Mietrecht Mietvertrag

Mietvertrag

Vertragsabschluss

-1. Ist ein Wohnraummietvertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden und hat der Vermieter den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt, hat der Vermieter dem Mieter im Falle des wirksamen Widerrufs durch den Mieter jedenfalls sämtliche bis dahin geleistete Mietzahlungen einschließlich der erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zurückzugewähren, ohne dass der Mieter dem Vermieter Nutzungs- oder Wertersatz für die Ingebrauchnahme der Mietsache schuldet. 2. Der Mieter ist als Ergebnis seines Widerrufs befugt, die Mietsache – abhängig vom Zeitpunkt seines Widerrufs – bis 13 Monate kostenfrei zu nutzen. (LG Berlin, Urteil vom 21.10.2021 – 67 S 140/21 -; in GE: 23/2021, 1492).

-1. Es reicht für ein wirksames Zustandekommen eines Mietvertrags aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und außerdem Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht, d.h. über Mietobjekt, Mietdauer und Entgeltlichkeit. 2. Der Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, solange ein Rechtsbindungswille eindeutig festgestellt werden kann. 3. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag besteht, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage für die weiteren auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Verhandlungen erschüttert wird. Von einer solchen Erschütterung der Vertrauensgrundlage kann nur unter strengen Voraussetzungen ausgegangen werden. 4. Dies ist zu bejahen, wenn eine Partei plötzlich sämtliche Punkte, auch die bereits geklärten, wieder zur Disposition stellt, und dies einen Tag vor einem abgestimmten Termin, an dem die letzten Unklarheiten hätten beseitigt werden sollen. (OLG Hamburg, Urteil vom 09.03.2023 – 4 U 59/22 -)

-Bei gemischter Nutzung richtet sich die Einordnung als Mietverhältnis über Wohn- oder Gewerberäume nach dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Parteien. Anhaltspunkte hierfür sind u.a. die Bezeichnung des Mietverhältnisses, der Inhalt des Vertrags, die Lage der Räumlichkeiten und vorvertragliche Äußerungen der Parteien. (KG, Urteil vom 20.04.2022 – 8 U 201/21 – )

–Werden nach Scheitern eines Mietvertrags die Mehrkosten für ein Ersatzobjekt als Schadensersatz geltend gemacht, ist das Gericht grundsätzlich verpflichtet, zur Gebrauchswertdifferenz ein Sachverständigengutachten einzuholen. (BGH, Beschluss vom 26.4.2023 – XII ZR 83/22 -; in: GE, 20/2023, 1001)

–Schließen die Parteien an demselben Tag einen Wohnraummietvertrag und einen Vertrag über die Anmietung einer Garage, hat, so keine gegenteiligen Anhaltspunkte vorliegen, zumindest der Mieter einen Verknüpfungswillen hinsichtlich beider Verträge, was zu ihrer Einheitlichkeit führt. (AG Hanau, Urteil vom 5.5.2023 – 32 C 172/22 -; in: GE, 20/2023, 1015)

-Eine ergänzende Vertragsauslegung für eine Zustimmung des Vermieters zu zukünftigen Mieterwechsel scheidet aus, wenn bei Vertragsschluss die Mieter zwar mitteilen, sie wollten für ihr Studium oder den Zivildienst nach Berlin ziehen, um ein typisch studentisches WG- Leben zu führen, der Vermieter jedoch sein Einverständnis mit einem künftigen Wechsel in der Mieterstruktur nicht erklärt hatte. (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2023 – 67 S 83/23 -; in: GE, 23/2023, 1196)

Vertragsparteien

– Wer im Kopf des Mietvertrages als Mieter angegeben ist und den Vertrag unterschrieben hat, kann sich nicht darauf berufen, er sei nicht Vertragspartei, weil seiner Unterschrift ein Stempelabdruck einer Kommanditgesellschaft hinzugefügt wurde (KG, Urteil vom 18.04.2002 – 8 U 33/01 -, in: GE 2002, 857).

– Sind im Kopf des Mietvertrages beide Ehepartner namentlich benannt, unterzeichnet jedoch allein die Ehefrau den Vertrag, ist nur sie Mieterin (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.10.2003 – 220 C 456/02 – , in: GE 2004, 484).

– Der überlebende Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft tritt in entsprechender Anwendung des § 569 a Abs. 2 S. 1 BGB in den Mietvertrag des verstorbenen Mieters ein(BGH, Beschluss vom 13.01.1993 – VIII ARZ 6/92 -, in: GE 1993, 361).

– Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen. Ein Mietvertrag genügt (nur) dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, also auch die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Für einen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die Schriftform vorrangig dient, muss die Möglichkeit bestehen, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln (BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00 -, in: GE 2002, 1326; NJW 2002, 3389).

– Sind in dem Mietvertrag beide Eheleute als Mieter vorgesehen, unterschreibt jedoch nur ein Ehegatte, wird der andere ohne Hinzutreten weiterer Umstände, die für eine Bevollmächtigung sprechen, nicht Mietvertragspartner (LG Berlin, Urteil vom 15.06.2004 – 63 S 237/03 – , in: GE 2004: 1096).

– Der den Mietvertrag nicht unterschreibende Ehegatte kann zumindest dadurch Mitmieter werden, dass er im Laufe des Mietverhältnisses rechtsgeschäftliche Erklärungen abgibt, die nur im Verhältnis zum Vermieter relevant werden können (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2001 – 64 S 232/00 -, in: GE 2001, 1603).

– Der Eintritt eines Gesellschafters in den Betrieb eines Einzelkaufmanns und die Fortführung des Geschäfts durch die neugegründete Gesellschaft führen nicht kraft Gesetzes dazu, dass die Gesellschaft Vertragspartei eines zuvor von dem Einzelkaufmann abgeschlossenen Mietvertrags über die weiter genutzten Geschäftsräume wird. Zu einem solchen Vertragsübergang ist die Mitwirkung des Vermieters erforderlich (BGH, Urteil vom 25.04.2001 – XII ZR 43/99 -, in: NZM 2001, 621).

– Ein Mietvertragspartner kann durch dreiseitigen Vertrag zwischen ausscheidendem, eintretendem und verbleibendem Partner und – mit Zustimmung des verbleibenden Partners – durch zweiseitigen Vertrag zwischen ausscheidendem und eintretendem Partner ausgewechselt werden (KG, Urteil vom 23.09.1999 – 8 U 344/98 -, in: NZM 2001, 622).

– Wechsel der Vertragsparteien: Die konkludente Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis bei gleichzeitigem Eintritt eines neuen Mieters setzt ein unzweideutiges Verhalten aller drei Vertragsbeteiligten voraus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.12.2001 – 24 U 17/01 -, in: GE 2002, 798).

– Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem befristeten Mietvertrag bedarf neben der Zustimmung aller Vertragsparteien der Schriftform des § 566 a.F. BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 – 10 U 172/01 -, in: GE 2003, 183).

– Der Mietvertrag mit einem Strohmann, der die Konzession anstelle des Betreibers erlangen sollte, ist wirksam (KG, Urteil vom 04.04.2002 – 8 U 148/01 -, in: GE 2002, 798).

– Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag (hier: Gesellschafter einer GbR), muss dies zur Wahrung der Schriftform in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGH vom 16.07.2003 – XII ZR 65/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

– Der den Mietvertrag nicht unterschreibende Ehegatte kann zumindest dadurch Mitmieter werden, dass er im Laufe des Mietverhältnisses rechtsgeschäftliche Erklärungen abgibt, die nur im Verhältnis zum Vermieter relevant werden können (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2001 – 64 S 232/00 -, in: NZM 2002, 119).

– Vermietet ein Ehepartner Räume, die ihm zusammen mit seinem anderen Ehepartner gehören, und sind beide im Mietvertrag als Vermieter genannt, werden beide Eheleute Vermieter, auch wenn der Mietvertrag nur von einem Ehepartner unterschrieben wird. Eine weitere Unterschrift durch den anderen Ehepartner mit Vertretungsvermerk ist nicht erforderlich. Entsprechendes gilt bei Ehepaaren als Mieter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.08.1999 – 24 U 93/98).

– Wird der Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, bleibt er auch nach späterer Veräußerung des Grundstücks Vermieter (LG Stendal, Urteil vom 12.04.2001 – 31 O 5/01 -, in: GE 2001, 925).

– Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerbernicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII 399/03 -, in: GE 2005, 1548).

– Lässt sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages von einem Gesellschafter oder Dritten vertreten, muss der Vertreter mit Vertretungszusatz unterzeichnen, um der Form des § 550 Abs. 1 BGB zu genügen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.12.2005 – I-24 U 46/05 -, in: GE 2006, 445).

– Eine nur formelle Aufnahme eines Dritten als „Mieter“ in den Mietvertrag mit dem alleinigen Zweck, zusätzliche Sicherheit zu erlangen ohne mit diesem ein Mietverhältnis begründen zu wollen, steht dem Schutzgedanken des § 551 Abs. 1 BGB entgegen (LG Leipzig, Urteil vom 26.01.2005 – 1 S 5846/04 -, in: NZM 2006, 175).

– 1. Scheidet einer von zwei Gesellschaftern einer OHG aus, wird der nunmehrige Inhaber des Einzel- und Handelsunternehmens alleiniger Mieter. 2. Tritt danach ein neuer persönlich haftender Gesellafter in das Unternehmen mit der Folge ein, dass sie dadurch eine OHG wird, wird diese nicht Mieterin anstelle des bisherigen Inhabers. 3. Scheidet der bisherige Einzelhandelsunternehmer und persönlich haftende Gesellschafter aus der neuen OHG aus und wird neuer Kommanditist, ändert sich an seiner Stellung als (alleiniger) Mieter nichts (KG, Urteil vom 13.04.2006 – 8 U 160/05 -, in: GE 2006, 780).

– Ein einheitlicher Mietvertrag über eine Wohnung mit Stellplatz wird durch die Veräußerung der Wohnung und des Stellplatzes an jeweils unterschiedliche Erwerbernicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Beide Erwerber treten in den einheitlichen Mietvertrag ein und bilden eine Bruchteilsgemeinschaft (BGH, 28.09.2005 – VIII ZR 3999/03 -, in: NJW 2005, 3781).

– Die Schriftform ist gewahrt, wenn ein Vertreter den Mietvertrag für eine natürliche Person ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Anders ist es bei Vertretung mehrerer Personen oder einer GbR. Dort muss klargestellt sein, für wen der Vertreter handelt (OLG Hamm, Urteil vom 23.11.2005 – 30 U 45/05 -, in: ZMR 2006, 205).

– Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt, und wenn dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 -, in: ZMR 2005, 610).

– Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn ein bevollmächtigter Vertreter den Mietvertrag für eine juristische Person (hier: GmbH) ohne Vertretungszusatzunterzeichnet. Anders ist es bei Vertretung mehrerer Personen oder eines GbR-Gesellschafters. Dort muss klargestellt sein, für wen der Vertreter handelt (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 132/03 -, in: NZM 2005, 502, WM 2005, 1291, ZMR 2005, 691, Info M 2005, 306).

– 1. Ein Mietvertrag mit einer GmbH i.G. ist ohne notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag/Vorvertrag unwirksam. 2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet ist, ohne dass deren Umfang und Einzelheiten dazu festgelegt sind. 3. Für einen unwirksamen Mietvertrag kann der Vermieter Nutzungsentschädigung nur dann geltend machen, wenn er die Höhe der ortsüblichen Miete darlegt. Die schlichte Berufung auf ein einzuholendes Sachverständigengutachten reicht nicht (KG, Urteil vom 06.11.2006 – 8 U 110/06 -, in: GE 2007, 149).

– Ist über eine Wohnung und eine Garage ein einheitliches Mietverhältnis begründet worden, wird dieses nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten, wenn der vermietende Eigentümer die Garage veräußert. Vielmehr tritt der Erwerber als Mitvermieter in den einheitlichen Mietvertrag ein (BayObLG, Beschluss vom 12.12.1990 – RE-Miet 2/90 -, in: GE 1991, 343).

– Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH – VIII ZR 399/03 -, in: GE 2005, 1548 f.).

– Begründet der Gebäudeeigentümer durch Teilungserklärung Wohnungseigentum und vermietet er dem Mieter eine Wohnung und einen Kellerraum, der einer anderen Wohnung zugeordnet ist, so ist der Mieter gegenüber dem späteren Erwerber der anderen Wohnung zum Besitz des Kellerraumes berechtigt (AG Köln, Urteil vom 23.11.2005 – 113 C 297/05 -, in: WM 2007, 11).

– 1. Hat für eine Verpächter-GmbH nicht deren Geschäftsführer, sondern ein bevollmächtigter Dritter einen langfristigen Pachtvertrag ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform nicht gewahrt. 2. Berufung auf Formunwirksamkeit nach Treu und Glauben nur dann, wenn sie bewusst herbeigeführt wurde oder bei Vertragsänderung (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2006 – 25 O 254/06 -, in: GE 2007, 846).

– Der Eintritt eines Nachmieters bedeutet keinen Neuabschluss, sondern eine Fortsetzung des mit dem Vormieter geschlossenen Mietvertrags, wenn an der Eintrittsvereinbarung (hier: als „befreiende Schuldübernahme“ tituliert) auch die Vormieter beteiligt sind und keine wesentlichen Änderungen des Mietvertrages vorgenommen werden (LG Koblenz, Urteil vom 27.03.2007 – 6 S 275/06 -, in: Info M 2007, 163).

– Der Erwerber tritt nicht in das Mietverhältnis ein, wenn der Mieter bereits vor dem Eigentumsübergang ausgezogen war (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 219/06 -, in: NZM 2007, 441).

– Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat zur Folge, dass die Bundesanstalt in Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten ist.

– 1. Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. 2. Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz „i.V.“) von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 121/05 -, in: GE 2007, 1481).

– Unterzeichnet nur einer von zwei Vorständen einer Aktiengesellschaft für diese einen Mietvertrag, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz nicht erforderlich (KG, Urteil vom 24.05.2007 – 8 U 193/06 -, in: GE 2007, 1483).

– Ergibt sich aus den Umständen des Vertragsschlusses, dass es sich um einen unternehmensbezogenen Mietvertrag handelt, wird nicht der Verhandlungsführer (hier: GmbH-Geschäftsführer), sondern das Unternehmen (hier: GmbH) berechtigt und verpflichtet (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.03.2007 – I-24 U 144/06 -, in: Info M 2007, 308).

– Lässt sich durch Auslegung der Mietvertragsurkunde nicht bestimmen, welcher der beiden Grundstückseigentümer Vermieter sein solle, kommt jedoch mündlich ein Mietvertrag mit beiden dadurch zustande, dass sie den Mietern die Wohnung überlassen und diese dafür Miete an sie zahlen (LG Berlin, Beschluss vom 01.11.2007 – 67 S 147/07 -, in: GE 2007, 1633).

– Ist eine AG alleinige Mieterin, so ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn nur eines von zwei Vorstandsmitgliedern ohne Vertretungszusatz und ohne Hinweis auf seine Funktion unterzeichnet. Die Frage, ob das Vorstandsmitglied alleinvertretungsberechtigt ist oder nicht, betrifft nicht die Schriftform, sondern die Wirksamkeit des Vertrages (KG, Urteil vom 24.05.2007 – 8 U 193/06 -, in: Info M 2007, 352).

– Vermietet ein Miteigentümer ohne Mitwirkung und Wissen des anderen Miteigentümers eine Wohnung, so hat der Mietvertrag keinerlei Wirkung gegen den anderen Miteigentümer. Dieser kann jederzeit die Wohnung vom Mieter herausverlangen (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 19.07.2007 – 8 W 143/07 -; in: Info M 2008, 114).

– Mieter ist nur der, der im Mietvertragskopf auch als Mieter vorgesehen ist. Ist das eine Naturalpartei, wird diese Mieterin, selbst wenn sie in einem Zusatz als Geschäftsführer eines Vereins bezeichnet wird (LG Berlin, Urteil vom 31.03.2008 – 62 S 428/07 -; in: GE 2008, 734).

-1. Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt. 2. Die Vorschrift des § 556 BGB (Kauf bricht nicht Miete) ist bei einem Eigentumsübergang kraft Gesetzes analog anzuwenden (BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 280/07 -; in: GE 2008, 1122).

– Wird bei einem Vertragsschluss eine Person als Vertragspartner bloß vorgeschoben (sogenannter Strohmann), ist der Vertrag in der Regel selbst dann nicht als Scheingeschäft nichtig, wenn alle Beteiligten die Strohmanneigenschaft kennen (KG, Urteil vom 4.8.2008 – 8 U 49/08 (Einzelrichter) -; in: GE 2008, 1323.

– Wurden Räumlichkeiten zu gewerblichen zwecken an einen Einzelhandelskaufmann vermietet und wird das von diesem betriebene Unternehmen gemäß § 152 UmwG im Wege der Aufgliederung in eine GmbH umgewandelt, so hat dies das Erlöschen der von dem Einzelhandelskaufmann geführten Firma zur Folge und, da das gesamte Unternehmen in die Ausgliederung einbezogen wurde, den Übergang des gesamten Vermögens des Unternehmers einschliesslich der Verbindlichkeiten als Gesamtheit auf den übernehmenden Rechtsträger (§§ 155 i. V. m. 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG). Damit sind auch kraft Gesetzes und somit unabhängig von der Zustimmung des Vertragspartners die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übergegangen und ist ein Wechsel in der Person des Mieters dahingehend eingetreten, dass Mieter nicht mehr der Einzelhandelskaufmann sondern die GmbH geworden ist (OLG Karlsruhe, urteil vom 19.8.2008 – 1 U 108/08 -; in: ZMR 2009, 34).

– Macht der Mieter geltend, sein Mietvertrag sei auf die den Gewerbebetrieb fortführende neu begründete GmbH übertragen und er sei aus dem Vertrag entlassen worden, so hat er dies im einzelnen darzulegen. Bei Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH besteht insoweit auch kein auf einem Erfahrungssatz aufbauender Anschein, sondern ein erhebliches Interesse des Vermieters, den persönlich haftenden Mieter nicht aus dem Mietvertrag zu entlassen. Werden Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken an einen Einzelunternehmer vermietet und überträgt der Kaufmann sein Handelsgeschäft anschließend auf eine neu gegründete GmbH, bedarf es für die Übertragung des Mietvertrages auf den Erwerber der Zustimmung des Vermieters (KG, Beschluss vom 19.06.2008 – 12 U 204/07 -; in: MietRB 4/2009, S. 97 = ZMR 3/2009, S. 199 f.)

– 1. Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag, wonach der Käufer der Mietwohnung zu einem bestimmte Zeitpunkt in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintreten soll, sind als Abtretungsvereinbarung hinsichtlich der Mietansprüche auszulegen. 2. Eine Kündigung des Verkäufers nach diesem Zeitpunkt wegen Mietrückständen ist nach Treu und Glauben unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008 – 65 S 77/08 (rk.) -; in: GE 2009, 657).

– Wird ein Einzelunternehmen im Wege der Einzelrechtsnachfolge von einer GmbH fortgeführt, geht der Mietvertrag nur dann auf die GmbH über, wenn der Vermieter zugestimmt hat (KG, Beschluss vom 19.06.2009 – 12 U 204/07 -; in: KGR 2009, 113 und Info M 2009, 222).

– Wandelt der Einzelkaufmann sein Unternehmen gem. § 152 UmwG im Wege der Ausgliederung in eine GmbH um, geht der Mietvertrag über seine gewerblich genutzten Räume auch ohne Zustimmung des Vermieters auf die GmbH über. Die Haftung des Einzelkaufmann endet (OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.08.2008 – 1 U 108/08 (Nichtzulassungsbeschwerde: BGH, XII ZR 147/08) (n. rk.) -; in: OLGR Karlsruhe 2009, 85 und Info M 2009, 223).

– Bei einer Grundstücksübereignung unter Vorbehalt des Nießbrauchs für den Veräußerer kommt es nicht zu einem Vermieterwechsel (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2008 – 1-24 U 84/08 (rk.) -; in: GE 2009, 906).

– Ist der gewerbliche Mietvertrag auf Seiten einer juristischen Person nicht von vertretungsberechtigten Personen unterzeichnet worden, kann die Genehmigung dieses schwebend unwirksamen Vertrags durch den Vertretenen in der Erhebung einer Zahlungsklage auf Mietzins liegen (KG, Beschluss vom 30.11.2009 – 12 U 23/09 -; in: IMR 2010, 186).

– 1. Für die Übernahme des Mietvertrags durch den Ersteher gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit § 566 BGB ist die Identität zwischen dem Zwangsvollstreckungsschuldner und dem Vermieter erforderlich. 2. Fehlt es an der Identität und verhalten sich die Ersteher und der Mieter in Bezug auf das Mietverhältnis nach dem Zuschlag wechselseitig so, wie im ursprünglichen Mietvertrag hinsichtlich der Mietzahlungen und Gebrauchsüberlassung geregelt, ist der Mietvertrag durch konkludentes Verhalten durch den Ersteher übernommen worden, wenn der ursprüngliche Vermieter nach Zuschlag keine mietvertraglichen Ansprüche geltend macht und damit der Übernahme konkludent zustimmt (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 84/09 – ; in: IMR 2010, 268).

– Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel kann nur durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung des Mieterszustande kommen oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten. Für die notwendige Zustimmung des Mieters reicht allein die unveränderte Mietzahlung an die bisherige Hausverwaltung nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 05.10.2010 – 63 S 386/09 -; in: GE 2011, 268).

– Sind die Kinder des Mieters zwar im Rubrum des Mietvertrages als Mieter aufgeführt, haben aber den Mietvertrag nicht unterzeichnet und sind auch sonst nicht mietrechtlich in Erscheinung getreten, kommt der Mietvertrag nur mit dem Unterzeichner des Mietvertrages zustande (LG Berlin, Urteil vom 25.01.2011 – 65 S 173/10 -; in: GE 2011, 411).

– Ob beide Eheleute Vertragspartner werden, wenn nur einer von ihnen unterzeichnet, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (LG Hamburg, Beschluss vom 05.08.2010 – 333 S 17/10 -; in: GE 2011, 615).

– Der den Mietvertrag nicht unterzeichnende Ehegatte kann durch Genehmigung Vertragspartei werden. Durch Abtretung wird ein Ehegatte Inhaber des Kautionsrückzahlungsanspruchs (AG Gießen, Urteil vom 07.03.2011 – 48 C 130/10 -; in: GE 2011, 1237).

– § 565 BGB, wonach der Vermieter bei der Beendigung eines Mietverhältnisses zur gewerblichen Weitervermietung in die Recht und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt, gilt nicht für eine fremdnützige Zwischenvermietung (Weitervermietung durch gemeinnützige Organisation an Hilfebedürftigen) (AG Wedding, Urteil vom 05.12.2011 – 22a C 242/11 -; in: GE 2012, 207).

– Ist ein Mietvertrag den Umständen nach unternehmensbezogen, so wird er im Zweifel mit dem Inhaber des jeweiligen Unternehmens und nicht mit dem für das Unternehmen Handelnden abgeschlossen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.01.2012 – I-24 U 160/11 – (rk.); in: GE 2012, 688).

– Schließt eine Partei einen Mietvertrag im Namen einer Limited nach englischem Recht ab, so wird diese verpflichtet, es sei denn die Limited ist gar nicht existent (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.04.2010 – 24 U 232/09 -; in: IMR 2011, 94).

– 1. Bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft müssen die Mieter kein berechtigtes Interesse zur späteren Auswechslung der Vertragsparteien darlegen. 2. EIne Wohngemeinschaft liegt jedenfalls dann vor, wenn vier Mieter einer großen Wohnung in Anschreiben der Hausverwaltung als Wohngemeinschaft bezeichnet werden und dies bei einem späteren Mieterwechsel wiederholt wird (LG Berlin, Beschluss vom 19.04.2013 – 65 S 377/12 -; in: GE 2013, 1067).

– Für die Wirksamkeit eines Mietvertrages ist es ohne Belang, wenn die Vermieterin zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin des Mietobjekts war (BVerfG, Beschluss der 2. Kammer des 1. Senats vom 12.09.2013 -1 BvR 744/13 -; in: GE 2014, 181).

– 1. Wird ein Mieterwechsel inForm einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf er der Genehmigung durch den Vermieter,die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann. Allein die Kenntnis des Vermieters davon, dass der in Aussicht genommene neue Mieter sein Gewerbe in den gemieteten Räumen ausübt, reicht ebenso wenig aus wie dessen Mietzahlungen an den Vermieter. 2. Der Zuschlag des Betriebsgrundstücks an die Gesellschafter einer GbR führt auch dann nicht zum Eintritt der GbR in die Vermieterstellung, wenn die Gesellschafter das Grundstück in die Gesellschaft einbringen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.03.2014 – 2 U 16/13 -; in: GE 2014, 1271).

– Teilen die Erben des verstorbenen Mieters dem Vermieter mit, dass sie das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 2 BGB fortsetzen wollen, und bitten sie den Vermiter, sich im weiteren Schriftverkehr nur an einen der Erben zu wenden, liegt darin eine Bevollmächtigung des den Schriftverkehr führenden Erben zur Entgegennahme von Willenserklärungen des Vermieters, die das Mieterhältnis betreffen. Für die Frage, ob ein Eintritt eines Erben in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB als im Haushalt des verstorbenen Mieters legendes Kind erfolgt ist, kommt es nicht darauf an, ob das Kind wie ein übriger Angehöriger den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt hat, sondern es reicth aus, dass es lediglich in dessen Haushalt gelegt hat (BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14 -; in: GE 2015, 113).

– 1. Eine gewerbliche Zwischenvermietung liegt auch dann vor, wenn die eingetragene Genossenschaft entsprechend ihrer Satzung ihre Mitglieder mit Wohnraum versorgen soll und dabei die Wohnugen zwar zu einer niedrigeren als der ortsüblichen Miete vermietet, das von ihr zu zahlende Nutzungsentgelt aber deutlich überschritten wird. 2. Nach Beendigung des Nutzungsvertrages mit der Zwischenvermieterin, dessen Schwergewicht auf der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung liegt, tritt der Vermieter in die Mietverhältnisse mit den Endmietern (Dritten) ein (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2014 – 67 S 257/14 -; in: GE 2015, 125).

– 1. Wird ein Wohnungsverwalter im Vertrag als Vermieter bezeichnet, unterzeichnet den Vertrag aber mit dem Zusatz „im Auftrag“, wird nicht er, sondern der Hauseigentümer Vertragspartei, wenn der Mieter die Eigentumsverhältnisse kennt (LG Krefeld, Urteil vom 07.11.2012 – 2 S 23/12 -; in: IMR 2013, 96).

– 1. Die Parteien eines Mietvertrags werden nur durch den zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag bestimmt. Hierfür sind ihre Beziehungen zur Mietsache, wie Eigentums-, Besitz- oder sonstige Nutzungsrechte, unerheblich. Muss eine Vertragspartei durch Auslegung des Mietvertrags ermittelt werden, sind die Angaben im Vertragsrubrum vorrangig. Wird als Vermieter „Hausverwaltung …“ genannt, ist deren Inhaber Vermieter geworden. 2. Unterzeichnet nicht der im Vertragsrubrum genannte Vermieter, sondern ein Dritter ohne Vertretungszusatz den Vertrag, greift § 164 Abs. 2 BGB nicht ein (KG, Urteil vom 20.12.2012 – 12 U 139/11 -; in: IMR 2013, 184).

– Eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag kommt in Betracht, wenn der Erwerber dem Mieter mitteilt, dass er nunmehr Vermieter sei, der Mieter dies durch Zahlung der weiteren Mieten an den Erwerber akzeptiert und der bisherige Vermieter seither nicht mehr in Erscheinung getreten ist und die Übernahme stillschweigend gebilligt hat (BGH, Urteil vom 05.06.2013 – VIII ZR 142/12 -; in: IMR 2013, 353).

– 1. Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrags ist, ist nicht Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt. 2. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen – gegebenenfalls auch für einen längeren Zeitraum – belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutungsüberlassung (BGH, Urteil vom 12.06.2013 – XII ZR 143/11 -; in: IMR 2013, 354).

– Wer längere Zeit Mieten vereinnahmt udn einen Mietaufhebungsvertrag schließt, ist Vermieter (OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.05.2013 – 2 U 7/13 -; in: IMR 2013, 367).

– Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstücks als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zu Stande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio). 2. Auch bei formgebundenen Verträgen gilt im Falle einer versehentlichen Falschbezeichnung einer Vertragspartei nicht das fehlerhafte Erklärt, sondern der wirkliche Wille aller Vertragsschließenden. Das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB ist gewahrt (BGH, Urteil vom 29.01.2015 – IX ZR 279/13 -; in: IMR 2015, 188).

– 1. Sind beide Ehegatten Mieter einer Wohnung, und sind sie sich über die künftige alleinige Weiternutzung durch einen von ihnen einig, besteht ein Anspruch des einen Ehegatten gegen den anderen auf Mitwirkung an einer Mitteilung nach § 1568 a Abs. 3 nr. 1 BGB an den Vermieter. 2. Die Vornahme der Mitwirkungshandlung nach § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann in einem solchen Fall nicht schon vor Rechtskraft der Scheidung verlangt werden (OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 – 2 WF 170/14 -; in: GE 2015, 381).

– § 563 Abs. 2 SAtz 4 BGB erfordert für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde; einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es nicht (hier: Vater-Sohn-ähnliches Verhältnis) (LG Berlin, Beschluss vom 17.12.2015 – 67 S 390/15 -; in: GE 2016, 195).

– 1. Wird in einem Mietvertrag eine Einzelfirma als Mieter benannt und die Vertragsurkunde von dem Namensträger für diese ohne Vertretungszusatz unterschrieben, kommt der Vertrag mit der Einzelfirma zustande. Zwar geht nach der Rechtsprechung zu unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten slebst bei fehlerhafter Bezeichnung des Unternehmens dahin, dass der wahre Unternehmensträger Vertragspartei wird und nicht der für ihn Handelnde. Das ändert indes nichts an der den Handelnden treffenden Haftung, wenn er gegenüber dem gutgläubigen Vertragspartner den Rechtsschein erweckt, dass der Unternehmensträger unbeschränkt für Verbindlichkeiten haftet, obwohl es sich bei ihm um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse handelt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.2016 – I-24 U 152/15 -; in: GE 2016, 856).

– Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde (LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2015 – 10 S 112/15 -; in: IMR 2016, 62).

– Eine gewerbliche Weitervermietung setzt voraus, dass der Zwischenmieter die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. Das ist dann nicht der Fall, wenn es sich bei dem Zwischenmieter um einen gemeinnützigen Verein handelt, der nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers handelt, und der Eigentümer mit der Weitervermietung (nur) karitative Zwecke im Auge hat. In einer derartigen Konstellation fehlt es an einer vergleichbaren Schutzwürdigkeit des Endmieters, da sowohl der Eigentümer als auch der Zwischenmieter bereits bei Vertragsschluss mit dem Endmieter karitative Zwecke zu seinen Gunsten verfolgen (im Anschluss an BGH, GE 2016, 389) (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2016 – 63 S 101/16 -; in: GE 2016, 1579).

– Wird dem Vermieter von einem Dritten per Fax das Angebot unterbreitet, an Stelle des bisherigen Mieters zu denselben Bedingungen in den Mietvertrag einzutreten, kommt mit dem Dritten ein Mietvertrag konkludent zustande, auch wenn der Vermieter auf das Angebot des Dritten schweigt, aber monatelang dessen Mietzinszahlungen entgegennimmt; der bisherige Mieter scheidet in diesem Fall aus dem Mietverhältnis aus (AG Neukölln, Urteil vom 06.10.2015 – 18 C 105/15 -; in: GE 2017, 232).

– Auch bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft mit stillschweigender Zustimmung des Vermieters zu einem späteren Mieterwechsel kann der Vermieter wegen mangelnder Bonität des potentiellen Ersatzmieters die Zustimmung zum Mieterwechsel verweigern (LG Berlin, Beschluss vom 07.11.2016 und 09.01.2017 – 18 S 112/16 –, in: GE 2017, 421).

– Für das Eintrittsrecht des Kindes in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters recht es, dass dieses in dem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter gelebt hat. Ein darüber hinaus abgeschlossenes Untermietverhältnis zwischen Mieter/Elternteil und Kind hindert das Eintrittsrecht nicht (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2017 – 65 S 411/15 -; in: GE 2017, 591).

– Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleingen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22.10.2003 – XII ZR 119/02 – NJW-RR2004, 657) (BGH, Urteil vom 12.07.2017 – XII ZR 26/16 -; in: GE 2017, 1086).

a) Überlässt eine Miteigentumsgemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig en (Wohnraum-) Mietverhältnis zustande (Anschluss an BGH, Urteile vom 8. Januar 1969 – VIII ZR 184/66, WM 1969, 298 unter 2 b; vom 17.12 1973 – II ZR 59/72, NJW 1974, 364 unter [A] II 2 b; vom 15.09.1997 – II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I; vom 11.09.2000 – II ZR 324/98, NZM 2001, 45 unter II 1 b; vom 15.09.2010 – VIII ZR 16/10, NZM 2010, 898 Rn. 14). Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden. b) Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben anderen Miteigentümern – auf Vermieterseite beteiligt ist (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14, GE 2016, 849 = WuM 2016, 341 Rn. 18 m.w.N.; vom 24.08.2016 – VIII ZR 100/15, BGHZ 211, 331 Rn. 21). c) Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein (Bestätigung des Senatsurteils vom 23.11.2011 – VIII ZR 74/11, GE 2012, 127 = NZM 2012, 150 Rn. 23 m.w.N.). Dies gilt auch, wenn die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). d) Eine auf den Fortbestand eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses zwischen einer Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder gerichtete Feststellungsklage muss nicht gegen sämtliche Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft erhoben werden, wenn nur einzelne von ihnen das Bestehen eines Mietverhältnisses in Abrede stellen (Anschluss an BGH, Urteile vom 26.10.1990 – V-ZR 105/89, NJW-RR 1991, 333 unter II 2; vom 04.04.2014 – V-ZR 110/13 -; in: GE 2014, 879 = NZM 2014, 522 Rn. 10) (BGH, Urteil vom 25.04.2018 – VIII ZR 176/17 -; in: GE 2018, 701).

– Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft begründet einen Anspruch auf der Mieterseite, in Zukunft den Hauptmieter oder den Untermieter auszuwechseln. Eine „doppelte Auswechslungsbefugnis“ (Hauptmieter und Untermieter) kann dagegen nicht ohne Weiteres angenommen werden (AG Neukölln, Urteil vom 10.04.2018 – 4 C 17/18 -; in: GE 2018, 769).

–Analoge Anwendung des § 566 BGB beim Auseinanderfallen von Eigentümer und Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen möglich. (AG Mitte, Urteil vom 04.09.2019 – 9 C 104/19 -; in: GE 22/2019, 1515).

– Sind in dem Mietvertrag beide Eheleute als Mieter vorgesehen, unterschreibt jedoch nur ein Ehegatte, wird der andere ohne Hinzutreten weiterer Umstände, die für eine Bevollmächtigung sprechen, nicht Mietvertragspartner (LG Berlin, Urteil vom 15.06.2004 – 63 S 237/03 -; in: GE 20o4, 1096). –

– Die Mieter haben einen Anspruch darauf, die Namen und Adressen der Gesellschafter der vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu erfahren (LG Dortmund, Beschluss vom 18.03.2019 – 1 S 9/19 -; in IMR 2019, 413).

-1. Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters durch eine Erbengemeinschaft fortgesetzt, und sieht der Mietvertrag vor, dass mehrere Mitmieter einander für den Empfang von mietverhältnisbezogenen Erklärungen bevollmächtigen, so kann es für die Wahrung der Frist des § 564 Satz 2 BGB genügen, wenn die an alle Miterben gerichtete Kündigungserklärung einem der Miterben fristgerecht zugeht. 2. Da es sich bei der Sicherung der Wohnung und der Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Vermieter aus Sicht der Erbengemeinschaft um eine „notwendige Maßregelung“ im Sinne des § 2038 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BGB handelt, die jeder Miterbe unabhängig von den anderen vornehmen kann, gilt der den Erbfall anzeigende Miterbe schon nach dieser Norm als passiv vertretungsbefugt, die Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen und insoweit die Verwaltung des Nachlasses allein mit Wirkung für alle Miterben wahrzunehmen. (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 25.03.2019 – 64 S 218/18 -; in: GE 7/2020, 473).

-1. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern (-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsamt, bedarf es einer übereinstimmenden Willenserklärung von Mietern und Vermieter, dass ein aus der Mietermehrheit ausscheidender Mieter durch einen Dritten ersetzt werden soll. Allein eine Mehrheit von Mietern begründet deshalb keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seinem Austausch durch einen Dritten zuzustimmen. 2. Ein Wechselrecht der Mieter besteht nur, wenn es von vornherein eine Grundlage des Vertrages bildet oder später mit dem Vermieter vereinbart wurde. (LG Berlin, Urteil vom 17.04.2020 – 65 S 176/19 -; in GE 12/2020, 805).

-Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein. (KG, Beschluss vom 15.12.2020 – 1 W 1461/20 -; in: GE 3/2021, 182).

-Bei einer privaten Wohngemeinschaft auf Basis eines von mehreren Personen als gemeinsame Mieter begründeten Mietverhältnisses handelt es sich nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft, sondern um eine BGB-Gesellschaft, die keinem Gesellschafter einen Aufhebungsanspruch in Form eines Anspruchs auf Kündigung gegen die übrigen Mitmieter verschafft, es sei denn, dass im Einzelfall das Festhalten am Mietvertrag treuwidrig wäre. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.12.2020 – 2 – 11 T 117/20 -; in: GE 12/2021, 768).

-1. Allein der Umstand, dass der Vermieter Eigentümer von sechs Mietwohnungen ist, begründet noch keine Unternehmereigenschaft. 2. Die Eigenschaft als Unternehmer ist ausgeschlossen, wenn nur das eigene Vermögen verwaltet wird. 2. Neben dem Zahlungsverlangen betreffend die erhöhte Miete ist auch das Feststellungsinteresse zu bejahren, dass das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. (AG Schweinfurt, Urteil vom 19.04.2021 – 10 C 841/20 -).

-Einem Vermieter ist es auch dann nicht zuzumuten, der Auswechslung einzelner Mieter zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertragsabschluss wusste, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft betreiben wollen und deshalb ein Interesse haben, bei Auszug einzelner Mieter neue Wohngemeinschafts-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Wenn der Mietvertrag keine Regelungen für die Auswechslung einzelner Wohngemeinschafts-Mitglieder vorsieht, sind die Mieter vielmehr auf das Recht zur anteiligen Untervermietung der Wohnung nach § 553 BGB beschränkt. (LG Berlin, Urteil vom 18.08.2021 – 64 S 261/20 -; in GE: 20/2021, 1262).

-a) Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. b) Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847). (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – XII ZR 84/20 -; in GE: 1/2022, 37 ).

-1. Die Auswechselung eines Mieters einer Wohngemeinschaft bedarf der Zustimmung des Vermieters, die auch im Voraus konkludent erteilt werden kann. 2. Das kann aus folgenden (für sich allein nicht ausreichenden) Indizien geschlossen werden: Mietvertrag mehrer Personen für große Wohnung; mehrere Nachträge zum Auswechseln der Mieter und Schriftwechsel mit „Wohngemeinschaft“, wenn sich aus dem gesamten Inhalt der mündlichen Verhandlung ergibt, dass der Vermieter vor Vertragsabschluss auf den Zweck des Zusammenlebens mit Wohlwollen reagiert hatte. (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2022 – 65 S 151/21 -; in GE 4/2023, 192).

–§ 566 Abs. 1 BGB ist – über die bisher vom BGH festgestellten Konstellationen hinausghend – auch dann analog anwendbar, wenn der Vermieter selbst eine vertragliche Gesamtkonstruktion geschaffen hat, die ihn wirtschaftlich in die Position eines Eigentümers gebracht hat und lediglich formal diese Eigentümerstellung auf einen Dritten übertragen wurde. Das gilt insbesondere dann, wenn ein Treuhandvertrag ersichtlich darauf abzielt, ihn wirtschaftlich so zu stellen, als wäre er Eigentümer und er eben auch so gegenüber den Mietern auftritt. (LG Lübeck, Urteil vom 10.03.2022 – 14 S 84/21)

-1. Ein gemeinsam mit dem Mieter geführter Haushalt i.S.v. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB besteht nicht mehr, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte. 2. Liegen die Voraussetzungen der §§ 563, 563a BGB nicht vor, trägt der Vermieter für die Kündigungsvoraussetzungen des § 564 Satz 2 Alt. 2 BGB die Darlegungs- und Beweislast. Deshalb muss der Vermieter im Räumungsprozess im Bestreitensfalle beweisen, allen vom Prozessgegener behaupteten (Mit-) Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Andernfalls muss er die vom Prozessgegner behauptete Existenz weiterer – und von ihm bislang ungekündigter – Miterben widerlegen. (LG Berlin, Urteil vom 4.7.2023 – 67 S 120/23 -; in: GE, 17/2023, 854)

Schriftform

– Schließen zwei Vermieter, die beide im Eingangstext des schriftlichen Vertrages als Vermieter bezeichnet werden, einen Immobilienmietvertrag ab, unterschreibt aber nur einer von ihnen die Vertragsurkunde, so ist die gemäß § 566 BGB erforderliche Schriftform jedenfalls dann nicht gewahrt, wenn die Vollmacht des Unterzeichners nicht aus objektiven außerhalb der Urkunde liegenden Umständen hervorgeht (OLG Rostock, Urteil vom 25.09.2000 – 3 U 75/99 -, in: GE 2001, 919).

– Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 – , in: GE 2005, 791).

– Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niederlegt sind, das die andere – mit oder ohne einen das uneingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz – ihrerseits unterzeichnet hat. Der nochmaligen Unterzeichnung durch die eine Partei unterhalb der Gegenzeichnung der anderen bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 14.07.2004 – XII ZR 68/02 – , in: MietRB 10/2004, V).

– Ein schriftliches Mietvertragsangebot kann im Zweifel nur schriftlich und nicht durch schlüssiges Verhalten angenommen werden (KG, Urteil vom 29.04.2004 – 8 U 261/03 – , in: MietRB 2004, 286).

– Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen. Ein Mietvertrag genügt (nur) dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, also auch dieParteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Für einen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die Schriftform vorrangig dient, muss die Möglichkeit bestehen, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln (BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00 -, in: GE 2002, 1326; NJW 2002, 3389).

– Sendet der Vermieter den gegengezeichneten Mietvertrag nicht binnen 2 bis 3 Wochen an den Mieter zurück, so kommt zwar ein Mietvertrag, jedoch kein schriftlicher Mietvertrag zwischen den Parteien zu Stande (LG Stendal, Urteil vom 29.01.2004 – 22 S 107/03 – , in: NZM 2005, 15).

– Übersendet nach mündlicher Einigung in wesentlichen Punkten der Vermieter dem Mieter ein unterzeichnetes Vertragsexemplar mit der Bitte um Rücksendung nach Unterschrift, die jedoch unterbleibt, ist kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen (LG Berlin, Urteil vom 11.07.2002 – 67 S 201/01 -, in: GE 2003, 592).

– Überlässt der Vermieter die Mieträume, nachdem der Mieter die erste Miete und die Kaution gezahlt hat, ist ein Mietvertrag schlüssig zustande gekommen, ohne dass es auf die von einer Partei gewollte Schriftform ankommt (OLG Frankfurt vom 01.08.2003 – 19 U 217/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).

– 1. Eine Telefaxübermittlung der jeweils durch den Vertragspartner unterzeichneten Vertragsurkunden erfüllt nicht die gesetzliche Schriftform des § 566 a. F. BGB. 2. Haben sich die Parteien beim mündlichen Abschluss eines langjährigen Mietvertrages zu dessen schriftlicher Beurkundung verpflichtet, so können sie sich gegenseitig den Mangel der Schriftform nicht entgegenhalten (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.01.2004 – I-10 U 102/03 – in: GE 2004, 296).

– Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn für die GbR nur ein Gesellschafter ohne Vertretungszusatz den Mietvertrag unterzeichnet. Es reicht nicht aus, wenn die Gesellschafter im Rubrum des Mietvertrages genannt sind und unter der Unterschrift des betreffenden Gesellschafters das Wort „Vermieter“ steht (OLG Naumburg, Urteil vom 07.09.2004 – 9 U 3/04 – , in: NZM 2004, 825 (nicht rechtskräftig)).

– Die Schriftform des § 550 BGB ist gewahrt, wenn für eine GbR 2 von 6 Gesellschaftern den Mietvertrag unterzeichnen und die Vertretung hinreichend zum Ausdruck kommt. Dazu reicht es aus, dass sich über den Unterschriften der beiden Gesellschafter ein Stempelaufdruck mit Namen und Anschrift der Gesellschaft sowie unter den Unterschriften maschinenschriftlich die Namen der Gesellschaft befindet (OLG Dresden, Urteil vom 31.08.2004 – 5 U 946/04 – NZM 2004, 826 (nicht rechtskräftig)).

– Die gesetzliche Schriftform gemäß § 126 BGB ist nicht gewahrt, wenn nur einer von mehreren Vermietern unterschreibt, oder wenn es an einem „hinreichend deutlichen“ Zusatz fehlt, dass der Unterschreibende auch als Vertreter für den Abwesenden handelt. Die Berufung auf einen solchen Mangel ist grundsätzlich nicht treuwidrig: „Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Form sei nicht eingehalten.“ Die Kündigung mit gesetzlicher Frist ist auch noch nach jahrelanger Praktizierung des formlosen Vertrages wirksam (BGH, Urteil vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 – , GE: 2004, 176-177).

– Die Zweifelsregelung des § 154 Abs. 2 BGB, wonach im Zweifel ein Vertrag nicht als geschlossen gilt, wenn eine Beurkundung des beabsichtigten Vertrages verabredet worden ist, greift jedenfalls dann nicht, wenn sich die Parteien auf die Essentialia geeinigt und sich über Monate hin entsprechend dieser vertraglichen Vereinbarung verhalten haben (KG, Urteil vom 10.03.2005 – 8 U 217/04 – , in: GE 2005, 612).

– Übersendet der Vermieter dem Mieter ein von ihm noch nicht unterschriebenes Mietvertragsformular zwecks Unterzeichnung durch den Mieter und Rücksendung an den Vermieter, kommt ein Mietvertrag auch dann noch nicht zustande, wenn der Vermieter den Mieter zur Einzahlung der Kaution und einer Monatsmiete auffordert. Erforderlich für den Abschluss des (schriftlichen) Mietvertrages ist die Unterschrift des Vermieters unter dem Mietvertrag (LG Berlin, Beschluss vom 12.01.2006 – 67 T 207/05 -, in: GE 2006, 259).

– Die gesetzliche Schriftform ist schon dann gewahrt, wenn beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnet haben (Einhaltung der „äußeren Form“). Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem Antragenden die schriftliche Annahme verspätet zugeht und der Mietvertrag deshalb erst durch konkludentes Handeln (einvernehmlicher Vollzug) zustande kommt (OLG Hamm, Urteil vom 23. 11.2005 – 30 U 45/05 -, in: ZMR 2006, 205).

– Ein Schreibversehen bei der Datumsangabe der Unterzeichnung ist bei einem langfristigen Mietvertrag kein Schriftformmangel, wenn tatsächlich beide Parteien zeitnah unterschrieben haben (OLG Rostock, Urteil vom 18.04.2005 – 3 U 90/04 -, in: OLGR 2005, 697).

– Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn der Mietvertrag über zu errichtende Gewerberäume den Beginn der festen Laufzeit an die zeitlich nicht feststehende Übergabe knüpft – sog. Vermietung vom Reißbrett (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 212/03 -, in: NJW 2006, 139, ZflR 2006, 49, Info M 2005, 303).

– Die Essentialia des Vertrages sind mit Schriftform zu beurkunden. Sie dürfen lückenhaft sein, wenn sich die Lücken durch Auslegung schließen lassen. Auch die Vertragsparteien müssen nicht namentlich bestimmt, sondern nur abstrakt bestimmbar sein. Ausreichend ist etwa eine Regelung, die denjenigen als Vermieter bezeichnet, an den der derzeitige Eigentümer veräußern wird (hier: „Erwerbergemeinschaft“) (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 233/03 -, in: NJW 2006, 140, Info M 2005, 304).

– Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn ein bevollmächtigter Vertreter den Mietvertrag für eine juristische Person (hier: GmbH) ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Anders ist es bei Vertretung mehrerer Personen oder eines GbR-Gesellschafters. Dort muss klargestellt sein, für wen der Vertreter handelt (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 132/03 -, in: NZM 2005, 502, WM 2005, 1291, ZMR 2005, 691, Info M 2005, 306).

– Gibt der Mieter ein Angebot zum Abschluss eines befristeten Mietvertrags ab, kann er dem Vermieter auch außerhalb der Vertragsurkunde eine Annahmefrist setzen. Ein Schriftformmangel folgt hieraus nicht (KG, Urteil vom 27.03.2006 – 8 U 57/05 -, in: Info M 2007, 72).

– Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis begründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F. Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertrages (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – XII ZR 40/05 -).

– Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB setzt eine Beifügung der in Bezug genommenen Anlage nicht voraus. Vielmehr ist die Schriftform schon gewahrt, wenn in der unterzeichneten Urkunde- etwa durch Verweis- eine zweifelsfreie Bezugnahme erfolgt. Bei Untermietverhältnissen über Gewerberäume ist dann auch eine Vertragsbestimmung rechtlich unbedenklich, wonach das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrages endet (HansOLG Bremen, Urteil vom 13.09.2006 – 1 U 28/06 -, in: ZMR 2007, 363).

– 1. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht entgegen. 2. Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung der Lage des Mietobjekts in einem Gebäude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietobjekts (hier: „Mieteinheit Nr. 15“) enthält (BGH, Urteil vom 02.05.2007 – XII ZR 178/04 -, in: GE 2007, 1375).

– Ein schriftlicher Mietvertrag hat die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich, so dass der Vermieter, der sich auf eine mündliche Nebenabrede beruft, konkret darlegen und beweisen muss, was wann genau zwischen den Parteien besprochen wurde (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2001 – 62 S 23/01 -, in: GE 2001, 1541).

– Die über einen Vertrag aufgenommene Urkunde hat die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich; wer mündliche Nebenabreden behauptet, muss nachweisen, dass die Parteien diesen Punkt auch noch zum Zeitpunkt der Errichtung der Urkunde als Vertragsinhalt wollten (KG, Urteil vom 27.05.2002 – 8 U 2074/00 -, in: GE 2002, 931).

– Die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist nicht gewahrt, wenn im Falle einer Nachtragsvereinbarung zwar „Schriftlichkeit“ eingehalten wird, die Annahmeerklärung aber nicht mehr rechtzeitig i.S.d. § 147 Abs. 2 BGB zugeht (KG, Urteil vom 25.01.2007 – 8 U 129/06 -, in: GE 2007, 780).

– Sendet der Vermieter den gegengezeichneten Mietvertrag nicht binnen angemessener Frist an den Mieter zurück (hier: erst nach ca. 5 Wochen), ist seine Annahme als neues Angebot zu werten. Nimmt der Mieter dieses Angebot nur konkludent durch Fortsetzung des Mietgebrauchs an, ist die Schriftform nicht gewahrt (KG, Urteil vom 25.01.2007 – 8 U 129/06 -, in: Info M 2007, 177).

– Wird der Mietvertrag in Anwesenheit beider Parteien geschlossen, wird der Vertrag wirksam, wenn beide Parteien die Vertragsurkunde unterschrieben haben. Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn die Vertragsurkunde im Besitz einer Vertragspartei bleibt, während die andere Vertragspartei kein eigenes Exemplar erhält (KG, Urteil vom 21.12.2006 – 8 U 56/06 -, in: Info M 2007, 178).

– Beim Vertrag über noch zu errichtende Gewerberäume ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn der Vertragsbeginn nicht bestimmt, sondern an die zeitlich noch nicht feststehende Übergabe geknüpft ist. Dies gilt auch dann, wenn die Vertragsparteien es versäumen, bei Übergabe das im Vertrag vorgesehene Protokoll anzufertigen (BGH, Urteil vom 02.07.2007 – XII ZR 178/04 -, in: Info M 2007, 216).

– Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird (KG, Urteil vom 05.07.2007 – 8 U 182/06 -, in: GE 2007, 1381).

– Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 -, in: NJW 2008, 365; NZM 2008, 84).

– Eine Unterschrift genügt zur Wahrung des Schriftformerfordernisses, wenn sie individuell ist, sich als Wiedergabe eines Namen darstellt und Andeutungen von Buchstaben enthält. Lesbar muss die Unterschrift dagegen nicht sein (KG, Urteil vom 05.07.2007 – 8 U 182/06 -, in: Info M 2007, 351).

– Eine Klausel in einem Mietvertrag, nach welcher dem Mieter nach Mietende das Recht zum Ankauf der Mieträume zu einem Restwert der aufgewandten Investitionskosten eingeräumt wird, unterliegt der Form des § 311 b BGB. Fehlt die notarielle Beurkundung, ist der gesamte Mietvertrag nichtig (OLG Stuttgart, Urteil vom 14.05.2007 – 5 U 19/07 -; Info M 2007, 353).

– 1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird. 2. Der Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbes. Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtige Bestandteile des Vertrages sein sollen. 3. Da ein „Übergabeprotokoll“ kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Wahrung der Schriftform weder darauf an, dass diese Anlage nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, dass der Mieter falsch bezeichnet ist (KG, Beschluss vom 13.09.2007 – 12 U 36/07 -, in: GE 2008, 124).

– 1. Tritt durch eine dreiseitige Überleitungsvereinbarung anstelle des ursprünglichen Vermieters ein neuer Vermieter in den Mietvertrag ein, ist die notwendige Schriftform des längerfristigen Mietvertrages dadurch gewahrt, dass der ursprüngliche Mietvertrag nebst Lageplan und der technischen Beschreibung des Objekts durch Ösen körperlich fest mit der Überleitungsvereinbarung verbunden wird, wenn sich aus dem Lageplan die gemieteten Nutzflächen bestimmen lassen. Werden nach dem in Bezug genommenen, zum Vertragsinhalt gemachten Schreiben dazu „ca. 45 Parkplätze für die gemeinsame Nutzung zur Verfügung gestellt“, ist der Umfang des dem Mieter eingeräumten Mitnutzungsrechts ebenfalls hinreichend bestimmbar. 2. Die nach dem Mietvertrag vom Zeitpunkt der Übergabe des fertiggestellten Mietobjektes abhängige Laufzeit des Vertrages (Mietbeginn am Monatsersten nach Übergabe) ist ebenfalls hinreichend bestimmbar und genügt der Schriftform. 3. Auch ohne körperliche Verbindung reicht die eindeutige wechselseitige Bezugnahme der Urkunden auf ihren Inhalt aus, die Urkundeneinheit zu wahren (BGH, Urteil vom 21.11.2007 – XII ZR 149/05 -, in: GE 2008, 195).

– 1. Werden Teile der wesentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich festgelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifelsfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist. 2. Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform (BGH, Urteil vom 25.07,2007 – XII ZR 143/05 -; in: NZM 2007, 730; GE 2008, 453).

– 1. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht entgegen. 2. Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung des Mietobjekts in einem Gebäude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietobjekts (hier: „Mieteinheit Nr. 13“) enthält (BGH, Urteil vom 02.05.2007 – XII ZR 178/04 -; in: ZMR 2007, 611; GE 2008, 453).

– Der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB steht es nicht entgegen, dass die Parteien den als Nebenraum mitvermieteten Kellerraum nicht genau bezeichnet haben, denn der Mietvertrag ist in einem solchen Fall so auszulegen, dass dem Vermieter bezüglich der Auswahl des Kellerraums ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB zustehen sollte (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.02.2007 – 2 U 220/06 -; in: ZMR 2007, 532; GE 2008, 454).

– Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird (KG, Urteil vom 05.07.2007 – 8 U 182/06 -; in: NZM 2007, 731; GE 2008, 454).

– Zur Wahrung der Schriftform des Mietvertrages ist es erforderlich, dass das Mietobjekt durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend bestimmbar bezeichnet ist, sofern es nicht bereits aufgrund der örtlichen Verhältnisse eindeutig bestimmt ist (LG Gießen, Urteil vom 10.11.2006 – 1 S 221/06 -; in: WuM 2007, 11; GE 2008, 454).

– 1. Tritt aufgrund mündlicher Vereinbarung ein weiterer Mieter in ein langfristiges Mietverhältnis ein, kann wegen Nichteinhaltung der Schriftform das Mietverhältnis mit ihm vorfristig gekündigt werden. 2. Das gilt auch für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters; eine Kündigung gegenüber dem anderen Mieter ist nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2007 – 25 O 332/07 -; in: GE 2008, 479).

– Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum („… 1 Keller …“) vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07 -; in: GE 2008, 796).

– Bei einem langfristigen Mietvertrag muss jeder Nachtrag, der eine wesentliche Änderung des Vertragsinhalts beinhaltet, schriftlich vereinbart werden. Auch eine Änderung der Zahlungsfälligkeit (hier: Umstellung von quartalsweise auf monatliche Mietzahlung) ist eine wesentliche, also formpflichtige Vertragsänderung (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 -; in: Info M 2008, 71).

– Haben die Vertragsparteien den Mietvertrag konkludent geändert (hier: durch jahrelange Hinnahme von Abrechnungen mit der nicht geschuldete Nebenkostenposition „Versicherungen“), ist die Schriftform jedenfalls dann nicht verletzt, wenn die zusätzlichen Kosten im Verhältnis zur Gesamtmiete geringfügig sind (hier: 2 bis 4 %) (OLG Naumburg, Urteil vom 25.09.2007 – 9 U 89/07 -; in: ZMR 2008, 371 und Info M 2008, 273).

– Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06 -; in: GE 2008, 805; NJW 2008, 2181 und Info M 2008, 266).

– Zur Wahrung der Schriftform ist es ausreichend, wenn aus allen aufeinander Bezug nehmenden Urkunden die nach dem Willen der Parteien gemeinsam den Vertragsinhalt darstellen sollen, das Mietobjekt hinreichend bestimmbar ist. Der Vermieter muss nicht offen legen, dass er nicht Eigentümer des Mietgrundstücks ist (BGH, Urteil vom 21.11.2007 – XII ZR 149/05 -; in: Info M 2008, 170).

– Der Schriftform unterliegen die wesentlichen Vertragsbedingungen, wie Mietgegenstand, Mietzins, Dauer und Parteien des Mietverhältnisses. Hierzu gehören in der Regel nicht: Übergabeprotokoll mit Festlegung kleinerer Restarbeiten des Vermieters, Nachtrag über Anmietung eines zusätzlichen Stellplatzes, Bürgschaftsvertrag zwischen Mietbürgen und Vermieter und Modalitäten einer Kautionsverpflichtung (KG, Beschluss vom 13.09.2007 – 12 U 36/07 -; in: GE 2008, 124; Info M 2008, 172).

– In der Regel kann das schriftliche Mietvertragsangebot noch nach zwei bis drei Wochen angenommen werden (KG, Beschluss vom 13.09.2007 – 12 U 36/07 -; in: GE 2008, 124; Info M 2008, 173).

– Verpflichtet sich der Mieter zu Ausbaumaßnahmen, ist diese Vereinbarung im langfristigen Mietvertrag schriftlich zu vereinbaren, wenn sie nach dem Willen der Parteien einen wichtigen Vertragsbestandteil bildet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.2007 – I-10 U 122/06 -; in: NZM 2007, 643; Info M 2008, 174).

– Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 -; in: GE 2008, 803).

– 1. Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. 2. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, zum Beispiel, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06 -; in: NJW 2008, 2178).

– Der Mieter darf sich nicht auf die Verletzung der Schriftform berufen, wenn er sich im Vertrag verpflichtet hat, alles zu tun, was nötig ist, um dem Schriftformerfordernis Genüge zu tun. Eine solche Klausel ist auch im Formularvertrag wirksam (KG, Urteil vom 13.11.2006 – 8 U 51/06 -, in: Info M 2007, 176).

– Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform (BGH, Urteil vom 25.07.2007 – XII ZR 143/05 -, in: GE 2007,1311; NJW 2007, 3202).

– 1. Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrages bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen Schriftformklausel. 2. Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Regelung des § 545 BGB keine Anwendung findet und eine Vereinbarung, durch die das abgelaufene Mietverhältnis fortgesetzt oder erneuert werde, der Schriftform bedürfe, fehlt es an der konstitutiven Bedeutung der Schriftformklausel, wenn die Parteien durch Invollzugsetzung eines noch nicht beurkundeten Vertrages zu erkennen geben, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf die nicht eingehaltene Schriftform wirksam werden solle (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 66/06 -, in: GE 2008, 1623).

– Die in einem Mietvertrag enthaltene Klausel folgenden Inhalts: „§ Optionszeit Dem Mieter wird eine Option von fünf Jahren eingeräumt, diese ist bis zum 30. Juni 2008 auszuüben. Diese Option wird nur dann gewährt, wenn der Mieter zwischenzeitlich erhebliche Investitionen tätigt, insbesondere Geschäftsräume umgebaut und neu möbliert hat“. genügt der Schriftform nach §§ 550, 126 BGB (KG, Beschluss vom 27.03.2007 – 8 U 163/06 -, in: GE 2007, 1486).

– Die Schriftform eines Mietvertrags ist auch dann gewahrt, wenn die einzelnen Blätter zwar nicht fest miteinander verbunden sind, aber durch wechselseitige Bezugnahme eine inhaltliche Verknüpfung hergestellt wird (KG, Urteil vom 07.11.1996 – 8 U 8972/95 -; in: GE 1997, 119).

– Die Schriftform des § 550 BGB ist auch dann gewahrt, wenn eine natürliche Person (hier: der Ehemann der Vermieterin) für eine andere natürliche Person den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz unterzeichnet. Ob der Unterzeichnende Vertretungsmacht hat, ist keine Frage der Schriftform, sondern betrifft ausschließlich die Wirksamkeit des Vertragsschlusses (BGH; Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06 -; in: Info M 2008, 269).

– Wenn der Anbieter des Vertragsangebots (hier: Vermieter) die verspätete schriftliche Annahme seines Angebots nicht unverzüglich rügt, darf keine der beiden Parteien wegen Schriftformmangels vorzeitig kündigen (Rechtsgedanke des § 149 BGB) (OLG Naumberg, Urteil vom 25.09.2007 – 9 U 89/07 -; in: ZMR 2008, 371 und Info M 2008, 272).

– Das Schriftformgebot in § 550 BGB findet auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (BGH, Beschluss vom 09.07.2008 – XII ZR 117/06 -; in: NJW-aktuell 38/2008, VIII).

– Lässt sich der Mietgegenstand nicht grundstücksbezogen – z. B. durch Angabe der Postadresse oder eine Grundbuchbezeichnung – bestimmen, müssen Lage und Größe der vermieteten Flächen auf andere Weise – z. B. durch Beschreibung – bestimmbar sein, um dem Schriftformgebot zu genügen. Hierfür genügt nicht, wenn im Mietvertrag die Flächen lediglich ihrer Funktion nach benannt werden (hier: „notwendige Flächen“ für Anlieferung, Parkplätze und Zufahrten) (OLG Rostock, Urteil vom 10.07.2008 – 3 U 108/07 -; in: Info M 9/08, 330).

– Eine sog. Schriftformheilungsklausel hindert den Mieter nicht, den Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel vorzeitig zu kündigen. In Betracht kommen aber Schadensersatzansprüche, wenn die kündigende Partei ihre Pflicht zur Heilung des Schriftformmangels verletzt hat (OLG Rostock, Urteil vom 10.07.2008 – 3 U 108/07 – ZfIR 2008, 627 (rechtskräftig) -; in: Info M 9/08, 331).

– Die Schriftform ist auch bei einem Vertrag mit unbestimmter Laufzeit einzuhalten, wenn die ordentliche Kündigung für einen längeren Zeitraum ausgeschlossen sein soll (hier: bis zur Amortisation der Mieterinvestitionen für eine Großküche) (BGH, Beschluss vom 09.07.2008 – XII ZR 117/06 -; in: Info M 10/08, 378).

– 1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB ist es i. d. R. ausreichend, wenn das nach § 147 Absatz 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Partei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird. 2. Der Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wen sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtige Bestandteile des Vertrags sein sollen. 3. Da ein „Übergabeprotokoll“ kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Währung der Schriftform weder darauf an, dass diese Anlagen nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, dass der Mieter falsch bezeichnet ist (KG, Beschluss vom 13.09.2007 – 12 U 36/07 -; in: ZMR 2008, 615).

– Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit und kann – frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung – ordentlich gekündigt werden, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (BGH, Beschluss (§ 91a ZPO) vom 09.07.2008 – XII ZR 117/06 -).

– Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum („… 1 Keller …“) vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 71/07 -; in: WuM 2008, 290 und NJW 2008, 1661 und ZMR 2008, 608).

– Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn sich aus den örtlichen Gegebenheiten ergibt, was gemeint sein soll. (Hier: Begrenzung einer Freifläche durch Mauern.) Ist in dem Mietvertrag „ein“ Kellerraum vermietet, steht das der Schriftform nicht entgegen. Der Vermieter hat dann eben ein Bestimmungsrecht nach § 315 BGB (OLG Frankfurt, Urteil vom 21.02.2007 – 2 U 220/06 -, in: DWW 2007, 201).

– Das Schriftformerfordernis bei langfristigen gewerblichen Mietverträgen ist gewahrt, 1. auch wenn der Vertrag vom Mieter erst nach Ablauf einer in einem Anschreiben gesetzten Frist unterschrieben ist und zurückgesandt wird; 2. auch wenn der Beginn des Mietverhältnisses an die im Wesentlichen mangelfreie Übergabe des Mietobjektes geknüpft ist; 3. trotz fehlender Angaben zu den Vertretungsverhältnissen auf Mieter- und Vermieterseite; 4. wenn eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages keine wesentliche Bedeutung hat; 5. die Mieterhöhung nach dem Vertrag auf einem einseitigen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wegen eines geänderten Lebenshaltungskosten-Index beruht oder eine Erhöhungsvereinbarung der Mietvertragsparteien nur unbedeutend ist (OLG Jena, Urteil vom 13.03.2008 – 1 U 130/07 -, in: MietRB 4/2009, S. 97).

– 1. Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind der Auslegung zugänglich. Es genügt, wenn Bestimmbarkeit bei der Abgabe des Mietvertrages gegeben ist (BGH, ZMR 2006, 116). 2. Eine mündliche Vereinbarung über eine vertraglich vom Vermieter nicht geschuldete Nutzung zusätzlicher Stellplätze durch Kunden des gewerblichen Mieters führt nicht zum Schriftformmangel. 3. Angaben über die Bauausstattung, die als Anlage fest mit dem Mietvertrag verbunden sind, genügen dem Schriftformerfordernis (LG Hamburg, Urteil vom 10.05.2006 – 307 O 448/05 -, in: ZMR 4/2009, S. 287 f.).

– Ist ein formularmäßiger Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande (BGH, Urteil vom 29.4.2009 – XII ZR 142/07 -).

– Der Vertrag entspricht der Schriftform, wenn der Mietgegenstand durch die Beschreibung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ohne weiteres (hier: durch Einsicht vor Ort) bestimmbar ist. Insbesondere schadet es nicht, wenn bei der Hotelvermietung die laut Vertrag beizufügenden Anlagen tatsächlich nicht beigefügt werden (hier: Grundrisspläne, Ausstattungs- und Einrichtungsbeschreibung sowie Inventarverzeichnis (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – XII ZR 57/07 -; in: Info M 5/09, 169).

– Ein Mietvertrag über ein Grundstück bedarf auch dann der notariellen Beurkundung, wenn er rechtlich mit einem nach § 311 b BGB zu beurkundenden Grundstücksgeschäft zusammenfällt. Fehlt die notarielle Beurkundung, ist der Mietvertrag nichtig (hier: Abgabe eines Kaufangebots und gleichzeitiger Abschluss eines Pachtvertrags über das Grundstück) (LG Oldenburg, Urteil vom 29.10.2008 – 13 O 1232/08 (rk. nach Rücknahme der Berufung), OLG Oldenburg, Hinweisbeschluss vom 13.2.2009 – 14 U 68/08 -; in: Info M 5/09, 170).

– Für die Einhaltung der Schriftform des Mietvertrags ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Es genügt, wenn die Parteien einen formgerechten Nachtrag vereinbaren, der auf den (hier unterstellt:) formlosen Mietvertrag Bezug nimmt (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 -; in: Info M 2009, 220).

