseitigenden Beweisnot befindet. Es bedarf zudem des „Anbeweises“ im Sinne einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit. 2. Das Gericht darf gemäß § 286 Abs. 1 ZPO nur vom Bestehen des streitigen Eigenbedarfs ausgehen, wenn es von der Richtigkeit mit einem Grad von Gewissheit überzeugt ist, der Zweifeln Schweigen gebietet (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2014 – 67 S 198/14 -; in: IMR 2015, 41).

– Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichnd bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 -).

– 1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f; 89, 1, 9; NJW 1994, 995; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098). 2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638; WuM 1993, 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f). 3. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls. 4. Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemesenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen (BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14 -; in: IMR 2015, 178).

– 1. Der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gemäß “ 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. 2. Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es am erforderlichen Zurechnungszusammenhang. 3. An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein. 4. Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen. Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substanziellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet (BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 -; in: IMR 2015, 313).

– a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 62/08, GE 2009, 575; Beschluss vom 06.07.2010 – VIII ZR 180/09 -, WuM 2010, 512 = GE 2010, 1418). b) Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeen Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte „Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, GE 2013, 674). c) Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristen Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat. d) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 -, NJW 2013, 1596 = GE 2013, 674) (BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14 -; in: GE 2015, 445).

– Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die Anmietung der nunmehr angeboteten Alternativwohnung ablehnt. Die Treuwidrigkeit ist alleinfalls dann zu verneinen, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten (LG Berlin, Urteil vom 16.04.2015 – 67 S 14/15 -; in: GE 2015, 731).

– 1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; NJW 1994, 995; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098). 2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE68, 361, 373f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638; WuM 1993, 380, 384, NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f.). 3. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls. 4. Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen (BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14 -; in: GE 2015, 585).

– 1. Vom Mieter behauptete und em Vermieter bestrittene gesundheitliche Härtegründe i. S. d. § 574 Abs. 1 BGB erfordern im Falle ihrer Erheblichkeit grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens, sofern das Gericht nicht über die – den Parteien vorab bekannt gemachte und im Urteil im Einzelnen dazulegende – medizinische Sachkunde verfügt. 2. Bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB (Erlangungsinteresse des Vermieters, Bestandsinteresse des Mieters) müssen die Interessen des Vermieters grundsätzlich zurückstehen, wenn die Räumung für den Mieter mit Lebensgefahr verbunden ist (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015 – 67 S 117/14 -; in: GE 2015, 859).

– Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen (BGH, Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 14/15 -; in: IMR 2015, 358 und GE 2015, 1021).

– a) Der Vermieter ist im Fall der Vortäuschung von (Eigen-)Bedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 m.w.N.; vom 13.06.2012 – VIII ZR 356/11, jurisRn. 10; Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rn. 3). b) Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (Fortführung von BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10, aaO.). c) An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21.11.2006 – VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rn. 9; vom 26. Oktober 2009 – II ZR 222/08, NJW 2010, 64 Rn. 18; vom 18. September 2012 – II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rn. 22; 22. April 2015 – IV ZR 504/14, juris Rn. 15). d) Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11.10.2000 – VIII ZR 276/99, juris Rn. 18; vom 20.09.2006 – VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rn. 22; Beschluss vom 19. September 2006 – X ZR 49/05, juris Rn. 27). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet (BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 -; in: GE 2015, 1026).

– 1. Der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung nur teilweise oder gar nicht für Wohnzwecke, sondern für berufliche Zwecke zu nutzen, ist nicht geringer zu bewerten als der Bedarf zu Wohnzwecken. 2. Den Nutzungsabsichten des Eigentümers können in zulässiger Weise Grenzen durch eine Erhaltungsverordnung gesetzt sein (LG Berlin, Urteil vom 12.08.2015 – 65 S 531/14 -; in: GE 2015, 1163).

– 1. Würde der Mieter eine Räumung als Scheitern eigener Bemühungen erleben und als komplettes Infragestellen seiner Lebensleistung interpretieren, so dass mit einer schweren und anhaltenden depressiven Störung gerechnet werden muss, die mit Grübeleien, anhaltender Antriebs- und Interesselosigkeit , sozialem Rückzug, Scham, Verbitterung und resignativer Verzweiflung und Hoffnungslosigkeit verbunden ist, liegt eine nicht zu rechtfertigende Härte vor, hinter der das berechtigte Eigenbedarfsinteresse zurücktreten muss. 2. Zur Frage, inwieweit die Einschätzungen eines psychiatrischen Gutachters über die gesundheitlichen Folgen einer Räumung für den Mieter dessen eigene und trotz Suggestion durch den Gutachter gegenteilig gebliebenen Einschätzungen überlagern können (LG Berlin, Urteil vom 08.07.2015 – 65 S 281/14 -; in: 1165).

– Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigugn (noch) nicht (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 -; in: GE 2015, 1393).

– Eine vertragliche Einschränkung des ordentlichen Kündigungsrechts auf „wichtige berechtigte Interessen“ schließt eine Eigenbedarfskündigung zwar nicht grundsätzlich aus, beschränkt sie aber auf besondere Ausnahmefälle und räumt dem Mieter einen gegenüber den geetzlichen Bestimmungen erhöhten Bestandsschutz ein (LG Berlin, Urteil vom 28.07.2015 – 63 S 86/14 -; in: GE 2015, 1405).

– Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, wonach der Erwerber einer Mietwohnung, an der Wohnungseigentum begründet wurde, zehn Jahre nach Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen kann, ist auch auf Eigentumserwerb vor Inkrafttreten der Verordnung anzuwenden; darin liegt keine unzulässige Rückwirkung, da § 577a BGB als Ermächtigungsgrundlage für eine Sperrfristverordnung schon seit 2001 gültig war und der Erwerber einer umgewandelten Wohnung seitdem nicht darauf vertrauen durfte, ohne zeitliche Beschränkung kündigen zu dürfen (AG Mitte, Urteil vom 15.12.2015 – 14 C 49/15 -; in: GE 2016, 462).

– Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Mieter überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können (BGH, Beschluss vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15 -; in: GE 2016, 781).

– Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht ausreichend begründet, wenn sie lediglich die Angaben enthält, der Vermieter lebe seit zwei Jahren in Berlin, betreibe ein Restaurant, wohne derzeit bei Freunden und habe die Wohnung ersteigert, um selbst dort einzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2016 – 67 S 247/16 -; in: GE 2017, 50).

– a) Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, Urteile vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015; 3368; vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbalidgen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, aaO.). b) Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieter nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermeiters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03, aaO.) (BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 -; in: GE 2017, 97).

– Verstößt der Vermieter vor oder nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gegen seine Pflicht zur Anbietung von Alternativwohnraum, kann sich der Mieter darauf allenfalls dann mit Erfolg berufen, wenn er den Alternativwohnraum im hypothetischen Falle seiner Anbietung tatsächlich angemietet hätte (LG Berlin, Urteil vom 01.12.2016 – 67 S 323/16 -; in: GE 2017, 107).

– 1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23.11.2011 – VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23). 2.a) Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermeiter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02; WuM 2003, 463 unter II 1; vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 04.06.2008 – VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21.12.2011 – VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). 2. b) Die Verletzung dieser Anbieterpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadenserstaz in Geld nach sich (insoweit Aufgabge der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 166/11, aaO. M. w. N.) (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 -; in: GE 2017, 166).

– a) Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.m.w.N.). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten. b) Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15, GE 2017, 97 = NZM 2017, 23 Rn. 15) (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 -; in: GE 2017, 469).

– Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte – in Absatz 2 nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, GE 2017, 653 Rn. 24). b) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, aaO. Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben. c) Bei der geboteten Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, aaO. Rn. 25; BverfGE 89, 1, 6 ff.; BverfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 [„Grundlage privater und unternehmerischer Initiative“]; BverfG, NJW 1998, 2662 [„wirtschaftliche Betätigung“]). d) Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings – im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, aaO. Rn. 49 m.w.N.). e) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und –abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, aaO. Rn. 38 ff.) (BGH, Urteil vom 10.05.2017 – VIII ZR 292/15 -; in: GE 2017, 769).

– 1. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine eigene freiwerdende Wohnung dem Mieter anzubieten („fliegender Wohnungswechsel“). 2. Eine Anbietpflicht besteht auch nicht für eine Wohnung, die nach Größe, Zuschnitt und Lage mit der Wohung des Mieters nicht mehr ernsthaft verglichen werden kann (BGH, Beschluss vom 19.07.2017 – VIII ZR 284/16 -; in: GE 2017, 1016).

– 1. Es ist höchstrichterlich geklärt, das der Begriff des „Benötigens“ für eine Eigenbedarfskündigung ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters voraussetzt, was auch für die Nutzung als Zweitwohnung zutreffen kann. 2. Ein Eigenbedarf kann angenommen werden, wenn aufgrund von Indizien und nach der persönlichen Anhörung des Vermieters er die Absicht hat, regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen sich in Berlin aufzuhalten und nicht mehr auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten angewiesen sein möchte. Die Begründung des Lebensmittelpunkts in der Mietwohnung ist nicht erforderlich (BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – in: GE 2017, 1465).

– Enthält der Mietvertra eine Klausel, wonach Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen für „-Jahre“ ausgeschlossen sind, ohne dass der Ausschluss zeitlich begrenzt wird, sind Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen dauerhaft ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2017 – 65 S 175/17 -; in: GE 2018, 54).

– a) Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen – hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt 1 BGB) – an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohungsumwandlung vorzunehmen. b) Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 104/17 -; in: GE 2018, 579).

– Der Mieter von zwei im selben Haus gelegenen Fünf-Zimmer-Wohnungen mit zusammen rund 380 m² Wohnfläche kann gegen eine begründete Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht mit Erfolg einwenden, er praktiziere seit 33 Jahren mit seiner Ehefrau das Modell des „räumlich getrennten Zusammenlebens“ in zwei verschiedenen Wohnungen (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.02.2018 – 237 C 346/17 -; in: GE 2018, 587).

– Der Vermieter schuldet Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs, wenn der behauptete Selbstnutzungswille nicht in die Tat umgesetzt wird und zum nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs in erheblichem Umfang widersprüchlich vorgetragen wird (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2018 – 64 S 72/17 -; in: GE 2018, 766).

– Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können (BGH, Beschluss vom 10.05.2016 – VIII ZR 214/15 -).

– a) Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus (Bestätigung von BGH, Urteile vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368; vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395). Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, aaO). b) Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03, aaO) (BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 -).

– Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 -).

– Erklären die Mietvertragsparteien einen nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung geführten Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, sind die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO grundsätzlich gegeneinander aufzuheben, wenn der Mieter den vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf – mit Nichtwissen – bestritten und das Gericht noch keinen Beweis erhoben hat. ( LG Berlin, Beschluss vom 05.07.2018 – 67 T 100/18 -; in: GE: 15/2018, 938.)

– 1. Zur Unwirksamkeit einer „auf Vorrat“ ausgesprochenen Verwertungskündigung nach §§ 573 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 3 BGB. 2. Ber der Prüfung, ob durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil für den Vermieter anzunehmen ist, sind die Umstände beim Erwerb des Grundstücks zu betrachten (z.B. Unrentabilität schon beim Kaufpreis berücksichtigt). 3. Bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind Angebote des Vermieters auf Beschaffung von Ersatzwohnraum allenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kündigungserklärung ein bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot auf Anmietung vergleichbaren Ersatzwohnraums unterbreitet. ( LG Berlin, Urteil vom 20.09.2018 – 67 S 16/18 -; in: GE 24/2018, 1596).

– 1. Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen. 2. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob es missbräuchlich ist. 3. Die tatrichterliche Würdigung, nach der eine Eigenbedarfskündiugng gerechtfertigt ist, wenn der Vermieer die Wohnung für sich und/oder seine Kinder lediglich zwei bis vier Wochen im Jahr nutzen will, um Familienfeiern beiwohnen zu können, ist nicht zu beanstanden. ( BGH, Beschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 186/17 -; in: IMR 2018, 502).

– Bei einer Eigenbedarfskündigung ist nicht nur zu prüfen, ob der Nutzungswunsch des Vermieters vernünftig und nachvollziehbar ist, sondern ob er als ernsthafter Eigennutzungswunsch auch tatsächlich besteht und realisierbar ist. Das lässt sich nicht allein an objektiven Kriterien messen, sondern hängt mit persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammen, so dass ein früherer Auszug aus einer größeren Wohnung dem Vermieter nicht auf unabsehbare Zeit entgegengehalten werden kann. (BGH, Beschluss vom 23.10.2018 – VIII ZR 61/18 -; in: GE 1/2019, 49).

Der Vermieter wird durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Dabei haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – eng gezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Deshalb kann grundsätzlich auch die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der den Mieter überlassenen Räume als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. (BGH, Beschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 186/17 -; in: GE 1/2019, 50).

– Der Vermieter handelt rechtsmissbräuchlich, wenn er den auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsanspruch weiterverfolgt, obwohl sein zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch hinreichend verdichteter Eigennutzungswunsch im Moment des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen ist (hier: Vermieterin als Stuntwoman – unabsehbare Verzögerung der ursprünglichen Vermieterplanung nach einem Unfall vor Ablauf der Kündigungsfrist-) ( LG Berlin, Urteil vom 29.01.2019 – 67 S 9/18 – (Einzelrichter); in: GE 4/2019, 255).

– Der Mieter kann sich auf ein auf bloße Vermutungen beruhendes einfaches Bestreiten des Eigennutzungswunsches des Vermieters beschränken, sofern dies nicht lediglich „ins Blaue hinein“ geschieht. Das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten im Zweifelsfall nachgehen. ( LG Berlin, Urteil vom 21.11.2018 – 65 S 142/18 -; in: IMR 2019, 180).

Der Eigennutzungswunsch des Vermieters ist vom Gericht auf Bestreiten des Mieters hin auf seine Plausibilität zu überprüfen. Dabei spielen die bisherigen Lebensverhältnisse des Vermieters bzw. der berechtigten Person ebenso eine Rolle wie die Vorgeschichte der Kündigung im Hinblick auf Auseinandersetzungen im Mietverhältnis. ( LG Berlin, Urteil vom 21.11.2018 – 65 S 142/18 -; in: IMR 2019, 181).

Der kündigungsbedingte Verlust der gemieteten Wohnung stellt für Mieter hohen Alters grundsätzlich eine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, die – im Regelfall – die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574 a Abs. 1, Abs. 2 BGB, 308 a Abs. 1 ZPO gebietet. ( LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18 -; in: GE 7/2019, 459).

– 1. Die Tochter der Lebensgefährtin des Vermieters, die nie in der vom Vermieter bewohnten Wohnung gelebt hat, ist keine „Angehörige seines Haushalts“ i.S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 2. Die Tochter der Lebensgefährtin des Vermieters ist auch keine „Familienangehörige“ i.S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). (AG Siegburg, Urteil vom 17.10.2018 – 105 C 97/18 -; in: IMRRS 2019, 0423).

– 1a) Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. 1b) Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i. S. d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine – nach ihrem Grad nicht näher festgestellte – Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20). 1c) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24,29). 1d) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselbe verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Berufungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belange eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und einem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters zuweisen. 1e) Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.01.1994 – 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht. 1f) Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (anders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungswunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Mietdauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits). 2. Der Härtegrad des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlas von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlagen ist. 3. Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu treffenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. 4a) Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die – beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende – Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrakung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, aaO. Rn. 29). 4b) Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere – meist nur durch einen Gutachter zu liefernde – Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbedondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463) (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 -; in: GE 2019, 905).

-Das Fehlen eines Visums für einen dauerhaften Aufenthalt in Berlin kann der Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches entgegensehen. (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2019 – 65 S 227/18 -; in: GE 19/2019, 1244).

-Im Räumungsprozess kann der Vermieter den Vollbeweis des von ihm behaupteten Eigenbedarfs in der Regel nicht führen, wenn sich erweist, dass entweder er selbst oder die als Zeuge benannte Bedarfsperson – im Rahmen der Beweiserhebung – im Detail die Unwahrheit bekundet haben. 2. Begründet der Vermieter den Eigenbedarf mit dem – dringenden – Bedürftnis eines Umzugs aus einer anderen Gemeinde an den Ort der Mietsache, spricht es indiziell gegen den von ihm behaupteten Eigenbedarf, wenn die Bedarfsperson nach Ausspruch der Kündigung und zeitlich unabsehbarer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter nicht den Versuch einer alternativen Begründung eines Wohnsitzes am Ort der Mietsache unternimmt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Bezug einer zeitweiligen Ersatzunterkunft aus wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen untunlich ist (LG Berlin, Urteil vom 10.09.2019 – 67 S 149/19 -; in: GE 2019, 1311).

-Wird ein Mieter zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung (allein) auf der Grundlage einer wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung verurteilt, so kann unter Beachtung von verfassungsrechtlichen Grundsätzen ein genereller Vorrang des Interesses des Gläubigers, aus dem nicht rechtskräftigen Urteil zu vollstrecken, nicht unterstellt werden; zu berücksichtigen ist vielmehr auch, ob der dem vertragsteuen Mieter in besonderem Maße zustehende Rechtsschutz effektiv eingeschränkt wird, ohne dass der Vermieter über das allgemeine (vorläufige) Vollstreckungsinteresse hinaus gewichtige Gründe für sein Erlangungsinteresse geltend macht bzw. geltend machen kann. (LG Berlin, Beschluss vom 15.08.2019 – 65 S 159/19 -; in: GE 21/2019, 1419).

-1. Der eine Eigenbedarfskündigung erklärende Vermieter hat im sich anschließenden Räumungsrechtsstreit nicht nur sein Nutzungsinteresse, sondern auch die Ernsthaftigkeit seines Nutzungswillens darzulegen und zu beweisen. 2. Widersprüche im Vortrag des Vermieters sowie sein Verhalten vor oder nach der Eigenbedarfskündigung können gegen die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens sprechen mit der Folge, dass die Räumungsklage abzuweisen ist. (LG München I, Urteil vom 16.01.2019 – 14 S 11239/18 -; in: IMR 2019, 448).

– 1. Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen  und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zugrunde gelegt werden. 2. Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nihct isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzt Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. 3. Wenn ei nVermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung anzubringen, die die Einhaltung eines Bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen), sind damit die Voraussetzungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 nr. 2 BGb regelmäßig noch nicht erfüllt. 4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, GE 2013, 1468) (BGH, Urteil vom 09.10.2019 – VIII ZR 21/19 -; in: GE 22/2019, 1497).

-Eine Eigenbedarfskündigung für einen Haushaltsangehörigen des Vermieters ist unbegründet, wenn der gemeinsame Haushalt nicht fortgeführt werden soll, sondern in der gekündigten Wohnung ein neuer Haushalt begründet werden soll (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 – 66 S 80/19 -; in GE 2020, 119).

– Der Härtegrad des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach sinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 50,53, zu Veröffentlichung bestimmt). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60 mwN). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO Rn.62 mwN) (BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19 -; in: IWW, Nr. 21392 und in: GE: 4/2020, 256).

-Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedas, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung „für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung“ nutzen zu wollen, ist unzureichend. (LG Berlin, Beschluss om 07.01.2020 – 67 S 249/19 -; in: IMRRS 2020, 0210).

– Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung „für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung“ nutzen zu wollen, ist unzureichend. (LG Berlin, Urteil vom 07.01.2020 – 67 S 249/19 -; in: GE 6/2020, 400).

– Eigenbedarf für eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung, die noch den Bindungen des Wohnungsbedingungsgesetzes unterliegt, kann nur zugunsten einer wohnberechtigten Person geltend gemacht werden. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.09.2019 – 12 C 51/19 -; in: GE 6/2020, 405)

-1. Wird die Abweisung einer Räumungsklage darauf gestützt, dass der Vermieter die Enrsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht habe beweisen können, erwächst damit nicht in Rechtskraft, dass der im Kündigungsschreiben beschriebene Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen könne. Kündigt der Vermieter in so einem Fall erneut und strengt eine weitere Räumungsklage an, liegt keine unzulässige „Wiederholungskündigung“ im Sinne einer Kündigung vor, die auf eben jede Gründe gestüzt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden. (Anschluss BAG – 2 AZR 867/11 -, Urteil vom 20.12.2012, NZA 2013, 1003 ff.). 2. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine „Sozialauswahl“ vornehmen, noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen. 3. Da die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, kann der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieterals Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen. Bietet der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung im selben Haus zu im Wesentlichen den bisherigen entsprechenden Mietkonditionen an und weist der Mieter dieses Angebot ohne triftige Begründung zurück, kann er sich im Rahmen der Härtefallprüfung aber nicht mehr darauf berufen, dass er keinen ihm nach Lage, Ausstattung und Preis zumutbaren Ersatzwohnraum anmieten könne. 4. Das Gericht ist zur Aufklärung einer behaupteten Räumungsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen nur dann zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, wenn der Zusammenhang zwischen einem erzwungenen Wohnungswechsel und schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substantiiert und schlüssig vorgetragen wird. Beschränken sich die vorgelegten ärztlichen Atteste auf eine Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters und die Mitteilung, ihm sei ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten, ist damit noch nicht schlüssig dargetan, dass dem Mieter selbst ein Umzug um eine Etage innerhalb ein und desselben Miethauses nicht möglich oder zuzumuten sei (Abgrenzung BGH – VIII ZR 167/17 -; Urteil vom 22.05.2019, GE 2019, 913 ff. und BGH – VIII ZR 180/18 -; Urteil vom 22.05.2019, 905 ff., Leitsatz 1.c) und Rn. 45 ff.). (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 64 S 91/18 -; in: GE 9/2020, 607).

– Den Vermieter trifft nach einer berechtigten Eigenbedarfskündigung grundsätzlich die Nebenpflicht, dem Mieter zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anzubieten. Eine Entscheidung darü´ber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen, weil er es sonst allein in der Hand hätte, über den Umfang der vertraglichen Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB zu entscheiden. (LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 – 64 S 197/18 -; in: GE 10/2020, 670).

-Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärztlicher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umgang und den konkreten Auswirkungen seiner – behaupteten – Erkrankungen auf die Lebensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG; im Anschluss an Senatsurteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 31, 44 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38). ( BGH, Beschluss vom 26.05.2020 – VIII ZR 64/19 -; in GE 14/2020, 924).

-Die Regelung im Mietvertrag mit der Voreigentümerin, wonach nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gekündigt werde, schließt nach Umwandlung und Veräußerung eine Eigenbedarfskündigung des Erwerbers nicht aus. (AG Schöneberg, Urteil vom 24.06.2020 – 104 C 37/20 -; in GE 16/2020, 1071).

– Eine Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung ist abzuweisen, wenn die Angaben des Klägers und die Bekundungen des Zeugen zur behaupteten gegenwärtigen beengten Wohnsituation vage und den Einzelheiten widersprüchlich sind. (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2020 – 63 S 192/19 -; in GE 22/2020, 1496).

–Ehegatten gehören auch dann derselben Familie im Sinne des § 577 a Abs. 1 a Satz 2 BGB an, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind (Fortführung des Senatsurteils vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22). (BGH Urteil vom 02.09.2020 – VIII ZR 35/19 -; in GE 24/2020, 1621).

-a) Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er – zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens – den Mieter auf einem späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senatsurteile vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04, GE 2006, 115 = BGHZ 165, 75,81; vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, GE 2007, 1185 = NJW 2007, 2845 Rn. 22; vom 13.06.2012 – VIII ZR356/11, juris Rn.10; vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, GE 2017, 166 = BGHZ 213, 136 Rn.62; vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17, GE 2019, 913 = NJW-RR 2019, 972 Rn.28; Senatsbeschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15, GE 2017,97 = WuM 2016, 743 Rn. 2 und 9). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren. b) Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-) Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 371/18 – zur Veröffentlichung bestimmt). (BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18 -; in GE 3/2020, 173).

-1. Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beachtlichen Eigenbedarfs und ein „Benötigen“ der Wohnung nämlich nicht aus; vielmehr muss der Wille des Vermieters von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden (hier verneint für einen weit überhöhten Wohnbedarf). 2. 2. Eine 21-jährige Berufsanfängerin, deren Hausstand aus einem Bett, einem Schreibtisch und einem Kleiderschrank besteht, und die bislang gemeinsam mit Mutter und Bruder in einer Vierzimmerwohnung wohnt, benötigt keine Vierzimmerwohnung mit einer Wohnfläche von fast 120 m²; Anzahl der Zimmer und Ausmaß der Wohnfläche sind, gemessen an ihrer Lebenssituation als Auszubildende und Berufsanfängerin mit geringerem Einkommen und Vermögen, ihrem Bedarf sowie auch ihrem tatsächlichen Interesse an der konkreten Wohnung, weit übersetzt. (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2021 – 64 S 50/20 -; in: GE 4/2021, 248).

-a) Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133). b) Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO.Rn.30). c) Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO.Rn. 36 f.). d) Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, aaO, Rn. 30). (BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 -; in GE 7/2021, 493).

-Ein „Betriebsbedarf“ rechtfertigt eine Kündigung über ein Wohnraummietverhältnis gem. § 573 Abs. 1 BGB nur dann, wenn die Nutzung der Wohnung für die „betrieblichen Abläufe“ nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung ist. (BGH, Beschluss vom 23.02.2021 – VIII ZR 213/20 -; in: IMR 2021, 310).

–Für die Beurteilung, ob es sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handelt, ist in den Fällen, in denen der Vermieter den Eigenbedarf nicht für sich selbst, sondern für eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen geltend macht, auf die Vorstellungen der Bedarfsperson und nicht auf die – in der Regel allerdings identischen Vorstellungen des Vermieters abzustellen. (LG Berlin, Urteil vom 13.04.2021 – 67 S 10/21 -; in IMRRS 2021, 0552 und in GE 10/2021, 633).

-1. Die Absicht des Vermieters, die vom Mieter innegehaltene Wohnung als Schlafstatt für zukünftig zu beschäftigende „Aupairs“ zu nutzen, reicht nicht ohne Weiteres als berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB aus. 2. Begründet eine auf die zukünftige Unterbringung von „Aupairs“ gestützte Kündigung ein berechtigtes Interesse iS.d. § 573 Abs. 1 BGB, ist das Mietverhältnis jedenfalls dann gem. §§ 574, 574a BGB fortzusetzen, wenn sich der Mieter gemäß § 574 Abs. 2 BGB mit Erfolg auf den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums berufen kann und die alternative Unterbringung künftiger „Aupairs“ im Haushalt des Vermieters oder in sonstigen Räumen lediglich mit Komfortnachteilen oder einer nicht erheblich ins Gewicht fallenden wirtschaftlichen Mehrbelastung des Vermieters verbunden wäre.  3. Der Sachvortrag des Mieters, für ihn sei die erfolgreiche Anmietung von Ersatzwohnraum in seiner Gemeinde aufgrund seiner stark beschränkten wirtschaftlichen Möglichkeiten ausgeschlossen, ist zur Darlegung der Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB hinreichend substanziiert. Das gilt erst recht, wenn der Mieter sein Vorbringen zusätzlich auf die Lage der Mietsache in einer Gemeinde stützt, in der die Wohnraumversorgung ausweislich einer – auf § 556d Abs. 2 BGB beruhenden – Rechtsverordnung besonders gefährdet ist. Bestreitet der Vermieter das derart substanziierte Vorbringen des Mieters, hat das Gericht Beweis – in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens – zu erheben. (LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 – 67 S 11/21 -; in IMRRS 2021, 0594 und in GE 11/2021, 704).

-1. Die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses kann den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen, wenn er sich in einem hohen Lebensalter befindet, tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für ihn keine konkrete und realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung anderen Ortes unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen. 2. Verletzen die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde, kann eine Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zugunsten des Vermieters ausfallen, wenn sein Erlangungsinteresse besonders drängend ist. Die Vermeidung gewöhnlicher Komfort- und wirtschaftlicher Nachteile reicht dafür nicht aus. (LG Berlin, Urteil vom 25.05.2021 – 67 S 345/18 -; in GE 12/2021, 763).

– Die schenkweise Übertragung eines Mini-Miteigentumsanteils an einer Wohnung durch ein Unternehmen an einen Dritten zur Verschaffung einer formalen „minimalen“ Miteigentümerstellung und Mitvermieterstellung, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt wird, dem Dritten die Möglichkeit einer dem Unternehmen als juristischer Person nicht zustehenden Eigenbedarfskünidgung zu verschaffen, kann rechtsmissbräuchlich sein (BGH, Beschluss vom 30.03.2021 – VIII ZR 221/19 -; in: GE 15/2021, 999).

-1. Für die Treuwidrigkeit des Nutzungswunsches bzw. die Missbräuchlichkeit trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, da der an sich vom Vermiter darzulegende und zu beweisende Eigenbedarf dann wegfällt bzw. dieser sich nicht darauf berufen darf (vgl. BeckOGK/Geib, 01.04.2021, BGB § 573 Rz. 102; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl., BGB § 573 Rz. 102; LG Gießen, Urteil vom 23.02.1994 – 1 S 441/93 NJW-RR 1994, 910; a.A. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl., BGB § 573 Rz. 72). 2. Eine Depression und Lungenerkrankungen sowie die Äußerung, bei einem Umzug einen Suizid in Erwägung zu ziehen, reichen nicht aus, um einen Härtefall nach § 574 Abs. 1 BGB zu begründen. (AG Aachen, Urteil vom 20.05.2021 – 121 C 109/19 -; in: IMRRS 2021, 0815).

-Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44). (BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 6/19 -; in: GE 17/2021, 1057).

-1. Der bloße Wille des Eigentümers und Vermieters, eine Wohnung zukünftig selbst zu nutzen oder sie einer Bedarfsperson zur Nutzung zu überlassen, reicht zur Begründung eines nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beachtlichen Eigenbedarfs und ein „Benötigen“ der Wohnung nicht aus; vielmehr muss der Wille des Vermieters von vernünftigen und rechtlich billigenswerten Erwägungen getragen werden. 2.  Ein auf einen weit überhöhten Wohnbedarf gestütztes Eigenbedarfsbegehren kann eine Mietvertragskündigung nicht tragen. 3. Da eine sog.„Vorratskündigung“ die Beendung eines Wohnungsmietverhältnisses nicht rechtfertigen kann, ist nur der konkret mitgeteilte Bedarf der Bedarfsperson zu Grunde zulegen, der die Wohnung nach der Kündigungserklärung – jedenfalls zunächst – alleine zur Gründung eines Haushalts zur Verfügung stehen soll. 4. Auf die Übertragung der Eigentumsanteile an einem Grundstück von einem auf den anderen Mit-Vermieter findet § 566 BGB weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung. (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2021 – 64 S 50/20 -).

-Für die Beurteilung, ob es sich bei einer Eigenbedarfskündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handelt, ist in den Fällen, in denen der Vermieter den Eigenbedarf nicht für sich selbst, sondern für eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen geltend macht, auf die Vorstellungen dieser Bedarfsperson und nicht auf die – in der Regel allerdings identischen – Vorstellungen des Vermieters abzustellen. (LG Berlin, Urteil vom 13.04.2021 – 67 S 10/21 -).

-1. Ein Vermieter, der unter Vorspiegelung eines Eigenbedarfs an der Mietsache das Dauerschuldverhältnis kündigt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. 2. Wird der behauptete Wille, die Mietsache an einen Angehörigen zu überlassen, nicht in die Tat umgesetzt, trägt der Vermieter aufgrund des mangelnden Vollzugs der Überlassung die sekundäre Darlegungslast für die Behauptung, dass der Eigenbedarf im maßgeblichen Zeitpunkt bestanden hat. An diese Darlegung sind hohe Anforderungen zu stellen. 3. Der Anspruch entfällt nur ausnahmsweise dann, wenn feststeht, dass der Mieter im Zeitpunkt der Aufhebungsvereinbarung oder später entschlossen war, die Wohnung in jedem Fall, unabhängig vom geltend gemachten Eigenbedarf  zu räumen. 4. Dem Mieter steht Ersatz des Differenzmietschadens zu, der durch die Anmietung einer gleichwertigen, jedoch teureren Wohnung entsteht. Ihm steht aber nur der erhöhte Quadratmeterpreis für die Größe der alten Wohnung zu. 5. Für die Dauer des zu leistenden Differenzschadens ist ein Rückgriff auf § 9 ZPO angemessen, wonach von einem Zeitraum von dreieinhalb Jahren auszugehen ist. (AG Steinfurt, Urteil vom 14.01.2021 – 21 C 444/20 -).

-1. Zwar tritt der Ersteher nach § 57 ZVG, § 566 BGB in ein Mietverhältnis ein, jedoch wird dieser gem. § 57 a ZVG modifiziert. 2. Das quasi dingliche Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG ist grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. 3. In der Regel gelten Kündigungsausschlussvereinbarungen nicht weiter. (BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20 -).

-Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57 a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen – hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. (BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20 -; in GE: 22/2021, 1426).

-Ist der Vermieter durch eine sog. gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel gebunden, die ihn nur zur Kündigung berechtigt, wenn eine Beendigung des Mietverhältnisses „notwendig“ ist, kommt dem Eigenbedarf des Vermieters das für eine Kündigung des Mietvertrages hinreichende Gewicht jedenfalls dann nicht zu, wenn die Mietsache von ihm lediglich als Zweitwohnung genutzt werden soll. (LG Berlin, Beschluss vom 02.11.2021 – 67 S 237/21 -; in GE: 23/2021, 1493).

–Auch wenn eine Verwurzelung des Mieters mit seiner Umgebung nach langer Mietdauer (BGH, GE 2019, 905) nicht festzustellen ist, kann ein hohes Lebensalter des Mieters, verbunden mit einem depressiven Syndrom mit Gefahr der Verschlechterung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit rechtfertigen, wenn ein überwiegendes Erlangungsinteresse des Vermieters nicht vorliegt. (AG Mitte, Urteil vom 11.08.2021 – 10 C 3/19 -; in GE: 23/2021 , 1494).

-1.Ein Mieter ist berechtigt, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung mit allen seriösen Mitteln zu verteidigen und schuldet deshalb keinen Schadensersatz für verspätete Räumung. 2. Das gilt grundsätzlich auch für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete. (LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2021 – 66 S 196/21 -; in GE: 3/2022, 152).

-Es fehlt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2021 – 65 S 344/20 -; in GE: 4/2022, 199).

-1. Jedenfalls bis zum Ablauf der Widerspruchsfrist nach § 574 BGB ist ein Mieter nicht zur Erklärung verpflichtet, ob er einem Räumungsverlangen nach fristgerechter Kündigung nachkommen wird. 2. Hat der Vermieter nach einem kurzen Schriftwechsel vorfristig Räumungsklage erhoben, die der Mieter sofort anerkannt hat, trägt der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits, weil der Mieter keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat. (LG Rostock, Beschluss vom 18.01.2022 -1 T 157/21 ; in GE: 4/2022, 202).

-Enthält der Mietvertrag eine Regelung dahingehend, dass nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden dürfe, müssen an eine Eigenbedarfskündigung besondere zusätzliche Anforderungen gestellt werden. (LG Berlin, Urteil vom 17.12.2021 – 63 S 133/20 -; in GE: 5/2022, 250).

-1. Die Vereinbarung in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, wonach das Wohnungsunternehmen ein Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen kündigen wird, erhöht den Bestandsschutz des Mieters. 2. An eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sind dann erhöhte Anforderungen zu stellen (hier verneint bei geplantem Familienumzug in eine Dreizimmerwohnung zur Verkürzung der Fahrzeit zur Arbeitsstelle). (LG Berlin, Beschluss vom 27.10.2021 – 65 S 125/21 -; in GE: 6/2022, 312).

-Enthält der ursprüngliche Mietvertrag die Regelung, dass nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden kann, gilt dies auch für den Grundstückserwerber im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs. (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2022 – 63 S 146/20 -; in GE: 10/2022, 521).

-1. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Eigenbedarfskündigung wirkt nur gegenüber dem am Verfahren beteiligten Vermieter, nicht aber gegenüber anderen Mitvermietern. Das gilt auch dann, wenn es sich um eine notwendige Streitgenossenschaft handeln sollte. 2. Der Mieter kann sich auf einen Härtegrund nach § 574 BGB nicht allein wegen seines Alters und der langen Mietdauer berufen; er hat sich vielmehr um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, auch wenn er nur eine geringe Rente von 800,00 € monatlich bezieht. (BGH (Hinweis-) Beschluss vom 30.11.2021 – VIII ZR 81/20 -; in: GE 11/2022. 577).

-Die Gefährdung des unter dem Schutz des Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG stehenden Rechts des Schuldners auf Leben und körperliche Unversehrtheit im Vollstreckungsschutzverfahren ist nicht nur bei der konkreten Gefahr eines Suizids zu berücksichtigen, sondern auch, wenn die Fortsetzung des Zwangsvollstreckungsverfahrens aus anderen Gründen eine konkrete Gefahr für das Leben des Schuldners begründet oder wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte i.S. v. § 765 a ZPO darstellt. Einzubeziehen sind nicht nur die Gefahren für Leben und Gesundheit des Schuldners während des Räumungsvorgangs, sondern auch die Lebens- und Gesundheitsgefahren im Anschluss an die Zwangsräumung. (BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des 2.Senats vom 17.05.2022 – 2 BvR 661/22 -; in: GE 12/2022, 626).

-1.Kauft der neue Vermieter die Wohnung ohne vorherige Besichtigung und frägt er in monatelangen Gesprächen mit dem Mieter wegen angeblicher Mängel immer wieder an, ob der Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumen würde, weil sie so für den Vermieter unrentabel sei und saniert werden müsse, ohne dabei jemals auch nur eine gewünschte Eigennutzung zu erwähnen, so ist eine Eigenbedarfskündigung, nachdem der Mieter einen Auszug abgelehnt hat, wenig glaubwürdig. 2. Die Eigenbedarfskündigung wird erst recht nicht dadurch glaubwürdiger, dass im Laufe des Verfahrens herauskommt, dass der Vermieter – entgegen seinen Verlautbarungen – auch noch weitere Immobilien besitzt.  3. Einer Kündigung steht der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegen, wenn ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen schließt, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. 4. Für den Mieter einer an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann im Ergebnis nichts anderes gelten als für den Mieter, der originär einen Mietvertrag mit einem zur Eigennutzung entschlossenen Vermieter schließt. 5. Jemand, der in Eigennutzungsabsicht eine vermietete Wohnung erwirbt, greift damit willkürlich und ohne zwingende Notwendigkeit in rechtsmissbräuchlicher Weise in die grundgesetzlich geschützte Rechtsposition des langjährigen Mieters ein. (AG Charlottenburg, Urteil vom 15.03.2021 – 237 C 234/20 -).

-Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist unwirksam, wenn ihr ein mit öffentlich-rechtlichen Vorgaben unvereinbares Nutzungskonzept der Mietsache zugrunde liegt. (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 – 67 S 10/22 -; in GE: 13/2022, 697).

-1. Die vom Land Berlin erlassene „Verordnung i.S.v.§ 577 a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung“ (Kündigungsschutz-klausel-Verordnung vom 13.08.2013, GVBl.S. 488, welche die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum i.S.d. § 577 a Bs. 1 BGB für das gesamte Gebiet von Berlin auf zehn Jahre festgelegt, ist wirksam. 2. Eine die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1,2 BGB auslösende Veräußerung des Wohnungseigentums an einen Erwerber liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Miteigentümer übertragen wird (Fortführung des Senatsbeschlusses (Rechtsentscheid) vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). 3. Ist in der Person eines von mehreren Mietern einer Wohnung der Kündigungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bereits angelegt, war also diesem Mitmieter die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen, und wird das Mietverhältnis nach dessen Ableben mit dem überlebenden Mitmieter gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt, tritt dieser (auch) bezüglich des Kündigungsschutzes an die Stelle des Verstorbenen und kann sich – nach der (erstmaligen) Veräußerung des Wohnungseigentums – gegenüber einer Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigung des Erwerbers auf die – hier zehnjährige – Kündigungssperrfrist aus § 577 a Abs. 1, 2 BGB berufen (Fortführung des Senatsurteils vom 09.07.2003 – VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 ( zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F.) 4. Auch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 a BGB mit dem überlebenden Mitmieter setzt voraus, dass vorher ein gemeinsamer Hausstand geführt wurde. (BGH, Urteil vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20 -; in GE: 16/2022, 833).

-1. Beruft sich der Mieter gegenüber dem Räumungsverlangen des Vermieters substantiiert auf eine unzumutbare Härte, weil ein Umzug zu einer Verschlimmerung des Krankheitsbildes führen würde, ist darüber Beweis zu erheben. 2. Die Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter hat nach dem Sachstand bei Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz zu erfolgen (Bestätigung von BGH, GE 2020, 924). (BGH, Beschluss vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 -; in GE: 20/2022, 1051).

-1.Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung muss ein konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume bestehen. 2. Der Vermieter beziehungsweise der Familienangehörige muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam. (AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 – 49 C 441/21 -).

-1. Ein DDR-Formularmietvertrag mit der Regelung „das Mietverhältnis endet durch: a) Vereinbarung der Vertragspartner, b) Kündigung durch den Mieter, c) gerichtliche Aufhebung“ ist nur dann wegen Eigenbedarfs des Vermieters kündbar, wenn dieser nach dem allgemeinen Gesetzesverständnis des § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR“dringend“ ist. Die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305 c Abs. 2 BGB kann insoweit dahinstehen. 2. § 544 Satz 1 BGB ist jedenfalls nicht auf für unbestimmte Zeit geschlossene Wohnraummietverträge anwendbar, wenn das Recht zur Kündigung für den Vermieter darin nicht vollständig ausgeschlossen, sondern lediglich hinsichtlich einzelner Kündigungsgründe beschränkt ist. (LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 – 67 S 221/22 -; in GE: 3/2023, 143).

-Die Nutzung einer Wohnung durch eine Bedarfsperson sowie eine von ihm zu gründende Wohngemeinschaft stellt keinen hinreichend verfestigten Eigenbedarf da, wenn über die Details der Nutzung der Wohnung und den jeweiligen Mietzins noch nicht abschließend gesprochen worden ist und zudem die abschließende Entscheidung über den Zuzug der anvisierten Wohngemeinschaftsmitglieder erst nach Freiwerden der Wohnung erfolgt. Die unterbliebene Besichtigung der Wohnung ist ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs. (AG Hamburg, Urteil vom 30.11.2022 – 49 C 441/21 -; in GE: 3/2023, 149).

-1. Eine allgemeine Wohnungsmangellage begründet noch keine unzumutbare Härte, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt, sondern erhöht die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche. 2. Zumutbar ist die Beauftragung eines Maklers, die Wohnungssuche auch in Außenbezirken, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, auch über eine Wohnung mit schlechtem Schnitt. (AG Schöneberg, Urteil vom 17.10.2022 – 105 C 191/22 -; in GE: 3/2023, 151).

-Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, ist wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam. (LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 – 67 S 288/22 – ).

– Der Eigenbedarf des Vermieters macht die Kündigung des Mietverhältnisses nicht „notwendig“ im Sinne einer gesetzesverstärkenden Bestandsschutzklausel, wenn es dem Vermieter möglich ist, den von ihm behaupteten Wohnbedarf in der Gemeinde durch den Erwerb oder die Anmietung von Alternativwohnraum zu decken. (LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2023 – 67 S 10/23 – in: GE, 10/2023, 495)

– Ist in der Eigenbedarfsankündigung einer Personengesellschaft angegeben, die als Bedarfsperson benannte Gesellschafterin wolle künftig nicht mehr von ihrem zwei Fahrstunden entfernten Familienheim pendeln und deswegen unter der Woche in der Wohnung übernachten, vermag das Gericht aber nur festzustellen, dass die Bedarfsperson die Wohnung ebenfalls in Ausnahmefällen als Zweitwohnung nutzen will, kann die Räumungsklage abzuweisen sein. (LG Berlin, Urteil vomn 22.06.2022 – 64 S 340/21 – ; in: GE, 7/2023, 350)

– Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven heraus handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen. (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2022 – 64 S 280/21 – ; in: GE, 7/2023, 351)

– Bezeichnet der Vermieter die Bedarfsperson in der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung mit einem vollständig unzutreffenden Nachnamen, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam. (LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2023 – 67 S 5/23 – in: GE, 7/2023, 352)

-1. Eine allgemeine Wohnungsmangellage begründet noch keine unzumutbare Härte, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt, sondern erhöht die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche. 2. Zumutbar ist die Beauftragung eines Maklers, die Wohnungssuche auch in den Außenbezirken sowie der Abschluss eines befristeten Mietvertrags, auch über eine Wohnung mit schlechtem Schnitt.  (AG Schöneberg, Urteil vom 17.10.2022 – 105 C 191/22 -)

-1. Der Vorbehalt des Mieters, die Vortäuschung von Eigenbedarf zu prüfen, gibt keine Veranlassung zur Klageerhebung auf zukünftige Räumung. 2. Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, vor Fälligkeit seiner Räumungsverpflichtung seine Erfüllungsbereitschaft zu erklären. (LG Saarbrücken, Beschluss vom 17.06.2022 – 10 T 20/22 -)

-1. Ein DDR- Formularmietvertrag ist nur dann wegen Eigenbedarfs des Vermieters kündbar, wenn dieser nach dem allgemeinen Gesetzesverständnis des § 122 Abs. 1 Satz 1 ZGB-DDR „dringend“ ist. 2. § 544 Satz 1 BGB ist jedenfalls nicht auf für unbestimmte Zeit geschlossene Wohnraummietverträge anwendbar, wenn das Recht zur Kündigung für den Vermieter nicht vollständig ausgeschlossen ist. (LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 – 67 S 221/22 – )

-Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung einer Wohnung für mehrere nicht genannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, verstößt gegen § 573 Abs. 3 BGB und ist unwirksam. (LG Berlin. Beschluss vom 14.02.2023 – 67 S 288/22 -)

-1. Eine Eigenbedarfskündigung liegt nicht vor, wenn weder der Mieter selbst noch eine Bedarfsperson i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen möchte. 2. In den Fällen, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/ Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, ist eine größere Nähe zum Tatbestand der Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben, da ein Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll. 3. Einem Vermieter, der Wohnraum für freiberufliche Zwecke nutzen will, ist diese Nutzung rechtlich unmöglich, wenn die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vorliegt. (AG Stuttgart, Urteil vom 12.11.2021 – 34 C 1880/21 – )

-1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung muss ein konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume bestehen. 2. Der Vermieter bzw. der Familienangehörige muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam. (AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 – 49 C 441/21 – )

-Ist in der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft angegeben, die als Bedarfsperson genannte Gesellschafterin wolle künftig nicht von ihrem zwei Fahrstunden entfernten Familienheim pendeln und deswegen unter der Woche in der Wohnung übernachten, vermag das Gericht aber nur festzustellen, dass die Bedarfsperson die Wohnung allenfalls in Ausnahmefällen als Zweitwohnung nutzen will, kann die Räumungsklage abzuweisen sein. (LG Berlin, Urteil vom 22.06.2022 – 64 S 340/21 -)

-Ergeben die Gesamtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen konkret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegensprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat. (LG Heilbronn, Beschluss vom 21.11.2022 – 2 S 12/22 -)

-Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn die Bedarfsperson die bisher genutzte Wohnung aufgibt, damit der kündigende Vermieter die Wohnung leer stehend zu einem besseren Kaufpreis verkaufen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die veräußerte und gekündigte Wohnung vergleichbar waren und die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nicht vorliegen. (LG Berlin, Beschluss vom 02.06.2023 – 66 S 170/22 – )

– Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigendarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen. (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2022 – 64 S 280/21 – )

-1. Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beginnt mit der erstmaligen Veräußerung des zu Wohnungseigentum umgewandelten Mietobjekts. 2. Wird die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz später geändert und das Sondereigentum an der Mietwohnung mit einem veränderten Miteigentumsanteil erneut veräußert, wird eine neue Kündigungssperrfrist in Gang gesetzt. (LG Berlin, Urteil vom 26.10.2022 – 66 S 249/21 – )

-Wird vor einer Beweisaufnahme (auch durch Parteivernehmung) eine Räumungsklage wegen Eigenbedarfs für erledigt erklärt, sind in der Regel die Kosten gegeneinander aufzuheben. (LG Neuruppin, Beschluss vom 30.06.2023 – 4 T 38/23 -; in: GE, 16/2023, 798)

-1. Hat im Vorfeld einer Eigenbedarfskündigung die Bedarfsperson eine von ihr genutzte Wohnung an den kündigenden Vermieter zurückgegeben, damit dieser die Wohnung leer stehend zu einem besseren Kaufpreis veräußern kann, und kündigt der Vermieter daraufhin eine andere vermietete Wohnung, um die Bedarfsperson nunmehr dort unterzubringen, so ist die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauch unwirksam. 2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die veräüßerte und die gekündigte Wohnung im Wesentlichen vergleichbare Eigenschaften aufweisen, und wenn die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Verhältnis zum gekündigten Mieter nicht vorgelegen hätten. (LG Berlin, Urteil vom 02.06.2023 – 66 S 170/22 -; in: GE, 16/2023, 799)

–„Familienangehörige“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nur Personen, für die das Prozessrecht mit Rücksicht auf die persönliche Beziehung zur Vermieterin ein Zeugnisverweigerungsrecht vorsieht (§ 383 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZPO). Darauf, ob ein besonders enges Band zwischen der Vermieterin und der Bedarfsperson besteht, kommt es nicht an. (AG Berlin- Mitte, Urteil vom 20.04.2023 – 25 C 183/22 – )

-1. Wird eine Eigenbedarfskündigung auf die Nutzung durch die Bedarfsperson als Altersruhesitz gestützt, müssen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zwingend vernünftige und nachvollziehbare Gründe bestehen, weshalb der Vermieter oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will. 2. Der Nutzungswunsch muss hinreichend bestimmt und konkret sein, ernsthaft verfolgt und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen werden, so dass der bloße Nutzungswunsch des Vermieters allein nicht genügt. (AG Nienburg, Urteil vom 05.07.2023 – 6 C 100/23 – )

-1. Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte i.S.v. §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen von §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB keine Berücksichtigung. 2. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB ist nur dann „nicht zu rechtfertigen“, wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordert zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist. (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2023 – 67 S 101/23 – )

– Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, ist wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam. (LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 – 67 S 288/22 – in: GE, 6/2023, 297)

– Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigungserklärung kann als i.S.d. § 242 BGB missbräuchlich einzuordnen sein, wenn nicht die Auswahl der Wohnung und des zu kündigenden Mietverhältnisses den tatsächlichen Bedürfnissen und Wünschen der Bedarfsperson folgte, sondern umgekehrt die Bedürfnisse und Wünsche der Bedarfsperson erst durch die Auswahl der Wohnungen geweckt und bestimmt wurden. (LG Berlin, Beschluss vom 19.07.2023 – 64 S 260/22 -; in: GE, 19/2023, 958)

-1. Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte i.S.v. §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB nur dann verlangen, wenn der Härtegrad schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen von § 574 Abs. Abs. 2 BGB keine Berücksichtigung. 2. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB ist nur dann „nicht zu rechtfertigen“, wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordert zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist. (LG Berlin, Urteil vom 28.9.2023 – 67 S 101/23 -; in: GE, 22/2023, 1151)

–„Familienangehörige“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nur Personen, für die das Prozessrecht mit Rücksicht auf die persönliche Beziehung zur Vermieterin ein Zeugnisverweigerungsrecht vorsieht. Darauf, ob ein besonders enges persönliches Band zwischen der Vermieterin und der Bedarfsperson besteht, kommt es nicht an. (AG Mitte. Urteil vom 20.4.2023 – 25 C 183/22 -; in: GE, 20/2023, 1016)

-Eine Personengesellschaft ist nach Erwerb der Mietsache und Eintritt in ein bestehendes Mietverhältnis gem. § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB wegen des Ausspruchs einer Eigenbedarfskündigung ausnahmsweise nicht von der gesetzlichen Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB erfasst, wenn sämtliche ihrer Gesellschafter zum Zeitpunkt des Erwerbs derselben Familie angehören. Dazu zählen auch entfernte Verwandte, jedenfalls bei enger sozialer Bindung (hier: Cousins). (LG Berlin, Urteil vom 19.10.2023 – 67 S 119/23 -; in: GE, 24/2023, 1248)

-1. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter entstehen, wenn der Vermieter es versäumt hat, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillen für die Bedarfsperson zu ermitteln. 2. Der Anspruch entfällt bei einer Aufhebungsvereinbarung nach Anfrage auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag nur ausnahmsweise, wenn der Mieter unabhängig vom Eigenbedarf zur Räumung entschlossen war. 3. Zu den durch den Umzug verursachten Kosten gehört auch die monatliche Mietmehrbelastung für eine vergleichbare Wohnung; eine zeitliche Begrenzung, wie lange die Differenzmiete verlangt werden kann, besteht nicht. (AG Kreuzberg, Urteil vom 17.1.2023 – 13 C 104/22 -; LG Berlin, Beschluss vom 9.11.2023 – 66 S 38/23 -; in: GE, 1/2024, 44)

-Eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 BGB, 308a Abs. 1 ZPO ist dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung des Mietzinses anzuordnen. (LG Berlin, Urteil vom 7.12.2023 – 67 S 20/23 -; in: GE, 1/2024, 41)

-1. Detektivkosten sind in einem Räumungsverfahren nach einer Eigenbedarfskündigung nur dann erstattungsfähig, wenn sie sich, gemessen an den wirtschaftlichen Verhältnissen der Parteien und der Bedeutung des Streitgegenstandes, in vernünftigen Grenzen halten, prozessbezogen sind und die Einschaltung eines Detektivs zur Klärung des mit der Kündigung geltend gemachten Eigenbedarfs aus der Sicht des vernünftigen Mieters sachgerecht ist. 2. Der Mieter muss die Detektivkosten durch Vorlage entsprechender Rechnungen belegen, in denen der Stundenaufwand im Einzelnen nach der jeweils entfalteten Tätigkeit aufgeschlüsselt ist. Die Vorlage einer Vereinbarung über eine Pauschalvergütung reicht nicht. (LG Berlin, Beschluss vom 18.1.2023 – 80 T 489/22 -; in: GE, 5/2024, 238)

-1. Zu fehlendem Ersatzwohnraum in Berlin als einem die Fortsetzung des Mietraumverhältnisses rechtfertigenden Härtegrund gemäß § 574 Abs. 2 BGB. 2. Bei tatsächlicher Mangellage und hinreichender Bemühungen um Ersatzwohnraum (hier: 244 Bewerbungen in zweieinhalb Jahren) kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Urteil bestimmt werden. 3. Die Suche des Mieters muss sich in einer Großstadt wie Berlin nicht auf die gesamte Gemeinde erstrecken. 4. Eine längerfristige Fortsetzung des Mietverhältnisses kann nach gerichtlicher Schätzung der ortsüblichen Vertragsmiete angeordnet werden. (LG Berlin II, Urteil vom 25.1.2024 – 67 S 264/22 -; in: GE, 5/2024, 241)

-1. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächllichen Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO trägt der Mieter. 2. Der pauschale tatrichterliche Verweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reicht zur verfahrensfehlerfreien Begründung einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht aus. 3. Die bloße Einreichung von Bewerbungsunterlagen erbringt ohne Weiteres keinen hinreichenden Beweis dafür, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat. (LG Berlin II, Beschluss vom 17.2.2024 – 67 T 108/23 -; in: GE, 5/2024, 244)

-1. Enthält der Mietvertrag eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel ohne tatbestandliche Beschränkung, ist daran nicht nur die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen, sondern die sämtlicher vermieterseitiger Kündigungen zu messen. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen. (LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 – 67 S 250/23 -; in. ,GE, 7/2024, 349)

-Eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit nach $ 574a Abs. 2 BGB, 308a Abs. 1 ZPO ist dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter eingerichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung des Mietzinses anzuordnen. (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2023 – 67 S 20/23 -)

- sonstige ordentliche Kündigungen

– Eine unbestimmt befristete Kündigung ist regelmäßig unwirksam (BGH, Urteil vom 22.10.2003 – XII 112/02 – , in: GE 2004, 104).

