Schönheitsreparaturen
Vertragliche Vereinbarungen
– Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch eine formularmäßige Klausel ist unwirksam, wenn der Mieter zugleich die Verpflichtung übernimmt, „alle je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen“, und ihm bei Vertragsbeginn die Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand überlassen worden ist. Hierin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. von § 9 AGBG (LG Berlin, Urteil von 11.07.2000 – 63 S 512/99 -, in: NZM 2001, 285).
– Die formularmäßige Vereinbarung, wonach der Mieter alle vier Jahre Anstreicharbeiten auszuführen hat, benachteiligt den Mieter unangemessen mit der Folge, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2001 – 67 S 457/00 -, in: GE 2001, 1267).
– Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter auch den Außenfensteranstrich schuldet und mindestens alle 5 Jahre Renovierungsarbeiten vorzunehmen habe, ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen bleiben hiervon unberührt (dunkelblau gestrichener Fußboden; abblätternder Anstrich; Wandanstrich teils weiß, teils gelb) (LG Berlin, Urteil vom 23. Juli 2001 – 67 S 59/00 -, in: GE 2001, 1604).
– Die an sich zulässige Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist dann unwirksam, wenn eine Vielzahl von unwirksamen Zusatzklauseln im Vertrag enthalten ist (Fristenplan unabhängig vom Anfangszustand der Wohnung, Schönheitsreparaturen auch nach Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, Verzicht des Mieters auf Schönheitsreparaturen bei Beginn des Mietverhältnisses, Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses in jedem Fall) (LG Berlin, Urteil vom 29.05.2001 – 64 S 599/0 -, in: GE 2001, 1605).
– Die Klausel „Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen.“ verstößt gegen § 11 Nr. 4 AGBG und ist damit unwirksam. Die vertragliche Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bleibt davon unberührt (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2001 – 64 S 29/00 -, in: GE 2001, 167).
– Quotenklausel bei unrenoviert übernommener Wohnung: Eine sogenannte Quotenklausel kann grundsätzlich auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung vereinbart werden, wenn die maßgeblichen Fristen zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Entsteht ausnahmsweise allerdings ein wesentlich höherer Renovierungsaufwand wegen der Dekorationsabnutzung durch den Vormieter, so kann dem – bei grundsätzlicher Wirksamkeit der Klausel – über § 242 BGB (Treu und Glauben) – Rechnung getragen werden (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2002 – 65 S 37/02 -, in: GE 2003, 257).
– Die Klausel „Der Vermieter kann bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen“, ist zwar unwirksam, berührt aber nicht die Wirksamkeit der Klausel über die Überbürdung der Schönheitsreparaturen oder eine Quotenklausel (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2001 – 64 S 135/01 -, in: GE 2002, 330).
– Ein Fristenplan, der die zur Durchführung der Schönheitsreparaturen laufenden Fristen unangemessen verkürzt, macht die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 12.11.2002 – 64 S 58/02 -, in: GE 2003, 124).
– 1. Ist nach dem Mietvertrag der Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so handelt es sich um einen Teil seiner Instandhaltungspflicht gem. § 536 BGB a.F. (bzw. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB n.F.). 2. Führt der Vermieter die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses trotz Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung auf Aufforderung des Mieters nicht durch, hat dieser einen Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten gem. § 538 BGB a.F. (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2002 – 64 S 378/01 -, in: GE 2002, 802).
– Der Vermieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in der vermieteten Wohnung durchzuführen, wenn keine anderslautende vertragliche Regelung besteht. Hat der Mieter in der Mietzeit schon zwei- oder dreimal Schönheitsreparaturen vorgenommen, so ist damit sein Anspruch gegen den Vermieter noch nicht verwirkt (LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2002 – 65 T 104/01 -, in: NZM 2002, 946).
– In einem gewerblichen Mietvertrag über unrenoviert übernommene Mieträume sind Formularklauseln des Inhalts, dass der Mieter während der Mietzeit laufend Schönheitsreparaturen ausführen und die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in vollrenoviertem Zustand zurückgeben muss, unwirksam (OLG Hamm, Urteil vom 05.07.2002 – 7 U 94/01 -, in: NZM 2002, 988).
– Sieht der vereinbarte Fristenplan vor, dass der Mieter die „übrigen Räume“ nach sechs Jahren renovieren und die Fenster, Türen und Heizkörper alle vier Jahre streichen muss, so ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam. Die Verkürzung der Fristen für einzelne Räume bzw. bestimmter Arbeiten in einzelnen Räumen führt nicht nur zur Unwirksamkeit des Fristenplans, sondern macht auch die Abwälzung der Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2002 – 64 S 278/02 -, in: GE 2003, 458).
– Die Verpflichtung des Mieters zu einer Endrenovierung neben seiner Verpflichtung zu einer Turnusrenovierung ist keine unangemessen benachteiligende Doppelverpflichtung und damit nicht unwirksam, wenn die Verpflichtung zur Endrenovierung individualvertraglich vereinbart wird. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die Vereinbarung maschinenschriftlich abgefasst ist. Dass dies ausnahmsweise nicht der Fall ist, hat der Mieter zu beweisen (LG München II, Urteil vom 24.10.2000 – 12 S 3755/00 -, in: NZM 2001, 951).
– 1. Die Klausel „Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen“ verstößt gegen § 11 Nr. 4 AGBG und ist damit unwirksam. Dies berührt jedoch nicht die Wirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen und einer vereinbarten Quotenklausel. 2. Bei Ablauf der im Mietvertrag wirksam vereinbarten Fristen über die Ausführung von Schönheitsreparaturen besteht eine Vermutung für die Notwendigkeit ihrer Ausführung (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2001 – 64 S 29/00 -, in: NZM 2002, 118).
– 1. Eine Bordüre sowie ein lindgrüner Anstrich sind keine ordnungsgemäße Renovierung. 2. Die Klausel „ Der Vermieter kann bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen“ ist zwar unwirksam, berührt aber nicht die Wirksamkeit der Klausel über die Überbürdung der Schönheitsreparaturen oder eine Quotenklausel (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2001 – 64 S 135/01 -, in: NZM 2002, 120).
– Eine Klausel, die auch die nach Modernisierungsmaßnahmen erforderlichen Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt, ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 29.05.2001 – 64 S 599/00 -, in: NZM 2002, 121).
– Der in einen formularmäßigen Mietvertrag handschriftlich eingefügte Zusatz, die Wohnung werde bei Bezug in den Holzteilen und Heizkörpern weiß lackiert und in den Wänden und Decken in Makulatur übergeben und sei beim Auszug wieder in diesem Zustand zurückzugeben, ist unwirksam. Die Behauptung des Vermieters, dieser Umstand sei mit dem Mieter im Einzelnen besprochen und eingehend erörtert worden, ohne dass dargelegt wird, in welcher Form diese Erörterung stattfand, reicht nicht aus, um das Zustandekommen einer Individualvereinbarung zu begründen (LG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2002 – 21 S 163/01 -, in: NZM 2002, 779).
– 1. Die kumulative formularmäßige Überbürdung der turnusmäßigen Schönheitsreparatur- und Endrenovierungspflicht auf den Mieter ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. 2. Eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung kommt auch dann in Betracht, wenn die Klauseln äußerlich getrennt sind und eine der Klauseln für sich betrachtet unwirksam ist (BGH, Urteil vom 25.06.2003 – VIII ZR 335/02 -, in: NJW 2003, 3192).
– Der Vermieter muss den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache bei der Übergabe beweisen. Eine Vertragsklausel, die das Abschleifen und Versiegeln des Parketts dem Wohnraummieter auferlegt, ist wegen unangemessener Benachteiligung und unabhängig von der vereinbarten Ausführungsfrist gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam. Kratzer und Schmarren im Parkett des Eingangsbereichs einer Wohnung sind grundsätzlich vertragsimmanent und als vertragsgemäße Abnutzung zu behandeln (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – I-10 U 46/03).
– In der Kombination mit einer unwirksamen Endrenovierungsklausel wird die (für sich unbedenkliche) Regelung über die laufenden Schönheitsreparaturen jedenfalls dann nichtig, wenn in der Endrenovierungsklausel die Bestimmung über die laufenden Schönheitsreparaturen in Bezug genommen wurde (BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02 -).
– In einem formularmäßigen Gewerbemietvertrag sind die Renovierungsregelungen insgesamt wirksam, wenn neben der Pflicht zur laufenden Renovierung auch eine Endrenovierungsklausel vereinbart ist, in der nicht auf den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur abgestellt wird (OLG Celle, Urteil vom 07.05.2003 – 2 U 200/02 – , in: MietRB aktuell 2/2003, V).
– Ein Untermieter ist nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen, wenn im Untermietvertrag lediglich vereinbart ist, dass die Vertragsbestimmungen des Hauptmietvertrages anerkannt werden, dies aber nicht für den Mietpreis des Hauptmietvertrages gelten soll (KG, Urteil vom 13.10.2003 – 8 U 254/02 – , in: GE 2004, 234).
– Eine zulässige Vertragsbedingung zur Überbürdung von allgemeinen Schönheitsreparaturen kann von einer unzulässigen Vertragsbedingung zur Durchführung erforderlich werdender Schönheitsreparaturen aufgrund von höherer Gewalt und nach Modernisierung getrennt werden, so dass in der Folge der Mieter die turnusmäßig erforderlichen Schönheitsreparaturen durchführen muss (LG Berlin, Urteil vom 14.11.2003 – 63 S 175/03 –, in: GE 2004, 545).
– Die Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Geschäftsräume, mit der die Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist grundsätzlich wirksam, da mit ihr regelmäßig keine unangemessene Benachteiligung des Mieters verbunden ist. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Räume in unrenoviertem Zustand übernommen hat, ihm aber dafür vom Vermieter die erste Monatsmiete erlassen wurde (KG, Urteil vom 18.03.2004 – 12 U 282/02 – , in: GE 2004, 754).
– Ist in einem Fristenplan vorgesehen, dass Fenster, Türen und Heizkörper alle vier Jahre gestrichen werden müssen, ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2003 – 63 S 178/03 – , in: GE 2004: 425).
– Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/03 -).
– Eine Formularklausel, wonach a) der Mieter Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt, b) Schönheitsreparaturen im allgemeinen nach Ablauf bestimmter Fristen erforderlich sind, c) der Mieter spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Arbeiten auszuführen hat, ist wirksam (BGH, Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 230/03 – , in: GE 2004, 880).
– Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden. Die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. beinhaltet eine wirksame Abwälzungsklausel (BGH, Urteil vom 14.07.2004 – VIII ZR 339/03 -, in: GE 2004: 1093).
– Die Vereinbarung von „starren“ Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam mit der Folge, dass auch die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam ist (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 – , in: GE 2004, 1023).
– a) Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. b) Grundsätzlich können Gutachterkosten als Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seiner Zahlungspflicht aus einer Kostenabgeltungsklausel (Quotenklausel) nicht nachkommt (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/03 – , in: GE 2004, 954).
– Bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung ist eine die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überwälzende Klausel, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten ausführen muss – ohne dass diese auf die Dauer des Mietverhältnisses beschränkt werden -, auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich gegenüber dem Vormieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet und dieser in Erfüllung dieser Vereinbarung auch nach Beginn des Mietverhältnisses ausgeführt hat (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2004 – 64 S 331/03 – , in: GE 2004, 963).
– 1. Die Klausel, dass der Mieter Schönheitsreparaturen bei Bedarf auszuführen hat, führt dann nicht zur Unwirksamkeit der Klausel über die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter so zu stellen ist, als ob ihm eine renovierte Wohnung übergeben worden ist; das ist dann der Fall, wenn ihm zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter ein angemessener Betrag gezahlt worden ist. 2. Ist wegen der langen Dauer des Mietverhältnisses zu vermuten, dass Schönheitsreparaturen erforderlich sind, so ist der Mieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass er – behauptete – Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 – 64 S 68/04 – , in: GE 2004, 964).
– Eine Schönheitsreparaturklausel in einem Geschäftsraummietvertrag ist entsprechend der Rechtssprechung des BGH zum Wohnraummietrecht auszulegen. Es gilt daher auch ohne Angaben die Fristenregelung des § 7 des Mustermietervertrages 1976 und wegen des Umfangs der Arbeiten § 28 Abs. 4 Satz 5 der 2. Berechnungsverordnung (KG, Urteil vom 29.03.2004 – 8 U 286/03).
– Eine mietvertragliche Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auferlegt wird, ist unzulässig. Mieter müssen auch bei der Vereinbarung fester Renovierungsfristen ihre Wohnung nur dann in Stand setzen, wenn dies tatsächlich erforderlich ist (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII AZR 361/03 -).
– Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, mit der die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Gewerbemieter abgewälzt werden, ist auch dann wirksam, wenn die Räume zu Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand übergeben wurden (KG, Urteil vom 18.03.2004 – 12 U 282/02 – , in: MietRB 2004, 259).
– Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen (BGH, Urteil vom 22.09.2004 – VIII ZR 360/03 -, in: NJW 2004, 3775).
– Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03 – , in: GE 2004, 1452).
– Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist . Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden „starren“ Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er – neben den Kosten für das notwendige Material – nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleitung hätte aufwenden müssen (BGH, Urteil vom 20.10.2004 – VIII ZR 378/03 -, in: GE 2005, 51).
– Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle standzuhalten, so abgefasst sein, dass der durchschnittliche, verständige Mieter ohne weiteres erkennen kann, dass der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustands der Mieträume – namentlich wegen Verwendung „langlebiger“ Materialien – auch nach oben abgewichen werden kann. Die Formulierung „im Allgemeinen“ aus dem Mustermietvertrag 1976, die die Verständnismöglichkeiten des Mieters nicht überfordert , ist für diesen Zweck ausreichend (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 – , in: NJW 2004, 2586).
– Sind grundsätzliche starre Renovierungsfristen vereinbart, ist jedoch der Vermieter je nach Zustand der Wohnung berechtigt/ verpflichtet, nach billigem Ermessen die Renovierungsfristen zu verlängern oder zu verkürzen, verstößt diese Regelung nicht gegen das Verbot starrer Renovierungsfristen nach BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03 – (GE 2004, 1023) (LG Berlin, Urteil vom 02.09.2004 – 62 S 163/04 – , in: GE 2005, 127).
– Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung unverzüglich auszuführen sind, ist dann unwirksam, wenn zum Mietvertragsbeginn die Wohnung in einem zumindest überwiegend unrenovierten und abgewohnten Zustand war (KG, Urteil vom 10.01.2005 – 8 U 17/04 – , in: GE 2005, 301).
– Ein fester Renovierungsturnus von vier Jahren für den Anstrich von Holzwerk und Heizkörpern ist nicht erforderlich. Die in der Vorformulierung starrer Schönheitsreparaturfristen liegende unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des Klauselkontrollrechts wird auch nicht durch eine ergänzende Klausel ausgeräumt, wonach es im Ermessen des Vermieters steht, angesichts des konkreten Zustands einzelner Räume Fristen zu verlängern oder zu verkürzen (LG München I – 15 S 13 429/03 – , in: NZM 2004, 457, nicht rechtskräftig).
– Eine Klausel, wonach der Mieter „bei Bedarf“ Schönheitsreparaturen ausführen muss, ist bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung auch dann unwirksam, wenn der Nachmieter vertraglich gegenüber dem Vormieter dessen Renovierungspflicht übernimmt (LG Berlin – 64 S 331/03 – , in: GE 2004, 963).
– Leistet der Vermieter zu Mietbeginn an den Mieter eine angemessene Ausgleichzahlung zu dem Zwecke, dass sich der Mieter die Wohnung entsprechend seinen individuellen Bedürfnissen dekorieren solle, gilt die Wohnung als renoviert übergeben. Eine im Mietvertrag vorhandene „Bedarfsklausel“ führt dann nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Regelungen zu den Schönheitsreparaturen (LG Berlin – 64 S 68/04 – , in: GE 2004, 964).
– Der Vermieter kann den Mieter formularmäßig nicht wirksam zur Endrenovierung verpflichten. Tut er es doch, ist auch die – grundsätzlich mögliche – Übertragung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen unwirksam (Summierung von Auszugsrenovierung und laufender Renovierung) (BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 8/02 – , in: NZM 2003, 594).
– Der Anspruch aus einer Quotenklausel kann unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entfallen, wenn die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordern (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2002 – 65 S 37/02 – , in: GE 2003, 257).
– Eine Schönheitsreparaturklausel ist wirksam, wenn zwar Fristen für die Ausführung von Arbeiten vorgegeben sind, der Vermieter diese Fristen aber nach billigem Ermessen in Ausnahmefällen verlängern kann (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 48/04 – , in: GE 2005, 427).
– Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unabgemessen (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 17/04 – , in: GE 2005, 478).
– Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach im allgemeinen Schönheitsreparaturen in bestimmten angegebenen Zeitabständen erforderlich werden, führt im Zusammenwirken mit einer weiteren Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen turnusgemäß auszuführen sind, nicht zu (unzulässigen) starren Renovierungspflichten und damit auch nicht zu einer Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel auf den Mieter insgesamt (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2005 – 62 S 297/04 – , in: GE 2005, 484).
– Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 308/02 – , in: GE 2005, 667).
– Eine unwirksame Quoten-/ Abgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der (für sich genommen wirksamen) Vereinbarung über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (LG Berlin, Urteil vom 25.01.2005 – 63 S 348/04 – , in: GE 2005, 673).
– Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen „in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren“ durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. 2. Auch die Kombination der Worte „in der Regel“ und „spätestens“ macht einen Fristenplan in einer Klausel Schönheitsreparaturen betreffend nicht „starr“ im Sinne der BGH-Rechsprechung, sondern lässt, ebenso wie die Formulierung „im Allgemeinen“ (so Mustermietvertrag 1976 des BMJ), für die Beurteilung des Einzelfalls genügend Raum, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen (BGH, Urteil vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/04 – , in: NJW 2005, 3416).
– Eine sog. Quotenklausel, nach der der Mieter bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen Renovierungskosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen hat: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, ist wirksam. Die Klausel ist insofern auch nicht unangemessen, da ein etwaiger Nachteil bei den Nebenräumen dadurch ausgeglichen wird, dass für die Nassräume mit einer Renovierungsfrist von nur drei Jahren die Quotenschritte gleichermaßen gelten, was einen Vorteil für den Mieter darstellt. Die Quotenklausel wird auch nicht deshalb unwirksam, weil die Selbstausführung durch den Mieter am Ende des Mietverhältnisses nicht ausdrücklich eingeräumt wird. Eine Unwirksamkeit bestände nur bei einem Ausschluss dieser Möglichkeit (LG Berlin, Urteil vom 28.04.2005 – 67 S 414/04 -, in: GE 2006, 57).
– Eine Quotenklausel, wonach der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages zu übernehmen hat, ist unwirksam, wenn dem Mieter nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, der Voranschlag sei überhöht (AG Charlottenburg, Urteil vom 29.11.2005 – 228 C 111/05 -, in: GE 2006, 59).
– Ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen „grundsätzlich“ in bestimmten Fristen ausführt, handelt es sich um eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Durch das Wort „grundsätzlich“ wird hinreichend deutlich, dass die Renovierungspflicht nicht zwangsläufig nach Ablauf der genannten Fristen einsetzt, also kein starrer Fristenplan vorliegt. Eine formularmäßige (Quoten-) Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, der die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungskosten ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (LG Berlin, Urteil vom 10.02.2006 – 64 S 430/05 -, in: GE 2006, 449).
