Mietrecht

– Keine Hemmung der Verjährung durch nicht individualisierten Mahnbescheid: Die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache wird nicht durch einen Mahnbescheid gehemmt, wenn die Einzelansprüche nicht individualisierbar sind ( KG, Urteil vom 16.09.2002 – 8 U 62/01 -, in: GE 2002, 1490).

– Keine Hemmung der Verjährung durch nicht individualisierten Mahnbescheid: Wird in einem Mahnbescheid lediglich angegeben, dass u.a. Renovierungskosten geltend gemacht werden, reicht dies zur Individualisierung des Anspruchs und damit zur Unterbrechung der Verjährung nicht aus. Rechnet der Vermieter mit eigenen höheren Ansprüchen auf, dann ist diese Aufrechnung unwirksam, wenn nicht angegeben ist, mit welchen Teilforderungen aufgerechnet werden soll (AG Spandau, Urteil vom 06.12.2000 – 8 C 381/00 -).

– Mehrere Mieter bilden eine BGB-Gesellschaft, so dass auch nach Beendigung der Gesellschaft einzelne Zahlungsansprüche untereinander nicht bestehen. Das gilt auch für eine nichteheliche Lebensgemeinschaft. Begleicht ein Mitmieter seine Gesellschaftsschuld (hier: Mietforderung des Vermieters), kann er nur verlangen, dass bei der Auseinandersetzung der GbR die Ausgleichsforderung in die Auseinandersetzungsrechnung einzustellen ist (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2001 – 62 S 580/00 -, in: GE 2001, 929).

– Erfordert die Vermietung oder Verpachtung keinen planmäßigen Geschäftsbetrieb und handelt es sich deshalb um eine private und nicht um eine berufsmäßig betriebene Vermögensverwaltung, verliert der Vermieter oder Verpächter, der einen Darlehensvertrag schließt, seine Eigenschaft als Verbraucher im Sinne des Verbraucherdarlehensrechts nicht dadurch, dass er für die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung nach § 2 Abs. 1, § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a, § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optiert (BGH, Urteil vom 03.03.2020 – XI ZR 461/18 -; in: IWW vom 21.04.202020, Nr. 215273).

– Ein Gesellschafter einer Mieter-GbR kann Ansprüche gegen die Mitgesellschafter erst nach Auseinandersetzung der Gesellschaft geltend machen. Ein Aufwendungsersatzanspruch richtet sich gegen denjenigen, der zum Zeitpunkt der Aufwendungen Vermieter ist; er wird durch einen Vermieterwechsel nach Veräußerung nicht berührt (KG, Urteil vom 15.04.2002 – 8 U 9683/00 -, in: GE 2002, 1334).

– Bei Teilzahlungen von Mieten ohne Leistungsbestimmung über einen Teil der geschuldeten Miete ist die Leistung zunächst auf Betriebskostenvorschüsse anzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 2.05.2001 – 29.O.259/99 -, in: GE 2001, 929).

– Mangels Tilgungsbestimmung des Mieters darf der Vermieter Miete vorrangig auf geschuldete Nebenkostenvorschüsse und erst danach auf die Nettomiete verrechnen (LG Berlin, Urteil vom 10.06.2002 – 62 S 556/01 -, in: GE 2002, 1336).

– Zahlt ein Mieter mehr als den monatlichen Mietzins, liegt darin eine stillschweigende Leistungsbestimmung, dass zunächst der laufende Mietzins getilgt werden soll und nur der Rest auf Rückstände zu verrechnen ist (LG Berlin, Urteil vom 25.05.2000 – 67 S 515/99 -, in: GE 2000, 1256).

– Zahlt der Mieter in einem Monat den vollen Mietzins, ist im Zweifel davon auszugehen; dass der gerade fällige Mietzinsanspruch des Vermieters erfüllt werden soll. Einer solchen Verrechnung steht auch nicht die Klausel im Mietvertrag entgegen, dass der Vermieter berechtigt ist, Zahlungen des Mieters ohne Rücksicht auf etwaige Tilgungsbestimmungen des Mieters auf die jeweils älteste Forderung zu verrechnen (LG Berlin, Urteil vom 17.10.2000 . 64 S 257/00 -, in: NZM 2002, 65).

– Nach einer Nutzungsdauer von 25 Jahren ist eine Einbauküche verbraucht, so dass der Mieter bei Beschädigung oder Entfernung nicht auf Schadensersatz haftet (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2001 – 62 S 13/01 -, in: GE 2001, 1404).

– Der Hausverwalter schuldet Dienste höherer Art im Sinne des § 627 BGB, so dass eine außerordentliche Kündigung auch ohne wichtigen Grund jederzeit möglich ist. Das kann auch dann gelten, wenn der Dienstverpflichtete keine natürliche, sondern eine juristische Person ist. Eine Vereinbarung fester Bezüge, bei der die außerordentliche Kündigung nicht möglich wäre, liegt nicht vor, wenn das Hausverwalterhonorar nach einem Prozentsatz der jeweiligen Nettokaltmiete berechnet wird. Ein vertraglicher Ausschluss des außerordentlichen Kündigungsrechts muss eindeutig formuliert sein. Die Vereinbarung einer bestimmten Vertragsdauer reicht nicht (LG Berlin, Urteil vom 23. 08. 2001 – 31 O. 206/01 -, in: GE 2001, 1608).

– Der Mieter (Pächter) kommt mit seinen Mietzahlungen in Verzug, wenn er entgegen der vertraglichen Vereinbarung ein Zurückbehaltungsrecht nicht angezeigt hat (KG, Urteil vom 29.10.2001 – 20 U 1885/00 -, in: GE 2002, 258).

– Aus dem mietvertraglichen Dauerschuldverhältnis ergibt sich die Obliegenheit des Mieters, den Zugang von Schreiben der Gegenseite zu ermöglichen. Fehlt ein beschrifteter Briefkasten, ist von einer arglistigen Zugangsvereitelung auszugehen (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2001 – 63 S 87/01 -, in: GE 2002, 263).

– Liegen bei Vertragsschluss die Voraussetzungen des § 5 WiStG vor, so dass die Mietvereinbarung zum Teil nichtig ist, führt ein späteres Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu, dass die Mietvereinbarung in einem höheren Umfang unwirksam ist (KG, Beschluss vom 25.10.2001 – 8 RE-Miet 3/01 -, in: GE 2002, 51).

– Übliche Anpreisungen des Vermieters über die Vollvermietung des Einkaufszentrums stellen keine zugesicherte Eigenschaft oder Garantie dar; auch eine Herabsetzung der Miete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt nicht in Betracht (KG, Urteil vom 29.111.201 – 22 U 6421/0 -, in: GE 2002, 462).

– Die Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach der Anspruch des Mieters auf Übergabe der Räume erst nach voller Bezahlung des ersten Mietzinses entsteht, hält der Inhaltskontrolle stand (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.12.2001 – 10 U 145/00 -, in: NZM 2002, 563).

– Der Mieter hat keinen Anspruch mehr auf Rückzahlung angeblich überzahlter Miete (Verwirkung), wenn er über sechseinhalb Jahre lang den vom Vermieter geforderten Modernisierungszuschlag zahlt und von seinem Recht auf Einsicht in die entsprechenden Modernisierungsbelege keinen Gebrauch gemacht und dementsprechend auch keine Fehler in der ursprünglichen Mieterhöhungserklärung gerügt hat (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2001 – 62 S 291/01 -, in: GE 2002, 464).

– Begeht ein Mitmieter schuldhaft eine Pflichtverletzung, ist das nicht ohne weiteres dem anderen Mitmieter zuzurechnen, es sei denn, die Verursachung eines Schadens ist im Rahmen des Mietverhältnisses der „Gesamtsphäre“ der Mieter entstanden. Haftet der Mieter nicht, kann er auch nicht als Bürge im Rahmen der Mietbürgschaft in Anspruch genommen werden (LG Berlin, Urteil vom 02.11.2001 – 63 S 116/01 -, in: GE 2002, 329).

– Die Zweite Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist seit dem 01.09.2000 wegen Verfassungswidrigkeit außer Kraft getreten (OVG Berlin, Urteil vom 13.06.2002 – OVG 5 B 22w.01 -, in: GE 2002,1128).

– Dem Mieter, der auf Grund der vertraglichen Vereinbarungen mit dem Eigentümer des angemieteten Grundstücks daran entstehende Schäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat, kann gegen die Lieferanten eines fehlerhaften Produkts (hier: Pflasterfugenmörtel) ein eigener Schadensersatzanspruch aus § 823 I BGB und § 1 ProduktHaftG auch dann zustehen, wenn durch das Produkt die Substanz der Mietsache (hier: Pflasterung der Außenfläche) beschädigt wird (Haftungsschaden) (OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2001 – 11 W 41/01 -, in: NZM 2002, 926).

– Ersatz tatsächlicher Stromkosten trotz Pauschalabrede: Verbraucht ein Mieter, der gemäß Mietvertrag für den Stromverbrauch eine Pauschale von monatlich 60 DM zu zahlen hat, mehr als das dreifache der Strommenge, die der Pauschale entspricht, dann schuldet er dem Vermieter Ersatz der tatsächlich entstandenen Stromkosten (LG Oldenburg, Urteil vom 10.10.2001 – 2 S 649/01 -, in: NZM 2002, 337).

– Eine Saldoklage ist unschlüssig, denn es ist nicht Sache der Gerichte, herauszufinden, für welche Zeiträume im einzelnen unter Berücksichtigung von Teilzahlungen und Gutschriften ein Restbetrag offen ist (KG, Urteil vom 11.03.2002 – 8 U 6289/00 -, in: GE 2002, 796).

– Ist der Vermieter verurteilt worden, dafür Sorge zu tragen, dass ein Mitmieter Konkurrenzschutz einhält, ist ein Vollstreckungsantrag gegen den Vermieter schon dann unbegründet, wenn dieser tätig geworden ist; auf den Erfolg der Tätigkeit kommt es nicht an (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.01.2002 – 19 W 68/01 -, in: GE 2002, 799).

– Räumungsvollstreckung gegen Dritten: Wenn der Räumungsschuldner ohne Kenntnis des Gläubigers den Besitz an einen Dritten überträgt, ist die Räumungsvollstreckung auch gegenüber dem Dritten zulässig (KG, Beschluss vom 11.12.2001 – 25 W 220/01 -, in: GE 2002, 799).

– Beweislast bei Brandschaden: 1. Der Vermieter muss bei einem Brandschaden ihm zuzurechnende Ursachen ausräumen und beweisen, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt, wobei dem Vermieter ein Anscheinsbeweis dienlich sein kann. 2. Bei leicht fahrlässiger Brandverursachung kommt dem Mieter der Regressverzicht der Feuerversicherung des Vermieters zugute (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002 – 24 U 137/01 -, in: GE 2003, 251).

– Erfüllungseinwand im Vollstreckungsverfahren: Der Streit um die Erfüllung titulierter Mängelbeseitigungsmaßnahmen kann nicht im Vollstreckungsverfahren ausgetragen werden, wenn die Beweismittel nicht liquide sind, sondern die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich ist. Der Schuldner ist mit seinem Einwand auf die Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO zu verweisen (KG , Beschluss vom 18.09.2002 – 24 W 199/02 -, in: GE 2003, 252).

– 1. Der Mieter kann statt eine Mängelbeseitigungsklage auch eine Klage auf Feststellung der Mängel erheben. 2. Der Mieter kann auch bereits während des laufenden Mietverhältnisses durch eine Feststellungsklage klären lassen, ob er zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist (LG Berlin, Urteil vom 12.11.2002 – 64 S 58/02 -, in: GE 2003, 124).

– Eine Räumungsvollstreckung ist gegen den Untermieter in einer Mietwohnung auch auf Grund eines Titels gegen den Mieter zulässig, wenn Mieter und Untermieter ohne Wissen des Vermieters den Besitz des Untermieters begründet haben und dies während eines erheblichen Zeitraums gegenüber dem Vermieter verheimlicht haben (KG, Beschluss vom 11.12.2001 – 25 W 220/01 -, in: NZM 2003).

– Wohnt der Kläger im Ausland, ist auch in Mietsachen gegen ein Urteil des Amtsgerichts die Berufung beim Kammergericht einzulegen; die beim Landgericht eingelegte Berufung ist als unzulässig zu verwerfen (LG Berlin, Beschluss vom 07.11.2002 – 67 S 256/02 -, in: GE 2003, 189).

– Ist die Mietsache noch nicht übergeben, kann der Mieter wegen einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Unmöglichkeit (hier: Gebäudeeinsturz) keinen Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2002 – 67 S 134/00 -, in: GE 2003, 125).

– 1. Die Gesellschafter der Vermieter-GbR sind nach den Grundsätzen der gewillkürten Prozessstandschaft befugt, den der Gesellschaft zustehenden Anspruch im eigenen Namen geltend zu machen. 2. Die Gesellschafter der Vermieter-GbR können auch im Fall der gewillkürten Prozessstandschaft nur Zahlung an die GbR verlangen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2002 – 10 U 172/01 -, in: GE 2003, 183).

– Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer beträgt die Beschwer bei einem Urteil in dem die Klage auf Unterlassung der Hundehaltung abgewiesen wurde, nur 300 € (LG Berlin, Beschluss vom 17.06.2002 – 62 S 173/02 -, in: GE 2002, 996).

– Gibt der Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses über einen Kfz-Abstellplatz in einer Sammelgarage eindeutig zu erkennen, dass er keine Besitzansprüche mehr erhebe, kann der Vermieter auch dann keine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn die Schlüssel für die Absperrschranke zunächst nicht zurückgegeben werden (LG Berlin, Urteil vom 13.12.2002 – 65 S 304/02 -, in: GE 2003, 325).

– Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung hat der Vermieter seinem Mieter dahingehend Konkurrenzschutz zu gewähren, dass im Gebäude nicht übereinander liegende Räumlichkeiten an zwei Arbeitnehmerüberlassungsunternehmen vermietet werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2001 – 24 U 174/00 -, in: NZM 2001, 1033).

– Im Rahmen einer „Umsatzpacht“ berechtigt die wiederholte Angabe unrichtiger Umsatzzahlen durch den Pächter den Verpächter, wenn es sich nicht nur um geringfügige Abweichungen handelt, zur fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.11.2000 – 24 U 34/00 -, in: NZM 2001, 1033).

– Schließt ein Mieter unter Vorlage eines bedingten Wohnberechtigungsscheins einen Mietvertrag über eine Sozialwohnung und erfüllt sodann die Bedingung nicht, so hat er dem Vermieter den Schaden zu ersetzen, der diesem dadurch entsteht, dass er eine Fehlbelegungsabgabe an die Gemeinde zahlen muss (AG Wedding, Urteil vom 23.02.2000 – 3 C 247/99 -, in: NZM 2001, 1076).

– Mietzinsforderungen können im Urkundenprozess geltend gemacht werden (BGH, Beschluss vom 10.03.1999 – XII ZR 321/97 (KG) -, in: NJW 1999, 1408).

– Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassenen Rückbaus zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands erlischt bei beanstandungsloser Weitervermietung, da hierin ein konkludenter Verzicht zu sehen ist (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2003 – 63 S 396/02 -, in: GE 2003, 1081).

– Jedenfalls dann, wenn der klagende Mieter die Anschrift des Vermieters auf zumutbare Weise ermitteln kann, ist eine Klage unzulässig, die nur den Namen (aber nicht die Anschrift) des Vermieters und die zustellungsbevollmächtigte Hausverwaltung angibt (LG Berlin, Beschluss vom 25.07.2003 – 63 T 65/03 -, in: GE 2003, 1159).

– Vom Gerichtsstand des § 29 a ZPO werden Ansprüche des Vermieters aufgrund eines selbstständigen Gewähr-, Garantie- oder Bürgschaftsvertrages gegen einen Dritten, der nicht Partei eines Miet- oder Pachtvertrages über Räume, dessen Anbahnung oder Abwicklung ist, nicht erfasst (BGH, Beschluss vom 16.12.2003 – X ARZ 270/03).

– Mieten Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam eine Wohnung an, haften sie für den Mietzinsanspruch gesamtschuldnerisch. Bezahlt nach Ende der Lebensgemeinschaft und Auszug eines Partners aus der Wohnung der andere Partner die Miete, entsteht kein hälftiger Ausgleichsanspruch, wenn der Auszug nicht durch Beziehungsprobleme bedingt (notwendiger Umzug in ein Pflegeheim) ist und der verbleibende Partner sich aus freien Stücken dafür entscheidet, die Wohnung alleine zu behalten. Für die Zeit bis zur Beendigung der Lebensbeziehung gibt es grundsätzlich keinen Ausgleichsanspruch, es sei denn, der auf Ausgleich klagende Lebenspartner beweist eine den allgemeinen Regeln der nichtehelichen Lebensgemeinschaft zuwiderlaufende Gestaltung (LG Berlin, Urteil vom 25.08.2003 – 62 S 79/03 – , in: GE 2003, 1491).

– Auch wenn der Untermieter erst nach Schaffung des Räumungstitels Gewahrsam an den Mieträumen erlangt, kann die Zwangsvollstreckung nicht aufgrund eines Titels gegen den Hauptmieter erfolgen. Für Billigkeitserwägungen oder die Prüfung materiellen Rechts ist im Rahmen der Zwangsvollstreckung kein Raum (BGH, Urteil vom 18.07.2003 – IX a ZB 116/03 – , in: MietRB 2/2003, VI).

– Entfernt ein Vermieter Einrichtungsgegenstände des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels, handelt er in verbotener Eigenmacht und haftet auch ohne Verschulden auf Schadensersatz (BGH, Urteil vom 01.10.2003 – VIII ZR 326/02 – , in: GE 2004, 349).

– Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters erstreckt sich auf alle den Mietern des Hauses zugängliche Bereiche, also auch auf den Hauskeller. Demgemäß müssen die Kellergänge beleuchtbar sein und dürfen keine Stolperstellen aufweisen (LG Berlin, Urteil vom 19.02.2004 – 67 S 319/03 – , in: GE 2004, 626).

– 1. Haben die Parteien eine Betriebspflicht des Pächters vereinbart, muss der Pächter sich im Falle seiner Verhinderung eines Dritten bedienen, auch wenn er den Gaststättenbetrieb aus gesundheitlichen Gründen nicht aufrechterhalten kann. 2. Die Betriebspflicht entfällt auch dann nicht, wenn die Fortführung des Betriebes zur Folge hat, dass nur Verluste erwirtschaftet werden, so dass es vorteilhafter wäre, das Objekt zu schließen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2003 – I-10 U 69/03 – , in: GE 2004, 296).