– Die ersatzlose Beseitigung von Wohnraum zur Beseitigung von erheblichem Leerstand aufgrund geänderter Nachfrage ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB (LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2007 – 63 T 132/06 -, in: GE 2007, 447).

– Der Vermieter, der das Wohngebäude aufgrund der Schäden der Bausubstanz abreißen lassen will, muss als Begründung in seinem Kündigungsschreiben die Reparaturkosten den Abriss- und Neubaukosten Erträge gegenüberstellen sowie die zu erwartenden nach einer Sanierung denen eines Neubaus (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2006 – 63 S 48/06 -, in: GE 2007,659).

– Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind (BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07 -; in: GE 2008, 1118).

– Die Beurteilung, ob der Mieter im Sinn von BGB § 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 mit einem nicht unerheblichen Teil des Mietzinses in Verzug ist, richtet sich nicht nach dem für den einzelnen Termin rückständigen Mietzins, sondern nach dem gesamten Mietzinsrückstand. Dieser ist jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt (BGH, Urteil vom 15.04.1987 – VIII ZR 126/86 -).

– Der üblicherweise von Kindern erzeugte Spiellärm begründet auch dann keine Kündigung des Wohnungsmietvertrags, wenn Kinder statt auf dem vorgesehenen Spielplatz der Wohnanlage trotz Verbotsschildes auf dem danebenliegenden Garagenhof lärmen (LG Wuppertal, Urteil vom 29.7.2008 – 16 S 25/08 -; in: WuM 2008, 563).

– a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters uns schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen (BGH, Urteil vom 28.1.2009 – VIII ZR 8/08 -).

– a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall und Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil de Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verweisen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen (BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08 -; in: GE 2009, 381).

– Eine Verwertungskündigung ist nicht treuwidrig, weil der Vermieter das Grundstück in Kenntnis der Unrentabilität erworben hat. Der Vermieter verletzt auch nicht das Verbot einer Kündigung zur Vorbereitung einer Umwandlung in Eigentumswohnungen, wenn er schon beim Erwerb beabsichtigt, da Altgebäude abzureißen und durch eine neu errichtete Wohnungseigentumsanlage zu ersetzen (BGH, Urteil vom 28.1.2009 – VIII ZR 8/08 -; in: Info M 3/09, 57).

– Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 127/08 -).

– Hat sich der Vermieter das Recht ausbedungen, bei einer Veräußerung des Mieterbetriebs seine Zustimmung zu verweigern und den Mietvertrag zu kündigen, darf er dieses Recht auch dann ausüben, wenn er dadurch den Bestand der Arbeitsplätze in dem veräußerten Betrieb gefährdet. Die Richtlinie 2001/23/EG des Rates zum Schutz der Arbeitnehmer („Betriebsübergangs-Richtlinie“) steht der Kündigung nicht entgegen (EuGH, Urteil vom 16.10.2008 – C-313/07 -; in: Info M 2009, 122).

– Die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 127/08 -; in: GE 2009, 651 und NJW 2009, 1808).

– Die Kündigung des Wohnraummietvertrages aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks bedarf zur formellen Wirksamkeit einer Begründung, die konkret genug ist, um dem Mieter die einschlägige Einschätzung seiner Rechtsverteidigung zu ermöglichen; dazu sind im Kündigungsschreiben vergleichende Ertragsberechnungen anzustellen. Die Überprüfung der behaupteten Kostenvolumina ist eine Frage der materiellen Wirksamkeit der Kündigung. Soll wegen vorhandener Bauschäden und entsprechender Sanierungskosten das Gebäude abgerissen werden und anstelle dessen ein Neubau errichtet werden, ist vom Vermieter darzulegen und zu belegen, dass die Ersatzbebauung tatsächlich wie in der Kündigung mitgeteilt verwirklicht werden soll, wie hoch die Kosten sein werden und welche Erträge mit der Bewirtschaftung des Neubaus erzielt werden sollen. Eine Vorratskündigung ist unzulässig (LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 19.06.2009; in: WuM 2009, 466).

– Eine unberechtigte Anbringung einer Satellitenantenne an einer Außenfassade des Hauses stellt nicht ohne Weiteres eine schwerwiegende Vertragsverletzung des Mieters dar, die es dem Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Es kommt vielmehr auf das Einzelverhalten beider Mietvertragsparteien an. Gegebenenfalls ist es dem Vermieter zuzumuten, den Mieter auf Beseitigung der Antenne in Anspruch zu nehmen (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2009 – 63 S 476/08 -; in: GE 2009, 1316).

– Die Wirksamkeit einer mit einem geplanten Neubau begründeten Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung setzt auch den Nachweis voraus, dass eine Ersatzbebauung tatsächlich erfolgen soll; erforderlich sind auch die Angabe der Neubaukosten und mit der Bewirtschaftung des Neubaus zu erzielenden Erträge (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2009 – 63 S 10/08 -; in: GE 2009, 1497).

– Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 294/08 -).

– Dem Vermieter steht ein Kündigungsrecht wegen eines berechtigten Interesses zu, sofern seine Ehefrau die Mietwohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will (LG Braunschweig, Beschluss vom 16.09.2009 – 6 S 301/09 -; in: IMR 2010, 178).

– Werden Kellerräume nicht zur Nutzung als Keller, sondern zur Nutzung für jeden behördlich zulässigen Zweck – mit Ausnahme eines Bordells – vermietet und werden diese Räume dann als Wellnesszentrum genutzt, trifft das Risiko der Zwecktauglichkeit den Vermieter (KG, Beschluss vom 20.05.2009 – 8 U 38/09 -; in: IMR 2010, 10).

– Die Beantwortung der Frage, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. In diesem Zusammenhang kommt es darauf an, aus welchem Grund eine erneute unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung erfolgte. Das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung muss geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen (LG Berlin, Urteil vom 31.08.2010 – 65 S 505/09 -; in: GE 2010, 1341).

– 1. Voraussetzung für eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, dass der Vermieter durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses einen erheblichen Nachteil erleidet. 2. Hat er die Wohnung im vermieteten Zustand erworben, ist unter anderem ein Vergleich zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem Verkaufserlös im vermieteten Zustand vorzunehmen. 3. Maßgeblich ist der tatsächlich gezahlte Kaufpreis; Minderungsmöglichkeiten sind zu berücksichtigen. 4. Im Übrigen sind das Bestandsinteresse des Mieter und das Verwertungsinteresse des Eigentümers unter Berücksichtigung aller Umstände abzuwägen (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2010 – 63 S 578/09 -; in: GE 2010, 1420).

– Für eine ordentliche Kündigung reichen ständige Mietminderungen dann nicht aus, wenn der dadurch eingetretene Zahlungsrückstand von weniger als zwei Monatsmieten auf zu viel angenommenen Mietminderungen in geringem Umfang beruht (AG Köpenick, Urteil vom 14.10.2010 – 13 C 156/09 -; in: GE 2010, 1627).

– Übt der Erwerber einer vermieteten Immobilie das Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO aus, so erlischt auch ein im Mietvertrag vereinbartes Vormietrecht des Mieters. § 111 InsO soll dem Erwerber einer bestmöglichen Verwertung des Grundeigentums eine freie Disposition über das Objekt ermöglichen. Dies umfasst auch das Recht des Erwerbers, eine etwaige Neuvermietung an einen Mieter seiner Wahl vorzunehmen (KG, Beschluss vom 23.09.2010 – 8 W 46/10 -).

– a) Eine vom Vermieter wegen eines geplanten Abrisses und Neubaus ausgesprochene Kündigung genügt dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. b) Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (hier: Abriss eines Gebäudes mit geringem, angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert zwecks Errichtung von Neubaumietwohnungen (BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10 -; in: IMR 2011, 136; GE 2011, 478).

– Wird die Sanierung einer kompletten Etage durch teilweise Nutzung mit einer Wohnung gehindert, kommt für die angestrebte Vollsanierung der vom Mieter bewohnten, seit längerem nicht renovierten Wohnung die Kündigung aus berechtigtem Interesse in Betracht (LG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2011 – 2/11 S 7/11 -; in: IMR 2011, 141).

– Eine Verwertungskündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter eine anderweitige Verwertungsabsicht hat, diese den Umständen nach angemessen ist, der Bestand des Mietverhältnisses der Verwertung entgegensteht und im Falle der Hinderung dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen (LG Berlin, Urteil vom 29.08.2011 – 67 S 15/09 -; in: GE 2011, 1553).

– a) Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen. b) § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verwehrt es dem Vermieter nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt. c) Auch bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts kann ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „artverwandtes“ Interesse vorhanden sein (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 238/11 -; in: GE 2012, 892).

– Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 -; in: GE 2012, 1629).

– Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortsetzung von BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943) (BGH, Versäumnisurteil vom 26.10.2012 – VIII ZR 330/11 -; in: WuM 2013, 47).

– Bezweckt ein Vermieter mit seiner ordentlichen Kündigung zugleich, sich einem Mängelbeseitigungsbegehren zu entziehen, liegt kein Fall der Rechtsmissbräuchlichkeit vor (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2010 – 10 W 114/10 -; in: IMR 2011, 101).

– Eine zur Kündigung berechtigende vertragswidrige Nutzung liegt auch dann vor, wenn der Mieter in der Wohnung einen Gewerbebetrieb (hier: u. a. Hausmeisterservice) unterhält, selbst wenn keine konkreten Störungen von dem Betrieb ausgehen (BGH, Beschluss vom 31.07.2013 – VIII ZR 149/13 -; in: GE 2013, 1132).

– Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortführung von BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943) (BGH, Versäumnisurteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11).

– 1. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, wenn der Vermeiter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume auf Grundlage eines Verkehrswertes von 115.000 € anbietet und gleichzeitig eine vorsorglich ausgesprochene Verwertungskündigung damit begründet, eine angemessene Verwertung sei nur durch Veräußerung an Dritte in unvermietetem Zustand möglich. 2. Ein erheblicher Nachteil i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt nicht vor, wenn sich der Verkehrswert der Mietsache in unvermietetem Zustand auf 150.000 € beläuft und der Vermieter dem Mieter ein Angebot zum Erwerb der Mietsache über 115.000 € macht (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 13.02.2014 – und Beschluss vom 27.03.2014 – 67 S 475/13 -; in: GE 2014, 873).

– Zur Kündigung des Vermeiters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 SAtz 2 BGB), wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos au den Mieter unwirksam ist (KG, Urteil vom 14.07.2014 – 8 U 140/13 -; in: GE 2014, 1452).

– 1. Der Vermieter kann sich für eine Kündigung nicht darauf berufen, er wolle die Mieträume im Zusammenhang mit einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern. 2. Der Kündigungsausschluss gilt nach der Umwandlung jedenfalls so lange, wie die Frist nach § 577a BGB in Verbindung mit der ergänzenden Kündigungsschutzklausel-Verordnung (nach damaligem Recht sieben Jahre) noch nicht abgelaufen ist (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2014 – 63 S 366/13 -; in: GE 2014, 1453).

– Bei einem beabsichtigten Verkauf eines Einfamilienhauses hat der Eigentümer zwar keinen Anspruch auf die höchstmögliche Rendite. Andererseits dürfen die Einbußen des Eigentümers aber keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Die Entscheidung ist aufgrund der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu treffen (BGH, Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09 -; in: IMR 2011, 311).

– Eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einem ausschließlich oder vornehmlich auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden Verwertungsinteresse des Vermieters ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2014 – 67 S 207/14 -; in: GE 2014, 1651).

– 1. Weist das vermietete Anwesen massive Schäden auf, sit in einem abrisswürdigen Zustand und erweist sich eine Sanierung als wirtschaftlich sinnlos, kann der Vermieter wegen beabsichtigter Verwertung kündigen, wenn bei Fortbestand des Mietverhältnisses nur ein unangemessen niedriger Kaufpreis zu erzielen wäre. 2. Die Verwertungskünigung ist auch möglich, wenn der Erwerb mit dem Ziel der „Freikündigung“ und des anschließenden Abrisses des Gebäudes zum Zwecke der Neuerrichtigung von Wohnraum erfolgt ist. 3. Dies gilt auch bei einem sonstigen Erwerb in bereits vermietetem, also „belastetem“ Zustand (LG München I, Urteil vom 17.08.2012 – 14 S 8110/12 -; in: IMR 2013, 179).

– Eine Verwertungskündigung durch den Vermieter ist als Vorratskündigung unzulässig, wenn der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume auf Grundlage eines Verkehrswerts anbietet und gleichzeitig eine vorsorglich ausgesprochene Verwertungskündigung damit begründet, eine angemessene Verwertung sei nur durch Veräußerung an Dritte in vermietetem Zustand möglich (LG Berlin, Beschluss vom 27.03.2014 – 67 S 475/13 -; in: IMR 2014, 235).

– Die Begründung von Wohnungseigentum an der vermieteten Wohnung stellt keinen Kündigungsgrund dar (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2014 – 63 S 31/14 -; in: IMR 2014, 506).

– Schwere Geruchsbelästigungen aus der Wohnung eines Mieters können eine zumindest fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (AG Bonn, Urteil vom 02.10.2014 – 201 C 334/13 -; in: IMR 2014, 511).

– 1. Der Vermieter darf das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist oder dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. 2. Ein erheblicher Nachteil des Vermeiters liegt vor, wenn er die Immobilie in vermietetem Zustand überhapt nicht oder zue inem so niedrigen Verkaufserlös verwerten kann, dass ein Verkauf wirtschaftlich sinnlos wird. Er hat keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf eine Verwertung zum größtmöglich wirtschaftlichen Vorteil. 3. Der Vermieter kann das langjährige Mietverhältnis nicht kündigen, wenn es sich um einen Mieter im fortgeschrittenen Alter handelt und wenn aufgrund des festgestellten Verkehrswerts des Grundstücks in vermietetem Zustand eine vernünftige wirtschaftliche Verwertung nicht ausgeschlossen ist (LG Potsdam, Urteil vom 10.09.2014 – 4 S 163/11 -; in: IMR 2015, 146).

– a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtkräftig) titulierten Duldungstitel ertritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eiens Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden aht, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziechungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen (BGH, VU vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13 -).

– 1. Vermieter dürfen ihrem Mieter nicht ohne Weiteres eine Verwertungskündigung aussprechen, um ein Mietshaus abreißen zu können. 2. Dies gilt vor allem, wenn sich das Gebäude in einem intakten baulichen Zustand befindet (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2014 – 67 S 207/14 -; in: IMR 2015, 14).

– Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, die denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (BGH, Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 127/14 -; in: IMR 2015, 177).

– Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung mögich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07, GE 2008, 1118; und vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10, GE 2011, 50) (BGH, Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 127/14 -; in: GE 2015, 588).

– Aus einer Formularklausel, wonach sich die Mietvertragsparteien zur Herstellung der Schriftform verpflichten und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichten, folgt im Verhältnis der urspründlichen Vertragsparteien die Treuwidrigkeit einer auf Formmangel gestützten Kündigung, solange nicht erfolglos versucht ist, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen (KG, Beschluss vom 09.05.2016 – 8 U 54/15 -; in: GE 2016, 973).

– Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist – auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien – gem. § 134 BGB nichtig (LG Krefeld, Urteil vom 25.05.2016 – 2 O 86/14 -; in: GE 2016, 974).

– a) Die Berurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfährigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestätigung von Senatsurteile vom 09.05.2012 – VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, aaO.). b) Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermeiterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseitigen Belange abzusehen. c) Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11, aaO. Rn. 18). d) Für die Bestimmung des berechtigeten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1,6 ff.: BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BverfGE 79, 283, 289 [„Grundlage privater und unternehmerischer Initiative“]; BverfG, NJW 1998, 2662 [„wirtschaftliche Betätigung“]). e) Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) regelmäßig keine selbstständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbeschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, GE 2005, 1548, und Senatsurteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 330/11, GE 2012, 1631 Rn. 16). f) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertungund –abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich jedoch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinie bilden. g) Sie weist der Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhender Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll. h) Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermeiter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z. B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen) (BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16 -; in: GE 2017, 653).

– Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte – in Absatz 2 nicht aufgezählte – Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, GE 2017, 653 Rn. 24). b) Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, aaO. Rn. 35). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben. c) Bei der geboteten Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, aaO. Rn. 25; BverfGE 89, 1, 6 ff.; BverfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BverfGE 79, 283, 289 [„Grundlage privater und unternehmerischer Initiative“]; BverfG, NJW 1998, 2662 [„wirtschaftliche Betätigung“]). d) Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings – im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, aaO. Rn. 49 m.w.N.). e) Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und –abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, aaO. Rn. 38 ff.) (BGH, Urteil vom 10.05.2017 – VIII ZR 292/15 -; in: GE 2017, 769).

– 1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen „Schwestergesellschaft“ reicht insoweit nicht aus. 2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines „erheblichen Nachteils“ des Vermieters bei der Verwertungskündigung. 3. Nicht jeder aus dem Fortbestand des Mietverhältnisses erwachsende wirtschaftliche Nachteil oder ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund sind dafür ausreichend; der erhebliche Nachteil ist schon im Kündigungsschreiben darzulegen (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16 -; in: GE 2017, 1403).

– Spricht der Vermieter gegenüber dem Wohnraumieter eine ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus, wirkt es bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung zu Lasten des Vermieters, wenn er sich selbst vor oder bei Ausspruch der Zahlungsverzugskündigung pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat (LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2017 – 67 S 229/17 -; in: GE 2017, 1407).

– 1. Mit einem Kündigungsschreiben, das lediglich wörtlich den Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB oder das Kündigungsinteresse – wie z. B. die Absicht des Verkaufs der Wohnung – mitteilt, erfüllt der Vermieter seine Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass er dem Mieter den für die Kündigung wesentlichen Lebenssachverhalt offenlegt, d. h. alle für den Kündigungstatbestand wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge bekannt gibt. 2. Der bloße Umstand, dass beim Verkauf einer Wohnung in unvermietetem Zustand ein Mehrerlös erzielt werden kann, ist per se kein tragfähiger Grund für die Annahme, dass eine angemessene wirtschaftliche Verwertung ausgeschlossen ist. 3. Der Eigentümer einer Steuersparimmobilie, die über Sonderabschreibungen und in der Folge die Reduzierung der Steuerschuld den Eigentumserwerb gefördert hat und darauf basierte, dass die Wohnung vermietet ist, kann eine Verwertungskündigung nicht darauf stützen, dass durch Prospektangaben erheblich höhere Einnahmen versprochen wurden oder der öffentliche Fördergeber seine (Anschluss-)Förderung eingestellt hat (LG Berlin, Beschluss vom 30.04.2015 – 65 S 4/15 -; in: GE 2017, 1411).

– 1. Zur Unwirksamkeit einer „auf Vorrat“ ausgesprochenen Verwertungskündigung nach §§ 573 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 3 BGB. 2. Ber der Prüfung, ob durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil für den Vermieter anzunehmen ist, sind die Umstände beim Erwerb des Grundstücks zu betrachten (z.B. Unrentabilität schon beim Kaufpreis berücksichtigt). 3. Bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind Angebote des Vermieters auf Beschaffung von Ersatzwohnraum allenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter dem Mieter im Rahmen der Kündigungserklärung ein bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderrufliches Angebot auf Anmietung vergleichbaren Ersatzwohnraums unterbreitet. ( LG Berlin, Urteil vom 20.09.2018 – 67 S 16/18 -; in: GE 24/2018, 1596).

-a) Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 188/03, GE 2004, 611 = NJW 2004, 1736 unter II 1 a). b) Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. (BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19 -; in: GE 4/2021, 246).

-1.Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses kann vorliegen, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht. 2. Die Nutzung der Räumlichkeiten für die Erweiterung einer Kindertagesstätte stellt ein solches gewichtiges öffentliches Interesse dar. 3. In einem solchen Fall ist es auch nicht zwingend erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits zum Zeitpunkt der Kündigung vorliegt, es genügt vielmehr, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und Umsetzbarkeit seiner Absicht, die Kindertagesstätte zu erweitern, hinreichend darlegen kann. (LG Hamburg, Urteil vom 12.02.2021 – 307 S 16/20 -).

-Umsatzeinbußen trotz behördlich erlaubter Geschäftsoffenhaltung während der Corona-Pandemie berechtigen grundsätzlich nicht zur Betriebseinstellung und Kündigung. (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2021 – 39 O 238/21 -;in GE: 1/2022, 45).

–Überzieht der Mieter den Vermieter bewusst und wider besseres Wissen mit wahrheitswidrigen Behauptungen mit einer Klage, um sich einen Vermögensvorteil zu verschaffen, ist jedenfalls eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt. (LG Berlin, Urteil vom 01.06.2021 – 65 S 235/19 -; in GE: 9/2022, 474).

-Eine Kündigung des Vermieters ist nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nach seinem Urlaub einen Wasserschaden in seiner Wohnung mit einer Wasserpfütze in der Küche entdeckt und die darüber liegende leerstehende Wohnung gewaltsam öffnet, um die Ursache festzustellen und weitere Schäden zu verhindern. (LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2022 – 66 S 162/22 -; in GE: 23/2022, 1266).

-1. Liegt ein mit einem Mietvertrag gekoppelter Dienstvertrag vor und entfallen die Leistungsverpflichtungen aus Letzterem, steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, wenn der Mietvertrag für den Wegfall der Leistungspflicht die Erhöhung der Miete vorsieht und eine Einigung über die neue Miete scheitert. 2. In Anlehnung an § 621 Nr. 3 BGB kann die Kündigung spätestens am 15. eines Monats für den Schluss des Monats ordentlich erfolgen. (LG Gießen, Beschluss vom 08.12.2022 – 7 T 349/22 – )

-1. Das Sonderkündigungsrecht gem. §555e BGB nach einer Modernisierungsankündigung ist bei Bagatellmaßnahmen gem. § 556c Abs. 3 BGB ausgeschlossen. 2. Dies ist der Fall, wenn die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und zusätzlich nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt. 3. Unerheblich ist dabei, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss oder nicht. 4. Die Rechtslage ist für Wohn- und Geschäftsraummietverhältnisse identisch. 5. Der Ausbau und die Erneuerung der gesamten Fensterfront sowie der Beleuchtung in der Decke von Geschäftsräumen stellt eine nicht unerhebliche Einwirkung auf diese dar. (LG Mannheim, Urteil vom 15.02.2023 – 4 O 109/22 – )

-1. Bei der gerichtlichen Überprüfung einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordert die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs „erheblich“ nicht anders als bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Berücksichtigung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls. Dazu zählen nicht nur die „grundsätzlichen“, sondern auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses. 2. Zur Berücksichtigung fehlender Bemühungen des Vermieters um Abmilderung der – sozialen und wirtschaftlichen – Kündigungsfolgen durch Unterbreitung eines an den Mieter gerichteten und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum. (LG Berlin II, Beschluss vom 11.03.2024 – 67 S 289/23 -; in: GE, 9/2024, 449)

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Außerordentliche Kündigung

- Kündigung wegen Zahlungsverzuges

– Eine Klausel, nach der die außerordentliche Kündigung des Vermieters zulässig ist, wenn der Mieter mit den Zahlungen des Mietzinses nach fruchtloser Mahnung länger als einen Monat im Rückstand ist, verstößt gegen § 9 AGBG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2001 – 24 U 199/00 -, in: GE 2003, 186).

– Der Schadensersatzanspruch des Vermieters, der den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 554 BGB vorzeitig kündigt, umfasst grundsätzlich auch das Insolvenzrisiko, das darin besteht, dass der Vermieter zur Geringhaltung des Schadens mit einem Dritten einen Folgemietvertrag abschließt und dieser notleidend wird (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18. Januar 2001 – 10 U 152/99).

– 1. Der Mieter haftet nicht für den Mietzinsausfall, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass er nach Ablauf der gesetzten Nachfrist verspätet die Renovierungsarbeiten ausführen lässt. 2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfalls aus dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges kann nicht weiter gehen, als bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis geendet hätte, hätte der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung seinerseits das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt. 3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietzinsausfallschadens wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist in einem Mahnbescheidsantrag mit der Bezeichnung „Mieten“ hinreichend individualisiert, um die Verjährung des Anspruchs zu unterbrechen (LG Berlin, Urteil vom 11.03.1999 – 67 S 336/98 -, in: GE 1999, 1131).

– Der Mieter, der Anlass zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gibt, haftet für den Mietausfall aus positiver Vertragsverletzung; ein Mitverschulden des Vermieters wegen pflichtwidrig unterlassener Weitervermietung ist vom Mieter darzulegen (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2002 – 63 S 342/01 -, in: GE 2002, 1065).

– 1. Haftet der Mieter eines Geschäftsraummietvertrages auf Mietausfallschaden wegen Auflösungsverschuldens (hier: fristlose Kündigung des Vermieters nach Zahlungsverzug), kann der Vermieter seiner Schadensminderungspflicht nur durch Weitervermietung zu einer deutlich niedrigeren Miete genügen. 2. Ohne konkrete Angaben des Vermieters ist davon auszugehen, dass ein Jahr nach Rückgabe der Mietsache eine Vermietung in Höhe der Hälfte der vereinbarten Miete gelungen wäre (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2002 – 12 O 220/02 -, in: GE 2003, 191).

– Der Mieter muss sich bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 554 BGB a.F. das Verschulden des Sozialamts zurechnen lassen (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2002 – 64 S 300/01 -, in: GE 2002, 802).

– 1. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß. § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB wird erst dann unwirksam, wenn der Mieter die rückständigen Mieten vollständig bis zum letzten Cent gezahlt hat. 2. Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB gilt auch für Zahlungen zwischen Zugang der Kündigung und Erhebung der Räumungsklage. 3. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges setzt gem. § 569 Abs. 4 BGB die Angabe der Mieten voraus, die rückständig sein sollen. 4. Eine falsche Verrechnung von Zahlungen des Mieters ist unerheblich, soweit die Tatsachen richtig mitgeteilt wurden und auch bei richtiger Verrechnung ein Kündigungsgrund bestanden hätte (AG Dortmund, Beschluss vom 31.03.2003 – 125 C 11799/02 -, in: GE 2003, 675).

– 1. Die Kündigung des Vermieters wegen Mietrückstands ist auch dann wirksam, wenn sie unter der aufschiebenden Bedingung der Begleichung des Rückstands erklärt wird. 2. Hat der Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung, aber vor Fristablauf der Bedingung einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingereicht, wird die Kündigung wegen der Sperre des § 112 InsO nicht wirksam (KG, Urteil vom 10.02.2003 – 8 U 140/02 -, in: GE 2003, 740).

– 1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist mangels Begründung unwirksam, wenn nur ein nicht näher bezeichneter Saldo beigefügt ist. 2. Die Prozessvollmacht eines Rechtsanwalts umfasst bei einer Räumungsklage auch die Abgabe einer erneuten Kündigung; eine Zurückweisung durch den Mieter mangels Vollmacht ist ausgeschlossen (LG Berlin, Beschluss vom 27.06.2003 – 65 T 57/03 -, in: GE 2003, 1081).

– Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist auch bei der fristlosen Kündigung der zur Kündigung führende Grund anzugeben. Es reicht nicht aus, einfach einen Saldo mit den Mietrückständen anzugeben, ohne darzulegen, für welche Monate welche Rückstände bestehen (LG Hamburg, Urteil vom 08.07.2003 – 316 S 43/03 -).

– Dem Mieter ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne des § 543 BGB unzumutbar, wenn der Vermieter über längere Zeit mehrfach Betriebskosten vorsätzlich falsch abrechnet und die Einsicht in Belege verweigert (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2003 – 65 S 421/02 -, in: GE 2003, 1081).

– Selbst eine ausdrücklich als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung kann in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll ( BGH vom 16.07.2003 – XII ZR 65/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

– Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich (BGH, Beschluss vom 22.12.2003 – VIII ZB 94/03 – , in: GE 2004, 233).

– Ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wegen Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden, ist auch eine hilfsweise wegen des Zahlungsverzuges erklärte ordentliche Kündigung wegen Vertragsverletzung unwirksam (Rechtsmissbrauch) (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2003, – 65 S 172/03 – , in: GE 2004, 237).

– Sind in den vermieteten Gewerberäumen (hier: Lagerhalle für Möbel) die Brandschutzeinrichtungen dauerhaft ohne Funktion, kann dieser Zustand eine fristlose Kündigung des Mieters wegen erheblicher Gefährdung der Gesundheit (§ 544 BGB a. F.) rechtfertigen. 2. Beeinträchtigt ein solcher Zustand den tatsächlichen Geschäftsbetrieb des Mieters nicht, ist die Miete nicht gemindert (KG, Urteil vom 22.09.2003 – 12 U 15/02 – , in: GE 2004, 47).

– 1. Die Bezugnahme auf eine nicht unterschriebene Anlage währt nicht die Schriftform für eine außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Kündigung selbst keine ausreichende Begründung enthält. 2. Die Beifügung eines Kontoblattes als bloße Zusammenstellung von Zahlen ist keine ausreichende Begründung im Sinne des § 569 Abs. 4 BGB (AG Dortmund, Beschluss vom 05.12.2003 – 125 C 10656/03 – in: GE 2004, 52).

– Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schriftform (§ 550 BGB = § 566 a. F. BGB) abgeschlossen worden, so ist eine darauf gestützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführt worden ist ( BGH, Urteil vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 – , in: GE 2004, 176).

– 1. Eine fortdauernde unpünktliche Zahlung der Miete kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gem. § 554a BGB a.F. (§543 I BGB n.F.) berechtigen. An die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen, da die Voraussetzungen des § 554 BGB a.F. (§543 III BGB n.F.) nicht durch die Anwendung eines anderen Kündigungstatbestands unterlaufen werden dürfen. 2. In einer stillschweigend getroffenen Abrede über die Erhöhung der Miete liegt regelmäßig eine ohne Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB a.F. (§ 550 BGB n. F.) erfolgte wesentliche Vertragsänderung, die zur Folge hat, dass der ursprünglich auf eine feste Laufzeit unter Ausschluss einer ordentlichen Kündigung geschlossene Vertrag nun auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Dem durch die Mieterhöhung begünstigten Vermieter ist es jedoch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den infolge der konkludenten Vereinbarung eingetretenen Formmangel zu berufen und das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002 – 17 U 97/02 – , in: NJW 2003, 2759).

– Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter voraus, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder –Unwilligkeit beruht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2004 – I-10 U 109/03 – , in: GE 2004, 885).

– Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann im schriftlichen Vorverfahren eines Räumungsprozesses ein Versäumnisurteil nach Ablauf der Frist zur Anzeige der Verteidigungsbereitschaft ergehen; für ein Abwarten des Ablaufs der Schonfrist des § 569 BGB (zwei Monate nach Rechtshängigkeit) findet sich keine Stütze im Gesetz (LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2004 – 63 T 81/04 – , in: GE 2004, 1395).

– 1. Die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB (Kündigung nur in angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund) ist auch für die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 BGB anzuwenden. 2. Ist die Nichtzahlung einer Kaution als eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 543 BGB anzusehen, beginnt die angemessene Frist für die Kündigung nicht zu laufen, da es sich um einen Dauertatbestand handelt (KG, Urteil vom 20.12.2004 – 8 U 66/04 – , in: GE 2005, 236).

– Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04 – , in: GE 2005, 429).

– Ein Vermieter kann sich zur Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht auf einen Rückstand berufen, der vor dem Eigentumsübergang entstanden ist, es sei denn, diese Mietrückstände sind ihm vom Veräußerer/ Vorvermieter abgetreten worden (LG Berlin, Urteil vom 18.01.2005 – 63 S 354/04 -, in: GE 2005, 487).

– Eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter nach einer Abmahnung die Miete noch dreimal unpünktlich zahlt (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2005 – 67 S 200/04 – , in: GE 2005, 867).

– 1. Sind Nebenkostenvorauszahlungen auf die jährlich anzurechnenden Nebenkosten nicht vereinbart, haben sich die Mietvertragsparteien zumindest stillschweigend auf die Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen geeinigt, wenn der Mieter die von dem Vermieter geforderten Vorauszahlungen über mehr als neuen Jahre leistet. 2. Ist die Aufrechnung gegenüber dem Mietzins nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig, kann der Mieter seinen bestrittenen Bereicherungsanspruch zur Vermeidung des eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB rechtfertigenden Mietrückstands allein durch Erhebung einer Zahlungsklage durchsetzen. 3. Hat sich der Mieter ebenso wie der von ihm eingeschaltete Mieterschutzverband leichtfertig der Erkenntnis verschlossen, dass eine Aufrechnung gegen die laufende Mieter mit bestrittenen Gegenforderungen unzulässig war, kann sich der Mieter gegenüber einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.09.2005 – I-10 U 86/05 – , in: GE 2005, 1486).

– Eine Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ist nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen, vielmehr sind auch Zahlungsverzüge vor der Abmahnung zu berücksichtigen. Das gilt für die außerordentlich fristlose und auch für die ordentliche Kündigung (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 -, in: GE 2006, 508).

– Ein Vermieter, der die Mietzinsforderungen an einen Dritten abgetreten hat, bleibt weiterhin zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt (Abweichung von LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2004 – 67 T 60/04 -, MM 2004, 375) (LG Berlin, Urteil vom 14.02.2006 – 64 S 416/05 -, in: GE 2006, 513, Info M 2006, 286).

– Zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges reicht es aus, dass der saldierte Gesamtrückstand unterteilt nach Monaten denjenigen Zahlungsrückstand wiedergibt, auf den die Kündigung gestützt ist (LG Berlin, Urteil vom 24.01.2006 – 64 S 379/05 -, in: GE 2006, 782).

– Der wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung mit Kündigungsandrohung abgemahnte Mieter ist gehalten, das – gestörte – Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Setzt der Mieter das abgemahnte Verhalten – ungerührt – fort, so kann die Kündigung des Mietverhältnisses – fristlos wie fristgemäß – bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04 – (LG Berlin), in: NJW 2006, 1585).

– Das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen jahrelang fortgesetzter, kleinerer Zahlungseinbehalte (hier: Mehrwertsteuer) ist jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn der Vermieter aufgrund neuer, hinzukommender Zahlungsrückstände eine Frist gesetzt und für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs (nur) Klage angedroht hat (BGH, Urteil vom 15.06.2005 – XII ZR 291/01 -, in: NJW 2005, 2775, NZM 2005, 703, ZMR 2005, 776, Info M 2005, 299).

– Hat der Vermieter das Entgelt nur für die Gebrauchsüberlassung der Räume gestundet, genügt ein Rückstand des Mieters iHv. zwei Nebenkostenvorauszahlungen für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß § 543 II 1 Nr. 3a BGB (LG Leipzig, Urteil vom 31.03.2006 – 01HK O 4441/05 -, in: ZMR 2006, 618).

– Verlangt der Vermieter vom Mieter den Ausgleich von Mietrückständen innerhalb einer bestimmten Frist und kündigt er zugleich für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs eine fristlose Kündigung an, verzichtet er damit bis zum Fristablauf auf sein Kündigungsrecht. Eine gleichwohl vor Ablauf der Zahlungsfrist erklärte Kündigung ist unwirksam (OLG Brandenburg, Beschluss vom 29.05.2006 – 3 W 7/06 -, in: WuM 2006, 456, Info M 2006, 231).

– 1. Ein Mieter schuldet nach dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung die restliche Miete in Form des Mietausfallschadens bis zum fristgemäßen Kündigungszeitpunkt. Auf eine besondere Darlegung des Vermieters kommt es nicht an. 2. Für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges des Mieters reicht die Angabe eines offenen Saldos aus. 3. Erfolgt die Abrechnung von Betriebskosten auf der Basis von Sollvorschüssen, so kann ein Mietrückstand auch in Form der Gesamtmiete (Nettomiete zzgl. abrechenbare Vorschüsse) geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2006 – 67 S 398/05 -, in: GE 2006, 1409).

– Geht der Mieter irrig davon aus, einen erheblichen Teil der Miete einbehalten zu dürfen (hier: Nebenkostenvorauszahlungen für 11 Monate), trägt er die Folgen seines Rechtsirrtums. Der Vermieter ist durch diesen Irrtum nicht gehindert, das Mietverhältnis wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung zu kündigen (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06 -, in: Info M 2007, 12).

– Kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs, entfällt sein Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens nicht deswegen, weil der Mieter berechtigt war, seinerseits zum gleichen Termin fristgerecht zu kündigen. Ein Urteil, das zum gegenteiligen Ergebnis gelangt, ist nicht nur fehlerhaft, sondern „sachlich schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich“. Es ist wegen Verstoßes gegen das verfassungsrechtlich garantierte Willkürverbot aufzuheben (VerfGH Berlin, Urteil vom 01.09.2006 – VerfGH 14/06 -, in: GE 2006, 1471, Info M 2007, 66).

– Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine fristlose Kündigung kommt nicht in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst nicht vertragstreu verhalten hat (hier: Übergabe eines mangelhaften Mietobjekts) (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 255/04 -, in: GE 2007,710).

– 1. Eine zusammen mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorsorglich erklärte fristgemäße Kündigung wegen Vertragsverletzung bleibt wirksam. 2. Für die fristgemäße Kündigung reicht ein Rückstand mit einer Monatsmiete über einen halben Monat aus. 3. Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Schonfrist ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2006 – 67 S 137/06 -, in: GE 2007, 847).

– Für eine fristlose Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlungen kann auch eine der Abmahnung folgende einzelne verspätete Zahlung ausreichen (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2007 – 29 O 95/07 -, in: GE 2007, 1190).

– Eine unverzügliche Aufrechnungserklärung des Mieters kann nur dann zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges führen, wenn die Gegenforderung so bestimmt bezeichnet ist, dass sie der Vermieter prüfen kann (OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 16.02.2007 – 2 U 9/07 -, in: GE 2007,1252).

– Zahlt der Mieter auch nach Erhalt eines Räumungsurteils keine Nutzungsentschädigung, kommt eine Räumungsfrist nur im Ausnahmefall in Betracht. Dass noch zahlreiche Familienangehörige von der Räumung betroffen sind, reicht nicht (LG Berlin, Beschluss vom 07.05.2007 – 65 T 65/07 -, in: GE 2007, 1253).

– Leistet der Mieter die Kaution nicht, stellt dies jedenfalls in der Gewerberaummiete „in der Regel“ einen Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB dar (BGH, Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 36/05 -, in: Info M 2007, 217).

– § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erfordert neben der Fristsetzung nicht auch die Androhung der fristlosen Kündigung (BGH, Urteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 281/06 -, in: NZM 2007, 561).

– Zahlt der Mieter auch nach Erhalt eines Räumungsurteils keine Nutzungsentschädigung, kommt eine Räumungsfrist nur im Ausnahmefall in Betracht. Dass noch zahlreiche Familienangehörige von der Räumung betroffen sind, reicht nicht (LG Berlin, Beschluss vom 07.05.2007 – 65 T 65/07 -, in: GE 2007, 1253).

– Der Vermieter von Geschäftsräumen darf ohne Zustimmung des Mieters keinen Schlüssel zu den Mieträumen zurückbehalten. Dringt der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne zwingenden Grund mit Hilfe seines eigenen Schlüssels in die Mieträume ein, begeht er eine so erhebliche Vertragsverletzung, dass der Mieter zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt ist (OLG Celle, Beschluss vom 20.11.2006 – 13 U 182/06 -, in: Info M 2007, 221).

– Eine fristlose Kündigung nach BGB § 544 wegen Schimmelpilzbefalls der Wohnung setzt voraus, dass eine Gesundheitsgefährdung nach objektiven Maßstäben nachgewiesen wird (LG Berlin, Urteil vom 11.06.1998 – 62 S 10/98 -).

– Bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen ist der Mieter auch ohne vorherige Mängelanzeige zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Eine Mietminderung (hier: um 100 %) ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter den Mangel nicht vorher angezeigt und eine Instandsetzung verweigert hatte, da gerade durch die Instandsetzung (z.B. Abreißen von Tapeten) eine erhöhte Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 09.07.2007 – 203 C 607/06 -, in: GE 2007, 1387).

– Hat der Mieter Einbauten in den Gewerberäumen vorgenommen, steht ihm bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses (hier: durch fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs) ein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter zu. Kann der Vermieter wegen der Investitionen des Mieters eine höhere Miete als bisher erzielen, bemisst sich die Höhe der Bereicherung nach der entsprechenden Steigerung des Gebäude-Ertragswerts während der vertraglich vorgesehenen Restmietzeit (BGH, Beschluss vom 26.07.2006 – XII ZR 46/05 -, in: Info M 2007, 18).

– Der Mieter kann die Wirkung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs dadurch ungeschehen machen, dass er den Vermieter vorher befriedigt. Dieses Ziel erreicht er nicht, wenn er den Vermieter nur teilweise (hier: durch Teilaufrechnung) befriedigt. Wenn diese Aufrechnung aber noch vor Zugang der Kündigung erfolgt, kann sie die Mietschuld ex tunc so weit reduzieren, dass der Kündigungsgrund „Zahlungsverzug“ entfällt (LG Berlin, Urteil vom 22.02.2007 – 62 S 277/05 -; in: GE 2007, 1486; Info M 2007, 346).

– Kündigt der Vermieter wegen unpünktlicher Mietzahlungen des Mieters ordentlich, müssen im Kündigungsschreiben die vom Vermieter monierten Zahlungen im Einzelnen angegeben werden. Der Hinweis auf einige wenige (hier: zwei) unpünktliche Zahlungen genügt nicht (LG Hamburg, Urteil vom 11.10.2007 – 307 S 31/07 -; in: WuM 2007, 710; Info M 2008, 158).

– a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i. S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. b) Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert. c) Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB) (BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06 -).

– 1. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i. S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. 2. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert. 3. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) (BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06 -; in GE 2008, 1319).

– Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs „für zwei aufeinanderfolgende Termine“ mit einem „nicht unerheblichen“ Teil der Miete gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB muss sich der kündigungsauslösende Gesamtrückstand aus nur zwei aufeinander folgenden Einzelrückständen ergeben. Nicht ausreichend ist also eine Summe von zahlreichen kleineren Einzelrückständen (BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06; in: Info M 10/08, 376).

– a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. b) Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert. c) Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB) (BGH, Urteil vom 23.7.2008 – XII ZR 134/06 -; in: WuM 2008, 595).

– Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.7.2008 – I-24 U 177/07 (rk.) -; in: GE 2009, 51).

– 1. Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich. 2. Ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, bleibt der Samstag bei der Berechnung des Dreitageszeitraumes auch dann außen vor, wenn er nicht auf den letzten Tag der Frist fällt (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2008 – 63 S 339/07 – (Revision zugelassen); in: GE 2009, 198).

– a) Die fristlose Kündigung des Wohnungsmietvertrags wegen Zahlungsverzugs ist nicht illoyal verspätet, wenn der Mieter nicht darauf vertrauen durfte, der Vermieter werde den Mietrückstand hinnehmen und bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen. b) Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 115/08 -; in: WuM 2009, 231).

– Auch bei vereinbarter Jahresmiete kann der Vermieter nur dann fristlos wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter mindestens für zwei (jährliche) Zahlungstermine ganz oder teilweise in Verzug geraten ist (BGH, Urteil vom 17.9.2008 – XII ZR 61/07 -; in: Info M 2009, 123).

– 1. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges hat der Wohnraummieter ein etwaiges Verschulden des JobCenters an der Einstellung der Leistungen zu vertreten. 2. Für die fristlose Kündigung reicht das Vorliegen eines wichtigen Grundes und hinsichtlich des Zahlungsverzuges ein Vertretenmüssen des Mieters aus (AG Wedding, Urteil vom 3.2.2009 – 12b C 155/08 (n.rk.) -; in: GE 2009, 787).

– Mietschulden, die erst nach Ausspruch der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entstehen, bleiben bei der Prüfung der Berechtigung der Kündigung außer Betracht. Das gilt auch dann, wenn sie in der Zeit zwischen Absendung der Kündigung (hier: in der Klageschrift) und Zugang der Kündigung (hier: etwa 6 Wochen später bei Klagezustellung) entstanden sind (BGH, Urteil vom 4.2.2008 – VIII ZR 66/08 -; in: Info M 5/09).

– Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bedarf keiner vorherigen Abmahnung. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter nicht schon nach Erreichen des kündigungsbegründenden Zahlungsrückstands kündigt, sondern erst einigte Monate später (hier: rd. 5 Monate), nachdem der Rückstand ständig weiter angewachsen ist (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 115/08 -; in: Info M 2009, 212).

