Mietrecht

Allgemeines

– Eine Anfertigung mittels einer automatischen Einrichtung im Sinne von § 8 MHG liegt nur vor, wenn die wesentlichen Inhalte der Erklärung automatisch erstellt worden sind. Das ist nicht der Fall, wenn sie nur von einer automatischen Einrichtung vorbereitet wird und wesentliche Elemente im Einzelfall geändert oder ergänzt werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies elektronisch im Computer oder unmittelbar auf dem Ausdruck erfolgt (LG Berlin, Urteil vom 02.07.1999 – 63 S 500/98 -, in: GE 1999, 1127).

– Die Mieterhöhung ist auch dann mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigt, wenn die Berechnung der erhöhten Miete mit Hilfe eines Computerprogramms erfolgt (LG Berlin, Urteil vom 19.04.2002 – 64 S 444/01 -, in: GE 2002, 1061).

– Die Mieterhöhungserklärung ist auch dann mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, wenn eine Maske mit Textbausteinen verwendet wird, in die individuell eingetragen wird, welche Miete zu zahlen ist, wenn diese automatisch von einem Rechenzentrum errechnet worden ist. Wird die Mieterhöhung nur auf eine bestimmten Erhöhungstatbestand gestützt, ist es unerheblich, dass der Vermieter die Übersendung der Unterlagen für einen anderen Erhöhungstatbestand verweigert (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2002 – 64 S 181/01 -, in: GE 2002, 931).

– Die zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozessvollmacht ermächtigt auch zur Entgegennahme eines während des Verfahrens abgegebenen (weiteren) Mieterhöhungsverlangens. § 174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung (BGH, Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 72/02 -, in: 2003, 318).

– Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist (formell) unwirksam, wenn mit ihm eine Änderung der vereinbarten Mietzinsstruktur verbunden ist (OLG Hamburg WuM 1983, 49 f.).

– Haben mehrere Mieter eine Wohnung gemeinsam gemietet, so kann das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG nicht aufgespalten und gegen einen der Mieter allein durchgeführt werden. Das nur an einen der Mieter gerichtete Erhöhungsverlangen ist unwirksam (OLG Koblenz, Beschluss vom 13.10.1983 – 4 W RE 171/83 -).

– Bei einer (Außen-)GbR als Vermieterin muss die GbR das Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB geltend machen und gegebenenfalls klagen; die Gesellschafter selbst sind nicht aktivlegitimiert, da sie nicht (auch) Rechtsinhaber sind. Auch eine gewillkürte Prozessstandschaft kommt nicht in Betracht, da es sich um einen Anspruch auf Vertragsänderung nach § 558 BGB handelt (LG Berlin, Urteil vom 15.04.2002 – 62 S 453/01 -, in: GE 2002, 1061).

– Ein Mieter, der einer einseitigen Mieterhöhungserklärung des Vermieters jahrelang nachgekommen ist, kann sich nicht mehr auf einen bloßen Formfehler der Erhöhung berufen (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2000 – 65 S 210/99 -, in: NZM 2000, 11049) (Hinweis: Diese Entscheidung ist zu einer Mieterhöhungserklärung gem. § 2 MHG ergangen; ob dies auch für eine Mieterhöhungserklärung bei preisgebundenem Wohnraum gilt, scheint fraglich).

– Der objektive Tatbestand einer sittenwidrigen Mietzinsüberschreitung in einem Mietvertrag über Gewerberäume ist dann erfüllt, wenn der vereinbarte Mietzins 100 % über der Marktmiete im Zeitpunkt des Vertragsschlusses liegt. Für die Voraussetzungen der Nichtigkeit trägt der Mieter die Beweislast (KG, Beschluss vom 22.01.2001 – 12 U 5939/99, in: GE 2001, 766).

– Eine Mieterhöhungserklärung kann zwar auch noch im Prozess nachgeholt werden; das setzt jedoch voraus, dass insoweit eine neue materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben wird. Die bloße Klageerhebung unter Hinweis auf die vorangegangene Mieterhöhungserklärung reicht nicht aus. (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 64 S 1/00 – , in: GE 2001, 58).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es keine Angaben zu Kürzungsbeträgen enthält. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Kürzungsbeträge nicht mehr abzuziehen sind (LG Berlin, Urteil vom 21.01.2002 – 62 S 365/01 -, in: GE 2002, 396).

– Allein die Neuvermessung der Wohnfläche mit dem Ergebnis eines größeren Fläche als im Mietvertrag ausgewiesen, berechtigt den Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung, wenn nicht eine Quadratmetermiete vereinbart ist ( LG Berlin, Urteil vom 17.08.2001 – 64 S 148/01 -, in: NZM 2002, 733).

– Ist in einem Geschäftsraummietvertrag eine Größe von ca. 87 qm angegeben, für die der Mieter eine bestimmte Miete zu zahlen hat, kann der Vermieter keine erhöhte Mietemit der Begründung verlangen, die Mietfläche betrage in Wahrheit 107 qm (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.05.2001 – 10 U 44/01 -, in: GE 2002, 1335).

– Der Mieter, der sich auf eine sittenwidrige Miethöhe beruft, muss dazu nachvollziehbare und hinreichend konkrete Tatsachen vortragen; die Berufung auf eine Marktübersicht der IHK reicht dann nicht, wenn wesentliche Abweichungen von der Übersicht vorliegen (KG, Urteil vom 27.06.2002 – 8 U 43/01 -, in: GE 2002, 1559).

– Hat es der Vermieter über einen Zeitraum von fast vier Jahren unterlassen, eine indexbedingte Mietzinserhöhung gegenüber dem Mieter geltend zu machen, kann dieser unter Umständen dem nunmehrigen entsprechenden Zahlungsbegehren den Einwand der Verwirkung entgegenhalten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.03.1999 – 10 U 113/98 -, in: NZM 2001, 892).

– In einer Außen-BGB-Gesellschaft, die ein Hausgrundstück erworben hat, wobei die Gesellschafter in Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch eingetragen wurden, sind, soweit Wohnungen auf dem Grundstück vermietet waren, nicht die Gesellschafter, sondern die Gesellschaft Vermieter geworden. Eine Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nur von der Gesellschaft und nicht von den Gesellschaftern erhoben werden (gegen KG, GE 2001, 1131). Eine Prozessstandschaft ist bei Klagen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht möglich (LG Berlin, Urteil vom 15.04.2002 – 62 S 453/01 -, in: NZM 2002, 780).

– Bei einer Mieterhöhung für eine Wohnfläche ist von der in dem Mietvertrag genannten und nicht von der tatsächlichen Wohnfläche auszugehen (LG Berlin, Urteil vom 07.06.2001 – 62 S 407/00 -, in: NZM 2002, 947).

– Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB geht es um Zustimmung zum Endbetrag der begehrten Miete und nicht nur auf Zustimmung zum Erhöhungsbetrag, die Angabe des Betrages, um welchen die Miete erhöht werden soll, beschreibt allerdings den Umfang des geltend gemachten Anspruchs und gehört zum Inhalt eines formgültigen Mieterhöhungsverlangens. Dieser Betrag begrenzt die begehrte Mieterhöhung (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2003 – 62 S 377/02 -, in: GE 2003, 669).

– War der Mieter mit seiner Zustimmungserklärung zu einem Mieterhöhungsverlangen in Verzug, hat er die Kosten des Rechtsstreits auch dann zu tragen, wenn die Zustimmung nach Einreichen der Klage, aber vor deren Zustellung erklärt wird, und der Vermieter die Klage nicht unverzüglich zurücknimmt (LG Berlin, Beschluss vom 17.03.2003 – 65 T 2/03 -, in: GE 2003, 881).

– Bei einem Mieterhöhungsverlangen in Textform muss (u.a.) die Person des Erklärenden genannt werden; dafür ist bei einer juristischen Person die Angabe notwendig, welche natürliche Person die Erklärung abgegeben hat (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2003 – 62 S 52/03 -, in: GE 2003, 1156).

– Zahlt der Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen die erhöhte Miete mehrfach, ohne jedoch dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt zu haben, kann erst nach mindestens sechs Monaten eine konkludente Zustimmung angenommen werden (AG Hohenschönhausen, Beschluss vom 22.12.2003 – 11 C 492/03 – , in: GE 2004, 301).

– Im Rahmen eines Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gilt, dass dann, wenn die Wohnung größer ist als im Mietvertrag angegeben, von der vertraglich vereinbarten Fläche ausgegangen werden muss (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.01.2004 – 209 C 556/03 – , in: GE 2004, 301).

– 1. Ist in einem Geschäftsraummietvertrag vereinbart, dass nach Ablauf der festen Mietzeit und Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter die Miete neu zu vereinbaren ist, sollte eine Neufestsetzung der Miete erfolgen und nicht nur eine Anpassung unter Berücksichtigung der ursprünglichen Wert- und Äquivalenzvorstellungen. 2. Die Neufestsetzung hat nach billigem Ermessen zu erfolgen, wobei grundsätzlich die ortsübliche Miete für Neuabschlüsse billigem Ermessen entspricht. 3. Bei einem Anspruch auf Neufestsetzung hat der Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht, so dass nicht auf Zustimmung des Mieters zu klagen ist, sondern auf Feststellung der Höhe der neuen Miete (KG, Urteil vom 30.06.2003 – 8 U 317/01 -, in: GE 2003, 1154).

– Eine auf ein nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 2 BGB gestützte Klage ist unzulässig, wenn für das nachgeholte Verlangen die Zustimmungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter klar zu erkennen gegeben hat, dass er dem Mieterhöhungsverlangen in keinem Fall zustimmen werde, weil dann das Abwarten der Überlegungsfrist eine überflüssige und sinnlose Förmelei bedeuten würde (AG Charlottenburg, Urteil vom 16.04.2004 – 235 C 4/4 -, in: GE 2004, 693).

– Der Mieter kann sich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht auf behebbare Mängel zur Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes berufen (LG Berlin, Urteil vom 11.01.1999 – 62 S 389/98 – , in: GE 1999, 378).

– Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03 – , in: GE 2004, 1021).

– Der Vermieter einer Doppelhaushälfte kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Bezug nehmen auf entsprechende Entgelte für Einfamilienhäuser (LG Berlin, Urteil vom 06.08.2004 – 65 S 414/03 – , in: GE 2004, 1396).

– Der Vermieter darf bestimmte formale und inhaltliche Mängel eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 1 2. Alternative BGB noch im Rechtsstreit „beheben“. Das bedeutet nicht, dass er dabei noch einmal ausdrücklich zur Zustimmung auffordern muss. Die erfolgreiche Fehlerbeseitigung wirkt nur ex nunc. Mit Zustellung des fehlerbeseitigenden Klageschriftsatzes beginnt eine neue Zustimmungsfrist. Deshalb wird die Klage erst nachträglich – nach Ablauf der Zustimmungsfrist von 2 vollen Kalendermonaten – zulässig (LG Köln, Urteil vom 08.12.2004 – 10 S 213/04 – , in: Info M 2005, 12).

– Grundsätzlich muss der Vermieter eine Mieterhöhung jeder Mietpartei zustellen. Ausnahmsweise kann es aber eine unzulässige Rechtsausübung sein, wenn sich einer der Mieter darauf beruft, dass nicht an alle Mieter zugestellt wurde. Das kann etwa der Fall sein, wenn einer von 2 Mietern etwa 2 ½ Jahre vor der Mieterhöhung ausgezogen ist, wenn der verbleibende Mieter anschließend die Wohnung allein bewohnt, allein die Miete zahlt und sich im Rahmen einer Betriebskostenprüfung auch darauf beruft, dass er die Wohnung allein bewohnt (BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 124/03 – , in: ZMR 2004, 492).

– Bei der Berechnung der Kappungsgrenze darf der Vermieter auch solche modernisierungsbedingten Mieterhöhungen unberücksichtigt lassen, die er nicht in dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren einseitig geltend gemacht, sondern mit dem Mieter einvernehmlich vereinbart hat. Das gilt bei Teilinklusivmieten auch für Mieterhöhungsvereinbarungen wegen gestiegener Betriebskosten. Die vorgenannten Mieterhöhungsvereinbarungen bleiben auch bei Berechnung der einjährigen Sperrfrist unberücksichtigt (BGH, Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 185/03 – , in: GE 2004, 749-750).

– Der Mieter gerät nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug, wenn er dazu verurteilt wird, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für Zeiträume zuzustimmen, die vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils liegen. Der Vermieter kann den Mieter allerdings bereits vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils durch eine Mahnung nach § 286 Abs. 1 BGB in Verzug mit der Zustimmung zu der von ihm verlangten Mieterhöhung setzen. Dadurch erlangt der Vermieter zwar keinen Anspruch auf Verzugszinsen nach § 288 BGB, weil diese Vorschrift eine Geldschuld voraussetzt und auf eine Verpflichtung zur Abgabe einer Willenserklärung keine Anwendung findet. Der Vermieter kann jedoch in diesem Fall nach § 280 Abs. 1 und 2 BGB Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch eine vom Mieter zu vertretende Verzögerung der Zustimmung entsteht. Dieser Schaden kann auch in einem Zinsverlust bestehen, den der Vermieter aber im Prozess konkret darlegen muss (BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 94/04 -).

– Wird der Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden (BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 94/04 – , in: GE 2005, 730).

– Ein Mieterhöhungsverlangen, das die bevollmächtigte Hausverwaltung im eigenem Namen stellt, ist auch dann unwirksam, wenn eine Vollmacht zwar beigefügt, aber im Mieterhöhungsverlangen nicht in Bezug genommen wird (AG Köpenick, Urteil vom 12.08.2004 – 12 C 51/04 – , in: GE 2005, 621).

– Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung „namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer“ ist jedenfalls dann unwirksam, wenn die Eigentümer vielfach gewechselt hatten und in der Verhangenheit dem Mieter die Namen des jeweiligen Vermieters nicht mitgeteilt wurden (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.11.2005 – 204 C 182/05 -, in: GE 2005, 61).

– Der Mieter kann das Mieterhöhungsverlangen eines Vertreters (Hausverwaltung) nicht zurückweisen, wenn er schon mehrmals vorher mit der Hausverwaltung in anderen Sachen korrespondiert hatte (AG Spandau, Urteil vom 04.08.2006 – 3a C 475/06 -, in: GE 2006, 1175).

– Eine Zustimmungsklage ist unzulässig, wenn sich weder aus dem Klageantrag noch aus der Klagebegründung oder den Anlagen zur Klageschrift entnehmen lässt, für welche Wohnung die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt wird (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.10.2006 – 212 C 155/06 -, in: GE 2006, 1619).

– In einem Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist es nicht erforderlich, die Wohnung des Mieters anzugeben (AG Schöneberg, Urteil vom 26.10.2006 – 106 C 208/06 -, in: GE 2006, 1621).

– Der Beschwerdewert bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach §§ 558 ff. BGB ist nach § 9 ZPO nach dem 42fachen Wert des Mieterhöhungsbetrages (dreieinhalbfacher Wert des einjährigen Bezugs der wiederkehrenden Nutzungen oder Leistungen) zu bemessen (BGH, Beschluss vom 28.11.2006 – VIII ZB 9/06 -, in: GE 2007, 147).

– Das Mieterhöhungsverlangen durch eine Hausverwaltung ist unwirksam, wenn eine Originalvollmacht nicht beigefügt war und der Mieter deswegen das Verlangen unverzüglich zurückweist (LG Berlin, Urteil vom 09.10.2006 – 67 S 196/06 -, in: GE 2007, 152).

– In einem Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist es nur dann erforderlich, die Wohnung des Mieters genau zu bezeichnen, wenn eine Verwechslungsgefahr besteht. Notwendig ist es aber, dass die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet wird (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2007 – 63 S 311/06 -, in: GE 2007,782).

– Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007 – 7 U 186/06 -, in: GE 2007, 909).

– Bei nicht vorhandener vertraglicher Vereinbarung der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist der Vermieter berechtigt, einen Zuschlag auf die Mietefür die bei verbliebenen Schönheitsreparaturen sowie Kleininstandhaltungen in Analogie zu § 28 der II. BerechnungsVO vorzunehmen (LG München I, Urteil vom 15.05.2002 – 14 S 17806/01 -, in: NZM 2002, 945).

– Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, und wird er im vom Vermieter angestrengten Rechtsstreit zur Zustimmung verurteilt, hat er zwar die Prozesskosten zu tragen, nicht jedoch noch zusätzlich vorgerichtliche Mahnkosten zu zahlen (AG Charlottenburg, Urteil vom 09.01.2007 – 206 C 555/06 -, in: GE 2007, 919).

– Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06 -, in: GE 2007,1046).

– Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH, Urteil vom 18.07.2007 – VIII ZR 285/06 -, in: NJW-aktuell 37/2007, VI).

– Ist nach dem notariellen Vertrag der Käufer einer Wohnung ermächtigt, schon vor Umschreibung im Wohnungsgrundbuch Vermieterrechte wie Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen wahrzunehmen, ist eine Erklärung dem Mieter gegenüber nur dann wirksam, wenn die Ermächtigung offengelegt wird (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2007 – 67 S 65/07 -, in: GE 2007, 1489).

– Bei vereinbarter Bruttomiete ist eine Herabsetzung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten nicht möglich, wenn unklar ist, welche Betriebskosten in der Miete in welchem Umfang enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 18.05.2004 – 65 S 46/04 – , in: GE 2004, 1396).

– 1. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ist formell unwirksam, wenn nicht klargestellt ist, unter Berücksichtigung welcher (konkreter) Betriebskosten eine höhere Miete verlangt wird. 2. Bei anzugebenden konkreten Betriebskosten für die Wohnung ist eine Aufstellung hinreichend aktuell, wenn die angegebenen Beträge zumindest aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist (LG Berlin, Urteil vom 02.02.2007 – 63 S 277/06 -, in: GE 2007, 447).

– 1. In einem Mieterhöhungsverlangen muss die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet werden; der Angabe der Wohnfläche bedarf es nicht. 2. Der Mieterhöhungserklärung, die durch den vom Geschäftsführer einer GmbH bevollmächtigten Mitarbeiter mit dem Zusatz „i.V.“ abgegeben wird, muss grundsätzlich die Originalvollmacht des Geschäftsführers beigefügt werden; wird sie nicht wegen fehlender Vollmachtsvorlage unverzüglich zurückgewiesen, ist sie gleichwohl wirksam. 3. Ergibt sich, dass in der Gesamtmiete Betriebskostenanteile für Grundsteuer und Versicherungen enthalten sind, und werden im übrigen vereinbarungsgemäß nur Kosten für Schornsteinfeger und Straßenreinigung vom Vermieter dem Mieter einmal jährlich ohne Vorauszahlungen in Rechnung gestellt, handelt es sich um eine Teilinklusivmiete, deren Erhöhung als Nettokaltmiete nicht verlangt werden kann (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2007 – 67 S 399/06 -, in: GE 2007, 986).

– Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete setzt bei Bezugnahme auf einen Netto-Mietspiegel die Umrechnung auf die Nettomiete durch Angabe der konkreten Betriebskosten voraus. Dazu bedarf es einer Betriebskostenaufstellung unter Einhaltung der Anforderungen des § 259 BGB. Fehlt diese Aufstellung, ist dasMieterhöhungsverlangen formell nicht ordnungsgemäß, was zur Unzulässigkeit der Klage führt. Wird der Mangel im Rechtsstreit geheilt, löst das nachgeholte Erhöhungsverlangen eine neue Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 aus. Ist die Frist noch nicht abgelaufen, besteht keine gerichtliche Pflicht zur Vertagung der Sache nach § 227 ZPO (AG Wedding, Urteil vom 16.01.2008 – 8 a C 286/07 -, in: GE 2008, 203).

– Der Mieter hat gegen den Vermieter, der unter Berufung auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geltenden Mietspiegel die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt hat, auch dann keinen Anspruch auf Ersatz der für die Abwehr dieses Erhöhungsverlangens entstehenden Anwaltskosten, wenn kurz vor Ablauf der Zustimmungsfrist ein neuer Mietspiegel in Kraft trat, der infolge Absenkung der Mietspiegelwerte die verlangte Miete nicht mehr rechtfertigte, der Vermieter aber dennoch die Zustimmung unter Klageandrohung anmahnte (AG Mitte, Urteil vom 08.01.2008 – 5 C 287/07 -; in: GE 2008, 273).

– Grundsätzlich kann die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen durch schlüssiges Verhalten erfolgen, indem der Mieter den geforderten höheren Mietzins zahlt. Ein Mietänderungsvertrag kommt dann allerdings konkludent nicht zustande, wenn der Vermieter ausdrücklich eine schriftliche Zustimmung zur Mietänderung verlangt hat (LG Berlin, Urteil 13.11.2007  63 S 154/07 -; in: GE 2008, 605).

– Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 287/06 -; in: GE 2008,729).

– Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen, darf der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Höhe des Zuschlags richtet sich nicht pauschal nach § 28 Abs. 4 S. 2 der II. BV, sondern nach den vom Mieter im Einzelfall ersparten Aufwendungen (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 28.12.2007 – 2 U 200/07 -; in: WuM 2008, 82 – 83; Info M 2008, 166).

– Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB brauchen in einem Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf der Förderung (Zinsvergünstigung) nicht mehr angegeben zu werden (LG Berlin, Urteil vom 07.04.2008 – 62 S 468/07 -; in: GE 2008, 733).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es nach Aufhebung der Betreuung nur dem Betreuer, nicht aber dem Mieter zugegangen ist. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Aufhebung der Betreuung dem Vermieter mitzuteilen (AG Wedding, Urteil vom 18.03.2008 – 16 C 503/07 -; in: GE 2008, 737).

– Hat der Vermieter in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung der Wahrheit zuwider behauptet, er sei Vermieter, obwohl er im Grundbuch noch nicht als Eigentümer eingetragen ist, verhält sich ein Mieter der daraufhin eine Teilzustimmung erteilt hatte, nicht treuwidrig, wenn er nunmehr die Aktivlegitimation bestreitet (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.04.2008 – 67 S 51/08 -; in: GE 2008, 931).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist dann formell unwirksam, wenn nicht angegeben ist, ob und welche öffentlichen Fördergelder geflossen sind. Die Frage, ob dann eine Anrechnung dieser Gelder zu erfolgen hat, ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (LG Berlin, Urteil vom 06.05.2008 – 63 S 349/07 -; in: GE 2008, 991).

– 1. Ein Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag  eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Abgesehen davon, dass § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen derartigen Zuschlag nicht vorsieht, lässt sich das auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Der Entgeltcharakter bei der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter steht dem nicht entgegen. 2. Der Vermieter kann die mit dem Zuschlag beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen oder sich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) berufen (BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 83/07 -; in: GE 2008, 1046).

– 1. Ist bei einer als Klageänderung anzusehenden Parteiauswechselung die Klagefrist des § 2 MHG schon abgelaufen, wird die Klage damit unzulässig. 2. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG kann nicht im Wege gewillkürter Prozeßstandschaft eingeklagt werden (KG, Beschluss vom 02.12.1996 – 8 RE-Miet 6399/96 -; in: GE 1997, 110).

– Ein Gericht ist im Rahmen des Grundsatzes des fairen Verfahrens gehalten, zeitlich so zu terminieren, dass eine (neue) Zustimmungsfrist im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 b Abs. 3 BGB eingehalten wird; notfalls muss das Gericht vertagen (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2008 – 63 S 246/07 -; in: GE 2008, 995).

– Bei der Berechnung der Miete ist die tatsächliche Fläche der Wohnung zugrunde zu legen. Aus dem Umstand, dass der Vermieter in Nebenkostenabrechnungen und vorangegangenen Mieterhöhungsverlagen bislang eine niedrigere Fläche angegeben hat, ergibt sich nicht eine abweichende Vereinbarung über die Größe der Wohnung. Der Mieter darf eine vom Vermieter mit Maßen versehene Grundrisszeichnung nicht nur mit Nichtwissen bestreiten; er muss konkrete Einwände gegen die tatsächliche Wohnungsgröße vortragen (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2008 – 63 S 400/07 -; in: GE 2008, 1258).

– Hat der Vermieter im freifinanzierten Wohnungsbau die Miete nach §§ 558 ff. BGB erhöht und hat der Mieter dem zugestimmt, hat der Vermieter jedoch wegen einer von der IBB bewilligten Förderung die Miete wegen eines von den Mietern vorgelegten Wohnberechtigungsscheins herabgesetzt, darf er die Miete bis zur Höhe nach der Vereinbarung gemäß § 558 BGB erhöhen, wenn sich die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau erhöht (AG Mitte, Teil- und Schlussurteil vom 16.07.2008 – 11 C 99/08 -; in: GE 2008, 1267).

– Eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung liegt dann nicht vor, wen der Mieter nur unter Bedingungen zustimmt. Das gilt auch dann, wenn die Bedingungen (vorliegend Mietminderung wegen nicht behobener Mietmängel und Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen) im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nicht zu berücksichtigen sind (LG Berlin, Urteil vom 18.09.2008 – 67 S 157/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1492).

– Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH, Urteil vom 17.09.2008 – VIII ZR 58/08 -, in: Info M 2008, 419)).

– Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das in der „Wir-Form“ abgefasst ist, ist ohne namentliche Erwähnung des Vermieters unwirksam. Insoweit reichtinsbesondere bei häufigem, dem Mieter unbekannten Vermieterwechsel auch die Ankündigung einer Vollmacht ohne Benennung des Vollmachtgebers nicht aus (AG Mitte, Urteil vom 14.12.2007 – 9 C 245/07 (rk.) -; in: GE 2008, 1633).

– Hat der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete bis zu einem bestimmten Betrag der Nettomiete zugestimmt, liegt darin eine Teilzustimmung, die ein späteres Mieterhöhungsverlangen innerhalb der Wartefrist ausschließt (AG Charlottenburg, Schlussurteil gem. § 313 a ZPO vom 17.10.2008 – 234 C 100/08 -; in: GE 2009, 59).

– Keine konkludente Zustimmung des Mieterhöhungsverlangens durch vorbehaltlose Zahlung, wenn ausdrückliche Zustimmung gefordert (AG Schöneberg, Urteil vom 21.11.2008 – 16b C 185/08 -; in: GE 2009, 117).

– Ist der Käufer (Erbbauberechtigter) schon vor Eintragung im Grundbuch vom Verkäufer ermächtigt worden, Gestaltungsrechte wie ein Mieterhöhungsverlangen wahrzunehmen, muss die Ermächtigung im Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber offengelegt werden (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008 – 63 S 109/08 -; in: GE 2009, 326).

– Sieht der Vertrag vor, dass bei Ausübung der Option die Miete „neu auszuhandeln“ ist und scheitert eine entsprechende Einigung, bestimmt das Gericht die Miete und die Mietentwicklung im Optionszeitraum nach billigem Ermessen. Angemessen ist grundsätzlich die im Zeitpunkt der Optionsausübung marktübliche Miete. Mieterhöhungen während des Optionszeitraums scheiden bei einem Mietermarkt aus (KG, Urteil vom 18.9.2008 – 8 U 2/07 -; in: MDR 2008, 1385 und Info M 2009, 13).

– Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsbegehren unzulässigerweise auch einen Zuschlag für von ihm geschuldete Schönheitsreparaturen, macht dies das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 22.1.2009 – 9 C 194/08 -; in: GE 2009, 523).

– Ein Mieterhöhungsverlangen für ein Zweifamilienhaus ist unwirksam, wenn zur Begründung auf Mieten für zwei Einfamilienhäuser und ein Reihenmittelhaus verwiesen wird (AG Pankow/Weißensee, Teilurteil vom 9.3.2009 – 4 C 318/08 -; in: GE 2009 582).

– Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält (Bestätigung BGH WuM 2008, 560) (BGH, Urteil vom 11.02.2009 – VIII ZR 118/07 -; in: WuM 4/2009, 240 f.).

– Der Vermieter eine öffentlich geförderten Wohnung kann die Miete durch einseitige Erklärung um die erhöhten Instandhaltungskosten nach § 28 Zweite Berechnungsverordnung erhöhen, wenn er die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, weil die Renovierungsklausel des Mietvertrages aufgrund der zwischenzeitlich geänderten rechtlichen Wertung unwirksam ist und der Vermieter dies anfänglich bei der Berechnung der Miete nicht berücksichtigen konnte (AG Wetzlar, Urteil vom 02.12.2008 – 38 C 1882/08 (38); in: WuM 3/2009, 172).

– 1. Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. 2. Ist ein Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angaben zu Drittmitteln nicht ordnungsgemäß begründet, kann der Vermieter das im Zustimmungsprozess dadurch nachbessern, dass ein früheres Mieterhöhungsverlangen mit den erforderlichen Angeben dem Mieter zugestellt wird (BGH, Urteil vom 1.4.2009 – VIII ZR 179/08 -; in: GE 2009, 645; NJW 2009, 1737).

– Bestreitet der Mieter im Rechtsstreit die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens, obwohl er die erhöhte Miete vorbehaltlos von Anfang an gezahlt hatte, verhält er sich widersprüchlich mit der Folge, dass er zur Zustimmung zu verurteilen ist (LG Berlin, Urteil vom 12.3.2009 – 67 S 376/08 -; in: GE 2009, 657).

– Der Senat hält an seiner in BGHZ 177, 186 = NJW 2008, 2840 = NZM 2008, 641, begründeten Rechtsprechung fest, wonach der unwirksame Dekorationsklauseln verwendende Vermieter keine Kompensation in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf (BGH, Urteil vom 11.2.2009 – VIII ZR 118/07 -; in: NJW 2009, 1410).

– Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zulegen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, GE 2007, 1046) (BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08 -; in: GE 2009, 1038 und NJW 2009, 2739; NZV 2009, 267).

– Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist unabhängig davon formell wirksam, ob die zur Begründung herangezogenen Vergleichswohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage tatsächlich mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sind (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 14.05.2009 – 3 C 319/08 -; in: GE 2009, 911).

– Werden zwei nebeneinanderliegende Wohnungen an dieselben Mieter durch zwei verschiedene Mietverträge vermietet, kann die Miete für die jeweilige Wohnung getrennt erhöht werden, auch wenn ursprünglich der Zugang bei Vertragsschluss nur über die Nachbarwohnung möglich war (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.06.2009 – 230 C 22/09 -; in: GE 2009, 915).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn der Vermieter versehentlich ein unzutreffendes Mietspiegelfeld angekreuzt hatte. Ob die Einordnung zutreffend ist, ist eine Frage der materiellen Wirksamkeit (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 21.04.2009 – 65 S 454/08 -; in: GE 2009, 843).

– 1. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel ist unwirksam, wenn der Betriebskostenanteil nicht hinreichend dargelegtist. 2. An einer solchen Darlegung fehlt es, wenn auf eine Abrechnung Bezug genommen wird, aus der nicht ersichtlich ist, dass die Wohnung des Mieters in der Abrechnungseinheit enthalten ist und die Betriebskosten für einen Werkstattraum nicht ausgewiesen sind (Bestätigung LG Berlin, GE 2009, 519) (LG Berlin, Urteil vom 17.04.2009 – 63 S 418/08 -; in: GE 2009, 980).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist unzulässig, wenn es hilfsweise abgegeben wird für den Fall, dass ein vorangegangenes rechtshängig gemachtes Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam sein sollte (AG Wedding, Urteil vom 14.05.2009 – 19 C 85/09 -; in: GE 2009, 1127).

– 1. Bei einem Mieterhöhungsverlangen, das für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens gelten soll, liegt eine zulässige Rechtsbedingung vor (Bestätigung von LG Berlin, GE 2002, 1266). 2. Für eine Erhöhung der Bruttomiete reicht die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten Betriebskostenanteils im Mieterhöhungsverlangen, der nur bei Bestreiten im Rechtsstreit zu erläutern ist (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2009 – 67 S 236/09 -; in: GE 2010, 271).

– Bei teilgewerblicher Nutzung einer Wohnung ist in entsprechender Anwendung des § 26 Abs. 2 NMV im Rahmen eines Zustimmungsverfahrens zur Mieterhöhung ein anteiliger Zuschlag gerechtfertigt (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 01.10.2008 – 771 A C 56/08 -; in: GE 2009, 1257).

– Bezieht sich eine Wertsicherungsklausel (hier: Punkteklausel) auf einen nicht fortgeführten Index für Lebenserhaltung eines 4-Personen-Haushalts, tritt an dessen Stelle der Verbraucherpreisindex (VPI). Der Wechsel erfolgt ab 01.01.2000, auch wenn der auslaufende Lebenshaltungskostenindex (hier: für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt) noch bis 2003 fortgeführt wurde (BGH, Urteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 -; in: Info M 2009, 326).

– Hat der Vermieter wegen einer von der IBB bewilligten Förderung die Miete wegen eines von dem Mieter vorgelegten Wohnberechtigungsscheins herabgesetzt, darf er die Miete nur dann ohne Durchführung des Verfahrens nach §§ 558 ff. BGB erhöhen, wenn der Mieter zuvor einem Mieterhöhungsverlangen mit einer höheren Miete ohne Berücksichtigung der bewilligten Förderung zugestimmt hatte bzw. zur Zustimmung zu einer höheren Miete verurteilt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2009 – 63 S 340/08 -; in: GE 2009, 1319).

– Eine die Mieterhöhungen für zehn Jahre betragsmäßig ausweisende Staffelmietvereinbarung wird durch den formularmäßigen Zusatz unwirksam, dass die Miete reduziert werden soll, wenn sie die nach den „gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Begrenzung von Miethöhen“ zulässigen Mieten überschreitet (LG Berlin, Urteil vom 18.09.2009 – 63 S 13/09 -; in: GE 2009, 1494).

– 1. Bei Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist für ein Mieterhöhungsverlangen zunächst eine neue Bruttokaltmiete zu bilden, von der dann die kalten Betriebskosten abzuziehen sind; eine unzulässige einseitige Änderung der Mietstruktur liegt darin nicht. 2. Eine fehlende Ermittlung der Heizkosten nach Verbrauch begründet nur ein Kürzungsrecht des Mieters bei der Abrechnung und ist für die fiktive Ermittlung der Nettomiete im Rahmen einer Mieterhöhung ohne Belang (LG Berlin, Urteil vom 23.01.2009 – 65 S 242/08 -; in: GE 2009, 1499).

– Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsbegehren mit einem qualifizierten Mietspiegel, muss der Mietspiegel nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Das ist auch dann der Fall, wenn er durch die Interessenverbände der Mieter und Vermieter gegen Zahlung eines geringen Betrags (hier: 3 €) abgegeben wird und vollständig im Internet veröffentlicht ist (BGH, Beschluss vom 28.04.2009 – VIII ZB 7/08 -; in: Info M 2009, 369).

– Für die konkludente Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung genügt schon eine einmalige Zahlung des geforderten Erhöhungsbetrags (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2009 – 67 S 483/08 -; in: GE 2009, 1625).

– Wird dem Vermieter die Anschrift des ins Ausland verzogenen Mieters mitgeteilt, kann eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht wirksam an die Anschrift der gemieteten Wohnung im Inland erfolgen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.09.2009 – 10 C 124/09 -; in: GE 2009, 1627).

– Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht aber zu Lasten des Vermieters (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 11.11.2009 – 100 C 260/09 -; in: GE 2009, 1629).

– Der Vermieter muss den Zugang eines Mieterhöhungsverlangens bei dem Mieter beweisen. Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen; dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009 – 63 S 523/08 -; in: GE 2010, 63).

– Beansprucht der Vermieter von Gewerberäumen eine Mieterhöhung, obwohl der Mietvertrag eine solche nicht vorsieht, verletzt er schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietverhältnis und muss die Kosten des vom Mieter beauftragten Rechtsanwalts übernehmen (AG Spandau, Urteil vom 22.10.2009 – 9 C 216/09 (rk.) -; in: Info M 2009, 475).

– Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, NJW-RR 2009, 1021 = NZM 2009, 429 = WuM 2009, 352; NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164) (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08 -; in: NJW 2010, 225).

– Bei der Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 141/09 -; in: GE 2010, 338 und WuM 2010, 161).

– 1. Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Vermieters auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung eines zukünftig erhöhten Mietzinses bemisst sich nach dem 42fachen Mieterhöhungsbetrag abzüglich eines für positive Feststellungsklagen regelmäßig vorzunehmenden Abschlages von 20 %. 2. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG gilt nur für Ansprüche „auf Erhöhung der Miete für Wohnraum“ und nicht für Ansprüche „aus“ der Mieterhöhung  (KG, Beschluss vom 16.07.2009 – 22 W 76/08 -; in: GE 2010, 546 und IMR 2010, 154).

– Erhöht ein Vermieter ohne Rechtsgrundlage die Miete, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn ihm durch das Einschalten eines Anwalts Kosten entstanden sind (AG Spandau, Urteil vom 22.10.2009 – 9 C 216/09 -; in: IMR April 2010).

– Eine Wärmedämmung an der Außenfassade eines Mietobjekts ist grundsätzlich dann im Rahmen einer Mieterhöhung als wohnwerterhöhendes Merkmal zu berücksichtigen, wenn sie zu einer erheblichen Einsparung von Energie im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt (LG Hamburg, Urteil vom 11.09.2009 – 311 S 106/08 -; in: IMR 2010, 136).

– Ist der Vermieter mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen, kann er nicht neben der Miete einen entsprechenden Mietzuschlag verlangen. Es macht keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 – 63 S 89/09 -, in: GE 2010, 911).

– Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlanges genügt auch die Beifügung eines sogenannten „Typengutachtens“ (BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09 -).

– Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete – einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV – nunmehr als „Marktmiete“ zu zahlen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -; in: GE 2010, 1051).

– Der bei vereinbarter Bruttokaltmiete zu der Nettokaltmiete zu machende Zuschlag ist nach den tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bemessen, wozu jedoch nicht eine Betriebskostenabrechnung erforderlich ist, sondern die Kosten auch durch die Vorlage entsprechender Rechnungen im Prozess dargelegt werden können (LG Berlin, Urteil vom 22.01.2010 – 63 S 256/09 -, in: GE 2010, 981).

– Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Zweifamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Zweifamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (LG Berlin, Urteil vom 23.03.2010 – 65 S 165/09 -; in: GE 2010, 985).

– Die Umstellung einer Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete kann auch durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen. Voraussetzung dafür ist, dass der Änderungswille des Vermieters dem Mieter aufgrund besonderer Umstände erkennbar ist (LG Itzehoe, Urteil vom 30.10.2009 – 9 S 20/08 -).

– Der Vermieter muss den Zugang eines Mieterhöhungsverlangens bei dem Mieter beweisen. Der Zugang durch eine gerichtlich verfügte Übersendung einer Fotokopie des Mieterhöhungsverlangens genügt für den Zugang grundsätzlich nicht. Der Vermieter kann zwar das Mieterhöhungsverlangen im Rechtsstreit durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen; dabei müssen jedoch alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss (LG Berlin, Urteil vom 14.07.2009 – 63 S 543/08 -).

– Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09 -; in: GE 2010, 1109 und IMR 2010, 411).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn es hilfsweise für den Fall ausgesprochen wird, dass eine vorangegangene Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung unwirksam sein sollte (AG Schöneberg, Urteil vom 15.07.2010 – 2 C 132/10 -; in: GE 2010, 1279).

– Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Unwirksamkeit der vorausgegangenen Mieterhöhungen wegen Modernisierung abhängig gemacht wird, steht unter einer zulässigen Rechtsbedingung (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2010 – 63 S 384/10 -; in: GE 2010, 1541).

– Eine schriftliche Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 b BGB erfordert nicht die Angabe eines Basisjahres (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.02.2010 – 212 C 188/09 -; in: GE 2010, 1547).

– Der konkludente Übergang von einer Bruttoinklusivmiete mit Staffelvereinbarung in eine andere Art der Nebenkostenabrechnung kann zur Verwirkung des Anpassungsanspruchs aus der Staffelmietvereinbarung führen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.12.2009 – I-21 U 14/09 -; in: MietRB 2010, 262 f.).

– Ein Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es in fremdem Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.10.2010 – 216 C 319/10 -; in: GE 2010, 1689).

– Auch wenn der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag das Recht auf Mieterhöhung an den Käufer abgetreten oder ihn dazu ermächtigt hat, ist vor der Eigentumsumschreibung ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung „im Namen des Eigentümers“ (also des Verkäufers) formell wirksam (LG Berlin, Urteil vom 05.11.2010 – 63 S 100/10 -; in: GE 2010, 1743).

– Ein mit Zustimmung des Vermieters vom Mieter ausgebauter Kellerraum ist jedenfalls dann nicht der im Mietvertrag angegebenen Fläche für ein Mieterhöhungsverlangen hinzuzurechnen, wenn er die gesetzlichen Anforderungen (BauO) für Wohnraum nicht erfüllt und eine Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien fehlt, wonach der Keller mitzählen soll (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2010 – 67 S 624/09 -; in: GE 2010, 1746).

– Ein Mieterhöhungsverlangen, in dem gewährte Drittmittel nicht angegeben sind, ist bereits formell unwirksam (AG Köpenick, urteil vom 05.10.2010 – 7 C 229/10 -; in: GE 2010, 1750).

– Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/09 -; in: GE 2011, 121).

– 1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben, dass ein vorangegangenes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtbedingung. 2. Der Abzug eines konkreten Betriebskostenanteils bis zur Vergleichsmiete bei der Bruttomiete entfällt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mit dem Mietspiegel, sondern einem Sachverständigengutachten ermittelt wird (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2010 – 67 S 280/09 -; in: GE 2011, 204).

– Eine Drittmittelanrechnung setzt voraus, dass der Vermieter selbst auch Bauherr der geförderten Baumaßnahmen gewesen ist und auch die Drittmittel erhalten hat, es sei denn, der veräußernde Bauherr/ Vermieter hat im Mietvertrag mit dem Mieter die Anrechnung von Fördermitteln vereinbart, da dann der Erwerber nach § 566 BGB in diese vertragliche Abrede eintritt (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – 63 S 107/10 -; in: GE 2011, 339).

– 1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens richtet sich nach dem Zeitpunkt, zu dem es dem Mieter zugegangen ist. 2. Eine später wirksame Umstellung einer Bruttomiete auf eine Teilinklusivmiete ist nicht zu berücksichtigen, so dass die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete erklärt werden muss (LG Berlin, Urteil vom 14.12.2010 – 63 S 174/10 -; in: GE 2011, 341).

– Ein Mieterhöhungsverlangen für den Fall, dass eine Räumungsklage abgewiesen wird, ist unzulässig, da nicht lediglich eine Rechtsbedingung vorliegt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 03.01.2011 – 20 C 287/10 -; in: GE 2011, 342).

– 1. Die allgemeine Gestaltung der Nutzungsbedingungen von Werkswohnungen öffentlich-rechtlicher Dienststellen unterliegt der Mitbestimmung durch den Personalrat. Daher bedarf die Entscheidung des Vermieters, die Miete sämtlicher Werkswohnungen anhand des Mietspiegels zu erhöhen, der Zustimmung des Personalrats. 2. § 558 BGB erlaubt zwar Mieterhöhungen unter Bezug auf einen örtlichen Mietspiegel. Diese Bestimmung enthält jedoch keine das Mitbestimmungsrecht ausschließende Regelung, da § 558 BGB dem Vermieter Entscheidungsspielräume belässt, nämlich in Bezug auf die Wahl des Zeitpunktes der Mieterhöhung und bei der Ausschöpfung des gesetzlich nach oben begrenzten Mieterhöhungsrahmens (VG Frankfurt, Beschluss vom 14.06.2010 – 23 K 535/10 -; in: IMR 2011, 16).

– Eine anlässlich einer Modernisierung geschlossene Vereinbarung, dass der jeweilige Mietpreis sich an einer „mit Teilstandard ausgerüsteten Wohnung“ orientiert, umfasst keinen Verzicht auf wohnwerterhöhende Sondermerkmale bei späteren Mieterhöhungen. 2. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter (LG Berlin, Urteil vom 18.01.2011 – 63 S 241/10 -; in: GE 2011, 411).

– Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus reicht die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser dann aus, wenn die Miete innerhalb der Mietspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (LG Berlin, Urteil vom 25.01.2011 – 65 S 173/10 -; in: GE 2011, 411).

– Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung formularvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Die Vereinbarung unterliegt nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (§ 307 Abs. 3 BGB) (BGH, Hinweisbeschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08 -; in: GE 2009, 1616).

– 1. Zuschüsse, die ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt werden, führen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete nach § 558 Abs. 5 i. V. m. § 559a  BGB (wie BGH, IMR 2011, 86). 2. Die öffentliche Förderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 Wohnungsbildungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer höheren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 558 BGB verweigert werden könnte (BGH, urteil vom 19.01.2011, VIII ZR 12/10 -; in: IMR 2011, 134).

– Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse oder enthält der Mietvertrag eine dahin gehende Abrede, so ist der Mieter verpflichtet, seine Zustimmung zu einem berechtigten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters schriftlich zu erteilen (LG Berlin, Urteil vom 22.11.2010 – 67 S 76/10 -; in: GE 2011, 692).

– Ein Modernisierungszuschlag wird Bestandteil der Nettokaltmiete und ist bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht herauszurechnen (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 – 63 S 156/10 -; in: GE 2011, 693).

– 1. Öffentliche Fördermittel (hier: Baukosten- und Aufwendungszuschüsse) brauchen dann im Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben zu werden, wenn sie nach dem Fördervertrag für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt waren. 2. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter keine höhere Miete als im mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen Wohnungsbau zu zahlen habe, kann er sich nach zwischenzeitlicher Zustimmung zu einer höheren Miete nicht mehr auf die darin liegende Begrenzung berufen, wenn sein Einkommen die Grenze des § 9 Abs. 2 WoFG übersteigt, die die Parteien als maßgeblich vereinbart haben (LG Berlin, Urteil vom 31.05.2011 – 63 S 395/10 -; in: GE 2011, 886).

– Sind die Schönheitsreparaturen mietvertraglich von Anfang an nicht auf den Mieter abgewälzt, kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der in einem derartigen Fall für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil ist Teil der Gesamtmiete, und zwar auch dann, wenn er gesondert aufgeführt wird. Die Höhe des Zuschlags kann sich an den Werten des § 28 Abs. 4 II. BV orientieren (LG München II, Urteil vom 09.11.2010 – 12 S 1790/10 -; in: GE 2011, 820).

– 1. Das Mietererhöhungsverlangen, das nicht on der vermietenden GbR selbst, sondern von ihren Gesellschaftern ohne Hinweis auf die GbR erklärt wird, ist unwirksam. 2. Die in einer Vereinbarung über Mietermaßnahmen getroffene Regelung, dass „für die Dauer des Mietverhältnisses“ Mieterhöhungen ausgeschlossen sind, schließt auch diejenige auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.06.2011 – 18 C 502/10 -, in: GE 2011, 1024).

– Ein Mieterhöhungsverlangen, das von den Vermietern namentlich unter der Bezeichnung „GbR“ erklärt wird, erweckt bei dem Mieter den Anschein, dass es sich um eine Mieterklärung einer –nicht existierenden – Außen-GbR handelt mit der Folge der Unwirksamkeit der Erklärung (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2011 – 67 S 561/10 -; in: GE 2011, 1230).

– 1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben, dass ein vorangehendes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtsbedingung. 2. Für die Ermittlung der ortsüblichen Mieter ist auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebenden Erhebungsstichtag des Mietspiegels abzustellen (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2011 – 67 S 516/09 -; in: GE 2011, 1231).

– 1. Die fehlerhafte Berechnung der von dem Mieterhöhungsbetrag abzuziehenden Drittmittel der öffentlichen Förderung der Modernisierung kann im Zustimmungsprozess nachgeholt werden. 2. Insoweit reicht es aus, wenn der Abzugsbetrag unter Berücksichtigung der öffentlichen Fördermittel auf den von der vereinbarten Monatsmiete abzuziehenden Monatsbetrag umgerechnet wird; einer weiteren Erläuterung des Abzugsbetrages bedarf es nicht (LG Berlin, Beschluss vom 07.06.2011 – 67 S 156/11 -; in: GE 2011, 1232).

– Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei der Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam (BGH, Urteil vom 13.07.2011 – VIII ZR 261/10 -).

– Im Wege ergänzender Vertragauslegung kann für die Berechnung der Mieterhöhung anstelle des vertraglich vereinbarten Lebenshaltungskostenindexes auf den Verbraucherpreisindex abgestellt werden (Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 06.04.2011 – 4 U 60/10 -; in: GE 2011, 1369).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn es mit dem Mietspiegel begründet wurde, der nur Aussagen zu Wohnungen trifft, und es sich überwiegend auf Räume bezieht, die bauordnungsrechtlich nicht zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen geeignet sind (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.07.2011 – 2-11 S 349/10 -; in: GE 2011, 1371).

– In der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, welches von einer Nettomiete ausgeht, liegt gleichzeitig eine einvernehmliche (stillschweigende) Änderung der Mietstruktur auf eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen anstelle der bisherigen Bruttomiete (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2011 – 63 S 469/10 -; in: GE 2011, 1373).

– 1. Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung mit der Anzeige, vom Vermieter entsprechend bevollmächtigt zu sein, ist auch ohne Beifügung der Vollmacht wirksam, wenn der Mieter die Erklärung nicht wegen Fehlens der Vollmacht unverzüglich zurückweist (AG Köpenick, Urteil vom 25.08.2011 – 17 C 407/10 -; in: GE 2011, 1376).

– Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -; in: WuM 2010, 490).

– Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556 a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar (BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2011 – VIII ZR 97/11 -; GE 2011, 1549).

– 1. Die nur einem von zwei Mietern zugegangene Mieterhöhung nach Modernisierung ist bei Vereinbarung einer Empfangsvollmacht auch dann wirksam, wenn der andere Mieter allein gekündigt hat und aus der Wohnung ausgezogen ist. 2. Der Beginn der Modernisierungsarbeiten vor Ablauf der dreimonatigen Frist nach Ankündigung verzögert die Mieterhöhung nur dann, wenn die Mieterhöhung in der Ankündigung nicht angegeben worden ist oder diese um mehr als 10 % überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 24.05.2011 – 63 S 426/10 -; in: GE 2011, 1555).

– 1. Das Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist formell unwirksam. 2. Gibt der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens (LG Berlin, Urteil vom 05.10.2011 – 67 S 216/11 – (Einzelrichter); in: GE 2011, 1618).

– Das von den Gesellschaftern der in den Mietvertrag eintretenden GbR ohne Hinweis auf die Außengesellschaft erklärte Mieterhöhungsverlangen bleibt auch dann unwirksam, wenn die GbR den Zustimmungsprozess an Stelle der ursprünglich klagenden Gesellschafter fortführt und klarstellt, dass sie als neue Vermieterin die Rechte aus dem der Klage zugrunde liegenden Mieterhöhungsverlangen geltend macht (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.09.201 – 16 C 552/10 -, in. GE 2011, 1623).

– Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das „namens des Vermieters“ erklärt wird, ist bei Wechsel des Vermieters auch dann unwirksam, wenn dem Mieter der Name des neuen Vermieters aus einem Parallelrechtsstreit bekannt ist (AG Mitte, Urteil vom 09.11.2011 – 15 C 516/10 -; in: GE 2011, 1687).

– Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09, GE 2010, 1051 = WuM 2010,490) (BGH, Urteil vom 9. November 2011 – VIII ZR 87/11 -; in: GE 2012, 62).

– Bei einer wahlweise möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) und § 559 BGB (Modernisierung) wirkt die allgemeine Mieterhöhung als überholende, die eine zeitlich nachgelagerte Mieterhöhung wegen vorher durchgeführter Baumaßnahmen i. d. R. ausschließt (AG Kerpen, Urteil vom 21.06.2011 – 104 C 321/10 -; in: GE 2012, 133).

– Ein Mieterhöhungsverlangen von mehreren Vermietern kann nur von allen gemeinsam zurückgenommen werden. Die Rücknahme durch nur einen Vermieter ist unwirksam (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 23.11.2011 – 67 S 393/11 -; in: GE 2012, 206).

– In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/10 -).

– 1. Macht ein Mitvermieter aufgrund einer offengelegten Ermächtigung des anderen Mitvermieters im eigenen Namen ein Mieterhöhungsverlangen geltend, fehlt dem im Rechtsfall auf Klägerseite beitretenden anderen Mitvermieter das Rechtsschutzbedürfnis. 2. Eine Einbauküche gilt auch dann als vermieterseits gestellt, wenn sie vom Vermieter in der Mietsache zurückgelassen worden ist, es sei denn, der Nachmieter hättesi von dem Vormieter erworben (LG Berlin, Urteil vom 16.12.2011 – 63 S 170/11 -; in: GE 2012, 405).

– Das Mieterhöhungsverlangen ist insoweit unbegründet, als die zur Angabe der in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskosten beigefügte Betriebskostenabrechnung auch auf andere Wohnungen entfallende Betriebskosten enthält (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.03.2012 – 10 C 214/11 -; in: GE 2012, 692).

– 1. Hat der Mieter nach dem Mietvertrag einen der vereinbarten (Brutto-) Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteil zu übernehmen, wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, ist der Vermieter auch bei einer ehemals preisgebundenen Altbaumiete berechtigt, einseitig Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umzulegen. 2. Die Mieterhöhungserklärung ist jedoch nur wirksam, wenn der Vermieter in ihr den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert; die Angabe lediglich des Erhöhungsbetrages reicht nicht aus (AG Wedding, Urteil vom 29.02.2012 – 3 C 177/11 -; in: GE 2012, 491).

– In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahin gehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/10 -; in: GE 2012, 894).

– Wird im Zweifel an der Wirksamkeit einer vorhergehenden Mieterhöhungserklärung zum Anlass genommen, vorsorglich ein weiteres Mieterhöhungsverlangen zu erklären, so ist auch dieses unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass es erst nachrangig zu prüfen ist (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2012 – 63 S 474/11 -; in: GE 2012, 1098).

– 1. Die Bevollmächtigung zur Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens kann auch formularmäßig durch eine mietvertragliche Klausel erfolgen. 2. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Doppelhaushälfte kann nicht anhand des Berliner Mietspiegels ermittelt werden. 3. In einem eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachten muss der Sachverständige nicht die konkreten Anschriften der Vergleichsobjekte angeben, wenn die sonstigen Angaben eine genügende Grundlage für eien Überprüfung der Nachvollziehbarkeit des Sachverständigengutachtens ergeben (LG Berlin, Urteil vom 11.09.2012 – 63 S 417/10 -; in: GE 2012, 1378).