– Die Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter ist – jedenfalls nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Verzuges des Mieters mit den Mietzahlungen und den Nebenkostenvorauszahlungen – keine Besitzstörung im Sinne des § 858 BGB. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Besitz des Mieters an der Mietsache im Sinne des § 854 BGB und dem Gebrauch der Mietsache, den der Vermieter dem Mieter aufgrund des Mietvertrages nach § 536 BGB a. F. (§535 BGB n. F.) schuldet (KG, Urteil vom 08.07.2004 – 12 W 21/04 – , in: GE 2004, 1171)

– Das Besichtigungsrecht des Vermieters und das Recht des Mieters, in „seiner“ Wohnung in Ruhe gelassen zu werden, sind gegeneinander abzuwägen und in einen angemessenen Ausgleich zu bringen (BVerfG, Beschluss vom 16.01.2004 – 1 BvR 2285/03 – , in: ZMR 2004, 566).

– Wer 14 eigene Grundstücke mit mehr als 40 Wohnungen verwaltet, handelt nicht mehr wie ein kapitalanlegender Privatmann, sondern gewerblich (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 05.09.2003 – 24 U 221/02 – , in: ZMR 2004, 577).

– Der Mieter, der die Räume mit Parkett ausstattet, hat nur einen Anspruch auf Ersatz der Wertsteigerung des Grundstücks, wenn die Ausstattung nicht im Interesse des Vermieters lag (LG Berlin, Urteil vom 06.01.2004 – 64 S 194/03 – , in: GE 2004, 1233).

– Bei mehreren Vermietern wirkt ein Hemmungstatbestand im Rahmen der Verjährung nur zugunsten der Personen, die die Maßnahme (hier: Klageeinreichung) ergreifen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 01.07.2004 – 8 U 30/02-9- – , in: MietRB 10/2004, VI).

– Miete kann nicht im Urkundenprozess erstritten werden, wenn die Überlassung der Mietsache bestritten ist oder ein Minderungsrecht des Mieters besteht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.04.2004 – I 24 U 227/03 – , in: MietRB 9/2004, VI).

– Bei einem schuldhaften Verlust von Wohnungsschlüsseln, die auch zur Schließanlage des Hauses passen, kann der Vermieter den Haustür-Schließzylinder auswechseln und Ersatz der Kosten von dem Mieter verlangen (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 27.07.2004 – 5 C 348/03 – , in: GE 2004, 1397).

– Ein Vermieter, der eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht selbst ausspricht, sondern dazu einen Rechtsanwalt beauftragt, verstößt gegen das Gebot der Schadensminderung, sodass Rechtsanwaltsgebühren vom Mieter nicht geschuldet werden (AG Neukölln, Urteil vom 10.09.2004 – 14 C 110/03 – , in: GE 2004, 1397).

– Da zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung grundsätzlich auch die vorprozessuale Einschaltung eines Privatgutachters zwecks Schadensermittlung zählt, kann der Vermieter im Regelfall selbst dann Erstattung der Gutachterkosten aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes verlangen, wenn die Feststellungen auch von einem Laien hätten getroffen werden können (BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/03 – , in: MietRB 2004, 284).

– Der Gebührenstreitwert für eine Räumungsklage ist nach dem Jahresbetrag der Nettomiete zu berechnen; Betriebskosten werden nur dann hinzugezählt, wenn sie als Pauschale vereinbart wurden (KG, Beschluss vom 25.10.2004 – 8 W 75/04 – , in: GE 2004, 1454).

– Hat die verstorbene Mieterin jahrzehntelang keine Schönheitsreparaturen durchgeführt, handelt es sich bei dem Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Erben um eine Nachlassverbindlichkeit, so dass der Erbe die Dürftigkeitseinrede erheben kann mit der Folge, dass nur mit dem Nachlass zu haften ist (LG Berlin, Urteil vom 06.07.2004 – 64 S 199/04 – , in: GE 2004, 1455).

– a) Ein Verstoß gegen die Pflicht zur Begründung der Kündigung (§ 8 Abs. 5 HeimG) hat die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge. b) Die Pflicht, dem Heimbewohner bei einer Kündigung des Heimvertrages nach § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2 HeimG eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung nachzuweisen (§ 8 Abs. 7 HeimG), wird durch eine wirksame Kündigung ausgelöst. Ihre Erfüllung ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung. c) Die Erfüllung der Nachweispflicht nach § 8 Abs. 7 HeimG ist materielle Voraussetzung für den Räumungsanspruch und seine Titulierung (BGH, Beschluss vom 28.10.2004 – III ZR 205/03 -).

– Der Bürge kann den Mieter wegen der Inanspruchnahme aus der Bürgschaft nicht in Regress nehmen, wenn er ihm vor der Zahlung an den Gläubiger keine Gelegenheit gegeben hat, Einwendungen gegen die Hauptforderung geltend zu machen (LG Köln, Urteil vom 03.02.2004 – 3 O 274/02 – , in: MietRB 2004, 165).

– 1. Eine Beitrittspflicht des gewerblichen Mieters in einem Einkaufszentrum zu einer Werbegemeinschaft kann formularvertraglich nicht wirksam vereinbart werden. 2. Grundsätzlich wirksam ist aber eine formularvertraglich vorgesehene Beitragspflicht aller gewerblichen Mieter unabhängig vom Beitritt zur Werbegemeinschaft. Dies gilt auch dann, wenn die Beitragshöhe im Mietvertrag nicht bestimmt ist, sondern von der Gemeinschaft bestimmt werden soll. 3. Über die Beiträge hat die Werbegemeinschaft (oder der Vermieter) wie bei anderen Nebenkosten abzurechnen. Unterbleibt eine solche Abrechnung, kann Zahlung nicht verlangt werden (HansOLG Hamburg, Urteil vom 21.01.2004 – 4 U 100/03 – , in: GE 2004, 1590).

– Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebspflicht für einen Geschäftsraummieter in einem Einkaufszentrum ist grundsätzlich formularmäßig trotz ebenfalls vereinbarten Ausschlusses des Konkurrenz- und Sortimentsschutzes wirksam. Für den Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Durchsetzung der Betriebspflicht bei drohender Geschäftsschließung durch den Mieter muss der Vermieter zum Verfügungsgrund jedoch glaubhaft machen, dass er so dringend auf die sofortige Erfüllung seines Leistungsanspruches angewiesen ist und sonst so erhebliche Nachteile erleiden würde, dass ihm Zuwarten nicht zumutbar ist (KG, Urteil vom 18.10.2004 – 8 U 92/04 – , in: GE 2004, 1591).

– Der Gerichtsvollzieher ist zur Zwangsräumung verpflichtet, wenn der Schuldner Nutzungsrechte Dritter nicht glaubhaft dartun kann und der Name des angeblichen Nutzungsberechtigten kurz vor der Räumungsvollstreckung an die Tür geschrieben wurde (AG Charlottenburg, Beschluss vom 20.12.2004 – 30 M 8117/04 – , in: GE 2005, 191).

– Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04 – , in: GE 2005, 230).

– Die Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter ist – jedenfalls nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Verzugs des Mieters mit den Mietzahlungen und den Nebenkostenvorauszahlungen – keine Besitzstörung i. S. des 858 BGB. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Besitz des Mieters an der Mietsache i. S. des § 854 BGB und dem Gebrauch der Mietsache, den der Vermieter dem Mieter aufgrund des Mietvertrags nach § 536 BGB a. F. (§ 535 BGB . F.) schuldet. Den gewerblichen Vermieter trifft keine Pflicht zur Gewährung des Mietgebrauchs nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs (KG, Urteil vom 08.07.2004 – 12 W 21/04 – , in: NZM 2005, 65).

– Die Unterbrechung der Versorgung von vermieteten Gewerberäumen mit Strom durch den Vermieter, der für die Kosten der Stromversorgung gegenüber dem Versorgungsunternehmen aufzukommen hat, stellt auch bei Zahlungsverzug des Mieters eine unzulässige Besitzstörung dar (OLG Köln, Beschluss vom 26.04.2004 – 1 U 67/03 – , in: NZM 2005, 67).

– Die Kosten eines zur Begründung der Mieterhöhung eingeholten Sachverständigengutachtens sind nicht als Vorbereitungskosten erstattungsfähig (LG Mainz, Beschluss vom 20.01.2004 – 3 T 16/04 -, in: NZM 2005, 15).

– Der Vermieter ist berechtigt, die Wohnung des Mieters nach schriftlicher Ankündigung mit einer Frist von einer Woche werktags in Begleitung einer Person seines Vertrauens zu besichtigen. Eine darüber hinausgehende Vielzahl von Begleitern ist ebenso wenig zuzulassen wie die Anfertigung von Fotos (AG Schöneberg – 15/11 C 592/03 – , in: Ge 2004, 822).

– Wenn sich die Ursache eines Schadens innerhalb der Wohnung befindet (hier: geöffneter Absperrhahn der Wasserleitung), kann sie einerseits vom Mieter oder einem Erfüllungsgehilfen veranlasst sein. Andererseits können aber auch Dritte ursächlich sein, für die der Mieter nicht einstehen muss, z. B. Einbrecher, Handwerker des Vermieters oder Vormieter mit Schlüsselbesitz. Im Streitfall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass eine „externe“ Schadensursache auszuschließen ist (BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04 – , in: ZMR 2005, 116).

– Der Gerichtsvollzieher ist nur dann berechtigt und verpflichtet, eine Zwangsräumung gegen den nicht herausgabebereiten Ehegatten durchzuführen, wenn der Ehegatte im Räumungstitel als Vollstreckungsschuldner benannt ist (BGH, Beschluss vom 25.06.2004 – IX a ZB 29/04 – , in: NZM 2004, 701).

– Der Vermieter darf einem Mieter von Gewerberäumen (hier: Steuerberaterkanzlei im zehnten Stock) die Aufzugsnutzung außerhalb der geschäftsüblichen Zeiten nicht verbieten. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag eine solche Verbotsmöglichkeit enthält. Gegen ein solches Verbot kann sich der Mieter mit einstweiliger Verfügung erfolgreich zur Wehr setzen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.06.2004 – 2 W 22/04 – , in: OLG Report Frankf. 2004, 305).

– Die Urkundsklage wegen rückständiger Mieten scheitert, wenn es dem Mieter gelingt, seine Gegenrechte (hier: Minderung wegen bestimmter Mängel und Leistungsverzug des Vermieters hinsichtlich der Übergabe sämtlicher Schlüssel) mit Urkunden zu belegen, ohne dass der Vermieter einen urkundsgestützten Gegenbeweis führen kann (OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.04.2004 – I-24 U 227/03 – in: ZMR 2004, 673).

– Der Vermieter haftet nicht für solche Schäden, die dem Mieter durch das Fehlverhalten eines Mitmieters entstehen. Das gilt etwa dann, wenn ein Mitmieter dadurch einen Wasserschaden verursacht, dass er seine Obhutspflicht für die unter Druck stehende Versorgungsleitung seines Aquariums verletzt. Der Vermieter selbst ist nicht verpflichtet, die mietereigenen Installationen zum Betrieb des Aquariums zu überprüfen (OLG Köln, Urteil vom 23.03.2004 – 22 U 139/03 – , in ZMR 2004, 819).

– Ein Hausverwalter, der zwar nicht im Namen des Auftraggebers, aber erkennbar in der Funktion als Hausverwalter einen Handwerkerauftrag vergibt, erteilt den Auftrag in der Regel für den Eigentümer und nicht für sich selbst (BGH, Urteil vom 08.01.2004 – VII ZR 12/03 – , in: GE 2004, 416).

– Verursacht ein Mieter in seiner Mietwohnung einen Wasserschaden, muss der Vermieter sich zunächst an die zuständige Gebäudeversicherung wenden, sofern der Mieter an dieser anteilig beteiligt ist (BGH – VIII ZR 28/04 -).

– Ein Schuldbeitritt zu aufgelaufenen Mietrückständen für ein von einem Ehepartner angemietetes Ladengeschäft ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn es sich um eine wirtschaftlich sinnlose, ruinöse Verpflichtung handelt. Es wird widerleglich vermutet, dass der Ehegatte diese Verpflichtung allein aus emotionaler Verbundenheit mit dem Hauptschuldner übernommen hat und der Vermieter dies in sittlich anstößiger Weise ausgenutzt hat (Übertragung der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Bürgschaften bzw. Schuldbeitritten zur Sicherung von [Geschäfts-] Krediten des anderen Ehegatten) (OLG Nürnberg, Urteil vom 24.02.2005 – 2 U 3706/04 – , in: GE 2005, 613).

– 1. Bei vor dem 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen gilt die grundsätzliche Beseitigungspflicht von Mietereinbauten bei Vertragsende gem. § 112 Abs. 2 Satz 2 ZGB nicht, wenn die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im gesellschaftlichen Interesse liegt; im „gesellschaftlichen Interesse“ i. S. v. § 112 ZGB liegen u. a. folgende Maßnahme: Verfliesung des Bades, Einfliesung einer Badewanne, Erhöhung des Fliesenspiegels, Kabelanschluss, PVC-Fußbodenbelag im Bad, abgehängte Decken, Hängeböden und Einbauschränke zur Schaffung von Stauraum. 2. Ist unklar, ob die Einbauten vor dem 3. Oktober 1990 eingebracht worden sind, trägt der Vermieter, der den Rückbauanspruch geltend macht, die Darlegungslast (LG Berlin, Urteil vom 21.12.2004 – 64 S 237/04 – , in: GE 2005, 621).

– Durch einen im Rahmen der gerichtlichen Güteverhandlung geschlossenen Widerrufsvergleich der Parteien wird die Verjährung eines von dem Vergleich erfassten Schadensersatzanspruches gemäß § 203 Satz 1 BGB bis zur Erklärung des Widerrufs gehemmt (BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 93/04 – , in: GE 2005, 728).

– Der Vermieter, der an Gegenständen, die sich in dem herauszugebenden Objekt befinden, ein Vermieterpfandrecht geltend macht, kann seinen Vollstreckungsauftrag dahin beschränken, diese Gegenstände nicht zu entfernen (BGH, Beschluss vom 14.02.2003 – IX a ZB 10/03 – , in: GE 2005, 729).

– Zahlungsansprüche aus einem Wohnraummietvertrag können im Urkundenprozess geltend gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 03.05.2005 – 63 S 497/04 – , in: GE 2005, 737).

– 1. Der Gerichtsvollzieher ist bei einem Räumungsauftrag nicht berechtigt, ein Transportunternehmen hinzuzuziehen, wenn der Gläubiger an sämtlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht und in der Wohnung lagernden Müll selbst entfernen will. 2. Der Gerichtsvollzieher kann bei der Teilräumung eine Hilfskraft hinzuziehen (und darf Kostenvorschuss verlangen) für die Durchsicht der Räumlichkeiten nach persönlichen Gegenständen des Schuldners (Papiere, Zeugnisse, Fotos) (AG Köpenick, Beschluss vom 15.03.2005 – 32 M 8139/04 -, in: GE 2005, 741).

– Der Gerichtsvollzieher ist nicht dazu berufen, die Frage zu prüfen, ob dem Vermieter das geltend gemachte Vermieterpfandrecht dem Grunde nach oder in Bezug auf alle Einrichtungsgegenstände zustehe. Diese Frage muss im Verhältnis der Mietvertragsparteien geklärt werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 23.05.2005 – TK 35 M 1209/05 – , in: GE 2005, 743).

– Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des „geringen Angebots“ ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist (BGH, Urteil vom 13.04.2005 – VII ZR 44/04 – , in: GE 2005, 790).

– 1. Die Annahme einer überhöhten Miete gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz erfordert einen Kausalzusammenhang zwischen der Mangellage und der Vereinbarung einer überhöhten Miete; ein solcher Kausalzusammenhang fehlt, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete etwa deshalb zu bezahlen, weil er aus persönlichen Gründen – wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage – nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will. 2. Das Tatbestandsmerkmal der „Ausnutzung eines geringen Angebots“ ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war; dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. 3. Beruft sich der Mieter auf eine sittenwidrige Mietzinsvereinbarung nach § 138 BGB, hat er unter anderem darzulegen, dass der Vermieter eine Zwangslage des Mieters ausgenutzt hat (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2004 – 64 S 230/04 – , in: GE 2005, 801).

– Ist die Vermietung von Teileigentum mit der Nutzungsregelung in der Teilungserklärung nicht vereinbar, haftet der Vermieter dem Mieter wegen eines anfänglichen Mangels auf Schadensersatz (OLG Bremen, Urteil vom 23.09.2004 – 2 U 20/04 – , in: MietRB 2005, 146).

– Weiß der Mieter bereits bei Vertragsabschluss, dass er die Miete nicht zahlen kann und erklärt wahrheitswidrig mittels einer Gefälligkeits-Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, keine Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen zu haben, macht er sich des Betruges schuldig (AG Tiergarten, Urteil vom 22.06.2005 – (260 Ds) 61 Js 1479/05 (326/05) – , in: GE 2005, 1257).

– Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleiben seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 07.09.2005 – VIII ZR 24/05 – in: GE 2005, 1549).

– Klagen die Gesellschafter zum Gesellschaftsvermögen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehörende Ansprüche ein, so ist das Rubrum dahin zu berichtigen, dass Klägerin die aus den im Klagerubrum genannten Personen bestehende Gesellschaft ist (BGH, Urteil vom 14.09.2005 – VIII ZR 117/04 – , in: GE 2005, 1549).

– Mietvertraglich geschuldete Schönheitsreparaturen zählen zu den Kosten der Unterkunft, wofür eine einmalige Beihilfe zu gewähren ist (SozG Berlin, Urteil vom 02.08.2005 – S 63 AS 1311/05 -, in: GE 2005, 1559).

– Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach die Laufzeit eines Mietvertrages für Geräte, mit denen der Verbrauch von Heizwärme und Warmwasser in Wohnungen erfasst wird, zehn Jahre beträgt, ist unwirksam (OLG Frankfurt/ Main, Urteil vom 31.03.2005 – 1 U 230/04 – , in: GE 2005, 1429).

– Auch nach Einführung des § 167 ZPO durch das Zustellungsreformgesetz vom 25.06.2001 sind im Regelfall nur von der Partei und von ihrem Prozessbevollmächtigten verursachte Zustellungsverzögerungen (Einzahlung des angeforderten Kostenvorschusses) von bis zu 14 Tagen als geringfügig anzusehen. Bei Fristüberschreitung kann nicht mehr von einer Zustellung „demnächst“ ausgegangen werden (BGH, Beschluss vom 24.05.2005 – IX ZR 135/04 – , in: GE 2005, 1420).

– Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen (Beschluss vom 17.11.2005 – I ZB 45/05, in: GE 2006, 110).