– Kündigt der Vermieter erst einige Zeit nach Vorligen eines kündigungsbegründenden Zahlungsverzugs (hier: rd. 5 Monate) , erfolgt die Kündigung jedenfalls dann noch „innerhalb einer angemessenen Frist“ i. S. v. § 314 Abs. 3 BGB, wenn der Mietrückstand laufend weiter anwächst. Offen bleibt, ob diese Vorschrift auf Wohnraummietverhältnisse überhaupt anwendbar ist (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 115/08 -; in: Info M 2009, 213).

– Zinsen und Kosten sind kein Mietzins i. S. des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 11/08 -; in: GE 2009, 906).

– Auch nach den strengen Maßständen der Rechtsprechung liegt ein unverschuldeter und einen Verzug ausschließender Rechtsirrtum des Mieters vor, wenn der Mieter zwar über Jahre hinweg ungerechtfertigt die Miete gemindert hatte, das Minderungsrecht aber auch in der Berufungsinstanz umstritten war und auch die Kammer im Verlauf des Prozesses ihre Meinung geändert hatte (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009 – 65 S 114/06 -; in: GE 2009, 1126).

– Werden die Mietzahlungen durch die Agentur für Arbeit geleistet, so verstößt eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter von der Übernahme der Miete durch die Agentur Kenntnis hat und die Kündigung ausspricht, ohne sich vorher mit der Agentur besprochen zu haben (LG Saarbrücken, Beschluss vom 14.05.2009 – 10 T 25/09 -; in: Info M 2009, 318).

– Wird ein Mietverhältnis rückwirkend geschlossen, weil der Mieter schon vorher im Besitz der Räume ist, so berechtigen die Zahlungsrückstände vor Abschluss des Mietvertrags den Vermieter nicht zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs (LG Darmstadt, Beschluss vom 05.11.2008 – 7 S 166/08 -; in: Info M 2009, 368).

– Zieht der Alleinverdiener aus der Ehewohnung aus und erklärt, er werde künftig keine Mieten mehr zahlen, berechtigt dies allein den Vermieter grundsätzlich noch nicht zur fristlosen Kündigung. Das gilt mindestens dann, wenn finanzielle Situation und Zusammenleben beider Mieter nicht zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrags gehören (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -; in: Info M 2009, 416).

– Der Erfolg einer Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung soll sich darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird. Demgemäß genügt eine einmalige neuerliche Verspätung nach der Abmahnung regelmäßig zur Begründetheit der fristlosen Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 24.07.2009 – 63 S 503/08 -; in: GE 2010, 65).

– Stellt der Mieter einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht auf die Mietrückstände vor Antragstellung stützen (§ 112 InsO). Das gilt auch für Wohnraummietverhältnisse (AG Köln, Urteil vom 11.09.2009 – 205 C 158/09 (rk.) -; in: Info M 2009, 494).

– Stellt der Mieter nach entsprechender Abmahnung nicht nur nicht sein unpünktliches Zahlungsverhalten ein, sondern steigert sein vertragswidriges Verhalten dadurch, dass er weitere Mieten überhaupt nicht zahlt, liegt ein die Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Dieses Verhalten rechtfertigt ebenfalls die ordentliche Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 20.10.2009 – 65 S 115/09 -; in: GE 2010, 205).

– Gerät der Mieter in einen kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand, kann er sich nach der Kündigung des Vermieters nicht darauf berufen, er habe aus Geldmangel die Miete nicht entrichten können, das JobCenter habe aber die Miete nicht übernommen (LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2010 – 67 T 18/10 -; in: GE 2010, 487).

– Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22.12.2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 = GE 2004, 233) (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09 -; in: GE 2010, 975 und IMR 2010, 414).

– Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrückliche oder konkludente Tilgungsbestimmungen sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschlussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rz. 563 m.w.N.) (OLG Brandenburg, Urteil vom 03.03.2010 – 3 U 108/09 -; in: IMR 2010, 330).

– In einer vorangegangenen (unwirksamen) Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung kann unter Umständen auch eine Abmahnung gesehen werden. Eine Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung ist dann formell wirksam, wenn in der Kündigung die relevanten verspäteten Mietzahlungen aufgeführt sind (in Anlehnung an BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09, GE 2010, 975 zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs) (LG Berlin, Urteil vom 03.08.2010 – 63 S 607/09 -; in: GE 2010, 1271).

– Eine „Limited“ nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei Geschäftstätigkeit in Deutschland als GbR behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 566 BGB mit der Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die ausländischen Rechtsverhältnisse nachvollziehbar und prüfbar auf deutsch erläutert worden sind (Fortsetzung von OLG Hamburg – 11 U 231/04 in NZG 2007, 597 ff.) (AG Hagen, Urteil vom 17.06.2010 – 10 C 155/09 -; in: IMR 2010, 420).

– Stundet der Vermieter dem Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigende Mietrückstände und hält der Mieter die zugleich getroffene Vereinbarung einer geminderten, pünktlich und vollständig zu zahlenden Miete nicht ein, lebt das Recht zur fristlosen Kündigung ohne weitere Abmahnung wieder auf (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 7.12.2010 – I-24 U 141/10 -; in: GE 2011, 1158).

– 1. Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a. F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. 2. Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung. 3. Nimmt der Vermieter ein wiederkehrendes vertragswidriges Verhalten (hier: ständig unpünktliche Mietzahlung) des Mieters über Jahre widerspruchslos hin, kann das zumindest den Anschein erwecken, dass er diesem Verhalten kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht; dies kann bei der umfassenden Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien nicht unberücksichtigt bleiben (BGH, Urteil vom 4.5.2011 – VIII ZR 191/10 -; in: GE 2011, 947).

– 1. Ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unzumutbar ist mit der Folge der außerordentlichen fristlosen Kündigung, ergibt sich aus einer wertenden Betrachtung. 2. Wenn der Mieter trotz zahlreicher Abmahnungen ständig unpünktlich die Miete zahlt, kann die Kündigung auch gerechtfertigt sein, wenn nach der letzten Abrechnung der Mieter nicht mehr unpünktlich gezahlt hatte (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 – 65 S 409/10 -; in: GE 2011, 1621).

– Behält der Mieter für drei aufeinanderfolgende Monate die Miete ein, kann der Vermieter unabhängig von einem noch bestehenden Zurückbehaltungsrecht das Mietverhältnis fristlos kündigen (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 641/10 -; in: GE 2011, 1685).

– Der Vermieter ist berechtigt, nach § 543 Abs. 1 BGB den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünkt­lichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die Kündigung rechtfertigen. Dem steht grundsätzlich nicht entgegen, dass der Vermieter für einige Zeit die verspäteten Mietzahlungen unbeanstandet lässt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 191/10, GE 2011, 947) (BGH, Urteil vom 14. September 2011 – VIII ZR 301/10 -; in GE 2012, 57).

– Einem Mieter, der sich gegen eine Räumungs- und Herausgabeklage wehrt, die auf einem vom JobCenter verschuldeten Zahlungsverzug des Mieters fußt, ist Prozesskostenhilfe zu gewähren, weil seine Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat (LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2012 – 65 T 227/11 -; in: GE 2012, 132).

– Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser ei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH; Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, GE 2007, 46 = NZM 2007, 35) (BGH, Urteil vom 11.7.2012 – VIII ZR 138/11 -; in: GE 2012, 1161).

– Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat (BGH, Urteil vom 18.07.2012 – VIII ZR 1/11 -; in: GE 2012, 1162).

– Der Mieter gerät bei späterer Einrede dann nicht in einen kündigungsbegründenden Zahlungsverzug, wenn er zuvor einen bestehenden Mangel angezeigt hatte, der ein Zurückbehaltungsrecht zumindest in Höhe des Mietrückstandes begründete (AG Tiergarten, Beschluss vom 01.08.2012 – 610 C 44/12 -; in: GE 2012, 1172).

– Irrt sich der Mieter über die Fortgeltung einer dem Vermieter erteilten Einzugsermächtigung für die laufenden Mieten, meint, die Ermächtigung würde auch gegenüber dem Grundstückserwerber/neuen Vermieter gelten und kommt dadurch in Zahlungsverzug, ist dieser Irrtum nicht unverschuldet (AG Schöneberg, Beschluss vom 15.08.2012 – 104 C 109/12 -; in: GE 2012, 1237).

– Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11 -).

– 1. In Ansehung konkreter Baumaßnahmen kann sich der Mieter trotz § 536 IV BGB im Einvernehmen mit dem Vermieter auf eine bestimmte Minderung auch für die Zukunft jedenfalls dann einigen, wenn es sichum einen befristeten Zeitraum handelt. Er kann im Übrigen hinsichtlich der geplanten Baumaßnahmen auch für einen bestimmten Zeitraum für die Zukunft auf eine weitergehende Minderung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wirksam verzichten. 2. Mindert der Mieter gleichwohl innerhalb des vereinbarten Zeitraums die Nettomiete auf 0 €, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen und zur ordentlichen Kündigung, falls ein erheblicher Rückstand vorliegt und kein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben ist. 2. Der Mieter gerät schuldhaft in Verzug, wenn er glaubt, trotz der geschlossenen Vereinbarung zu einer weiteren Minderung berechtigt zu sein. Die ordentliche Kündigung nach § 573 II Nr. 1 BGB ist daher wirksam, auch wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist des § 569 III Nr. 2 BGB die fälligen Mieten nachzahlt (LG München I, Schlussurteil vom 09.12.2011 – 14 S 9823/11 -; in: GE 2012, 336).

– § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11 -; in: GE 2012, 889).

– Die Schonfristzahlung lässt die fristgemäße Kündigung des Vermieters nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, weil diese Vorschrift nru für die außerordentliche Kündigung gilt. Das Verschulden des Mieters kann aber im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in einem milderen Licht gesehen werden (BGH, Beschluss vom 15.08.2012 – VIII ZR 238/12 -; in: GE 2012, 1373).

– Die fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung einseitig erhöter Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Anpassung der Vorauszahlungen auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht (BGH, Beschluss vom 16.10.2012 – VIII ZR 360/11 -; in: GE 2012, 1554).

– Hat der Mieter die Mietzahlungen wegen befürchteter Gesundheitsgefährdung weitgehend eingestellt, ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam (BGH, Beschluss vom 15.01.2013 – VIII ZR 411/12 -; in: GE 2013, 609).

– 1. Grundsätzlich hat ein Mieter für unvollständige Mietzahlungen einzustehen, auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen. 2. Verpflichtet sich ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung bei gleichzeitigem Verzicht des Vermieters auf eine Vollstreckung aus diesem Vergleich für den Fall der jeweils vollständigen und pünktlichen Mietzahlung (für einen Zeitraum von vier Jahren), so kann eine Vollstreckung wegen eines geringen Fehlbetrags im Einzelfall treuwidrig sein (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/08 -; imr-online) (LG Freiburg, Urteil vom 07.03.2013 – 3 S 7/13 -; in: IMR 2013, 276).

– 1. Nach vorangegangener Abmahnung durch den Vermieter wegen verspäteter Mietzahlungen rechtfertigt eine weitere Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters eine fristlose Kündigung nicht, wenn zwischen der erneuten Vertragsverletzung und dem Ausspruch der Kündigung ein Zeitraum von zumindest drei Monaten liegt. 2. Die hilfsweise ordentliche Kündigung ist auch nach vorangegangener Abmahnung nicht gerechtfertigt, wenn der weitere Zahlungsverzug lediglich einen Tag beträgt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.02.2013 – 8 C 192/12 -; in: IMR 2013, 284).

– Ein nachträgliches – vertragstreues – Verhalten des Mieters (hier: pünktliche Mietzahlung) ist nur im Rahmen des Verschuldens bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung zu beachten (LG Berlin, Beschluss vom 11.06.2013 – 63 S 35/13 -; in: GE 2013, 1342).

– Für die ordentliche Kündigung kommt eine Haftung von Mietrückständen durch Zahlung innerhalb der Schonfrist grundsätzlich nicht in Betracht; die nachträgliche Zahlung kann jedoch beim Verschulden berücksichtigt werden. Ein etwaiges Fehlverhalten des JobCenters bie der Zahlung der Miete direkt an den Vermieter hat der Mieter grundsätzlich nicht zu vertreten. Das gilt aber nur, soweit das JobCenter allein für die eingetretenen Rückstände verantwortlich war. In diesem Zusammenhang hat der Mieter eine Mitwirkungspflicht und muss das JobCenter durch Einreichung von angeforderten Mietunterlagen in die Lage versetzen, die Mietansprüche zu prüfen (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 – 63 S 216/12 -; in: GE 2013, 1516).

– Begleicht der Mieter nach einer fristlosen Kündigung des Vermieters die Mietrückstände innerhalb der Schonfrist, wird die Kündigung unwirksam und setzt sich das Mietverhältnis mit weiterer Mietzahlungspflicht fort. Der Mieter kann sich dagegen nicht mit einer späteren Erklärung wehren, er akzeptiere die fristlose Kündigung des Vermieters, die Folge der Fortsetzung des Mietverhältnisses solle nicht eintreten (LG Berlin, Urteil vom 10.12.2013 – 63 S 184/13 -; in: GE 2014, 589).

– Die Heilung der Wirkungen der fristlosen Kündigung durch Schonfristzahlung bewirkt nicht zugleich die Helung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung. Im Rahmen des Verschuldens ist dabei jedoch das Zahlungsverhalten des Mieters/Schuldners zu berücksichtigen; wiederholt verschuldet verspätete frühere Mietzahlungen gehen dabei zu Lasten des Mieters (LG Berlin, Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 07.11.2013 – 67 S 365/13 -; in: GE 2014, 742).

– 1. Der Mieter gerät grundsätzlich auch dann in Zahlungsverzug, wenn die vom JobCenter für den Mieter an den Vermieter unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des JobCenters ausbleiben. 2. Solange der Mieter keine Kenntnis vone inem allein vom JobCenter zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Verzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum. 3. Der so begründete Tatsachenirrtum entfällt erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlagen der Mietschuld; im Regelfall beträgt die zur Nachfrage und Informationsgewinnung gegenüber dem JobCenter erforderliche Mindestfrist für den Mieter einen Monat (LG Berlin, Urteil vom 24.07.2014 – 67 S 94/14 -; in: GE 2014, 1200).

– Spricht der Vermieter eine wirksame außerordentliche, hilfsweise ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus, führt ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Ein Festhalten an der ordentlichen Kündigung trotz Zahlungsausgleichs ist nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen notwendig. Die Unverzüglichkeit des Zahlungsausgleichs nach Zugang der Kündigung allein macht das Festhalten des Vermieter an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig (LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 67 S 290/14 -; in: GE 2014, 1337).

– Leistet ein Wohnraummieter trotz Abmahnung die vertraglich vereinbarte Kaution (hier: Barkaution) nicht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2011 – 67 S 58/11 -; in: IMR 2012, 12).

– a) Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. b) Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach diser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 26) (BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14 -, in: GE 2015, 313).

– Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, IMR 2007, 1) (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11 -; in: IMR 2012, 362).

– Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013 – 13 C 66/13 -; in: IMR 2014, 14).

– 1. Nach einer Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung kann bereits die erste erneute unpünktliche Mietzahlung eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses begründen. 2. Eine außerordentliche Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ist jedoch nur dann möglich, wenn die vorausgegangene abgemahnte Pflichtverletzung nachhaltig (hier im Sinne einer fortdauernden Pflichtverletzung) war (LG Berlin, URteil vom 28.01.2014 – 29 O 323/13 -; in: IMR 2014, 161).

– 1. Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom Job-Center zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Verzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum. 2. Verzug tritt erst ein, wenn der Mieter vom Zahungsrückstand erfährt und eine nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessende Frist zur Rücksprache beim Jobcenter abgelaufen ist (LG Berlin, Urteil vom 24.07.2014 – 67 S 94/14 -; in: IMR 2014, 507).

– 1. Bei einer Zahlungsverzugsankündigung sidn die persönlichen Umstände, warum der Mieter die Miete nicht gezahlt hat, nicht zu berücksichtigen. 2. Anders als bei der Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB findet bei den Kündigungsgründen nach § 543 Abs. 2 BGB keine Zumutbarkeitsabwägung statt. 3. Der Mieter hat auch einen Zahlungsverzug zu vertreten, der durch die Nichtleistung der Sozialbehörden verursacht wurde, selbst wenn er die Leistungen rechtzeitig beantragt und einen Anspruch darauf hat (BGH, Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14 -; in: IMR 2015, 140).

– a) Ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete ist bei gewerblichen Mietverhältnissen erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB (im Anschluss an Senats vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06 – NJW 2008, 3210). b) Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch – und nur dann – erheblich im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 -).

– 1. Die Frage, ob dem Mieter eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist, wenn der Vermieter einen seit langem bestehenden Mangel ohne Vorankündigung beseitigt und infolge dieses Umstandes ein aus zahlreichen Einzelforderungen resultierender Rückstand entsteht, ist einer generalisierenden Betrachtungsweise nicht zugänglich. Der Tatrichter hat in einem solchen Fall aufgrund einer Würdigung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen, ob der Zahlungsverzug wegen fehlenden Verschuldens entfällt, wenn der Mieter die nachzuzahlende Miete auch nach Erlöschen des Zurückbehaltungsrechts nicht begleicht. 2. Der Mieter muss stets damit rechnen, dass ein von ihm gerügter Mangel beseitigt wird. Im Falle seiner Ortsabwesenheit muss er für diesen Fall Vorkehrungen treffen (BGH, Beschluss vom 16.09.2014 – VIII ZR 221/14 -; in: IMR 2015, 10).

– Vermieter dürfen ihren Mietern nicht ohne Weiteres kündigen, wenn diese über einen längeren Zeitpunkt ihre Miete nicht fristgerecht zahlen. Dies gilt jedenfalls bei geringfügigen Zahlungsverspätungen. Anders ist es dann, wenn der Vermieter dadurch einen erheblichen Nachteil erleidet (LG Würzburg, Urteil vom 10.07.2013 – 42 S 406/13 -; in: IMR 2015, 16).

– 1. Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen sind zwar keine laufenden Zahlungen, stellen dennoch Mietzahlungen dar. Somit gehören sie zum Umfang der Hauptleistungspflichten des Mieters. Deren Nichtzahlung stellt eine Pflichtverletzung dar die den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann. 2. Der Vermieter kann grundsätzlich Abrechnungseinheiten bilden, ohne dies besonders erläutern zu müssen (LG Berlin, Urteil vom 20.02.2015 – 63 S 202/14 -; in: IMR 2015, 322).

– 1. Mindert der Mieter die Miete unberechtigt, kann Verzug wegen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums aussscheiden, so dass kein Vertretenmüssen im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB vorliegt. Daran sind grundsätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. 2. Der Mieter muss die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn er bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen braucht. 3. Wird die maßgebliche Rechtsfrage bereits in der obergerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur unterschiedlich diskutiert, muss der Mieter eine abweichende Einschätzung in Betracht ziehen und handelt mindestens fahrlässig., wenn er trotzdem (weiter) mindert (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 -; in: IMR 2015, 332).

– 1. Ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete ist bei gewerblichen Mietverhältnissen erheblich im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06, IMR 2008, 371). 2. Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch – und nur dann – erheblich im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 -; in: IMR 2015, 333).

– Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist auch wegen Rückstandes mit einer Betriebskostennachforderung in Höhe von zwei Monatsmieten länger als einen Monat gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 20.02.2015 – 63 S 202/14 -; in: GE 2015, 452).

– Der bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs geltende Grundsatz „Geld hat man zu haben“ gilt nicht ausnahmslos. Zudem kann auch eine nur unvollständige Tilgung des Mietrückstands in der Schonfrist zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führen (BGH, Beschluss vom 17.02.2015 – VIII ZR 236/14 -; in: GE 2015, 653).

– 1. Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum müssen die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen. 2. Für die Rechtzeitigkeit der Leistung kommt es bei einer Banküberweisung auf den Zeitpunkt der Gutschrift der zahlung auf dem Konto des Empfängers an. 3. Für den Zeitpunkt der leistung kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme der Überweisung durch den Schuldner, sondern auf den Zeitpunkt der Gutschrift beim Gläubiger an (LG Freiburg (Breisgau), Urteil vom 29´8.04.2015 – 9 S 109/14 -; in: GE 2015, 793).

– a) Ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete ist bei gewerblichen Mietverhältnissen erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06 – GE 2008, 1319 = NJW 2008, 3210). b) Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch – und nur dann – erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht (BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 -; in: GE 2015, 905).

– Ein Zurückbehaltungsrecht schließt den Verzug nur aus, wenn es vor oder spätestens bei Verzugseintritt ausgeübt wird. Zahlt der mieter die geschuldete Miete nicht vollständig, obliegt ihm der Nachweis, dass ein unvermeidbarer Rechtsirrtum oder ein nicht auf Fahrlässigkeit beruhender Tatsachenirrtum vorlag. ene fristlose Kündigung des Vermieters ist jedenfalls dann nicht gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, wenn ein Vertrauen des Mieters, der Vermieter werde einen entstandenen Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen, jeglicher Grundlage entbehrt (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2015 – 63 S 305/14 -; in: GE 2015, 974).

– 1. Auch eine außergewöhnliche persönliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters hindert nicht den Eintritt des Verzugs. 2. Werden die Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum eingestellt, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt, auch wenn der Mieter sich um (teilweisen) Abbau der Rückstände bemüht hat (LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2016 – 65 S 442/15 -; in: GE 2016, 258).

– Ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfällt nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird; es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfangs gegeben (LG Berlin, Urteil vom 10.09.2015 – 12 O 104/15 -; in: GE 2016, 459).

– 1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.; sowie vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 20). 2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch – unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters – allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. 3. Bei der – dem Tatrichter obliegenden – Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist (BGH, Urteil vom 29.06.2016 – VIII ZR 173/15 -; in: GE 2016, 1023).

– 1. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14.07.1970 – VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4). 2. Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigugn des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. 3. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der fort genannten Frist voraus (BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15 -; in: GE 2016, 1272).

– Übersteigen die Rückstände des Mieters eine Monatsmiete, sind verspätete Zahlungen ohne konkreten Überweisungsvermerk zumindest dann gemäß § 366 Abs. 2 BGB in der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge und nicht gemäß § 366 Abs. 1 BGB auf den jeweils aktuellen Monat zu verrechnen, wenn die Höhe und der Zeitpunkt der Zahlungen des Mieters in der Vergangenheit schwankend gewesen sind und er vorherige Zahlungen zum Teil mit einem konkreten Überweisungsvermerk versehen hat (LG Berlin, Urteil vom 11.10.2016 – 67 S 190/16 -; in: GE 2016, 1386).

– Beruft sich der Mieter auf einen seinen Zahlungsverzug ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum, weil er vor Zugang der Kündigung keine Kenntnis vom Ausbleiben der vom JobCenter übernommenen Zahlungen gehabt habe, ist er für seine Unkenntnis darlegungs- und beweisbelastet. Behauptet der Vermeiter, den Kündigungsrückstand vorher angemahnt zu haben, hat der mieter den Nichtzugang der Mahnung zu beweisen (LG Berlin, Beschluss vom 13.10.2016 – 67 S 285/16 -; in: GE 2016, 1507).

– 1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermeiter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt. 2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat. 3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2016 – 67 S 329/16 -; in: GE2017, 49).

– 1. Ein Mieter hat einen Zahlungsrückstand nicht zu vertreten, wenn das Jobcenter die Zahlungen an den Vermieter wegen mangelnder Kooperation des Leistungsempfängers eingestellt hatte, was auf eine chronische psychische Erkrankung des Mieters zurückzuführen war. 2. Eine fristlose und eine fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheiden dann aus (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.09.2016 – 231 C 155/16; in: GE 2017, 53).

– Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dem Vermieter unzumutbar, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum zahlreiche angebliche Mängel rügt, der Verwalterin und dem beauftragten Rechtsanwalt jedoch eine Besichtigung trotz Abmahnung hartnäckig verweigert (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 08.12.2016 – 3 C 190/16 -; in: GE 2017, 540).

– a) Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. A oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 – VII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 – VIII ZR 265/86, GE 1988, 137 = NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a. F.]; vom 26.01.2005 – VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15, GE 2016, 1272 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]). b) Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16) (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16 -; in: GE 2017, 1333).

– 1. Wird ein Wohnraummietverhältnis nach dem Eintritt eines qualifizierten Zahlungsrückstandes fristlos und zugleich „vorsorglich hilfsweise“ fristgemäß gekündigt, so hat der Zugang dieser Erklärung das sofortige Ende des Mietverhältnisses und die gleichzeitige Entstehung eines Anspruchs auf Räumung und Herausgabe für den Vermieter zur Folge. Die vorsorglich fristgemäß ausgesprochene Kündigung geht ins Leere, weil ein Mietverhältnis, das nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendt werden könnte, nicht (mehr) besteht. 2. Der Eingang einer Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt dazu, dass die Wirkungen der fristlosen Kündigung – also u. a. die mit ihrem Zugang enstandenen Ansprüche des Vermieters – erlöschen. Unbeschadet dieser Rechtsfolgen bleibt es aber dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigung und Eingang der zahlung ein Mietverhältnis nicht bestanden hat. 3. Die Frage nach der Wirkung einer „hilfsweise fristgemäß“ erklärten Kündigung entscheidt sich entsprechend den allgemein anerkannten Grundsätzen zur Wirkung rechtsgestaltender Verfügungen allein im Zeitpunkt des Zugangs. Entfaltet eine solche Kündigung zu dieser Zeit keine Wirkungen, so ist dies endgültig. Ein späteres „Wirksamwerden“ der fristgemäßen Kündigung allein durch den Eintritt neuer Verhältnisse (etwa den Eingang einer Schonfristzahlung) findet nicht statt. Ein Recht zur fristgemäßen Kündigung muss stattdessen in einem solchen Fall ggf. neu ausgeübt werden und von einem dann bestehenden Kündigungsgrund gedeckt sein (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2017 – 66 S 90/17 -; in: GE 2017, 1347).

– Hat das JobCenter direkte Mietzahlungen an den Zwangsverwalter geleistet und (trotz Mitteilung des Mieters) nicht an den Ersteigerer als neuen Vermieter, ist dessen fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gerechtfertigt, denn ein Mieter muss unabhängig vom Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einstehen (Anschluss an BGH, GE 2015, 313) (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2017 – 63 S 66/17 -; in: GE 2017, 1557).

– Wird der Mieter nach einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB) rechtskräftig zur Zahlung eines auch für die Kündigung relevanten Mietrückstands verurteilt, sind damit die Voraussetzungen eines Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigung nicht bindend festgestellt. (BGB § 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2. ). Trägt der Vermieter in einem auf Zahlung rückständiger Miete gerichteten Prozess vor, der vom Mieter angezeigte – zwischen den Parteien streitige – Mangel sei von ihm während des Verfahrens beseitigt worden, ist diese Behauptung jedenfalls für sich genommen nicht geeignet, den Zweck des vom Mieter – hinsichtlich Höhe und Dauer – in angemessener Weise ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) als verfehlt anzusehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 48 ff.). Vielmehr ist in einem solchen Fall über die (streitige) Frage eines ungeachtet der ergreiffenen Beseitigungsmaßnahmen fortbestehenden Mangels Beweis zu erheben, weil das Zurückbehaltungsrecht mit der Mangelbehebung entfällt und einbehaltene Mieten sofort zur Zahlung fällig sind. ( BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 39/18 -; in IWWW-Abrufnummer 208927).

– 1. Für eine Änderung des vertraglich bestimmten Fälligkeitstermins der Miete genügt es nicht, dass der Mieter über elf Monate die Miete verspätet und an unterschiedlichen Kalendertagen zahlt und der Vermieter unpünktliche Zahlung nicht anmahnt. 2. Eine durch die Auswechslung des Schlosses begangene verbotene Eigenmacht kann der Vermieter nicht mit der Ausübung des Vermieterpfandrechts entschuldigen. 3. Ist dem Mieter aufgrund Zahlungsverzuges wirksam fristlos gekündigt worden, kann der Mieter gegen den Vermieter auch dann nicht einen entgangenen Gewinn für die noch nicht abgelaufene Vertragslaufzeit verlangen, wenn der Vermieter nach der Kündigung die Schlösser zu den Mieträumen in verbotener Eigenmacht ausgewechselt hat (OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2017 – 3 U 70/13 -; in: GE 2019, 798).

– Bei einfachen und klaren Fallgestaltungen einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung braucht der Vermieter zur Begründung nicht den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzelne Monate anzugeben. Es genügt vielmehr, dass der Mieter anhand der Begründung erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als Grund für die fristlose Kündigung wegen des Zahlungsverzugs heranzieht (LG Berlin, Urteil vom 12.04.2019 – 65 S 27/19 -; in: GE 2019, 800).

-1. Wird die wegen Zahlungsverzugs erklärte fristlose Kündigung in Folge einer „Schonfristzahlung“ wirkungslos, so steht § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB der Prüfung von Härtegründen im Hinblick auf die gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht entgegen. Das Gesetz ordnet in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB an, dass das vorangegangene Fehlverhalten des Mieters wegen der Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung – rückwirkend – nicht (mehr) tragen kann; es liegt damit kein Grund (mehr) vor, der den Vermieter im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (vgl. schon Kammer – 64 S 191/17 -, Beschluss vom 01.03.2018, GE 2018, 763 f.; entgegen BGH – VIII ZR 6/04 -, Urteil vom 16.02.2005, JR 2006, 28 ff., Rn. 20). 2. Würde die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter einen Härte bedeuten, so sind die Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und diejenigen des Mieters am Erhalt der Wohnung nach § 574a BGB gegeneinander abzuwägen. Selbst wenn der Mieter über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug war und sein Verschulden mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen suchte, sodass das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zerstört und die ordentliche Kündigung begründet war, ist dabei das spätere Verhalten des Mieters zu berücksichtigen. Namentlich die Schonfristzahlung und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderungen des Vermieters können geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zumindest teilweise wiederherzustellen und so sein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu mindern (LG Berlin, Teilurteil vom 12.09.2018 – 64 S 4/18 – (Revision BGH, VIII ZR 323/18); in GE 2019, 966).

-Auch eine schwere psychische Belastung mit eingehender medikamentöser Behandlung stellt keine Rechtfertigung für einen kündigungserheblichen Zahlungsrückstand dar, es sei denn, der Mieter befindet sich in einem Zustand der Schuldunfähigkeit. (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2019 – 65 S 77/19 -; in: GE 22/2019, 1509).

-1.Wird eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB darauf gestützt, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, so muss ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine feststellbar sein. Dieses Erfordernis besteht ggf. neben der für Wohnraummietverhältnisse geltenden Mindesthöhe des Gesamtrückstandes nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. 2. Ein Rückstand der lediglich 19 % der gesamten Monatsmiete (brutto/warm) ausmacht, und der die Summe der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen unterschreitet, begründet für diesen Monat keinen erheblichen Zahlungsrückstand i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB. (LG Berlin, Urteil vom 06.11.2019 – 66 S 181/18 -; in: GE 3/2020, 197).

-1. Die Schonfristzahlung setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Mieten und der aufgelaufenen Entschädigung nach § 546 a BGB innerhalb der Zwei-Monats-Frist ab Zustellung der Räumungsklage voraus. 2. Verzögerungen der Bank bei der Überweisung der Miete können dem Mieter nicht zugerechnet werden. Die Bank ist insoweit nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. 3. Die von einem Anwalt abgegebene fristlose Kündigung lässt sich nicht in eine hilfsweise ordentliche Kündigung umdeuten. (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 20.02.2019 – 531 C 255/18 -; in IMR 2019, 235).

–Keine Unzumutbarkeit einer auf unpünktliche Mietzahlen gestützten Kündigung ist dann anzunehmen, wenn diese erst 1 1/2 Jahre später erfolgt. (LG Leipzig, Urteil vom 12.05.2020 – 2 S 401/19 -; in: 18/2020, 1190).

–Erfolgt die Mietzinszahlung nicht durch den Mieter selbst, sondern durch Hilfspersonen oder Dritte, tritt Erfüllung nur ein, wenn die Zahlung unter Abgabe einer für den Vermieter nachvollziehbaren Tilgungsbestimmung erfolgt. (LG Berlin, Beschluss vom 02.03.2021 – 67 S 319/20 -; in: GE 9/2021, 577).

–Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Der Eintritt des Leistungserfolgs – die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters – ist dafür nicht erforderlich. ( LG Berlin, Urteil vom 10.12.2020 – 65 S 189/20 -; in GE 11/2021, 709.

-1. Die durch eine landesrechtliche Corona-Schutzverordnung verfügte Betriebsschließung einer Diskothek stellt in der Regel keinen Mietmangel dar; die damit verbundene Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts fällt in das Verwendungsrisiko des Mieters. 2. Ein Anspruch auf Anpassung der Miete gemäß § 313 BGB muss entsprechend § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB unverzüglich nach Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB geltend gemacht werden. 3. Der für eine Zahlungsverzugskündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB notwendige kündigungsrelevante Rückstand bemisst sich im Fall einer Mietanpassung gem. § 313 BGB nach der angepassten Miete. (LG Krefeld, Urteil vom 30.06.2021 – 2 O 546/20 -; in: IMRRS 2021, 0826).

-Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt.2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum. (BGH, Urteil vom 08.12.2021 – VIII ZR 32/20 -).

a) Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1 , 2 Satz Nr. 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04, GE 2005, 429 = WuM 2005, 250 unter II 2 a-d; vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04, GE 2006, 508 = NJW 2006, 1585 Rn.20; vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, GE 2007, 46 =NJW 2007, 428 Rn.11; vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, GE 2008, 114 = NJW 2008, 508 Rn. 19; vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, GE 2012, 1629= BGHZ 195, 64 Rn.28; vom 01.07.2015 – VIII ZR 278/13, GE 2015, 1525 = NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18, GE 2020, 1044 = WuM 2020, 499 Rn.25,33; Senatsbeschlüsse vom 06.10.2015 – VIII ZR 321/14, GE 2016, 453 = WuM 2016, 225 Rn.6; vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 -rn.8). b) Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.). (BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 -, in GE 24/2021, 1549).

-Der Mieter von Gewerberäumen hat die Tatsachen darzulegen, aus denen sich die überwiegende Wahrscheinlichkeit ergibt, dass die Nichtleistung auf der COVID-Pandemie beruht. Die bloße Behauptung der Umsatzzahlen und vermeintlicher Einbußgen sind dafür nicht ausreichend. (OLG Nürnberg, Beschluss vom 19.10.2020 – 13 U 3078/20 -).

-1.Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnises wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst.a Alt.2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Für eine darüber hinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum (Bestätigung des Senatsurteils vom 15.04.1987 – VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 d (zu § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt 2.BGB a.F.). 2. Die Bewilligung einer Räumungsfrist unter der auflösenden Bedingung, dass eine Nutzungsentschädigung pünktlich gezahlt wird, ist jedenfalls dann zulässig, wenn das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs beendet wurde. (BGH, Urteil vom 08.12.2021 – VIII ZR 32/20 -; in GE: 3/2022, 147).

-1. Für den Miter nicht erkenn- oder beherrschbare Pflichtverstöße seines Erfüllungsgehilfen mindern das Gewicht der ihm zugerechneten und zum Gegenstand einer ordentlichen Kündigung erhobenen Pflichtverletzung deutlich (hier: Zurechnung des Verhaltens einer Betreuerin mit dem Aufgabenkreis:“Wohnungsangelegenheiten“). 2. Es geht kündigungsrechtlich zu Lasten des Vermieters, wenn er den Mieter ohne vorherige Zahlungsaufforderung durch den umgehenden Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung „ins Messer laufen lässt“, obwohl er erkennen musste, dass der Zahlungsrückstand nicht auf der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters beruht, sondern auf einem geringfügigen Versehen oder sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen. 3. Der Verzug des Mieters mit im Vertrauen auf die Verfassungsgemäßheit des MietenWoGBln einbehaltenen Mietanteilen ist abhängig von den sonstigen Umständen des Einzelfalls geeignet, die Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Dabei kommt der Pflichtverletzung des Mieters das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht aber jedenfalls so lnange nicht zu, wie der Vermieter dem Mieter gegenüber nicht seine eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Schlussfolgerungen aus der Entscheidung des BVerfG vom 25.03.2021 zur Verfassungswidrigkeit des MietenWoGBln ausdrücklich oder zumindest konkludent – etwa durch den Ausspruch einer Zahlungsaufforderung oder Mahnung – kundgetan hat. (LG Berlin, Beschluss vom 08.02.2022 – 67 S 298/21 -; in GE: 5/2022, 251).

-Das Begründungserfordernis für die Kündigungserklärung nach § 569 Abs. 4 BGB und die Regelung über die „Schonfristzahlung“ in § 569 Abs.3 Nr. 2 BGB wirken nicht in der Weise zusammen, dass es zur Beseitigung einer fristlosen Kündigung jedenfalls ausreiche, die zum Anlass der Kündigung genommen und im Kündigungsschreiben bezeichneten Rückstände auszugleichen. Eine wirksame „Schonfristzahlung“ liegt vielmehr nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung  offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden. Grundsätzlich ist es Sache der Mieter, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln. Abweichendes mag gelten, wenn der Mieter nach den Umständen darauf vertrauen darf, die Mietrückstände seien im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet. (LG Berlin, Beschluss vom 02.06.2022 – 64 S 209/21 -).

-Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit.a) BGB nimmt allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick, so dass gerade die für die beiden aufeinander folgenden Termine offen gebliebene Miete i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein muss. Außerhalb der beiden aufeinander folgenden Termine entstandenen Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit.a) BGB keine Rolle. (nicht rechtskräftig; Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers ist anhängig zu BGH – VIII ZR 111/22-; in GE: 13/2022, 694).

-Das Begründungserfordernis für die Kündigungserklärung nach § 569 Abs. 4 BGB und die Regelung über die „Schonfristzahlung“ in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wirken nicht in der Weise zusammen, dass es zur Beseitigung einer fristlosen Kündigung jedenfalls ausreiche, die zum Anlass der Kündigung genommenen und im Kündigungsschreiben bezeichneten Rückstände auszugleichen. Eine wirksame „Schonfristzahlung“ liegt vielmehr nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden. Grundsätzlich ist es Sache der Mieter, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln. Abweichendes mag gelten, wenn der Mieter nach den Umständen darauf vertrauen darf, die Mietrückstände seien im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet. (LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2022 – 64 S 209/21 -; in GE: 13/2022, 695).

– Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später – wenn auch erst nach dem Fälligkeitsdatum – tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten – im Falle der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift – mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind. (LG Berlin, Urteil vom 25.04.2023 – 67 S 103/22 -; in GE: 10/23, 499)

-1. Auf Grundlage einer Jahresabrechnung nachgeforderte Nebenkosten sind keine (laufende) Miete i.S.d. §543 Abs.2 Satz1 Nr.3 BGB und spielen deswegen für die Vollständigkeit der Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB selbst dann keine Rolle, wenn die Kündigung ausdrücklich auch auf die Nebenkosten- Nachforderung gestützt war. (Anschluss  BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06-, Rn. 31 = GE 2008, 1319; Abgrenzung BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14-, Rn.17 = GE 2016, 1146) 2. Zeigt die seit vielen Jahren im Leistungsbezug stehende Mieterin bei dem zuständigen Jobcenter an, sie wolle sich selbstständig machen und stellt das Jobcenter daraufhin jegliche Leistungen ein, um zunächst rund drei Monate der begonnenen Tätigkeit auszuwerten, bevor es die beantragten Leistungen gewährt, so kann das Verschulden der Mieterin an den aufgelaufenen Mietrückstand in milderem Licht zu sehen sein; der Vermieter kann sich dann nach der vollständigen Tilgung des Rückstands nicht erfolgreich darauf berufen, dass nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden sei. (LG Berlin, Urteil vom 14.03.2023 – 64 S 180/21 – in: GE, 10/2023, 500)

-1. Allein eine langjährige pünktliche Mietzahlung macht, wenn sich dem Vermieter gleichwohl aufgrund der aktuellen Lage ein Versehen bei dem Mietrückstand nicht aufdrängen muss, eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht rechtsmissbräuchlich. (KG, Beschluss vom 15.03.2023 – 8 U 178/22 -; in: GE, 9/2023, 450)

-Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später – wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin – tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingseingang und geraten – im Fall der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift – mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind. (LG Berlin, Urteil vom 25.04.2023 – 67 S 103/22 – )

1.§559 Abs. 3 Nr. 2 BGB erlaubt es den Mietvertragsparteien, auch mit Forderungen aufzurechnen, die erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig werden, nicht jedoch mit solchen, die nur aufgrund der Beendigung entstehen. 2. Die nachträgliche Verrechnung rückständiger Mieten mit dem Kautionsguthaben führt somit nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. (LG Essen, Urteil vom 16.11.2022 – 15 S 35/22 – )

–Erklärt der Mieter unmissverständlich, künftig keine Mietzahlungen leisten zu können, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne abwarten zu müssen, ob die Mietzahlungen tatsächlich nicht erfolgen werden. (KG, Urteil vom 21.7.2022 – 12 U 155/21 -; in: GE, 1/2024, 39)

- Kündigung wegen anderer Gründe

– Kann ein Mietverhältnis über Gewerberäume außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gilt für die Zeit vor Anwendbarkeit der Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes (§ 580 a II, IV BGB) die Kündigungsfrist des § 565 I a BGB a.F. (BGH, Urteil vom 08.05.2002 – XII ZR 323/00 -, in: NJW 2002, 2562).

– Eine leichtfertige und unangemessene Strafanzeige des Mieters kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen (BVerfG, Beschluss vom 02.10.2001 – 1 BvR 1372/01 -, in: GE 2001, 1536).

– Eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter aus wichtigem Grund im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters ist in Anwendung des Rechtsgedankens des § 626 BGB zeitnah zum Beginn der Beeinträchtigungen zu erklären (LG Berlin, Urteil vom 14.05.2001 – 67 S 385/00 -, in: GE 2001, 1676).

– Die Kündigung gem. § 564 b II Nr. 1 BGB ist auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt. Als derartige Vertragsverletzung ist die Täuschung seitens des Mieters über die Finanzierung des Badeinbaus und die Fortsetzung der teilgewerblichen Nutzung ausreichend (LG Berlin, Urteil vom 17.11.2000 – 64 S 291/00 -, in: NZM 2002, 338).

– Nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund kann der Vermieter Mietausfälle als Kündigungsfolgeschaden bis zum Zeitpunkt der nächstmöglichen ordentlichen Vertragsbeendigung durch den Mieter geltend machen. Neuvermietungsversuche zu einer moderat erhöhten Miete begründen nicht den Einwand des Mitverschuldens (KG, Urteil vom 20.08.2001 – 20 U 1221/00 -, in: GE 2001, 1402).

– Eine fristlose Kündigung des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung ist nur dann möglich, wenn diese konkret droht. – Nimmt der Mieter eine Gesundheitsbeeinträchtigung über einen langen Zeitraum hin, ist er nach Treu und Glauben verpflichtet, angekündigte Abhilfemaßnahmen des Vermieters abzuwarten. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH entfällt ein Kündigungsrecht des Mieters wegen eines Sachmangels bei vorbehaltloser Mietzahlung über einen Zeitraum von sechs Monaten (KG, Urteil vom 01.10.2001 – 8 U 3861/00 -, in: GE 2001, 1539).

– Die zur fristlosen Mietvertragskündigung berechtigende Gesundheitsgefährdung bei Benutzung einer Wohnung muss objektiv vorliegen. Die Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs setzt (neben einer Abhilfefrist) auch voraus, dass der Mieter die Mängelbeseitigung zulässt. Bei einer 5-Zimmer-Wohnung ist es zumutbar, jeweils ein Zimmer während der Mängelbeseitigungsarbeiten vorübergehend nicht oder nur eingeschränkt zu nutzen (LG Berlin, Urteil vom 15.02.2002 – 63 S 234/01 -, in: GE 2002, 532).

– Da Schimmel Allergien und Asthma hervorrufen oder auslösen kann und zu den kanzerogenen Stoffen zu rechnen ist, berechtigt ein in nennenswertem Unfang auftretender Schimmelpilzbefall grundsätzlich zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung. Eine solche Kündigung nach § 544 BGB ist weder von einer Mangelanzeige bzw. einer ;Mangelbeseitigungsaufforderung abhängig zu machen noch kann eine Verwirkung wegen der langen Dauer des Vorhandenseins des Mangels geltend gemacht werden (LG Duisburg, Urteil vom 23.01.2001 – 13/23 S 359/00 -, in: NZM 2002, 214).

– Erfolgt der Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs zwei Monate nach Ablauf der gesetzten Frist zur Behebung der gerügten Verknappungen (hier: Durchfeuchtung), so ist das Sonderkündigungsrecht verwirkt (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2000 – 62 S 108/00 -, in: NZM 2002, 214).

– Ein gem. § 539 BGB entfallenes Kündigungsrecht gem. § 542 BGB lebt wieder auf, wenn der zunächst hingenommene Mangel sich in unzumutbarer Weise verschlechtert (KG, Urteil vom 02.04.2001 – 8 U 5710/99 -, in: NZM 2002, 69).

– Hat der Mieter (Pächter) das Vertragsverhältnis wirksam fristlos gekündigt, steht ihm der sich daraus ergebende Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung dann nicht zu, wenn auch der Vermieter (Verpächter) hätte fristlos kündigen können (KG, Urteil vom 29.10.2001 – 20 U 1885/00 -, in: GE 2002, 258).

– Nach der Rechtsprechung ist der Eigentümer mit der Verwertungskündigung ausgeschlossen, wenn er das Grundstück in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit zum Zwecke der sofortigen Verwertung durch Abriss und Neubebauung erworben hat (KG, Beschluss vom 10.02.2002 – 8 RE-Miet 1/02 -, in: GE 2002, 395).

– Allein der Vermögensfall der vermietenden GmbH begründet kein außerordentliches Kündigungsrecht für den Mieter. Das gilt auch dann, wenn die GmbH wegen Vermögenslosigkeit im Handelsregister gelöscht ist, aber ihre mietvertraglichen Verpflichtungen weiterhin erfüllt (BGH, Urteil vom 23.01.2002 – XII ZR 5/00 -, in: GE 2002, 1327).

– Konkludent vereinbarte Betriebspflicht bei Gewerberaum: 1. Bei Vermietung eines Ladenlokals können Gebrauchs- und Betriebspflichten des Mieters auch konkludent vereinbart werden. 2. Verletzt der Mieter seine Betriebspflicht, so ist der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt (OLG Köln, Urteil vom 28.07.2000 – 19 U 184/99 u. 17/00 -, in: NZM 2002, 345).

– Keine außerordentliche Kündigung des Mieters wegen Instandsetzungsarbeiten: Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters wegen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters kommt nur dann in Betracht, wenn dem Vermieter eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist (KG, Urteil vom 26.08.2002 – 8 U 181/01 -, in: GE 2002, 1561).

– Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Stromdiebstahl durch den Untermieter ist dann unwirksam, wenn der Hauptmieter nicht abgemahnt wurde und das Untermietverhältnis unverzüglich beendet hat (LG Berlin, Urteil vom 06.05.2002 – 34 O 554/01 -, in: GE 2002, 996).

– Der Mieter kann die Leistung der Kaution nicht wegen Minderungs- oder Schadensersatzansprüchen gegen den Vermieter zurückbehalten; die Nichtzahlung stellt einen Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters dar (KG, Urteil vom 09.01.2003 – 8 UI 130/02 -, in: GE 2003, 525).

– 1. Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters in der Insolvenz des Vermieters gibt es nicht. 2. Wird die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermietervermögen mangels Masse abgelehnt, so erwächst dem Mieter allein aus diesem Umstand kein außerordentliches Kündigungsrecht (BGH, Urteil vom 23.01.2002 – XII ZR 5/00 -, in: NZM 2002, 524).

– Allein die Löschung des Vermieters im Handelsregister wegen Vermögenslosigkeit und eine damit vorgeblich einhergehende Gefährdung der notwendigen wirtschaftlichen Planungssicherheit rechtfertigen keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages (BGH, Urteil vom 10.04.2002 – XII ZR 37/00 -, in: NZM 2002, 525).

– Das Eigentumsrecht des Vermieters ist nicht erheblich verletzt, wenn der Mieter eigenmächtig das Bad umbaut, so dass allein damit eine außerordentliche fristlose oder eine fristgerechte Kündigung nicht begründet werden kann (VerfGH Berlin, Beschluss vom 13.12.2001 – VerfGH 50/01 -, in: GE 2003, 452).

– An eine Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges dürfen keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden; vielmehr soll durch den Begründungszwang nur sichergestellt werden, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat (LG Berlin, Beschluss vom 21.01.2003 – 65 T 102/02 -, in: GE 2003, 458).

– Für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (hier: Störung des Hausfriedens) können nur solche Gründe herangezogen werden, die sich nach der letzten Abmahnung ereignet haben. Der kündigungsrelevante Umstand liegt nicht in der Vertragsverletzung, sondern in deren Aufrechterhaltung trotz entsprechenden Beseitigungsverlangens des Vermieters. Im Kündigungsschreiben müssen die Gründe derart substantiiert angegeben werden, dass der Kündigungsempfänger Klarheit über die Rechtslage und über seine Verteidigungsmöglichkeiten hat (LG Berlin, Urteil vom 10.02.2003 – 67 S 240/02 -, in: GE 2003, 670).

– Eine schwere Erkrankung des Mieters rechtfertigt nicht dessen außerordentliche Kündigung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2000 – 24 U 186/99 -, in: NZM 2001, 669).

– Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich (BGH, Beschluss vom 22.12.2003 – VIII ZB 94/03 -).

– Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mieträume steht grundsätzlich auch dem (hier: gewerblich) Zwischenmieter im Verhältnis zum Hauptvermieter zu (BGH, Urteil vom 17.12.2003 – XII ZR 308/00 –, in: NJW 2004, 848).).

– Ein vertragswidriges Verhalten des Gegners berechtigt im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung, es sei denn, die Vertrauensgrundlage der Rechtsbeziehung ist derart erschüttert, dass sie auch durch die Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann (BGH, Urteil vom 02.03.2004 – XI ZR 288/02 – , in: GE 2004, 618).