– a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05 -, in: GE 2006, 639,).
– 1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“ enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam. 2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05 -, in: NJW 2006, 2115).
– Eine Vereinbarung zur quotenmäßigen Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle (sogenannte Quotenklausel) ist dann unwirksam, wenn in der Klausel festgelegte Fristen nicht nur allgemein, sondern ausnahmslos strikt gelten. (Revision zugelassen) (LG Mannheim, Urteil vom 08.02.2006 – 4 S 52/05 -, in: GE 2006, 651).
– Eine Quotenklausel zur Abgeltung von noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen bei einer starren Fristenregelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ist unwirksam (AG Oranienburg, Urteil vom 24.03.2006 – 22 C 197/95 -, in: GE 2006, 655).
– Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05 – , in: GE 2006, 706,).
– Wie im Wohnraummietrecht enthält auch die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen“, einen starren Fristenplan, der den Mieter i.S.d. § 307 BGB unangemessen benachteiligt und zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2006 – I-10 U 174/05 -, in: GE 2006, 712, NJW 2006, 2047).
– Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4 – 5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“ enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (BGH, Versäumnisurteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 106/05 – in: GE 2006, 842,).
– Eine Quotenklausel mit bestimmten (starren) Quoten, gestaffelt nach bestimmten Fristen nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung, ist unwirksam (AG Neukölln, Urteil vom 15.03.2006 – 19 C 398/05 -, in: GE 2006, 851).
– Die formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn eine weitere Klausel des Mietvertrags die Rückgabe von Teilen des Mietobjekts in bestimmter (hier: weißer) Farbe vorschreibt (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2006 – 64 S 394/05 -, in: Info M 2006, 118).
– Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel (hier: wegen starrer Fristen) führt noch nicht dazu, dass eine separat getroffene, individualvertragliche Regelung (hier: Verpflichtung zur Endrenovierung) ebenfalls unwirksam ist (LG Hanau, Urteil vom 24.03.2006 – 2 S 324/05 -, in: Info M 2006, 119).
– Auch im Gewerbemietrecht benachteiligt ein starrer Fristenplan für die Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen und führt zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2006 – I-10 U 174/05 -, in: NZM 2006, 462, Info M 2006, 131).
– Eine Formularklausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn weiter formularmäßig vorgeschrieben ist, dass Fenster, Türen und Decken bei Auszug weiß gestrichen sein müssen (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2006 – 64 S 394/05 -, in: GE 2006, 1039).
– Die folgende an einen weichen Fristenplan anknüpfende Quotenklausel ist gemäß § 307 BGB unwirksam: „Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt, oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.“ (LG Kiel, Urteil vom 27.04.2006 – 1 S 263/05 -, in: DWW 2006, 245).
– Die Quotenklausel im Formularmietvertrag des Grundeigentumsverlags ist unwirksam. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen muss auch bei der Quotenklausel der Zustand der Wohnung Berücksichtigung finden (AG Neukölln, Urteil vom 15.03.2006 – 19 C 398/05 -, in: GE 2006, 851).
– Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle ist unwirksam, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter (hier: wegen eines starren Fristenplans) unwirksam ist und beide Klauseln in einem engen, untrennbaren Zusammenhang stehen (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 178/05 -, in: Info M 2006, 171).
– Ein formularmäßiger Fristenplan ist auch dann starr, wenn die Reparaturpflicht (hier: im unmittelbar vorangehenden Satz) auf die „notwendig werdenden“ Reparaturen beschränkt wird (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 106/05 -, in: Info M 2006, 174).
– Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten und Bodenbeläge zu entfernen, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Das gilt auch dann, wenn die Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen (hier: wegen starrer Fristen) unwirksam ist (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 109/05 – und – VIII ZR 152/05 -, in: Info M 2006, 175).
– Eine – grundsätzlich wirksame – formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist aufgrund des Summierungseffektes unwirksam, wenn sie mit einer – ebenfalls wirksamen – individuell vereinbarten, bedarfsunabhängigen Endrenovierungsklausel zusammen trifft (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05 -, in: Info M 2006, 176).
– 1. Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. 2. Mangels anderweitiger Vereinbarung verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer schönheitsreparaturmäßig zu beseitigende Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Liegt allerdings eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache vor, führt das zu einer Schadensersatzpflicht des Mieters (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05 -, in: GE 2006, 1158).
– 1. Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn er dem Mieter vorher erfolglos eine Vertragsänderung angeboten hat. 2. Eine nunmehr wirksame Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen darf nicht im Wege der Vertragsänderung rückwirkend auf den Beginn des Mietverhältnisses festgelegt werden (LG Düsseldorf, Urteil vom 18.05.2006 – 21 S 288/05 -, in: GE 2006, 1233).
– Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen. Eine mietvertragliche Klausel in einem Geschäftsraummietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedürfe, ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB unwirksam (KG, Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06 -, in: GE 2006, 1477).
– Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06 -, in: GE 2006, 1542).
– Unterschreibt der Mieter ein Wohnungsrückgabeprotokoll, in dem festgehalten ist, die Decken seien weiß zu streichen, stellt das ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in dem festgehaltenen Umfang dar (LG Berlin, Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 06.11.2006 – 67 S 392/06 -, in: GE 2006, 1615).
– 1. Eine Klage (des Mieters) auf Feststellung, dass die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, hat das erforderliche Feststellungsinteresse, wenn der Vertragsgegner (Vermieter) sich auf die wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen beruft. 2. Eine für sich genommen wirksame formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist wegen des Summierungseffekts dann unwirksam, wenn in einer weiteren Klausel „starre“ Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, selbst wenn es sich bei dem Fristenplan um eine individuell ausgestaltete Klausel handelt (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006 – 64 S 210/06 -, in: GE 2007, 57).
– Auch im Gewerbemietrecht benachteiligt ein starrer Fristenplan für die Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen und führt zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (OLG München, Urteil vom 22.09.2006 – 19 U 2964/06 – in: GuT 2006, 234; Info M 2007, 17).
– 1. Die Formularklausel in einem Mietvertrag über gewerbliche Räume zum Betrieb einer Schilder- und Gravurwerkstatt, „Die Schönheitsreparaturen sind ab Mietbeginn in den gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach vier Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten/Nebenräumlichkeiten/Balkonen/Loggien nach sieben Jahren auszuführen bzw. ausführen zu lassen“ enthält einen starren Fristenplan, der den Mieter i.S. des § 307 BGB unangemessen benachteiligt und insgesamt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt. 2. Die den Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtende dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 I 2 BGB tritt nach § 306 II BGB an die Stelle der unzulässigen Schönheitsreparaturklausel. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht. 3. Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel entzieht der vertraglichen Pflicht des Mieters zur Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand die Grundlage (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.01.2007 – 10 U 102/06 -, in: NZM 2007, 215).
– Auch im gewerblichen Mietverhältnis sind „starre“ Fristenpläne über auszuführende Schönheitsreparaturen nicht formularmäßig wirksam vereinbar, weil die Renovierung eines nicht renovierungsbedürftigen Gewerbemietraums – wie eines Wohnraums – sinnlos ist (OLG München, Urteil vom 22.09.2006 – 19 U 2964/06 -, in: NZM 2007, 215).
– 1. Die Klausel „Der Mieter wird Schönheitsreparaturen nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen.“ belastet den Mieter mit der Renovierungspflicht und stellt nicht lediglich den Vermieter von dieser Pflicht frei. 2. Ein nach dem Mietvertrag zulässiger, dem Vermieter aber vertragswidrig nicht angezeigter Einbau muss von dem Mieter nicht weggenommen werden, wenn ihm die Wegnahme vertraglich freigestellt ist (hier: Parkettboden in einer gemieteten Arztpraxis) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2006 – I-24 U 166/05 -, in: GE 2007, 515).
– Trotz Vereinbarung von sog. weichen Renovierungsfristen ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn daneben noch der Mieter verpflichtet wird, nach Beendigung der Mietzeit (jedenfalls) zu renovieren. Vereinbaren die Mietvertragsparteien in einem Mietaufhebungsvertrag dennoch, dass die mieterseits geleistete Kaution mit den Renovierungskosten verrechnet wird, kann diese Vereinbarung als Haustürgeschäft widerrufen werden, wenn sie in der Privatwohnung des Mieters ausgehandelt und vereinbart wird und der Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung bestellt hat (AG Tempelhof-Kreuzung, Urteil vom 23.08.2006 – 4 C 124/06 -, in: GE 2007,523).
– Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (BGH, Urteil vom 28.03.2007 – VIII ZR 199/06 -, in: IWW-Newsletter 36/2007, NJW 2007, 1743, GE 2007, 717 ).
– Sind Schönheitsreparaturen laut Fristenplan noch nicht fällig und wird auch kein vorzeitiger Renovierungsbedarf geltend gemacht, kann eine Geldzahlung nicht auf eine Abgeltungsklausel mit starrer Berechnungsgrundlage gestützt werden (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 247/05 -, in: GE 2007, 716).
– Übernimmt der Mieter durch Individualvereinbarung gegen einen Ausgleichsbetrag die Anfangsrenovierung und gleichzeitig durch Formularvereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, liegt nur dann keine Störung des Äquivalenzverhältnisses vor, wenn der Ausgleichsbetrag angemessen ist; anderenfalls ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam (AG Mitte, Urteil vom 29.03.2007 – 18 C 113/06 -, in: GE 2007,787).
– Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters (Genossenschaf- Unwirksam t) von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (LG Berlin, Urteil vom 29.05.2007 – 63 S 442/06 -, in: GE 2007, 845).
– Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, bei Vertragsende zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen einen Betrag zu zahlen, der nur den Zeitablauf seit der letzten Renovierung, nicht aber den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 247/05 -, in: Info M 2007, 107).
ist eine Formularklausel, die es dem Mieter verbietet, ohne Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart“ abzuweichen. Dies führt auch zur Unwirksamkeit einer – im Übrigen unbedenklichen – Vornahmeklausel. Das gilt auch dann, wenn Ausführungsklausel und Vornahmeklausel an verschiedenen Standorten (hier: Paragrafen) des Vertrages geregelt sind (BGH, Urteil vom 28.03.2007 – VII ZR 199/06 -, in: Info M 2007, 108).
– Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Allgemeine Geschäftsbedingung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn in einer weiteren Klausel geregelt ist, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2007 – 67 S 459/06 -, in: GE 2007, 986).
– Die Rechtsprechung in der Wohnraummiete zum Fristenplan bei Schönheitsreparaturen gilt auch für das Gewerberaummietrecht (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 14.12.2006 – I-24 U 113/06 -, in: GE 2007, 1119).
– Eine Formularklausel, wonach Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind, ist unwirksam mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – 62 S 341/06 -, in: GE 2007, 1125).
– Eine Quotenabgeltungsklausel, die die Beachtung des tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs ermöglicht (Quotenabgeltungsklauseln mit „flexibler“ Abgeltungsquote) kann im Einzelfall deshalb unwirksam sein, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, und damit gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstößt (BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06 -).
– 1. Ein starrer Fristenplan liegt nicht vor, wenn der Mieter grundsätzlich Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen ausführen soll. 2. Der Mieter ist beweispflichtig dafür, dass die Beschädigung einer Mietsache (hier: mit Wolken bemalte Decke im Badezimmer) beseitigt wurde. 3. Der Vermieter muss nicht einen Anstrich teils weiß, teils terracotta-Wischtechnik oder in maisgelb hinnehmen (AG Schöneberg, Urteil vom 06.09.2007 – 106 C 332/06 -, in: GE 2007, 1493).
– Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH, Urteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06 -, in: GE 2007, 1625; NJW 2007, 3776).
– In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Grund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter auf Grund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen. Jedenfalls für in der Vergangenheit abgeschlossene Mietverträge bleibt der Senat bei seiner Rechtsprechung, dass der Fristenplan des Mustermietvertrags des Bundesministeriums der Justiz 1976 auch kraft AGB wirksam vereinbart werden konnte (BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06 -, in: NJW-aktuell 48/2007, VIII; GE 2007, 1622).
– 1. Verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung einer monatlichen Reparaturkostenpauschale, die ihm jeweils nach Ausführung der Schönheitsreparaturen und Billigung durch den Vermieter erstattet wird, handelt es sich um einen Aufwendungsersatzanspruch, der der kurzen Verjährung von sechs Monaten unterliegt. 2. Im Falle einer Veräußerung sind die vorher entstandenen Ansprüche über den bisherigen Vermieter geltend zu machen; die Verjährung beginnt mit der Eintragung der Veräußerung im Grundbuch (LG Berlin, Urteil vom 05.04.2007 – 62 S 338/06 -, in: GE 2007, 1254).
– Mindestens bei Vermietung von neu renovierten Wohnungen ist eine Abgeltungsklausel wirksam, die den Wert der „abgewohnten“ Dekoration durch folgende Prüfschritte ermittelt: Welche individuelle Abwohnintensität ergibt sich, wenn man den Wohnungszustand bei Vertragsanfang und –ende (bzw. letzter Renovierung und Vertragsende) vergleicht? Unterstellt, dass der Mieter das vorstehend übermittelte, bisherige Wohnverhalten beibehalten und den Vertrag fortsetzen würde: Wann würde der laufende Renovierungszyklus enden, und welcher Teil dieses hypothetischen Renovierungszyklus ist abgewohnt und deshalb abzugelten? (BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06 -, in: Info M 2007, 345).
– Die formularvertragliche Regelung: „Im Hinblick darauf, dass der Mieter eine neue Wohnung übernimmt, verpflichtet er sich, die Wohnung im gleichwertigen Zustand zurückzugeben bzw. dass, was daran fehlt, in Geld zu ersetzen. Dies gilt insbesondere für Schönheitsreparaturen“ stellt eine unwirksame Endrenovierungsklausel dar (AG Schöneberg vom 09.08.1999; in: GE 1999, 1431).
– a) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, „angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen“, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 95/07 -; in: NJW 2008, 1438; GE 2008, 665; Info M 2008, 161).
– Eine formularmäßige Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auch dann wirksam, wenn die Klausel den Außenanstrich von Fenstern und Außentüren nicht ausdrücklich ausnimmt (LG Berlin, Urteil vom 22.05.2007 – 63 S 385/06 -; in: GE 2008, 735).
– Eine formularmäßige Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter ist unwirksam, wenn die Klausel den Außenanstrich von Fenstern und (Außen-)Türen nicht ausnimmt (Die Klausel lautet: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Fenster und Türen sowie etwa eingebauter Schränke) in der Wohnung auszuführen, sowie die Rollladen, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne und Wasch- und Abflussbecken instand zu halten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen. Er hat auch die sonstigen Einrichtungen in der Wohnung pfleglich zu behandeln. Für Schäden die der Mieter oder eine der im Absatz 2 bezeichneten Personen durch unsachgemäße Behandlung (insbesondere bei Frost) verursacht hat, ist der Mieter der Vermieterin ersatzpflichtig.“) (LG Berlin, Urteil vom 18.01.2008 – 63 S 215/07 -; in: GE 2008, 478).
– Unwirksam ist eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, lackierte Holzteile im Originalton, farbig lackierte Holzteile auch in weiß oder in „hellen“ Farbtönen gestrichen zurückzugeben. Die Unwirksamkeit dieser Farbwahlklausel führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel (LG Hamburg, Urteil vom 09.10.2007 – 316 S 35/07 -; in: ZMR 2007, 967; Info M 2008, 116).
– Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2008 – 62 S 341/06 -; GE 2007, 1125; Info M 2008, 117).
– Eine Schönheitsreparaturklausel, wonach bei Auszug Fenster, Decken, Türen weiß gestrichen sein müssen, benachteiligt den Mieter unangemessen und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Überbürdung der Schönheitsreparaturen. Unabhängig von der Schriftart (gedruckt, mit Schreibmaschine eingesetzt, handschriftlich hinzugefügt) liegt eine Allgemeine Geschäftsbedingung bereits dann vor, wenn eine Partei die Einbeziehung einer vorformulierten Bedingung in den Vertrag verlangt. Eine Individualvereinbarung kann nur dann vorliegen, wenn sie zwischen den Parteien im Einzelfall ausgehandelt worden ist; dabei ist Aushandeln mehr als ein bloßes Verhandeln oder Absprechen, der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt seiner AGB inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen, wobei der Gegner die reale Möglichkeit haben muss, den Inhalt der Vertragsbedingung zu beeinflussen (LG Berlin, Urteil vom 02.11.2007 – 63 S 407/06 -; in: GE 2008, 869).
– Sieht eine Schönheitsreparaturklausel vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ nach Maßgabe eines Fristenplans (hier: „ 3, 5, 7“ Jahre) durchzuführen hat, handelt es sich um eine so genannte starre Fristenregelung, die die Klausel insgesamt unwirksam macht (Hätte der Vermieter die Formulierung „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handeln sollte) (KG, Urteil vom 06.12.2007 – 8 U 135/07 -; in: GE 2008, 602;:MM 2008, 38; Info M 2008, 115).
– Ist der Mieter vertraglich ohne Einschränkung zum Streichen der Fenster verpflichtet, wird davon auch der Außenanstrich umfasst mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam ist (KG, Hinweisbeschluss vom 17.09.2007 – 8 U 77/07; in GE 2008, 987).
– Die Klausel im Formularmietvertrag „Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich…“ ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (KG, Urteil vom 22.05.2008 – 8 U 205/07; in GE 2008, 989).
– Die im Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter Fenster und Balkontür von außen zu streichen hat, ist unwirksam; die Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen, bleibt davon unberührt (LG Berlin, Urteil vom 09.06.2008 – 67 S 7/08 -; in: GE 2008, 997).
– Eine mietvertragliche Klausel in einem Geschäftsraummietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedürfe, ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB unwirksam (KG, Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06 -, in: GE 2006, 1477).
– 1. Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. 2. Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. 3. Eine an starren Fristen geknüpfte und deshalb unwirksame Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen (BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07 -; in: GE 2008, 1045).
– 1. Auch eine handschriftliche unwirksame Endrenovierungsklausel führt dazu, dass die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen überhaupt entfällt (LG Potsdam, Urteil vom 19.06.2008 – 11 S 151/07 -, in: GE 2008, 1055; NJW 2008, 2499).
– Sollen Schönheitsreparaturen vom Mieter kraft Miet-AGB „regelmäßig“ binnen bestimmter Fristen ausgeführt werden, handelt es sich – anders als bei den Begriffen „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ – um eine „starre“ und mithin unwirksame Dekorationsfristvereinbarung (KG, Urteil vom 22.05.2008 – 8 U 205/07 -; in: NJW 2008, 2787).
– Ist mietvertraglich vereinbart, dass Schönheitsreparaturen „grundsätzlich“ in bestimmten Fristen auszuführen sind, handelt es sich um einen (unwirksamen) starren Fristenplan, mit der Folge, dass auch die allgemeine Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (AG Wedding, Urteil vom 20.06.2008 – 7 C 421/06 (rechtskräftig) -; in: GE 2008, 1129).
– Unwirksam ist die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen in bestimmten Farben und Materialien auszuführen (hier: „neutrale, helle und deckende Farben und Tapeten“). Wirksam ist eine solche Klausel, wenn sie nur für den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe gilt – also nicht schon während des laufenden Mietverhältnisses (BGH, Urteil v. 18.06.2008 – VIII ZR 224/07 -; in: Info M 9/08, 315).