– Die gesetzliche Schriftform ist auch dann eingehalten, wenn die Vertragsparteien nach Unterzeichnung des Mietvertrags den Vertragstext ohne erneute Unterzeichnung einvernehmlich ändern (hier: u. a.: Streichung von Sonderkündigungs- und Vorkaufsrechtsklauseln). Voraussetzung ist, dass sich die Vertragsparteien über die Änderungen geeinigt haben und es ihrem Willen entspricht, dass ihre Unterschriften für die veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten sollen (BGH, Urteil vom 29.4.2008 – XII ZR 142/07 -; in: Info M 2009, 221).

– Die gesetzliche Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist auch dann gewahrt, wenn eine Vertragpartei den schriftlichen Vertragsantrag erst nach Ablauf der von der anderen Partei gesetzten Annahmefrist durch ihre Unterschrift annimmt (OLG Jena, Urteil vom 13.03.2008 – 1 U 130/07 -; in: OLGR Jena 2008, 890 und Info M 2009, 224).

– Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zu Stande (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 -; in: NJW 2009, 2195).

– Eine doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel, mit der vorgesehen wird, dass eine Abweichung von einer Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedürfe, verstößt gegen § 307 BGB und ist daher unwirksam. Sie ist intransparent und benachteiligt den Vertragspartner unangemessen, denn sie erweckt bei diesem den Eindruck, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305 BGB unwirksam und ist deshalb geeignet, den Vertragspartner von der Durchsetzung ihm zustehender Rechte abzuhalten (OLG Rostock, Beschluss vom 19.05.2009 – 3 U 16/09 -; in: GE 2009, 1492).

– Eine Klausel, wonach nicht nur Änderungen und Ergänzungen des Vertrages, sondern auch die Aufhebung dieses Schriftformerfordernisses schriftlich erfolgen muss (sog. doppelte Schriftformklausel), verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist unwirksam (OLG Rostock, Beschluss vom 19.05.2009 – 3 U 16/09 -; in: BeckRS 2009, 20683 und Info M 2009, 381).

– Entspricht der Nachtrag zu einem langfristigen Gewerbemietvertrag nicht der gesetzlichen Schriftform, führt das dazu, dass die Schriftform für das Mietverhältnis insgesamt fehlt (Konsequenz: der Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist mit der gesetzlichen Frist kündbar (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 27.03.2009 – 2 U 72/08 (n. rk. – Nichtzul.beschw. anhängig beim BGH unter XII ZR 82/09) -; in: Info M 2009, 383).

– Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (BGH, Urteil vom 04.11.2009 – XII ZR 86/07 -; in: GE 2010, 53 und IMR 2010, 9).

– Haben die Parteien im Vertrag einen bestimmten Mietzweck vereinbart, handelt es sich um einen wesentlichen Vertragsbestandteil. Wird dieser Vertragszweck nur formlos (hier: durch konkludente Vereinbarung) geändert, weid eine anfänglich vorhandene Schriftform nachträglich „vernichtet“ (OLG Rostock, Urteil vom 02.07.2009 – 3 U 146/08 -; in: Info M 2009, 432).

– Ist der gewerbliche Mietvertrag auf Seiten einer juristischen Person nicht von vertretungsberechtigten Personen unterzeichnet worden, kann die Genehmigung (§ 177 Abs. 1 BGB) dieses schwebend unwirksamen Vertrages durch den Vertretenen in der jahrelangen Umsetzung des Mietvertrages, jedenfalls aber in der Erhebung einer Zahlungsklage auf Mietzins liegen (KG, Beschluss vom 30.11.2009 – 12 U 23/09 -; in: GE 2010, 411).

– Haben die Parteien nach Verhandlungen über eine Änderung der Miethöhe sowohl für das Übersenden des Entwurfs der Vereinbarung als auch für das Übermitteln des vom Mieter unterschriebenen Exemplars sowie für das Übermitteln der Unterschrift des Vermieters auf der Vereinbarung den Weg des Telefax gewählt, haben sie eine vertraglich vereinbarte Schriftform für Vertragsänderungen einvernehmlich abgeändert. In einem solchen Fall kann dahinstehen, ob nach § 127 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Wahrung der Schriftform jedenfalls eine der Parteien einen unterschriebenen Brief übermitteln muss (KG, Urteil vom 14.12.2009 – 12 U 13/09 -; in: GE 2010, 412).

– a) Die Verlängerung der Frist zur Annahme der auf den Abschluss eines langfristigen Mietvertrages gerichteten Erklärung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB. b) Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrages in einer der „äußeren Form“ des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind (BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06 -; in: IMR 2010, 180; NJW 2010, 1518).

– Es liegt kein Schriftformverstoß vor, wenn zumindest das Gesamtanwesen, das vermietet werden soll, benannt ist, unabhängig davon, welche Größe und Ausstattung es im Einzelnen aufweist. Der Größe und Lage der einzelnen Geschosse, eines Parkplatzes, eines Biergartens und eines Hofraums, kommt keine vertragsbestimmende Bedeutung zu, selbst wenn Lücken im Text nicht ausgefüllt wurden und keine Anlagen (Pläne) beigefügt sind (OLG Nürnberg, Urteil vom 10.02.2010 – 12 U 1306/09 -; in: IMR 2010, 144).

– 1. Die rechtsgeschäftliche Vereinbarung eines Vermieterwechsels ist formbedürftig gemäß § 566 BGB. 2. Bei einem zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter muss die Vertragsurkunde zur Wahrung der Schriftform die Unterschriften des ausscheidenden und des übernehmenden Vermieters ausweisen. Die Zustimmung des Mieters kann formlos erfolgen. 3. Bei einem dreiseitigen Vermieterwechsel ist die Form nur gewahrt, wenn alle Beteiligten ihre Absprache in derselben Urkunde niederlegen und ausdrücklich auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen (OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.2010 – 3 U 117/09 -; in: IMR 2010, 229).

– „Übernimmt“ auf Mieterseite ein Gesellschafter einen Mietvertrag von der BGB-Gesellschaft nach deren Auflösung, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Übernahme des Vertrags schriftlich niedergelegt ist und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, sofern der Dritte (Vermieter) noch (formlos) zustimmt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.01.2010 – I-24 U 145/09 -, in: IMR 2010, 281; GE 2010, 980).

– 1. Für den Mietgegenstand sind nicht nur die vermieteten Räume bestimmbar zu bezeichnen, sondern auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Nebengelasse. 2. Treffen Vertragsparteien eine Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, bedarf es für die Wahrung der Schriftform einer lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Eine solche Urkunde, die ihrerseits dem Schriftformerfordernis genügt, heilt den Mangel vorher errichteter Urkunden. 3. Die Ausübung einer stillschweigenden Option bedarf nicht der Schriftform, um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB für den gesamten Vertrag nicht zu verletzen, denn die Ausübung bzw. Nichtausübung der Option stellt eine auslösende Bedingung dar (OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2009 – 3 U 137/08 -; in: IMR 2010, 282).

– 1. Die formfreie Aufhebung einer qualifizierten Schriftformklausel setzt eine klar erkennbare Einigung der Parteien voraus. Andernfalls wird der Zweck der Schriftformvereinbarung, immer Klarheit über den Vertragsinhalt zu haben, in unzulässiger Weise ausgehöhlt. 2. Eine mündliche Vereinbarung über den dauerhaften Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts ist wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 – 24 U 51/09 -; in: IMR 2010, 329).

– Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmietglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (BGH, Urteil vom 04.11.2009 – XII ZR 86/07 -; in: NJW 2010, 1453).

– Für den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB ist nicht erforderlich, dass die entsprechende Vertragsurkunde dem Gericht vorgelegt wird. Er reicht aus, wenn auf andere Weise – etwa durch Zeugen – feststeht, dass die Vertragurkunde existiert ist bzw. existent war und ihr wesentlicher Inhalt nachgewiesen wird(OLG Stuttgart, Urteil vom 26.04.2010 – 5 U 188/09 -; in: IMR 2010, 475).

– 1. Für den Mietgegenstand sind nicht nur die vermieteten Räume bestimmbar zu bezeichnen, sondern auch mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und sonstige Nebengelasse. 2. Treffen Vertragsparteien eine Nachtragsvereinbarung zu einem Mietvertrag, bedarf es für die Wahrung der Schriftform einer lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Eine solche Urkunde, die ihrerseits dem Schriftformerfordernis genügt, heilt den Mangel vorher errichteter Urkunden, es sei denn, der Mangel ist inhaltlicher Natur und wird in der Nachtragsvereinbarung nicht geheilt. 3. Die Ausübung einer stillschweigenden Option bedarf nicht der Schriftform, um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB für den gesamten Vertrag nicht zu verletzen, denn die Ausübung bzw. Nichtausübung der Option stellt eine auflösende Bedingung dar (OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2009 – 3 U 137/08 -; in: ZMR 2010, 682 ff.).

– „Übernimmt“ auf Mieterseite ein Gesellschafter einen Mietvertrag von der BGB-Gesellschaft nach deren Auflösung, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Übernahme des Vertrags schriftlich niedergelegt ist und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, sofern der Dritte (Vermieter) noch – formlos – zustimmt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.01.2010 – I-24 U 145/09 -).

– Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/09 -; in: GE 2011, 121).

– Es liegt kein Schriftformmangel vor, wenn eine Nachtragsvereinbarung lediglich die neu zu entrichtende Miete enthält, jedoch keine Begründung dazu. Der Abschluss einer Nachtragsvereinbarung führt jedenfalls zur (konkludenten) Genehmigung des Ursprungsvertrags (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.02.2010 – 10 U 40/09 -; in: IMR 2011, 18).

– Für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ist es bei einem Gewerberaummietvertrag ausreichend, wenn eine Partei ein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften besitzt (LG Berlin, Urteil vom 12.01.2011 – 29 O 199/10 (rk.) -; in: GE 2011, 754).

– 1. Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrags bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen Schriftformklausel. 2. An einer konstitutiven Bedeutung der Schriftform des Mietvertrags fehlt es etwa dann, wenn die Schriftform nur Beweiszwecken dienen soll. Aber auch wenn die Parteien einen noch nicht beurkundeten Vertrag einvernehmlich in Vollzug setzen, können sie damit zu erkennen geben, dass der Vertrag ohne Rücksicht auf die nicht eingehaltene Schriftform wirksam werden soll (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 66/06 (KG -; in: NJW 2009, 433).

– 1. Für den Betrieb eines Baumarkts sind Parkplätze, Zufahrten und Anlieferungsflächen nicht von bloß untergeordneter Bedeutung, so dass sich das Schriftformgebot in § 3550 BGB auch auf solche Bestandteile des Mietvertrags erstreckt. 2. Dass der gewerbliche Mieter den Mietvertrag „gestellt“ hat, hindert ihn grundsätzlich nicht, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen. 3. Zur Bedeutung so genannter Vorsorge- oder Nachholklauseln im Mietvertrag für die Frage einer Heilbarkeit von Verstößen gegen das Schriftformgebot (OLG Rostock, Urteil vom 10.7.2008 – 3 U 108/07 -; in: NJW 2009, 445).

– Die Parteien können eine vertragliche Schriftformklausel auch formlos abändern. Das gilt selbst dann, wenn die Parteien im Ausgangsvertrag das Schriftformerfordernis für Anschlussverträge vereinbaren, den tatsächlich abgeschlossenen Anschlussvertrag aber formlos abschließen, so dass das vereinbarte Schriftformgebot überhaupt nicht zum Zuge kommt (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 66/06 -; in: Info M 2009, 15).

– Eine nachträgliche Änderung von wesentlichen Vertragsinhalten bedarf der Schriftform. Dazu gehört auch die geänderte Zweckbestimmung von Nebenflächen (vorher: Parkraum, nachher: gastronomische Außenbewirtschaftung). Zur Wahrung der Schriftform ist erforderlich, dass die Änderungsvereinbarung mit der Haupturkunde verbunden wird – mindestens durch eindeutige Bezugnahme – und dass beide Parteien formgültig unterschreiben (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 21.11.2008 – 2 U 94/08 -; in: Info M 2009, 70).

– Wird die Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs nur von dem Ehemann der Mieterin ohne Vertretungszusatz unterzeichnet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt, so dass die Vereinbarung nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist; eine Gerichtsentscheidung, die ohne eingehende Begründung und Auseinandersetzung mit Rechtsprechung und Schrifttum davon abweicht, ist willkürlich und verfassungswidrig (VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2011 – VerfGH 8/10 -; in: GE 2012, 121).

– Der Textform ist nicht genügt, wenn es infolge nachträglicher handschriftlicher Ergänzungen an einem räumlichen Abschluss der Vereinbarung fehlt (BGH, Urteil vom 03.11.2011 – IX ZR 47/11 -; in: GE 2012, 200).

– Eine qualifizierte Schriftformklausel als mietvertragliche Formularklausel verstößt jedenfalls in der Wohnraummiete gegen §§ 305 b, 307 BGB und ist daher unwirksam(OLG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2012 – 7 U 204/11 -; in: GE 2012, 1375).

– a) Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll. b) Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 – NZM 2005, 584 und BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158) (BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12 -).

– Für die Wahrung der Textform des Mieterhöhungverlangens genügt die Angabe des Namens der die Erklärung abgebenden juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht (LG Berlin, Urteil vom 27.11.2012 – 63 S 177/12 -; in: GE 2013, 351).

– a) Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll. b) Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 – NZM 2005, 584 und BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158) (BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12 -; in: GE 2013, 416).

– Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB (Abgrenzung zu BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453).

– Der mündlich vereinbarte Austausch eines Teils der Mieträumlichkeiten verletzt nicht die Schriftform, wenn Mietfläche und Miete gleich bleiben und keine schützenswerten Belange der Vertragspartner berührt werden (OLG Zweibrücken, Urteil vom 19.11.2010 – 2 U 6/10 -; in: IMR 2011, 95).

– 1. Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn der Mietgegenstand durch Auslegung unter Berücksichtigung von Umständen außerhalb der Mietvertragsurkunde bestimmt werden kann. 2. Diese Bestimmbarkeit ist gegeben, wenn die Mieträume den Mietvertragsparteien bekannt sind und dort bereits zuvor dasselbe Handwerk betrieben wurde (hier: Schneiderei), wei es auch der neue Mieter ausüben will (OLG Koblenz, Beschluss vom 05.08.2010 – 2 U 159/10 -; in: IMR 2011, 96).

– Werden im Gewerberaummietvertrag und in Anlagen, die Vertragsbestandteil sind, widersprüchliche Regelungen zu Laufzeit, Kündigung und Optionsausübung getroffen, ohne dass eine Konfliktregelung für den Vorrang der einen oder anderen Regelung existiert, ist die Schriftform nicht gewahrt. Das Mietverhältnis ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und mit kurzer gesetzlicher Frist kündbar (BGB § 580a Abs. 2) (OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2011 – 9 U 213/10 -; in: IMR 2011, 501).

– Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag „Die Parteien verpflichten sich, bei Nichteinhaltung der Schriftform dises Vertrages die Schriftform nachträglich herbeizuführen sowie bei Veränderungen alles zu unternehmen, um dem Schriftformerfordernis zu genügen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen der mangelnden Form zu kündigen“ ist wegen Verstoßes gegen §§ 550, 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 – I-10 U 34/12 -; in: GE 2013, 744).

– Ein über mehr als ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag ist nur dann formwirksam, wenn sowohl die Optionsabrede als auch deren Ausübung in Schriftform vorliegen (KG, Urteil vom 02.05.2013 – 8 U 130/12 -; in: GE 2013, 808).

– 1. Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist bei einem rechtsgeschäftlichen Mieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen Alt- und Neumieter nur eingehalten, wenn diese Mieteintrittsvereinbarung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt. 2. Die Zustimmung des Vermieters zu einem zwischen Alt- und Neu-Mieter rechtsgeschäftlich vereinbarten Mieterwechsel bedarf nicht der Form des § 550 BGB (OLG Düsseldorf, urteil vom 23.01.2012 – 10 U 66/11 -; in: IMR 2012, 108).

– Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteinen den Vertragsbeginn knüpfen dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen (BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 -).

– Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses (hier: „mit Übergabe der Mietsache“) genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen (BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 -).

– Die ohne Beachtung der Schriftform geschlossene Nachtragsverienbarung über den Beitritt zweier weiterer Personen zum Mietvertrag lässt die Bindung des bisherigen Mieters an die vereinbarte Befristung des formwirksamen Ausgangsmietvertrags unberührt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.12.2012 – I-10 U 63/12 -; in: GE 2013, 1586).

– Eine mündlich vereinbarte Abänderung des vertraglich vorgesehenen Mietzahlungstermins verstößt bei längerfristigen Mietverträgen gegen das Schriftformerfordernisund kann die jederzeitige ordentliche Kündbarkeit des Vertrages bewirken (KG, Urteil vom 28.10.2013 – 8 U 181/12 -; in: GE 2014, 120).

– Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben (BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 -).

– Die bei einem langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform ist bei einer zwischen Mieter und Nachmieter getroffenen Vertragsübernahme nur eingehalten, wenn eindeutig erkennbar ist, in welches Mietverhältnis der neue Mieter eintritt (BGH, Urteil vom 21.12.2013 – XII ZR 137/12 -; in: GE 2014, 315).

– a) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10, NJW 2013, 41). b) Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt (BGH, Urteil vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 -)

– Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben (BGH, Urteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 -; in: GE 2014, 385).

– Eine doppelte Schriftformklausel kann nicht formlos oder stillschweigend aufgehoben werden, weil andernfalls die Vereinbarung der Einhaltung der Schriftform für die Änderung des Schriftformerfordernisses ihren Sinn verliert (KG, Urteil vom 07.04.2014 – 22 U 86/13 -; in: GE 2014, 799).

– Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10 – GE 2014, 385) (BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 -; in: GE 2014, 865).

– Die Schriftform des Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden (KG, Beschluss vom 02.06.2014 – 8 U 179/13 -; in: GE 2014, 1270).

– 1. Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Partei eines Mietvertrags, bedarf es eines Vertreterzusatzes, wenn nur ein Gesellschafter unterzeichnet und mehrere Gesellschafter gemeinsam zur Vertretung berechtigt sind. 2. Werden im Mietvertrag nicht einmal die genaue Anzahl der Stellplätze als vertragswesentlich angesehen, sind zur Einhaltung der Schriftform keine weiteren genauen Angaben nötig (OLG Hamm, Urteil vom 16.02.2011 – 30 U 53/10 -; in: IMR 2011, 229).

– 1. Für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ist es in einem Geschäftsraummietverhältnis bei zwei gleichlautenden Vertragsurkunden ausreichend, wenn eine Partei(in diesem Fall Vermieter) ein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften besitzt. 2. Die Mieter, deren Vertragsexemplar nicht die Unterschrift aller Vermieter enthält, können sich nicht auf § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB berufen, da diese Vorschrift nur anwendbar ist, wenn gar kein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften existiert (LG Berlin, Urteil vom 12.01.2011 – 29 O 199/10 -; in: IMR 2011, 235).

– Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel kann durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit Zustimmung des Mieters zu Stande kommen oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten (OLG Brandenburg, Urteil vom 15.09.2010 – 3 U 117/09 -; in: IMR 2011, 281).

– 1. Ist in einem befristeten Mietvertrag eine qualifizierte Schriftformklausel enthalten, so dann der Mietvertrag durch eine mündliche Änderung nicht in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt werden, das jederzeit kündbar ist. 2. Eine Mietvertragspartei kann nach den Grundsätzen von Treu und Glauben daran gehindert sein, sich auf einen Formmangel nach § 550 BGB zu berufen (OLG Naumburg, Urteil vom 26.07.2012 – 9 U 38/12 -; in: IMR 2012, 454).

– 1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete unwiderruflich und für länger als ein Jahr um 10 % zu reduzieren, so ist diese Vertragsänderung wesentlich und bedarf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Ist der Mieter oder der Vermieter eine BGB-Gesellschaft, wird die Schriftform nur gewahrt, wenn alle Gesellschafter unterzeichnen oder die Vertretung entsprechend gekennzeichnet ist (LG Berlin, Urteil vom 13.08.2012 – 12 O 82/12 -; in: IMR 2012, 457).

– Ein Vermieter handelt treuwidrig, wenn er sich auf einen Mangel der Schriftform beruft, obwohl er dei maßgebliche Vertragsänderung selbst initiiert hat und diese für ihn lediglich vorteilhaft ist (OLG Bamberg, Urteil vom 02.03.2011 – 3 U 182/10 -; in: IMR 2011, 415).

– Die Formulierung in einem Pachtvertrag, wonach „die bestehende 18-Loch-Golfanlage, einschließlich Driving Range und Übungsgelände“ verpachtet wird, ist zu unbestimmt, sofern im weiteren Vertrag jegliche Angaben zur genauen Lage, Größe und Grenzen der Golfanlage fehlen (OLG Hamm, Urteil vom 06.05.2011 – 30 U 15/10 -; in: IMR 2011, 417).

– 1. Die Bezeichnung des Vermieters als „Vorname Nachname Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)“ im Mietvertrag ist hinreichend bestimmt und genügt der mietrechtlichen Schriftform ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Gemeinschaft ist. 2. Zur Einhaltung der mietrechtlichen Schriftform gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist und, wenn die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Mietern und Vermietern unterzeichnet ist, aus den vorhandenen Unterschriften deutlich wird, dasss sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Der Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ gilt auch für formgebundene Geschäfte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011 – 24 U 218/10 -; in: IMR 2012, 64).

– Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – XII ZR 35/11 -; in: IMR 2013, 144).

– Der Mietgegenstand ist hinreichend bestimmbar, wenn „24 Parkplätze befestigt am Eingangsbereich“ sowie „zwei Parkplätze unbefestigt am Hinterhaus“ vermietet werden, ohne dass deren genaue Lage aus dem Mietvertrag und seinen Anlagen erkennbar ist. Auch eine außerhalb der Mietvertragsurkunde erteilte Erlaubnis zur Untervermietung begründet keinen Schriftformverstoß, wenn der Mieter bereits im Mietvertrag zur Untervermietung nach vorheriger schriftlicher Erlaubnis des Vermieters berechtigt ist (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – XII ZR 35/11 -; in: IMR 2013, 145).

– 1. Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll. 2. Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.04.2005 – XII ZR 29/02 -, IBR 2005, 451 = NZM 2005, 584 und BGHZ 154, 171 = IBR 2003, 1 1 12 – nur online = NJW 2003, 2158) (BGH, Urteil vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12 -; IMR 2013, 146).

– 1. Die Vereinbarung einer sog. „Schriftformvorsorgeklausel“ ist – auch als allgemeine Geschäftsbedingung – wirksam. 2. Aufgrund einer solchen Klausel sind die Mietvertragsparteien verpflichtet, etwaige Schriftformverstöße zu heilen. Eine vorzeitige Kündigung verstößt daher gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (BGB § 242) (OLG Hamm, Urteil vom 26.04.2013 – 30 U 82/12 -; in: IMR 2013, 329).

– 1. eine unwiderruflich ausgestaltete doppelte Schriftformklausel in zwischen Unternehmern vereinbarten Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist wirksam. Für einen Ausschluss einer mündlichen Änderung der doppelten Schriftformklausel besteht im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 550 BGB auf Seiten beider Vertragsparteien ein anerkenneswertes Bedürfnis. 2. Die Schriftformklausel steht nicht im Widerspruch zu einer zugleich vereinbaren Schriftformheilungsklausel, da diese gerade nur in dem Fall einschlägig ist, dass trotz der vereinbarten doppelten Schriftformklausel eine mündlich getroffene Vereinbarung der Parteien wirksam ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 18.03.2013 – 2 U 179/12 -; in: IMR 2013, 330).

– 1. Vereinbaren die Parteien eines für länger als ein Jahr schriftlich abgeschlossenen Pachtvertrages nachträglich eine mündliche Vertragsänderung zur Tragung der Betriebskosten, so stellt dies einen Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB dar. 2. Da ein Schriftformverstoß gemäß § 550 BGB zur vorzeitigen Kündbarkeit des ursprünglich auf lange Frist geschlossenen Pachtvertrags führt, ist eine Wertsicherungsklausel, welche ihrerseits eine 10-jährige Vertragslaufzeit voraussetzt, mit dem Zeitpunkt des Schriftformverstoßes unwirksam (OLG Brandenburg, Urteil vom 17.10.2012 – 3 U 75/11 -; in: IMR 2013, 25).

– Dem Schriftformerfordernis eines langfristigen Mietvertrags mit einer GbR als alleiniger Vermieterin ist auch dann genügt, wenn die auf deren Seite geleistete Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters nicht mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird (OLG Koblenz, Urteil vom 11.08.2011 – 5 U 439/11 -; in: IMR 2012, 504).

– Fehlt zur Beschaffenheit der Mietsache eine ausdrückliche Parteiabrede, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (OLG Brandenburg, Urteil vom 12.09.2012 – 3 U 100/09 -; in: IMR 2012, 505).

– 1. Für den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB ist nicht erforderlich, dass die entsprechende Vertragsurkunde dem Gericht vorgelegt wird. 2. Es reicht aus, wenn auf andere Weise – etwa durch Zeugen – feststeht, dass die Vertragsurkunde existent ist bzw. existent war und ihr wesentlicher Inhalt nachgewiesen wird (OLG Stuttgart, Urteil vom 26.04.2010 – 5 U 188/09 -; in: IMR 2010, 475).

– Stellt eine GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem von ihr angemieteten Grundstück ein und lässt sich ihr derzeitiger Geschäftssitz nicht ermitteln, kann allein hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigend zu Stande gekommenen Vereinbarung beendet worden ist oder die GmbH auf den Zugang einer Kündigungserklärung verzichtet hat. Dem Vermieter steht es in einem solchen Fall frei, eine etwaige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 132 Abs. 2 BGB öffentlich zustellen zu lassen (KG, Urteil vom 12.04.2010 – 8 U 175/09 -; in: IMR 2010, 476).

– Nebenabreden zum Mietvertrag unterliegen im Hinblick auf die Befristung eines Mietvertrags dem Erfordernis der Schriftform dann, wenn es sich nach dem Willen der Parteien um wesentliche Vertragsbestandteile handelt und nicht nur um Nebensächlichkeiten (OLG Brandenburg, Urteil vom 23.10.2012 – 6 U 29/12 -; in: IMR 2013, 66).

– Eine vertragliche Heilungsklausel, die einem Mangel der Schriftform eines Mietvertrags abhelfen soll, ist wirksam, wenn sie pauschal nicht nur die ursprünglichen Vertragsparteien verpflichtet, sondern auch einen Erwerber, der die Vermieterposition einnimmt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 – 10 U 34/12 -; in: IMR 2013, 105).

Die Einräumung einer Verlängerungsoption im Mietverhältnis bedarf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Themen, insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins, sowie die Dauer des Mietverhältnisses aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt (ständige Rechtsprechung BGH). 3. Nach der sog. „Aufstockungsrechtsprechung“ ist eine körperliche Verbindung zur Ersturkunde zwar nicht (mehr) notwendig. Jedoch müssen in der neuen Urkunde die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrrags enthalten sein. Auf die formgerechte(n) bisherige(n) Urkunde(n) muss zweifelsfrei Bezug genommen werden. 4. Jede Mietvertragspartei darf sich grundsätzlich – auch nach jahrelanger Durchführung eines Mietvertrags – darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.01.2013 – 24 U 97/12 -; in: IMR 2013, 368).

– 1. Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen. 2. Ausreichend ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für den Vertragsbeginn maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann (BGH, Urteil vom 24.07.2013 – XII ZR 104/12 -; in: IMR 2013, 459).

– 1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete statt wie bislang spätestens zum dritten Werktag zukünftig erst zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen, so ist diese Änderung des Mietvertrags wesentlich und bedarf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Eine auf einen Schriftformmangel gestützte Kündigung des Mietverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen treuwidrig. Die Tatsache allein, dass die Kündbarkeit einem der Vertragspartner „gelegen kommt“, genügt indes nicht, den Einwand der Treuwidrigkeit zu begründen (KG, Urteil vom 28.10.2013 – 8 U 181/12 -; in: IMR 2014, 16).

– 1. Steht auf der Vermieterseite eine Personenmehrheit und wird der Vertrag nicht von allen Mitgliedern unterzeichnet, sondern nur von einem „Vertreter“, muss zu der vorhandenen Unterschrift deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob der Vertrag auch in Vertretung der Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf. Das ist nicht der Fall, wenn die Tatsache der Vertretung durch die unterzeichnende Person aufgrund anderer – auch außervertraglicher – Umstände hinreichend bestimmbar ist. 2. Steht in der Vertragsurkunde, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der „Grundstücksgemeinschaft N.-K. vertreten duch Herrn O. K. …“ geschlossen ist, ist daraus eindeutig zu entnehmen, dass „Herr O. K.“ als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 – 10 U 49/13 -; in: IMR 2014, 244).

– Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß § 566 Abs. 1, § 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.01.2014 – XII ZR 68/10, IMR 2014, 155) (BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 -; in: IMR 2014, 330).

– 1. Die Schriftform eines Mietvertrags ist gewahrt, wenn die Voraussetzungen in der Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ursprünglichen Vertragsurkunde erfüllt werden. 2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es insbesondere nicht erforderlich, dass schon in der ersten Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt werden; es reicht aus, dass diese durch einen Nachtrag gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde vorliegen (KG, Beschluss vom 02.06.2014 – 8 U 179/13 -; in: IMR 2014, 420).

– Wird ein auf eine bestimmte Zeit geschlossener Gewerberaummietvertrag ergänzt oder geändert, so reicht das bloße schriftliche Verfassen dieser Änderung in seperater Urkunde nicht zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform. Vielmehr ist eine feste Verbindung zum Ursprungsmietvertrag oder wenigstens eine wechselseitige Bezugnahme auf die jeweils andere Urkunde erforderlich (LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 – 311 O 27/14 -; in: IMR 2015, 69).

– Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06 – NJW 2010, 1518).

– Handelt es sich bei dem Vermieter um eine Erbengemeinschaft, ist es zur Erfüllung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB ausreichend, wenn die vermietenden (Mit-)Erben als „Erbengemeinschaft nach X. Y. (=Name des Erblassers)“ bezeichnet werden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00, IMRRS 2006, 1367 = NJW 2002, 3389) (BGH, Beschluss vom 17.03.2015 – VIII ZR 298/14 -; in: IMR 2015, 264).

– 1. Enthält der mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossene Mietvertrag oder ein Nachtrag keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, können wegen der aus § 76 Abs. 2, 3 AktG resultierenden Alleinvertretungsmöglichkeit Zweifel daran, ob ein ohne Vertretungszusatz unterzeichnendes Vorstandsmitglied nur für sich oder auch für weitere Vorstandsmitglieder unterschreiben will, nicht auftreten. Die Schriftform ist daher gewahrt. 2. Enthält die Urkunde jedoch Angaben zur Vertretungsregelung durch mehrere Personen und unterzeichnet von mehreren Vorständen nur einer, entstehen bei einem Erwerber Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriftsleistung unmittelbar aus der Urkunde selbst mit der Folge einer Schriftformverletzung (Anschluss an BGH, BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453 Rz. 2, 18 ff. IMR 2010, 9) (BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 -; in: IMR 2015, 280).

– Unterzeichnet einer von mehreren nur gemeinsam vertretungsberechtigten Vorständen einer Aktiengesellschaft einen Mietvertrag oder Nachtrag ohne Vertretungszusatz und enthalten die Urkunden keine Angaben über die Vertretungsregelung, folgen für einen Erwerber Zweifel an der Vollständigkeit der Unterschriften mit der Folge einer Schriftformverletzung nicht daraus, dass die Vertretungsbefugnisse im Handelsregister eingetragen sind. Maßgeblich sind allein Inhalt und äußere Form der Vertragsurkunde (BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 -; in: IMR 2015, 281).

– 1. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter im Mietvertrag als „Erbengemeinschaft“ mit Zusatz eines Familiennamens bezeichnet ist und der Mietvertrag zwei Unterschriften trägt, von denen eine als Unterschrift einer natürlichen Person mit demselben Familiennamen lesbar ist. 2. Dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer Vermieter sein sollen, muss aus der Vertragsurkunde selbst erkennbar sein (HansOLG Hamburg, Urteil vom 19.03.2014 – 8 U 138/11 -; in: GE 2015, 378).

– a) Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. b) Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß “ 242 BGB gehindert sit, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen. c) Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen (BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 -).

– Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453) (BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 -; in: GE 2015, 783).

– 1. Besteht für eine GbR Gesamtvertretung, muss der mit ihr geschlossene Mietvertrag von allen Gesellschaftern unterschrieben werden. 2. Die Entgegennahme von Zahlungen auf Mietforderungen durch einen Geselschafter kann nur dann als Genehmigung des infolge fehlender Unterschrift eines Gesellschafters schwebend unwirksamen Mietvertrages angesehen werden, wenn der Mieter mit der Möglichkeit rechnete, dass ein Genehmigungsbedürfnis besteht (LG Krefeld, Urteil vom 22.10.2014 – 2 O 80/14 -; in: GE 2015, 918).

– Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/06 – GE 2010, 614 = NJW 2010, 1518) (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – XII ZR 98/13 -; in: GE 2015, 1028).

– a) Die Änderung der Meithöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. b) Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen. c) Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen (BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 -; in: GE 2016, 189).

– Wird ein langfristiger Gewerberaummietvertrag, bei dem es noch auf keiner Seite eine Rechtsnachfolge durch Erwerb gegeben hat, wesentlich geändert und dabei die Schriftform nicht eingehalten, ist eine auf den Formmangel gestützte Kündigung treuwidrig, sofern die Pareien in dem insoweit schriftlich vorliegenen Gewerberaummietvertrag vereinbart haben, auf Verlangen die Handlungen vorzunehmen und die Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um der gesetzlichen Schriftform Genüge zu tun (Schriftformheilungsklausel); das gilt auch, wenn die Schriftformheilungsklausel durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden ist (OLG Braunschweig, Urteil vom 17.09.2015 – 9 U 196/14 -; in: GE 2016, 192).

– Enthält der Geschäftsraummietvertrag unterschiedliche Angaben zur Dauer des Mietverhältnisses, kann die für einen langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform nicht eingehalten sein (KG, Urteil vom 21.01.2016 – 8 U 164/15 -; in: GE 2016, 392).