– a) Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. b) Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels trägt diejenige Partei, die sich die Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will (BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/12 -).

– a) Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des „Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland“ die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591). b) Jedenfalls wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem 01.01. 2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – XII ZR 41/11 -; in: WuM 2013, 32).

– 1. Zieht der Mieter im Zuge einer geplanten umfassenden Modernisierung in eine andere Wohnung des Vermieters, so trägt der Vermieter, der für die neue Wohnung eine höhere Miete verlangt, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Parteien anlässlich des Umzugs nicht nur einen Austausch des Mietobjekts vereinbart, sondern darüber hinaus einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben.  2. Zu den Maßstäben für die Abgrenzung zwischen einer Vertgragsänderung und einer Schulumschaffung(Novation) (BGH, Telversäumnis- und Schlussurteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 50/12 -; in: GE 2013, 113).

– Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter abgegeben wird, ist unwirksam (LG Berlin, Teilanerkenntnis- und Schlussurteil vom 28.02.2013 – 67 S 327/12 -; in: GE 2013, 483).

– Ein Mieterhöhungsverlangen, das als Absender nur den Hausverwalter und nicht den Vermieter angibt, ist unwirksam (LG Potsdam, Urteil vom 21.11.2012 – 13 S 127/12 -; in: GE 2013, 689).

– 1. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine Erklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses im Zweifel zugunsten des Vermieters erfolgt. 2. Das gilt jedenfalls dann, wenn im Mieterhöhungsverlangen darauf Bezug genommen wird, dass der Vermieter zur Erhöhung berechtigt sei; der Hausverwalter handelt dann als Vertreter und nicht im eigenen Namen (LG Berlin, Beschluss vom 23.01.2013 – 65 S 512/12 -; in: GE 2013, 691).

– 1. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, hat er zusätzlich die Werte eines qualifizierten Mietspiegels (hier: Berliner Mietspiegel 2011) mitzuteilen. 2. Bie einer Bruttomiete ist dazu auch der Betriebskostenanteil anzugeben; anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Die zusätzliche Mitteilungspflicht der Mietspiegelwerte entfällt nicht deshalb, weil der Vermieter den Mietspiegel nicht für qualifiziert hält, da er eine deutlich bessere Wohnlage als „gut“ nicht vorsieht (AG Schöneberg, Urteil vom 27.02.2013 – 6 C 514/12 – (n. rk., Berufung unter LG Berlin – 63 S 141/13 – anhängig); in: GE 2013, 817).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt. Ein solcher Fall ist nicht gegeben, wenn der Vermieter lediglich eine zu hohe Betriebskostenvorauszahlung in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt hat und der Mieter ohne Weiteres erkennen kann, dass der Vorauszahlungsbetrag ausschließlich aus Gründen der Klarstellung, nämlich zur Darlegung des sich nach einer MIeterhöhung nach § 558 BGB ergebenden Gesamtbetrags in der Berechnung aufgeführt ist (LG Itzehoe, Urteil vom 30.11.2012 – 9 S 30/12 -; in: GE 2013, 1069).

– Ornet der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die streitgegenständliche Wohnung in eine nicht ihrem Baujahr entsprechende jüngere Baualtersklasse ein, ist der Streit zur Berechtigung dieser Maßnahme nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens. Der Tatrichter ist bei der Beurteilung der Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Liegt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmieteliegt. Hierzu darf das Berufungsgericht den vom Vermieter im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel angebotenen Sachverständigenbeweis erheben. Der Sachverständige muss dann bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde berücksichtigen und darf nicht nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, heranziehen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 269/12 -; in: GE 2013, 1133).

– 1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten. 2. Der Vermieter kann zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand zurückzugreifen. Zur Beurteilung der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens im Rechtsstreit stellt aber eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermeiter gehören, keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar (vorliegend Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht). Ein herangezogener gerichtlicher Sachverständiger muss daher bei der Ermittlung der Einzelverlgeichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 354/12 -; in: GE 2013, 1136).

– Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist verletzt, wenn ein Gericht ein wohnwerterhöhendes Merkmal für ein Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt, ohne dass dies Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen wäre (hier: Abstellraum aus vom Mieter eingereichter Grundrissskizze) (VerfGH Berlin, Beschluss vom 31.05.2013 – VerfGH 22/12 -; in: GE 2013, 1269).

– Geht dem Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB zu und verlangt der Vermieter mit Schreiben vom selben Tag die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung des neu modefizierten Zustandes der Wohnung ist die Mieterhöhung nach § 559 BGB unwirksam (AG Mitte, Urteil vom 28.06.2010 – 12 C2 153/09 -; in: MM 2011, Heft 12, 30).

– a) Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen(Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11). b) Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB) (BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 -).

– Für den mit der Bruttomieterhöhung geltend gemachten Betriebskostenanteil ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig (AG Schöneberg, Urteil vom 27.09.2013 – 16 C 300/11 -; in: GE 2013, 1458).

– Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksamens Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (BGH, Urteil vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12 -).

– a) Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558 b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11). b) Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558 b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöung vom Mietverhältnis durch ausßerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB) (BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 -; in: GE 2013, 1581).

– Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist (BGH, Urteil vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12 -; in: GE 2014, 113).

– Die in dem Mietvertrag als Wohn- und Nutzfläche vereinbarte geringere Wohnfläche ist auch dann für das Mieterhöhungsverlangen maßgebend, wenn eine größere vermessene „Heizfläche“ unter Einschluss von Hobbyräumen der Abrechnung der Betriebskosten zugrunde gelegt wird (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2013 – 67 S 117/13 -; in: GE 2014, 124).

– Begründet der Vermieter die verlangte Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete mit Vergleichswohnungen, gehört zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens die Angabe der darauf entfallenden Betriebskosten (AG Schöneberg, Urteil vom 24.10.2013 – 8 C 209/12 -; in: GE 2014, 125).

– 1. Die rechtzeitig eingereichte Zustimmungsklage wahrt auch dann noch die Klagefrist, wenn der erforderliche Gerichtskostenvorschuss 16 Tage nach seiner Anforderung eingezahlt wird. 2. Die Offenlegung der Ermächtigung zum Mieterhöhungsverlangen in der Klageschrift führt zur Behebung des entsprechenden Mangels des Erhöhungsverlangens (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2013 – 63 S 26/13 -; in: GE 2013, 1656).

– 1. Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte (Anschluss BGH, 23. Mai 2007, VIII ZR 138/06). 2. Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ab,kommt für den Vermieter unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht. Ein Kalkulationsirrtum liegt aber dann nicht vor, wenn sich der Vermieter (hier: einer Doppelhaushälfte) bei Abschluss des Vertrags über die tatsächliche Wohnfläche nicht geirrt, sondern in Kenntnis des Dachgeschosses und der darauf entfallenden Flächen allein die auf das Erdgeschoss entfallende Fläche zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung erhoben hat (LG Berlin, Urteil vom 22.03. 2013 – 63 S 298/12 -; in: WuM 2013, 736).

– Mieterhöhungen nach § 559 a. F. (§ 559 Abs. 1 BGB n. F.) und § 558 BGB sind voneinander unabhängig und ggf. auch nebeneinander durchsetzbar (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2013 – 63 S 146/13 -; in: GE 2014, 190).

– Eine vereinbarte Bruttomiete verpflichtet den Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nicht, bei der Mitteilung über die Höhe der Betriebskosten die Kosten für Gewerbeflächen auszugliedern, wenn eine gleichmäßige Kostenverteilung nicht unbillig ist; insofern ist der Mieter beweisbelastet (LG Berlin, Urteil vom 10.12.2013 – 63 S 192/13 -; in: GE 2014, 462).

– 1. Ein einfacher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, und ist daher als Schätzungsgrundlage geeignet. 2. Einer mehr als 10 %igen Flächenabweichung wird bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB bereits dadurch hinreichend zugunsten des Mieters Rechnung getragen, dass der nach dem Mietspiegel ermittelte Quadratmeterpreis nur mit der geringeren Wohnfläche multipliziert wird (LG Berlin, Urteil vom 04.03.2014 – 63 S 81/12 -; in: GE 2014, 463).

– Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde (BGH, Urteil vom 19.03.2014 – VIII ZR 203/13 -).

– Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 231/13 -).

– 1. Bei einem vor dem 01.09.2001 geschlossenen Mietvertrag mit einer Bruttomiete können Betriebskostensteigerungen nur aufgrund wirksamer Mieterhöhungsklausel weitergegeben werden. Daran fehlt es, wenn entgegen § 560 Abs. 2 BGB eine rückwirkende Erhöhung möglich sein soll. 2. Für eine Mieterhöhung müssen die jetzigen Betriebskosten den zuletzt vereinbarten Betriebskosten gegenübergestellt werden. (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 23.01.2014 – 67 S 327/13 -; in: GE 2014, 592).

– Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 02.04.2014 -VIII ZR 231/13 -; in: GE 2014, 658).

– Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde (BGH, Urteil vom 19.03.2014 – VIII ZR 203/13 -; in: GE 2014, 663).

– Rügt der Mieter, dass in dem zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens verwandten Sachverständigengutachten umfangreiche Mieterinvestigionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt worden seien, betrifft das nicht die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens, sondern ist eine Frage von dessen Begründetheit (BGH, Beschluss vom 11.02.2014 – VIII ZR 220/13 -; in: GE 2014, 668).

– Wird dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung mehrfach verweigert, kann das Gericht die vom Vermieter behauptete Miethöhe als zutreffend unterstellen (LG Berlin, Urteil vom 03.08.2012 – 63 S 359/10 -; in: GE 2014, 671).

– Der Mieter hat gegenüber dem Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung auch dann kein Zurückbehaltungsrecht, wenn der Vermieter rechtskräftig zur Beseitigung von Mängeln verurteilt worden ist (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 28.05.2014 und Beschluss vom 30.06.2014 – 65 S 148/14 -; in: GE 2014, 1007).

– Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist nicht anzunehmen, wenn eine Wohnung in Alt-Treptow für 11 €/m² netto gemietet wird und der Mieter nicht vorträgt, eine vergleichbare Wohnung auch in einfachen Stadtrandlagen zu angemessener Miete vergeblich gesucht zu haben (AG Köpenick, Urteil vom 15.07.2014 – 7 C 127/14 -; in: GE 2014, 1141).

– Wird ein Mieterhöhungsverlangen gleichermaßen auf den Mietspiegel wie auf ein SAchverständigengutachten gestützt, kann es für den Mieter im Ergebnis möglicherweise weder anhand des einen noch anhand des anderen nachzuvollziehen sein. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist dann unzulässig (AG Siegburg, Urteil vom 19.11.2010 – 101 C 263/10 -; in: IMR 2011, 227).

– Gebührenprivilegierung des § 41 Abs. 5 GKG greift nach Wortlaut und Zweck nicht nur bei Klagen des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern auch bei Feststellungsklagen nach einer einseitigen Mieterhöhung und demzufolge auch bei einer negativen Feststellungsklage des Mieters, die gegen eine solche gerichtet ist (Bestätigung von Senat, Beschluss vom 16.07.2012 – 8 W 36/12 , GE 2012, 1095 = NJW-RR 2013, 262) (KG, Beschluss vom 25.09.2014 – 8 W 67/14 -; in: GE 2014, 1529).

– Zieht ein Vermieter, ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters und ohne den Rechtsweg zu beschreiten, vom Konto des Mieters unabgesprochen die erhöhte Miete ein, so stelle das Schweigen des Mieters selbt dann keine konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen dar, wenn die unerlaubten Abbuchungen von ihm längere Zeit wiederspruchslos hingenommen werden (LG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2011 – 13 S 41/11 -; in: IMR 2012, 181).

– 1. Eine Preisanpassungsklausel in Form eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters nach Billigkeitserwägungen kann einer AGB-Prüfung in einem gewerblichen Mietvertrag standhalten. 2. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des Vertragsverhältnisses enthalten (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/10 -; in: IMR 2012, 284).

– Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung von IMR 2010, 364) (BGH, Urteil vom 09.11.2011 – VIII ZR 87/11 -; in: IMR 2012, 5).

– 1. Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für die Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. 2. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet 12 Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03, imr-online; Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 283/03, imr-online) (BGH, Urteil vom 13.06.2012 – VIII ZR 310/11 -; in: IMR 2012, 312).

– 1. Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung des Mieters, dass eine Mieterhöhung unwirksam ist, bemisst sich nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. 2. Eine Widerklage des Vermieters auf Zahlung des Mieterhöhungsbetrages erhöht den Streitwert nur dann, wenn Rückstände von mehr als einem Jahr eingeklagt werden (BGH, Beschluss vom 17.12.2014 – VIII ZR 89/13 -; in: GE 2015, 249).

– 1. Die in einem gewerblichen MIetvertrag enthaltene Klausel „Die Vermieterin prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 01.01.2001, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (BGB § 315) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit“. benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 2. Ist dem Gläubiger ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs 1 BGB eingeräumt, so ist er auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern der Schuldner ein Interesse an der Vertragsanpassung hat. 3. Wird der Vertragspartner des Verwenders durch eine Preisanpassungsklausel nicht unangemessen benachteiligt, wird die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil sie für den Fall der Ausübung des Preisanpassungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit für den anderen Vertragsteil vorsieht (BGH, Urteil vom 27.06.2012 – XII ZR 93/10 -; in: IMR 2012, 368).

– Im Rahmen der Mieterhöhung ist eine Stellvertretung zulässig. Diese muss aber offengelegt sein und aus der Mieterhöhungserklärung als solcher muss das Handeln im fremden Namen hervorgehen, sowie in wessen Namen die Erklärung abgegeben wird. Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Hausverwaltung unterzeichnet ist, aus dem jedoch ein Handeln im Namen des Vermieters nicht ersichtlich ist, ist formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2013 – 67 S 327/12 -; in: IMR 2013, 317).

– 1. Ein Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung ist formell unwirksam, wenn daraus die Stellvertretung nicht ersichtlich ist. Berichtigt jedoch der Vermieter im Nachhinein dieses Verlangen dahingehend, dass er dieses Verlangen nunmehr im eigenen Namen geltend macht, so ist dieses Verlangen hinreichende Grundlage für die Mieterhöhung. 2. Es führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn von einer unzutreffenden Ausgangsmiete aus gerechnet wird. Entscheind ist, dass der Vermeiter die aus seiner Sicht zutreffende Miete zu Grunde legt und der Mieter sie prüfen kann (LG Berlin, Urteil vom 05.10.2011 – 67 S 216/11 -; in: IMR 2012, 149).

– Haben die Parteien eines Mietvertrags über Geschäftsräume eine Umsatzmiete vereinbart, ist der Mieter auch ohne konkrete vertragliche Vereinbarung verpflichtet, dem Vermieter die zur Feststellung notwendigen Auskünfte zu erteilen und ihm Einsicht in die Geschäftsbücher zu gewähren. Dem Vermieter steht ein immanentes konkludent vereinbartes Recht zur Kontrolle der vom Mieter angegebenen Umsatzzahlen zu (KG, Urteil vom 21.11.2011 – 8 U 77/11 -; in: IMR 2012, 153).

– 1. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des „Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland“ die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07, IMR 2009, 197). 2. Jedenfalls, wenn der der Anpassung zu Grunde liegende Zeitraum ab dem 01.01.2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassugng der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07, IMR 2009, 197) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – XII ZR 41/11 -; in: IMR 2013, 62).

– 1. Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude und Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB muss auch der Gewerberaummieter über § 578 BGB grundsätzlich dulden. Dies gilt jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würden. 2. Massive Umbauarbeiten für die Dauer von neun Monaten stellen für eine Arztpraxis für Neurologie und Psychiatrie ein existenzbedrohendes wirtschaftliches Risiko und damit eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters an der gesteigerten wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts nicht zu rechtfertigen ist (BGH, Urteil vom 31.10.2012 – XII ZR 126/11 -; in: IMR 2013, 63).

– Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte (Anschluss an BGH, IMR 2007, 242) (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013 – 63 S 298/12 -; in: IMR 2013, 401).

– Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, kommt für den Vermieter unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht. Ein Kalkulationsirrtum liegt aber dann nicht vor, wenn sich der Vermieter (hier. einer Doppelhaushälfte) bei Abschluss des Vertrags über die tatsächliche Wohnfläche nicht geirrt, sondern in Kenntnis des Dachgeschosses und der darauf entfallenden Flächen allein die auf das Erdgeschoss entfallende Fläche zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung erhoben hat (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013 – 63 S 298/12 -; in: IMR 2013, 402).

– Eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete ist im Rahmen eines einheitlichen Mischmietverhältnisses (hier: Wohnhaus und zwei Stellplätze) jedenfalls dann zulässig, die Miete getrennt im Mietvertrag ausgewiesen sind und der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen klarstellt, dass er lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete vom Mieter begehrt (LG Karlsruher, Urteil vom 13.09.2013 – 9 S 572/11 -; in: IMR 2013, 450).

– 1. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung ert mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 204/10, IMR 2011, 312). 2. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (BGB § 561 Abs. 1 Satz 2) (BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 -; in: IMR 2013, 493).

– Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirkam (BGH, Urteil vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12 -; in: IMR 2014, 22).

– Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentliche Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 231/13 -; in: IMR 2014, 227).

– 1 Bei einer in Textform (hier: nach § 126b BGB) abzugebenden Erklärung ist es nicht erforderlich, den für die juristische Person tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu benennen; vielmehr genügt die Angabe des Namens der juristischen Person. 2. Ein nach § 126b BGB erforderlicher Abschluss der Erklärung ist durch die Formulierung „Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift“ gewahrt (BGH, Beschluss vom 01.07.2014 – VIII ZR 72/14 -; in: IMR 2014, 458).

– Allein der Umstand, dass eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde und der zu Grunde liegende Fördervrtrag eine Mietobergrenze ausweist, hindert die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB nicht, solange sich aus dem Fördervertrag nicht zugleich eine Mietpreisbindung ergibt und die im Vertrag vorgesehene Mietobergrenze nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 – 65 S 94/14 -; in: IMR 2014, 502).

– 1. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, muss er beweisen, dass und wann das Verlangen zugegangen ist. 2. Wird das Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein versandt, ist es weder mit Einwurf des Benachrichtungsscheins noch nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt wurde. 3. Ein erneutes Erhöhungsverlangen im Schriftsatz muss direkt an den Mieter gerichtet sein. Zudem findet es nur Beachtung, wenn die Zustimmungsfrist vor dem mündlichen Verhandlungstermin abgelaufen ist (AG München, Urteil vom 19.09.2013 – 423 C 16401/13 -; in: IMR 2014, 509).

– 1. Bei einer echten Gleitklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann der Anspruch auf Nachzahlung von Erhöhungsbeträgen für die Vergangenheit verwirkt sein. 2. Das erforderliche Zeitmoment ist gegeben, wenn der Vermeiter erst viereinhalb Jahre nach Eintritt der Erhöhung diese geltend macht. Das gilt auch, wenn ein Tel dieses Zeitraums in verjährte Zeit fällt. 3. Das Umstandsmoment ist gegeben, wenn die Partein aus Anlass einer Mietminderung über die rückständige Miete korrespondiert haben und dabei der Vermieter von der nicht erhöhten Miete als geschudeter Miete ausgeht (OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.01.2014 – 3 U 1355/13 -; in: IMR 2014, 518).

– Welche Wohnfläche dem Mieterhöhungsverlangen un der Einordnung in ein Feld des Mietspiegels zu Grunde zu legen ist, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag selbst, wenn die Wohnfläche angegeben ist (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 10.11.2014 – 11 C 547/13 -; in: IMR 2015, 226).

– Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhägig machen, sind – auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung – gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2015 – 67 S 77/15 -; in: IMR 2015, 318).

– 1. Bei der formalen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen sind nicht nur in fünf Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 BGB zu berücksichtigen, sondern auch die Wohndauer; die Wohndauer lässt sich zwangslos unter das Kriterium „Beschaffenheit“ bzw. „Ausstattung“ subsumieren. Bei der Wohndauer bietet es sich an, pauschal zwischen kurzen (bis 4 Jahre), mittleren (ca. 4 bis 15 Jahre) und langen Mietdauern zu unterscheiden (mehr als 15 Jahre). 2. An den Begriff der „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ als Bedingung für die Qualifiziertheit eines Mietspiegel sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, die Einhaltung von Grundsätzen im Sinne von gewissen Mindeststandards reicht aus. Wissenschaftlichkeit muss im Sinne einer praktikablen und verhältnismäßig machbaren Wissenschaftlichkeit verstanden werden. 3. Der Berliner Mietspiegel 2013 entfaltet als qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558 d Abs. 3 BGB eine gesetzliche Vermutung dafür, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Stichhaltige Anhaltspunkte dafür, dem Verfasser des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt, oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentaviem Datenmaterial, gibt es nicht (AG Charlottenburg, Urteil vom 12.03.2015 – 203 C 527/14 -; in: GE 2015, 515).

– 1. Im Rückforderungsprozess hat der Mieter die Beweislast dafür, dass Mieterhöhungen unwirksam waren und die Zahlungen deshalb ohne Rechtsgrund erfolgten. 2. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kostenmiete verlangt hatte und der Mieter bestreitet, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegt, sofern der Vermieter im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast substantiiert vorträgt, dass die Preisbindungsvorschriften (hier: § 17 Abs. 1 II. WoBauG) anwendbar waren (LG Berlin, Urteil vom 22.04.2015 – 18 S 416/13 -; in: GE 2015, 729).

– Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des mieters abhängig machen, sind – auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung – gemäß § 577 Abs. 4 BGB unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2015 – 67 S 77/15 -; in: GE 2015, 656).

– Stellt sich das mit der Klage geltend gemachte Mieterhöhungsverlangen als unzulässig dar, kann es nach § 558b Abs. 3 SAtz 1 BGB im Prozess nachgeholt oder verbessert werden. Wenn das Gericht eine in diesem Fall wegen des Laufs neuer Fristen erforderliche Vertagung ablehnt, soll – so der Einzelrichter der ZK 63 des LG Berlin – ein Grund für die Annahme der Befangenheit vorliegen (LG Berlin, Beschluss vom 28.05.2015 – 63 T 62/15 Abl -; in: GE 2015, 916).

– Fordert der Vermieter die Zustimmung und Zahlung einer erhöhten Miete, ist bereits eine einzige Zahlung als Zustimmung anzusehen (AG Osnabrück, Beschluss vom 17.03.2015 – 42 C 734/15 -, in: IMR 2015, 365).

– Versehentliche Falschbezeichnung der Bruttomiete als Netto-Miete im Fließtext einer Mieterhöhung führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn erkennbar hiermit keine Struktuänderung der Miete erklärt werden soll und sich aus der Mieterhöhung auch ansonsten eindeutig ergibt, dass Grundlage der Mieterhöhung die tatsächlich vereinbarte Brutto-Miete ist (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.07.2015 – 63 S 165/15 -; in: GE 2015, 1407).

– Das Widerrufsrecht für Fernabsatzverträge (§ 312c BGB) gilt nicht für die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB (AG Spandau, Urteil vom 27.10.2015 – 5 C 267/15 -; in: GE 2015, 1463).

– a) Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größer der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 = GE 2009, 1038 Rn. 10, 13 m.w.N.). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. b) Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, komtm bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 -; in: GE 2016, 49).

– 1. Eine Änderung der Baualtersklasse für die Anwendung des Mietspiegels wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten nach Entkernung eines Plattenbaus ist im Mieterhöhungsverlangen zu erläutern. 2. Eine Wohnung, die nach Sanierung unter erheblichem Bauaufwand in einem Plattenbau nach längerem Leerstand und Entkernung des Gebäudes erstmals hergestellt wird, ist in eine jüngere Baualtersklasse des Mietspiegels einzuordnen (LG Potsdam, Urteil vom 25.09.2015 – 13 S 26/14 -; in: GE 2016, 63).

– Die Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen muss nicht zwingend schriftlich erteilt werden, sondern kann auch konkludent durch Zahlung des Erhöhungsbetrages erfolgen (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 02.12.2013 – 6 C 110/13 -; in: GE 2016, 335).

– Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, GE 2008, 191 = NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09, GE 2010, 1048 = NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen (BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15 -; in: GE 2016, 388).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist durch Einlegen in den Hausbriefkasten wirksam zugestellt, wenn zwar der Briefkasten defekt ist (fehlende Klappe), der Mieter den Mangel aber über ein Jahr lang hingenommen hatte (AG Wedding, Urteil vom 17.02.2016 – 18 C 380/15 -; in: GE 2016, 397).

– Ist durch Landesgesetz in Verbindung mit der Satzung die höchstzulässige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt, ist die Ermittlung mit dem Mietspiegel, der für die Einordnung der Wohnlage bestimmte Kriterien vergibt, eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage (BGH, Beschluss vom 15.03.2016 – VIII ZR 87/15 -; in: GE 2016, 649).

– Der Vermeiter kann zur formalen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält oder sie wie der Berliner Mietspiegel ausdrücklich aus seinem Anwendungsbereich ausschließt, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (LG Berlin, Urteil vom 27.04.2016 – 65 S 209/15 -; in: GE 2016, 655).

– Verlangt ein Vermieter, der Unternehmer ist, in Textform vom Wohnungsmieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung, und stimmt der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu, so handelt es sich nicht um ein widerrechtliches Fernabsatzgeschäft, weil allein ein Briebwechsel über eine Mieterhöhung weder nach teleologischen noch nach grammatikalischen Gesichtspunkten in den Anwendungsbereich i. S. d. § 312b I 1 BGB fällt. Zur Annahme eines Fernabsatzgeschäftes bedarf es zusätzlicher Anforderungen, wie z. B. dem Umstand, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt; die normale – schriftliche – Korrespondenz mit einem Vertragspartner stellt kein solches Dienstleistungssystem dar (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016 – 202 C 3/16 -; in: GE 2016, 1221).

– 1. Der Mieter kann seine Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Verbraucherverträge nach §§ 312 ff. BGB widerrufen. Ob §§ 558 ff. BGB den §§ 312 ff. BGB als lex specialis vorgehen oder §§ 312 ff BGB teleologisch zu reduzieren sind, bleibt offen. 2. Einem Widerruf der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsverlangen stünde ohnehin regelmäßig entgegen, dass die Zustimmungserklärung die Erfüllung des zugrunde liegenden Anspruchs des Vermieters nach § 558 Abs. 1 BGB und zugleich ein deklaratorisches anerkenntnis dieses Anspruchs darstellt. Ein solches kann aber nur nach § 812 BGB widerrufen werden, wobei zudem die Beschränkungen des § 814 BGB zu beachten sind (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 – 18 S 357/15 -; in: GE 2016, 1391).

– Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind – auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung – gemäß § 557 Abs. 4 BGB nur insoweit unwirksam, als sie zum Nachteil des Mieters von den §§ 557a – 560 BGB abweichen. Eine dem Mieter günstige vertragliche Regelung, die einen einkommensabhängigen Anspruch auf Absenkung der Miete begründet, ist deshalb wirksam (LG Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 17.05.2016 – 67 S 115/16 -; in: GE 2016, 788).

– 1. Rügt der Mieter einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB, kann die zulässige Neuvertragsmiete (ortsübliche Miete plus 10 %) mit Hilfe des Berliner Mietspiegels ermittelt werden. 2. Auch wenn der einen Mietpreisbremsen-Verstoß rügende Mieter seinerseits zwei Drittel seiner Wohnung zum Vierfachen der zulässigen Miete untervermietet, liegt in seiner Rüge gegen die Mietpreisvereinbarung bei Neuvermietung kein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) (AG Neukölln, Urteil vom 08.09.2016 – 11 C 414/15 -; in: GE 2016, 1446).

– Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich gemäß § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höchstmiete bei Neuvertragsabschluss orientiert, ist anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu bestimmen (AG Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016 – 2 C 202/16 -; in: GE 2016, 1449).

– Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, im eigenen Namen vor der Eigentumsumschreibung ein Mieterhöhungsbegehren zu stellen (BGH, GE 2014, 663). Dabei ist es unschädlich, wenn die Mieterhöhung „im Namen des Eigentümers“ geltend gemacht wird (LG Berlin, Urteil vom 02.12.2016 – 65 S 121/16 -; in: GE 2017, 173).

– 1. Für die Berechnung der Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen kommt es nicht darauf an, ob mitvermietete Räume im Untergeschoss bauordnungsrechtlich als nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet eingestuft wurden. 2. Hobbyräume sind nach der maßgeblichen Wohnflächenverordnung keine Zubehörräume, sondern wie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume zumindest zum Teil bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen (AG Wedding, Urteil vom 13.12.2016 – 20 C 298/16 -; in: GE 2017, 481).

– 1. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete in einem Mieterhöhungsverlangen führt nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit oder zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage. 2. Bei einer Zustimmungsklage muss im Klageantrag weder der Erhöhungsbetrag noch die Ausgangsmiete angegeben werden (LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 – 67 S 317/16 -; in: GE 2017, 535).

– Widerspricht der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mit der Begründung eines persönlichen Härtefalls, und erhebt der Vermeiter sodann fristgerecht Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen, ist das Anerkenntnis des Mieters nicht „sofort“ i. S. d. § 93 ZPO mit der Folge, dass er die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat (AG Wedding, Schlussurteil vom 28.02.2017 – 4 C 80/16 -; in: GE 2017, 539).

– Die Zustimmung zu einem schriftlich begehrten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann als Fernabsatzgeschäft i. S. v. § 312c BGB grundsätzlich widerrufen werden. Allerdings ist Voraussetzung, dass der Vermieter ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem hat und Fernkommunikationsmittel nach § 312c Abs. 2 BGB einsetzt. Das ist dann nicht der Fall,  wenn der Vermieter ein individuell gefertigtes Mieterhöhungsverlangen stellt, das gegen die Verwendung eines für den Fernabsatz organiseirten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems (mit einer automatisierten Software) spricht. Ein Widerruf der Zustimmung des Mieters ist dann unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 – 63 S 248/16 -; in: GE 2017, 594).

– Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverlangen nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, GE 2014, 1649 = NJW 2015, 475) (BGH, Urteil vom 31.05.2017 – VIII ZR 181/16 -; in: GE 2017, 774).

– Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung (BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16 -; in: GE 2017, 825).

– Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB entstandene vorgerichtliche anwaltiche Mahnkosten stellen grundsätzlich keinen ersatzfähigen Verzugsschaden dar (AG Schöneberg, Versäumnis- und Schlussurteil vom 12.06.2017  – 16 C 50/17 -; in: GE 2017, 837).

– Ist der Vermieter mietvertraglich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, verstößt die Vereinbarung zur Zahlung einer Grundmiete, einer Betriebskostenvorauszahlung und eines „Zuschlag(s) Schönheitsreparaturen“ nicht gegen § 307 BGB; vielmehr gehört der Zuschlag zur Mietpreis(haupt)abrede und stellt einen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation dar. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist (BGH, Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 31/17 -; in: GE 2017, 886).

– 1. Welche Räume bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind, bestimmt sich vorrangig nach der Vereinbarung der Parteien, auch wenn die Voraussetzungen der Wohnflächenverordnung und bauordnungsrechtliche Vorschriften nicht erfüllt sind (hier: beheizter Kellerraum). 2. Sind für die übrigen Räume keine Vereinbarungen getroffen worden, kann die Wohnflächenverordnungen ergänzend herangezogen werden, wobei in Berlin die Anrechnung der Fläche einer Terrasse zur Hälfte üblich ist (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 289/16 -; in: GE 2017, 890).

– Verfassungswidrigkeit der sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) – Aussetzungs- und Vorlagebeschluss gemäß Art. 100 Abs. 1 GG (LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 – 67 S 218/17 -; in: GE 2018, 125).

– § 556d BGB ist – zur Überzeugung der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin – wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG verfassungswidrig (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 S 149/17 -; in: GE 2017, 1163).

– War der Mieter mit seiner Zustimmungserklärung zu einem begründeten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§§ 558 ff. BGB) in Verzug, hat er auch die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 296 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu tragen, wenn dann die Zustimmung zur Mieterhöhung durch ihn nach Einreichung der Klage, aber noch vor deren Zustellung erklärt wird, und der Vermieter die Klage hierauf hin zurücknimmt (AG Brandenburg a. d. Havel, Beschluss vom 02.10.2017 – 31 C 88/17 -; in: GE 2017, 1226).

– 1. Beruft sich der Vermieter im Rückforderungsprozess wegen abgeblich nach § 556 d Abs. 1 überhöhter Miete auf die nach § 556 c Abs. 2 BGB (Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung) zulässige Miete, muss er darlegen, in welchem energetischen Erhaltungszustand sich das Gebäude vor den behaupteten energetischen und anderen Modernisierungsmaßnahmen befunden haben soll. 2. Die bloße Wiederholung der in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel genannten Merkmale (hier: Wohnumfeld) reicht zur Begründung von Wohnwertmerkmalen alleine nicht aus (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2017 – 210 C 55/17 -; in: GE 2017, 1415).

– Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist mangels ausreichender Begründung unwirksam (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 20.10.2017 – 102 C 182/17 -; in: GE 2017, 1559).

– Weist das Amtsgericht eine auf § 556g Abs. 3 BGB gestützte Auskunftsklage des Mieters ab, ist seine dagegen gerichtete Berufung im Falle ihrer Nichtzulassung mangels Erreichen der Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig, wenn sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preisrechtlichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB nicht berufen hat und keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Dassselbe gilt, wenn der Mieter die mit der Auskunftsklage geltend gemachten Informationen durch eine vom Vermieter erteilte Auskunft schon erlangt hat oder sie im Wege der Belegeinsicht beim Vermieter unschwer selbst erlangen kann (LG Berlin, Beschluss vom 12.12.2017 – 67 S 282/17 -; in: GE 2018, 196).

– 1. Für Mieterhöhungsvereinbarung (Angebot nach §§ 558, 558a BGB und Annahme nach § 558b Abs. 1 BGB) gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie – selbst bei vereinbarter Schriftformklausel – auch konkludent getroffen werden können. 2. Ein Mieter nimmt das Angebot des Vermieters auf Erhöhung der bisherigen Miete wirksam stillschweigend jedenfalls durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete in Folge an (BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16 -; in: GE 2018, 325).

– Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Ver­trags­par­tei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt – anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht – dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. b) Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 und vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 – NJW 2017, 3772, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt (BGH, Urteil vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 -; in: GE 2018, 704).

– Verfolgt der Mieter seine aus § 539 BGB herrührenden Ansprüche aus auf seine Kosten vorgenommenen Verbesserungen der Mietsache durch Einbauten und Einrichtungen innerhalb der Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 2 BGB nicht aktiv, darf der Vermieter darauf vertrauen, dass Einbauten und Verbesserungen entschädigungslos auf ihn übergegangen und als Basis bei künftigen Mieterhöhungen zu berücksichtigen sind; eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Nachmieter vermag daran nichts zu ändern (LG Berlin, Beschlüsse vom 23.01.2019 und 27.02.2019 – 64 S 150/18 -; in: GE 2019, 599).

– Hat der von einer Erdgeschosswohnung über eine Treppe zugängliche Hobbyraum im Kellergeschoss eine lichte Höhe von mindestens 2 m, ist seine Grundfläche für Mieterhöhungen – unabhängig davon, ob die Hobbyraumfläche im mietvertrag separat neben der übrigen Wohnfläche ausgewiesen ist – bei der Wohnfläche der Wohnung in vollem Umfang mit anzurechnen (LG Berlin, Beschluss vom 29.04.2019 – 64 S 233/18 -; in: GE 2019, 919).

– Eine Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen ist als unzulässig abzuweisen, wenn der Zugang nicht nachgewiesen wird und auch während des Rechtsstreits kein Erhöhungsverlangen zugestellt wird (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2019 – 65 S 39/19 -; in: GE 2019, 1036).

– 1.) Wird mit dem Mietvertrag zugleich ein „Nachtrag“ unterzeichnet, der eine nach der Mietpreisbremse unzulässige höhere Miete ausweist, kann eine Umgehung des § 556d BGB vorliegen und keine zulässige freie Vereinbarung über die Miethöhe während des Mietverhältnisses. 2.) Ein Aufschlag zur Höchstmiete wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, dass diese nach Art und Zeitraum schlüssig vorgetragen werden (LG Berlin, Urtiel vom 13.08.2018 – 66 S 45/18 -; in: GE 2019, 1038).

-Der Mieter kann die Vorlage geschwärzter Vortragsdokumente (auch Mieterhöhungsverlangen/-erklärungen) das Vormietverhältnis betreffend verlangen. Das schlichte Nennen der Vormiete ohne Nachweis kann den Zweck des Auskunftsanspruchs, Rückforderungsprozesses zu vermeiden, nicht erfüllen (LG Berlin, Urteil vom 26.06.2019 – 65 S 55/19 -; in: GE 2019, 1181).

-Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18 -; in: IWW-Abrufnummer 213785).

– a) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch – unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 – VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1c cc sowie vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 uner II 2). b) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18 -; in: IWW, Nr. 21397).

-Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist mangels ordnungsgemäßer Bekanntmachung der Begründung nichtig (Abgrenzung zu LG Berlin GE 2019, 1507,1577). (AG Charlottenburg, Urteil vom 19.12.2019 – 230 C 79/19 -; in: GE 3/2020, 202).

– a) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch – unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war – eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 – VIII ZR 373/96, GE 1997, 1521 = NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07. Juli 2004 – VIII ZR 192/03, GE 2004, 1021 = NJW 2004, 3115 unter II 2). b) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §“§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18 -; in: GE 2020, 330).

– Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558b BGB ist weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG Berlin ausgeschlossen. ( AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 – 213 C 136/19 -; in: GE: 6/2020, 401).

– Die Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin hindern keine Verurteilung zur Zustimmung einer begehrten Mieterhöhung nach § 558 ff. BGB. (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 26.02.2020 – 2 C 377/19 -; in: GE 6/2020, 403).

-BGB § 558, 558a, § 558b Abs. 2: Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12; vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13; jeweils mwN). (BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18 -; in: IWW-Abrufnummer 216113).

– 1. BGB §§ 556d, 556g Abs. 1, 3, §§ 432, 398: Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/09 – , NJW 2010, 1965 Rn. 10 f.) und kann daher nur Zahlung beziehungsweise Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten. 2. BGB § 556g Abs. 2 aF: Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB aF, wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung.  3. BGB § 556 d Abs. 2 Satz 5 bis 7: Mietenbegrenzungsverordnung BE: Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556 Abs. 2 Satz 5 bis 7 ausdrücklich gestellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtlichen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht worden (Anschluss an Senatsurteil vom 17.07.2019 – VIII ZR 130/18 -, NJW 2019, 2844 Rn. 34, 37). (BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19 -; in: IWW-Abrufnummer 216110.)

– Zahlt der Mieter auf das Mieterhöhungsverlangen unter Vorbehalt, stellt der Ablauf der Klagefrist des vorangegangenen Mieterhöhungsverlangens nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB eine zeitliche Zäsur dar. Ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter aus dem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen keine Rechte mehr geltend machen. Nach dem Ablauf der Klagefrist stellt sich die Leistung des Mieters aus der maßgeblichen Sicht des Vermieters als vorbehaltlos demnach als Zustimmung dar. (LG Berlin, Endurteil vom 21.02.2020 – 63 S 159/19 -; in: GE 10/2020, 674).

-1.Im Falle einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/09, GE 2010, 760 = NJW 2010, 1965 Rn.10 f.) und kann daher nur Zahlung bzw. Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten. 2. Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB a.F., wenn die Rüge (nur) von einem Mieter erhoben wird. Es handelt sich hierbei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung. 3. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB ausdrücklich gestellten Begründungsanforderungen. Durch die Veröffentlichung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtlichen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht worden. (Anschluss an Senatsurteil vom 17.07.2019 – VIII ZR 130/18, GE 2019, 1029 = NJW 2019, 2844 Rn. 34,37). (BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19 -; in GE 12/2020, 787).

–1.a) Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17, GE 2018, 991 = NJW 2018, 2792 Rn.12; vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12, GE 2014, 113 = NJW 2014, 1173 Rn.13; jeweils m.w.N.). b) Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) auch für minderausgestattete Wohnungen (hier: ohne Innen-WC) herangezogen werden. 2. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11.02.2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18.06.2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt. (BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18 -; in GE 12/2020, 798).

-1. Es bestehen durchgreifende Zweifel an der Verfassungsgemäßheit des Mietendeckels und dem Verbot der Mieterhöhung nach § 3 MietenWoG Berlin. 2. Ein Verfahren zur Mieterhöhung, das nach § 558 BGB begründet wäre, ist deshalb bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts auszusetzen. (AG Köpenick, Verfügung vom 17.04.2020 – 2 C 380/19 -, AG Köpenick, Beschluss vom 05.05.2020 – 2 C 380/19 -; in GE 12/2020, 807).

-Soweit § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln bestimmt, dass ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach den §§ 3-7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt, kann dahinstehen, was damit gemeint sein soll. Jedenfalls lässt sich auch diese Bestimmung mangels entsprechende Klarstellung nicht dahin auslegen, dass bereits der Zugang eines Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung beim Mieter und die ggf. erhobene Zustimmungsklage eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die gegenüber dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung geahndet werden könnte. (AG Neukölln, Urteil vom 13.05.2020 – 13 C 487/19 -; in GE 12/2020, 807).

– Außerhalb der Wohnung gelegene Räume im Untergeschoss können, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften als Wohnräume nicht (bau-) genehmigungsfähig wären, bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sein, wenn sie durch ausdrücklich im Mietvertrag getroffene Vereinbarung als Hobbyräume mitvermietet und ihre Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen worden sind; inwieweit sich die Lage solcher Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung wohnwertmindernd auswirken, ist im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten.  (LG Berlin, Urteil vom 27.05.2020 – 65 S 233/19 -; in GE 13/2020, 875).

-Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Bruttomieterhöhung, ist es jedenfalls dann unschädlich, wenn in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehlt, wenn die begehrte Bruttokaltmiete unter dem Spannenunterwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes liegt. (LG Berlin, Urteil vom 30.07.2020 – 65 S 99/20 -; in GE 16/2020, 1051).

–Leistet der Mieter nach Zugang eines auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungsverlangens die erhöhte Miete „unter Vorbehalt“, liegt darin regelmäßig keine konkludente Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 25.06.2020 – 64 S 95/20 -; in GE 16/2020, 1069).

-1.Das in § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) geregelte Verbot erfasst bei verfassungskonformer Anwendung der Regelung nicht den zivilrechtlichen Anspruch des Vermieters im konkreten Einzelvertragsverhältnis auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus § 558 Abs. 1 BGB („enges Verbot“). 2. Ob und unter welchen Voraussetzungen § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG die Durchsetzbarkeit des aus der bewirkten Vertragsänderung resultierenden Zahlungsanspruchs hindert, ist damit nicht entschieden; der Vermieter kann die Vertragsänderung während der Geltungsdauer des MietenWoG vornehmen und sich die Zahlung des Erhöhungsbetrags (gegebenenfalls) für die Zeit danach (bereits jetzt) versprechen lassen, ohne dass damit das (landes-)gesetzgeberische Ziel verfehlt würde. 3. Nach Ausklammerung des Kompetenztitels „Wohnungswesen“ aus dem Katalog der konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F.) kann sich nach Art. 70 Abs. 1 GG eine Landeskompetenz für öffentlich-rechtliche Bußgeldregelungen (auch) zur Durchsetzung im Wohnraummietrecht des BGB geregelter Tatbestände zur Begrenzung des Mietanstiegs ergeben (§§ 556g Abs. 1 558 Abs. 6, 559 Abs. 6 BGB). 4. Die Frage der Reichweite des Verbotstatbestands in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn sie stellt sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen (in Berlin in potenziell knapp 1,5 Mio. Mietverhältnissen); die Revision ist daher zuzulassen.) ( LG Berlin, Urteil vom 15.07.2020 – 65 S 76/20 -; in IMRRSS 2020, 1030).

a) Mit dem Tatbestandsmerkmal „Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormieter)“ nimmt § 556 e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. b) Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten „Vormiete“ im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556 d ff. BGB  zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat. ( BGH, Urteil vom 19.08.2020 – VIII ZR 374/18 -; in IWW-Abrufnummer 218646).

-1.Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch – unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war – eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 – VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2). (Rn.15). 2. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar. (Rn.22) – BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18 -; in juris).

-1. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht dem Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nicht entgegen;  inwieweit die Vorschrift einer Verurteilung zur Zahlung entgegenspricht, bleibt offen. 2. Die Nichtzustimmung des Mieters rechtfertigt nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich bei einer festgestellten Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels seinen Zahlungspflichten entziehen. (LG Berlin, Urteil vom 31.07.2020 – 65 S 71/20 – ; in: GE 18/2020, 1183).

-1.Mit dem Tatbestandsmerkmal „Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)“ nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. 2. Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten „Vormiete“ im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat. (BGH, Urteil vom 19.08.2020 – VIII ZR 374/18 -; in GE 22/2020, 1485).

-1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. 2.Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus im wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.  2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands- ohne Grundstücksanteil – erreicht. a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht. b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nciht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81719, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). 3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18 -; in IWW-Abrufnummer 220486).

-1. Die zugunsten eines zur dauerhaften „Mietsenkung“ beauftragten Inkassounternehmen erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist nichtig, auch wenn das Inkassounternehmen zusätzlich zur Einziehung vom Bagatellforderungen mandatiert ist. (entgegen BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208). 2. Der Vermieter wird durch die (tat-) richterliche Würdigung ein vom Mieter zur dauerhaften „Mietsenkung“ unddem Einzug von Bagatellforderungen beauftragtes Inkassounternehmen sei nicht zur Forderungsabwehr, sonderrn zum Einzug von Forderungen mandatiert, da die an den Vermieter gerichtete Aufforderung des Inkassounternehmens, nicht mehr als die preisrechtlich zulässige Miete zu verlangen, keine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters darstelle, sondern lediglich dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen, in seinem Verfahrensgrundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehörs gemäß Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, wenn die Würdigung der tatsächlichen Grundlage im Parteivortrag entbehrt und zudem den sich durch den Internet-Auftritt des Inkassounternehmens, seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den Inhalt der vom Mieter erteilten Vollmacht bestimmten Mandatsinhalt ausblendet. (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 – 67 S 167/20 -; in GE 2/2021, 121).

-1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihren tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht. 2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht. a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht. b)Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des§ 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des§ 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab-) genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, GE 2020, 1046 = NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). 3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18 -; in: GE 4/2021, 237).

-Ein Mieterhöhungsverlangen für eine (Teil-) Inklusivmiete ist auch dann ordnungsgemäß begründet, wenn unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel mit Nettomieten zwar die Betriebskosten nicht vorher herausgerechnet wurden, die begehrte erhöhte Inklusivmiete die Werte des Mietspiegels jedoch nicht übersteigt (Bestätigung von BGH GE 2008, 45). ( BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 108/20 -; in: GE 4/2021, 240).

-1. Der Vermieter kann auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen gemäß § 558 BGB erhöhen. 2. Haben die Parteien einen festen „Teilgewerbezuschlag“ für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen oder Räumen vereinbart, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt (hier: Ausgangsmiete 596 €, „Teilgewerbezuschlag“ 527 €). (LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2020 – 67 S 204/20 -; in: GE 4/2021, 252).

-1. Eine auf Zustimmung zur Vergleichsmietenerhöhung gerichtete Klage ist abzuweisen, wenn der Vermieter die Klagefrist des § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB versäumt, auch wenn er im Rechtsstreit ein neuerliches Erhöhungsverlangen ausspricht. 2. Das Nachbesserungsrecht des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB umfasst lediglich formelle Fehler eines vorgerichtlichen Erhöhungsverlangens, nicht jedoch die Versäumung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB. § 558b Abs. 3 BGB wäre im Falle seiner – tatsächlich fehlenden – Anwendbarkeit auf die Versämung der Klagefrist überflüssig, wenn der Vermieter die Versäumung ohnehin im Wege der Klageänderung durch Ausspruch eines neuerlichen Erhöhungsverlangens prozessual heilen könnte. (LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2020 – 67 S 330/20 -; in: GE 5/2021, 311).

-1.Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzugerechnet werden. 2.Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand einen solchen Zuschlag nur bei „ungewöhnlichen Steigerungen“ ansetzen will, ist dies zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng. (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 – 63 S 109/20 -; in GE 10/2021, 632).

-1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist unwirksam, weil die Begründung nicht ordnungsgemäß veröffentlicht ist (gegen BGH GE 2020, 787). 2. Eine konkrete Begründung fehlt auch, warum ganz Berlin als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt angesehen wird. (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 03.06.2021 – 102 C 49/21 -; in GE: 13/2021, 823).

– Das wechselseitige Abtretungsverbot von Ansprüchen aus §§ 556d bis 556g BGB (Mietpreisbremse) ist wirksam (AG Mitte, Urteil vom 30.06.2021 – 11 C 246/20 -; in: GE 15/2021, 947).

–Die Abtretung von Ansprüchen aus den §§ 556d bis 556 g BGB kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden. (AG Schöneberg, Urteil vom 13.04.2021 – 15 C 246/20 -; in IMR 2021).

-1.Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch  Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält (Anschluss an Senat, GE 2021, 817). Für ein Gutachten ist eine Datengrundlage von 13 Vergleichswohnungen ausreichend. Die Bezugnahme im Gutachten auf Mietspiegel von Interessenverbänden lediglich zur Plausibilitätskontrolle ist unschädlich (BGH, Beschluss vom 03.08.2021 – VIII ZR 88/20 -; in GE 21/2021, 1363).

-1. Für einen Auskunftsanspruch des Mieters über die Vormiete und sonstige Ausnahmetatbestände nach der Mietpreisbremse (§ 556 e BGB, § 556 f BGB) besteht nur dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Vermieter sich auf diese Ausnahmetatbestände beruft. 2. Hat der Vermieter sich auf eine Modernisierung vor Beginn des Mietverhältnisses berufen als Ausnahme von § 556 d BGB und vorprozessual Auskunft über den Zeitpunkt, die konkrete Maßnahme und die dafür angefallenen Kosten erteilt, fehlt einer Klage ebenfalls das Rechtsschutzbedürfnis, denn bei einer unrichtigen Auskunft macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. 3. Die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete kann der Mieter nur nach einer Rüge gemäß § 556g Abs. 4 BGB verlangen. Bei einer Staffelmiete ist die Rüge für jede neue Mietstaffel erforderlich; eine nicht gerügte vorangegangene Mietstaffel bleibt in ihrer wirksam begründeten Miethöhe erhalten. (AG Charlottenburg, Urteil vom 28.10.2021 – 239 C 85/21 -; in GE: 22/2021, 1437).

-1. Hat ein Rechtsdienstleister (Conny GmbH) aus abgetretenem Recht einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und einen Teilbetrag eingeklagt, obwohl das Mietverhältnis vor Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverodnung abgeschlossen wurde, ist eine Drittwiderklage gegen den Mieter auf Feststellung für die gesamte Dauer des  Mietverhältnisses zulässig. 2. Daran ändert sich auch nach Rücknahme der Klage des Rechtsdienstleisters nichts. ( AG Kreuzberg, Urteil vom 21.10.2021 – 23 C 85/21 -; in GE: 22/2021, 1439).

-1. Soweit die Zahlung einer geforderten erhöhten Miete durch den Mieter für die konkludente Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses genügen kann, bedingt dies, dass die Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtet sein muss, wovon in der Regel nicht bei unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangen, auch nicht im Wege der Umdeutung, auszugehen ist. 2. Der Erstattungsanspruch richtet sich nach Bereicherungsrecht und ist auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. (LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 – 1 S 111/20 -).

-1. Die Einordnung einer Wohnung als preisgebundener oder preisfreier Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. 2. Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln. Für den umgekehrten Fall kann nichts anderes gelten, wie sich aus der mieterschützenden Regelung in § 10 Abs. 4 WoBindG ergibt. (LG Berlin, Urteil vom 03.06.2021 – 65 S 172/20 -; in GE: 2/2022, 106).

-1.Die Verkleinerung eines mitüberlassenen Fahrradkellers im Rahmen einer geduldeten Modernisierung führt nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung im Hinblick auf die Fläche, sondern berechtigt den Mieter zur Minderung. 2. Die Verurteilung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung ändert nicht die Vereinbarungen der Mietparteien zur Sollbeschaffenheit und nimmt dem Mieter bei Gebrauchsbeeinträchtigung nicht das Recht auf Minderung. (BGH, Beschluss vom 12.10.2021 – VII ZR 51/20 -; in GE: 4/2022, 196).

-Der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g BGB zur Vormiete und zu Modernisierungsmaßnahmen verjährt nicht vor dem Hauptanspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete. (LG Berlin, Urteil vom 02.11.2021 – 65 S 64/21 -; in GE: 4/2022, 201).

-1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i. S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. 2. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt typischweise bei Hotelzimmern, Ferienwohnungen oder Ferienhäusern vor, die (vorübergehend, für kurze Zeit) zu Urlaubszwecken gemietet werden. 3. Wollen die Mieter ihren ausschließlichen Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen, liegt keine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vor. (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021 – 65 S 36/21 -).

-1.Bei Vereinbarung einer Miete, die erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (hier mehr als 200 %), ist grundsätzlich die deliktsrechtliche Haftungsgrundlage gem. § 823 Abs. 2, §§ 556d ff. BGB erfüllt. Etwas anderes gilt erst, wenn der Vermieter konkrete Umstände vorträgt und beweist, die den gewählten Vertragsinhalt ausnahmsweise nicht als Folge eines zumindest fahrlässig begangenen Rechtsverstoßes erscheinen lassen. 2. Haftet der Vermieter für einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse nach den §§ 823 Abs. 2, 556d ff.BGB, ist ein im Mietvertrag vorgesehenes Abtretungsverbot unwirksam, weil es dafür an einem schützenswerten Interesse des Vermieters fehlt. Der Mieter ist nicht gehindert, einen Rechtsdienstleister einzuschalten und diesem auch Ansprüche zur Durchsetzung gegen den Vermieter abzutreten. 3. Die Haftung auf Schadensersatz nach einem schuldhaften Verstoß gegen die Mietpreisbremse schließt Rechtsverfolgungskosten auch dann ein, wenn diese durch die Einschaltung eines Rechtsdienstleisters ausgelöst werden, der eine andere Vergütung beanspruchen kann, als sie ein eingeschalteter Rechtsanwalt abrechnen könnte. Die Vermeidung einer insgesamt höheren Kostenlast, als sie bei ausschließlich anwaltlicher Vertretung des Mieters entstünde, kann vom Vermieter selbst gesteuert werden und ist sein eigenes Risiko. (LG Berlin, Urteil vom 19.,01.2022 – 66 S 3/21 -).