– Unwirksam ist eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, beim Auszug bestimmte Teile der Wohnung (hier: Fenster, Türen und Decken) weiß zu streichen. Die unangemessene Benachteiligung führt dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam wird (LG Berlin, Urteil vom 2.11.2007 – 63 S 407/06 -; in: GE 2008, 869 und Info M 9/08, 320).
– Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist auch im Gewerberaummietrecht unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 84/06 -; GE 2008, 1556; Info M 2008, 422).
– Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltenen Klausel „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgen Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“ hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07 -).
– Eine Schönheitsreparaturen-Klausel, die den Mieter verpflichtet, Fenster und Türen auch von außen zu streichen, verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB. Sie ist aber nicht vollständig unwirksam. Der Mieter bleibt vielmehr – mit Ausnahme des Außen- und Innenanstrichs für Fenster und Türen – zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet („blue-pencil-Test“) (LG Berlin, Urteil vom 9.6.2008 – 67 S 7/08 -; in: GE 2008, 997 und Info M 2008, 421).
– Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 84/06 (OLG Düsseldorf) -; in: NJW 2008, 3772).
– a) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, „angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen“, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 12) (BGH, Urteil vom 5.3.2008 – VIII ZR 95/07 -; in: WuM 2008, 278).
– a) Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. b) Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin (BGH, Urteil vom 18.6.2008 – VIII ZR 224/07 -; in: WuM 2008, 472).
– Die in einem Wohnungsmietvertrag enthaltene Klausel folgenden Inhalts: „Nach dem jeweiligen Grad der Abnutzung hat der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans durchzuführen: – in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre – in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre – in allen sonstigen Nebenräumen alle sieben Jahre“ ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Pflichten auferlegt (KG, Urteil vom 6.12.2007 – 8 U 135/07 -; in: WuM 2008, 474).
– Die Verpflichtung des Wohnraummieters, zum Ende der Mietzeit die „erforderlichen“ Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist wirksam, wenn die Wohnung in einem grundlegend renovierten Zustand zu überlassen war (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 27.7.2007 – 509 C 45/06 -; in: WuM 2008, 474).
– Der Gewerbemieter ist im Rahmen der übernommenen Schönheitsreparaturen jedenfalls dann nicht verpflichtet, den Bodenbelag (hier: PVC) zu erneuern, wenn die Klausel ihn lediglich verpflichtet, „vorhandene Fußbodenbeläge […] bei Bedarf fachgerecht zu behandeln“ (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.5.2008 – I-10 U 8/08 -; in: GE 2008, 731).
– Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 15/07 -; in: NJW 2009, 510; GE 2009, 111; WuM 2009, 225; InfoM 2009, 69).
– Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 I 1 BGB noch wird sie gem. § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5.4.2006 – VIII ZR 163/05 -, NJW 2006, 2116) (BGH, Urteil vom 14.01.2009 – VIII ZR 71/08 -; in: GE 2009, 321; NJW 2009, 1075; Info M 2009, 63).
– Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich. Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern (BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08 -).
– Die formularmietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Schönheitsreparatur während der Mietzeit in vorgegebener Farbwahl, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin (BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 166/08 -; in: WuM 2009, 224).
– 1. Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. 2. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia.“ in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13) „Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Widerherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile „einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ und „sowie der Türen und Fenster“ beschränkt (BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 210/08 -; in: GE 2009, 573; NJW 2009, 1408; Info M 2009, 105).
– 1. Eine Formularklausel, die den Mieter generell und damit auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in vorgegebenen Farbtönen verpflichtet, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen. 2. Bei einer Klausel, wonach der Mieter die Wohnung in neutralem Farbton neu gestrichen übernimmt und sich zur Rückgabe in dem so beschriebenen Zustand verpflichtet, handelt es sich um eine unwirksame Endrenovierungsklausel (BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 166/08 -; in: GE 2009, 574; WuM 2009, 224).
– Den Außenanstrich an Türen und Fenstern kann der Vermieter nicht formularmäßig auf den Mieter abwälzen. Tut er es doch, ist die gesamte Klausel unwirksam (Aufgabe von BGH, 6.10.2004 – VIII ZR 215/03 – Info M 2005, 84) (BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08 -; in: Info M 2009, 105).
– Eine Individualabrede liegt vor, wenn der Vermieter seine Renovierungsklausel ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Mieter einen abändernden Zusatz zu der vom Vermieter vorgeschlagenen Endrenovierungsklausel durchsetzt (hier: zum Leistungsumfang bei beschädigten Teppichböden) (BGH, Urteil vom 18.3.2009 – XII ZR 200/06 -; in: Info M 2009, 121; GE 2009, 647).
– Der Grundsatz, wonach der Mieter bei geplantem Umbau der Wohnung bei Vertragsende von der Durchführung von Schönheitsreparaturen frei wird und einen Geldausgleich zahlen muss, findet keine Anwendung, wenn der Mieter die Arbeiten zuvor ablehnt. Geschuldet ist dann der Kostenbetrag für die fiktive Vollrenovierung (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: MietRB 3/2009, 65).
– Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn nach der Anlage zum Mietvertrag Türen und Fenster nur weiß lackiert werden dürfen (LG Berlin, Urteil vom 27.01.2009 – 63 S 215/08 -; in: GE 2009, 847).
– Eine Formularklausel, die den Mieter allgemein – ohne Beschränkung auf den Zeitpunkt der Rückgabe – zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in neutralen Farbtönen verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (Bestätigung von BGH, NJW 2008, 2499) (BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/08 -).
– Die Klausel in einem Gewerbemietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen dann auszuführen sind, „wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist“, ist wirksam (LG Hildesheim, Grundurteil vom 07.05.2008 – 4 O 408/07 -; in: GE 2009, 1049).
– Da Beseitigen kleiner Putz- und Holzschäden kann im Formularmietvertrag über Wohnraum nicht im Rahmen einer Schönheitsreparatur dem Mieter auferlegt werden. Schließt der Wortlauf der Klausel die Übertragung der Schönheitsreparatur auf den Mieter infolge von Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten, bei Unglücksfällen oder bei Naturereignissen (Wasserrohrbruch, Brand, Überschwemmung) nicht aus, ist die Klausel intransparent. Intransparent ist die Klausel auch, wenn nach dem Wortlaut eine Endrenovierung vom Mieter verlangt werden könnte, obwohl die letzte Renovierung erst wenige Tage zurückliegt. (Anmerkung: Die Klausel ist dann nicht intransparent, sondern unangemessen benachteiligend i. S. d. § 307 BGB.) Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bewirkt eine Klausel, die dem Mieter während des Mietverhältnisses neben dem Anstrich von Wänden und Decken lediglich das Anbringen einer weißen Raufasertapete gestattet. Die Ermittlung der Renovierungskosten zur Quotenklausel „im Zweifel“ nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäfts ist unwirksam. Die Quotenklausel ist intransparent, wenn die Berechnung eines Kostenanteils bei unterdurchschnittlicher Abnutzung nicht erläutert wird (AG Gießen, Urteil vom 30.06.2009 – 48 MC 720/08 –(Berufung wurde zugelassen) -; in: WuM 2009, 454; GE 2009, 1257).
– Eine – grundsätzlich wirksame – individualvertragliche Überwälzung der bedarfsunabhängigen Endrenovierungspflicht auf den Mieter ist aufgrund des Summierungseffekts unwirksam, wenn sie mit einer unwirksamen formularmäßigen Fristenregelung zusammen trifft (AG Dieburg, Urteil vom 04.05.2009 – 23 C 23/09 -; in: Info M 2009, 316).
– Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff „weißen“ bei der nach § 305 c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 344/08 -; in: GE 2009, 1488).
– Die Wendung in Schönheitsreparatur-AGB, wonach der Mieter die Pflicht übernimmt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, hält der Inhaltskontrolle nicht stand und führt zur Gesamtunwirksamkeit der Abwälzklausel (LG München I, Urteil vom 30.09.2009 – 15 S 6274/09 (n. rk.) -; in: NJW 2010, 161; GE 2010, 271).
– Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 50/09 -; in: IMR Feb. 2010).
– a) Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Widerherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. b) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastete, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08 , WuM 2009, 286) (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09 -; in: GE 2010, 335 und WuM 2010, 85).
– Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen „nur weiß“ zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 50/09 -; in: GE 2010, 45 und WuM 2010, 142 und IMR 2010, 126).
– 1. Eine Formularklausel „Unter Berücksichtigung des Zustandes bei Vertragsbeginn ist das Bekleben der Wände mit Tapete nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig.“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam und führt insgesamt zur Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter. 2. Im Rahmen der sich daraus ergebenden Erhaltungsverpflichtung des Vermieters ist dieser nur verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu erhalten, in dem sie sich bei Anmietung befunden hat; weitergehende und zusätzliche kostenverursachende Gestaltungswünsche muss der Mieter auf eigene Rechnung verwirklichen (AG Charlottenburg, Urteil vom 02.09.2009 – 205 C 83/09 -; in: GE 2010, 551).
– Umfasst die Schönheitsreparaturenklausel im Wohnraummietvertrag nach der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung auch das Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster durch den Mieter, ist die Klausel bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung unwirksam (BGH, Versäumnisurteil vom 10.02.2010 – VIII ZR 222/09 -, in: WuM 4/2010, 231).
– Eine Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist insgesamt unwirksam, wenn entsprechend § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht klargestellt ist, dass der Anstrich von Türen und Fenstern nur von innen geschuldet ist (BGH, VU vom 10.02.2010 – VIII ZR 222/09 -; in: GE 2010, 692).
– Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Individualvereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen in einem Wohnungsabnahmeprotokoll angenommen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2010 – 63 S 290/09 -; in: GE 200, 847).
– Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltende Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann (BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09 -; in: IMR 2010, 317; GE 2010, 1045; NJW 2010, 2877).
– Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 280/09 -).
– Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach bei Auszug Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein müssen, ist unwirksam mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen vom Mieter nicht geschuldet sind (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2010 – 63 S 379/09 -; in: GE 2010, 1059).
– Eine Regelung im Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“ hat, stellt eine unzulässige Fachhandwerkerklausel dar (LG München I, Urteil vom 30.09.2009 – 15 S 6274/09 -).
– 1. Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen i. S. von § 28 IV 3 der II. BerechnungsVO. 2. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 I 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, NJW 2009, 1408 = NZM 2009, 353 = WuM 2009, 286) (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09 -; in: NJW 2010, 674).
– Wenn im Rahmen einer komplexen Schönheitsreparaturenklausel dem Mieter eine Schlußdekoration nach Farbwünschen des Nachmieters oder Vermieters und Arbeiten in „guter Qualität“ abverlangt werden, ist die Klausel insgesamt unwirksam (AG Neustadt/ Weinstraße, Urteil vom 29.04.2010 – 3 C 203/09 -; in: ZMR 2010, 772).
– 1. Verpflichtet eine Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag den Mieter zur Renovierung innerhalb der Mietzeit mit vorgegebener Farbwahl (einheitlichem, neutralen Gesamt-/Erscheinungsbild), ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters feststellbar ist, ist diese Regelung unwirksam (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 27.09.2010 – 65 S 203/10 -; in: GE 2010, 1744).
– Eine Schönheitsreparaturklausel ist insgesamt unwirksam, wenn hinsichtlich der Türen und Fenster nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterschieden wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09 -; GE 2010, 335). Ein vom Mieter nicht fachgerecht durchgeführter Anstrich führt nicht zur Schadensersatzverpflichtung, wenn Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ohnehin durchzuführen sind (sog. Sowieso-Kosten) (BGH, Hinweisbeschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 42/09 -; in: GE 2011, 263).
– Eine Schönheitsreparaturenklausel, die die Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („weiß“) im Zeitpunkt der Rückgabe einengt, schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt; die Klausel ist insgesamt unwirksam (BGH, Hinweisbeschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10 -; in: GE 2011, 263).
– Eine sog. Farbwahlklausel benachteiligt den Mieter nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe gilt und dem Mieter noch einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt (BGH, Hinweisbeschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 218/10 -; in: GE 2011, 477).
– Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist gemäß §§ 305c Abs. 2, 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (KG, Beschluss vom 17.05.2010 – 8 U 17/10 -, in: GE 2011, 480).
– Beinhaltet ein Gewerberaummietvertrag eine Formularklausel dergestalt, dass der Mieter bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, liegt eine unwirksame Klausel vor (KG, Beschluss vom 17.05.2010 – 8 U 17/10 -; in: IMR 2012, 190).
– Die formularvertragliche Verwendung des Begriffs „regelmäßig“ bei Fristen für Schönheitsreparaturen führt zur Annahme eines flexiblen Fristenplans (gegen KG 2008, 398) (BGH, Hinweisbeschluss vom 20.03.2012 – VIII ZR 192/11 -; in: GE 2012, 821).
– Eine Quotenklausel, nach der zur Ermittlung der vom Mieter zu tragenden Kosten ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes zugrunde gelegt werden soll, ist unwirksam (LG Berlin, Ur- Eine teil vom 17.07.2012 – 65 S 66/12 -; in: GE 2012, 1231).
– Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachrichtigt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045 = NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07, GE 2008, 1621 = NJW 2009, 62 Rn. 17 f.) (BGH, Urteil vom 22.02.2012 – VIII ZR 205/11 -; in: GE 2012, 687).
– Eine Formularklausel im Mietvertrag, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen für erhebliche Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart der Zustimmung des Vermieters bedarf, ist unwirksam (Fortführung Senatsurteil vom 28.03.2007 – VIII ZR 199/06 – WuM 2007, 259) (BGH, Hinweisbeschluss vom 11.09.2012 – VIII ZR 237/11 -; in: WuM 2012, 662).
– 1. Eine Schönheitsreparaturenklausel zu Lasten des Mieters ist unwirksam, wenn daneben durch AGB eine Versiegelungspflicht für Parkett und Holzfußboden vereinbart wird, selbst wenn dabei eine salvatorische Klausel vorsieht, dass die Arbeiten nur dann durchgeführt werden müssen, „sofern dies die Gesetzteslage bzw. die Rechtsprechung erlauben“. 2. Ein Klauselverwender muss zunächst den ersten Anschein für das Vorliegen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung widerlegen und hat die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Vertrag oder eine einzelne Vertragsbedingung entgegen dem ersten Anschein individuell ausgehandelt worden ist (BGH, Beschluss vom 20.11.2012 – VIII ZR 137/12 – (Hinweisbeschluss) und BGH, Beschluss vom 05.03.2013 – VIII ZR 137/12 – (Zurückweisungsbeschluss); in: GE 2013, 612).
– Die formularmäßige Klausel in einem Gaststättenpachtvertrag „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebs bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert“, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.12.2010 – 10 U 66/10 -; in: IMR 2011, 97).
– Eine formularvertragsmäßige Vereinbarung zur Verpflichtung des Abschleifens und Versiegelns der Parkettfußböden ist unwirksam und führt zur Gesamtunwirksamkeit der Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen. Ein handschriftlicher Zusatz im Wohnungsübergabeprotokoll, nachdem der Mieter an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt wird, stellt lediglich ein deklaratorisches Anerkenntnis dar, das keine über den schriftlichen Mietvertrag hinausgehenden Pflichten des Mieters zu begründen vermag (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2013 – 63 S 347/12 -; in: GE 2013, 1004).
– Eine für sich genommen wirksame Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn sie mit einer (auch individuell vereinbarten) Anfangsrenovierungsklausel zusammentrifft (Summierungseffekt) (LG Berlin, Urteil vom 26.02.2013 – 63 S 199/12 -; in: GE 2013, 1005).
– Zur Frage, ob bei unrenoviert übergebener Wohnung überhaupt wirksame Grund- und Quotenklauseln zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen vereinbart werden können (BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/12 -; GE 2014, 245).
– Eine Schönheitsreparaturenklausel ist unwirksam, wenn die kundenfeindlichste Auslegung zu einem Verbot der Verwendung wasserlöslicher Farbe (Acrylfarben) für den Anstrich führt und demgegenüber ölhaltige Farben (Alkydharzfarben) vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2013 – 63 S 216/13 -; in: GE 2014, 253).
– Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt (BGH, Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 108/13 -; in: GE 2014, 666).
– Eine Schönheitsreparaturklausel, die sich auch auf das laufende Mietverhältnis bezieht, und in der Anstriche in sog. Lasertechnik, „die nicht ohne erheblichen Aufwand tapezierbar sind“, der Erlaubnis des Vermieters bedürfen, ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 07.02.2014 – 18 S 108/13 -; in: GE 2014, 939).
– Wird der Mieter sowohl zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen als auch zur Wohnungsrückgabe in Weiß und zur Erneuerung des Teppichbodens nach fünf Jahren verpflichtet, so sind alle drei Regelungen auch dann unwirksam, wenn Teile der Regelung eine Individualvereinbarung sind (AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 – 425 C 2787/14 -; in: IMR 2014, 465).
– 1. Die in § 7 des Mustermietervertrags des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 enthaltene Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedenfalls dann unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlasen worden ist. 2. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB ergibt sich in diesem Falle daraus, dass er Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit-) zu tragen hat, die nicht auf seinen Mietgebraucht zurückzuführen sind (LG Heilbronn, Urteil vom 22.07.2014 – 2 S 63/13 – (Revision zuugelassen: BGH – VIII ZR 232/14); in: GE 2014, 1453).
– 1. Zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen, wenn im Mietvertrag sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen abgewälzt wurden als auch eine Verpflichtung zur Wohnungsrückgabe in weiß und zur Erneuerung des Teppichbodens nach fünf Jahren erhalten ist. 2. Aufgrund des Summierungseffekts sind in diesem Fall alle drei Regelungen unwirksam; das gilt selbst dann, wenn man Teile der Regelungen ausnahmsweise als Individualvereinbarung bewerten sollte. 3. Die Verpflichtung zur Erneuerung nach einer Frist von fünf Jahren ist gem. § 307 BGB unwirksam. Bei einer idividualvertraglichen Vereinbarung kann sich die Nichtigkeit aus § 139 BGB ergeben, wenn die einheitliche Reglung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen wegen einer unangemessenen Benachteiligung nichtig ist. 4. Bei Teppichböden normaler Qualität ist von einer Nutzungsdauer von zehn Jahren auszugehen. 5. Der Mieter ist berechtigt, im Badezimmer Bohrlöcher in die Fliesen zu setzen, wenn er übliche Ausstattungsgegenstände anbringen will (AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 – 425 C 2787/14 -; in: GE 2014, 1455).
– Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“ Berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten“ Beträge zu verlangen (BGH, Urteil vom 03.12.2014 – VIII ZR 224/13 -; in: GE 2015, 116).
– Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beantsprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (BGH, Urteil vom 22.02.2012 – VIII ZR 205/11 -; in: IMR 2012, 179).
– 1. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass der Mieter bei Mietende zu einer „fach- und sachgerechnetn Komplettrenovierung auf seine Kosten“ verpflichtet ist, muss das Mietobjekt in einen Zustand versetzt werden, der keine Verunreinigung und Beschädigunggen mehr aufweist. 2. Von der Komplettrenovierung werden insbesondere auch die Bodenbeläge erfasst (OLG Frankfurt, Urteil vom 21.06.2012 – 2 U 46/12 -; in: IMR 2012, 376).
– Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff, und von Senatsurteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663) (BGH, Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12 -; in: IMR 2013, 314).