– In Geschäftsraummietverträgen kann die Geltendmachung von Zurückbehaltungs- und Leistungsverweigerungsrechten des Mieters oder dessen Aufrechnung auch formularmäßig auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche beschränkt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2005 – I-10 U 73/04 -, in: GE 2006, 255).

– Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe („Teilmarkt“) festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar (BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 56/04 -).

– Die Bindung des Servicevertrages an den Fortbestand des Mietvertrages im Rahmen eines Betreuten Wohnens („Service-Wohnen“) ist grundsätzlich nicht sittenwidrig (BGH, Urteil vom 23.02.2006 – III ZR 167/05 -).

– Eine für beide Vertragsteile geltende AGB-Klausel, die gegenüber dem Vertragspartner des Verwenders zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, bleibt gegenüber dem Verwender im Sinne einer sog. personalen Teilunwirksamkeit wirksam (LG Berlin, Urteil vom 09.12.2005 – 63 S 234/05 -, in: GE 2006, 447).

– a) Auf einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo wegen Um- und Rückbaukosten ist die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 a.F. BGB (jetzt § 548 BGB) analog anzuwenden, wenn es nicht wie vorgesehen zum Abschluss des Mietvertrages gekommen ist. b) Hat in einem solchen Fall der potentielle Vermieter noch den unmittelbaren Besitz an der Sache, beginnt die Verjährungsfrist bereits ab dem Zeitpunkt zu laufen, an dem die Vertragsverhandlungen der Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben. Das gilt auch dann, wenn zu diesem Zeitpunkt der Schaden noch nicht beziffert werden kann, da die Möglichkeit einer Feststellungsklage ausreicht, um die Verjährung zu unterbrechen (BGH, Urteil vom 22.02.2006 – XII ZR 48/03 -, in: GE 2006, 646).

– Die Hausverwaltung haftet auf Schadensersatz, wenn sie nach Kündigung eines Hauptmietverhältnisses ohne Räumungstitel gegen den Untermieter dessen Eigentum entrümpeln lässt (LG Berlin, Urteil vom 22.02.2006 – 28 O 170/05 -, in: GE 2006, 781).

– Führt der Mieter aufgrund der unwirksamen Wartungs- und Kleinreparaturklausel im Wohnungsmietvertrag Wartungsarbeiten an der Gastherme aus, kann er die hierfür gezahlten Beträge vom Vermieter herausverlangen (AG Köln vom 21.01.2004 – 214 C 527/03 -, in: WuM 2006, 261).

– 1. Der Gerichtsvollzieher darf die Zwangsvollstreckung nur gegen Personen betreiben, die im Titel oder einer den Titel ergänzenden Klausel namentlich bezeichnet sind. 2. Im Falle der geräumten Herausgabe von Räumlichkeiten muss gegen alle Personen, die Besitz an den herauszugebenden Räumlichkeiten haben, ein eigener Räumungstitel vorhanden sein, auch gegen volljährige Kinder des Schuldners, die bei ihm wohnen, denn diese sind nicht dessen Besitzdiener (AG Berlin-Lichtenberg, Beschluss vom 19.10.2005 – 33 M 8070/05 -, in: NJW 2006, 1220).

– Ein in einem Einkaufszentrum gelegenes Kaufhaus, das Teile seiner Verkaufsfläche vermietet, darf auf der nicht vermieteten Fläche keine Waren anbieten, die dem Hauptsortiment des Mieters entsprechen (KG, Beschluss vom 05.09.2005 – 12 U 95/05 -, in: GE 2005, 1426, Info M 2006, 134).

– Preisänderungsklauseln in Gaslieferungsverträgen sind unwirksam, wenn der Kunde den Umfang der zukünftigen Preissteigerungen bei Vertragsschluss nicht erkennen und die Berechtigung einer vorgenommenen Erhöhung nicht selbst nachvollziehen kann Enthält der formularmäßige Gaslieferungsvertrag eine unwirksame Preisänderungsklausel, kann der Gaslieferant ein Recht zur einseitigen Preisbestimmung auch nicht aus §§ 315, 316 BGB oder aus einer ergänzenden Auslegung des Gaslieferungsvertrags herleiten (LG Bremen, Urteil vom 24.05.2006 – 8 O 1065/05 -, in: Info M 2006, 144, 145).

– Der Mieter trägt das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für seine im Einkaufszentrum angemietete Fläche. Eine abweichende Risikoverteilung ist möglich, setzt jedoch eine ausdrückliche Vereinbarung voraus. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, ist für die Anwendung der Grundsätze des Fehlens oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kein Raum (BGH, Urteil vom 21.09.2005 – XII ZR 66/03 -, in: NZM 2006, 54, Info M 2006, 86).

– Eine Klausel im privatrechtlich ausgestalteten Benutzungsverhältnis (hier: Abfallentsorgung), die Einwendungen gegen die Entgeltforderung des Versorgungsunternehmens in der Zahlungsklage ausschließt und nur im Rahmen eines Rückforderungsprozesses zulässt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 05.07.2005 – X ZR 60/04 -, in: NZM 2005, 831, WuM 2005, 589, Info M 2005, 315).

– 1. Hat der Vermieter zur Mehrwertsteuer optiert, hat der Mieter gemäß § 14 Abs. 1 UStG Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis. Solange der Vermieter diesen Anspruch nicht erfüllt, besteht gemäß § 273 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters. 2. Eine Mahnung des Gläubigers erfüllt nicht die an eine Rechnung zu stellenden Kriterien (Nr. 183 Abs. 1 Satz 4 UStR zu § 14 UStG). 3. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen unterlassener Rechnung mit Mehrwertsteuerausweis gilt nicht für die Nettomiete. 4. Einer gesonderten Rechnungsstellung bedarf es nicht, wenn Nettomiete und Umsatzsteuer bereits im (Unter-) Mietvertrag gesondert ausgewiesen sind, weil dieser als Dauerrechnung zur Vorlage bei den Finanzbehörden ausreichend ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2006 – I-10 U 130/05 -, in: GE 2006, 911).

– 1. Der Mieter hat gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegen seinen ehemaligen Vermieter Anspruch auf Ausstellung einer sogenannten „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“. 2. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, sich in seiner Erklärung auf das Bestehen oder Nichtbestehen von Rückständen der laufenden Miete zu beschränken. So darf der Vermieter in dieser Bescheinigung auch auf unstreitig noch ausstehende Prozess- und Gerichtskosten hinweisen (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 30.03.2006 – 16 C 239/05 -, in: GE 2006, 974).

– 1. Der Mieter hat gegen seinen ehemaligen Vermieter weder aus § 242 noch aus § 241 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Ausstellung einer sogenannten „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“. 2. Da der Sinn einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ darin liegt, einen neuen Vermieter auf etwaige Zahlungsrückstände hinzuweisen, die aus dem vorhergehenden Mietverhältnis stammen, sind auch etwaige Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen aufzunehmen. 3. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erfüllt aber nicht den Zweck, verlässlich Auskunft über die Zuverlässigkeit eines Mieters zu geben. 4. Soweit der Mieter die pünktliche Zahlung der letzten Mieten einem etwaigen neuen Vermieter belegen will, kann er gem. § 368 BGB vom ehemaligen Vermieter die Ausstellung einer Quittung verlangen (AG Schöneberg, Urteil vom 19.06.2006 – 16b C 55/06 -, in: GE 2006, 975).

– Der Vermieter darf auf zukünftige Miete oder Nutzungsentschädigung klagen, wenn der Mieter nach dem Einzug ohne Mitteilung der Gründe jegliche Mietzahlung unterlässt (AG Charlottenburg, Beschluss vom 22.06.2006 – 220 C 63/06 -, in: GE 2006, 1047).

– Verbindlichkeiten aus einem Dauerschuldverhältnis, namentlich aus einem Mietverhältnis, welches vom Erblasser begründet wurde und dessen Tod überdauert hat, können im Einzelfall gegen den Erben geltend gemacht werden, wobei jedoch die Möglichkeit der Beschränkung der Haftung auf den Nachlass bestehen kann (KG, Urteil vom 09.01.2006 – 8 U 111/05 -, in: NJW 2006, 2561).

– Übt der Vermieter das Vermieterpfandrecht aus, schuldet der Mieter weder Räumung noch Nutzungsentschädigung. Dies gilt auch dann, wenn das Vermieterpfandrecht (hier: mangels Mietereigentum) nicht wirksam entstanden ist (KG, Urteil vom 14.02.2005 – 8 U 144/04 -, in: Info M 2006, 183).

– Bei der Doppelvermietung von Gewerberaum scheitert der Anspruch des nichtbesetzenden Erstmieters gegen den Vermieter auf Herausgabe der durch die Zweitvermietung erzielten Mieten jedenfalls dann, wenn der Erstmieter die Mietsache nicht in gleicher Weise wie der Zweitmieter hätte nutzen dürfen (BGH, Urteil vom 10.05.2006 – XII ZR 124/02 -, in: Info M 2006, 186).

– Selbst wenn dem Vermieter von Gewerberaum ein Zurückbehaltungsrecht an Versorgungsleistungen zusteht, darf er die Wasserversorgung nicht einstellen (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 25.09.2005 – 8 W 204/05 -, in: GuT 2005, 218, Info M 2006, 189).

– Bei einer Klage auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses einerseits und Mietzahlung andererseits, sind zur Ermittlung des Gebührenstreitwerts die Werte der Anträge nur insoweit zu addieren, als sie nicht denselben Zeitraum betreffen (BGH, Beschluss vom 22.02.2006 – XII ZR 134/03 -, in: Info M 2006, 210).

– Verändert sich im Laufe der streitigen Zeit der monatliche Mietwert (hier: aufgrund einer Staffelmietvereinbarung), so ist bei der Festsetzung des Gebührenstreitwerts nicht auf einen Durchschnittswert abzustellen, sondern auf den höchsten Jahresbetrag innerhalb des streitigen Zeitraums (BGH, Beschluss vom 21.09.2006 – XII ZR 256/03 -, in: Info M 2006, 211).

– 1. Zur Zulässigkeit einer Klage (§ 253 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO) auf Miete sind die Angaben der streitgegenständlichen Mietperioden und der darauf entfallende jeweilig eingeklagte Mietzins unverzichtbar, aber auch ausreichend. 2. Klagt ein Vermieter rückständige Mieten ein (§ 535 Abs. 2 BGB), braucht er zunächst nichts weiter vorzutragen als das Bestehen eines Mietvertrages, den streitgegenständlichen Monat, die Gebrauchsmöglichkeit des Mieters in diesem Monat und die Höhe der für diesen Monat beanspruchten Miete (§ 535 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB). 3. Beansprucht er für einen Monat weniger als die volle Miete und sind Betriebskostenvorschüsse vereinbart, hat er unter Zulässigkeitsgesichtspunkten klarzustellen, ob und in welchem Umfang er Zahlung auf die Grundmiete oder auf den Betriebskostenvorschuss beansprucht, da beide Forderungen hinsichtlich ihrer Entstehung, ihres Untergangs und ihrer Fälligkeit nach unterschiedlichen Regeln zu beurteilen sein können. 4. Etwaige Erfüllungen (§ 362 BGB) durch den Mieter braucht der klagende Vermieter zur Schlüssigkeit seines Anspruchs nicht darzutun. Der Kläger ist unter keinem denkbaren Gesichtspunkt gehalten, das Erlöschen nicht eingeklagter Forderungen darzustellen. 5. Nachträgliche Mietzinssenkungen oder Tilgungen der entstandenen Mietforderung über das für den streitgegenständlichen Monat vom Kläger beanspruchte Entgelt oder die eingeräumte Erfüllung hinaus hat nach allgemeinen Regeln der Mieter darzutun. 6. Der Anspruch auf Betriebskostenvorschuss erlöscht mit Abrechnungsreife. Ein Vermieter kann für die Vergangenheit keine Vorauszahlung auf die Nebenkosten mehr verlangen, wenn bereits Abrechnungsreife vorliegt (Brdbg. OLG, Beschluss vom 08.05.2006 – 3 W 18/06 -, in: GE 2006, 1169).

– 1. Ein auf Miete klagender Vermieter hat jeden Monat mit einem angeblichen Mietrückstand und den in diesem Monat nach seiner Ansicht aufgelaufenen Rückstand anzugeben. 2. Soweit ein klagender Vermieter Zahlungen des beklagten Mieters vorträgt, ist dies unerheblich, solange er diese Zahlungen nicht als gerade auf den rückstandsbetroffenen Monatszins geleistet einräumt. Ein klagender Vermieter hat nicht darzulegen, für welche Zeiträume er etwaige Zahlungen des Mieters verrechnet habe. Die Tilgungsbestimmung steht allein dem Schuldner zu, § 366 Abs. 1 BGB, und geht im übrigen, selbst wenn der Schuldner sein Leistungsbestimmungsrecht nicht ausübt, keineswegs auf den Gläubiger über; vielmehr gilt in diesem Fall § 366 Abs. 2 BGB. Die Verrechnungsbefugnis eines klagenden Vermieters ist daher rechtlich nicht zu begründen (OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.01.2007 – 3 W 2/07 -, in: GE 2007, 444)

– Der Umfang der Bereicherung bei Investitionen des Mieters bemisst sich nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (BGH, Beschluss vom 26.07.2006 – XII ZR 46/05 -, in: GE 2006, 1224).

– Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung durch das Revisionsgericht kommt im Verfahren über die Nichtzulassungsbeschwerde nicht in Betracht, wenn der Schuldner es versäumt hat, im Berufungsrechtszug einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO zu stellen, obwohl ihm ein solcher Antrag möglich und zumutbar gewesen wäre. Bei einem solchen Schutzantrag des Schuldners nach § 712 ZPO handelt es sich um einen Sachantrag, der in der mündlichen Verhandlung gestellt werden muss. Ein im Berufungsverfahren gestellter Antrag, die Zwangsvollstreckung aus dem erstinstanzlichen Urteil einstweilen einzustellen, ersetzt einen Schutzantrag nach § 712 ZPO nicht (BGH, Beschluss vom 06.06.2006 – XII ZR 80/06 -, in: GE 2006, 1225).

– Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB wird auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006 – I-10 U 46/06 -, in: GE 2006, 1229).

– Die Rechtsprechung zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers bei leicht fahrlässig verursachten Schäden am Gebäude durch den Mieter (BGHZ 145, 393) kann auf die Hausratversicherung des Vermieters nicht übertragen werden (BGH, Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 26/04 -, in: GE 2006, 1399).

– 1. Der Mieter ist nicht verpflichtet, während der Heizperiode auch in seiner Abwesenheit die Beheizung der Wohnung in der Weise sicherzustellen, dass sämtliche Heizkörperventile mindestens auf Stufe 1 eingestellt sind, sowie bei Abwesenheit die Fenster geschlossen zu halten. 2. Der Mieter einer Wohnung ist berechtigt, zu Besuchszwecken auch den über seiner Wohnung gelegenen Treppenabsatz und das dort gelegene Treppenhaus zu benutzen. 3. Der Mieter darf auch bei Teilvermietung der im Innenhof zur Verfügung gestellten Fahrradabstellplätze sein Fahrrad im Innenhof abstellen (AG Schöneberg, Urteil vom 12.07.2006 – 104a C 147/06 -, in: GE 2006, 1297).

– Eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Herbeiführung des Gebäudeschadens durch einen Dritten ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn der Dritte sein Repräsentant war; § 278 BGB ist nicht anwendbar (BGH, Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 378/02 -).

– 1. In der Gebäudeversicherung ergibt die ergänzende Vertragsauslegung einen Regressverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat; dem Versicherer ist der Regress auch dann verwehrt, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt (Bestätigung und Fortführung von BGHZ 145, 393). 2. Dem Gebäudeversicherer, dem der Regress gegen den Mieter verwehrt ist, steht gegen dessen Haftpflichtversicherer entsprechend den Grundsätzen der Doppelversicherung (§ 59 Abs. 2 Satz 1 VVG) ein Anspruch auf anteiligen Ausgleich zu; einen vollen Ausgleich im Deckungsumfang der Haftpflichtversicherung kann er nicht verlangen (BGH, Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 273/05 -).

– Die fristwahrende Wirkung des Mahnbescheids verlangt eine Zustellung, die „demnächst“ erfolgt. Der Mahngläubiger ist verpflichtet, nach einer „angemessenen“ Frist beim Mahngericht nachzufragen, ob die Zustellung erfolgt ist. Unterlässt er diese Nachfrage und führt dieses Unterlassen zu einer Verzögerung der Zustellung um mehr als einen Monat, scheitert die Rückwirkung (BGH, Urteil vom 27.04.2006 – I ZR 237/03 -, in: Info M 2006, 258).

– Die Erbengemeinschaft ist weder rechtsfähig noch parteifähig. Die Grundsätze zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGHZ 146, 341) und zur Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGHZ 163, 154) sind nicht auf die Erbengemeinschaft zu übertragen (BGH, Beschluss vom 17.10.2006 – VIII ZB 94/05 -, in: GE 2006, 1612).

– Tarife von Unternehmen, die Leistungen der Daseinsvorsorge anbieten, auf deren Inanspruchnahme der andere Vertragsteil im Bedarfsfall angewiesen ist, sind grundsätzlich der Billigkeitskontrolle nach § 315 Abs. 3 BGB unterworfen, jedenfalls wenn die Unternehmen in ihrem Leistungsbereich eine tatsächliche oder rechtliche Monopolstellung besitzen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.06.2006 – 7 U 194/04 -, in: GE 2006, 1547).

– 1. Für Kunden der GASAG, die eine Erdgaslieferung zu einem bestimmten Tarif vereinbart haben, kann sich eine Befugnis zur Preiserhöhung nicht aus den AVBGasV ergeben, sondern allenfalls nach den vorrangigen AGB. 2. Die entsprechende Regelung in § 3 der AGB ist intransparent und damit unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 19.07.2006 – 34 O 611/05 -, in: GE 2006, 1551).

– Das Energieversorgungsunternehmen darf die Gas- und Stromzufuhr des Kunden sperren, wenn dieser seiner Zahlungspflicht trotz Mahnung nicht nachkommt. Durch einstweilige Verfügung kann dem Kunden aufgegeben werden, dem Beauftragten des Versorgungsunternehmens Zutritt zu der Wohnung des Kunden zu gewähren und die Einstellung der Energieversorgung zu dulden. Allerdings ist dem Kunden zu gestatten, die Vollziehung der Liefersperre durch Sicherheitsleistung in Höhe der offenen Schuld abzuwenden (AG Erkelenz, Urteil vom 11.05.2006 – 8 C 136/06 -, in: GE 2006, 1557).