– Wenn andere Abhilfeversuche erfolglos geblieben sind, kann der Mieter vom Vermieter die fristlose Kündigung eines Mitmieters wegen ständiger Lärmbelästigung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 11.01.1999 – 62 S 290/98 – , in: GE 1999, 380).

– 1. Weisen die zum Betrieb einer Gaststätte gemieteten Räume nicht die erforderliche Luft- und Trittschalldämmung auf, kann der Mieter erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist außerordentlich fristlos kündigen. 2. Das Verlangen nach unverzüglicher Abhilfe reicht nur dann aus, wenn Mängel sofort behoben werden müssen und können (KG, Urteil vom 09.02.2004 – 8 U 160/03 – , in: GE 2004, 478).

– Bestreitet der Vermieter das Vorliegen wesentlicher Mängel und hält deshalb die außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters für unwirksam, scheidet ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung dann aus, wenn der Mieter nach der wirksamen Kündigung die Schlüssel nicht vollständig zurückgegeben und Einrichtungsgegenstände in den Räumen zurückgelassen hat, weil die Räume wegen fehlenden Rücknahmewillens des Vermieters nicht vorenthalten wurden (Brdbg. OLG, Urteil vom 23.06.2004 – 3 U133/03 – , in: GE 2004, 1026).

– 1. Der Vermieter ist nur dann nach § 242 BGB verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Vermieter sich selbst dahingehend bindet, dass er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern bereiterklärt. 2. Der Anspruch auf vorzeige Entlassung kommt jedoch nur unter der weiteren Voraussetzung in Betracht, dass sich die Wohnung in einem ordnungsgemäßen, zur sofortigen Weitervermietung geeigneten Zustand befindet (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2004 – 63 S 175/04 – , in: GE 2004, 1529).

– Nur bei Mängeln, deren Beseitigung dringend ist und die sofort behoben werden können, reicht das Verlangen nach „unverzüglicher“ Abhilfe, um das Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Ziff. 1 BGB herbeizuführen. Denn gerade bei Mängeln, deren Beseitigung objektiv einen bestimmten Zeitraum in Anspruch nehmen, muss dem Vermieter ein zeitlich bestimmter Rahmen vorgegeben werden, um ihm zu verdeutlichen, dass nach fruchtlosem Fristablauf der Mieter daraus weitere Rechte herleiten werde (KG, Urteil vom 09.02.2004 – 8 U 160/04 – , in: MietRB 6/2004).

– Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB (§ 542 BGB a. F.) zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs (hier: durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01 -, in: GE 2005, 125).

– Ein Kündigungsrecht wegen Schimmelpilzbildung (erhebliche Gesundheitsgefahr) besteht nur dann, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung im ganzen beeinträchtigt ist (vorliegend nur Schimmel in einer Kammer neben der Küche). Eine derartige Kündigung wäre aber ohnehin dann ausgeschlossen, wenn sie nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Eintreten der Gesundheitsgefahr erklärt wird. Nach Ablauf von jedenfalls etwa drei Monaten ist ein hinreichend naher zeitlicher Zusammenhang nicht mehr gewahrt (LG Berlin, Urteil vom 16.11.2004 – 63 S 174/04 – , in: GE 2005, 57).

– Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Ein – ordnungsgemäß – auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis kann nicht ordentlich gekündigt werden (BGH, Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06 -, in: NJW 2007, 2177, GE 2007, 841).

– 1. Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich. 2. Es bleibt offen, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist (BGH, Urteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 281/06 -).

– Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter weiterzuleiten. Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündigung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 394/03 -).

– 1. Ein angeblicher tätlicher Angriff der Tochter der Mieterin gegenüber der Hauswartsfrau gibt kein Recht zur fristlosen Kündigung, weil dies der Mietpartei nicht zurechenbar ist. 2. Das Benutzen von Vulgärsprache stellt auch nach einer Abmahnung keinen schuldhaften Pflichtverstoß des Mieters dar, wenn auch der Hauswart sich gleichlautend ausdrückt (AG Neukölln, Urteil vom 25.07.2005 – 6 C 93/05 -, in: GE 2005, 1555).

– Hat der Gewerbemieter von Räumen im 1. OG (286 m²) sowie eines Kellerraumes (18 m²) zwar die Räume im 1. OG vollständig geräumt, jedoch im Kellerraum ein Regal mit einer Grundfläche von ca. 2 m ² zurückgelassen, so schuldet er jedenfalls dann lediglich für den Kellerraum Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Räume im 1. OG – trotz unvollständiger Räumung des Kellers – weitervermietet hat (§ 242 BGB) (KG, Urteil vom 29.09.2005 – 12 U 266/04 – , in: GE 2006, 53).

– 1. Das Fortbestehen der von den Mietern gerügten Mängel – Feuchtigkeit und unzuträgliches (weil muffiges) Raumklima infolge eingetretenen Niederschlagswassers aufgrund von Undichtigkeiten des Daches eineinhalb Jahre nach dessen Neueindeckung – berechtigt die Mieter zur vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags. 2. Einen bereits von ihm angezeigten Mangel muss der Mieter auch nach § 536c BGB dem Vermieter grundsätzlich nicht nochmals anzeigen. Greifen bereits die vom Vermieter eingeleiteten Sanierungsmaßnahmen von Anbeginn an zu kurz, so besteht für eine dies rügende erneute Mängelanzeige des Mieters oder gar eine weitere Fristsetzung kein Anlass (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.04.2006 – 24 U 145/05 -, in: IMR 2006, 74).

– Kennt der Mieter bei Vertragsschluss die dem Mangel zugrunde liegenden Tatsachen (hier: Fenster ohne Öffnungsmöglichkeit und ohne Sonnenschutz) und deren konkrete Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit (hier: überhöhte Raumtemperatur), so kann er später wegen des Mangels nicht außerordentlich kündigen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2006 – 24 U 112/05 -, in: GuT 2006, 136, Info M 2006, 187).

– Nach fristloser Kündigung des Vermieters steht diesem ein Nichterfüllungsanspruch so lange zu, als der Mieter an den Vertrag ohne Kündigungsmöglichkeit noch gebunden ist. Die Ansicht, dem Vermieter stehe deswegen kein Nichterfüllungsschaden zu, weil der Mieter auch schon (ordentlich) vor der fristlosen Kündigung des Vermieter hätte kündigen können, ist sachlich unhaltbar und mithin objektiv willkürlich (Art. 10 Abs. 1 VvB) (VerfGH, Beschluss vom 01.09.2006 – VerfGH 14/06 -, in: GE 2006, 1471).

– An der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 31.05.2000 – XII ZR 41/98 -, in: NJW 2000, 2663) wird unter dem seit 01.09.2001 geltenden Mietrecht nicht mehr festgehalten. Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist die Grundlage für eine analoge Anwendung des § 539 BGB a.F./§ 536 b BGB entfallen (BGH, Urteil vom 18.10.2006 – XII ZR 33/04 -, in: GE 2006, 1606).

– Der Mieter ist nicht verpflichtet, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung den Fehlschlag einer Mängelbeseitigung noch einmal anzuzeigen bzw. eine Frist zur Abhilfe zu setzen, wenn die Reparaturmaßnahme des Vermieters „von vornherein“ ungeeignet war, den Mangel der Mietsache zu beheben (hier: nur Abdichten des Dachs und nicht auch der Außenwand) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.04.2006 – I-24 U 145/05 -, in: Info M 2006, 288).

– Bauwerksbedingte Feuchtigkeit mit Schimmelpilz in der Wohnung begründet die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Hinsicht auf eine gesundheitliche Beeinträchtigung des Mieters (LG Bremen, Urteil vom 18.10.2006 – 1 S 181/06 -, in: WuM 2006, 621).

– Eine fristlose Kündigung nach § 544 BGB wegen Schimmelpilzbefalls der Wohnung setzt voraus, dass eine Gesundheitsgefährdung nach objektiven Maßstäben nachgewiesen wird (LG Berlin, Urteil vom 11.06.1998 – 62 S 10/98 -).

– 1. Ist der Mieter nachweislich gegen Hausstaubmilben allergisch, deren Vermehrung durch Feuchtigkeit begünstigt wird, muss von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung i.S.d. BGB § 544 ausgegangen werden, wenn bei Erstbezug der Wohnung noch erhebliche Restfeuchtigkeit aus der Bauphase vorhanden ist. 2. Eine Fristsetzung zur Behebung der Gesundheitsgefährdung ist nicht erforderlich, wenn die Gefährdung nicht leicht behebbar ist. 3. Von dem Mieter können Kenntnisse über verstärktes Heizen und Lüften zur Bekämpfung von Restfeuchtigkeit und Schimmelpilzbildung nicht ohne weiteres erwartet werden (LG Oldenburg, Urteil vom 07.10.1999 – 9 S 731/99 -).

– Die vorzeitige Kündigung wegen Verletzung der Schriftform ist treuwidrig, wenn sich der Mieter allein aus wirtschaftlichen Gründen aus dem unliebsam gewordenen Mietverhältnis lösen möchte (LG Frankfurt/M., Urteil vom 22.09.2006 – 2-19 O 48/05 -, in: Info M 2007, 19).

– Kennt der Mieter den Mangel der Mietsache (hier: undichtes Dach) schon seit Vertragsschluss und nimmt er ihn mehrere Jahre lang hin, kann er sein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB verwirken. Anders ist es, wenn er mit einer baldigen Behebung des Mangels rechnen durfte (hier: weil der Vermieter mehrfach eine Sanierung versprochen und auch tatsächlich zahlreiche entsprechende Versuche unternommen hat) (BGH, Urteil vom 18.10.2006 – XII ZR 33/04 -, in: Info M 2007, 20).

– Der Mieter verwirkt sein mangelbedingtes Kündigungsrecht nicht dadurch, dass er trotz Mangelkenntnis längere Zeit die Miete vorbehaltlos weiterzahlt. Nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform sind § 539 BGB a.F./ §536b BGB n.F. nicht länger analog anzuwenden. Dies gilt auch für „Altfälle“ (BGH, Urteil vom 18.10.2006 – XII ZR 33/04 -, in: Info M 2007, 21).

– Eine Hausfriedenstörung verbunden mit einem tätlichen Angriff auf eine andere Mietpartei begründet auch ohne Abmahnung die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter (AG Münster, Urteil vom 28.08.2006 – 48 C 1739/06 – , in: WuM 2007, 19).

– Das Interesse an einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht vorrangig gegenüber dem Interesse des Mieters an der mietvertraglich nicht verbotenen Tierhaltung, solange das Tier (hier: Kampfhund) den Hausfrieden nicht stört (LG Berlin, Urteil vom 06.05.2005 – 64 S 503/04 -, in: GE 2005, 871).

– Durch Individualvereinbarung lassen sich jedenfalls bei Gewerberaum vom Gesetz abweichende Kündigungstatbestände vereinbaren (hier: Berechtigung des Vermieters zur fristlosen Kündigung bei mehr als 14 Tagen Rückstand mit Zahlung einer Monatsmiete) (KG, Urteil vom 06.09.2007 – 8 U 49/07 -, in: GE 2007, 1316).

– Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückständen wird nur dann unwirksam, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist den gesamten Rückstand tilgt. Auch ein Rest von 0,25 Euro verhindert die Heilung (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19.07.2007 – 15 C 553/06 -, in: GE 2007, 1323).

– Hat der Mieter Einbauten in den Gewerberäumen vorgenommen, steht ihm bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses (hier: durch fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs) ein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter zu. Kann der Vermieter wegen der Investitionen des Mieters eine höhere Miete als bisher erzielen, bemisst sich die Höhe der Bereicherung nach der entsprechenden Steigerung des Gebäude-Ertragswerts während der vertraglich vorgesehenen Restmietzeit (BGH, Beschluss vom 26.07.2006 – XII ZR 46/05 -, in: Info M 2007, 18).

– Auch wenn der Mieter außerordentlich gekündigt hat, ist er nicht gezwungen, innerhalb kurzer Zeit auszuziehen. Er darf für das Mietverhältnis vielmehr eine bestimmte Auslaufzeit in Anspruch nehmen. Diese Frist kann beim befristeten Mietvertrag im Einzelfall auch deutlich länger als die fiktive ordentliche Kündigungsfrist sein ( hier: 14 Monate statt fiktiv 6 Monate zum Quartalsende) (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 08.12.2005 – 2 U 128/05 -, in: Info M 2007, 312).

– Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat (BGH, Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06 -).

– 1. Wird dem Geschäftsraummieter durch Ordnungsverfügung mit Zwangsmittelandrohung die vertragsgemäße Nutzung untersagt, ist er zur fristlosen Kündigung berechtigt. 2. Ein Haftungsausschluss für den Vermieter ist unwirksam, wenn er sich auch auf den Fall bezieht, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen. 3. Die Weigerung des Vermieters, an der Herbeiführung der Genehmigung der Nutzungsänderungen mitzuwirken, ist nur dann ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mieters, wenn eine Erfüllung der behördlichen Auflagen für ihn mit erheblichem Aufwand verbunden wäre (BGH, Urteil vom 24.10.2007 – XII ZR 24/06 -, in: GE 2008, 120).

– Kündigt ein Mieter einer Gewerbeimmobilie außerordentlich, muss er nicht zwingend innerhalb kurzer Zeit ausziehen. Er ist berechtigt, eine so genannte Auslaufzeit in Anspruch zu nehmen. Bei einem befristeten Mietvertrag kann dieser Zeitraum unter Umständen sogar länger sein als die ordentliche Kündigungsfrist (OLG Frankfurt vom 08.12.2005 – 2 U 128/05 -).

– Eine Wohnungsmieterin ist zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn sie Kenntnis von der Prostitutionsausübung in einer anderen Wohnung des Hauses erlangt. Grund hierfür ist die immanent drohende Gefahr einer Belästigung durch Freier bzw. der für weibliche Mieter drohenden Gefahr einer Einschätzung als Prostituierte (AG Osnabrück, Urteil vom 12.12.2007 – 83 C 186/07 -).

– Wenn der Mieter anlässlich eines Ortstermins den Mitarbeiter der Hausverwaltung mehrere Sekunden von hinten umklammert, um ihm den Fotoapparat zu entreißen, kann das als tätlicher Angriff ein Grund für eine außerordentliche Kündigung sein (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2008 – 67 S 160/07 -; in: GE 2008, 871).

– 1. Wenn ein Mieter während der Besichtigung des Hauses durch Kaufinteressenten Zettel mit der Aufschrift „Mieter wehren sich erfolgreich“ aus seinem Fenster wirft, nimmt er sein Recht auf freie Meinungsäußerung wahr; eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dann nicht gerechtfertigt. 2. Das gilt auch dann, wenn ein Wohnungsverkauf deswegen nicht zustande gekommen ist (VerfGH Berlin, Beschluss vom 22.01.2008 – VerfGH 70/06 -; in: GE 2008, 918).

– Gewalttätigkeiten eines Mieters gegenüber dem Vermieter oder einer von ihm beauftragten Person rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung (LG Berlin, Beschluss vom 26.06.2008 – 67 S 337/07 -; in: GE 2008, 1052).

– Haben die Mietvertragsparteien in der in der Vergangenheit gewechselten Korrespondenz schon mehrfach gegenseitig die Missachtung des anderen kundgetan, berechtigt eine neuerliche Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung nur dann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn die Grenze des zwischen den Parteien bislang herrschenden, durch Sarkasmus uns Zynismus geprägten Tonfalls merklich übertroffen wird und durch die Grenzüberschreitung die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegensteht (LG Berlin, Urteil vom 13.06.2008 – 63 S 352/07 -; in: GE 2008, 1197).

– Das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die zur Kündigung berechtigten Umstände (hier: Beheizungsmängel) bereits bei Vertragsschluss kannte. Einen derartige Kenntnis liegt nur vor, wenn der Mieter „Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung sicher überschauen“ kann (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 209/07 -; in: Info M 9/08, 328).

– Bei einem Mietvertrag über ein Büro müssen innerhalb der Heizperiode die Anforderungen der ArbeitsstättenVO erfüllt sein. Liegen die Temperaturen unter 20 °C, ist der Mieter – nach erfolglos gesetzter Abhilfefrist – zur fristlosen Kündigung berechtigt (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 209/07 -; in: Info M 9/08, 329).

– Der Anbau von Cannabis-Pflanzen in erheblichem Umfang in der Wohnung begründet ohne Abmahnung die fristlose Kündigung des Mietvertrags mit dem Mieter (AG Köln, Urteil vom 25.3.2008 – 219 C 554/07 -; in: WuM 2008, 595).

– Eine Wohnungsmieterin ist zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt, wenn sie Kenntnis von der Prostitutionsausübung in einer anderen Wohnung des Hauses erlangt (AG Osnabrück, Urteil vom 12.12.2007 – 83 C 186/07 (XXXI) -; in: WuM 2008, 84).

– Ein Mietinteressent, der beabsichtigt, in bevorzugter Innenstadtlage einer Landeshauptstadt ein Ladengeschäft anzumieten und dort das Warensortiment einer Marke anzubieten, die in der Presseberichterstattung in Zusammenhang mit der rechtsextremen Szene gebracht wird, muss dem Vermieter bei den Vertragsverhandlungen die Marke des Warensortiments ungefragt mitteilen (Urteil vom 28.10.2008 – 9 U 39/08 -; in: NJW-aktuell 3/2009, VIII).

– Auch wenn der Mieter wegen einer besonders schweren Krankheit die Geschäftsräume nicht mehr nutzen kann, berechtigt ihn das noch nicht, den befristeten Mietvertrag vorzeitig aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.7.2008 – 24 W 53/08 -; in: NZM 2008, 807 und Info M 2008, 474).

– Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er oder sein Mitarbeiter bei einer angekündigten Wohnungsbesichtigung vom Mieter mit Worten wie „Halt’s Maul!“, „Verschwinde!“, „Ihr lügt doch!“ beleidigt und alsdann aus der Wohnung verwiesen wird (LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2008 – 67 T 134/08 -; in: GE 2009, 326).

– Wenn der Mieter während der Besichtigung des Vermieters mit einem Kaufinteressenten seinen Unmut über den Vermieter äußert, verletzt er seine Pflichten noch nicht so erheblich, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre. Das gilt auch dann, wenn die Meinungsäußerung auf ganz ungewöhnliche Art und Weise (Abwurf von Zetteln in den Hof) und mit polemischen Worten erfolgt (hier: „Mieter wehren sich erfolgreich“ sowie Hinweis auf eine Homepage der protestierenden Mieter) (BerlVerfGH, Beschluss vom 22.1. 2008 – 70/06 -; in: Info M 2009, 9).

– Eine Krebserkrankung des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung eines langfristig abgeschlossenen Mietvertrages auf wichtigem Grunde seinerseits. Dies liegt daran, dass der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt, und zwar gleichgültig, aus welchem Grund er für langfristig angemietete Räume keine Verwendung mehr hat. Zu diesem Risiko gehört auch der Erhalt seiner Gesundheit. (Bestätigung vom Senat ZMR 2001, 106 = MDR 2001, 83).

– Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung ist gerechtfertigt, wenn es an einer Galerie in dem zweistöckigen Wohngebäude kein Geländer gibt. Dieses im öffentlichen Interesse liegende Kündigungsrecht wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist unverzichtbar und kann auch nicht untergehen. Da das Kündigungsrecht solange fortbesteht wie der gesundheitsgefährdende Zustand selbst, ist es unschädlich, wenn der in seiner Kündigungserklärung eine Auslauffrist von fast drei Monaten in Anspruch nimmt. Dies gilt umso mehr, wenn es aufgrund der Größe des Haushaltes eines gewissen Zeitraumes bedarf, um ein neues Mietobjekt zu finden und zu beziehen (OLG Brandenburg, Urteil vom 2.7.2008 – 3 U 156/07 -; in: ZMR 2009, 190).

– Auch die fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen können einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden. Selbst ein (erneuter) Zahlungsverzug mit nur einer Monatsmiete kann dabei den Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise des Mieters angesichts des vorausgegangenen Geschehens sofort wieder enttäuscht worden ist und deshalb nachhaltig erschüttert war (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: GE 2009, 577).

– Eine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses kann eine Kündigung aus wichtigem Grund auch dann rechtfertigen, wenn das alleinige oder überwiegende Vertreten einer Partei nicht nachzuweisen ist (OLG Celle, Beschluss vom 07.10.2008 – 2 U 99/08 -; in: MietRB 4/2009, 96 = ZMR 3/2009, 192).

– Zahlt der Mieter ständig die Miete unpünktlich, kann dies zur Kündigung des Mietvertrages führen. Vor Ausspruch der Kündigung ist der Mieter aber abzumahnen. Setzt der Mieter das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter nicht sofort kündigen. Reagiert der Mieter aber nicht auf die Abmahnung, darf er nicht zu lange warten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungspünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2008 – 62 S 412/07 -; in: ZMR 4/2009, 285).

– Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.07.2008 – 24 U 177/07 -; in: ZMR 3/2009, 196).

– Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (BGH, Urteil vom 29.4.2009 – VIII ZR 142/08 -; in: GE 2009, 709; NJW 2009, 2297).

– Eine Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % (hier: rd. 23 %) stellt einen Mangel dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs berechtigt (Fortführung von Senat, 24.03.2004 – VIII ZR 295/03 – Info M 2/2004, 8 und 24.03.2004 – VII ZR 133/03 – Info M 2/2004, 9) (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – VIII ZR 142/08 -; in: Info M 2009, 210).

– Für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (hier: Wohnflächenabweichung von rd. 23 %) muss der Mieter nicht darlegen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände erfüllt ist (hier: Nr. 1: Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs) (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – VIII ZR 142/08 -; in: Info M 2009, 211).

– 1. Sind die Mieterin und ihre Tochter nach Schimmelpilzbefall der Wohnung lebensgefährlich erkrankt, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung begründet. 2. Miete/Nutzungsentschädigung können auf Null gemindert sein. 3. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters auf Umzugskostenersatz ist nicht schon deshalb begründet, weil Wärmebrücken schon bei Beginn des Mietverhältnisses bestanden (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2009 – 65 S 345/07 -; in: GE 2009, 845).

– 1. Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter die Wohnung geschäftsmäßig als Ferienwohnung weitervermietet. 2. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. 3. Die Weitervermietung stellt eine Pflichtverletzung dar, so dass der Mieter zur Erstattung von Kosten einer Detektei verpflichtet ist, die zur Beweissicherung nach einem konkreten Verdacht (hier: Indernetanzeige) eingeschaltet wurde (AG Mitte, Urteil vom 13.07.2009 -20 C 66/09 -; in: GE 2009, 1129).

– 1. Beleidigungen und Bedrohungen des Hausmeisters durch den Mieter berechtigen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. 2. Eine vorangegangene fristlose Kündigung ist jedenfalls als Abmahnung wirksam (AG Neukölln, Urteil vom 22.04.2009 – 16 C 481/08 -; in: GE 2009, 1193).

– Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn der Mieter die Fragen nach Arbeitgeber, beruflicher Stellung und Einkünften in einer Selbstauskunft falsch beantwortet hat. Obiter dictum: Das gilt auch dann, wenn der Mieter längere Zeit (hier: 2 Jahre) seine Miete pünktlich bezahlt hat (LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08 -; in: WuM 2009, 348; Info M 2009, 323).

– Auch der Vermieter von Imbissräumen muss keine dauerhafte intensive Geruchsentwicklung dulden, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass belästigende Gerüche zu vermeiden sind. Nach fruchtloser Mahnung darf der Vermieter fristlos kündigen. Das gilt auch dann, wenn der Imbissbetrieb den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und der Mieter alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen eingeholt hat (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2009 – 3 U 85/08 -; in: Info M 2009, 328).

– Beantwortet der Mieter in der „Selbstauskunft“ Fragen nach Beschäftigungsverhältnis und monatlichem Einkommen unzutreffend, ist der Vermieter zur Anfechtung bzw. fristlosen Kündigung berechtigt (LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08 -; in: GE 2009, 1317).

– Die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ist gerechtfertigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung seine Wohnung derart vermüllt, dass sie von Kakerlaken befallen ist (AG Schöneberg, Urteil vom 16.06.2009 – 11 C 507/08 -; in: GE 2009, 1501).

– Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung über einen längeren Zeitraum den Druckknopf der Toilettenspülung blockiert, so dass ständig Wasser läuft (AG Wedding, Urteil vom 19.10.2009 – 15b C 80/09 -; in: GE 2009, 1557).

– Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund kann berechtigt sein, wenn der Mieter bestimmte Modernisierungsmaßnahmen auch dann nicht duldet (hier Einbau der Heizstränge) und bestimmte Nebenräume auch dann nicht räumt (hier: Dachboden), wenn er dazu aufgrund eines vollstreckbaren Titels verpflichtet ist (AG Frankfurt, Urteil vom 5.8.2009 – 33 C 4733/08-28 (rk.) -; in: Info M 2009, 472).

– Bezieht ein Mieter Gewerberäume in einem neu hergestellten Gebäude, so ist er zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB berechtigt, wenn nach seinem Einzug lärmstörende Bauarbeiten zum Ausbau einzelner Mietflächen und zur Gesamtherstellung des Gebäudes erfolgen (LG Hamburg, Urteil vom 07.08.2009 – 316 O 284/08 -; in: IMR 2010, 54).

– Falsche Angaben in der Selbstauskunft eines Mieters können eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08 -; in: IMR Jan. 2010).

– Hat der Mieter auf dem Balkon im dritten Stock zahlreiche Topfpflanzen – zum Teil auf gesonderten Blumenregalen – trotz einer Abmahnung ungesichert aufgestellt, so dass ein Blumentopf herabstürzt, ist nach einer erneuten fruchtlosen Abmahnung eine fristlose Kündigung gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2009 – 67 S 278/09 -; in: GE 2010, 203).

– 1. Ein unangemessen lautstarkes Auftreten rechtfertigt allenfalls eine Abmahnung, wenn es zu Störungen von Mitarbeitern und Kunden kommt. 2. Unberechtigte Strafanzeigen können ebenso wie der eigenmächtige Austausch von Schlössern ein Kündigungsrecht begründen. 3. Ein Kündigungsrecht ist im Einzelfall zu verneinen, wenn die Erstattung der Strafanzeige in der irrtümlichen Annahme einer Straftat erfolgt und die Schlösser nach Belehrung durch die Polizei unverzüglich zurückgetauscht werden (KG, Beschluss vom 02.04.2009 – 12 U 118/08 -; in: IMR 2010, 100).

– 1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung setzt voraus, dass die Verstöße des Mieters in der vorhergehenden Abmahnung genau bezeichnet worden sind. 2. In normalem Umfang und bei normaler Bauweise ist es dem Mieter gestattet, gelegentlich auf dem Balkon zu grillen (AG Mitte, Urteil vom 07.01.2010 – 25 C 159/09 -; in: GE 2010, 417).

– Auch unter Berücksichtigung der Krankheit des Mieters und der langen Dauer des Mietverhältnisses kann ein Festhalten am Mietvertrag für den Vermieter unzumutbar sein, wenn erhebliche nächtliche Ruhestörungen trotz Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2010 – 67 S 382/09 -; in: GE 2010, 488).

– 1. Der Mieter kann den Mietvertrag ohne vorausgehende Abmahnung kündigen, wenn ihm der Vermieter den Gebrauch zwar nur teilweise, aber dauerhaft entzieht und diesen Mangel hartnäckig leugnet. 2. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch schlüssiges Verhalten der Vertragspartner nach Ende der Mietzeit ist nicht anzunehmen, wenn der Vermieter den geltend gemachten Gebrauchsentzug nicht abstellt, der Mieter auf die Beseitigung des Mangels nicht verzichtet und auch die Miete nicht zahlt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.06.2009 – 24 U 179/08 -; in: IMR 2010, 140).

– Die unerlaubte Untervermietung der gesamten Wohnung begründet nach Abmahnung die fristlose Kündigung, wenn der Mieter nach der Abmahnung keine Anstrengungen unternimmt, die Untermiete zu beenden (AG Potsdam, 07.04.1994 – 26 C 510/93 -).

– Ein Eigentümer und Vermieter muss in keiner Weise hinnehmen, dass seine Mitarbeiter von Kindern der Mieter auf das Übelste beschimpft werden; eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist dann unzumutbar, so dass eine außerordentliche fristlose Kündigung begründet ist (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.02.2010 – 13 C 142/09 -; in: GE 2010, 697).

– 1. Entscheidend für die Anwendung des § 569 Abs. 1 BB ist, ob von den Räumen in ihrem gegenwärtigen Zustand eine Gesundheitsgefahr ausgeht, die konkret droht und erheblich ist. Die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung muss bestehen. 2. Eine erhebliche Gefährdung liegt nicht vor, wenn der gefahrbringende Zustand binnen einer verhältnismäßig kurzen Zeit durch den abhilfebereiten Vermieter beseitigt werden kann und sich die mangelhafte Beschaffenheit der Mietsache in der Regel nur bei längerem Bestehen auf die Gesundheit schädlich auswirkt. 3. Einsturzgefahr wegen eingeschränkter Tragfähigkeit einer Kellerdecke führt zur sofortigen Gesundheitsgefährdung. 4. Die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung setzt grundsätzlich zuvor erfolgte Fristsetzung zur Abhilfe oder erfolglose Abmahnung voraus, wenn die Mängelbeseitigung kurzfristig mit vertretbarem Aufwand möglich ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.01.2010 – 10 U 74/09 -, in: IMR 2010, 187).

– 1. Hat der Mieter nach erfolgloser Fristsetzung zur Mängelbeseitigung (hier: Feuchtigkeitsschäden) ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet, ist eine spätere fristlose Kündigung (hier: nach etwa neun Monaten) nur nach einer erneuten Aufforderung zur Mängelbeseitigung möglich. 2. Das gilt auch für eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 206/09 -; in: GE 2010, 842).

– Bei der Abwägung, ob der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen darf, kann dem Umstand, dass der in dieses eintretende Sohn der verstorbenen Mieterin mehrere Jahre in der streitigen Wohnung gelebt hat uns sich in die dortige Gemeinschaft beanstandungsfrei eingefügt hat, größeres Gewicht zukommen als seine Verurteilung zur Strafhaft sowie seine bestehende Drogenabhängigkeit (BGH, Hinweisbeschluss vom 20.04.2010 – VIII ZR 254/09 -; in: GE 2010, 1050).

– Hat der Mieter auf dem Balkon im dritten Stock zahlreiche Pflanzen – zum Teil auf gesonderten Blumenregalen – trotz einer Abmahnung ungesichert aufgestellt, so dass ein Blumentopf abstürzt, ist nach einer erneuten fruchtlosen Abmahnung eine fristlose Kündigung gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2009 – 67 S 178/09 -).

– 1. Ein Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt bei Gewerbemieträumen vor, wenn der Mieter fortdauernd unpünktlich die Miete zahlt. 2. Für die Beurteilung des Vertragstyps (Wohnen/Gewerbe) ist nicht die Vertragsbezeichnung maßgebend, sondern der Zweck, den der Mieter mit der Anmietung verfolgt (OLG Frankfurt, Urteil vom 16.06.2010 – 2 U 220/09 -; in: IMR 2010, 376).

– Stützt der Mieter die Minderung der Miete darauf, dass eine Schimmelbildung seine Familie gesundheitlich gefährdet und zu einer Krebserkrankung geführt habe, muss er konkret zu Art und Konzentration der Schimmelsporen vortragen sowie ärztliche Atteste vorlegen, damit ggf. darüber durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben werden kann (KG, Hinweisbeschluss vom 03.06.2010 – 12 U 164/09 -).

– Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – XII ZR 188/08 -).

– Die Beantwortung der Frage, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. In diesem Zusammenhang kommt es darauf an, aus welchem Grund eine erneute unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung erfolgte. Das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung muss geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen (LG Berlin, Urteil vom 31.08.2010 – 65 S 505/09 -; in: GE 2010, 1341).

– Werden Zahlungstermine wiederholt überschritten, kann der Vermieter nach zwei Abmahnungen auch dann fristlos kündigen, wenn ein Fälligkeitstermin auch nur um einen einzigen Tag überschritten wird (AG Eckernförde, Urteil vom 27.04.2010 – 6 C 670/09 -; in: IMR 2010, 469).

– Bereits eine einmalig verspätete Mietzahlung nach einer Abmahnung reicht für eine außerordentliche Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2010 – 63 S 690/09 -; in: GE 2010, 1623).

– a) Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. b) Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. c) Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10 -; in: GE 2011, 401).

– Grundsätzlich entscheidet der Vermieter, mit welchen Mitteln er den vertragsgemäßen Zustand zum Gebrauch der Mietsache herstellt. Dabei kann er auch auf die Beschwerde von Mitmietern wegen Lärmstörung nach erfolgloser Abmahnung zur fristlosen Kündigung eines störenden Mieters gezwungen sein (LG Berlin, Beschluss vom 27.08.2010 – 65 S 89/10 -; in: GE 2011, 616).

– Die Weigerung des Geschäftsraummieters zur Vorlage testierter Jahresabschlüsse und anderer Umsatznachweise kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigen (LG Berlin, Urteil vom 25.03.2011 – 12 O 449/10 -; in: GE 2011, 690).

– 1. Der Mieter kann sich nicht auf einen Irrtum über die Höhe der zulässigen Mietminderung berufen, wenn er durchgängig mindert, obwohl Mängel nur zeitweise bestanden haben. 2. Eine erhebliche, die fristgemäße Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung des Mieters ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. 3. Die Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung kann eine Kündigung rechtfertigen. 4. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Wohnung bis zu den Grenzen der Gefährdung der Mietsache nach seinem Geschmack zu möblieren (hier: „Vermüllung“). 5. Zur Frage, ob eine Zahlung innerhalb der Schonfrist nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges das Verhalten des säumigen Mieters in einem „milderen Licht“ erscheinen lässt (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2011 – 67 S 502/10 -; in: GE 2011, 691).

– Psychische Erkrankungen des Mieters schließen eine außerordentliche Kündigung nicht aus (AG Schöneberg, Urteil vom 16.03.2011 – 103 C 528/10 -; in: GE 2011, 759).

– 1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist auch ohne Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter mit massiver Gewalt (hier: Inbrandsetzung des Wohnhauses) droht. 2. Das gilt auch dann, wenn der psychisch kranke Mieter unter Betreuung steht; eine nicht ganz unwahrscheinliche Gefährdung von Mitmietern oder Mitarbeitern muss der Vermieter nicht hinnehmen (AG Lichtenberg, Urteil vom 04.08.2011 – 4 C 93/11 -; in: GE 2011, 1239).

– Die Nichtzahlung der Kaution stellt auch in der Wohnraummiete grundsätzlich ein schwer wiegendes Verschulden des Mieters gegen seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dar und kann eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter den Mieter wegen der ausstehenden Kautionsraten eindringlich gemahnt hat. Wie in der Gewerbemiete kann der Vermieter nicht darauf verwiesen werden, zunächst die Kaution einzuklagen (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2011 – 67 S 58/11 -; in: GE 2011, 1684).

– Der Vermieter ist berechtigt, nach § 543 Abs. 1 BGB den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünkt­lichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die Kündigung rechtfertigen. Dem steht grundsätzlich nicht entgegen, dass der Vermieter für einige Zeit die verspäteten Mietzahlungen unbeanstandet lässt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 191/10, GE 2011, 947) (BGH, Urteil vom 14. September 2011 – VIII ZR 301/10 -; in GE 2012, 57).

– Das Wegnahmerecht des Mieters ist ein Aneignungsrecht und nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern es erfasst auch Veränderungen in der baulichen Substanz ohne Rücksicht auf das Eigentum an den Einbauten. (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 4. August 2011 –I 24 U 48/11-; in: GE 2012, 129).

– 1. Eine jahrelange unpünktliche und unvollständige Mietzahlung berechtigt nur dann zur fristlosen Kündigung, wenn eine vorherige Abmahnung nicht nur eine Zahlungsaufforderung enthielt, sondern zusätlich Konsequenzen angedroht wurden. 2. Auch eine ordentliche Kündigung kommt nur werden einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung in Betracht, die eine Abmahnung voraussetzen kann, wenn in der Vergangenheit das beanstandete Verhalten (unpünktliche und unvollständige Mietzahlung) immer wieder hingenommen wurde (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 – 63 S 178/11 -; in: GE 2012, 343).

– Die gemietete Wohnung ist dann nicht übergabefähig, wenn zahlreiche Wände nicht in neutralen Farben gestrichen sind (LG Berlin, Urteil vom 16.03.2012 – 65 S 219/10 -; in: GE 2012, 690).

– Der Vermieter kann wegen unerlaubter Untervermietung nicht mehr fristlos kündigen, wenn er von dieser bereits acht Monate vor Ausspruch der Kündigung Kenntnis erlangt hat (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 15.02.2012 – 2 C 365/11 -; in: GE 2012, 495).

– 1. Der Mieter muss sich grundsätzlich das Verhalten eines Mitmieters oder Untermieters zurechnen lassen, aber nicht ohne Weiteres die Handlungen eines Besuchers. 2. Ohrfeigt der Besucher eines Mieters den Vermieter, rechtfertigt das jedenfalls dann keine Kündigung, wenn der Mieter keinerlei Einfluss auf die Situation ausgeübt hat (AG Neukölln, Urteil vom 17.10.2012 – 5 C 84/12 -; in: GE 2013, 750).

– Versetzen ein auffälliger Mangel an Körperhygiene der Wohnungsnutzer und das Unterlassen hinreichender Reinigungsarbeiten eine Mietwohnung in einen derart unhygienischen zustand, dass unzumutbare Geruchsemissionen in das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses und vor dort aus in andere Wohnungen gelangen, kann dies unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien eines Mietvertrages im Einzelfall dazu führen, dass dem Vermieter ein Kündigungsrecht nach § 569 Abs. 2 BGB zusteht (AG Wetzlar, Urteil vom 08.01.2013 – 38 C 1389/12 (38) -; in: GE 2013, 1007).

– Eine nachhaltige wiederholte Störung des Hausfriedens kann auch gegenüber einem schuldunfähigen Mieter die fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn die empfindlichen Einbußen an Lebensqualität den aderen Mietern nicht mehr zumutbar sind (AG Wedding, Urteil vom 25.06.2013 – 7 C 148/12 -; in: GE 2013, 1070).

– 1. Entfernt der Mieter eine nicht tragende Wand ohne Zustimmung des Vermieters, so stellt dies einen hinreichenden erheblichen Eingriff in die Bausubstanz dar, welcher eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen kann. 2. Duldet der Vermieter eine zur außerordnetlichen Kündigung berechtigende bauliche Veränderung über vier Jahre, so kann er aus Treu und Glauben weder außerordentlich kündigen noch während der Mietzeit den Rückbau verlangen (LG Lüneburg, Urteil vom 14.11.2012 – 6 S 80/12 -; in: IMR 2013, 277).

– 1. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund kann sich daraus ergeben, dass dem Mieter eines Gewerberaums der vertraglich gewährleistete Konkurrenzschutz verweigert wird. 2. Der Vermieter verletzt gegenüber einem Mieter, der vertragsgemäß eine Kampfkunstschule betreibt, den versprochenen Konkurrenzschutz, wenn er im gleichen Objekt Räume an einen Dritten vermietet, der gleiche Dienstleistungen – also die Unterrichtung in Kampfkünsten – anbietet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2013 – I-24 U 157/12 -; in: GE 2013, 1276).

– Drastische Meinungsäußerungen rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn sie offensichtlich falsch und deshalb als Schmähkritik einzuschätzen sind (LG Berlin, Urteil vom 20.03.2013 – 65 S 403/12 -; in: GE 2013, 1655).

– Eine Kündigung wegen erneut verspäteter Zahlung nach bereits erfolgter Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung kann unwirksam sein, wenn es sich dabei um einen geringfügigen Vertragsverstoß handelt (LG Berlin, Urteil vom 08.11.2013 – 63 S 134/13 -; in: GE 2014, 195).

– Lässt der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters eine andere Wohnungstür einbauen, wobei zur Vergrößerung des Türabschnitts Betonsägearbeiten notwendig sind, die sich auf die Statik auswirken können, ist auch ohne vorherige Abmahnung eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt (AG Mitte, Urteil vom 26.09.2013 – 6 C 68/13 -; in: GE 2014, 257).

– 1. Die Berechtigung zur fristlosen Kündigung wg. Gesundheitsgefährdung ist nach aktuellem Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen und bedarf der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten ausgehen, wozu regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen ist. 2. § 536 b BGB, wonach das Kündigungsrecht aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB – i. V. m. § 543 Abs. 4 SAtz 1 BGB – ausgeschlossen ist, ist auch bei einem Verlängerungsvertrag anzuwenden, wenn der Mieter trotz Kenntnis oder grobfahrlässiger Unkenntnis des Mangels vorbehaltlos die Vertragszeit verlängert (Brdbg. OLG, Urteil vom 25.02.2014 – 3 U 154/11 -; in: GE 2014, 460).

– Die Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbeischeinigung stellt eine erhelbiche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 -).

– Die Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 -; in: GE 2014, 737).

– Verunreinigt ein Mieter den Hausflur durch Kot und Urin, beleidigt er Mitmieter und belästigt sie durch Klingeln und Klopfen mitten in der Nacht, so ist eine fristlose Kündigung auch dann berechtigt, wenn das Verhalten des Mieters krankheitsbedingt ist (AG Lichtenberg, Urteil vom 25.03.2014 – 6 C 425/13 -; in: GE 2014, 877).

– Dem Mieter, der trotz Abmahnung nicht verhindert, dass ständig Tabakqualm aus seiner Wohnung in den Hausflur gelangt, kann fristlos gekündigt werden (LG Düsseldorf, Urteil vom 26.06.2014 – 21 S 240/13 -; in: GE 2014, 1062).

– Die Vorlage falscher Unterlagen rechtfertigt eine Kündigung nur dann, wenn hiermit zum Nachteil des Vermieters gehandelt wird (LG Berlin, Beschluss vom 15.04.2014 – 67 S 81/14 -; in: GE 2014, 936).

– Bei anhaltenden Störungen des Hausfriedens durch den Mieter (hier: eine Vielzahl von störenden, aggressiven und bedrohlichen Handlungen bis hin zu Tätlichkeiten) über einen längeren Zeitraum ist die Grenze des Zumutbaren überschritten mit der Folge, dass auch einem schuldunfähigen Mieter gekündigt werden kann (AG Charlottenburg, Urteil vom 13.06.2014 – 232 C 53/14 -; in: GE 2014, 1011).

– Eine jahrelange rügelose Hinnahme einer unpünktlichen Mietzahlung erweckt den Anschein, dass der Vermieter den wiederkehrenden Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht. Dieser Umstand ist bei der Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB im Rahmen der danach erforderlichen Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 191/10 -; in: IMR2011, 275).

– Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter, gegen die von ihm Beauftragten oder gegenüber Mitmietern stellt regelmäßig einen wichtigen, eine fristlose Kündigung rechtfertigenden Grund dar, es sei denn, aus der Formulierung der Gewaltandrohung oder aus den Begleitumständen ergibt sich eindeutig, dass die Drohung nicht ernst gemeint war (AG Wedding, Urteil vom 24.09.2014 – 13 C 109/13 -; in: GE 2014, 1463).

– Zahlt der Mieter trotz vorheriger Abmahnung wiederum erneut eine Miete unpünktlich, kann zwar grundsätzlich jetzt eine fristlose bzw. ordentliche Kündigung gerechtfertigt sein. Dabei ist jedoch – zumal bei einem schon sehr lange bestehenden Mietverthältnis – der Grund der Verzögerung (Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes) zu berücksichtigen mit der Folge, dass das Vertrauen des Vermieters in eine vertragsgemäße Zahlungsmoral nicht nachhaltig erschüttert und eine ordnungsgemäße Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen in Zukunft zu erwarten ist (LG Berlin, Urteil vom 16.09.2014 – 63 S 322/13 -; in: GE 2014, 1652).

– 1. Eine fristlose Kündigung wegen Stromdiebstahls des Mieters setzt grundsätzlich eine Abmahnung voraus. 2. Für eine fristgerechte Kündigung kommt es auf die Schwere der Pflichtverletzung des Mieters an; ist weder die Menge des unberechtigt entnommenen Stroms noch die Dauer der Pflichtverletzung dargelegt, ist auch eine fristgerechte Kündigung unbegründet (LG Berlin, Beschluss vom 02.09.2014 und 21.10.2014 – 67 S 304/14 -; in: GE 2014, 1653).

– Die nicht angezeigte und ungenehmigte Überlassung der Mietsache an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen (LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2014 – 67 S 360/14 -; in: GE 2015, 57).

– 1. Stört ein psychisch kranker Mieter in erheblichem Maß den Hausfrieden, kommt trotz seiner Erkrankung eine fristlose Kündigung in Betracht. 2. Eine im Räumungsverfahren in einem Schriftsatz erklärte Kündigung genügt den Anforderungen an die Schriftform nach § 568 BGB (LG Heidelberg, Urteil vom 15.04.2011 – 5 S 119/10 -; in: IMR 2012, 14).

– Eine Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2011 – 67 S 109/10 -; in: IMR 2012, 15)

– Die Verwahrlosung einer Wohnung und der sich daraus ergebenden Gefahr eines Ungezieferbefalls sowie dem daraus resultierenden Gestank rechtfertigt die fristlose Kündigung (AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 18.03.2011 – 641 C 363/10 -; in: IMR 2014, 16).

– Nur wenn der Mieter seinen Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeiter, den Hausverwalter oder andere Hausbewohner schwer beleidigt, kann ein „wichtiger Grund“ für eine Kündigung vorliegen und eine Abmahnung im Einzelfall entbehrlich sein. Sind andere Personen, seien es auch Verwandte des Vermieters, betroffen, die nicht im selben Haus wohnen, ist hingegen regelmäßig kein Kündigungsgrund gegeben. 2. Allein die Nichtgewährung eines Zutritts zu Wohnung ist zumindest vor Titulierung des Duldungsanspruchs kein Grund für eine fristlose Kündigung (AG München, Urteil vom 07.02.2013 – 411 C 25348/12 -; in: IMR 2013, 142).

– 1. Die der fristlosen Kündgiung vorausgehende Abmahnung muss die missbilligten Störungen so greifbar beschreiben, dass für den Mieter nachvollziehbar ist, welches Verhalten der Vermieter als vertragswidrig ansieht; der pauschale Hinweis auf Störungen der Nachtruhe reicht dazu nicht aus. 2. In der nachfolgenden Kündigungserklärung muss das vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung nach Art, Ort und Zeit hinreichend beschrieben werden (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2014 – 63 S 166/14 -; in: GE 2015, 323).

– 1. Sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung wegen fortgesetzt unzuverlässigen Zahlungsverhaltens des Mieters ist nur einer vorangehenden Abmahnung zulässig, wenn der Vermieter unpünktliche und rückständige Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum hinnimmt. 2. Eine Abmahnung erfordert den unmissverständlichen Hinweis, dass dem Mieter für den Fall eines erneuten Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen (LG Berlin, Urteil vom 06.12.2011 – 63 S 178/11 -; in: IMR 2012, 317).

– 1. Der vertragswidrige Gebrauch einer Wohnung durch umfangreichen unerlaubten Anbau und Konsum von Cannabis stellt einen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. 2. Der Hauptmieter muss sich das Verschulden seines Untermieters gemäß § 540 Abs. 2 BGB zurechnen lassen. Er haftet für das Verschulden des Untermieters wie für eigenes Verschulden (AG Hamburg-Altona, Urteil vom 14.02.2012 – 316 C 275/11 -; in: IMR 2012, 366).

– 1. Die Hinderung des Zugangs des Mieters zu den gemieteten Räumen durch den Vermieter stellt einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar (OLG Frankfurt, Urteil vom 03.02.2012 – 2 U 122/11 -; in: IMR 2012, 413).

– Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann für den Meiter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne berechtigtes Interesse Behauptungen aufstellt, die geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, und deshalb die das Schuldverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – XII ZR 188/08 -; in: 474).

– 1. Muss der Gewerberaummieter ausnahmsweise Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum wegen einer unzumutbaren Härte nicht dulden, kann er wegen einer pflichtwidrigen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch schon vor Beginn der Arbeiten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags berechtigt sein. Dafür muss feststehen, dass die Baumaßnahmen bald beginnen. 2. Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung ist dann nicht erforderlich. 3. Der Mieter hat in diesem Fall gemäß § 536a BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens (BGH, Urteil 31.10.2012 – XII ZR 126/11 -; in: IMR 2013, 64).

– Die Frage der Berechtigung der außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrags wegen wirtschaftlicher Unmöglichkeit bzw. Unerschwinglichkeit für den Vermieter (Unterfall der Leistungserschwerung) ist auf der Grundlage der Regelung in § 313 Abs. 3 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) zu entscheiden. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB setzt grundsätzlich voraus, dass der Kündigungsgrund in der Person oder dem Risikobereich des Kündigungsgegners begründet ist (OLG Dresden, Urteil vom 16.08.2012 – 5 U 1350/11 -; in: IMR 2013, 107).

– Die Frage, ob einem Mieter in seinem derzeitigen Mietverhältnis gekündigt wurde, ist zulässig. Gibt der Mieter hierauf eine falsche Antwort, kann der neue Vermieter den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten bzw. außerordentlich fristlos kündigen (AG Kaufbeuren, Beschluss vom 07.03.2013 – 6 C 272/13 -; in: IMR 2013, 455).

– Die Vorlage einer „frei erfundenen“ Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 09.04.2014 – VIII ZR 107/13 -; in: IMR 2014, 229).

– In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1) an der Beendigung des Mietvertrags hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (BGB § 543 Abs. 1), ist ein vorangegangenes vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 -; in: IMR 2014, 366).

– Ein Gerüst an der Fassade eines Ladenlokals, das vom Vermieter langfristig aufgestellt wurde, stellt eine zur außerordentlichen Kündigung berechtigende Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn dadurch die Sicht von Kunden auf die Fensterauslagen eingeschränkt wird und das sonst zulässige Aufstellung von Tischen und Stühlen auf dem Bürgersteig nicht erfolgen kann (KG, Urteil vom 15.05.2014 – 8 U 12/13 -; in: IMR 2014, 424).