-1. Für einen Auskunftsanspruch des Mieters über die Vormiete und sonstige Ausnahmetatbestände nach der Mietpreisbremse (§§ 556e, 556f BGB) besteht nur dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Vermieter sich auf diese Ausnahmetatbestände beruft. 2. Hat der Vermieter sich auf seine Modernisierung vor Beginn des Mietverhältnisses berufen als Ausnahme von § 556d BGB und vorprozessual Auskunft über den Zeitpunkt, die konkrete Maßnahme und die dafür angefallenen Kosten erteilt, fehlt einer Klage ebenfallls das Rechtsschutzbedürfnis, denn bei einer unrichtigen Auskunft macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. 3. Die Rückzahlung nicht geschuldeter Mieten kann der Mieter nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Bei einer Staffelmiete ist die Rüge fürjede neue Mietstaffel erforderlich; eine nicht gerügte vorangegangene Mietstaffel bleibt in ihrer wirksam begründeten Miethöhe erhalten. (AG Charlottenburg, Urteil vom 28.10.2021 – 239 C 85/21 -).

-1. Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters wegen Verst0ßes gegen die Mietpreisbremse an einen Rechtsdienstleister ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH wirksam. 2. Die Drittwiderklage gegen den Mieter ist zulässig und bei fehlendem Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch begründet. (AG Charlottenburg, Urteil vom 25.01.2022 – 206 C 306/21 -; in GE: 5/2022, 259).

-1. Eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch, bei der die Mietpreisbremse nicht gilt, kann bei einer Laufzeit von einem Jahr „wegen befristeter beruflicher Abordnung“ vorliegen. 2. Etwas anderes gilt bei wiederholter Verlängerung durch Kettenmietverträge. ( AG Mitte, Urteil vom 24.01.2022 – 20 C 198/21 -; in GE: 314).

–Für eine Klage auf Auskunft zur Überschreitung der Mietpreisbremse wegen höherer Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen oder Neubau besteht jedenfalls bei nach dem 31.12.2018 abgeschlossenen Mietverträgen kein Rechtsschutzbedürfnis. (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2022 – 63 S 7/21 -; in GE: 6/2022, 311).

-1. Bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB im Verlaufe des Mietverhältnisses greifen weder die Regelungen der „Mietpreisbremse“ noch die Einschränkungen der Regelungen in § 558 BGB (Kappungsgrenze, ortsübliche Miete). 2. Das gilt auch für die Zustimmung des Mieters zu einem (möglicherweise unwirksamen) Mieterhöhungsverlangen außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens. (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021 – 65 S 67/21 -; in GE: 10/2022, 521).

-Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage, mit der – gestützt auf die Vorschriftdes § 556g Abs. 3 BGB – die Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begehrt wird, kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556 f BGB komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe für die Zulässigkeit der Miethöhe nicht geltend mache. Die Berechtigung des geltend gemachten materiellen Klagebegehrens ist von der Frage des Rechtsschutzbedürfnisses für die Klage abzugrenzen; sie ist keine Frage der Zulässigkeit, sondern der Begründetheit der Klage. (BGH, Urteil vom 23.03.2022 – VIII ZR 133/20 -; in: GE 11/2022, 579).

-1. Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leitungssystem und Elektrik). 2. Bei einer substantiierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Kläger unbeachtlich. (AG Kreuzberg, Urteil vom 09.02.2022 – 10 C 46/21 -; in: GE 11/2022, 583).

-1. Seiner Pflicht, bei der Berufung auf den Ausnahmetatbestand der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung den Mieter vor Mietvertragsabschluss auf diesen Umstand hinzuweisen, kann der Vermieter auch durch Übergabe eines entsprechend gestalteten Exposés nachkommen; dabei ist weder eine Erläuterung des Begriffs der umfassenden Modernisierung noch eine Beschreibung der Arbeiten erforderlich. 2. Hat der Vermieter diesen Hinweis erteilt, ist er nicht verpflichtet, weitere Auskünfte (betreffend Höhe der Vormiete, Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses) zu erteilen. (AG Kreuzberg, Urteil vom 26.04.2022 – 11 C 191/21 -; in GE: 11/2022, 584).

-Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsverlangen ( § 558a BGB) nachträglich – etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage – zu ermäßigen. Einer nochmaligen – den Lauf der in § 558 b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslösenden – Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht. (BGH, Urteil vom 06.04.2022 – VIII ZR 219/20 -; in: GE 12/2022, 631).

-1. Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuabschluss eines Mietvertrages; das ist dann nicht der Fall, wenn durch dreiseitigen Vertrag anstelle des bisherigen Mieters ein neuer Mieter in das Mietverhältnis eintritt. 2. Das kann mit einer Vertragsänderung, auch mit einer Mieterhöhung, verbunden werden. (AG Neukölln, Urteil vom 15.06.2022 – 17 C 30/22 -; in GE: 14/2022, 745).

–Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB ist der Mietzins, der vom vorherigen Mieter einer Wohnung rechtlich geschuldet war; hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556 d bis 556 f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. (AG Mitte, Urteil vom 04.08.2022 – 21 C 269/21 – ; in GE: 18/2022, 957).

-1. Beruft sich der Vermieter auf eine umfassende Modernisierung als Ausnahme von der Mietpreisbremse, sind von den Kosten für die Modernisierung die (fiktiven) Kosten der Instandsetzung für Bauteile oder Einrichtungen abzuziehen, die noch nicht mangelhaft, aber erheblich abgenutzt sind. 2. Dazu ist der Ausgangszustand der Wohnung vor der Modernisierung darzulegen. (LG Berlin, Urteil vom 17.05.2022 – 63 S 199/21 -; in GE: 17/2022, 903).

-Der erfolgreichen Geltendmachung des Vormietprivilegs des § 556eAbs. 1 Satz 1 BGB steht es nicht entgegen, dass in einem dem Mietvertrag vorhergehenden Mietverhältnis eine die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB oder seiner Ausnahmetatbestände überschreitende (Vor-) Miete vereinbart wurde. (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2022 – 67 S 113/22 -).

-Der erfolgreichen Geltendmachung des Vormietprivilegs des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB steht es nicht entgegen, dass in einem dem Mietvertrag vorhergehenden Mietverhältnis eine die Grenzen des § 556 d Abs. 1 BGB oder seiner Ausnahmetatbestände überschreitende (Vor-)Miete vereinbart wurde. (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2022 – 67 S 113/22).

-a) Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt. b) Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung. (BGH, Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21 -).

-Der erfolgreichen Geltendmachung des Vormietprivilegs des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB steht es nicht entgegen, dass in einem dem Mietvertrag vorhergehenden Mietverhältnis eine die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB oder seiner Ausnahmetatbestände überschreitende (Vor-) Miete vereinbart wurde. (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2022 – 67 S 113/22 -; in GE: 21/2022, 1158).

-a) Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt. b) Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung. (BGH, Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21 -; in GE: 22/2022, 1201).

-1. Das Interesse der Parteien an der Feststellung der nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556 d ff. BGB höchstzulässigen Miete ist seit dem 01.01.2021 entsprechend § 41 Abs. 1 GKG n.F. mit dem Jahresbetrag der streitigen Miete zu bewerten. 2. Zur Ermittlung des Streitwerts der Klage auf Auskunft über die für die Zuständigkeit der vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach § 556g Abs. 3 BGB (a.F.). 3. Die Streitwerte für die Klage auf Feststellung überhöhter Miete und des Auskunftsanspruchs über die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblichen Tatsachen richten sich nach einem Teilbetrag der Jahresmiete. (LGBerlin, Beschlüsse vom 20.06. und vom 11.08.2022 – 64 T 29/22 -; KG, Beschluss vom 29.09.2022 – 12 W 26/22 -; in GE 23/2022, 1258).

–Auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist eine später erklärte Indexmieterhöhung wirksam. (AG Mitte, Urteil vom 02.11.2022 -123 C 77/22 -; in GE: 23/2022, 1271).

-Die Begründung für die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28.05.2015 war nicht zum Zeitpunkt des Inkrafttretens mühelos auffindbar; der Link dazu konnte nicht über gängige Suchmaschinen gefunden werden, so dass die Verordnung nichtig ist. (AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 – 9 C 489/20 -; in GE: 24/2022, 1312).

-1. Eine umfassende Modernisierung nach § 556 f BGB ist dann anzunehmen, wenn mit wesentlichem Aufwand erstmalig ein modernes Bad, eine Sammelheizung, Isolierglasfenster und neue Leitungssysteme für Gas und Strom eingebaut werden. 2. Der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB besteht unabhängig davon, ob sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand zur Mietpreisbremse tatsächlich berufen hat. (AG Wedding, Urteil vom 14.11.2022 – 19 b C 20/22 -; in GE: 1/2023, 45).

-Die Frage, ob die §§ 556 d ff. BGB auch im Zeitraum ab dem 01.06.2020 verfassungsgemäß sind, hat grundsätzliche Bedeutung und gebietet gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO die Zulassung der Revision. Der Zulassungsbedürftigkeit steht es nicht entgegen, dass dem Bundesgerichtshof keine Normverwerfungskompetenz zukommt. (LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 – 67 S 180/22 -; in GE: 2/2023, 89).

-1.Überwiegt in einem Mischmietverhältnis die Wohnraumnutzung, ist die vereinbarte Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556 d BGB zu überprüfen. 2. Ein Teilgewerbezuschlag kommt nur in Betracht, soweit hierfür eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. Das ist bei einer freiberuflichen Tätigkeit im Arbeitszimmer (Büroraum) mit geringem Kundenverkehr nicht der Fall. (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 – 65 S 74/22 -; in GE: 2/2023, 91).

-1. Das Vormietprivileg kannsich auf einen Mietvertrag stützen, der vor dem letzten Mietvertrag abgeschlossen wurde, der dem streitgegenständlichen Mietverhältnis unmittelbar vorausging. 2. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag, der dem streitgegenständlichen Mietverhältnis unmittelbar vorausging, die Grenzen des § 556 d BGB überschritten hat. (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2022 – 67 S 113/22 -).

-1. Der Vermieter kann sich auf eine höhere Miete als die nach § 556 d BGB zulässige berufen, wenn er im Streitfall den Mietvertrag mit dem Vormieter vorlegt. 2. Der Mieter, der sich auf ein Scheingeschäft beruft, hat die dafürsprechenden Umstände darzulegen und zu beweisen. (AG Schöneberg, Urteil vom 06.10.2022 – 9 C 177/21 -; in GE: 3/2023, 149).

-1. Seiner Pflicht, bei der Berufung auf den Ausnahmetatbestand der Erstvermietung nach umfassender Modernisierung den Mieter bei Mietvertragsabschluss auf diesen Umstand hinzuweisen, kann der Vermieter auch durch Übergabe eines entsprechend gestalteten Exposés nachkommen; dabei ist weder eine Erläuterung des Begriffs der umfassenden Modernisierung noch eine Beschreibung der Arbeiten erforderlich. 2. Hat der Vermieter diesen Hinweis erteilt, ist er nicht verpflichtet, weitere Auskünfte (betreffend Höhe der Vormiete, Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses und Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses) zu erteilen. 3. Zur Auslegung des Begriffs „umfassende Modernisierung“. (AG Kreuzberg, Urteil vom 26.04.2022 – 11 C 191/21 -).

-1. Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leitungssystem und Elektrik). 2. Bei einer substanziierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich. (AG Kreuzberg, Urteil vom 09.02.2022 – 10 C 46/21 -).

-1. Der Vermieter erfüllt seine vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB – im Falle der dem Mieter bekannten oder bekannt gemachten Fläche der Mietsache – auch dann, wenn er die Vormiete lediglich als Quadratmetermiete und nicht als Gesamtmiete angibt. 2. Die Auskunftspflicht umfasst weder die konkrete Nutzung der Ausnahmevorschrift noch eine Erläuterung des gesetzlichen Ausnahmetatbestands, auf die sich der Vermieter beruft. 3. Für die Einordnung einer Wohnung als lärmbelastet kommt es auf die Ausweisung des zum Zeitpunkt der strittigen Mietvereinbarung maßgeblichen Mietspiegels an. (LG Berlin, Urteil vom 26.01.2023 – 67 S 228/22 –  , in: GE, 10/2023, 496)

– Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des zwischen den Mietparteien streitigen Differenzbetrags. (LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 – 65 T 15/23 – ;  in: GE, 5/2023, 239)

– Der Gebührenstreitwert einer an einer Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich auch im Falle einer nach dem 31. Dezember erffolgten Klageerhebung nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrages. (LG Berlin, Beschluss vom 20. 12. 2022 -67 T 77/22 – in: GE, 5/2023, 241)

-1. Schließen die Parteien des Wohnungsmietsvertrags gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die „Mietpreisbremse“ hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung  üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss (Anschluss AG Kreuzberg, Urteil vom 30. November 2021 – 13 C 119/21, WuM2022, 617f., Rn24ff.) (LG Berlin, Beschlüsse vom 12.01. 2023 und 22.02. 2023 – 64 S 230/22)

-1. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens und die Verwendung eines Mietspiegels schließen sich nicht aus. 2. Auch ein einfacher Mietspiegel kann nicht nur eine Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO sein, sondern auch eine Erkenntnisquelle für die richterliche Überzeugungsbildung nach 3 286 ZPO. 3. Die zusätzliche Heranziehung von Vergleichswohnungen durch den Sachverständigen zur Plausibilitätskontrolle der ermittelten Einzelvergleichsmiete ist nicht zu beanstanden. (BGH, Beschluss vom25.10.2022 – VIII ZR 223/21 – ; in: GE, 8/2023, 393)

-1. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 ist wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung nichtig. (Anschluss an AG Neukölln GE 2022, 1312). 2. Der Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 2022, 1258) ist zu folgen, wonach der Streitwert für eine Klage wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse nach dem Jahresbetrag der streitigen Mietdifferenz zu bemessen ist. (AG Mitte, Urteil vom 14. März 2023 – C 84/22 – ; in: GE, 9/2023, 457)

-1. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 wurde rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 01.06.2015 veröffentlicht und war am 01.06.2015 hinreichend leicht für die Öffentlichkeit zugänglich (entgegen AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 – 9 C 489/20; IMRRS 2022, 1590 = WuM 2022, 743 ff. Anschluss BGHZ 225, 352 ff., Rn. 88: AG Lichtenberg Urteil vom 10.02.2022 – 16 C 40/21, IMRRS 2022, 0439). 2. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden, darf vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden und ist als Schätzungsgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 – 64 S 99/21, IMRRS 2023, 0090 = GE 2022, 1263, ff.; IMR 2022, 308). 3. Schließen die Parteien des Wohnungsmietvertrags gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die „Mietpreisbremse“ hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss. (LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2023 – 64 S 2390/22)

-1. Die erfolgreiche prozessuale Geltendmachung des Anspruchs auf Zustimmung zur Vergleichsmietenerhöhung erfordert im Falle einer Vermietermehrheit die Klageerhebung durch sämtliche Mieter. 2. Selbst im  Falle der Zulässigkeit einer gewillkürten Prozessstandschaft nur eines von mehreren Vermietern wäre nicht nur ein auf Zustimmung gegenüber sämtlichen Vermietern gerichteter Klageantrag erforderlich, sondern auch die Wahrung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB. Die Fristwahrung verlangt eine Klageerhebung durch sämtliche Vermieter oder jedenfalls die Offenlegung einer gewillkürten Prozessstandschaft sowie eine deren Anforderungen genügende Antragsstellung innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB. (LG Berlin, Beschluss vom 25. 04. 2023 – 67 S 223/20 – ; in: GE, 12/2ß23, 597)

-1. Die verfahrensfehlerfreie Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete erfordert bei einer dem Mieter nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern auch zur teilgewerblichen Nutzung überlassenen Wohnung grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens. 2. Der Umfang der vom Mieter nach Vertragsschluss in der Mietsache tatsächlich entfalteten gewerblichen Nutzung ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete ohne Belang. Entscheidend ist allein der Umfang der im Mietvertrag eingeräumten Befugnis zur teilgewerblichen Nutzung. (LG Berlin, Urteil vom 13.06.2023 – 67 S 160/22 -; in: GE, 13/2023, 657)

-1. Der Ausschlusstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ist nicht eröffnet, wenn die dem Mieter vor Abschluss des Vertrags erteilte Auskunft des Vermieters nach § 556 Abs. 1a Satz 1 BGB unzutreffend war (hier: unrichtige Höhe der geschuldeten Vormiete). 2. Einer analogen Anwendung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB a.F. steht das Fehlen einer planwidrigen Regelungslücke entgegen. (LG Berlin, Urteil vom 02.03.2023 – 67 S 215/22 -)

-1. Nur die vorbehaltlose Zustimmung des Mieters löst die Rechtsfolge des § 558b Abs. 1 BGB aus. 2. Mehrdeutige Erklärungen des Mieters haben unter Umständen zur Folge, dass der Vermieter auf Zustimmung klagen muss. (§ 558b Abs. 1 Satz 1 BGB). (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.05.2023 – 2-11 T 33/23 – )

–Erklärt der Mieter, dass die ursprüngliche Mietvereinbarung fortgelte, er aber aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die erhöhte Miete zahlen werde, ist dies keine Zustimmungserklärung zum Mieterhöhungsverlangen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.05.2023 – 2-11 T 33/23 – )

-1. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum ist der Mieter verpflichtet, die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung zu entrichten. 2. Dem Mieter steht nach rückwirkendem Wegfall der Sozialbindung ein Anspruch auf Rückforderung der Miete zu, soweit die Mietzahlungen die ortsübliche Miete übersteigen. (KG, Urteil vom 08.05.2023 – 8 U 1144/20 – )

-1. Verwendet der Vermieter in einem AGB- Mietvertrag eine unwirksame Indexklausel, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich, aber gedeckelt auf die Miethöhe, die nach der (unwirksamen) Indexvereinbarung möglich gewesen wäre. 2. Das Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist formell unwirksam, wenn in diesem nicht dargelegt wird, welche Miethöhe nach der (unwirksamen) Indexklausel möglich gewesen wäre und dass die ebenfalls dargelegte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt wird auf die Indexmiete. (AG Hannover, Uereil vom 21.02.2023 – 443 C 4261/22 – )

-1. Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandschützenden höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte. 2. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreiserhöhung zu bewerten. (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 – 64 S 189/22 – ) Anmerkung: Die Revision ist zugelassen und auch eingelegt worden; das Revisionsverfahren wird beim Bundesgerichtshof unter dem Geschäftszeichen VIII ZR 125/23 geführt.

-Die Klausel „Der Vermieter ist berechtigt, die … Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften – auch rückwirkend – zu ändern. Bei preisgebundenen Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart.“ verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.d. §307 BGB. Für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach §§ 4 Abs. 8 NMV, 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gemäß § 1a WoG Bln unwirksam. (LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2023 – 64 S 63/22 -; in: GE, 16/2023, 800)

-Da die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden darf, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen abbildet, begegnet es keinen Bedenken, wenn das Gericht sich nicht nur auf einen Mietspiegel stützt, sondern auch ein Sachverständigengutachten einholt, das den Mietspiegel berücksichtigt. (BGH, Beschluss vom 24.01.2023 – VIII ZR 223/21 – )

-1. Teilnichtig nach §556g Abs. 1 Satz 2 BGB sind nur Mieten, die sowohl gegen den Grundtatbestand des § 556d wie auch eine der vier Ausnahmen der §§ 556e, 556f BGB verstoßen. 2. Dabei muss die Vormiete selbst nach diesen Regeln zulässig gewesen sein. 3. Das bedeutet, dass die Vormiete selbst in Höhe der Vor- Vormiete zulässig sein kann. (BGH, Urteil vom 19.07.2023 – VIII ZR 229/22 – )

-Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. §556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von §199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. (BGH, Urteil vom 12.07.2023 – VIII ZR 125/22 – )

-1. §556e Abs. 1 BGH enthält eine Bestandsschutzregelung zu Gunsten des Vermieters. 2. Die Berücksichtigung einer höheren Vormiete setzt aber eine Identität des betreffenden Leistungsgegenstands des Vermieters voraus. 3. Das bedeutet bei einer Indexmiete, dass die Vormiete im Rückforderungsverfahren ebenfalls indexiert werden muss. (BGH, Urteil vom 05.07.2023 – VIII ZR 94/21 – )

–Die Klausel „Der Vermieter ist berechtigt, die … Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften – auch rückwirkend – zu ändern. Bei preisgebundenen Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart.“ verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB. Für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach § 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gem. § 1a WoBauG-BE unwirksam. (LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2023 – 64 S 63/22 – )

-1. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 20.04.2015 ist trotz aller immer wieder geäußerten Zweifel an der Veröffentlichung der Begründung wirksam. 2. Bei einem neben dem Wohnraummietvertrag mit zweiter Urkunde abgeschlossenen Mietvertrag über Kellerräume handelt es sich um einen selbstständigen, nicht den Beschränkungen über die Wiedervermietungsmiete unterfallenden Mietvertrag, wenn die wesentlichen Vertragsbestimmungen beider Verträge sich unterscheiden. (BGH, Urteil vom 05.07.2023 – VIII ZR 94/21 – )

-1. Klauseln, die für sich allein betrachtet unbedenklich erscheinen, können auch dann unwirksam sein, wenn sich erst aus der Kombination mit anderen – für sich betrachtet ebenfalls wirksamen – Regelungen eine gesetzlich missbilligte Wirkung einstellt. 2. Die Kombination einer Staffelmiete mit einer Indexklausel kann unwirksam sein, als durch die – zeitgleich zur Indexierung wirksam werdende – Staffelmiete ein „Floaten“ unmöglich ist, also eine Anpassung nach oben und nach unten entsprechendder Indexveränderung dauerhaft ausbleiben muss. Insbesondere die Kombination einer automatischen Wertsicherungsklausel mit einer nur nach oben ausgerichteten Staffelmiete kann unzulässig sein, wenn „der Mietzins während der Laufzeit des Vertrags aufgrund der Staffelvereinbarung nur steigen kann“. 3. Der „Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland“ ist identisch mit dem Verbraucherpreisindex. 4. Weigert sich eine Partei, an der Beauftragung des Schiedsgutachters mitzuwirken, ist die andere Partei nach allgemeiner Ansicht berechtigt, den Gutachter allein zu beauftragen. 5. Das Gutachten eines Schiedsgutachters ist regelmäßig auch dann verbindlich, wenn der Sachverständige den Parteien kein rechtliches Gehör gewährt hat. 6. Eine unmittelbare oder eine entsprechende Anwendung der Vorschriften des Schiedsgerichtsverfahrens auf den Schiedsgutachtervertrag ist nicht möglich. (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.06.2023 – 3 U 88/22 – )

-1. Der Gebührenstreitwert einer auf Feststellung der nach § 556d BGB höchst zulässigen Miete bei Mietbeginn gerichteten Klage bestimmt sich nach § 48 Abs. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO. 2. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ist auf diesen Fall weder unmittelbar noch analog anwendbar. (LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 – 65 T 15/23 – )

-a) Zulässige Miete i.S.v. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) ergebenden Miete. Die zulässige Miete kann sich auch aus einer Anwendung der Vorschrift des §556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben, mithin nach der in dem Mietverhältnis geschuldete Vormiete zu bemessen sein. b) Geschuldete Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß §556g Abs. 1 Satz 1 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen. c) Die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB findet auh dann Anwendung, wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt. (Vor- Vormiete). (BGH, Urteil vom 19.07.2023 – VIII ZR 229/22- )

-Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. (BGH, Urteil vom 12.07.2023 – VIII ZR 125/22 – in: GE, 18/2023, 893)

1. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum ist der Mieter verpflichtet, die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung zu entrichten. 2. Dem Mieter steht nach rückwirkendem Wegfall der Sozialbindung ein Anspruch auf Rückforderung der Miete zu, soweit die Mietzahlungen die ortsübliche Miete übersteigen. (KG, Urteil vom 8. Mai 2023 – 8 U 1144/20 – ; in: GE, 15/2023, 746)

1.In einem Mietvertrag über Wohnraum führt die beispielhafte Erwähnung von Möbeln, die „sofern vorhanden“ zum Inhalt des Mietgegenstandes zählen sollen, nicht dazu, dass der Mietvertrag  über „möblierten Wohnraum“ geschlossen ist. Bei dieser Vertragsgestaltung ist für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete weder ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, noch kommt die ANerkennung eines „Teilmarktes“ in Betracht, der etwa vom Berliner Mietspiegel 2021 nicht erfasst wäre. 2. Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier von 50%) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig. (LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 – 66 S 273/22 – ; in: GE, 15/2023, 751)

-Zur Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB bei Vereinbarung einer Staffelmiete. (BGH, Urteil vom 12.7.2023 – VIII ZR 60/22 -; in: GE, 17/2023, 845)

-Der auf künftige Räumung verklagte Mieter von Gewerberäumen ist zur Vermeidung der Kostenfolge des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht gehalten, sich auf eine Aufforderung des Vermieters zu seiner Bereitschaft zu erklären, die Mieträume bei Vertragsende an den Vermieter herauszugeben. Allein durch sein Schweigen auf eine solche Aufforderung des Vermieters gibt er noch keine Veranlassung zur Klageerhebung i.S.v. § 93 ZPO. (BGH, Beschluss vom 28.6.2023 – XII ZB 537/22 -; in: GE, 17/2023, 847)

-Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) sind auf ein vor Inkrafttreten begründetes Vertragsverhältnis nicht anwendbar, wenn auf Wunsch des Mieters ein Austausch des Mietobjekts stattgefunden hat; der Umstand, dass neben dem Austausch des Mietobjekts eine – der Ausstattung und Größe geschuldete – Anpassung der Miete vereinbart wurde, steht der Annahme einer einvernehmlichen Vertragsänderung nicht entgegen. (LG Berlin, Urteil vom 21.3.2023 – 65 S 159/22 -; in: GE, 17/2023, 853)

-1. Nach rechtskräftiger Abweisung einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung steht nach einem wiederholten Mieterhöhungsverlangen einer erneuten Klage auf Zustimmung nicht der Einwand der Rechtskraft entgegen. 2. Bei Einwurf in den Hausbriefkasten um 17.55 Uhr ist das Mieterhöhungsverlangen an diesem Tag zugegangen. (AG Kreuzberg, Urteil vom 31.7.2023 – 3 C 349/22 -; in: GE, 18/2023, 905)

-1. Zur Frage der Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB im Falle von zwischend denselben Parteien separat geschlossenen Verträgen über die Anmietung einer Wohnung und über die Nutzung eines Kellers. 2. Zur Berechnung der bei Mietbeginn zulässigen Miethöhe im Fall der Indexmiete gemäß § 557b Abs. 4 BGB. (BGB, Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 5.07.2023 – VIII ZR 94/21 -; in: GE, 19/2023, 951)

-Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden müssen. (LG Berlin, Beschlüsse vom 16.11.2022 und vom 29.12.2022 – 64 S 254/22 -; in: GE, 19/2023,959)

-1. Nach Modernisierungsarbeiten vor Mietbeginn kann der Vermieter eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigende Miete vereinbaren; das Bestreiten des Mieters zu den Maßnahmen ist unbeachtlich, wenn der Vermieter eine substantiierte Berechnung vorgelegt und Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten hat. 2. Der Streitwert einer Klage auf Feststellung der zulässigen Miethöhe ist analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen. (AG Charlottenburg, Urteil vom 9.6.2023 – 209 C 29/22 -; in: GE, 19/2023, 961)

-1. Wird eine Wohnug möbliert zu einer Inklusivmiete vermietet, welche die kalten und warmen Betriebskosten, die Kosten für Strom, Internet/Telefon sowie einen Möblierungszuschlag erhält, kann die verfahrensfehlerfreie Ermittlung der preislich zulässigen Miete nicht mit dem Berliner Mietspiegel ermittelt werden, weil dieser zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf unmöblierte Mietsachen abstellt; insoweit handelt es sich bei der  Möbliertvermietung um einen eigenen Wohnungsteilmarkt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und der preisrechtlich zulässigen Miete ist in derartigen Fällen nur durch zusätzliche Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln. 2. Eine Vermietung zum lediglich vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei der Inanspruchnahme von Hotel- und Pensionszimmern sowie Ferienwohnungen vor, ferner während zeitlich befristeter Berufstätigkeit oder bestimmter  Veranstaltungen. An der Kurzfristigkeit fehlt es dabei in der Regel jedenfalls dann, wenn die Nutzungszeit einen Zeitraum von mehr als einem Jahr beträgt. 3. Der Vermieter kann sich auf eine bestandsgeschützte Vormiete nur berufen, wenn diese ihrerseits zulässig war. (LG Berlin, Urteil vom 13.9.2023 – 67 S 51/22 -; in: GE, 22/2023, 1147)

-Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten. (LG Berlin, Urteil vom 30.8.2023 – 64 S 309/22 -; in: GE, 20/2023, 1006)

–Im Vormietverhältnis vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses in zeitlicher Hinsicht nicht mehr wirksam geworden sind, sind im Rahmen des § 556e BGB nicht zu berücksichtigen. (LG Berlin, Urteil vom 13.9.2022 67 S 16/22 -; in: GE, 20/2023, 1009)

-Die Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) sind auf preisgebundene Wohnungen nicht anwendbar. (AG Kreuzberg, Urteil vom 15.9.2023 – 14 C 142/23 -; in: GE, 20/2023, 1013)

-§ 41 Abs. 5 GKG gilt nicht – auch nicht analog – für den Gebührenwert von Klagen auf Feststellung einer Überschreitung der gem. § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete. (KG, Beschluss vom 6.11. 2023 – 8 W 53/23 -; in: GE, 24/2023, 1248)

-1. Verlangt der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB Auskunft über die Voraussetzungen des § 556e Abs. 1 BGB, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsabschlusses mit dem Vormieter, des vereibarten Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten [-vorauszahlungen]), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. 2. § 556g Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter weder zur Vorlage von Belegen noch zur Versicherung an Eides statt. 3. Zur Durchbrechung des Grundsatzes des Vorrangs der Zulässigkeits- vor der Begründetheitsprüfung. (LG Berlin II, Urteil vom 8.2.2024 – 67 S 177/23 -; in: GE, 5/2024, 239)

-1. Beruft der Vermieter sich im Rahmen eines Streits um die Einhaltung der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d ff. BGB auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kentnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden und ggf. nach § 287 Abs. 2 ZPO durch Schätzung zu ermitteln haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen. 2. Die Kosten des erstmaligen Einbaus einer zeitgemäßen Elektroanlage sind insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen, wenn die vor der Modernisierung vorhandene Elektroanlage zwar Bestandsschutz genoss, aber jegliche Veränderung das Erfordernis ihrer vollständigen Erneuerung mit sich gebracht hätte. War die vorhandene Elektroinstallation schlicht nicht instandsetzungsfähig, so spricht dies entscheidend gegen den Ansatz fiktiver Instandsetzungskosten. Der Umstand, dass die Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der Maßnahme nicht infrage. (LG Berlin, Urteil vom 13.12.2023 – 64 S 210/21 -; in: GE, 6/2024, 288)

-Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des §556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzugeben, sondern diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, ergibt sich hingegen aus § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich nicht. (BGH, Urteil vom 20.11.2023 – VIII ZR 75/23 -; in: GE, 4/2024, 185)

-Ein sachlicher Grund für die Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, kann dann angenommen werden, wenn zur Vorbereitung einer Vergleichsmieterhöhung ein Sachverständiger die Mietsache besichtigen will; auch wenn zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit einem Sachverständigengutachten dieser die Wohnung nicht unbedingt besichtigt haben muss, hat der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse daran, das Mieterhöhungsverlangen auch in materiell- rechtlicher Hinsicht rechtssicher zu erklären. (BGH, Beschluss vom 28.11.2023 – VIII ZR 77/23 -; in: GE, 4/2024, 188)

-1. Ist der Mietvertrag nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (1. Januar 2004) abgeschlossen, gilt die Überleitungsvorschrift des § 5 Wohnflächenverordnung nicht, wonach die Fläche eines Balkons zur Hälfte angerechnet werden kann. Mangels abweichender Vereinbarung ist die Balkonfläche nur zu einem Viertel anzurechnen. 2. Die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs des Mieters wegen überzahlter Mieten beginnt erst mit Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis von einer erheblichen Wohnflächenabweichung. Der bloße Bezug oder die Nutzung der Wohnung reicht dafür nicht; zu Nachforschungen oder einem vollständigen Ausmessen der Wohnung ist der Mieter nicht verpflichtet. (BGH, Beschluss vom 17.10.2023 – VIII ZR 61/23 -; in: GE, 4/2024, 190)

-1. Wird eine Wohnung zusammen mit einem Tiefgaragenstellplatz vermietet, kann eine Mieterhöhung für das Mietverhältnis nur insgesamt verlangt werden. 2. Auch wenn die Mietanteile im Vertrag ausgewiesen sind, ist ein in zwei Teile aufgespaltenes Mieterhöhungsverlangen unzulässig mit der Folge, dass auch die Zustimmungsklage unzulässig ist. (AG Koblenz, Urteil vom 25.1.2024 – 142 C 1732/23 -; in: GE, 4/2024, 199)

preisgebundener Wohnraum

– Die Schriftform für eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG ist nur dann eingehalten, wenn die Unterschrift den gesamten Text einschließlich Berechnung und Erläuterung abschließt; die feste Verbindung der Anlagen zu einer einheitlichen Urkunde reicht nicht (LG Berlin, Urteil vom 26.07.2001 – 62 S 21/01 -, in: GE 2001, 1403).

– 1. Eine Mieterhöhungserklärung kann unter der Rechtsbedingung abgegeben werden, dass sie nur für den Fall gelten soll, dass die vorangegangene Erklärung unwirksam ist. 2. Aus den erheblichen Anforderungen der Rechtsprechung an die Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG folgt, dass auch eine umfangreiche Begründung (hier: sieben Seiten) nicht wegen Unübersichtlichkeit die Mieterhöhung unwirksam werden lässt. 3. Einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG kann anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2002 – 67 S 474/01 -, in: GE 2002, 1266).

– Ergibt sich im öffentlich geförderten Wohnungsbau eine Mieterhöhung aus den turnusmäßigen Verringerungen der Aufwendungsdarlehen, die bereits in der Anlage zum Mietvertrag mitgeteilt worden waren, so muss der Mieterhöhungserklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht beigefügt werden. Wird in einer Mietänderungserklärungauf eine „anliegende Kurzwirtschaftlichkeitsberechnung“ Bezug genommen, so muss der Empfänger prüfen, ob sie auch beiliegt und ihr Fehlen dem Absender umgehend mitteilen. Unterlässt er eine entsprechende Anzeige, ist er so zu behandeln, als sei ihm die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch zugegangen (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 63 S 2/00 -, in: GE 2000, 1687).

– Nach einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG kann der Mieter Mietrückzahlungen (Modernisierungszuschlag) verlangen (LG Berlin, Urteil vom 18.04.2002 – 62 S 445/01 -, in: GE 2002, 802).

– Schon vor Ende der Preisbindung kann für die Zeit danach ein Mieterhöhungsverlangen erfolgen. Ein solches ist allerdings dann formell unwirksam, wenn in ihm nicht der Umstand der Beendigung der Preisbindung und dessen Zeitpunkt ausdrücklich bekannt gemacht wird (vorausgesetzt, der Mieter besitzt diese Kenntnis nicht bereits) (LG Berlin, Urteil vom 11.03.2003 – 63 S 179/02 -, in: GE 2003, 592).

– Die Vereinbarung einer Staffelmiete, die erst nach Ablauf der Preisbindung gelten soll, ist wirksam (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2003 – 67 S 322/02 -, in: GE 2003, 809).

– Waren die Mieterhöhungserklärungen nach § 10 WoBindG unwirksam, kann der Mieter Rückforderungsansprüche geltend machen, es sei denn, es war eine zulässige Mietgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV vereinbart. Bei einer formungültigen Mieterhöhungserklärung besteht ein Rückzahlungsanspruch trotz wirksamer Mietgleitklausel dann, wenn der Mieter die erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlt hat (LG Berlin, Urteil vom 10.0.2003 – 62 S 37/03 -, in: GE, 957).

– Zur formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gehört die Angabe von Drittmitteln (Kürzungsbeträgen) auch dann, wenn diese auf die Berechnung der Mieterhöhung keine Auswirkung haben (gegen LG Berlin, ZK 67, GE 2003, 591) (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 262/02 -, in: GE 2003, 1020).

– 1. Die Klausel, dass der Mieter Schönheitsreparaturen bei Bedarf auszuführen hat, führt dann nicht zur Unwirksamkeit der Klausel über die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter so zu stellen ist, als ob ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden ist; das ist dann der Fall, wenn ihm zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter ein angemessener Betrag gezahlt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 – 64 S 68/04 – , in: GE 2004, 964).

– Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03 -, in: GE 2004, 687).

– 1. Bei den im öffentlich geförderten Wohnungsbau einkommensabhängig gewährten Familienzuschüssen (AZFam) handelt es sich nicht um einen Teil der Kostenmiete,weshalb bei ihrem Wegfall eine Mieterhöhung gemäß § 10 WoBindG nicht erforderlich ist. 2. Entfällt mit Auslaufen der Preisbindung auch die Zahlung des Familienzuschusses, so ist zur Geltendmachung des sich daraus ergebenden Erhöhungsbetrages eine Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005 – 63 S 331/04 – , in: GE 2005, 305).

– Einnahmen des Vermieters aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne stellen keine Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 II. BV dar. Sie sind in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung im preisgebundenen Wohnraum nicht zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – VIII ZR 310 – , in: GE 2006, 111).

– In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Berechnung der Kostenmiete für Sozialwohnungen sind als Ertrag nur solche Einnahmen zu berücksichtigen, die der Vermieter aus der ordentlichen Bewirtschaftung des Gebäudes erzielt und denen anrechenbare laufende Aufwendungen gegenüberstehen. Die Einnahmen aus der Vermietung von Dachflächen zum Betrieb einer Mobilfunkantenne gehören nicht dazu (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – VIII ZR 310/04 -, in: NZM 2006, 133, WuM 2006, 26, Info M 2006, 19).

– Eine Formularklausel, wonach der Mieter bei preisgebundenem Neubau die jeweils zulässige Miete schulde, ohne dass es einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG bedarf, ist als unbillige Benachteiligung insgesamt unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 16.03.2006 – 62 S 324/05 -, in: GE 2006, 1485).

– Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (BGH, Urteil vom 07.02.2007 – VIII ZR 122/05 -, in: GE 2007, 510).

– Die Umstellung der Bruttomiete in eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorschüssen ist für preisgebundenen Wohnraum durch eine einseitige Erklärung des Vermieters gem. § 10 WoBindG zulässig. Ausreichend dafür ist eine dementsprechende Umstellungserklärung unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. 2. Der Mieter kann die aufgrund einer Mietpreisgleitklausel für preisgebundenen Neubau gezahlte Miete nicht allein deswegen zurückfordern, weil die entsprechende Mieterhöhungserklärung unwirksam war, sondern nur dann, wenn die gezahlte Miete die Kostenmiete überstieg (LG Berlin, Urteil vom 05.02.1999 – 64 S 385/98 -, in: GE 1999, 909).

– Wenn es sich entgegen den Angaben im Mietvertrag nicht um preisgebundenen Neubau handelt, sind alle Mieterhöhungen nach dem WoBindG unwirksam; der Mieter kann die entsprechenden Zahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen (AG Charlottenburg, Urteil vom 13.12.2007 – 223 C 160/07 -; in: GE 2008, 334).

– Der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums ist berechtigt, für die von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen Kosten gem. § 28 Abs. 4 II. BV anzusetzen, wenn die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter fehlgeschlagen ist (AG Schöneberg, Urteil vom 06.06.2008 – 17b C 295/07 (n. rkr.) -; in: GE 2008, 1495).

– Zur Erläuterung einer Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum reicht die Beifügung der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht. Vielmehr sind die bisherigen und die nunmehrigen laufenden Aufwendungen einander gegenüberzustellen (AG Potsdam, Urteil vom 4.9.2008 – 23 C 148/08 -; in: GE 2009, 118).

– 1. Für eine Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum ist die Beifügung einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung allein nicht ausreichend. 2. Aus der Mieterhöhung muss sich aus sich heraus verständlich ergeben, inwieweit sich Zins- und Tilgungsleistungen und Pauschalen für Verwaltungs- und Instandsetzungskosten erhöht haben (AG Zossen, Urteil vom 18.9.2008 – 3 C 110/08 -; in: GE 2009, 119).

– An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1.1.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: WuM 2009, 228).

– a) Bei der Klausel „Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Verfahrens nach § 10 WoBindG bedarf“ handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter. b) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halbsatz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; dasselbe gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rückwirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 233/08 -; in: GE 2009, 712).

– Eine unvollständige (unwirksame) Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG kann nicht durch spätere Erläuterungen geheilt werden (LG Potsdam, Urteil vom 20.08.2009 – 11 S 208/08 -; in: GE 2009, 1253).

– Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenen Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186) (BGH, Urteil vom24.03.2010 – VIII ZR 177/09 -; in: GE 2010, 687 und WuM 2010, 296).

1. Gehen die Parteien übereinstimmend davon aus, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegtund erweist sich diese Annahme als unzutreffend,so ist der Mietvertragwegen Fehlens der Geschäftsgrundlage den veränderten Verhältnissen anzupassen. 2. Hat der Vermieter in einem solchen Fall die Miete nach den §§ 8a, 10 WoBindG erhöht,so ist die Mieterhöhung unwirksam. Der Mieter kann die Differenz zwischen der gezahlten höheren Kostenmiete und der nach der Vertragsanpassung geschuldeten niedrigeren Vergleichsmiete zurückverlangen. Ein Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Erhöhungsbeträge steht dem Mieter dagegen nicht zu (BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 160/09 -; in: IMR 2010, 214).

– Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebenen „Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen“ genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 321/09 -).

– 1. Es ist nicht erforderlich, einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetzt (WoBindG) Unterlagen in einem Umfang beizufügen, die dem Mieter – auch wenn es sich um einen Zweit- oder Folgemieter handelt – die Möglichkeit verschaffen, die Entwicklung der Kostenmiete bis auf die von der Bewilligungsstelle genehmigte Durchschnittsmiete zurückzuverfolgen. 2. Zur Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung genügt neben der Berechnung und Erläuterung derselben (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG) vielmehr die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, eines Auszugs daraus oder – falls der Mieter bereits im Besitz der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eines Auszugs daraus ist – einer Zusatzberechnung zu dieser oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt ist, einer Abschrift dieser Genehmigung (§ 10 Abs. 1 Satz 3 und 4 WoBindG) (BGH, Beschluss vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83 -; in: NJW 1984, 1032-1035; WuM 1984, 70-73).

– 1. Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die „Erhöhung einer Nettokaltmiete“ begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete enthalten sind („Teilinklusivmiete“). 2. Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebene „Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen“ genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 321/09 -; in: GE 2010, 1117).

– Es liegt kein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion darin, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete infolge einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ein Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zusteht. Die entsprechende Mieterhöhungserklärung ist jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor vergeblich die Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturklausel unter Streichung des zu beanstandenden Klauselteils angeboten hat (BGH, Hinweisbeschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10 -; in: GE 2010, 1680).

– Die Mieterhöhungserklärung für preisgebundenen Wohnraum ist formell unwirksam, wenn in ihr der für die Umrechnung von der Durchschnittsmiete auf die Einzelmiete notwendige Differenzierungsmaßstab nach Lage und Ausstattung der Wohnung nicht angegeben ist (AG Schöneberg, Urteil vom 14.07.2009 – 105 C 18/09 -; in: GE 2011, 823).

– Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragenden Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam (BGH, Urteil vom 13.07.2011 – VIII ZR 261/10 -; in: GE 2011, 1155).

– 1. Hat der Vermieter im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau im Rahmen einer Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auf einen Teil der Miete verzichtet, so ist es ihm unbenommen, diesen Verzicht jederzeit durch einseitige Mitteilung zu widerrufen. Bei dieser Mitteilung handelt es sich nicht um eine Mieterhöhnung, auf die die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sind. 2. Der Vermieter muss bei einem Widerruf des Verzichts auf einen Teil der Kostenmiete nicht alle Mieter gleich behandeln (LG Berlin, Urteil vom 27.06.2011 – 67 S 444/10 -; in: GE 2011, 1021).

– 1. Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV (hier: Wärmedämmung im Zusammenhang mit Instandsetzung der Fassade) beruhen nicht auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. 2. Bei preisgebundenen Wohnraum ist deshalb die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung erforderlich (VG Berlin, Urteil vom 24.11.2011 – VG 16 K 31.10 -; in: GE 2012, 137).

– Ein Zustimmungsverlagen des Vermieters nach MietHöReglG § 2 Abs. 1 S. 1 ist nicht schon deswegen unwirksam, weil es dem Mieter noch während der Preisbindung der Mietwohnung zugeht, wenn der Vermieter damit die Erhöhung des Mietzinses für die Zeit ab Beendigung der Preisbindung erreichen will (KG Berlin, 29.01.1982 – 8 W RE-Miet 4902/81 -).

– Für eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG (hier: wegen Erhöhung der Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung und der Kosten für Aufwendungsdarlehen) ist ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausreichend; eine Einzelmiete nach § 8 a Abs. 5 WoBindG ist nicht zu bilden (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2012 – 63 S 4/12 -; in: GE 2012, 1496).

– Bei einer Erhöhung der Einzelmiete für preisgebundenen Wohnraum hat der Vermieter zu berechnen und zu erläutern, wie er aus der erhöhten Durchschnittsmiete die jeweilige Einzelmiete ermittelt hat (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2012 – 63 S 59/12 -; in: GE 2012, 1496).

– nach § 10 WoBindG ist die Erhöhung der Durchschnittsmiete zu berechnen und zu erläutern; eine Erläuterung der Bildung der Einzelmiete ist nicht erforderlich (an der entgegenstehenden Entscheidung der Kammer in GE 2012, 1496 wir nicht festgehalten) (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2012 – 63 S 144/12 -; in: GE 2013, 269).

– Bei der Mieterhöhung wegen gestiegener laufender Aufwendungen kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Finanzierungskosten des Erwerbers des Hausgrundstücks geringer sind als die des früheren Eigentümers (Einfrierungsgrundsatz) (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2013 – 63 S 95/12 -; in: GE 2013, 485).

– 1. Änderungen – auch Verringerungen – der Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen führen nach § 4 a II. BV nur ausnahmsweise zu einer Senkung der Kostenmiete (Einfrierungsgrundsatz). 2. Geringere Finanzierungskosten für einen Erwerber nach dem Erlöschen von REchten durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung sind bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen. 3. Bei einer unwirksamen Kleinreparaturklausel darf der Vermieter die volle Instandsetzungspauschale geltend machen (LG Berlin, Urteil vom 16.08.2013 – 63 S 615/12 -; in: GE 2013, 1279).

– In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt (BGH, Urteil vom 04.12.2013 – VIII ZR 32/13).

– Im öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel die Kostenmiete auch dann einseitig um einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung erhöhen, wenn er dem Mieter nicht zuvor angeboten hat, die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel durch eine wirksame zu ersetzen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.10.2013 – 2-11 S 91/13 -; in: WuM 2013, 749).

– In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt (BGH, Urteil vom 04.12.2013 – VIII ZR 32/13 -; in: GE 2014, 185).

– Bei einem aus öffentlich geförderten Wohnungen und sonstigen Räumen bestehenden Gebäude genügt es für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG, dass der Mieter über die auf den Wohnraum entfallenden Aufwendungen informiert wird (BGH, Urteil vom 06.04.2011 – VIII ZR 199/10 -; in: IMR 2011, 273).

– In einer Mieterhöhungsklage nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt (BGH, Urteil vom 04.12.2013 – VIII ZR 32/13 -; in: IMR 2014, 100).

– Allein der Umstand, dass eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde und der zu Grunde liegende Fördervrtrag eine Mietobergrenze ausweist, hindert die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB nicht, solange sich aus dem Fördervertrag nicht zugleich eine Mietpreisbindung ergibt und die im Vertrag vorgesehene Mietobergrenze nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 – 65 S 94/14 -; in: IMR 2014, 502).

– Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die jeweils zulässige Kostenmiete zu zahlen habe, kann ein teilweiser Mietverzicht des Vermieters jedenfalls nach längerer Mietdauer einseitig widerrufen werden, da es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, dauerhaft an die Gewährung einer freiwilligen Subvention gebunden zu sein (LG Berlin, Urteil vom 26.06.2015 – 63 S 383/14 -; in: GE 2015, 1033).

– Dem Umstand, dass der Vermieter einer Sozialwohnung bei Mietvertragsabschluss zunächst eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, lässt sich kein Rechtsbindungswille dergestalt entnehmen, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet (LG Berlin, Urteil vom 18.02.2016 – 65 S 2/16 -; in: GE 2016, 394).

– 1. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss nicht nur die laufenden Aufwendungen enthalten, sondern auch die nachhaltig erzielbaren Erträge der Wirtschaftseinheit; dazu gehören auch fiktive Mieteinnahmen für leerstehende Wohnungen. 2. Der einer Kostenmieterhöhung (mindestens) beizufügende Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung muss aktuell sein; eine über drei Jahre alte Berechnung genügt nicht (AG Schöneberg, Urteil vom 09.02.2016 – 18 C 108/15 -; in: GE 2016, 1099).

– a) Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WobindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.; Beschlüsse vom 13.07.2010 – VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1; vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 1; vom 12.01.2011 – VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1). b) In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB (BGH, Urteil vom 20.09.2017 – VIII ZR 250/16 -; in: GE 2017, 1339).

– 1. Zur Frage, wann dem Vermieter einer preisgebundenen Wohnung das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zusteht, weil sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt. 2. Lässt sich dem Wortlaut des Mietvertrages kein Hinweis auf eine etwaige Preisbindung des vermieteten Wohnraums entnehmen, und setzt sich der Vermieter nach einer zeitnah zum Mietvertragsschluss mit der zuständigen Stelle geführten Korrespondenz über die Höhe der zulässigen Kostenmiete darüber hinweg, indem er mit dem Mieter eine deutlich über der Kostenmiete liegende Miete vertraglich vereinbart, deuten die Umstände darauf hin, dass der Vermieter die Mietpreisbindung bewusst und vollständig ausschließen wollte; damit ergibt sich der Ausschluss einer Mieterhöhung aus den Umständen (LG Berlin, Urteil vom 11.10.2017 – 65 S 502/16 (Einzelrichter) -; in: GE 2017, 1471).

– a) Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltende Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/09 BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.; Beschlüsse vom 13.07.2010 – VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1; vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10, 750 Rn. 1; vom 12.01.2011 – VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1). b) In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB (BGH, Urteil vom 20.09.2017 – VIII ZR 250/16 -, in: GE 2017, 1339).

-1. Ob Wohnraum der Preisbindung unterliegt, ist üblicherweise ein Umstand, der sich der Kenntnis des Mieters entzieht. Dem Vermieter ist es regelmäßig versagt, sich zum eigenen Vorteil und zum Nachteil des Mieters auf eine nicht offengelegte Preisbindung oder – im umgekehrten Fall – ihr Fehlen zu berufen. 2. Die Parteien eines Wohnraummietvertrags können das einseitige Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 10 WoBindG wirksam ausschließen. (LG Berlin, Urteil vom 03.06.2021 – 65 S 172/20 (nicht rechtskräftig)

-Die in § 10 Abs. 1 WoBindG beschriebenen formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen werden durch § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV ausgefüllt und konkretisiert. Der von § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geforderten Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens kommt der Vermieter bereits dann ausreichend nach, wenn er die Gründe, aus denen sich die laufenden Aufwendungen erhöht haben, und die auf die einzelnen laufenden Aufwendungen entfallenden Beträge angibt (Bestätigung von BGH, Beschluss (Rechtsentscheid) vom 11.01.1984 – VIII ARZ 10/83, IMRRS 2007, 2570 = BGHZ 89, 284, 294). (BGH, Urteil vom 06.04.2022 – VIII ZR 246/20 -).

1. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnraum ist der Mieter verpflichtet, die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung zu entrichten. 2. Dem Mieter steht nach rückwirkendem Wegfall der Sozialbindung ein Anspruch auf Rückforderung der Miete zu, soweit die Mietzahlungen die ortsübliche Miete übersteigen. (KG, Urteil vom 8. Mai 2023 – 8 U 1144/20 – ; in: GE, 15/2023, 746)

Staffelmiete/Indesxmiete

– Auf Staffelmietvereinbarungen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, ist die alte Regelung des § 10 MHG anzuwenden. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach §§ 2 MHG, 558 BGB aus (LG Berlin, Urteil vom 08.11.2001 – 62 S 265/01 -, in: GE 2002, 468).

– Macht der Vermieter die Erhöhungsbeträge aus einer Staffelmietvereinbarung über einen längeren Zeitraum (hier: zweieinhalb Jahre) nicht geltend, obwohl ihm eine Einzugsermächtigung erteilt wurde, liegt darin ein Verzicht auf die Erhöhungsbeträge (LG München I, Urteil vom 17.04.2002 – 14 S 17240/01 -, in: GE 2003, 809).

– Die Regelung, wonach die Miete bei einer Staffelmietvereinbarung mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, gilt für die erstmalige Vereinbarung einer Staffelmiete, nicht jedoch für einmalige Mietsenkungen auf Wunsch des Mieters während einer laufenden Staffelmietvereinbarung (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2003 – 64 S 82/02 – , in: GE 2004, 183).

– Dem Mieter kann es nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen des Verstoßes gegen die Jahresfrist (§ 557a Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 BGB) zu berufen, wenn der Beginn des Mietverhältnisses, etwa wegen der Verzögerung von Renovierungsarbeiten, nachträglich geringfügig verschoben, eine Anpassung zur Staffelmietvereinbarung in zeitlicher Hinsicht dabei offensichtlich aber vergessen wird (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2005 – 65 S 355/04 -, in: GE 2006, 453).

– Eine Staffelmietvereinbarung, bei der die erste Staffel nicht für mindestens ein Jahr gelten soll, ist insgesamt unwirksam; eine nach allgemeinen Vorschriften begründete Mieterhöhung wird durch sie nicht begrenzt (LG Berlin, Urteil vom 24.09.2001 – 62 S 155/01 -, in: GE 2002, 54).