– Das Gasversorgungsunternehmen hat kein Recht zur Gassperrung wegen behaupteten Zahlungsrückstandes des Kunden. Das kann erst nach Klärung des Zahlungsrückstandes erfolgen, was ggf. im ordentlichen Klageverfahren zu erfolgen hat. Wenn der Kunde mit begründeten Argumenten sich gegen Zahlungen wehrt, steht die Einstellung der Versorgung außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung, selbst wenn sich die Forderung als berechtigt erweisen sollte. Dementsprechend kann durch einstweilige Verfügung dem Versorgungsunternehmen untersagt werden, den Gasanschluss zu sperren (AG Pinneberg, Beschluss vom 23.06.2005 – 69 C 268/05 -, in: GE 2006, 1559).

– Kommt es durch die vom Mieter eingebaute Etagenheizung zu einer Versottung des Schornsteins, haftet der Mieter auf Schadenersatz (hier: Kondensatbildung durch Reduzierung des Abgasmassenstroms) (AG Charlottenburg, Urteil vom 24.11.2006 – 238 C 279/05 -, in. GE 2007, 59).

– Gehen von einem Bolzplatz andauernd unzumutbare Lärmimmissionen aus, kann ein Anwohner von der Behörde als letztes Mittel Beseitigung der Anlage verlangen (VG Berlin, Urteil vom 22.09.2006 – VG 10 A 239.05 -, in: GE 2007, 61).

– Der Vermieter kann Mietforderungen auch dann im Urkundenprozess geltend machen, wenn der Mieter sich auf Mängel der Mietsache beruft. Dieser Einwand führt nicht dazu, dass der Vermieter die Miethöhe und die Mängelfreiheit der Mietsache mit Urkunden beweisen müsste. Vielmehr obliegt es dem Mieter, die Einrede der Mangelhaftigkeit durch Urkunden zu beweisen. Der dem Mieter obliegende Beweis einer Mangelhaftigkeit der Mietsache kann im Urkundenprozess mit Privatgutachten nicht geführt werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2006 – I-10 U 115/05 -, in: Info M 2006, 314, 315).

– Der Gebührenstreitwert einer auf ein Konkurrenzverbot gestützten Unterlassungsklage richtet sich bei befristeten Verträgen nach dem 3,5-fachen Jahresbeitrag des entgangenen Reingewinns (entschiedener Fall), bei unbefristeten Verträgen regelmäßig nach dem entgangenen Reingewinn, den der Mieter in der Zeit bis zur nächstmöglichen Vertragsbeendigung hinnehmen muss (obiter dictum) (BGH, Beschluss vom 09.08.2006 – XII ZR 165/05 -, in: Info M 2006, 318).

– Der Gläubiger kann im Rahmen der Sicherungsvollstreckung gemäß § 720 a ZPO von dem Schuldner auch die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nach § 807 ZPO verlangen (BGH, Beschluss vom 26.10.2006 – I ZB 113/05 -, in: GE 2007, 144).

– 1. Die Unterbrechung der Stromversorgung durch den Vermieter ist verbotene Eigenmacht, wenn der Mieter Vertragspartner des Stromlieferanten ist. 2. Jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter von Wohnraum berechtigt, wegen erheblicher Mietrückstände die Wasserversorgung für die Wohnung zu unterbrechen; eine Besitzstörung liegt darin nicht (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2006 – 65 S 220/06 -, in: GE 2007, 150).

– Sowohl die Kosten der Auszugsrenovierung als auch der Einzugsrenovierung gehören direkt zum Unterkunftsbedarf i.S.v. § 22 Abs. 1 SGB II. Kosten für Schönheitsreparaturen sind in angemessenem Umfang zu übernehmen, wenn sie vertraglich vereinbart sind. Die angemessenen Unterkunftskosten i.S.v. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II umfassen nämlich nicht nur die laufenden Kosten, sondern auch einmalige Aufwendungen, die mit dem Bezug, Unterhaltung und Wechsel der Unterkunft zusammenhängen. Der Gewährung einer einmaligen Beihilfe steht auch nicht entgegen, dass der nach § 20 SGB II gewährte Regelsatz in geringem Umfang Kosten für Reparaturen enthält. Die insoweit enthaltenen Posten im Regelsatz sind nämlich bei weitem nicht ausreichend, um die erforderlichen, turnusmäßig geschuldeten Schönheitsreparaturen – selbst bei Eigenvornahme – zu finanzieren (LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 11.09.2006 – L 9 AS 409/06 -, in: GE 2007, 159).

– Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können jedenfalls auch dann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (BGH, Urteil vom 20.12.2006 – VIII ZR 112/06 -).

– Auch in Mietsachen ist die von einer Partei gegenüber einem gerichtlichen Sachverständigen erklärte Streitverkündung zur Vorbereitung von Haftungsansprüchen aufgrund im Rechtsstreit erbrachter, angeblich fehlerhafter Gutachterleistungen unzulässig; eine gleichwohl erfolgte Zustellung der Streitverkündungsschrift ist rechtswidrig (BGH, Beschluss vom 19.12.2006 – VIII ZB 49/06 -).

– Der Gebührenstreitwert einer Klage auf zukünftige Leistung von Nutzungsentschädigung für Gewerberaum nach beendetem Mietvertrag bis zum – unbekannten – Zeitpunkt der Räumung ist nicht nach § 9 ZPO, sondern nach § 3 ZPO zu bestimmen; in einfach gelagerten Fällen ist dieser Streitwert auf den zwölffachen Betrag der geforderten monatlichen Nutzungsentschädigung festzusetzen (KG, Beschluss vom 20.12.2006 – 12 W 66/06 -, in: GE 2007,292).

– Die Kosten für ein vorprozessuales Mahnschreiben können – wenn sie nicht konkret aufgeschlüsselt werden – als Pauschalbetrag höchstens mit einem Betrag in Höhe von 2,50 € durch den Gläubiger gegenüber dem im Verzug befindlichen Schuldner als Verzugsschaden geltend gemacht werden (AG Brandenburg a.d. Havel, Urteil vom 25.01.2007 – 31 C 190/06 -, in: GE 2007, 299; WM 2007, 65).

– § 12 Abs. 2 BKleingG ist zugunsten eines Kindes des verstorbenen Pächters auch dann nicht entsprechend anzuwenden, wenn die auf der Kleingartenparzelle befindliche Laube gemäß § 18 Abs. 2 BKleingG berechtigt zu Wohnzwecken genutzt wurde und das Kind des Nutzers mit diesem in einem gemeinsamen Haushalt lebte (BGH, Urteil vom 11.01.2007 – III ZR 72/06 -).

– Die Unterlassung der Haltung eines Kampfhundes in Wohnräumen, bei dem die Gefährlichkeit nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften vermutet wird, kann nicht verlangt werden, wenn die Gefährlichkeit nach Gutachten nach Auffassung des Gerichts widerlegt ist (LG München, Urteil vom 08.11.2006 – 14 S 23517/05 -, in: MietRB 2007, 57).

– Der Gebührenstreitwert ist für Modernisierungsarbeiten auf den Jahresbetrag der möglichen Mieterhöhung anzusetzen. Für Instandsetzungsarbeiten kommt der Jahresbetrag einer möglichen Mietminderung des Mieters in Betracht. Diese bemisst sich in der Höhe nach dem, was fiktiv dem Mieter möglich gewesen wäre, wenn der Vermieter die Instandsetzungsmaßnahme nicht vornähme (LG Berlin, Beschluss vom 15.12.2006 – 63 S 89/06 -, in: GE 2007, 369).

– Ein Ehegatte, der nach Trennung und Auszug des anderen Ehegatten aus der gemeinsam angemieteten Wohnung die Wohnung alleine weiter bewohnt, hat regelmäßig keinen gesamtschuldnerischen Ausgleichungsanspruch hinsichtlich der Mietzinsraten nach der Trennung. Zieht ein Ehegatte ohne Einverständnis des anderen aus der gemeinsamen Wohnung aus, so ist dem verbleibenden Ehegatten eine Überlegungsfrist dahingehend einzuräumen, ob er die Wohnung behalten will. Zieht der verbleibende Ehegatte nach Ablauf der Überlegungsfrist nicht aus, so entfällt ein gesamtschuldnerischer Ausgleichsanspruch, auch für die Zeit der Überlegungsfrist (OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.01.2007 – 9 U 18/06 -).

– Die Verurteilung des Vermieters, dem Mieter durch Aushändigen von Schlüsseln oder Wiedereinbau der alten Schlösser Zutritt zu den Mieträumen zu verschaffen, wird nicht nach § 885 ZPO, sondern nach § 888 ZPO vollstreckt (KG, Beschluss vom 14.12.2006 – 12 W 73/06 -, in: GE 2007, 443).

– Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht zur Überprüfung des vertragsgemäßen Zustandes der Mieträume jedenfalls dann, wenn die letzte Besichtigung mehr als zwei Jahre zurücklag (AG Schöneberg, Urteil vom 06.12.2006 – 12 C 378/06 -, in: GE 2007,453).

– 1. Der Vermieter ist gehalten, verschiedene, ihm bekannte Gründe für eine Inaugenscheinnahme der Mietwohnung zu bündeln und seinen Informationsbedarf nach Möglichkeit in einem einzigen Besichtigungstermin zu befriedigen. 2. Es verstößt jedenfalls gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn eine Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren gemacht wird (AG Hamburg, Urteil vom 23.02.2006 – 49 C 513/05 -, in: NZM 2007, 211).

– Der Vermieter ist berechtigt, abgemeldete Fahrzeuge, die auf einem Parkplatz des Mietobjekts abgestellt worden sind, zu entfernen und gegebenenfalls zu entsorgen. Zuvor hat der Vermieter allerdings im Rahmen des Zumutbaren eine Zuordnung des Fahrzeugs zu dem Halter zu versuchen (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 12.12.2006 – 8 C 116/06 -, in: GE 2007, 453).

– 1. Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters geht nicht so weit, dass der Zugang für eine Tiefgarage täglich gereinigt werden müsste. 2. Rutscht der Mieter auf einem Ölfleck, der durch Laub verdeckt ist, aus und kommt zu Fall, kann er nicht allein deshalb Schadensersatz oder Schmerzensgeld vom Vermieter verlangen (KG, urteil vom 24.10.2006 – 9 U 185/05 -, in: GE 2007, 588).

– Bei Festsetzung des Streitwerts ist nicht vom Nettobetrag der Miete auszugehen, sondern insoweit gehört zur Miete auch die Mehrwertsteuer (KG, Beschluss vom 15.01.2007 – 12 W 5/07 -, in: GE 2007, 589).

– Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB für Mietverträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, besteht im Sanierungsgebiet so lange fort, bis die Sanierungs- oder Entwicklungssatzung durch neuerliche Satzung gemäß § 162 Abs. 2 BauBG aufgehoben worden ist (KG, Urteil vom 17.07.2006 – 12 U 23/05 -, in: GE 2007, 589).

– Im Falle der „Doppelvermietung“ kann der Besitzüberlassungsanspruch des ersten Mieters gegenüber dem Vermieter nicht durch einstweilige Verfügung gesichert werden (KG, Beschluss vom 25.01.2007 – 8 W 7/07 -, in: GE 2007,590; NJW-aktuell 27/2007, VIII).

– Der Pächter kann formularvertraglich nicht verpflichtet werden, bei Beendigung des Pachtvertrags auf eigene Kosten alle betrieblichen Arbeitsverhältnisse zu beenden bzw. bei einem dennoch erfolgenden Übergang der Arbeitsverhältnisse, den Nachfolgepächter von allen Kosten freizustellen (BGH, Urteil vom 23.03.2006 – III ZR 102/05 -, in: Info M 2007, 68).

– Vergisst der Pächter, nach Vertragsende den Dauerauftrag (hier: Auszahlungsanordnung an die Hauptkasse) zu widerrufen, so hat er einen Anspruch auf Rückzahlung der versehentlich überzahlten Beträge aus ungerechtfertigter Bereicherung. § 814 BGB steht dem nicht entgegen, da das Nichtwiderrufen des Dauerauftrags keine Leistung in Kenntnis der Nichtschuld darstellt (OLG Stuttgart, Urteil vom 12.06.2006 – 5 U 28/06 -, in: ZMR 2006, 933; Info M 2007, 75).

– Ein Vermieter kann das Parken auf dem Innenhofbereich untersagen, selbst wenn es eine Zeitlang geduldet worden ist. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch, Schlüssel für den durch Gittertore abgesperrten Zufahrtsbereich zum Innenhof zu verlangen, um ggf. den Hofraum kurzfristig zum Be- und Entladen eines Fahrzeuges zu nutzen. Das gilt jedenfalls dann, wenn dem Mieter eine entsprechende Möglichkeit unmittelbar auf der öffentlichen Straße nicht zur Verfügung steht (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 22.02.2007 – 10 C 492/06 -, in: GE 2007, 725).

– Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden (BGH, Beschluss vom 17.04.2007 – VIII ZB 93/06 -, in: NJW 2007, 2180).

– Eine Beschwerde gemäß § 68 GKG gegen die Festsetzung des Streitwertes durch das LG als Rechtsmittelgericht ist statthaft. Der Wert eines Vergleiches richtet sich danach, über was sich die Parteien vergleichen, nicht danach, auf was. Bei einem Streit über die Miete kommt es somit darauf an, welcher Betrag wegen angeblicher Mängel streitig war und nicht, welche Zahlung vereinbart wurde (KG, Beschluss vom 15.02.2007 – 12 W 51/06 -, in: GE 2007, 651).

– Der Wert der Beschwer einer Verurteilung zur Räumung einer Mietwohnung „bestimmt“ sich nach § 8 ZPO. Zur Bestimmung der „streitigen Zeit“ ist dabei auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem das Mietverhältnis jedenfalls geendet hätte. Lässt sich ein solcher Zeitpunkt nicht sicher feststellen, bemisst sich die Beschwer nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges (BGH, Beschluss vom 13.03.2007 – VIII ZR 189/06 -, in: GE 2007,780).

– Die Erforderlichkeit der vom Gerichtsvollzieher festgesetzten Kosten einer Zwangsräumung ist vom Justizfiskus darzulegen und zu beweisen. Die Transportkosten für ein Umzugsunternehmen, die über den marktüblichen Preis hinausgehen, sind vom Gläubiger als Kostenschuldner nicht zu tragen (AG Mitte, Beschluss vom 16.11.2006 – 32 M 8129/05 -, in: GE 2007, 789).

– Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann (BGH, Urteil vom 13.06.2007 – VIII ZR 387/04 -, in: GE 2007, 1049).

– Die notwendige Individualisierung der streitgegenständlichen Forderung aus einem – beendeten – Mietvertrag ist schon dann nicht gelungen, wenn jener Mietvertrag nicht ausreichend bezeichnet ist (hier: Mietnebenkosten … für die Wohnung in 40215 Düsseldorf“). Dass im automatisierten Mahnverfahren Vordrucke bzw. Forderungsformulierungen angeboten werden, die zu unzureichenden Angaben verleiten, ist unbeachtlich (LG Düsseldorf, Urteil vom 25.01.2007 – 21 S 430/05 -, in: NJW-aktuell 32/2007, X).

– Kommt der Schuldner der Aufforderung seines Gläubigers, auf einen mitgeteilten Saldo der ausstehenden Verbindlichkeiten Zahlungen zu erbringen, dadurch nach, dass er, ohne den Saldo in Frage zu stellen oder dessen Aufschlüsselung nach den zu Grunde liegenden Einzelforderungen zu verlangen, Abschlagszahlungen ohne Tilgungsbestimmung leistet, liegt darin regelmäßig ein die Verjährung gem. § 208 BGB a.F. unterbrechendes bzw. zu einem Neubeginn der Verjährung gem. § 212 I Nr. 1 BGB n.F. führendes Anerkenntnis aller dem Saldo zu Grunde liegenden Einzelforderungen (BGH, Urteil vom 09.05.2007 – VIII ZR 347/06 -, in: NJW 2007, 2843).

– Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses darf der Vermieter die Wasserversorgung unterbrechen; eine Besitzstörung liegt darin nicht (AG Hohenschönhausen, Beschluss vom 10.07.2007 – 9 C 120/07 -, in: GE 2007, 1127).

– Haben die Parteien formularmäßig ein Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt vereinbart, steht es im freien Ermessen des Vermieters, ob er im Einzelfall die Zustimmung erteilt (LG Krefeld, Urteil vom 08.11.2006 – 2 S 46/06 -, in: Info M 2007, 170).

– Die außerordentliche Kündigung einer Mietbürgschaft wegen Eintretens besonderer Umstände kommt bei einem befristeten Mietvertrag nicht in Betracht. Die Klageerhebung gegen den Bürgen reicht zur Unterbrechung der Verjährung der Hauptforderung nur aus, wenn der Hauptschuldner als Rechtsperson untergegangen ist; dies ist bei einer GmbH nicht schon durch ihre Auflösung der Fall, sondern erst mit ihrer Löschung (KG, Urteil vom 26.04.2007 – 12 U 193/05 -, in: GE 2007, 1247).

– Der Begriff der Wohnfläche ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen zu berechnen, also für Baujahrgänge bis 2003 nach §§ 42 ff. II. BV, für Baujahrgänge ab 2004 nach WoFlV. Ein abweichender Berechnungsmodus (insbesondere DIN 283 oder DIN 277) ist anzuwenden, wenn er von den Parteien vereinbart, ortsüblich oder nach Art der Wohnung naheliegender ist (BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06 -, in: Info M 2007, 211).

– Macht der Vermieter Ansprüche im Mahnbescheidsverfahren geltend (hier: wegen Verschlechterung der Mietsache), müssen die einzelnen Forderungen hinreichend individualisiert sein. Dabei genügt auch die Bezugnahme auf eine Forderungsaufstellung, die dem Mieter bereits vorliegt. Diese Bezugnahme muss aber eindeutig sein. Fehlt es daran, ist die spätere Zwangsvollstreckung aus dem Vollstreckungsbescheid unzulässig (LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2006 – 65 S 208/06 -, in: Info M 2007, 234).

– 1. Kann der über Art und Umfang der eingebrachten Sachen nicht informierte Vermieter diese in seinem Antrag nicht hinreichend bezeichnen, kann er den Mieter – auch im einstweiligen Verfügungsverfahren – auf Auskunft in Anspruch nehmen. 2. Eine einstweilige Verfügung auf Zurückschaffung von dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen auf das vermietete Grundstück kommt wegen unzulässiger Vorwegnahme der Hauptsache nicht in Betracht. 3. Nach Auszug des Mieters hat der Vermieter im Rahmen einstweiligen Rechtsschutzes allenfalls Anspruch auf Überlassung der zurückzuschaffenden Sachen an einen Sequester (OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.07.2007 – 3 W 20/07 -, in: GE 2007, 1316).

– Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters nicht befugt, den Stromzähler von der bei Mietvertragsabschluss platzierten Stelle in den Keller zu verlegen (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2007 – 218 C 441/06 -, in: GE 2007, 1323).