– Folgende Regel in Vermieter-AGB ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel: „Parkett und Holzfußboden sind nach 10 Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet (BGH, Beschluss vom 05.03.2013 – VIII ZR 137/12 -; in: IMR 2013, 397).
– Die in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehaltene Verpflichtung des Mieters, sich quotal an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen, stellt lediglich ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar, das keine über die sich aus dem schriftlichen Mietvertrag wirksam ergebenden Pflichten hinausgehende eigenständige Verpflichtung des Mieters begründet (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2013 – 63 S 347/12 -; in: IMR 2013, 499).
– Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts ist keine Schönheitsreparatur im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Durchführung solcher Arbeiten ist daher gemäß § 307 Abs. 1 BGB unzulässig, wobei die Unzulässigkeit die gesamte, den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtende Klausel erfassen kann (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2013 – 63 S 347/12 -; in: IMR 2013, 500).
– Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflichtmit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14) (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 21/13).
– Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anstellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff) (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 -).
– a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlasenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253). b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsgedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 -).
– Der BGH tendiert dazu, Abgeltungsklauseln als unwirksam anzusehen, und zwar selbst dann, wenn sie den Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigen, dass bei der Berechnung der Quote der Zeitraum entscheidend ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde (Abkehr von BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06, IMR 2012, 377) (BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/12 -; in: IMR 2014, 102).
– Der Begriff „Renovierung“ beschränkt sich nicht nur auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen, sondern erfasst nach dem allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Hierunter versteht man die Beseitigung von Schäden aufgrund von Abnutzung, die auch durch den gewöhnlichen Gebrauch entstanden sein können, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Stands der Nutzbarkeit oder zu einem besseren, dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand führen können (OLG Koblenz, Beschluss vom 22.05.2014 – 3 U 182/14 -; in: IMR 2014, 472).
– Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist“ berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlungen der „angesparten“ Beträge zu verlangen (BGH, Urteil vom 03.12.2014 – VIII ZR 224/13 -; in: IMR 2015, 49).
– 1. Die in einer Klausel des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters, bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen. 2. Enthält der Mietvertrag eine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die Räumlichkeiten mit einer bestimmten Farbe zu streichen hat, liegt nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn die Klausel ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (OLG Koblenz, Beschluss vom 26.02.2015 – 3 U 1209/14 -; in: IMR 2015, 157).
– 1. Renoviert und unrenoviert übergebene Wohnungen sind unterschiedliche Vertragsgegenstände. 2. Nur bei unrenoviert übergebenen Wohnungen ist die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam. 3. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter den unrenovierten Zustand durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages kompensiert. 4. Der Mieter muss beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. 5. Unrenoviert ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist, sondern schon dann, wenn die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer nicht renovierten Wohnung vermitteln (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 -; in: IMR 2015, 220).
– Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einehtlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 21/13 -; in: IMR 2015, 221).
– Eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen durch den Mieter regelmäßig auszuführen sind, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist, ist wirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 -; in: IMR 2015, 267).
– Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie vom Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06, IMR 2007, 377 = NJW 2007, 3632 Rz. 14 ff.) (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 -; in: IMR 2015, 268).
– Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.) (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 -; in: GE 2015, 721).
– 1. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 31/13 -; in: GE 2015, 725).
– a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253). b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum ausweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnugn vermitteln. c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller frü die Beurteilung des Einzelfalls maßgeblichen Umstände. d) Beruft der Meiter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklasel, obliegt es ihm, darzulegen und im Betreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 -; in: GE 2015, 649).
– 1. Eine (2-Zimmer) Wohnung ist renovierungsbedürftig, wenn die Fenster zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter nicht frisch gestrichen sind und Lackabplatzungen aufweisen. 2. Eine vom Vermieter gestellte Formularklausel, die eine derart renovierungsbedürftige Wohnung zum Gegenstand hat und den Mieter hinsichtlich des Übergabezustandes der Wohnung undifferenziert und ohne angemessenen wirtschaftlichen Ausgleich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 – 67 S 140/15 -; in: GE 2015, 917).
– Der Mieter, der sich auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel beruft, hat darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war (Anschluss an BGH, Urteil vom 18.03.2015 – 63 S 114/14 -; in: GE 2015, 1163).
– Eine Überwälzungsklausel für Schönheitreparaturen auf den Mieter ist auch bei Übergabe einer renovierungsbedürfteigen Wohnung wirksam, wenn durch den vom Vermeiter gewährten finanziellen Ausgleich der Höhe nach vom Mieter vorzunehmende Renovierungsarbeiten ausreichend kompensiert werden (im Anschluss an BGH – VIII ZR 185/14 -, GE 2015, 649) (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 – 63 S 335/14 -; in: GE 2015, 1403).
– Eine Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (LG Berlin, (Hinweis-) Beschluss vom 17.11.2015 – 67 S 359/15 -; in: GE 2016, 127).
– 1. Vereinbaren die Mietparteien, dass der Mieter Instandsetzungen und Renovierungen bei Vertragsbeginn vornimmt, folgt daraus deren Erforderlichkeit. 2. Eine Ausgleichszahlung von 200 DM ist kein angemessener Ausgleich für die Überbürdung von Schönheitsreparaturen bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung; zur Ausgleichsgewährung durch Mietnachlass (LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 – 63 S 216/14 -; in: GE 2016, 395).
– 1. Beruft sich der Mieter gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen oder auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen darauf, dass die überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen war, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast. 2. Zur Bedeutung von Übergabeprotokollen für den Renovierungszustand. 3. Die Durchführung von Malerarbeiten ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters steht, auch wenn die Wohnung zwischenzeitlich genutzt sein sollte, der Annahme einer nicht renovierungsbedürftigen Wohnung nicht entgegen; die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung ist für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel nicht erforderlich. 4. Der Anstrich von Scheuerleisten gehört zu den Schönheitsreparaturen, weil Scheuerleisten zum Fußboden gehören (LG Berlin, Urteil vom 12.02.2016 – 63 S 106/15 -; in: GE 2016, 592).
– 1. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenovierten oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist (nur) dann unwirksam, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird. 2. Durch den Ausgleich muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden; z. B. durch den Erlass der Nettokaltmiete (hier: für den ersten Monat). 3. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung schon dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertragelichen Zeitraum aufweist (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 – 63 S 335/14 -; in: IMR 2016, 63).
– Auch bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 307 BGB insgesamt unwirksam, wenn das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von zehn Jahren übertragen wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 21/13, GE 2015, 725) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016 – I-24 U 63/15 -; in: GE 2016, 784).
– Wird nur eine spezielle Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, gelten die Abreden insgesamt weiter als AGB. Einer formularmäßigen Bestätigungsklausel mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, komme keine Beweiskraft zu. Dasselbe gilt für unterschriebene Erklärungen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen (LG Berlin, Urteil vom 14.03.2017 – 63 S 263/16 -; in: GE 2017, 477).
– Im preisgebundenen Wohnraum ist eine Vereinbarung über die Übernahme anfänglicher Dekorationsarbeiten druch den Mieter bei fortwirkender Verpflichtung des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis wirksam und stellt keine einmalige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 WoBindG dar (LG Berlin, Urteil vom 17.11.2017 – 63 S 69/17 -; in: GE 2017, 1556).
– Die AGB-Klausel in einem Wohnungsmietvertrag „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“ kann eine Überbürdung der Schönheitsreparaturenpflicht auf die Mieter bewirken, wenn ihnen die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben wird. Das Verbot des § 536 Abs. 4 BGB, wonach die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche eines Mieters nicht abbedungen werden können, steht der Überbürdung der Schönheitsreparaturenpflicht auf die Mieter nicht grundsätzlich entgegen (entgegen LG Berlin – 67 S 7717 -; Urteil vom 09.03.2017, GE 2017, 416 ff.; Anschluss BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 -, BGHZ 204 302 ff. und BGH – VIII ZR 129/91 -, Urteil vom 06.05.1992, BGHZ 118, 194 ff., Rn. 19) (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 – 64 S 120/17 (rk.) -; in: GE 2018, 710).
– Ist die klauselmäßige Vereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter die die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, deswegen unwirksam, weil die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses einen unrenovierten Zustand aufwies führt dies nicht ohne Weiteres dazu, dass nunmehr der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ist, während des Mietverhältnisses regelmäßig Schönheitsreparaturen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache durchzuführen. Vielmehr kann die durch die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklauseln entstehende „Vertragslücke“ unausgefüllt bleiben , so dass keine der Mietvertragsparteien eine einforderbare Verpflichtung trifft, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber beide Teile – der Mieter jederzeit, der Vermieter nur nach Maßgabe des § 555a BGB – dazu berechtigt sind. Jedenfalls schuldet der Vermieter in einem solchen Fall nur einen „unrenovierten“ Zustand der Wohnung und damit keine Schönheitsreparaturen; es ist unerheblich, ob sich der Dekorationszustand der vertragsgemäß „unrenoviert“ übergebenen Wohnung seit dem Beginn des Mietverhältnisses weiter verschlechtert hat (Anschluss BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 -, BGHZ 204, 302 ff.; Abgrenzung BGH, Urtieil vom 28.07.2006 – VIII ZR 124/05 -, GE 2006, 1158 ff. und BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/07 -; BGHZ 177, 186 ff.) (LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 – 18 S 392/16 (Revision zugelassen) -; in: GE 2018, 713).
– Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand. Sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätitgung von BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 -, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35). Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern. (BGH, Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16 -; in: GE 19/2018, 1214).
– Auch im preisgebundenen Wohnraum darf der Vermieter die Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen oder alternativ nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II.BV einen Zuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen nehmen. Bei gebotener wirtschaftlicher Gesamtbetrachtung werden dem Mieter durch individualvertragliche Übernahme (nur) der Anfangsrenovierungs keine Leistungen auferlegt, die den Rahmen der Kostenmiete übersteigen. Dies gilt erst recht, wenn dem Mieter für die Übernahme der letztlich ihm selbst im Rahmen der Nutzung der Wohnung zugutekommenden Anfangsrenovierung eine Monatsmiete (netto) gutgeschrieben wird. ( BGH, Beschluss vom 22.08.2018 – VIII ZR 287/17 -; in: GE 24/2018, 1585).
– Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend; BGH, Urteil vom 18.03.2018 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB den Vermieter betreffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, Beschluss vom 13. Juli 2016 – 2 U 45/16, NJW 2016, 3732) (GE 2019, 597).
-Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter die Renovierungspflichten des Vormieters gegenüber dem Vermieter übernimmt und am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung mit durchgeführten Schönheitsreparaturen zurückgegeben hat (AG Köpenick, Urteil vom 22.01.2019 – 7 C 157/18 -; in: GE 2019, 1039).
-Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 – 24 U 104/18 -; in: IMR 2019, 458).
– 1. Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend) BGH, IMR 2015, 220), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtun zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, IMR 2016, 415). (OlG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 – 5 U 1613/18 -; in: IMR 2019, 239).
-a) An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn.20; vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn.40; vom 08.07.2020 . VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). b) Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast – vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen – bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20.01.1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18.04.2007 – XII ZR 139/05, GE 2007, 840 = NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekoratinszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht. Da die (Wieder-) Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem – in der Regel häftigem – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen. c) Diese Kostenbeteiligung kann der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Vermieter dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhalten. Der Mieter kann – insbesondere zur Vermeidung eines teilweisen Unterliegens – im Klageverfahren seiner Kostenbeteiligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsreparaturen nur Zug um Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangt. (BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 270/18 -; in GE 16/2020, 1041).
-1. Eine mitvertragliche Klausel zu Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter zur Beseitigung der durch die Nutzung des Mieters während der Mietzeit entstandenen Abnutzungserscheingungen verpflichtet ist, soweit dafür ein Bedürfnis besteht, ist unklar und deshalb unwirksam. 2. Nach Vertragsende ist ein Mieter auch nicht zur Übernahme der Kosten für das Überstreichen einer helllila Wand verpflichtet (LG Halle, Beschluss vom 08.07.2021 – 1 S 36/21 -; in: GE 16/2021, 1005).
-Die Vereinbarung einer Endrenovierungsverpflichtung führt zur summierten Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. (AG Hamburg, Urteil vom 16.06.2021 – 49 C 336/20 -; in IMR 2021, 397).
-1. Flexible Schönheitsreparaturenpläne verstoßen gegen § 309 Nr. 12 BGB (Verbot der Veränderung der Beweislast). 2. Eine renovierte Wohnung im Sinne der Rechtsprechung des BGH (NJW 2015, 1594) liegt nur vor, wenn diese allenfalls Gebrauchsspuren aufweist, die Bagatellcharakter haben. 3. Eine individuelle Dekoration des Vormieters ist ein gewichtiges Indiz für eine unrenovierte Wohnung. 4. Bei unwirksamer Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist der Mieter nach Vertragsende nicht nach § 242 BGB verpflichtet, einen Teil der Renovierungskosten zu tragen (Abgrenzung zu BGH, NZM 2020,704). (LG Krefeld, Urteil vom 25.08.2021 – 2 S 26/20 -; in: GE 19/2021, 1196).
-1. Werden dem Mieter abgeschliffene/abgebeizte Türen übergeben und enthält die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Verpflichtung zum „Streichen der Innentüren“, erfüllt der Mieter seine Verpflichtungen durch ein Streichen der Innentüren und Rahmen durch einen zurückhaltenden, überlicherweise weißen Anstrich; ein Ölen der Türen kann der Vermieter mangels expliziter anderer Absprachen nicht erwarten. 2. Will der Vermieter bei der Abwälzung von Schönheitsreparaturen eine Abweichung vom Üblichen, so ist er gehalten, dies dem Mieter zumindest mitzuteilen. Ohne einen solchen Hinweis darf der Mieter von der allgemein üblichen ästhetischen Erwartungshaltung potentieller Mieterkreise ausgehen. Akzeptiert werden helle, zurückhaltende Anstriche; abgebeizte, geölte Zimmertüren und Zargen werden nicht erwartet. (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2021 – 65 S 292/20 -; in GE: 3/2022, 150).
-1.Der Mieter ist berechtigt, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung auszuführen. Er schuldet nur die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen, was nicht mit einer Ausführung in Fachhandwerkerqualität gleichzusetzen ist. 2. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der den Gesamteindruck einer (frisch) renovierten Wohnung vermittelt. Es genügt, wenn die Wohnung bei Rückgabe noch die Grenze zur starken bzw. übermäßigen Abnutzung erreicht. (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2021 – 65 S 264/20 -; in GE: 4/2022, 200).
–Wohnraummietrechtliche „Quotenabgeltungsklauseln“ sind nicht anders als die Vereinbarung einer „Verwaltungskostenpauschale“ oder die Kostenumlage von Kleinreparaturen – auch als Individualvereinbarung gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2022 – 67 S 240/21 -; in GE: 8/2022, 412).
-1. Den Parteien steht es mit Blick auf die Vertragsfreiheit grundsätzlich frei, einen unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand der Mietsache als vertragsgemäßen“Substandard“ zu vereinbaren. Nur für diesen Fall nimmt der BGH– auch bei wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksamer, vom Vermieter intendierter formularvertraglicher Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter – eine Pflicht des Mieters zur Beteiligung an den Kosten für die vom Vermieter geschuldeten und ausgeführten Schönheitsreparaturen an. Mit der Verpflichtung des Mieters, die Erstrenovierung in einer bestimmten Frist auszuführen, entfällt eine solche Vereinbarung (Substandard vertragsgemäß). 2. Dass die Ausstattung einer Wohnung mit Teppichboden Bestandteil des Mietvertrages und vom Vermieter geschuldet ist, hat der Mieter zu beweisen. (LG Berlin, Urteil vom 17.03.2022 – 65 S 211/21 -; in GE: 14/2022, 743).
-Die gegenständliche Beschränkung des Begriffes der Schönheitsreparaturen auf die in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV aufgeführten Arbeiten ergibt sogleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV verstoßen gegen das Übermaßgebot und führen zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Abwälzung. (AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 – 49 C 150/22 -).
-Eine Formularklausel zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen „Ausführungsart“ abweichen darf, verstößt auch in Gewerberaummietverträgen gegen das Transparenzgebot, weil der Begriff der „Ausführungsart“ mehrdeutig ist. (OLG Brandenburg, Urteil vom 06.12.2022 – 3 U 132/21 -; in GE: 4/2023, 191).
-Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturklausel mit dem Wortlaut „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zu Unwirksamkeit der Klausel. (AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 – 49 C 150/22 – )
-Nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Verpflichtung dann insgesamt als unbillig zu werten mit der Folge, dass Schönheitsreparaturen Vermietersache sind. (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023 – 210 C 176/23 -; in: GE, 24/2023, 1250)
-a) Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast. b) Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel. (BGH, Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23 -; in: GE, 7/2024, 345)
-Die Verpflichtung im Formularmietvertrag, wonach der Mieter die Fenster, Balkontüren und Außentüren von innen zu streichen habe, kann bei kundenfeindlichster Auslegung auch eine Verpflichtung zum Streichen von außen enthalten und ist damit insgesamt unwirksam. (LG Berlin, Beschluss vom 13.07.2023 – 67 S 88/23 -; in: GE, 7/2024, 350)
-1. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen. 2. Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag. (BGH, Urteil vom 06.03.2024 – VIII ZR 79/22 -; in: GE, 8/2024, 395)
-1. Allein die Vornahme einer den Mietern günstigeren Änderung und Überarbeitung der vorgesehenen Vertragsbestimmungen (hier: Verkürzung der Mindestlaufzeit) rechtfertigt nicht die Annahme einer Individualvereinbarung von anderen Klauseln (hier: Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters). 2. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei Vertragsende die Schönheitsreparaturen „in den ursprünglichen Weißton (beim Vermieter zu erfragen)“ auszuführen, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. 3. Auch die Klausel zur Rückgabe „in gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen etc.)“ ist unwirksam. 4. Ebenso unwirksam ist die Vereinbarung eines Untermietzuschlags in bestimmter Höhe (hier: 40 €) für den Fall der künftigen Untervermietung. 5. Zwischen mehreren Mitmietern besteht eine Mitgläubigerschaft nach § 432 Abs. 1 BGB. Daher tritt die Hemmung der Verjährung grundsätzlich nur zugunsten desjenigen, der sie herbeigeführt hat, ein, während sich die Verjährung des Anspruchs eines Mitgläubigers nicht auf den Anspruch anderer Mitgläubiger auswirkt. (LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 – 67 S 186/23 -; in: GE, 9/2024, 451)
-1. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 II. BV bei der Überwälzung von Schönheitsreparaturen verstoßen gegen das Übermaßverbot. Daher dürfte die Abwälzung des Anstrichs der Versorgungsleitungen zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel führen. 2. Soweit dem Mieter entsprechend des Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. 3. Unabhängig davon dürfte auch die Vorgabe der handweksgerechten Ausführung bei richtiger Bewertung als Fachhandwerkerklausel zur Unwirksamkeit führen. Handwerksgerecht entspricht nämlich der mittleren Art und Güte eines Malergesellen, geschuldet ist aber nur eine fachgerechte Ausführung im Sinne von Schönheitsreparaturen, die keine auffallenden Mängel aufweisen. (AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 – 49 C 104/21 -)
Durchführung der Schönheitsreparaturen
– Das Anbringen von Dübellöchern im Bad entspricht – in angemessenem Umfang – jedenfalls dann dem vertragsgemäßen Gebrauch, wenn das Bad ohne die üblichen Installationen (wie Papierhalter, Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank) vermietet wird. Das Anbringen von Dübellöchern ist dann eine Pflichtverletzung, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt wird. Die Löcher müssen daher soweit wie möglich in die Fugen eingebracht werden (LG Berlin, Urteil vom 10-01.2002 – 61 S 124/01 -, in: GE 2002, 261).