– Wer als Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters an Feriengäste vermietet, muss mit der fristlosen Kündigung seines Mietvertrages rechnen. Dies gilt erst recht dann, wenn der Mieter trotz Abmahnung die entgeltliche Überlassung weiterhin übers Internet anbietet (LG Berlin, Beschluss vom 03.02.2015 – 67 T 29/15 -; in: IMR 2015, 149).

– 1. Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter, von diesem beauftragte Dritte oder Mitmieter stellt regelmäßig einen wichtigen Grund dar, der die fristlose Kündigung rechtfertigt. 2. Maßgeblich ist dabei nicht die tatsächliche Intention, sondern vielmehr der Eindruck, der beim Empfänger entsteht oder entstehen muss. 3. Nur dann, wenn sich aus der Formulierung oder den Begleitumständen eindeutig ergibt, dass die Drohung nicht ernst gemeint ist, sit es dem Vermieter gleichwohl zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen (AG Wedding, Urteil vom 24.09.2014 – 13 C 109/13 -; in: IMR 2015, 232).

– 1. Verstößt die (alleinerziehende) Mutter nachhaltig gegen das Gebot der Rücksichtnahme ine inem Mehrfamilienhaus und stört den Hausfrieden durch häufige Verursachung von Lärm, berechtigt dieses zur fristlosen Kündigung. 2. Auch sozailadäquater Kinderlärm unterliegt den allgemeinen Ruhezeiten (LG Hannover, Beschluss vom 04.03.2015 – 19 S 88/14 -; in: IMR 2015, 273).

– 1. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter einen Wohnraummieter zunächst auf Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten verklagt. 2. Die fristlose Kündigung kann bei vertragswidriger Verweigerung der geschuldeten Duldung auch vor Erhebung der Duldungsklage zulässig sein. 3. Die verweigerte Duldung der Modernisierung kann außedem eine derart schwere Vertragsverletzung darstellen, dass auch eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. 4. Der Tatrichter hat dazu die Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ohne dass er den Vermieter auf die Möglichkeit der Duldungserklage verweisen kann. 5. Ob die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB innerhalb der Frist des § 314 BGB erhoben werden muss, bleibt weiter offen (BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13 -; in: IMR 2015, 312).

– 1. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters zur Beendigung eines Untermietverhältnisses nach Abmahnung des Vermieters begründet eine zur Fristlosen Kündigung berchtigende erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. 2. Eine im Kündigungsvorwurf einschlägige vorhergehende Kündigung erfüllt die Funktion einer konkludenten Abmahnung, selbst wenn die Kündigung rechtlich unwirksam ist. 3. Ein Mieter hat keinen Anspruch auf eine Erlaubniserteilung zur Untervermietung, wenn der Mieter selbst weiteren Wohnraum seiner Lebensgefährtin in nicht unerheblichem Maße zu Wohnzwecken nutzt und der Untermieter über zusätzliche Wohnsitze verfügt (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 – 67 S 28/15 -; in: IMR 2015, 320).

– 1. Die Überlassung der Wohnung an ein bereits in der Wohnung lebendes Kind stellt keine zustimmungspflichtige Untervermietung an einen Dritten im Sinne des § 553 BGB dar. 2. Die mietvertragliche Regelung, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter ohne schriftliche Erlaubnis untervermietet und das Untermietverhältnis nicht auf Aufforderung beendet, ist unwirksam (AG Wedding, Urteil vom 10.02.2015 – 11 C 271/14 -; in: IMR 2015, 326).

– Bezeichnet der Mieter Mitarbeiter des Vermieters als „faul“ und „talentfreie Abrissbirne“, handlet es sich allenfalls um Beleidigung im unteren Spektrum der denkbaren Beleidigungen, die weder eine außerordentliche fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2015 – 216 C 461/14 -; in: GE 2015, 389).

– Eine fristlose Kündigung ist auch ohne Abmahnung begründet, wenn der Mieter oder ein Dritter, dessen Verhalten der Mieter sich zurechnen lassen muss, die abgeschaltete Baustromversorgung wieder in Betrieb nimmt und über ein Kabel seine Wohnung mit Strom versorgt (Abgrenzung zu LG Berlin, GE 2014, 1653) (AG Wedding, Urteil vom 10.02.2015 – 11 C 103/14 -; in: GE 2015, 390).

– 1. Die entgeltliche Überlassung einer zuvor über „airbnb“ angebotenen Mietwohnung an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. 2. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über „airbnb“ geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt (LG Berlin, 03.02.2015 – 67 T 29/15 -; in: GE 2015, 452).

– Zahlungsrückstände aus vorangegangenen Gerichtsverfachen können zur Kündigung berechtigen (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2015 – 63 S 230/14 -; in: GE 2015, 514).

– Nach Ablauf einer befristeten Untermieterlaubnis muss der Mieter, der keinen Anspruch auf Erteilung einer weiteren Untermieterlaubnis hat, unverzüglich alles ihm tatsächlich und rechtlich Mögliche tun, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Untermieters herbeizuführen. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters stellt insbesondere nach erfolgter Abmahnung eine schwere Pflichtverletzung dar (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 – 67 S 28/15 -; in: GE 2015, 789).

– a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftigen) titulierten Duldungstitel erstritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendt; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung einer derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB bzw. in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen (BGH, Versäumnisurteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13 -; in: GE 2015, 853).

– 1. Die Verschmutzungen der Wohnung – auch durch menschliche Eskremente -, ebenso wie Unordnung rechtfertigen erst dann eine Beendigung des Mietverhältnisses, wenn entweder eine Störung des Hausfriedens vorliegt oder eine substantielle Schädigung der Mietsache oder eine besondere Gefährdungssituation heraufbeschworen wird. 2. Die Gefahr von Kakerlakenbefall ist auch bei regelmäßiger Reinigung der Wohnung und Einhaltung grundlegender hygienischer Verhaltensregeln und regelmäßiger Reinigung – insbesondere in Mehrfamilienhäusern mit Verbindungen durch Installationsstränge bzw. Schächte – nicht auszuschließen und kann deshalb für sich genommen keinen Kündigungsgrund, auch nicht für eine fristgemäße Kündigung, darstellen. 3. Erhebliche Geruchsbelästigungen stellen nur dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Geruch die anderen Mieter des Hauses erheblich stört. dass der Geruch nur Mitarbeiter der Hausverwaltung stört, ist insoweit nicht maßgeblich; maßgeblich für die Bewertung, ob nicht mehr hinzunehmende Geruchsbelästigungen vorliegen, ist vielmehr die Bewertung durch durchschnittlich empfindliche Mieter (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 24.06.2015 – 65 S 148/15 -; in: GE 2015, 1599).

– Die monatelange Haltung mehrerer Igel in Wohnräumen und auf dem Balkon ist nicht durch eine Mietvertragliche Kleintierhaltungsklausel gedeckt, sondern rechtfertigt eine fristlose Kündigung (nach Abmahnung) (AG Spandau, Urteil vom 11.11.2014 – 12 C 133/14 -; in: GE 2015, 1605).

– 1. Wiederholte unpünktliche Mietzahlung kann den Vermieter zur Kündigung berechtigen, wenn trotz Abmahnung der Mieter (nur einmal) unpünktlich zahlt (Anschluss an BGH, GE 2006, 508). 2. Bei einem unerheblichen erneuten Pflichtverstoß ist eine Kündigung dagegen nicht gerechtfertigt. Dabei ist auch das Mietzahlungsverhalten vor und nach der Kündigung zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 21.11.2014 – 63 S 80/14 -; in: GE 2016, 126).

– 1. Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kann prinzipiell den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen. 2. Die Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten hat sich mit Blick auf ihren Sinn und Zweck am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Die Anforderungen daran richten sich nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminabstimmung mitzuwirken, damit die Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können. 3. Aus der Erheblichkeitsschwelle des § 555a Abs. 2 lässt sich schließen, dass sich die zeitliche Komponente (Rechtzeitigkeit), aber auh die inhaltlichen Anforderungen nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten richten. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahme muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwenige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2016 – 65 S 289/15 (Einzelrichter) -; in: GE 2016, 527).

– 1. Ein akuter und nachhaltiger Rattenbefall kann gemäß § 543 Abs. 1 BGB die fristlose Kündigung eines Mietvertrags über gewerblich genutzte Räume rechtfertigen. 2. Ob ein zur Kündigung berechtigender Mangel noch besteht, ist vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Entsprechendes gilt für die Frage, ob die Miete gemindert ist. 3. Der (zulässige) Ausschluss der Aufrechnung mit weder rechtskräftig festgestellten noch unstreitigen Gegenforderungen gilt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung des Mietobjekts weiter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.04.2016 – I-24 U 143/15 -; in: GE 2016, 857).

– Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter entgeltlicher Gebrauchsüberlassung einer vom Mieter über ein Internetportal („airbnb“) angebotenen Mietwohnung an Touristen ist – ebenso wie die darauf gestützte ordentliche Kündigung – grundsätzlich nur dann wirksam, wenn der Vermieter den Mieter vor Ausspruch der Kündigung erfolglos abgemahnt hat (LG Berlin (Hinweis-)Beschluss vom 27.07.2016 – 67 S 154/16 -; in: GE 2016, 1091).

– 1. Es besteht eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes gibt; die Vorbereitung der Modernisierung des Bades ist ein solcher. 2. Die Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten (im weitesten Sinne) zu dulden, kann den Ausspruch einer fristlosen (oder fristgemäßen) Kündigung rechtfertigen (LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 – 65 S 202/16 -; in: GE 2016, 1385).

– 1. Stützt der vermieter eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung des Mieters auf dessen unbefugte oder nicht angezeigte Untervermietung, ist bei der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzugestellen. Gegen die erforderliche Erheblichkeit des Kündigungsgrundes können die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, ein Anspurch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten Untermieterlaubnis sowie ein pflichtwidriges (Vor-) Verhalten des Vermieters sprechen (LG Berlin, urteil vom 6.10.2016 – 67 S 203/16 -; in: GE 2016, 1573).

– Eine Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung ist entbehrlich, wenn besonders schwere Beleidigungen vorliegen (AG Lichtenberg, Urteil vom 21.10.2016 – 10 C 103/15 -; in: GE 2017, 55).

– Größere Substanzschäden der Dekoration (hier: Risse an der Wohnzimmerdecke) sind auch im Falle wirksamer vertraglicher Abwälzung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter nicht von diesem, sondern gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vom Vermieter zu beseitigen (LG Berlin, Beschluss vom 07.02.2017 – 67 S 20/17 -; in: GE 2017, 358).

– Bei einer erheblichen Verwahrlosung der Wohnung, in der ganze Zimmer flächendeckend vollgestellt sind, das Bad nicht mehr zu betreten und zu benutzen ist sowie Rattenbefall mit Rattenkegeln in der ganzen Wohnung und angeknabberten Türen ist der Vermeiter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 02.03.2017 – 67 S 8/17 -; in: GE 2017, 591).

– Eine Kündigung wegen „Betriebsbedarfs“ nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines „Concierge“ übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/06 -, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.. (BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 -; in: GE 2017, 658).

– Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-) Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 – 67 S 119/17 -; GE 2017, 781).

– 1. Es kann in einem Dauerschuldverhältnis wie einem Mietvertrag, der in besonderem Maße auf gegenseitiger Rücksichtnahme beruht, nicht hingenommen werden, wenn ein Hauswart, der vom Vermieter auch im Interesse der Mieter eingesetzt wird, um die Erfüllung seienr mietvertraglichen Pflichten sicherzustellen – hier die Wasserversorgung und das Entleeren der Müllcontainer betreffend -, mit tätlichen Angriffen der Mieter rechnen muss, wenn er eben diesen Pflichten nachkommt. 2. Nimmt der Mieter einen möglicherweise auf einem Missverständnis beruhenden nichtigen Anlass als Grund für einen tätlichen Angriff auf den Hauswart, kann diese Tätlichkeit – unabhängig davon, welche Verletzungen der Hauswart dabei erlitten hat- eine fristlose Kündigung rechtfertigen. 3. Zu den Voraussetzungen zur Verlängerung einer Räumungsfrist (LG Berlin, Beschluss vom 17.07.2017 – 65 S 149/17 -; in: GE 2017, 952).

– Verlangt der Mieter unter bewusst falschem Tatsachenvortrag Instandsetzung vom Vermieter, ist das ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 12.04.2017 – 18 S 308/14 -; in: GE 2017, 1098).

– Bei unbefugter Untervermietung einer Wohnung an Feriengäste ist vor dem Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung regelmäßig eine Abmahnung durch den Vermieter erforderlich (LG Amberg, Urteil vom 09.08.2017 – 24 S 299/17 -; in: GE 2017, 1409).

– Eine Besichtigung von vom Mieter angezeigten Mängeln muss nicht durch den Vermieter persönlich erfolgen; er kann Dritte beauftragen, deren Auswahl ihm persönlich zusteht. Es stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB dar, wenn er ungerechtfertigt und beharrlich die Besichtigung durch bestimmte, ihm nicht genehme Personen verweigert (LG Berlin, Urteil vom 02.06.2017 – 63 S 316/16 -; in: GE 2017, 1410).

– Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes schon vor Übergabe der Mieträume möglich (AG Lichtenberg, Urteil vom 24.10.2017 – 18 C 261/17 -; in: GE 2018, 265).

– Auch krankheitsbedingte Störungen des Hausfriedens können gemäß § 569 Abs. 2 BGB eine fristlose Kündigung rechtferigen (LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2018 – 63 S 294/17 -; in: GE 2018, 333).

– 1. Wenn der Mieter die Wohnung in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt, ist jedenfalls nach Abmahnung eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. 2. Das gilt auch bei einem Mieter mit depressiver Störung, die in Abständen als schwere Episode auftritt (LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2018 – 66 S 230/17 -; in: GE 2018, 393).

– Bewahrt der Mieter rechtswidrig eine Waffe und ein Magazin mit Munition in der von ihm gemieteten Wohnung auf, verstößt er besonders schwerwiegend gegen seine vertraglichen Obhutspflichten als Mieter und stört damit zugleich den Hausfrieden so nachteilig, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist. (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 25.06.2018 – 65 S 54/18 -; in: GE 17/2018, 1060).

– Gefälschte Unterlagen rechtfertigen nicht ohne Weiteres die Kündigung des Mietvertrages. (LG Berlin, Beschluss vom 13.09.2018 – 67 T 137/18 -; in: GE 20/2018, 1279).

– 1. Dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen kann, rechtfertigt keine außerordentliche fristlose Kündigung. 2. Zur Frage, ob ein Mieter, der seine Wohnung aufgrund seines Gesundheitszustandes nicht mehr nutzen kann, aus Treu und Glauben bei Benennung eines Nachmieters einen Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags hat. (AG Charlottenburg, Urteil vom 08.11.2018 – 205 C 172/18 -; in: GE 23/2018, 1530).

– BGB §§ 543, 569 Abs. 2, § 578 Abs. 2; GG Art. 5 Abs. 1 Satz 1. Schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters können dem Mieter nicht per se zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine fristlose Kündigung. (OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.09.2018 – 2 U 55/18 -; in: IMRRS 2019, 0363).

– Vorsätzlich wahrheitswidriger Vortrag des Mieters im Zivilprozess, dass es während des Mietverhältnisses zu keinerlei Beanstandungen des Vermieters gekommen sei, rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Vermieters und steht der Gewährung von Prozesskostenhilfe entgegen (AG Neukölln, Beschluss vom 02.04.2019 – 18 C 318/18 -; in: GE 2019, 603).

– Dass ein mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen kann, rechtfertigt keine außerordentliche fristlose Kündigung (LG Berlin, (Hinweis-) Beschluss vom 22.05.2019 – 64 S 2/19 -; in: GE 2019, 969).

– Die Erstattung einer Strafanzeige kann eine erhebliche und zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung darstellen, wenn sie auf erfundenen Tatsachen beruht oder leichtfertig erstattet worden ist oder – soweit die Anzeige auf wahren Tatsachen oder Tatsachen, die der Anzeigeerstatter für wahr hält, beruht – wenn der Anzeigeerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen. 2. Eine Strafanzeige kann unangemessen sein, wenn der Anzeigeerstatter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zum anlass einer Anzeige nimmt, dabei zur Wahrung eigener Interessen handelt, aber zur Klärung der Streitigkeit der Zivilrechtsweg zur Verfügung steht und nicht im Einzelfall Anlass für ein Eingreifen der Behörde besteht. 3. Eine Kündigung kommt im Allgemeinen dann nicht in Betracht, wenn der Anzeigeerstatter sorgfältig gepfüft hat, ob Anlass zur Anzeige besteht (LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 – 3 S 266/18 -; in: GE 2019, 1114).

– Beschmiert ein Mieter Fassaden und Flure mit vermieterfeindlichen Schriftzügen, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung (AG Neukölln, Urteil vom 28.05.2019 – 2 C 42/19 -; in: GE 2019, 1248).

-Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung setzt grundsätzlich eine vorherige Fristsetzung voraus (Festhaltung BGH, 18.04.2007, VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177). Ob eine Fristsetzung ausnahmsweise nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB entbehrlich ist, ist keiner allgemein gültigen Klärung zugänglich, sondern vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (Rn. 3). (BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 206/09-; in: juris )

-Das von den Beklagten nicht in Abrede gestellte Verhalten – freies Laufen der Hunde des Mieters auf Gemeinschaftsflächen wie Grünflächen und/oder Kinderspielplatz des Anwesens entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen – stellt eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. (BGH, Beschluss vom 02.01.2020 – VIII ZR 328/19 -; in: GE 4/2020, 253).

-Eine unrichtige Mieterselbstauskunft über die Vermögensverhältnisse kann zur fristlosen Kündigung auch dann berechtigen, wenn keine Mietrückstände auftreten. (LG Lüneburg, Beschluss vom 13.06.2019 – 6 S 1/19 -; in GE 12/2020, 806).

–Grobe Beleidigungen von Mitarbeitern des Vermieters – hier die Äußerungen: „fick Dich“, „SChlampen“, „Fotzen“, Ausstrecken des Mittelfingers – sowie Tätlichkeiten rechtfertigen eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung auch dann, wenn der Mieter wegen einer Hirnschädigung nur bedingt belastbar ist. (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 20.02.2020 – 3 C 340/19 -; in GE 13/2020, 878).

–Die Lagerung von sog. „Polenböllern“ in der Mietwohnung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedarf. (AG Hannover, Urteil vom 04.05.2020 – 474 C 13200/19 -; in GE 17/2020, 1120).

-Ein wichtiger Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung liegt in der Regel vor, wenn der Mieter dem Vermieter oder dessen Mitarbeitern Gewalt androht; eine vorherige Abmahnung dahingehend, zukünftig Bedrohungen gegenüber Angestellten des Vermieters zu unterlassen, ist in solchen Fällen nicht erforderlich, weil nicht geeignet, ein durch das Verhalten des Mieters bereits nachhaltig zerstörtes Vertrauensverhältnis wiederherzustellen. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 17.03.2020 – 17 C 197/19 -; in GE 17/2020, 1122).

-1.Ein Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet; eine solche Gefährdung liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als ei einem vertragsgerechten Verhalten. 2. Nicht jede, wenn auch schon grenzwertige Ansammlung von (Alt-) Papieren, Textilien und Erinnerungsstücken führt zur Annahme einer über das tatsächliche Wohnen hinausgehenden zweckwidrigen Nutzung. (LG Münster, Urteil vom 16.09.2020 – 1 S 53/20 -; in GE 1/2021, 58).

-1. Eine mietvertraglich geregelte oder aus allgemeinen Grundsätzen hergeleitete Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen, ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen eng auszulegen.2. Wird einem Vermieter der zutritt verwehrt, weil er seine Wohnungsbesichtigung für das Ausmessen der Wohnung und Feststellung des Zustands durchführen wollte, der Mieter jedoch festgestellt hatte, dass die Wohnung im Internet zum Verkauf angeboten wurde, ist eine fristlose oder fristgerechte Kündigung allein deswegen nicht gerechtfertigt. (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2020 – 65 S 194/20 -; in: GE 3/2021, 184).

-1. Der wegen eines Mietmangels fristlos kündigende Mieter muss auch wenn der Mangel wiederholt eingetreten ist, den Vermieter abmahnen, wenn dieser jeweils Mangelbeseitigungsversuche unternommen und hat die vom Mieter tatsächlich genutzten Räume davon nicht oder nur geringfügig betroffen sind. (OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 – 3 U 82/19 -; in GE 7/2021, 437).

-Der in einer öffentlich zugänglichen Gruppe auf Facebook abgesetzte Kommentar eines Gewerbemieters „Entmieten durch Vergasen“ stellt eine nicht von der Meinungsfreiheit gedeckte schwere Beleidigung und Verleumdung des Vermieters dar und berechtigt diesen zur fristlosen Kündigung. (LG München I, Endurteil vom 21.12.2020 – 31 O 5646/18 -; in: GE 13/2021, 822).

-1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kommt bei Dauerschuldverhältnissen grundsätzlich nur nach vorherige Abmahnung in Betracht, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis liegt (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). 2. Nur durch eine schwere Beleidigung ist das für die Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen derart zerstört, so dass eine Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung entbehrlich ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). 3. Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung nach § 140 BGB scheidet aus, wenn in der Kündigungserklärung der Hinweis fehlt, dass die außerordentliche Kündigung hilfsweise als ordentliche Kündigung gelten soll. Dies gilt erst recht, wenn die Kündigungserklärung durch einen Rechtsanwalt erfolgt. (AG Brühl, Urteil vom 05.07.2021 – 28 C 58/19 -).

–Nachhaltige Störung des Hausfriedens durch Lärmbelästigungen in Form von lauten Streitereien, Geschrei und Gebrüll sowie Türknallen und Kinderlärm zu Ruhezeiten rechtfertigen eine fristlose Kündigung. ( LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2021 – 65 S 104/21 -; in: GE 19/2021, 1198).

-1. Wird ein Mitmieter, der sich wegen nächtlichen ruhestörenden Lärms beschwert, deswegen bedroht, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich, weil das Vertrauensverhältnis durch die Drohung nachhaltig zerstört ist und durch eine Aufforderung, zukünftige Drohungen zu unterlassen, nicht wiederhergestellt werden kann. 2. Die Handyaufnahme des bedrohten Mitmieters kann vom Gericht zu Beweiszwecken verwertet werden. 3. Der gekündigte Mieter muss auch die Rechtsanwaltskosten des Vermieters ersetzen. Eine umfangreiche schwierige Sachlage, die eine über der Gebühr von 1,3 nach dem RVG liegende Abrechnung rechtfertigt, ist nicht gegeben. (AG Köpenick, Urteil vom 07.01.2022 – 3 C 33/21 -; in GE: 3/2022, 154).

-Das unbefugte Betreiben eines Notstromaggregates auf dem Balkon rechtfertigt eine fristlose Kündigung nur nach vorheriger Abmahnung; für eine fristgerechte Kündigung ist eine besondere Schwere der Pflichtverletzung darzulegen. (AG Wedding, Urteil vom 22.06.2022 – 7 C 92/22 -; in GE: 22/2022, 1212).

–Verfälscht der Mieter eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters oder ermöglicht er eine Verfälschung, um höhere Leistungen des Jobcenters zu erschleichen, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. (AG Neukölln, Urteil vom 18.10.2022 – 17 C 141/22 -; in GE: 3/2023, 146).

–Ist im Mietvertrag geregelt, dass Baumaßnahmen mindestens zwei Wochen vorher anzukündigen sind, und verstößt der Vermieter mehrfach hiergegen, was zu Schäden beim Miter führt, so ist dieser nach entsprechender Abmahnung berechtigt, das Mietverhältis fristlos zu kündigen. (OLG Köln, Beschluss vom 28.07.2022 – 22 U 151/20 -)

-1. An die Feststellung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bei einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB ist ein strenger Maßstab anzulegen. 2. Beleidigungen und der unberechtigte Vorwurf strafbaren Verhaltens gegen den Vermieter rechtfertigen bei einem psychisch kranken Mieter nicht ohne Weiteres eine Unzumutbarkeit der Vertagsfortsetzung. (LG Krefeld, Urteil vom 01.03.2023 – 2 S 27/22 – ; in: GE, 12/2023, 596)

-1. Eine Straftat kann hinreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben, wenn sie innerhalb des Mietobjekts begangen wird, was insbesondere bei der Aufbewahrung von Betäubungsmitteln zu bejahen ist. 2. Ein hinreichender Bezug zum Mietverhältnis kann nicht nur dann bestehen, wenn eine der Mietvertragsparteien der Straftäter ist. Vielmehr kann das Mietverhältnis ebenso betroffen sein, wenn die Straftat von einem Familienangehörigen, (engen) Freund, Untermieter oder Hausbewohner verwirklicht wird. 3. Demnach kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Sohn des Mieters aus der Wohnung heraus in erheblichem Maße Handel mit Marihuana betreibt. (LG München I, Beschluss vom 03.0702022 – 14 T 7020/22 – )

- Rückgabe/Räumung

– Der Vermieter kann bei Beendigung eines Wohnraummietvertrages, der nur mit einem Ehegatten abgeschlossen worden ist, auch den anderen Ehegatten, der nicht Mieter geworden ist, auf Rückgabe der Wohnung in Anspruch nehmen. Er kann sein Herausgabeverlangen auf § 556 Abs. 3 BGB und zusätzlich, sofern er Eigentümer der Mietsache ist, auf § 985 BGB stützen. Einer Räumungsklage gegen den nicht mietenden Ehegatten fehlt nicht das Rechtsschutzinteresse (OLG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 17.11.1992 – 4 RE-Miet 1/92 -, in: GE 1993, 371).

– Belässt der Vermieter dem aus der Wohnung ausgezogenen Mieter dadurch Mitbesitz an der Wohnung, dass er nicht sämtliche Schlüssel herausverlangt, sondern die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt, zu deren Vornahme der Mieter die Wohnung betreten muss, so liegt ein Vorenthalten der Mietsache (mit der Folge des Entstehens eines Nutzungsentschädigungsanspruchs) nicht vor (KG, neg. Rechtsentscheid vom 19.07.2001 – 8 RE-Miet 2/01 -, in: NZM 2001, 849).

– Dem wegen Eigenbedarfs nach § 564 b BGB berechtigt kündigenden Vermieter obliegt es, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung frei gewordene andere Wohnung im selben Hausanwesen zur Anmietung anzubieten; widrigenfalls ist sein Räumungsbegehren rechtsmissbräuchlich, sofern nicht Umstände hinzutreten, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit diesem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.01.1993 – 3 Re Miet 2/92 -, in: GE 1993, 369).

– Eine erst im laufenden Räumungsrechtsstreit frei werdende Alternativwohnung ist dem gekündigten Mieter – und zwar bis zum rechtskräftigen Verfahrensabschluss – anzubieten (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 01.10.2002 – 2/1 S 381/01 -, in: NZM 2002, 938).

– Die Genehmigung einer Umbaumaßnahme des Mieters bedeutet grundsätzlich nicht den Verzicht auf Rückbauansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Rückbauanspruch des Vermieters ist jedenfalls dann nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen, wenn es sich um eine ungewöhnliche Baumaßnahme handelt (hier: Dusche und Toilette nicht getrennt) (LG Berlin, Urteil vom 23.07.2001 – 67 S 559/00 -, in: GE 2001, 1604).

– Gibt der Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses über Räume die gemietete Sache nicht zurück, so entsteht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des ortsüblichen Mietzinses für die Zeit der Vorenthaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter hat vielmehr von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses oder, wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses (BGH, Urteil vom 14.07.1999 – XII ZR 215/97 -, in: GE 1999, 1122).

– Der Vermieter hat dann keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter unmissverständlich zu erkennen gegeben hat, dass er die Wohnung aufgibt, diese auch geräumt hat und die Schlüsselübergabe lediglich daran scheitert, dass der Vermieter den vereinbarten Übergabetermin nicht einhält (LG Berlin, Urteil vom 09.07.1999 – 64 S 70/99 -, in: GE 1999, 1129).

– Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses endet mit dem Tag der Rückgabe; für den Zeitraum danach kann nur Ersatz eines konkret nachgewiesenen Schadens verlangt werden (KG, Urteil vom 09.12.2002 – 20 U 246/01 -, in: GE 2003, 253).

– 1. Der Mieter haftet nicht für den Mietzinsausfall, der dem Vermieter dadurch entsteht, dass er nach Ablauf der gesetzten Nachfrist verspätet die Renovierungsarbeiten ausführen lässt. 2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfalls aus dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges kann nicht weiter gehen, als bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis geendet hätte, hätte der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung seinerseits das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt. 3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietzinsausfallschadens wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist in einem Mahnbescheidsantrag mit der Bezeichnung „Mieten“ hinreichend individualisiert, um die Verjährung des Anspruchs zu unterbrechen (LG Berlin, Urteil vom 11.03.1999 – 67 S 336/98 -, in: GE 1999, 1131).

– Erfolgt die Rückgabe der Mietsache während des laufenden Monats, ist die Nutzungsentschädigung für den gesamten Monat zu berechnen. Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens bei verspäteter Rückgabe setzt die Darlegung des Vermieters voraus, dass ein bestimmter Mietinteressent bereit gewesen wäre, die Räume zu einem früheren Zeitpunkt anzumieten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2002 – 10 U 150/01 -, in: GE 2002, 1429).

– Hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses seine Räumungspflicht im wesentlichen erfüllt und nur einzelne Gegenstände und Einrichtungen nicht entfernt, kann der Vermieter keine Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB verlangen. Die Geltendmachung eines Mietausfallschadens wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen für die Zeit nach der Räumung setzt voraus, dass konkrete Vermietungsbemühungen dargelegt werden, die nur wegen des Vertragsverstoßes des Mieters erfolglos blieben (LG Berlin, Urteil vom 23.04.2001 – 62 S 500/00 -, in: GE 2001, 926).

– Nutzungsentschädigung: Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses endet mit dem Tag der Rückgabe; für den Zeitraum danach kann nur Ersatz eines konkret nachgewiesenen Schadens verlangt werden (KG, Urteil vom 09.12.2002 – 20 U 246/01 -, in: GE 2003, 253).

– Gegen den nicht herausgabebereiten Ehegatten, der nicht Mietvertragspartei ist, ist regelmäßig ein eigenständiger Vollstreckungstitel erforderlich (LG Saarbrücken, Beschluss vom 18.06.202 – 5 T 18/02 -, in: NZM 2002, 939).

– Wurde Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins zahlte, und erhebt der Vermieter Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen (BGH, Beschluss vom 20.11.2002 – VIII ZB 66/02 -, in: GE 2003, 320).

– 1. Die Pflicht des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen, ist eine Hauptleistungspflicht, wenn erhebliche Kosten zur Wiederherstellung aufzuwenden sind (Anschluss an BGH NJW 2002, 3234, 3235). 2. Eine Genehmigung des Vermieters zu Umbauten während des Mietverhältnisses schließt den Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 0111.2002 – 64 S 12/02 -, in: GE 2003, 324).

– 1. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Räumungsklage gegen einen ausgezogenen Mitmieter entfällt, wenn dieser erklärt, in die Wohnung nicht mehr einziehen zu wollen. 2. Bei einer unwirksamen Vorfälligkeitsklausel in einem Mietvertrag, der vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde, ist die Miete am Monatsende zu zahlen. 3. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn der Mieter mit Gegenansprüchen nur nach vorheriger schriftlicher Anzeige aufrechnen darf (Bestätigung der st. Rspr. der Kammer) (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2003 – 64 S 265/02 -, in: GE 2003, 529).

– Das Räumungsverlangen nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann treuwidrig sein, wenn das Sozialamt ohne Kenntnis des Mieters die Mietzahlungen eingestellt hatte (BerVerfGH, Beschluss vom 27.09.2002 – VerfGH 63/02, 63A/02 -, in: GE 2003, 385).

– Eine vorzeitige Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis setzt neben dem das Vermieterinteresse an der Erhaltung des Vertrages erheblich überragenden Mieterinteresse an der vorzeitigen Beendigung des Vertrages und der Stellung eines geeigneten Nachmieters auch voraus, dass der Mieter die von ihm vorgenommenen Einbauten (z B. Holzdecken in Bad und Korridor) wieder entfernt (LG Berlin, Urteil vom 07.01.2003 – 63 S 109/02 -, in: GE 2003, 457).

– Der Vermieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Rücknahme der Wohnung auch dann verpflichtet, wenn diese nicht vollständig geräumt ist. Eine Vorenthaltung der Räume durch den Mieter liegt nur dann vor, wenn sich aus Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, dass dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich ist. Ersatzansprüche wegen etwaigen Aufwands für die vollständige Räumung sowie wegen Rückgabe der Mietsache in beschädigtem oder verschlechtertem Zustand sind davon nicht berührt (LG Berlin, Urteil vom 25.04.2003 – 63 S 92/02 -, in: GE 2003, 880).

– Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden (BGH, Beschluss vom 18.07.2003 – IXa ZB 116/03 – ,in: GE 2003, 1207).

– Ist nach Beendigung des Mietvertrages ein Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen und hat den Vermieter davon in Kenntnis gesetzt, fehlt es einer Räumungsklage gegen ihn am Rechtsschutzbedürfnis (AG Tiergarten, Urteil vom 13.05.2003 – 6 C 560/02 -, in: GE 2003, 1433).

– Gibt der Mieter die Räume mitten im Monat zurück, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung für den gesamten Monat verlangen (LG Potsdam, Urteil vom 26.11.2003, – 8 O 382/02 – , in: GE 2004, 239).

– Die Räumungsklage ist gegen alle Mitmieter zu richten, auch wenn einer der Mitmieter bereits ausgezogen ist. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt nicht deshalb, weil der ausgezogene Mieter erklärt hatte, nicht mehr in die Wohnung einziehen zu wollen (gegen LG Berlin, ZK 64, GE 2003, 529 – LG Berlin, Urteil vom 05.02.2004 – 62 S 336/03 – , in: GE 2004, 352).

– Sind im Kopf des Mietvertrages beide Ehepartner namentlich benannt, unterzeichnet jedoch allein die Ehefrau den Vertrag, ist nur sie Mieterin; eine Räumungsklage gegen den Ehemann ist mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.10.2003 – 220 C 456/02 – , in: GE 2004, 484).

– Einem Vermieter, der sich nach Beendigung des Mietverhältnisses monatelang nicht darum bemüht, sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zu erhalten, um sich Zugang zu diesem zu verschaffen, steht kein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zu (OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.06.2004 – I-10 U 3/04 -, in: GE 2004, 884).

– Aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung kann der Gläubiger nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist (BGH, Beschluss vom 25.06.2004 – IXa ZB 29/04 – , in GE 2004: 1094).

– 1. Gibt der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht besenrein zurück, kann der Vermieter auch ohne Mahnung mit Fristsetzung Schadensersatz verlangen, wenn besondere Umstände vorliegen (hier: Essensreste im Ofen) und der Mieter Reinigung ernsthaft und endgültig konkludent abgelehnt hat. 2. Nikotinablagerungen durch starkes Rauchen halten sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, so dass der Mieter keinen Schadensersatz dafür schuldet (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2004 – 62 S 119/04 – , in: GE 2004, 1096).

– Bestreitet der Vermieter das Vorliegen wesentlicher Mängel und hält deshalb die außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters für unwirksam, scheidet ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung dann aus, wenn der Mieter nach der wirksamen Kündigung die Schlüssel nicht vollständig zurückgegeben und Einrichtungsgegenstände in den Räumen zurückgelassen hat, weil die Räume wegen fehlenden Rücknahmewillens des Vermieters nicht vorenthalten wurden (Brdbg. OLG, Urteil vom 23.06.2004 – 3 U133/03 – , in: GE 2004, 1026).

– Der Gerichtsvollzieher ist nicht berechtigt, im Rahmen einer Räumungsvollstreckung in jedem Fall ein von ihm ausgewähltes Umzugsunternehmen zu beauftragen und dafür vom vollstreckenden Vermieter einen entsprechenden Kostenvorschuss zu verlangen, wenn der Vermieter an allen Sachen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Dabei ist nicht zwischen pfändbaren und unpfändbaren Sachen zu unterscheiden (AG Wedding, Beschluss vom 12.07.2004 – 35 M 8075/04).

– Der Mieter kommt seiner Rückgabeverpflichtung nach Beendigung des Vertragsverhältnisses auch dann nach, wenn das Mietobjekt infolge vertragsgemäßen Gebrauchs (nachteilig) verändert worden ist (hier: Geruchsbelästigung) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.04.2004 – I-10 U 113/03 – , in: ZMR 2004, 574).

– Der Mieter ist zur Räumung zu verurteilen, wenn zwar das Amtsgericht zu Recht wegen unwirksamer Kündigung die Klage abgewiesen hatte, der Vermieter jedoch im Berufungsverfahren eine weitere wirksame Kündigung in den Rechtsstreit eingeführt hat (LG Berlin, Urteil vom 30.04.2004 – 63 S 380/03 – , in: GE 2004, 1173).

– Fällt der zur Kündigung berechtigende Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber vor Schluss der mündlichen Verhandlung der Räumungsklage weg, kann sich der Mieter darauf nicht mehr berufen. Insofern trifft den Vermieter keine nachvertragliche Treuepflicht (LG Berlin, Urteil vom 14.10.2004 – 62 S 218/04 -, in: GE 2004, 1527).

– Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04 -).

– Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gem. §§ 548 I 2, 200 S. 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR114/04 – , in: NJW 2005, 739).

– 1. Ob das Zurücklassen von Einrichtungsgegenständen lediglich eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung oder eine unvollständige Räumung darstellt, hängt entscheidend von Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände und ggf. dem Kostenaufwand für ihre Beseitigung ab. 2. Zurückgelassene Gegenstände muss der Mieter im Rahmen seiner Räumungsverpflichtung grundsätzlich auch dann entfernen, wenn sie nicht von ihm eingebracht worden sind. Insbesondere hat der Mieter im Verhältnis zum Vermieter auch für die ordnungsgemäße Räumung durch seinen Untermieter einzustehen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.10.2004 – I-10 U 21/04 – , in: GE 2005, 299).

– Räumt ein Mieter das Mietobjekt und stellt gleichzeitig die Mietzahlungen ein, so kann sein Verhalten als schlüssige Kündigungserklärung zu werten sein (OLG Frankfurt am Main – 24 U 71/04 -).

– 1. Hat der Vermieter an allen in den Mieträumen befindlichen Sachen das Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 BGB ausgeübt, entfällt die Räumungspflicht des Mieters nach § 546 Abs. 1 BGB. Ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB steht dem Vermieter in diesem Fall nicht zu. 2. Ein auf § 985 BGB gestützter Herausgabeanspruch des Vermieters als Eigentümer entfällt dann, wenn der Mieter durch vom Vermieter veranlass Maßnahmen (hier: Wachdienst) keinen alleinigen Zugriff auf die Mieträume mehr hat (KG, Urteil vom 14.02.2005 – 8 U 144/04 – , in: GE 2005, 613).

– 1. Auch durch eine Rückgabe der Mietsache in verschlechtertem oder beschädigtem Zustand kommt der Mieter seiner gesetzlichen Rückgabeverpflichtung nach, selbst wenn der Zustand der Sache eine Weitervermietung oder –benutzung nicht zulässt. 2. Ebenso verhält es sich, wenn der Mieter nur einzelne Sachen zurücklässt, an denen er offensichtlich nicht interessiert ist, die nur geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung einen nur unerheblichen Aufwand erfordert (hier verneint bei Zurücklassung von einem Traktor, einem VW Golf, weiterer Maschinen, einem großen Holzpferd, Schrott, Kleinkram und einem großen Tresor von 600 kg Gewicht) (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 12. Oktober 2004 – I-24 U 147/04 – , in: GE 2005, 796).

– Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache beginnt auch dann mit dem Zeitpunkt der Rückgabe, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04 – , in: MietRB 2005, 144).

– Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB zwar auch dann schon mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Die Verjährungsfrist kann aber nicht vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (LG Berlin, Urteil vom 12.04.2005 – 64 S 450/04 – , in: GE 2005, 673).

– Die Verjährung der dem § 548 Abs. 1 BGB unterliegenden Ansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 200 BGB mit der Rückgabe zu laufen, ohne dass es auf die Entstehung des einzelnen Anspruchs ankommt (LG Frankenthal vom 15.04.2003 -1 S 5/03 – ,in: MietRB 2/2003, VI).

– Räumungsschutz nach § 765a ZPO kann nur dann gewährt werden, wenn die Räumung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers/ Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Dabei sind auch Zahlungsrückstände des Schuldners/ Mieters im Rahmen der Vermieterbelange zu berücksichtigen (LG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 18.08.2005 – 19 T 271/05 – , in: GE 2005, 1252).

– Nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache (Mieter gibt die Mietsache nicht zurück, das Unterlassen der Herausgabe widerspricht dem Willen des Vermieters) kann der Vermieter als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Für die Zeit danach bleibt dem Vermieter bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Geltendmachung eines Schadens infolge einer erst späteren Vermietung vorbehalten (BGH, Urteil vom 05.10.2005 – VIII ZR 57/05 -, in: GE 2005, 1547).

– Hat der Gewerbemieter von Räumen im 1. OG (286 m²) sowie eines Kellerraumes (18 m²) zwar die Räume im 1. OG vollständig geräumt, jedoch im Kellerraum ein Regal mit einer Grundfläche von ca. 2 m ² zurückgelassen, so schuldet er jedenfalls dann lediglich für den Kellerraum Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Räume im 1. OG – trotz unvollständiger Räumung des Kellers – weitervermietet hat (§ 242 BGB) (KG, Urteil vom 29.09.2005 – 12 U 266/04 – , in: GE 2006, 53).

– 1. Zur Rückgabe von Räumen gehört, dass der Mieter sein in die Mieträume eingebrachtes Inventar entfernt, und zwar unabhängig davon, welchen Zustand dieses bei Beendigung des Mietverhältnisses aufweist. 2. Ist die vom Mieter eingebrachte Ladeneinrichtung durch einen unverschuldeten Brand zwar zerstört, aber noch in verkohltem Zustand vorhanden, trifft den Mieter grundsätzlich die Pflicht, die Brandreste zur Erfüllung seiner Räumungspflicht zu entfernen. 3. Ein Vermieter, der trotz eines Räumungstitels über einen längeren Zeitraum keine Vollstreckungsmaßnahmen unternimmt, obwohl der Mieter keinerlei Anstalten macht, seine verbrannten Einrichtungsgegenstände zu entfernen, verfügt nicht über den für die Annahme einer Vorenthaltung erforderlichen Besitzwillen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.12.2005 – I-10 U 74/05 -, in: GE 2006, 189).

– 1. Der Gläubiger kann den Auftrag zur Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er sich auf ein Vermieterpfandrecht an den beweglichen, in der Wohnung befindlichen Gegenständen beruft. 2. Eine Prüfung, ob die bei Durchführung der Herausgabevollstreckung in der Wohnung befindlichen Gegenstände vom Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher regelmäßig nicht vorzunehmen (LG Berlin, Beschluss vom 11.01.2006 – 81 T 1031/05 -, in: GE 2006, 191).

– Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht (BGH, Beschluss vom 17.11.2005 – I ZB 45/05 -, in: GE 2006, 110, Info M 2006, 43).

– Eine Vorenthaltung scheidet aus, wenn der Vermieter die Rücknahme der Mietsache ablehnt, weil er der Auffassung ist, der Mieter müsse noch Renovierungsarbeiten in den Mieträumen ausführen. Der Umstand, dass die Mieträume in verwahrlostem Zustand zurückgegeben werden, begründet keinen Anspruch auf weitere Nutzungsentschädigung, sondern – allenfalls – Schadensersatzansprüche. Behauptet der Vermieter, ihm sei durch die verspätete Rückgabe des Mietobjekts ein konkreter Mietausfallschaden entstanden, muss er dartun, wann, an wen und zu welchem Mietzins er das gesamte Mietobjekt oder zumindest einzelne Teile davon bei rechtzeitiger Herausgabe hätte vermieten können (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2005 – I-10 U 80/05 -, in: GE 2006, 327).

– 1. Der Gebührenstreitwert einer Räumungsklage bemisst sich bei einem gewerblichen Zeitmietvertrag nicht zwingend nach dem Jahresbetrag der Miete, sondern nach dem Zeitraum zwischen Klageerhebung und regulärem Ende des Mietverhältnisses (hier: sieben Monate). 2. Der Gebührenstreitwert eines auf die Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung gerichteten Klageantrags ist nach § 3 ZPO zu bemessen und hat sich bei einem Zeitmietvertrag an dem Zeitraum zu orientieren, der zwischen dem ersten im Antrag genannten Monat und dem regulären Mietvertragsende liegt. 3. Neben einem Antrag auf zukünftige Nutzungsentschädigung kommt einem Antrag auf Feststellung des Kündigungsfolgeschadens bis zum Mietvertragsende kein eigenständiger Wert zu (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.01.2006 – I-24 W 65/05 -, in: GE 2006, 387).

– Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 -, in: NJW 2006, GE 2006, 640).

– Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages nicht, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu. Dieser Anspruch entfällt, wenn sich aus dem Verhalten des Vermieters ergibt, dass er die Rückgabe der Immobilie nicht ernsthaft wünscht (hier: wenn er den Räumungstitel „längere Zeit“ nicht vollstreckt) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.12.2005 – I-10 U 74/05 -, in: GE 2006, 189, Info M 2006, 128).

– 1. Dem Mieter steht ein Ausgleich für seine Umbauten zu, wenn sein langjähriger, befristeter Mietvertrag vorzeitig endet. Der Bereicherungsanspruch richtet sich nach dem Mehrertrag, den der Vermieter aufgrund der Mieterumbauten bis zum ursprünglich vorgesehenen Ende des Mietvertrags erzielen kann. Unmaßgeblich ist demgegenüber der Wert der Mieterinvestitionen oder die umbaubedingte Erhöhung des Verkehrswerts. Der maßgebliche Ausgleichsbetrag ist abzuzinsen. 2. Diesen Bereichungsausgleich schuldet nach einem Vermieterwechsel der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn der Vermieter den umbaubedingt höheren Mietertrag wegen erheblicher Mängel nicht erzielen kann (BGH, Urteil vom 05.10.2005 – XII ZR 43/02 -, in: NZM 2006, 15, Info M 2006, 85).

– Bei verspäteter Rückgabe schuldet der Mieter eine Nutzungsentschädigung nur bis zur Rückgabe der Mietsache. Für die Zeit danach kann der Vermieter den Mietausfall und sonstige Schäden wegen verzögerter Anschlussvermietung als Schadensersatz geltend machen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen – insb. Kausalität und Verschulden – vorliegen (BGH, Urteil vom 05.10.2005 – VIII ZR 57/05 -, in: WuM 2005, 771, ZMR 2006, 32, Info M 2005, 298).

– Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05 -).

– Ist der Mieter rechtskräftig zur Räumung verurteilt, kann er für die Dauer der Räumungsfrist keinen Anspruch auf Beheizung der Wohnung geltend machen (AG Ludwigsburg, Urteil vom 25.11.2005 – 10 C 3469/05 -, in: MietRB 2006, 214).

– Übt der Vermieter das Vermieterpfandrecht aus, schuldet der Mieter weder Räumung noch Nutzungsentschädigung. Dies gilt auch dann, wenn das Vermieterpfandrecht (hier: mangels Mietereigentum) nicht wirksam entstanden ist (KG, Urteil vom 14.02.2005 – 8 U 144/04 -, in: Info M 2006, 183).

– Grundsätzlich kann der Vermieter auch von dem bereits ausgezogenen Mieter die Räumung und Herausgabe der Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen (KG, Beschluss vom 25.07.2006 – 8 W 34/06 -, in: IMR 2006, 76).

– Die Rückgabe der Mietsache setzt Übertragung des Besitzes voraus, was nur durch Einigung zwischen dem bisherigen Mieter und dem Vermieter möglich ist. Die bloße Aushändigung der Wohnungsschlüssel reicht nicht (LG Berlin, Urteil vom 04.05.2006 – 67 S 463/05 -, in: GE 2006, 1171).

– Sendet der Mieter die Schlüssel der Mietsache mit dem Bemerken zurück, aus seiner Sicht sei das Mietverhältnis beendet, gibt er damit für den Vermieter erkennbar seinen Besitz an der Mietsache vollständig und eindeutig auf und der Vermieter hat die Möglichkeit, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006 – I-10 U 46/06 -, in: GE 2006, 1229).

– 1. Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt oder ist diese verbraucht, steht dem Vermieter wegen seiner zu sichernden Ansprüche ein Zahlungs- bzw. Wiederauffüllungsanspruch auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu. 2. Der Vermieter hat nach Beendigung des Vertrages grundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst klageweise geltend macht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen kann er nicht. 3. Der Anspruch aus § 539 Abs. 2 BGB verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten und wird weder durch eine (unberechtigte) Ausübung des Vermieterpfandrechts noch durch eine innerhalb der Sechsmonatsfrist bei Gericht eingereichte Widerklage auf Zahlung von Schadens- bzw. Aufwendungsersatz gehemmt. 4. Der infolge der eingetretenen Verjährung auf Dauer zum Besitz berechtigte Vermieter schuldet weder eine Nutzungsentschädigung noch haftet er dem Mieter auf Schadensersatz oder Bereicherungsausgleich, wenn dessen Eigentum an der zurückgelassenen Einrichtung untergeht. Darauf, ob der Vermieter sich auf die Einrede der Verjährung des Wegnahmeanspruchs berufen hat, kommt es nicht an (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.05.2005 – I-10 U 196/04 -, in: GE 2006, 1295).

– Für den Vermieter ist die Gewährung einer Räumungsfrist grundsätzlich unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung für die Dauer der Räumungsfrist nicht gewährleistet ist (Mischmietverhältnis mit überwiegendem Gewerbe) (OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.06.2006 – 13 U 89/06 -, in: WuM 2006, 530).

– Die Vollstreckung aus einem Räumungstitel wird nicht generell nach zwei Jahren unzulässig. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Verwirkung vorliegt, wobei die „Lebensdauer eines Räumungstitels“ von grundsätzlich 30 Jahren zu berücksichtigen ist (AG Hamburg-Blankensee, Urteil vom 08.03.2006 – 508 C 416/05 -, in: ZMR 2006, 783 f.).