– Ein Mieter kommt nicht in (Mietzahlungs-)Verzug, solange die Zahlung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Das gilt auch für einen schuldlosen Irrtum über die Zahlungspflicht (vorliegend: Irrtum über den Umfang einer Aufrechnungsforderung im Hinblick auf einen Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter wegen Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden). Der aus dem Schadensrecht stammende Satz, dass das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechts- oder Sachlage stets zu Lasten des Schuldners geht, gilt im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht (LG Berlin, Urteil vom 22.02.2007 – 62 S 277/05 -, in: GE 2007, 1486).

– Teilzahlungen des Mieters ohne Leistungsbestimmung sind bei einer Bruttokaltmiete zunächst auf den Heizkostenvorschuss zu verrechnen (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005 – 65 S 342/04 – , in: GE 2005, 433).

– Die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mieträume ist in § 537 BGB abschließend geregelt mit der Folge, dass den Vermieter keine Schadensminderungspflicht aus § 254 II BGB – durch anderweitige Vermietung – trifft (BGH, Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06 -, in: NJW-aktuell 25/2007, VI; NJW 2007, 2177).

– Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass den Mieter eingehende Post einschließlich der Tageszeitung über seinen im Hausflur untergebrachten Briefkasten erreicht. Solange eine Briefkastenaußenanlage fehlt, hat der Mieter deshalb einen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von zusätzlichen Haustürschlüsseln für den Briefzusteller und den Zeitungsboten. Der Vermieter kann die Aushändigung der Schlüssel von der Namhaftmachung dieser Personen abhängig machen (AG Mainz, Urteil vom 03.07.2007 – 80 C 96/07 -, in: NJW-aktuell 48/2007, VIII).

– Wer aufgrund vertraglicher Beziehungen mit der Zusendung rechtserheblicher Erklärungen zu rechnen hat, muss geeignete Vorkehrungen dafür treffen, dass ihn derartige Erklärungen auch erreichen. Wird gegen diese Pflicht verstoßen, liegt eine Obliegenheitsverletzung des Zustellungsadressaten vor. Zu Lasten des Empfängers ist der Zugang aber nur bei schwerwiegenden Treuverstößen wie grundloser Annahmeverweigerung oder arglistiger Zugangsvereitelung zu fingieren. Schlichte Obliegenheitsverletzungen des Erklärungsempfängers werden hingegen nur mit einer Rechtzeitigkeitsfiktion sanktioniert, und auch dies grundsätzlich nur dann, wenn der Erklärende seinerseits den nachträglichen Zugang seiner Erklärung unverzüglich bewirkt (BGH, Urteil vom 11.07.2007 – XII ZR 164/03 -, in: GE 2007, 1550).

– Schädigt der Mieter durch Verletzung seiner mietvertraglichen Obhutspflicht (auch) das Eigentum eines Dritten außerhalb des Mietobjekts (hier: vor dem Haus geparkte Taxis), so unterliegt der Regressanspruch des schadenersatzpflichtigen Vermieters gegen den Mieter nicht der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB (OLG Dresden, Urteil vom 17.04.2007 – 5 U 8/07 -, in: Info M 2007, 302).

– Der Mieter nutzt vertragswidrig, wenn er in dem angemieteten Laden nicht, wie vereinbart, ein Dart-Café, sondern einen türkischen Imbiss betreibt. Der Vermieter kann vom Mieter Unterlassung verlangen. Auf ein besonderes Interesse des Vermieters an der Unterlassung kommt es nicht an (LG Bonn, Urteil vom 24.04.2007 – 7 O 333/06 -, in: Info M 2007, 311).

– Verschweigt der insolvente Mieter in der seinem Insolvenzantrag beizufügenden Vermögensübersicht eine geleistete Mietkaution, ist ihm die Restschuldbefreiung zu versagen (BGH, Beschluss vom 12.07.2007 – IX ZB 129/04 -, in: Info M 2007, 327).

– Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist verletzt, wenn das Gericht in entscheidungserheblichen Fragen (hier: fehlerhafte Heizenergieerfassung) ein Sachverständigengutachten nicht einholt, obwohl der Mieter hierzu hinreichend konkret vorgetragen hat (VerfGH Berlin, Beschluss vom 27.09.2007 – VerfGH 93/03 -, in: GE 2007, 1620).

– Dem Einzelrichter ist die Entscheidung von Rechtssachen mit grundsätzlicher Bedeutung versagt. Überträgt er das Verfahren wegen von ihm selbst bejahter grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache nicht auf die Kammer, liegt ein Verstoß gegen das Verfassungsgebot des gesetzlichen Richters vor (BGH, Beschluss vom 25.09.2007 – VIII ZB 49/07 -, in: GE 2007, 1692).

– 1. Ist mit einer Zwangsvollstreckung die konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners verbunden, so muss das Vollstreckungsgericht, wenn es zur Abwehr dieser Gefahr die Unterbringung des Schuldners in einer psychiatrischen Einrichtung für erforderlich hält, mit der Vollstreckungsmaßnahme zuwarten, bis die Unterbringung durch die zuständigen Behörden und Gerichte angeordnet und durchgeführt worden ist. 2. Unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit hat der Tatrichter, bevor er die Unterbringung anregt, stets zu prüfen, ob der Gefahr der Selbsttötung durch ambulante psychiatrische und psychotherapeutische Maßnahmen begegnet werden kann. Bei der gebotenen Abwägung mit den Interessen des Gläubigers (und gegebenenfalls des Erstehers) sind die Erfolgsaussichten einer solchen Behandlung und die voraussichtliche Dauer zu berücksichtigen. 3. Regt das Vollstreckungsgericht bei den zuständigen Stellen eine Unterbringung an, sollte es darauf hinweisen, dass die staatliche Aufgabe des Lebensschutzes des Schuldners nicht in einer dauerhaften Einstellung der Vollstreckung gelöst werden kann und dass daher die Zwangsvollstreckung fortzusetzen sein wird, wenn die für den Lebensschutz primär zuständigen Stellen Maßnahmen zum Schutz des Schuldners nicht für notwendig erachten (BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 28/07 -, in: NJW 2007, 3719).

– Für den Gebührenstreitwert einer Mängelbeseitigungsklage des Mieters ist gemäß § 41 Abs. 5 GKG der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung anzusetzen (LG Berlin, Beschluss vom 25.10.2007 – 62 T 118/07 -, in: GE 2008, 57).

– Der Rechtsmittelstreitwert für ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des geltend gemachten Erhöhungsbetrages. Enthält ein danach berufungsfähiges amtsgerichtliches Urteil keinen Tatbestand und ergibt sich auch aus dem Tenor oder den Entscheidungsgründen nicht der Streitgegenstand und damit der Umfang der möglichen Rechtskraft, ist das Urteil in entsprechender Anwendung von § 538 Abs. 2 ZPO aufzuheben und der Rechtsstreit an das Amtsgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuweisen (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2007 – 63 S 38/07 -, in: GE 2008, 59).

– Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich der Schuldner nur dann darauf berufen, die Zwangsvollstreckung bringe ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsantrag nach § 712 ZPO gestellt hat. Hat dies der Schuldner versäumt, kommt eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO grundsätzlich nicht in Betracht. Eine Ausnahme gilt jedoch unter anderem dann, wenn der Schuldner darauf vertrauen durfte, dass vor Rechtskraft des Urteils keine Vollstreckung erfolgen werde, weil der Gläubiger dies ausdrücklich erklärt hat (BGH, Beschluss vom 13.03.2007 – VIII ZR 2/07 -).

– Verlangt der Verpächter eines Datschengrundstücks eine Anpassung des Nutzungsentgelts an die ortübliche Pacht gemäß § 20 SchuldRAnpG, muss er sein Verlangen nur dann begründen, wenn es um die schrittweise erstmalige Anpassung an die ortsübliche Pacht gemäß Abs. 1 geht. Für weitere Erhöhungsverlangen gemäß Abs. 3 ist eine Begründung nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 19.09.2007 – XII ZR 3/05 -, in: Info M 2007, 355).

– Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Zahlung der Nutzungsentschädigung bis zur endgültigen Räumung der Mietsache (hier: Wohnung) entspricht dem 12fachen Betrag der geforderten monatlichen Entschädigung (LG Köln, Beschluss vom 10.09.2007 – 1 T 231/07 -, in: Info M 2007, 378).

– Der Gebührenstreitwert einer Klage auf künftige Nutzungsentschädigung für Wohnraum nach beendetem Mietvertrag bis zum unbekannten Zeitpunkt der Räumung ist nicht nach § 9 ZPO, sondern nach § 3 ZPO zu bestimmen; in einfach gelagerten Fällen ist dieser Streitwert auf den zwölffachen Betrag der geforderten monatlichen Nutzungsentschädigung festzusetzen (LG Berlin, Beschluss vom 24.05.2007 – 62 T 60/07 – in: GE 2008, 125).

– Der Gebührenstreitwert einer auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung gerichteten Klage ist nach § 3 ZPO auf den zwölffachen Wert des monatlichen Mietzinses festzusetzen (LG Potsdam, Beschluss vom 11.10.2007 – 11 T 68/06 -, in: GE 2008, 126).

– 1. Die AV-Wohnen vom 07.06.2005 gibt auch unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2007 die Werte für angemessenen Wohnraum wieder. 2. Empfänger von Leistungen nach dem SGB II haben grundsätzlich nur Anspruch auf Übernahme von Mieten in einfacher Wohnlage des Berliner Mietspiegels 2007 (LSG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20.11.2007 – L 14 B 1650/07 AS ER -, in: GE 2008, 131).

– Der Empfänger von Leistungen der Grundsicherung hat Anspruch auf die angemessenen tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung (§ 29 SGB XII). Zu den Unterkunftskosten in diesem Sinne gehören Kosten der Auszugsrenovierung jedenfalls dann, wenn der Hilfeempfänger hierzu mietvertraglich verpflichtet ist und die Renovierungskosten im Zusammenhang mit einem notwendigen Umzug anfallen. Dieser Anspruch steht unter dem Vorbehalt des Nachrangs der Sozialhilfe (§ 2 SGB XII) (LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 23.11.2006 – L 7 SO 4415/05 -, in: GE 2008, 133).

– Besteht für die Nutzung eines Gartens weder eine Klausel im Mietvertrag noch eine sonstige vertragliche Vereinbarung, kann der Vermieter diese jederzeit frei widerrufen (KG, Urteil vom 14.12.2006 – 8 U 83/06 -).

– Wird ein Schriftstück erst am 31.12. nachmittags in den Briefkasten eines Bürobetriebs geworfen, in dem branchenüblich Silvester nachmittags – auch wenn dieser Tag auf einen Werktag fällt – nicht mehr gearbeitet wird, so geht es erst am nächsten Werktag zu (BGH, Urteil vom 05.12.2007 – XII ZR 148/05 -, in: NJW-aktuell 7/2008, X).

– Eine Ersatzzustellung durch Einlegen in den Briefkasten (§ 180 Satz 1 ZPO) setzt voraus, dass der Zustellungsempfänger die Wohnung, in der der Zustellungsversuch unternommen wird, tatsächlich innehat, also dort seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH, Beschluss vom 11.10.2007 – VII ZB 31/07 -, in: GE 2008, 194).

– Der Vermieter hat keine Pflicht zur Erteilung einer sogenannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (AG Tiergarten, Urteil vom 27.11.2007 – 6 C 427/07 -, in: GE 2008, 203).

– a) Im Rechtsverkehr mit Verbrauchern benachteiligt eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Laufzeit von zehn Jahren einen Mieter von Verbrauchserfassungsgeräten unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. b) Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kaufvertrages über entsprechende Erfassungsgeräte, die es dem Verkäufer bei Zahlungsverzug gestattet, unter Eigentumsvorbehalt gelieferte Geräte bis zur Kaufpreiszahlung vorläufig wieder zurückzunehmen, widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken des § 449 Abs. 2 BGB und ist im Rechtsverkehr mit Verbrauchern nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 19.12.2007 – XII ZR 61/05 -; in: GE 2008, 397).

– Zur Individualisierung eines Schadensersatzanspruchs des Wohnraumvermieters wegen Beschädigung sowie unzureichender Reinigung der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit kann die irrtümliche Bezeichnung im Mahnbescheidsantrag „Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten“ genügen, wenn der Antragsteller zugleich auf ein vorprozessuales Anspruchsschreiben Bezug nimmt, welches dem Antragsgegner vermittelt, dass und wofür der Antragsteller Schadensersatz verlangt (BGH, Urteil vom 23.01.2008 – VIII ZR 46/07 -; in: GE 2008, 404).

– Die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache wird nicht durch einen Mahnbescheid gehemmt, wenn die Einzelansprüche nicht individualisierbar sind (KG, Urteil vom 16.09.2002 – 8 U 62/01 -; in: GE 2002, 1490).

– Die Verjährung des Anspruchs wird durch einen Mahnbescheid nur dann gehemmt, wenn die dort angegebene Rechnung dem Schuldner vorher zugegangen war (BGH, Urteil vom 06.11.2007 – X ZR 103/05 -, in: GE 2008, 119).

– Verlangt der Kläger mit der Klage Feststellung, dass das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht, und macht der Beklagte zugleich mit der Widerklage Zahlung einer über den Mietzins hinausgehenden Nutzungsentschädigung geltend, weil er die Auffassung vertritt, das Mietverhältnis sei beendet, so liegt keine Nämlichkeit von Klage und Widerklage im Sinne von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG vor (KG, Beschluss vom 01.03.2007 – 8 W 66/06 -; in: GE 2008, 265).

– Erfolgt nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Teilzahlung durch das Jobcenter ohne Anrechnungsbestimmung, ist der Vermieter berechtigt, die Zahlung auch auf fällige Betriebskostennachforderungen anzurechnen. Eine spätere Leistungsbestimmung durch das Jobcenter ist unwirksam (AG Neukölln, Beschluss vom 10.01.2008 – 19 C 413/07 -; in: GE 2008, 271).

– Kommt es durch heißes Fett in einer Mietwohnung zu einem Brand, so kann dem Mieter nur leichte Fahrlässigkeit vorgeworfen werden, wenn er sich nur kurz vom Herd entfernt hatte. Der Haftpflichtversicherer bleibt in diesem Fall gegenüber dem Gebäudeversicherer ausgleichspflichtig (OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.02.2008 – 12 U 126/07 -).

– Die Übertragung der Streupflicht durch den Vermieter auf einen Dritten dient auch der Sicherung des Zugangs zum Mietobjekt. Die dort wohnhaften Mieter können deshalb in den Schutzbereich des Übertragungsvertrages einbezogen sein. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem Primärverkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zustande gekommen ist (BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07 -; in: GE 2008, 405).

– 1. Auf nach dem 01.01.2002 entstandene Ansprüche aus einem Schuldverhältnis, das vor diesem Stichtag unter der Geltung des alten Verjährungsrechts begründet wurde, finden die neuen Verjährungsvorschriften nach Art. 229 § 6 EGBGB zumindest analog Anwendung. 2. § 193 BGB ist entsprechend auf Verjährungsfristen anwendbar (BGH, Versäumnisurteil vom 06.12.2007 – III ZR 146/07 -; in: GE 2008, 328).

– Ein Fernwärmelieferungsvertrag, der entgegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV (Laufzeit von höchstens zehn Jahren) auf 20 Jahre abgeschlossen worden ist, kann vom Kunden jederzeit ordentlich gekündigt werden. Die Laufzeit des Vertrages reduziert sich dann nicht auf zehn Jahre, da es sich bei der Frist des § 32 AVBFernwärmeV nicht um eine Regelfrist, sondern um eine Höchstfrist handelt. Von den Laufzeitangaben des § 32 AVBFernwärmeV kann nur abgewichen werden, wenn das Fernwärmeversorgungsunternehmen einen Vertragsabschluss zu den Allgemeinen Bedingungen der AVBFernwärmeV angeboten hat und sodann der Kunde mit den Abweichungen davon ausdrücklich einverstanden ist. Dazu reicht es nicht aus, wenn in dem unterbreiteten Fernwärmelieferungsvertrag mit abweichender Laufzeitregelung lediglich hervorgehoben wird, dass das Angebot inhaltlich von bestimmten Regelungen der AVBFernwärmeV abweicht. Erforderlich ist vielmehr, dass dem Kunden zur Veranschaulichung seines Wahlrechts ein Leistungsvergleich, insbesondere ein Preisvergleich, ermöglicht wird. Dazu genügt es nicht, nur den Text der Verordnung beizufügen (Brdbg. OLG, Urteil vom 10.10.2007 – 3 U 50/07 -; in: GE 2008, 407).

– Bei einem streitigen Mieterhöhungsverlangen ist eine Feststellungsklage auch dann zulässig, wenn eine Zahlungsklage des Vermieters bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung möglich gewesen wäre (AG Köpenick, Urteil vom 04.12.2007 – 7 C 264/03 -; in: GE 2008, 411).

– Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 139/07 -).

– Es besteht keine nebenvertragliche Verpflichtung des Vermieters, eine dem Mieter erteilte Abmahnung zurückzunehmen, solange diese im Rahmen der Meinungsäußerungsfreiheit sachlich gefasst und nicht offensichtlich mutwillig ist (AG Neukölln, Urteil vom 19.02.2008 – 19 C 397/07 -; in: GE 2008, 415).

– Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07 -; in GE 2008, 533; NJW 2008, 1439).

– Die Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft ermöglicht es nicht, die Gesellschafter zur Abgabe einer Willenserklärung zu verurteilen, die die Gesellschaft schuldet (BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 63/07 -; in: GE 2008, 475).

– Der Mieter kann auch ohne vertragliche Regelung die Einhaltung der üblichen Sicherheitsstandards verlangen. Dazu gehört bei einem offenen Verkaufsstand innerhalb einer geschlossenen „Markthalle“, dass der Verkaufsstand außerhalb der vertraglich vereinbarten Geschäftszeiten (hier: vereinbarte Dauer der Betriebspflicht) geschlossen bleibt (OLG Dresden, Urteil vom 11.12.2007 – 5 U 1526/07 -; in: Info M 2008, 68).

– Gegen ein amtsgerichtliches Urteil muss der Rechtsanwalt sowohl beim LG also auch beim OLG Berufung einlegen, wenn Zweifel darüber bestehen, ob die andere Partei ihren Wohnsitz im Ausland hat. Beschließt das eine Gericht seine Zuständigkeit und wird daraufhin die Berufung vor dem anderen Gericht zurückgenommen, so hat dieses Gericht von der Erhebung von Gerichtsgebühren abzusehen, wenn der Berufungskläger unverschuldet vom Wohnsitz der anderen Partei keine sichere Kenntnis hatte (LG Bautzen, Beschluss vom 12.12.2007 – 1 S 109/07 -; in: Info M 2008, 92).