– Beweislast für Schönheitsreparaturen nach Ablauf des Fristenplans: Bestand ein Mietverhältnis länger als die üblichen Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, muss der Vermieter die Erforderlichkeit nicht beweisen, sondern der Mieter trägt die Beweislast für die ordnungsgemäße Ausführung der Renovierungsarbeiten (LG Berlin, Urteil vom 09.08.2002 – 65 S 98/01 -, in: GE 2002, 1435).
– Kein Vorschussanspruch gegen Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen: Der Anspruch des Vermieters gegen einen Wohnungsmieter auf Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen kann nicht über § 326 BGB a.F. zu einem Schadensersatzanspruch in Geld führen, wenn dem Vermieter als Folge der Nichtausführung der Schönheitsreparaturen kein rechnerischer Vermögensschaden entstanden ist. Es verbleibt bei dem nach § 887 ZPO zu vollstreckenden Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Ein Anspruch auf Vorschuss zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht nicht (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2001 – 62 S 100/01 -, in: NZM 2002, 1026).
– Hat der Mieter während der Mietzeit die Zimmertüren mit Folien beklebt, die ohne Beschädigung der darunter befindlichen Farbschichten nicht abgezogen werden können (hier: teilweises Abbrennen), schuldet er auch dann den Neuanstrich der Türen, wenn sich diese in einem schlechten Allgemeinzustand befunden haben, der ohnehin eine Renovierung erfordert hätte (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 – 64 S 261/00 -, in: NZM 2001, 1075).
– Für die Aufforderung an den Mieter zur Bewirkung der Leistung ist es grundsätzlich erforderlich, dass der Vermieter die geforderten Schönheitsreparaturen im einzelnen genau bezeichnet, damit der Mieter erkennen kann, was von ihm gefordert wird. Hat der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen, und erhebt der Vermieter Beanstandungen, so muss der Vermieter konkrete Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Besteht die Mietsache aus mehreren Räumen, muss genau angegeben werden, in welchen Räumen an welcher Stelle bestimmte Arbeiten auszuführen sind. Fordert der Vermieter mehr als die geschuldete Leistung, ist die Fristsetzung nur wirksam, wenn der Mieter die Erklärung des Vermieters als Aufforderung zur Erbringung der tatsächlich geschuldeten Renovierungsleistung verstehen musste und der Vermieter zur Abnahme dieser geringeren Leistung bereit ist (KG, Urteil vom 24.04.2003 – 12 U 275/01 -, in: GE 2003, 952).
– Wird dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung übergeben, und bestehen über die Art und Weise der Renovierung keine besonderen Vereinbarungen, so kann der Mieter die Räume nach seinem Belieben gestalten. Tut er das mittels „Lasurtechnik“, braucht er bei Vertragsende die Räume nicht in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen (LG Mannheim, Urteil vom 27.11.2002 – 4 S 216/01 -, in: GE 2003, 1157).
– 1. Der Vermieter ist berechtigt einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, wenn der Mieter sich bei fortbestehendem Mietverhältnis mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet. 2. Eine Substanzgefährdung oder der Ablauf eines Fristenplans sind nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 – 64 S 27/04 – , in: GE 2004, 888).
– Der Vermieter ist nicht berechtigt, in einem laufenden Mietverhältnis von dem Mieter einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu fordern, es sei denn, wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ist eine Schädigung an der Substanz der Wohnung zu befürchten (LG München I, Urteil vom 26.02.2004 – 31 S 17622/02 – , in: GE 2004, 1173).
– Ist wegen der langen Dauer des Mietverhältnisses zu vermuten, dass Schönheitsreparaturen erforderlich sind, so ist der Mieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass er – behauptete – Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2004 – 64 S 68/04 – , in: GE 2004, 964).
– Führt der Mieter bei Mietvertragsende Schönheitsreparaturen durch, obwohl er diese wegen Unwirksamkeit der vertraglichen Klausel nicht schuldet, so hat er gegen den Vermieter einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Ersatz der für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten (LG Freiburg, Urteil vom 04.12.2003 – 3 S 402/02 – , in: MietRB 2004, 164).
– Der Vermieter ist berechtigt, einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, wenn der Mieter sich bei fortbestehendem Mietverhältnis mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen im Verzug befindet. Eine Substanzgefährdung ist nicht erforderlich (LG Berlin – 64 S 27/04 – , in: GE 2004, 888).
– 1. Hat der Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen, kann der Vermieter auch während des Mietverhältnisses die Ausführung der Arbeiten oder einen Vorschuss dafür verlangen; eine Substanzgefährdung ist nicht erforderlich. 2. Voraussetzung ist jedoch, dass die Arbeiten fällig sind; die üblichen Renovierungsfristen sind hierzu nicht heranzuziehen, sondern die Arbeiten sind erst dann fällig, wenn über den rein optischen Mangel hinaus eine unzumutbare Beeinträchtigung des Wohnwertes erreicht ist (LG Berlin, Urteil vom 10.01.2005 – 62 S 301/04 – , in: GE 2005, 364).
– Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters – sofern kein Fristenplan vereinbart ist – fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 192/04 – , in: GE 2005, 662).
– Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf seine vertragliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag ohne Kenntnis der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturenpflicht Renovierungsarbeiten aus, kann er den Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen (LG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.2006 – 9 S 479/05 -, in: GE 2006, 851).
– Der Mieter, der seinen Vermieter um eine Fristverlängerung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bittet, erkennt damit seine Verpflichtung grundsätzlich an. Ihm sind dann alle Einwendungen zur Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen abgeschnitten (KG, Urteil vom 01.12.2005 – 8 U 249/04 -, in: GE 2006, 1230).
– Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden (KG, Urteil vom 06.04.2006 – 8 U 99/05 -, in: GE 2006, 1230).
– Führt ein Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter auf Grund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durch, kann er keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen (LG Berlin, Urteil vom 23.10.2006 – 62 S 187/06 -, in: GE 2007, 517).
– Der Mieter ist bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung mit Rauhfasertapete oder Strukturtapete zu tapezieren und diese dann weiß oder nahezu weiß zu streichen. Er kann auch Tapeten mit floralem Muster verwenden, wenn diese farblich unaufdringlich und vom Muster her zurückhaltend gestaltet sind. Eine intensiv gestaltete altrosafarbene Mustertapete mit zusätzlich unterschiedlich glänzend erscheinender Oberfläche entspricht keiner zurückhaltenden, dem allgemeinen Geschmack entsprechenden Gestaltung mehr (LG Berlin, Urteil vom 05.01.2007 – 65 S 224/06 -, in: GE 2007,519).
– Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend (KG, Urteil vom 22.01.2007 – 12 U 28/06 -, in: GE 2007,781).
– 1. Ein starrer Fristenplan liegt nicht vor, wenn der Mieter grundsätzlich Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen ausführen soll. 2. Der Mieter ist beweispflichtig dafür, dass die Beschädigung einer Mietsache (hier: mit Wolken bemalte Decke im Badezimmer) beseitigt wurde. 3. Der Vermieter muss nicht einen Anstrich teils weiß, teils terracotta-Wischtechnik oder in maisgelb hinnehmen (AG Schöneberg, Urteil vom 06.09.2007 – 106 C 332/06 -, in: GE 2007, 1493).
– 1. Werden von dem Wohnungsmieter beschädigte Zimmertüren nach dem Auszug vom Vermieter repariert, kommt ein Abzug „neu für alt“ bei einer Schadensersatzforderung nicht in Betracht. 2. Schönheitsreparaturen des Mieters sind nicht fällig bei erheblichen Schäden an Putz oder Wänden (KG, Urteil vom 28.4.2008 – 8 U 154/07 -; in: WuM 2008, 724).
– Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens (BGH, Urteil vom 8.10.2008 – XII ZR 15/07 -; in: GE 2009, 111).
– Ist die fachgerechte Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden „wirtschaftlich sinnlos“, wird die Vornahmepflicht erst fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen für eine sachgerechte Renovierung geschaffen hat. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausführungshindernisse trägt der Mieter (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: ZMR 2009, 277 und Info M 2009, 372).
– Das Streichen von Sockel- oder Fußleisten ist nicht von § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV umfasst und gehört daher nicht zu den Schönheitsreparaturen (AG Wedding, Urteil vom 10.08.2010 – 11 C 696/08 -; in: GE 2011, 697).
– 1. Der Mieter kann einen Kostenvorschuss für die Entfernung der bei seinem Einzug vorhandenen Styropordecke und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Flurdecke verlangen, wenn die Styroportdecke optisch verbraucht ist. 2. Ferner hat er Anspruch auf einen Kostenvorschuss für die Entfernung der Raufasertapete und das Streichen der Wände nach vorheriger Grundierung und Spachtelung selbst dann, wenn die Wohnräume mit Raufasertapete vermietet worden sind. 3. Will der Vermieter im Rahmen von ihm geschuldeter Schönheitsreparaturen die mitvermieteten Teppichböden austauschen, hat er dem Mieter zuvor mitzuteilen, welcher Art der neu einzubringende Teppichboden sein soll (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 – 65 S 190/12 -; in: GE 2013, 1519).
– Der Mieter ist verpflichtet, zum ende des Mietverhältnisses die von ihm gesetzten Dübellöcher wieder zu verschließen. Im Rahmen von Schönheitsreparaturen muss er nicht nur eine mit einer bunten Farbe gestrichtene Wand neu anstreichen, sondern – wegen der notwendigen Einheitlichkeit der Farbgebung – auch die übrigen Wände neu streichen (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 24.09.2014 – 7 C 135/14 -; in: GE 2014, 1533).
– 1. Der Mieter hat bei bestehender Renovierungsverpflichtung des Vermieters einen Anspruch auf Herstellung des Anfangszustands. 2. Bei der Ausführung der fachgerecht durchzuführenden Schönheitsreparaturen muss sich der Vermieter auf dezente Anstriche und/oder Tapete beschränken, was auch umgekehrt vom Mieter bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen erwartet wird, wenn er zum Ende des Mietverthältnisses renoviert. 3. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise auszuführen, etwa durch die Farbgebung oder die Auswahl von Tapetenmustern (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.08.2013 – 121 C 135/13 -; in: IMR 2014, 12).
– 1. Bei Vorliegen einer wirksamen Schönheitsreparaturenklausel müssen alle, also auch im Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs gesetzte Dübellöcher verschlossen werden. 2. Der Mieter muss nicht nur einzelne bunt gestrichene Wände, sondern – wegen der notwendigen Einheitlichkeit der Farbgebung – auch alle übrigen Wände neu streichen (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 24.09.2014 – 7 C 135/14 -; in: IMR 2015, 154).
-1. Werden dem Mieter abgeschliffene/abgebeizte Türen übergeben und enthält die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Verpflichtung zum „Streichen der Innentüren“, erfüllt der Mieter seine Verpflichtungen durch ein Streichen der Innentüren und Rahmen durch einen zurückhaltenden, überlicherweise weißen Anstrich; ein Ölen der Türen kann der Vermieter mangels expliziter anderer Absprachen nicht erwarten. 2. Will der Vermieter bei der Abwälzung von Schönheitsreparaturen eine Abweichung vom Üblichen, so ist er gehalten, dies dem Mieter zumindest mitzuteilen. Ohne einen solchen Hinweis darf der Mieter von der allgemein üblichen ästhetischen Erwartungshaltung potentieller Mieterkreise ausgehen. Akzeptiert werden helle, zurückhaltende Anstriche; abgebeizte, geölte Zimmertüren und Zargen werden nicht erwartet. (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2021 – 65 S 292/20 -; in GE: 3/2022, 150).
-1.Der Mieter ist berechtigt, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung auszuführen. Er schuldet nur die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen, was nicht mit einer Ausführung in Fachhandwerkerqualität gleichzusetzen ist. 2. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, der den Gesamteindruck einer (frisch) renovierten Wohnung vermittelt. Es genügt, wenn die Wohnung bei Rückgabe noch die Grenze zur starken bzw. übermäßigen Abnutzung erreicht. (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2021 – 65 S 264/20 -; in GE: 4/2022, 200).
Schadensersatz
– Schönheitsreparaturen bei desolatem Zustand bei Mietbeginn: 1. Befinden sich Fenster und Türen bereits bei Beginn des Mietverhältnisses in einem desolaten Zustand, hat der Vermieter wegen unsachgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen keinen Schadensersatzanspruch. 2. Die über gewöhnliche Malerarbeiten hinausgehende Beseitigung so genannter „Untergrundschäden“ an Holz, Putz und Mauerwerk gehört nicht zu den vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen, sondern obliegt dem Vermieter. 3. Wies die Wohnung bereits bei Beginn des Mietverhältnisses derartige „Untergrundschäden“ auf, so kann auch auf Grund der Quotenklausel dem Vermieter nur ein anteiliger Betrag zugesprochen werden, der sich nach dem Verhältnis der Mietdauer zur Gesamtdauer der zurückliegenden letztmals ausgeführten Schönheitsreparaturen oder nach dem entsprechenden Anteil der üblicherweise (ohne die Beseitigung der Substanzschäden) anfallenden Arbeiten bestimmt. Der Vermieter muss die entsprechenden Voraussetzungen darlegen. 4. Der Vermieter kann Mietausfall wegen nicht oder unsachgemäßer Schönheitsreparaturen nur verlangen, wenn er darlegt, dass er die vermieteten Räume – bei ordnungsgemäßer Ausführung der Schönheitsreparaturen – direkt an einen bereits vorhandenen Mietinteressenten hätte weiter vermieten können (LG Berlin, Urteil vom 29.01.2002 – 64 S 312/01 -, in: NZM 2002, 909; GE 2002, 734).
– Kein Vorschussanspruch gegen Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen: Der Anspruch des Vermieters gegen einen Wohnungsmieter auf Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen kann nicht über § 326 BGB a.F. zu einem Schadensersatzanspruch in Geld führen, wenn dem Vermieter als Folge der Nichtausführung der Schönheitsreparaturen kein rechnerischer Vermögensschaden entstanden ist. Es verbleibt bei dem nach § 887 ZPO zu vollstreckenden Anspruch auf Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Ein Anspruch auf Vorschuss zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht nicht (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2001 – 62 S 100/01 -, in: NZM 2002, 1026).
– Der Vermieter, der Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen verlangt, hat zumindest einen spezifizierten Kostenvoranschlag oder eine entsprechende Rechnung zugrunde zu legen, die zumindest ein Aufmaß oder die entsprechenden Massen enthalten müssen (KG, Urteil vom 23.07.2001 – 20 U 487/00 -, in: GE 2001, 1402)
– Der Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen vermag sich erst bei Beendigung des Mietverhältnisses in einen Schadensersatzanspruch umzuwandeln. Dies gilt auch im Falle einer vorzeitigen, treuwidrigen Rückgabe der Mietsache durch den Mieter (KG, Urteil vom 29.08.2002 – 20 U 112/01 -, in: GE 2002, 1330).
– Renovierungspfusch bei nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen: Führt der Mieter nicht geschuldete Schönheitsreparaturen durch, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung nur dann, wenn die Arbeiten zu einer Verschlechterung der vorhandenen Dekoration geführt haben, die Renovierung des Mieters dazu geführt hat, dass nunmehr die durchzuführende Renovierung teurer wird (LG Berlin, Urteil vom 22.08.2002 – 65 S 37/02 -, in: GE 2003, 257; MM 2003, 45).
– 1. Der Anspruch auf Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen umfasst die Kosten eines Sachverständigengutachtens selbst dann, wenn die Gutachterkosten den festgestellten Schaden um 10 % übersteigen. 2. Der zu Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter kann sich bei nicht fachgerecht ausgeführten Arbeiten nicht auf die Durchführung der Arbeiten durch einen Fachbetrieb berufen (LG Berlin, Urteil vom 28.04.2000 – 65 S 561/99 -, in: GE 2000, 811).
– Zum Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gehören auch die Kosten eines vorprozessual eingeholten Privatgutachtens eines vereidigten Sachverständigen (LG Berlin, Urteil vom 18. 12. 2000 – 62 S 290/00).
– Die Aufwendungen für ein vorprozessuales Gutachten über Schönheitsreparaturen sind als Vorbereitungskosten des Rechtsstreits in der Regel erstattungsfähig (LG Berlin, Beschluss vom 04.07.2001 – 82 T 408/01 -, in: GE 2001, 1198).
– 1. Ist nach dem Mietvertrag der Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so handelt es sich um einen Teil seiner Instandhaltungspflicht gem. § 536 BGB a.F. (bzw. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB n.F.). 2. Führt der Vermieter die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses trotz Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung auf Aufforderung des Mieters nicht durch, hat dieser einen Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten gem. § 538 BGB a.F. (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2002 – 64 S 378/01 -, in: GE 2002, 802).
– Schuldet der ausziehende Mieter bei vereinbarter Turnusrenovierung mangels Zeitablaufs nur eine bestimmte Quote der Schönheitsreparaturkosten, so verjährt der entsprechende Anspruch des Vermieters ebenso wie der Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen in sechs Monaten (LG Berlin, Urteil vom 23.04.2001 – 67 S 345/00 -, in: NZM 2002, 121).
– 1. Der Anspruch gegen den Mieter auf Schönheitsreparaturen wird erst dann fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen dazu durch Instandsetzungsmaßnahmen geschaffen hat. 2. Ein Mietausfallschaden wegen unterlassener Schönheitsreparaturen setzt voraus, dass ein bestimmter Mietinteressent zum Abschluss eines Mietvertrags bereit gewesen war (KG, Urteil vom 08.12.2003 – 8 U 163/03 – ,in: GE 2004, 297).
– In der Fristsetzung zur Herbeiführung von Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen müssen die Arbeiten, die der Vermieter vom Mieter verlangt, im Einzelnen angegeben werden (KG, Urteil vom 24.04.2003 – 12 U 275/01 –, in: MietRB 2003, 37).
– Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt dann nicht mit dem Zeitpunkt des Rückerhalts der Wohnung, wenn der Erfüllungsanspruch erst danach in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt worden ist. Bei einer ernsthaften und endgültigen Weigerung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, beginnt die Verjährung erst durch eine gestaltende Erklärung des Vermieters/ Gläubigers, statt der Erfüllung nunmehr Schadenersatz zu verlangen (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2004 – 63 S 268/03 – , in: GE 2004, 626).
– Steht aufgrund endgültiger Weigerung des Mieters fest, dass dieser seine geschuldete Leistung (Durchführung von Schönheitsreparaturen) nicht erbringen werde, ist eine nochmalige Mahnung und Fristsetzung überflüssige Förmelei. Die Verjährungsfrist beginnt dann jedenfalls mit Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zu laufen (LG Berlin, Urteil vom 12.01.2004 – 62 S 322/03 – , in: GE 2004, 267).
– a) Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. b) Grundsätzlich können Gutachterkosten als Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seiner Zahlungspflicht aus einer Kostenabgeltungsklausel (Quotenklausel) nicht nachkommt (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/03 – , in: GE 2004, 954).