– Mietzahlungen aufgrund unwirksamer Staffelmietvereinbarung können dann nicht zurückgefordert werden, wenn die (unwirksame) Mietzinsvereinbarung durch vorbehaltlose Zahlung der vereinbarten Erhöhungsbeträge jeweils bestätigt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 05.02.2002 – 63 S 268/01 -, in: GE 2002, 804).

– Eine vor der Mietrechtsreform vereinbarte Staffelmiete für eine Dauer von 20 Jahren ist insgesamt unwirksam und wird nicht mit Inkrafttreten des § 557 a BGB, der keine zeitliche Begrenzung vorsieht, wirksam. Damit verbleibt es bei der Ausgangsmiete (LG Berlin, Urteil vom 06.02.2004 – 63 S 179/03 – , in: GE 2004, 625).

– Liegt das Schwergewicht bei einem Mischmietverhältnis auf der Wohnraumnutzung, ist eine Staffelmietvereinbarung nur für den gewerblich genutzten Teil unwirksam, wenn die jeweilige Gesamtmiete oder die jeweilige Erhöhung nicht betragsmäßig angegeben sind (LG Berlin, Urteil vom 18. 12.2003 – 67 S 243/03 – , in: GE 2004, 425).

– Eine Staffelmietvereinbarung liegt bereits dann vor, wenn sich die Miete während des vereinbarten Zeitraums nur einmal erhöht (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 218/04 – in: GE 2006, 121).

– Auch wenn nach Vereinbarung einer Staffelmiete die ohne besondere Erklärung des Vermieters eintretende Mietanpassung viele Jahre nicht praktiziert wird, kann allein der Zeitablauf nicht zur Verwirkung der Ansprüche des Vermieters führen; vielmehr müssen weitere besondere Umstände hinzutreten (KG, Urteil vom 02.06.2003 – 12 U 320/01).

– Dem Mieter kann es nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen des Verstoßes gegen die Jahresfrist (§ 557 a Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 BGB) zu berufen, wenn der Beginn des Mietverhältnisses, etwa wegen der Verzögerung von Renovierungsarbeiten, nachträglich geringfügig verschoben, eine Anpassung der Staffelmietvereinbarung in zeitlicher Hinsicht dabei aber offensichtlich vergessen wird (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2005 – 65 S 355/04 -, in: GE 2006, 453).

– Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung ist bei einer Bruttomiete auch eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausgeschlossen (AG Tiergarten, Urteil vom 01.11.2006 – 8 C 140/06 -, in: GE 2007, 59).

– Bei einer Staffelmietvereinbarung über eine Bruttomiete sind nur solche Betriebskosten im Wege einer Mieterhöhung umlagefähig, die sich nach der letzten Staffelstufe erhöht haben. Die Erhöhung ist begrenzt bis zum Eintritt der nächsten Staffelstufe (LG Berlin, Urteil vom 01.11.2001 – 61 S 49/01 -, in: GE 2002, 399).

– Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08 -; in: GE 2009, 257; Info M 2009, 113).

– Eine unter Geltung des MHG ohne zeitliche Beschränkung formularmietvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (BGH, Beschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08 -; in: WuM 2009, 587).

– Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 279/07 -; in: GE 2009, 510).

– Eine Staffelmietvereinbarung ist grundsätzlich nur dann wirksam, wenn sie die erhöhten Mietbeträge oder die Erhöhungsbeträge ausweist. Ausnahmen sind zulässig, wenn sie zugunsten des Mieters wirken (hier: der Mieter darf statt der vereinbarten Mietstaffeln eine etwa niedrigere, ortübliche Vergleichsmiete wählen) (BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 279/07 -; in: Info M 2009, 217).

– 1. Sieht ein Bruttoinklusivmietvertrag eine Nachforderung bzw. Abrechnung über höhere Nebenkosten nicht vor, so trägt der Vermieter das Risiko künftiger Nebenkostensteigerungen. 2. Dies gilt auch dann, wenn die Bruttoinklusivmiete als Staffelmiete ausgestaltet wurde und die Nebenkostensteigerungen durch die Mietzinsstaffel nicht kompensiert werden können. 3. Gehen die Parteien eines Bruttoinklusivmietvertrags mit Staffelmietvereinbarung konkludent in eine andere Art und Weise der Nebenkostenabrechnung über, so kann hiermit der Anpassungsanspruch des Vermieters aus der Staffelmietvereinbarung verwirkt sein (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.12.2009 – 21 U 14/09 -; in: IMR 2010, 184).

– 1. Mietstaffeln können auch die Funktion haben, dem Mieter als eine Art „Anschubhilfe“ den Start mit seinem Gewerbe unter zunächst günstigeren Konditionen zu erleichtern. 2. Eine Kombination von Staffelmiete und Indexklausel, die bei sinkendem Mietniveau auch zu Gunsten des Mieters wirkt, kann jedenfalls dann eine zulässige Mietvertragsgestaltung darstellen, wenn die vereinbarten Staffeln nach fünf und nach zehn Jahren eingreifen (OLG Brandenburg, Urteil vom 19.08.2009 – 3 U 135/08 -; in: NJW 2010, 876).

– Bei einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung ist ein Rückforderungsanspruch ausgeschlossen, wenn über Jahre hinweg die erhöhten Mieten gezahlt wurden (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 63 S 138/10 -; in: GE 2011, 206).

– Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung formularvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Die Vereinbarung unterliegt nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (§ 307 Abs. 3 BGB) (BGH, Hinweisbeschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08 -; in: GE 2009, 1616).

– Wird in einer Staffelmietvereinbarung nur für die ersten 10 Jahre die Miete in einem Geldbetrag angegeben, für den Fall des Weiterbestehens des Mietvertrages nach diesem Zeitraum jedoch nur ein Prozentsatz, bleibt die Vereinbarung für die ersten 10 Jahre wirksam (LG Berlin, Urteil vom 7.6.2011 – 63 S 393/10 -; in: GE 2011, 952).

– Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten 10 Jahre in einemn Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten 10 Jahre wirksam (BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 -; in: IMR 2012, 175).

– Der allgemeine Hinweis in einem Formularmietvertrag, dass die Miete nach den §§ 557-559b BGB geändert werden könne, macht eine Staffelmietvereinbarung nicht unwirksam, wenn hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558-559 b BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu AG Dortmund in NZM 2010, 862 = WuM 2010, 431 und LG Dortmund in NZM 2012, 136 = WuM 2012, 99) (LG Krefeld, Urteil vom 15.04.2015, 2 S 52/14 -; in: GE 2015, 975).

– Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten (BGH, Urteil vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16 -; in: GE 2018, 121).

– Bei einer Staffelmietvereinbarung sind die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Eine Staffelmietvereinbarung ist auch bereits dann unwirksam, wenn in der Vereinbarung nicht darauf hingewiesen ist, dass die Staffelmiete nicht die Mieterhöhungen nach §§ 558-559b BGB ausschließt (AG Lichtenberg, Urteil vom 05.04.2017 – 8 C 379/16 -; in: GE 2018, 263).

-Im Falle einer Staffelmietvereinbarung muss die Mietüberschreitung für jede einzelne Staffel festgestellt werden, um einen Rückzahlungsanspruch zu ermöglichen; einer wiederholten Rüge bedarf es jedoch nicht. (LG Berlin, Urteil vom 28.12.2021 – 65 S 120/21; in GE: 6/2022, 308).

–Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB n.F. erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden. (BGH, Versäumnisurteil vom 30.03.2022 – VIII ZR 279/21 -; in GE: 19/2022, 1001).

-1. Eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit nach Beendigung der Preisbindung ist auch mit Blick auf die heutige Rechtslage zulässig. 2. Die Vereinbarung ist auch dann wirksam, wenn die erste Staffel bereits für den Zeitraum der Preisbindung gelten soll, sofern die innerhalb des Bindungszeitraums liegenden Staffeln die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht überschreiten. (BGH, Beschluss vom 16.01.2024 – VIII ZR 12/23 -; in: GE, 8/2024, 393)

-Zur Unwirksamkeit einer im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung aufgrund eines im Fördervertrag enthaltenen Ausschlusses. (LG Berlin II, Beschluss vom 12.02.2024 – 67 S 291/23 -; in: GE, 8/2024, 400)

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete

– Kostenmiete und Mieterhöhung bei ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen: Ist im Mietvertrag mit einem ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen keine Kostenmietklausel vereinbart, kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen (LG Berlin, Urteil vom 29.01.2002 – 65 S 209/01 -, in: GE 2002, 803).

– 1. Soweit die Verwaltungsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland, die verwaltungsintern für die Vermietung bundeseigener Wohnungen unter anderem an Bundesbedienstete als obere Grenze für ein Mieterhöhungsverlangen die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete („maßgebliche Vergleichsmiete“ im Sinne der Verwaltungsvorschriften) vorsehen, ist die Bundesrepublik Deutschland in einem Wohnraummietverhältnis über eine solche Wohnung, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an einen Bundesbediensteten vermietet hat, nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung regelmäßig auch gegenüber dem Mieter an diese Grenze gebunden. 2. Die Bundesrepublik Deutschland braucht in einem Mieterhöhungsverlangen, das sie im Rahmen eines solchen Mietverhältnisses an den Mieter richtet, jedenfalls dann nicht ausdrücklich auf die Einhaltung dieser Grenze hinzuweisen, wenn zur Begründung des Verlangens drei Vergleichswohnungen angegeben werden, die für den Mieter ohne weiteres erkennbar von der Bundesrepublik Deutschland ebenfalls nach den Grundsätzen der genannten Verwaltungsvorschriften vermietet worden sind (BayObLG, Beschluss vom 16.12.1998 – RE-Miet 3/98 -, in: GE 1999, 443).

– Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind Drittmittel (Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten) dann nicht zu berücksichtigen, wenn die Immobilie vom Voreigentümer modernisiert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2003 – 67 S 241/02 -, in: GE 2003, 458).

– 1. Für das Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, wenn sie geringer als die tatsächliche ist. 2. Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen wird das Verlangen auf die niedrigste Miete einer genannten Vergleichswohnung beschränkt. 3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann im Streitfall in der Regel nicht mit der Angabe von Vergleichswohnungen bewiesen werden. Dazu ist eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, die nur im Rahmen einer Begutachtung erfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 27.11.2003 – 67 S 269/03 – , in: GE 2004, 482).

– Auch während der Preisbindung können die Parteien eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit nach dem Auslaufen der Preisbindung vereinbaren (BGH, Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 157/03 – , in: GE 2004, 175 -).

– Eine Mietpreisgleitklausel in einem Mietvertrag über öffentlich geförderten Wohnraum widerspricht dem klauselkontrollrechtlichen Transparenzgebot, wenn sich ihr nicht mit der hinreichenden Deutlichkeit entnehmen lässt, dass die jeweilige Kostenmiete als preisrechtlich höchstzulässige Miete geschuldet sein soll und benachteiligt den Mieter weiterhin unangemessen, wenn eine zeitlich unbegrenzte Rückwirkung einer einmal eingetretenen Mieterhöhung vorgesehen ist (BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR149/03 – , in: NJW-aktuell 2004, Heft 21).

– Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3 – 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (BGH, Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 185/03 -).

– Bei einem einheitlichen Mietverhältnis Wohnung und Garage im preisgebundenen Wohnraum kann die Garagenmiete unabhängig von der Wohnungsmiete im Rahmen der Angemessenheit erhöht werden (LG Berlin, Urteil vom 12.12.2003 – 63 S 258/03 – , in: GE 2004, 625).

– Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sind dem Vermieter gezahlte Drittmittel (Kürzungsbeträge) anzugeben und die Berechnungsgrundlagen darzulegen. Hierzu gehört die Angabe, wann er welche Mittel, zu welchem Zweck – Modernisierung oder Instandsetzung – ggf. zu welchem Zinssatz erhalten hat. Fehlt es hieran, ist das Verlangen formell unwirksam und setzt die Überlegungsfrist und damit die Klagefrist nicht in Lauf (BGH, Urteil vom 12.05.2004 – VIII ZR 235/03 – , in: GE 2004, 1170).

– Hat der Mieter bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert und die erhöhte Miete jahrelang gezahlt, kann er sich bei einer späteren Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) nicht darauf berufen, der Ausgangsmietzins sei wegen fehlerhafter Betriebskostenerhöhung aufgrund eines fehlenden vertraglichen Erhöhungsvorbehalts unrichtig berechnet (LG Berlin, Urteil vom 26.10.2004 – 65 S 243/04 – , in: GE 2004, 1593).

– Der Geschäftsraummieter ist auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an vertraglich vereinbarte Staffelerhöhungen gebunden; das gilt auch dann, wenn die Staffeldauer 20 Jahre betragen sollte. Die Auslegung des Begriffs „Gesamtnutzfläche“ als Nettogrundfläche im Sinne der DIN 277 ist jedenfalls nicht zu beanstanden, wenn im Vertrag auch auf die DIN 277 und die Nettogrundfläche verwiesen wird und zusätzlich im Wege eines deklaratorischen Anerkenntnisses die Nettogrundfläche nach der DIN 277 mit einer sich daraus ergebenden Mieterhöhung bestätigt wird (BGH, Urteil vom 27.10.2004 – XII ZR 175/02 – , in: GE 2005, 63).

– Für die Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses kommt es nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche größer als die im Mietvertrag angegebene ist (LG Berlin, Urteil vom 29.03.2005 – 65 S 358/04 -, in: GE 2005, 617).

– Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, selbst wenn diese höher ist als die im Mietvertrag angegebene. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Parteien im Mietvertrag eine Größe vereinbart hätten, die kleiner ist als die tatsächliche Größe (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2005 – 62 S 96/04 – , in: GE 2005, 619).

– 1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen ist ordnungsgemäß, wenn diese nach Anschrift, Lage, Größe und Quadratmeterpreis identifizierbar beschrieben worden sind. 2. Zur Ermittlung der Vergleichsmiete ist bei ehemaligen Alliiertenwohnungen die in der entsprechenden Siedlung gezahlte Miete zugrunde zu legen. 3. Auch bei Vereinbarung einer vorläufigen Wohnfläche im Mietvertrag ist der Vermieter für eine dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegte größere Wohnfläche beweispflichtig (AG Wedding, Urteil vom 25.01.2006 – 20 C 621/04 -, in: GE 2006, 331).

– Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten, darf dieses bezogen auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der gewünschten Anhebung der Miete nicht veraltet sein. Ein Gutachten ist zu alt, wenn es bereits deutlich älter als ein Jahr ist bzw. eine Miete ermittelt, die bereits vor über einem Jahr ortsüblich gewesen sein soll (AG Schöneberg, Urteil vom 23.03.2006 – 2 C 293/05 -, in: GE 2006, 725).

– a) Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht. b) Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens – und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage – zur Folge (BGH, Urteil vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/05 -, in: GE 2006, 1094).

– Die Berechnung einer Bruttowarmmiete, in der die angefallenen Heiz- und Wasserkosten ohne nähere Aufschlüsselung mit der Kaltmiete kombiniert werden, ist unzulässig. Der Vermieter muss die Heizungs- und Warmwasserkosten für jede Wohnung einzeln abrechnen. Dennoch wird eine ansonsten legitime Mieterhöhung nicht allein aufgrund des unzulässigen Abrechnungsmodus unwirksam (BGH, Urteil vom 23.08.2006 – VIII ZR 212/05 -).

– Ist eine Schönheitsreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung mit dem Ziel der Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anzubieten. Unterbleibt die angebotene Vertragsänderung, kann der Vermieter im Zustimmungsverfahren zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebotes einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen (LG Düsseldorf, Urteil vom 18.05.2006 – 21 S 288/05 -, in: AIZ 2006, 54, WuM 2006, 387 u. 448).

– Gestattet der Vermieter dem Mieter den Einbau einer Gasetagenheizung und duldet der Mieter später den Anschluss der Wohnung an eine neue Zentralheizungsanlage, ist eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter die Leistungen der Installation der neuen Heizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung nicht als modernisierungswirksame Leistung erheben darf, dahin auszulegen, dass sowohl eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) als auch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer Sammelheizung des Vermieters ausgeschlossen ist (LG Berlin, Beschluss vom 20.11.2006 – 67 S 257/06 -, in: GE 2007, 293).

– Verlangt ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung nicht mit § 2 HeizKV zu vereinbaren ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegelwerten sind dann allerdings die kalten und warmen Betriebskosten herauszurechnen (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2007 – 63 S 49/06 -, in: GE 2007,785).

– Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der – seit Vertragsbeginn unveränderten – ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 303/06 -).

– Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05 -, in: GE 2006, 46 ).

– Bei einer vereinbarten Bruttowarmmiete sind zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegeldaten eines Nettomietspiegels die auf die Wohnung entfallenden konkreten warmen und kalten Betriebskosten abzuziehen. Nach Feststellung der ortsüblichen Nettokaltmiete sind die Beträge wieder hinzuzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2006 – 63 S 24/06 -, in: GE 2006, 1098).

– Wenn eine Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf die im Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Netto-Kaltmieten erhöht werden soll, ist die Brutto-Kaltmiete zunächst in eine Netto-Kaltmiete umzurechnen, wobei die zum Zeitpunkt der Abgabe der Erhöhungserklärung aktuellen Betriebskostenanteile herauszurechen sind (KG, Urteil vom 20.01.2005 – 8 U 127/04 – , in: GE 2005, 180).

– 1. Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht. 2. Die Angabe eines pauschalen (durchschnittlichen) Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen führt nicht zu dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gründen. Der Mieter wird auch durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/05 -, in: GE 2006, 1162).

– 1. Soll eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf einen Netto-Mietspiegel erhöht werden, ist das Mieterhöhungsverlangen dann formunwirksam, wenn nicht klargestellt wird, unter Berücksichtigung welcher Betriebskosten (konkrete oder pauschale Betriebskosten lt. Mietspiegel) eine höhere Bruttomiete verlangt wird. 2. Bei Umrechnung der Brutto- in eine Nettomiete mit den konkreten Betriebskosten muss der Betriebskostenstatus mindestens mit Angaben aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist. Ferner müssen vom Vermieter die jeweils aktuellsten bekannten Kosten bis zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens angegeben werden (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2006 – 63 S 171/05 -, in: GE 2006, 579).

– Ein Mieterhöhungsverlangen bei einer vereinbarten Bruttomiete ist nicht deswegen formell unwirksam, wenn zur Umrechnung auf die Nettomiete mit den pauschalen Betriebskosten des Mietspiegels gerechnet worden ist. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vereinbarte Bruttowarmmiete heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2006 – 63 S 271/05 -, in: GE 2006, 391).

– 1. Das nach dem Stichtag des neuen Mietspiegels vor dessen Veröffentlichung zugegangene Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es hilfsweise auf den früheren Mietspiegel gestützt wird. Der formellen Wirksamkeit steht auch nicht entgegen, dass bei der Umrechnung der vereinbarten Bruttomiete auf die Nettomiete des Mietspiegels auf die durchschnittlichen und nicht auf die tatsächlichen Betriebskosten abgestellt worden ist. 2. Für die Bestimmung der ortsüblichen Miete kommt es nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben ist, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche größer als die im Mietvertrag angegebene ist (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2006 – 62 S 11/06 -, in: GE 2007, 520).

– Der Vermieter ist berechtigt, einen Zuschlag gemäß § 28 Abs. 2 bis 5 II. BV auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen (hier: 0,71 €/qm), wenn die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gescheitert ist (hier: wegen eines „starren“ Fristenplans) (AG Wiesbaden, Urteil vom 26.03.2007 – 93 C 5183/06 -, in: Info M 2007, 166).

– Ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Verwendung eines starren Fristplans unwirksam, kann der Vermieter einen Zuschlag in Höhe von 8,50 €/qm/Jahr auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007 – 7 U 186/06 -, in: NZM 2007, 481; GE 2007, 909; Info M 2007, 167).

– Der Vermieter darf seinem Verlangen zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Fläche um mehr als 10 % niedriger ist als die tatsächlich vorhandene (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06 -, in: Info M 2007, 172).

– Enthält der Mietvertrag neben den überbürdeten Schönheitsreparaturen keine Regelung zu den „Kleinreparaturen“ mit der Folge, dass diese dem Vermieter zur Last fallen, darf der Vermieter in Ansehung des örtlichen Mietspiegels, der von einem regelhaften Überbürden von Klein- und Schönheitsreparaturen auf den Mieter ausgeht, keinen „Kleinreparaturenansatz gemäß Mietspiegel“ (als „isolierte“ Mieterhöhung) verlangen (LG Dortmund, Urteil vom 30.05.2006 – 1 S 10/05 -, in: NJW-aktuell 11/2007, XII).

– Bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind behebbare Mängel der Wohnung grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Eine Ausnahme gilt jedoch, wenn der Mangel nicht leicht zu beheben ist. Dies ist dann der Fall, wenn sich der Vermieter weigert, den Mangel zu beseitigen (hier: u.a. die gekappte Gasversorgung wiederherzustellen) (LG Berlin, Urteil vom 30.04.2007 – 67 S 367/06 -, in: Info M 2007, 214).

– a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebkosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06 -; GE 2008, 45; NJW 2008, 848; Info M 2008, 6).).

– 1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, § 556 d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. 2. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 -, in: GE 2008, 191; WuM 2008, 88).

– Eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung ist in die erhöhte Grundmiete einzubeziehen. In einer späteren Mieterhöhung nach § 558 BGB ist sie Bestandteil der Ausgangsmiete. Wenn der Vermieter die modernisierungsbedingte Mieterhöhung stattdessen als Nebenmiete (hier: „Wohnwertverbesserungszuschlag“) behandelt, berührt das nicht die formelle Wirksamkeit, sondern allein die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06 -; in: Info M 2008, 7).

– Stützt sich das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogene Sammelgutachten auf im wesentlichen sanierte Wohnungen, so ist es zur Begründung der Mieterhöhung für eine nicht sanierte Wohnung nicht verwertbar mit der Folge, dass die Zustimmungsklage als unzulässig abzuweisen ist (AG Mitte, Urteil vom 09.01.2008 – 21 C 206/07 -; in: GE 2008, 337).

– Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsbegehren nach § 558 BGB mit einem qualifizierten Mietspiegel, so genügt für die formelle Wirksamkeit die Angabe des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds; die Mitteilung der einzelnen Werte des Mietspiegelfelds ist hingegen nicht erforderlich. Der Mietspiegel selbst muss nicht beigefügt werden, wenn er im Amtsblatt veröffentlicht wurde (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 -; in: Info M 2008, 55).

– Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ist unwirksam, wenn zur Ermittlung einer Nettomiete ein bestimmter Wert für „konkrete Betriebskosten“ ohne weitere Erläuterung angegeben ist (AG Wedding, Urteil vom 20.12.2007 – 19 C 277/07 -; in: GE 2008, 739).

– Eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung löst auch dann nicht die 15-monatige „Einfrierungsfrist“ für die Miethöhe aus, wenn sie ausnahmsweise nicht auf einer einseitigen Mieterhöhungserklärung, sondern auf einer (hier: konkludenten) Mieterhöhungsvereinbarung beruht (BGH, Urteil vom 09.04.208 – VIII ZR 287/06 -; in: Info M 2008, 223).

– Ist ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete bei einem Reihenhaus mit einem Sachverständigengutachten begründet worden, das fiktive Betriebskosten enthält, muss der Vermieter im Rechtsstreit die konkreten Betriebskosten angeben (AG Schöneberg, Urteil vom 07.08.2007 – 11 C 574/06 -; in: GE 2008, 1265).

– Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Schönheitsreparaturenklausel unwirksam ist (BGH, 9.7.2008 – VIII ZR 181/07 (Parallelentsch. – VIII ZR 83/07) -; in: Info M 9/08, 312).

– Bei der Ermittlung des Betriebskostenanteils bei einer Teilinklusivmiete kommt es auf den zuletzt feststellbaren tatsächlichen Betriebskostenanteil an. Dieser ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt (BGH, Beschluss vom 08.07.2008 – VIII ZR 4/08 (Hinweisbeschluss nach §§ 552 a, 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO) -; in: GE 2008, 1488).

– Um für ein Mieterhöhungsverlangen unter Verwendung eines Netto-Mietspiegels eine vereinbarte Bruttokaltmiete um den Betriebskostenanteil zu bereinigen, sind die auf die Wohnung entfallenden zuletzt feststellbaren Betriebskosten zugrunde zu legen. Dafür genügt es, die zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung zuletzt bekannte Betriebskostenabrechnung zu verwenden. Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam, wenn die entsprechende Betriebskostenabrechnung nicht beigefügt wird (AG Schöneberg, Urteil vom 26.09.2008 – 17b C 121/08 -; in: GE 2008, 1499).

a) Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 588a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 588a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. b) Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 -; in: WuM 2008, 88).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der in Bezug genommene Mietspiegel nur kostenpflichtig erhältlich (hier: für 3,00 – 4,00 €) und trotzdem nicht beigefügt ist (LG Krefeld, Urteil vom 24.9.2008 – 2 S 28/08 (n. rk.) – Revision beim BGH – VIIIZR 276/08 -; in: Info M 2008, 470).

– Will der Vermieter eine Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, ist es zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich, dass er die zu Grunde gelegte Betriebskostenabrechnung beifügt (AG Schöneberg, Urteil vom 26.09.2008 – 17b C 121/08 -; in: Info M 3/09, 58).

– Die Wahl eines falschen Mietspiegelfeldes führt nicht zur formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; die zutreffende Einordnung in ein Mietspiegelfeld ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 316/07 -; in: GE 2009, 512; Info M 2009, 111).

– Für das Verlangen des Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete ist zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben. Sind in dem angegebenen Betriebskostenanteil nach dem eigenen Vortrag des Vermieters Betriebskosten eines Werkstattraums nicht berücksichtigt, ist wegen fehlender Darstellung der Gesamtkosten das Mieterhöhungsverlangen unbegründet (LG Berlin, Urteil vom 27.1.2009 – 63 S 238/08 -; in: GE 2009, 519).

– Verlangt der Vermieter in seinem Mieterhöhungsbegehren unzulässigerweise auch einen Zuschlag für von ihm geschuldete Schönheitsreparaturen, macht dies das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 22.1.2009 – 9 C 194/08 -; in: GE 2009, 523).

– Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlanges auf einen Mietspiegel Bezug, muss er auch den nicht allgemein-zugänglichen Mietspiegel nicht beifügen, wenn er die Einsichtnahme am Wohnort des Mieters anbietet (hier: im Kundencenter des Vermieters) – Anschluss an BGH, 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 – Info M 2008, 55 (BGH, Urteil vom 11.3.2009 VIII ZR 74/08 -; in: Info M 2009, 110; GE 2009, 648).

– Das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen ist unwirksam, wenn die Wohnungen auch nicht ungefähr vergleichbar sind. Die Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist weder mit einem Reihenhaus noch mit einem Einfamilienhaus ungefähr vergleichbar (AG Pankow/Weißensee, Teilurteil vom 09.03.2009 – 4 C 318/08 -; in: WuM 4/2009, 239).

– Bei einem Mieterhöhungsverlangen auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete ist der zuletzt feststellbare Betriebskostenanteil herauszurechnen. Liegt für das Vorjahr eine Betriebskostenabrechnung nicht vor, kann auf die vorhergehende Abrechnung Bezug genommen werden (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 24.4.2009 – 67 S 144/09 -; in: GE 2009, 716).

– Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (BGH, Urteil vom 1.4.2009 – VIII ZR 179/08 -; in: NJW 2009, 1737).

– Ein Mietspiegel ist auch dann allgemein zugänglich und muss dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er zwar von den Interessenverbänden für 3 € verkauft wird, aber im Internet vollständig veröffentlicht ist (BGH, Beschluss vom 28.4.2009 – VIII ZB 7/08 -; in: GE 2009, 777).

– Der bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete anzugebende Betriebskostenanteil ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den vorangegangenen Abrechnungszeitraum (BGH, Beschluss vom 8.7.2008 – VIII ZR 4/08 -; in: Info M 5/09, 162).

– Bei einem Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ist spätestens im Rechtsstreit die Höhe des Betriebskostenanteils zu erläutern (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.06.2009 – 222 C 72/09 -; in: GE 2009, 1049).

– Eine Wärmedämmung an der Außenfassade ist dann wohnwerterhöhend, wenn sie zu einer erheblichen Energieeinsparung (hier: 40 %) im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt (LG Hamburg, Urteil vom 11.09.2009 – 311 S 106/08 -; in: GE 2009, 1321; NJW 2010, 162).

– Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/09 -, in: GE 2009, 616).

– Nimmt der Vermieter zur Gründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 276/08 -; in: GE 2009, 1617).

– Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung formularvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. Die Vereinbarung unterliegt nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (§ 307 Abs. 3 BGB) (BGH, Hinweisbeschluss vom 07.07.2009 – VIII ZR 140/08 -; in: GE 2009, 1616).

– Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht aber zu Lasten des Vermieters (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 11.11.2009 – 100 C 260/09 -; in: GE 2009, 1629).

– Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter (LG Berlin, Urteil vom 04.12.2009 – 63 S 97/09 -; in: GE 2010, 61).

– Werden einzelne Zimmer einer Wohnung vermietet (hier: möblierte Studentenzimmer mit gemeinsamer Nutzung von Flur, Küche und Bad), kann sich der Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf die Miethöhe der anderen, in derselben Wohnung vermieteten Zimmer berufen (AG Köln, Urteil vom 08.07.2009 – 203 C 33/09 -; in: Info M 2009, 468).

– Wird die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete durch eine Bandbreite bestimmt (hier: vom gerichtlich bestellten Sachverständigen), ist eine Mieterhöhung bis zum Oberwert dieser Bandbreite materiell gerechtfertigt. Eine punktgenaue Einordnung in die Bandbreite ist nicht erforderlich. Das gilt auch dann, wenn weder ein qualifizierter, noch ein einfacher Mietspiegel vorhanden ist (BGH, Urteil vom 21.10.20009 – VIII ZR 30/09 -; in: Info M 2009, 469).

– Das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige nur einen Teil der baulich und örtlich vergleichbaren Wohnungen besichtigt (hier: 19 von 48 Wohnungen) oder für die auszuwertenden Wohnungen und deren Miethöhe nur Vermieter befragt oder für die Miethöhe nicht einen „punktgenauen“ Betrag, sondern eine Bandbreite nennt (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 30/09 -; in: Info M 2009, 498).

– Nimmt ein Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens Bezug auf einen veralteten qualifizierten Mietspiegel, führt dies zur Unwirksamkeit des Verlangens, wenn zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung bereits ein aktuellerer qualifizierter Mietspiegel veröffentlich ist (LG Stuttgart, Urteil vom 02.12.2009 – 4 S 61/09 -; in: IMR 2010, 88).

– Will ein Vermieter die Miete für eine einzeln vermietetes Zimmer erhöhen, kann er nicht die Zimmer derselben Wohnung als Vergleich heranziehen. Zur Begründung der Mieterhöhung muss er mindestens drei in anderen Wohnungen gelegene „Vergleichszimmer“ nennen (AG Köln, Urteil vom 08.07.2009 – 203 C 33/09 -; in: IMR April 2010).

– Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 141/09 -; in: IMR 2010, 125).

– Ein einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB bildet ein gewichtiges Indiz dafür, dass die dort enthaltenen Werte die ortsübliche Mieter wiedergeben. Der Mieter kann die Indizwirkung widerlegen. Gelingt ihm dies nicht, so kann ein einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Verfahren alleinige Grundlage der dem Tatrichter obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Dies gilt auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde begründet wurde (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09 -; in: IMR 2010, 319).

– Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten „Typengutachtens“ (BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09 -; in: GE 2010, 1048).

– Der Vermieter darf seine Mieterhöhungserklärung auf einen für die Nachbargemeinde erstellten Mietspiegel stützen, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist, wenn für die Gemeinde, in der die Wohnung des Mieter belegen ist, kein Mietspiegel existiert (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09 -; in: GE 2010, 1049).

– Ein einfacher Mietspiegel stellt im Mieterhöhungsprozess (nur) ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Allerdings kommt ihm nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09 -).

– Benennt der Vermieter zur Begründung des Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung Vergleichswohnungen, so muss er dem Mieter deren Mietstruktur offen legen, wenn diese von der Mietstruktur der vermieteten Wohnung abweicht (hier: abweichende Schönheitsreparaturpflicht der Vertragsparteien) (LG Hannover, Urteil vom 11.06.2009 – 8 S 10/09 -; in: WM 10, 429).

– Ein Mieterhöhungsverlangen, das den Oberwert des angegebenen Mietspiegelfeldes ohne Begründung überschreitet, ist insoweit formell unwirksam mit der Folge, dass eine tatsächlich höhere ortsübliche Vergleichsmiete (z. B. wegen Zuschlags für ein Sondermerkmal) nur in einem neuen Mieterhöhungsverlangen nach Ablauf der Wartefrist geltend gemacht werden kann (LG Berlin, Urteil vom 27.04.2010 – 63 S 410/09 -; in: GE 2010, 1419).

– Entgegen BGH ZMR 2010, 276 darf der Vermieter nicht generell den Oberwert einer Mietpreisspanne im qualifizierten Mietenspiegel oder (gerichtlichen) Sachverständigengutachten verlangen (LG München I, Hinweisbeschluss vom 31.03.2010 – 14 S 21981/09 -; in: ZMR 2010, 767 f.).

– Die nach einem qualifizierten Mietspiegel ermittelbare Miete gilt nach § 558d Abs. 3 BGB als ortsüblich. Eine abweichende Miethöhe kann gegen den qualifizierten Mietspiegel nicht durch Sachverständigengutachten bewiesen werden, wenn der Sachverständige nicht durch eine methodische Auseinandersetzung mit dem Mietspiegel aufzeigt, dass dieser falsch ist (LG Frankfurt, Urteil vom 10.08.2010 – 2-11 S 339/09 -; in: IMR 2010, 515).

– Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat (BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09 -; in: GE 2010, 1109 und IMR 2010, 411).

– a) Die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558 c, 558 d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. b) Zur Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg. c) Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete darf nicht „generell“ – d. h. unabhängig von den Merkmalen der Wohnung – der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 227/10 -; in: GE 2011, 883).

– Nach Modernisierung der Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur den Modernisierungszuschlag verlangt oder eine Erhöhung der Miete auf diejenige für die nicht modernisierte Wohnung mit dem Modernisierungszuschlag kombiniert (LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 – 63 S 454/10 -; in: GE 2011, 1162).

– Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat (BGH, VU vom 06.07.2011 – VIII ZR 337/10 -; in: GE 2011, 1228).

– Ein Mieterhöhungsverlangen, das wegen des Fehlens eines Mietspiegels der Gemeinde mit einem Mietspiegel einer Nachbargemeinde begründet wird, ohne anzugeben, warum gerade dieser Mietspiegel und nicht der einer anderen Nachbargemeinde herangezogen wird, ist formell unwirksam (AG Ahrensberg, Urteil vom 21.09.2011 – 49 C 949/11 -; in: GE 2012, 133).

– Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen – über die in § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus – weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 28.03.2012 – VIII ZR 79/11 -; in: GE 2012, 684).

– Auch ein grundsätzlich geeigneter Mietpreisspiegel stellt nur eine Grundlage für die Schätzung gemäß § 287 Abs. 1 ZPO dar. Deshalb kann etwaigen Zweifeln daran, dass es sich bei den in einer Liste ausgewiesenen Mietpreisen um den im Einzelfall maßgeblichen Normalpreis handelt, gegebenenfalls auch durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden (Fortführung Senatsurteil vom 12.04.2011 – VI ZR 300/09, VersR 2011, 769 Rn. 18) (BGH, Urteil vom 18.12.2012 – VI ZR 316/11 -).

– Auch wenn entgegen der üblichen Vertragsgestaltung die Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter übernommen werden, sondern beim Vermieter verbleiben, ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um einen Schönheitsreparaturenzuschlag zu erhöhen (BGH, IMR 2008, 261). Dies gilt auch im Fall folgender Mietvertragsklausel: „Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB Nr. 5 Abs. 2) und der Zusatzbestimmungen zu § 4 (1) des Mietvertrags. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z. Z. … DM je qm Wohnfläche und Jahr“ (LG Heidelberg, Urteil vom 17.12.2010 – 5 S 60/10 -; in: IMR 2011, 90).

– Der Vergleichsmietenermittlung ist dann nicht die tatsächliche Wohnfläche (hier: Erd- und Dachgeschoss der vermieteten Doppelhaushälfte) zugrunde zu legen, wenn die Parteien eine bestimmte Wohnfläche (hier: Fläche des Erdgeschosses) mietvertraglich vereinbart haben. Zwar kann für den Vermieter bei Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht kommen. Das gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter in Kenntnis der tatsächlichen Umstände allein die auf das Erdgeschoss entfallende Fläche zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung erhoben hat (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013 – 63 S 298/12 -; in: GE 2013, 749).

– Der in der Bruttomiete enthaltene Betriebskostenanteil ist von dem die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangenden Vermieter im Einzelnen darzulegen und zu beweisen (AG Schöneberg, Urteil vom 29.01.2013 – 15 C 552/11 -; in: GE 2013, 880).

– Ornet der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die streitgegenständliche Wohnung in eine nicht ihrem Baujahr entsprechende jüngere Baualtersklasse ein, ist der Streit zur Berechtigung dieser Maßnahme nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens. Der Tatrichter ist bei der Beurteilung der Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Liegt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hierzu darf das Berufungsgericht den vom Vermieter im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel angebotenen Sachverständigenbeweis erheben. Der Sachverständige muss dann bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde berücksichtigen und darf nicht nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, heranziehen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 269/12 -; in: GE 2013, 1133).

– 1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten. 2. Der Vermieter kann zwar zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand zurückzugreifen. Zur Beurteilung der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens im Rechtsstreit stellt aber eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermeiter gehören, keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar (vorliegend Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht). Ein herangezogener gerichtlicher Sachverständiger muss daher bei der Ermittlung der Einzelverlgeichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 354/12 -; in: GE 2013, 1136).

– Begründet der Vermieter die verlangte Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete mit Vergleichswohnungen, gehört zur formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens die Angabe der darauf entfallenden Betriebskosten (AG Schöneberg, Urteil vom 24.10.2013 – 8 C 209/12 -; in: GE 2014, 125).

– Die Frage, ob die Aufstellung der Betriebskosten in dem mit einem Nettokaltmietspiege begründeten Verlangen auf Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete der Höhe nach zutreffend war, betrifft allein dessen materielle Berechtigung (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2013 – 63 S 146/13 -; in: GE 2014, 190).

– Das mit Vergleichswohnungen begründete Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn es keine Angaben zu den Betriebskosten enthält (LG Berlin, Urteil vom 10.12.201 – 63 S 141/13 -; in: GE 2014, 191).

– Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter, auch wenn der Erhebungsstichtag des zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietspiegels schon längere Zeit zurück liegt (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.01.2014 – 65 S 334/13 -; in: GE 2014, 254).

– 1. Bei einem Verlangen zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete muss der Vermieter den in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil anhand der letzten Betriebskostenaufstellung darlegen; dabei ist die Betriebskostenrechtsprechung des BGH zugrunde zu legen. Setzt der Vortrag des Vermeiters den Mieter in die Lage, die sachliche berechtigung der Betriebskostenaufstellung zu überprüfen, muss der Mieter – gegebenenfalls nach Belegeinsicht – konkret bestreiten und darf sich nicht auf einfaches Bestreiten zurückziehen (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 – 65 S 481712 -; in: GE 2014, 591).

– 1. Die Angabe von Vergleichswohnungen im mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise zum ansatzweisen Nachvollzug der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben. 2. Bei den Anforderungen an die Vergleichbarkeit der zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genannten Wohnungen ist ein großzügiger Maßstab anzulegen; keineswegs ist eine Übereinstimmung oder gar „Identität“ in allen Wohnwertmekmalen zu fordern (BGH, Hinweisbeschluss vom 08.04.2014 – VIII ZR 216/13 -; in: GE 2014, 929).

– Behebbare Mängel der Mietsache sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.05.2014 – 204 C 267/13 -; in: GE 2014, 1009).

– Ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, das ganz überwiegend Vergleichsobjekte aus dem Bestand der Hausverwaltung heranzieht, die auch die streitgegenständliche Mietwohnung verwaltet, ist nicht verwertbar (LG Berlin, Urteil vom 04.09.2014 – 18 S 362/13 -; in: GE 2014, 1338).

– Wird ein Mieterhöhungsverlangen gleichermaßen auf den Mietspiegel wie auf ein Sachverständigengutachten gestützt, kann es für den Mieter im Ergebnis möglicherweise weder anhand des einen noch anhand des anderen nachzuvollziehen sein. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist dann unzulässig (AG Siegburg, Urteil vom 19.11.2010 – 101 C 263/10 -; in: IMR 2011, 227).

– Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % größer ist als die vertraglich vereinbarte und deshalb dem Vermieter das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann, ist bei der Berechnung der Kappungsgrenze die bisher rechtlich wirksam vereinbarte Miete zugrunde zu legen (LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 – 18 S 413/13 -; in: GE 2014, 1455).

– Mieterhöungsverlangen sind auch dann bis zum oberen Wert der Bandbreite der Einzelvergleichsmiete berechtigt, wenn im Sachverständigengutachten sowohl die Bandbreite als auch ein vom Sachverständigen errechnetes arithmetisches Mittel als ortsübliche Vergleichsmiete angegeben wird (LG Karlsruhe, Urteil vom 15.03.2011 – 9 S 569/10 -; in: IMR 2011, 353).

– 1. Die vom Tatrichter gem. § 558 Abs. 2 BGB konkret zu ermittelnde Einzelvergleichsmiete kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, sie kann sich aber auch innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Im zweitgenannten Fall (Bandbreite) kann der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert dieser Bandbreite anheben. 2. Allerdings wird diese Bandbreite nicht durch die gesamte Mietspanne der vom Sachverständigen in das Gutachten einbezogenen Vergleichwohnungen bestimmt, so dass auch nicht die höchste dieser Vergleichsmiete verlangt werden kann. Vielmehr ist innerhalb dieser Mietspanne eine durch Neuvermietungen und Bestandsmietänderungen der letzten vier Jahre geprägte ortsübliche Vergleichsmiete herauszubilden (BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10 -; in: IMR 2012, 177).

– Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen – über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus – weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise wirksam. Ob der Umstand, dasss die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (BGH, Urteil vom 28.03.2012 – VIII ZR 79/11 -; in: IMR 2012, 223).

– Eine Auswahl von Wohnugen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess dar (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 354/12 -; in: IMR 2013, 356).

– 1. Vergleichswohnungen ähnlich großzügigen Zuschnitts und in vergleichbarer Lage wie die von einem Mieterhöhungsverlangen betroffene Altbauwohnung scheiden, schon weil es insofern keiner „Identität“ bedrüfte, nicht bereits deshalb als Vergleichsmaßstab aus, weil sie nicht ebenfalls Mansardenzimmer mit einem geringeren Wohnkomfort aufweisen. Derlei Besonderheiten können indes einen gewissen wohnungsteilbezogenen Abschlag rechtfertigen. 2. Ob der Vermieter auf derlei Unterschiede bei den Vergleichswohnungen aufmerksam zu machen hat, bleibt unentschieden, weil diese Voraussetzung im Streitfall erfüllt worden ist (BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZR 216/13 -; in: IMR 2014, 500).

– 1. Ein Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhung genügt den Formerfordernissen nur dann, wenn es von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen ist. 2. Hierzu zählt, dass nicht zur die Vertragsmieten der letzten Monate angegeben werden, sondern dargelegt wird, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt haben (LG Gießen, Beschluss vom 11.02.2014 – 1 S 257/13 -; in: IMR 2014, 501).

– Allein der Umstand, dass eine Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde und der zu Grunde liegende Fördervrtrag eine Mietobergrenze ausweist, hindert die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB nicht, solange sich aus dem Fördervertrag nicht zugleich eine Mietpreisbindung ergibt und die im Vertrag vorgesehene Mietobergrenze nicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 – 65 S 94/14 -; in: IMR 2014, 502).

– Bei einer Mieterhöhung einer tatsächlich um mehr als 10 % nach oben von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche abweichenden Wohnungsgröße gilt die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB auf Basis der vereinbarten Mietfläche (LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 – 18 S 413/13 -; in: IMR 2015, 143).

– Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Erhöhung einer (gegen § 2 HeizkV verstoßenden) Bruttowarmmiete, ist die Kappungsgrenze von der fiktiven Bruttokaltmiete zu berechnen (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2015 – 63 S 71/15 -; in: GE 2015, 1405).

– Begehrt der Vermieter nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der modernisierten Ausstattung, muss sich, wenn die Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB danach auf den Mieter umgelegt werden sollen, dem Meiterhöhungsschreiben nach § 558 BGB hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird (LG Berlin, Urtiel vom 30.09.2015 – 65 S 240/15 -; in: GE 2015, 1531).

– a) Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größer der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 = GE 2009, 1038 Rn. 10, 13 m.w.N.). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. b) Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, komtm bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 -; in: GE 2016, 49).

– Lässt das Mieterhöhungsverlangen nicht konkret erkennen, dass eine Überschreitung der ortsüblichen Miete nicht vorliegt, ist eine Zustimmungsklage ohne weitere Beweiserhebung als unbegründet abzuweisen (AG Köpenick, Urteil vom 09.02.2016 – 2 C 258/15 -; in: GE 2016, 337).

– Ist durch Landesgesetz in Verbindung mit der Satzung die höchstzulässige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt, ist die Ermittlung mit dem Mietspiegel, der für die Einordnung der Wohnlage bestimmte Kriterien vergibt, eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage (BGH, Beschluss vom 15.03.2016 – VIII ZR 87/15 -; in: GE 2016, 649).

– 1. Ob hochwertiger Linoleumboden im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 vorliegt, hängt nicht allein vom Produktpreis ab, sondern auch von der Art der Verlegung; verschweißte Nähte sind ein Indiz für Hochwertigkeit. 2. Über Putz liegende Heizungsrohe sind nicht im Rahmen des wohnwertmindernden Merkmals „Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz“ (Merkmalgruppe 3 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel) zu berücksichtigen; unschädlich ist, dass in einer Ecke des Badezimmers eine Abwasserleitung der darüber liegenden Wohnung sichtbar auf Putz verläuft. 3. Auch ein abgeschlossener Müllraum gilt als sichtbegrenzende, Wohnwert erhöhende Müllstandsfläche (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2016 – 63 S 259/15 -; in: GE 2016, 654).

– 1. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 07.05.2013 (GVBl. S. 128) ist rechtmäßig. Sie verstößt nicht gegen höherrangiges Recht. 2. Sie hält sich an die sich aus § 558 Abs. 3 BGB ergebenden Grenzen. 3. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Verordnung in Berlin für die ganze Stadt gilt und nicht nur in begehrten (Innenstadt-)Stadtteilen. 4. Den Landesregierungen ist ein Beurteilungsspielraum eingeräumt, innerhalb dessen sie entscheiden können, welche Gemeinden sie in die jeweilige Verordnung aufnehmen. Die Gerichte dürfen nur prüfen, ob das angewandte methodische Konzept in sich tragfähig ist. 5. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Gefährdung der Wohnungsversorgung vorliegt, kommt es allein auf den Zeitpunkt des Erlassens der Verordnung an. Esi st keine Prognoseentscheidung zu treffen (BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/14 -; in: IMR 2016, 59).

– 1. Nach § 313 Abs. 1 BGB kommt die Anpassung eines Vertrags wegen einer nach Vertragsschluss eingetretenen schwer wiegenden Änderung von Umständen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nur in Betracht, wenn einem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. 2. Ist die vereinbarte Fläche einer Wohnung mehr als 10 % kleiner als die tatsächliche Fläche, liegen diese Voraussetzungen nicht vor. 3. Auch in diesem Fall kann eine Mieterhöhung nur unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB afu die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nach der tatsächlichen Wohnungsgröße erfolgen (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 -; in: IMR 2016, 61).

– 1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist immer von der tatsächlichen Wohnungsgröße auszugehen. 2. Vertragliche Beschaffenheitsvereinbarungen über die Wohnungsgröße spielen keine Rolle. Das gilt unabhängig davon, ob die tatsächliche Wohnfläche mehr oder weniger als 10 % größer oder kleiner als die vereinbarte Wohnfläche ist. 3. Eine Minderung der Miete tritt aber weiterhin erst ein, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % kleiner als die vereinbarte Fläche ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 -; in: IMR 2016, 60).

– Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechnten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15 -; in: GE 2017, 472).

– 1. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zustande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, sodass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zugrunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundfläche von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigen, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zugrunde gelegt werden. (Entgegen LG Berlin – 65 S 130/10 -, Urt. v. 19.7.2011, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH – VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff.) 2. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann anhand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10 % von der vertraglich zugrunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die 10-%-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Wohnung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann anhang der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln (Anschluss an BGH, VIII ZR 266/14 -, Urt. v. 18.11.2015, GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH – VIII ZR 219/04 -, Urt. v. 22.2.2006, NJW-RR 2006, 801 f./LG Hamburg – 307 S 52/04 -, Urt. v. 1.7.2004, WE 2005, 20 f.) (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 308/13 -; in: GE 2018, 256).

– 1. Im Falle der Beifügung eines Sachversändigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zu Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15 , NJW 2016, 1385 Rn.10). 2. Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat. ( BGH, Urteil vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17 in GE: 16/2018, 991).

– Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-) Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen. (Bestätitgung und Fortführung der Senatsurteile vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, GE 2016, 49 = BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109 = NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). (BGH, Urteil vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18 -; in: GE 23/2018, 1525).

– a) Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zugrunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete. b) Der Begriff der „Wohnfläche“ ist im Wohnraummietrecht auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17; vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19). c) Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter andere dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebnde Verkehrssitte stetzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen – vorliegend der Wohnflächenverordnung – ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverodnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06 -, NJW 2007, 2624) (BGH, Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18 -; in: GE 2019, 794).

-Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nacbargemeinde Bezug nimmt. 2. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt (BGH, Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 255/18 -; in: GE 2019, 1301).

– Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam (BGH, Urteil vom 16.10.2019 – VIII ZR 340/18 -; in: GE 23/2019, 1565).

– 1. Ist kein Mietspiegel vorhanden, kann der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde begründen. 2. Die Vergleichbarkeit muss unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände des Einzelfalls anhand konkreter Merkmale festgestellt werden. Dabei kommt es insbesondere auf die jeweilige Einwohnerzahl, auf die Erreichbarkeit der infrastrukturellen Einrichtungen wie Schulen oder Krankenhäuser, auf das Wirtschaftsgebot sowie auf Kultureinrichtungen wie Theater oder Kinos an (BGH, Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 255/18 -, in: IMR 2019, 439).

– 1. Ein vom Mieter erfolgter Einbau bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberücksichtigt. 2. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Einbau vom Vormieter vorgenommen wurde. 3. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter hat keine Auswirkung auf das Rechtsverhältnis zum Vermieter. 4. Nimmt ein Mieter eine von ihm eingebaute Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht mit und verlangt auch keinen Aufwendungsersatz, geht sie auf den Vermieter über. Letzterer ist gegenüber dem neuen Mieter zur Unterhaltung der eingebauten Sache verpflichtet. (LG Berlin, Beschluss vom 27.02.2019 – 64 S 150/18 -; in: IMR 2019, 441).

-Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18 -; in: GE 4/2020, 253).

– Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit drei Vergleichswohnungen, so stellt es keinen formellen Mangel dar, wenn es sich dabei um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18 -; IMR 2020, 96).

-1. Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich  die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete. 2. Der Begriff der „Wohnfläche“ ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03, IMRRS 2004, 0572 = NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; IMR 2007, 241; IMR 2009, 223). 3. Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen – vorliegend der Wohnflächenverordnung – ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06, IMRRS 2007, 1508 = NJW 2007, 2624). (BGH, Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18 -; in: IMRRS 2019, 0610).

-1. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Mietsache abzustellen. 2. Vorhandene Ausstattungsmerkmale sind auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie selbst geschaffen oder jedenfalls die Kosten der Anschaffung getragen hat, sofern den Vermieter insoweit gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft (hier: Berücksichtigung einer Einbauküche trotz eines vom Mieter monatlich zu entrichtenden „Küchenzuschlags“ von 35 €). LG Berlin, Beschluss vom 11.08.2020 – 67 S 140/20 -; in GE 19/2020, 1250).

-Ein auf Vergleichswohnungen gestütztes Mieterhöhungsverlangen erfüllt die Formalanforderunggen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB nur dann, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auch tatsächlich vermietet sind.  (LG Berlin, Beschluss vom 18.08.2020 – 67 S 129/20 -; in GE 21/2020, 1437).

-a) Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB (a.F.) ist von einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. b) Allerdings ist in diesem Fall der – nachfolgend geltend gemachte -Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB (a.F.) möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558  ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen. (BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18-; in GE 3/2021, 177).

-a) Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteteten Partei angebotenes Sachverständigengutchten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in denen Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen bzw. die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sonderen unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (im Anschluss an Senatsurteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, GE 2021, 49 = NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.). b) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der – hier vom Berufungsgericht zugrunde gelegte – Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB a.F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10, GE 2012, 541 = NJW 2012, 1351 Rn. 30). c) Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der – stets erforderlichen – Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem – revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20.04.2005 VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 d aa) – Ermessen steht. Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten – etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum – nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Bestätigung der Senatsurteile vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18, GE 2019, 721 = NJW 2019, 3142 Rn. 59 und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17; jeweils in Fortführung des Senatsurteils vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10, aaO, Rn. 25 f.). (BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 22/20 -; in: GE 13/2021, 817).

-a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsurteile vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, GE 2021, 49 = NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.; vom 28.04.2021 – VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Dem sachverständig beratenden Tatrichter stehen, wenn sich nach der -stets erforderlichen- Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem – revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren – Ermessen steht (im Anschluss an Senatsurteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 22/20, aaO. unter II 2 b cc (2) (d) (aa) m.w.N.). c) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht, und nicht der – hier vom Berufungsgericht zugrunde gelegte – Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB a. F. maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung der Senatsurteile vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10, GE 2012, 541 = NJW 2012, 1351 Rn. 30, und vom 28.04.2021 – VIII ZR 22/20 aaO. unter II 2 b bb) (BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 93/20 -; in: GE 15/2021, 935).