– Ist die Mietsache doppelt vermietet, so kann keiner der konkurrierenden Mieter seinen Besitzüberlassungsanspruch durch einstweilige Verfügung sichern. Es ist alleine Sache des Vermieters zu entscheiden, gegenüber welchem Mieter er den Besitzüberlassungsanspruch erfüllt (OLG Koblenz, Urteil vom 25.10.2007 – 5 U 1148/07 -; in: ZMR 2008, 50; Info 2008, 122).

– Ein in einem selbständigen Beweisverfahren eingeholtes schriftliches Sachverständigengutachten stellt kein zulässiges Beweismittel im Urkundenprozess dar, soweit dadurch der Beweis durch Sachverständige ersetzt werden soll (BGH, Urteil vom 18.09.2007 – XI ZR 211/06 -; in: Info M 2008, 144).

– Klagt der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Vernachlässigung der Mietsache sowohl auf Zahlung der rückständigen Mieten als auch auf Räumung, ist ein Teilurteil auf Räumung dann unzulässig, wenn der kündigungsbegründende Zahlungsrückstand durch Minderung und Zurückbehaltungsrechte angegriffen wird (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 269/06 -; in: Info M 2008, 145).

– 1. Die Übertragung der Streupflicht durch den Vermieter auf einen Dritten dient auch der Sicherung des Zugangs zum Mietobjekt. Die dort wohnhaften Mieter können deshalb in den Schutzbereich des Übertragungsvertrags einbezogen sein. 2. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem Primärverkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zu Stande gekommen ist (BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07 -; in: NJW 2008, 1440).

– 1. Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam aufzubewahren und vor Verlust zu bewahren. 2. Das Hinterlassen von Schlüsseln im Inneren eines auf öffentlich zugänglichen Straßen und Plätzen abgestellten Fahrzeuges stellt einen Verstoß gegen mietvertragliche Obhutspflichten insbesondere dann dar, wenn auch noch ein Anreiz für den Diebstahl geschaffen wird, indem die Schlüssel in einem Behältnis zurückgelassen werden, die einen werthaltigen Inhalt vermuten lassen. 3. Bei vom Mieter oder dessen Erfüllungsgehilfen zu vertretendem Schlüsselverlust hat der Vermieter einen Anspruch auf die Kosten des Auswechselns der gesamten Schließanlage. 4. Den Vermieter trifft nicht die Obliegenheit, im eigenen Interesse und/oder zum Schutz der Mieter jeweils die modernste Technik und beste Qualität von Gebäudeteilen (hier: Schließanlage) auszuwählen (KG, Urteil vom 11.02.2008 – 8 U 151/07 -; in: GE 2008, 599; Info M 2008, 169

– Verlangt der Kläger vom Beklagten die Herausgabe von Räumen und wendet der Beklagte ein, es bestehe ein Miet- oder Pachtverhältnis oder ein ähnliches Nutzungsverhältnis, so richtet sich die Festsetzung des Gebührenstreitwerts nach § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG (KG, Beschluss vom 07.01.2008 – 12 U 127/06 -; in: GE 2008, 603).

– 1. Wer entgeltlich die Vermietung von Grundstücken für Dritte übernimmt, den trifft eine gesteigerte Pflicht, bei der Ausgestaltung von Mietvertragsklauseln besondere Rücksicht auf die Rechtsgüter des Dritten zu nehmen. Dazu gehört es, sich in einschlägiger Fachliteratur wie Fachzeitschriften oder einem aktuellen Handbuch über entsprechende Gestaltungsmöglichkeiten zu informieren; ein zwei Jahre altes Handbuch ist nicht ausreichend. 2. Die Verwendung risikobehafteter Klauseln kann Schadensersatzansprüche auslösen (hier: Verwendung einer Schönheitsreparaturenklausel mit starren Fristen (LG Berlin, Urteil vom 29.02.2008 – 53 S 145/07 -; in: GE 2008, 604).

– Nach § 3 NutzEV mögliche, aber zunächst versäumte Erhöhungen des Nutzungsentgeltes können zu einem späteren Zeitpunkt in voller Höhe in einem Schritt für die Zukunft verlangt werden (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 205/06 -; in: GE 2008, 920).

– Der Erwerber tritt nicht schon dadurch in ein bestehendes Mietverhältnis ein, dass ihm Eigentum und dingliche Rechte am Grundstück kraft öffentlichen Rechts (hier: Gesetz über BlmA) übertragen werden (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2007 – 63 S 84/07 -; in: GE 2008, 269; Info M 2008, 162).

– Ist eine Lagerhalle zum Betrieb einer Kfz-Instandsetzung vermietet, sind hierdurch verursachte Verschmutzungen und mechanische Beschädigungen des vorhandenen PVC-Bodenbelags Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs, so dass der Mieter dem Vermieter bei fehlender Vereinbarung nicht gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz haftet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 – I-10 U 8/08 -; in: GE 2008, 731).

– Der Vermieter darf im laufenden Mietverhältnis auch ohne Zustimmung des Mieters die vorhandene Zentralheizung auf Fernwärme umstellen und die Wärmelieferungskosten ungekürzt auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag hinsichtlich der Betriebskosten auf die BetrkV oder auf die Vorgängerregelung (Anlage 3 zu § 27 II.BV) verweist und wenn der Mietvertrag nach dem 01.05.1984 abgeschlossen wurde (= Stichtag für die Zulässigkeit der Umlage von Fernwärme) (BGH, Urteil vom 16.04.2008 – VIII ZR 75/07 -; in: Info M 2008, 210).

– Übt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses sein Vermieterpfandrecht an einzelnen Gegenständen des Mieters aus, so schuldet der Mieter keine Nutzungsentschädigung mehr (OLG Rostock, Beschluss vom 08.06.2007 – 3 W 23/07 -; OLGR Rostock 2007, 1027; Info M 2008, 229).

– Auch wenn ein Konkurrent seinen Betrieb bereits aufgenommen hat (hier: Nagelstudio), kann der konkurrenzgeschützte Mieter gegen seinen Vermieter eine einstweilige Verfügung erreichen, die ihn verpflichtet, mit geeigneten Maßnahmen auf eine Einstellung des Konkurrenzbetriebs hinzuwirken (KG, Beschluss vom 21.01.2008 – 8 W 85/07 -; in: Info M 2008, 244).

– a) Steht die von den Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam genutzte Wohnung in dem Alleineigentum eines der Partner, so beruht die Einräumung der Mitnutzung an den anderen Partner im Zweifel auf tatsächlicher, nicht auf vertraglicher Grundlage. Der Abschluss eines Leihvertrages über den gemeinsam genutzten Wohnraum ist zwischen den Partnern zwar grundsätzlich möglich. Zu seiner Annahme bedarf es jedoch besonderer tatsächlicher Anhaltspunkte, die erkennbar werden lassen, dass die Partner gerade die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung aus ihrem wechselseitigen tatsächlichen Leistungsgefüge ausnehmen und rechtlich bindend regeln wollen. b) Wird für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein Dritter zum Betreuer mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge und Wohnungsangelegenheiten bestellt und für diese Bereiche ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet, so kann der Betreuer, wenn der Betreute in ein Pflegeheim umzieht, von dem anderen Partner gemäß § 985 BGB die Herausgabe der im Alleineigentum des Betreuten stehenden und bis dahin gemeinsam genutzten Wohnung verlangen. Dies gilt dann nicht, wenn die Partner generell oder für diesen Fall eine anderweitige und auch den Betreuer bindende rechtliche Regelung (etwa durch Einräumung eines Wohnrechts) getroffen haben. c) Vom Zeitpunkt des Umzugs des Betreuten und dem Herausgabeverlangen seines Betreuers an ist der in dem Haus verbliebene Partner gemäß § 987 BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet (BGH, Urteil vom 30.04.2008 – XII ZR 110/06 -).

– Das Vorkaufsrecht des Mieters nach §§ 577, 577 a BGB greift nicht nur bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, sondern auch bei der Realteilung von vermieteten Reihenhäusern eines Gesamtgrundstücks (BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 126/07 -; in: GE 2008, 861; NJW 2008, 2257).

– Die mangelnde Vermietbarkeit eines Hauses aufgrund einer bevorstehenden Enteignung des Grundstücks während des Enteignungsverfahrens und vor dessen Abschluss ist zu entschädigen (BGH, Beschluss vom 28.11.2007 – III ZR 114/07 -; in: GE 2008, 865).

– Die verfassungsrechtlich verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die Verpflichtung zur Zulassung eines Rechtsmittels willkürlich außer Acht lässt. Das Amtsgericht hat die Berufung zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen, wenn die amtsgerichtliche Entscheidung von der Entscheidung eines höherrangigen Gerichts, von einer gleichrangigen Entscheidung eines anderen Richters desselben Gerichts oder von einer Entscheidung eines anderen gleichrangigen Gerichts abweicht (VerfGH, Beschluss vom 01.04.2008 – VerfGH 203/06 -; in: GE 2008, 917).

– Die im Aktenauszug bei maschinell bearbeiteten Mahnverfahren als Inhalt der Postzustellungsurkunde festgehaltene Beurkundung der postalischen Zustellung über die Art und Weise begründet gemäß § 418 Abs. 1 ZPO den vollen Beweis der darin bezeugten Tatsachen. 2. Für den Gegenbeweis muss die Unrichtigkeit des beurkundeten Zustellungsvorganges über bloße Zweifel an der Richtigkeit der beurkundeten Feststellung hinaus frei beweislich zur vollen Überzeugung des Gerichts feststehen (LG Berlin, Urteil vom 10.04.2008 – 32 O 252/07 -; in: GE 2008, 927).

– 1. Der Vermieter hat auch ohne vertragliche Regelung einen Anspruch auf Besichtigung des vermieteten Objekts an einem Werktag in der Zeit zwischen 9 und 18 Uhr zur Besichtigung mit einem Kaufinteressenten durch einen Komplementär-Geschäftsführer selbst dann, wenn dieser zugleich an einem Konkurrenzunternehmen des Mieters beteiligt ist; die Besichtung ist zwei Wochen vorher schriftlich anzukündigen. 2. Die Besichtigung kann alle zwei Jahre wiederholt werden (LG Tübingen, Urteil vom 21.12.2007 – 7 O 404/07 -; in: GE 2008, 1055).

– Grundsätzlich kann der Erwerber nur dann in den Vertrag eintreten, wenn Veräußerer und Vermieter identisch sind. Ausnahmsweise gilt das jedoch auch bei fehlender Identität, wenn sich das Grundstück im Eigentum einer GbR befindet, die den vermietenden Gesellschafter zum Abschluss des Mietvertrages im eigenen Namen ermächtigt hat, und wenn der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis eintreten will (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06 -; in: Info M 2008, 267).

– Ausnahmsweise ist der Vermieter von Gewerberaum berechtigt, die Wasser- und Wärmeversorgung des wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieters einzustellen, wenn die Zahlungsrückstände unstreitig und erheblich (hier: „viele“ Monatsmieten) sind, und wenn der Mieter für die Kosten der weiteren Wasser- und Wärmelieferungen keine Sicherheit leisten kann und außerdem insolvenzgefährdet ist (LG Heilbronn, Urteil vom 18.12.2007 – 2 O 448/07 Gr -; in: Info M 2008, 276).

– Mindern die Mieter wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, steht dem Vermieter gegen den Bauherrn ein angemessener und zumutbarer Ausgleich zu. Zur Bemessung ist auf alle Umstände des Einzelfalls abzustellen. Für eine höhere Entschädigung spricht die Intensität der Störung und der Umfang der angemessenen Minderung (hier: 20 % bei einem mehrstöckigen Wohnungsneubau). Für eine niedrigere Entschädigung spricht es, wenn mit der Störung zu rechnen war, und wenn die baubedingte Aufwertung der Wohngegend auch dem Eigentümer des gestörten Eigentümers zugute kommt. Im konkreten Fall beträgt der Ausgleich 10 % der Nettomiete (LG Potsdam, Urteil vom 19.04.2007 – 3 S 108/06 -; in: Info M 2008, 286).

– Der Gläubiger einer Zwangshypothek, der sich durch Pfändung der Objektmieten befriedigen will, benötigt hierfür einen gesonderten dinglichen Titel, gerichtet auf Duldung der Zwangsvollstreckung aus der Zwangshypothek. Ein persönlicher Titel (hier: eine notariell beurkundete Unterwerfungserklärung) genügt nicht (BGH, Urteil vom 13.03.2008 – IX ZR 119/06 -; in: Info M 2008, 291).

– Soll durch Mahnbescheid die Verjährung gehemmt werden, so ist der geltend gemachte Anspruch (hier: Schadensersatz wegen Beschädigung und unzureichender Reinigung der Mietsache) unter Angabe der verlangten Leistung zu bezeichnen (hier: Katalognr. 28: „Schadensersatz aus …-Vertrag“). Eine falsche Angabe des Rechtsgrunds (hier: „Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten „ –Katalognr. 20) ist unschädlich, wenn aus der – zulässigen – Bezugnahme auf ein außergerichtliches Schreiben erkennbar wird, welcher Anspruch gemeint ist (BGH, Urteil vom 23.01.2008 – VIII ZR 46/07 -; in: Info M 2008, 295).

– Gelangt ein Schreiben (hier: Optionsausübung des Gewerberaummieters) am 31. Dezember nachmittags in den Briefkasten des Empfängers (hier: Makler- und Hausverwalterfirma), geht es erst im neuen Jahr zu, wenn nach der Verkehrsanschauung zu dieser Zeit (hier: 15:50 Uhr) in einem solchen Betrieb nicht mehr gearbeitet wird. Das gilt auch dann, wenn der 31. Dezember auf einen Werktag fällt, und wenn das Geschäftspapier des Empfängers eine Geschäftszeit bis 17:00 h ausweist (BGH, Urteil vom 05.12.2007 – XII ZR 148/05 -; in: Info M 2008, 299).

– Entsprechend dem Schutzzweck des § 340 BGB ist die Vertragsstrafe nur insoweit auf den Schadensersatzanspruch des Gläubigers anzurechnen, als die Interessenidentität besteht. Zwischen dem Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe und dem Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten, die durch die Geltendmachung der Vertragsstrafe entstanden sind, besteht keine solche Identität (BGH, Urteil vom 08.05.2008 – I ZR 88/06 -).

-1. Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt. 2. Die Vorschrift des § 556 BGB (Kauf bricht nicht Miete) ist bei einem Eigentumsübergang kraft Gesetzes analog anzuwenden (BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 280/07 -; in: GE 2008, 1122).

– Ein Wohnungsmieter kann die Duldung einer Wohnungsbesichtigung durch Kaufinteressenten davon abhängig machen, dass ihm vorab die Namen der Interessenten mitgeteilt werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.02.2007 – 2 C 418/06 -).

– Der Mieter eines Pkw-Stellplatzes hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Winterdienst des Vermieters (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.05.2008 – I-24 U 161/07 – ; in: GE 2008, 1196).

– 1. Der Anspruch des Mieters auf Einräumung des vertragsgemäßen Gebrauchs verjährt in drei Jahren. 2. Die Verjährung beginnt mit Kenntnis des Mieters von den Umständen, die den Anspruch begründen (AG Mitte, Teilurteil und Kostenschlussurteil vom 19.06.2007 – 5 C 491/06 -, LG Berlin, Urteil vom 09.06.2008 – 62 S 250/07 -; in: GE 2008, 1196).

– 1. Der Mieter kann nach Verkauf seiner Wohnung vom neuen Sondereigentumsverwalter Auskunft über den Namen des Eigentümers verlangen. 2. Ein Auskunftsanspruch über die Anschrift besteht nicht, da diese dem Wohnungsgrundbuch zu entnehmen ist (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.11.2007 – 8 C 134/07 -; in: GE 2008, 1199).

– a) Nimmt der Gläubiger in einem Mahnantrag auf Rechnungen Bezug, die dem Mahngegner weder zugegangen noch dem Mahnbescheid als Anlage beigefügt sind, so sind die angemahnten Ansprüche nicht hinreichend bezeichnet, soweit sich ihre Individualisierung nicht aus anderen Umständen ergibt. b) Wird jemand durch Mahnbescheid auf Vergütung von Leistungen in Anspruch genommen, die nicht allein ihm gegenüber erbracht worden sind, so ist der Gesamtanspruch unzureichend bezeichnet, wenn nur die Leistung an den Schuldner genannt ist und eine Mithaftung für die Schuld Dritter nicht behauptet wird (BGH, Urteil vom 10.07.2008 – IX ZR 160/07 -).

– Dem Mieter, der Räume von einem nicht verfügungsberechtigten Vermieter gemietet hat, wird der vertragsmäßige Gebrauch bereits dadurch entzogen, dass der wahre Berechtigte nicht bereit ist, den Mieter die Mietsache zu den mit dem Vermieter vereinbarten Konditionen nutzen zu lassen (BGH, Urteil vom 10.07.2008 – IX ZR 128/07 -; in: GE 2008, 1253).

– Begehrt der Kläger die Räumung eines Grundstücks „unter Entfernung aller Aufbauten“, so erhöht sich der Streitwert der Räumungsklage um die zu schätzenden Abbruchkosten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.11.2007 – I-24 W 82/07 -; in: GE 2008, 1255).

– Ein Versorgungsunternehmen ist ohne Einwilligung des Mieters nicht berechtigt, dem Vermieter die Verbrauchsdaten des Mieters zu übermitteln (AG Karlsruhe, Urteil vom 15.07.2008 – 8 C 185/08 -; in: GE 2008, 1269).

– Hat eine GmbH von einem ihrer Gesellschafter ein Grundstück angemietet, darf sie es unentgeltlich weiternutzen, wenn über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird, sog. Eigenkapitalersetzende Gebrauchsüberlassung. Dieses Recht endet bei Insolvenz des vermietenden Gesellschafters (BGH, Urteil v. 28.4.2008 – II ZR 207/06 -; in: Info M 9/08, 327).

– Wer beauftragt ist, für den Vermieter bestimmte Verkehrssicherungspflichten zu erfüllen (hier: Streu- und Räumpflicht), haftet für etwaige Schäden, die sich aus einer unterlassenen Verkehrssicherung ergeben (hier: Sturz des Mieters wegen Eisglätte vor der Haustür). Ist der Auftrag an den Dritten unwirksam, haftet der Beauftragte nach Deliktsrecht. Ist der Auftrag wirksam, haftet der Beauftragte auch aufgrund des Übertragungsvertrages, wenn der Mieter in den Schutzbereich des Übertragungsvertrages einbezogen ist (BGH, Urteil vom 22.1.2008 – VI ZR 126/07 -; in: Info M 9/08, 341).