– Führt der Mieter bei Mietvertragsende Schönheitsreparaturen durch, obwohl er diese wegen Unwirksamkeit der vertraglichen Klausel nicht schuldet, so hat er gegen den Vermieter einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Ersatz der für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten (LG Freiburg, Urteil vom 04.12.2003 – 3 S 402/02 – , in: MietRB 2004, 164).
– Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter Schadensersatz grundsätzlich nur für die Beseitigung solcher Mängel verlangen, die, wenn ein Protokoll erstellt wurde, dort aufgezählt sind. Wechselseitige Bestätigungsschreiben nach der Besichtung stehen einem Protokoll gleich (OLG Düsseldorf – 10 U 184/02 – , in: GE 2004, 813).
– Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Weg der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2005 – 63 S 174/05 -, in: GE 2006, 191).
– Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf seine vertragliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag ohne Kenntnis der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturenpflicht Renovierungsarbeiten aus, kann er den Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen (LG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.2006 – 9 S 479/05 -, in: GE 2006, 851).
– Führt der Mieter von ihm vertraglich geschuldete Arbeiten an der Mietsache nur minderwertig aus, kann der Vermieter Ersatz der gesamten Kosten für Beseitigung der minderwertigen Arbeiten und deren vertragsgerechte Ausführung verlangen (sog. großer Schadensersatz). Hingegen hat der Mieter lediglich den Minderwert zu ersetzen, wenn die Qualitätsabweichung unerheblich ist. Diese Voraussetzung liegt aber jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn die erbrachten Arbeiten (hier: Teppichbodenverlegung) die geschuldete Qualität um 50 % unterschreiten (OLG Karlsruhe, Urteil vom 17.02.2006 – 1 U 195/05 -, in: Info M 2006, 87).
– 1. Ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, die jedoch wegen erheblicher Umbauarbeiten des Vermieters sinnlos wären, kann der Vermieter eine Entschädigung in Geld verlangen. 2. Der Vermieter kann den vollen Betrag aus einem Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes verlangen, wenn eine kostensparende Selbstvornahme des Mieters ausscheidet (hier: Rechtsanwalt als Nachlasspfleger für unbekannte Erben). 3. Da es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch handelt, kann auch die Mehrwertsteuer verlangt werden (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2006 – 67 S 409/05 -, in: GE 2006, 1038).
– Die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen beginnt auch dann mit Rückgabe der Mietwohnung wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 -, in: Info M 2006, 182).
– 1. Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. 2. Mangels anderweitiger Vereinbarung verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer schönheitsreparaturmäßig zu beseitigende Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Liegt allerdings eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache vor, führt das zu einer Schadensersatzpflicht des Mieters (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05 -, in: GE 2006, 1158).
– Eine Fristsetzung des Vermieters an den Mieter zur Ausführung bei Beendigung des Vertrages geschuldeter Rückbauarbeiten ist – als Voraussetzung der Entstehung eines Schadensersatzanspruchs – jedenfalls dann entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Rückbauarbeiten ernsthaft und endgültig verweigert. Eine derartige Erfüllungsverweigerung liegt vor, wenn der Mieter nach Erhalt einer Aufforderung, einen konkret beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen, gleichwohl erklärt, er habe seine Rückbauverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt, und weitere Ansprüche des Vermieters würden nicht bestehen (KG, Grundurteil vom 28.12.2006 – 12 U 80/06 -, in: GE 2007,512).
– Führt ein Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter auf Grund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durch, kann er keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen (LG Berlin, Urteil vom 23.10.2006 – 62 S 187/06 -, in: GE 2007, 517).
– Ist ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (§§ 280, 281 BGB) vor Veräußerung des Grundstücks entstanden, kann er auch nach Grundbucheintragung des Erwerbers weiterhin von dem ehemaligen Vermieter geltend gemacht werden. Wird auf Kostenvoranschlagbasis abgerechnet, kann auch die Mehrwertsteuer angesetzt werden, und zwar unabhängig davon, ob sie tatsächlich anfällt oder nicht. Der Schaden kann auch nach einem wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen in den Räumen verminderten Kaufpreis berechnet werden (AG Strausberg, Urteil vom 13.02.2007 – 25 C 467/04 -, in: GE 2007, 521).
– Zieht der Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen, kann das eine endgültige Verweigerung der Durchführung nur dann sein, wenn der Vermieter dem Mieter konkret mitgeteilt hat, was er erwarte. Dass nur drei Wochen Zeit zwischen Auszug des Alt-Mieters und Einzug des Neu-Mieters liegen, rechtfertigt noch nicht, sofort Schadensersatz zu verlangen. Der Vermieter muss eine Frist setzen, die in der Regel 14 Tage wird betragen müssen (KG, Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06 -, in: NZM 2007, 356).
– Hat der Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen trotz Fälligkeit nicht durchgeführt, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die einen Anspruch des Vermieters auf Nutzungsausfallentschädigung für die Dauer der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung des Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung nach sich zieht (AG Charlottenburg, Urteil vom 20.04.2007 – 220 C 330/06 -, in: GE 2007, 1495).
– Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, liegt in diesem Verhalten dann keine endgültige Erfüllungsverweigerung, wenn dieser zuvor ein Vermieterschreiben erhalten hat, nach dessen Inhalt er davon ausgehen konnte, dass der Vermieter nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten werde, wenn Schönheitsreparaturen auszuführen sein sollten (KG, Hinweisbeschluss vom 09.06.2008 – 12 U 183/07 -; in: GE 2008, 1127; Info M 2008, 424).).
– Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzen. Eine mietvertragliche Klausel in einem Geschäftsraummietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedürfe, ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB unwirksam (KG, Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06 -, in: GE 2006, 1477).
– Auch wenn der Mieter nicht alle Schlüssel zurückgibt, beginnt der Lauf der kurzen Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche des Vermieters, sobald der Mieter den Besitz vollständig und unmissverständlich aufgibt und der Vermieter ungestört prüfen kann (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2007 – I-24 U 7/07 -; in: DWW 2008, 221 und Info M 9/08, 333).
– Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, liegt in diesem Verhalten dann keine endgültige Erfüllungsverweigerung, wenn dieser zuvor ein Vermieterschreiben erhalten hat, nach dessen Inhalt er davon ausgehen konnte, dass der Vermieter nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten werde, wenn Schönheitsreparaturen auszuführen sein sollten (KG, Beschluss vom 9.6.2008 – 12 U 183/07 -; in: WuM 2008, 592).
– Verwendet der gewerbsmäßige Vermieter eine nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nichtige Schönheitsreparaturenklausel, so ist die formularmäßige Verpflichtung des Mieters im Wohnungsrückgabeprotokoll, bestimmte Renovierungsarbeiten vorzunehmen, sittenwidrig. Gleichwohl und mangelhaft ausgeführte Arbeiten des Mieters verpflichten diesen nicht zu Schadensersatz, auch wenn der Vertrag fachmännisches Arbeiten vom Mieter verlangt (AG Hannover, Urteil vom 9.7.2008 – 564 C 16208/07 -; in: WuM 2008, 721).
– 1. Werden von dem Wohnungsmieter beschädigte Zimmertüren nach dem Auszug vom Vermieter repariert, kommt ein Abzug „neu für alt“ bei einer Schadensersatzforderung nicht in Betracht. 2. Schönheitsreparaturen des Mieters sind nicht fällig bei erheblichen Schäden an Putz oder Wänden (KG, Urteil vom 28.4.2008 – 8 U 154/07 -; in: WuM 2008, 724).
– Unabhängig von einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel haftet der Mieter wegen Pflichtverletzung, wenn er Decken und Wände farblich ungewöhnlich überstreicht (vorliegend kräftige Rot-, Orange- und Gelbtöne, teilweise kombiniert mit blau-grüner Farbe) (AG Schöneberg, Urteil vom 24.9.2008 – 103 C 30/08 (n. rk.) -; in: GE 2009, 55).
– Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sine des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28.6.2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 [WuM 2006, 513] (BGH, Urteil vom 5.3.2008 – VIII ZR 37/07 -; in: WuM 2008, 213)).
– Sind Schönheitsreparaturen oder die Zahlung einer Kostenquote von dem Mieter mangels wirksamer Vereinbarung einer diesbezüglichen Pflicht nicht geschuldet, reißt der Mieter jedoch bei Vertragsende die Raufasertapete des Vermieters von den Wänden der Wohnung, so kann ein Schadensersatzanspruch des Vermieters mangels Schadens ausgeschlossen sein, wenn er ohnehin die Tapete im Zuge notwendiger Renovierungsarbeiten hätte erneuern müssen (AG Köln, Urteil vom 30.8.2007 – 222 C 399/06 -; in: WuM 2008, 215).
– Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt keine Fälligkeit ein. Das gilt allerdings nur im Ausnahmefall bei erheblichen Schäden (z. B. umfangreiche Putzrisse an Decken und Wänden) (KG, Urteil vom 28.4.2008 – 8 U 154/07 -; in: GE 2009, 448).
– Eine mangelhafte Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verpflichtet den Wohnungsmieter nur bei Verursachung zusätzlicher Schäden zum Schadensersatz (hier: „wolkig“ aufgebrauchter Anstrich an Wänden und Decke der Wohnräume bewirkt keinen zusätzlichen Schaden) (BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 166/08 -; in: WuM 2009, 224).
– Unwirksam ist eine formularmäßige Klausel, die auch während der Mietzeit bestimmte (hier: „neutrale“) Farben vorschreibt (Anschluss BGH, 18.6.2008 – VIII ZR 224/07 – Info M 2008, 315 betr. „neutrale, helle“ Farben). Führt der Mieter die nicht-geschuldeten Reparaturen mangelhaft aus (hier: „wolkiger“ Farbauftrag), haftet er nur dann auf Schadenersatz, wenn die Kosten für die Nacharbeiten höher sind als diejenigen, die bei vollständiger Unterlassung der Reparaturen entstanden wären (BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 166/08 -; in: Info M 2009, 104).
– Schäden an dem Parkett der Mietwohnung (Wasserfleck, Kratzer) sind nach Mietende fachgerecht zu beseitigen und begründen einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung, wenn das nicht geschieht (LG Potsdam, Urteil vom 19.2.2009 – 11 S 115/08 -; in: GE 2009, 655).
– 1. Der kurzen Verjährung unterliegen Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren Folgeansprüche wegen Mietausfalls, auch wenn der Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat. 2. In diesem Fall kann der Vermieter Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mieträume beanspruchen, wenn der Mieter den (Mit-)Besitz nach beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters ausübt, wenn er sich also weigert, dem geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 – I-24 U 6/08 -; in: GE 2009,1252).
– Ist die fachgerechte Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden „wirtschaftlich sinnlos“, wird die Vornahmepflicht erst fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen für eine sachgerechte Renovierung geschaffen hat. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausführungshindernisse trägt der Mieter (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: ZMR 2009, 277 und Info M 2009, 372).
– Der Mieter haftet für die schuldhafte Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen bei Mietende; ein Schadensersatzanspruch des Vermieters besteht jedoch dann nicht, wenn er dem Mieter keine angemessene Frist zur Vornahme setzt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009 – 10 U 58/09 -; in: IMR 2010, 86).
– Ein Übergabeprotokoll enthält in der Regel keine rechtsverbindlichen Erklärungen (LG Lübeck, Urteil vom 27.06.2008 – 1 S 97/07 -; in: GE 2010, 624).
– 1. Vermerkt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den ordnungsgemäßen Zustand in einem Abnahmeprotokoll, sind spätere Schadensersatzansprüche grundsätzlich ausgeschlossen. 2. Ist der Hausmeister mit der Wohnungsabnahme beauftragt, muss der Vermieter das von diesem unterschriebene Protokoll gegen sich gelten lassen (AG Potsdam, Urteil vom 28.01.2010 – 26 C 315/09 -; in: GE 2010, 627).
– Gibt der Mieter den (hier: wegen behaupteter Beschädigung von ihm entsorgten) Wohnungs-Zentralschlüssel nicht an den Vermieter zurück, kann der Vermieter wie bei Verlust eines Schlüssels und der Gefahr eines Missbrauchs die Kosten für den vollständigen Austausch der Schließanlage im Gesamtobjekt von dem Mieter nur dann als Schadensersatz verlangen, wenn er die Schließanlage auch tatsächlich austauscht. Der Schadensersatzanspruch kann nicht abstrakt auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags berechnet werden (AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.04.2010 – 8 C 3212/09 -; in: WuM 2010, 355).
– Ansprüche des Mieters wegen Ersatz von Schönheitsreparaturkosten verjähren in sechs Monaten (AG Freiburg, Urteil vom 05.03.2010 – 6 C 4050/09 -; in: GE 2010, 989).
– Haben die Mietvertragsparteinen vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH, Urteil 16.06.2010 – VIII ZR 280/09 -; in: IMR 2010, 415).
– Das Streichen von Sockel- oder Fußleisten ist nicht von § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV umfasst und gehört daher nicht zu den Schönheitsreparaturen (AG Wedding, Urteil vom 10.08.2010 – 11 C 696/08 -; in: GE 2011, 697).
– Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 195/10 -; in: GE 2011, 813).
– Ein Schadensersatzanspruch wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen setzt bei unwirksamer Abwälzungsklausel voraus, dass die Durchführung der nicht geschuldeten Arbeiten zusätzliche Schäden verursacht hat, so dass dem Vermieter höhere Kosten entstehen, als wenn der Mieter überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätte. Lediglich Kosten für die Nachbearbeitung können nicht erstattet werden. Das gilt auch für Schadensersatzansprüche wegen nicht fachgerechter Verschließung von Dübellöchern. Eine Vorteilsausgleichung ist auch bei Glasschäden möglich, weil auch Tür- und Fenstergläser nach über 20-jährigem Gebrauch im Verhältnis zu neuwertigen Gläsern einem nicht unerheblichen Wertverlust unterlägen (LG Berlin, Urteil vom 26.02.2013 – 63 S 199/12 -; in: GE 2013, 1005).
– Dem Vermieter steht im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Geldersatz für die vom MIeter geschuldeten, aber wegen geplanten Objektausbaus durch den Vermieter nicht duchgeführten Schönheitsreparaturen zu, der den Betrag umfasst, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre (Anschluss an BGHZ 92, 363; BGH, GE 2002, 1054; BGH, GE 2005, 51). Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Umbaumaßnahmen wegen Veräußerung des Objekts tatsächlich nicht durchführt. Die Zahlungspflicht des Mieters beschränkt sich nur dann auf die geringeren Kosten für Eigenleistungen des Mieters und Materialkosten, wenn er auch erfüllungsbreit gewesen wäre (OLG Koblenz, Urteil vom 12.04.2013 – 10 U 832/12 (n.rk.) -; in: GE 2013, 1336).
– 1. Enthält der Mietvertrag bezüglich der Vermieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen eine Ersatzvornahmeklausel, so kann der Vermieter Schadensersatz für Schönheitsreparaturen nicht auf Basis eines Kostenvoranschlag verlangen, sondern nur die tatsächliche entstandenen Kosten vom Mieter fordern. 2. Zu den Voraussetzungen für Schadensersatz bei Ersatvornahme von Schönheitsreparaturen (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 01.11.2011 – 2-11 S 95/11 – WuM 2012, 197).
– Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12 -; in: GE 2014, 49).
– Eine ungewöhnliche Farbwahl muss bei Mietende nur dann beseitigt werden, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält (AG Schöneberg, Urteil vom 10.09.2013 – 3 C 95/13 (n. rkr.) -; in: GE 2013, 1659).
– a) Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für de Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen der Nichterfüllung (im Anschluss an Senatasurteil vom 23.06.2010 – XII ZR 52/08 – NJW 2010, 2652 Rn. 12). b) Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung dervertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 – GE 2006, 640 = NJW 2006, 1588 Rn. 9). c) Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung – von der Sachbefugnis abgesehen – noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine fü reinen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = GE 2007, 991 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH, Urteile vom 27.02.2003 – VII ZR 48/01 – NJW-RR 2003, 784 und vom 03.05.1999 – II ZR 119/98 – NJW 1999, 2115) (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – XII ZR 12/13 -; in: GE 2014, 313).
– Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Meiters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = GE 2002, 1054 = NJW 2002, 2383) (BGH, Urteil vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13 -; in: GE 2014, 453).
– 1. Führt der Mieter im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durch, zu denen der Vermieter verpflichtet wäre, entsteht für den Mieter kein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter, weil die Schönheitsreparaturen nicht ihm, sondern dem Mieter zugute kommen. Der Mieter kann Aufwendungsersatz dann nicht verlangen, wenn er den Vermieter nicht in Verzug gesetzt hat. 2. Ist dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen zu verändern (hier: Einbringen von Pflanzen und Garteneinrichtung), verpflichtet dies den Vermieter i. d. R. nicht zum Aufwendungsersatz (LG Berlin, Urteil vom 07.03.2014 – 63 S 575/12 -; in: GE 2014, 872).
– Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der vermeintlich geschuldeten Schönheitsreparaturen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegt im Fall einer unwirksamen Schönheitsraparaturklausel der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB (LG Berlin, urteil vom 11.03.2011 – 63 S 277/10 -; in: IMR 2011, 445).
– Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser – auch nach Beendigung des Mietverhältnisses – nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 – GE 2018, 633 = NZM 2018, 320). (BGH, Urteil vom 27.06.2018 – XII ZR 79/17 – in GE: 16/2018, 994).
– Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspuch auf Zahlung bestanden haben. Der Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Integritätsinteresses des Vermieters duch Beschädigungen oder vertragswidrige Veränderungen der Mietsache während der Mietzeit erfordert zwar keine Fristsetzung nach § 281 BGB, da es sich nicht um einen vertraglichen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern um einen Anspruch nach §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB und § 823 BGB handelt (BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 und Urteil vom 27.06.2018 – XII ZR 79/17). Jedoch ist der Schadenersatzanspruch aus §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB zunächst auf Wiederherstellung der Sache gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB), so dass es auch insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt, bis der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausübt und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt. ( KG, Beschluss vom 02.12.2019 – 8 U 104/17 – (rechtskräftig) -; in: GE 8/2020, 540).
-1. Der Mieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses Dübellöcher oder andere Bohrlöcher fachgerecht zu verschließen. Die Beseitigungspflicht für Substanzeingriffe gilt nicht nur bei „atypischen Nutzerverhalten“. 2. Die Rückgabe der Wohnung mir kräftigen Latexfarben an verschiedenen Wänden stellt eine Vertragsverletzung dar, die zum Schadensersatz verpflichtet, unabhängig davon, ob der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. (LG Wuppertal, Urteil vom 16.07.2020 – 9 S 18/20 -; in GE 16/2020, 1052).
-Durch den Mieter durchgeführte, aber von ihm nicht geschuldete Schönheitsreparaturen führen nicht zu einer Ausgleichspflicht des Vermieters. (LG Wiesbaden, Urteil vom 09.07.2020 – 3 S 91/20 -; in: GE 18/2020, 1188).