Berliner Mietspiegel

- Allgemeines

– Bei einer nach dem MHG (preisfreier Wohnraum) ist ein Zuschlag zum Mietspiegelmittelwert nicht schon dann zulässig, wenn innerhalb einer Merkmalgruppe lediglich ein einziges positives Merkmal überwiegt, denn nach der im Mietspiegel wiedergegebenen Anleitung zur Spanneneinordnung soll lediglich bei einem gehäuften Auftreten von Pluspunkten ein Zuschlag zu machen sein (LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 1999 – 65 S 335/98).

– Zwar ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Ermittlung der ortsüblichen Miete der Zugang des Mieterhöhungsverlangens; bei einem Zugang nur wenige Tage vor dem Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels sind dessen Werte heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2001- 63 S 411/00 -, in: GE 2001, 1606).

– Die Angabe des falschen Mietspiegelfeldes in einem mit dem Mietspiegel begründeten Zustimmungsverlangen gem. § 2 MHG macht dieses unwirksam, wenn dem Mieter die für die Einordnung seiner Wohnung in das richtige Mietspiegelfeld notwendigen Daten nicht bekannt sind (LG Berlin, Urteil v. 10.10.1997 – 64 S 243/97, ihn: GE 1997, 1533).

– Kappungsgrenze: 1. Im Mieterhöhungsverlangen bedarf es keiner Angaben zur Kappungsgrenze. 2. Besteht ein Mietverhältnis noch keine drei Jahre, ist statt der Drei-Jahres-Frist die kürzere Dauer des bisherigen Mietverhältnisses zur Berücksichtigung und als Ausgangsmiete die Anfangsmiete zugrunde zu legen. 3. War ursprünglich eine Bruttomiete vereinbart und wird diese später vereinbarungsgemäß in eine Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen umgewandelt, ist die frühere Bruttomiete zur Ermittlung der Kappungsgrenze nicht in eine fiktive Nettomiete umzurechnen. Vielmehr ist die Kappungsgrenze anhand der Bruttomiete zu berechnen, der ermittelte Betrag dann allerdings um den Betriebskostenanteil zu vermindern, der sich anhand der für das entsprechende Mietspiegelfeld ermittelten durchschnittlichen, nicht anhand der für die spezielle Wohnung tatsächlichen Betriebskosten, errechnet (LG Berlin, Urteil vom 27.08.2002 – 63 S 404/01 -, in: GE 2002, 1433).

– Der Potsdamer Mietspiegel gilt nicht für Wohnungen in Reihenhäusern (LG Potsdam, Urteil vom 09.01.2003 – 11 S 139/02 -, in: GE 2003, 393).

– Hat der Vermieter nach Baumaßnahmen einen Modernisierungszuschlag erhoben, kann bei einem späteren Mieterhöhungsverlangen lediglich der nicht modernisierte Standard bei der Einordnung in den Mietspiegel zugrunde gelegt werden (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2002 – 2 C 560/01 -, in: GE 2003, 461).

– 1. Auch wenn die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2003 nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist, kann sie vom Gericht nach § 287 ZPO zur Spanneneinordnung herangezogen werden. 2. Die zusätzliche Einholung eines Sachverständigengutachtens ist in der Regel entbehrlich (LG Berlin, Urteil vom 03.06.2003 – 65 S 17/03 -, in: GE 2003, 1022).

– Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht (BGH, Urteil vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/03 -).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist im Klageverfahren vom Vermieter dem jeweils aktuellen Mietspiegel anzupassen. Geschieht das nicht, ist die Klage unbegründet, weil das Mieterhöhungsverlangen nicht hinreichend begründet worden ist (AG Lichtenberg, Urteil vom 03.09.2003 – 11 C 69/03 – , in: GE 2003, 1497).

– 1. Für die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens ist der Berliner Mietspiegel 2003 maßgeblich, wenn das Mieterhöhungsverlangen nach dem Erhebungsstichtag (1. März 2002) dem Mieter zuging. 2. Auch die Orientierungshilfe ist nach § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2004 – 65 S 126/03 – , in: GE 2004, 483).

– Auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels kann das Gericht ein Sachverständigengutachten zur ortüblichen Vergleichsmiete einholen; dieses ist dann dem Mietspiegel vorzuziehen ( LG Berlin, Urteil vom 08.12.2003 – 67 S 288/03 – , in: GE 2004, 180).

– Die Verpflichtung des Vermieters durch Fördervertrag, Mieterhöhungen nach dem Durchschnittswert der Mieten für Wohnungen einer Durchschnittsgröße zu berechnen, entbindet den Vermieter nicht von der Verpflichtung zur Angabe des zutreffenden Mietspiegelfeldes für die konkrete Wohnung. Wird dies unterlassen, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und eine Zustimmungsklage unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 27.02.2004 – 64 S 226/03 – , in: GE 2004, 545).

– Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel ist der zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsvorlangens gültige Mietspiegel zugrunde zu legen. Der Vermieter, der das Erhöhungsverlangen mit dem zum Zeitpunkt der Abgabe des Verlangens gültigen Mietspiegel begründet hat, braucht nicht, auch nicht im Laufe des Prozesses, ausdrücklich auf den aktuellen Mietspiegel Bezug zu nehmen. Es reicht für einen schlüssigen Parteivortrag aus, wenn diejenigen Tatsachen, aus welchen sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln lässt, vorgetragen werden (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2004 – 62 S 303/03 – , in: GE 2004, 626).

– Die Vermutung des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2003, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, kann durch ein Sachverständigengutachten entkräftigt werden. Enthält das Gutachten dann jedoch Vergleichsobjekte, deren Mietzins erheblich von den Mietspiegelwerten abweichen, so muss das Gutachten die Vergleichbarkeit des abweichenden Vergleichsobjektes mit dem zu bewertenden Objekt nachvollziehbar und überzeugend darlegen. Gelingt dies nicht, ist der Mietspiegel für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2004 – 65 S 370/03 – , in: GE 2004, 1456).

– 1. Ein Mieterhöhungsverlangen in Textform ist auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag formularmäßig die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist. 2. Im Mieterhöhungsverlangen sind keine Ausführungen zur Spanneneinordnung erforderlich. 3. Für eine Mieterhöhung ab 1. Oktober 2004 ist der Mietenspiegel 2005 heranzuziehen, selbst wenn das Erhöhungsverlangen noch mit dem Mietspiegel 2003 begründet worden ist, weil der Mietenspiegel 2005 noch nicht veröffentlicht war (LG Berlin, Urteil vom 21.10.2005 – 63 S 167/05 – , in: GE 2005, 1431).

– Jedenfalls für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 erklärt worden sind, ist die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2006 – 63 S 188/05 -, in: GE 2006, 655).

– Auch für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46, erklärt worden sind, ist die Angabe der Betriebskostenpauschalen laut Mietspiegel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht ausreichend; ein derartiges Mieterhöhungsverlangen ist vielmehr formell unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2006 – 65 S 10/06 -, in: GE 2006, 973).

– 1. Ein mit pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam. 2. Ein nicht vorhandener Balkon ist im Rahmen der Orientierungshilfe wohnwertmindernd. 3. Um die vom Vermieter zur Umrechnung einer Brutto- in eine Nettomiete vorgetragenen konkret auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten beurteilen zu können, steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die zugrundeliegenden Unterlagen zu (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2006 – 63 S 354/05 -, in: GE 2006, 723).

– Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete und begründet er seinen Anspruch mit einem Mietspiegel, der Nettomieten ausweist, so muss er im Erhöhungsverlangen die auf die Wohnung zuletzt tatsächlich entfallenen Betriebskosten angeben; nicht genügend ist die Angabe eines im Mietspiegel ausgewiesenen Durchschnittswerts für Betriebskosten (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – VIII ZR 215/05 -, in: Info M 2006, 285).

– Bei einer Bruttomiete kann der Vermieter die Vergleichbarkeit mit Nettowerten des Mietspiegels dadurch herstellen, dass er die Betriebskosten des vorangegangenen Abrechnungsjahres ermittelt und abzieht (AG Schöneberg, Urteil vom 15.11.2006 – 8 C 187/06 -, in: GE 2007, 153).

– Verlangt ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung nicht mit § 2 HeizKV zu vereinbaren ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegelwerten sind dann allerdings die kalten und warmen Betriebskosten herauszurechnen (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2007 – 63 S 49/06 -, in: GE 2007,785).

– 1. Verlangt der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über den Mittelwert des qualifizierten Mietspiegels hinausgeht, hat er wohnwerterhöhende Merkmale darzulegen. 2. Das gilt auch, wenn eine Orientierungshilfe fehlt; die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist unzulässig (AG Brandenburg a.d.H., Urteil vom 29.03.2007 – 34 C 174/06 -, in: GE 2007, 791).

– Wird das Mieterhöhungsverlangen mit dem qualifizierten Berliner Mietspiegel begründet, muss der Vermieter die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angeben oder dem Erhöhungsverlangen den Mietspiegel beifügen (LG Berlin, Urteil vom 23.11.2006 – 62 S 154/06 -, in: GE 2007, 988).

– 1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist ausreichend begründet, wenn zwar nicht das Mietspiegelfeld ausdrücklich angegeben ist, aber Angaben zur Baualtersklasse, zur Größe und zur Wohnlage es dem Mieter ermöglichen, mit den ihm bekannten Ausstattungsmerkmalen das maßgebliche Mietspiegelfeld zu ermitteln. 2. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Spannenwerte des zutreffenden Feldes angegeben sind (LG Berlin, Urteil vom 13.12.2007 – 67 S 207/07 -; in: GE 2008, 198).

– 1. Für die materielle Begründetheit eines nach dem Erhebungsstichtag zugegangenen Mieterhöhungsverlangens ist der auf diesen Stichtag ermittelte Mietspiegel maßgeblich (LG Berlin, Beschluss vom 14.01.2008 – 67 S 310/07 -; in: GE 2008, 334).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn bei einer Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel mit Nettomieten ein Betriebskostenanteil ohne Erläuterung herausgerechnet wird (AG Wedding, Urteil vom 20.12.2007 – 19 C 275/07 -; in: GE 2008, 483).

– Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auch dann der aktuelle – d.h. der zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens geltende – Mietspiegel maßgeblich, wenn im Laufe des Mieterhöhungsverfahrens ein neuer Mietspiegel veröffentlicht wird (KG, Beschluss vom 25.10.2007 – 8 W 71/07 -; in: GE 2007, 1629; Info M 2008, 56).

– Das unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründete Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn der Vermieter die Wohnung in ein falsches Mietspiegelfeld einordnet und der Mieter dies nicht erkennen kann (hier: falsche Baualtersklasse) (LG Berlin, Urteil vom 05.11.2007 – 62 S 205/07 -; in: GE 2007, 1635; Info M 2008, 110).

– Für die Einordnung in die Baualtersklasse eines Mietspiegels kommt es auf den Zeitpunkt der Bauerrichtung an und nicht auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (hier: ab 01.01.1965) (LG Berlin, Urteil vom 05.11.2007 – 62 S 205/07 -; in: GE 2007, 1635; Info M 2008, 111).

– 1. Der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen mit dem zum Zeitpunkt dessen Abgabe gültigen Mietspiegel begründet hat, braucht auch nicht im Prozess ausdrücklich auf den zur Zeit des Zugangs aktuellen und maßgebenden Mietspiegel Bezug nehmen. 2. Ist laut Mietvertrag nur eine Toilette vermietet, ist der Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass in Abweichung vom Vertragstext auch ein Bad zur Verfügung gestellt wurde. Die vorhandene Ausstattung mit einem gefliesten Wannenbad hat bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben, wenn diese Ausstattung vom Mieter eingebracht worden ist (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2008 – 62 S 346/07 -; in: GE 2008, 1057).

– 1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann den Käufer ermächtigen, ein vom Noch-Eigentümer geltend gemachtes Mieterhöhungsverlangen schon vor Eigentumsumschreibung im eigenen Namen weiterzuverfolgen. 2. Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn statt der Bruttokaltmiete pro Quadratmeter versehentlich die Nettokaltmiete pro Quadratmeter angegeben ist, die übrigen Angaben aber sachlich und rechnerisch richtig sind: Ausgangsmiete, Mietspiegelfeld, durchschnittliche Betriebskosten, neue Bruttokaltmiete (LG Berlin, Urteil vom 03.02.2004 – 65 S 126/03 -; in: GE 2004, 483).

– Weist ein Mietspiegel ein leeres Rasterfeld genau für die Wohnung aus, deren Miete erhöht werden soll, ist der Mietspiegel als Begründungsmittel untauglich. Ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen, das auf benachbarte Felder des Mietspiegels zugreift, ist formell unwirksam und nicht geeignet, die Zustimmungs- bzw. Klagefrist auszulösen (LG Berlin, Urteil vom 18.09.2008 – 67 S 157/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1492).

– Hat der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen mehrere Merkmalsgruppen der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels als neutral gewertet, ist er nach Treu und Glauben daran gehindert, im Rechtsstreit davon abzurücken und diese Merkmalsgruppen als wohnwerterhöhend zu bezeichnen (AG Schöneberg, Urteil vom 25.9.2008 – 106 C 297/08 -; in: GE 2009, 201).

– Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15) (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 74/08 -).

– Angaben zu wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen im Erhöhungsverlangen sind für den Vermieter in späteren Prozessen nicht bindend (gegen AG Schöneberg, GE 2009, 201) (LG Berlin, Urteil vom 31.3.2009 – 63 S 321/08 -; in: GE 2009, 653).

– 1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel ist kein Abschlag für die Abwälzung von Kleinreparaturen auf den Mieter vorzunehmen. 2. Die Anmerkung zu Nr. 5 des Berliner Mietspiegels 2007 führt zu keinem anderen Ergebnis; wenn schon für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter übernommen hat, ein Zuschlag abgelehnt wird, muss das erst recht für Kleinreparaturen gelten (LG Berlin, Urteil vom 30.1.2009 – 63 S 221/08 -; in: GE 2009, 654).

– 1. Ein auf den Berliner Mietspiegel 2007 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß, wenn der Vermieter ausdrücklich auf den Mietspiegel verweist, die Internetadresse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nennt, wo der Mietspiegel abgerufen und auch eine Online-Berechnung genutzt werden kann, und der Vermieter dem Schreiben einen vollständigen Ausdruck der einzelnen Schritte der Online-Berechnung beifügt. 2. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007 stellt grundsätzlich eine geeignete Schätzgrundlage dar; zur Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007 (KG, Hinweisbeschluss vom 16.03.2009 – 8 U 216/08 -; in: GE 2009, 905).

– Die umgebaute Abstellkammer der Küche, die mit einer Dusche und einem Warmwasserspeicher und eigener Tür ausgestattet ist, ist unabhängig davon, ob sie zusätzlich ein Handwaschbecken aufweist und ob man sich darin abtrocknen kann, als Bad einzuordnen (AG Mitte, Urteil vom 27.05.2009 – 9 C 17/08 -; in: GE 2009, 911).

– 1. Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel ist unwirksam, wenn der Betriebskostenanteil nicht hinreichend dargelegt ist. 2. An einer solchen Darlegung fehlt es, wenn auf eine Abrechnung Bezug genommen wird, aus der nicht ersichtlich ist, dass die Wohnung des Mieters in der Abrechnungseinheit enthalten ist und die Betriebskosten für einen Werkstattraum nicht ausgewiesen sind (Bestätigung LG Berlin, GE 2009, 519) (LG Berlin, Urteil vom 17.04.2009 – 63 S 418/08 -; in: GE 2009, 980).

– Jedenfalls die Felder des Berliner Mietspiegels 2007, die nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sind, weil sie lediglich auf 15 bis 29 Mietwerten basieren, stellen eine geeignete Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007, wenn zwar nicht das Sondermerkmal „Moderne Küche“, aber einzelne wohnwerterhöhende Merkmale der Merkmalgruppe 2 (Küche), die durch das Sondermerkmal „Moderne Küche“ ausgeschlossen werden könnten, vorliegen (KG, Beschluss vom 26.03.2009 – 8 U 10/09 (rk.) -; in: NJW-aktuell 30/2009, VIII und GE 2009, 1044).

– Maßgeblich für die Einordnung in den Berliner Mietspiegel ist das Baualter (hier: Abnahme am 29.12.1964) und nicht die Bezugsfertigkeit (hier: 1. Januar 1965) (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2009 – 65 S 217/09 -; in: GE 2009, 1494).

– 1. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, dessen Erhebungsstichtag nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt. 2. Ein Bad als gesonderter Raum innerhalb der Wohnung liegt nur dann vor, wenn eine Abtrennung vorhanden ist (KG, Urteil vom 12.11.2009 – 8 U 106/09 -; in: GE 2010, 60; IMR 2010, 7).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn unklar ist, welches Mietspiegelfeld einschlägig sein soll (hier: Angabe „Mietspiegelfeld J2 + 4“) (AG Tiergarten, Urteil vom 26.11.2009 – 7 C 19/09 -; in: Ge 2010, 67).

– Eine Wohnung ist als Altbauwohnung in den Berliner Mietspiegel einzustufen, auch wenn nach dem Zweiten Weltkrieg aus ehemals großen Wohnungen mehrere kleinere Wohnungen gemacht wurden (AG Schöneberg, Urteil vom 09.10.2009 – 19 C 186/07 -; in: GE 2010, 69).

– Die Rasterfelder im Berliner Mietspiegel können für ein Mieterhöhungsverlangen nicht herangezogen werden, wenn die Ausstattungsmerkmale zum Teil vom Vermieter und zum Teil vom Mieter stammen (LG Berlin, Urteil vom 31.07.2009 – 63 S 60/08 -; in: GE 2010, 273).

– Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete ist auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebenden Erhebungszeitpunkt des Mietspiegels abzustellen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.01.2010 – 3 C 374/09 -; GE 2010, 625).

– Behebbare Mängel (hier: vom Vermieter ausgehändigtes Badezimmertürblatt) haben keine Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen Miete (AG Lichtenberg, Urteil vom 01.04.2010 – 2 C 529/09 -; in: GE 2010, 699).

– Das Spanneneinordnungsmerkmal „Bad“ liegt nicht vor, wenn weder eine Badewanne noch eine Dusche, sondern nur ein Handwaschbecken in der Toilette vorhanden ist. 3. Ein fehlender Balkon steht nicht einem „nicht nutzbaren Balkon“ gleich (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.06.2009 – 230 C 22/09 -; in: GE 2009, 915).

– Um ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2003 handelt es sich nur dann, wenn wenigstens ein kleines Handwaschbecken zusätzlich zur Dusche vorhanden ist und der gesonderte Raum, in dem sich Dusche und Waschbecken befinden, dem Badnutzer noch soviel Platz bietet, dass er sich beispielsweise außerhalb der Dusche abtrocknen kann (AG Mitte, Urteil vom 28.04.2004 – 21 C 213/03 -).

– Innerhalb einer konkreten Mietspiegelspanne kann die ortsübliche Miete geschätzt werden (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2010 – 63 S 384/10 -; in: GE 2010, 1541).

– 1. Einer Dusche fehlt die Eigenschaft als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009, wenn der Raum, in dem diese untergebracht ist, es aufgrund seiner Platzverhältnisse nicht zulässt, dass ein Durchschnittsmieter sich dort unter Zugrundelegung gewöhnlicher Maßstäbe abtrocknen kann. 2. Es ist für das Vorhandensein eines Bades i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009 nicht erforderlich, dass sich in dem Raum zusätzlich zur Dusche oder Badewanne ein gesondertes Waschbecken befindet, da in der Definition des Mietspiegels hiervon nicht die Rege ist (LG Berlin, Urteil vom 22.06.2010 – 65 S 34/10 -; in: MM 10/2010, 29).

– Ist die Wohnung in ein Rasterfeld des Mietspiegels mit einer geringen Anzahl von Vergleichsdaten einzuordnen, weswegen insoweit der Mietspiegel nicht als qualifiziert im Sinne des § 558 d BGB gilt, kann er jedenfalls dann gleichwohl als (alleiniges) Beweismittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden, wenn die Parteien damit einverstanden sind (Anschluss an Kammergericht GE 2009, 1044) (LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 – 63 S 156/10 -; in. GE 2011, 693).

– Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung ohne Bad und Sammelheizung ist dieser Umstand nicht doppelt negativ zu berücksichtigen (AG Wedding, Urteil vom 28.04.2011 – 17 C 527/10 -; in: GE 2011, 697).

– a) Die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558 c, 558 d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. b) Zur Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg. c) Bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete darf nicht „generell“ – d. h. unabhängig von den Merkmalen der Wohnung – der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 227/10 -; in: GE 2011, 883).

– Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad) bleibt auch bei der Ermittlung des Mietspiegelfeldes für die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt (LG Berlin, Urteil vom 10.05.2011 – 63 S 301/10 -; in: GE 2011, 888).

– 1. Auf eine Mietermodernisierung, die mit Zuschüssen der IBB und des Vermieters durchgeführt wurde, kann sich der Vermieter auch dann nicht berufen, wenn der Mieter dazu keine Eigenmittel aufgebracht hat. 2. Beim Einbau einer Gasetagenheizung gilt die Wohnung in diesem Fall für eine Mieterhöhung als ofenbeheizt (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2011 – 67 S 198/10 -; in: GE 2011, 818).

– Eine vom verstorbenen Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn in dem mit dem in den Mietvertrag eintretenden Mieter geschlossenen Folgemietvertrag Regelungen über diese Ausstattung nicht enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 23.076.2011 – 67 S 567/10 -; in: GE 2011, 1022).

– Der Mietspiegel 2009 gilt auch für Erdgeschosswohnungen mit Garten und einem separaten Zugang (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2011 – 67 S 516/09 -; in: GE 2011, 1231).

– Zur Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete sind den Mietern des Nettomietspiegels die aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum sich ergebenden Betriebskosten hinzuzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2011 – 67 S 516/09 -; in: GE 2011, 1231).

– Ist eine Wohnung mit einer neu eingebauten Gastherme ausgestattet, so ist der auf das Ausstattungsmerkmal Sammelheizung entfallende Erhöhungsbetrag zu quoteln, wenn die Gasetagenheizung ursprünglich auf Mieterkosten eingebaut wurde und Rohre und Heizkörper weiterhin verwendet werden (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 65 S 65/11 -; in: GE 2011, 1557).

– Wurde das Haus, in dem die streitbefangene Wohnung liegt, ausweislich des Gebrauchsabnahmescheines im Jahre 1929 bezugsfertig, ist für die Einordnung in den Berliner Mietspiegel von einer Bezugsfertigkeit in diesem Jahr auch dann auszugehen, wenn das Gebäude durch Kriegseinwirkungen schwer beschädigt wurde, aber der Wiederaufbau in identischer Bauweise erfolgte (AG Wedding, Urteil vom 19.04.2012 – 2 C 298/10 -; in: GE 2012, 958).

– 1. Der Berliner Mietspiegel 2011 ist auch auf eine Wohnung im 22. Obergeschoss eines Hauses in der Leipziger Straße anwendbar. 2. Die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels wird nicht allein dadurch widerlegt, dass sämtliche Wohnungen im Haus zu Mieten vermietet sind, die die Mietspiegelwerte übersteigen (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2012 – 63 S 487/11 -; in: GE 2012, 1039).

– 1. Ein mangels ausreichender Erhebungswerte von der Qualifizierung des Mietspiegels nicht erfasstes Rasterfeld kann nicht immer als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen. 2. Veranlassung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens besteht insbesondere dann, wenn nur wenige statistische Werte vorliegen und die Spanne zwischen Ober- und Unterwert besonders groß ist (hier: Feld L6 des Berliner Mietspiegels 2005). 3. Hat der Mieter unentschuldigt mehrfach dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zur Wohnung verweigert, kann nach den Grundsätzen der Beweisvereitelung die Behauptung des Vermieters zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete als wahr unterstellt werden (LG Berlin, Urteil vom 15.05.2012 – 63 S 84/07 -; in: GE 2012, 1043).

– Der Mieter ist sowohl für wohnwertmindernde Merkmale als auch für seine Behauptung darlegungs- und beweispflichtig, die jetzt vorhandenen Ausstattungsmerkmale stammten nicht vom Vermieter, sondern von ihm selbst (AG Schöneberg, Urteil vom 25.09.2012 – 19 C 381/11 -; in: GE 2012, 1705).

– a) Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. b) Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels trägt diejenige Parei, die sich die Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will (BGH, Urteil vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/12 -; in: GE 2013, 197)

– Auch ein grundsätzlich geeigneter Mietpreisspiegel stellt nur eine Grundlage für die Schätzung gemäß § 287 Abs.1 ZPO dar. Deshalb kann etwaigen Zweifeln daran, dass es sich bei den in einer Liste ausgewiesenen Mietpreisen um den im Einzelfall maßgeblichen Normalpreis handelt, gegebenenfalls auch durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden (Fortführung Senatsurteil vom 12.04.2011, VI ZR 300/09, VersR 2011, 769 Rn. 18) (BGH, Entscheidung vom 18.12.2012 – VI ZR 316/11 -).

– 1. Auch ein einfacher Mietspiegel mit geringer Zahl der erhobenen Mietwerte (hier: Feld G 1 im Berliner Mietspiegel 2011) kann zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht herangezogen werden. 2. Ein Sachverständigengutachten ist nur einzuholen, wenn der Vermieter substantiierte Einwendungen gegen den Mietspiegel erhebt. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.01.2013 – 13 C 552/11 -; in: GE 2013, 359).

– Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht den Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranziehen, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel i. S. d. § 558 d BGB handet. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es grundsätzlich nicht (LG Berlin, Urteil vom 19.03.2013 – 63 S 557/12 – (Einzelrichter); in: GE 2013, 483).

– Der schlichte Hinweis des Vermieters auf Vergleichswohnungen (hier: im Bezirk Mitte) mit bei Neuvermietung höhere Miete als im entsprechenden Mietspiegelfeld angegeben (hier: H 11) reicht nicht, um die Bewertung des Berliner MIetspiegels 2011 als qualifizierten Mietspiegel zu erschüttern (LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2013 – 63 S 487/12 -; GE 2013, 625).

– Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, ist er nicht deswegen bei einem späteren Mieterhöhungsverlangen an die EInordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld (Rasterfeld, Wohnwertmerkmale) gebunden (AG Charlottenburg, Urteil vom 25.01.2013 – 216 C 154/12 -; in: GE 2013, 752).

– Der Berliner Mietspiegel 2011 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB. Die Erstellung des Mietspiegels ist in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert (vorliegend in den Endberichten der Erstellung des Mietspiegels). Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen will, nicht mehr mit Nichtwissen bestreiten. Sondermerkmale sind Teile des Mietspiegels und gehen der Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Spanneneinordnung vor (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2013 – 63 S 286/12 -; in: GE 2013, 1004).

– Die Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % durch die Verordnung vom 07.05.2013 gilt nicht für Mieterhöhungsverlangen, die vor dem Inkrafttreten der Verordnung zugegangen sind (AG Neukölln, Urteil vom 10.10.2013 – 7 C 170/13 -; in: GE 2013, 1465).

– Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter, auch wenn der Erhebungsstichtag des zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietspiegels schon längere Zeit zurück liegt (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17.01.2014 – 65 S 334/13 -; in: GE 2014, 254).

– Von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, ist zunächst zu verlangen, dass sie substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Die Kappungsgrenze von 15 % nach § 558 d Abs. 3 BGB gilt erst ab dem Augenblick, zu dem die entsprechende Verordnung erlassen wurde. War die Überlegungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB vor Inkrafttreten der Verordnung abelaufen, gilt die Kappungsgrenze von 20 % (LG Berlin, Urteil vom 10.12.2013 – 63 S 161/13 -; in: GE 2014, 255).

– Ein im Jahr 1985 errichteter Plattenbau wird nicht dadurch zu einem Neubau i. S. d. Berliner Mietspiegels, dass er teilweise zurückgebaut und umfassend saniert und modernisiert wird (AG Lichtenberg, Urteil vom 23.05.2014 – 20 C 56/14 -; in: GE 2014, 875).

– Die Berliner Kappungsgrenzen-VO vom 7. Mai 2013 (GVBl., S. 128) ist wirksam (LG Berlin, Urteil vom 3. Juli 2014 – 67 S 121/14 -; in: GE 2014, 1064).

– Ein Sternchenfeld des Berliner Mietspiegels 2013 reicht als Schätzungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete aus, ohne dass ein Sachverständigengutachten einzuholen ist (AG Mitte, Urteil vom 04.06.2014 – 11 C 13/14 -; in: GE 2014, 1013).

– 1. Einwendungen eines Mieters gegen die vom Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen für eine Brutokalt- bzw. Teilinklusivmiete (zur Herstellung der Vergleichbarkeit in einem Mietspiegel, der auf Nettokaltmieten basiert) angesetzte Höhe des Betriebskostenanteils sind nur dann zu berücksichten, wenn der Mieter diese nach Belegeinsicht aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (AG Mitte, Urteil vom 04.08.2014 – 20 C 50/14 -; in: GE 2014, 1341).

– Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % größer ist als die vertraglich vereinbarte und deshalb dem Vermieter das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann, ist bei der Berechnung der Kappungsgrenze die bisher rechtlich wirksam vereinbarte Miete zugrunde zu legen (LG Berlin, Urteil vom 11.09.2014 – 18 S 413/13 -; in: GE 2014, 1455).

– 1. Das Mieterhöhungsverlangen ist bei einer fehlerhaften Einordnung in den Mietspiegel zumindest dann formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter den Fehler leicht erkennen kann. das gilt auch, wenn dadurch der obere Spannwert des zutreffenden Mietspiegelfeldes überschritten wird. 2. Für die materielle Begründung ist ohne weitere Angaben vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes auszugehen (AG Dortmund, Urteil vom 12.08.2014 – 425 C 4765/14 -; in: GE 2014, 1461).

– 1. Für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geltenden Mietspiegel auch dann abzustellen, wenn das Zustimmungsverlangen nach dem für dessen Erstallung festgelegten Stichtag, aber vor dessen Inkrafttreten zugegangen ist (LG Berlin, Urteil vom 7. November 2014 – 65 S 5127/13 -; in: GE 126).

– 1. Die Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung des Mieters, dass eine derzeit unstreit vorhandene Ausstattung (hier: Dusche) dem Mieter zuzurechnen sei, trägt der Mieter. 2. Die Heranziehung eines Sternchenfeldes ist einem Sachverständigengutachten überlegen. 3. Legt ein Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen nur die tatsächliche Wohnfläche zugrunde, ist vom Gericht bei der Überprüfung der materiellen Richtigkeit gleichwohl die im Mietvertrag vereinbarte (hier: größere) Wohnfläche anzusetzen, wenn die Flächenabweichung unter 10 % liegt (in Fortführung von BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08 – GE 2009, 1038) (AG Schöneberg, Urteil vom 16.10.2014 – 107 C 434/12 -; in: GE 2015, 127).

– Keine Berücksichtiung von vertraglich dem Vermieter zugeschriebenen, aber vom Mieter eingebrachten Einbauten bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete (AG Köpenick, Urteil vom 3. Juni 2014 – 2 C 13/14 -; in: GE 2015, 131).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat (BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 337/10 -; in: IMR 2011, 401).

– Ein im Mietspiegel vorgesehener Zuschlag darf zur Überschreitung der Mietspiegelspanne führen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 354/12 -; in: IMR 2013, 398).

– 1. Die innerhalb einer Spanne eines qualifizierten Mietspiegels liegenden Mietwerte spiegeln die ortsübliche Miete für Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds wieder. Innerhalb der Spanne erfolgt die Bestimmung der konkreten ortsüblichen miete durch Schätzung. 2. Steht neben einem qualifizierten Mietspiegel auch eine für diesen Mietspiegel aufgestellte Orientierungshilfe der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten zur Verfügung, ist die Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Miete aufgrund der damit einhergehenden zusätzlichen Kosten nicht gerechtfertigt (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2013 – 63 S 286/12 -; in: IMR 2014, 8).

– 1. Maßgebend für die Einordnung einer Wohnung in einen Mietspiegel sidn das Baualter und die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies gilt auch bei Wiederaufbau, Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen oder geändert wurde. 2. Auch nach einer aufwändigen Sanierung kann ein Plattenbau von 1985 nicht als Neubau angesehen werden (AG Lichtenberg, Urteil vom 23.05.2014 – 20 C 56/14 -; in: IMR 2014, 417).

– Ein Mieter, der seit 45 Jahren in der Wohnung wohnt und deshalb in der Umgebung verwurzelt ist, dort als Hartz-IV-Empfänger am Wohnungsmarkt chacenlos und zudem gesundheitlich sehr labil ist, hat nach einer begründeten Eigenbedarfskündigung Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrags (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.11.2013 – 19 C 77/12 -; in: IMR 2014, 418).

– 1. Tritt nach Zugang des Erhöhungsverlangens gemäß § 558 BGB ein neuer Mietspiegel in Kraft, so ist dieser der gerichtlichen Entscheidung im Zustimmungsprozess zu Grunde zu legen. 2. Die Angaben ine inem Energieausweis sind für die Beurteilung der energetischen Qualität eines Gebäudes nicht zwingend (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2014 – 65 S 527/13 -; in: IMR 2015, 142).

– 1. Es ist möglich, dass in einem qualifizierten Mietspiegel auch Mietspiegelfelder enthalten sind, die den Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel nicht genügen (Sternchen-Felder). 2. Den Werten eines solchen Felds kommt keine Vermutungswirkung zu. 3. Sie können aber als Schätzgrundlage gemäß § 287 ZPO herangezogen werden (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.06.2014 – 11 C 13/14 -; in: IMR 2015, 20).

– Auch wenn der Berliner Mietspiegel 2011 ausdrücklich seine Anwendbarkeit auf Wohnungen in Reihenhäusern ausschließt, kann er zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, das damit formell wirksam ist (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2015 – 63 S 192/14 -; in: GE 2015, 453).

– Beim Berliner Mietspiegel 2013 handelt es sich trotz der gegen die Erhebungsmethodik erhobenen wissenschaftlichen Einwände um eine taugliche erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete, die einem Sachverständigengutachten deutlich überlegen ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015 – 232 C 262/14 -; in: GE 2015, 457).

– Ein im Krieg beschädigtes Gebäude stellt keinen Nachkriegsbau dar, wenn die Außenmauern noch komplett standen, Keller und Kellerdecken unbeschädigt, das Treppenhaus intakt und die Wohnungen noch begehbar waren (AG Köpenick, Urteil vom 04.11.2014 – 3 C 29/14 -; in: GE 2015, 660).

– Der Berliner Mietspiegel 2013 ist auch als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.05.2015 – 20 C 560/14 -; in: GE 2015, 794).

– Eine Beweisaufnahme zur Klärung der Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2013 als qualifizierter Mietspiegel gilt, ist nur möglich, wenn die Partei, die dies in Abrede stellt, substanziierte Einwendungen gegen das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels vorbringt (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2015 – 18 S 411/13 -; in: IMR 2015, 361).

– Auch der einfache Mietspiegel kann eine ausreichende tatsächliche Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Als solche kommt er nur dann nicht infrage, wenn eine Partei substanziierrt die erforderliche Sachkunde seiner Ersteller, sachfremde Erwägungen oder die Verwertung unrichtigen oder nicht repräsentativen Datenmaterials rügt. Eine nicht im Einzelnen ausgeführte Beanstandung methodischer Mängel genügt nicht, zumal von einem gerichtlichen Sachverständigengutachten keine besseren Ergebnisse zu erwarten sind (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15 -; in: IMR 2015, 362).

– 1. Der Berliner Mietspiegel 2013 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete und hinreichende tatsächliche Grundlage für die Zivilgerichte, die zwischen den Parteien streitige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO zu bestimmen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht, selbst wenn eine Partei erhebliche Einwände gegen die Wissenschaftlichkeit der Mietspiegelerstellung erhoben haben sollte (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15 -; in: GE 2015, 971).

– Der Berliner Mietspiegel 2009 ist wegen Mängeln bei der Datenerhebung kein qualifizierter Mietspiegel i. V. v. § 558d Abs. 1, 3 BGB. Wegen der Mängel kann er auch nicht als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleismiete herangezogen werden (LG Berlin, Urteil vom 17.07.2015 – 63 S 220/11 -; in: GE 2015, 1097).

– 1. Wird ein wohnwerterhöhendes Merkmal erst in der Berufungsinstanz vorgetragen und von der Gegenseite nicht bestritten, ist der Vortrag nicht verspätet. 2. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens für eine Bruttokalt- bzw. Teilinklusivmiete (zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit einem Mietspiegel, der auf Nettokaltmieten basiert) genügt es, wenn der angesetzte Betriebskostenanteil der Höhe nach (hier mit 0,90 €/m²) angegeben ist, die Beifügung einer Berechnung des Betriebskostenanteils ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2015 – 67 S 76/15 – (Einzelrichter); in: GE 2015, 1599).

– Wenn beide Parteien im Zustimmungsprozess Einwendungen gegen die Heranziehung eines Mietspiegels erheben, kann das Gericht einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten den Vorzug geben (LG Berlin, Urteil vom 02.12.2015 – 18 S 183/15 -; in: GE 2016, 61).

– 1. Eine Änderung der Baualtersklasse für die Anwendung des Mietspiegels wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten nach Entkernung eines Plattenbaus ist im Mieterhöhungsverlangen zu erläutern. 2. Eine Wohnung, die nach Sanierung unter erheblichem Bauaufwand in einem Plattenbau nach längerem Leerstand und Entkernung des Gebäudes erstmals hergestellt wird, ist in eine jüngere Baualtersklasse des Mietspiegels einzuordnen (LG Potsdam, Urteil vom 25.09.2015 – 13 S 26/14 -; in: GE 2016, 63).

– 1. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist jedenfalls als einfacher Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. 2. Die Indizwirkung zum Nachweis der Ortsüblichkeit dr verlangten Miete wird insbesondere durch folgenden Vortrag des Vermieters nicht erschüttert: • nicht repräsentatives Datenmaterial mit unverhältnismäßig geringer Anzahl vonWerten • Verletzung des Homogenitätsgebotes durch Einteilung in nur drei Wohnlagen mit empirisch fehlerhafter Extremwertbereinigung • nur unzureichende Erhebungen zu den Wohnwertmerkmalen der Orientierungshilfe (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.02.2016 – 233 C 467/15 -; in: GE 2016, 331).

– 1. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. 2. Welcher Mietspiegel anwendbar ist, richtet sich nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (AG Wedding, Urteil vom 06.01.2016 – 8a C 205/15 -; in: GE 2016, 333).

– 1. Die ortsübliche Miete ist nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zu ermitteln, wenn die Mietparteien im Prozess keine Einwände gegen seine Anwendbarkeit vorbringen; ob er die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt kann in diesem Fall dahinstehen (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 – 63 S 273/15 -; in: GE 2016, 591).

– Mit Vergleichswohnungen – auch aus dem eigenen Bestand – kann ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Im Rahmen der (materiellen) Begründetheit sind Vergleichswohnungen einem Mietspiegel nicht überlegen. Der Berliner Mietspiegel kann als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (Anschluss an LG Berlin, ZK 67, GE 2015, 971), so dass dahinstehen kann, ob er seine Beweiskraft als qualifizierter Mietspiegel zwischenzeitlich eingebüßt hat (ZK 63, GE 2015, 1097) (AG Mitte, Urteil vom 06.04.2016 – 7 C 185/15 -; in: GE 2016, 593).

– Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel und bezieht sich im Zustimmungsprozess ohne weiteren Vortrag nur auf Sachverständigengutachten, weil der Mietspiegel nicht qualifiziert sei, stellt das einen Antrag auf unzulässigen Ausforschungsbeweis dar, dem nicht nachzugehen ist (AG Köpenick, Urteil vom 23.02.2016 – 14 C 179/15 -; in: GE 2016, 594).

– Ein Mieterhöhungsverlangen, das mit dem Mietspiegel begründet wird mit dem Zusatz, der Mietspiegel sei nicht qualifiziert, ist formell unwirksam (AG Köpenick, Urteil vom 17.03.2016 – 13 C 203/15 -; in: GE 2016, 656).

– Um den Berliner (Netto-) Mietspiegel anzuwenden, ist wie bei der Telinklusivmiete bei einer vereinbarten Nettokaltmiete zuzüglich einer Betriebskostenpauschale der auf die Betriebskosten entfallende Pauschalbetrag herauszurechnen (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 – 63 S 209/15 -; in: GE 2016, 728).

– Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ermittelt werden, wenn die Vertragsparteien im Rechtsstreit keine Einwände gegen seine Anwendbarkeit vorbringen; ob er die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt, kann in diesem Fall dahinstehen (LG Berlin, Urteil vom 29.03.2016 – 63 S 264/15 -; GE 2016, 867).

– 1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb unwirksam, weil der Vermieter zwar auf den Mietspiegel Bezug nimmt, aber gleichzeitig mitteilt, er halte ihn nicht für qualifiziert. 2. Daran ändert sich nichts, wenn im Zustimmungsprozess der Vermieter sich zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ausschließlich auf Sachverständigengutachten beruft. 3. Werden Einwendungen gegen den Mietspiegel von den Parteien nicht (rechtzeitig) vorgetragen, spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2015 jedenfalls als einfacher Mietspiegel zu Beweiszwecken herangezogen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2016 – 65 S 149/16 -; in: GE 2016, 975).

– Auch wenn der Berliner Mietspiegel (2011) ausdrücklich ausführt, dass er auf Wohnungen in Reihenhäusern nicht anwendbar sei, ist der Vermieter nicht gehindert, sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlanges auf den Mietspiegel zu berufen (BGH, Beschluss vom 26. April 2016 – VIII ZR 54/15 -; in: GE 2016, 1022).

– Unabhängig davon, ob der Berliner Mietspiegel 2015 qualifiziert i. S. d. § 555d BGB ist, kann er als einfacher Mietspiegel nach § 555c BGB herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO zu ermitteln (Anschluss an LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15, GE 2015, 971) (LG Berlin, Urteil vom 28.04.2016 – 18 S 295/15 -; in: GE 2016, 1029).

– Für eine Wohnung mit Ofenheizung kann zwar der Berliner Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden; als Beweismittel im Prozess ist er jedoch ungeeignet (AG Köpenick, Urteil vom 17.05.2016 – 3 C 97/15 -; in: GE 2016, 1033).

– 1. Das Gericht ist im Prozess um die Zustimmung zu einem Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB auch dann gemäß § 287 ZPO befugt, die ortsübliche Miete auf Grundlage eines ordnugnsgemäß erstellten Mietspiegels zu schätzen, wenn der Vermieter zum Beweis der behaupteten Ortsangemessenheit der verlangten Miete ein Sachverständigengutachten anbietet und einer gerichtlichen Schätzung ausdrücklich widerspricht. Die Norm des § 287 ZPO dient nicht nur den Interessen des Anspruchstellers, sondern soll auch den Anspruchsgegner vor vermeidbaren Prozesskosten schützen. Ein Sachverständigengutachten ist nicht schon deswegen besser als ein Mietspiegel zur Ermittlugn der ortsüblichen Miete geeignet, weil es formal einen Strengbeweis liefert. Das Gericht muss ohnehin schätzen, denn „die ortsübliche Miete“ kann selbst mit maximalem Aufwand niemals weissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr lässt sich immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert finden. (Anschluss an BVerfG, 1 BvR 268/90 u. a., Beschluss vom 3. April 1990 sowie 1 BvR 160/91, Beschluss v. 20. März 1991, und LG Berlin – 18 S 108/15-, Urteil vom 2. Dezember 2015). 2. Wird im Verlaufe des Rechtsstreits ein neuer Mietspiegel veröffentlicht, dessen Erhebungsstichtag näher am Datum der Wirksamkeit der angestrebten Mieterhöhung liegt als der Erhebungsstichtag des bei Abfassung des Erhöhungsverlangens jüngsten Mietspiegels, so ist für eine Schätzung der ortsüblichen Miete der neuere Mietspiegel heranzuziehen. 3. Ob der Berliner Mietspiegel 2015 nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und daher ein „qualifizierter Mietspiegel“ im Sinne des § 555d BGB ist, bleibt offen. Der Berliner Mietspiegel 2015 einschließlich der „Orientierungshilfe“ zur Spanneneinordnung kann grundsätzlich jedenfalls als „einfacher Mietspiegel“ im Sinne des § 555c BGB für eine Schätzung der ortsüblichen Miete herangezogen werden, denn die ihm zugrundeliegende Primärdatenerhebung genügt den Anforderungen an eine repräsentative Erhebung, und die „Orientierungshilfe“ ist von der Expertise der an ihrer Erstellung beteiligten Fachleute getragen. Die erhobenen Rügen gegen die Methoden der Datenbereinigung treffen auf den Berliner Mietspiegel 2015 teils nicht zu, teils sind sie bezogen auf die vorliegende Wohnung irrelevant (LG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 – 18 S 111/15 -; in: GE 2016, 1152).

– 1. Auch wenn einem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltende Vermutungswirkung, die ortsübliche Miete zutreffend wiederzugeben, zukommt, darf er in die Überzeugungsbildung des Gerichts über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen. 2. Die im Zeitpunkt der Errichtung einer Wohnung übliche Ausstattung ist nicht der Maßstab für die Bewertung der Ausstattung der Wohnung im Rahmen der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern der heutige Ausstattungszustand. 3. Will der Vermieter sich im Rahmen der Begründetheit einer Zustimmungsklage auch auf wohnwerterhöhende Merkmale stützen, die keinen Eingang in die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel gefunden haben (hier: kleines Mietobjekt mit weniger als sieben Mietparteien), muss er substantiiert etwaige positive Begleitumstände vortragen (LG Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 13.07.2016 – 65 S 199/16 -; in: GE 2016, 1155).

– Bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 kann es dahinstehen, ob dieser qualifiziert nach § 558d BGB ist, er reicht zumindest aus, um ihn als einfachen Mietspiegel gemäß § 287 ZPO zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Das wiederspricht nicht dem Willen des Gesetzgebers, auch wenn dieser weder in der ZPO als Beweismittel vorgesehen ist noch dessen Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 27.07.2016 – 67 S 166/16 -; in: GE 2016, 1156).

– 1. Der Vermieter ist in der Wahl seines Begründungsmittels für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auch dann frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt; er muss dem Mieter die entsprechenden Angaben des qualifizierten Mietspiegels nur (zusätzlich) mitteilen. Dem Vermieter soll trotz Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels nicht die Möglichkeit genommen werden, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere Begründungsmittel zu stützen, namentlich wenn er der Auffassung ist, dass der qualifizierte Mietspiegel frü die konkrete Wohnung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt udn er eine höhere Mieterhöhung geltend machen will. 2. Der Umstand, dass der Vermieter bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens einschränkend mitteilt, dass der in Bezug genommene Mietspiegel seiner Auffassung nach „nicht qualifiziert im Sinne des § 558d (1) BGB“ sei, ändert nichts daran, dass ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vorliegt; die Begründung genügt auch dann vollumfänglich ihrem Zweck, wenn der Vermieter (ohne jede Begründung) die Qualität des Begründungsmittels in Frage stellt. 3. Der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht nicht entgegen, dass der Vermieter sich im Prozess zur Überprüfung der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens auf Sachverständigengutachten beruft; dies führt nicht – nachträglich – zur Unwirksamkeit eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens (LG Berlin, Urteil vom 07.09.2016 – 65 S 79/16 -; in: GE 2016, 1383).

– Es bestehen keine Bedenken rechtlicher und tatsächlicher Art, den Berliner Mietspiegel 2015 als einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuwenden (LG Berlin, Urteil vom 31.08.2016 – 65 S 197/16 -; in: GE 2016, 1509).

– Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechnten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15 -; in: GE 2017, 472).

– Für die Einordnung einer Wohnung im ausgebauten Dachgeschoss in den Berliner Mietspiegel ist die Bezugsfertigkeit maßgeblich. Hat der Mieter dazu substantiierte Angaben gemacht, reicht für die entgegenstehende Behauptung des Vermieters über einen späteren Termin die Vorlage eines Schlussabnahmescheins nicht, der nur die Abnahme von genehmigungspflichtigen Bauarbeiten bestätigt, ohne dies zu bezeichnen (LG Berlin, Urteil vom 12.05.2017 – 63 S 276/16 -; in: GE 2017, 955).

– Eine Wohnung gilt bei Anwendung des Berliner Mietspiegels (2015) auch dann als eine solche, die mit einer Sammelheizung ausgestattet ist, wenn allein der Wohn- und Schlafraum – nicht aber Küche und Bad – einheitlich über eine Heizung erwärmt werden, bei der die Brennstoffversorgung automatisch erfolgt (LG Berlin, Urteil vom 19.09.2017 – 67 S 149/17 -; in: GE 2017, 1224).

– Die bloße Wiederholung der in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel genannten Merkmale (hier: Wohnumfeld) reicht zur Begründung von Wohnwertmerkmalen alleine nicht aus (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2017 – 210 C 55/17 -; in: GE 2017, 1415).

– Im Zustimmungsprozess zur Mieterhöhung kann die Einordnung eines Gebäudes in die maßgebliche Baualtersklasse aufgrund von Indizien vorgenommen werden, wenn sich das Gebäudealter nicht mehr aus den – weil unstreitig nicht mehr vorhanden (hier: verbrannt) – Bauakten feststellen lässt (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2017 – 65 S 402/16 (Einzelrichter) -; in: GE 2017, 1475).

– 1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam, wenn der Vermieter auf das einschlägige Mietspiegelfeld Bezug nimmt. Weder eine Beifügung des Mietspiegels noch die Angabe einer konkreten Spanne im Rasterfeld sind nach der Rechtsprechung des BGH erforderlich. 2. Die möglicherweise irrtümliche zusätzliche Bezugnahme auf einen früheren Mietspiegel ist unschädlich (LG Berlin, Urteil vom 15.09.2017 – 63 S 55/17 -; in: GE 2017, 1558).

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15 -).

– Die bloße Zusammenlegung zweier kleiner Wohnungen zu einer großen stellt, auch wenn sie mit Grundrissänderungen und weiteren Instandhaltungsmaßnahmen und/oder allgemein üblichen Modernisierungsmaßnahmen verbunden ist, keine „neubaugleiche Modernisierung“ i.S. d. Berliner Mietspiegels dar. ( LG Berlin, Urteil vom 23.02.2018 – 63 S 230/17 -; in GE: 15/2018, 935).

– 1. Die Gerichte sind im Zustimmungsprozess nicht befugt, zu Lasten desjenigen, der sich auf die gesetzliche Beweiserleichterung des § 558 d Abs. 3 BGB beruft, von den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Werten – auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens – abzuweichen, solange nicht die von einer Partei behauptete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit negativem Beweisergebnis geklärt oder – bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels – der Beweis des Gegenteils geführt ist, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558 d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergeben (hier: Berliner Mietspiegel 2017). 2. Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie im ersten Rechtszug auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat. (LG Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 -; in IMRRS 2019, 0534).

– 1. Die Gerichte sind im Zustimmungsprozess nicht befugt, zu Lasten desjenigen, der sich auf die gesetzliche Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB beruft, von den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Werten – auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens – abzuweichen, solange nicht die von einer Partei behauptete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit negativem Beweisergebnis geklärt oder – bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels – der Beweis des Gegenteils geführt ist, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergegeben (hier: Berliner Mietspiegel 2017). 2. Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie im ersten Rechtszug auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 -; in: GE 2019, 662).

-Die Zivilgerichte dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete bereits dann gemäß § 287 ZPO auf Grundlage eines einfachen Mietspiegels schätzen, wenn sie die darin angegebenen Werte mit überwiegender Wahrscheinlichkeit für zutreffend erachten. Es ist nicht erforderlich, dass der für einen Vollbeweis maßgebliche Überzeugungsgrad erreicht wird (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2019 – 67 S 21/19 -; in: GE 2019, 968).

-1.Die Gerichte sind im Zustimmungsprozess nicht befugt, zu Lasten desjenigen, der sich auf die gesetzliche Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB beruft, von den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Werten – auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abzuweichen, solange nicht die von einer Partei behauptete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit negativem Beweisergebnis geklärt oder – bei unstreitiger, beweisener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels – der Beweis des Gegenteils geführt ist, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergeben (hier: Berliner >Mietspielgel 2017). 2. Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie im ersten Rechtszug auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat.) (LG Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 -; in: IMRRS 2019, 0534).

-1. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Wohnung beim Einzug der Mieter mit einer Spüle ausgestattet war. Das pauschale Bestreiten durch den Vermieter ist unzulässig. 2. Ein wohnwerterhöhender Parkplatz ist nicht vorhanden, wenn ein Parkplatz lediglich in der Nähe vorhanden ist und durch den Mieter ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen ist. Der Vermieter muss den Parkplatz als zur Wohnung zugehörig stellen. Bei den Merkmalen des Mietspiegels stellt der Vermieter nur dasjenige „zur Verfügung“, was er mit Blick auf das existierende Wohnraummietverhältnis erbringt. ( LG Berlin, Urteil vom 13.03.2019 – 66 S 153/18 -; in: IMR 2019, 229).

– § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln formuliert ein umfassendes gesetzliches Verbot, das nicht nur die Forderung und Entgegennahme, sondern auch die Vereinbarung einer nach dem MietenWoG Bln unzulässigen Miete umfasst. (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 02.03.2020 – 4 C 342/19 -; in: GE 7/2020, 474).

-1. Die Stichtagsmiete vom 18.06.2019 gem. At. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht einem Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht entgegen, wenn der Zustimmungsanspruch vor Inkrafttreten des MietenWoG entstanden und fällig geworden ist (entgegen LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020 – 67 S 274/19 -). 2. In der Zahlung der erhöhten Miete unter Vorbehalt liegt auch dann keine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn der Beklagte seine Zahlungen bereits seit längerer Zeit unter Vorbehalt leistet und sich der Vorbehalt nicht eindeutig auf die beanspruchte Mieterhöhung bezieht, sondern allgemeiner Art ist. (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.03.2020 – 224 C 423/19 -; in: GE 8/2020, 548).

-1. Bis die Vermutungsgrundlage eines qualifizierten Mietspiegels widerlegt ist, darf das Gericht im Zustimmungsprozess von den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Werten nicht abweichen. 2. Das gilt auch, wenn ein Sachverständiger eine andere ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat. 3. Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie im ersten Rechtszug auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat. (LG Berlin, Urteil vom 11.04.2019 – 67 S 21/19 -; in: IMR 2019, 227).