– Ein Aushandeln liegt vor, wenn der Klauselverwender den gesetzesfremden Kerngehalt „inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt“ und dem Vertragspartner die „reale Möglichkeit“ einräumt, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Nicht ausreichend ist es, wenn der Verwender (hier: Vermieter) bei Vertragsunterzeichnung eine vorformulierte Klausel mit dem Mieter „abspricht“ und dann in den Formularvertrag einfügt. „Aushandeln ist mehr als bloßes Verhandeln oder Absprechen (LG Berlin, Urteil vom 2.11.2007 – 63 S 407/06 -; in: Info M 9/08, 351).“

– Die Mietzinsklage ist im Urkundenprozess unstatthaft, wenn die Mietsache unstreitig mit einem anfänglichen Mangel behaftet war und der Vermieter die vom Mieter bestrittene Beseitigung des Mangels nicht urkundlich zu beweisen vermag (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.3.2008 – I-24 U 136/07 (rechtskräftig) -; in: GE 2008, 1324).

– Für das Mietobjekt aufgewendete Investitionen kann der Mieter allenfalls nach Bereicherungsgrundsätzen vom Vermieter erstattet verlangen, wenn sie zu einer Ertragswertsteigerung geführt haben (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 9.6.2008 – I-24 U 159/07 -; in: GE 2008, 1325).

– Stolpert der Mieter über Risse schadhafter Bodenplatten der gemieteten Flächen und verletzt er sich dabei, kommt eine Haftung des Vermieters nur in Betracht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.8.2008 – I-24 U 44/08 – (rkr); in: GE 1326).

– Ist trotz der Anordnung des persönlichen Erscheinens die Partei im Termin ausgeblieben und wird ein Widerrufsvergleich abgeschlossen, darf im Falle des Widerrufs kein Ordnungsgeld festgesetzt werden (LG Berlin, Beschluss vom 14.7.2008 – 67 T 66/08 – (Einzelrichter); in: GE 2008, 1331).

– Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Laufzeit von zehn Jahren für die Miete von Verbrauchserfassungsgeräten ist wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders unwirksam (AG Oldenburg, Urteil vom 25.6.2008 – E5 C 5000/08 (XXIII) -; in: GE 2008, 1333).

– 1. Wegen der zentralen Bedeutung der Zahlungsfähigkeit des Mieters sind vorvertragliche Fragen des Vermieters nach einer Pfändung des Arbeitseinkommens, sonstigen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen usw. zulässig. 2. Der Mieter, aber auch dessen Arbeitgeber haben derartige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. Dem Selbstbestimmungsrecht der um Auskunft Gebetenen ist dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass sie eine Erklärung verweigern können. Das ist nicht dadurch in Frage gestellt, dass der gewünschte Vertrag in einem derartigen Fall wahrscheinlich scheitert. 3. Für den aus einer Falschauskunft sich ergebenden Mietausfallschaden haftet der Arbeitgeber des Mieters nicht, wenn der Vermieter den anfechtbaren oder kündbaren Mietvertrag nach Kenntnis des wahren Sachverhalts durch Fortsetzung des Mietverhältnisses bestätigt (OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 6.5.2008 – 5 U 28/08 -; in: NJW 2008, 3073).

– Ist vereinbart, dass der Mieter die vermieteten Räume auf eigene Kosten modernisiert und die erbrachten Leistungen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt mit der Miete verrechnen kann, unterliegt die Vereinbarung der Regelung des § 566 c BGB und ist dem Grundstücksersteigerer nur in dem gesetzlichen Umfang gegenüber wirksam. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn die Miete nicht nach periodischen Zeitabschnitten geschuldet war, sondern der Mieter nur eine Einmalzahlung schuldete und diese beglichen hat (LG Beschluss vom 25.8.2008 – 67 T 102/08 -; in: GE 2008, 1428).

– Zahlt der Mieter Mietzins mit einem einfachen Vorbehalt (ohne nähere Zusätze), steht ihm die Möglichkeit offen, das Geleistete zurückzufordern, wenn ein Rechtsgrund für die Leistung nicht vorlag. Beruft er sich im Rückforderungsrechtsstreit auf eine Einrede des nicht erfüllten Vertrages wegen vorliegender Mängel, und diente die Mietzinszahlung dazu, eine erklärte fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), kann er die Leistung nicht zurückfordern; der erklärte Vorbehalt bezieht sich nur auf den Fall, dass die Mietforderungen nicht oder nicht in der geschuldeten Höhe bestehen (LG Berlin, Urteil vom 21.8.2008 – 67 S 147/08 -; in: GE 2008, 1429).

– Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Er kann lediglich die Erteilung einer Quittung nach § 368 BGB verlangen (LG Dresden, Urteil vom 29.07.2008 – 2 C 0686/07 – Revision eingelegt, Az.: VIII ZR 238/08; in: Info M 10/08, 371).

– Aus dem auffälligen Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen, angemessenen Miete ist nicht auf die verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vermieters zu schließen, wenn er dieses Missverhältnis bei Vertragsschluss nicht erkennen konnte (Anschl. An BGH, 13.06.2001 – XII ZR 49/99) (BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06 -; in: Info M 10/08, 374).

– Jedenfalls bei Gastronomieflächen kann eine „unangemessen hohe“ Miete nach §§ 134 BGB, 4 WiStG teilnichtig, d. h. auf die übliche Höhe zu reduzieren sein, wenn der Vermieter in einem bestimmten Teilmarkt (hier: Geschäftsräume in der Innenstadt) eine überragende Marktstellung ausnutzt (OLG Schleswig, Beschluss vom 10.06.2008 – 4 U 18/08 -; in: Info M 10/08, 375).

– 1. Der Mieter kann nach Verkauf seiner Wohnung vom neuen Sondereigentumsverwalter Auskunft über den Namen des Eigentümers verlangen. 2. Ein Auskunftsanspruch über die Anschrift besteht nicht, da diese dem Wohnungsgrundbuch zu entnehmen ist (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.11.2007 – 8 C 134/07 -; in: GE 2008, 1199).

– 1. Ein Arbeitnehmer ist in den Schutzbereich des vom Arbeitgeber geschlossenen gewerblichen Mietvertrages einbezogen. 2. Jedoch schränkt ein im gewerblichen Mietvertrag enthaltener formularmäßiger Haftungsausschluss für anfängliche Mängel (hier: „Ersatzansprüche nach § 538 BGB sind ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt“) wirksam Schadensersatzansprüche des Arbeitnehmers auch dann ein, wenn anfängliche Mängel der Mietsache zu erheblichen Gesundheitsschäden geführt haben (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 19.03.2008 – 4 U 167/05 -; in: ZMR 2008, 788).

– 1. Die Pfändung von Mietforderungen im Wege der Zwangsvollstreckung aus einem persönlichen Titel führt auch dann nicht zur (relativen) Unwirksamkeit zeitlich vorangehender Verfügungen über diese Forderungen, wenn der Vollstreckungsgläubiger zuvor die Eintragung einer Zwangshypothek bewirkt hatte. 2. Der Inhaber einer Zwangshypothek, der sich durch Pfändung von Mieten aus dem Grundstück befriedigen will, benötigt einen dinglichen Titel (BGH, Urteil vom 13.03.2008 – IX ZR 119/06 -; in: ZMR 2008, 610).

– 1. Nimmt der Gläubiger in einem Mahnantrag auf Rechnungen Bezug, die dem Mahngegner weder zugegangen noch dem Mahnbescheid als Anlage beigefügt sind, so sind die angemahnten Ansprüche nicht hinreichend bezeichnet, soweit sich ihre Individualität nicht aus anderen Umständen ergibt. 2. Wird jemand durch Mahnbescheid auf Vergütung von Leistungen in Anspruch genommen, die nicht allein ihm gegenüber erbracht worden sind, so ist der Gesamtanspruch unzureichend bezeichnet, wenn nur die Leistung an den Schuldner genannt ist und eine Mithaftung für die Schuld Dritter nicht behauptet wird (BGH, Urteil vom 10.07.2008 – IX ZR 160/07 (LG Hamburg) -; in: NJW 2008, 3498).

– Die Zustellung eines Mahnbescheids, mit dem ein Teilbetrag aus mehreren Einzelforderungen geltend gemacht wird, hemmt die Verjährung nicht, wenn eine genaue Aufschlüsselung der Einzelforderungen unterblieben ist und die Individualisierung erst nach Ablauf der Verjährungsfrist im anschließenden Streitverfahren nachgeholt wird (BGH, Urteil vom 21.10.2008 – XI ZR 466/07 -).

– Nach § 3 NutzEV mögliche, zuvor versäumte Erhöhungen des Nutzungsentgelts können zu einem späteren Zeitpunkt in voller Höhe in einem Schritt für die Zukunft verlangt werden (BGH, Urteil vom 9.4.2008 – XII ZR 20/06 -; in: Info M 2008, 439).

– Zahlt der Schuldner durch Banküberweisung, kommt er allein dadurch in Verzug, dass der überwiesene Betrag dem Konto des Gläubigers nicht rechtzeitig gutgeschrieben wird (EuGH, Urteil vom 3.4.2008 – C-306/06 -; in: Info M 2008, 453).

– Auch nach geraumer Zeit (hier: über 10 Jahre) kann der Vermieter ohne konkreten Anlass keine Zustimmung zu einer Wohnungsbesichtigung verlangen (LG München II, Beschluss vom 21.7.2008 – 12 S 1118/08 (n.v.) -; in: Info M 2008, 420).

– Ist im Zeitpunkt der Beauftragung eines Rechtsanwalts die Klage bereits zurückgenommen, sind die Kosten des Rechtsanwalts objektiv nicht mehr notwendig und damit nicht erstattungsfähig nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Auf eine verschuldete oder auch unverschuldete Unkenntnis der beklagten Partei von der Klagerücknahme kommt es nicht an (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.10.2008 – I-10 W 74/08 -; in: GE 2008, 1560).

– Der Mieter hat gegen seinen ehemaligen Vermieter keinen Anspruch auf Ausstellung einer eingeschränkten „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ nur im Hinblick auf geleistete Kaltmiete, wenn zwischen den ehemaligen Mietvertragsparteien streitig ist, in welcher Höhe Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten waren und verrechnet worden sind, und der Mieter Vorauszahlungen in geforderter Höhe nicht geleistet hat (LG Berlin, Urteil vom 11.7.2008 – 63 S 475/07 -; in: GE 2008, 1562).

– Der Mieter verletzt auch dann nicht seine Obhutspflicht, wenn er auf dem Balkon der gemieteten Wohnung an hierfür vermieterseits vorgesehenen Halterungen handelsübliche Pflanzenkübel aufstellt, die keine Abflusslöcher aufweisen, so dass sintflutartig auftretendes Regenwasser nicht vollständig abgeführt werden kann und deshalb zum Wassereintritt auch in den darunterliegenden Wohnungen führt (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 20.8.2008 – 2 C 153/08 -; in: GE 2008, 1563).

– Droht der Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer offensichtlich unbegründeten Betriebskostennachforderung an, so hat er dem Mieter die für deren Abwehr entstandenen Anwaltskosten zu ersetzen (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2008 – 231 C 90/08 -; in: GE 2008, 1566).

– Die Überwachung durch eine Videokamera im Fahrstuhl des Hauses verletzt grundsätzlich das Persönlichkeitsrecht der dort wohnenden Mieter (KG, Beschluss vom 4.8.2008 – 8 U 83/08 -; in: GE 2008, 1625).

– Die Zustellung eines Mahnbescheids, mit dem ein Teilbetrag aus mehreren Einzelforderungen geltend gemacht wird, hemmt die Verjährung nicht, wenn eine genaue Aufschlüsselung der Einzelforderungen unterblieben ist und die Individualisierung erst nach Ablauf der Verjährungsfrist im anschließenden Streitverfahren nachgeholt wird (BGH, Urteil vom 21.10.2008 – XI ZR 466/07 -; in: NJW 2009, 56).

– a) Die Versorgung von Letztverbrauchern mit Erdgas bildet sachlich einen eigenen Markt; ein einheitlicher Markt für Wärmeenergie besteht nicht (Bestätigung von BGHZ 151; 274, 282 – Fernwärme für Börnsen). b) Um die Billigkeit einer Erhöhung des Gaspreises darzulegen, muss der Gasversorger nicht dartun, dass er mit der Erhöhung eine bestehende marktbeherrschende Stellung nicht missbraucht. c) Auch im Individualprozess ist eine mehrdeutige Allgemeine Geschäftsbedingung im „kundenfeindlichsten“ Sinne auszulegen, wenn diese Auslegung zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dies dem Kunden günstiger ist. d) Eine Klausel in einem Gassondervertrag, die den Gasversorger berechtigt, die Gaspreise zu ändern, wenn eine Preisänderung durch seinen Vorlieferanten erfolgt, benachteiligt den Kunden entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 29.4.2008 – KZR 2/07 -; in: WuM 2008, 606).

– Der Beschwerdewert der Berufung gegen die Verurteilung zur Erteilung einer Auskunft bemisst sich nach dem Aufwand an Zeit und Kosten sowie nach einem etwaigen Geheimhaltungsinteresse des Verurteilten. Dies gilt auch im Fall der Verurteilung zur Rechnungslegung oder dergleichen, wie der Verurteilung zur Wärmeabrechnung nach der Heizkostenverordnung. Das Interesse Dritter an einem Musterprozess bleibt außer Betracht. Zur Berufungszulassung durch das Berufungsgericht (wie BGH WuM 2008, 23) (BGH, Beschluss vom 16.6.2008 – VIII ZB 87/06 -; in: WuM, 615).

– 1. Steht fest, dass als Schadensursache nur eine solche aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Schuldners (hier: des Vermieters) in Betracht kommt, muss dieser sich in Ansehung von § 280 I 2 BGB (ähnlich § 282 BGB a. F.) nicht nur hinsichtlich der subjektiven Seite, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit seines Verhaltens entlasten (hier: Reparaturarbeiten des Vermieters an einem eigenen Kfz innerhalb einer Scheune mit weiteren vermieteten Stellplätzen, infolge deren ein die Scheune nebst eingestellten Fahrzeugen – auch Oldtimern – zerstörendes Feuer ausbricht). 2. Ein Stellplatzmietvertrag kann Schutzwirkung für Dritte (hier: zu Gunsten derjenigen, die dem Mieter des auf Schadensersatz in Anspruch genommenen Vermieters von in einer Scheune liegenden Abstellplätzen ihre Kfz zum Einstellen überlassen und diesem ihre Ansprüche gegen den Vermieter abgetreten haben) entfalten (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06 (OLG Dresden) -; in: NJW 2009, 142).

– Bei einer Doppelvermietung kann der ausgegrenzte Mieter seinen Besitzanspruch gegenüber dem Vermieter nicht durch eine einstweilige Verfügung sichern, Die älteren Mietvertraglichen Ansprüche haben keine Vorrang (OLG Koblenz, Urteil vom 25.10.2007 – 5 U 1148/07 -; in: WuM 2008, 48).

– Der Hausverwalter haftet auf die dem Vermieter erwachsenen Renovierungskosten infolge seiner pflichtwidrigen Vereinbarung eines Wohnraummietvertrags ohne wirksame – formularmietvertragliche – Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters (KG, Urteil vom 13.10.2006 – 3 U 3/06 -; in: WuM 2008, 81).

– Ein Mietinteressent, der beabsichtigt, in bevorzugter Innenstadtlage einer Landeshauptstadt ein Ladengeschäft anzumieten und dort das Warensortiment einer Marke anzubieten, die in der Presseberichterstattung in Zusammenhang mit der rechtsextremen Szene gebracht wird, muss dem Vermieter bei den Vertragsverhandlungen die Marke des Warensortiments ungefragt mitteilen (Urteil vom 28.10.2008 – 9 U 39/08 -; in: NJW-aktuell 3/2009, VIII).

– a) Bei Räumungsklagen nach vorausgegangener Kündigung eines Kleingartenpachtverhältnisses ist der Wert des Beschwerdegegenstandes regelmäßig in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO nach dem auf einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren entfallenden Entgelt für die Gebrauchsüberlassung zu bemessen. b) Zu diesem Entgelt gehören bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise neben dem eigentlichen Pachtzins auch Gegenleistungen anderer Art, wie die Übernahme der öffentlichrechtlichen Lasten im Sinne von § 5 Abs. 5 BKleingG (BGH, Beschluss vom 11.12.2008 – III ZB 53/08 -).

– Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig (BGH, Urteil vom 20.2.2008 – VIII ZR 139/07 -; in: WuM 2008, 217).

– Die Übertragung der Streupflicht durch den Vermieter auf einen Dritten dient auch der Sicherung des Zugangs zum Mietobjekt. Die dort wohnhaften Mieter können deshalb in den Schutzbereich des Übertragungsvertrages einbezogen sein. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem Primärverkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zustande gekommen ist (BGH, Urteil vom 22.1.2008 – VI ZR 126/07 -, WuM 2008, 235).

– Zur Individualisierung eines Schadensersatzanspruchs des Wohnraumvermieters wegen Beschädigung sowie unzureichender Reinigung der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit kann die irrtümliche Bezeichnung im Mahnbescheidsantrag „Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten“ genügen, wenn der Antragsteller zugleich auf ein vorprozessuales Anspruchsschreiben Bezug nimmt, welchen dem Antragsgegner vermittelt, dass und wofür der Antragsteller Schadensersatz verlangt (BGH, Urteil vom 23.1.2008 – VIII ZR 46/07 -; in: WuM 2008, 238).

– Der entgeltliche Verwalter der Mietwohnung haftet für den Schaden des Vermieters aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag. Den Vermieter trifft ein Mitverschulden, wenn er in der Lage war, den Mietvertragsentwurf vor Unterzeichnung zu überblicken und Klauseln auf ihre Wirksamkeit zu hinterfragen, dies aber unterlassen hat (LG Berlin, Urteil vom 29.2.2008 – 53 S 145/07 -; in: WuM 2008, 280).

– Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Kündigungsbeschränkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung (BGH, Urteil vom 28.5.2008 – VIII ZR 126/07 -; in: WuM 2008, 415).

– Der Vermieter kann vom Arbeitgeber des Mieters jedenfalls dann keinen Schadensersatz wegen fehlerhafter Verdienstbescheinigung verlangen, wenn er trotz Kenntnis des wahren Sachverhalts noch längere Zeit (hier: etwa 2,5 Jahre) am Mietvertrag festhält (OLG Koblenz, Beschluss vom 6.5.2008 – 5 U 28/08 – in: WuM 2008, 471 und Info M 2008, 468).