– Auch wenn der alleinmietende Ehemann eine Mietaufhebungsvereinbarung geschlossen hatte, darf die Ehefrau nicht zur Räumung der Wohnung verurteilt werden, bis das Wohnungszuweisungsverfahren nach der Hausratsverordnung abgeschlossen ist (BVerfG, Beschluss vom 12.05.2006 – 1 BvR 254/06 -, in: GE 2006, 1470).

– Eine ordnungsgemäße Rückgabe des Mietobjekts setzt grundsätzlich die Aushändigung sämtlicher Schlüssel an den Vermieter voraus. Ausnahmsweise kann für den Besitzübergang aber auch die Rückgabe nur eines Schlüssels genügen, wenn sich aus den Umständen unzweifelhaft ergibt, dass der Mieter den Besitz endgültig aufgibt und dass der Mieter dem Vermieter den ungestörten Gebrauch der Mieträume ermöglicht (hier: vollständiger und endgültiger Umzug der Anwaltskanzlei an einen anderen Standort). Unberührt bleibt ein etwaiger Anspruch des Vermieters auf Austausch der Schlösser (OLG Köln, Urteil vom 27.01.2006 – 1 U 6/05 -, in: Info M 2006, 292).

– Der Vermieter kann die Räumungsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er zugleich sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Der Mieter darf die Sachen seines persönlichen Bedarfs, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, aus der Wohnung entfernen, solange er noch nicht aus dem Besitz entsetzt ist. Der Gerichtsvollzieher darf ihn daran nicht hindern (BGH, Beschluss vom 10.08.2006 – I ZB 135/05 -, in: Info M 2006, 311).

– Auch wenn die Widerspruchsfrist des § 574b Abs. 2 BGB abgelaufen ist, ist der Mieter nicht verpflichtet, sich auf das Verlangen des Vermieters darüber zu erklären, ob er die Wohnung zum Ende der Kündigungsfrist räumen und herausgeben wird. Schweigt er auf eine solche Anfrage, besteht keine Besorgnis, dass er die Wohnung nicht rechtzeitig räumen werde. Eine Klage auf künftige Räumung ist dann unzulässig (AG Ulm, Beschluss vom 07.08.2006 – 3 C 329/06 -, in: Info M 2006, 312).

– 1. Eine „Vorenthaltung“ im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verletzt ist; dabei ist grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich. 2. Keine bloße Schlechterfüllung der Rückgabeverpflichtung, sondern eine nur teilweise Rückgabe ist gegeben, soweit der Mieter seiner Rückbaupflicht in erheblichem Umfang nicht nachgekommen ist, so dass nach den Umständen des Einzelfalles nur eine teilweise Räumung anzunehmen ist (KG, Beschluss vom 19.10.2006 – 12 U 178/05 -, in: GE 2007, 217).

– 1. Die Kosten der Räumungsklage fallen gem. § 91 a ZPO dem Vermieter zur Last, der gleichzeitig mit Erklärung der Kündigung wegen Zahlungsrückstands mit Räumungsaufforderung bereits Klage auf Zahlung und Räumung einreicht und dann den Rechtsstreit wegen der Räumung in der Hauptsache für erledigt erklärt, weil am Tage der Klagezustellung die Räumung erfolgte. 2. Denn der Mieter, der erst im Kündigungsschreiben unter Klageandrohung zur sofortigen Räumung aufgefordert wurde, hatte für die gleichzeitige Einreichung der Räumungsklage (noch) keine Veranlassung (vgl. § 93 ZPO) gegeben (KG, Beschluss vom 31.07.2006 – 12 W 41/06 -, in: GE 2007, 223).

– Ist das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters beendet, entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungs- und Herausgabeklage nicht bereits deshalb, weil sich der Vermieter im Wege verbotener Eigenmacht den Besitz an den Mieträumen verschafft hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006 – I-10 W 102/06 -, in: GE 2007, 365).

– 1. Ein Mietrückstand ist dann nicht mehr unerheblich im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt. 2. Der Mieter, der dem Vermieter die Mietsache entgegen seiner Rückgabepflicht infolge der Vertragsbeendigung vorenthält, kann sich nicht darauf berufen, während der Vorenthaltung sei eine weitere Verschlechterung des Mietobjekts eingetreten, die bei Fortbestehen des Mietverhältnisses eine weitere Minderung zur Folge gehabt hätte. 3. Macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht umfassend geltend, steht ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zu. 4. Macht der Vermieter wegen vorzeitiger Beendigung des befristeten Mietvertrags einen Mietausfallschaden geltend, sind etwaige zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Neuvermietung eintretende Tauglichkeitsbeschränkungen nach allgemeinen Schadensgrundsätzen ebenso zu berücksichtigen wie sie bei einem fortbestehenden Mietverhältnis zu berücksichtigen gewesen wären, denn auch insoweit hätte der Vermieter bei Auftreten eines Mangels nur einen gemäß § 536 Abs.1 BGB reduzierten Mietzins verlangen können (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.09.2006 – I-10 U 30/06 -, in: GE 2007, 514).

– Verbleibt nach einer Trennung der Ehegatte des Mieters (hier: mit einem gemeinsamen Kind) in der gemeinsamen Wohnung und beantragt beim Familiengericht die Zuweisung der Ehewohnung, muss ein Räumungsverfahren, das der Vermieter gegen den Ehegatten betreibt, bis zur Entscheidung im Zuweisungsverfahren ausgesetzt werden (BVerfG, Beschluss vom 12.05.2006 – 1 BvR 254/06 -, in: Info M 2007, 93).

– Eine ordnungsgemäße Rückübertragung des Besitzes an der Wohnung und die Erfüllung der Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 BGB erfordert die Übergabe sämtlicher Haus- und Wohnungsschlüssel; es reicht nicht, dass der Mieter einen Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters wirft (AG Spandau, Beschluss vom 31.05.2006 – 3b C 1192/05 -, in: GE 2007, 723).

– Ein Räumungsschutzantrag nach § 765 a ZPO kann nicht darauf gestützt werden, dass der Schuldner nach einem Umzug in ein Obdachlosenasyl eine ernsthafte Schädigung der Entwicklung seiner Kinder in einem kriminellen Umfeld befürchtet (AG Charlottenburg, Beschluss vom 29.06.2007 – 32 M 8044/07 -, in: GE 2007, 1055).

– Bei Zahlung einer (erheblich) zu niedrigen Nutzungsausfallentschädigung (hier: 50,00 € statt geschuldeter 533,95 €) kommt die Gewährung von Räumungsschutz nach § 765 ZPO nicht in Betracht (LG Hamburg, Beschluss vom 22.02.2007 – 316 T 11/07 -, in: WuM 2007, 397).

– Auch bei Vereinbarung einer Räumungsfrist in einem gerichtlichen Vergleich kommt die Bewilligung einer weiteren Räumungsfrist nach § 794 a ZPO grundsätzlich in Betracht (LG Aachen, Beschluss vom 05.11.2003 – 5 T 197/03 -, in: WuM 2007, 398).

– Für den Beginn der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es nicht auf die Herausgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter an. Entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft erlangt und die Mieträume ungestört untersuchen kann und dass der Mieter seinen Besitz an den Mieträumen unzweideutig aufgibt. Unschädlich sind also Schlüsselverlust oder versehentlicher Verbleib einzelner Schlüssel beim Mieter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.06.2007 – I-24 U 111/06 -, in: Info M 2007, 266).

– Überlässt der Vermieter dem Mieter nach Rückgabe der Mieträume noch einmal die Schlüssel, damit dieser Schönheitsreparaturen ausführen kann, so hemmt dies nicht den Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.06.2007 – I-24 U 111/06 -, in: Info M 2007, 267).

– Ist im Räumungsurteil lediglich der Mieter angeführt, ist die Zwangsvollstreckung auch gegen seine minderjährigen Kinder zulässig. Das gilt auch dann, wenn diese inzwischen volljährig geworden sind (AG Mitte, Beschluss vom 14.11.2006 – 31 M 8161/06 -, in: GE 2007, 153).

– Die Klage auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ist im Urkundsverfahren nicht statthaft (LG Berlin, Beschluss vom 20.11.2006 – 62 S 249/06 -, in: Info M 2007, 134).

– Eine Räumungsfrist kann nicht mit der Maßgabe gewährt werden, dass deren Dauer von der Rechtskraft des Räumungsurteils abhängt (LG Berlin, Beschluss vom 11.10.2007 – 67 T 105/07 -, in: GE 2007, 1637).

– Ein im Rechtsbeschwerdeverfahren erstmals gestellter Vollstreckungsschutzantrag ist unbeachtlich (BGH, Beschluss vom 15.11.2007 – IX ZB 99/05 -).

– Erbringt der zur Räumung verurteilte Mieter keine Zahlungen mehr, so ist ein etwa gewährter Räumungsschutz nur noch im Ausnahmefall fortzusetzen. Ein solcher Ausnahmefall ist nur bei Vorliegen besonderer Gründe anzunehmen (LG Berlin, Beschluss vom 07.05.2007 – 65 T 65/07 -, in: BeckRS 2007, 16991; Info M 2007, 344).

– Der Vermieter kann für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung auch dann die vereinbarte Miete verlangen, wenn die ortsübliche Miete niedriger ist (OLG Brandenburg, Hinweisbeschluss vom 12.06.2007 – 3 U 8/07 -, in: Info M 2007, 357).

– Der mit der Räumung beauftragte Gerichtsvollzieher ist nicht befugt, das vom Vermieter geltend gemacht Pfandrecht an sämtlichen Gegenständen des Schuldners darauf zu überprüfen, ob auch offensichtlich unpfändbare Gegenstände davon betroffen sind (AG Pankow/Weißensee, Beschluss vom 27.09.2007 – 32 M 8045/07 -, in: GE 2008, 127).

– Offensichtlich unpfändbare Gegenstände wie Kleidung unterliegen nicht dem Vermieterpfandrecht und müssen daher bei einer Räumungsvollstreckung vom Gerichtsvollzieher entfernt und notfalls eingelagert werden. Der Gerichtsvollzieher darf dafür einen angemessenen Vorschuss verlangen (LG Aachen, Beschluss vom 17.07.2007 – 5 T 168/06 -; AG Jülich, Beschluss vom 30.05.2006 – 7a M 669/06 -; in: GE 2008, 201).

– Aufgabe des Vollstreckungsgerichts in der Räumungsvollstreckung ist es zu gewährleisten, dass ein Räumungstitel – von absoluten Ausnahmen abgesehen – durchsetzbar bleibt. Deshalb muss das Vollstreckungsgericht im Rahmen seiner umfassenden Interessenabwägung auch in solchen Fällen, die eine aus multiplen Krankheitsbildern resultierende menschliche Tragödie spiegeln, nach Wegen suchen, die einen Umzug des Schuldners – nach gründlicher medizinischer Vorbereitung und gegebenenfalls unter begleitender weitergehender Fürsorge – ohne gesundheitlich nachteilige Folgen als durchführbar erscheinen lassen (BGH, Beschluss vom 22.11.2007 – I ZB 104/06 -; in: NJW-aktuell 8/2008, XII; NJW 2008, 1000).

– 1. Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 BGB erfordert grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters durch vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieter. 2. Mit der Rückgabe beginnt auch die Verjährungsfrist erst noch entstehender Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache. 3. Erhält der Mieter zur Durchführung der Renovierung Schlüssel zurück, wird dadurch die kurze Verjährung nicht gehemmt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2007 – I-24 U 111/06 -; in: GE 2008, 265).

– 1. Der Gläubiger kann den Auftrag zur Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er sich auf ein Vermieterpfandrecht an den beweglichen, in der Wohnung befindlichen Gegenständen beruft. 2. Der Gerichtsvollzieher ist zu dieser Vollstreckung des Räumungstitels auch dann verpflichtet, wenn der dazu erforderliche Kostenvorschuss unter Vorbehalt gezahlt wird (AG Köpenick, Beschluss vom 25.01.2008 – 32 M 8003/08 -; in: GE 2008, 277).

– Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner auf Räumung und Nutzungsentschädigung nach wirksamer Kündigung. Das gilt auch für den ausgezogenen Mitmieter (AG Schöneberg, Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 12.07.2007 – 106 C 131/07 -; in: GE 2008, 413).

– Hat der Räumungsgläubiger das Vermieterpfandrecht an allen sich in der Wohnung befindlichen Gegenständen geltend gemacht, darf der Gerichtsvollzieher nicht prüfen, ob das Vermieterpfandrecht tatsächlich an den Gegenständen besteht (AG Neukölln, Beschluss vom 07.03.2008 – 30 M 8020/08 -; in: GE 2008, 485).

– Der Mieter erfüllt seine Rückgabepflicht nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht schon dadurch, dass er die Schlüssel seiner Nachbarin übergibt und einen Hinweiszettel für die Vermieterin an der Wohnungs- oder Haustür hinterlässt (AG Wedding, Beschluss vom 03.03.2008 – 15 a C 231/07 -; in: GE 2008, 551).

– Jedenfalls bei einem Geschäftsraummietverhältnis endet die Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme nach Beendigung des Mietverhältnisses (KG, Urteil vom 06.09.2007 – 8 U 49/07 -; in: Info M 2008, 123).

– a) Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehehlichen Lebensgefährten aufgenommen, ist für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben. b) Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus (BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07 -; in: NJW-aktuell 23/2008, VIII; GE 2008, 727; NJW 2008, 1959).

– Der Lauf der kurzen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt, sobald ihm der Mieter das Mietobjekt zur ungestörten Überprüfung überlässt und den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, auch wenn aus einer Vielzahl von Schlüsseln noch einzelne beim Mieter verblieben sind (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2007 – I-24 U 7/07 -; in: GE 2008, 867).

– 1. Ist mit einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners verbunden, so kann dies die Untersagung oder einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 765 a ZPO rechtfertigen. Dabei ist aber stets eine Abwägung der – in solchen Fällen ganz besonders gewichtigen – Interessen des Schuldners mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers vorzunehmen. Die Interessenabwägung muss vollständig sein. 2. Hält das Beschwerdegericht den Vortrag des Schuldners für unsubstantiiert, muss er darauf hinweisen, dass es zur schlüssigen Darlegung einer konkreten Lebens- oder Gesundheitsgefährdung bei Vornahme einer Zwangsräumung weiteren Vortrag des Schuldners für erforderlich hält (BGH, Beschluss vom 13.03.2008 – I ZB 59/07; in GE 2008, 986).

– Aufwendungsersatzansprüche des Mieters gegen seinen Vermieter verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BB sechs Monate nach Vertragsende. Bei einer Grundstücksveräußerung endet der Vertrag mit dem Veräußerer am Tage der Eigentumsumschreibung. Die Verjährungsfrist beginnt allerdings erst dann, wenn der Mieter von der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Kenntnis erlangt. Er ist jedoch nicht verpflichtet, eigene Nachforschungen zum Stand der Grundbuchumschreibung vorzunehmen, auch dann nicht, wenn er vom Vermieter über den Verkauf informiert worden ist (BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 133/07 -; in: Info M 2008, 265).

– Endet der Vertrag vorzeitig, hat der Mieter einen Anspruch auf Ausgleich seiner noch nicht „abgewohnten“ Ausbauleistung. Dieser Anspruch richtet sich grundsätzlich gegen den Rechtsnachfolger des Vermieters. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Rechtsnachfolger das Eigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben hat, und wenn der Mieterausbau nur formlos vereinbart, aus dem Mietvertrag also nicht ersichtlich war (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.2007 – I-10 U 122/06 -; in: NZM 2007, 643, nicht rechtskräftig; Revision beim BGH – XII ZR 71/07 – anhängig).

– Der Vermieter kann, gleich ob ein mit dem Schuldner begründetes Wohnraummietverhältnis vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde, den Insolvenzverwalter nur auf Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, wenn dieser sie in Besitz genommen hat oder daran für die Masse ein Recht beansprucht (BGH, Urteil vom 19.06.2008 – IX ZR 84/07 -).

– Der Lauf der kurzen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt, sobald ihm der Mieter das Mietobjekt zur ungestörten Überprüfung überlässt und den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, auch wenn aus einer Vielzahl von Schlüsseln noch einzelne beim Mieter verblieben sind (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2007 – I-24 U 7/07 -, in: WuM 2008, 554).

– Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln (BGH, Urteil vom 14.08.2008 – I ZB 39/08 -).

– Auch wenn der Mieter nicht alle Schlüssel zurückgibt, beginnt der Lauf der kurzen Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche des Vermieters, sobald der Mieter den Besitz vollständig und unmissverständlich aufgibt und der Vermieter ungestört prüfen kann (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2007 – I-24 U 7/07 -; in: DWW 2008, 221 und Info M 9/08, 333).

– Der Vermieter benötigt für die Räumungsvollstreckung einen Titel gegen Mieter und Mitbesitzer. Minder- und volljährige Kinder haben grundsätzlich keinen Mitbesitz. Bei nichtehelichen Lebensgefährten kommt es auf die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls an. Die Beweislast für den Mitbesitz trifft den Schuldner (= Mieter), der sich auf den Mitbesitz des Mitbewohners beruft (BGH, Urteil vom 19.03.2008 – 1 ZB 56/07 -; in: Info M 9/08, 346).

– 1. Der Vermieter hat das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, wenn er die Räumungsklage nicht nur gegen den Mieter, sondern auch gegen die Mitbesitzer – nicht: Besitzdiener – des Mieters richtet (Fortführung BGH, 123.2008 – I ZB 56/07 – Info M 9/08, 346). Mitbesitz liegt vor, wenn der Mitbewohner einen Teil der Wohnung zur „weitgehend alleinigen“ Nutzung inne hat. Dabei reicht es aus, wenn die Nutzung über „weite Teile des Jahres“ besteht. 2. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt nicht, wen der Mitbesitzer erklärt, er werde ausziehen, wenn auch der Mieter auszieht (BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07 -; in: Info M 9/08, 347).

– Die Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, Beschluss vom 14.08.2008 – I ZB 39/08 -; in: NJW-aktuell 42/2008, VI und GE 2008, 1317).

– 1. Räumungsvollstreckungen sind binnen Monatsfrist zu vollziehen. 2. Ein Kostenvorschuss für den Gerichtsvollzieher zur Beiziehung eines Schlossers/ Schlüsseldienstes ist mit 300 Euro auskömmlich bemessen (AG Pankow/Weißensee, Beschluss vom 11.9.2008 – 32 M 8062/08 -; in: GE 2008, 1333).

– Die Zwangsräumung aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil führt nicht zur Erfüllung des Räumungsanspruchs (AG Charlottenburg, Urteil vom 12.01.2007 – 207 C 103/06-; in: GE 2008, 1433).

– Der Mieter, der ein Einzelhaus mit Ölheizung nebst –tank anmietet, hat den Heizöltank bei Vertragsende mit dem gleichen Füllstand wie beim Einzug zurückzugeben. Der Anspruch verjährt innerhalb der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB (6 Monate nach Rückgabe) (LG Aachen, Urteil vom 11.07.2008 – 6 S 47/08 -; in: Info M 10/08, 370).

– Geschäftsunterlagen des Mieters, die der Gerichtsvollzieher bei einer Zwangsräumung in Verwahrung nimmt, darf er auch nach Ablauf der 2-monatigen Verwahrungsfrist nicht vernichten. Die weitere Lagerung muss aber nicht der Vermieter bezahlen (BGH, Beschluss vom 21.02.2008 – I ZB 53/06; in: Info M 10/08, 395).

– 1. Droht die Zwangsvollstreckung aus eine ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbaren, mit der Berufung angegriffenen Räumungsurteil vor Ablauf der Berufungsbegründungsfrist, kann bei der Entscheidung über die Einstellung der Zwangsvollstreckung die Erfolgsaussicht der Berufung nicht entscheidend berücksichtigt werden, wenn noch keine abschließende Berufungsbegründung vorliegt. 2. Bei der Beurteilung der Fähigkeit einer OHG als Beklagter, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden zu können, kommt es nur auf die Vermögenslage der Gesellschaft an, nicht aber auf die der Gesellschafter (KG, Beschluss vom 28.02.2008 – 12 U 25/08 -; in: ZMR 2008, 623 und NZM 2008, 623).

– 1. Räumungsvollstreckungen sind binnen Monatsfrist zu vollziehen. 2. Ein Kostenvorschuss für den Gerichtsvollzieher zur Beiziehung eines Schlossers oder Schlüsseldienstes ist mit 300,00 € auskömmlich bemessen (AG Pankow/ Weißensee, Beschluss vom 11.09.2008 – 32 M 8062/08 -; in: Ge 2008, 1333).

– Der Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO als grundsätzliche Voraussetzung einer einstweiligen Einstellung der (Räumungs-)Zwangsvollstreckung durch Anordnung des Revisionsgerichts muss in der Berufungsinstanz in Zielrichtung auf das Berufungsurteil gestellt worden sein. Auch ein Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist vermag den erforderlichen Vollstreckungsschutzantrag nicht zu ersetzen (BGH, Beschluss vom 18.8.2008 – VIII ZR 215/08 -; in: WuM 2008, 612).

– Die einstweilige Einstellung der Räumungszwangsvollstreckung kann das Revisionsgericht im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde nicht anordnen, wenn der Schuldner im Berufungsverfahren keinen Vollstreckungsschutzantrag gestellt hat oder ein derartiger Antrag übergangen wurde oder das Berufungsgericht nicht über eine Abwendungsbefugnis entschieden hat und der Schuldner daraufhin keinen Antrag auf Urteilsergänzung gestellt hat (BGH, Beschluss vom 30.6.2008 – VIII ZR 98/08 -; in: WuM 2008, 613).

– Die Zwangsräumung ist auch dann, wenn bei einer Räumungsvollstreckung eine konkrete Lebensgefahr für einen Betroffenen besteht, nur in besonders gelagerten Einzelfällen für einen längeren Zeitraum und in absoluten Ausnahmefällen auf unbestimmte Zeit einzustellen. Die Interessenabwägung des Gerichts muss vollständig sein (nichtamtlicher Leitsatz) (BGH, Beschluss vom 22.11.2007 – I ZB 104/06 -; in: WuM 2008, 36).

– Eine Einstellung gemäß § 719 Abs. 2 ZPO kommt nicht in Betracht, weil der Beklagte in der Berufungsinstanz keinen Schutzantrag gemäß § 712 ZPO gestellt hat (BGH, Beschluss vom 23.10.2007 – XI ZR 449/06 -; in: WuM 2008, 50).

– a) Hat der Mieter in die Mietwohnung einen nichtehelichen Lebensgefährten aufgenommen, ist für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben. b) Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung ändern sich im Regelfall nicht, wenn die Kinder nach Erreichen der Volljährigkeit mit ihren Eltern weiter zusammenleben. Haben Kinder keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt, reicht für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus (BGH, Beschluss vom 19.3.2008 – I ZB 56/07 -; in: WuM 2008, 364).

– Die Zwangsverwaltung eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks ist unzulässig, wenn sie nur dazu dient, dem im Haus wohnenden Schuldner den Bezug von Sozialleistungen zu ermöglichen, damit er an den Zwangsverwalter ein Entgelt für die Nutzung der Räume entrichten kann, die ihm nicht nach § 149 I ZVG zu belassen sind (BGH, Beschluss vom 20.11.2008 – V ZB 31/08 -; in: NJW-aktuell 4/2009, VIII).

– Der Lauf der kurzen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters beginnt, sobald ihm der Mieter das Mietobjekt zur ungestörten Überprüfung überlässt und den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, auch wenn aus einer Vielzahl von Schlüsseln noch einzelne beim Mieter verblieben sind (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.9.2007 – 1-24 U 7/07 -; in: WuM 2008, 554).

– Stimmt der Vermieter nach einer wirksamen Kündigung der Bitte des Mieters um eine Räumungsfrist zum Ende des Monats zu, schuldet der Mieter Nutzungsentschädigung für den gesamten Monat auch dann, wenn die Mieträume vorfristig zurückgegeben werden (AG Schöneberg, Urteil vom 9.10.2008 – 2 C 213/08 -; in: GE 2009, 120).

– Die unentgeltliche Überlassung der Mietwohnung an den Nachmieter durch den Vermieter befreit den in der Kündigungsfrist ausgezogenen Mieter von der weiteren Mietzahlung (AG Neuruppin, Urteil vom 15.01.2009 – 42 C 273/08 -; in: WuM 2009, 227).

– Ein Mieter kann, wenn ein Wohnungabnahmeprotokoll angefertigt worden ist, grundsätzlich nur für solche Schäden haftbar gemacht werden, die im Protokoll aufgeführt sind. 2. Zur Interpretation schlagwortartiger Bezeichnungen in einem Abnahmeprotokoll. 3. Kein Rückbauverzicht bei nicht im Abnahmeprotokoll verlangter Abhilfe (LG Potsdam, Urteil vom 26.2.200 – 11 S 127/08 -; in: GE 2009, 519).

– Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbes im Grundbuch zu laufen (BGH, Urteil vom 25.05.2008 – VIII ZR 133/07 -; in: ZMR 4/2009, 263).

– 1. Macht der Vermieter nach einer Kündigung wegen Zahlungsrückständen gegen den zwischenzeitlich ausgezogenen Mieter Nutzungsausfall geltend, ist der Einwand unerheblich, die Kündigung sei unwirksam, wenn die Voraussetzungen des § 537 Abs. 1 BGB vorliegen. 2. Hat der Vermieter seine konkreten Bemühungen um Nachmieter hinreichend dargetan, darf der Mieter sich nicht auf pauschales Bestreiten beschränken. Angesichts der Möglichkeit, die vom Vermieter namhaft gemachten Mietinteressen zu befragen, ist es Sache des ehemaligen Mieters, das Vermietervorbringen zu widerlegen. 3. Mit dem Vorwurf, der Vermieter habe sich nicht hinreichend um Nachmieter bemüht, wird ein Unterlassen behauptet. Der ehemalige Mieter muss daher darlegen, dass bei adäquaten Bemühungen des Vermieters frühzeitig ein akzeptabler Nachmieter gefunden worden wäre (OLG Koblenz, Beschluss vom 17.4.2008 – 5 U 315/08 -; in: ZMR 4/2009, 282).

– Aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil kann i. d. R. bereits vor Eintritt der Rechtslage vollstreckt werden (KG, Beschluss vom 4.7.2009 – 11 W 9/08 -; in: ZMR 3/2009, 200).

– a) Nach Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. b) Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht. c) Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume (BGH, Urteil vom 6.5.2009 – XII ZR 137/07 -).

– „Begleitschäden“, die darauf beruhen, dass die Zwangsvollstreckung nicht in der gehörigen Wiese durchgeführt worden ist, werden vom Schutzzweck der Haftungsnorm für die Vollstreckung bloß vorläufig vollstreckbarer, später aufgehobener oder geänderter Titel nicht erfasst. Bei pflichtwidrigem Handeln des Gerichtsvollziehers als Vollstreckungsorgan tritt die Amtshaftung ein. Daneben ist kein Raum für eine Haftung des Gerichtsvollziehers als Verrichtungsgehilfe des Gläubigers (BGH, Urteil vom 5.2.2009 – IIX ZR 36/08 -; in: NJW-aktuell 13/2009, X).

– 1. Da in Art. 14 I GG den mit der Zwangsverwaltung verbundenen Eingriff in das Grundeigentum nur zu dem Zweck gestattet, die vollstreckungsfähige Forderung des Gläubigers durchzusetzen, darf mit den auf das Eigentum zugreifenden Zwangsmitteln keine Sanktion für früheres Fehlverhalten des Schuldners, sondern nur Druck zur Begleichung der berechtigten Forderungen verbunden werden. 2. Das Grundeigentum verlangt bei der Anwendung von Maßnahmen der Zwangsverwaltung insofern Beachtung, als es, wie bei jedem anderen Grundrechtseingriff auch, nur den Einsatz des bei gleicher Eignung jeweils mildesten und gemessen an sonst zur Verfügung stehenden Maßnahmen verhältnismäßigen Zwangsmittels gestattet. Eine Auslegung und Anwendung des § 149 II ZVG, welche die über § 25 S. 1 ZVG eröffnete Möglichkeit anderer, namentlich milderer Zwangsmittel nicht in den Blick nimmt und den damit eingeräumten Ermessensspielraum übersieht oder in einer nicht nachvollziehbaren Weise ausübt, verletzt mit dem Vollstreckungsrecht in aller Regel auch Art. 14 I GG. 3. Aus dem Eigentumsgrundrecht ergibt sich das Gebot effektiven Rechtsschutzes. Effektiver Rechtsschutz wiederum erfordert eine grundsätzlich umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung des Streitgegenstands durch den zuständigen Richter. Damit ist es nicht zu vereinbaren, wen das Gericht eine Gefährdung des Grundstücksertrags i. S. des § 149 II ZVG annimmt, ohne die Grundlage für diese Feststellung umfassend darzutun, insbesondere ohne sich mit strittigem Vorbringen hinreihend auseinanderzusetzen und erforderliche Beweise zu erheben (BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats), Beschluss vom 7.1.2009 – 1 BvR 312/08 -; in: NJW 2009, 1259).

– a) Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswertes gelangt. b) Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (BGH, Urteil vom 29.4.2009 – XII ZR 66/07 -).

– Baut der Wohnungsmieter eine Einbauküche ein, wird die Küche nicht Zubehör des Grundstücks, wenn es der (regionalen) Verkehrsauffassung entspricht, dass der Mieter die Küche beim Auszug wieder mitnimmt, oder wenn der Mieter die Kücheneinrichtung beim Einbau nur zur vorübergehenden Nutzung bestimmt (BGH, Urteil vom 20.11.2008 – IX ZR 180/07 -; in: Info M 5/09, 180).

– Der Räumungsanspruch des Vermieters nach beendetem Mietverhältnis kann grundsätzlich nicht mit der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Das gilt selbst dann, wenn weder Mieter noch der von ihm unbefugt eingesetzte Mieter eine Nutzungsentschädigung zahlen und wenn der Vermieter auf Mietzahlungen finanziell angewiesen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.02.2009 – I-10 W 14/09 – GuT 2009, 37 und Info M 2009, 242).

– 1. Der Vermieter hat auch dann Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den ausgezogenen Mieter, wenn nur dieser die Schlüssel zur Wohnung zurückgegeben hat, der andere Mieter aber die Wohnung weiter nutzt. 2. Dem Vermieter kann auch nicht ein Mitverschulden deswegen angelastet werden, weil er erst nach über einem Jahr aus dem Räumungsurteil gegen den in der Wohnung verbliebenen Mieter vollstreckt (LG Potsdam, Urteil vom 10.06.2009 – 11 S 183/08 -; in: GE 2009, 908).

– Dem Vermieter vorenthält der Mieter das Mietobjekt, wenn er es nicht nur in verwahrlostem oder verschlechtertem Zustand zurückgibt, sondern nach dem Auszug Einbauten oder Einrichtungen trotz entsprechender Verpflichtung nicht beseitigt. Die Beseitigungspflicht erstreckt sich ohne besondere Absprache der Mietvertragsparteien nicht nur auf vom Mieter eingebrachte Einrichtungen, sondern auch auf solche, die er vom Vormieter übernommen hatte (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 14.10.2008 – I-24 U 7/08 (rk.) -; in: GE 2009, 842).

– 1. Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt. 2. Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (Fortführung von Senat, NJW-RR 2006, 294 = NZM 2006, 15) (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07 -; in: NJW 2009, 2374).

– Die Einstellung der Zwangsvollstreckung im Revisionsverfahren setzt voraus, dass der Vollstreckungsschuldner bereits in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag gestellt hat (BGH, Beschluss vom 01.07.2009 – XII ZR 50/09 -; in: GE 2009, 1041).

– Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Das Vermieterpfandrecht hat gegenüber der in § 885 Abs. 2 und 3 Satz 1 ZPO bestimmten Entfernung der beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, Vorrang. Der Gerichtsvollzieher hat nicht zu prüfen, ob die bei Durchführung der Herausgabevollstreckung in der Wohnung befindlichen Gegenstände vom Vermieterpfandrecht erfasst werden (BGH, Beschluss vom 16.07.2009 – I ZB 80/05 -; in: GE 2009, 1042).

– Die im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses „Ein- und Ausbauten … zu entfernen“, wenn durch sie „eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)“, ist wirksam. 2. Die bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Rückbaupflicht des Mieters ist Hauptpflicht. 3. Zur Entbehrlichkeit der Fristsetzung für den Rückbau (OLG Düsseldorf, urteil vom 21.04.2009 – I-24 U 56/08 (rk.) -; in: GE 2009, 1045).

– 1. Hat der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich gekündigt, so ist der Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Zahlung der Miete verpflichtet. Der Umstand, dass der Mieter die Mietsache vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgibt, weil er Ersatzräume gefunden hat, ändert hieran grundsätzlich nichts. 2. Der Mieter ist in einem solchen Fall auch dann zur Zahlung der Miete verpflichtet, wenn der Vermieter während des Laufs der Kündigungsfrist Umbaumaßnahmen durchführt, die über übliche Ausbesserungsarbeiten hinausgehen. Der Mieter handelt rechtsmissbräuchlich, wenn er sich auf die fehlende Erfüllungsbereitschaft des Vermieters beruft (LG Mannheim, Urteil vom 03.06.2009; in: WuM 2009, 398).

– Eine Vorenthaltung im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache verletzt ist, wobei grundsätzlich der Zustand der zurückgegebenen Mietsache unerheblich ist (KG, Beschluss vom 19.20.2006; in: GE 2009, 813).

– Der vorzeitig ausgezogene Mieter ist von seiner Zahlungspflicht befreit, wenn der Vermieter die Mietsache einem Dritten zum Gebrauch überlassen hat (§ 537 Abs. 2 BGB). Das gilt jedenfalls dann, wenn dem ausgezogenen Mieter kein vertragswidriges Verhalten vorzuwerfen ist (hier: Auszug vor Ablauf der Kündigungsfrist und Zusage, die Miete bis zum Finden eines Nachmieters zu zahlen) (AG Neuruppin, Urteil vom 15.01.2009 – 42 C 273/08 -; in: WuM 2009, 227 und Info M 2009, 266).

– Dem Mieter steht ein Bereichungsausgleich für seine Investitionsleistung zu (hier: Baukostenzuschuss), wenn sein langjähriger, befristeter Mietvertrag vorzeitig endet. Diesen Augleich schuldet auch der Ersteigerer, der dem Mieter des ersteigerten Objekts gekündigt hat (hier: wegen § 57 a ZVG und wegen Schriftformverstoß) (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07 -; in: Info M 2009, 276).

– Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 18.12.2008 – 8 U 67207 -; in: NJW-RR 2009, 1024 und Info M 2009, 277).

– a) Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investition des Mieters erhöhten Ertragswertes gelangt. b) Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07 -; in: GE 2009, 1246).

– Nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs schuldet der Mieter im Rahmen der Herausgabe von Nutzungen nach §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB auch die Auskehr eines durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses. Dazu gehört auch eine „Entschädigung“, die der Mieter von dem Untermieter als Abfindung für eine vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses erhalten hat (BGH, Urteil vom 12.08.2009 – XII ZR 76/08 -; in: GE 2009, 1248).

– 1. Der kurzen Verjährung unterliegen Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren Folgeansprüche wegen Mietausfalls, auch wenn der Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat. 2. In diesem Fall kann der Vermieter Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mieträume beanspruchen, wenn der Mieter den (Mit-)Besitz nach beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters ausübt, wenn er sich also weigert, dem geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 – I-24 U 6/08 -; in: GE 2009,1252).

– Bei Unwirksamkeit des Mietvertrags mit einer GbR trifft die Räumungs- und Rückgabepflicht nicht nur die GbR, sondern auch ihre Gesellschafter (obiter dictum) (BGH, Urteil vom 29.10.2008 – XII ZR 165/06 -; in: Info M 2009, 325).

– Ab Zustellung der Räumungsklage muss der gekündigte, an einen Untermieter vermietende Hauptmieter herausgeben: Mietdifferenz zwischen der höheren Untermiete und der niedrigeren Hauptmiete; Abfindung für vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn er diese Erträge ausschließlich wegen eigener „besonderer Leistungen oder Fähigkeiten“ erzielt hat (BGH, Urteil vom 12.08.2009 – XII ZR 76/08 -; in: Info M 2009, 329).

– Die Prüfung, ob die Räumungsvollstreckung bei einem hochbetagten Schuldner wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte i.S. des § 765 a ZPO darstellt, ist nicht auf eine akute Lebensgefahr während des Räumungsvorgangs selbst zu beschränken; in die Beurteilung einzubeziehen sind auch schwerwiegende gesundheitliche Risiken, die aus einem Wechsel der gewohnten Umgebung resultieren (BGH, Beschluss vom 13.08.2009 – I ZB 11/09 -).

– Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses übe die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08 -; in: GE 2009, 1485).

– Setzt der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz, hat er keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt grundsätzlich erst ab Rückgabe der Mietsache, bzw. – im vorliegenden Fall – erst ab dem Zeitpunkt der offiziellen Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher in Betracht (KG, Hinweisbeschluss vom 14.09.2009 – 8 U 135/09 -; in: GE 2009, 1493).

– Nach fristloser Kündigung des befristeten Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs kann der Vermieter grundsätzlich bis zur Neuvermietung innerhalb der ursprünglichen Vertragsdauer Schadensersatz in Höhe der bisherigen Miete verlangen. Er verletzt seine Schadensminderungspflicht nicht, wenn er die Räume zunächst zu einer marktgerechten höheren als der bisherigen Miete zur Neuvermietung anbietet (KG, Urteil vom 04.05.2009 – 8 U 183/08 -; in: DWW 2009, 260 und Info M 2009, 379).

– Grundsätzlich muss der vorzeitig ausgezogene Mieter keine weiteren Mietzahlungen leisten, wenn der Vermieter anschließend mehr als die üblichen Ausbesserungsmaßnahmen veranlasst. Ausnahmsweise darf sich der Mieter auf diese Regel aber nicht berufen, wenn er selbst seine Vertragspflichten grob verletzt hat (hier: vorzeitiger Auszug und Schlüsselrückgabe) (LG Mannheim, Urteil vom 03.06.2009 – 4 S 5/09 -; in: WuM 2009, 398).

– Ist der Mieter nur verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt zu übergeben, handelt es sich lediglich um eine übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz. Ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Reinigungspflicht setzt ein Vorgehen des Vermieters gegen den Mieter nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB voraus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009 – I-10 U 58/09 -; in: GE 2009, 1553).

– Verlangt der Vermieter nach fristloser Kündigung des befristeten Mietvertrags einen Mietausfallschaden, muss er sich um eine anderweitige Vermietung bemühen. Im Prozess muss er (nur) diese Bemühungen darlegen. Demgegenüber hat der Mieter darzulegen und zu beweisen, dass diese Bemühungen nicht ausgereicht haben (OLG Rostock, Urteil vom 02.07.2009 – 3 U 146/08 -; in: Info M 2009, 433).

– Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Das gilt auch dann, wenn der Schuldner in Strafhaft sitzt (BGH, Beschluss vom 16.07.2009 – I ZB 80/05 -; in: Info M 2009, 449).

– Die Zwangsvollsteckung aus einem Räumungsurteil kann vorübergehend eingestellt werden, wenn der Schuldner kurze Zeit danach in eine Ersatzwohnung ziehen wird und die Zahlung der Nutzungsentschädigung nachweist (LG Berlin, Beschluss vom 13.10.2009 – 51 T 643/09 -; in: GE 2009, 1627).

– Macht der Vermieter bei der „Berliner Räumung“ ein umfassendes Vermieterpfandrecht geltend, entfällt die Räumungsverpflichtung für den Mieter mit der Folge, dass er die Versteigerungskosten nicht als Schadensersatz schuldet (AG Lichtenberg, Teil- und Schlussurteil vom 14.10.2009 – 7 C 532/08 -; in: GE 2009, 1629).

– Enthält der Ratenzahlungsvergleich eine Verfallklausel, die den Mieter bei unpünktlicher Zahlung zur Räumung verpflichtet, ist die Räumungsvollstreckung auch dann nicht treuwidrig, wenn der Zahlungsrückstand nur geringfügig ist (hier: 100 € bei einer Anfangsschuld von 1.900 €) (BGH, Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/08 -; in: Info M 2009, 496).

– Keine unzulässige Vertragsstrafe liegt vor, wenn die Parteien den Räumungsrechtsstreit durch einen Vergleich mit einer Ratenzahlungsvereinbarung beenden, die (sinngemäß) folgende Verfallklausel enthält: Der Mieter verpflichtet sich zur Räumung der Wohnung, wenn er mit einer Rate in Zahlungsverzug gerät (BGH, Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/08 -; in: Info M 2009, 497).

– 1. Renoviert der Mieter die Räume erst nach Ende der Mietzeit, aber im Einverständnis des Vermieters, steht diesem ein Nutzungsentschädigungsanspruch mangels „Vorenthaltens“ nicht zu. 2. Wegen verspäteter Rückgabe können aber Ansprüche auf Ersatz des Mietausfalls bestehen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.07.2009 24 U 109/08 -; in: IMR 2010, 15).

– 1. Ein Nutzungsentschädigungsanspruch aus § 546a BGB kann auch dann bestehen, wenn die Mietsache zurückgegeben ist, der Mieter aber noch einen von mehreren Schlüsselsätzen behält und hierdurch Mitbesitz an der Mietsache hat. 2. Der Nutzungsentschädigungsanspruch aus § 546a BGB setzt für eine Vorenthaltung voraus, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und die Nichtrückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Rücknahmewille) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 – 24 U 6/08 -; in: IMR 2010, 16).

– 1. Eine Hemmung der Verjährung kommt dann nicht in Betracht, wenn zum Zeitpunkt des hemmenden Ereignisses die Verjährungsfrist noch nicht zu laufen begonnen hat. 2. Die Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe des Mietobjekts zu laufen (LG Marburg, Urteil vom 23.09.2009 – 2 O 91/09 -; in: IMR 2010, 17).

– Die Prüfung, ob die Räumungsvollstreckung bei einem hochbetagten Schuldner wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte im Sinne des § 765 a ZPO darstellt, ist nicht auf eine akute Lebensgefahr während des Räumungsvorgangs selbst zu beschränken; in die Beurteilung einzubeziehen sind auch schwerwiegende gesundheitliche Risiken, die aus einem Wechsel der gewohnten Umgebung resultieren (BGH, Beschluss vom 13.08.2009 – I-ZB 11/09 -; in: IMR 2010, 30).

– Der Vermieter der Wohnung kann die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungs- und Herausgabetitel gegen den Mieter auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht (Festhaltung BGH WuM 2006, 50; WuM 2006, 580) (BGH, Beschluss vom 16.07.2009 – I ZB 80/05 -; in: WuM 2010, 98).

– 1. Der Räumungsschuldner ist in die Schutzwirkung des zwischen dem Gerichtsvollzieher und dem Frachtführer/ Lagerhalter zum Zwecke der Zwangsräumung geschlossenen Umzugs- und Lagervertrag einbezogen (OLG Stuttgart, Urteil vom 17.11.2009 – 3 W 50/09 -; in: IMR 2010, 160).

– Die Räumungszwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss ist bei Selbstmordgefahr des Hausbewohners befristet einzustellen, wobei dem Schuldner aufzugeben ist, sich in fachärztliche Behandlung zu begeben und den Verlauf der Behandlung nachzuweisen (BGH, Beschluss vom 14.01.2010 – I ZB 34/09 -; WuM 4/10, 250).

– Der Vermieter muss nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses einstweilen die ungehinderte Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Heizung aufrechterhalten, wenn die dem Mieter bewilligte Räumungsfrist noch nicht abgelaufen und über Vollstreckungsschutzanträge noch nicht abschließend entschieden worden ist (AG Schöneberg, Urteil vom 26.04.2010 – 5 C 49/10 -; in: GE 2010, 775).

– Verstößt der Vermieter gegen die titulierte Pflicht zur Beheizung der Wohnung, so kann gegen ihn ein Ordnungsgeld selbst dann noch festgesetzt werden, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (LG Berlin, Beschluss vom 05.01.2010 – 65 T 162/09 -, in: IMR 2010, 174).

– Die Privatinsolvenz des Mieters kann die Verlängerung einer Räumungsfrist rechtfertigen (LG Braunschweig, Beschluss vom 16.09.2009 – 6 S 301/09 -; in: IMR 2010, 178).

– Der Beginn der kurzen Verjährungsfrist im Mietrecht setzt voraus, dass eine Veränderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters stattfindet; er soll in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. 2. Diese Frist beginnt nicht vor der Durchführung einer vereinbarten Begehung der Mietsache; die Übergabe der Schlüssel an den Hausmeister genügt an deren Stelle nicht (OLG München, Urteil vom 31.03.2009 – 5 U 3484/08 -; in: IMR 2010, 234).

– 1. Nutzungsentschädigung wird pro Tag bis zum Ablauf des Tages der Rückgabe geschuldet. 2. Kündigungsfolgeschäden und Nutzungsentschädigung stellen verschiedene Streitgegenstände dar. 3. Eine mit der Berufung verbundne Klageerweiterung wird wirkungslos, wenn die Berufung durch Beschluss zurückgewiesen wird (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.02.2010 – 24 U 113/09 -; in: IMR 2010, 283).

– 1. Kündigt der Vermieter wegen erheblichen Zahlungsrückstands außerordentlich fristlos und zugleich freistgerecht, wird durch Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung unwirksam. 2. Der Räumungsanspruch aus der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen, wenn der Mieter nicht Umstände darlegt, die seine Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen (LG Berlin, Urteil vom 23.03.2010 – 63 S 432/09 -; in: GE 2010, 913).

– Leistet ein Mieter gemäß § 711 Satz 1 ZPO Sicherheit zur Abwendung der Zwangsvollstreckung, sichert diese Sicherheit nicht nur die eigentliche Räumung der Wohnung als solches, sondern auch etwaige Erfüllungs- und Verzögerungsschäden des Vermieters (wie z. B. Nutzungsentschädigungsansprüche für die Zeit zwischen dem Erlass des Räumungsurteils und der tatsächlichen Herausgabe oder Schäden wegen der Verletzung der Pflicht zur ordnungsgemäßen Herausgabe (KG, Beschluss vom 04.05.2010 – 6 U 174/09 -; in: IMR 2010, 320).

– a) Nach Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. b) Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht. c) Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume (BGH, Urteil vom 6.5.2009 – XII ZR 137/07 -).

– a) Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 06.07.1977 – VIII ZR 277/75 -, WM 1977, 1126 und vom 01.10.2003 – VIII ZR 326/02 -, WuM 2003, 708). b) Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGHZ 3, 162) (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09 -).

– Das Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a BGB endet erst mit vollständiger Erfüllung der Rückgabepflicht; dies ist nicht der Fall, wenn eine Vielzahl von Gegenständen (hier: ein Verkaufscontainer, mehrere Mülltonnen sowie mehrere Kubikmeter Sperrmüll) in den Mieträumen zurückbleibt. Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB steht nicht entgegen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt hat, die Räume erneut zu vermieten (KG, Hinweisbeschluss vom 03.06.2010 – 12 U 164/09 -; in: GE 2010, 1201).

– Die Beurteilung, ob ein Mietausfallschaden wegen Vorenthaltung der Mietsache gegeben ist, ist Aufgabe des Tatrichters. Feste Regeln lassen sich dazu nicht aufstellen, weil vieles von dem Umständen des jeweiligen Falles abhängt. Nicht zu beanstanden ist die tatrichterliche Einschätzung, die Schadenswahrscheinlichkeit sei deshalb zu verneinen, weil der Kläger (Vermieter) lediglich zwei Mietinteressenten benannt haben, ohne angeben zu können, ab wann diese die Wohnung überhaupt hätten anmieten wollen, und weil der Wohnungsmarkt in Brandenburg nicht derart angespannt sei (Oktober 2008), dass alleine schon aus dem Angebot der Wohnung am Markt auf deren umgehende Weitervermietung hätte geschlossen werden können (BGH, Hinweisbeschluss vom 13.07.2010 – VIII ZR 326/09 -; in: GE 2010, 1265).

– 1. Die Einwilligung des Vermieters zu bestimmten Baumaßnahmen des Mieters berechtigt den Mieter in der Regel noch nicht zur Annahme eines Verzichts des Vermieters, bei Vertragsende den Rückbau zu verlangen. 2. Anders ist es bei einer dauerhaften Wertverbesserungsmaßnahme, die nur mit erheblichem Aufwand an Kosten wieder zu entfernen wäre und deren Beseitigung die Mietsache in einen schlechteren Zustand versetzen würde (hier bejaht für Einbau von Nachspeicheröfen und Verlegung von Elektroleitungen über vom Mieter abgehängte Decken). 3. Eine Rückbaupflicht entfällt ferner bei vom Mieter mit Einverständnis des Vermieters durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen (hier: Fußbodenausgleich durch Spanplatten (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2010 – 65 S 355/09 -; in: GE 2010, 1269).

– Dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 564a BGB steht nicht entgegen, dass der Vermieter nicht beabsichtigt hat, die Räume erneut zu vermieten (KG, Hinweisbeschluss vom 03.06.2010 – 12 U 164/09 -).

– Gibt der Mieter den (hier: wegen behaupteter Beschädigung von ihm entsorgten) Wohnungs-Zentralschlüssel nicht an den Vermieter zurück, kann der Vermieter wie bei Verlust eines Schlüssels und der Gefahr eines Missbrauchs die Kosten für den vollständigen Austausch der Schließanlage im Gesamtobjekt von dem Mieter nur dann als Schadensersatz verlangen, wenn er die Schließanlage auch tatsächlich austauscht. Der Schadensersatzanspruch kann nicht abstrakt der Grundlage eines Kostenvoranschlags berechnet werden (AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.04.2010 – 8 C 3212/09 -; in: WM 10, 355).

– Sofern eine Wohnung ohne Bad vermietet wird, muss der Mieter ein von ihm mit Erlaubnis eingebautes Badezimmer bei Vertragsende nicht zurückbauen. Ein entsprechendes Verlangen des Vermieters ist grob rechtsmissbräuchlich (LG Hamburg, Urteil vom 04.03.2005 – 311 S 128/04 -; in: WM 10, 448).