-1.Die vom Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist auch dann nicht nach dem Berliner Mietendeckel (MietenWoG) ausgeschlossen, wenn das Erhöhungsverlangen dem Mieter nach dem in § 3 benannten Stichtag (18. Juni 2019) zugegangen ist. 2. Ohnehin ist ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG ausgeschlossen, weil dieses als öffentlich-rechtliche Regelung die Bestimmungen des BGB (§§ 558 ff.) unberührt lässt. 3. Lehnt der Mieter die Beseitigung eines wohnwertmindernden Merkmals (hier: schlchter Schnitt wegen fehlender Tür zum Flur) ab, kann er sich später bei einer Mieterhöhung nicht darauf berufen. 4. Die Wilmersdorfer Straße ist keine bevorzugte Citylage. ( AG Charlottenburg, Urteil vom 20.03.2020 – 238 C 188/19 -; in: GE 9/2020, 612).

-1. Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558 a BGB) auch für minderausgestattete Wohnungen (hier: ohne Innen-WC) herangezogen werden.

-MietenWoG BE § 3 Abs. 1 Satz 1: § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11.02.2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18.06.2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt. (BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18 -; in: IWW-Abrufnummer 216113).

-1. Das Verbot des MietenWoG Berlin, eine höhere Miete zu fordern als die am Stichtag vereinbarte, ist verfassungswidrig. 2. Dem Bundesverfassungsgericht wird zur Beurteilung die Frage vorgelegt, ob § 3 Abs. 1 Satz 1 des MietenWoG Berlin in der Fassung vom 11.02.2020 (GVBl.Berlin 2020,50) im Hinblick auf §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG unvereinbar und deshalb nichtig ist. (AG Mitte, Beschluss vom 18.05.2020 – 113 C 5055/19 -; in GE 11/2020, 743).

-1. Für die Einordnung einer Wohnung in eine jüngere Baualtersklausse reichen einzelne Modernisierungsmaßnahmen nicht aus; die Wohnung muss durch die Modernisierung vielmehr den baulichen Standard einer Neubauwohnung erhalten haben. 2. Nicht jede (erstmalige) Umwandlung von Gewerberäumen in Wohnräume führt dazu, dass die Räumlichkeiten der Baualtersklasse zugeordnet werden, die durch die Bezugsfertigkeit der früheren Gewerberäume als Wohnräume markiert wird. (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2020 – 65 S 149/19 -; in GE 16/2020, 1070).

-1.Das in § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) geregelte Verbot erfasst bei verfassungskonformer Anwendung der Regelung nicht den zivilrechtlichen Anspruch des Vermieters im konkreten Einzelvertragsverhältnis auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus § 558 Abs. 1 BGB („enges Verbot“). 2. Ob und unter welchen Voraussetzungen § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG die Durchsetzbarkeit des aus der bewirkten Vertragsänderung resultierenden Zahlungsanspruchs hindert, ist damit nicht entschieden; der Vermieter kann die Vertragsänderung während der Geltungsdauer des MietenWoG vornehmen und sich die Zahlung des Erhöhungsbetrags (gegebenenfalls) für die Zeit danach (bereits jetzt) versprechen lassen, ohne dass damit das (landes-)gesetzgeberische Ziel verfehlt würde. 3. Nach Ausklammerung des Kompetenztitels „Wohnungswesen“ aus dem Katalog der konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a.F.) kann sich nach Art. 70 Abs. 1 GG eine Landeskompetenz für öffentlich-rechtliche Bußgeldregelungen (auch) zur Durchsetzung im Wohnraummietrecht des BGB geregelter Tatbestände zur Begrenzung des Mietanstiegs ergeben (§§ 556g Abs. 1 558 Abs. 6, 559 Abs. 6 BGB). 4. Die Frage der Reichweite des Verbotstatbestands in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn sie stellt sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen (in Berlin in potenziell knapp 1,5 Mio. Mietverhältnissen); die Revision ist daher zuzulassen.) ( LG Berlin, Urteil vom 15.07.2020 – 65 S 76/20 -; in IMRRSS 2020, 1030).

-1. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Mietsache abzustellen. 2. Vorhandene Ausstattungsmerkmale sind auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie selbst geschaffen oder jedenfalls die Kosten der Anschaffung getragen hat, sofern den Vermieter insoweit gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft (hier: Berücksichtigung einer Einbauküche trotz eines vom Mieter monatlich zu entrichtenden „Küchenzuschlags“ von 35 €). LG Berlin, Beschluss vom 11.08.2020 – 67 S 140/20 -; in GE 19/2020, 1250).

-Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn die wohnwerterhöhenden Merkmale angegeben, aber nicht erläutert sind. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.09.2020 – 15 C 158/20 -; in GE 23/2020, 1566).

-1.Bringt eine Partei gegen einen Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2017) lediglich Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen können, kann er als einfacher Mietspiegel (§ 558 c BGB) herangezogen werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, GE 2020, 787 = NZM 2020, 551 Rn. 103 ff.). 2. Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zumindest zukommende Indizwirkung als einfacher Mietspiegel erstreckt sich aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer – auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten – Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind. 3. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Senatsurteile vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04, GE 2005, 663 = NJW 2005, 2074 unter II 2 c aa; vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17, GE 2019, 377 = NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). 4. Das Gericht ist zwar berehtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweislasteten Partei beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist. 5. Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Insbesondere verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 GG i .V.m. dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG), wenn das Gericht zum Zweck einer am Beweismaß des § 286 ZPO ausgerichteten Überzeugungsbildung ein (kostenträchtiges) Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und damit den Mieter dem Risiko aussetzt, im Falle eines Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen. 6. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen können sich selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben (im Anschluss an Senatsurteile vom 29.06.2016 – VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 09.03.2005 – VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 317; BVerfG, NJW 2003, 2524; BVerfG, Beschluss vom 22.11.2004 – 1 BvR 1935/03, NJW 2005, 1487). 7. Das Berfungsgericht ist daher an eine verfahrensweise vorgenommene Schätzung der Vorinstanz nach § 287 Abs. 2 ZPO dann nicht gebunden, wenn es das Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält. 8. Die Frage, ob das Berufungsgericht im Falle einer erneuten Tatsachenfeststellung die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO beachtet hat, ist revisionsrechtlicher Nachprüfung entzogen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 09.03.2005  -VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 07.02.2019 – VII ZR 274/17, NJW 2019, 2169 Rn.17). (BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20 -; in GE 1/2021, 49 ).

-Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (AG Neukölln, Urteil vom 07.07.2021 – 13 C 43/21 -; in: GE 16/2021, 1007).

-Der Berliner Mietspiegel 2021 ist weder ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB noch ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, weil er nur die in den letzten vier Jahren erhöhten bzw. neu vereinbarten Mieten wiedergibt und nicht die ortsübliche Miete nach der seit dem 01.01.2020 geltenden rechtlichen Definition. (AG Spandau, Urteil vom 10.01.2022 – 6 C 395/21 ; in GE: 5/2022, 255).

-Eine Einstufung eines vor 1918 errichteten, kriegsbeschädigten Gebäudes in eine neuere Baualtersklasse kommt nach dem Mietspiegel u.a. nur dann in Betracht, wenn die Wohnung bzw. das Haus nach vollständiger Zerstörung wieder neu aufgebaut wurde, es, nachdem es nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet war, wiederhergestellt wurde oder die Wohnung erstmalig von Gewerberaum zu Wohnraum umgewandelt wurde. (AG Köpenick, Urteil vom 23.03.2022 – 4 C 312/21 -; in: GE 12/2022, 641).

-1. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist taugliches Begründungsmittel i.S.d. § 558 a Abs. 2 BGB. 2. Ob ein als formales Begründungsmittel tauglicher Mietspiegel auch für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, kann dahinstehen, wenn gemäß § 287 ZPO eine richterliche Schätzung auf Grundlage eines Vorgängermietspiegels möglich ist. (LG Berlin, Urteil vom 09.06.2022 – 67 S 50/22 -).

-1. Die Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels stellt gleichzeitig die Neuaufstellung eines einfachen Mietspiegels dar. 2. Deshalb ist der Berliner Mietspiegel 2021 als Fortschreibung des auch einfachen Berliner Mietspiegels 2019 gem. Art. 229 § 50 Abs. 1 EGBGB wirksam. 3. Gem. Art 229 § 50 Abs. 2 EGBGB gilt in Berlin deshalb für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der vierjährige Betrachtungszeitraum. (LG Berlin, Urteil vom 24.05.2022 – 65 S 189/21 ).

-1. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist taugliches Begründungsmittel i.S.d.§ 558a Abs. 2 BGB. 2. Ob ein als formales Begründungsmittel tauglicher Mietspiegel auch für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, kann dahinstehen, wenn gemäß § 287 ZPO eine richterliche Schätzung auf Grundlage eines Vorgängermietspiegels möglich ist. (LG Berlin, Urteil vom 09.06.2022 – 67 S 50/22 -; in GE: 13/2022, 690).

-1. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist (jedenfalls auch) ein einfacher Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB, der neu erstellt ist. 2. An die Fortschreibung eines einfachen Mietspiegels werden im Gesetz keine Anforderungen geknüpft. 3. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist deshalb (jedenfalls) ein ordnungsgemäß angepasster einfacher Mietspiegel i.S.d. § 558 c BGB und kann als Schätzgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. (LG Berlin, Urteil vom 24.05.2022 – 65 S 189/21 – ; in GE: 13/2022, 690).

-1. Der Mietspiegel bildet eine geignete Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von § 287 ZPO. Er stellt eine nach den Vorgaben der Überleitungsvorschrift in Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB zulässige Anpassung des Berliner Mietspiegels 2019 dar. 2. Auf die Frage, in welcher Weise der Mietspiegel 2019 aus dem vorherigen Mietspiegel 2017 hervorgegangen ist, kommt es nicht an, weil die Überleitungsvorschrift allein darauf abstellt, ob er am Stichtag (31.12.2019) „existiert“ hat. Ebenfalls unerheblich ist deshalb, ob der Mietspiegel 2019 als qualifizierter oder (nur) als einfache Mietspiegel anzuerkennen ist. (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2022 – 66 S 47/22 -; in GE: 16/2022, 842).

-1. Ein scheinbarer Verstoß eines Mieterhöhungsverlangens gegen das Berliner Gesetz zur Mietenbegrenzung („Mietendeckel“) ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Nichtigkeit des Gesetzes in jedem Fall unbeachtlich. 2. Bei einem Mietspiegel mit Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung handelt es sich um ein abgestimmtes Beurteilungskonzept, dem das Gericht uneingeschränkt folgen kann. Es ist aber befugt, mit sachverständiger Beratung zusätzliche Aspekte in die Bewertung einzubeziehen. (BGH, Beschluss vom 14.06.2022 – VIII ZR 24/21 -; in GE: 18/2022, 953).

-1. Beruft sich der Vermieter auf eine umfassende Modernisierung als Ausnahme von der Mietpreisbremse, sind von den Kosten für die Modernisierung die (fiktiven) Kosten der Instandsetzung für Bauteile oder Einrichtungen abzuziehen, die noch nicht mangelhaft, aber erheblich abgenutzt sind. 2. Dazu ist der Ausgangszustand der Wohnung vor der Modernisierung darzulegen. (LG Berlin, Urteil vom 17.05.2022 – 63 S 199/21 -; in GE: 17/2022, 903)

-1. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel, weil er von einem unzutreffenden Betrachtungszeitraum ausgeht und deshalb nicht fortgeschrieben werden durfte. 2. Er ist jedoch eine taugliche Schätzungsgrundlage und verpflichtet das Gericht nicht zur Einholung eines Sachverständigengutachtens. (AG Mitte, Urteil vom 19.04.2022 – 8 C 189/21 -; in GE: 20/2022, 1058).

–Der Berliner Mietspiegel 2021 ist keine geeignete Schätzgrundlage, da er die zweite Fortschreibung des Mietspiegels 2017 ist und die Fortschreibung nur einmal durchgeführt werden kann. 2. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann dann nur durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. (AG Schöneberg, Urteil vom 16.06.2022 – 7 C 65/21 -; in GE: 20/2022, 1059).

-1. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte gemäß Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB als Fortschreibung des am 31.12.2019 existierenden Mietspiegels 2019 in entsprechender Anwendung von § 558 d Abs. 2 BGB auf den Vierjahreszeitraum des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. bezogen werden und darf gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 1 EGBGB vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden (Anschluss LG Berlin – 65 S 189/21 -, Urteil vom 24.05.2022, GE 2022 , 690 ff. und LG Berlin – 65 S 47/22, Urteil vom 20.07.2022, GE 2022, 842 ff.). (LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 – 64 S 99/21 -; in GE: 23/2022, 1263).

– Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des zwischen den Mietparteien streitigen Differenzbetrags. (LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 – 65 T 15/23 – ;  in: GE, 5/2023, 239)

-1. Beruft sich der Mieter auf einen Verstoß des Vermieters gegen §556d BGB, trägt der Mieter im Bestreitensfall die Beweislast für die von ihm behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der preisrechtlich zulässigen Miete. Klagt ein Inkassodienstleister aus dem abgetretenen Recht, trägt er als Zessionar die Beweislast.  2. Die Amtsgerichte sind als Tatsachengerichte befugt, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete nicht durch die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege einer richterlichen Schätzung vorzunehmen, sondern die Bildung einer für sie hinreichenden richterlichen überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen. 3. Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete. 4. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- oder der preisrechtlich zulässigen Miete über den Berliner Mietspiegel 2019 führt weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu „richtigeren“ Ergebnissen als über die Einholung eines Sachverständigengutachtens. 5. Zum prozessualen Risiko einer „Beweismittelflucht“ in die zweite Instanz. (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2023 – 67 S 87/23 – ; in: GE, 12/2023, 596)

-Der verfassungsrechtliche Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs kann dadurch verletzt sein, dass das Instanzgericht bei der Beurteilung der Frage, ob ein Mietzins überhöht ist, trotz erheblicher tatsächlicher oder rechtlicher Einwendungen gegen den einschlägigen Berliner Mietspiegel auf diesen mit alten Formeln als alleinige Schätzgrundlage zurückgreift, statt ein kosten- und zeitaufwendiges Sachverständigengutachten einzuholen. (VerfGH Berlin, Beschluss vom 21.06.2023 – VerfGH 189/21 – ; in: GE, 13/2023, 647)

-Weist der Mietspiegel im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Miete einen Zuschlag für Einfamilienhäuser aus (hier: 25%), so gilt dies auch für Doppelhaushälften. Ein Einfamilienhaus muss nicht allein- bzw. freistehend sein. (AG Hanau, Urteil vom 07.07.2023 – 34 C 126/22 – )

-Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels zur Spanneneinordnung kann auch im Rahmen des qualifizierten Hennigsdorfer Mietspiegels in entsprechender Anwendung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO zur Orientierungshilfe innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne herangezogen werden. (AG Oranienburg, Urteil vom 21.11.2023 – 21 C 213/22 -; in: GE, 1/2024, 46)

- wohnwerterhöhende/wohnwertmindernde Merkmale

– Gamat–Außenwandöfen sind keine Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels (AG Mitte, Urteil vom 01.1.2001 – 10 C 274/01 -, in: GE 2001, 1679).

– Die Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2000 in den westlichen Bezirken ist wie folgt auszulegen: Ein nicht vorhandener Balkon ist nicht wohnwertmindernd; bei Übernahme der vollen Kosten für den Kabelanschluss durch die Mieter liegt kein wohnwerterhöhendes Merkmal vor; ein nicht ausdrücklich mitvermieteter Fahrradabstellraum ist nicht wohnwerterhöhend (AG Schöneberg, Urteil vom 24.01.2002 – 13 C 394/01 -, in: GE 2002, 469).

– Führt die Spanneneinordnung zu der Merkmalgruppe 2 (Küche) zu einem höheren Zuschlag, als er sich für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche berechnen würde, so wird der Zuschlag auf den Betrag für das Sondermerkmal der modernen Einbauküche begrenzt (LG Berlin, Urteil vom 17.08.2001 – 63 S 508/00 -, in: GE 2002, 261).

– 1. Der Mietspiegel ist als Beweismittel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn ein erheblicher Teil der Miete (hier: für eine Einzimmerwohnung) aus einem „Möblierungszuschlag“ besteht. 2. Für die Bewertung des Möblierungszuschlags ist auf den Zeitwert (Nutzungswert) der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen; dieser ist mit monatlich 2 % zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 365/01 -, in: GE, 954).

– Ist die Wohnung an eine Ölzentralheizung angeschlossen, gilt sie im Sinne des Mietspiegels als mit einer Sammelheizung ausgestattet, selbst wenn Heizkörper und Rohre innerhalb der Wohnung früher vom Mieter eingebaut worden waren (LG Berlin, Urteil vom 17.11.2003 – 62 S 256/03 – , in: GE 2004, 180).

– Bei Anwendung des Berliner Mietspiegels ist ein fehlender Balkon wie ein „nicht nutzbarer Balkon“ zu behandeln; dies folgt sowohl aus Sinn und Zweck der Zusatzmerkmale als auch daraus, dass nach Auskunft des Herausgebers des Berliner Mietspiegels bei Berechnung der Zusatzmerkmale ein „nicht nutzbarer Balkon“ einem nicht vorhandenen Balkon gleichgesetzt wurde (KG, Urteil vom 02.09.2004 – 12 U 211/03 – , in: GE 2004, 1391).

– Bei einer Mieterhöhung einer Bruttokaltmiete ist ein nicht vorhandener Balkon kein Negativmerkmal im Sinne eines nicht nutzbaren Balkons (AG Charlottenburg, Urteil vom 02.03.2005 – 213 C 573/04 – , in: GE 2005, 743).

– Stützt der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen auf ein Mietspiegelfeld für Neubau, muss er bei einem vor 1918 errichteten Gebäude (Altbau) die Neubaueigenschaft für die Wohnung schon im Mieterhöhungsverlangen begründen. Ist die Einordnung der Wohnung als Neubau nicht erkennbar gerechtfertigt, ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf eine ortübliche Vergleichsmiete für Neubau nicht hinreichend dargelegt, selbst wenn aufgrund einer Einordnung der Wohnung als Altbau das Erhöhungsverlangen in der Sache die ortsübliche Miete nicht übersteigen würde (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2004 – 63 S 263/04 – , in: GE 2005, 307).

– 1. Ein auf einen Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist bereits formell unwirksam, wenn der Mietspiegel keine vergleichbaren Wohnungen enthält, sondern die Begründung durch Interpolation zwischen bzw. Analogie oder Kombination mit anderen Feldern gewonnen wurde. 2. Der Berliner Mietspiegel 2003 erfasst keine Wohnungen mit Außen-WC und kann deshalb auch nicht zur Begründung einer Mieterhöhung für solche Wohnungen herangezogen werden (LG Berlin, Urteil vom 28.10.2004 – 67 S 190/04 – , in: GE 2005, 675).

– 1. Ein mit pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam. 2. Ein nicht vorhandener Balkon ist im Rahmen der Orientierungshilfe wohnwertmindernd. 3. Um die vom Vermieter zur Umrechnung einer Brutto- in eine Nettomiete vorgetragenen konkret auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten beurteilen zu können, steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die zugrundeliegenden Unterlagen zu (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2006 – 63 S 354/05 -, in: GE 2006, 723).

– 1. Der Begriff „überwiegend“ im Zusatzmerkmal „Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend nicht unter Putz“ in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel stellt nicht auf die Wohnung insgesamt ab, sondern nur auf die Räumlichkeiten, die einen Wasseranschluss haben. 2. Ein „überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand“ nach der Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegt vor, wenn die Fassade eines Hauses erneuert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 09.06.2006 – 65 S 75/06 -, in: GE 2006, 917).

– Hat die Wohnung keinen Balkon, ist das nicht als wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen, denn es handelt sich insofern nicht um einen „nicht nutzbaren Balkon“ im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2005 (AG Charlottenburg, Teilurteil vom 15.06.2006 – 219 C 41/06 -, in: GE 2006, 1175).

– Ein Kaltwasserzähler in der Wohnung ist nicht wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel, wenn der Vermieter den Zähler geleast hat (AG Köpenick, Urteil vom 19.09.2006 – 5 C 26/06 -, in: GE 2006, 1409).

– Die Ausstattung eines Bades mit einem geleasten Kaltwasserzähler ist nicht als wohnwerterhöhend anzusehen (AG Köpenick, Urteil vom 14.06.2006 – 6 C 105/06 -, in: GE 2006, 1045).

– Ein geleaster Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend (AG Köpenick, Urteil vom 07.06.2007 – 12 C 86/07 -, in: GE 2007, 1056).

– Auch ein geleaster Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005 (LG Berlin, Urteil vom 19.02.2007 – 67 S 400/06 -, in: GE 2007,652).

– Ein Kaltwasserzähler in der Wohnung ist auch dann wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel, wenn der Vermieter den Zähler geleast hat (AG Mitte, Urteil vom 28.06.2006 – 17 C 154/06 -, in: GE 2006, 1411).

– 1. Auch ein gemieteter Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. 2. Der Umstand, dass die Zählermiete im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt wird, ändert daran nichts (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006 – 62 S 162/06 -, in: GE 2007, 55).

– Ein Handwaschbecken mit Innenmaßen von 48 cm x 26 cm ist nicht „klein“ im Sinne der Orientierungshilfe Berliner Mietspiegel 2005. Ein Waschbecken mit einer Innenbreite von mehr als 40 cm ist ein normales Handwaschbecken (AG Lichtenberg, Urteil vom 13.09.2006 – 11 C 105/06 -, in: GE 2006, 1411).

– 1. Doppelfenster sind nicht mit Isolierverglasung gleichzustellen. 2. Für ein modernes Bad reicht es nicht mehr aus, wenn es gefliest ist und über eine eingebaute Badewanne verfügt (AG Mitte, Urteil vom 12.10.2006 – 7 C 315/05 -, in: GE 2006, 1485).

– Die Ersetzung der vom Mieter eingebauten Etagenheizung durch eine Zentralheizung des Vermieters rechtfertigt jedenfalls dann deren Berücksichtigung als Ausstattungsmerkmal des Berliner Mietspiegels, wenn die Aufwendungen für die Etagenheizung abgewohnt sind (AG Mitte, Urteil vom 14.07.2006 – 6 C 107/06 -, in: GE 2007, 227).

– Holzverbundfenster stellen keine Einfachverglasung nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dar, ein Breitbandkabelanschluss besteht nicht, wenn der Mieter zur Nutzung einen Vertrag mit einem Kabelbetreiber abschließen muss, eine 1 qm große und von drei Wänden umgebene Nische ist ein Abstellraum und ein Balkon ist nicht geräumig, wenn er von höchstens zwei Personen ungehindert genutzt werden kann (AG Tiergarten, Urteil vom 03.01.2007 – 4 C 397/06 -, in: GE 2007, 296).

– 1. Für eine gestaltete Müllstandsfläche im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2005 reicht es aus, dass die Fläche nicht naturbelassen, sondern zum Zwecke des Abstellens von Müllbehältern verändert wurde. Dies ist bereits bei einer gepflasterten Fläche der Fall. 2. Der neuzeitliche Standard für die Erfüllung des Sondermerkmals „modernes Bad“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005 bezieht sich lediglich auf die insoweit genannten Ausstattungsmerkmale und nicht auf das Bad insgesamt. Über Putz liegende Heizungsrohre und die Art des Heizkörpers spielen dabei keine Rolle. Ebenso ist kein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten erforderlich (AG Lichtenberg, Urteil vom 14.12.2006 – 4 C 205/06 -, in: GE 2007, 299).

– 1. Ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels ist unabhängig von seiner Größe auch dann vorhanden, wenn es nur über die Küche erreichbar ist. 2. Ein Kaltwasserzähler ist bei einer Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend. 3. Der Schöneberger Kiez ist keine Citylage (LG Berlin, Urteil vom 12.12.2006 – 63 S 71/06 -, in: GE 2007, 597).

– Hat der Mieter ein Spülbecken selbst angeschafft als Ersatz für ein marodes Ausgussbecken, kann er sich nicht auf ein wohnwertminderndes Merkmal i.S. der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel berufen (AG Köpenick, Urteil vom 01.02.2007 – 3 C 229/06 -, in: GE 2007, 659).

– 1. Ein Laminatfußboden durchschnittlicher Qualität in den Wohnräumen ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005, nicht dagegen ein solcher in der Küche. 2. Die Lage in einer Straße mit einer Feuerwehrwache führt nicht automatisch zu einer negativen Einstufung der Wohnung als lärmbelastet (LG Berlin, Urteil vom 24.02.2006 – 65 S 335/05 -, in: GE 2006, 849).

– Der sich aus der Orientierungshilfe ergebende Wohnwertzuschlag für einen geleasten Kaltwasserzähler kann im Wege der Schätzung gekürzt werden, wenn die Wohnwerterhöhung durch die Verbrauchskontrolleinrichtung tatsächlich geringer ist (AG Köpenick, Urteil vom 27.03.2007 – 7 C 362/06 -, in: GE 2007,725).

– 1. Früher zur Modernisierung der preisgebundenen Wohnung verwendete öffentliche Fördermittel brauchen nach Auslaufen der Preisbindung in der Mieterhöhungserklärung nicht mehr angegeben zu werden. 2. Die Lage der Wohnung im Hochparterre ist nicht wohnwertmindernd. 3. Behebbare Mängel sind bei der Spanneneinordnung nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 06.03.2007 – 63 S 285/06 -, in: GE 2007,784).

– 1. Schon eine von der Pflasterung des angrenzenden Gehweges abweichende Pflasterung stellt eine Gestaltung der Müllstandsfläche i.S. der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2005 dar. Ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung fordert der Mietspiegel nicht. Insbesondere fordert er nicht, dass die Gestaltung etwa die Müllgefäße verdeckt. 2. Eine mit einer leicht demontierbaren Verblendung verkleidete Badewanne ist keine Einbauwanne i.S.d. Mietspiegels (LG Berlin, Urteil vom 10.08.2007 – 65 S 156/07 -, in: GE 2007, 1191).

– 1. Wandfliesen im Arbeitsbereich sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist. 2. Das Fehlen von Steckdosen im Bad ist als unzureichende Elektroinstallation wohnwertmindernd zu berücksichtigen. 3. Die bloße Wiederholung des Mietspiegeltextes zur Orientierungshilfe ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich (hier: „ überwiegend moderne Isolierverglasung“). 4. Ein Trockenraum außerhalb der Wohnung ist ein zusätzlicher Nutzraum im Sinne der Orientierungshilfe (LG Berlin, Urteil vom 12.07.2007 – 67 S 481/06 -, in: GE 2007, 1255).

– 1. Auf Wunsch des Mieters entfernte Spüle und Herd sind auch dann als wohnwertmindernd i.S.d. Berliner Mietspiegels zu berücksichtigen, wenn der Vermieter bereit gewesen wäre, sie in der Wohnung zu belassen. 2. Überstrichene Fliesen sind ebenso wenig wohnwerterhöhend wie abgezogener Dielenfußboden. Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht, wenn die Hauseingangstür abgeschlossen ist. 3. Das Fehlen eines Balkons ist wohnwertmindernd (LG Berlin, Urteil vom 27.11.2007 – 63 S 144/07 -, in: GE 2008, 124).

– 1. Auch ein gemieteter Kaltwasserzähler ist wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel. 2. Wandfliesen im Arbeitsbereich der Küche sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist. 3. Ein modernes Bad i.S.d. Berliner Mietspiegels 2005 setzt kein wandhängendes WC mit unter Putz verlegtem Spülkasten voraus. Vielmehr reicht eine Verfliesung des Bodens und der Wände sowie der Badewanne aus. Die Verfliesung der Wände ist als „türhoch“ anzusehen, wenn sie eine Höhe von etwa 2 m erreicht (LG Berlin, Urteil vom 14.01.2008 – 62 S 313/07 -; in: GE 2008, 266)., ändert daran nichts (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2006 – 62 S 162/06 -; in: GE 2007, 55).

– Wandfliesen im Arbeitsbereich sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist (LG Berlin, Urteil vom 12.07.2007 – 67 S 481/06 -; in: GE 2007, 1255).

– Ein modernes Bad i.S.d. Berliner Mietspiegels setzt eine freihängende Toilette mit unter Putz verlegtem Spülkasten und unter Putz verlegten Wasser- und Heizungsrohren voraus. Fliesen an Boden und Wänden sowie eine eingebaute Badewanne allein sind lediglich eine Standardausführung und keine besondere, über dem Durchschnitt liegende Ausstattung und Gestaltung, die für ein modernes Bad erforderlich sind (AG Mitte, Urteil vom 12.10.2006 – 7 C 315/05 -; GE 2006, 1485).

– Der neuzeitliche Standard für die Erfüllung des Sondermerkmals „modernes Bad“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005 bezieht sich lediglich auf die insoweit genannten Ausstattungsmerkmale und nicht auf das Bad insgesamt. Über Putz liegende Heizungsrohre und die Art des Heizkörpers spielen dabei keine Rolle. Ebenso ist kein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten erforderlich (AG Lichtenberg, Urteil vom 14.12.2006 – 4 C 205/06 -; in: GE 2007, 299).

– 1. Eine abschließbare Müllstandsfläche liegt vor, wenn zwar die Müllstandsfläche selbst unmittelbar nicht abschließbar, jedoch nur über einen verschlossenen Kellereingang zu erreichen ist. 2. Für die Annahme einer bevorzugten Citylage reicht es nicht, dass bekannte Berliner Einkaufslagen (etwa Steglitzer Schlossstrasse oder Kurfürstendamm) durch längere Fußmärsche oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln problemlos erreicht werden können. 3. Hochwertiger Bodenbelag in Form von Parkettboden setzt voraus, dass dieser sich in einem guten Zustand befindet. 4. Eine aufwendige Deckenverkleidung (Stuck) kann nur dann wohnwerterhöhend sein, wenn sich diese in gutem Zustand befindet (AG Charlottenburg, Urteil vom 16.01.2007 – 218 C 228/06 -; in: GE 2008, 542).

– 1. Eine im Hochparterre (halbe Treppe) gelegene Wohnung steht einer Erdgeschosswohnung nicht gleich. 2. Wandfliesen in der Küche sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich der Spüle abgedeckt ist. Das Fehlen eines gesonderten Waschmaschinenanschlusses ist ebenso wohnwertmindernd wie das Fehlen einer Steckdose im Bad und das Vorhandensein nur einer Steckdose im Wohnzimmer. 4. Rollläden in einer Hochparterrewohnung sind nicht wohnwerterhöhend. 5. Eine nicht verschließbare Abstellnische steht einem Abstellraum nicht gleich. 6. Eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche im Umfeld der Wohnung ist wohnwertmindernd. 7. Ein etwa 25 m von der Wohnung entfernter Kindergarten und Schulhort steht der Einordnung der Straße als besonders ruhig entgegen (AG Schöneberg, Urteil vom 05.02.2008 – 15 C 388/07 -; in: GE 2008, 545).

– 1. Auch fast 70 Jahre alte Bodenfliesen in der Küche sind wohnwerterhöhend. 2. Eine unzureichende Elektroinstallation liegt vor, wenn die Stromversorgung den Gebrauch einer Vielzahl von elektronischen Haushalts-, Kosmetik- und Unterhaltungsgeräten nicht mehr ermöglicht. 3. Eine Loggia miteiner Fläche von 2,5 qm ist nicht wohnwerterhöhend. 4. Eine Waschküche außerhalb der Wohnung ist wohnwerterhöhend. 5. Das Auftreten von Ratten stellt einen behebbaren Mangel dar und spielt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Rolle. 6. Eine ungepflegte und offene Müllstandsfläche ist nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel nur dann wohnwertmindernd, wenn beide Kriterien erfüllt sind; dass gelegentlich einzelne Mülltonnen wegen des anfallenden Mülls nicht ganz geschlossen werden können, rechtfertigt nicht die Annahme einer ungenügenden Pflege der Müllstandsfläche (AG Schöneberg, Urteil vom 12.03.2008 – 104 a C 544/07 -; in: GE 2008, 607).

– Für das Sondermerkmal „modernes Bad“ kommt es nicht auf die Größe des Bades und seinen Zuschnitt an (AG Köpenick, Urteil vom 17.12.2007 – 10 C 177/07 -; in: GE 2008, 675).

– 1. Ein modernes Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels liegt auch dann vor, wenn es sich nicht um hochwertige Ausstattungsgegenstände handelt; auf den Zuschnitt des Bades, dessen Größe und die Anordnung des Fensters kommt es nicht an. 2. Eine unzureichende Wärmedämmung liegt nur dann vor, wenn der Standard für vergleichbare Gebäude der gleichen Baualtersklasse nicht erreicht wird (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 12.02.2008 – 8 C 327/07 -; in: GE 2008, 675).

– 1. Für die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel reicht es aus, wenn der Mieter detailliert vorträgt, dass die Wände im Badezimmer nur teilweise gefliest sind, wenn der Vermieter dies allein mit Nichtwissen bestreitet. 2. Für eine Beeinträchtigung durch Geräusche reicht der Vortrag des Mieters nicht aus, dass sich in unmittelbarer Nähe ein Supermarkt mit Kundenparkplatz befindet (AG Schöneberg, Urteil vom 29.06.2007 – 17b C 70/07 -; in: GE 2008, 675).

– Bei Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist eine Speisekammer wie ein Abstellraum zu bewerten (LG Berlin, Beschluss vom 14.01.2008 – 67 S 310/07 -; in: GE 2008, 334).

– Bei Anwendung des Berliner Mietspiegels ist ein fehlender Balkon wie ein „nicht nutzbarer Balkon“ zu behandeln; dies folgt sowohl aus Sinn und Zweck der Zusatzmerkmale als auch daraus, dass nach Auskunft des Herausgebers des Berliner Mietspiegels bei Berechnung der Zusatzmerkmale ein „nicht nutzbarer Balkon“ einem nicht vorhandenen Balkon gleichgesetzt wurde (KG, Urteil vom 30.09.2004 – 8 U 54/03 -; in: GE 2004, 1392).

– Da der Mietspiegel nur isolierverglaste Fenster als wohnwerterhöhend ansieht, reichen Doppelglasfenster nicht aus, selbst wenn sie die gleichen isolierenden Eigenschaften haben. Eine Nische im Flur ist weder ein Einbauschrank noch ein Abstellraum, da es an einer Tür fehlt, so dass dieser Bereich nicht verschlossen werden kann. Ein Balkon ist auch nicht groß und geräumig, wenn ein kleiner Tisch und drei Stühle stellbar sind, allerdings der dritte Stuhl gerade noch an den Tisch stellbar ist und dazu führt, dass es um den Tisch sehr eng wird und nicht jeder Platz auf dem Balkon problemlos erreichbar ist (AG Schöneberg, Urteil vom 03.02.2005 – 8 C 101/04 -; in: GE 2005, 311).

Ist laut Mietvertrag nur eine Toilette vermietet, ist der Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass in Abweichung vom Vertragstext auch ein Bad zur Verfügung gestellt wurde. Die vorhandene Ausstattung mit einem gefliesten Wannenbad hat bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben, wenn diese Ausstattung vom Mieter eingebracht worden ist (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2008 – 62 S 346/07 -; in: GE 2008, 1057).

– 1. Leistet der Vermieter einen Zuschuss von 2.000 DM zum Kauf von Spüle, Ober- und Unterschränken nebst Herd, gilt die Wohnung als mit Einbauküche und Spüle im Sinne der Orientierungshilfe ausgestattet. 2. Bei Fehlen einer Steckdose im Badezimmer liegt eine unzureichende Elektroinstallation vor. 3. Eine Waschküche ist als zusätzlicher Nutzraum wohnwerterhöhend zu berücksichtigen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.07.2008 – 20 C 103/08 -; in: GE 2008, 1199).

– 1. Sind mehrere Fenster zur Straße sowie die Balkontüren mit isolierverglasten Fenstern ausgestattet worden, ist das Merkmal „überwiegend moderne Isolierverglasung“ unabhängig davon erfüllt, ob ein erheblicher Schallschutz erreicht wird. 2. Auch die von der Küche aus zugängliche Speisekammer ist als „Abstellraum innerhalb der Wohnung“ anzusehen. 3. Ein fehlender Balkon ist nicht einem „nicht nutzbaren Balkon“ gleichzustellen. 4. Das Merkmal “stark vernachlässigte Umgebung in einfacher Wohnlage“ ist nicht allein dadurch erfüllt, dass sich im Straßenbild der Wohngegend alkoholkranke Personen vor diversen Ausschankgelegenheiten zusammen mit einer Vielzahl von Hunden aufhalten (LG Berlin, Urteil vom 06.03.2008 – 67 S 9/08 -; in: GE 2008, 1257).

– Ersetzt der Mieter einen vermieterseits gestellten (auch defekten) Küchenherd durch einen eigenen (besseren), ist die Wohnung mietspiegelmäßig als mit einer vorhandenen Kochmöglichkeit zu behandeln. Eine Kellerfeuchtigkeit stellt sich als wohnwertminderndes Merkmal dar, auch wenn die Wassereintrittsstelle örtlich begrenzt ist. Eine Ungepflegtheit der offenen Müllstandsfläche ergibt sich nicht bereits daraus, dass mitunter auch vereinzelt Plastiktüten neben die Müllgefäße gestellt werden (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2008 – 63 S 400/07 -; in: GE 2008, 1258).

– 1. Auch ein geleaster Kaltwasserzähler gilt als wohnwerterhöhend. 2. Eine Speisekammer zählt als Abstellraum innerhalb der Wohnung und ist damit ebenfalls wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. 3. Eine unzureichende Elektroinstallation bei einem Altbau liegt nicht vor, wenn die Waschmaschine und der Geschirrspüler nicht gleichzeitig betrieben werden können. 4. Die Wohnräume sind nicht überwiegend schlecht belichtet, wenn nur das Berliner Zimmer in der Erdgeschosswohnung betroffen ist; der pauschale Hinweis auf vor dem Fenster stehende Bäume reicht nicht. 5. Eine Heizanlage, die vor 1984 eingebaut wurde, gilt als Heizung mit ungünstigem Wirkungsgrad und ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 23.11.2007 – 63 S 160/07 -; in: GE 2008, 1259).

– 1. Ein Balkon ist nicht deswegen „nicht nutzbar“ i.S.d. Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2007, weil er ein Gefälle aufweist. 2. Die Elektroinstallation liegt nicht „über Putz“, wenn sie nicht sichtbar ist, weil die Leitungen in Kabelkanälen gefasst, verschalt oder abgekoffert sind. 3. Liegt die Wohnung im Hochparterre, ist für sie ein Abschlag für „Lage im Erdgeschoss“ nicht vorzunehmen, da sie im Vergleich zu einer herkömmlichen Erdgeschosswohnung mit einem geringeren Einbruchrisiko behaftet ist (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.03.2008 – 7 C 457/07 -; in: GE 2008, 1261).

– 1. Ein modernes Bad liegt auch dann vor, wenn es sich um einen kleinen Raum mit einem Fenster ohne Kippfunktion handelt. 2. Für einen geräumigen Balkon reicht es aus, wenn ein Tisch aufgestellt werden kann, an dem zwei Personen Platz nehmen können (hier: 1,70 m breit und 3,00 m lang). 3. Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes liegt schon dann vor, wenn die Fassade erneuert wurde. 4. Eine stark vernachlässigte Umgebung ist nicht schon dann anzunehmen, wenn Fassaden und Hauseingangstüren des Wohnblocks mit Graffiti beschmiert sind. Erforderlich ist eine unterlassene Instandsetzung über einen längeren Zeitraum mit der Folge von z. B. vermehrt auftretendem Leerstand von Gewerbeflächen (AG Mitte, Urteil vom 11.03.2008 – 5 C 152/07 -; in: GE 2008, 1263).

– Eine zugunsten des Vermieters zu berücksichtigende Sammelheizung liegt vor, wenn er die wesentlichen Installationen, die zum Betrieb der Heizung erforderlich sind, eingebaut hat. Eine vom Vermieter erneuerte Gastherme stellt die zentrale Energieabnahmestelle dar, mit deren Hilfe die Wohnung mit Wärme versorgt wird. Von dem Mieter eingebaute Heizkörper und Rohre sind demgegenüber unbedeutend (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18.12.2007 – 7 C 53/07 –, LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 7.4.2008 – 62 S 23/08 -; in: GE 2008, 1430).

– Wohnwerterhöhend ist das Vorhandensein eines Strukturheizkörpers als Handtuchwärmer sowie eine moderne Heizungsanlage. Letzteres Merkmal ist auch erfüllt, wenn der Vermieter zu einem derartigen Einbau aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften verpflichtet war. Eine Wärmedämmung ist dann unzureichend, wenn der Wärmeschutz der Gebäudehülle hinter demjenigen Standard zurückbleibt, der für Gebäude einer bestimmten Baualtersklasse typisch ist. Die Aufbringung einer Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz kann ein wohnwerterhöhendes Merkmal darstellen; die Unterlassung einer solchen Maßnahme führt nicht zwangsläufig zur Annahme einer wohnwertmindernden Merkmals (LG Berlin, Urteil vom 07.08.2008 – 67 S 95/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1494).

– Bei einem Abstand zwischen Erdboden und der Unterkante der Fenster von 1,94 m ist eine Lage der Wohnung im Hochparterre anzunehmen, so dass ein Abschlag für eine Erdgeschosswohnung nach dem Berliner Mietspiegel nicht in Betracht kommt (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.8.2008 – 18 C 230/08 -; in: GE 2008, 1564).

– 1. Eine freistehende Badewanne ohne Verblendung ist negativ zu bewerten. 2. Das Merkmal „Wandfliesen im Arbeitsbereich“ liegt nur dann vor, wenn der Fliesenspiegel mindestens die Arbeitsflächen von Herd und Spüle vollständig umfasst. 3. Eine aus 1950 stammende Kücheneinrichtung inklusive eines sog. „Stufenbeckens“ und eines Wandschrankes ist nicht mehr als wohnwerterhöhende „komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken“ anzusehen. 4. Eine nicht verschließbare Nische im Flur ist kein „Abstellraum“. 5. Das Fehlen einer Steckdose im Bad ist wohnwertmindernd (AG Schöneberg, Urteil vom 2.10.2008 – 10a C 116/07 (n.rk.) -; in: GE 2008, 1565).

– 1. Bei einer Mieterhöhung ist hinsichtlich des Ausstattungszustandes einer Wohnung auf denjenigen bei Vertragsbeginn abzustellen. Mietermodernisierungen sind nicht zu berücksichtigen. 2. Die Einbeziehung der Speisekammer in das vom Mieter installierte Bad ändert nichts an dem vertraglichen Ausstattungszustand mit „Abstellraum“. 3. Stoffummantelte Elektroleitungen stellen keine unzureichende Elektroinstallation dar. 4. Auch eine nach vorne gelegene Fünf-Zimmer-Wohnung, von der zwei Räume im Seitenflügel liegen, ist eine Wohnung im Vorderhaus. 5. Behebbare Mängel haben auf die Höhe der ortsüblichen Miete keinen Einfluss (LG Berlin, Urteil vom 15.8.2008 – 63 S 42/08 -; in: GE 2008, 1627).

– 1. Ein Balkon mit einer Grundfläche von mindestens 4 m² ist auch dann „geräumig“, wenn er zwar 6 m lang, aber nur 1,7 m breit ist. 2. Eine Müllstandsfläche ist auch dann „abschließbar“, wenn die Schließanlage von Unbefugten mittels eines Hilfsmittels geöffnet werden kann (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 6.6.2008 – 4 C 100/08 -; in: GE 2008, 1628).

– 1. Die Warmwasserversorgung der Wohnung ist unzureichend, wenn für die gemeinschaftliche Versorgung von Bad/ WC und Küche lediglich ein Boiler mit einem Fassungsvermögen von 80 Litern zur Verfügung steht. 2. Hat der Mieter – und nicht der Vermieter – die vorhandene Spüle und den Herd selbst gestellt, ist die Küche als ohne Kochmöglichkeit und ohne Spüle ausgestattet anzusehen. 3. Rollläden im ersten Obergeschoss sind nicht wohnwerterhöhend. 4. Ein an die Küche angrenzender Verschlag mit einer Grundfläche von knapp 0,84 m² ist nicht als Abstellraum anzusehen. 5. Die Elektroinstallation ist unzureichend, wenn das Wohnzimmer mit zu wenigen und teilweise veralteten Steckdosen ausgestattet ist (AG Köpenick, Urteil vom 28.10.2008 – 7 C 220/08 -; in: GE 2008, 1629).

– 1. Liegen die Elektroinstallation und die Be- und Entwässerungsleitungen nur im Bad auf Putz, ist das nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen. 2. Das wohnwertmindernde Merkmal „stark vernachlässigte Umgebung“ liegt nur dann vor, wenn die Wohnanlage deutliche Merkmale von „Verslumung“ aufweist (AG Tiergarten, Urteil vom 4.1.2008 – 9 C 190/07 -; in: GE 2008, 1631).

– 1. Sogenannte Riemchen im Arbeitsbereich der Küche sind mit Fliesen nicht vergleichbar und stellen kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. 2. Wohnwerterhöhende Merkmale in der Merkmalgruppe 4 – Gebäude – liegen nicht vor, wenn sie keinen Bezug zur Wohnung aufweisen und nicht zu einem Nutzungsvorteil führen. 3. Kein hochwertiger Bodenbelag bei fehlender Fußleiste (AG Schöneberg, Urteil vom 21.11.2008 – 16b C 185/08 -; in: GE 2009, 117).

– 1. Der Anschluss an das Fernwärmenetz ist als moderne Heizungsanlage im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen. 2. Einzelne Putzabplatzungen reichen nicht aus, um einen schlechten Instandhaltungszustand der Fassade anzunehmen. 3. Hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernommen, ist ein Zuschlag nach den Sätzen der II. BV anzusetzen (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.4.2008 – 239 C 158/07 -; in: GE 2009, 203).

– Das Fehlen eines Balkons ist nicht als wohnwertminderndes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel zu berücksichtigen (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung der Kammer seit GE 2006, 723 und Anschluss an Rechtsprechung der 67. Kammer [GE 2008, 1257]) (LG Berlin, Urteil vom 9.1.2009 – 63 S 189/08 -; in: GE 2009, 383).

– 1. Rollläden an Hochparterrewohnung sind wohnwerterhöhend. 2. Ein fehlender Balkon ist nicht einem „nicht nutzbaren Balkon“ gleichzusetzen. 3. Für eine abschließbare Müllstandsfläche reicht es nicht aus, wenn sie sich in dem abgeschlossenen Innenhof des Gebäudekomplexes befindet (AG Wedding, Urteil vom 25.2.2009 – 19 C 246/08 -; in: GE 2009, 521).

– Das Spanneneinordnungsmerkmal „Bad“ liegt nicht vor, wenn weder eine Badewanne noch eine Dusche, sondern nur ein Handwaschbecken in der Toilette vorhanden ist. 3. Ein fehlender Balkon steht nicht einem „nicht nutzbaren Balkon“ gleich (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.06.2009 – 230 C 22/09 -; in: GE 2009, 915).

– Das Fehlen eines Balkons ist – was den Berliner Mietspiegel 2007 betrifft – nicht gleichzusetzen mit dem wertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons (Fortführung von LG Berlin, ZK 63, GE 2009, 383). Zur Abgrenzung zwischen Hochparterre- und Erdgeschosslage im konkreten Fall feststellen lassen. Das ist für die vermehrte Kälteeinwirkung von unten zu bejahen; doch auch die Höhe der Fenster erlaubt einer Vielzahl von Menschen unerwünschte Einblicke in die Wohnung, und die Einbruchsgefahr dürfte auch noch größer sein im Vergleich zu höher gelegenen Wohnungen (LG Berlin, Urteil vom 05.06.2009 – 63 S 355/08 -; in: GE 2009, 1046).

– 1. Ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss ist schon dann anzunehmen, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, einen Vertrag mit dem Kabelanbieter abzuschließen, der eine entsprechende Dose installiert. 2. Ob Wasserleitungen überwiegend auf Putz liegen, richtet sich nicht nach der Wohnung insgesamt, sondern nur nach der Zahl der Feuchträume. 3. Ob eine hohe Lärmbelästigung im Wohnumfeld anzunehmen ist, kann nicht aus einem Sachverständigengutachten für ein Haus in derselben Straße abgeleitet werden, das sich in Nähe zu der Schienenstrecke und Ausrichtung unterscheidet (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2009 – 63 S 509/08 -; in: GE 2010, 67).

– Eine Nische im Flur ohne Sichtschutz ist kein Abstellraum im Sinne des Berliner Mietspiegels (AG Schöneberg, Urteil vom 25.11.2009 – 12 C 370/09 -; in: GE 2010, 127).

– Auch bei einer großen Wohnung ist ein Balkon mit einer Fläche von 4 m² als groß und geräumig im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2009 – 67 S 411/08 -; in: GE 2010, 204).

– Das Fehlen eines Balkons ist nicht wohnwertmindernd. 2. Die Wände des Bades sind überwiegend gefliest, wenn die Verfliesung im Nutzbereich 1,46 m hoch reicht. 3. Für einen schlechten Instandhaltungszustand reichen beschränkte bauliche Mängel nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2009 – 65 S 182/09 -; in: GE 2010, 271).

– Ein Wohnungsmieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht (BGH; Urteil vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08 -; in: IMR März 2010).

– 1. Behebbare Mängel des wohnwerterhöhenden Merkmals des Terrazzofußboden sind unerheblich. 2. Eine zusätzliche Gemeinschaftswaschküche ist auch dann als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn sie in einem fußläufig (hier: höchstens 50 m) zu erreichenden Gebäude außerhalb des Hauses liegt (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010 – 63 S 249/09 -; in: GE 2010, 414).

– Eine Wärmedämmung an der Außenfassade eines Mietobjekts ist grundsätzlich dann im Rahmen einer Mieterhöhung als wohnwerterhöhendes Merkmal zu berücksichtigen, wenn sie zu einer erheblichen Einsparung von Energie im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt (LG Hamburg, Urteil vom 11.09.2009 – 311 S 106/08 -; in: IMR 2010, 136).

– Ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegt bei einer Isolierverglasung nur dann vor, wenn diese nach der Anzahl der Fenster (und nicht nach der Fläche der Verglasung) überwiegend ist. Ein vermietetes halbes Zimmer ist kein Abstellraum; der Anschluss an die Fernwärme zählt nicht als Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1. Juli 1994 (LG Berlin, Urteil vom 10.09.2009 – 67 S 441/08 -; in: GE 2010, 622).

– 1. Behebbare Mängel der Orientierungsmerkmale sind bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. 2. Eine einen k-Wert von 1,8 W/m²·Kaufweisende Isolierverglasung ist als moderne, energieeinsparende Isolierverglasung anzusehen. 3. Gästewohnungen in einer Entfernung von 170 m bzw. 250 m, die in wenigen Gehminuten zu erreichen sind, sind wohnwerterhöhend (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26.01.2010 – 3 C 374/09 -, in: GE 2010, 625).

– 1. Im Bad sind nur weniger als 40 cm breite Handwaschbecken klein. 2. Ein 4 m² großer Balkon ist jedenfalls bei einer Breite von 1,20 m geräumig. 3. Eine 200 m entfernt liegende Waschküche ist nicht wohnwerterhöhend. 4. Eine Elektroinstallation, mit der neben einem Großgerät ein weiteres Gerät nicht betreiben werden kann, ist wohnwertmindernd. 5. Die Be-und Entwässerungsinstallation ist schon dann als überwiegend auf Putz verlegt anzusehen, wenn das im Bad der Fall ist. 6. Befindet sich die Unterkante der Wohnungsfenster etwa in Höhe der Oberkante der Hauseingangstür, liegt die Wohnung nicht mehr im Erdgeschoss (LG Berlin, Urteil vom 3.11.2009 – 63 S 184/09 -; in: GE 2010, 767).

– 1. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche“ reicht eine hüfthohe Hecke aus. 2. Ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ erfordert eine aufwendige Gestaltung der Wege oder Sitzflächen (AG Lichtenberg, Urteil vom 04.05.2010 – 6 C 442/09 -; in: GE 2010, 851).

– 1. Ist das Bad mit mindestens einem normalen Handwaschbecken und Warmwasserversorgung ausgestattet, ist es unerheblich, dass das davon getrennte WC nur eine kleines Handwaschbecken und keine Warmwasserversorgung aufweist. 2. Balkone mit einer Größe von jeweils mehr als 4 m² sind wohnwerterhöhend. 3. Sind in der Wohnung selbst nur zwei Elektrogeräte gleichzeitig zu betreiben, ist das auch dann wohnwertmindernd, wenn aus der im Flur verlegten verstärkten Steigeleitung ein weiterer Anschluss für die Wohnung verlegt werden könnte. 4. Liegt die Lärmentwicklung der nahe der Wohnung gelegenen S-Bahn-Strecke unterhalb der nach dem Straßenverzeichnis für den Straßenverkehrslärm liegenden Grenzwerte, liegt das wohnwertmindernde Merkmal der erhöhten Lärmbelästigung nicht vor (LG Berlin, Urteil vom 22.01.2010 – 63 S 256/09 -, in: GE 2010, 981).

– 1. Ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss ist schon dann anzunehmen, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, einen Vertrag mit dem Kabelanbieter abzuschließen, der eine entsprechende Dose installiert. 2. Ob Wasserleitungen überwiegend auf Putz liegen, richtet sich nicht nach der Wohnung insgesamt, sondern nur nach der Zahl der Feuchträume (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2009 – 63 S 509/08 -).

– Auch bei einer großen Wohnung ist ein Balkon mit einer Fläche von 4 m² als groß und geräumig im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2009 – 67 S 411/08 -).

– 1. Ein Durchgangszimmer allein führt noch nicht zu einem wohnwertmindernden schlechten Schnitt der Wohnung. 2. Ein Fahrradkeller ist auch dann nicht wohnwerterhöhend, wenn in dem Haus 24 Mietparteien wohnen. 3. Rankgitter allein reichen für das Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche“ auch dann nicht aus, wenn sie nur stellenweise berankt sind (LG Berlin, Urteil vom 31.08.2010 – 63 S 635/09 -; in: GE 2010, 1339).

– Ein Kellerraum, zu dem neben dem Mieter der Hauswart einen Schlüssel für den zugänglich zu haltenden Gashauptanschluss hat, bleibt ein nur dem Mieter allein zugänglicher Abstellraum (AG Köpenick, Urteil vom 27.08.2010 – 12 C 89/10 -; in: GE 2010, 1347).