Der Vorrang der Individualabrede gemäß § 305b BGB greift auch gegenüber einer in einem Formularmietvertrag über ein langfristiges Gewerberaummietverhältnis enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch die Änderung der Schriftformklausel der Schriftform bedarf. 2. Bei Vereinbarung einer solchen Klausel in einer Allgemeinen Geschäftsbedingung durch den Vermieter kann sich jedenfalls der Erwerber auf § 305b BGB berufen. Es ist mit § 550 BGB nicht vereinbar, wenn der Erwerber an eine mündliche Vertragsänderung und zugleich auch an die Befristung des Mietvertrages befunden wäre (KG, Urteil vom 19.05.2016 – 8 U 207/15 -; in: GE 2016, 970).

– Aus einer Formularklausel, wonach sich die Mietvertragsparteien zur Herstellung der Schriftform verpflichten und bis zum endgültigen Scheitern ihrer Bemühungen auf das Recht zur Kündigung wegen fehlender Schriftform verzichten, folgt im Verhältnis der urspründlichen Vertragsparteien die Treuwidrigkeit einer auf Formmangel gestützten Kündigung, solange nicht erfolglos versucht ist, die andere Partei zu einer Heilung des Mangels zu veranlassen (KG, Beschluss vom 09.05.2016 – 8 U 54/15 -; in: GE 2016, 973).

– Der unbedingte Kündigungsverzicht in einer Schriftformheilungsklausel ist – auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien – gem. § 134 BGB nichtig (LG Krefeld, Urteil vom 25.05.2016 – 2 O 86/14 -; in: GE 2016, 974).

– 1. Die Änderung der Miethöhe in einem Gewerberaummietverhältnis stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. 2. Für die Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen, spielen folgende Umstände keine Rolle: – die vereinbarte Vertragslaufzeit beträgt noch sechs Jahre (weil es gerade die langfristige Bindung ist, die von der Einhaltung der Schriftform abhängt); – der Änderungsbetrag der nur mündlich geänderten Miete ist vergleichsweise gering; – die Parteien sind ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zur Kündigung durch die Kläger nachgekommen (BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 -; in: IMR 2016, 71).

– 1. Der Eintritt von Erben des Vermieters in den Mietvertrag ist nicht schriftformschädlich, weil er sich aufgrund der gemäß §§ 1922, 1967 BGB erfolgenden Universalsukzession kraft Gesetzes vollzieht und nicht auf einer vertraglichen Abrede beruht. 2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarung zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann beispielsweise bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen (BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 -; in: IMR 2016, 72).

– Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages durch Unterzeichnung eines mit „Wohnraummietvertrag“ überschriebenen Vertragsformulars konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, ist das Mietverhältnis gleichwohl ohne Kündigungsgrund gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar, wenn der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde auch nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt und damit die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB verfehlt wird (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 – 67 S 110/17 -; in: GE 2017, 833).

– Die Berufung auf einen etwaigen Formmangel ist treuwidrig, wenn die Parteien eine „Nachholklausel“ vereinbart haben; für eine schriftliche zu erklärende Optionsausübung genügt die einfache Schriftform (KG, Beschluss vom 15.06.2017 – 8 U 116/16 -; in: GE 2017, 1159).

– Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt – anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht – dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. b) Die vertragliche Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 und vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 – NJW 2017, 3772, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt (BGH, Urteil vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 -; in: GE 2018, 704).

– a) Dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB kann auch gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. b) Für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist es dann ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden bei jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 und vom 18.10.2000 – XII ZR 179/98 – NJW 2001, 221) (BGH, Urteil vom 07.03.2018 – XII ZR 129/16 -; in: GE 2018, 7069).

– a) Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102). b) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 und vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 – NJW 2008, 365).

-Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB bei einem Stellplatzmietvertrag (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 17.06.2015 – XII ZR 98/13 -; in: NJW 2015, 2648).

-1. Das Hinzusetzen eines (firmen-) Stempels zu der Unterschrift eies von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 23.01.2013 – XII ZR 35/11 – NJW 2013, 1082). (BGH, Urteil vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19 -; in GE 8/2020, 533).

-1. Bei Auslagerung wesentlicher Bestandteile des Mietvertrags in andere Schriftstücke ist die Urkundeneinheit gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht wurde, was durch eine Verbindung mit dem Mietvertrag geschehen kann oder (alternativ) eine Unterzeichnung und Bezugnahme auf den Hauptvertrag. 2. Selbst wenn sich eine Kündigungsbeschränkung dem Wortlaut nach auf einen namentlich bezeichneten Vermieter bezieht, bindet sie den Erwerber, sofern kein Anhaltspunkt besteht, dass die Mietvertragsparteien die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum vereinbaren wollten, in dem die Wohnung im Eigentum des vertragsschließenden Vermieters stand. 3. Eine Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis führt nicht zum (Schrift-) Formmangel. (LG Berlin, Urteil vom 08.01.2020 – 65 S 165/19 -; in GE 15/2020, 991).

-Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor. (OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 – 3 U 78/19 -; in GE 17/2020, 1116).

-1. Grundsätzlich unterliegen auch Nebenabreden zu Mietverträgen mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben. 2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so kann diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommen. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann nicht nur bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen. Lediglich in Fällen, in denen es sich um eine bloße Ausgestaltung bereits getroffener Vereinbarungen handelt, durch welche die zunächst in allgemeinerer Form getroffenen Vereinbarungen konkretisiert, inhaltlich aber nicht verändert werden, wird eine vertragsunwesentliche Nebenabrede zu sehen sein, die dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht genügen muss. (OLG München vom 06.08.2020 – 32 U 4004/18 -; in IMRRS 2020, 1027).

-1.Auch bei mehrfachem Wassereintritt in ein Mietobjekt ist eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung nicht in jedem Fall entbehrlich. 2. Treffen die Parteien eine Vereinbarung über die Verringerung der Nebenkostenvorauszahlungen, die den Anforderungen des § 550 BGB nicht genügt, ist der Mietvertrag ordentlich kündbar. (OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 – 3 U 82/19 -; in IMR 2020, 497).

-1. Es kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen. 2. Dies ist bei einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen zu bejahen. 3. Die Änderung einer Vereinbarung, wonach statt der bisherigen Abrechnung des umlagefähigen Verbrauchs von Wasser und Abwasser nunmehr nach dem Durchschnitt des vorangegangenen Abrechnungszeitraums abgerechnet werden soll, stellt sich nicht als wesentlich dar und kann somit auch mündlich geschlossen werden. 4. Nicht schriftformkonforme Vereinbarungen über wesentliche Punkte des Mietvertrags, die sich bereits erledigt haben und dementsprechend keine rechtliche Bedeutung mehr haben, können die Schriftform nicht mehr beeinträchtigen. (OLG Hamburg, Urteil vom 04.11.2020 – 4 U 40/20 -; in IMR 2021, 21).

-Ist im Rubrum eines für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrags als Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Angabe zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt und unterzeichnet für diese ein Gesellschafter ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz wie etwa einen Firmenstempel, ist die in § 585a BGB vorgesehene Schriftform nicht gewahrt (Anschluss an BGH, Urteil vom 23.01.2013 – XII ZR 35/11, NJW 2013, 1082 f) (BGH, Urteil vom 06.11.2020, LwZR 5/19; in: IWW-Abrufnummer 219931).

Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits vorgelegen haben. (LG Bochum, Urteil vom 03.11.2020 – 16 O 85/20 -; in IMRRS 2021, 0385).

-In einem Mietvertrag über mehr als ein Jahr bedarf auch eine Verringerung der Betriebskostenvorauszahlungen der Schriftform; diese ist durch Austausch gegenseitiger Schreiben nicht gewahrt. (OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 – 3 U 82/19 -; in GE 7/2021, 437).

-Ist im Rubrum eines für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrags als Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Angabe zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt, und unterzeichnet für diese ein Gesellschafter ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz wie etwa einen Firmenstempel, ist die in § 585 a BGB vorgesehene Schriftform nicht gewahrt (Anschluss an BGH, Urteil vom 23.01.2013 – XII ZR 35/11, NJW 2013, 1082 f.). (BGH, Urteil vom 06.11.2020 – LwZR 5/19 -; in GE: 8/2021, 500).

-Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann gem. § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (Fortführung der Senatsurteile IBR 2005, 1197 – nur online: IMR 2016, 71 = NJW 2016, 311 und IMR 2018, 242 = NJW-RR 2018, 1101). (BGH, Beschluss vom 15.09.2021 – XII ZR 60/20 -).

-Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann gemäß § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861; vom 25.11.2015 – XII ‚ZR 114/14 – GE 2016, 189 = NJW 2016, 311 und vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 – GE 2018, 704 = NJW-RR 2018, 1101). OLG Bremen, Urteil vom 25.06.2020 – 5 U 13/19. (BGH, Beschluss vom 15.09.2021 – XII ZR 60/20 -; in GE: 22/2021, 1429).

-1. Tritt ein Grundstückserwerber ausnahmsweise nicht nach § 566 Abs. 1 BGB in ein Mietverhältnis ein (vgl. IMR 2022, 67 – in diesem Heft) und kommt ein Mietvertrag zwischen Erwerber und Mieter konkludent durch die geschuldete Überlassung der Mietsache an den Mieter und die Mietzahlung an den Erwerber zu Stande, verletzt dies die Schriftform des § 550 BGB. 2. Bei einem konkludent abgeschlossenen Mietvertrag kann die Schriftform nicht dadurch gewahrt werden, dass er inhaltsgleich mit einem die Schriftform wahrenden Vertrag abgeschlossen wird, wenn es beim konkludenten Abschluss an einer von beiden Parteien unterzeichneten Mietvertragsurkunde fehlt. 3. Eine Kündigung wegen eines Schriftformmangels kann ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) sein, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Die jahrelange Fortsetzung des Mietverhältnisses durch einen Erwerber genügt dafür nicht. (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – XII ZR 84/20).

-Ein befristeter Gewerberaummietvertrag ist gem. § 550 Satz 1 BGB ordentlich kündbar, wenn aus einem Nachtrag zum Mietvertrag die Vertretung eines Mitmieters nicht eindeutig hervorgeht. (KG, Urteil vom 13.01.2022 – 8 U 205/19 -).

-1. Die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr infrage stellen. Allenfalls nachträgliche, nichtformwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen können dazu führen, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist. 2. Für die formgerechte Errichtung der Vertragsurkunde ist grundsätzlich die Partei beweisbelastet, die aus einem Mietvertrag, der der gesetzlichen Schriftform bedarf, Rechte herleitet. (OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2022 – 12 U 86/21 -).

-Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen. (OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2022 – 12 U 86/21 -).

-1. Eine Nachtragsvereinbarung genügt auch ohne körperliche Verbindung mit dem Ausgangsmietvertrag der Schriftform, wenn sie die Parteien bezeichnet, hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll. 2. Der Einhaltung der Schriftform des Mietvertrags steht es nicht entgegen, wenn in einer nummierten Nachtragsvereinbarung nur der Mietvertrag, nicht aber zuvor vereinbarte, ebenfalls nummerierte Nachträge im Einzelnen benannt sind. Die erforderliche Einheit der Urkunde ist gleichwohl gewahrt. (OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2022 – 12 U 86/21 -).

-Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspatei eine nachträgliche getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem langfristigen Mietvertrag zu lösen. (OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2022 – 12 U 86/21 -).

-Der bloße Umstand einer im Fall der Räumung zu erwartenden Insolvenzeröffnung über das Vermögen einer juristischen Person als Mieterin von Gewerberäumen genügt nicht, um dem Vermieter nach § 242 BGB eine Berufung auf einen Schriftformmangel i.S.v. § 550 BGB unter dem Gesichtspunkt einer „Existenzgefährdung“ zu versagen. (KG, Ureil vom 07.11.2022 – 8 U 157/21 – ; in GE: 2/2023, 87).

-1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist und kann nicht wieder aufleben. 2. Wird nach Ablauf der Optionsausübungsfrist eine Verlängerung des Mietvertrages vereinbart, stellt dies einen Nachtrag dar, der der Schriftform bedarf. (OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022 – 4 W 44/22 -).

-Der bloße Umstand einer im Fall der Räumung zu erwartenden Insolvenzeröffnung über das Vermögen einer juristischen Person als Mieterin von Gewerberäumen genügt nicht, um dem Vermieter nach § 242 BGB eine Berufung auf einem Schriftformmangel i.S. v. § 550 BGB unter dem Gesichtspunkt einer „Existenzgefährdung“ zu versagen. ( KG, Urteil vom 07.11.2022 – 8 U 157/21 – ).

– Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen ist nur dann gem. § 550 Satz 1 BGB schriftformbedürftig, wenn sie für einen ein Jahr übersteigenden Zeitraum Geltung beansprucht (Fortführung der Senatsurteile IBR 2005, 1197 – nur online; IMR 2016, 71 = NJW 2016, 71 = NJW 2016, 311 und IMR 2018, 242 = NJW-RR 2018, 1101). (BGH, Beschluss vom 15.09.2021 – XII ZR 60/20 -).

-Treffen die Mietparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, haben diese Abreden i.d.R. vertragswesentliche Bedeutung und unterliegen daher der Schriftform. (KG, Beschluss vom 16.03.2023 – 8 U 178/22 -; in: GE, 9/2023, 450)

–Die Verschiebung der Zahlungstermine der Miete und Nebenkosten bedarf bei langfristigen Geschäftsraummietverträgen der Schriftform. (OLG Hamburg, Beschluss vom 24.01.2023 – 4 U 141/22 – ; in: GE, 9/2023, 454)

-1. Die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung entfaltet nur Wirkung ex nunc. Dies folgt mit Rücksicht auf die Regelung in § 311 BGB zur Heilung von formnichtigen Rechtsgeschäften bei Nichteinhaltung der notariellen Beurkundung aus einem argumentum a fortiori. 2. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Treuwidrigkeit von Kündigungen wegen Einhaltung der Schriftform in Fällen der Existenzgefährdung findet auch auf Kapitalgesellschaften Anwendung. 3. § 314 Abs. 3 BGB ist bei der Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen nicht anwendbar. (OLG Celle, Beschluss vom 30.06.2023 – 2 U 27/23 -; in: GE, 17/2023, 850 )

Vertragsinhalt

a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07 -; NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07 -, aaO mwN). b) Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind. (BGH, Urteil vom 13.01.2021 – VIII ZR 66/19 -; in: IWW-Abrufnummer 220851).

-Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: „Mündliche Nebenabreden bestehen nicht“) in einem Mietvertrag über Geschäftsräume. (BGH, Urteil vom 03.03.2021 – XII ZR 92/19 -; in: GE 8/2021, 498).

-Auch wenn laut Mietvertrag ein Fahrzeugstellplatz lediglich „mitbenutzt“ werden darf, gilt er als mitvermietet, wenn er durch seine Beschilderung einer bestimmten Wohnung „zugewiesen“ wurde. (AG Ibbenbüren, Urteil vom 27.05.2021 – 30 C 330/20 -; in: GE 19/2021, 1199).

-1. Die Einordnung einer Wohnung als preisgebundener oder preisfreier Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. 2. Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln. Für den umgekehrten Fall kann nichts anderes gelten, wie sich aus der mieterschützenden Regelung in § 10 Abs. 4 WoBindG ergibt. (LG Berlin, Urteil vom 03.06.2021 – 65 S 172/20 -; in GE: 2/2022, 106).

-1. Vereinbarungen über die Abwälzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters sind im Zweifel eng auszulegen, sodass die Auferlegung des Betriebs und der Wartung einer vom Vormieter übernommenen Gasetagenheizung nicht bedeutet, dass der Mieter auch die Kosten des Einbaus einer neuen Heizung zu übernehmen hat. 2. Das gilt auch, wenn die Etagenheizung nicht Gegenstand des Mietvertrags sein soll. (AG Wedding, Urteil vom 30.08.2022 – 20 C 133/20 -; in: GE: 11/2023, 549)

-1. Der i.S.v. § 575 Abs. 1 BGB wohl noch ausreichend zu bestimmte Befristungsgrund „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter zwei selbstständige Bauvorhaben habe skizzieren wollen, die jeweils für sich die Befristung rechtfertigen könnten. Die unbestimmte Angabe „Komplettumbau“ der Wohnung ist für eine wirksame Mietvertragsbefristung ungenügend; denn die Vorsilbe „Komplett“ vor dem Wort „Umbau“ lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendigung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können. 2. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur zulässig, „wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen“. Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden, so dass der Vermieter zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vortragen muss. Der Umstand, dass der Vermieter aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als „Komplettumbau“ der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf seine konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragabschlusses offensichtlich nicht zu. (LG Berlin, Beschlüsse vom 15.6.2023 und 24.7.2023 – 64 S 40/23 -; in: GE, 20/2023, 1010)

Kleinreparaturen/Instandhaltung

– Schlüsselverlust bei Schließanlage: Eine Formularklausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, bei Verlust eines Schlüssels die Schließanlage auszuwechseln, ist gem. § 9 AGBG unwirksam. Der Vermieter kann Ersatz der Kosten für die ausgewechselte Schließanlage nur dann verlangen, wenn eine Gefahr des Missbrauchs des abhanden gekommenen Schlüssels fortbesteht (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2000 – 64 S 551/99 -, in: GE 2000, 810).

– Die Klausel eines Wohnraummietvertrags, wonach eine Ungezieferbekämpfung innerhalb der Wohnung Sache des Mieters ist, ist gem. § 9 AGB unwirksam (LG Hamburg, Urteil vom 04.07.2000 – 307 S 17/00 -, in: NZM 2001, 853).

– Die formularmäßige Freizeichnungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, der Vermieter leiste keine Gewähr dafür, dass die Geschäftsräume den behördlichen Vorschriften entsprechen und der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen habe, ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2001 – 64 S 107/01 -, in: GE 2002, 397; NZM 2002, 787).

– Eine Klausel, nach der der Mieter den Mietzins bis zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands („vollständig geräumt, renoviert und ohne Schäden, wobei der natürliche Verschleiß ausgenommen bleibt“) fortzuentrichten habe, verstößt gegen § 9 AGBG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.05.2002 – 24 U 133/01 -, in: NZM 2002, 742).

– Keine Entfernungspflicht für nicht konkret bezeichnete Einbauten des Vormieters: Der Mieter ist nicht verpflichtet, solche Einbauten zu entfernen, die ein Vormieter eingebaut hat, wenn diese Einbauten im Vertrag nicht konkret bezeichnet sind. Die Klausel „Etwaige vom Vormieter übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen gelten als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht“ ersetzt die konkrete Bezeichnung nicht (AG Schöneberg, Urteil vom 13.12.1999 – 108 C 386/99 -, in: GE 2000, 814).

– In den Bedingungen eines Mietvertrags kann dem Mieter nicht wirksam aufgegeben werden, dass er bei seinem Auszug die Räume weiß gestrichen zurückzugeben habe. Die farbliche Gestaltung ist Sache des Mieters, von extremen Fällen abgesehen. Eine hellblau marmorierte Flurtapete stellt keine exzentrische Farbgestaltung dar (LG Lübeck, Urteil vom 21.11.2000 – 14 S 2w21/00 -, in: NZM 2002, 485).

– Der vertragliche Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter auf Grund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel, „Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter … für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit“, ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam (BGH, Rechtsentscheid vom 24.10.2001 – V III ARZ 1/01 -, in: NZM 2002, 116).

– Es stellt sich als unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Vermieter einer neuen Beheizungsart, für die der Mieter sorgen will, nicht zustimmt, obwohl diese für den Mieter wesentliche Vorteile, für den Vermieter aber keine Nachteile mit sich bringt (Einbau einer Gasetagenheizung). Nachteile entstehen dem Vermieter schon allein deswegen nicht, weil der Mieter sowohl die Kosten des Einbaus als auch des Rückbaus zu tragen hat (LG Berlin, Urteil vom 21.07.2003 – 62 S 114/03 -, in: GE 2003, 1429).

– 1. Wenn in einem Mietvertrag als Beginn der Mietzinszahlungspflicht des Mieters die „Fertigstellung“ der vom Vermieter übernommenen Sanierungsarbeiten vereinbart worden ist, besteht für den Mieter keine Übernahmeverpflichtung des Mietobjekts, wenn noch zahlreiche – auch kleinere –Mängel vorhanden sind; auf die Abnahmefähigkeit nach § 640 Abs. 1 BGB kommt es dabei nicht an (KG, Urteil vom 22.11.2004 – 8 U 109/04 – , in: GE 2005, 181).

– Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen („Wärmecontracting“), bedarf er einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kostenauferlegt werden sollen (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 54/04 –).

– Ist der Mieter eines Einfamilienhauses lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, z. B. Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004 – 10 U 70/04 – , in: GE 2005, 615).

– Eine Kostenklausel für Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 100 Euro pro Einzelfall, maximal 8 % der Jahresnettomiete bei maximal 300 Euro im Kalenderjahr benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (AG Braunschweig, Urteil vom 29.03.2005 – 116 C 196/05 – , in: GE 2005, 677).

– Im gewerblichen Mietrecht dürfen Minderungsausschluss und Aufrechnungsverbot formularmäßig vereinbart werden, solange Bereichungsansprüche des Mieters wegen vorhandener Mängel nicht ausgeschlossen werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.05.2005 – I-24 U 12/05 -, in: GE 2005, 799).

– Das Kleben einer Bordüre mit Harry-Potter-Motiven im Kinderzimmer hält sich im Rahmen des zu Wohnzwecken Üblichen und ist vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt (LG Berlin, Beschluss vom 26.05.2005 – 62 S 87/05 -, in: GE 2005, 867).

– Eine Regelung, wonach Instandhaltung, Ausbesserung und Erneuerung der Auslegware Sache des Mieters ist, enthält eine bloße Freizeichnung des Vermieters und begründet keinen Anspruch des Vermieters auf Leistung nach Beendigung des Mietverhältnisses (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.02.2005 – 211 C 373/04 -, in: GE 2005, 679).

– 1. Bei wenig ansprechender Gebäudefassade und Anbringung der Sat-Schüssel auf dem Balkon der Mietwohnung besteht grundsätzlich keine erhebliche optische Beeinträchtigung und kein Beseitigungsanspruch des Vermieters. 2. Anderes gilt bei bewiesenen erheblichen Eingriffen in die Bausubstanz. 3. Soweit das Anbringen der Sat-Schüssel noch zum vertragsgemäßen Gebrauch zu rechnen ist, bedarf es keiner Abwägung der Grundrechte aus Artikel 5 und 14 GG (LG Hamburg, Urteil vom 22.12.2005 – 307 S 139/05 -).

– Vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die seinen individuellen Wünschen entsprechen (hier: Anpflanzungen im Garten des Einfamilienhauses), kann das einen Ausschluss von Aufwendungsersatzansprüchen beinhalten. Ob dies dem Parteiwillen entspricht, ist durch Auslegung zu ermitteln (BGH, Urteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 387/04 -, in: Info M 2007, 207).

– Die Beseitigung einer Störung in der Heiztherme der Mietwohnung ist keine Kleinreparatur, deren Kosten aufgrund einer Kleinreparaturenkostenklausel vom Mieter zu tragen wäre (AG Hannover, Urteil vom 28.06.2007 – 528 C 3281/07 -)

– Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 -, in: GE 2007, 1112).

– Die Kleinreparaturklausel im Formularmietvertrag (1-Zimmer-Wohnung, 260 Euro mtl. Grundmiete), wonach der Mieter bei Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 200 Euro im Einzelfall und maximal 1.000 Euro pro Kalenderjahr haftet, ist unwirksam, denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen (AG Bremen, Urteil vom 24.05.2007 – 21 C 269/05 -, in: NJW-aktuell 8/2008, VI).

– 1. Der gesondert vereinbarte Gewerbezuschlag kann bei einer entsprechenden Klausel unabhängig von der Grundmiete erhöht werden. Die Erhöhungserklärung muss aber den Erhöhungsbetrag gegenüber dem Mieter nachvollziehbar berechnen und erläutern. 2. Die Klausel in Wohnraummietverträgen, wonach der Mieter gegenüber den Mietforderungen mit Gegenforderungen nur nach vorheriger schriftlicher Anzeige mindestens einen Monat vor Fälligkeit aufrechnen kann, ist bei Zusammentreffen mit einer vertraglichen Vorfälligkeitsklausel unwirksam. 3. Wartungsklauseln, wonach der Wohnraummieter verpflichtet ist, Elektro- und Gasgeräte jährlich auf eigene Kosten durch eine Fachfirma warten zu lassen, sind dann unwirksam, wenn eine Kostenbegrenzung nicht vorgenommen worden ist (KG, Urteil vom 28.11.2005 – 8 U 66/05 -, in: GE 2006, 322).

– Die Überbürdung von Kosten für Kleinreparaturen ist zwar grundsätzlich (und auch durch Formularvereinbarung) möglich, unterliegt jedoch der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Die Reparaturen müssen sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind; ferner muss ein Höchstbetrag je Einzelreparatur sowie ein Höchstbetrag für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen, festgesetzt werden (AG Brandenburg a.d. Havel, Urteil vom 06.03.2008 – 31 C 306/07 -; in: GE 2008, 483).

– Eine Regelung, wonach Kleinreparaturen bis zum Betrag von 100 Euro vom Mieter zu tragen sind und darüber hinausgehende Beträge vom Vermieter, ist unwirksam (Verstoß gegen das Transparenzgebot) (LG Potsdam, Urteil vom 19.06.2008 – 11 S 151707 -; in: GE 2008, 1054).

– Eine Jahresobergrenze von mehr als 7 % der Jahresmiete in der Kleinreparaturklausel ist unbillig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel (AG Hannover, Urteil vom 9.7.2008 – 564 C 16208/07 -; in: WuM 2008, 721).

– Es stellt keinen Eingriff in das Auswahlermessen des Vermieters dar. Wenn der Mieter bei vorhandenem mangelhaften textilen Fußbodenbelag die Ausführungsart Laminatfußboden zur Mängelbeseitigung ablehnt und er Vermieter nicht die Maßgabe des § 554 Abs. 3 BGB beachtet (AG Dresden, Urteil vom 02.10.2008 – 145 C 5372/08 -; in: GE 2009, 913).

– Der Anspruch des Mieters auf vertragsgemäße Überlassung stellt eine Dauerverpflichtung dar, die innerhalb des laufenden Mietverhältnisses nicht verjähren kann (AG Tiergarten, Urteil vom 03.04.2009 – 9 C 1/07 -; in: GE 2009, 1195).

– Beruht ein Wasserschaden auf der Undichtigkeit einer Wasserrohrleitung, so begründet dies alleine keine Schadensersatzpflicht des Vermieters. Es besteht nämlich keine Pflicht des Vermieters, die Wasserrohre regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen (LG Duisburg, Urteil vom 18.05.2010 – 13 S 58/10 -; in: IMR 2010, 274).

– Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbs. 2 HeizkostenVO zu dulden (BGH; Urteil vom 12.05.2010 – VIIIZR 170/09 -; in: GE 2010, 973).

– Diese Beträge in einer Kleinreparaturklausel sind angemessen: 110,- Euro im Einzelfall; jährlich 8 % der Jahresgrundmiete, höchstens 500,- Euro (AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2010 – 13 C 670/10 -; in: WM 2010, 561).

– Eine Klausel zur Übernahme von Kleinreparaturen umfasst nur Gegenstände und Einrichtungen, die dem Zugriff des Mieters unterliegen. Dichtungen von Abflussrohren gehören nicht dazu (AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2011 – 212 C 65/11 -; in: GE 2011, 1311).

– Die Erneuerung von Dichtungen von Abflussrohren unterfällt nicht einer Kleinreparaturklausel (AG Charlottenburg, 31.08.2011 – 212 C 65/11 -; in: MM 2012, Heft 4, 29).

– Die Erneuerung von Silikonfugen unterfällt nicht einer Kleinreparaturenklausel (AG Wedding, 25.10.2011 – 20 C 191/11 -; in: MM 2012, Heft 4, 30).

– Eine sogenannte Kleinreparaturenklausel, die nicht nur diejenigen Teile der Mietsache einbezieht, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, sondern auch Reparaturen an Spiegeln, Verglasungen und Beleuchtungskörpern einbezieht, ist unwirksam (AG Zossen, Urteil vom 11.06.2015 – 4 C 50/15 -; in: GE 2015, 921).

– 1. Der Mieter von Geschäftsräumen wird unangemessen benachteiligt, wenn ihm durch AGB die Verpflichtung auferlegt wird, „ausreichende Versicherungen“ abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen, sofern offen bleibt, welche Versicherungen von ihm erwartet werden, und in welcher Höhe er diese unterhalten muss. 2. Der Vermieter kann von einem Arzt nicht die Entfernung von aus Diskretionsgründen auf Fenstern der gemieteten Praxisräume angebrachten Sichtschutzfolien verlangen, selbst wenn darauf der Name des Praxisbetreibers angegeben wird (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2016 – 1-24 U 25/16 -; in: GE 2016, 1565).

– 1. Eine Höchstbetragsgrenze von 120 € für die einzelne Reparatur führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Kleinreparaturklausel. 2. Ein Kaltwasserabsperrhahn in einer Mietwohnung ist ein allein dem Mieter zugänglicher Wasserinstallationsgegenstand; die Kosten für dessen Austausch unterfallen der Kleinreparaturklausel (AG Schöneberg, Urteil vom 03.08.2017 – 106 C 46/17 -; in: GE 2018, 463).

– Gegen die formularmäßige Abwälzung der Kleinreparaturen bestehen keine Bedenken, wenn sie sich auf einen Höchstbetrag von 100 bis 150 € pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze von insgesamt 8 % der Jahreskaltmiete beschränkt. (AG Mitte, Urteil vom 05.02.2020 – 15 C 256/19 -; in: GE 9/2020, 611).

Sonstige Vereinbarungen

– Mietvertragsunterschrift durch Nichtmieter: Wer einen Mietvertrag neben der im Mietvertragsrubrum als Mieter vorgesehenen Person unterschreibt, haftet nicht ohne weiteres aus Schuldbeitritt oder Bürgschaft. Es kommt auf die (beweisbaren) Vereinbarungen mit dem Vermieter im einzelnen an. Im Zweifel ist Bürgschaft anzunehmen, die allerdings der Schriftform bedarf. Diese ist nur gewahrt, wenn die Urkunde außer dem Willen, für fremde Schuld einzustehen, auch die Bezeichnung des Gläubigers, des Hauptschuldners und der verbürgten Forderung enthält. Aus der reinen Unterschrift ergibt sich eine Haftungserklärung nicht mit ausreichender Deutlichkeit (LG Berlin, Urteil vom 15.08.2002 – 62 S 119/02 -, in: GE 2003, 259).

– Die Klausel „Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages bedürfen der Schriftform“ bezieht sich nicht auf den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – I-10 U 46/03).

– Mündliche Nachmietervereinbarung: 1. Die nachträgliche Vereinbarung einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei Stellung eines Nachmieters zählt nicht zu den Essentialia eines Mietvertrages, die dem Formzwang des § 566 S. 1 BGB a.F. unterliegen. 2. Der Mieter handelt treuwidrig, wenn er eine allein zu seinen Gunsten getroffene Vereinbarung (hier: Nachmietervereinbarung) zum Anlass nimmt, sich unter Berufung auf einen Formmangel vorzeitig aus dem langfristig abgeschlossenen Mietvertrag zu lösen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.11.2001 – 10 U 98/00 -, in: GE 2002, 800).

– 1. Werden Essentialia des Mietvertrags in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag Bezug genommen wird, so muss zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist. 2. Eines Rückbezugs der Anlage auf den Miet- oder Hauptvertrag (in Untermietungsfällen) bedarf es nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2002 – XII ZR 253/01 -, in: NJW 2003, 1248; GE 2003, 588).

– Für die Rechtwirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, dass sie gegenüber einem Mieter abgegeben wird, wenn eine entsprechende Empfangsvollmacht der Mieter untereinander mit dem Vermieter vereinbart ist, was auch durch AGB bewirkt werden kann. Klauseln in derartigen AGB, durch die sich Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen gegenüber dem Vermieter bevollmächtigen, ohne den Kreis der in Betracht kommenden Erklärungen einzugrenzen, sind auch in Mietverträgen über Geschäftsraum unwirksam, wenn nicht auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen wie Kündigung oder das Angebot eines Mietaufhebungsvertrages ausdrücklich ausgenommen sind (KG, Urteil vom 05.01.2004 – 12 U 122/02 – in: GE 2004, 753).

– Die Berufung auf den Schriftformmangel einer Staffelmietvereinbarung ist unzulässig, wenn die Parteien im Mietvertrag für den Fall des Formmangels Nachholung vereinbart haben (LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2007 – 62 T 72/07 -, in: GE 2007, 1052).

– Eine mietvertragliche Regelung, wonach der Mieter außerhalb der Wohnung keine Parabolantenne anbringen darf, ist wirksam und umfasst auch das Aufstellen einer mobilen Parabolantenne auf dem Balkon (LG Berlin, Urteil vom 01.06.2004 – 64 S 117/04 – , in: GE 2004, 1097 – Anmerkung: nicht rechtskräftig, BGH VIII ZR 207/04).

– Werbegemeinschaft: Die Verpflichtung eines Gewerberaummieters zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft kann zumindest dann formularmäßig durch den Mietvertrag begründet werden, wenn die Höhe der an die Werbegemeinschaft zu zahlenden Beträge bestimmbar ist; das ist der Fall, wenn sich die Beiträge prozentual nach der jeweiligen Nettokaltmiete bemessen (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2000 – 64 S 509/99 -, in: GE 2000, 810; NZM 2001, 338).

– Die Klausel, „Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem vorhandenen und ihm bekannten Zustand nach eingehender Besichtigung … als vertragsgemäß, insbesondere als in jeder Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt mit folgenden Ausnahmen …“ verstößt gegen § 11 Nr. 15 b AGBG (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – I-10 U 46/03).

– Im Gewerberaummietrecht müssen formularvertragliche Vertragsstrafenversprechen in einem angemessenen Verhältnis zur Schwere des Verstoßes stehen, aber nicht von vornherein eine Begrenzung der Vertragsstrafe auf einen Höchstbetrag vorsehen (BGH, Urteil vom 12.03.2003 – XII ZR 18/00 – in: MietRB 2003, 37).

– Unwirksam ist eine Formularklausel in Mietverträgen, wonach sämtliche Zahlungen des Mieters zunächst auf (rückständige) Zinsen und Kosten verrechnet werden und eine anderweitige Leistungsbestimmung durch den Mieter ausgeschlossen ist ( LG Berlin, Urteil vom 20.10.2000 – 65 S 237/99).