– Die von dem zur Räumung verurteilten Mieter gem. § 711 S. 1 ZPO zur Abwendung der Zwangsvollstreckung geleistete Sicherheit soll nicht nur die Räumung der Wohnung als solche gewährleisten, sondern darüber hinaus auch mögliche Erfüllungs- und Verzögerungsschäden abdecken. Sie steht dem Vermieter daher sowohl zum Ausgleich der in dem Zeitraum zwischen Erlass des Räumungsurteils und der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung nicht gezahlten Nutzungsentschädigung, als auch des durch Verletzung der Pflicht zur vollständigen und ordnungsgemäßen Herausgabe der Wohnung entstandenen Schadens zur Verfügung (KG, Beschluss vom 04.05.2010 – 6 U 174/09 -; in: NZM 10, 438).

– Der Rückbauanspruch entfällt erst dann, wenn der Vermieter nach frostlosem Ablauf der gesetzten Frist Schadensersatz verlangt (LG Berlin, Urteil vom 26.07.2010 – 67 S 165/09 -; in: GE 2010, 1340).

– Übernimmt der Vermieter im laufenden Mietverhältnis von einem Untermieter sämtliche Schlüssel des Mietobjekts und entzieht er dem Mieter dadurch den Besitz, kommt er seiner Gebrauchsgewährungspflicht nicht nach. Kommt der Vermieter seiner Gebrauchsüberlassungspflicht nicht nach, wird ihm diese im Nachhinein unmöglich und der Mieter von der Mietzahlungspflicht frei (OLG Rostock, Urteil vom 09.09.2010 – 3 U 50/10 -).

– 1. Gegen den mit Beendigung des Hauptmietvertrages nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter können dem Hauptvermieter Ansprüche nach den Vorschriften der §§ 987 ff BGB (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) erwachsen. 2. Die von dem nicht mehr berechtigten Untermieter geschuldete Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem objektiven Mietwert der genutzten Räume, der ggf. zu schätzen ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.11.2009 – I-24 U 91/09 -; in: ZMR 2010, 755 f.).

– Keine verspätete Rückgabe der Mietsache bei unterlassener Mitwirkung des Vermieters. Durch die verweigerte Mitwirkung gerät der Vermieter in Annahmeverzug. Der Annahmeverzug des Vermieters lässt den Anspruch auf § 546a BGB entfallen (LG Lüneburg, Urteil vom 29.10.2008 – 6 S 96/08 -; in: ZMR 2010, 765 f.).

– Der Rückbauanspruch entfällt erst dann, wenn der Vermieter nach fristlosem Ablauf der gesetzten Frist Schadensersatz verlangt (LG Berlin, Urteil vom 26.07.2010 – 67 S 165/09 -).

– Die von dem zur Räumung verurteilten Mieter gem. § 711 Satz 1 ZPO zur Abwendung der Zwangsvollstreckung geleistete Sicherheit soll nicht nur die Räumung der Wohnung als Solche gewährleisten, sondern darüber hinaus auch mögliche Erfüllungs- und Verzögerungsschäden abdecken; sie steht dem Vermieter daher sowohl zum Ausgleich der in dem Zeitraum zwischen Erlasse des Räumungsurteils und der tatsächlichen Nutzungsentschädigung, als auch des durch Verletzung der Pflicht zur vollständigen und ordnungsgemäßen Herausgabe der Wohnung entstandenen Schadens zur Verfügung (KG, Beschluss vom 04.05.2010 – 6 U 174/09 -; in: WM 2010, 585 ff.; ZME 2010, 752 f.).

– Wird der Anspruch auf Räumung und Herausgabe von Räumen nicht nur auf einen Mietvertrag, sondern auch auf einen anderen Rechtsgrund (z. B. Eigentum, § 985 BGB) gestützt, ist der Streitwert gemäß § 41 Abs. 2 Satz 2 GKG ausnahmslos der Wert der Nutzung für ein Jahr, und zwar ohne Möglichkeit einer Begrenzung durch § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG auf den Betrag des auf eine kürzere „streitige Zeit“ (§ 41 Abs. 1 Satz 1 GKG) entfallenden Entgelts (KG, Beschluss vom 13.10.2010 – 12 W 28/10 -).

– Ansprüche auf Ersatz der Kosten zur Feststellung, ob Mängel (hier: Feuchtigkeit) vom Vermieter beseitigt sind, verjähren als Aufwendungsersatzansprüche nach sechs Monaten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.07.2010 – 24 U 20/10 -, in: IMR 2010, 513).

– Der rechtskräftigen Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe können vermeintliche Gegenansprüche des Mieters/Pächters nicht entgegengehalten werden. Die gesetzliche Grundwertung, wonach der Räumung ein Zurückbehaltungsrecht nicht entgegengehalten werden kann (BGB §§ 570, 578 Abs. 1, 2), darf durch vermeintliche Gegenansprüche des Mieters nicht unterlaufen werden (OLG Frankfurt, Urteil vom 23.07.2010 – 2 U 6/10 -; in: IMR 2010, 526).

– Ein doppelter Umzug, der mit erheblichen finanziellen Belastungen des Mieters verbunden ist – insbesondere angesichts des großen Umfangs des Hausrats, führt im Rahmen der Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter nicht zu einem Übergewicht zu Gunsten der Belange des zwangszuräumenden Mieters (LG Köln, Beschluss vom 07.10.2010 – 10 T 266/10 -; in: IMR 2010, 539).

– Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet. 2. Hat der Vermieter in einem solchen Fall kein Verzeichnis der entfernten Gegenstände aufgestellt sowie deren Wert schätzen lassen, muss er im Schadensersatzprozess wegen Vernichtung der Gegenstände beweisen, in welchem Umfang eine plausible Schadensberechnung des Mieters unzutreffend ist (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09 -, in: IMR 2010, 416).

– 1. Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Mieteinheiten entfällt. 2. Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung eines Grundstücks durch die Komplementärin des Vermieters stellt keine Fremdverwaltung dar, deren Kosten als Betriebskosten au die Mieter umgelegt werden können (KG, Urteil vom 08.07.2010 – 12 U 26/09 -; in: IMR 2010, 417).

– Lässt der Mieter in erheblichem Umfang Gegenstände im Mietobjekt zurück, so bleibt die Mietesache dem Vermieter im Sinne des § 546a BGB solange vorenthalten, bis die vollständige Räumung erfolgt ist. 2. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB hat Entgeltcharakter und setzt keinen Mietausfallschaden des Vermieters voraus. Auf die Absicht des Vermieters, das Objekt weiterzuvermieten, kommt es nicht an (KG, Beschlüsse vom 03.06.2010 und 23.07.2010 – 12 U 164/09 -; in: IMR 2010, 433).

– Kommen die Mieter mit der Räumung und Herausgabe der Wohnung an den Vermieter unstreitig in Verzug, erhebt der Vermieter hiernach dann (nach Ablauf einer weiteren Frist) eine Räumungs- und Herausgabeklage und räumen die Mieter erst danach im Zeitraum zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit des Verfahrens die Wohnung, haben die Mieter die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen, wenn der Vermieter die Klage zurücknimmt (AG Brandenburg, Beschluss vom 12.07.2010 – 31 C 321/09 -; in: IMR 2010, 452).

– 1. Der Gerichtsvollzieher hat im Räumungstermin die tatsächlichen Besitzverhältnisse festzustellen und zu prüfen, ob im Vollstreckungstitel nicht aufgeführte Dritte Mitbesitz an den Räumen haben; dies ist nicht im Erinnerungs- oder Beschwerdeverfahren durch das Vollstreckungsgericht vorwegzunehmen. 2. Für einen Mitbesitz reicht es nicht aus, einen Schlüssel zu besitzen, persönliche Gegenstände eingebraucht zu haben, oder dass der Räumungsschuldner Mitglied eines Vereins ist, der eigenen Besitz behauptet (LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2011 – 51 T 80/11 -; in: GE 2011, 337).

– 1. Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume nicht, so kann der Vermieter nach § 546a BGB Nutzungsentschädigung verlangen. Seinen Herausgabeanspruch kann der Vermieter nur im Wege der Herausgabe- bzw. Räumungsklage verfolgen und anschließend gemäß § 885 ZPO durchsetzen lassen. 2. Hindert der Vermieter den räumungspflichtigen Mieter an der Ausübung seines Besitzes bzw. des Mietgebrauchs, um auf diese Weise die Räumung zu beschleunigen oder zu erzwingen, so stellt dies verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 BGB dar (OLG Rostock, Beschluss vom 04.08.2010 – 3 U 82/10 -; in: IMR 2011, 22).

– Baut der Mieter erst ca. einen Monat nach Beendigung des Mietverhältnisses ursprünglich vorhandene Strom- und Gaszähler wieder ein, liegt darin keine „Vorenthaltung“ der Mietsache im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB. Ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung besteht daher nicht (LG Augsburg, Urteil vom 07.09.2010 – 42 S 1610/10 -; in: IMR 2011, 55).

– Mit Beendigung des Mietvertrages endet auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Bei der Prüfung der Frage, ob der Vermieter gleichwohl nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zur Versorgungsleistung verpflichtet ist, ist das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietgebrauchs gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen. Unerheblich ist dabei das Interesse des Vermieters auf Räumung (KG, Beschluss vom 16.05.2011 – 8 U 2/11 -; in: GE 2011, 1082).

– Die einseitige Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB nur zugunsten der Ersatzansprüche des Vermieters ist unwirksam (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2011 – 2/11 S 309/10 -; in: GE 2011, 1084).

– Der Mieter schuldet keinen Schadensersatz für Beschädigung eines Teppichbodens, wenn dieser nach entsprechender Mietdauer (hier Vermietung vor sieben Jahren und nicht neuwertig) ohnehin vom Vermieter zu ersetzen wäre (AG Schöneberg, Urteil vom 08.08.2011 – 13 C 91/11 -; in: GE 2011, 1237).

– 1. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nicht auf unpfändbare Sachen; daran kann auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden. 2. Unpfändbar können auch ein Wurfspeer und 40 Biergläser sein (LG Berlin, Beschluss vom 21.01.2011 – 63 T 7/11 -; in: GE 2011, 1310).

– Der Mieter ist nicht berechtigt, die von ihm abgeschliffenen Holzdielen zum Ende der Mietzeit gegen den ausdrücklich erklärten Willen des Vermieters mit Farbe zu überstreichen (AG Neukölln, Urteil vom 25.08.2011 – 12 C 49/11 -; in: GE 2011, 1375).

– 1. Die Kinder eines Mieters haben auch nach Erreichen der Volljährigkeit keinen Mitbesitz an der Wohnung, so dass ein selbständiger Räumungstitel nicht erforderlich ist. 2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse nach außen eindeutig erkennbar ist, wofür ein Auszug und späterer Rückzug nebst Ummeldung nicht ausreicht (LG Berlin, Beschluss vom 17.10.2011 – 51 T 589/11 -; in: GE 2011, 1555).

– Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen; der Vermieter kommt mit seiner Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür“ entgegenzunehmen, nicht in Annahmeverzug, wenn sie ihm von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Mieter angeboten werden (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11 -; in: GE 2011, 1678).

– Das Rechtsbeschwerdegericht kann im Wege der einstweiligen Anordnung die Vollziehung einer Entscheidung der ersten Instanz aussetzen, wenn durch die Vollziehung dem Rechtsbeschwerdeführer größere Nachteile drohen als dem Gegner, die Rechtsbeschwerde zulässig erscheint und die Rechtsmittel des Rechtsmittelbeschwerdeführers nicht von vornherein ohne Erfolgsaussicht sind (Fortführung von BGH, Beschluss vom 6.8.2003 – VIII ZR 77/03, WuM 2003, 509) (BGH, Beschluss vom 15.11.2011 – VIII ZB 95/11 -; in: GE 2011, 1679).

– 1. Das Mietobjekt ist mangels abweichender Vereinbarung nach Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte. 2. Eine Mietsache wird nicht vorenthalten, wenn der Mieter wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert; für das Unterschreiten dieser „Bagatellgrenze“ ist der Mieter beweispflichtig. 3. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs des Mieters, steht ihm ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens zu, der als Ersatzanspruch eigener Art nicht von einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung abhängt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2011 – I-24 U 200/10 – (rk.); in: GE 2011, 1681).

– Das Wegnahmerecht des Mieters ist ein Aneignungsrecht und nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern es erfasst auch Veränderungen in der baulichen Substanz ohne Rücksicht auf das Eigentum an den Einbauten (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 04.08.2011 – I-24 U 48/11 -; in: GE 2012, 129).

– Ebenso wie es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt, wenn der Mie­ter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt, die Schlüssel aber zurückbehält, fehlt es an einer Gebrauchsüberlassung, wenn der Vermieter dem Mieter die zugehörigen Schlüssel nicht aushändigt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.12.2010 – 10 U 60/10 –; in: IMR 2011, 187).

– Den Mieter trifft die Darlegungs- und Beweislast für die fristgerechte Räumung und Rückgabe der Mietsache (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.12.2010 – 10 U 60/10 -).

– Allein ein an der zu räumenden Wohnung befindliches Schild mit einem anderen Namen als demjenigen des in dem Vollstreckungstitel ausgewiesenen Räumungsschuldners berechtigt den Gerichtsvollzieher nicht, von der Räumung abzusehen (LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2012 – 51 T 733/11 -; in: GE 2012, 404).

– Verzichtet ein Vermieter gegen Zahlung eines angemessen Geldbetrages auf seinen Anspruch auf Räumung des Grundstücks, insbesondere auf Beseitigung der Aufbauten, bei Ende des Mietverhältnisses, so ist dies im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit unbedenklich (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2012 – I-24 U 227/11 –; in: GE 2012, 547).

– 1. Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr“, schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus. 2. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Räumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zu seinem Abschluss fälligen Vorauszahlungen auf die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten gezahlt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2012 – I-10 U 91/11 – ; in: GE 2012, 482).

– Ausnahmsweise genügt für eine ordnungsgemäße Rückgabe von Mieträumen die Rückgabe nur eines Schlüssels, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird. Lässt sich der Mieter bei Übergabe des Schlüssels an die Hausverwaltung des Vermieters eine Quittung unterschreiben, worin ein „Wasserschaden“ als Betreff der Herausgabe des Schlüssels angegeben ist, und erklärt der Mieter in einem späteren an den Vermieter gerichteten Schreiben, dass das Mietverhältnis fortbestehe, fehlt es an einem eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe (KG, Urteil vom 30.01.2012 – 8 U 192/10 -; in: GE 2012, 752).

– Eine Bestimmung im Formularmietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Mieträume bei Verletzung der Räumungspflicht öffnen und räumen zu lassen, ist unwirksam (LG Duisburg, Urteil vom 28.02.2012 – 13 S 243/11 -; in: GE 2012, 1497).

– 1. Der Mieter schuldet Schadensersatz für durchbohrte Fliesen im Bad, wenn das Anbohren der Fliesenfugen zum Aufhängen von Gegenständen auch möglich gewesen wäre. 2. Der Anspruch des Vermieters ist nicht ausgeschlossen, wenn die Schäden im Abnahmeprotokoll deshalb nicht erwähnt sind, weil sie wegen der noch an den Wänden angebrachten Gegenstände nicht erkennbar waren. 3. Der Vermieter hat zu beweisen, dass bei Vertragsbeginn die Mietsache mangelfrei übergeben wurde (AG Köpenick, Urteil vom 05.10.2012 – 4 C 64/12 -; in: GE 2012, 1639).

– 1. Eine Räumungsvollstreckung darf nur dann nicht betrieben werden, wenn ein weder im Vollsteckungstitel noch in der Vollstreckungskalusel aufgeführter Dritter im Besitz der Mietsache ist. 2. Zur Besitznachweis nicht ausreichend ist die Vorlage lediglich einer Meldebescheinigung; der Gerichtsvollzieher muss sich vielmehr anhand der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort ein Bild zum Besitz des Dritten machen. 3. Ist der Dritte bei der Vollstreckung nicht anwesend, kann er seine Rechte gegenüber dem Gerichtsvollzieher nicht geltend machen (AG Wedding, Beschluss vom 28.06.2012 – 31 M 8006/12 -; in: GE 2012, 1705).

– Der Vermieter ist zur Selbsthilfe durch Schlossauswechslung jedenfalls dann berechtigt, wenn ein Widerspruch gegen die Inventarentfernung gegenüber dem Mieter nicht möglich ist (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2012 – 93 O 127/11 -; in: GE 2013, 418).

– 1. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann auch gewährt werden, wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichen Mietverhältnisses ist (hier: Wohnheim für kranke bzw. betreuungsbedürftige Menschen). 2. Es bestehen keine Bedenken dagegen, je nach Lage des Falles die Räumungsfrist dahin auszugestalten, dass sie sich unter der Bedingung der rechtzeitigen Zahlung der Nutzungsentschädigung jeweils um einen Monat (bis zum festgesetzten Endtermin) verlängert (KG, Urteil vom 17.12.2012 – 8 U 246/11 -; in: GE 2013, 618).

– Grundsätzliche Voraussetzung für einen begründeten Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung in der Revisionsinstanz nach § 719 Abs. 2 ZPO ist ein bereits in der Berufungsinstanz gestellter Schutzantrag im Sinne des § 712 ZPO (BGH, Beschluss vom 27.10.2010 – VIII ZR 155/10 -; in: IMR 2011, 114).

– 1. Für den Vollstreckungsschutz müssen ganz besondere Umstände vorliegen, die für den Schuldner eine Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Solche besonderen Umstände muss der Schuldner wenigstens ansatzweise schlüssig darlegen. 2. Im Rahmen einer Räumungsklage genügt allein der Verweis auf die angemietete Wohnung und anstehende Umzugskosten hierfür nicht (LG Köln, Beschluss vom 12.10.2010 – 10 T 287/10 -; in: IMR 2011, 117).

– Die Zwangsvollstreckung aus einem Prozessvergleich, in dem sich die Mieter zur Räumung für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung der Miete verpflichtet haben, ist auch nach einer unpünktlichen Zahlung gut drei Jahre nach Abschluss des Räumungsvergleichs noch zulässig (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2013 – 67 S 498/12 -; in: GE 2013, 748).

– 1. Ein Gerichtsvollzieher ist bei einer Wohnungsräumung allen an der Zwangsvollstreckung Beteiligten gegenüber verpflichtet, die Kosten möglichst gering zu halten. Dies bedeutet nicht, dass er die zu erteilenden Speditionsaufträge jeweils an den günstigsten Unternehmer vergeben muss. Er darf weitere Aspekte wie die Arbeitsqualität der Transportunternehmen und ihre Erfahrung mit Zwangsräumung berücksichtigen. 2. Beauftragt der Gerichtsvollzieher einen Dritten allein, um diesem Einkünfte zu ermöglichen, während die Speditionsaufträge tatsächlich durch ein von dem Dritten beauftragtes Unternehmen ausgeführt werden, so sind die durch die Einbindung des Dritten entstandenen vermeidbaren Mehrkosten ein Nachteil im Sinne des § 266 Abs. 1 StGB (KG, Beschluss vom 19.02.2013 – (4) 121 Ss 10/13 -; in: GE 2013, 810).

– Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht befugt, an der Schaufensterscheibe ein überdimensionales Vermietungsplakat anzubringen, so lange der Mieter noch Besitzschutz geltend machen kann (AG Brandenburg a. d. H., Urteil vom 13.06.2013 – 31 C 153/13 -; in: GE 2013, 1006).

– Das Wegnahmerecht des Mieters ist ein Aneignungsrecht und nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern er erfasst auch Veränderungen in der baulichen Substanz ohne Rücksicht auf das Eigentum an den Einbauten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.08.2011 – 24 U 48/11 -; in: IMR 2012, 110).

– Räumt der Mieter infolge eines Räumungsurteils, aber ohne zwangsgeräumt zu sein, und überlässt er einem Mitbewohner/Untermieter zuvor den Wohnungsschlüssel, so ist dieser Dritte gegenüber dem Vermieter zum Besitz in der Weise berechtigt, dass mangels verbotener Eigenmacht eine einstweilige Räumungsverfügung dem Vermieter nicht erteilt werden kann (LG Lüneburg, Urteil vom 16.11.2011 – 6 S 88/11 -; in: WuM 2011, 672).

– Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitztes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (BGH vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 -).

– § 940 a Abs. 2 ZPO findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung (KG, Beschluss vom 05.09.2013 – 8 W 64/13 -; in: GE 2013, 1514).

– Die in § 940a Abs. 2 ZPO normierte Voraussetzungen stellen sich als einzige und typisierte Bedingung für den Verfügungsgrund dar, deren Vorliegen eine Abwägung der beiderseitigen Interessen wie in § 940 ZPO entbehrlich macht (LG Mönchengladbach, Beschluss vom 10.12.2013 – 2 T 62/13 -; in: GE 2014, 123).

– Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12 -; in: GE 2014, 49).

– Der Räumungsschuldner hat wegen faktischer Unmöglichkeit keinen Anspruch gem. § 885 Abs. 5 ZPO auf Herausgabe einzelner Gegenstände, wenn diese nicht oder nur mit erheblichem Aufwand in dem Räumungsgut auffindbar sind (hier: über 200 unsortierte, unbeschriftete Umzugskisten) (LG Krefeld, Beschluss vom 04.10.2013 – 2 T 31/13 -; in: GE 2014, 61).

– Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (BGH, Urteil vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 -; in: GE 2013, 1647).

– 1. Der Vermieter, der eigenmächtig einen Mieterkeller räumt, haftet wg. irrtümlicher Selbsthilfe auch ohne Verschulden auf Schadensersatz. 2. Ein Mitverschulden des Mieters, der kein Schloss an der Kellertür angebracht und auf einen Zettel des Vermieters, der Besitzer möge sich melden, nicht reagiert hatte, ist nicht anzunehmen. 3. Den Vermieter trifft eine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen des Mieters; er hat ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen. 4. Beim Schadensersatz für eine im Keller zum Winterschlaf untergebrachte Schildkröte gehen Zweifel, ob es sich um eine sibirische Vierzehenschildkröte oder eine grieschische Landschildkröte gehandelt habe, zu Lasten des Vermieters (AG Hannover, Urteil vom 06.11.2013 – 502 C 7971/13 -; in: GE 2013, 1657).

– a) Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für de Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen der Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.06.2010 – XII ZR 52/08 – NJW 2010, 2652 Rn. 12). b) Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung dervertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 – GE 2006, 640 = NJW 2006, 1588 Rn. 9). c) Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung – von der Sachbefugnis abgesehen – noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine fü reinen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = GE 2007, 991 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH, Urteile vom 27.02.2003 – VII ZR 48/01 – NJW-RR 2003, 784 und vom 03.05.1999 – II ZR 119/98 – NJW 1999, 2115) (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – XII ZR 12/13 -; in: GE 2014, 313).

Im Rahmen der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache hat der Mieter auch solche von ihm eingebrachte Sachen zu entfernen, die durch einen Brand zerstört worden und von denen nur noch Brandreste vorhanden sind (BGH, Hinweisbeschluss vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/13 -; in: GE 2014, 661).

– Verpflichtet sich der Mieter in einem Prozessvergleich, für den Fall der Verletzung seiner Pflicht, die Miete bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen, die Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben, und sind sich die Parteien darüber hinaus einig, dass der Vermieter aus vorangegangenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs keine Rechte mehr herleiten werde, liegt darin wegen Rechtsverzichts des Mieters ein unwirksames Vertragsstrafeversprechen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter aus dem Räumungsvergleich nicht vollstrecken kann (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2014 – 63 S 361/13 -; in: GE 2014, 803).

– wenn der Schuldner nachgewiesen hat, dass die Zwangsräumung sein Leib und Leben erheblich gefährdet, rechtfertigt dies die Einstellung der Zwangsvollstreckung, allerdings nicht dauerhaft, sondern nur zeitlich befristet. Es obliegt dem Räumungsschuldnerm, nach Ablauf der Frist zu beweisen, dass die Voraussetzungen für eine vorläufige Einstellung weiterhin vorliegen (BGH, Beschluss vom 09.10.2013 – I ZB 15/13 -; in: GE 2014, 867).

– Der Mieter hat ohne dementsprechende Vereinbarung keinen Anspruch auf Wertersatz für die von ihm anstelle der mitvermieteten Küche eingebrachte Einbauküche (LG Berlin, Urteil vom 23.05.2014 – 65 S 524/13 – (Einzelrichter); in: GE 2014, 1008).

– 1. Soweit die Wohnung des Räumungsschuldners zur Unterbringung von Gegenständen wie Möbeln benötigt wird, wird dieser Zweck nicht vom Räumungsschutz-Privileg des § 721 ZPO geschützt. 2. Geht vom Räumungsschuldner aufgrund von massiven und anhaltenden Störungen des Hausfriedens bis hin zu Tätlichkeiten gegenüber Mitmietern eine Gefahr aus, kommt eine Verlängerung einer auch kurzen Räumungsfrist nicht in Betracht (LG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2014 – 18 T 91/14 -; in: GE 2014, 1140).

– Der Mieter kann nach verspäteter Räumung die in einem Räumungsvergleich vereinbarte Abfindungszahlung nicht mehr verlangen (LG Berlin, Urteil vom 18.06.2014 – 67 S 24/14 -; in: GE 2014, 1202).

– 1. Wird ein vorläufig vollstreckbares Urteil durch einen Prozessvergleich ersetzt, wonach der Schuldner zur Zahlung eines geringeren Betrages verpflichtet ist, kann der Gläubiger grundsätzlich die Erstattung der Kosten aus der zuvor auf der Grundlage des Urteils betriebenen Zwangsvollstreckung in der Höhe verlangen, in der sie angefallen wären, wenn er von vornherein die Vollstreckung auf den Vergleichsbetrag beschränkt hätte (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 10.10.2003 – IXa ZB 204/03, NJW-RR 2004, 503). 2. Wird dem Schuldner im Prozessvergleich Ratenzahlung auf den Vergleichsbetrag gewährt, hat die darin liegende Stundung keine Auswirkungen auf den dem Gläubiger nach diesen Grundsätzen zustehenden Anspruch auf Erstattung der Vollstreckungskosten (BGH, Beschluss vom 09.07.2014 – VII ZB 14/14 -; in: GE 2014, 1449).

– Der Mieter ist grundsätzlich und in der Regel berechtigt, den Anspruch aus § 546 BGB bereits vor Vertragsende zu erfüllen mit der Folge des Annahmeverzugs bei ablehung der angebotenen Schlüsselübergabe (LG Bonn, Urteil vom 05.06.2014 – 6 S 173/13 -; in: GE 2014, 1529).

– 1. Die Räumungsvollstreckung für Wohnraum aus einer notariellen Urkunde ist unzulässig, auch wenn bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung überwiegt. 2. Im Rahmen des Vollstreckungsrechts ist die Schwerpunkttheorie nicht anwendbar (OLG Oldenburg, Urteil vom 22.07.2014 – 12 U 46/14 -; in: GE 2014, 1650).

– § 940a Abs. 2 ZPO findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung (Anschluss an KG, GE 2013, 1514) (OLG Celle, Beschluss vom 24.11.2014 – 2 W 237/14 -; in: GE 2015, 54).

– a) Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen. b) Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH Urteil vom 20.03.1986 IX ZR 42/85 NJW 1986, 2426). c) Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang (BGH, Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12 -; in: GE 2015, 120).

– Wenn nach fristloser Kündigung und Einreichung einer Räumungsklage der Kostenvorschuss erst nach mehr als einem Jahr eingezahlt wird, kann ein stillschweigender Verzicht auf den Räumungsanspruch oder dessen Verwirkung angenommen werden (AG Mitte, Urteil vom 04.12.2013 – 9 C 202/12 -; in: GE 2015, 195).

– Erteilt der Vermieter sein Einverständnis mit der Verlängerung der im Kündigungsschreiben gesetzten Räumungsfrist ausdrücklich zum Zwecke des vertragsgemäßen Rückbaus des Mietobjekts durch den Mieter, fehlt es an dem für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache erforderlichen Rücknahmewillen (OLG Celle, Beschluss vom 20.06.2011 – 2 U 49/11 -; in: IMR 2011, 363).

– 1. Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter seine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückverlangen. 2. Die gilt jedoch nur, sofern der Vermieter über die Betriebskosten binnen eines Jahres nicht abrechnet. 3. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt nicht im Gewerberaummietrecht, ist aber für die Abrechnungsreife maßgeblich. 4. Der Vermieter kann die Abrechnung im Verfahren nachholen, um den Anspruch des Mieters zu Fall zu bringen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 – 10 W 16/11 -; in: IMR 2011, 364).

– Die Heizzentrale und die Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum. Ihre altersbedingte vollständige Erneuerung ist als modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. Abs. 3 i. V. m. § 21 Abs. 3 und 4 WEG möglich (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10 -; in: IMR 2011, 366).

– Ausnahmsweise genügt für eine ordnungsgemäße Rückgabe von Mieträumen die Rückgabe nur eines Schlüssels, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird (KG, Urteil vom 30.01.2012 – 8 U 192/10 -; in: IMR 2012, 191).

– 1. Der Mieter kann gegen die Räumung seines Lebensgefährten Erinnerung bzw Beschwerde einlegen.

– Für die Räumung eines Lebensgefährten bedarf es – anders als für die Räumung eines Ehepartners – nicht zwingend eines eigenständigen Räumungstitels.

– Nur dann, wenn der Mitbesitz des Lebensgefährten an der Wohnung nach außen dokumentiert wurde, setzt die Wohnungsräumung einen Räumungstitel (auch) gegen ihn voraus.

– Der Gerichtsvollzieher muss bei der Räumung prüfen, ob dem Lebensgefährten Mitbesitz eingeräumt wurde (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.02.2012 – 2-11 T 21/12 -; in: IMR 2012, 211).

– 1. Der Vermieter kann etwa zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Wärme) verpflichtet sein, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist nach den §§ 721, 765a, 794a ZPO gewährt worden ist und dem Vermieter wegen der regelmäßig entrichteten Nutzungsentschädigung kein Schaden entsteht (LG Koblenz, Beschluss vom 24.05.2011 – 6 S 8/11 -; in: IMR 2012, 279).

– 1. Der Mieter ist verpflichtet, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versieht, und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Vertragsende wieder zu beseitigen, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Die Beseitigungspflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter der Einrichtung zugestimmt hat und die Baulichkeit in sein Eigentum übergegangen ist. Dies gilt jedoch nur für Veränderungen der Mietsache, die allein auf Veranlassung des Mieters vorgenommen werden, und nicht für Veränderungen, die nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.05.2011 – 24 U 197/10 -; in: IMR 2012, 289).

– 1. Gibt der Mieter die Mietsache bei Vertragsende nicht heraus, so schuldet er Nutzungsausfallentschädigung auch dann, wenn der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend macht. 2. Der Vermieter kann Ersatz für einen Mietausfall verlangen, wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlungsverzug verschuldet hat (KG, Beschluss vom 06.12.2012 – 8 U 220/12 -; in: IMR 2013, 147).

– 1. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann auch gewährt werden, wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichen Mietverhältnisses ist (Wohnheim für betreuungsbedürftige Menschen). 2. Die Räumungsfrist lässt sich dahingehend ausgestalten, dass sie sich unter der Bedingung der rechtzeitigen Zahlung der Nutzungsentschädigung jeweils um einen Monat verlängert (KG, Urteil vom 17.12.2012 – 8 U 246/11 -; in: IMR 2013, 148).

– Für eine Verlängerung der Räumungsfrist hat der ehemalige Mieter darzulegen, auf welche Wohnungen er sich wann genau wie beworben hat und aus welchem Grund jeweils ein Mietvertrag nicht zustande gekommen ist. Die Einreichung einer Vielzahl von Telefonnummern oder Adressen mit entsprechenden Streichungen und Randbemerkungen reicht nicht (LG Berlin, Beschluss vom 10.12.2014 – 65 T 285/14 -; in: GE 2015, 256).

– 1. Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände in den Mieträumen zurück, so hat er seine Rückgabepflicht grundsätzlich nicht erfüllt, weil der Vermieter leere Räume in einem in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückverlangen kann. 2. Lässt der Mieter Gegenstände zurück, kann dies eine Vorenthaltung der Mietsache begründen, wenn deswegen nur eine Teilräumung des Mietobjekts anzunehmen ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012 – 24 U 200/11 -; in: IMR 2012, 375).

– 1. Die Kinder eines Mieters werden auch nach Eintritt der Volljährigkeit keie Mitbesitzer der Wohnung. Ein selbstständiger Räumungstitel ist daher nicht erforderlich. 2. Ziehen die Kinder eines Mieters zunächst aus und dann wieder ein, so stellt dies keine nach außen erkennbare Änderung der Besitzverhältnisse dar (LG Berlin, Beschluss vom 17.10.2011 – 51 T 589/11 -; in: IMR 2012, 170).

– Die in § 721 Abs. 6 Nr. 1 ZPO normierte isolierte sofortige Beschwerde gegen die Bemessung einer Räumungsfrist bei Räumung von Wohnraum durch Urteil ist gemäß § 567 Abs. 1 ZPO lediglich dann statthaft, wenn es sich bei dem Urteil, in welchem die Räumungsfrist festgesetzt worden ist, um ein im ersten Rechtszug ergangenes Urteil handelt (KG, Beschluss vom 19.01.2012 – 12 W 2/12 -; in: IMR 2012, 172).

– Eine „Verwertung durch Vernichtung“ des im Rahmen einer „Berliner Räumung“ vom Vermieter in Besitz genommenen Pfands ist unzulässig und insbesondere in § 1246 BGB nicht geregelt (OLG Stuttgart, Beschluss vom 19.03.2012 – 8 W 93/12 -; in: IMR 2012, 401).

– Das Vermieterpfandrecht umfasst nur Gegenstände des Mieters. Beweispflichtig für das Eigentum des Mieters an solchenn Gegenständen ist der Vermieter (OLG Frankfurt, Urteil vom 03.02.2012 – 2 U 122/11 -; in: IMR 2012, 413).

– Räumt ein Vermieter im Wege verbotener Eigenmacht, begründet dies einen Schadensersatzanspruch. Hat der Vermieter dabei keine Inventarisierung und Schätzung der geräumten Gegenstände vorgenommen, trifft ihn die Beweispflicht zu Umfang, Bestand und Wert der einer Schadensberechnung des Mieters zu Grunde liegenden Gegenstände, soweit seine Darstellung von plausiblen Angaben des Mieters abweicht (OLG Naumburg, Beschluss vom 18.05.2012 – 1 W 17/12 -; in: IMR 2012, 493).

– Die Ansprüche der übrigen Eigentümer wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter in der Wohnanlage verjähren analog § 548 Abs. 1 BGB binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung (OLG Stuttgart, Urteil vom 05.08.2010 – 7 U 82/10 -; in: IMR 2010, 463).

– 1. Ein Rechtsmissbrauch oder eine Verwirkung des Räumungsanspruchs kommt in Betracht, wenn durch den Druck der Räumung immer wieder Zahlung, letztlich nicht aber die Räumung errecht werden soll. 2. Wird ein Mietverhältnis durch einen Räumungsvergleich beendet, bedarf es keiner erneuten Kündigung und keines neuen Räumungsverfahrens, wenn die ehemaligen Mieter drei Jahre nach dem Vergleich immer noch in der Mietwohnung wohnen und ihre „Miete“ zunächst regelmäßig bezahlen. Dadurch entsteht nicht ohne Weiteres ein neues Mietverhältnis. Der Vermieter darf vielmehr aufgrund des alten Titels vollstrecken (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2013 – 67 S 498/12 -; in: IMR 2013, 360).

– 1. In dem Umstand, dass der Mieter dem Vermieter die Mieträume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, kann keine Vorenthaltung der Mietsache gesehen werden. Hat die Räumung stattgefunden, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme verweigert. 2. Eine Vorenthaltung der Mietsache kommt nur in Betracht, wenn trotz Auszugs des Mieters eine Nutzung durch den Vermieter vollständig verhindert wird. Andernfalls liegt nur eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht vor, die zu Schadensersatzansprüchen führen kann, den Vermieter jedoch nicht zur Ablehnung der Rücknahme berechtigt. 3. Hat der Mieter entgegen einer vertraglichen Vereinbarung von ihm vorgenommene Einbauten nicht entfernt, liegt keine teilweise Räumung vor, wenn der Vermieter durch den unterlassenen Rückbau nicht daran gehindert wird, das Mietobjekt in Besitz zu nehmen, zu nutzen und aus dieser Nutzung Einnahme zu erzielen (OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013 – 6 U 11/12 -; in: IMR 2013, 415).

– Das Vermieterpfandrecht erlischt an den Sachen des Mieters, wenn sie aus den von ihm angemieteten Räumlichkeiten in an Dritte vermietete Räumlichkeiten auf demselben Grundstück des Vermieters verbracht werden (im Anschluss an OLG Stuttgart, IMR 2008, 197) (OLG Bremen, Urteil vom 18.07.2013 – 4 U 7/13 -; in: IMR 2013, 461).

– 1. Eine detaillierte Schadensbeschreibung in einem Übergabeprotokoll – die geeignet ist, den Schaden einem bestimmten Gegenstand in der Mietsache zuzuordnen – zwingt den Mieter, den Schaden sustanziiert zu bestreiten. 2. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung der Mietsache kann nicht geltend gemacht werden, wenn die tatsächlieh Sachherrschaft über die Mietsache erlangt wurde, obschon der Mieter ein weiteres Schlüsselpaar bei der Rückgabe der Mietsache dem Vermiter nicht zurückgewährt hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.03.2013 – 10 U 72/12 -; in: IMR 2013, 496).

– Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (BGH, Urteil vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 -; in: IMR 2014, 6).

– Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12 -; in: IMR 2014, 7).

– 1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mietr vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.06.2010 – XII ZR 52/08, IMR 2010, 375). 2. Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urteil ovm 15.03.2006 – VIII ZR 123/05, IMR 2006, 43 = NJW 2006, 1588 Rz. 9). 3. Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadenersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = IBR 2007, 302 = NJW 2007, 1952 Rz. 43; BGH, Urteile vom 27.02.2003 – VII ZR 48/01, IBR 2003, 335 und vom 03.05.1999 – II ZR 119/98, NJW 1999, 2115). 4. Holt der Vermieter zu mieterseits durchzuführenden Instandsetzungsarbeiten ein Gutachten ein, das die angegebenen Kosten als „grob geschätzt“ bezeichnet, so hemmt die spätere Schadenserstazklage die Verjährung auch für über den Klageantrag hinausgehende Beträge, soweit diese ebenfalls auf dem Anspruchsgrund der nicht von Mieterseite ausgeführten Arbeiten beruhen (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – XII ZR 12/13 -; in: IMR 2014, 111).

– Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei Mietende nicht alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so hat der Vermieter gegen den Mieter nur dann Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird (BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13 -; in: IMR 2014, 231).

– Verhindert der Vermieter den ungehinderten Zugang zu den Mieträumlichkeiten und verweigert er die Herausgabe der noch darin enthaltenen Gegenstände des Mieters, begeht er verbotene Eigenmacht. Eine diese ausschließende Gestattung des Mieters muss freiwillig erfolgen und kann nicht darin gesehen werden, dass dieser im Zuge der Kündigung des Mietverhältnisses zur Schlüsselrückgabe rechtlich verpflichtet ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2014 – 12 U 11/14 -; in: IMR 2014, 332).

– 1. Die in § 940a Abs. 2 ZPO normierten Voraussetzungen frü den Erlass einer auf Räumung von Wohnraum gereichteten einstweiligen Verfügung stellen sich als einzige und typisierte Bedingung für den Verfügungsgrund dar, deren Vorliegen eine Abwägung beiderseitiger Interessen wie in § 940 ZPO entbehrlich macht. Darauf, seit wann der Antragsteller Kenntnis vom Vorliegen dieser Voraussetzungen hat, kommt es nicht an. 2. Der Umstand, dass in der zu räumenden Mietwohnung ein titelfremder Dritter wohnt, kann durch Vorlage des zum Räumungsversuch errichten Protokolls des Gerichtsvollziehers glaubhaft gemacht werden (IMR 2014, 355).

– 1. Eine Räumung aus der Eigenkündigung des Mieters kann auch noch nach 18 Monaten verlangt werden. 2. Der Räumungsanspruch (BGB § 546) geht auf den Erwerber über (BGB § 566 Abs. 1) und unterfällt während der dreijährigen Regelverjährungsfrist nur in besonderen Ausnahmefällen der „Verwirkung“ (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.07.2014 – 2-11 S 398/13 -; in: IMR 2014, 464).

– 1. Verursacht der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs Schäden an der Mietsache, steht dem Vermieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zu. 2. Einer vorherigen Fristsetzung zur Nacherfüllung bedarf es auch dann nicht, wenn der Schadensersatzanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht wird. 3. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist, trägt der Vermieter (LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014 – 10 S 60/14 -; in: IMR 2015, 57).

– Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht (OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 – 2 U 43/14 -; in: IMR 2015, 65).

– 1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat. 2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand (LG Kleve, Urteil vom 28.01.2015 – 6 S 149/12 -; in: IMR 2015, 150).

– Kranken und behinderten Mietern ist nach erfolgter Kündigung (normalerweise) eine über das übliche Maß hinausgehende Räumungsfrist zu bewilligen. Dabei müssen jedoch die Interessen der anderen Mieter und des Vermieters gebührend mitberücksichtigt werden, vor allem dann, wenn der gekündigte Mieter seine Mitmieter schln körperlich angegriffen hat und es ihnen aus diesem Grund nicht zugemutet werden kann, zusammen mit ihm in einem Haus zu wohnen (LG Berlin, Beschluss vom 20.07.2014 – 18 T 91/14 -; in: IMR 2015, 17).

– Ein Pfandgläubiger, der Nutzungen aus dem Pfand zieht, ohne durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu sein, hat das daraus Erlangte an den Pfandschuldner nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag herauszugeben (BGH, Urteil vom 17.09.2014 – XII ZR 140/12 -; in: IMR 2015, 189).

– Die erstmalige Verkürzung einer in einem Prozessvergleich von den Parteien vereinbarten Räumungsfrist ist weder über eine direkte noch eine analoge Anwendung des § 794a Abs. 2 ZPO möglich (LG München I, Beschluss vom 07.10.2014 – 14 T 17971/14 -; in: IMR 2015, 213).

– Liegt ein Abnahmeprotokoll vor, so handelt es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich des Zustands der Wohnung. Der Vermieter ist ausgeschlossen, Rechte wegen Mängeln geltend zu machen, die im Protokoll nicht vermekr wurden. Das negative Schuldanerkenntnis umfasst aber nicht nur Mängel im Sinne von Schäden an der Wohnung, die im weiteren Verlauf im Rahmen von Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden sollen, sondern auch sonstige Forderungen, die den Zustand der Wohnung betreffen, wie dies bei den Schönheitsreparaturen der Fall ist (AG Leonberg, Urteil vom 03.02.2015 – 4 C 469/14 -; in: IMR 2015, 278).

– Nach beendetem Mietvertrag umfasst die Rückgabepflciht des Mieters neben der Besitzverschaffung an den Räumen zu Gunsten des Vermeiters auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen steht der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen (KG, Beschluss vom 13.04.2015 – 8 U 212/14 -; in: IMR 2015, 286).

– Erhebt der Vermieter gegen den zur Räumung verpflichteten Mieter unmittelbar vor dem mieterseits angekündigten – und später eingehaltenen – Räumungstermin Klage, hat er nach Klagerücknahme die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (OLG Dresden, Urteil vom 25.11.2014 – 5 W 1310/14 -; in: IMR 2015, 300).

– Die Zahlungspflicht aus einem Gewerbe-Mietvertrag entfällt bei einer vorzeitigen Räumung des Mieters nicht. Diese bleibt auch bei einer fristlosen Kündigung seitens des Vermieters oder dessen Kenntnis von der vorzeitigen Räumung bestehen. Die Geltendmachung der Miete bis zum Vertragsende verstößt in diesem Fall nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Insbesondere sind Feststellungen innerhalb einer internen gemeinsamen Gesellschafterversammlung nicht zu berücksichtigen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.04.2015 – 2 U 22/14 -; in: IMR 2015, 336).

– Dem Antrag auf Erlass einer Räumungsverfügung gegen eine Dritten nach § 940a Abs. 2 ZPO fehlt der Verfügungsgrund, wenn der Antragsteller/Vermieter zu lange nach Kenntnis der Besitzverhältnisse an der Mietwohnung mit seinem Antrag zuwartet (Selbstwiderlegung der Eilbedürftigkeit) (LG Berlin, Beschluss vom 30.01.2015 – 67 T 14/15 -; in: GE 2015, 597).

– Nimmt der Vermieter ungenehmigte Umbauten über längere Zeit (hier: mehr als fünf Jahre) widerspruchslos hin, ist sein Rückbauverlangen während des Mietverhältnisses treuwidrig (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2015 – 18 S 92/14 -; in: GE 2015, 791).

– Nach dem Gesetz ist es erforderlich, dass der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Maßgeblich dafür ist die letzte mündliche Verhandlung, also auch die in der Rechtsmittelinstanz (so jedenfalls das LG Berlin, Einzelrichter in einer Beschwerdeentscheidung) (LG Berlin, Beschluss vom 28.05.2015 – 63 T 22/15 -; in: GE 2015, 863).

– 1. Der Herausgabeanspruch des Vermieters für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses entsteht bereits mit Abschluss des Mietvertrags auflösend bedingt durch die Vertragsbeendigung. 2. Im Unterschied zu erst nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werdenden Mieten handelt es sich bei den Ansprüchen auf Rückgabe der Mietsache und auf Wiederherstellung somit um Insolvenzforderungen, weil der Anspruchsgrund aus der Zeti vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens stammt. 3. Der bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstandene Teilanspruch des Vermieters auf Wiederherstellung ist zu schätzen und zur Insolvenztabelle anzumelden, da er ansonsten als erlassen gilt (OlG Brandenburg, Urteil vom 30.06.2015 – 6 U 28/14 -; in: IMR 2015, 384).

– Die Räumung von Wohnraum im Sinne von § 940a ZPO weicht die allgemeinen Voraussetzungen des einstweiligen Rechtsschutzes nicht auf, sondern beschränkt die Anwendbarkeit der Leistungsverfügung auf bestimmte Fälle (LG Berlin, Beschluss vom 30.01.2015 – 67 T 14/15 -; in: ImR 2015, 391).

– 1. Die Räumungsverfügung gemäß § 940a Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass der Antragsgegner Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz oder mittelbaren Besitz an den Räumen hat. 2. Deshalb kann eine Räumungsverfügung gegen den Untermieter nur hinsichtlich der Räume erlassen werden, die dem Untermieter zum Gebrauch überlassen wurden (LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 – 67 T 149/15 -; in: IMR 2015, 392).

– Die Verwahrung, Verwertung und Vernichtung der beweglichen Gegenstände des Mieters, die im Falle der vereinfachten Herausgabevollstreckung dem Vermieter als Gläubiger obliegt, ist nicht Teil, sondern Folge der Räumungsvollstreckung. Der Räumungstitel ist daher mit der Inbesitzsetzung des Vermieters verbraucht (OLG Rostock, Beschluss vom 15.10.2013 – 3 U 80/13 -; in: GE 2015, 970).

– Der Vermieter kann vom Untermieter gemäß § 340a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Das setzt wie bei § 546 Abs. 2 BGB Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz voaraus (LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 – 67 T 149/15 -; in: GE 2015, 1035).

– 1. Nach beendetem Mietvertrag umfasst die Rückgabepflicht des Mieters neben der Besitzverschaffung an den Räumen zugunsten des Vermieters auch die Räumung der Mietsache von den eingebrachten Sachen. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen steht der Erfüllung der Rückgabepflichth nicht entgegen. 2. Zur Kostentragungspflicht bei verzögerter Klagerücknahme einer zunächst zulässigen und begründeten Klage (KG, Beschluss vom 13.04.2015 – 8 U 212/14 -; in: GE 2015, 1094).

– Wegen der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt kann eine Räumungsfrist von knapp sieben Monaten angemessen sein, wenn im Miethaushalt schulpflichtige Kinder leben und Mietrückstände derzeit nicht bestehen (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2015 – 63 S 51/15 -; in: GE 2015, 1532).

– Trotz der derzeit schwierigen Wohnungssuche in Berin ist einem gekündigten Mieter eine Räumungsfrist nicht zu bewilligen, wenn er mehrfach mit Mietzahlungen in Verzug geraten und ihm das Räumungsbegehren des Vermieters seit Monaten bekannt ist (AG Charlottenburg, Anerkenntnisteil- und Schlussurteil vom 03.07.2015 – 232 C 43/15 -; in: GE 2015, 1537).

– Die Ausübung eines Vermieterpfandrechts an einer wegnehmbaren Einrichtung des Mieters beinhaltet nicht die Erklärung, dass der Vermieter die Wegnahme gegen Entschädigungszahlung abwenden will (§§ 552 Abs. 1, 539 Abs. 2 BGB). Nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist für das Wegnahmerecht des Mieters kommt ein gesetzlicher Zahlungsanspruch des Mieters wegen des Zurücklassens der Einrichtng nicht mehr in Betracht, da mit Verjährung des Wenahmerechts ein dauerndes Besitzrecht des Vermieters entsteht. Die materiell-rechtlichen Wirkungen des Verjährungseintritts sind von Amts wegen zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat. Die Verjährung beginnt mit dem tatsächlichen rechtlichen Ende des Mietverhältnisses. Sie wird weder durch einen Streit der Vertragsparteien über die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters noch durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts an der Einrichtung gehemmt (KG, Beschluss vom 13.07.2015 – 8 W 45/15 -; in: GE 2015, 1594).

– Ist der Mieter von Wohnraum erstinstanzlich zur Räumung verurteilt worden, ist das Berufungsgericht zur originären Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO nicht nur in dem Berufungsurteil oder einem die Berufung des Mieters zurückweisenden Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO befugt, sondern auch in einem isolierten Beschluss während des noch laufenden Berufungsverfahrens (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 09.02.2016 – 67 S 18/16 -; in: GE 2016, 261).