-1. Während der Mietzeit steht es dem Mieter aufgrund seines gesteigerten Interesse an der Gestaltung der Wohnung frei, die Wände in jeder gewünschten Farbgestaltung zu dekorieren. Zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung sind die Wände aber in einer unauffälligen Farbe zurückzugeben, weil der Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein schutzwürdiges Interesse daran hat, die Wohnung am Ende des Missverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mieterinteressenten akzeptiert wird. 2. Die Rückgabe einer in neutraler Dekoration übernommenen Wohnung bei Mietende in einem Zustand, der von vielen Mieterinteressenten nicht akzeptiert wird, stellt einen Verstoß des Mieters gegen seine Pflicht zur Rücksichtnahme dar, die Schadensersatzansprüche in Geld auch ohne vorherige Fristsetzung auslöst. 3. Zur Ermittlung des Schadensersaztes, wenn nur ein Teil der Wohnung in ungewöhnlicher Farbgebung dekoriert wurde, und das Vorteilsausgleichs (Abzug „neu für alt“). (AG Paderborn, Urteil vom 03.12.2020 – 57 C 44/20 -; in: GE 13/2021, 824).
– 1. Auch für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen kann Schadensersatz verlangt werden. 2. Das pauschale Bestreiten der Größen von Wandflächen und Fußböden im Kostenvoranschlag nach langer Mietdauer ist unzulässig. (BGH, Beschluss vom 10.05.2022 – VIII ZR 277/20 -; in GE: 20/2022, 1053).
-1. Nach ständiger Rechtsprechung kann im Mietrecht ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung nach den Erfüllungskosten fiktiv bemessen werden. 2. Das gilt auch bei einer späteren Veräußerung; auf einen Minderwert (geringerer Kaufpreis) kommt es nicht an. 3. Voraussetzung ist aber eine Fristsetzung i.S.v. § 281 BGB, in der die geforderte Leistung eindeutig bezeichnet ist; die bloße Bezugnahme auf ein Abnahmeprotokoll mit zahlreichen Mängeln reicht nicht. (BGH, Beschluss vom 26.04.2022 – VIII ZR 364/20 -; in GE: 20/2022, 1054).
-Der Vermieter kann für schuldhafte Beschädigung der Mietsache durch den Mieter auch vor einer Instandsetzung Schadensersatz verlangen (fiktiver Schadensersatzanspruch); das gilt auch nach einer späteren Veräußerung. (LG Halle, Urteil vom 03.02.2023 – 1 S 91/21 -; in: GE, 5/2023, 242)
-1. Zur Frage der „fiktiven“ Schadensbemessung im Mietrecht (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 26.04.2022 – VIII ZR 364/20, GE 2022, 1043 = NJW-RR 2022, 1307 Rn. 8 ff.; vom 10.05.2022 – VIII ZR 277/20. GE 2022, 1053 = NJW-RR 2022, 1460 Rn. 14 ff.; Urteil vom 31.03.2021 – XII ZR 42/20, GE 2021. 697 = NJW-RR 2021, 803 Rn. 15). 2. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH können Schadensersatzansprüche statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder Instandhaltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Kosten bemessen werden. 3. Das gilt auch, wenn die Arbeiten schon ausgeführt sind (Schadensersatz neben der Leistung). (BGH, Urteil vom 19.04.2023 – VIII ZR 280/21 -; in: GE, 13/2023, 654)
1. Der Rahmen einer vertragsgemäßen Nutzung ist jedenfalls dann überspannt, wenn ein sog. „Exzess“ an Dübellöchern vorliegt. 2. Dies ist jedoch nicht zu bejahen, wenn sich ca. 200 Dübellöcher in etwa gleichmäßig auf die Wände und Decken von 8 Räumen verteilten. (AG Paderborn, Urteil vom 30.01.2023 – 51 C 35/22 – )
Sonstiges
– Ein schriftliches Wohnungsabnahmeprotokoll, in dem Mängelfreiheit der Wohnung oder bestimmte Mängel festgehalten werden, hat die Rechtsfolge, dass der Vermieter sich nicht später auf (weitere) Mängel berufen kann, die bei der Abnahme offenbar waren oder hätten wahrgenommen werden können. Das gilt auch bei Abnahme ohne Protokoll, bei der sich der Vermieter nicht Ansprüche wegen bestimmter (erkennbarer) Mängel vorbehält, und zwar selbst dann, wenn wegen dieser Mängel schon vorher korrespondiert worden ist (KG, Urteil vom 13.02.2003 – 8 U 371/01 -, in: GE 2003, 524).
– Der Mieter ist zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, wenn ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, das Mietverhältnis vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen endete und eine Vereinbarung über die anteilige Abgeltung (Quotenklausel) fehlt (KG, Urteil vom 08.03.2004 – 8 U 291/04 – , in: GE 2004, 624).
– 1. Der Vermieter kann sich im nachhinein nicht mehr auf bestehende Mängel berufen, wenn diese in einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll nicht festgehalten sind, obwohl der Vermieter die Mängel hätte wahrnehmen können. 2. Einem gemeinsamen Abnahmeprotokoll steht es nach den Grundsätzen des kaufmännischen Bestätigungsschreibens gleich, wen eine Mietpartei unmittelbar nach Durchführung einer gemeinsamen Begehung die aus ihrer Sicht wechselseitig getroffenen Abreden bestätigt und die andere Partei nicht rechtzeitig widerspricht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2003 – I-10 U 184/02 – in: GE 2004, 813).
– Bittet ein Mieter wiederholt schriftlich um eine Fristverlängerung zur Mängelbeseitigung, liegt ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis vor (KG, vom 01.12.2005 – 8 U 249/04 -).
– Bei der Anfangsrenovierung steht es dem Mieter grundsätzlich frei, wie er seine Wohnung geschmacklich ausgestalten will. Übliche Mustertapeten sind vertragsgemäß. Im Kinderzimmer ist auch eine Bordüre mit modischen Darstellungen (hier: Harry-Potter-Motiv) nicht unüblich und vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt (LG Berlin, Beschluss vom 26.05.2005 – 62 S 87/05 -, in: GE 2005, 867, Info M 2006, 9).
– Hat der Mieter ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet, in dem der Zustand der Räume und die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen aufgeführt sind, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die ordnungsgemäße Ausführung dieser Arbeiten (LG Berlin, Urteil vom 18.07.2006 – 64 S 119/06 -, in: GE 2006, 1037).
– Der Mieter, der seinen Vermieter um eine Fristverlängerung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bittet, erkennt damit seine Verpflichtung grundsätzlich an. Ihm sind dann alle Einwendungen zur Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen abgeschnitten (KG, Urteil vom 01.12.2005 – 8 U 249/04 -, in: GE 2006, 1230).
– Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden (KG, Urteil vom 06.04.2006 – 8 U 99/05 -, in: GE 2006, 1230).
– Eine Schönheitsreparaturklausel, nach der der Anstrich der Decken und Oberwände in weißer Farbe vorgeschrieben ist, ist wirksam (entgegen LG Berlin GE 2006, 1038). Unterschreibt der Mieter ein Wohnungsrückgabeprotokoll, in dem festgehalten ist, die Decken seien weiß zu streichen, stellt das ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in dem festgehaltenen Umfang dar (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 06.11.2006 – 67 S 392/06 -, in: GE 2006, 1615).
– 1. Eine Klage (des Mieters) auf Feststellung, dass die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, hat das erforderliche Feststellungsinteresse, wenn der Vertragsgegner (Vermieter) sich auf die wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen beruft. 2. Eine für sich genommen wirksame formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist wegen des Summierungseffekts dann unwirksam, wenn in einer weiteren Klausel „starre“ Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, selbst wenn es sich bei dem Fristenplan um eine individuell ausgestaltete Klausel handelt (LG Berlin, Urteil vom 07.11.2006 – 64 S 210/06 -, in: GE 2007, 57).
– Sind die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen, ist eine Klage des Mieters auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur- und Quotenhaftungsklausel nicht zulässig (LG Berlin, Urteil vom 1.7.2008 – 63 S 415/07 -; in: GE 2008, 1429).
– Der Mieter kann schon während des laufenden, ungekündigten Mietverhältnisses auf Feststellung klagen, dass er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Ein ausreichendes Feststellungsinteresse besteht sogar schon vor Ablauf der Renovierungsfristen (LG Berlin, Urteil vom 25.06.2007 – 62 S 341/06 -; in: GE 2007, 1125; Info M 2008, 138).
– Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses keinen Vorschuss für Schönheitsreparaturen verlangen, wenn sich aus seinem Vorbringen ergibt, dass die Arbeiten nicht demnächst ausgeführt werden sollen, sondern der Vorschussbetrag auf einem Sonderkonto angelegt werden soll (AG Tiergarten, Urteil vom 06.12.2006 – 5 C 421/06 -, in: GE 2007, 155).
– Sind Schönheitsreparaturen laut Fristenplan noch nicht fällig und wird auch kein vorzeitiger Renovierungsbedarf geltend gemacht, kann eine Geldzahlung nicht auf eine Abgeltungsklausel mit starrer Berechnungsgrundlage gestützt werden (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 247/05 -, in: GE 2007, 716).
– 1. Auch wenn es bei Abschluss eines Mietvertrags im Jahr 1983 für die Parteien nicht absehbar war, dass starr ausgestaltete Schönheitsreparaturfristenpläne Jahrzehnte später von der Rechtsprechung als unwirksam erachtet werden würden, ist es mit den Grundsätzen von Treu und Glauben durchaus vereinbar, die neue Rechtsprechungserkenntnis auch auf Altverträge zu erstrecken. 2. Bestand im Zeitpunkt der nach Kündigung des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehenden Mitteilung des Mieters, dass die Kaution mit den Renovierungskosten verrechnet werden könne, (noch) kein Streit über die (tatsächlich unwirksame, weil der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand haltende) Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Dekoration der Mieträume, der erst später entbrennt, ist kein Raum für die Annahme eines konstitutiven Schuldanerkenntnisses i.S. von § 781 BGB (LG Lüneburg, Urteil vom 16.05.2007 – 6 S 2/07 -, in: NJW 2007, 3580).
– Enthält ein Wohnungsmietvertrag eine unwirksame Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen, hat der Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch in Höhe der von ihm aufgewandten Kosten der Endrenovierung nach den Regeln der GoA (LG Wuppertal, 23.08.2007 – 9 S 478/06 -, in: BeckRS 2007, 15425; Info M 2007, 348).
– Führt der Mieter auf Grund unwirksamer Renovierungsvereinbarung im Formularmietvertrag bei Auszug Schönheitsreparaturen aus, haftet der Vermieter auf Schadensersatz und aus ungerechtfertigter Bereicherung in Höhe der für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten (LG Stuttgart vom 10.10.1986; in: VM 1986, 369).
– Ein Mieter, der dem Vermieter eine pauschale Entschädigung übergibt, weil er vom Vermieter mit der Aussicht konfrontiert wird, dieser werde einen Maler beauftragen, hat keinen Anspruch auf Rückzahlung, auch wenn er mietvertraglich nicht zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet wäre (AG Schöneberg vom 31.08.1988; in: GE 1988, 1171).
– Hat der Mieter auf Grund unwirksamer Vereinbarung im Mietvertrag Schönheitsreparaturen (Endrenovierung zum Auszug) geleistet, so ist der Vermieter aus dem Rechtsgrund der ungerechtfertigten Bereicherung zur Erstattung der begründeten Kosten des vom Mieter beauftragten Malermeisters verpflichtet. Die Beweislast für die Kenntnis des Leistenden vom Fehlen des Rechtsgrundes trägt der Bereicherungsempfänger (AG Bergisch-Gladbach vom 06.12.1994; in: WM 1995, 479).
– Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf die Weisung des Vermieters ohne Kenntnis von der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht die Endrenovierungsarbeiten aus, vorenthält er die Wohnung nicht, und es steht ihm gegen den Vermieter ein Anspruch auf Ersatz der an den ausführenden Handwerker gezahlten Geldbeträge zu (LG Stuttgart vom 13.04.2000; in: WM 2004. 665).
– Nimmt der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage nicht geschuldete Schönheitsreparaturen vor, so hat er insoweit mangels Fremdgeschäftsführungswillens regelmäßig keinen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter (AG München vom 14.05.2001; in: NZM 2001, 1030).
– Führt der Mieter auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel beim Auszug Schönheitsreparaturen aus, so muss ihm der Vermieter die für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten erstatten (LG Freiburg vom 21.06.2001; in: WM 2005, 383).
– Führt der Mieter am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen aus, obwohl die Renovierungsklausel unwirksam ist, kann er grundsätzlich die aufgewendeten Kosten nach Bereicherungsrecht ersetzt verlangen (LG Freiburg vom 04.12. 2003; in: WM 2005, 384).
– Bei unwirksam vereinbarter Schönheitsreparaturpflicht des Mieters im Formularmietvertrag ist der Mieter nicht dadurch bereichert, dass dem Vermieter die Schönheitsreparaturen obliegen, ohne dass eine Mietzinsangleichung stattgefunden hätte (LG Wuppertal vom 19.08.2005; in: WM 2005, 765).
– Macht ein Mieter einen Bereicherungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB geltend, wenn er auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die eigentlich unwirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen dennoch durchgeführt, ist Grundlage für den Bereicherungsanspruch die tatsächliche Wertsteigerung der Immobilie (AG Karlsruhe vom 06.09.2005; in: DWW 2005, 374).
– Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf seine vertragliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag ohne Kenntnis der Unwirksamkeit der formularvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht Renovierungsarbeiten aus, kann er den Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen (LG Karlsruhe vom 28.04.2006; in: NZM 2006, 508; GE 2006, 851; GE 2006, 820).
– Führt ein Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter auf Grund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durch, kann er keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen (LG Berlin vom 23.10.2006 (nichts rechtskräftig – Revision beim BGH – XII 200/06 -; in: ZK 62; GE 2007, 517).
– Führt der Mieter auf Grund unwirksamer Schönheitsreparaturvereinbarung im Formularmietvertrag Arbeiten bei Vertragsbeendigung in der Wohnung aus, ist der Vermieter zur Herausgabe der Bereicherung verpflichtet, und zwar in Höhe des vom Mieter an den Handwerker bezahlten Werklohns und Materials für die Renovierung (AG Nürtingen vom 28.02.2007; in: WM 2007, 316).
– Führt der Mieter eine Schlussrenovierung aus, weil er um die Unwirksamkeit einer Abwälzungsklausel nicht weiß, kann er die bezahlten Handwerkerkosten nach den Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag vom Vermieter erstattet verlangen (LG Wuppertal vom 23.08.2007; in: WM 2007, 567).
– Ein Bezieher von Leistungen der Grundsicherung für Arbeitsuchende kann einen Anspruch auf Übernahme von Kosten für eine Schönheitsreparatur haben. Nach Ansicht des erkennenden Gerichts ergibt sich die Anspruchsgrundlage aus § 22 Abs. 1 SGB II (LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 28.01.2008 – L 9 AS 647/07 ER -).
– Das von dem Mieter (oder dessen Vertreter) unterzeichnete Abnahmeprotokoll ist als deklaratorisches Anerkenntnis der darin festgestellten Mängel anzusehen (LG Berlin, Urteil vom 27.01.1998 – 64 S 262/97 -; in: GE 1998, 618).
– Der Mieter, der seinen Vermieter um eine Fristverlängerung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bittet, erkennt damit seine Verpflichtung grundsätzlich an. Ihm sind dann alle Einwendungen zur Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen abgeschnitten (KG, Urteil vom 01.12.2005 – 8 U 249/04 -, in: GE 2006, 1230).
– Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden (KG, Urteil vom 06.04.2006 – 8 U 99/05 -, in: GE 2006, 1230).
– Unwirksam ist eine Formularklausel, mit der der Mieter bestätigt, dass er die Wohnung „fachgerecht renoviert gemäß Übergabeprotokoll“ übernimmt (LG Freiburg, Urteil vom 9.10.2007 – 9 S 37/07 -; in: WuM 2008, 334 und Info M 9/2008, 318).
– Die Aufwendungen des Mieters für Schönheitsreparaturen bei Vertragsbeendigung infolge einer unwirksamen Wohnraummietvertragsklausel sind vom Vermieter zu ersetzen (LG Landshut, Urteil vom 21.11.2007 – 12 S 2236/07 -; in: WuM 2008, 335 und WuM 2008, 590).
– Bei einer Klage auf Feststellung, dass eine Klausel zur Durchführung der Dekorationsarbeiten unwirksam ist, fehlt das erforderliche Feststellungsinteresse jedenfalls dann, wenn noch keine der Klauselfristen (hier: 3/5/7 Jahre) abgelaufen ist (LG Berlin, Urteil vom 1.7.2008 – 63 S 415/07 (Revision zugelassen) -; in: GE 2008, 1429).
– Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitige Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt keine Fälligkeit ein. Das gilt allerdings nur im Ausnahmefall bei erheblichen Schäden (z. B. umfangreiche Putzrisse an Decken und Wänden) (KG, Urteil vom 28.4.2008 – 8 U 154/07 -; in: GE 2009, 448).
– a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern (BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 210/08 -).
– Der Grundsatz, wonach der Mieter bei geplantem Umbau der Wohnung bei Vertragsende von der Durchführung von Schönheitsreparaturen frei wird und einen Geldausgleich zahlen muss, findet keine Anwendung, wenn der Mieter die Arbeiten zuvor ablehnt. Geschuldet ist dann der Kostenbetrag für die fiktive Vollrenovierung (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: MietRB 3/2009, 65).
– Ist der ursprüngliche Vermieter verstorben, so darf der Rechtsnachfolger in einem solchen Fall erwarten, dass der Mieter zeitnah zu dessen Kenntnis von der Rechtsnachfolge seine Ansprüche geltend macht. Geschieht das nicht, so ist nicht nur das Zeitmoment, sondern auch das Umstandsmoment der Verwirkung erfüllt. Wer es als Mieter in Kenntnis des Eintritts der Rechtsnachfolge mehr als vier Jahre lang unterlässt, seine angeblichen Aufwendungsansprüche gegen den Vermieter geltend zu machen, hat seine diesbezüglichen Ansprüche verwirkt. Ein Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen ohne wirksame vertragliche Verpflichtung besteht aber nur dann, wenn der Vermieter mit den von ihm geschuldeten Arbeiten auch in Verzug war (LG Kiel, Urteil vom 06.06.2008 – 8 S 70/07 -; in: ZMR 3/2009, 209 ff.).
– Der Senat hält an seiner in BGHZ 177, 186 = NJW 2008, 2840 = NZM 2008, 641, begründeten Rechtsprechung fest, wonach der unwirksame Dekorationsklauseln verwendende Vermieter keine Kompensation in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf (BGH, Urteil vom 11.2.2009 – VIII ZR 118/07 -; in: NJW 2009, 1410).
– a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist. b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH, Urteil vom 27.5.2009 – VIII ZR 302/07 -; in: GE 2009, 901; NJW 2009, 2590; Info M 2009, 208).
– Hält der Mieter eine Schönheitsreparaturklausel mit Quotenabgeltung für unwirksam, ist eine entsprechende Feststellungsklage unzulässig, wenn der Vermieter erklärt hat, Schönheitsreparaturen vor dem Auszug seien nicht geschuldet (AG Wedding, Urteil vom 18.06.2009 – 19 C 71/09 -; in: GE 2009, 1049).
– Bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ist der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum nicht berechtigt, einen Mieterhöhung nach Aufstellen einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung zu verlangen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Anerkenntnisteil- und Schlussurteil vom 25.05.2009 – 20 C 556/08 -; in: GE 2009, 1053).
– Die obergerichtliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit „starrer“ Dekorationsfristen muss einer vom Vermieter eingesetzten professionellen Hausverwaltung bekannt sein. Fordert diese den Mieter bei Mietende dennoch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, macht sich der Vermieter (auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten) schadensersatzpflichtig (KG, Urteil vom 18.05.2009 – 8 U 190/08 -; in: NJW 2009, 2688).