– Die bloße Angabe der Flächen im Mietvertrag stellt keine Zusicherung dar. Eine erhebliche Abweichung, die als Mangel zu verstehen ist, liegt wie im Kauf- und Werkvertragsrecht bei etwa 10% (KG, Urteil vom 22.10.2001 – 20 U 3713/00 -, in: GE 2002, 257).

– Ist der Gewerbemietzins auf der Basis der Quadratmeterfläche berechnet und nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien an eine in bestimmter Weise zu ermittelnde Fläche gebunden, stellt die Fläche eine Kalkulationsgrundlage für den Mietzins dar. Ist die Fläche unzutreffend angegeben, so wird auch die Mietzinsberechnung unzutreffend, so dass der irrtümlich gezahlte Betrag nach § 812 Abs. 1 BGB zurückgefordert werden kann. Zahlt der Mieter die Miete jedoch längere Zeit vorbehaltlos, kann konkludent durch die ständige Übung eine Festschreibung der zunächst vereinbarten Miete erfolgen (KG, Urteil vom 25.01.2001 – 8 U 9675/99 -, in: GE 2001,622).

– Werden Wohnräume zur Begründung der wirtschaftlichen Existenz (hier: Steuerberaterpraxis) gemietet, liegt der Schwerpunkt des Mischmietvertrages in der freiberuflichen Nutzung, so dass das ganze Mietverhältnis nicht den Vorschriften über Wohnraummietrecht unterliegt. Das gilt auch dann, wenn in dem Vertrag der Wohnungsteil (mit deutlich geringerer Miete) flächenmäßig ca. das Doppelte des gewerblichen Teils ausmachen soll (LG Berlin, Urteil vom 29.03.2001 – 67 S 374/00, in: GE 2001, 771).

– Weicht die vereinbarte von der tatsächlich vorhandenen Gewerberaummietfläche um deutlich mehr als die Toleranzgrenze von 10 % ab, so erstreckt sich die kraft Gesetzes eintretende Mietminderung auf den vollen Umfang der Flächendifferenz. Dabei ist ohne Belang, ob der tatsächliche Mietgebrauch beeinträchtigt ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.12.2001 – 17 U 176/00 -, in: NZM 2002, 218).

– Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung eines vorzeitigen Sonderkündigungsrechts für den Mieter mit der Folge unterschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis verstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts (BGH, Urteil vom 30. 05.2001 – XII ZR 273/98 -, in: GE 2001, 1194).

– Legen die Parteien bei der Vereinbarung einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis irrig eine zu große Wohnfläche zugrunde, ist nach den Grundsätzen zum Fehlen der Geschäftsgrundlage die Anpassung der Abrede an die tatsächlichen Gegebenheiten geboten. Da die Grundlage für die Vereinbarung zum Teil von Anfang an gefehlt hat, sind auch schon erbrachte Leistungen des Mieters anzupassen. Dem Mieter steht daher ein Anspruch auf Erstattung der Überzahlung zu (LG Hamburg, Urteil vom 13.10.2000 – 311 S 184/99 -, in: GE 2000, 1688).

– In der Gewerbemiete kann ein Minderungsrecht abbedungen werden. Das darf allerdings nicht zum vollständigen Ausschluss dieses Rechtes führen (keine unangemessene Einschränkung des Grundsatzes der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung) (KG, Urteil vom 02.11.2000 – 8 U 4206/99 -, in: GE 2002, 257).

– In einem Geschäftsraummietvertrag ist die Formularklausel wirksam, wonach der Mieter ein Minderungsrecht nicht „ausüben“ darf, weil damit ein Rückforderungsanspruch nach Bereicherungsrecht nicht ausgeschlossen ist und deshalb eine unangemessen Benachteiligung des Mieters ausscheidet (KG, Urteil vom 14.02.202 – 8 U 8203/00 -, in: GE 2002, 666).

– Die Formularklausel in einem Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter verpflichtet ist, sämtliche behördlichen Genehmigungen einzuholen, ist gem. § 9 AGBG unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 25.02.2000 – 64 S 455/99 -, in: GE 2000, 811).

– Behördliche Nutzungsbeschränkungen (etwa wegen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot) können nur dann zur Mietminderung führen, wenn entweder die konkrete Androhung einer behördlichen Maßnahme vorliegt oder ein Untersagungsbescheid ergangen ist (KG, Urteil vom 07.03.2002 – 8 U 8514/00 -, in: GE 2002, 664).

– Mietvertragliche Regelungen, die für den Fall eines Insolvenzverfahrens ein Kündigungsrecht des Vermieters aus wichtigem Grund vorsehen, sind gem. § 119 InsO unwirksam (OLG Hamm, Urteil vom 07.03.2001 – 30 U 192/00 -, in: NZM 2002, 343).

– Wird eine Wohnung zusammen mit Atelierräumen an einen freischaffenden Künstler vermietet, der mit seiner Tätigkeit in den Räumen seinen Lebensunterhalt verdient, sind die Vorschriften über das Wohnraummietrecht unanwendbar; das gilt auch dann, wenn es sich nach dem Wortlaut des Vertrages um einen Wohnraummietvertrag handelt. Gesetzliche Mieterhöhungsrechte bestehen dann für den Vermieter nicht. Die vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrages führt zu einer Vertragsänderung, auch wenn beide Parteien von einem Wohnraummietverhältnis ausgingen; hier kann nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage allenfalls eine Änderung für die Zukunft verlangt werden (KG, Urteil vom 11.03.2002 – 8 U 6289/00 -, in: GE 2002, 796).

– Die vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter Miete zuzüglich Mehrwertsteuer zu entrichten habe, ist unabhängig davon wirksam, ob der Vermieter einen Verzicht auf Steuerbefreiung (Option zur Mehrwertsteuer) erklären konnte (KG, Urteil vom 11.04.2002 – 8 U 86/01 -, in: GE 2002, 798).

– Die Vereinbarung zur Umstellung auf eine Nettomiete ist dann unwirksam, wenn der Betriebskostenbegriff nicht näher definiert wird und der Vermieter den Anscheinerweckt, die zu zahlenden Betriebskostenvorschüssen deckten derzeit die Betriebskosten (AG Charlottenburg, Urteil vom 09.04.2002 – 228 C 330/01 -, in: GE 2003, 192).

– Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins oder sonstigen Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag weder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungs– (Leistungsverweigerungs-)recht ausüben noch mit einer bestrittenen oder nicht rechtskräftigen festgestellten Gegenforderung aufrechnen. Die Klausel hält der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand (KG, Urteil vom 14.02.2002 – 8 U 8203/00 -, in: NZM 2002, 526).

– Stellt die Einräumung eines Vorkaufsrechts für den Mieter eine wesentliche Bedingung des Mietvertrags dar, so führt die unterbliebene notarielle Beurkundung zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags. Daran vermag auch eine „salvatorische“ Klausel nichts zu ändern, wenn dem Vorkaufsrecht zentrale Bedeutung zukommt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.07.1999 – 24 U 191/98 -, in: NZM 2001, 622).

– Eine Klausel in einem Mietvertrag, gemäß der der Mietzins spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats für den laufenden Monat zu zahlen ist, ist wirksam, auch wenn eine weitere Klausel des Mietvertrags die Aufrechnung oder Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter von einer schriftlichen Ankündigung mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses abhängig macht (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2000 – 62 S 326/00 -, in: NZM 2002, 381).

– Im Gewerberaummietvertrag ist eine Formularklausel, wonach nur der hinsichtlich der Mietzinszahlung vertragstreue Mieter nach entsprechender Ankündigung mindern darf, auch in Verbindung mit einem Aufrechnungsverbot (Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen), wirksam (KG, Urteil vom 12.03.2001 – 12 U 8765/99 -, in: NZM 2002, 387).

– Grundsätzlich kann nicht von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums ausgegangen werden, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – XII ZR 149/02 – , in: GE 2004, 1021).

– Bitten die Gesellschafter einer GbR den Vermieter, den auf „F.S. und M.L. GbR“ ausgestellten Mietvertrag bezüglich der Bezeichnung des Mieters zu ändern in „F.S. und M.L. GbR mit beschränkter Haftung“, so führt dies nicht zu einer individualrechtlichen Vereinbarung mit dem Vermieter als Gläubiger, die die bestehende persönliche unbeschränkte Haftung des Gesellschafters einer GbR einschränken kann (KG, Urteil vom 03.06.2004 – 12 U 51/03 – , in: ZMR 2004, 579).

– Wird im Mietvertrag vereinbart: „Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert (…). Die Wohnung ist preisgebunden“, kommt einer derartigen Klausel konstitutive Bedeutung zu, auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen. Hat der Mieter jahrelang anstandslos die vereinbarte, nach einer Preisbindung errechnete Miete gezahlt, kann er sich nach § 242 BGB nicht auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung berufen (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2004 – 65 S 25/04 – , in: GE 2004, 1299).

– Wird im Mietvertrag vereinbart: „Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert (…). Die Wohnung ist preisgebunden“, kommt einer derartigen Klausel konstitutive Bedeutung zu, auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen. Hat der Mieter jahrelang anstandslos die vereinbarte, nach einer Preisbindung errechnete Miete gezahlt, kann er sich nach § 242 BGB nicht auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung berufen (BGH, Beschluss vom 25.10.2005 – VIII ZR 262/04 – , in: GE 2005, 1418).

– Dem Mieter können Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss zustehen, wenn der Vermieter schuldhaft falsche Angaben in der Präambel eines Gewerbemietvertrages macht. Als Rechtsfolge kommt insbesondere auch eine fristlose Kündigung in Betracht (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – XII ZR 149/02 – , in: GE 2004, 1021).

– Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der – auch unbefristeten – Herabsetzung des Mietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 192/01 -).

– 1. Ist Wohnraummietern in einem Mehrfamilienhaus die Mitbenutzung des Hofbereiches zum Abstellen ihrer Pkw gestattet worden, ohne dass ihnen vom Vermieterbestimmte abgegrenzte Einzelflächen zugewiesen wurden, liegt lediglich die Einräumung einer jederzeit widerrufbaren Nutzungsmöglichkeit vor. 2. Der Widerruf einer solchen Nutzungsmöglichkeit ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter ein wichtiger Grund zur Seite steht (hier: Umgestaltung des Hofes durch Vergrößerung der nutzbaren Hofgartenfläche) (LG Berlin, Urteil vom 16.09.2004 – 67 S 57/04 – , in: GE 2005, 617).

– Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang (BGH, Urteil vom 21.09.2005 – XII ZR 312/02 -, in: GE 2005, 1546).

– Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass er das Anbringen einer Parabolantenne duldet, wenn der vorhandene Kabelanschluss nicht geeignet ist, das Informationsinteresse des Mieters hinreichend zu befriedigen. Ein besonderes Informationsinteresse ergibt sich aber nicht schon aus der Tatsache, dass über eine Satellitenempfangsanlage im Vergleich zum Breitbandkabelanschluss eine größere Anzahl von Programmen empfangen werden kann (BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 5/05 -, in: WuM 2006, 28, NZM 2006, 98, ZMR 2006, 195).

– Auf eine für den Fall vereinbarte Vertragsstrafe, dass die Gebrauchsgewährung nicht zu dem festgesetzten Übergabezeitpunkt erfolgt, ist § 341 Abs. 3 BGB anzuwenden, mit der Folge, dass ein verwirkter Strafanspruch erlischt, wenn der Mieter sich die Geltendmachung der Vertragsstrafe bei der verspäteten Übergabe der Mieträume nicht vorbehält (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.04.2005 – I-10 U 129/04 -, in: GE 2006, 188).

– Eine Mahnkostenklausel muss dem Mieter die Nachweisführung gestatten, ein Schaden sei überhaupt nicht oder nicht in der Höhe des Pauschalbetrags entstanden (BGH, Versäumnis- und Endurteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04 -, in: NJW 2006, 1056, NZM 2006, 256).

– Eine für beide Vertragsteile geltende AGB-Klausel, die gegenüber dem Vertragspartner des Verwenders zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, bleibt gegenüber dem Verwender im Sinne einer sogenannten personalen Teilungswirksamkeit wirksam (LG Berlin, Urteil vom 09.12.2005 – 63 S 234/05 -, in: GE 2006, 447).

– Hat der Mieter durch einheitlichen Vertrag eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet, handelt es sich um ein Mischmietverhältnis, dessen rechtliche Einordnung anhand der sog. Übergewichtstheorie vorzunehmen ist. Ist Vertragsschwerpunkt die Nutzung der Gaststätte, unterliegt das einheitliche Vertragsverhältnis insgesamt dem für die Geschäftsraummiete geltenden Mietrecht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.03.2006 – I-10 U 120/05 -, in: GE 2006, 647).

– Die Mieträume müssen in der Schriftform-Urkunde grundsätzlich durch Text oder Anlagen eindeutig bestimmt sein. Sind sie es nicht, ist eine Berufung auf den Formmangel in der Regel nicht treuwidrig. Eine Ausnahme gilt, wenn die Formnichtigkeit „nicht nur zu einem harten, sondern zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führt“, wenn die Berufung auf den Formmangel etwa zur Existenzgefährdung des Vertragspartners führt, oder eine schwere Treuepflichtverletzung darstellt (BGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 233/03 -, in: NJW 2006, 140, Info M 2005, 305).

– Die Verlängerungsoption für einen Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wurde, bedarf der Schriftform. Die Übermittlung dieser Option per Fax genügt dem Schriftformerfordernis nicht (OLG Köln, Urteil vom 29.11.2005 – 22 U 105/05 -, in: OLGR 2006, 65).

– Der Vermieter haftet auch für zugesicherte Eigenschaften, die in einer Präambel enthalten sind. Es muss sich allerdings um generell zusicherungsfähige Eigenschaftenhandeln. Eine quantitativ und qualitativ hochwertige Mieterstruktur ist keine zusicherungsfähige Eigenschaft (BGH, Urteil vom 21.09.2005 – XII ZR 66/03 -, in: BGHR 2006, 287, Info M 2006, 23).

– Auch bei langfristigen Gewerberaummietverhältnissen haben nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen Vorrang vor formularmäßigen Schriftformklauseln(BGH, Urteil vom 21.09.2005 – XII ZR 312/02 -, in: GE 2005, 1546).

– Wird die Mieterin im Mietvertrag falsch bezeichnet (hier: GmbH in Gründung, die nicht eingetragen, also nicht errichtet wird), so ist der wahre Rechtsträger (hier: Vorgesellschaft) berechtigt und verpflichtet. Der Gläubiger (hier: Vermieter), der selbst auch Mitgesellschafter ist, muss sich beim Vorgehen gegen einen Gesellschafter seinen eigenen Verlustanteil anrechnen lassen. Das gilt auch für den Zessionar des Gläubigers (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2005 – 10 U 50/05 -, in: GE 2006, 54).

– Eine individuelle Vereinbarung (hier: mündliche Reduzierung der Miete) hat nach § 305b BGB auch Vorrang vor einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines gewerblichen Mietvertrages enthaltenen qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.06.2006 – I-10 U 1/06 -, in: GuT 2006, 188).

– 1. Enthält ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist und damit der Schriftform des § 550 BGB unterliegt, eine Verlängerungsoption, so bedarf auch die Ausübung dieser Option der Schriftform. 2. Da es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Schriftform handelt, kann die Verlängerungsoption nicht wirksam durch Telefax ausgeübt werden. 3. Die an den Mieter gerichtete Bitte des Vermieters, in der Korrespondenz auch, wenn möglich, Telefax zu benutzen, enthält keinen Verzicht auf den Zugang der Optionserklärung in der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform. 4.Ist ein Rechtsanwalt mit der Ausübung der Option beauftragt, so stellt die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform eine schuldhafte Verletzung der anwaltlichen Sorgfaltspflichten dar (OLG Köln, Urteil vom 29.11.2005 – 22 U 105/05 -, in: NZM 2006, 464).

– Die der mietvertraglichen Wohnflächenvereinbarung zugrunde gelegte Berechnungsmethode bleibt auch dann als Größenangabe maßgeblich, wenn wohnungswirtschaftliche Berechnungsmethoden eine andere Flächengröße berechnen lassen (LG Trier, Beschluss vom 02.11.2005 – 1 T 60/05 -, in: WuM 2006, 376).

– a) Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer Werbegemeinschaft in Form einer GbR beizutreten, verstößt wegen des damit verbundenen Haftungsrisikos des Mieters gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. b) In einem Formularmietvertrag muss die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine Werbegemeinschaft zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mieter die auf ihn zu kommenden Kosten kalkulieren kann (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 39/04 –, in: GE 2006, 1163; Info M 2006, 233).

– 1. Die Abbedingung des § 568 BGB a.F./§ 545 BGB n.F. ist nicht nur durch eine Individualvereinbarung möglich. Sie kann auch durch eine Formularklausel erfolgen. 2. Die bloße Bezugnahme auf § 568 BGB a.F./§ 545 BGB n.F. verstößt nicht gegen das Transparenzgebot (OLG Rostock, Urteil vom 29.05.2006 – 3 U 167/05 -, in: IMR 2006, 77).

– Die Parteien können unabhängig von gesetzlichen Regelungen (VoFIV, II. BV) vereinbaren, was zur Wohnfläche zählen soll (hier: Berücksichtigung von Souterrainwohnungen) (LG Berlin, Urteil vom 14.02.2006 – 64 S 362/05 -, in: GE 2006, 1173).

– Die Mietvertragsklausel „Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter die Schlüssel an einer für den Vermieter schnell erreichbaren Stelle zu hinterlegen und dem Vermieter den Hinterlegungsort mitzuteilen“ ist unwirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 12.07.2006 – 104a C 147/06 -, in: GE 2006, 1297).

– Nach Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit am 31.12.1989 sind diejenigen Klauseln wirkungslos, mit denen die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen sich auf die Kostenmiete als Mietobergrenze festlegten (BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 128/05 -, in: Info M 2006, 222).

– Eine Formularklausel im Gewerbemietvertrag, die zum Beitritt in eine Werbegemeinschaft verpflichtet, benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie die Rechtsform der GbR nicht ausschließt (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 39/04 -, in: Info M 2006, 232).

– Das „Aushandeln“ i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB verlangt mehr als bloßes Verhandeln. Der Verwender muss den „gesetzesfremden Kerngehalt“ der Klausel inhaltlich „ernsthaft“ zur Disposition stellen. Sein Vertragspartner muss die „reale Möglichkeit“ haben, auf die inhaltliche Gestaltung des Vertrages einzuwirken (BGH, Urteil vom 14.04.2005 – VII ZR 56/04 -, in: Info M 2006, 308).

– 1. Das Recht der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht. 2. Der Mieter darf Gegenstände wie einen Kinderwagen, Rollstuhl oder Rollator, auf den er angewiesen ist, an geeigneter Stelle im Hausflur abstellen, solange dessen Größe das Abstellen zulässt (BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 46/06 – (LG München), in: NJW 2007, 146).

– Die Vereinbarung einer Vertragsausfertigungsgebühr in einem Formularmietvertrag über Wohnraum ist unwirksam (AG Hamburg-Altona, Urteil vom 11.07.2006 – 316 C 120/06 -, in: WuM 2006, 607 f.).

– Eine Formularklausel, in der die Parteien zwar die Vorschrift unter Nennung des § 545 BGB abbedungen haben, aber weder den Regelungsgehalt noch die Rechtsfolgen in dieser Formularklausel wiedergegeben haben, verstößt nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB (OLG Rostock, Urteil vom 29.05.2006 – 3 U 167/05 -, in: GE 2007, 219).

– Der mietvertragliche Nutzungszweck „Grillstube (Gaststätte)“ umfasst zwar den Betrieb einer „Pizzeria“, nicht aber einen „Pizza-Taxi-Betrieb“ (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.05.2006 – I-24 U 179/05 -, in: GE 2007, 292).

– Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06 -, in: NJW 2007, 1742).

– Eine Vereinbarung zwischen den Parteien eines Mietvertrages, wonach die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus anzuwenden sind, obwohl die Voraussetzungen für eine Preisbindung tatsächlich nicht vorliegen, ist wegen Verstoßes gegen die zwingenden Vorschriften des BGB-Mieterhöhungsrechts unwirksam (BGH, Urteil vom 07.02.2007 – VIII ZR 122/05 -, in: Info M 2007, 59).

– Ist im Mietvertrag eine Betriebspflicht „im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten“ vereinbart, kann die Verweisung statisch oder dynamisch sein. Bei einer Formularklausel ist allerdings zu Lasten des Vermieters von einer statischen Verweisung auszugehen (BGH, Beschluss vom 29.11.2006 – XII ZR 121/04 -, in: Info M 2007, 69).

– Eine Partei kann sich in der Geschäftsraummiete nicht auf einen Schriftformmangel berufen, wenn das vertraglich (auch formularmäßig) ausgeschlossen ist (KG, Urteil vom 13.11.2006 – 8 U 51/06 -, in: GE 2007,650).

– Während der Dauer der Preisbindung ist die Vereinbarung einer Staffelmiete unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 14.12.2006 – 67 S 207/06 -, in: GE 2007, 719).

– 1. Wird ein Kellerraum mit der Einschränkung „soweit vorhanden“ vermietet, stellt die faktische Überlassung eines Kellerraums die Konkretisierung dieser Vereinbarung und die Einbeziehung des Kellerraums in das Mietverhältnis dar (LG Berlin, Urteil vom 22.09.2006 – 63 S 126/06 -, in: GE 2007, 723).

– Sieht der Mietvertrag vor, dass die Tierhaltung von der Erlaubnis des Vermieters abhängt, hat der Vermieter ein freies Ermessen, ob er erlaubt. Der Vermieter kann die im Haus lebenden Mieter gegebenenfalls unterschiedlich behandeln (LG Krefeld, Urteil vom 08.11.2006 – 2 S 46/06 -, in: ZMR 2007, 375).

– Liegt ein einheitliches Mischmietverhältnis über Wohnung und Garage vor, kann der Vermieter die Garage nicht separat kündigen. Ob ein einheitlicher Vertrag vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Mindestvoraussetzung für die Annahme eines separaten Garagen-Mietvertrages ist die Vereinbarung einer gesondert ausgewiesenen Garagenmiete (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006 – I-10 U 115/06 -, in: Info M 2007, 111).

– Ein in Miet-AGB enthaltenes – generelles – Parabolantennenverbot (mit Erlaubnisvorbehalt) wird den in der Rechtsprechung von BVerfG und BGH konkretisierten Anforderungen nach einer Abwägung der widerstreitenden Interessen der Mietvertragsparteien im konkreten Einzelfall, die jede schematische Lösung verbieten, nicht gerecht (BGH, Urteil vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/04 -, in: NJW-aktuell 29/2007, VIII).

– Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06 -, in: NJW-aktuell 31/2007, X; GE 2007,1047).

– Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der der Mieter zwei Teilbeträge als Miete schuldet, nämlich den Betrag, den das JobCenter nach SGB II zahlt, und einen weiteren Betrag, den der Mieter aufgrund einer Zusatzvereinbarung zu zahlen hat, ist nicht gesetzes- oder sittenwidrig. Ansprüche auf Grund der Zusatzvereinbarung stehen dem Vermieter jedoch nicht zu, denn er muss sich nach §§ 826, 249 Abs. 1 BGB wegen sittenwidriger vorsätzlicher Schädigung des Mieters so stellen lassen, als sei diese Vereinbarung nicht getroffen worden. Ein möglicher Mietrückstand berechnet sich also allein nach dem Betrag, den das JobCenter zahlt (LG Berlin, Urteil vom 19.03.2007 – 62 S 254/06 -, in: GE 2007, 1053)

– Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach die im Vertrag vorgesehene Miete in voller Höhe nach Auslaufen der Preisbindung zu zahlen ist, ist wirksam (hier entschieden für die Kappungsgrenze bei Neuvermietung nach dem Mietenüberleitungsgesetz) (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 150/06 -, in: GE 2007, 1114).

– Eine Formularvereinbarung, welche die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen jeweils von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – XII ZR 54/05 -, in: GE 2007, 1179).

– Hat der Wohnungsmieter eine Garage auf einem ihm von der KWV mitvermieteten Grundstücksteil errichtet, so wird diese Teil des Wohnungsmietvertrages und kann nur mit diesem zusammen gekündigt werden (AG Köpenick, Urteil vom 25.09.2007 – 11 C 144/07 -, in: GE 2007, 1491).

– Wird während der Mietpreisbindung (hier: nach MÜG) eine preisrechtswidrig überhöhte Miete vereinbart, ist diese Vereinbarung teilnichtig. Sie kann aber mit dem Wegfall der Preisbindung in vollem Umfang wirksam werden, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach eine gesetzwidrige Vereinbarung dann wieder wirksam wird, wenn das Verbotsgesetz außer Kraft tritt (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 150/06 -, in: Info M 2007, 256).

– Eine Klausel, wonach die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen von der Zustimmung des Verwenders (im Einzelfall) abhängig sein soll, hält der Inhaltskontrolle entsprechend § 309 Nr. 3 BGB auch im Unternehmerverkehr nicht stand (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – XII Z 54/05 – (OLG Frankfurt a.M.), in: NJW 2007, 3421).

– Enthält eine Vereinbarung zur Umsatzmiete die Verpflichtung des Gewerbemieters, monatlich eine von einem Buchprüfer oder Steuerberater bestätigte betriebswirtschaftliche Auswertung zu übergeben, so genügt es nicht, wenn das Steuerbüro nur die Umsätze mitteilt (OLG Brandenburg, Urteil vom 20.06.2007 – 3 U 181/06 -, in: Info M 2007, 310).

– Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 -).

– Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag „Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.“ hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfallvornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06 -, in: GE 2008, 48; NJW 2008, 218).

– Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses für einen auf seinen Wunsch hin zu Beginn des Mietverhältnisses verlegten Laminatboden für jeden Monat der vorzeitigen Beendigung an den Vermieter einen bestimmten Teil der aufgewendeten Kosten für die Verlegung eines Laminatbodenbelages zahlt, stellt ein unwirksames Vertragsstrafenversprechen dar (AG Mitte, Urteil vom 12.12.2006 – 9 C 462/06 -; LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 19.04.2007 – 62 S 11/07 -, in: GE 2007, 1695 und Info M 2008, 264).

– Die formularmäßig vereinbarte Betriebspflicht bedeutet nicht, dass der Mieter alle Zugänge zu seinem Laden geöffnet halten muss (hier: Ankermieter im EKZ) (OLG Dresden, Urteil vom 24.07.2007 – 5 U 489/07 -, in: GuT 2007, 296; Info M 2007, 356).

– Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen kann, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind, wobei das nicht für Mietzinsminderungen gilt, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind, und vom Mieter diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zu viel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat in den Folgemonaten zur Aufrechnung gebracht werden können, macht eine für sich genommen wirksame Vorauszahlungsklausel nicht unwirksam (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/06 -, in: GE 2008, 113).

– Ein Haftungsausschluss für den Vermieter ist unwirksam, wenn er sich auch auf den Fall bezieht, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen (BGH, Urteil vom 24.10.2007 – XII ZR 24/06 -, in: GE 2008, 120).

– Die weit verbreitete, in der Regel standardmäßig verwendete salvatorische Klausel, nach der ein nichtiges Rechtsgeschäft auch ohne die nichtige Klausel wirksam sein soll, entbindet nicht von der nach § 139 BGB vorzunehmenden Prüfung, ob die Parteien das teilnichtige Geschäft als Ganzes verworfen hätten oder aber den Rest hätten gelten lassen. Bedeutsam ist sie lediglich für die von § 139 BGB abweichende Zuweisung der Darlegungs- und Beweislast; diese trifft denjenigen, der entgegen der Erhaltensklausel den Vertrag als Ganzen für unwirksam hält (BGH, Urteil vom 24.09.2002 – KZR 10/01 -; in: NZM 2003, 61).

– Haben die Parteien vereinbart, dass der neu eintretende Mieter für „alle“ Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag „gesamtschuldnerisch haftet“, so gilt das auch für diejenigen Verbindlichkeiten, die vor seinem Schuldbeitritt entstanden sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.2007 – 10 U 19/07 -; in: OLGR Düsseldorf 2007, 709-710; Info M 2008, 21).

– Wird eine Betriebspflicht im Mietvertrag vereinbart, bleibt der Mieter auch dann verpflichtet, wenn die Fortsetzung des Betriebs unrentabel ist und zu wirtschaftlichen Verlusten führt. Der Vermieter kann seinen Anspruch auf Erfüllung der Betriebspflicht auch in einem solchen Falle mit einer einstweiligen Verfügung durchsetzen (OLG Celle, Beschluss vom 03.07.2007 – 2 W 56/07 -; in: BeckRS 2007, 12337; Info M 2008, 22).

– Unwirksam ist eine Formularklausel, die die Haftung des Vermieters auch dann ausschließt, wenn die erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigung für den vereinbarten Nutzungszweck aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes beruhen (hier: Änderung der genehmigten Nutzung) (BGH, Urteil vom 24.10.2007 – XII ZR 24/06 -; in: Info M 2008, 67).

– Enthält ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener Mietvertrag sowhl eine Vorfälligkeitsklausel als auch eine Aufrechnungsbeschränkung, so ist die Klausel nur dann unwirksam, wenn die Aufrechnungsbeschränkung dazu führt, dass der Mieter seine Rückforderung wegen einer Mietminderung im Klageweg durchsetzen muss. Unschädlich ist es, wenn der Mieter seine Rückforderung erst „nach ein oder zwei Monaten“ verwirklichen kann (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/06 -; in: Info M 2008, 105).

– Ein formularmäßiger Ausschluss von § 537 Abs. 2 BGB benachteiligt den Mieter auch in Gewerbemietverträgen unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 19.12.2007 – XII ZR 13/06 -; in: Info M 2008, 118).

– Eine Klausel, die dem Mieter nach Mietende ein Vorkaufsrecht einräumt, unterliegt der Form des § 311 b BGB. Fehlt die notarielle Beurkundung, ist die Klausel nichtig. Der Gesamtvertrag ist jedoch nur dann nichtig, wenn keine salvatorische Erhaltungsklausel vereinbart wurde und wenn der Mieter darlegen und beweisen kann, dass er den Mietvertrag ohne Vorkaufsrecht nicht geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 21.11.2007 – XII ZR 149/05 -; in: Info M 2008, 171).

– Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 147/05 -; in: GE 2008, 862).

– Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06 -; in: NJW-aktuell 31/2008, VIII).

– Eine Formularklausel, die den Anschein erweckt, die Mehrheit der Geschäftsraummieter entscheide über die Öffnungszeiten , ist bei einem dahingehenden Bestimmungsrecht des Vermieters unwirksam mit der Folge, dass die Öffnungspflicht entfällt (Bestätigung von BGH, GE 2007, 1117 und BGH, Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 5/06 -; in: GE 2008, 1049).

– 1. Die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter ist nicht deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist (abweichend von OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999, 4 W 24/99). 2. a) die formularmäßig in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter geregelte Offenhaltungspflicht, derzufolge zeitweilige Schließungen „wie Mittagspause, Ruhetage, Betriebsferien“ untersagt und Unterbrechungen wegen Inventuren und Betriebsversammlungen gestattet werden, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, weil – auch mit Rücksicht auf die Interessen der betroffenen Verkehrskreise – die Einlegung einer Mittagspause sämtlicher Mitarbeiter eines Lebensmittel-Discounters in einem Einkaufscenter ebenso wenig branchentypisch und der Verkehrssitte entsprechend ist wie die Schließung aufgrund von Betriebsferien oder eines Ruhetages. b) Die – unterstellte – Unwirksamkeit des vorerwähnten Ausschlusses kurzzeitiger Geschäftsschließungen erstreckte sich, ohne damit gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu verstoßen, nicht auch auf die formularmäßig geregelte Betriebspflicht, die die auf Dauer angelegte Nutzung der Geschäftsräume regelt (OLG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 15.07.2008 – 9 U 18/08 (Revision zugelassen) -).

– Unwirksam ist eine Formularklausel, mit der der Mieter bestätigt, dass er die Wohnung „fachgerecht renoviert gemäß Übergabeprotokoll“ übernimmt (LG Freiburg, Urteil vom 9.10.2007 – 9 S 37/07 -; in: WuM 2008, 334 und Info M 9/2008, 318).

– Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, wenn er auf dem Grundstück Kraftfahrzeuge jeder Art unterstellen will, ist unwirksam und benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Die Vereinbarung verstößt gegen das Transparenzgebot, weil eine Differenzierung, welche Kraftfahrzeuge darunter fallen sollen, nicht getroffen ist und darunter auch motorisierte Krankenfahrstühle erfasst sein können (LG Berlin, Urteil vom 13.6.2008 – 63 S 453/07 -; in: GE 2008, 1329).

– Unangemessen benachteiligend und damit unwirksam ist folgende Formularklausel: „Etwaige, vom Vormieter belassene Gegenstände und Einbauten (…) sind nicht Mietgegenstand (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2008 – 65 S 169/07; in: Info M 10/08, 372).

– Ergibt der Wortlaut des Vertrages nicht eindeutig, ob die Parteien eine Betriebskostenpauschale oder –vorauszahlung vereinbart haben, rechtfertigt die Nichtabrechnung über 16 Jahr eine Auslegung als Pauschale (OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.3.2008 – 24 U 152/07 -; in: NZM 2008, 524).

– Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, NJW 2006, 1056 = NZM 2006, 256) (BGH, Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07 -, in: NJW-aktuell 1-2/2009, VIII).

– Die Mietvorauszahlungsklausel im Altmietvertrag ist insoweit wirksam, als eine formularmietvertragliche Aufrechnungsbeschränkung das Minderungsrecht des Mieters nicht ausschließt und die Kürzung der Mieter innerhalb von ein oder zwei Folgemonaten möglich ist (nichtamtlicher Leitsatz) (BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/06 -; in: WuM 2008, 152).

– Die Abbedingung einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses im Formularmietvertrag verstößt nicht gegen das Transparenzgebot, wenn die Klausel sich auf den Gesetzestext bezieht (LG Erfurt, Beschluss vom 29.2.2008 – 2 T 318/07 -; WuM 2008, 283).

– An die Vereinbarung einer geringeren als der tatsächlichen Wohnfläche im Mietvertrag ist der Vermieter auch als Grundstückserwerber gebunden. Erst im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens kann er die tatsächliche Wohnfläche der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde legen (AG Lichtenberg, Urteil vom 8.2.2008 – 5 C 377/07 -; in: WuM 2008, 332).

– Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08 -).

– An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: GE 2009, 577).

– Ist eine Nettomiete zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart, schuldet der Mieter grundsätzlich nur die Nettomiete, wenn die Vermietung umsatzsteuerfrei ist, s. Senat, 28.7.2004 – XII ZR 292/02 – Info M 2005, 85. Etwas anderes gilt, wenn die Bruttomiete unabhängig von einer Umsatzsteuerpflicht der Vermietung als Endpreis gelten soll. Diese Auslegung kommt in Betracht, wenn der Mieter bei Vertragsschluss die Zahlung des Gesamtpreises unabhängig von einer Umsatzsteuerpflicht des Vermieters zugesagt hat und die Bruttomiete über einen längeren Zeitraum (hier: 3 Jahre) vorbehaltlos zahlt (BGH, Urteil vom 21.1.2009 – XII ZR 79/07 -; in: Info M 2009, 117).

– 1. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, „Der Vermieter kann Zahlungen nach seiner Wahl zunächst auf die bisherigen Koten und Zinsen und dann auf die ältesten Rückstände verrechnen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine anderweitige Bestimmung hat.“ ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.5.2008 – I-10 U 11/08 -; in: MietRB 3/2009, 70 und ZMR 4/2009, 275 f.).

– Für eine vorzeige Entlassung aus einem langfristigen Vertrag kann eine Ausgleichszahlung vereinbart werden. Die Bezeichnung als „Vertragsaufhebungsgebühr“ ist unschädlich (AG Tiergarten, Urteil vom 13.2.2008 – 5 C 536/07 – LG Berlin, urteil vom 9.1.2009 – 63 S 91/08 -; in: GE 2009, 655).

– 1. Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich – soweit Parteien nicht anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.5.2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13 und GE 2007, 1047). 2. Sind hiernach für die Flächenermittlung die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden (BGH, Urteil vom 22.4.2009 – VIII ZR 86/08 -; in: GE 2009, 773; NJW 2009, 2295).

– Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 20.9.2006 – VIII ZR 103/06, GE 2006, 1398 = NJW 2006, 3557) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 128/08 -; in: GE 2009, 711).

– a) Bei der Klausel „Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Verfahrens nach § 10 WoBindG bedarf“ handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter. b) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halbsatz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; dasselbe gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rückwirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1) (BGH, Urteil vom 8.4.2009 – VIII ZR 233/08 -; in: GE 2009, 712).

– Haben die Mietvertragsparteien die Anpassung der Miete an eine bestimmte Veränderung (Punktzahl) des „Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts“ vereinbart und fällt dieser Index später weg, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung auf den Verbraucherpreisindex abgestellt werden (BGH, Urteil vom 4.3.2009, – XI ZR 141/07 -; in: NJW-aktuell 20/2009,VIII).

– 1. Wenn im Mietvertrag ein Hobbyraum zur Benutzung als Wohnraum mitvermietet ist, liegt für die Wohnfläche eine Beschaffenheitsvereinbarung vor, die eine Anwendung der Wohnflächenverordnung ausschließt. 2. Auf die Mittelung der Bauaufsichtsbehörde, in einem Hobbyraum sei nur ein vorübergehender Aufenthalt möglich, kommt es dann nicht an (AG Potsdam, Urteil vom 9.4.2009 – 24 C 43108 -; in: GE 2009, 787).

– Dem Vermieter einer bis zum 31.12.2003 vermieteten Wohnung steht es grundsätzlich frei, die anrechenbaren Außenflächen (hier. Dachterrassen) zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen (§ 44 Abs. 2 II. BV). Etwas anderes gilt nur dann, wenn es vertraglich vereinbart ist oder der örtlichen Verkehrssitte entspricht (BGH, Urteil vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/08 -; in: Info M 2009, 216).

– 1. Eine vom Mieter veranlasste Zahlung mit dem Zusatz „Miete 4-12/2005“ beinhaltet eine Leistungsbestimmung i. S. v. § 367 Abs. 2 BGB. 2. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag „Der Vermieter kann Zahlungen nach seiner Wahl zunächst auf die bisherigen Kosten und Zinsen und dann auf die ältesten Rückstände verrechnen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine anderweitige Bestimmung getroffen hat“ ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 11/08 -; in: GE 2009, 906).

– Eine falsche Zusicherung des Mietertrages im Kaufvertrag wird nicht dadurch zu einer richtigen Zusicherung, dass die Differenz zwischen zugesichertem und erzieltem Ertrag im Bereich von 10 % bleibt (BGH, Beschluss vom 04.06.2009 – V ZR 228/08 -; in: GE 2009, 1040).

– Die im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses „Ein- und Ausbauten … zu entfernen“, wenn durch sie „eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)“, ist wirksam. 2. Die bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Rückbaupflicht des Mieters ist Hauptpflicht. 3. Zur Entbehrlichkeit der Fristsetzung für den Rückbau (OLG Düsseldorf, urteil vom 21.04.2009 – I-24 U 56/08 (rk.) -; in: GE 2009, 1045).

– Die formularmietvertragliche Vereinbarung einer sogenannten Mietvertragsausfertigungsgebühr in einem Formularmietvertrag ist unwirksam, weil sie im gesetzlichen Leitbild nicht vorgesehen ist (LG Hamburg, Urteil vom 50.03.2009 – 307 S 144/08 -; in: GE 2009, 1191).

– Eine formularvertraglich getroffene Regelung hinsichtlich der Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung der ersten Miete und Kautionsrate ist wirksam (LG Bonn, Beschluss vom 01.04.2009 – 6 T 25/09 -; in: GE 2009, 1191).

– An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1.9.2001 bereits bestehenden Mietvertrags, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist – auch für die Zeit nach dem 1.1.2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: NJW 2009, 1491).

– Die Übernahme der Gartenpflege verpflichtet den Mieter nur zur Durchführung von einfachen Pflegearbeiten (LG Braunschweig, Hinweisbeschluss vom 05.02.2009 – 6 S 548/08 -; in: GE 2009,1317).

– Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach dem Vermieter die Betretung der Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung zu bestimmten Ruhezeiten und an bestimmten Tagen gestattet wird, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Routinekontrollen zum Zwecke der Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand sind grundsätzlich zulässig (LG München II, Beschluss vom 21.07.2008 – 12 S 1118/08 -; in: GE 2009, 1317).

– Die in einem Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Mieter die Durchführung bestimmter Arbeiten in der Wohnung übernimmt, gibt dem Vermieter keinen klagbaren Anspruch (LG Frankfurt a.M., Urteil vom 20.01.2009 – 2-17 S 78/08 -; in: GE 2009, 1321).

– Eine mietvertragliche Regelung, in der nicht auf einen besonderen Besichtigungsanlass abgestellt wird, ist unwirksam. Soweit durch die Klausel aber lediglich bestätigt werden soll, dass ein periodisches Besichtigungsrecht im Abstand von mindestens zwei Jahren besteht, ergeben sich grundsätzlich keine Bedenken. Die Besichtigung ist aber nur nach Vorankündigung gestattet (AG Münster, Urteil vom 18.12.2008 – 6 C 4949/08 -; in: GE 2009, 1323).

– Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08 -).

– Eine doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel, mit der vorgesehen wird, dass eine Abweichung von einer Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedürfe, verstößt gegen § 307 BGB und ist daher unwirksam. Sie ist intransparent und benachteiligt den Vertragspartner unangemessen, denn sie erweckt bei diesem den Eindruck, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305 b BGB unwirksam, und ist deshalb geeignet, den Vertragspartner von der Durchsetzung ihm zustehender Rechte abzuhalten (OLG Rostock, Beschluss vom 19.05.2009 – 3 U 16/09 -; in: NJW 2009, 3376).

– Das formularmäßige Aufrechnungsverbot in einem gewerblichen Mietvertrag „Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts oder einer Aufrechnung gegenüber dem Mietzins ist nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig“ gilt nicht für eine entscheidungsreife Gegenforderung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009 – 1-10 U 58/09 -; in: GE 2009, 1432).

– 1. Einer mietvertraglichen Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind, kommt unabhängig davon, ob sie nach der II. BV oder WoFIV als Wohnfläche zu berücksichtigen sind, Vorrang zu. 2. Zur Einbeziehung der Fläche von Souterrainräumen in die Wohnflächenberechnung (BGH, Hinweisbeschluss vom 29.09.2009 – VIII ZR 242/08 -; in: GE 2009, 1487).

– Die formularmäßige Vereinbarung einer pauschalen Bearbeitungsgebühr im Wohnungsmietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam (LG Hamburg, Urteil vom 05.03.2009 – 307 S 144/08 (rk.) -; in: WuM 2009, 452 und Info M 2009, 373).

– Die Klausel in einem EKZ-Mietvertrag, wonach der Mietvertrag eines Einzelhandelsgeschäfts (hier: Bäckerei) endet, wenn der Mietvertrag des Ankermieters endet (hier: Lebensmitteldiscounter), ist nicht abwendbar, wenn der Ankermieter seinen Betrieb einstellt. Offen bleibt, ob der Mieter in diesem Fall wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzeitig kündigen kann (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2009 – I-10 U 142/08 -; in: OLGR Düsseldorf 2009, 375 und Info M 2009, 382).

– Im preisgebundenen Wohnraum ist eine sog. Nutzerwechselgebühr nicht umlagefähig. Als Verwaltungskosten ist sie zwingend in der Verwaltungspauschale der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten (AG Kirchhain, Urteil vom 31.08.2009 – 7 C 110/09 (77) -; in: WuM 2009, 586).

– Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel folgenden Inhalts: „ Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung darf der Mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrags zugleich eine Hinterlegung bei der Justizkasse eines Deutschen Gerichts durch ihn erfolgt“ ist wirksam und verstößt insbesondere nicht gegen § 307 BGB (KG, Urteil vom 16.03.2009 – 8 U 112/09 -; in: GE 2009, 1555).

– Grundsätzlich gehört zum Mietgegenstand auch eine allein von der vermieteten Wohnung aus zugängliche Außenfläche (hier: Dachbereich). Das gilt auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich mitvermietet ist. Zu Wohnzwecken ist eine Außenfläche nur dann vermietet, wenn – eine solche Nutzung mindestens konkludent vereinbart wurde oder – eine andere sinnvolle Nutzung ausscheidet. Das ist nicht der Fall bei einer Außenfläche im Dachbereich, die im Wohnungsgrundriss als „Plattform“ bezeichnet ist und in einen Lichthof hineinragt (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08 -; in: Info M 2009, 420).

– Enthält ein Mietvertrag (hier: betr. EKZ-Großfläche) eine Vereinbarung zum Konkurrenzschutz, ist ein Rückgriff auf den sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz grundsätzlich ausgeschlossen (OLG Naumburg, Urteil vom 22.09.2009 – 9 U 129/09 -; in: Info M 2009, 479).

– Ist in einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag die Nutzung einer Dachterrasse durch den Mieter nicht vereinbart, so ist die Gestattung der Nutzung – gleich ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist – frei widerruflich (KG, Urteil vom 01.12.2008 – 8 U 121/08 -; in: IMR Feb./2010, 45).

– Die Ausübung von Minderung und Zurückbehaltung kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter dies vorher ankündigt und er sich nicht in Zahlungsrückstand befindet. Eine solche Klausel verliert nicht mit Vertragsende und Rückgabe der Mietsache ihre Wirkung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.10.2009 – 10 U 62/09 -; in: IMR 2010, 50).

– Zur Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwendeten Begriffs „Mietraumfläche“. 2. Das nach § 305c II BGB gebotene kundenfreundliche Verständnis des im Formularmietvertrag verwendeten Begriffs „Mietraumfläche“ geht dahin, darunter – im Interesse des Mieters einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen – die „Wohnfläche“ und nicht die „Grundfläche“ (ohne Abzüge für die Dachschrägen) zu fassen (BGH, VU vom 21.10.2009 – VIII ZR 244/08 -; in: NJW 2010, 293).

– Eine in einem Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladengeschäft enthaltene Klausel mit dem Inhalt „Zeitweise Schließungen (z. B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren) sind nicht zulässig“ ist wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 2 BGB jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter hierdurch an der Durchführung der ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen gehindert wird (KG, Urteil vom 05.03.2009 – 8 U 177/08 -; in: GE 2010, 202).

– 1. Ist der Konkurrenzschutz vertraglich geregelt, so gehen diese Regelungen dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz grundsätzlich vor. 2. Die Konkurrenzschutzverspflichtung des Vermieters gilt ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht gegenüber Untermietern des Hauptmieters (OLG Naumburg, Urteil vom 22.09.2009 – 9 U 129/09 -; in: IMR 2010, 99).

– Schuldet der Vermieter einer Bäckerei deren Betreiber Konkurrenzschutz, so handelt er nicht vertragswidrig, wenn er im selben Gebäude Räume an ein Fast-Food-Unternehmen vermietet, das Sandwiches anbietet („Subway“) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2009 – I-24 U 61/09 (rk) -; in: GE 2010, 411).

– Einhält ein Mietvertrag eine Angabe über die Größe der Nutzfläche, umfasst diese auch die als „Zubehör“ mitvermieten Kellerräume (LG Hildesheim, Urteil vom 27.08.2009 – 4 O 376/08 -; in: GE 2010, 623).

– Die formularmietvertragliche Hausordnung, die den Wohnungsmieter zur Reinigung von Räumen im Wohngebäude, die ausschließlich dem Vermieter zur freistehen, verpflichtet, ist als überraschende und unangemessen benachteiligende Klausel unwirksam (AG Köln, Urteil vom 14.10.2008 – 205 C 144/08 -, in: WuM 4/2010, 230).

– Eine salvatorische Erhaltungsklausel, mit welcher die dispositive Regelung des § 139 BGB wirksam abgedungen worden ist, schließt eine Gesamtnichtigkeit zwar nicht aus, führt aber zu einer Umkehrung der Vermutung des § 139 BGB in ihr Gegenteil. Die Nichtigkeit des gesamten Vertrages tritt nur dann ein, wenn die Aufrechterhaltung des Rechtsgeschäfts trotz der salvatorischen Klausel im Einzelfall durch den durch Vertragsauslegung zu ermittelnden Parteiwillen nicht mehr getragen wird (BGH, Beschluss vom 15.03.2010 – II ZR 84/09 -; in: NJW-aktuell 20/2010, 10).

– Bezeichnet der Formularmietvertrag, dass Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sind, werden daneben bestimmte Betriebskosten aber aufgeführt und zur Abrechnung vereinbart, sind im Zweifel keine weiteren Betriebskosten umlagefähig vereinbart, und zwar auch dann nicht, wenn später weitere Flächen in den Mietvertrag einbezogen werden (AG Fritzlar, Urteil vom 20.01.2009 – 8 C 1063/08 (12) -, WuM 4/2010, 244).

– Das Aufstellen einer Waschmaschine in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, sofern die Ab- und Zuläufe ausreichend gegen Wasserauslaufen gesichert sind. Ein allgemein ausnahmsloser Ausschluss der Waschmaschinennutung in der Wohnung verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, da es den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (AG Tettnang, Urteil vom 19.03.2010 – 4 C 1304/09 -; in: IMR 2010, 221).

– Eine Sortimentsbindung setzt eine bestimmbare Begrenzung voraus. 2. Bei Discount-Ketten sind daran grundsätzlich hohe Anforderungen zu stellen, da es für diese Unternehmen typisch ist, auch branchenfremde, aber gerade besonders preisgünstige Angebote in das jeweils aktuelle Sortiment einzubeziehen. 3. Eine Bezugnahme auf den Firmennamen (hier: „T.-Discount“) und die Einbeziehung von „Rand- und Nebensortimenten“ lässt nur auf eine diffuse abgrenzbare Sortimentsbeschränkung ohne praktische Bedeutung schließen (BGH, Urteil vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08 -; in: IMR 2010, 279).

– Der Leerstand eines Einkaufszentrums stellt keinen Mietmangel der zugehörigen Parkgarage dar. 2. Die Vollvermietung eines Einkaufszentrums ist keine zusicherungsfähige Eigenschaft im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB. 3. Der Umstand, dass die Kundenfrequenz der Parkgarage durch den Leerstand des Einkaufszentrums gemindert wird, zählt zum Verwendungsrisiko des Mieters. 4. Die vorstehenden Grundsätze gelten auch dann, wenn der Leerstand des Einkaufzentrums au eine Entscheidung des Vermieters zurückgeht (LG Duisburg, Urteil vom 16.03.2010 – 6 O 121/09 -; in: IMR 201, 284).

– Bei vor dem 1.1.2004 angemieteten Wohnungen in Berlin sind für die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche Balkonflächen bis zur Hälfte anzurechnen(AG Schöneberg, Urteil vom 19.05.2010 – 104a C 557/09 -; in: GE 2010, 919).

– Zur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags unter Verwendung eines Vertragsformulars, das Angaben zur Größe der Wohnfläche nicht vorsieht (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -; in: GE 2010, 1047).

– In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, 2 BGB stand; „Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung des gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um fünf Jahre (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 230/09 -; in: IMR 2010, 362).

– Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten. Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wangel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird umso eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-)geprägt wird. (Fortführung der Urteile vom 29.02.1984 – VIII ZR 350/82 – ZIP 1984, 841, vom 11.07.1984 – VIII ZR 35/83 – ZIP 1984, 1093 und vom 21.03.1990 – VIII ZR 196/89 – NJW-RR 1990, 1076) ( BGH, Urteil vom 09.06.2010 – XII ZR 171/08 -; in: GE 2010, 1333).

– Eine Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, dass der Vermieter auch ohne besonderen Anlass die Wohnung besichtigten darf, ohne dass die Häufigkeit des Besichtigungsrechts eingeschränkt ist, ist unwirksam. 2. Dem Vermieter steht jedoch auch ohne vertragliche Vereinbarung ein Besichtigungsrecht an Werktagen zwischen 10 und 13 Uhr oder zwischen 15 und 18 Uhr nach vorheriger siebentägiger schriftlicher Ankündigung zu, wenn er sich ein Bild von dem Zustand der Wohnung wegen geplanter Modernisierungsmaßnahmen verschaffen will (AG Mitte, Urteil vom 29.03.2010 – 16 C 59/09 -; in: GE 2010, 1425).

– Wer als Arzt ein Teileigentum mit dem Nutzungszweck „Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie“ anmietet, darf dort nicht schwerpunktmäßig eine Drogenersatztherapie durchführen (LG Bonn, Urteil vom 12.04.2010 – 9 O 440/09 -; in: ZMR 2010, 689 f.).

– Eine schriftliche Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557 b BGB erfordert nicht die Angabe eines Basisjahres (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.02.2010 – 212 C 188/09 -; in: GE 2010, 1547).

– Die formularmäßige Überwälzung der Kosten der Ermittlung der verbrauchsunabhängigen Heizkosten bei Nutzerwechsel auf den Mieter ist wirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 07.07.2010 – 103 C 59/10 -; in: MM 10/2010, 30).

– Wird der Mietgegenstand im Gewerberaummietvertrag bezeichnet mit „Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betreib einer Zahnarztpraxis“, so ist dies als Beschaffenheitsvereinbarung auszulegen, dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter ausgebaut und vom Vermieter in ähnlicher Weise genutzt wurden (KG, Beschluss vom 05.07.2010 – 12 U 172/09 -).

– In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel „Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 183/09 -; in: GE 2010, 1615 und IMR 2010, 506).

– 1. Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305c BGB kann sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08, IMR 2010, 92 ff = NJW 2010, 671). 2. Ist ein Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel in einer Klausel des Formularmietvertrags enthalten, die mit „§ 6 Aufrechnung, Zurückhaltung“ unterschrieben ist und sich hauptsächlich mit entsprechenden Regelungen zu einer Mietminderung beschäftigt, handelt es sich um eine Wiedergabe an unsystematischer Stelle und damit um eine unwirksame Überraschungsklausel (BGH, Urteil vom 21.07.2010 – XII ZR 189/08 -, in: IMR 2010, 425).

– Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrags die Höhe der Miete an die nach Fertigstellung endgültig aufzumessende Nettogrundfläche nach DIN 277 geknüpft und sind sie bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die gesamte in dem Gebäude nutzbare Fläche einschließlich der Flächen unter nicht tragenden Innenwänden die Netto-Grundfläche nach DIN 277 darstellt, so ist diese Fläche für die Höhe der an die Mietfläche geknüpften Miete maßgeblich (KG, Urteil vom 17.05.2010 – 12 U 211/08 -; in: IMR 2010, 426).

– Die folgende Formularklausel in einem gewerbliche Mietvertrag hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand: „Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.“ (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2010 – 10 U 154/09 -; in: IMR 2010, 430).

– Wird der Mietgegenstand im Gewerberaummietvertrag bezeichnet mit „Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Arztpraxis“, so ist dies als Beschaffenheitsvereinbarung auszulegen, dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter ausgebaut und vom Vormieter in ähnlicher Weise genutzt wurden (KG, Beschluss vom 05.07.2010 – 12 U 172/09 -; in: IMR 2010, 431).

– 1. Bei einem einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung und einen Stellplatz ist eine Teilkündigung grundsätzlich nicht möglich. 2. Allerdings ermöglicht der Grundsatz der Vertragsfreiheit es dem Mieter und dem Vermieter auch, in eindeutiger Weise einen selbstständigen Vertrag über den Stellplatz zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wollen. 3. Fehlt es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, ist es gleichwohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertraganzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen lassen. Diese können beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über den Stellplatz getroffen haben (AG Mannheim, Urteil vom 04.08.2010 – 17 C 179/10 -; in: IMR 2011, 15).

– Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09 -; in: IMR 2011, 45).

– Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, dass der Mieter die Kosten der vom Vermieter ggf. abzuschließenden Sonderrisikoversicherung zu tragen hat, ist wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam (KG, Beschluss vom 07.02.2011 – 8 U 147/10 -, in: GE 2011, 545).

– Eine mietvertragliche Klausel, dass der Mieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung zu tragen hat, genügt zur Überwälzung der Kosten des Wärmecontractingsnach § 2 Nr. 4 c BetrKV; einer Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant bedarf es nicht (BGH, Beschluss vom 08.02.2011 – VIII ZR 145/10 -; in: GE 2011, 609).

– Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a. F. bestellt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 191/10 -).

– Die einseitige Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB nur zugunsten der Ersatzansprüche des Vermieters ist unwirksam (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2011 – 2/11 S 309/10 -; in: GE 2011, 1084).

– Reparaturen an Duschstange und Duschabtrennung werden von der Klausel „Installationsgegenstände für Wasser“ nicht erfasst (AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 25.08.2010 – 822 C 55/10 -; in: GE 2011, 957).

– 1. Die formularmäßige Vereinbarung einer Umsatzmiete in einem Gewerberaummietvertrag über Räumlichkeiten eines Ladenlokals in einem Bahnhof stellt keine überraschende und unwirksame Klausel nach § 305c Abs. 1 BGB dar. 2. Die Klausel verstößt auch nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB. 3. Die Umsatzmieteist auch nicht sittenwidrig gemäß § 138 BGB (OLG Brandenburg, Beschluss vom 23.03.2011 – 3 U 171/10 -; in: IMR 2011, 184).

– 1. Ein Mietvertrag kann auch unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen werden, dass der zukünftige Mieter eine Zahnarztzulassung erhält (OLG Brandenburg, Urteil vom 16.02.2011 – 3 U 84/10 -; in: IMR 2011, 185).

– Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen, stellt eine Vereinbarung nach Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB dar, wonach bei einem Mietverhältnis aus der Zeit vor der Mietrechtsreform und vereinbarter Bruttomiete der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten analog § 560 BGB zu tragen hat (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 36/11 -; in: GE 2011, 1620).

– Die formularmäßige vorbehaltlose Erlaubnis zum Halte von Kleintieren deckt nicht das Halten von Kleinhunden (hier: Yorkshire Terrier) (AG Spandau, Urteil vom 13.04.2011 – 13 C 574/10 -; in: GE 2011, 1687).

– 1. Sind Vertragsbedingungen vom Mieter in die Verhandlungen eingeführt (hier: Modernisierungsvereinbarung mit von der Mieterberatung entworfenem Formular), hat er sie im Sinne von § 305 BGB gestellt. 2. Bei einer unangemessenen Benachteiligung der Gegenseite (hier: Verpflichtigung des Vermieters zur Zahlung einer Vertragsstrafe auch ohne Verschulden) ist eine Vereinbarung insoweit unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2012 – 63 S 233/11 -; in: GE 2012, 405).

– Folgende Klausel in einem Mietvertrag über eine Ferienwohnung ist unwirksam: „Fehlen Einrichtungsgegenstände oder stellt der Mieter sonstige Mängel fest, ist er aufgefordert, den Vermieter davon unverzüglich in Kenntnis zu setzen; andernfalls entfallen alle darauf beruhenden Gewährleistungs- und Ersatzansprüche bzw. der Mieter kann vom Vermieter haftbar gemacht werden (LG Leipzig, Urteil vom 16.09.2011 – 8 O 696/11 -; in: GE 2012, 407).

– In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahin gehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/10 -; in: GE 2012, 894).

– Die Klausel, wonach sich der auf bestimmte Zeit abgeschlossene Wohnraummietvertrag jeweils um 6 Monate verlängert, wenn er nicht gekündigt wird, ist unwirksam (AG Schöneberg, Urteil vom 17.04.2012 – 15 C 384/11 -; in: GE 2012, 756).

– Eine Bestimmung im Formularmietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Mieträume bei Verletzung der Räumungspflicht öffnen und räumen zu lassen, ist unwirksam (LG Duisburg, Urteil vom 28.02.2012 – 13 S 243/11 -; in: GE 2012, 1497).

– Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VII ZR 119/12).

– Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligtden Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306 [= WuM 1991, 381] (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VIII ZR 119/12 -; in: WuM 2013, 31).

– a) Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des „Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland“ die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591). b) Jedenfalls wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem 01.01. 2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 – ZMR 2009, 591) (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – XII ZR 41/11 -; in: WuM 2013, 32).

– Nach unverschuldetem Verlust der Haus- und Wohnungsschlüssel können dem Mieter nicht die Kosten für den Austausch von Schlössern und Schlüsseln auferlegtwerden; eine entgegenstehende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam (AG Spandau, Urteil vom 20.12.2012 – 6 C 546/12 -; in: GE 2013, 271).

– Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12 -).

– Die formularvertragliche Verlängerung der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache von sechs Monaten auf ein Jahr hält der AGB-Kontrolle nicht stand (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2011 – 2-11 S 309/10 -; in: IMR 2011, 494).

– Eine in Gestalt Allgemeiner Geschäftsbedingungen in einem Gewerberaummietvertrag verfasste mietvertragliche Bestimmung, wonach als Nutzungsentschädigung bei nicht oder nicht rechtzeitiger Rückgabe des Mietgegenstands das 1,5-fache der zuletzt vom Mieter monatlich zu zahlenden Beträge nach dem Mietvertrag zu zahlen ist, verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist daher unwirksam (OLG Frankfurt, Urteil vom 28.01.2011 – 2 U 135/10 -; in: IMR 2011, 102).

– Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet „keine Hunde und Katzen zu halten“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12 -; in: GE 2013, 678).

– 1. Die Richtlinie 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist dahin auszulegen, dass sie auf einen Vertrag über die Vermietung von Wohnraum anwendbar ist, der zwischen einem Vermieter, der im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt, und einem Mieter, der zu einem Zweck handelt, der nicht seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann, geschlossen wird. 2. Diese Richtlinie ist dahin auszulegen, dass – das mit der Klage eines Gewerbetreibenden gegen einen Verbraucher befasste nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prozessrecht befugt ist, von Amts wegen zu prüfen, ob die Klausel, auf die der Antrag gestützt ist, gegen zwingende nationale Bestimmungen verstößt, auf die gleiche Weise von Amts wegen anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien zu prüfen hat, ob die Klausel missbräuchlich ist; – das nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prezessrecht befugt ist, von Amts wegen eine Klausel für nichtig zu erklären, eine Vertragsklausel, deren Missbräuchlichkeit es anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien festgestellt hat, grundsätzlich von Amts wegen für nichtig erklären muss. 3. Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG ist dahin auszulegen, dass er einem nationalen Gericht nicht erlaubt, die in dieser Klausel dem Verbraucher auferlegte Vertragsstrafe, wie es nach dem betreffenden nationalen Recht zulässig ist, lediglich herabzusetzen, sondern es verpflichtet, die Klausel schlicht unangewendet zu lassen (EuGH, Urteil vom 30.05.2013 – Rs. C-488/11 -; in: IMR 2013, 272).

– Voraussetzung für eine wirksame Delegation der Räum- und Streupflicht seitens des pflichtigen Eigentümers und Vermieters auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses ist eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sog. „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter reicht insoweit nicht aus (OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012 – 9 U 38/12 -; in: IMR 2013, 273).

– Eine Formularklausel, wonach Tiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner usw., auch in Pension gegebene Tiere, nur nach erteilter vorheriger Erlaubnis des Vermieters gehalten werden können und eine etwaige Erlaubnis jederzeit unter Angabe von Gründen widerrufen werden kann, ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 02.07.2013 – 63 S 493/12 -; in: GE 2013, 1340).

– Eine Formularvereinbarung, die ohne weiteren Zusatz die Anwendung des § 545 BGB ausschließt, ist in einem Geschäftsraummietvertrag wirksam (KG, Beschluss vom 20.01.2014 – 8 U 168/13 -; in: GE 2014, 460).

– Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach ensprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 -).

– In Neubauten gehört das Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern zum vertragsgemäßen Gebrauch und kann auch nicht durch die Hausordnung untersagtwerden (LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013 – 9 S 60/13 -; in: GE 2014, 804).

– 1. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich z. B. aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. 2. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zumBetreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiigung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 -; in: GE 2014, 1053).

– Eine vom Vermieter angebotene Erweiterung des Vertragsgegenstandes gegen Zahlung einer erhöhten Miete kann der Mieter durch Nutzung konkludent annehmen; das ist bei einer späteren Vergrößerung der Wohnfläche auch dann der Fall, wenn der Mieter sich den Einwand vorbehalten hatte, zur Duldung der Baumaßnahme nicht verpflichtet zu sein, aber gleichwohl die erweiterte Wohnfläche von Anfang an nutzt (BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 298/13 -; in: GE 2014, 1133).

-1. In einem Geschäftsraummietvertrag ist eine vorformulierte Klausel unwirksam, die dem Mieter die Reparatur- und Instandhaltungskosten der von ihm genutzten Mietsache auferlegen, auch wenn die Reparaturen an konstruktiven Teilen zu Lasten des Vermieters gehen. 2. Entsprechendes gilt für die einschränklose Verpflichtung, Glasbruchschäden zu beseitigen. 3. Eine Individualvereinbarung (hier: zu Schönheitsreparaturen) setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt; es kann auch ausreichen, dass der Verwender sich mit einer anderen für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt. ( OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.11.2020 – 2 U 47/20 -; in GE 24/2020, 1623).

– In einem Wohnraummietvertrag mit Staffelmietvereinbarung ist die Formularklausel „Mietzeit: Ab dem 01.11.2007 unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich!“ wirksam (BGH, Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 120/11 -; in: IMR 2012, 52).

– Besteht zu befürchten, dass die vertragswidrige Ladenlokalschließung zu einer Minderung der Attraktivität des Verkaufszentrums und zu Umsatzeinbußen anderer Mieter führt, kann die Betriebspflicht durch Leistungsverfügung durchgesetzt werden (KG, Urteil vom 12.09.2011 – 8 U 141/11 -; in: IMR 2011, 452).

Eine Preisanpassungsklausel in Form eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters nach Billigkeitserwägungen kann einer AGB-Prüfung in einem gewerblichen Mietvertrag standhalten. 2. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des Vertragsverhältnisses enthalten (BGH, Urteil vom 09.05.2012 – XII ZR 79/10 -; in: IMR 2012, 284).

– 1. Der Vermieter ist ohne besondere Vereinbarung nicht berechtigt, zusätzlich zur vereinbarten Miete Umsatzsteuer zu verlangen. 2. Ob eine solche Vereinbarung getroffen worden ist, ist durch Auslegung des Mietvetrags nach allgemeinen Auslegungsregeln festzustellen. 3. Nachträgliches Verhalten der Parteien kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der am Rechtsgeschäft Beteiligten jedenfalls dann von Bedeutung sein, wenn die vertraglichen Bestimmungen nicht eindeutig sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.03.2011 – 24 U 95/10 -; in: IMR 2012, 21).

– Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft wirken grundsätzlich nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Eine Klausel, mit der sämtliche Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümer für den Mieter verbindlich sind und eine Änderung des Mietverhältnis bewirken – unabhängig von einem Verweis auf den ordnungsgemäßen Gebrauch -, ist unwirksam (AG Schorndorf, Urteil vom 05.07.2012 – 6 C 1166/11 -; in: IMR 2013, 139).

– 1. Hat der Vermieter sich vertraglich verpflichtet, dem Mieter Wärme zu liefern, und überträgt er ohne Kenntnis des Mieters die Lieferung auf einen Dritten, kommt durch die Abnahme der Wärme seitens des Mieters kein konkludenter Wärmelieferungsvertrag zwischen Mieter und Lieferant zu Stande. 2. Hat der Mieter aus Allgemeiner Geschäftsbedingung eine Verpflichtung, mit jedwedem Wärmelieferanten, den der Vermieter bestimmt, einen Vertrag abzuschließen, so ist diese wegen fehlenden Schutzes vor überhöhten Kosten unwirksam (AG Winsen/Luhe, Urteil vom 30.07.2012 – 16 C 384/12 -; in: IMR 2013, 140).

– 1. Die in einem gewerblichen MIetvertrag enthaltene Klausel „Die Vermieterin prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 01.01.2001, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (BGB § 315) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit“. benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 2. Ist dem Gläubiger ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs 1 BGB eingeräumt, so ist er auch verpflichtet, die Bestimmung zu treffen, sofern der Schuldner ein Interesse an der Vertragsanpassung hat. 3. Wird der Vertragspartner des Verwenders durch eine Preisanpassungsklausel nicht unangemessen benachteiligt, wird die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil sie für den Fall der Ausübung des Preisanpassungsrechts keine Kündigungsmöglichkeit für den anderen Vertragsteil vorsieht (BGH, Urteil vom 27.06.2012 – XII ZR 93/10 -; in: IMR 2012, 368).