– 1. Legt der Schuldner im Räumungsschutzverfahren ein ärztliches Attest zur Glaubhaftmachung seiner Erkrankung vor, aus dem sich nicht ergibt, dass bei Räumung akute Lebensgefahr besteht, hat das Vollstreckungsgericht darauf hinzuweisen, um dem Schuldner Möglichkeit zur Ergänzung zu geben. 2. Droht bei sofortiger Räumung eine unmittelbare Gefahr für Leib oder Leben, ist auch einem Besitzer der Mietsache, gegen den im einstweiligen Verfügungsverfahren nach § 940a ZPO Räumung angeordnet worden ist, ein befristeter Räumungsschutz zu gewähren (LG Berlin, Beschlüsse vom 8. und 21. März 2016 – 51 T167/16 -; in: GE 2016, 529).

– Gibt der Mieter beim Auszug einige Schlüssel nicht zurück, ohne zu den Umständen des Verlustes näher vorzutragen, ist der Vermieter berechtigt, den Schließzylinder auf Kosten des Mieters auszutauschen (LG Berlin, Urteil vom 08.03.20016 – 63 S 213/15 -; in: GE 2016, 531).

– Begründet die Einstellung der für den Schuldner lebensbedrohlichen Räumungsvollstreckung eine Gefahr für Leben und Gesundheit des Gläubigers, so ist im Rahmen der Entscheidung nach § 765a ZPO das Ausmaß der jeweiligen Gefährdung zu würdigen. Ist das mit einer Zwangsräumung verbundene Gefährdungspotential für den Schuldner deutlich höher zu bewerten als die mit einem weiteren Vollstreckungsstillstand für den Gläubiger bestehenden Gesundheitsgefahren, so kommt eine befristete Einstellung der Zwangsvollstreckung in Betracht, mit der dem Schuldner auferlegt wird, durch geeignete Maßnahmen an einer Verbesserung seines Gesundheitszustands zu arbeiten (BGH, Beschluss vom 16.06.2016 – I ZB 109/15 -; in: GE 2016, 1145).

– 1. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntniserlangung vom Besitzerwerb eines Dritten als Voraussetzung einer einstweiligen Verfügung zur Räumung von Wohnraum durch Dritte gemäß § 940a Abs. 2 ZPO ist der Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz. 2. Auch ein naher Familienangehöriger (hier: Vater des Mieters), der pflegebedürftig ist, kann Dritter im Sinne der Vorschrift sein (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 18.04.2016 – 16 S 151/15 -; in: GE 2016, 1153).

– Der Mieter, der in den Räumen ein Wohn- und Pflegeheim betreibt, kann eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht beanspruchen. Die Heimbewohner können ihre Interessen selbst wahren, da der Vermieter auch gegen sie einen Räumungstitel erwirken muss (Aufgabe von Senat, Urteil vom 17.12.2012 – 8 U 246/11 -; in: KG, Beschluss vom 18.07.2016 – 8 U 111/16 -; in: GE 2016, 1210).

– Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auflaufend Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Martkmiete) zu bestimmen (BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 -; in: GE 2017, 221).

– Nimmt der Vermieter einen Dritten als Besitzer der Wohnraummietsache nach § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Räumung und Herausgabe in Anspruch, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung des gegen den Wohnraummieter geführten Räumungsprozesses Kenntnis erlangt hat. Ein non-liquet geht zu Lasten des Vermieters (LG Berlin, Urteil vom 18.10.2016 – 67 S 327/16 -; in: GE 2017, 227).

– Der Gebührenstreitwert für einen auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung und Herausgabe gerichteten Klageantrag des Vermieters ist mit dessen Zuständigkeits- und Rechtsmittlstreitwert identisch. Er richtet sich mangels besonderer Bestimmung im GKG gemäß §§ 3, 9 Satz 1 ZPO nach dem 3 ½-fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Nutzungsentschädigung (LG Berlin, Beschluss vom 10.11.2016 – 67 S 285/16 -; in: GE2017, 230).

– Sichert der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses glaubhaft eine Räumung bis zum Ablauf des der Beendigung folgenden Monats zu, liegt kein Anlass zur Einreichung der Räumungsklage vor Ablauf des Monats vor (KG, Beschluss vom 31.10.2016 – 8 W 82/16 -; in: GE 2017, 292).

– 1. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter heraus, steht es einem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB nicht entgegen, dass er sein Vermieterpfandrecht ausgeübt hat. 2. Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben nicht auf eine vertragliche Regelung berufen, dass er bei Stellen eines Ersatzmieters aus dem Mietverhältnis zu entlassen ist, wenn er sich in einem Mietrückstand befindet, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt (KG, Urteil vom 18.07.2016 – 8 U 234/14 -; in: GE 2017, 352).

– 1. Eine einstweilige Verfügung auf Räumung von Wohnraum setzt voraus, dass vom Antragsgegner eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben anderer ausgeht. 2. Das ist dann nicht glaubhaft gemacht, wenn zwar mehrfach Schnaps- und Weinflaschen vor dem Haus gefunden wurden, ohne dass jedoch beobachtet wurde, dass der Antragsgegner als allein verblienener Mieter die Flaschen aus dem Fenster seiner Wohnung warf (AG Brandenburg, Urteil vom 21.04.2017 – 31 C 37/17 -; in: GE 2017, 599).

– 1. Ein Räumungstitel gegen den Mieter wirkt sich nicht gegenüber dessen Ehefrau aus. 2. Die spätere Räumungsklage auch gegen die Ehefrau ist deshalb zulässig (weil notwendig) und begründet (§ 546 Abs. 2 BGB) (AG Mitte, Urteil vom 07.04.2017 – 124 C 188/16 -; in: GE 2017, 601).

– Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute (BGH, Versäumnisurteil vom 03.03.2017 – V ZR 268/15 -; in: GE 2017, 710).

– Der formularmäßig vereinbarte Verjährungsbeginn für Ansprüche beider Mietvertragsparteien auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache benachteiligt den Mieter unangemessen (LG Berlin, Urteil vom 26.10.2016 – 65 S 305/16 -; in: GE 2017, 892).

– 1. Auch wenn im Räumungsverfahren ein Untermietvertrag mit einem Dritten vorgelegt wird, ist die Zwangsvollstreckung fortzusetzen, wenn ein Besitz des Untermieters an den Räumen nicht festgestellt werden kann. 2. Das bloße Auswechseln von Werbeschildern mit dem Namen des Untermieters reicht nicht (AG Mitte, Beschluss vom 16.01.2017 – 31 M 8004/17 -; in: GE 2017, 895).

– a) Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurück gibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters entspricht (Anschluss an BGH, Urteile vom 05.10.2005 – VIII ZR 57/05, GE 2005, 1547 = NZM 2006, 52 Rn. 6; vom 16. November 2005 – VIII ZR 218/04, GE 2006, 12 = NZM 2006, 12 Rn. 12; vom 29.01.2015 – IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81; jeweils m.w.N.; st. Rspr.). b) An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er – trotz Kündigung des Mieters – von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Anschluss an BGH, Urteile vom 2. November 2005 – XII ZR 233/03, GE 2006, 184 = NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16. November 2005 – VIII ZR 218/04, aaO.; vom 13.03.2013 – XII ZR 34/12, GE 2013, 675 = NJW 2013, 3232 Rn. 23; jeweils m.w.N.). c) Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 22.03.1960 – VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 unter II b; vom 15.02.1984 – VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f.; [jeweils zu § 557 BGB a. F.]). d) Zum Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der die Mietsache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, auf Herausgabe des tatsächlich gezogenen Nutzungswerts wegen ungerechtfertigter Bereicherung (Anschluss an BGH, Urteile vom 21.12.1988 – VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 3; vom 15.12.1999 – XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 unter 4; vom 29.01.2015 – IX ZR 279/13, aaO. Rn. 84). e) Ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters wird weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 10.11.1965 – VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 597 BGB a. F.]; vom 21.02.1973 – VIII ZR 44/71, juris aaO. unter III 3 a (zu § 597 BGB a. F.]) (BGH, Urteil vom 12.07.2017 – VIII ZR 214/16 -; in: GE 2017, 945).

– Die Einstellung der Zwangsvollstreckung ist als ein letztes Hilfsmittel des Vollstreckungsschuldners anzusehen, dem regelmäßig der Erfolg zu versagen ist, wenn der Schuldner es versäumt hat, im Berufungsrechtszug einen Vollstreckungsschutzantrag gemäß § 712 ZPO zu stellen, obwohl ihm ein solcher Antrag möglich und zumutbar gewesen wäre (BGH, Beschluss vom 12.07.2017 – XII ZR 46/17 -; in: GE 2018, 121).

– 1. Einer sofortigen Beschwerde fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn mit ihr eine Vollstreckungserinnerung weiterverfolgt wird, die sich gegen eine bereits vollzogene Vollstreckungsmaßnahme richtet (hier: Erinnerung gegen eine bereits vollzogene Räumungsvollstreckung). 2. Ein beschränkter Vollstreckungsauftrag gemäß § 93 Abs. 1 ZVG gestützt werden (Abgrenzung zu BGH, Beschluss vom 02.10.2012 – I ZB 78/11, NZM 2013, 395) (BGH, Beschluss vom 02.03.2017 – I ZB 66/16 -; in: GE 2017, 1156).

– Bei unbekannten Erben eines vorstorbenen Wohnraummieters ist durch das Nachlassgericht gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, sofern der Vermieter dies beantrag, um einen Anspruch gegen den Nachlass auf Räumung geltend zu machen. Der Umstand, dass der Mieter vermögenslos war bzw. der Nachlass voraussichtlich dürftig ist, steht dem nicht entgegen (KG, Beschluss vom 02.08.2017 – 19 W 102/17 -; in: GE 2017, 1346).

– 1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse der Partei, deren auf die Herausgabe eines Schlüssels gerichteter Klageantrag abgewiesen worden ist, richtet sich in aller Regel nach den Kosten eines Ersatzschlüssels und nicht nach den Kosten einer Erneuerung der gesamten Schließanlage. 2. § 510b ZPO findet nur Anwendung auf Anträge, die auf die Vornahme einer Handlung gerichtet sind. Bei Herausgabeansprüchen richtet sich die Zulässigkeit einer Fristsetzung nach § 255 ZPO; ein zugleich gestellter Antrag auf Zahlung von Schadensersatz utner der auflösenden Bedingung des fruchtlosen Fristablaufs ist – anders als in dem Verfahren nach § 510b ZPO – nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen von § 259 ZPO zulässig. 3. Die Rechtsmittelbeschwer der Partei, die mit ihren auf Herausgabe sowie auf Schadensersatz für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs gerichteten Klageanträge insgesamt unterlegen ist, bemisst sich nach dem Antrag mit dem höheren Wert; dassselbe gilt in analoger Anwendung von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG für die Bemessung des Streitwerts (BGH, Beschluss vom 28.09.2017 – V ZB 63/16 -; in: GE 2018, 50).

– Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzung des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind (OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017 – 5 U 1337/17 -; in: GE 2018, 52).

– 1. Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB in Höhe der Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, entsteht mit der Vorenthaltung der Mietsache. Das Verlangen des Vermieters, eine den zuletzt vereinbarten Mietzins übersteigende Nutzungsentschädigung zu zahlen, ist lediglich Fälligkeitsvoraussetzung, führt aber nicht erst zur Entstehung der Forderung. 2. Maßstab für die Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB ist nicht die „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB, sondern die bei Neuabschluss eines Mietvertrages erzielbare Marktmiete (Anschluss BGH – VIII ZR 17/16 -, Urteil vom 18.1.2017, GE 2017, 221 f.). 3. Die im Falle einer Neuvermietung erzielbare Marktmiete kann anhand einer Schätzung auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelt werden, wobei im Hinblick auf den angespannten Berliner Mietmarkt und die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB ein Zuschlag von 10 % zu berücksichtigen ist. Mietvertragliche Beschränkungen, die den Vermieter bis zum Ende des Mietverhältnisses daran hindern, von den Mietern finanzierte Ausstattungsmerkmale zum Anlass einer Mieterhöhung zu nehmen, spielen dabei keine Rolle. Zugunsten des Vermieters sind daher auch alle Einbauten und Verbesserungen zu berücksichtigen, hinsichtlich derer die Mieter auf einen Rück- oder Ausbau verzichtet haben; denn diese sind spätestens mit der Rückgabe der Wohnung in das Eigentum des Vermieters übergegangen. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sie im Falle einer pünktlichen Wohnungsrückgabe Rückbauten vorgenommen oder Einrichtungen mitgenommen hätten, obliegt den Mietern (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 24.10.2017 – 18 S 381/16 -, Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 381/16 – (Einzelrichter, rk.); in: GE 2018, 459).

– Für die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist nach § 271 Abs. 1, Abs. 3 ZPO wirken der Zeitpunkt und die Intensität der vom Mieter entfalteten Bemühungen um Ersatzwohnraum im Rahmen der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung nru dann zu seinen Lasten, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum im Falle rechtzeitiger und hinreichend intensiver Bemühungen zum Erfolg geführt hätte. Das ist bei prekären persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters zumindest dann zweifelhaft, wenn die Mietsache in einer Gemeinde liegt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer Landesverordnung besonders gefährdet ist (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin) (LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2018 – 67 T 40/18 -; in: GE 2018, 713).

– 1. Hat der zur Räumung einer Mietwohnung verurteilte Schuldner in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 Abs. 1 ZPO nicht gestellt, ist eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO durch das Revisionsgericht in der Regel ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsbeschlüsse vom 01.04.2014 – VIII ZR 1/14, juris Rn.5; vom 27.02.2018 – VIII ZR 39/18, WuM 2018, 221 Rn. 5; vom 26.09.2018 – VIII ZR 290/18, WuM 2018, 726 Rn.7). 2. Dies gilt auch dann, wenn das Berufungsgericht im Rahmen seines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit rechtsfehlerhaft § 713 ZPO angewandt und eine Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO nicht ausgesprochen hat. Denn diese entfällt – anders als im Fall des § 712 Abs. 1 ZPO -, wenn der Gläubiger seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit leistet, und schützt damit den Wohnraummieter nicht vor dem (endgültigen) Verlust der Wohnung (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 19.08.2003 – VIII ZR 188/03, WuM 2003, 637 unter II; vom 09.08.2004 – VIII ZR 178/04, WuM 2004, 553 unter II 2 b; vom 18.07.2012 – VIII ZR 107/12, WuM 2012, 510 Rn. 8; vom 27.02.2018 – VIII ZR 39/18, WuM 2018, 221 Rn. 9; Abgrenzung zu BGH, Beschlüsse vom 24.03.2003 – IX ZR 243/02, ZVI 2003, 279 unter II 1 a; vom 30.01.2007 – X ZR 147/06, NJW-RR 2007, 1138 unter II 2 a; vom 15.03.2007 – V ZR 271/06, WuM 2007, 545; vom 04.03.2009 – XII ZR 198/08, juris Rn 4). (BGH, Beschluss vom 07.12.2018 – VIII ZR 146/18 -; in: GE 3/2019, 187).

– Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus. (LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 – 2 T 28/17 -; in: GE 3/2019, 191).

– Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im anschluss an Senatsurteil vom 19.11.2003 – XII ZR 68/00 – NZM 2004, 98.) (BGH, Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18 -; in: IWW-Abrufnummer 208432).

– Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (BGH, Urteil vom 27.02.2019 – XII ZR 63/18 -; in: GE 2019, 657).

– 1. Vollstreckungsgerichte haben bei der Prüfung der Voraussetzungen des Vollstreckungsschutzes auch das Grundrecht des Schuldners auf Leben und körperliche Unversehrtheit zu berücksichtigen; dies kann unter Würdigung aller Umstände in besonders gelagerten Einzelfällen dazu führen, dass die Vollstreckung für einen längeren Zeitraum und – in absoluten Ausnahmefällen – auf unbestimmte Zeit einzustellen ist. 2. Ergibt die erforderliche Abwägung, dass die der Zwangsvollstreckung entgegenstehenden, unmittelbar der Erhaltung von Leben und Gesundheit dienenden Interessen des Schuldners im konkreten Fall ersichtlich schwerer wiegen als die Belange, deren Wahrung die Vollstreckungsmaßnahme dienen soll, so kann der trotzdem erfolgende Eingriff das Prinzip der Verhältnismäßigkeit und das Grundrecht des Schuldners aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG verletzen. 3. Ist eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nicht notwendig, weil der Gefahr der Selbsttötung durch geeignete Mßnahmen begegnet werden kann, genügt allein der Verweis auf die Möglichkeit einer sicheren Unterbringung nicht. Vielmehr hat das Vollstreckungsgericht sicherzustellen, dass die für eine Unterbringung nach polizeirechtlichen oder betreuungsrechtlichen Vorschriften zuständigen Stellen Maßnahmen zum Schutz des Lebens des Schuldners getroffen haben (BVerfG, Beschluss vom 15.05.2019 – 2 BvR 2425/18 -; in: GE 2019, 789).

– Eine Räumungsverfügung ist unter Berücksichtigung der gesetzgeberischen Wertung der Vorschriften der §§ 940, 940a ZPO auch für gewerblich genutzte Räume zulässig (im Anschluss an OLG München, Beschluss vom 12.12.2017 – 32 W 1939/17, MDR 2018, 427) (KG, Beschluss vom 09.05.2019 – 8 W 28/19 -; in: GE 2019, 797).

– Die Versagung einer Räumungsfrist kann gemäß § 721 ZPO – in Ausnahmefällen – auch dann gerechtfertigt sein, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht (LG Berlin, Beschluss vom 09.07.2019 – 67 T 69/19 -; in: GE 2019, 968).

-Wird ein Mieter zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung (allein) auf der Grundlage einer wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung verurteilt, so kann unter Beachtung von verfassungsrechtlichen Grundsätzen ein genereller Vorrang des Interesses des Gläubigers, aus dem nicht rechtskräftigen Urteil zu vollstrecken, nicht unterstellt werden; zu berücksichtigen ist vielmehr auch, ob der dem vertragsteuen Mieter in besonderem Maße zustehende Rechtsschutz effektiv eingeschränkt wird, ohne dass der Vermieter über das allgemeine (vorläufige) Vollstreckungsinteresse hinaus gewichtige Gründe für sein Erlangungsinteresse geltend macht bzw. geltend machen kann. (LG Berlin, Beschluss vom 15.08.2019 – 65 S 159/19 -; in: GE 21/2019, 1419).

– Das Erlöschen der Rückgabepflicht des Mieters durch Aufgabe des Besitzes an der Mietsache verlangt keine Übergabe der Schlüssel an den Vermieter. Der Mieter muss sich nur auch der Schlüssel entledigen, wofür er die Darlegungs- und Beweislast trägt (OLG Naumburg, Urteil vom 10.10.2018 – 1 U 25/18 (Hs) -; in: GE 22/2019, 1506).

-1.Vollstreckungsschutz gegen eine Wohnungsräumung kann nicht allein zum Zwecke der Wohnungssuche gewährt werden.2. Auch bei einer Familie mit vier minderjährigen Kindern, von denen drei schulpflichtig sind und eine Schule in der Nähe der Wohnung besuchen, ist nicht automatisch eine unbillige Härte zu vermuten, die mit den guten Sitten unvereinbar ist. 3. Dem Gläubiger dürfen nicht diejenigen Aufgaben überbürdet werden, die nach dem Sozialstaatsprinzip dem Staat und damit der Allgemeinheit obliegen. (LG Berlin, Beschluss vom 11.09.2019 – 51 T 378/19 -; in: GE 22/2019, 1510).

–Ausnahmsweise Räumung und Herausgabe von gemieteten Geschäftsräumen im Wege der einstweiligen Verfügung (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2019 – 2 U 61/19 -; in: GE 2020, 118).

-Die Verpflichtung zur Räumung stellt – für sich gesehen – keinen „nicht zu ersetzenden Nachteil“ i.S.d. § 719 Abs. 2 Satz 1 ZPO dar. (BGH, Beschluss vom 16.10.2019 – XII ZR 101/19 -; in: GE 4/2020, 260).

– Bei unangekündigter Schlüsselübersendung erhält der Vermieter mit Schlüsselzugang Besitz an der Mietsache. Die Mietsache ist aber erst dann zurückgegeben gem. § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter hiervon Kenntnis hat; ein Kennenmüssen reicht nicht aus. (LG Krefeld, Beschluss vom 27.12.2018 – 2 T 27/18 -; in: IMR 2019, 232).

– 1.Der Rückgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses umfasst bei Mietgrundstücken neben der Besitzverschaffung die Entfernung der vom Mieter eingebrachten oder vom Vormieter übernommenen Gegenstände und Einrichtungen, über deren Verbleib keine abweichende Vereinbarung getroffen worden ist. Die Beseitigung von Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache gehört nicht dazu (Anschluss an BGH, IMR 2018, 185; IMR 2018, 372). 2. Endet ein Grundstücksmietvertrag nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters, hat wegen der Rämungspflicht des Mieters die Abgrenzung zwischen Masseverbindlichkeit und Insolvenzforderung grundsätzlich danach zu erfolgen, wann das Räumungsgut auf das Mietgrundstück verbracht worden ist. Soweit die zu räumenden Gegenstände und Einrichtungen bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf dem Mietgrundstück vorhanden waren, begründet der Räumungsanspruch eine Insolvenzforderung, die im Forderungsfeststellungsverfahren mit ihrem Schätzwert für die Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geltend zu machen ist. (BGH, Urteil vom 11.04.2019 – IX ZR 79/18 -; in: IMRRS 2019, 0633).

1. Bei einer Räumungsvollstreckung müssen die Gläubiger eine Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 750 Abs. 2, § 727 ZPO nur dann erwirken, wenn sich aus den Gesamtumständen klar und eindeutig ergibt, dass die Rechtsnachfolger des Schuldners tatsächlichen (Mit-) Besitz an den Räumen haben. 2. Die Bestimmung des § 563a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass zum Zeitpunkt des Todes eines Mieters ein gemeinsames Mietverhältnis im Sinne des § 563 BGB bestanden hat. 3. „Besitz“ im Sinne des § 885 ZPO meint den Besitz in Form des „Gewahrsams“ gemäß § 886 Z>PO, der seinerseits dem unmittelbaren Besitz nach § 854 Abs. 1 BGB entspricht. 4. Der nicht tatsächlich ausgeübte, das heißt fiktive Erbenbesitz nach § 857 BGB begründet – jedenfalls soweit und solange Gewahrsam eines Dritten besteht – keinen Gewahrsam im Sinne einer tatsächlichen, nach außen erkennbaren Sachherrschaft. 5. Für die Räumung gemäß § 885 ZPO genügt ein gegen einen von mehreren Mitmietern erwirkter Räumungstitel. 6. Das Wegschaffen von Gegenständen nach § 885 Abs. 2 und 3 ZPO, die früher im (Mit-) Eigentum des Erblassers gestanden haben, stellt keine Vollstreckung in den Nachlass dar. (BGH, Beschluss vom 30.04.2020 – I ZB 61/19 -; in: IWW-Abrufnummer 216722).

-Macht der Mieter zur Begründung seines Antrags auf Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO geltend, die ursprünglich gewährte Räumungsfrist habe zur Beschaffung von Ersatzwohnraum nicht ausgereicht, hat das Gericht – erforderlichenfalls im Wege einer Beweiserhebung – tatsächliche Feststellungen dazu zu treffen, ob die vom Mieter bislang entfalteten Bemühungen zur erfolgreichen Beschaffung von Ersatzwohnraum hinreichend intensiv gewesen sind. Eine Versagung des Verlängerungsantrags wegen nicht hinreichender Bemühungen des Mieters ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Gericht tatsächlich feststellt, dass dem Mieter bei hinreichend intensiver Suche die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglich gewährten Räumungsfrist gelungen wäre. (LG Berlin, Beschluss vom 23.06.2020 – 67 T 57/20 -; in GE 14/2020, 930).

-Auf die nach §§ 721 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 oder 794a Abs. 1 Satz 2 ZPO zu ermittelnde Frist für die Anbringung des Antrages auf Verlängerun der Räumungsfrist ist § 222 Abs. 2 ZPO unmittelbar anwendbar (Aufgabe LG Berlin – 64 T 36/92, 64 T 38/92-, Beschl. vom 03.04.1992, NJW-RR 1993, 144). (LG Berlin, Beschluss vom 20.05.2020 – 64 T 40/20 -; in GE 14/2020, 931).

-Üblicherweise wird lediglich der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlussdosen wird hingegen darin nicht festgehalten. (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2020 – 65 S 19/20 -; in IMR 2020, 490).

–Hohes Alter und Suizidgefahr allein rechtfertigen die Einstellung der Räumungsvollstreckung nicht. (LG Limburg, Beschluss vom 23.07.2020 – 7 T 116/20 -; in: GE 20/2020, 1322).

-Die Vorenthaltung der Mietsache endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die (nahezu vollständige) Räumung der Mietsache. Das ist nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben. (OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020 – 3 W 125/19 -; in GE 21/2020, 1432).

-1. Bei einer Räumungsvollstreckung müssen die Gläubiger eine Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 750 Abs. 2, § 727 ZPO nur dann erwirken, wenn sich aus den Gesamtumständen klar und eindeutig ergibt, dass die Rechtsnachfolger des Schuldners tatsächlichen (Mit-) Besitz an den Räumen haben. 2. Die Bestimmung des § 563a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass zum Zeitpunkt des Todes eines Mieters ein gemeinsames Mietverhältnis im Sinne des § 563 BGB bestanden hat. 3. „Besitz“ im Sinne des § 885 ZPO meint den Besitz in Form des „Gewahrsams“ gemäß § 886 ZPO, der seinerseits dem unmittelbaren Besitz nach § 854 Abs. 1 BGB entspricht. 4. Der nicht tatsächlich ausgeübte, das heißt fiktive Erbenbesitz nach § 857 BGB begründet – jedenfalls soweit und solange Gewahrsam eines Dritten besteht – keinen Gewahrsam im Sinne einer tatsächlichen, nach außen erkennbaren Sachherrschaft. 5. Für die Räumung gemäß § 885 ZPO genügt ein gegen einen von mehreren Mitmietern erwirkter Rämungstitel. 6. Das Wegschaffen von Gegenständen nach § 885 Abs. 2 und 3  ZPO, die früher im (Mit-) Eigentum des Erblassers gestanden haben, stellt keine Vollstreckung in den Nachlass dar.(BGH, Beschluss vom 30.04.2020 – I ZB 61/19 -; in GE 22/2020, 1488).

– Ein Urteilstenor, welcher den Schuldner im Rahmen von Rückbaumaßnahmen verpflichtet, den „früheren Zustand“ ohne nähere Beschreibung „wiederherzustellen“, ist unbestimmt und damit nicht vollstreckungsfähig. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.11.2020 – 2-13 T 73/20 – in GE 1/2021, 68).

-1. Wartet der Vermieter die Rechtskraft eines nur vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils nicht ab, trägt er vollständig die Gefahr einer unberechtigten Vollstreckung; auf die Richtigkeit des aufhebenden oder abändernden Urteils kommt es nicht an. 2. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus unberechtigter Räumungsvollstreckung scheidet nicht von vornherein deshalb aus, weil die Miete für die neue Wohnung – wie für die vorherige – vom JobCenter gezahlt wird. (LG Berlin, Urteil vom 01.12.2020 – 65 S 4/17 -; in GE: 8/2021, 506).

-1. Wer als Nichtmieter ein eigenes Namensschild an den Mieträumen anbringt, dokumentiert damit grundsätzlich auch (Mit-) Besitz am Mietobjekt. 2. Auch ein Mitmieter, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, muss an der Räumung mitwirken, dem genügt er nicht, wenn er einfach den Besitz an den Räumen aufgbit, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen. (LG Ansbach, Beschluss vom 22.12.2020 – 1 T 1379/20 -; in: IMR 2021, 312).

-Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB (im Anschluss an BGHZ 86, 71 = NJW 1983, 679 und Senatsurteil vom 08.01.2014 – XII ZR 12/13 -NJW 2014, 920). (BGH, Urteil vom 31.03.2021 – XII ZR 42/20 -; in IWW-Abrufnummer 222280).

-Zur Verwirkung des Anspruchs auf erhöhte Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1, 2 Alt.BGB), wenn diese mehr als drei Jahre nach der Kündigungserklärung und in Höhe von 260 % der vertraglich vereinbarten Miete geltend gemacht wird, die zuvor während des Räumungsprozesses laufend weitergezahlt worden ist. (LG Berlin, Urteil vom 10.07.2019 – 66 S 7/19 -; in: GE 9/2021, 574).

-Im Falle einer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter besteht ein Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“, d.h. derjenigen Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann. Die konkrete Höhe dieser „Marktmiete“ kann im Zweifel durch das Gericht auch im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden (§ 546 a BGB). (AG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2021 – 31 C 51/20 -; in IMRRS 2021, 0697).

– Weist das Gericht im Räumungsprozess auf die Aussichtslosigkeit der Rechtsverteidigung hin, muss der Mieter sich bereits ab diesem Zeitpunkt um Ersatzwohnraum bemühen (OLG Brandenburg, Beschluss vom 01.06.2021 – 3 W 56/21 -; in: GE 15/2021, 942).

– Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des scheidenden Wohnungsmieters (hier: u. a.: Badewannenglasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, so steht ihm nach §§ 280, 249 BGB gegen den scheidenden Wohnungsmieter nicht ohne Weiteres Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu. Ein Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber dem scheidenden Mieter aber die Kosten ihrer erst dann beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, wäre nicht schützenswert (Fortführung BGH – VIII ZR 205/13 -, Urteil vom 5.3.2014, GE 2014, 659) (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 21.06.2021, 64 S 219/20 -; in: GE 15/2021, 944).

– 1. Hat der Vermieter dem Mieter nur einen nach Ende der Mietzeit liegenden Termin für die Übergabe der Wohnung angeboten, liegt ken Vorenthaltsen der Mietsache vor. 2. Hat der Vermieter den vom Mieter angebotenen Termin zur Rückgabe der Mietsache – gleichgültig aus welchen Gründen – nicht wahrgenommen, gerät er in Annahmeverzug (AG Spandau, Urteil vom 30.06.2021 – 7 C 257/20 -; in: GE 15/2021, 951).

–Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des scheidenden Wohnungsmieters (hier: u.a.: Badewannenglasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, so steht ihm nach §§ 280, 249 BGB gegen den scheidenden Wohnungsmieter nicht ohne weiteres Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu. Ein Interesse des Vermieters, die Einbauten bis zum Ablauf ihrer Lebensdauer zu nutzen, gegenüber dem scheidenden Mieter aber die Kosten ihrer erst dann beabsichtigten Entfernung als Schaden zu liquidieren, wäre nicht schützenswert (Fortführung von BGH, IMR 2014, 231). (LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2021 – 64 S 219/20 -; in: IMRRS 2021, 0827).

–Die Räumungsvollstreckung kann dann eingestellt werden, wenn der Beginn eines Mietvertrages über eine neue Wohnung in naher Zukunft liegt. (LG Stuttgart, Beschluss vom 17.11.2020 -19 T 294/20-; in: GE 17/2021, 1063).

-1.Die Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel ist auch gegen die dort nicht aufgeführten minderjährigen Kinder als Besitzdiener zulässig. 2. Das gilt auch nach deren Einreichen der Volljährigkeit, wenn sie keinen nach außen erkennbaren eigenständigen Mitbesitz haben (Anschluss an BGH, GE 2008,727). (AG Wedding, Beschluss vom 24.09.2021 – 33 M 1729/21 -; in GE: 21/2021, 1368).

-Das Beschwerdegericht kann die Vollstreckung der erstinstanzlich beschiedenen Räumung aussetzen, wenn dem Mieter durch den Vollzug größerer Schaden droht als dem Gegner und die Rechtsbeschwerde nicht von vornherein aussichtslos ist. (BGH, Beschluss vom 28.09.2021 – VIII ZB 43/21 -; in GE: 24/2021, 1566).

-Der Auslegung eines in einem Prozessvergleich verwandten Begriffs ohne allgemein feststehenden Inhalt ist grundsätzlich das durch Rechtsprechung und rechtswissenschaftliche Literatur geprägte fachspezifische Verständnis zugrunde zu legen, wenn die Parteien bei Abschluss des Vergleichs durch Rechtsanwälte vertreten waren (hier: Auslegung eines Räumungsvergleichs).  Der Räumungsanspruch des § 546 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich nur bei vollständiger Entfernung des vom Mieter eingebrachten Inventars erfüllt. Eine Ausnahme gilt gemäß § 242 BGB allenfalls dann, wenn die in der Mietsache verbliebene Einrichtung einen nur geringfügigen Wert aufweist und mit für den Vermieter unerheblichen tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand entfernt werden kann. Die Darlegungs- und Beweislast für diese Ausnahmevoraussetzungen trägt der Mieter. (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2021 – 67 S 110/21-; in GE: 1/2022, 46).

-Der Einwand des Mieters, dass ihm wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Reduzierung der vereinbarten Miete gemäß § 313 BGB zustehe, ist gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) unschlüssig. Die volle Zahlungspflicht ist für den Mieter, der die Sache trotz Vertragsendes dem Vermieter vorenthält, keine unzumutbare, mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbare Folge, da er sich ihrer jederzeit durch Rückgabe entledigen kann. (KG, Urteil vom 04.11.2021 – 8 U 85/21 -; in GE: 2/2022, 99).

-1. Der Tod eines Wohnraummieters ist ein außerhalb der vertraglichen Pflichtenlage eintretendes Ereignis, dessen Folgen und Auswirkungen zwar einen Bezug zum Mietverhältnis haben, das selbst aber einer Bewertung nach vertraglichen Haftungsmaßstäben (insbesondere nach Kategorien des Vertretenmüssens) entzogen ist. 2. Verstirbt der Mieter in der Mietwohnung, haften dessen Erben auch nicht für solche Folgen, die sich im Verlauf eines späteren Mietverhältnisses zeigen (Ungeziefer, Verwesungsgeruch). (LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2021 – 66 S 7/21 -; in GE: 2/2022, 104).

– Kann in der Immobilie vom Mieter zurückgelassenes Inventar von geringfügigem Wert mit unerheblichem tatsächlichem und wirtschaftlichem Aufwand vom Vermieter entfernt werden, gilt dessen Räumungsanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB als erfüllt. (LG Berlin, Urteil vom 18.11.2021 – 67 S 110/21 -).

-Gegenüber dem Räumungsanspruch aus einer notariellen Urkunde kann sich der Mieter auf eine Stundung der Miete infolge der coronabedingten Schließung seiner Geschäftsräume berufen. (LG Berlin, Urteil vom 23.11.2021 – 38 O 124/21 -; in GE: 5/2022, 253).

-Nach der Berliner Räumung mit Besitzübergabe ist ein Räumungstitel verbraucht; das Wegschaffen von Mobiliar und Gerümpel ist Sache des Vermieters. (AG Dortmund, Beschluss vom 20.05.2022 – 244 M 410/22 -; in GE: 13/2022, 697).

-Ein Annahmeverzug nach § 293 BGB schließt einen Rücknahmewillen und damit auch eine anspruchsbegründende Vorenthaltung für die Zeit seiner Dauer aus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.05.2002 – 24 U 133/01, BeckRS 2002, 30262132). (AG Hamburg, Urteil vom 29.07.2022 – 48 C 331/21 -).

–§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung,die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04, GE 2005, 230 = BGHZ 162, 30,37). (BGH, Urteil vom 31.08.2022 – VIII ZR 132/20 -; in GE: 20/2022, 1049).

-1. Die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses ist eine Holschuld, bei der ein mündliches Angebot an den Vermieter zur Schlüsselübergabe reicht. 2. Nimmt der Vermieter das Angebot nicht an, gerät er in Annahmeverzug und kann keine Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe verlangen. (AG Hamburg, Urteil vom 29.07.2022 – 48 C 331/21 -; in GE: 20/2022, 1059).

-Ein Verzicht auf Räumungsschutzanträge in einem gerichtlichen Vergleich kann wegen nachträglich eingetretener unvorhersehbarer Umstände (hier: erlittene Schussverletzung am Kopf) unwirksam geworden sein. (BGH, Beschluss vom 03.06.2022 – VIII ZB 44/22 -; in GE: 22/2022, 1209).

-1. Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung. 2. Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte i.S. v. § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Rz.45, IMRRS 2019, 0719 = BGHZ 222,133). 3. Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähigkeit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind. 4. Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen sowohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen. 5. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeitnach § 574 a Abs.2 Satz 2 BGB bei unabsehbar fortbestehender Suizidgefahr. (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 -).

-1. Auch bei Befristungen und Kündigungsausschlüssen ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen entgangener Mieteinnahmen auf die Dauer beschränkt, binnen derer der Mieter das Mietverhältnis von sich aus wirksam hätte beenden können. 2. Von einem Aushandeln von Vertragsbedingungen ist nicht bereits dann auszugehen, wenn die vorformulierte Klausel seitens des Verwenders lediglich in Teilen aufgrund des konkreten Vertrags abgeändert wird, jedoch der Kerngehalt der gesetzesabweichenden Regelung erhalten bleibt. (LG Hanau, Urteil vom 31.05.2022 – 2 S 35/20 -).

-Bei erheblichem Fehlverhalten ist eine gerichtliche Räumungsfrist zu verkürzen (hier: versuchter Aufbruch der Wohnungstür und massive Bedrohung des Nachbarn). (AG Kreuzberg, Beschluss vom 14.11.2022 – 18 C 56/22 -; In GE: 24/2022, 1313).

-1. Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung. 2. Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters bzw. durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, GE 2019, 905 = BGHZ 222, 133 Rn. 45). 3. Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähigkeit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind. 4. Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen sowohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen. 5. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574 a Abs. 2 Satz 2 BGB bei unabsehbar fortbestehender Suizidgefahr. (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 -; in GE: 1/2023, 37).

-Ein Antrag nach § 718 Abs. 1 ZPO mit dem Ziel, das erstinstanzliche Urteil „nicht vorläufig vollstreckbar“ erklären zu lassen, ist nur begründet, wenn der Vollstreckungsschuldner bereits im ersten Rechtszug einen Vollstreckungsschutzantrag gemäß §§ 712 Abs. 1, 714 Abs. 2 ZPO gestellt hat, den das erstinstanzliche Gericht entweder übergangen oder anderweitig fehlerhaft behandelt hat. (LG Berlin, Beschluss vom 17.12.2022 – 67 S 278/22 -; in GE: 3/2023, 141).

-Das Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, also auch die Leistung der vereinbarten Mietkaution. Es liegt keine doppelte Sicherung (Pfandrecht und Kaution) vor, die gegen das Kumulationsverbot verstößt, da § 551 BGB mangels fehlender Verweisung in § 578 BGB für die Gewerberaummiete nicht anwendbar ist. (OLG Köln, Urteil vom 22.12.2021 – 22 U 13/20 -).

–§ 765 a ZPO ist als Ausnahmevorschrift eng auszulegen und nur dann anzuwenden, wenn im Einzelfall die Vollstreckung nach Abwägung der beiderseitigen Belange zu einem untragbaren Ergebnis führen würde. Drohende Obdachlosigkeit wegen fehlenden Ersatzwohnraums oder auch die Einwände, es fehle an zumutbaren Ersatzwohnraum wegen eines Haustieres, der Corona-Pandemie oder der Kriegssituation, stellen deshalb nicht grundsätzlich eine mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende Härte dar. (AG Wuppertal, Beschluss vom 19.09.2022 – 43 M 2411/22 -).

-1. Eine Einstellung der Räumungsvollstreckung scheidet aus, wenn der Gesundheitsgefahr durch ärztliche Maßnahmen begegnet werden kann. 2. Auch die Unterrichtung der zuständigen Sicherheitsbehörden (Landratsamt) über die Zurückweisung/Nichteinstellung kann genügen. (LG Traunstein, Beschluss vom 16.05.2022 – 4 T 1275/21 -).

-1- Ein positver Covid-Testnachweis führt nicht zur Sittenwidrigkeit einer Zwangsräumung. 2. Die tatsächlichen Voraussetzungen einer Gesundheitsgefährdung drch die Zwangsräumung muss der Schuldner darlegen und beweisen, ebenso den Kausalzusammenhang zwischen der Zwangsräumung und seiner Gefährdung und die hinreichende Wahrscheinlichkeit der Voraussetzungen. (LG Berlin, Beschluss vom 19.04.2022 – 51 T 152/22 -).

– Allein für die Stellung eines Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO kann Prozesskostenhilfe nicht bewilligt werden. (LG München I, Beschluss vom 03.07.2022 – 14 T 7020/22 – in: GE, 10/2023, 498)

-Der Vermieter kann für schuldhafte Beschädigung der Mietsache durch den Mieter auch vor einer Instandsetzung Schadensersatz verlangen (fiktiver Schadensersatzanspruch); das gilt auch nach einer späteren Veräußerung. (LG Halle, Urteil vom 03.02.2023 – 1 S 91/21 -; in: GE, 5/2023, 242)

-1. Findet § 940a Abs. 2 ZPO analoge Anwendung auf Gewerberaummietverhältnisse? 2. Für die Räumung von Gewerberaum gegen einen im Räumungstitel nicht genannten Dritten i.R.d. einstweiligen Verfügung muss die Eilbedürftigkeit entsprechend §§ 935, 940 ZPO glaubhaft gemacht werden. (OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.05.2022 – 8 U 130/21 – )

-Behauptet der Mieter als Härtegrund nach § 574 Abs. 1 BGB gesundheitliche Beeinträchtigungen, muss das Gericht im Regelfall ein Sachverständigengutachten einholen. Unterstellt es die Beeinträchtigungen als wahr, muss es die Behauptung, so wie sie aufgestellt wurde, übernehmen, insbesondere auch mit dem von der Partei vorgertagenen Gewicht für die Interessenabwägung. (BGH, Beschluss vom 30.08.2022 – VII ZR 429/21 – )

-1. Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenasbwägung des Interessewn des Vermieters der Vorrang einzuräumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähigkeit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind. 2. Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen sowohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen. (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 – )

-1. Für die Feststellung einer sittenwidrigen Härte i.S.d. § 765a ZPO bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung, in welcher das allgemeine Vollstreckungsinteresse des Gläubigers dem Aussetzungsinteresse des Schuldners gegenübergestellt wird. 2. Der Einwand einer zu befürchtenden Gesundheitsschädigung muss anhand objektiv feststellbarer Umstände mit hinreichender Wahrscheinlichkeit nachgewiesen werden. 3. An die Konkretisierung der behaupteten Gefahr sind strenge Anforderungen zu stellen. (LG Verden, Beschluss vom 17.10.2022 – 6 T 88/22 – )

– Ist zu befürchten, dass die Räumungsvollstreckung bei nicht offensichtlich aussichtsloser Verfassungsbeschwerde zu erheblichen Folgen für Leben und Gesundheit des Schuldners führt, ist die Zwangsvollstreckung vom BVerfG einstweilen auszusetzen. (BVerfG, Beschluss vom 17.11.2022 – 2 BvR 2013/22 – )

–§ 940 Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass der titulierte Anspruch ein Wohnraumverhältnis i.S.v. § 549 BGB betrifft. Die Norm ist auf einen Gewerberaummietvertrag, der Wohnraum zum Gegenstand hat, nicht anwendbar. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.02.2023 – 2-04 O 81/23 – )

-1. Nach der außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich Mietausfallschaden in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgangenen Miete verlangen. 2. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Vermieters liegt nicht vor, wenn der Vermieter in einem Einkaufszentrum aus wirtschaftlichen Gründen eine Umstrukturierung der Mietflächen (hier: teilweiser Umbau der Einzelhandelsflächen in Büroflächen) vornimmt. (KG, Urteil vom 25.08.2022 – 8 U 36/21 -)

-Macht der Vermieter einen Anspruch nach § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung weiterer, über die einstmalige Vertragsmiete hinausgehende Nutzungsentschädigung für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren erstmals rückwirkend nach Räumung und Rückgabe der Wohnung geltend, so ist mit Blick auf die Wertungen des § 571 BGB sorgfältig zu prüfen, ob der Forderung der Einwand der Verwirkung entgegensteht. So kann es liegen, wenn der Vermieter den ehemaligen Mieter im Verlauf des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen und später einer Räumungsfristverlängerung zugestimmt hat, ohne sich die Nachforderung weiterer Nutzungsentschädigung vorzubehalten. (LG Berlin, Beschluss vom 31.03.2023 – 64 S 16/22 – )

-1. Die Rückgabe einer Mietsache erfordert in aller Regel eine Veränderung der Besitzlage zu Gunsten des Vermieters. Eine Besitzveränderung zu Gunsten des Vermieters erfordert es meist, dass der Mieter den (eigenen) Besitz endgültig und vollständig aufgibt. 2. Nach einer Schlüsselrückgabe hat allein der Vermieter die Fähigkeit, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben; diese Möglichkeit reicht zur Besitzbegründung aus. (AG Oberhausen, Beschluss vom 01.06.2023 – 332 c 1706/22 – )

-1. Eine Verfassungsbeschwerde ist ausnahmsweise nicht wegen fehlender Rechtswegerschöpfung unzulässig, wenn eine Anhörungsrüge zwar statthaft, aber offensichtlich aussichtslos gewesen wäre. 2. Macht der Vollstreckungsschuldner für den Fall der Zwangsräumung substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, ist in der Regel ein Sachverständigengutachten zu den gesundheitlichen Folgen für den Betroffenen erforderlich. Das gilt auch dann, wenn im Entlassungsbericht des Krankenhauses eine akute Suizidalität verneint wurde, der aktuelle Befundbericht des behandelnden Facharztes dies jedoch nicht ausschließt. (BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des Zweiten Senats vom 7.09.2023 – 2 BvR 1233/23 -; in: GE 19/2023, 949)

-Die Zurückweisung eines auf Verlängerung der Räumungsfrist gerichteten Antrags ist verfahrensfehlerhaft, wenn das Gericht sie auf unzureichende Anmietsbemühungen des Mieters stützt, ohne gleichzeitig tatsächliche Feststellungen dazu zu treffen. ob, ggf. wann, intensivere Anmietbemühungen vor Ablauf der ursprünglich gewährten Räumungsfrist zum Erfolg geführt hätten. (LG Berlin, Beschluss vom 19.10.2023 – 67 T 79/23 -; in: GE, 22/2023, 1149)

–Auch vor Ende des Mietvertrags kann ein Rückerhalt der Mietsache und der Beginn der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters ausgelöst werden. (OLG Hamm, Urteil vom 1.9.2023 – 30 U 195/22 -; in: GE, 21/2023, 1095)

-1. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächllichen Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO trägt der Mieter. 2. Der pauschale tatrichterliche Verweis auf eine angeblich gerichtsbekannte Lage am Wohnungsmarkt reicht zur verfahrensfehlerfreien Begründung einer Verlängerung der Räumungsfrist nicht aus. 3. Die bloße Einreichung von Bewerbungsunterlagen erbringt ohne Weiteres keinen hinreichenden Beweis dafür, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat. (LG Berlin II, Beschluss vom 17.2.2024 – 67 T 108/23 -; in: GE, 5/2024, 244)

-1. Macht der Vollstreckungsschuldner für den Fall einer Zwangsräumung substantiiert schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend, verstößt eine Gerichtsentscheidung ohne Sachaufklärung gegen das Grundrecht aus Art. 2 GG. 2. Das ist dann der Fall, wenn das Gericht zwar eine Obdachlosigkeit mit Verschlechterung der Demenzerkrankung für unzumutbar hält, nicht aber eine Heimunterbringung mit ebenfalls verbundener Verschlechterung der Demenzerkrankung. (BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Zweiten Senats vom 26.2.2024 – 2 BvR 51/24 -; in: GE, 7/2024, 345)

-Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache nach § 546a Abs. 1 BGB besteht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 12. Juli 2017, VIII ZR 214/16 nicht, wenn kein Rückerlangungswille des Vermieters vorliegt. Dieser Rückerlangungswille kann voliegend nicht angenommen werden, da der Beklagte trotz Kündigung durch den Kläger von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht, was er durch das Führen eines Prozesses über zwei Instanzen dokumentiert. Eines konkreten Rückgabeangebots des Mieters bedarf es in einem solchen Falle nicht. (LG Hanau, Urteil vom 22.11.2023 – 2 S 35/22 -; in: GE, 9/2024, 448)

-Der Mieter muss im Rahmen der Rückgabe, die ihn zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet, auch Umbauten und sonstige bauliche Änderungen ohne Rücksicht auf die damit verbundenen Kosten beseitigen. Die Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu den Änderungen gegeben hat. (LG Essen, Beschluss vom 06.11.2023 – 10 S 122/23 -)

-1. Macht der Vollstreckugsschuldner für den Fall einer Zwangsräumung substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend und entscheidet ein Gericht ohne das erforderliche Sachverständigengutachten darüber, ist das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) verletzt. 2. Bei einer Entscheidung zur Verlängerung des Räumungsschutzes nach geänderter Sachlage ist kein kleinlicher Maßstab anzulegen (hier: späterer psychatrischer Befundbericht). (BVerfG, Beschluss vom 14.12.2023 – BvR 1233/23 -)

-Die befristete Einstellung der Zwangsvollstreckung kann auch mit Auflagen versehen sein, die die wirtschaftliche Verwertung des vom Schuldner bewohnten Grundstücks des Gläubigers sicherstellen. In Betracht kommen insbesondere Auflagen an den Schuldner zur Zahlung der im Zusammenhang mit der Nutzung geschuldeten Geldbeträge und auch zur Mitwirkung gegenüber Sozialbehörden, die Leistungen an den oder zugunsten des Gläubigers erbringen können. (BGH, Beschluss vom 26.10.2023 – I ZB 11/23 -)

-1. Gibt der Mieter/Pächter nach unwirksamer Kündigung des Vermieters/Verpächters die Räume vorzeitig an diesen zurück, sind Bereicherungsansprüche des Mieters/Pächters nach § 813 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Rückgabeanspruch nach § 546 BGB begründet eine betagte Verbindlichkeit. Er entsteht nicht aufschiebend bedingt oder aufschiebend befristet mit dem Ende des Miet-/Pachtverhältnisses, sondern bereits mit Abschluss des Vertrags und Übergabe an den Nieter/Pächter. 2. Zur Umdeutung der Kündigungserklärung des Verpächters in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags. 3. Zur Anwendung von § 814 BGB, wenn der Pächter sich entschließt, eine als unwirksam erkannte Kündigung des Verpächters zu befolgen. (KG, Beschluss vom 26.10.2023 – 8 U 94/22 -; in: GE, 3/2023, 141)