– Wird eine unrenovierte Wohnung vermietet, ist der Vermieter auch dann nicht zur Renovierung verpflichtet, wenn er eine unwirksame Abwälzungsklausel vereinbart hat (hier: starre Fristen) (AG Frankfurt a.M., Beschluss vom 06.07.2009 – 33 C 4800/08-50 -; in: Info M 2009, 317).
– Der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums ist berechtigt, bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel für die on ihm nunmehr zu tragenden Schönheitsreparaturen Kosten nach § 28 Abs. 4 II. BV einzusetzen (LG Berlin, Urteil vom 29.09.2009 – 63 S 283/08 -; in: GE 2009, 1435).
– Ist die fachgerechte Ausführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger Schäden „wirtschaftlich sinnlos“, wird die Vornahmepflicht erst fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen für eine sachgerechte Renovierung geschaffen hat. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausführungshindernisse trägt der Mieter (KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: ZMR 2009, 277 und Info M 2009, 372).
– Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, darf der Vermieter die Kostenmiete um die Pauschale aus § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (AG Stuttgart, Urteil vom 19.06.2009 – 31 C 949/09 (rk.) -; in: Info M 2009, 376).
– Soll die formularmäßige Fristenregelung für die dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturen nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen, trifft den Mieter die Beweislast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht. Nimmt der Vermieter umgekehrt aber für sich eine Verkürzung der Regelfristen in Anspruch, muss er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009 – I-10 U 58/09 -; in: GE 2009, 1553).
– Führt der Mieter aufgrund einer unerkannt gebliebenen unwirksamen Endrenovierungsklausel die Schönheitsreparaturen selbst aus, hat er einen Anspruch auf Wertersatz. Dieser errechnet sich aus dem Zeitaufwand (hier: insgesamt 32 Stunden), einem Stundensatz von 12 €/h sowie den Materialkosten (hier: 50 €) (AG Weimar, Urteil vom 25.09.2009 – 10 C 452/08 (rk.) -; in: Info M 2009, 422).
– Einzelne Wasserflecken und gravierende Kratzer im Parkett-Fussboden gehen über die normale Abnutzung hinaus und lösen Schadensersatzansprüche des Vermieters aus. Diese können auch das Abschleifen und die Versiegelung des gesamten Parketts umfassen, ohne dass ein Abzug „neu für alt“ erfolgt (LG Potsdam, Urteil vom 19.02.2009 – 11 S 115/08 -; in: Info M 2009, 424).
– Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichthaftend, wenn er die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur-Klausel kennen muss und trotzdem zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auffordert (hier: „…beachten Sie bitte § … des Mietvertrags“). Die Kenntnis seines Beraters (hier: Hausverwalter) wird ihm zugerechnet. Zum Schaden gehören auch die Kosten des vom Mieter beauftragten Rechtsanwalts (KG, Urteil vom 18.05.2009 – 8 U 190/08 -; in: GE 2009, 1044).
– 1. Renoviert der Mieter die Räume erst nach Ende der Mietzeit, aber im Einverständnis des Vermieters, steht diesem ein Nutzungsentschädigungsanspruch mangels „Vorenthaltens“ nicht zu. 2. Wegen verspäteter Rückgabe können aber Ansprüche auf Ersatz des Mietausfalls bestehen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.07.2009 24 U 109/08 -; in: IMR 2010, 15).
– Der Mieter hat ein Interesse an einer Feststellung der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über seine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Es ist ihm nicht zuzumuten, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter ihn nach dem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 351/08 -; in: GE 2010, 341; IMR 2010, 164).
– Ist die Wohnung in einem sehr schlechten Zustand, können unter Umständen Schönheitsreparaturen nicht sinnvoll und fachgerecht durchgeführt werden. Diese Reparaturen werden erst dann fällig, wenn der Eigentümer die Voraussetzungen hierfür geschaffen hat. Der Mieter muss allerdings beweisen können, dass bauseitig massive Schäden vorliegen (KG, 28.04.2008 – 8 U 154/07 -; in: IMR Feb./2010).
– Führt der Mieter aufgrund einer unwirksam vereinbarten Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung rechtsgrundlos Renovierungsarbeiten aus, kann er eine angemessene Vergütung für die ausgeführten Arbeiten vom Vermieter verlangen. Schließen die vorgenommenen Arbeiten Maßnahmen der Schadenbeseitigung ein (hier: malermäßige Entfernung von Schimmelschäden nach fehlerhaftem Lüften), verringert sich die angemessene Vergütung verhältnismäßig (AG Hannover, Urteil vom 02.07.2009 – 514 C 13034/08 -; in: WuM 2010, 146).
– Ein Mieter kann ein Feststellungsinteresse an einer negativen Feststellungsklage haben, mit der geklärt wird, dass er zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 351/08 -; in: IMR 2010, 164).
– Ein Feststellungsinteresse des Mieters zur Verpflichtung des Vermieters, Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung durchzuführen, besteht dann nicht, wenn der Vermieter rechtswirksam erklärt hat, er werde von dem Mieter zum Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen verlangen. Der Mieter kann insofern auf eine Leistungsklage verwiesen werden (LG Berlin, Urteil vom 18.03.2010 – 67 S 485/09 -; in: GE 2010, 621).
– Hat der Mieter auf Grund einer unerkannt unwirksamen Renovierungsklausel Schönheitsreparaturen ausführen lassen, so steht ihm ein Bereichungsanspruch nach § 818 Abs. 2 BGB zu. Für diesen Anspruch gilt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB (AG Freiburg, Urteil vom 05.03.2010 – 6 C 4050/09 -; in: WuM 4/2010, 232).
– Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenen Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186) (BGH, Urteil vom24.03.2010 – VIII ZR 177/09 -; in: GE 2010, 687).
– Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Individualvereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen in einem Wohnungsabnahmeprotokoll angenommen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 23.02.2010 – 63 S 290/09 -; in: GE 200, 847).
– Der Anspruch des Mieters auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten wegen der Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel setzt u. a. voraus, dass der Mietvertrag mit dem jetzigen Vermieter abgeschlossen wurde und nicht mit dem Voreigentümer (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 – 65 S 526/09 -; in: GE 2010, 909).
– Ist der Vermieter mietvertraglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen, kann er nicht neben der Miete einen entsprechenden Mietzuschlag verlangen. Es macht keinen Unterschied, ob die Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf einer ausdrücklichen Vereinbarung beruht oder auf dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 – 63 S 89/09 -, in: GE 2010, 911).
– 1. Dem Mieter steht ein Bereicherungsanspruch zu, sofern er aufgrund einer unerkannt unwirksamen Renovierungsklausel Schönheitsreparaturen ausführt. 2. Der Anspruch auf Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB unterliegt der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (AG Freiburg, Urteil vom 05.03.2010 – 6 C 4050/09 -; in: IMR 2010, 324).
– Der Anspruch des Mieters auf Erstattung der Kosten für rechtsgrundlos erbrachte Schönheitsreparaturen verjährt in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 21.06.2010 – 67 S 191/10 -; in: GE 2010, 1059).
– Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich nicht nach § 548 Abs. 1 BGB, sondern nach den § 195, 199 BGB. Der Vermieter kann den geleisteten Vorschuss zurückfordern, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt und über die Verwendung des Vorschusses keine Abrechnung erteilt (OLG Celle, Urteil vom 28.01.2010 – 2 U 134/09 -).
– Fordert eine professionelle Hausverwaltung den Mieter bei Mietende aufgrund einer erkennbar unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, schuldet der Vermieter den Ersatz der dem Mieter entstandenen Rechtsanwaltskosten (KG, Urteil vom 18.05.2009 – 8 U 190/08 -).
– Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 280/09 -; in: GE 2010, 1119).
– Kommt der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel seiner Verpflichtung zur Renovierung der Wohnung trotz Aufforderung durch den Mieter nicht nach, kann der Mieter die Renovierung selbst in Auftrag geben und vom Vermieter zuvor einen Kostenvorschuss auf Basis eines vom Mieter eingeholten Kostenangebots eines Malermeister verlangen. Das gilt auch dann, wenn das Angebot erheblich über den vom Vermieter eingeholten Kostenangeboten liegt (LG Berlin, Urteil vom 27.08.2010 – 65 S 440/09 -; in: GE 2010, 1340).
– 1. Mit Kenntnis des Mieters von der Unwirksamkeit der vereinbarten Schönheitsreparaturklausel und von der Erhaltungspflicht des Vermieters beginnt der Lauf der Verjährung des bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen entstandenen Renovierungsanspruchs gegen den Vermieter. 2. Der Renovierungsanspruch ist nicht verwirkt, weil der Mieter etwa selbst keinerlei Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. 3. Bei Vernachlässigung und Verwahrlosung der Wohnung kann es unbillig sein, den Vermieter zur Renovierung zu verpflichten (LG Limburg, Urteil vom 10.09.2010 – 3 S 19/09 -; in: WG 2010, 625 f.).
– Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel zu den Schönheitsreparaturen Renovierungsleistungen erbracht hat, gegen den Vermieter verjährt gemäß § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate nach Beendigung des Mietvertrages (LG Kassel, Urteil vom 07.10.2010 – 1 S 67/10 -; in: IMR 2010, 517).
– Es liegt kein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion darin, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete infolge einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ein Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zusteht. Die entsprechende Mieterhöhungserklärung ist jedenfalls dann nicht treuwidrig, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor vergeblich die Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturklausel unter Streichung des zu beanstandenden Klauselteils angeboten hat (BGH, Hinweisbeschluss vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10 -; in: GE 2010, 1680).
– Bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel beginnt die Verjährungsfrist für den Renovierungsanspruch des Mieters erst mit Kenntnis von der Renovierungspflicht des Vermieters. Die Renovierungspflicht des Vermieters erfasst nicht die Beseitigung von Schäden, die über die üblichen Gebrauchsspuren hinausgehen (LG Limburg, Urteil vom 10.09.2010 – 3 S 19/09 -; in: IMR 2010, 516).
– Äußert sich der Vermieter auf zweimaliges Anschreiben des Mieters zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel nicht, liegt darin kein „Berühmen“ (LG Halle/Saale, Urteil vom 22.06.2010 – 2 S 40/10 -; in: GE 2010, 1745).
– Rechtsanwaltskosten, die aufgrund der Abwehr eines auf unwirksamer Schönheitsreparaturvereinbarung gründenden beharrlichen Renovierungsverlangens des Vermieters der Wohnung entstanden sind, können als Schadensersatzforderung gegen den Vermieter geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 21.04.2010 – 67 S 460/09 -; in: IMR 2011, 12; WM 2010, 561).
– Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der Leistungen aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel erbracht hat, unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB von sechs Monaten (LG Berlin, Urteil vom 11.03.2011 – 63 S 277/10 -; in: GE 2011, 547).
– Sind die Schönheitsreparaturen mietvertraglich von Anfang an nicht auf den Mieter abgewälzt, kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der in einem derartigen Fall für Schönheitsreparaturen kalkulierte Anteil ist Teil der Gesamtmiete, und zwar auch dann, wenn er gesondert aufgeführt wird. Die Höhe des Zuschlags kann sich an den Werten des § 28 Abs. 4 II. BV orientieren (LG München II, Urteil vom 09.11.2010 – 12 S 1790/10 -; in: GE 2011, 820).
– Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -; in: WuM 2010, 490).
– Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12 -).
– Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12 -; in: GE 2012, 1031).
– Auch wenn entgegen der üblichen Vertragsgestaltung die Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter übernommen werden, sondern beim Vermieter verbleiben, ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um einen Schönheitsreparaturenzuschlag zu erhöhen (BGH, IMR 2008, 261). Dies gilt auch im Fall folgender Mietvertragsklausel: „Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB Nr. 5 Abs. 2) und der Zusatzbestimmungen zu § 4 (1) des Mietvertrags. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z. Z. … DM je qm Wohnfläche und Jahr“ (LG Heidelberg, Urteil vom 17.12.2010 – 5 S 60/10 -; in: IMR 2011, 90).
– Die formularvertragliche Verlängerung der Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache von sechs Monaten auf ein Jahr hält der AGB-Kontrolle nicht stand (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2011 – 2-11 S 309/10 -; in: IMR 2011, 494).
– Ist wegen unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, verstößt des Beharren des Vermieters auf Durchführung des Maleranstrichs in hellblau gegen das Rücksichtnahmegebot. Der Vermieter ist vielmehr gehalten, einen neutralen bzw. gedeckten Farbton zu wählen (AG Mitte, Urteil vom 08.08.2013 – 121 C 135/13 -; in: GE 2013, 1285).
– 1. Der Mieter kann einen Kostenvorschuss für die Entfernung der bei seinem Einzug vorhandenen Styropordecke und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Flurdecke verlangen, wenn die Styroportdecke optisch verbraucht ist. 2. Ferner hat er Anspruch auf einen Kostenvorschuss für die Entfernung der Raufasertapete und das Streichen der Wände nach vorheriger Grundierung und Spachtelung selbst dann, wenn die Wohnräume mit Raufasertapete vermietet worden sind. 3. Will der Vermieter im Rahmen von ihm geschuldeter Schönheitsreparaturen die mitvermieteten Teppichböden austauschen, hat er dem Mieter zuvor mitzuteilen, welcher Art der neu einzubringende Teppichboden sein soll (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 – 65 S 190/12 -; in: GE 2013, 1519).
– Im öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel die Kostenmiete auch dann einseitig um einen Zuschlag nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung erhöhen, wenn er dem Mieter nicht zuvor angeboten hat, die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel durch eine wirksame zu ersetzen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 24.10.2013 – 2-11 S 91/13 -; in: WuM 2013, 749).
– Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383) (BGH, Urtiel vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13).
– Nach summarischer Prüfung entspreicht es billigem Ermessen, die Kosten dem Vermieter aufzuerlegen, wenn der Mieter auf Rückzahlung der Kaution klagt und der Vermieter sich auf eine Quotenabgeltungsklausel zusammen mit einer Klausel über Schönheitsreparaturen beruft (BGH, Beschluss vom 26.08.2014 – VIII ZR 352/12 -; in: GE 2014, 1270).
– Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, IMR 2011, 276) (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 12/12 -; in: IMR 2012, 316).
– Allein die Absicht des Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383) (BGH, Urteil vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13 -; in: IMR 2014, 156).
– Der Mieter, der Schönheitsreparaturen in der Annahme einer eigenen Verpflichtung vorgenommen hat, darf nicht die Erforderlichkeit erneuter Schönheitsreparaturen darauf stützen, dass seine Arbeiten kleinere handwerkliche Mängel aufweisen (Verstoß gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens) (BGH, Beschluss vom 17.03.2015 – VIII ZR 251/14 -; in: GE 2015, 652).
– Ein Ersatzanspruch wegen rechtgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen besteht nur dann, wenn der vom mieter herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen kann (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2015 – 63 S 318/14 -; in: GE 2015, 918).
– 1. Ein Mietausfallschaden wegen einer Pflichtverletzung des Mieters (Rückgabe der Wohnung in nicht ordnungsgemäßem Zustand) kann nur dann geltend gemacht werden, wenn ein konkreter Mietinteressent fü reine sofortige Anschlussvermietung benannt wird. 2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zur Fensterreinigung nicht verpflichtet (LG Berlin, Urteil vom 08.03.20016 – 63 S 213/15 -; in: GE 2016, 531).
– 1. Beruft sich der Mieter gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen oder auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen darauf, dass die überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen war, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast. 2. Zur Bedeutung von Übergabeprotokollen für den Renovierungszustand. 3. Die Durchführung von Malerarbeiten ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters steht, auch wenn die Wohnung zwischenzeitlich genutzt sein sollte, der Annahme einer nicht renovierungsbedürftigen Wohnung nicht entgegen; die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung ist für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel nicht erforderlich. 4. Der Anstrich von Scheuerleisten gehört zu den Schönheitsreparaturen, weil Scheuerleisten zum Fußboden gehören (LG Berlin, Urteil vom 12.02.2016 – 63 S 106/15 -; in: GE 2016, 592).
– Bei einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldet der Mieter Renovierungskosten wegen schuldhafter Sachbeschädigung (hier: Verkleben einer dunkelbraunen Mustertapete, Wandbearbeitung mit orangefarbener Wischtechnik, Flecken auf Tapete) (LG Berlin, Urteil vom 30.09.2016 – 65 S 63/16 -; in: GE 2016, 1444).
– Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind – gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB – auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17 -; in: GE 2017, 416).
– Obliegt dem Vermieter die Schönheitsreparaturlast, ist er zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nicht nach eigenen Vorstellungen berechtigt, sondern nach den (Farb-) Wünschen des Mieters verpflichtet, sofern ihm dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige schutzwürdige eigene Interessen entgegenstehen (LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 – 67 S 416/16 -; in: GE 2017, 834).
– a) Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WobindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 11 ff.; Beschlüsse vom 13.07.2010 – VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn. 1; vom 31.08.2010 – VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 1; vom 12.01.2011 – VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn. 1). b) In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus § 241 Abs. 2 BGB noch aus § 242 BGB (BGH, Urteil vom 20.09.2017 – VIII ZR 250/16 -; in: GE 2017, 1339).
– Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 05.06.2002, XII ZR 220/99, BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383). (Rn.14) (Rn.20). ( BGH, Urteil vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13 -, BGHZ 200, 133-145, in: juris).
– Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist (OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 – 5 U 1613/18 -; in: GE 2019, 597).
-Üblicherweise wird lediglich der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlussdosen wird hingegen darin nicht festgehalten. (LG Berlin, Urteil vom 01.07.2020 – 65 S 19/20 -).
–Tritt der Mieter Ansprüche an den Inkassodienstleister ab, die sich aus dem Festhalten des Vermieters an der Durchführung von Schönheitsreparaturen ergeben, ist davon ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfasst und der Inkassodienstleister ist nicht aktivlegitimiert. (BGH, Beschluss vom 09.08.2022 – VIII ZR 298/20 -; in GE: 21/2022, 1149).
-1. Zur Frage der „fiktiven“ Schadensbemessung im Mietrecht (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 26.04.2022 – VIII ZR 364/20, GE 2022, 1043 = NJW-RR 2022, 1307 Rn. 8 ff.; vom 10.05.2022 – VIII ZR 277/20. GE 2022, 1053 = NJW-RR 2022, 1460 Rn. 14 ff.; Urteil vom 31.03.2021 – XII ZR 42/20, GE 2021. 697 = NJW-RR 2021, 803 Rn. 15). 2. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH können Schadensersatzansprüche statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder Instandhaltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Kosten bemessen werden. 3. Das gilt auch, wenn die Arbeiten schon ausgeführt sind (Schadensersatz neben der Leistung). (BGH, Urteil vom 19.04.2023 – VIII ZR 280/21 -; in: GE, 13/2023, 654)
1. Der Rahmen einer vertragsgemäßen Nutzung ist jedenfalls dann überspannt, wenn ein sog. „Exzess“ an Dübellöchern vorliegt. 2. Dies ist jedoch nicht zu bejahen, wenn sich ca. 200 Dübellöcher in etwa gleichmäßig auf die Wände und Decken von 8 Räumen verteilten. (AG Paderborn, Urteil vom 30.01.2023 – 51 C 35/22 – )