– 1. Eine AGB-Klausel, die die Folgen einer verzögerten Fertigstellung des Mietobjekts auf den Mieter abwälzt, ist grob benachteiligend und damit gemäß § 307 BGB unwirksam. 2. Eine AGB-Klausel, die den Vermieter berechtigt, „Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe, mindestens aber 8 v. H. jährlich zu erheben“, verstößt gegen § 309 Nr. 5 a BGB, da der begehrte Mindestzinssatz mit 8 % p. a. über dem nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge zu erwartenden Schaden liegt. 3. Eine AGB-Klausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Mieträume unter Einhaltung einer 24-stündigen Ankündigungsfrist in der der Zeit von 08:00 bis 18:00 Uhr zu besichtigen, greift in unangemessenener Weise in die Privatsphäre des Mieters ein und ist gemäß § 307 BGB unwirksam (OLG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2012 – 7 U 204/11 -; in: IMR 2012, 411).

– Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (BGH, Urteil vom 07.11.2012 – VIII ZR 119/12 -; in: IMR 2013, 51).

– Eine AGB-Klausel, die jede Tierhaltung von der schriftlichen Einwilligung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam (AG Kiel, Urteil vom 26.07.2012 – 111 C 162/11 -; in: IMR 2013, 98).

– Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirkam (BGH, Urteil vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12 -; in: IMR 2014, 22).

– 1. Eine Vertragsstrafenklausel in einem Gewerberaum-Mietvertrag kann auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild – als selbstverständlich – voraussetzen. 2. Die vertragliche Abrede eines Vertragsstrafenversprechens, das die Zahlung einer täglichen Summe ohne Obergrenze vorsieht, verstößt im Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB. 3. Die Obergrenze einer Vertragsstrafe ergibt sich letztlich nach Treu und Glauben bzw. der Treuwidrigkeit nach § 242 BGB; diese liegt jedoch bei sieben Monaten noch nicht vor. 4. Eine Vertragsstrafe in Höhe von 75 % des vereinbarten täglichen Mietzinses ist auch nicht unverhältnismäßig (OLG Celle, Beschluss vom 03.01.2014 – 2 U 164/13 -; in: IMR 2014, 246).

– 1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535). Bei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. 2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete leigenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535). 3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535) (BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 -; in: IMR 2014, 365).

– 1. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich beispielsweise aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann. 2. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 -; in: IMR 2014, 366).

– Eine Klausel, die die Umlage von Betriebskosten, die nicht in § 2 Betriebskostenverordnung bzw. zuvor in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannt sind, gestattet und die unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung von Betriebskostensteigerungen festlegt, ist unzulässig (AG München, Urteil vom 27.06.2014 – 463 C 4060/14 -; in: IMR 2014, 377).

– Eine Formularklausel in einem Gewerberaummietvertrag hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand, wenn sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich aus der Beschafffenheit oder der Lage es Mietobjekts beruhen (KG, Urteil vom 14.07.2014 – 8 U 140/13 -; in: IMR 2014, 384).

– Der formularmäßige Anschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter zugleich im Formularmietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung udn eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarkts auferlegt werden (OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014 – 6 U 117/13 -; in: IMR 2015, 62).

– Eine Klausel im Mietvertrag, wonach Ausverkäufe, Saisonschlussverkäufe und Sonderaktionen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sind, ist unwirksam, wenn der Vermieter ohne nähere Bindung das Recht einer Entscheidung hinsichtlich des Geschäftsbetriebs des Mieters erhält, ohne dass hinreichend bestimmt festgelegt ist, für welchen Anlass dies konkret gilt und nach welchen Kriterien die Entscheidung über die (Nicht-)Erteilung der Zustimmung erfolgt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.06.2014 – 10 U 21/12 -; in: IMR 2015).

– Scheitert die Überlassung einer Gewerbeimmobilie an den Mieter daran, dass der Vermieter kein Eigentum an der Immobilie erwirbt, so schuldet er die bei einer mietvertraglichen Abrede zu Grunde liegende Vertragsstrafe auch dann, wenn diese keine Obergrenze vorsieht (OLG Celle, Beschluss vom 14.11.2014 – 2 U 111/14 -; in: IMR 2015, 155).

– 1. Mietvertragsklauseln, die ien bestimmtes Verhalten des Mieters wie Tierhaltung, Rauchen oder die Anbringung einer Parabolantenne ohne Rücksicht auf den Einzelfall verbieten, benachteiligen den Mieter unangemessen (BGB § 307 Abs. 1 SAtz 1). 2. Entsprechendes gilt hinsichtlich einer Klausel, die dem Mieter das Halten und den unmittelbaren Besitz eines Kfz ohne Rücksicht auf die Interessen des Mieters verbieten, selbst wenn sich der Vermieter hierzu aufgrund städtebaulichen Vertrags verpflichtet hat (LG Münster, Beschluss vom 05.05.2014 – 3 S 37/14 -; in: IMR 2015, 222).

– 1. Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen. 2. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH, Urteil vom 20.03.1986 – IX ZR 42/85, IBRRS 2007, 1028; NJW 1986, 2426). 3. Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang (BGH, Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12 -; in: IMR 2015, 25).

– Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Fromularvarianten „monatlich“, „vierteljährlich“ und „jährlich“ an, ist gemäß §§ 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe – hier 680 Euro – für eine Quartals- oder Jahreszahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2014 – 67 S 278/14 -; in: IMR 2015, 180).

– 1. Bei gewerblichen Mietverhältnissen liegt ein – unter den weiteren Voraussetzungen des § 138 BGB zur Vertragsnichtigkeit führendes – auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dann vor, wenn die vereinbarte Miete um 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. 2. Bei der Ermittlung des objektiven Marktwerts ist die Miete maßgeblich, die für vergleichbare Objekte erzielt wird. 3. Im Rahmen der Vergleichbarkeit ist insbesondere auch ein Standortvorteil der angemieteten Räumlichkeiten zu beachten. 4. Dementsprechend kann für Räume für einen Kfz-Schilderprägebetrieb, die in dem Gebäude, in dem sich auch die Kfz-Zulassungsstelle befindet, liegen, eine höhere Vergleichsmiete verlangt werden, wenn andere Schilderpräger weder im Gebäude noch auf dem Gelände der Kfz-Zulassungsstelle tätig, sondern erst nach einem beträchtlichen Fußweg zu erreichen sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.02.2015 – U (Kart) 14/14 -, in: IMR 2015, 284).

– Die Vereinbarung in einem Gewerbemietvertrag „eine Mieterhöhung wird für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen“ ist dahingehend auszulegen, dass eine Anpassung der Miete durch den Vermieter nach Ablauf der ersten 5-Jahres-Mietperiode verlangt werden kann. Einer ausdrücklichen Mietanpassungsvereinbarung im Vertrag bedarf es sodann nicht (LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2015 – 311 O 7/13 -; in: IMR 2015, 287).

– Eine Wertsicherungsklausel des Inhalts, dass im Falle des Wegfalls des als Maßstab festgelegten Lebenshaltungskostenindex der ihm am nächsten kommende neue Index (hier. Verbraucherpreisindex) treten soll, ist wirksam. Eines Rückgriffs auf eine ergänzende Vertragsauslegung bedarf es nicht (OLG Brandenburg, Urteil vom 14.04.2015 – 6 U 77/12 -; in: IMR 2015, 334).

– Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des mieters abhängig machen, sind – auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung – gemäß § 577 Abs. 4 BGB unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2015 – 67 S 77/15 -; in: GE 2015, 656).

– 1. Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Formularvarianten „monatlich“, „vierteljährlich“ und „jährlich“ an, ist gemäß §§ 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe – hier 680,00 € – für eine Quartals- oder Jahresmiete unüblich niedrig wäre und die Vertragsparteien zudem ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2014 – 67 S 278/14 -; in: GE 2015, 657).

– Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass auf der letzten Seite eines Formularmietvertrags eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten auf ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geregelt ist, zumal wenn die verlängerte Frist nicht drucktechnisch hervorgehoben wird. Eine derartige Klausel wird nach § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil (AG Köpenick, Urteil vom 23.06.2015, 7 C 71/15 -; in: GE 2015, 981).

– Die Vertragsparteien können bei einem Mietvertrag, wonach dem Mieter (hier: gemeinnütziger Verein) die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren. Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit „Mietvertrag für Wohnraum“ überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c BGB nachgebildet sind, Die Anwendung von Wohnungsmietrechti st aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss (KG, Urteil vom 27.08.2015 – 8 U 192/14 -; in: GE 2015, 1397).

– 1. Zur konkludenten Vereinbarung der Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts auf einen Gewerberaummietvertrag. 2. Ein der äußeren Form des “ 126 BGB entsprechender Gewerberaummietvertrag genügt der schriftlichen Form des § 550 Satz 1 BGB auch dann, wenn die Mietvertragsurkunde im Ganzen oder hinsichtlich einzelner Reglungen auslegungsbedürftig ist, sofern der Wille der Vertragsparteien in der Vertragsurkunde zumindest angedeutet ist. Erfoderlich ist dazu lediglich, dass sich die Richtng des rechtsgeschäftlichen Willens dem Grunde nach aus der Urkunde entnehmen lässt; einer über dieses Maß der bloßen Willensandeutung hinausgehenden „Bestimmbarkeit“ bedarf es nicht. 3. Die Auslegung einer den Anforderungen des § 550 Satz 1 BGB genügenden Vertragsurkunde erfolgt niht nur aus sich selbst heraus, sondern unter Zugurndelegung sämtlicher Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB (LG Berlin, Urtiel vom 15.10.2015 – 67 S 187/15 -; in: GE 2015, 1399).

– 1. Auch wenn ein sozialer Träger als Hauptmieter planmäßig an Bedürftige zu Wohnzwecken untervermietet, unterliegt der Hauptmietvertrag im Regelfall Gewerbemietrecht, daran ändert die Schutzbedürftigkeit des Endmieters nichts. 2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Anwendung des Wohnraummietrechts auf ein Gewerbeverhältnis ausnahmsweise konkludent vereinbart sein kann (KG, Urteil vom 08.12.2014 – 8 U 117/14 -; in: GE 2016, 257).

– Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Bestimmung einer 30-jährigen Laufzeit für einen Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll, benachteiligt den Vermieter auch dann nicht unangemessen, wenn der Mieter bereits nach 20 Jahren kündigen kann (Fortführung des Senatsurteils vom 30.05.2011 – XII ZR 273/98 – NJW 2001, 3480) (BGH, Urteil vom 24.02.2016 – XII ZR 5/15-; in: GE 2016, 455).

– Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter“. ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders auszulegen (BGH, Urteil vom 17.02.2016 – XII ZR 183/13 -; in: GE 2016, 454).

– Zur Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder technisch festgestellten Forderungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem gewerblichen Mietvertrag (BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 29/15 -; in: GE 2016, 717).

– a) Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305c Abs. 1 BGB noch gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. b) Ist in der Vereinssatzung der Werbegemeinschaft die Höhe der monatlich vom Mieter zu zahlenden Beiträge konkret beziffert, bedarf es im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Mietvertrag und in der Satzung keiner weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 12.07.2006 – XII ZR 39/04 – NJW 2006, 3057) (BGH, Urteil vom 13.04.2016 – XII ZR 146/14 -; in: GE 2016, 1081).

– 1. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung kann vom Gericht gemäß § 287 ZPO ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundeledung des Berliner Mietspiegels 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden, auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist. 2. Die dem Berliner Mietspiegel 2015 nur eingeschränkt zuteilgewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt für den im Rahmen des § 287 ZPO zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde – hier das Land Berlin – nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht und außerdem kein Anhalt dafür besteht, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels fehlte oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst war (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2016 – 67 S 72/16 -; in: GE 2016, 1092).

– Mietvertragliche Vereinbarungen, die die Höhe der Miete für preisfreien Wohnraum von den Einkommensverhältnissen des Mieters abhängig machen, sind – auch nach Beendigung einer öffentlichen Förderung – gemäß § 557 Abs. 4 BGB nur insoweit unwirksam, als sie zum Nachteil des Mieters von den §§ 557a – 560 BGB abweichen. Eine dem Mieter günstige vertragliche Regelung, die einen einkommensabhängigen Anspruch auf Absenkung der Miete begründet, ist deshalb wirksam (LG Berlin, (Hinweis-)Beschluss vom 17.05.2016 – 67 S 115/16 -; in: GE 2016, 788).

– Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. Doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen (BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 -).

– Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. In Algemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt (BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15 -; in: GE 2017, 99).

– Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen (BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 -; in: GE 2017, 289).

– Wird nur eine spezielle Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, gelten die Abreden insgesamt weiter als AGB. Einer formularmäßigen Bestätigungsklausel mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, komme keine Beweiskraft zu. Dasselbe gilt für unterschriebene Erklärulngen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen (LG Berlin, Urteil vom 14.03.2017 – 63 S 263/16 -; in: GE 2017, 477).

– Ist der Vermieter mietvertraglich zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, verstößt die Vereinbarung zur Zahlung einer Grundmiete, einer Betriebskostenvorauszahlung und eines „Zuschlag(s) Schönheitsreparaturen“ nicht gegen § 307 BGB; vielmehr gehört der Zuschlag zur Mietpreis(haupt)abrede und stellt einen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation dar. Im Hinblick auf spätere Mieterhöhhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist (BGH, Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 31/17 -; in: GE 2017, 886).

– Der formularmäßig vereinbarte Verjährungsbeginn für Ansprüche beider Mietvertragsparteien auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache benachteiligt den Mieter unangemessen (LG Berlin, Urteil vom 26.10.2016 – 65 S 305/16 -; in: GE 2017, 892).

– a) Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 und vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 – NJW 2014, 2102). b) Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – NJW 2016, 311 und vom 19.09.2007 – XII ZR 198/05 – NJW 2008, 365) (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 -; in: GE 2017, 1397).

– Die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen „Verwaltungskostenpauschale“ auf den Wohnraummieter – zusätzlich zu einer gesondert bezifferten Nettokaltmiete – ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 1 BGB unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 12.10.2017 – 67 S 196/17 -; in: GE 2017, 1408).

– Eine vereinbarte mietvertragliche Formularklausel, wonach die in der Wohnung befindliche Einbauküche (Herd, Dunstabzugshaube, evtl. Geschirrspülmaschine, Kühlschrank sowie Einbauschränke) dem Mieter nur zur Nutzung überlassen wird und eine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht besteht, verstößt nicht gegen §§ 305c ff. BGB (AG Neukölln, Urteil vom 14.11.2017 – 18 C 182/17 -; in: GE 2017, 1479).

– Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb engegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17 -; in: GE 2017, 1545).

-1.) Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Kosten für ein Türschild, für Schlüsselpfand und für EC-/Barzahlungsgebühren ist unwirksam. 2.) Unwirksam sind ferner Klauseln, a) wonach der Vermieter nur eingeschränkt die Funktionalität der elektrischen Anlage gewährleistet (nur eine Steckdose, ein Schalter pro Raum); b) wonach der Mieter Verstopfungen an Entwässerungsleitungen bis zum Hauptrohr zu beseitigen hat; c) die eine Anpassung der Kostengrenze für Bagatellschäden (90 € pro Einzelfall und 7 % der Jahresnettokaltmiete) automatisch ohne schriftliche Benachrichtigung nach den preislichen Veränderungen und der höchstrichterlichen Rechtsprechung vorsehen. 3.) Der Vermieter ist verpflichtet, bei Vorhandensein eines FI-Schalters der nur eine Steckdose absichert, die Absicherung des gesamten Stromnetzes zu gewährleisten. 4.) Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter die Renovierungspflichten des Vormieters gegenüber dem Vermieter übernimmt und am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung mit durchgeführten Schönheitsreparaturen zurückgegeben hat (AG Köpenick, Urteil vom 22.01.2019 – 7 C 157/18 -; in: GE 2019, 1039).

-Eine Klausel in einem Mietvertrag, wonach die Haustierhaltung der Zustimmung des Vermieters unterliegt und diese versagt bzw. widerrufen werden kann, wenn Dritte belästigt werden oder Schäden am Grundstück zu befürchten sind, ist wirksam. (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019 – 531 C 19/19 -; in: IMRRS 2019, 0668).

-Die formularmäßige Abwälzung von Kosten der Zwischenablesung auf dem ausziehenden Mieter ist unwirksam. (LG Leipzig, Urteil vom 05.09.2019 – 8 O 1620/18 -; in: GE 3/2020, 196).

-1.) Eine vertragliche Klausel ist wirksam, wonach der Mieter Kleintiere ohne Einwilligung des Vermieters im haushaltsüblichen Umfang halten darf, andere Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung, jedoch nur bei vorheriger Zustimmung des Vermieters gestattet ist. 2. Die vermehrte Belastung von Wohnung, Haus und unmittelbarer Umgebung durch die Haltung eins zweiten Hundes kann insbesondere bei einer kleinen Wohnung die Untersagung der Genehmigung rechtfertigen (LG Berlin, Beschluss vom 24.01.2020 – 66 S 310/19 -; in: GE 2020, 333).

-Die Erlaubnis zur Haltung einer Deutschen Dogge in einer Mietwohnung kann verlangt werden, wenn keine Beeinträchtigungen der Mitmieter oder der Sachsubstanz zu erwarten sind und der Mieter für seinen Hund eine umfassende Versicherung auch für Schäden am Mietobjekt abgeschlossen hat. Bedenken gegen die artgerechte Haltung spielen bei der rein mietrechtlichen Entscheidung keine Rolle. (AG Paderborn, Urteil vom 28.10.2019 – 51 C 112/19 -; in: GE 11/2020, 742).

–Die rechtzeitig ausgeübte Option kann auch nach Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung Berücksichtigung finden. (OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2018 – 5 U 539/18 -; in GE 12/2020, 803).

-1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt vor, wenn von vornherein bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden und die Vertragsbeendigung schon gleich Vertragsinhalt ist; entscheidend ist dabei weniger die Dauer, sondern der besondere, (in erster Linie) vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs, ohne dass der Mietvertrag eine konkrete Zeitangabe bzw. Befristung enthalten muss. 2. Ob Wohnraum möbliert oder unmöbliert überlassen wird und ob er allein oder mit Angehörigen genutzt wird, spielt bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch keine Rolle. 3. Auf Mietverhältnisse zum nur vorübergehenden Gebrauch finden die Regelungen über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung. 4. Wird im Mietvertrag als Grund für eine Befristung die Dauer der beruflichen Abordnung des Vermieters angegeben, indiziert das, dass der Vermieter die Wohnung im Anschluss für sich selbst nutzen will und ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit gem. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB vorliegt; weder die nicht erfolgte (dauerhafte) Rückkehr, melderechtliche Erfassung noch die Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung im Verlaufe des Rechtsstreits lassen den Schluss zu, dass der Eigennutzungswunsch nicht bestand. (LG Berlin, Urteil vom 05.06.2020 – 66 S 68/18 -; in GE 21/2020, 1435).

-1. Die formularmäßige Vereinbarung, wonach es dem Mieter nicht gestattet ist, Ansprüche und/oder Rechte an einen Inkassodienstleister abzutreten, ist wirksam. 2. Die Klage eines Inkassodienstleisters aus abgetretenem Recht wegen überzahlter Mieten nach der Mietpreisbremse ist dann als unbunbegründet abzuweisen. (AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 24.11.2020 – 11 C 108/20 -; in GE 1/2021, 59).

-In einer formularvertraglichen Rügeklausel (zur Nebenkostenabrechnung im Gewerberaummietvertrag) mit Anerkenntnisfiktion muss sich der Verwender verpflichten, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Schweigens besonders hinzuweisen. Unschädlich ist es, dass in der Klausel nicht ausdrücklich der Begriff „Pflicht“ verwendet wird. Denn mit Pflicht ist in diesem Zusammenhang nicht etwa eine vom Vertragspartner einklagbare Pflicht zu verstehen. Es handelt sich bei § 308 Nr. 5b) BGB vielmehr um die Statuierung einer (Hinweis-) Obliegenheit. Denn gibt der Verwender den Hinweis bei Beginn der Frist nicht, so knüpfen sich daran für ihn negative Folgen, d.h. die Fiktionswirkung tritt nicht ein. (LG Bochum, Kammer für Handelssachen, Urteil vom 29.09.2020 – I-17 O 85/19 -; in: GE 5/2021, 313).

-Die Abtretung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB („Mietpreisbremse“) im Mietvertrag kann formularmäßig ausgeschlossen werden. (AG Schöneberg, Urteil vom 13.04.2021 – 16 C 246/20 -; in: GE 9/2021, 577).

-Ein formularvertragliches Abtretungsverbot ist unwirksam, weil der Vermieter kein schützenswertes Interesse daran hat, die Abtretung von Zahlungsansprüchen gegen ihn auszuschließen. (LG Berlin, Urteil vom 30.03.2021 – 65 S 241/20 -; in GE 11/2021, 699).

–Die Abtretung von Ansprüchen aus den §§ 556d bis 556 g BGB kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden. (AG Schöneberg, Urteil vom 13.04.2021 – 15 C 246/20 -; in IMR 2021).

-1. Bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen. 2.Es bedarf der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände des Einzelfalls, die die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage oder den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. 3. Zwar mag die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundswtück befindet wie die vermietete Wohnung, regelmäßig die Annahme rechtfertigen, dass dessen Vermietung nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag einbezogen sein soll. Zwingend ist dies indes jedenfalls dann nicht, wenn es andere Umstände gibt, die die tatsächliche Vermutung fürzwei separate Verträge bekräftigen. 4. Solche Umstände können darin gesehen werden, dass der Stellplatzmietvertrag an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug nimmt und nicht unter denselben Voraussetzungen wie dieser ordentlich gekündigt werden kann. (BGH, Beschluss vom 14.12.2021 – VIII ZR 95/20 -).

-1. Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich; der bloße Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden. 2. Weder eine „ausländische Verwurzelung“ der Mieter noch ihre berufliche Situation allein sind ein Indiz für die Unterstellung der Absicht einer vorübergehenden Nutzung. 3. Eine vertragliche Regelung, die das Mietverhältnis der Anwendung der Mieterschutzvorschriften entzieht, ohne dass die eng – definierten – Voraussetzungen dafür vorliegen, benachteiligte den Mieter unangemessen und ist unwirksam. (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021 – 65 S 36/21 -; in GE: 2/2022, 105).

-Als Gegenleistung für eine mietweise Gebrauchsüberlassung kann auch die Erbringung von Dienstleistungen vereinbart werden. Bei solch einer „atypischen“ Gegenleistung gilt für die Hauptleistung des Vermieters Mietvertragsrecht, während für die Leistungspflicht des Mieters Dienstvertragsrecht Anwendung findet. Für die Vereinbarung einer Geldleistung als Gegenleistung eines Mietvertrages ist derjenige darlegungs- und beweisverpflichtet, der sich auf eine solche Vereinbarung beruft. Der Rechtsgedanke des „Beweis des ersten Anscheins“ findet keine Anwendung, weil er nur für typische Geschehensabläufe gilt, jedoch nicht, wenn individuelle Verhaltensweisen zu beurteilen sind. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2021 – I-24 U 301/20 -; in GE: 6/2022, 307).

-Die Formulierung im Mietvertrag „Wohn-/Nutzfläche“ schließt bei der Berechnung der Wohnungsgröße die Fläche des Kellerraums ein; sie bezieht sich schon dem Wortlaut nach nicht auf die bloße Wohnfläche, sondern umfasst auch die Nutzfläche. (LG Saarbrücken, Urteil vom 23.06.2022 – 10 S 136/21 -; in GE: 22/2022, 1212).

–Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (anschluss an BGH, NJW 2008, 2254 Rn. 16 ff.). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305 c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt (Anschluss an BGH, Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 147/50 Rn.16 ff.). (OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 -I-24 U 368/20 -; in GE 23/2022, 1260).

-Die Vereinbarung in einem Mietvertrag mit Bruttomiete, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, auf Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen umzustellen, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter der Umstellung im Voraus zugestimmt hat. (LG Berlin, Urteil vom 07.03.2023 – 63 S 218/21 – ; in: GE, 8/2023, 398)

-Die Vermietung von Wohnraum „pro Matratze“ ist sittenwidrig und damit nichtig. (OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.05.2022 – 2 W 45/21 – )

-1. Klauseln, die für sich allein betrachtet unbedenklich erscheinen, können auch dann unwirksam sein, wenn sich erst aus der Kombination mit anderen – für sich betrachtet ebenfalls wirksamen – Regelungen eine gesetzlich missbilligte Wirkung einstellt. 2. Die Kombination einer Staffelmiete mit einer Indexklausel kann unwirksam sein, als durch die – zeitgleich zur Indexierung wirksam werdende – Staffelmiete ein „Floaten“ unmöglich ist, also eine Anpassung nach oben und nach unten entsprechendder Indexveränderung dauerhaft ausbleiben muss. Insbesondere die Kombination einer automatischen Wertsicherungsklausel mit einer nur nach oben ausgerichteten Staffelmiete kann unzulässig sein, wenn „der Mietzins während der Laufzeit des Vertrags aufgrund der Staffelvereinbarung nur steigen kann“. 3. Der „Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland“ ist identisch mit dem Verbraucherpreisindex. 4. Weigert sich eine Partei, an der Beauftragung des Schiedsgutachters mitzuwirken, ist die andere Partei nach allgemeiner Ansicht berechtigt, den Gutachter allein zu beauftragen. 5. Das Gutachten eines Schiedsgutachters ist regelmäßig auch dann verbindlich, wenn der Sachverständige den Parteien kein rechtliches Gehör gewährt hat. 6. Eine unmittelbare oder eine entsprechende Anwendung der Vorschriften des Schiedsgerichtsverfahrens auf den Schiedsgutachtervertrag ist nicht möglich. (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.06.2023 – 3 U 88/22 – )

-1. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB vereinbar, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsmäßigen Gebrauchs“ abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat, und ist Klausel – mieterfeindlich – dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, sodass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von der Zustimmung des Vermieters anhängt. 2. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht. (LG Berlin, Urteil vom 7.12.2022 – 64 S 151/22 -; in: GE, 19/2023, 958)

Konkurrenzschutz

– Ein vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz für einen Imbissbetreiber wird verletzt, wenn im selben Einkaufszentrum eine Fleischerei eine sogenannte heiße Theke einrichtet (KG, Urteil vom 25.02.2002 – 2 U 9113/00 -, in: GE 2002, 667).

– Wenn das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter dadurch endet, dass der Vermieter das vermietete Teileigentum veräußert, kann der Mieter von seinem ehemaligen Vermieter einen Konkurrenzschutz nur dann verlangen, wenn er es im Vertrag ausdrücklich vereinbart hat (LG Konstanz, Urteil vom 09.07.2004 – 4 O 529/03 H – , in: Info M 2004, 12).

– Enthält der Mietvertrag für eine Arztpraxis in einem Ärztehaus mit einem Radiologen einen Konkurrenzschutz, wonach der Vermieter keine Vermietung an einen anderen Arzt mit gleicher Fachgebietsbezeichnung vornehmen darf, ist die Begründung von Mietverhältnissen mit Ärzten anderer Fachgebiete mit fachbezogener Röntgenberechtigung dadurch nicht ausgeschlossen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2006 – I-10 U 28/06 -, in: GE 2007,651).

– Eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit welcher der marktbeherrschende Vermieter dem mietenden Kfz-Schilderprägebetrieb Konkurrenzschutz einräumt, ist jedenfalls bei einer Vertragslaufzeit von mehr als fünf Jahren nichtig (OLG Köln, Urteil vom 08.06.2007 – 1 W 15/07 -, in: Info M 2007, 309).

– Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrages über Räume in einem Einkaufzentrum (Markthalle) die Konkurrenzschutzpflichten des Vermieters ausdrücklich geregelt, kann darin eine Einschränkung der Grundsätze des „vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes“ liegen (KG, Beschluss vom 18.05.2007 – 12 U 99/07 -, in: GE 2007, 1629).

– Wird bei Abschluss eines neuen Mietvertrages über Gewerberäume von den Vertragsparteien der bestehende Zustand eines Konkurrenzbetriebes den vertraglichen Vereinbarungen über den Konkurrenzschutz zugrunde gelegt, so kann der Mieter vom Vermieter Konkurrenzschutz schon bei nur teilweiser Veränderung dieses Zustandes verlangen (KG, Beschluss vom 21.01.2008 – 8 W 85/07 -; in: GE 2008, 409).

– Ein vertragliches Konkurrenzverbot kann den Vermieter verpflichten, die Leistungen des Bestandsmieters (hier: Physiotherapie) auch gegen Nebenleistungen im Angebot des neu hinzukommenden Mieters (hier: Osteopathie) zu schützen (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.08.2007 – 3 U 134/06 -; in: Info M 2008, 19).

– Bei Vermietung von Geschäftsräumen schuldet der Vermieter dem Mieter mindestens den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz (KG, Beschluss vom 21.01.2008 – 8 W 85/07 -; in: ZMR 2008, 616).

– Gehört dem Vermieter nicht das gesamte Haus, sondern nur das vermietete Teileigentum (hier: Arztpraxis), schuldet er grundsätzlich nur dann Konkurrenzschutz, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Einen sog. vertragimmanenten Konkurrenzschutz entfaltet der Mietvertrag in diesem Fall nicht. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Vereinbarung über einen Konkurrenzschutz getroffen hat (z. B. in der Teilungserklärung) (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 – 3 U 169/08 -; in: GuT 2009, 216 und Info M 2009, 384).

– Ohne ausdrückliche Regelung im Hauptmietvertrag besteht keine Konkurrenzschutzverpflichtung des Vermieters zu Untermietern des Mieters (OLG Naumburg, Urteil vom 22.09.2009 – 9 U 129/09 -; in: GE 2009, 1621).

– Schuldet der Vermieter einer Bäckerei deren Betreiber Konkurrenzschutz, so handelt er nicht vertragswidrig, wenn er im selben Gebäude Räume an ein Fast-Food-Unternehmen vermietet, das Sandwiches anbietet („Subway“) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2009 – 24 U 61/09 -; in: IMR 2010, 141).

– 1. Eine auf Mietminderung gerichtete Feststellungsklage ist zulässig (Anschluss an BGH, WM 1985, WM Jahr 1985 Seite 1213). 2. Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache kann einen Sachmangel der Mietsache darstellen. 3. Ob die Parteien eines Mietvertrags einen Konkurrenzschutz vereinbart haben, möglicherweise auch nur vertragsimmanent und stillschweigend, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrags (§§ BGB § 133, BGB § 157 BGB). 4. Soweit der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Vertragsabschluss im Herrschaftsbereich des Vermieters liegt, kann der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache davon ausgehen, das ein Vertragspartner den Vorteil einer solchen Monopollage, der sich allgemein bekannt in einer erhöhten Nachfrage und dementsprechend besseren Vermietbarkeit zu höheren Mieten niederschlägt, bei Vertragsabschluss realisiert und insoweit sein Interesse an einer späteren uneingeschränkten Vermietbarkeit weiterer Räumlichkeiten in der Nachbarschaft an Konkurrenten hinten anstellt. 5. Liegt der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Abschluss des Mietvertrags nicht im alleinigen Herrschaftsbereich des Vermieters, so scheidet die konkludente Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes regelmäßig aus. 6. Teil-/Sondereigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietern der Miteigentümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren; vielmehr haben sie entsprechende Wettbewerbstätigkeiten, da diese außerhalb des Regelungsbereichs des § WEG § 14 Nr. 1 WEG liegen, hinzunehmen (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 – 3 U 169/08 -).

– Bezieht sich der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz ausdrücklich auf die Vermietung an einen „Lebensmitteldiscounter“, so ist ein Laden mit dem Charakter eines russischen Kaufhauses davon auch dann nicht erfasst, wenn dort – zum großen Teil russische – Lebensmittel angeboten werden. Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz geht einem möglicherweise weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor, da er ihn einschränken kann (KG, Beschluss vom 6.5.2010 – 12 U 150/09 -; in: Ge 2010, 1338).

– 1. Besteht zu Gunsten eines „Lebensmitteldiscounters“ ein vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz, so ist dieser durch die Vermietung eines Ladens an einen Betreiber eines „russischen Kaufhauses“, das zum großen Teil russische Lebensmittel anbietet, nicht verletzt. 2. Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz wird durch eine vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz eingeschränkt (KG, Beschluss vom 06.05.2010 – 12 U 150/09 -; in: IMR 2010, 427).

– Im Verstoß des Vermieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel liegt kein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB (entgegen OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033; KG, IMR 2007, 184; OLG Koblenz, NZM 2008, 405). Der Mieter kann aber gemäß § 280 Abs. 1 BGB den Ersatz des auf dem Verstoß beruhenden Schadensverlangen (OLG Dresden, Urteil vom 20.07.2010 – 5 U 1286/09 -; in: IMR 2011, 61).

– 1. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund kann sich daraus ergeben, dass dem Mieter eines Gewerberaums der vertraglich gewährleistete Konkurrenzschutz verweigert wird. 2. Der Vermieter verletzt gegenüber einem Mieter, der vertragsgemäß eine Kampfkunstschule betreibt, den versprochenen Konkurrenzschutz, wenn er im gleichen Objekt Räume an einen Dritten vermietet, der gleiche Dienstleistungen – also die Unterrichtung in Kampfkünsten – anbietet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2013 – I-24 U 157/12 -; in: GE 2013, 1276).

– 1. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz eines Autoglasers wegen nachträglicher Sortimentserweiterung eines Erstmieters, der bereits bei Anmietung sachnahe Dienstleistungen im Bereich des Autoreparaturgewerbes anbot, scheidet nach dem Prioritätsgrundsatz (Erst- vor Zweitmieter) aus. 2. Die vertragliche Verpflichtung des Vermieters, nicht an eine „direkte Konkurrenzfirma“ einer Autoglas-Service Station zu vermieten, erfasst nur ausschließlich auf Autoglaserei spezialisierte Betriebe, nicht aber Angebots- oder Sortimentserweiterungen eines Konkurrenten (OLG Brandenburg, Urteil vom 26.05.2010 – 3 U 101/09 -; in: IMR 2011, 280).

– Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes ist dann unwirksam, wenn der Mieter neben der Betriebspflicht und der Sortimentsbindung auch verpflichtet ist, das Preisniveau vergleichbarer Mitbewerber zu unterschreiten (OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014 – 6 U 117/13 -; in: GE 2015, 321).