– 1. Das innenliegende Bad, das durch ein Fenster oberhalb des neben dem Badezimmer liegenden Abstellraums mit abgehängter Decke belüftet werden kann, ist kein „Bad mit WC ohne Fenster“. 2. Die Wohnung mit zwei direkt miteinander verbundenen Zimmern im Seitenflügel, die nur durch das Wohnzimmer betreten werden können, ist schlecht geschnitten, weil sie mehr als ein gefangenes Zimmer aufweist. 3. Eine Waschmaschine ist auch dann in der Küche stellbar, wenn für sie an den 4 m langen Längswänden Platz ist. 4. Der als Durchgang dienende Keller ist kein für den Mieter allein nutzbarer Abstellraum (AG Wedding, Urteil vom 10.05.2010 – 22b C 224/09 -; in: GE 2010, 1349).

– 1. Behebbare Mängel einer bei Übergabe der Wohnung vorhandenen Spüle sind nicht als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. 2. Im Jahre 1995 eingebaute Fenster mit einem K-Wert von 1,8 können nicht als moderne Isolierverglasung angesehen werden. 3. Eine funktionsfähige Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner ohne technische Zusatzfunktionen ist nicht wohnwertmindernd. 4. Für eine gestaltete Müllstandsfläche reichen abschließbare Müllkäfige auf einer gepflasterten Fläche mit sichtbegrenzender Bepflanzung aus (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.03.2010 – 18 C 326/09 -; in: GE 2010, 1423).

– Eine moderne Heizung im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist nicht anzunehmen, wenn der Anschluss an das Fernwärmenetz vor 1994 erfolgt ist (LG Berlin, Urteil vom 17.08.2010 – 63 S 646/09 -; in: GE 2010, 1541).

– Eine Wohnung gilt als mit einer Sammelheizung ausgestattet im Sinne des Mietspiegels, wenn der Mieter in der vermieteten Ofenheizungswohnung eine Gasetagenheizung hatte einbauen lassen, die nach mehr als 20 Jahren an die hauseigene Gasetagenheizung angeschlossen wurde. Unerheblich ist, dass dafür eine Mieterhöhung nach Modernisierung nicht erfolgte (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.10.2010 – 3 C 184/10 -; in: GE 2010, 1625).

– 1. Ein Durchgangszimmer allein führt noch nicht zu einem wohnwertmindernden schlechten Schnitt der Wohnung. 2. Ein Fahrradkeller ist auch dann wohnwerterhöhend, wenn in dem Haus 24 Mietparteien wohnen. 3. Rankgitter allein reichen für das Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche“ auch dann nicht aus, wenn sie nur stellenweise berankt sind (LG Berlin, Urteil vom 31.08.2010 – 63 S635/09 -).

– 1. Von den nagativen Merkmalen „keine Kochmöglichkeit“ und „keine Spüle“ in der Küche ist nicht auszugehen, wenn der Mieter einen mietvertraglichen Anspruch auf Bereitstellung dieser Einrichtung hat. 2. Eine Müllstandsfläche in einem abschließbaren Hof der Wohnanlage ist i. s. d. Mietspiegels 2009 „nur den Mietern zugänglich“. 3. Ein Wintergarten in der form eines „verglasten Balkons“ ist erst dann wohnwerterhöhend, wenn er mindestens 4 m² groß ist (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2010 63 S 110/10 -; in: GE 2010, 1688).

– Ein ausgebauter Kellerraum ist auch dann nicht als Abstellraum im Sinne der Orientierungshilfe zum Mietspiegel anzusehen, wenn er von der Wohnung aus direkt zu erreichen ist (LG Berlin, Urteil vom 25.10.2010 – 67 S 624/09 -; in: GE 2010, 1746).

– 1. Ein Abstellraum liegt auch dann im Gebäude, wenn er über einen über den Hof erreichbaren Abgang im Gebäude zu erreichen ist. 2. Für das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals „bevorzugte Citylage“ ist der Vermieter darlegungspflichtig. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die über eine typische Infrastruktur einer Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 477/09 -; in: GE 2011, 202).

– Das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ nach dem Berliner Mietspiegel 2009 liegt nicht in jedem Fall vor, wenn ein Kinderspielplatz oder Sitzbänke auf dem Grundstück vorhanden sind (LG Berlin, Urteil vom 17.12.2010 – 63 S 168/10 -; in: GE 2011, 206).

– Ein Bad, dessen Wände mindestens bis zur Höhe von 1,80 m gefliest sind, und das mit einer Einbaudusche ausgestattet ist, ist auch dann als „modernes Bad“ einzustufen, wenn die Dusche keine geschlossene Kabine aufweist sowie ein wandhängendes WC mit einem in die Wand eingelassenen Spülkasten nicht vorhanden ist (AG Mitte, Urteil vom 21.09.2010 – 5 C 559/09 -; in: GE 2011, 208).

– Das wohnwertmindernde Merkmal „hohe Verkehrslärmbelastung“ liegt, auch wenn die Adresse des Hauses im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel als lärmbelastet aufgeführt ist, nicht vor, wenn die Wohnung im Seitenflügel, ausgerichtet zum ruhigen Hof, etwa 10 bis 20 Meter entfernt von der als lärmbelastet bezeichneten Straße liegt (AG Tiergarten, Urteil vom 28.01.2011 – 3 C 70/10 -; in: GE 2011, 341).

– Für das Sondermerkmal „Hochwertiger Bodenbelag“ des Mietspiegels 2007 kommt es nicht auf die Qualität des verlegten Laminatbodens an (LG Berlin, Urteil vom 18.01.2011 – 63 S 241/10 -; in: 411).

– Eine mobile Duschkabine mit Handpumpe in einer Speisekammer ist kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009 (AG Wedding, Urteil vom 02.02.2011 – 18 C 367/10 -, in. GE 2011, 413).

– Eine Wärmedämmung an der Außenfassade ist dann wohnwerterhöhend, wenn sie zu einer erheblichen Energieeinsparung im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt (LG Hamburg, Urteil vom 11.09.2009 – 311 S 106/08 -; in: GE 2009,1321).

– 1. Ersetzt der Mieter die bei Anmietung vorhandene Einbauküche in Abstimmung mit dem Vermieter auf eigene Kosten, weil sie unbrauchbar ist, liegt kein wohnwerterhöhendes Merkmal vor. 2. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „villenartige Mehrfamilienhäuser“ reicht der Vortrag nicht aus, die Wohnung liege in der Umgebung des Schlosses Charlottenburg (AG Charlottenburg, Urteil vom 20.04.2011 – 212 C 17/11 -; in: GE 2011, 760).

– 1. Ein halbrundes Waschbecken ohne Ablage ist eine Spüle im Sinne des Mietspiegels. 2. Die Wohnung ist auch dann mit einer Kochmöglichkeit ausgestattet, wenn der Vermieter bei der Erstanschaffung eines Herdes mehr als 50 % der Kosten übernommen hat. 3. Ein Balkon mit einer Grundfläche von 1 m x 4 m ist auch bei Lage an einer Straße mit hoher Lärmbelästigung nutzbar (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2011 – 67 S 198/10 -; in: GE 2011, 818).

– 1. Ein über 80 Jahre alter Terrazzoboden ist nicht hochwertig und in gutem Zustand, wenn der Vermieter zur Instandhaltung und zur Pflege nichts vorträgt. 2. Eine unzureichende Elektroinstallation ist auch dann anzunehmen, wenn im Bad keine Steckdose vorhanden ist. 3. Ein Fernwärmeanschluss gilt nicht als Einbau/Installation einer modernen Heizungsanlage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung) (LG Berlin, Urteil vom 19.07.2011 – 65 S 472/10 -; in: GE 2011, 1084).

– 1. Eine Loggia, die größer als 4 m² ist, ist als groß und geräumig i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009 zu bezeichnen. 2. Eine Wohnung verfügt auch dann über einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, insoweit einen Vertrag im eigenen Namen mit einer Kabelgesellschaft zu schließen. 3. Das Vorhandensein eines wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers ist bei Vereinbarung einer Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2011 – 63 S 347/10 -; in: GE 2011, 1024).

– 1. Entspricht die Nutzung eines Abstellraumes zum Abstellen eines Fahrrades nicht der mietvertraglichen Vereinbarung, liegt das entsprechende wohnwerterhöhende Merkmal nicht vor. 2. Liegt die Wohnung des Mieters in einer Straße, in der einige Hausnummern als besonders lärmbelastet gekennzeichnet sind, liegt sie jedenfalls nicht an einer besonders ruhigen Straße (LG Berlin, Urteil vom 23.06.2011 – 67 S 561/10 -; in: GE 2011, 1230).

– 1. Befindet sich im Bad keine Steckdose, sondern nur ein Wandauslass, ist die Elektroinstallation unzureichend. 2. Ist der zusätzliche Nutzraum schimmelig und feucht, ist er nicht angemessen nutzbar. (LG Berlin, Urteil vom 06.06.2011 – 67 S 516/09 -; in: GE 2011, 1231).

– 1. Ein Bad mit einer über der Badewanne nicht gefliesten Dachschräge und einer zu nah an die Badewanne gerückten Toilette ist kein modernes Bad. 2. Der Balkon ist geräumig i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009, wenn gleichzeitig drei Personen an einem dort aufgestellten Tisch sitzen und sich bewegen können, ohne die Sitzenden zu behelligen (AG Köpenick, Urteil vom 25.08.2011 – 17 C 407/10 -; in: GE 2011, 1376).

– Eine Gästewohnung ist auch dann als wohnwerterhöhendes Merkmal der Gruppe 4 des Berliner Mietspiegels zu berücksichtigen, wenn sie von der Mietwohnung etwas mehr als 500 m entfernt ist (AG Tempelhof-Kreuzberg, Anerkenntnisurteil vom (ohne Datum) Oktober 2011 – 4 C 194/11 -; in: GE 2011, 1564).

– Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nach dem Berliner Miet­spiegel kann bei einer Wohnung ohne Bad/mit WC das fehlende Bad doppelt negativ durch den Sonderabschlag nach der Tabellenstruktur und die erste Merkmalgruppe der Orientierungshilfe berücksichtigt werden (LG Berlin, Urteil vom 23. November 2011 – 67 S 284/11 -; in: GE 2012, 65).

– Das Sondermerkmal Parkett liegt nicht vor, wenn lediglich zwei Räume von gemieteten vier oder fünf Zimmern Parkett haben. Ein 5 m2 großer Balkon ist geräumig. Eine Elektroinstallation ist unzureichend, wenn sich vermieterseits im Bad keine und in der Küche nur eine Steckdose befindet. Bei dem Merkmal der nicht anschließbaren Waschmaschine ist ein nicht vorhandener Wasseranschluss gemeint. Ein überdurch­schnittlicher Instandhaltungszustand ergibt sich nicht bereits aus der Ausbesserung von Putzschäden und dem Streichen der Fassade. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld liegt nur dann vor, wenn die Gartenanlage den Mietern frei und ohne zusätzliches Entgelt zur Ver­fügung steht (LG Berlin, Urteil vom 25. November 2011 – 63 S 139/11 -; in: GE 2012, 130).

– Laminatfußboden ist nur dann ein wohnwerterhöhendes Merkmal i. S. d. Berliner Mietspiegels 2011, wenn dieser aus dem obersten Preissegment stammt und seine Eigenschaften denen eines Parkettfußbodens gleichkommen (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.04.2012 – 231 C 494/11 -; in: GE 2012, 837).

– 1. Eine Entlüftungsanlage für das innenliegende Bad ist modern, wenn die Entlüftung durch eine Intervallschaltung gesteuert wird, die sich nach der Dauer der Nutzung des Bades richtet. 2. Der Bodenbelag einer Wohnung ist nicht überwiegend hochwertig, wenn neben zwei größeren Wohnräumen mit Parkett noch zwei nur mit Dielenboden ausgestattete kleinere Räume vorhanden sind. 3. Die Ausstattung mit Dielen stellt keinen hochwertigen Bodenbelag dar (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2012 – 65 S 116/12 -; in: GE 2012, 1169).

– Das wohnwertmindernde Merkmal „Elektroinstallation überwiegend auf Putz“ liegt nicht vor, wenn die Kabel sich überwiegend unter einer angebrachten weißen Holzleiste befinden (Kabelkanal), die überwiegend an der Decke entlangläuft (AG Tiergarten, Urteil vom 16.07.2012 – 603 C 97/12 -; in: GE 2012, 1173).

– 1. Die pauschale Behauptung, die Elektroinstallation sei unzureichend, reicht nicht aus. 2. Eine nach dem 1. Juli 1994 eingebaute Etagenheizung ist eine wohnwerterhöhende moderne Heizungsanlage. 3. Ob eine Wärmedämmung unzureichend ist, ist durch einen Vergleich mit dem Baualter und der Ausstattung vergleichbarer Häuser zu ermitteln, die Anforderungen der EnEV an Neubauten sind für Altbauten nicht maßgebend. 4. Die Geräuschbelästigungen durch einen Wochenmarkt und Gaststätten sind dann nicht wohnwertmindernd, wenn sie sich aus dem ortsüblichen Erscheinungsbild einer innerstädtischen Wohnlage (hier: Kollwitzplatz) ergeben (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 – 63 S 276/11 -; in: GE 2012, 549).

– 1. Laminat ist kein höherwertiger Bodenbelag i. S. d. Berliner Mietspiegels 2011. 2. Das wohnwerterhöhende Merkmal der modernen, gesteuerten Entlüftung des innenliegenden Badezimmers ist nicht erfüllt, wenn der automatische Entlüfter über den Entlüftungsschacht sich lediglich automatisch mit Betätigung des Lichtschalters einschaltet (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.08.2012 – 212 C 56/12 -; in: GE 2012, 1319).

– 1. Wohnwerterhöhende Merkmale des Mietspiegels muss der Vermieter darlegen und ggf. beweisen. 2. Behebbare Mängel bleiben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt. 3. Eine Wohnung in der Leipziger Straße weist keine „bevorzugte Citylage“ i. S. d. Berliner Mietspiegels 2009 auf (LG Berlin, Urteil vom 24.01.2012 – 63 S 239/11 -; in: GE 2012, 488).

– Der vorhandene Anschluss an den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss ist nicht wohnwerterhöhend, wenn der Wohnungsmieter zu dessen Nutzung einen Vertrag mit entsprechenden Kosten abschließen muss (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.02.2012 – 5 C 406/11 -; in: GE 2012, 491).

– 1. Hat der Mieter nach der „Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung“ eine Einbauküche und einen Abstellraum übernommen, ist er für deren Fehlen bei Mietvertragsbeginn darlegungs- und beweispflichtig. 2. Für einen „Abstellraum mit Sichtschutz“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2011 reicht auch eine Nische mit Vorhang in der Wohnung aus (AG Wedding, Urteil vom 19.06.2012 – 12b C 228/11 -; in: GE 2012, 1047).

– Das wohnwerterhöhende Merkmal „Gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung“ ist nichtschon dann gegeben, wenn die Müllgefäße in der abschließbaren Tordurchfahrt aufbewahrt werden (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2012 – 63 S 96/12 -; in: GE 2012, 1562).

– Das Orientierungsmerkmal „schlechter Schnitt“ ist auch dann gegeben, wenn in einer Zweizimmerwohnung das kleine Schlafzimmer von der Küche abgeht (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2013 – 67 S 346/12 -; in: GE 2013, 269).

– Der mehrere Mietern überlassene Garten ist im Rahen des Berliner Mietspiegels 2011 nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 19.12.2012 – 67 S 363/12 – (Einzelrichter); in: GE 2013, 270).

– Die Gevierte der Chaussee, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen befinden sich nicht in bevorzugter Citylage“ (LG Berlin, Urteil vom 19.03.2013 – 63 S 557/12 – (Einzelrichter); in: GE 2013, 483).

– Das wohnwerterhöhende Merkmal „repräsentativer/ hochwertig sanierter Eingangsbereich“ trifft für eine Wohnung im Quergebäude nicht zu, wenn zwar der Eingangsbereich zum Vorderhaus hochwertig ist, der Eingangsbereich zum Quergebäude jedoch nicht (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2013 – 67 S 510/12 -; in: GE 2013, 691).

– 1. Der Fahrradraum ist nicht abschließbar i. S. d. Berliner Mietspiegels 2011, wenn er nur von innen verschlossen werden kann. 2. Eine Gemeinschaftswaschküche ist kein zusätzlich nutzbarer Raum, wenn sie mehrere 100 m von der Wohnung des Mieters entfernt ist. 3. Fehlen gezielte Anpflanzungen, Bänke oder andere Elemente besonderer Gartenpflege, kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Wohnumfeld auf dem Grundstück aufwendig gestaltet ist. 5. Die Müllstandsfläche ist nicht gepflegt, wenn die Mülltonnen regelmäßig überfüllt sind, der Müll neben die Mülltonnen gekippt wird und dort Unrat liegt (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2013 – 63 S 335/12 -; in: GE 2013, 812).

– Das Merkmal des aufwendig gestalteten Wohnumfeldes erfordert eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung, es reicht nicht, wenn im Umfeld Ruhebänke oder ein Spielplatz vorhanden sind (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013 – 63 S 261/12 -; in: GE 2013, 947).

– Ein Laminatfußboden erfüllt nicht das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2011, selbst wenn es sich um hochwerties Laminat handelt (AG Köpenick, Urteil vom 02.05.2013 – 17 C 3/13 -; in: GE 2013, 948).

– Ein Fahrradabstellraum muss grundsätzlich keine Mindestgröße haben (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2013 – 63 S 286/12 -; in: GE 2013, 1004).

– Auch ein nur 0,66 m² großer „Abstellraum“ ist wohnwerterhöhend; ein Energiebedarfswert von mehr als 216 kWh ist wohnwertmindernd (LG Berlin, Urteil vom 29.10.2013 – 63 S 26/13 -; in: GE 2013, 1656).

– 1. Ein zweites WC ist der Wohnung gilt auch dann als wohnwerterhöhend, wenn es nur mit einem kleinen Handwaschbecken ausgestattet ist. 2. Eine Gästewohnung in etwa 100 m Entfernung ist wohnwerterhöhend. 3. Der gelegentliche Überflug von Rettungshubschraubern zum 1,2 km entfernten Rettungskrankenhaus dürfte keine dauerhafte Belastung mit Fluglärm im Sinne des Mietspiegels darstellen (AG Lichtenberg, Urteil vom 19.11.2013 – 6 C 91/13 -, in: GE 2014, 199).

– 1. Für eine Wohnung in der Goethestraße in Berlin-Charlottenburg trifft das wohnwerterhöhende Merkmal „bevorzugte Citylage“ im Sinne des Berliner Mietspiegels zu. 2. Ist der Keller durchfeuchtet, weil immer wieder Grundwasser aufsteigt, beruht dies nicht auf mangelnder Instandhaltung und ist nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 – 211 C 567/12 -; in: GE 2014, 325).

– Zum Wohnwertmerkmal „Wohnküche“ kommt es lediglich darauf an, dass ein separater Raum von mindestens 14 m² Grundfläche vorhanden ist, nicht hingegen, ob es weitere Ausstattungsmerkmale in der Küche gibt (LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 – 65 S 481/12 -; in: GE 2014, 591).

– Das Merkmal „bevorzugte Citylage“ erfordert nur die Nähe einer Wohnung zu einem zentralen Teilraum Berlins, der sich durch besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen, Restaurants etc. mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft auszeichnet, nicht jedoch eine bevorzugte Platzierung innerhalb dieses Gebiets (hier bejaht für Wohnung in der Nürnberger Straße) (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 12.02.2014 – 18 S 281/13 -; in: GE 2014, 745).

– 1. Eine mit einer Silikonfuge an eine geflieste Wand angeschlossene Badewanne ist keine „frei stehende Badewanne“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013, selbst wenn sie auf Füßen steht und unter der Badewanne im hinteren Bereich ein schmaler Streifen des Fußbodens nicht gefliest ist. 2. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Duschmöglichkeit“ liegt nicht vor, wenn ein Badezimmer über eine Badewanne verfügt, die mit einer Silikonfuge an eine geflieste Wand angeschlossen ist; auf das Vorhandensein eines Duschvorhangs oder einer Duschkabine kommt es nicht an (AG Mitte, Urteil vom 07.02.2014 – 16 C 130/13 -; in: GE 2014, 806).

– Das Sondermerkmal „von der Badewanne getrennte Dusche“ für Altbauten bis Baujahr 1918 erfordert keine besondere Qualität der sanitären Einrichtungen (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2014 – 65 S 85/14 -; in: GE 2014, 941).

– Ersetzt der (Vor-) Mieter vorhandene Ausstattungsgegenstände durch eigene, führt dies nicht zum Wegfall der wohnwerterhöhenden Merkmale (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.05.2014 – 204 C 267/13 -; in: GE 2014, 1009).

– Für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum“ kommt es grundsätzlich nicht auf die Größe des Raums und dessen Erreichbarkeit an (AG Mitte, Urteil vom 04.06.2014 – 11 C 13/14 -; in: GE 2014, 1013).

– Für das wohnwerterhöhende Merkmal „Dunstabzugshaube“ genügt es, wenn es sich um eine Gerät mit Umlufttechnik handelt (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 – 65 S 94/14 -; in: GE 2014, 1140)

– 1. Durch die Vorlage von einzelnen Detailfotos des Treppenhauses genügt der Mieter seiner Darlegungs- und Beweislast für das von ihm behauptete wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbericht überwiegend im schlechten Zustand“ nicht. 2. Graffiti an den straßenseitigen Außenwänden eines Gebäudes und an der Außenseite der Hauseingangstür begründen kein wohnwertminderndes Merkmal. 3. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ liegt nicht vor, wenn es auf dem Hof enen Fahrradständer gibt (AG Mitte, Urteil vom 04.08.2014 – 20 C 50/14 -; in: GE 2014, 1341).

– Ein repräsentativer Eingangsbereich des Vorderhauses ist als wohnwerterhöhendes Merkmal bie der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Seitenflügel jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn der Seitenflügel auch über den repräsentativen Eingangsbereich des Vorderhauses zu erreichen ist (AG Charlottenburg, Anerkenntnisurteil- und Schlussurteil vom 14.03.2013 – 234 C 273/12 -; in: GE 2014, 1458).

– 1. Das wohnwerterhöhende Merkmal „hochwertige Fliesen im Bad“ liegt nicht vor, wenn die Fliesen sämtlich in weiß gehalten sind; erforderlich sind Akzente oder Verzierungen wie farbige Bordüren oder Mosaikkacheln oder die Verwendung von Natursteinen wie Marmor, Schiefer oder Granit. 2. Ein fehlender Balkon ist wohnwertmindernd, sofern der Vermieter nicht den Beweis für dei Behauptung antritt, dass ein Anbau von Balkonenen aus baulichen und/oder rechtlichen Grüden nicht zulässig ist. 3. Eine vom Vermieter gestellte Etagenheizung ist als Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels anzusehen. 4. Eine vor sechs Jahren gestrichene Fassade rechtfertigt nicht die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes des Gebäudes, feuchte Kellerwände erfüllen dagegen das wohnwertmindernde Merkmal eines schlechten Instandhaltungszustandes. 5. Ein Abstand von 20 m zwischen den Seitenflügeln und von unter 10 m zwischen Vorder- und Hinterhaus rechtfertigt bei einem geschlossenen rechteckig bebauten Mietwohngrundstück die Annahme einer verdichteten Bebauung (Merkmalgruppe 4) (AG Schöneberg, Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 12.03.2014 – 103 C 238/13 -; in: GE 2014, 1591).

– Soweit das Sondermerkmal „modernes Bad“ gemäß dem Berliner Mietspiegel 2009 „neuzeitlichen Standard“ voraussetzt, kann auch ein Bad, das bereits 20 Jahre vor dem Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens eingebaut wurde, „neuzeitlichen Standard“ haben, wenn es den heutigen Ansprüchen und Voraussetzungen an eine Mietwohnung entspricht (AG Tiergarten, Urteil vom 22.12.2010 – 4 C 347/10 -; in: IMR 2011, 319).

– Das wohnwerterhöhende Merkmal „Einhebelmischbatterie“ in der Merkmalgruppe 1: Bad/WC in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel trifft nur zu, wenn alle im Bad vorhandenen Zapfstellen damit ausgestattet sind (AG Charlottenburg, Urteil vom 13.10.2014 – 213 C 106/14 -; in: GE 2014, 1656).

– Liegt der Balkon an eine rStraße mit hoher Lärmbelastung, liegt das wohnwertmindernde Merkmal „kein nutzbarer Balkon“ vor (AG Schöneberg, Urteil vom 16.10.2014 – 107 C 434/12 -; in: GE 2015, 127).

– 1. Beschafft der mieter auf eine Kosten Spüle und Herd, kann der Vermieter sich bei Mieterhöhungsverlangen nicht auf deren Vorahndensein stützen, auch wenn das im Mietvertrag anders vereinbart wurde. 2. Temporäre Überfüllung von Mülltonnen steht der Annahme einer gepflegten Müllstandsfläche nicht entgegen (AG Köpenick, Urteil vom 3. Juni 2014 – 2 C 13/14 -; in: GE 2015, 131).

– Das wohnwerterhöhende Merkmal „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ ist auch dann in Ansatz zu bringen, wenn der Mieter eine zu Mietbeginn vorhandene Kammer auf eigenen Wunsch mit Genehmigung des Vermieters entfernt hat (AG Mitte, Urteil vom 26.08.2014 – 116 C 48/14 -; in: GE 2015, 193).

– 1. Das wohnwertmindernde Merkmal „Weder Breitbandkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage“ des Mietspiegels 2013 liegt nicht vor, wenn der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit auf seine Kosten einen Vertrag abschließen muss. 2. Ist der Heizkessel 1993 ausgetauscht worden, liegt weder das Positivmerkmal „Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 1.7.1994“ noch das Negativmerkmal „Heizungsanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad“ vor (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.05.2014 – 25 C 188/14 -; in: GE 2015, 331).

– Kleinere Putzschäden, Graffiti an der straßenseitigen Erdgeschossfassade und Abnutzung im und am Gebäude stellen noch keinen „schlechten Instandhaltungszustand“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 dar (AG Mitte, Urteil vom 15.01.2015 – 21 C 43/14 -; in: GE 2015, 259).

– Eine Küche, die außer einer Dunstabzugshaube – die der direkten Abführung der Küchendünste während des Kochvorgangs dient, sonst aber keine weitere Be- und Entlüftungsfunktionen erfüllt – über keine weitere selbstständige Entlüftung des Küchenraums verfügt, stellt ein wohnwertminderndes Merkmal dar (LG Berlin, Beschluss vom 18.01.2013 – 63 S 487/12 -; in: IMR 2013, 399).

– 1. Verfügt ein Mietshaus über einen repaäsentativen und hochwertigen Eingangsbereich, rechtfertigt dies keine Mieterhöhung, wenn die betroffenen Mieter in einem Quergebäude hinter dem fraglichen Haus wohnen, das über einen eigenen Eingangsbereich verfügt, der bewusst schlicht und einfach gestaltet ist, auch wenn diese zwangsläufig zuerst durch den vorderen hochwertigen Eingangsbereich gehen müssen. 2. An der Repräsentanz und Hochwertigkeit der sanierten Bereiche des Vorderhauses nimmt das Quergebäude bzw. nehmen dessen Bewohner nicht teil (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2013 – 67 S 510/12 -; in: IMR 2013, 400).

– Für die Annahme des Sondermarkmals „Dusche getrennt von Badewanne“ ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass sich neben einer Badewanne im Badezimmer auch eine separate Dusche befindet. Besondere Anforderungen an die Qualität der sanitären Einrichtungen sowie den Grundriss des Bades werden nicht gestellt (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2014 – 65 S 85/14 -; in: ImR 2015, 11).

– Bei der Beheizung durch Fernwärme handelt es sich nicht um ein positives Merkmal, weil Fernwärme einer modernen Heizanlage nicht gleichzustellen ist (AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015 – 232 C 262/14 -; in: GE 2015, 457).

– Das wohnwerterhöhende Merkmal „Einhebelmischbatterie“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 liegt dann vor, wenn Einhebelmischbatterien zumindest an der überwiegenden Anzahl der Zapfstellen vorhanden sind (im Anschluss an LG Berlin, Urteil vom 25.11.2014 – 67 S 365/14 -; in: GE 2015, 462).

– Die Möglichkeit, ohne vertragliche Nutzung mit Dritten kostenlos die Grundprogramme empfangen zu können, reicht aus, das positive Merkmal „rückkanalfähiger Breitbandanschluss“ nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel als vorhanden anzunehmen (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.02.2015 – 235 C 399/14 -; in: GE 2015, 660).

– Das wohnwerterhöhende Merkmal nach dem Mietspiegel 2013 „Zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ liegt auch dann vor, wenn dafür ein Entgelt zu zahlen ist (LG Berlin, Urteil vom 19.05.2015 – 63 S 371/14 -; in: GE 2015, 858).

– Die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegene Wohnungen erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal des Berliner Mietspiegels 2013 „Bevorzugte Citylage“ nicht (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2015 – 67 S 120/15 -; in: GE 2015, 971).

– 1. Kann ein Mieter einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nur nach Abschluss eines zusätzlichen Vertrages mit einem Dritten nutzen, liegt insoweit kein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 vor. 2. Bei Lage der Wohnung im Seitenflügel oder Quergebäude und Randmaßen von 13,50 x 18,00 m eines rundherum geschlossenen Innenhofs liegt das Negativmerkmal einer verdichteten Bebauung vor (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2015 – 65 S 476/14 – (Einzelrichter); in: GE 2015, 1034).

– 1. Gehört laut Mietvertrag „1 Kammer“ zur Mietsache, reicht dies zum Nachweis des wohnwerterhöhenden Merkmals „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ aus. 2. Sofern der Abstellraum durch Umbaumaßnahmen des Mieters beseitigt worden sein sollte, führt das nicht zum Wegfall des wohnwerterhöhenden Merkmals. 3. Abnutzungserscheinungen (übliche Gebrauchsspuren) stehen dem wohnwerterhöhenden Merkmal „repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus“ nicht entgegen (AG Charlottenburg, Urteil vom 04.06.2015 – 210/C 42/15 -; in: GE 2015, 1035).

– Das Wohnwertmindernde Merkmal „kein Balkon“ liegt dann nicht vor, wenn der Balkonanbau den Gebrauchswert der Mietsache nicht nachhaltig erhöhen würde (hindernder rechtlicher Grund gegen Balkonanbau) (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2015 – 65 S 175/15 -; in: GE 2015, 1292).

– Ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss gilt nur dann als wohnwerterhöhend im Sinne des Berliner Mietspiegels, wenn nicht nur die Fernsehprogramme ohne zusätzlichen Vertrag empfangen werden können, sondern auch die zusätzlichen Leistungen (Telefonieren oder Zugang zum Internet) ohne gesonderten Vertrag in Anspruch genommen werden können (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015 – 18 S 63/14 -; in: GE 2015, 1294).

– Graffitis an der straßenseitigen Erdgeschossfassade und der Hauseingangstür genügen nicht zur Annahme des wohnwertmindernden Merkmals „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2015 – 67 S 76/15 – (Einzelrichter); in: GE 2015, 1599).

– 1. Eine 50 x 25 x 170 cm große, vermieterseits mit Tür ausgestattete Flurnische ist als Abstellraum wohnwerterhöhend. Gleiches gilt für das Merkmal „Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück“ aufgrund der im Innenhof aufgestellten beleuchtbaren Statuen (LG Berlin, Urteil vom 15.01.2016 – 65 S 145/15 -; in: GE 2016, 394).

– 1. Ein fehlender Balkon ist nach der Merkmalgruppe 3 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 auch in einem denkmalgeschützten Gebäude wohnwertmindernd zu berücksichtigen, sofern der Vermieter nicht nachvollziehbar – etwa durch Nachweis vergeblicher Bemühungen um eine entsprechende Baugenehmigung oder durch eine abschlägig beschiedene Bauvoranfrage- vorträgt, dass ein Balkonanbau aus baulichen oder rechtlichen Gründen unmöglich oder unzulässig ist. 2. Das wohnwerterhöhende Merkmal „rückkanalfähiger Breitbandanschluss“ (Merkmalgruppe 3) nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 setzt (nur) voraus, dass die Nutzung dem Mieter ohne zusätzlichen Vertrag mit einem Dritten möglich ist; nicht vorausgesetzt ist, dass die Leistung fü rden Mieter kostenfrei ist. 4. Ein wohnwertmindernder schlechter Instandhaltungszustand nach der Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 setzt voraus, dass sich aus Anzahl und Umfang der Schäden der Gesamteindruck eines insgesamt überwiegend schlechten Instandhaltungszustands ergibt; leichte Feuchtigkeit im Keller eines Altbaus reicht dafür nicht (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 – 63 S 273/15 -; in: GE 2016, 591).

– Ein rückkanalfähiger Breitbandanschluss ist bereits dann wohnwerterhöhend, wenn er ohne zusätzliche vertragliche Bindung an einen Dritten den Empfang von Fernsehprogrammen ermöglicht (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.07.2016 – 7 C 52/16 -; in: GE 2016, 1156).

– Das Sondermerkmal „Aufzug im Haus“ ist auch dann gegeben, wenn die Wohnung im Erdgeschoss liegt. Eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung setzt keinen vollständigen Sichtschutz von allen Seiten voraus (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 18.07.2016 – 18 S 73/16 -; in: GE 2016, 1217).

– 1. Bei Holzkastendoppelfenstern handelt es sich nicht um eine „Einfachverglasung“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015. 2. Weder ein mieterseits behauptetes Grundrauschen von einer Autobahn noch mieterseits behauptetes Grundrauschen von einer Autobahn noch mieterseits behaupete Geräusche von einer Bahnstrecke bei geöffnetem Fenster erfüllen das wohnwertmindernde Merkmal „Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrsbelastung“. 3. Eine Straße in Berlin-Nikolassee liegt zwar nicht in einer „bevorzugten Citylage“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015, aber in einer Umgebung, die von „villenartigen Mehrfamilienhäusern“ geprägt ist was ein Positivmerkmal darstellt (AG Schöneberg, Urteil vom 15.06.2016 – 7 C 38/16 -; in: GE 2016, 1219).

– Das wohnwerterhöhende Merkmal „Einbau/Installation einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994“ in der Merkmalgruppe 4 zum Berliner Mietspiegel ist auch dann gegeben, wenn nach dem 1. Juli 1994 nur die Wärmeerzeugnungsanlage und nicht auch vorhandene Rohre und Heizkörper ausgetauscht werden (LG Berlin, Beschluss vom 26.08.2016 – 65 S 291/16 -, in: GE 2016, 1276).

– Eine gepflegte Müllstandsfläche erfordert keine Überdachung und kann keine separate Abschließbarkeit, wenn sie nur den Mietern zugänglich ist, weil auf das Grundstück nur Inhaber des Haustürschlüssels kommen. Ein repräsentativer Eingangsbereich liegt dann vor, wenn er großzügig ist, an der gewölbten Decke mit Stuckkassetten verziert und an den Wänden der Aufgänge gefliest ist (AG Köpenick, Urteil vom 25.05.2016 – 6 C 14/16 -; in: GE 2016, 791).

– Ein abgezogender Dielenfußboden ist ein hochwertiger Bodenbelag im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015 (LG Berlin, Urteil vom 16.11.2016 – 65 S 187/16 -; in: GE 2017, 53).

– 1. Das wohnwertmindernde Merkmal „Bad ohne seperate Dusche mit frei stehender Wanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ liegt nicht vor, wenn eine Wanne nicht frei im Raum steht, sondern unmittelbar an die verflieste Wand anschließt. Weder ist für die Verneinung des Negativmerkmals eine Einbauwanne erforderlich, noch hätte ein Fehlen einer Verblendung einen Einfluss auf die Einordnung der Wanne als „nicht freistehend“. Auch eine zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens fehlende Silikonfuge oder mangelhafte Abdichtung zwischen Badewanne und Wand würde nicht dazu führen, dass die Wanne als „frei stehend“ zu qualifizieren wäre. 2. Das wohnwertmindernde Merkmal „weder Breitbandanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage“ ist nicht anzusetzen, wenn jedenfalls das Haus (nicht notwendigerweise auch bereits die Wohnung) an das Breitbandkabelnetz angeschlossen ist und der Mieter dieses auf Wunsch durch entsprechende Verträge mit einem Kabelanbieter nutzen könnte. 3. Stuck (hier: jeweils Mittelrosette und umlaufendes Bad) ist per se eine aufwendige Deckenverkleidung im Sinne des Berliner Mietspiegels. Das Vorhandensein eines etwaigen Deckenrisses spricht nicht gegen einen guten Zustand des Stuckes – ein Riss führt nicht dazu, dass der Stuck als solcher tatsächlich nicht mehr als in einem guten Zustand angesehen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 – 67 S 317/16 -; in: GE 2017, 535).

– 1. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ ist nicht gegeben, wenn Fahrräder im Innenhof abgestellt werden können, ohne dass es auf die Abschließbarkeit ankommt. 2. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes“ bedarf es der hinreichenden Dimensionierung desselben (LG Berlin, Urteil vom 02.03.2017 – 67 S 375/16 (Einzelrichter) -; in: GE 2017, 595).

– 1. Historisches Fischgerät-Echtholzparkett in einer Altbauwohnung der Baualtersklasse „bis 1918“ ist aufgrund seiner besonderen Langlebigkeit und hohen Strapazierfähigkeit – unabhängig von seinem aktuellen Zustand – ein „hochwertiges Parkett“ im Sinne des Berliner Mietspiegels. 2. Auch Kurfürstendamm-Lagen zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz liegen „mittendrin“ in der „bevorzugten Citylage“ im Sinne des Berliner Mietspiegels (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.12.2017 – 211 C 236/16 -; in: GE 2018, 396).

– Eine Nische innerhalb der Wohnung mit einer Größe von 0,52 m x 0,73 m ist ein Abstellraum und damit ein wohnwerterhöhendens Merkmal der Merkmalgruppe 3: Wohnung. Ein vom Vermieter gegen Entgelt zur Verfügung gestellter Pkw-Stellplatz in der Nähe der Wohnung ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld (AG Schöneberg, Urteil vom 09.03.2018 – 17 C 188/17 -; in: GE 2018, 719).

– Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-) Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen. (Bestätigung auf Fortführung der Senatsurteile vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.) ( BGH, Urteil vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18 -; in: IWW-Abrufnummer 205445).

– Ein Fahrradabstellplatz außerhalb des Gebäudes erfordert, um als wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel anerkannt zu werden, vergleichbare Eigenschaften hinsichtlich Örtlichkeit, Erreichbarkeit, Dimensionierung und Sicherheit wie ein Abstellplatz innerhalb des Gebäudes; einfache Fahrradständer zur Aufnahme der Vorderräder in zwei sich jeweils abwechselnden Höhen erfüllen diese Voraussetzungen nicht.( LG Berlin, Beschluss vom 05.07.2018 – 66 S 35/18 -; in: GE 17/2018, 1059).

– Auch wenn in der konkreten Wohnung kein Verkehrslärm zu hören ist, ist, wenn eine entsprechende Kennzeichnung nach dem Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels vorliegt, das negative Merkmal der besonders lärmbelasteten Lage gegeben, weil es auch auf die Lärmwahrnehmungen im Hof oder unmittelbar vor dem Haus ankommt. 2. Das Merkmal der bevorzugten Citylage ist auch gegeben, wenn die dafür charakterisierenden Einrichtungen ohne Weiteres mit dem Fahrrad oderüber nur sehr wenige Stationen mit den öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden können. (AG Charlottenburg, Urteil vom 07.12.2017 – 210 C 286/17 -; in: GE 20/2018, 1283).

– Der obere Kurfürstendamm ist bis zum Olivaer Platz/Leibnizstraße keine „bevorzugte Citylage“ im Sinne des Berliner Mietspiegels. ( AG Charlottenburg, Urteil vom 22.12.2017 – 233 C 389/17 -; in: GE 20/2018, 1283).

– Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Das setzt allerdings eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit durch den Mieter voraus. Von einer solchen ist nur auszugehen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat. (LG Berlin, Urteil vom 16.10.2018 – 67 S 150/18 -; in: 22/2018, 1458).

– Hochwertig im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 sind Wand- und Bodenfliesen anzusehen, wenn die Fliesen nicht alle einheitlich sind (etwa in weiß), sondern durch Akzente undVerzierungen (in Gestalt farbiger Bordüren oder Mosaikkacheln) aufgewertet sind. Zudem zählen dazu Natursteine wie Marmor, Schiefer oder Granit. (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2018 – 65 S 127/18 -; in: GE 22/2018, 1463).

– Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-) Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen. (Bestätitgung und Fortführung der Senatsurteile vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, GE 2016, 49 = BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109 = NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). (BGH, Urteil vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18 -; in: GE 23/2018, 1525).

– Der westliche Teil des Kurfürstendamms verliert mit seinen Seitenstraßen ab dem Bereich Adenauerplatz/Lewishamstraße/Brandenburgische Straße seine Eigenschaft als „bevorzugte Citylage“. (LG Berlin, Beschluss vom 09.07.2018 – 64 S 12/18 -; in: GE 23/2018, 1528).

– Jedenfalls bei einem Verhältnis von 1 : 2 Wohnungen : Fahrradabstellplätzen außerhalb des Gebäudes liegt ein wohnwerterhöhendes Merkmal vor. ( AG Schöneberg, Urteil vom 24.09.2018 – 5 C 53/18 -; in. GE: 2/2019, 132).

– 1. Behauptet der Mieter im Zustimmungsprozess, dass keine Spüle zur Verfügung gestellt wurde, obliegt dem Vermieter regelmäßig substantiierter Vortrag, aus dem sich die Überlassung einer Spüle ergibt; das Vorbringen, man verfüge nicht über Unterlagen, die das Fehlen einer Spüle bestätigen, stellt ein unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen dar. 2. Eine nur gegen ein gesondert zu vereinbarendes Entgelt angebotene Parkmöglichkeit erfüllt nicht das in der Merkmalgruppe 5 enthaltene wohnwerterhöhende Merkmal „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“. (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2019 – 66 S 153/18 -; in: GE 7/2019, 458).

– Ein vorhandener Dielenfußboden in der Wohnung stellt kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, Merkmalgruppe 3: Wohnung dar (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 11.2.2019 – 65 S 214/18 -; in: GE 2019, 535).

– Sind Herd und Spüle durch Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien in das Eigentum des Mieters übergegangen, sind diese Merkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen (AG Lichtenberg, Urteil vom 06.02.2019 – 15 C 270/18 -; in: GE 2019, 602).

– Die im Bezirk Berlin-Mitte in der „Spandauer Vorstadt“ belegenen Wohnungen befinden sich in bevorzugter Citylage i. S. d. Berliner Mietspiegels 2017 (LG Berlin, Beschluss vom 09.04.2019 – 67 S 50/19 -; in: GE 2019, 665).

– Das Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ ist für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann beachtlich, wenn für den Stellplatz eine zusätzliche Miete zu entrichten ist. 2. Eine unmittelbar vor dem Hauseingang befindliche ungepflegte Müllstandsfläche führt nicht zwingend dazu, dass damit auch das wohnwerktmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ gegeben ist (LG Berlin, Urteil vom 14.01.2019 – 64 S 92/18 -; in: GE 2019, 665).

– Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld liegt nicht vor, denn hierfür genügt es nicht, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder ein Spielplatz vorhanden ist. Es wird nicht vorgetragen, welche Spielgeräte vorhanden sind, noch dass der Spielplatz aufwendig gestaltet ist. Eine Rasenfläche mit Sitzbänken genügt hierfür nicht. 2. Für eine „besonders ruhige Lage“ muss geltend gemacht werden, dass entweder eine verkehrsberuhigte Zone vorhanden ist oder dort nur Anliegerverkehr stattfindet und Verkehrsgeräusche unterhalb der Schwelle des überlichen Großstadtverkehrs liegen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 16.01.2019 – 5 C 235/18 -; in: GE 2019, 668).

– Die Verwendung der Formulierung „Angebot“ erzeugt die Vorstellung, dass man dieses lediglich noch annehmen muss. Dazu muss das Stellplatzkontingent so groß sein, dass allen interessierten Mieters jedenfalls pro Wohneinheit ein Stellplatz zur Verfügung gestellt werden kann. Jedenfalls ist ein Angebot von elf Stellplätzen für 28 Wohneinheiten nicht ausreichend dimensioniert (AG Charlottenburg, Urteil vom 23.05.2019 – 226 C 14/19 -; in: GE 2019, 970).

-Die wohnwertmindernden Merkmale „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar“ und „Waschmaschine weder im Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ sind nicht schon dann als erfüllt anzusehen, wenn zum Betrieb der Geräte lediglich Kupplungen an den vorhandenen Leitungen fehlen, die ohne besonderen baulichen Aufwand installiert werden können (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 24.05.2019 – 64 S 253/18 -; in: GE 2019, 1312).

– Eine dezentrale Nachtspeicherung steht einer Sammelheizung i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017 gleich. (LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 – 66 S 16/19 -; in: GE 4/2020, 264).

-1. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Wohnung beim Einzug der Mieter mit einer Spüle ausgestattet war. Das pauschale Bestreiten durch den Vermieter ist unzulässig. 2. Ein wohnwerterhöhender Parkplatz ist nicht vorhanden, wenn ein Parkplatz lediglich in der Nähe vorhanden ist und durch den Mieter ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen ist. Der Vermieter muss den Parkplatz als zur Wohnung zugehörig stellen. Bei den Merkmalen des Mietspiegels stellt der Vermieter nur dasjenige „zur Verfügung“, was er mit Blick auf das existierende Wohnraummietverhältnis erbringt. ( LG Berlin, Urteil vom 13.03.2019 – 66 S 153/18 -; in: IMR 2019, 229).

-1. Das Duschen in der Badewanne (gegebenenfalls im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann – wie sich aus dem weiteren Negativ-Merkmal Bad ohne separate Duschmöglichkeit ergibt – nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. 2. Der Vermieter muss zur Erfüllung des Orientierungsmerkmals „Abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück (ausreichend dimensioniert)“ der Merkmalgruppe 4 in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel nicht proportional zur Anzahl der Bewohner/Mietparteien und unabhängig vom konkreten (wenngleich durchaus Veränderungen unterliegenden) Bedarf eine bestimmte Zahl von Fahrradabstellplätzen vorhalten. 3. Mcht der Vermieter das wohnwerterhöhende Merkmal der besonders ruhigen Lage (Wohnumfeld, Merkmalgruppe 5) geltend, reicht es nicht aus, die Geräuschentwicklung durch Kopfsteinpflaster und (erst recht nicht) die Belastung durch Fluglärm bei einer Wohnung im Einflugsbereich des Flughafens Tegel zu bestreiten. (LG Berlin, Urteil vom 10.06.2020 – 65 S 55/20 -; in GE 13/2020, 876).

-Von einer „leichten Zugänglichkeit“ der Fahrradabstellräume kann nicht ausgegangen werden, wen der Zugang dazu über eine – mehr als 1 m breite -Treppe erfolgt. (AG Mitte, Urteil vom 02.07.2020 – 10 C 5076/19 -; in GE 21/2020, 1440).

-Zur Auslegung des Merkmals „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“ der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel unter dem Gesichtspunkt denkbarer Varianten. (LG Berlin, Urteil vom 20.11.2020 – 63 S 52/20 -; in GE 1/2021, 59).

-1. Eine einfache Lüftung ohne Feuchtigkeitssensor in einem innenliegenden Bad ist ausreichend, damit das Negativmerkmal WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung (Merkmalgruppe Bad/WC der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels) nicht verwirklicht ist. 2. Dass die Fahrradabstellmöglichkeiten nicht überdacht sind, führt nicht zur Annahme des Negativmerkmals der „fehlenden Fahrradabstellmöglichkeit“. 3. Allein die Nichtdämmung eines Gebäudes begründet keine unzureichende Wärmedämmung. (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 – 63 S 109/20 -; in GE 10/2021, 632).

-Die Wärmedämmung an einer Giebelwand ohne räumlichen Bezug zur Mietwohnung ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal i.S.d. Mietspiegels 2019. (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2021 – 65 S 281/20 -; in GE 21/2021, 1363).

-1. Eine an zwei Seiten fest verbaute Badewanne ist keine frei stehende Badewanne i.S.d. Negativmerkmals „Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“. 2. Das Duschen in der Badewanne (ggf. im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2021 – 65 S 247/20 -; in GE: 23/2021, 1491).

– Nur tatsächliche Lärmbelastungen der Wohnung sind nach der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels als wohnwertmindernd zu erachten; auf die Auswirkungen auf das Grundstück kommt es nicht an. (LG Berlin, (Hinweis-) Beschluss vom 10.05.2022 – 63 S 83/22 -; in GE: 20/2022, 1057).

-Es ist dem Mieter nicht verwehrt, sich auf ein wohnwertminderndes Merkmal zu berufen, auch wenn der Vermieter dies vorher im Zuge einer Modernisierung beseitigen wollte, die vom Mieter jedoch abgelehnt wurde (hier: WC ohne Lüftungsmöglichkeit). (LG Berlin, Beschlüsse vom 14.07.2022 und 27.09.2022 – 66 S 144/22 -; in GE: 23/2022, 1269).

-1. Ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: fehlender Fliesenspiegel im Bad) ist zur Einordnung in den Berliner Mietspiegel 2021 auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter eine frühere Modernisierung durch den Vermieter abgelehnt hatte. 2. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld ist nur bei besonderem gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand anzunehmen, der über das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche signifikant hinausgehen muss. (LG Berlin, Urteil vom 09.12.2022 – 66 S 108/22 -; in GE: 2/2023, 92).

-Das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ kann auch bei einem kleinen Innenhof vorliegen, bei dem die Mülltonnen und Fahrradabstellplätze einen Großteil der Fläche einnehmen, wenn eine harmonische Gestaltung mit Sitzfläche und einem kleinen Sandkasten existiert. (AG Mitte, Urteil vom 09.02.2023 – 27 C 137/22 – ; in GE, 8/2023, 402)

-Die Annahmen des Negativmerkmals „Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauerhafte Durchfeuchtung des Mauerwers – auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)“ nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 kann bereits bei einer erheblichen Schadstelle an einem nur beispielhaft genannten Gebäudeteile, die auf einen schlechten von dem durchschnittlichen Instandsetzungszustand ähnlicher Gebäude abweichenden Zustand des Gesamtgebäudes schließen lässt, zu bejahen sein. (LG Berlin, Urteil vom 23.8.2022 – 67 S 77/22 -; in: GE, 19/2023, 960)

- Mieterhöhung wegen Modernisierung

– 1. Eine bei preisgebundenem Neubau zulässige Mietpreisgleitklausel umfasst eine Mieterhöhung nach Modernisierung nur dann, wenn dies ausdrücklich im Wortlaut der Klausel erwähnt ist. 2. Eine langjährige Zahlung des Mieters auf eine unwirksame Mieterhöhung stellt keine Vertragsänderung dar (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2000 – 62 S 567/99 -, in: GE 2000, 813).

– § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG ist bei einem Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG auch dann zu prüfen, wenn die Wohnung, für die der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung begehrt, im sogenannten LAMOD-Programm instand gesetzt und modernisiert worden ist und der mit dem Zustimmungsverlangen begehrte Mietzins nicht über dem Mietzins liegt, der sich nach den im Fördervertrag zugelassenen Mietzinssteigerungen ergibt (KG, Rechtsentscheid vom 17.01. 2002 – 8 RE-Miet 4/01 -, in: GE 2002, 259).

– 1. In der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung müssen die fiktiven Instandsetzungskosten nachvollziehbar aus den Gesamtkosten ausgegliedert werden. 2. Die durch die eingebaute Toilettenspülung erzielbare Wassereinsparung muss dargelegt werden. 3. Der Einbau einer „Sicherheitsverglasung“ ist auch ohne nähere Erläuterung als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen. 4. Die Verfliesung der Wände im Bad auf 2 Meter stellt auch dann eine Modernisierung dar, wenn der Mieter die Wände bereits bis zu 1,80 m hoch verfliest hatte. 5. Zur Darlegung des Modernisierungscharakters der Verstärkung der Elektrosteigeleitungen reicht die Gegenüberstellung der Leistungsmerkmale der alten und der modernisierten Anlage in der Mieterhöhungserklärung aus. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter bereits bisher mit der alten Anlage ausgekommen ist. 6. Der Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungseingangstür stellt ebenso wie derjenige eines Vordachs über der Hauseingangstür eine auf der Hand liegende Modernisierungsmaßnahme dar (LG Berlin, Urteil vom 05.1.2002 – 64 S 170/02 -, in: GE 2003, 122, 123).

– Eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung setzt eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung im Sinne des § 554 Absatz 3 BGB voraus, es sei denn, der Mieter hat die Maßnahmen geduldet. § 559 b Absatz 2 Satz 2 (Verschiebung der Mieterhöhung um sechs Monate) bezieht sich nur auf die Folgen einer unterlassenen bzw. zu niedrigen Ankündigung der zu erwartenden Mieterhöhung, nicht auf die gänzlich unterbliebene bzw. fehlerhafte Modernisierungsankündigung (LG Berlin, Urteil vom 05.08.2002 – 61 S 466/01 -, in: GE, 2003, 187).

– Hat der Mieter auf eigene Kosten eine Sammelheizung eingebaut, gilt die Wohnung auch dann für eine Mieterhöhung als ofenbeheizt, wenn nach der vertraglichen Vereinbarung die Heizung nach acht Jahren „in das Eigentum des Hauses“ übergehen sollte (LG Berlin, Urteil vom 22.02.2002 – 63 S 257/01 -, in: GE 2002, 594).

– 1. Der Mieter einer Sozialwohnung kann bei Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel nicht allein wegen formeller Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärungen des Vermieters den bereits gezahlten Modernisierungszuschlag zurückverlangen. 2. Nachhaltig ist eine Energieeinsparung bereits dann, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist; für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. 3. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt für Modernisierungszuschläge für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus nicht, wenn die Modernisierung von der zuständigen Stelle genehmigt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 28.01.2003 – 64 S 390/99 -, in: GE 2003, 391).