– 1. Die mietrechtliche Gewährung von Konkurrenzschutz für den Betreiber eines Fitnessstudios mit medizinisch-therapeutischer Behandlung umfasst auch die Ansiedlung eines „regulären“ Fitnessstudios, das sich vorrangig an ein jugendliches Publikum richtet. 2. Maßgend ist nicht allein die konkrete Ausgestaltung des Betriebs des anderen Mieters, sondern der im anderen Mietvertrag vereinbarte Mietzweck. 3. Der Vermieter muss bei Verletzung der Konkurrenzschutzklausel auf den neuen Mieter einwirken, das Betreiben eines von der Schutzklausel umfassten Gewerbebetriebs in den Mieträumen zu unterlassen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 27.01.2012 – 2 U 299/11 -; in: IMR 2012, 154).

– 1.Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen. 2. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. (BGH, Urteil vom 26.02.2020 – XII ZR 51/19 -; in GE 8/2020, 533)

-1. Soweit es den Konkurrenzschutz von Mietern in einem Einkaufszentrum betrifft, ist mit Rücksicht auf die grundsätzlich belebende Wirkung von Konkurrenz von vorneherein Zurückhaltung bei der Gewährung von Konkurrenzschutz geboten. 2. Geht das Betriebskonzept eines Einkaufszentrums eindeutig dahin, eine möglichst breite Palette unterschiedlicher Anbieter auch auf demselben Marktsegment anzubieten, so muss es der Mieter in einem solchen Einkaufszentrum grundsätzlich hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt. 3. Ob von einem großen oder kleinen Einkaufszentrum gesprochen werden kann, ist nicht eine Frage der Flächengröße, sondern bestimmmt sich nach der Anzahl der Geschäfte. Bei 35 Geschäften auf drei Ebenen handelt es sichum ein größeres Einkaufszentrum. 4. Es gehört zum typischen Erscheinungsbild größerer Einkaufszentren, dass dort mehrere Bekleidungsläden um die gleiche Kundengruppe werben. (OLG Celle, Beschluss vom 20.09.2021 – 2 U 71/21 -).

– Konkurrenzschutz für Kieferorthopädie schließt Tätigkeit auf demselben Gebiet durch einen Zahnarzt als weiteren Mieter nicht aus. (LG Berlin, Urteil vom 15.12. 2022 – 21 S 1/22 – in: GE, 10/2023, 497)

Sonstiges

– Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch (BGH, 18. Urteil vom 05.11.2003 – VIII ZR 371/02 – , in: GE 2003, 1606).

– Empfangs- und Erklärungsvollmacht bei Personenmehrheit: Eine formularmäßige Bevollmächtigung zur Annahme und Abgabe von Willenserklärungen bei Personenmehrheit im Mietvertrag ist grundsätzlich möglich, muss jedoch die Abgabe vertragsbeendender Willenserklärungen ausdrücklich ausnehmen (KG – 12 U 122/02 – , in: MietRB 2004, 201).

– Wird eine Erklärung mit einem Handzeichen unterschrieben, das nur einen Buchstaben verdeutlicht, oder mit einer Buchstabenfolge, die erkennbar als bewusste und gewollte Namensabkürzung erscheint, liegt keine Namensunterschrift im Rechtssinne vor. Auf derartige Paraphen können die Vermutung des § 440 Abs. 2 ZPO und die Beweisregel des § 416 ZPO nicht gestützt werden; sie genügen auch den Anforderungen an eine Quittung im Sinne des § 368 Satz 1 BGB nicht (BGH, Versäumnisurteil vom 15.11.2006 – IV ZR 122/05 -, in: GE 2007, 586).

– Die Vertragsannahme stellt ein Geschäft im Sinne des § 174 BGB dar, was zurückgewiesen werden kann, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde vorlegt. Das gilt jedoch dann nicht, wenn das Angebot schon gegenüber dem Vertreter erfolgte (LG Berlin, Urteil vom 14.05.2002 – 65 S 412/01 -, in: GE 2002, 932).

– Der Schutzbereich des zwischen Vermieter und Mieter geschlossenen Mietvertrages umfasst nicht gelegentliche Besucher des Mieters. Gegenüber solchen gelegentlichen Besuchern obliegt dem Vermieter keine Verkehrssicherungspflicht (OLG Köln, Urteil vom 08.11.2000 – 11 U 41/00 -, in: VersR 2001, 205).

– Jedenfalls für das Gebiet der Geschäftsraummiete ist daran festzuhalten, dass bei einer Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung dieser von Anfang an als nichtig anzusehen ist (KG, Urteil vom 04.10.2001 – 8 U 1086/00 -, in: GE 2002, 52).

– Ein Mietvertrag über eine 120 qm große Wohnung mit einem Mietzins von 1.130,00 DM ist durch den Vermieter wegen arglistiger Täuschung anfechtbar, wenn der Mieter verschwiegen hat, dass er die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, Arbeitslosengeld von 992,20 DM bezieht und seine Lebensgefährtin derzeit ebenfalls kein Arbeitseinkommen hat. Zusagen von Familienangehörigen, ihm zu helfen, oder die Hoffnung auf Hilfe des Sozialamts ändert an der Pflicht, die Vermögensverhältnisse zu offenbaren, nichts (LG Gießen, Beschluss vom 23.03.2001 – 1 S 590/00 -, in: NZM 2002, 944).

– Auch ohne konkrete Nachfrage des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, seine schlechten Vermögensverhältnisse (hohe Mietschulden aus früherem Vertrag; drohende Verbraucherinsolvenz) zu offenbaren. Unterbleibt das, kann der Vermieter wegen arglistiger Täuschung den Mietvertrag anfechten (AG Wedding, Urteil vom 04.04.2003 – 15 C 49/03 – in: GE 2004, 239).

– Ein Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den vom Mieter gestellten Ersatzmieter zu akzeptieren. Die Weigerung des Vermieters kann im Einzelfall jedoch treuwidrig sein mit der Folge, dass sein Anspruch auf die Miete erlischt (OLG Koblenz, Urteil vom 16.10.2003 – 5 U 197/03 – in: NJW 2004, 77).

– 1. Kommt es nicht zum Abschluss eines Mietvertrages, hat der Eigentümer für die Dauer der Nutzung einen Anspruch auf Erstattung des Gebrauchswerts, der sich nach der ortsüblichen Miete richtet. 2. Darin enthalten sind auch die ortsüblichen Betriebskosten, über die nicht abzurechnen ist (KG, Urteil vom 07.03.2005 – 8 U 166/03 – , in: GE 2005, 482).

– Ein individuell gefertigtes Wohnungsübergabe-/ Wohnungsabnahme-Protokoll stellt sowohl ein deklaratorisches negatives als auch ein deklaratorisches positives Schuldanerkenntnis dar, worauf beide Mietvertragsparteien ihre Ansprüche bzw. Einwendungen/ Einreden stützen können (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 21.02.2005 – 32 C 137/04 -, in: GE 2005, 1555).

– Ungefragt braucht ein Vermieter bei Vertragsabschluss nicht über Mietverhältnisse mit früheren Mietern aufzuklären (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.06.2005 – I-24 U 85/05 -, in: GE 2006, 327).

– Ist über das Vermögen eines Mietinteressenten das Insolvenzverfahren eröffnet, ist er verpflichtet, vor Abschluss eines Mietvertrages dem potentiellen Vermieter ungefragtdarüber aufzuklären, wie auch darüber, dass das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist (LG Bonn, Beschluss vom 16.11.2006 – 6 T 312/05 – und – 6 S 226/05 -, in: NZM 2006, 177).

– 1. Hat der Mieter ein Vertragsformular unterzeichnet, in dem eine bestimmte Wohnfläche angegeben ist, und erhält er daraufhin ein vom Vermieter unterzeichnetes Vertragsexemplar zurück, in dem zusätzlich der Begriff Nutzfläche erwähnt ist, liegt darin die Ablehnung des Vertragsangebots und ein neues Angebot des Vermieters mit der Folge, dass eine vertragliche Vereinbarung zur Wohnfläche nicht zustande gekommen ist. 2. Die Wirksamkeit des Mietvertrags wird davon nicht berührt, wenn der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hatte. 3. Bei Fehlen einer Vereinbarung zur Wohnfläche scheiden Minderungsansprüche des Mieters aus (LG Berlin, Urteil vom 11.04.2006 – 65 S 338/05 -, in: GE 2006, 973).

– Ein Mietvertrag kommt nicht bereits dadurch zustande, dass die potentiellen Mietvertragsparteien konkrete Verhandlung über die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrags führen und der Vermieter dem Mieter anschließend einen paraphierten Mietvertrag zuschickt (LG Münster, Urteil vom 17.02.2006 – 11 O 339/05 -, in: MietRB 2006, 182).

– Auf Zeitmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ist altes Recht anzuwenden (Konsequenz: Die Befristung ist auch ohne Angabe von Gründen wirksam, vgl. § 564c BGB a.F.). Dies gilt auch dann, wenn als Mietvertragsbeginn ein Termin nach dem Stichtag vereinbart wurde (BGH, Beschluss vom 19.09.2006 – VIII ZR 336/04 -, in: Info M 2007, 7).

– Vermietet der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter später eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage, so liegt darin selbst dann, wenn dies nach Jahren geschieht und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht geschieht, in der Regel nur eine Ergänzung des bisherigen Vertrages. Eine neue selbständige Vereinbarung kommt nur zustande, sofern ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich erkennbar geworden ist (OLG Karlsruhe – 3 REMit 1/83 -, in: WM 1983, 266 f.).

– Behält sich der Vermieter formularmäßig das Recht vor, das Vertragsangebot des Mieters auch noch nach längerer Zeit (hier: 6 Wochen) anzunehmen, benachteiligt dies den Mieter nicht unangemessen, wenn die Parteien über den Ladenmietvertrag in einem noch nicht fertig gestellten Einkaufszentrum verhandeln (KG, Urteil vom 27.03.2006 – 8 U 57/05 -, in: Info M 2007, 73).

– Im Fall der Doppelvermietung kann der Mieter dem Vermieter nicht im Wege der einstweiligen Verfügung aufgeben lassen, es zu unterlassen, den Besitz an der Mietsache dem Dritten einzuräumen (KG, Beschluss vom 25.01.2007 – 8 W 7/07 -, in: DWW 2007, 201).

– Ein Mietvertrag, der nach dem Beitritt zu teilweise anderen Bedingungen und auch nicht mehr zwischen denselben Vertragsparteien, jedoch über denselben Mietgegenstand abgeschlossen wurde wie der vor dem Beitritt vereinbarte Nutzungsvertrag, unterliegt nicht dem zeitlichen und sachlichen Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (BGH, Urteil vom 11.07.2007 – XII ZR 113/05 -).

– Bei Mietverträgen beträgt die Annahmefrist in der Regel 2 bis 3 Wochen. Nur „in ganz besonderen Ausnahmefällen“ kann eine kürzere Annahmefrist gerechtfertigt sein (KG, Urteil vom 05.07.2007 – 8 U 182/06 -, in: Info M 2007, 350).

– Eine falsche Selbstauskunft des Mieters berechtigt den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags, wenn die zugrunde liegende Frage des Vermieters zulässig ist und wesentliche Bedeutung für den Fortbestand des Mietverhältnisses hat (hier: frühere Mietschulden des Mieters) (LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2008 – 9 S 132/07 -; in: WM 2008, 281; Info M 2008, 167).

– Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume (BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07 -, in: GE 2008, 1318; Info M 10/08, 381).

– Dem Mieter, der Räume von einem nicht verfügungsberechtigten Vermieter gemietet hat, wird der vertragsmäßige Gebrauch bereits dadurch entzogen, dass der wahre Berechtigte nicht bereit ist, den Mieter die Mietsache zu den mit dem Vermieter vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen (BGH,rteil vom 10.07.2008 – IX ZR 128/07 -, in: NJW 2008, 2771).

– Gewerbemietrecht ist anwendbar, wenn die Parteien bei Vertragsabschluss übereinstimmend davon ausgehen, dass der Mieter die Räume vorrangig zum Betrieb eines Gewerbes (hier: Änderungsschneiderei) nutzen und damit auch seinen Lebensunterhalt verdienen soll. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter später den größeren Teil der Mietfläche tatsächlich als Wohnung nutzt (OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2008 – 5 U 199/07 – in: Info M 10/08, 380; Info M 10/08, 381).

– 1. Ein Arbeitnehmer ist in den Schutzbereich des vom Arbeitgeber geschlossenen gewerblichen Mietvertrages einbezogen. 2. Jedoch schränkt ein im gewerblichen Mietvertrag enthaltener formularmäßiger Haftungsausschluss für anfängliche Mängel (hier: „Ersatzansprüche nach § 538 BGB sind ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt“) wirksam Schadensersatzansprüche des Arbeitnehmers auch dann ein, wenn anfängliche Mängel der Mietsache zu erheblichen Gesundheitsschäden geführt haben (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 19.03.2008 – 4 U 167/05 -; in: ZMR 2008, 788).

– Macht der Mieter eines Einzelhandelsgeschäfts bewusst unvollständige Angaben zu seinem Warenangebot (hier: Outdoor-Ausrüstung) und verschweigt er insbesondere eine sortimentsbestimmende Marke, die in der Öffentlichkeit als Erkennungsmerkmal einer bestimmten Randgruppe wahrgenommen wird (hier: rechtsradikale Szene), kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (OLG Naumburg, Urteil vom 28.10.2008 – 9 U 39/08 -; in: IBR 2008, 3569 und Info M 2008, 425).

– Die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch noch nach Überlassung der Mieträume zulässig. Sie wirkt auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück (BGH, Urteil vom 6.8.2008 – XII ZR 67/06 -; in: Info M 2008, 426).

– Die Frage des Vermieters an den Mietinteressenten nach früheren Mietschulden muss in der geforderten Selbstauskunft wahrheitsgemäß nur auf berechtigte und offene Mietzinsverpflichtungen beantwortet werden (LG Itzehoe, Urteil vom 28.3.2008 – 9 S 132/07 -; in: WuM 2008, 281).

– Im Falle von Vertragsklauseln, die zur Verwendung in einem einzelnen Verbrauchervertrag bestimmt sind, trägt der Verbraucher die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Vertragsklauseln vorformuliert worden sind und er infolge der Vorformulierung keinen Einfluss auf ihren Inhalt nehmen konnte (BGH, Urteil vom 15.4.2008 – X ZR 126/06 -; in: WuM 2008, 395).

– Eine zu DDR-Zeiten auf dem Mietgrundstück mit Erlaubnis des Vermieters errichtete Garage ist (hier:) Teil des einheitlichen Wohnungsmietvertrages (AG Köpenick, Urteil vom 25.9.2007 – 11 C 144/07 -; in: WuM 2008, 401).

– 1. Wegen der zentralen Bedeutung der Zahlungsfähigkeit des Mieters sind vorvertragliche Fragen des Vermieters nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens, sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen usw. zulässig. 2. Der Mieter, aber auch dessen Arbeitgeber haben derartige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Dem Selbstbestimmungsrecht der um Auskunft Gebetenen ist dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass sie eine Erklärung verweigern können. Das ist nicht dadurch in Frage gestellt, dass der gewünschte Vertrag in einem derartigen Fall wahrscheinlich scheitert. 3. Für den aus einer Falschauskunft sich ergebenden Mietausfallschaden haftete der Arbeitgeber des Mieters nicht, wenn der Vermieter den anfechtbaren oder kündbaren Mietvertrag nach Kenntnis des wahren Sachverhalts durch Fortsetzung des Mietverhältnisses bestätigt (OLG Koblenz, Beschluss vom 6.5.2008 – 5 U 28/08 -; in: WuM 2008, 471).

– Der Vermieter handelt nicht als Unternehmer, wen er für seine Vermietungstätigkeit keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb benötigt (hier: Vermietung eines einzigen Wohnhauses mit 8 Wohnungen). Nur wenn der Vermieter unternehmerisch handelt, darf der Mieter die in der Wohnung getroffenen Vereinbarungen widerrufen (LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 30.4.2008 – 1 S 27/07 -; in: DWW 2008, 259).

– Auch wenn es an einer Einigung über bestimmte essentialia negotii (hier: Miethöhe) fehlt, muss der Vertrag (hier: Vertragsfortsetzung) nicht endgültig scheitern. Solange die Parteien ihre Verhandlungen nicht endgültig abgebrochen haben, können sie die Einigungslücke vielmehr auch nachträglich (hier: nach rund 9 Monaten) schließen (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 66/06 -; in: Info M 2009, 14).

– Die Zuordnung eines Mietobjektes als Wohnraum oder sonstiger Raum richtet sich nach dem vereinbarten, vom Mieter verfolgten Vertragszweck, nicht nach einer möglicherweise hiervon abweichenden tatsächlichen Nutzung. Unter Wohnraum ist jeder zur dauernden privaten Benutzung im Sinne der Führung eines Haushaltes bestimmter Raum zu verstehen. Der bezweckte Betrieb einer Immobilien-Vermögensverwaltung und eines Forschungsinstituts stellt keine Wohnnutzung dar, sondern eine geschäftliche Nutzung (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.04.2008, 2 U 214/07; in: ZMR 3/2009, S. 198 f.).

– Ein Schuldbeitritt kann dadurch zustande kommen, dass der Dritte im Rahmen der vertragsvorbereitenden Wohnungsbesichtigung zusagt, für die Mietzahlungen des einkommensschwachen Mieters zu sorgen, dabei seine Bonität herausstellt (hier: „gute“ Anstellung in der nahen Schweiz), und über längere Zeit (hier: 4 Jahre) tatsächlich alle laufenden Mietschulden zahlt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2009 – 4 U 99/08 -; in: Info M 5/09, 160).

– Das Angebot zum Abschluss eines Gewerberaummietvertrages kann, wenn in dem Angebot keine entsprechende Befristung eingeräumt ist, nach Ablauf von 4 ½ Wochen nicht mehr wirksam angenommen werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.06.2009 – I-24 U 210/08 (rk.) -; in: GE 2009, 1556).

– Nach viereinhalb Wochen kann eine Angebot zum Abschluss eines Gewerberaummietvertrags nicht mehr wirksam angenommen werden, es sei denn, das Angebot enthält eine entsprechend lange Annahmefrist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.06.2009 – 24 U 210/08 -; in: IMR 2010, 230).

– 1. Ob der Vermieter von Immobilien als Unternehmer im Sinne des § 14 BGB anzusehen ist, richtet sich nach Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge, während die Höhe der verwalteten Werte nicht maßgeblich ist. 2. Wer als Testamentsvollstrecker für eine Erbengemeinschaft, der er selbst angehört, insgesamt acht Einheiten, davon drei Gewerbeeinheiten, vermietet, ist Verbraucher im Sinne von § 13 BGB, da er sein eigenes Vermögen verwaltet. 3. Der Rechtsprechung des 10. Zivilsenats des OLG Düsseldorf, wonach bei der Vermietung mehrerer Einheiten ohne Weiteres eine gewerbliche Tätigkeit anzunehmen sei, ist nicht zu folgen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.01.2010 – I-24 U 72/09 -; in: GE 2010, 845).

– Ein Schadensersatzanspruch wegen eines nicht zu Stande gekommenen Mietvertrags setzt voraus, dass die geschädigte Vertragspartei aufgrund des Verhaltens der anderen Vertragspartei auf den Abschluss des Mietvertrags vertrauen durfte und die andere Vertragspartei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.06.2009 – 24 U 210/08 -; in: IMR 2010, 280).

– Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305c BGB kann sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 – GE 2010, 261 = NJW 2010, 671) (BGH, Urteil vom 21.07.2010 – XII ZR 189/08 -; in: GE 2010, 1193).

– Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – SII ZR 192/08 -).

– Eine „Limited“ nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei Geschäftstätigkeit in Deutschland als GbR behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 566 BGB mit der Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die ausländischen Rechtsverhältnisse nachvollziehbar und prüfbar auf deutsch erläutert worden sind(Fortsetzung von OLG Hamburg – 11 U 231/04 in NZG 2007, 597 ff.) (AG Hagen, Urteil vom 17.06.2010 – 10 C 155/09 -; in: IMR 2010, 420).

– Ein Mietvertrag liegt (in Abgrenzung zu einer Leihe) schon dann vor, wenn der Nutzer nur die Betriebskosten der genutzten Räumlichkeiten zu tragen hat (OLG Stuttgart, Beschluss vom 24.08.2009 – 6 W 44/09 -; in: NZM 2010, 579).

– 1. Verschweigt der als Vertreter auftretende Betreuer bei Abschluss des Mietvertrages, dass der Betreute unter einem Sammelwahn leidet, liegt hierin kein schuldhaftes Verhalten bei den vorvertraglichen Verhandlungen. Ein Schadensersatzanspruch kommt grundsätzlich nur gegen den späteren Vertragspartner, also gegen den Betreuten, in Betracht. 2. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Betreuer ein besonderes wirtschaftliches Interesse am Vertrag hat oder er dem Vermieter über das allgemeine Vertrauen hinaus eine zusätzliche, von ihm persönlich ausgehende Gewähr für die Seriosität und Erfüllung des Mietgeschäfts geboten hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.07.2010 – 15 U 26/09 -; in: IMR 2010, 373).

– Überlässt der eine von zwei Erbauberechtigten eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks dem anderen Erbbauberechtigten einer Wohnungen gegen Entgelt, handelt es sich regelmäßig um einen Mietvertrag (im Anschluss an BGH, Urteil vom 08.01.1969 – VIII ZR 184/66, WM 1969, 298) (BGH, Urteil vom 15.09.2010 – VIII ZR 16/10 -; in: IMR 2010, 502).

– 1. Der Mietgegenstand ist hinreichend bestimmt bezeichnet, wenn die Anschrift der vermieteten Gewerbeeinheit genannt und die vermieteten Flächen mit „im Erdgeschoss“ … „links“ … gelegenes „Ladenlokal vorne, 2 Räume hinten und Souterrain“ beschrieben ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.08.2010 – 24 U 5/10 -; in: IMR 2010, 523).

– Bei Erklärungen für eine (noch) nicht bestehende juristische Person gelten die Vorschriften der §§ 177 ff BGB entsprechend. Eine Einigung kommt wirksam zu Stande, auch wenn eine Partei erst nach Unterzeichnung der Vertragsurkunde ihre Rechtsfähigkeit erlangt hat. Der vor der Erlanung der Rechtsfähigkeit in ihrem Namen unterzeichnete Vertrag ist nicht nichtig, sondern war zunächst schwebend unwirksam und ist später genehmigt worden (OLG Hamm, Urteil vom 01.02.2011 – 7 U 27/10 -; in: IMR 2012, 20).

– 1. Konnten sich die Parteien eines beabsichtigten Mietvertrags mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr und zahlreichen Nebenbestimmungen nicht über alle als regelungsbedürftig angesehenen Punkte einigen, so ist der Vertrag gemäß § 154 BGB nicht wirksam geschlossen worden. 2. Dies gilt auch dann, wenn die betreffenden Mieträume ab Beginn der Verhandlungen aufgrund eines über einen Teil des beabsichtigten Vertrags herrschenden Einverständnisses bereits vom Mietinteressenten genutzt werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.01.2012 – 24 U 96/11 -; in: IMR 2012, 322).

– Erfordert eine (hier: 24-seitige) Mietvertragsgestaltung angesichts des multiplen Einsatzes von Alternativen auch von überdurchschnittlichen Lesern ein teils mehrfaches Lesen, kommt Intransparenz insgesamt in Betracht (LG Dortmund, Urteil vom 22.09.2011 – 1 S 165/10 -; in: IMR 2012, 146).

– 1. Werden die späterhin zu vermietenden Räumlichkeiten dem künftigen Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses unentgeltlich überlassen, damit dieser die für den vertragsgemäßen Gebrauch erforderliche Maßnahmen ergreifen und die Einrichtung der Räumlichkeiten vornehmen kann, liegt hierin nicht bereits ein Mietverhältnis oder der Abschluss eines Mietvertrags, sondern vielmehr ein Überlassungsverhältnis eigener Art. 2. In der vorbezeichneten Konstellation kann auch ein Mietvertrag nicht angenommen werden, solange noch nicht Einigkeit über die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags – Mietdauer, Mietentgelt und Mietobjekt – besteht (OLG Rostock, Urteil vom 27.03.2014 – 3 U 90/12 -; in: IMR 2014, 471).

– Nutzt der Mieter tatsächlich die erweiterte Wohnfläche, für die der Vermieter eine zusätzliche Miete verlangt, führt dies zum konkludenten Abschluss eines Mietvertrags (BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 298/13 -; in: IMR 2015, 5).

– 1. Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückverlangen kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12.03.2003 – XII ZR 18/00 -, BGHZ 154, 171; vgl. Beschluss des Kammergerichts vom 25. September 2008 – 8 U 44/08 -; NZM 2008, 889). 2. Der Schadensersatzanspruch wegen Rechtsmangels verjährt in der dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB ist mit Eintritt der Unmöglichkeit und eines ersten (Teil-) Schadens anzunehmen. Die Unmöglichkeit tritt nicht erst nach einzelnen zeitabschnitten ein (KG, Urteil vom 23.02.2015 – 8 U 52/14 -; in: GE 2015, 653).

– Zur Abgrenzung einer invitatio ad offerendum vone inem rechtsgeschäftlichen Angebot bei Übersendung einer vom Vermieter nicht unterschriebenen Formularvereinbarung über die Abänderung des bestehenden Mietvertrages an den Mieter (LG Berlin, Urteil vom 28.04.2015 – 67 S 470/14 -; in: GE 2015, 655).

– Mehrfach verwendete Vertragsbedingungen stehen der Annahme einer Individualvereinbarung dann nicht entgegen, wenn die einzelnen Regelungen ausgehandelt worden sind (LG Berlin, Urteil vom 16.01.2015 – 32 O 258/13 -; in: GE 2015, 657).

– a) Bis zu welchem Zeitpunkt ein Vertragsangebot unter abwesenden angenommen werden konnte, unterliegt tatrichterlichem Ermessen. Die Entscheidung des Tatsachengerichts ist vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüfbar, ob das Ermessen ausgeübt worden ist, dabei alle wesentlichen Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt und berücksichtigt sowie die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens richtig bestimmt und eingehalten worden sind (Im Anschluss an BGH, Urteil vom 24.11.1951 – II ZR 63/51 – LM BGB § 147 Nr. 1 und BAGE 104, 315 = BB 2003, 1731). b) Die Rechtzeitigkeit der Annahme eines Vertragsangebots hat grundsätzlich derjenige zu beweisen, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechtsfolgen ableitet. Daran ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage verbunden ist (Fortführung von BGH, Beschluss vom 22.01.2013 – XI ZR 471/11 – NJW-RR 2013, 948). c) Der auf einen gewerblichen Mietvertrag Antragende kann regelmäßig jedenfalls binnen zwei bis drei Wochen erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt. d) Zu Umständen, die eine Verlängerung der Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bewirken können. e) Zur Annahme eines gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspäteten Angebots, wenn beide Vertragsparteien vone einem wirksamen Vertragsschluss ausgehen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.06.2010 – V ZR 85/09 – NJW 2010, 2873 und vom 27.09.2013 – V ZR 52/12 – NJW 2014, 854) (BGH, Urteil vom 24.02.2016 – XII ZR 5/15 -; in: GE 2016, 455).

– 1. Ein Stellen von Vertragsbedingungen liegt nicht vor, wenn die Einbeziehung vorformulierter Vertragsbedingungen in einen Vertrag auf einer freien Entscheidung desjenigen beruht, der vom anderen Vertragsteil mit dem Verwendungsvorschlag konfrontiert wird. Dazu ist es erforderlich, dass er in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte frei ist und insbesondere Gelegenheit erhält, alternativ eigene Textvorschläge mitd er effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung in die Verhandlungen einzubringen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259). Danach entfällt ein Stellen von Vertragsbedingungen nicht bereits dann, wenn die vorformulierten Vertragsbedingungen dem anderen Vertragsteil mit der Bitte übersandt werden, Anmerkungen oder Änderungswünsche mitzuteilen (BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 26/15 -; in: GE 2016, 852).

– Ist die Dauer des Kündigungsausschusses handschriftlich in ein Mietvertragsformular eingetragen, liegt nur dann keine Allgemeine Geschäftsbedingung vor, wenn die Ergänzung ausgehandelt oder nach freier Entscheidung des Vertragspartners des Verwenders eingetragen wurde (BGH, Beschluss vom 23.08.2016 – VIII ZR 23/16 -; in: GE 2016, 1441).

– Ein wirksamer Mietvertrag kann nicht zustande kommen, wenn auf Vermieter- und Mieterseite dieselben Personen beteiligt sind (LG Berlin, Urteil vom 13.06.2017 – 63 S 278/16 -; in: GE 2017, 1162).

– Tritt der Mieter kurz nach der Wohnungsübergabe in den Geschäftsräumen des Vermieters vom Mietvertrag zurück, kann er bei einem erneuten Sinneswandel nicht Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (AG Wedding vom 21.12.2018 – 8 C 392/18 -; in: GE 2019, 603).

-Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist. ( OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 – 5 U 1613/18 -; in: IMR 2019, 239).

– 1. Bei Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, it auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Auf die Bezeichnung des Vertrags kommt es nicht an. 2. Besteht der Zweck des konkreten Vertrages darin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten, obgleich auch zu Wohnzwecken, überlasst, sind die Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (LG Mainz, Urteil vom 06.06.2018 – 3 S 103/17 -; in: IMR 2018, 423).

-BGB § 305 Abs. 2, § 305c Abs. 2, § 546 Abs. 1, § 573 Abs. 3, § 574 Abs. 1: 1. Ist ein vorformulierter Vertragsbestandteil von den Parteien, obwohl nach der Gestaltung als Lückentext hierfür vorgesehen, nicht ausgefüllt worden, so wird die dort getroffene Regelung mangels Einigung regelmäßig nicht Bestandteil des Vertrags. 2. Werden in zwei unterschiedlichen Exemplaren, von denen eines beim Vermieter und eines beim Mieter verbleibt, die nach der Gestaltung hierfür vorgesehenen Felder teilweise unterschiedlich ausgefüllt, kann sich im Einzelfall ein übereinstimmend gewollter Erklärungsgehalt nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen gleichwohl eindeutig ermitteln lassen. ( LG Freiburg, Urteil vom 30.06.2020 – 9 S 4/20 -; in IMRRS 2020, 1031).

a) Mit dem Tatbestandsmerkmal „Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormieter)“ nimmt § 556 e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. b) Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten „Vormiete“ im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556 d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat. ( BGH, Urteil vom 19.08.2020 – VIII ZR 374/18 -; in IWW-Abrufnummer 218646).

-1. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07, GE 2008, 1318 = NJW 2008, 3361 Rn. vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13, GE 2014, 1129 = BGHZ 202. 39 Rn. 21; vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18, GE 2020,50 = BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils m.w.N.). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts, auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07, aaO. m.w. N. ). 2. Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet hat. (BGH, Urteil vom 13.01.2021 – VIII ZR 66/19 -; in GE 7/2021, 496).

-1. Ein Wohnraummietvertrag als Verbrauchervertrag, der durch eMail abgeschlossen wurde, kann vom Mieter widerrufen werden, wenn die Wohnung vorher nicht besichtigt wurde. Der Vermiter trägt die Beweislast für die Besichtigung. 2. Nach Widerruf schuldet der Mieter Nutzungsersatz in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete. 3. Gegenüber dem Herausgabeanspruch des Vermieters hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nur wegen eines Anspruchs auf Ersatz von Verwendungen oder durch den Mietgegenstand verursachten Schaden (AG Mitte, Urteil vom 03.06.2021 – 3 C 74/20 -; in: GE 15/2021, 946).

-1. Der Ausschluss von § 545 BGB ist nicht nur individualvertraglich, sondern auch formularvertraglich wirksam möglich. 2. Es ist unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 545 BGB möglich, dass die Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnisses konkludent ein neues Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit auf der Grundlage des beendeten Mietverhältnisses begründen, wenn sich nämlich im Einzelfall feststellen lässt, dass dies dem zum Ausdruck gekommenen übereinstimmenden Willen der Parteien und deren Interesse entspricht. Eine solche konkludente Einigung wird in der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn das Mietverhältnis nach dessen Beendigung für einen längeren Zeitraum weiterhin „gelebt“ wurde, also widerspruchlos zum einen dem Mieter die Räume überlassen wurden und zum anderen vom Vermieter die Miete entgegengenommen wurde, sowie die Annahme eines (fortbestehenden) Vertragsverhältnisses der Interessenlage der Parteien entsprach. Die Zahlung des der Miete entsprechenden Entgeltes allein genügt dafür nicht, weil der bisherige Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses diesen Betrag als Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB schuldet, wenn er das Mietobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt. (OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2022 – 5 U 743/22 -; in GE: 18/2022, 955).

-1. Der Zuschnitt und die Größe einer Wohnung sind wesentliche Eigenschaften einer Wohnung. Sie sind für einen Mietinteressenten regelmäßig wesentlicher Vertragsbestandteil, die für einen Mietinteressenten bei der Anmietung einer Wohnung den Ausschlag geben. 2. Geht ein Mieter nach Abschluss des Vertrags von einem anderen Zuschnitt oder einer anderen Grundfläche der Wohnung aus, kann er den Mietvertrag aufgrund eines Eigenschaftsirrtums anfechten. Die Anfechtung ist innerhalb weniger Wochen unverzüglich zu erklären. 3. Der Mieter ist zum Ersatz eines Vertrauensschadens verpflichtet. (AG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2022 – 33 C 65/22 -).

-1. Es reicht für ein wirksames Zustandekommen eines Mietvertrags aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und außerdem Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht, d.h. über Mietobjekt, Mietdauer und Entgeltlichkeit. 2. Der Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, solange ein Rechtsbindungswille eindeutig festgestellt werden kann. 3. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag besteht, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage für die weiteren auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Verhandlungen erschüttert wird. Von einer solchen Erschütterung der vertrauensgrundlage kann nur unter strengen Voraussetzungen ausgegangen werden. 4. Dies ist zu bejahen, wenn eine Partei plötzlich sämtliche Punkte, auch die bereits geklärten, wieder zur Disposition stellt, und dies einen Tag vor einem abgestimmten Termin, an dem die letzten Unklarheiten hätten beseitigt werden sollen. (OLG Hamburg, Urteil vom 09.03.2023 – 4 U 59/22 -)