– Verzichtet der Vermieter in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vorläufig auf einen Teil der Miete (hier: Modernisierungsanteil nach Förderung durch öffentliche Mittel) mit der Maßgabe, dass nach Wegfall der Verzichtsgrundlagen (hier: Wegfall der mit der Förderung festgesetzten Mietobergrenze) die volle Miete zu zahlen ist, verstößt diese Vereinbarung gegen § 557 Abs. 4 BGB wegen Umgehung der Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 bis 560 BGB (LG Berlin, Urteil vom 09.01.2003 – 62 S 365/02 -, in: GE 2003, 394).

– Die Tatsache, dass der Kürzungsbetrag keine konkrete Auswirkung auf den Mieterhöhungsspielraum hat, führt dazu, dass er in dem Mieterhöhungsverlangen nicht gesondert erwähnt werden muss. Haben die Mietvertragsparteien in einer Modernisierungsvereinbarung, die Teil des Mietvertrages sein sollte, die Anrechnung von öffentlichen Mitteln bei einer Mieterhöhung vorgesehen, ist daran auch ein Rechtsnachfolger als Vermieter gebunden (§ 566 BGB) (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2002 – 67 S 118/02 -, in: GE 2003, 591).

– Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind Drittmittel (Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten) dann nicht zu berücksichtigen, wenn die Immobilie vom Voreigentümer modernisiert worden ist (LG Berlin, Urteil vom 13.01.2003 – 67 S 241/02 -, in: GE 2003, 458).

– Der Vermieter muss seinem Mieterhöhungsverlangen wegen einer Energiesparmaßnahme keine Wärmebedarfsberechnung beifügen, wenn aus der Erläuterung die maßgeblichen Tatsachen hervorgehen, aus denen der Mieter die Energieeinsparung erkennen kann (BGH, Urteil vom 12.03.2003 – VIII ZR 175/02 – , in: MietRB 2003, 3).

– Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung mangels Begründung unwirksam, kommt auch durch die vorbehaltlose Zahlung der Modernisierungsumlage über einen Zeitraum von 29 Monaten kein Änderungsvertrag über die Miethöhe zustande (LG Berlin, Urteil vom 14.04.2003 – 61 S 341/02 -, in: GE 2003, 807).

– Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung sind die einzelnen Kosten aufzugliedern und zu erläutern. Hat der Vermieter/Eigentümer mit dem Werkunternehmer einen Pauschalpreis vereinbart, kann die Notwendigkeit dieser Aufgliederung im einzelnen entfallen; das gilt jedoch nur bei einzelnen in sich abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen, nicht nach umfangreicher Modernisierung mit einer Vielzahl von Einzelgewerken (LG Berlin, Urteil vom 08.03.2003 – 67 S 306/02 -, in: GE 2003, 883).

– 1. Ein Ehegatte kann nicht im Rahmen der Schlüsselgewalt für den anderen dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen. 2. Die Festlegung von Mietobergrenzen im Sanierungsgebiet ist kein gesetzliches Verbot und damit für die Berechtigung zur Mieterhöhung unbeachtlich. 3. Die Mieterhöhung nach Modernisierung schließt ein nachfolgendes Mieterhöhungsverlangen auf der Basis des modernisierten Standards der Wohnung nicht aus. 4. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze sind nicht nur einseitige Mieterhöhungen nach Modernisierung auszuklammern, sondern auch Modernisierungsvereinbarungen (LG Berlin, Urteil vom 16.06.2003 – 67 S 427/02 -, in: GE 2003, 1210).

– Für eine Mieterhöhung aufgrund von Maßnahmen zur Einsparung von Energie gibt es keine aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot sich ergebende Obergrenze (etwa auf das Doppelte der auf die Wohnung entfallenden Heizkostenersparnis). § 559 BGB sieht derartiges nicht vor (LG Berlin, Urteil vom 30 10.2003 – 62 S 257/03 – , in: GE 2004, 107).

– Bei Mieterhöhungsverlangen sind Drittmittel (hier: einmalige Baukostenzuschüsse) auch dann zu berücksichtigen, wenn es sich um Vermietung einer bereits modernisierten Wohnung handelt. Der fehlende Abzug führt zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ( LG Berlin, Urteil vom 12.06.2003 – 62 S 163/00 – in: GE 2004, 297).

– Kürzungsbeträge wegen der Gewährung von öffentlichen Mitteln für Modernisierung sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB regelmäßig dann nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages beendet ist; während der vertraglichen Laufzeit sind die Fördermittel in Abzug zu bringen (LG Berlin, Urteil vom 03.03.2003 – 62 S 256/01 – in: GE 2004, 298).

– Bei einem Mieterhöhungsverlangen sind Drittmittel auch dann zu berücksichtigen, wenn es sich um Vermietung einer bereits modernisierten Wohnung handelt. Die Anrechnung hat unbefristet bei jeder Mieterhöhung nach § 558 b BGB zu erfolgen (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2003 – 61 S 31/03 – in: GE 2004, 298).

– Nach der Rechtsprechung der Kammer ist die Angabe von Kürzungsbeträgen entbehrlich, wenn Auswirkungen auf die Höhe der verlangten Nettokaltmiete ausgeschlossen sind. Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, in einem Mieterhöhungsverlangen überflüssige Mitteilungen zu machen, die auf die Entscheidungsfindung des Mieters keinen Einfluss haben können. Auf Einwendung des Mieters muss der Vermieter dazu jedoch im Rechtsstreit Angaben zur Gesamthöhe der öffentlichen Förderungsmittel machen, die sich auf Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verteilen (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2003 – 67 S 169/03 – , in: GE 2004, 300).

– Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (BGH, Urteil vom 12.05.2004 – VIII ZR 234/03 – , in: GE 2004, 883).

– Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03 -).

– Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (sog. Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt ( BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 149/03 -).

– Die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen wird im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt (BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 153/03 – , in: MietRB 6/2004).

– Eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung kann auch auf Abschlagszahlungen gestützt werden, wenn einzelne Baumaßnahmen durchgeführt sind; eine weitere Erhöhung nach Vorliegen der Schlussrechnung setzt einen ausdrücklichen Vorbehalt voraus (LG Potsdam, Urteil vom 20.09.2001 – 11 S 371/00 -, in: GE 2002, 53).

– Die Mieterhöhungserklärung gem. § 3 MHG wegen Wärmedämmmaßnahmen ist nur dann wirksam, wenn ihr eine Wärmebedarfsberechnung beigefügt worden ist (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 64 S 1/00 – , in: GE 2001, 58).

– In der Mieterhöhung wegen Wärmedämmmaßnahmen muss die Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie nachvollziehbar vorgerechnet werden. Es reicht nicht aus, die Heizenergieeinsparung in der Ankündigung darzulegen (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2001 – 64 S 292/01 -, in: GE 2002, 398).

– Zumindest in denjenigen Fällen, in denen der Wohnraummieter zu erkennen gibt, dass er trotz Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturlast wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB auch in Zukunft für den Erhalt seiner Wohnung, soweit es sich um die Folgen gewöhnlicher Abnutzung handelt, selbst zu sorgen bereit ist (z.B. weil er dem Vermieter infolge von Spannungen den Wohnungszutritt nicht mehr als unbedingt nötig eröffnen möchte), ist es dem Vermieter verwehrt, einen Zuschlag zur Mieterhöhung durchzusetzen (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 18.11.2005 – 7 S 7698/05 -, in: NJW 2006, 450).

– 1. Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat. 2. Eine „Nachbesserung“ der Modernisierungsmieterhöhungserklärung im Prozess ist – anders als beim Zustimmungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete – nicht möglich (BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05 – (LG Nürnberg-Fürth), in: NJW 2006, 1126).

– Führt der Vermieter eine Modernisierung durch Anbringung einer Wärmedämmung der Außenwände durch und bestand vorher auch Instandsetzungsbedarf wegen Putzabplatzungen, müssen bei der Mieterhöhung die ersparten Instandsetzungskosten abgezogen werden. Dazu gehören auch Kosten für Baustelleneinrichtung und Gerüst. Bei der Kostenumlage ist es nicht unbillig, die Kosten der Wärmedämmung nur auf die Wohnungen umzulegen, auf die die Wärmedämmung unmittelbar wirkt (KG, Urteil vom 20.04.2006 – 8 U 204/05 -, in: GE 2006, 714).

– Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung der Heizungsanlage ist dem Vermieter verwehrt, wenn ein Dritter (hier: Wärmecontractor) die Modernisierung auf eigene Kosten vornimmt. Auch können die im Wärmecontracting anfallenden Kosten dem Mieter ohne dessen Zustimmung nicht als Betriebskosten auferlegt werden als Ausgleich für die (möglich gewesene, nun aber) versperrte Modernisierungsmieterhöhung (BGH, Urteil vom 22.02.2006 – VIII ZR 362/04 – (LG Bochum), in: NJW 2006, 2185).

– Auch für die Mieter im ersten Obergeschoss bedeutet der Einbau eines Aufzugs eine objektive Verbesserung des Gebrauchswertes. Dies gilt auch dann, wenn der Aufzug auf dem Zwischengeschoss über der ersten Etage hält. Der Vermieter darf die Einbaukosten entweder linear nach Flächenanteilen oder nach dem unterschiedlichen Gebrauchsvorteil verteilen (LG München I, Urteil vom 24.11.2005 – 31 S 9700/05 -, in: Info M 2006, 120).

– Gestattet der Vermieter dem Mieter den Einbau einer Gasetagenheizung und duldet der Mieter später den Anschluss der Wohnung an eine neue Zentralheizungsanlage, ist eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter die Leistungen der Installation der neuen Heizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung nicht als modernisierungswirksame Leistung erheben darf, dahin auszulegen, dass sowohl eine Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) als auch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer Sammelheizung des Vermieters ausgeschlossen ist (LG Berlin, Beschluss vom 20.11.2006 – 67 S 257/06 -, in: GE 2007, 293).

– 1. Die Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist auch dann wirksam, wenn ihr Rechnungen und Belege nicht beigefügt sind. Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters jedoch verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Rechnungen und sonstigen Belege zu gewähren. Eine Zusendung von Kopien dieser Unterlagen kann der Mieter aber grundsätzlich nicht verlangen. 2. Bei Einbau einer Gasetagenheizung gehören die Kosten eines zur „Baubetreuung“ beauftragten Architekten nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten (LG Berlin, Schlussurteil vom 15.01.2007 – 67 S 85/06 -, in: GE 2007, 985).

– Führt der Vermieter Modernisierungsarbeiten durch, müssen in der Mieterhöhungserklärung die notwendigen Instandsetzungskosten abgezogen und erläutert werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2007 – 224 C 295/06 -, in: GE 2007, 989).

– Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – VIII ZR 6/07 -, in: GE 2007, 1479).

– 1. Die ausführliche Erläuterung der Energieeinsparung in der Mieterhöhungserklärung ist entbehrlich, wenn die dazu notwendigen Informationen bereits in dem Ankündigungsschreiben enthalten sind, auf das Bezug genommen wird. 2. Bei dem Austausch von Verbundglasfenstern gegen isolierverglaste Kunststofffenster ist es erforderlich, den alten und den neuen Wärmedurchgangskoeffizienten anzugeben, damit der Mieter überschlägig beurteilen kann, ob ein Energiespareffekt vorliegt. 3. Der Austausch der vorhandenen Wärmedämmung gegen eine Wärmedämmung mit einem zusätzlichen Kunstharzputz kann eine Energieeinsparungsmaßnahme darstellen, ohne dass es auf die konkrete Ersparnis an Heizkosten für den Mieter ankommt. 4. Eine Mieterhöhung wegen energiesparender Maßnahmen wird im Grundsatz nicht durch die erzielte Heizkostenersparnis gekappt. 5. Die für die Mieterhöhung notwendige Ankündigung der Energieeinsparungsmaßnahme umfasst auch Maßnahmen, die nicht mit einem unmittelbaren Eingriff in die Wohnung des Mieters verbunden sind (hier: Fassadendämmung). 6. Der Mieter, der sich auf eine finanzielle Härte durch die zu erwartende Mieterhöhung beruft, muss dazu seine Einkommensverhältnisse darlegen (LG Berlin, Urteil vom 10.09.2007 – 67 S 90/07 -, in: GE 2007, 1553).

– Der Rechtsmittelstreitwert für ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des geltend gemachten Erhöhungsbetrages. Legt das Amtsgericht den Gebührenstreitwert zugrunde und fertigt in einem Urteil keinen Tatbestand, weil ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig sei, ist das Urteil aufzuheben (LG Berlin, Urteil vom 27.02.2007 – 63 S 331/06 -, in: GE 2007,782).

– Eine Mieterhöhung, die wegen unzureichender Erläuterungen den formellen Anforderungen des § 559 b BGB nicht entspricht, ist nichtig. Eine nachträgliche Nachbesserung oder Heilung mit nachgeschobenen Erläuterungen ist nicht möglich. Der Vermieter bleibt auf die Möglichkeit verwiesen, eine neue, formell wirksame Mieterhöhung zu erklären (BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05 -, in: Info M 2006, 15).

– Eine Modernisierungsmieterhöhung ist einem SGB II-Empfänger jedenfalls dann zumutbar, wenn die erhöhte Miete vom Leistungsträger übernommen wird (KG, Urteil vom 10.05.2007 – 8 U 166/06 -, in: Info M 2007, 305).

– Erhöht ein Vermieter aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme die Miete, so ist das auch für einen Hartz IV-Empfänger zumutbar, wenn der Leistungsträger die erhöhte Miete übernimmt (KG, Urteil vom 10.05.2007 – 8 U 166/06 -).

– Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB (BGH, Urteil vom 24.9.2008 – VIII ZR 275/07 -).

– Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) -; in: GE 2009, 253; Info M 2009, 61).

– Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz verbietet dem Vermieter nicht, nach einer Modernisierungsmaßnahme nur dem Mieter gegenüber die Miete zu erhöhen, der während der Bauarbeiten eine Minderung der Miete geltend gemacht hat (LG Köln, Urteil vom 8.5.2008 – 1 S 387/06 -; in: WuM 2009, 223).

– 1. Wird bei Abschluss eines Fernwärmevertrages vereinbart, dass auch ein Gewinn verdeckt auf die Mieter umgelegt wird, der an den Vermieter zurückfließt („kick-back“), können diese Beträge weder als Betriebskosten noch als Modernisierungskosten geltend gemacht werden. 2. Wer diesen Sachverhalt verschleiert, macht sich des versuchten Prozessbetrugs strafbar (BGH, Beschluss vom 2.4.2008 – 5 StR 129/07 -; in: GE 2009, 581).

– Ein Modernisierungsmieterhöhungsverlangen muss eine verständliche Abgrenzung der Modernisierung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung enthalten (LG Landau in der Pfalz, Urteil vom 14.10.2008 – 1 S 226/07 -; in: ZMR 3/2009, 211 f.).

– 1. Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. 2. Ist ein Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angaben zu Drittmitteln nicht ordnungsgemäß begründet, kann der Vermieter das im Zustimmungsprozess dadurch nachbessern, dass ein früheres Mieterhöhungsverlangen mit den erforderlichen Angaben dem Mieter zugestellt wird (BGH, Urteil vom 1.4.2009 – VIII ZR 179/08 -; in: GE 2009, 645; Info M 2009, 261).

– Bei einer Pauschalvereinbarung zwischen Vermieter und Generalunternehmer hinsichtlich einer einzelnen Modernisierungsmaßnahme ist in der Mieterhöhungserklärung eine Aufgliederung der Kosten dieser Maßnahme in ihre einzelnen Bestandteile nicht notwendig. Das gilt auch dann, wenn für eine Mehrzahl voneinander abgrenzbarer Modernisierungsmaßnahmen jeweils eigenständige Pauschalvereinbarungen getroffen worden sind (LG Berlin, Urteil vom 5.12.2008 – 63 S 149/08 -; in: GE 2009, 844).

– Die Umlage der Modernisierungskosten einer Maßnahme der Wärmedämmung des Gebäudes kann grundsätzlich auf alle Mietwohnungen nach dem Flächen-Maßstab erfolgen (LG Münster, Urteil vom 26.11.2009 – 8 S 131/09 -; in: WuM 2010, 93; GE 2010, 848).

– Beläuft sich die Miete nach Modernisierung auf 33 % des monatlichen Gesamteinkommens, ist der Mieter nicht zur Duldung verpflichtet (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010 – 285/09 -; in: GE 2010, 912).

– Verbleiben dem Mieter nach einer Modernisierung nur noch rund 788 € zum Bestreiten seines Lebensunterhalts, liegt eine unzumutbare Härte vor (AG Hamburg, Urteil vom 29.07.2009 – 40b C 42/09 -; in: GE 2010, 415).

– Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist für den Mieter unzumutbar, wenn sie vor dem Hintergrund der Einkommensverhältnisse des Wohnungshaushalts die individuelle Belastungsgrenze überschreitet (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2010 – 65 S 285/09 -; in: WuM 201, 88).

– 1. Eine fehlende Modernisierungsankündigung schließt die spätere Mieterhöhung nach Abschluss der Bauarbeiten auch dann nicht auf Dauer aus, wenn der Mieter der Modernisierung widersprochen hatte. 2. Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme materiell gerechtfertigt war, der Mieter sie also nach § 554 BGB zu dulden hatte (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2010 – 63 S 530/09 -; in: GE 2010, 1121).

– Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zulegen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, GE 2007, 1046) (BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08 -; in: GE 2009, 1038 und NJW 2009, 2739; NZV 2009, 267).

– 1. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung müssen die Kosten der gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung abgezogen werden, wobei eine konkrete Berechnung erforderlich ist. Ein nicht nachvollziehbarer Prozentsatz oder Pauschalbetrag reicht nicht. 2. Der Mieter, der die Modernisierungskosten substantiiert (mit Sachverständigengutachten) bestreitet, hat ein Zurückbehaltungsrecht, wenn nur Buchungslisten und nicht die Schlussrechnungen vorgelegt werden (AG Schöneberg, Urteil vom 28.07.2010 – 6 C 134/10 -; in: GE 2010, 1277).

– 1. Eine Mieterhöhung wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen setzt ein Mieterhöhungsverlangen voraus, das den Anforderungen gemäß §§ 559, 559b BGB entspricht. 2. Hierzu sind die Maßnahmen schlagwortartig zu benennen und den Positionen der Berechnung zuzuordnen. 3. Dem Mieter muss es ermöglicht werden, überschlägig beurteilen zu können, ob die Maßnahmen zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen; einer Wärmebedarfsberechnung bedarf es indes nicht. 4. Ein unwirksames Erhöhungsverlangen kann – anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – nicht „nachgebessert“ werden, Eine Mieterhöhung durch ein neues Erhöhungsverlangen ist für die Zukunft aber möglich (AG Hamburg, Urteil vom 27.05.2010 – 44 C 117/09 -; in: IMR 2010, 467).

– Für die Erläuterung der Energieeinsparung als Voraussetzung der deswegen erfolgten Mieterhöhung reicht die Mitteilung des höheren Wärmedämmwertes in der Modernisierungsankündigung aus (LG Berlin, Urteil vom 02.11.2010 – 63 S 106/10 -; in: GE 2010, 1747).

– Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck (BGH, Urteil vom 19.01.2011 – VIII ZR 87/10 -; in: GE 2011, 333).

– Eine Drittmittelanrechnung setzt voraus, dass der Vermieter selbst auch Bauherr der geförderten Baumaßnahmen gewesen ist und auch die Drittmittel erhalten hat, es sei denn, der veräußernde Bauherr/ Vermieter hat im Mietvertrag mit dem Mieter die Anrechnung von Fördermitteln vereinbart, da dann der Erwerber nach § 566 BGB in diese vertragliche Abrede eintritt (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – 63 S 107/10 -; in: GE 2011, 339).

– Bei gleichzeitig ausgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind im Mieterhöhungsschreiben die Instandsetzungsarbeiten zu bezeichnen, wenn die Schätzung der auf die Instandsetzung entfallenden Kosten nachvollziehbar sein soll (LG Gera, Urteil vom 23.11.1999 – 10 S 441/99 -, in: NZM 2001, 620).

– Bei gleichzeitig ausgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind im Mieterhöhungsschreiben nicht nur Quoten, sondern die im Einzelnen erläuterten Kosten, insbesondere auch der Instandsetzungsarbeiten, anzugeben (LG Hamburg, Urteil vom 29.10.1999 – 311 S 114/99 -, in: NZM 2001, 620).

– Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat (BGH, Urteil vom 02.03.2011 – VIII ZR 164/10 -; in: GE 2011, 541).

– Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat (BGH, Urteil vom 30.03.2011 – VIII ZR 173/10 -; in: GE 2011, 581).

– Der Modernisierungszuschlag kann erst dann verlangt werden, wenn die Rechnungen für die geleisteten Arbeiten bezahlt worden sind (AG Schöneberg, Urteil vom 25.03.2011 – 19 C 474/09 -; in: GE 2011, 758).

– Der Modernisierungszuschlag kann schon dann verlangt werden, wenn der Vermieter aufgrund der vorliegenden Rechnungen die tatsächliche Höhe der Modernisierungskosten kennt und die Arbeiten abgeschlossen sind (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2010 – 67 S 641/09 -; in: GE 2011, 1161).

– Nach Modernisierung der Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur den Modernisierungszuschlag verlangt oder eine Erhöhung der Miete auf diejenige für die nicht modernisierte Wohnung mit dem Modernisierungszuschlag kombiniert (LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 – 63 S 454/10 -; in: GE 2011, 1162).

– 1. Der Modernisierungszuschlag kann schon vor Rechnungszahlung nach Fertigstellung der Arbeiten verlangt werden. 2. Von den Modernisierungskosten müssen nur solche Kosten abgezogen werden, die der Vermieter (fiktiv) für konkret fällige Instandsetzungsarbeiten erspart hat (LG Berlin, Urteil vom 31.05.2011 – 63 S 433/10 -; in: GE 2011, 951).

– 1. Für eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB sind nur die tatsächlich aufgewendeten Kosten umlagefähig, so dass die Rechnungslegung des Werkunternehmers an den Vermieter allein nicht ausreicht. 2. Die tatsächliche Zahlung ist somit Voraussetzung des § 559 BGB, die der Vermieter zu beweisen hat (AG Schöneberg, Urteil vom 05.08.2010 – 106 C 302/09 -).

– 1. Die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung setzt nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. 2. Allerdings ist im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall zu prüfen, ob die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – VIII ZR 164/10 -; in: IMR 2011, 174).

– 1. Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV (hier: Wärmedämmung im Zusammenhang mit Instandsetzung der Fassade) beruhen nicht auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. 2. Bei preisgebundenen Wohnraum ist deshalb die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung erforderlich (VG Berlin, Urteil vom 24.11.2011 – VG 16 K 31.10 -; in: GE 2012, 137).

– Bei einer wahlweise möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) und § 559 BGB (Modernisierung) wirkt die allgemeine Mieterhöhung als überholende, die eine zeitlich nachgelagerte Mieterhöhung wegen vorher durchgeführter Baumaßnahmen i. d. R. ausschließt (AG Kerpen, Urteil vom 21.06.2011 – 104 C 321/10 -; in: GE 2012, 133).

– Für eine Modernisierungsmieterhöhung ist der Nachweis der entstandenen Kosten durch Vorlage der Rechnungen ausreichend; der Zeitpunkt des Mittelabflusses (Zahlung) ist nicht maßgeblich (BGH, Beschluss vom 20.03.2012 – VIII ZR 294/11 -; in: GE 2012, 682).

– a) Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. b) Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (Im Anschluss an BGH, Urteile vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03, GE 2004, 687 = NJW-RR 2004, 947; vom 23.06.2004 – VIII ZR 283/03, juris) (BGH, Urteil vom 13.06.2012 – VIII ZR 310/11 -; in: GE 2012, 1029).

– Der Gebührenstreitwert für eine Feststellungsklage des Mieters, dass eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung unwirksam ist, bemisst sich auf den zwölffachen Erhöhungsbetrag (gegen KG, 22 W 46/08, GE 2010, 546) (KG, Beschluss vom 16.07.2012 – 8 W 36/12 -; in: GE 2012, 1095).

– 1. Die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung ist formell wirksam, wenn der Vermieter die fiktiv ersparten Instandsetzungskosten konkret angegeben hat. 2. Für den Nachweis der materiell auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Kosten reicht die Vorlage der von den Handwerkern angefertigten Rechnungsdrucke nebst Massenaufstellungen aus. 3. Ist die gedämmte Fassade instandsetzungsbedürftig gewesen, sind sämtliche Gerüstkosten (Gerüst, Plane, Fangnetz usw.) sowie die Kosten für die Entfernung des Altputzes als fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 14.12.2012 – 63 S 252/12 -; in: GE 2013, 419).

– Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV (hier: Wärmedämmung im Zusammenhang mit Instandsetzung der Fassade) beruhen auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; bei preisgebundenem Wohnraum ist deshalb die Zustimmung der Bewilligungsstelle zueiner Mieterhöhung nicht erforderlich (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 06.12.2012 – OVG 5 B 1.12 -; in: GE 2013, 757).

– Zur Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach energetischer Modernisierung der preisgebundenen Neubauwohnung reicht die Beifügung einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung oder Bezugnahme auf die behördliche Genehmigung nicht aus. Erforderlich sind Erläuterungen die die energieeinsparenden Maßnahmen und ihre Wirkung konkretisieren. Im Falle einer Mietpreisgleitklausel ist anderenfalls die erhöhte Kostenmiete vorübergehend nicht fällig (LG Köln, Urteil vom 02.03.2011 – 9 S 270/10 -; in: WuM 2011, 566).

– 1. Die Frist zur Zahlung einer Modernisierungsmieterhöhung verlängert sich nicht um 6 Monate, wenn der Vermieter für die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme nicht die 3-Monats-Frist des §§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB eingehalten hat, der Mieter jedoch der Modernisierungsmaßnahme zugestimmt oder diese geduldet hat. 2. Ein Mieterhöungsschreiben eines Vermieters wegen Wohnungsmodernisierung ist unwirksam, wenn die Modernisierungsmaßnahme zum Zeitpunkt der Abfassung des Mieterhöhungsschreibens nicht vollständig abgeschlossen worden ist, und nur noch geringe Restarbeiten offen stehen (LG Karlsruhe, Urteil vom 20.07.2011 – 9 S 396/10 -; in: WuM 2011, 680).

– Geht dem Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB zu und verlangt der Vermieter mit Schreiben vom selben Tag die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung des neu modifizierten Zustandes der Wohnung ist die Mieterhöhung nach § 559 BGB unwirksam (AG Mitte, Urteil vom 28.06.2010 – 12 C2 153/09 -; in: MM 2011, Heft 12, 30).

– 1. Die Umlage der Modernisierungskosten für eine Dachgeschossdämmung nur auf unmittelbar angrenzende Wohnungen ist unbillig, da sich der Gesamtverbrauch der Heizkosten auch für die andren Mieter dadurch verringert. 2. Dass eine Wohnung im Haus noch mit einer Gasetagenheitung ausgestattet ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2013 – 63 S 108/13 -; in: GE 2013, 1654).

– Mieterhöhungen nach § 559 a. F. (§ 559 Abs. 1 BGB n. F.) und § 558 BGB sind voneinander unabhängig und ggf. auch nebeneinander durchsetzbar (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2013 – 63 S 146/13 -; in: GE 2014, 190).

– Bei der Prüfung, ob der Mieter gegenüber den beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters eine finanzielle Härte einwenden kann, ist eine schematische Bestimmung in Form der Bildung einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen nicht möglich; es ist stets eine Einzelfallprüfung vorzunehmen (vorliegend bejaht bei einer über eine Monatsmiete nach Modernisierung von 620,22 € hinausgehenden Miete bei einer alleinerziehenden Mieterin mit einem Haushaltseinkommen von 2.392,78 € mit zwei im Haushalt lebenden Kindern und einer im Ausland studierenden, BAföG beziehende und auf finanzielle Zuwendungen angewiesenen älteren Tochter) (BGH, Beschluss vom 10.12.213 – VIII ZR 174/13 -; in: GE 2014, 319).

– 1. Eine unterlassene oder lediglich pauschale – und nicht weiter erläuterte – Angabe von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschlägen in einer Modernisierungserhöhungserklärung berührt nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung. 2. Die materielle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung steht im Hinblick auf zwischen den Mietvertragsparteien im Streit stehende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschläge erst dann in Frage, wenn der Mieter im Prozess konkret einen höheren als den vom Vermieter in der Erhöhungserklärung vorgenommenen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsbedarf dartut (LG Berlin, Urteil vom 27.03.2014 – 67 S 421/13 -; in: GE 2014, 747).

– Solange eine Wohnung nicht an die (gemeinsame) Fernbeheizung des Hauses angeschlossen ist, kann für eine an anderen Außenwänden angebrachte Wärmedämmung kein Modernisierungszuschlag verlangt werden (LG Berlin, Urteil vom 19.02.2014 – 65 S 56/12 -; in: GE 2014, 874).

– 1. Für die Angabe der Energieeinsparung durch eine Wärmedämmung ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten erforderlich. 2. Mängel der Mieterhöhung nach Modernisierung können nicht nachträglich im Prozess geheilt werden; erforderlich ist vielmehr eine neue Mieterhöhungserklärung. 3. Im Ankündigungsschreiben braucht die geplante Mieterhöhung nicht für jede einzelne Maßnahme ausgewiesen zu werden. 4. Die Umlage der Kosten des Balkonanbaus nach der Fläche der mit einem Balkon versehenen Wohnungen ist sachgerecht (AG Wedding, Urteil vom 19.03.2014 – 6a C 281/13 -; in: GE 2014, 943).

– Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Widerherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigte Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat (BGH, Urteil vom 30.03.2011 – VIII ZR 173/10 -; in: IMR 2011, 220).

– a) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urtel vom 03.03.2004 – VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d). b) Aus der Modernisierungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht, erforderlich, aber auch n ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewandeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. c) Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. d) Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefährigen Modernisierungsaufwands (BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13 -).

– 1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 149/03 -, NJW 2004, 1738 unter II 2 d). 2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. 3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. 4. Eine Mieterhöhung ist nicht wegen einer unzulässigen Bedingung unwirksam, wenn sie unter dem Vorbehalt abgegeben wird, dass noch nicht umgelegte Mehrkosten (hier: wegen Bauverzögerungen) zu einer weiteren Mieterhöhung führen könnten, und wenn der Abzug von Instandsetzungskosten nur vorsorglich ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung und jederzeit widerruflich erfolgt (BGH, Urteil vom 17.12.20014 – VIII ZR 88/13 -; in: GE 2015, 245).

– 1. Ein unwirksames Erhöhungsverlangen kann – anders als bei der Erhöhung auf die ortsüblilche Vergleichsmiete – nicht „nachgebessert“ werden. 2. Eine Mieterhöhung durch ein neues Erhöhungsverlangen ist für die Zukunft möglich (AG Hamburg, Urteil vom 27.05.2010 – 44 C 117/09 -; in: IMR 2010, 467).

– 1. Die auf die Instandsetzung der Mietsache entfallenden Kosten sind bei einer gleichzeitigen Modernisierungsmaßnahme nicht umlagefähig. 2. Die Instandsetzungskosten müssen bereits in der Modernisierungserhöhung angegeben werden. Dazu reicht zumindest in der Erhöhungserklärung die nachvollziehbare Angabe einer Quote. 3. Der Tatrichter hat bei Unaufklärbarkeit der genauen Instandsetzungskosten einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen. 4. Die Modernisierungsmieterhöhung kann erst nach Abschluss der Arbeiten erfolen. 5. Bei trennbaren Maßnahmen, die der Mieter bereits nutzen kann, können mehrere Erhöhungserklärungen erfolgen (BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13 -; in: IMR 2015, 98).

– Eine Teilbarkeit der Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen kommt nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Maßnahmen handelt, soweit diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt werden (LG Berlin, Urteil vom 10.03.2015 – 63 S 330/14 -; in: GE 2015, 513).

– 1. Eine Mieterhöhung nach Einbau von neuen Fenstern, die auf die Modernisierungsankündigung nicht Bezug nimmt, erfordert nachvollziehbare Angaben zur Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten. 2. Der Abzug von fälligen Instandsetzungskosten ist zu erläutern, wenn der Mieter einen erheblichen Instandsetzungsbedarf schlüssig darlegt (Feststellungen im früheren Ortstermin; Kostenangebot) (AG Köpenick, Urteil vom 14.04.2015 – 2 C 208/14 -; in: GE 2015, 795).

– Begehrt der Vermieter nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der modernisierten Ausstattung, muss sich, wenn die Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB danach auf den Mieter umgelegt werden sollen, dem Mieterhöhungsschreiben nach § 558 BGB hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird (LG Berlin, Urtiel vom 30.09.2015 – 65 S 240/15 -; in: GE 2015, 1531).

– Die gesetzliche Regelung unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Daraus ergibt sich die Schlussfolgerung, dass in allen vom Gesetz genannten Fällen die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben ist (BGH, Beschluss vom 06.10.2015 – VIII ZR 76/15 -; in: GE 2016, 49).

– Eine modernisierungsbedingte Erhöhung des Mietzinses führt für einen Mieter mit besonders niedrigem Einkommen grundsätzlich zu einer nicht gerechtfertigten Härt, wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden ist. 2. Unabhängig vom Komfortzuwachs ist bei einem Mieter mit niedrigem Einkommen eine nicht zu rechtfertigende Härte auch dann gegeben, wenn die ihm vor der Modernisierung zur Verfügung stehenden Mittel bereits absolut zu gering waren, um seine Grundbedürfnisse angemessen zu decken. 3. Hat der Mieter seine eine nicht zu rechtfertigende Härte begründenden wirtschaftlichen Verhältnisse – durch Vorlage geeigneter Unterlagen – substantiiert dargetan, trifft den Vermieter eine gesteigerte Bestreitenslast. Sofern der Vermieter das Vorbringen des Mieters weiterhin mit Nichtwissen bestreitet, sind die vom Mieter behaupteten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse als unstreitig zu behandeln (LG Berlin, Beschluss vom 26.04.2016 – 67 S 78/16 -; in: GE 2016, 865).

– 1. Eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB muss, wenn sie nicht in Teilabschnitte aufgegliedert ist, komplett abgeschlossen sein. Ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen gem. §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB ist dann unwirksam, wenn die Modernisierungsmaßnahme z. B. auch durch unzureichende Bauausführung – selbst in geringem Umfang (hier: 5 bis 8 %) – noch nicht gänzlich abgeschlossen ist. 2. Rest- oder Gewährleistungsarbeiten von parallel durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen stehen dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme nicht entgegen (AG Nördlingen, Urteil vom 27.01.2017 – 2 C 799/14 -; in: GE 2017, 233).

– 1. Sind bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB Modernisierungsarbeiten begonnen oder geplant, aber nicht abgeschlossen, ist der Vermieter nicht gehindert, eine (weitere) Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen zu verlangen. Ein Hinweis, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB auf Grundlage der nicht modernisierten Wohnung verlangt wird, ist entbehrlich. 2. Die Sichtbegrenzung und Überdachung einer Müllstandsfläche ist ebenso eine Modernisierung wie ein Fassadenanstrich, da hierdurch der optische Eindruck positiv geprägt wird. 3. Kosten für die verlängerte Standzeit des Gerüsts zur Ausführung des Fassadenanstrichs sind umlegungsfähige Modernisierungskosten (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 65 S 459/16 -; in: GE 2017, 592).

– 1. Bei seit Jahren getrennt lebenden Ehepartnern (Mitmierten) sind bei der Beurteilung, ob eine Modernisierungsmieterhöhung eine finanzielle Härte darstellt, auch die Einnahmen des aus der Wohnung ausgezogenen Mitmieters zu berücksichtigen. 2. Für den Nachweis einer finanziellen Härte genügt die Vorlage eines Einkommenssteuerbescheides nicht, denn dieser gibt keinen hinreichenden Überblick über die Vermögensverhältnisse eines Mieters. 3. Bei der Prüfung der Frage, ob eine Modernisierungsmieterhöhung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, ist die Möglichkeit, für die erhöhte Miete Wohngeld oder andere Sozialleistungen in Anspruch zu nehmen, mit zu berücksichtigen. 4. Behauptet der Vermieter, dass die Modernisierungserhöhung bei entsprechender Antragstellung in voller Höhe von der zuständigen Behörde übernommen worden wäre, und widerlegt der Mieter diesen Vortrag nicht, muss sich der Mieter so behandeln lassen, als wären ihm entsprechende Sozialleistungen gewährt worden (LG Berlin, Urteil vom 23.03.2017 – 18 S 187/16 -; in: GE 2017, 717).

– Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung (BGH, Urtiel vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16 -; in: GE 2017, 825).

– 1. Maßnahmen zur Wärmedämmung berechtigen zu einer Mieterhöhung, auch wenn ein Brandwand, an der die Wohnung des Mieters liegt, nicht gedämmt wurde. 2. Hat der Vermieter den Abzug der Kosten für fällige Instandsetzungsarbeiten an der Fassade konkret dargelegt (Art der Arbeiten, Flächen, Preise), kann der Mieter das nicht lediglich mit Fotos pauschal bestreiten (LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 306/16 -; in: GE 2017, 1024).

– Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu mache, ist diese auf Dauer ausgeschlossen. 2. Die entgegenstehende Entscheidung des BGH vom 2. März 2011 (VIII ZR 164/10) ist durch das Mietrechtsänderungsgesetz überholt (LG Berlin, Beschlüsse vom 1. Februar 2018 und 12. März 2018 – 66 S 283/17 -; in: GE 2018, 512).

– 1. Fällt der 28 Jahre alte Heizkessel zu Beginn und während der Heizperiode mehrfach aus und wird dann in der laufenden Heizperiode ohne vorherige Modernisierungsangkündigung gegen eine moderne Heizungsanlage ausgetauscht, kann darin gleichwohl eine Maßnahme der energetischen Modernisierung liegen, wenn der alte Kessel nach § 10 EnEV noch für rund zwei Jahre hätte betrieben werden dürfen. Das Alter und die Unzuverlässigkeit des alten Kessels indizieren unter diesen Umständen jedoch einen fälligen Instandsetzungsbedarf, dessen fiktive Kosten der Vermieter im zuge einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB gemäß § 559 Abs. 2 BGB von den Modernisierungskosten abgrenzen muss. Die Behauptung, der alte Kessel habe im Zeitpunkt des Austausches einwandfrei funktioniert und sei seit der letzten Notreparatur über mehrere Wochen fehlerfrei gelaufen, genügt nicht, einen fälligen Instandsetzungsbedarf zu widerlegen, da es bei Anlagen der Haustechnik nicht nur auf eine punktuelle Funktionsfähigkeit ankommt, sondern auch auf deren perspektivisch gesichertes Funktionieren. 2. Gegenüber dem mieter einer im Hochparterre belegenen Wohnung ist die wegen des Einbaus eines Fahrstuhls nach § 559 ff. BGB erklärte Mieterhöhung unwirksam, wenn sich der für die Wohnungsnutzer von dem Fahrstuhl augehende konkrete Gebrauchsvorteil darauf beschränkt, Wohnungen in höheren Etwagen leichter erreichen zu können (Anschluss LG Berlin – 67 S 81/17 -, Beschluss vom 16.5.17, GE 2017, 1020 f.) (LG Berlin, Beschlüsse nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 9.10.17 und 18.12.17 – 64 S 73/17 -; in: GE 2018, 584).

-1. Eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist; das ist bei einem Fensteraustausch nicht der Fall, wenn die Fugen zwischen Fenster und Außenwand noch nicht abgedichtet sind. 2. Überwiegen bei einem Austausch von Einfachfenstern gegen isolierverglaste aufgrund eingeschränkter Öffnungsmöglichkeiten die Nachteile die Vorteile, liegt keine Modernisierungsmaßnahme vor, auch wenn die Fensterkonstruktion aufgrund denkmalrechtlicher Vorgaben gewählt werden musste. ( AG Charlottenburg, Urteil vom 11.01.2018 – 202 C 374/17 -; in: GE 20/2018, 1284).

– Der Anbau eines Aufzugs-/Fahrstuhls an ein mehrstöckiges Wohnhaus ist keine „Luxusmodernisierung“. (AG Brandenburg/Havel, Urteil vom 31.08.2018 – 31 C 298/17 -; in: GE 20/2018, 1286).

– In einer Mieterhöhungserklärung sind an die formelle Wirksamkeit keine überhöhten Anforderungen zu stellen; vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Grundsätzlich muss aus der Erklärung hervorgehen, in welchem Umfang fällige Instandhaltungskosten erspart werden. Wurde in der Erklärung allerdings unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass die Baumaßnahmen reine Modernisierungsmaßnahmen sind, und stellt sich später heraus, dass dennoch Instandhaltungsmaßnahmen erspart worden sind, berührt das nicht die formelle Wirksamkeit der Erklärung, sondern ist (betragsmäßig) bei der materiellen Begründetheit zu berücksichtigen. (BGH, Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17 -; in: GE 22/2018, 1454).

– Zur Frage, wann eine umfassende Modernisierung vorliegt, die eine Anwendung der Mietpreisbremse für die Erstvermietung vorliegt, die eine Anwendung der Mietpreisbremse für die Erstvermietung nach Modernisierung ausschließt. (LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 – 63 S 293/17 -; in: GE 23/2018, 1527).

– 1. Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der unzumutbaren Härte im Hinblick auf eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist der Zugang der Modernisierungsmieterhöhung, maßgebliche Miete ist die Bruttomiete, maßgeblicher Bewertungsfaktor ist nicht die prozentuale Anhebung der Miete; sie ist allenfalls ein Indiz für wirtschaftliche Härte. Die Bestimmung der (wirtschaftlichen) Belastungsgrenze ist vielmehr im Einzelfall unter Berücksichtigung der individuellen Leistungsfähigkeit des Mieters zu treffen. 2. Dem Mieter muss nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten. Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass diese Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind. 3. Liegt keine deutliche Unterbelegung der Wohnung vor, ist der Mieter auch nicht verpflichtet, zur Verbesserung seiner Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. 4. Eine vorhandene Altersvorsorge des Mieters (hier: u.a. Aktiendepots im Wert von insgesamt 63.000 €, Zusatzrentenversicherungen, Riester-Rente, betriebliche Altersvorsorge) ist bei der Annahme einer wirtschaftlichen Härte nicht zu berücksichtigen, auch nicht im Rahmen der Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters. (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2018 – 65 S 105/18 -; in: GE 6/2019, 389).

– Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vorsäztlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärunggemäß § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, ist die gesamte Erhöhungserklärung gemäß §§ 138, 242 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam, auch wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte. (LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 – 67 S 342/18 -; in: GE 19/2019, 1243).

-1.Die Mietbegrenzungsverordnung ist nicht anzuwenden nach einer umfassenden Modernisierung mit baulichen Veränderungen, die dazu führen, dass die Wohnung einem Neubau gleichsteht. 2. Erforderlich ist (quantitativ) ein erheblicher Bauaufwand und (quantitativ) eine Vergleichbarkeit mit Neubauwohnungen. 3. Der erhebliche Bauaufwand ist mit etwa einem Drittel des für einen Neubauwohnung erforderlichen Aufwands anzusetzen (hier: 1/3 von 2.000 €/m²). 4. Die Baumaßnahmen müssen überwiegend (nicht ausschließlich) Modernisierungen darstellen; etwaige Instandsetzungskosten sind nicht herauszurechnen. (AG Mitte, Urteil vom 08.02.2019 – 16 C 30/18 -; in: GE 21/2019, 1422).

– Die Verteilung der Kosten für eine Fassadendämmung auf eine Dachgeschosswohnung entspricht nicht mehr der Billigkeit, wenn die ofenbeheizte Wohnung nicht von der Dämmung profitiert (Wohnung grenzt nicht an den gedämmten Bereich an). (LG Berlin, Urteil vom 10.09.2019 – 63 S 277/18 -; in: GE 23/2019, 1579).

–Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, ist die gesamte Erhöhungserklärung gem. §§ 138,242 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam, auch wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte. (LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 – 67 S 342/18 -; in: IMR 2019, 443).

-1. Aus einer Modernisierungserhöhung muss gem. § 559 Abs. 1, 2, § 559b BGB hervorgehen, welche finanziellen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen zur Folge hatten. Die Modernisierungskosten müssen von den reinen Instandhaltungskosten getrennt werden. 2. Der Vermieter kann die herauszurechnenden Instandhaltungskosten auf einer fiktiven Grundlage herausrechnen. Dem Mieter steht ein Anspruch auf die Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen zu (AG Mitte, Urteil vom 21.03.2019 – 10 C 63/18 -, in: IMR 2019, 451).

-1.) Zum Begriff der umfassenden Modernisierung in § 556f BGB. 2.) Reine Instandsetzungsmaßnahmen sind bei der Ermittlung wesentlichen Bauaufwandes, der den Anforderungen an eine umfassende Modernisierung genügt, nicht zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 23.05.2019 – 65 S 25/18 -; in: GE 2020, 334).

-1. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich – wie regelmäßig – in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen läasst und – wie ebenfalls regelmäßig – davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem – infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblihcen – hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht. 2. Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-) genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage). (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19 -; in GE 16/2020, 1046).

-a) Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB (a.F.) ist von einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. b) Allerdings ist in diesem Fall der – nachfolgend geltend gemachte -Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB (a.F.) möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558  ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB (a.F.) gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen. (BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18-; in GE 3/2021, 177).

-Kann der Mieter die Berechtigung der Mieterhöhung auf der Grundlage der Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend nachprüfen und nachvollziehen, weil die Angaben des Vermieters in der Modernisierungsankündigung ganz erheblich von den Angaben in der Modernisierungsmieterhöhungserklärung  abweichen, teilweise sich widersprechen, ist die Mieterhöhungserklärung formell unwirksam. (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2020 – 65 S 250/19 -; in: GE 3/2021, 186).

-Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an Senatsurteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32, und IMRRS 2020,0159). ( BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 5/20 -; in IWW-Abrufnummer 222656 und IMRRS 2021, 0597 ).

-Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 b Abs. 1 BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559 b Abs. 1 BGB)  bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an Senatsurteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn.32). (BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 5/20 -; in: GE 12/2021, 754).

– 1. In Berlin ist bei Gebäuden der Baualtersklasse vor 1918 ein Balkon nicht allgemein üblich. 2. Bei der Beurteilung einer finanziellen Härte für den Mieter ist nicht zu berücksichtigen, ob das JobCenter möglicherweise auch die erhöhte Miete zahlen wird. 3. Für ein ca. 15 Jahre bestehendes Mietverhältnis über eine 90 m² große Wohnung für eine Einzelperson kann nicht angenommen werden, dass diese deutlich zu groß ist und deshalb das Refinanzierungsinteresse des Vermieters überwiegt (LG Berlin, Urtiel vom 28.05.2021 – 64 S 223/19 -; in: GE 14/2021, 882).

-Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB muss jedenfalls dann nachvollziehbare Erläuterungen zu den gem. § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Beträgen enthalten, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hatte. Enthält das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben dann keinerlei Ausführungen zu den nach § 559 Abs. 2 BGB auszugliedernden Kosten, fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung, so dass die Mieterhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist. (LG Berlin, Beschluss vom 14.06.2021 – 64 S 230/20 -; in: IMRRS 2021, 1082).

-1. Eine Modernisierungsmieterhöhung bedeutet für einen Grundsicherungsempfänger regelmäßig insoweit eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB, als Miete in Folge der Erhöhung über die – in Berlin nah der „AV-Wohnen“ zu ermittelnden – angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen i.S.v. § 22 SGB II, §§ 35, 36 SGB XII hinausginge, so dass der Mieter mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und in dessen Folge mit dem Verlust der Wohnung rechnen müsste. 2. Der Vorhalt des Vermieters, die Mieterin lebe offensichtlich „über ihre Verhältnisse“, geht regelmäßig fehl, wenn das Mietverhältnis schon lange Zeit (hier: 21 Jahre) besteht; denn es spricht dann eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Mieterin nachhaltig zur Finanzierung der Wohnung in der Lage ist. Würde erst die streitige Mieterhöhung dazu führen, dass die Miete über die angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen hinausginge, so würde die Mieterin erst in Folge der Mieterhöhung „über ihre Verhältnisse“leben; eben davor soll § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB sie bewahren. 3. Der Streitwert der Feststellungsklage, dass die Miete durch die Erklärung nach §§ 559, 559 b BGB nicht erhöht woden sei, richtet sich gemäß § 41 Abs. 5 1.Alt.GKG nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöung. (LG Berlin, Urteil vom 29.09.2021 – 64 S 111/20 -; in GE: 20/2021, 1267).

-Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB muss jedenfalls dann nachvollziehbare Erläuterungen zu den gemäß § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Beträgen enthalten, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hatte. Enthält das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben dann keinerlei Ausführungen zu den nach § 559 Abs. 2 BGB auszugliedernden Kosten, fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung, so dass die Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist. (Fortführung LG Berlin – 18 S 361/16 – GE 2018, 585 f., Rn.6 ff; BGH – VIII ZR 88/13 – GE 2015, 245 ff., Rn. 31; Abgrenzung BGH – VIII ZR 121/17 – GE 2018, 1454; BGH – VIII ZR 81/19 – GE 2020, 1046 ff.). (LG Berlin, Beschlüsse vom 28.04. und 14.06.2021 – 64 S 230/20 -; in GE 21/2021, 1365).

–Ein alleinstehender Mieter kann sich gegenüber einer auf die – energetische – Modernisierung der Mietsache gestüzten Erhöhung des Mietzinses nicht mit Erfolg auf den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden wirtschaftlichen Härte nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB berufen, wenn ihm zur Bestreitung seines sonstigen allgemeinen Lebensbedarfs nach Abzug der Mietbelastung noch 1.339,34 € im Monat und damit weit mehr als die Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens zur Verfügung stehen. (LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2021 – 67 S 279/21 -; in GE: 3/2022, 152).

a) Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559 b BGB, wenn sie – im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten – die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. b) Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen – in der Erhöhungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags) auszuweisenden – Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss – (im Anschluss an Senatsurteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, GE 2015, 245 = NJW 2915, 934 Rn. 29 f. m.w.N.; Senatsbeschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 14). c) Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. (BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21 -; in GE: 17/2022, 893).

-1. Zu den formellen Anforderngen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, GE 2022, 893 = WuM 2022, 542). 2. Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13.06.2012 – VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 (zum Begründungserfordernis nach § 558 a BGB). Vielmehr kommt es entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information – ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 06.04.2022 – VIII ZR 219/20, GE 2022, 631 = NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15, GE 2016, 253 = NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21, GE 2021, 1557 = NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) – ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, aaO. Rn. 39, 41 ff.). (BGH, Urteil vom 23.11.2022 – VIII ZR 59/21 -; in GE: 3/2023, 137).

-1. Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile. IMR 2015, 309 und IMR 2015, 308) – grundsätzlich keine Modernisierung i.S.v. § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. 2. Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. (BGH, Urteil vom 24.05.2023 – VIII ZR 213/21 – )

1. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Vermieter den erforderlichen Abzug fiktiver Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlässt. Abweichendes gilt nur dann, wenn der Erklärung gar nicht zu entnehmen ist, ob und in welcher Höhe überhaupt Aufwände für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen abgesetzt wurden. 2. Eine Mieterhöhung nach §§ 559, 559b BGB ist unwirksam, mithin nichtig, wenn die zugrunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch gar nicht abgeschlossen sind. Der Vermieter kann der verfrüht unternommenen Mieterhöhung auch nicht dadurch zum Erfolg verhelfen, dass er wegen der erst später abgerechneten Kosten eine ergänzende Mieterhöhung erklärt. (LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2023 – 64 S 116/22 – )

-Wird eine fast drei Jahrzehnte alte Gasetagenheizung ausgetauscht, ist bezüglich der alten Gasetagenheizung von einem vollständigen Verbrauch des dem Gerät innewohnenden „Abnutzungsvorrates“ auszugehen. Insoweit können selbst dann nicht die gesamten Kosten für das neue Gerät angesetzt werden, wenn unterstellt wird, dass es sich um eine modernisierende Instandsetzung handelte. (LG Berlin, (Hinweis-) Beschluss vom 06.07.2022 – 65 S 65/22 -; in: GE, 16/2023, 801)

-Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = NZM 2022, 795 – hier: Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln). (BGH, Urteil vom 19.07.2023 – VIII ZR 416/21 – )

-1. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärung nach §§559, 559b BGB ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Vermieter den erforderlichen Abzug fiktiver Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlässt. Abweichendes gilt nur dann, wenn der Erklärung gar nicht zu entnehmen ist, ob und in welcher Höhe überhaupt Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angesetzt wurden. 2. Eine Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist formell unwirksam, mithin nichtig, wenn die zu Grunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch gar nicht abgeschlossen sind. Der Vermieter kann der verfrüht unternommenen Mieterhöhung auch nicht dadurch zum Erfolg verhelfen, dass er wegen der erst später abgerechneten Kosten eine ergänzende Mieterhöhung erklärt. (LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2023 – 64 S 116/22 – )

-1. Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist formell wirksam, wenn zur Erläuterung auf das Ankündigungsschreiben Bezug genommen wird, das die erforderlichen Angaben enthält. 2. Das gilt auch für die Bezugnahme auf die Kostenschätzung im Ankündigungsschreiben ohne Angabe der tatsächlich entstandenen Gesamtkosten, weil der Vermieter damit erklärt, jedenfalls seien nicht geringere Kosten als angekündigt entstanden. (BGH, Beschluss vom 21.02.2023 – VIII ZR 106/21 – in: GE, 17/2023, 845)

-1. Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.Juli 2022 – VIII ZR 361/21, GE 2022, 893 = NZM 2022, 795 – hier: Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln). 2. Eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung ohne Angabe zu Drittmitteln kann so verstanden werden, dass keine Kürzungsbeträge zu berücksichtigen sind. Anders ist es bei Bezugnahme auf eine Modernisierungsankündigung, die auf die beabsichtigte Beantragung von öffentlichen Mitteln verwiesen hatte; dann ist eine Erläuterung in der Erhöhungserklärung erforderlich. (BGH, Urteil vom 19.07.2023 – VIII ZR 416/21 – in: GE, 18/2023, 891)

-1. Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB. 2. Eine Mieterhöhungserklärung mit Angabe der Gesamtkosten der Modernisierung ist formell wirksam; ob sie sachlich gerechtfertigt ist, kann der Mieter gerichtlich überprüfen lassen, wobei der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (BGH, Urteil vom 25.01.2023 – VII ZR 29/22 – in: GE, 6/2023, 294).