– Der Mieter eines Pkw-Stellplatzes hat jedenfalls dann keinen Anspruch auf Winterdienst des Vermieters, wenn der Parkplatz vom öffentlichen Straßenland aus mit wenigen Schritten zu erreichen ist, wenn er eine nur geringe Ausdehnung hat und wenig frequentiert ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.5.2008 – I-24 U 161/07 -; in: GE 2008, 1196).

– Bezieht sich der mahnende Gläubiger zur Bezeichnung der geltend gemachten Ansprüche (hier: mehrere Steuerberatervergütungen u. a. aus gesamtschuldnerischen Haftung) auf Rechnungen, müssen diese dem Mahnantrag beigefügt oder dem Schuldner bereits zugegangen sein. Der Schuldner ist nicht verpflichtet, bei dem Mahngläubiger nachzufragen (BGH, Urteil vom 10.7.2008 – IX ZR 160/07 -; in: Info M 2008, 494).

– Der Hausverwalter ist nicht befugt, Mietforderungen des Vermieters im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft im eigenen Namen einzuklagen (AG Köln, Urteil vom 25.6.2008 – 220 C 55/08 -; in: WuM 2008, 676).

– In dem formularmäßigen Erdgassondervertrag eines Gasversorgungsunternehmens mit seinen Kunden ist die Preisanpassungsklausel „Der vorstehende Gaspreis ändert sich, wenn eine Änderung der allgemeinen Tarifpreise eintritt.“ gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB unwirksam, weil sie hinsichtlich des Umfangs der Preisänderung nicht klar und verständlich ist und die Kunden deswegen unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 274/06 -).

– Der Eigentümer kann auch dann von dem Datschennutzer die hälftige Erstattung der für das Grundstück erhobenen Erschließungsbeiträge verlangen, wenn die Maßnahmen außerhalb des Grundstücks durchgeführt werden und der Nutzer davon keinen tatsächlichen Nutzungsvorteil hat (LG Frankfurt (Oder), Hinweisbeschluss vom 16.9.2008 – 19 S 27/08 -, in: GE 2009, 117).

– Kündigt ein privater rechtunkundiger Vermieter, der auch kein rechtskundiges Personal beschäftigt, wegen Zahlungsverzugs, haftet der Mieter auf Ersatz der Kosten eines für die Kündigung in Anspruch genommenen Rechtsanwaltes (LG Heidelberg, Urteil vom 29.2.2008 – 5 S 79/07 -; in: GE 2009, 117).

– Tritt der Meter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 I BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fallgegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung nicht zu (Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 13/08 -; in: NJW-aktuell 8/2009, VII).

– Für den im Wege einer einstweiligen Verfügungsverfahrens verfolgten Besitzschutz ist es belanglos, ob der Verfügungskläger auf der Grundlage eines Mietverhältnisses über die gemieteten Räume noch ein Recht zum Besitz hat (vorliegende Auswechslung des Türschlosses durch den Vermieter gegen den Willen des Mieters) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 3.7.2008 – I-24 W 49/08 (rk.) -; in: GE 2009, 325).

– Der Mieter kann kein Schmerzensgeld für die Verletzung des Persönlichkeitsrechts nach einer drastischen Abmahnung mit deutlicher Sprache ohne freundliche Umschreibung verlangen (hier: Verhalten wie Asoziale, nicht normale westeuropäische Verhaltensweise, defekte Verhaltensweise) (AG Neukölln, Urteil vom 26.1.2009 – 22 C 85/08 -; in: GE 2009, 329).

– Verlangt der Mieter Schadensersatz für seine durch Brand zerstörten Sachen, muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass er den Brand nicht durch eine objektive Verletzung seiner Fürsorgepflicht ausgelöst hat, wenn der Brand im Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters ausgebrochen ist (hier: vom Vermieter als Kfz-Werkstatt genutzte Scheune), die Verursachung durch Dritte ausgeschlossen werden kann (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06 -; in: Info M 2009, 6).

– Wenn der Vermieter den Aufzug überwachen lässt, greift er in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Benutzer ein. Dieser Eingriff ist u. a. nur dann gerechtfertigt, wenn er zum Schutze anderer Verfassungsgüter (Gesundheit, Eigentum) erforderlich und angemessen ist. Maßnahmen zur Abwehr unerheblicher Beeinträchtigungen oder nur zur Vorbeugung sind nicht gerechtfertigt (KG, Beschluss vom 4.8.2008 – 8 U 83/08 -, in: WuM 2008, 663 und Info M 2009, 7).

– Das Flachdach eines Mehrparteienhauses bedarf der regelmäßigen, jahreszeitangepassten Überwachung auf mangelfreie Funktion der Beschaffenheit, um Gefahren für die Mieter und ihre Sachen abzuwenden. Hierzu gehört auch die Reinigung der Regenwasserabläufe von Schmutz und Laub (AG Dortmund, Grundurteil vom 23.12.2008 – 425 C 5300/07 -; in: WuM 2009, 36).

– Betreibt der Mieter gegen den Vermieter ein selbständiges Beweisverfahren zur Vorbereitung eines Anspruchs auf Vorschuss für/ oder Erstattung der Kosten einer Ersatzvornahme mit der Behauptung, es sei der Austausch/ die Erneuerung aller Fenster wegen Undichtigkeit erforderlich, weil diese nicht mehr reparaturfähig seien, und ergibt das eingeholte Gutachten, dass die Undichtigkeit mit geringfügigen Einstellungsmaßnahmen an den Fenstern beseitigt werden kann, bemisst sich der Streitwert des selbständigen Beweisverfahrens nach den Kosten, die entstanden wären, wären alle Fenster zu erneuern gewesen. Es sind weder die Kosten der Einstellungsmaßnahmen noch der Jahresbetrag einer angemessenen Minderung (§ 41 Abs. 5 GKG) maßgebend, letzteres auch dann nicht, wenn der Mieter zusätzlich eine Minderung auf den behaupteten Mangel aller Fenster stützt (LG Bonn, Beschluss vom 18.2.2008 – 6 T 396/07 -; in: ZMR 2009, 38).

– Hängt die Entscheidung über eine Räumungs- und Zahlungsklage und eine Hilfswiderklage auf Rückzahlung der wegen vorhandener Mängel zu viel gezahlten Miete von der Vorfrage ab, ob die Minderung bzw. die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) durch eine formularvertragliche Aufrechnungs-, Minderungs- und Zurückbehaltungsrechtausschlussklausel ausgeschlossen sind bzw. ob es der Vermieterin gemäß § 242 BGB verwehrt ist, sich dem Mieter gegenüber hierauf zu berufen, besteht i. S. d. § 301 ZPO die Gefahr widersprechender Entscheidungen, wenn das Erstgericht über die Räumungs- und Zahlungsklage durch Teilurteil entscheidet und zur Widerklage wegen der behaupteten Mängel Beweis erhebt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2009 – I-10 U 146/08 -; in: GE 2009, 451).

– 1. Der vom Vermieter beauftragte Hausverwalter ist nicht befugt, Mietzinsansprüche im eigenen Namen einzuklagen, weil er an der Durchsetzung dieser Ansprüche kein eigenes rechtlich schützenswertes Interesse hat. 2. Eine auf Mietrückstände gestützte Klage ist nur zulässig, wenn der Kläger für jeden streitgegenständlichen Monat darlegt, in welcher Höhe er für diesen Monat (Rest-) Miete geltend macht. Eine Saldo-Klage ist unzulässig (AG Köln, Teilurteil vom 25.06.2008 – 220 C 55/08 (rk) -; in: GE 2009, 384).

– Die unentgeltliche Überlassung der Mietwohnung an den Nachmieter durch den Vermieter befreit den in der Kündigungsfrist ausgezogenen Mieter von der weiteren Mietzahlung (AG Neuruppin, Urteil vom 15.01.2009 – 42 C 273/08 -; in: WuM 2009, 227).

– An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a. F. getreten (BGH, Urteil vom 4.2.2009 – VIII ZR 66/08 -; in: WuM 2009, 228).

– Enthält der Mietvertrag mit einem ALG II-Empfänger neben der Grundmiete einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen, gehört dieser grundsätzlich zu den vom JobCenter zu übernehmenden Kosten der Unterkunft. In der Regelleistung enthaltene Kosten für „Instandhaltung und Reparatur“ sind darauf nicht anzurechnen (BSG, Urteil vom 19.3.2008 – B 11b AS 31/06 R -; in: Info M 2009, 64).

– 1. Miet- und Pachtzinsforderungen stellen auch bei einem befristeten Miet- oder Pachtverhältnis mit Beginn der jeweiligen Periode, für die Miet- oder Pachtzins geschuldet wird, abschnittsweise immer wieder neu entstehende Forderungen dar. 2. Die Aufrechnung gegen solche Miet- und Pachtzinsforderungen ist vor Beginn der jeweiligen Periode, für die Miet- oder Pachtzins geschuldet wird, mangels Bestehen einer Aufrechnungslage gem. § 387 BGB unwirksam (OLG Nürnberg, Urteil vom 19.11.2008 – 12 U 101/08 -; in: MietRB 3/2009, 73).

– Die Mietzahlungsklage ist im Urkundenprozess unstatthaft, wenn die Mietsache unstreitig mit einem anfänglichen Mangel behaftet war und der Vermieter die vom Mieter bestrittene Beseitigung des Mangels nicht urkundlich beweisen kann (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.3.2008 – 1-24 U 136/07 -; in: MietRB 3/2009, 71).

– Großflächige „Scratchings“ auf mehreren Schaufensterscheiben eines Ladengeschäfts können auch dann einen Mangel begründen, wenn die Kratzer den Lichteinlass noch nicht vollständig verhindern (KG, Hinweisbeschluss vom 8.5.2008 – 22 U 24/08 -; in: GE 2009, 652).

– 1. Werden vom Wischwasser zur Reinigung des Treppenhauses Mittel zugefügt, die dazu führen, dass bis zum Abtrocknen der Boden schmierseifenartig glitschig ist, muss das Treppenhaus abgesperrt oder auf die Benutzung des Mittels verzichtet werden; Warnschilder reichen nicht. 2. Schmerzensgeldanspruch gegen Hausreinigungsfirma von 5.000 € bei Sturz im Treppenhaus mit Kniescheibensehnenabriss (LG Berlin, Urteil vom 30.1.2007 – 36 O 70/05 -; in: GE 2009, 654).

– Ist der Wohnung des Mieters ein falscher Stromanschluss zugeordnet worden, kann er von dem Elektrizitätsversorgungsunternehmen Ersatz der von ihm für den Stromverbrauch des anderen Mieters gezahlten Mehrkosten für die gesamte Zeit verlangen (AG Neubrandenburg, Urteil vom 27.1.2009 – 6 C 216/08 -; in: GE 2009, 659).

– Werden einfache Streitgenossen verklagt, steht es grundsätzlich jedem von ihnen frei, sich von einem eigenen Anwalt vertreten zu lassen mit der Folge, dass im Falle des Obsiegens die jedem Streitgenossen entstandenen Anwaltskosten erstattungsfähig sind. Davon sind dann Ausnahmen zu machen, wenn feststeht, dass ein eigener Prozessbevollmächtigter für eine interessengerechte Prozessführung nicht erforderlich sein wird (BGH, Beschluss vom 3.2.2009 – VIII ZB 114/07 -; in: GE 2009, 715).

– Bei einer Klage auf Zahlung von Mietrückständen muss die geltend gemachte Mietforderung so aufgeschlüsselt werden, dass ersichtlich ist, für welche konkreten Monate welche Miete in welcher Höhe verlangt wird. Hat der Mieter Teilzahlungen geleistet, muss angegeben werden, wie diese verrechnet werden. Kommt der Kläger diesen Vorgaben nicht nach, ist die Klage unzulässig (LG Berlin, Urteil vom 27.3.2009 – 65 S 213/08 -; in: GE 2009, 717).

– Die Vollmachtsvorschriften der Zivilprozessordnung stellen gegenüber den Regelungen des BGB eine Sondervorschrift dar, so dass der beklagte Mieter eine mit der Räumungsklage zugleich ausgesprochene fristlose Kündigung nicht mangels Vorlage einer Vollmacht gemäß § 174 BGB zurückweisen darf (LG Berlin, Teilurteil vom 30.9.2008 – 29 O 303/08 -; in: GE 2009, 719).

– Unterlässt es der Berufungsanwalt, auf ein die Rechtsauffassung seines Mandanten stützendes Urteil des BGH hinzuweisen, und verliert der Mandant deshalb den Prozess, wird der Zurechnungszusammenhang zwischen dem Anwaltsfehler und dem dadurch entstandenen Schaden nicht deshalb unterbrochen, weil auch das Gericht die Entscheidung des BGH übersehen hat (BGH, Urteil vom 18.12.2008 – IX ZR 179/07 -; in: NJW 2009, 987).

– a) Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswertes gelangt. b) Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (BGH, Urteil vom 29.4.2009 – XII ZR 66/07 -).

– 1. Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich – soweit Parteien nicht anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23.5.2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13 und GE 2007, 1047). 2. Sind hiernach für die Flächenermittlung die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden (BGH, Urteil vom 22.4.2009 – VIII ZR 86/08 -; in: GE 2009, 773).

– 1. Der ehemalige Vermieter kann nach Veräußerung Schadensersatz für vorher entstandene und beseitigte Schäden verlangen. 2. Ist der Schaden noch nicht beseitigt, kann der Veräußerer aufgrund ein Kostenvoranschlags nicht mehr Leistung an sich verlangen (LG Berlin, Urteil vom 8.5.2009 – 65 S 23/08 -; in: GE 2009, 780).

– Ein Schuldbeitritt kann dadurch zustande kommen, dass der Dritte im Rahmen der vertragsvorbereitenden Wohnungsbesichtigung zusagt, für die Mietzahlungen des einkommensschwachen Mieters zu sorgen, dabei seine Bonität herausstellt (hier: „gute“ Anstellung in der nahen Schweiz), und über längere Zeit (hier: 4 Jahre) tatsächlich alle laufenden Mietschulden zahlt (OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2009 – 4 U 99/08 -; in: Info M 5/09, 160).

– Enthält ein Formularmietvertrag aus der Zeit vor dem 1.9.2001 eine AGB-rechtlich unwirksame Kombination von Vorauszahlungspflicht und Minderungsbeschränkung, tritt an die Stelle der unwirksamen Klausel das Vor-Reform-Recht – also Fälligkeit erst am Monatsende (BGH, Urteil vom 4.2.2008 – VIII ZR 66/08 -; in: Info M 5/09, 163).

– Der Vermieter kann die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht auch dann mit einstweiliger Verfügung durchsetzen und mit Zwangsgeld vollstrecken, wenn der Mieter für den Betrieb auf die Mitwirkung Dritter angewiesen ist (hier: Servicepersonal zum Betrieb des geschlossenen 3-Sterne-Hotels) (OLG Frankfurt/ Main, Urteil vom 10.12.2008 – 2 U 250/08 -; in: IMR 2009, 2496 und Info M 5/09, 171).

– Der Mietinteressent hat für einen bei der Wohnungsbesichtigung von ihm verursachten Schaden einzustehen. Ein stillschweigender Haftungsausschluss bzw. eine Haftungsbegrenzung tritt nur dann ein, wenn sich der Mieter an den Koten einer entsprechenden Versicherung mietvertragsrechtlich zu beteiligen hat (Betriebskostenüberbürdung) (BGH, Beschluss vom 4.3.2009 – XII ZR 198/08 -; in: GE 2009, 838).

– Dem Vermieter einer bis zum 31.12.2003 vermieteten Wohnung steht es grundsätzlich frei, die anrechenbaren Außenflächen (hier. Dachterrassen) zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen (§ 44 Abs. 2 II. BV). Etwas anderes gilt nur dann, wenn es vertraglich vereinbart ist oder der örtlichen Verkehrssitte entspricht (BGH, Urteil vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/08 -; in: Info M 2009, 216).

– Das für den Anspruch auf Ersatz von Mangelfolgeschäden erforderliche Vermieterverschulden folgt nicht schon daraus, dass der Vermieter es versäumt, die wasserführenden Rohre turnusmäßig untersuchen zu lassen (Rohr-Check). Etwas anderes kann sich ergeben, wenn es in der Vergangenheit konkrete Hinweise auf bestimmte Rohr-Defekte gegeben hat (LG Karlsruhe, Urteil vom 6.3.2009 – 9 S 206/08 (Nichtzulassungsbeschwerde: BGH, VIII ZR 91/09) -; in: Info M 2009, 219).

– Hat der Mieter von seinem umwandlungsbedingten Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht und dadurch einen Anspruch auf Eigentumsverschaffung erworben, darf es wegen dieses Anspruchs seine Mietzahlungen jedenfalls nicht gegenüber dem Zwangsverwalter einbehalten (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 13/08 -; in: Info M 2009, 247).

– Wer sein Fahrzeug unbefugt auf einem Privatgrundstück abstellt, begeht verbotene Eigenmacht, derer sich der unmittelbare Grundstücksbesitzer erwehren darf, indem er das Fahrzeug abschleppen lässt; die Abschleppkosten kann er als Schadensersatz von dem Fahrzeugführer verlangen (BGH, Urteil vom 505.06.2009 – V ZR 144/08 -; in: GE 2009, 974).

– Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 I BGB ) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsvollstreckung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch es Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung nicht zu (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 13/08 -; in: NJW 2009, 1076).

– 1. Zur Zubehöreigenschaft einer Einbauküche, die der Mieter in seine Wohnung einbringt. 2. Ob die vom Mieter in die Wohnung eingebrachte Einbauküche nach der – ständigen Wandel unterliegenden – Verkehrsanschauung als Zubehör i. S. von § 97 I 2 BGB angesehen wird, ist eine regional möglicherweise unterschiedlich zu beantwortende Frage (BGH, VU vom 20.11.2008 – IX ZR 180/07 -; in: NJW 2009, 1078).

– 1. Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt. 2. Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (Fortführung von Senat, NJW-RR 2006, 294 = NZM 2006, 15) (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07 -; in: NJW 2009, 2374).

– Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. ER kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08 -).

– Eine Klage auf Zahlung von Miete aus einem Wohnraummietvertrag ist auch dann im Urkundenprozess statthaft, wenn der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt, die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen, sofern dies unstreitig ist oder vom Vermieter durch Urkunden bewiesen werden kann (im Anschluss an Senatsurteile vom 1. Juni 2005 – VIII ZR 216/04 -, NJW 2005, 2701, und vom 20. Dezember 2006 – VIII ZR 112/06, NJW 2007, 1061) (BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 200/08 -; in: GE 2009, 1183).

– Der Anspruch des Vermieters auf Beseitigung einer vom Mieter an der Hausfassade ohne Genehmigung angebrachten Parabolantenne verjährt in drei Jahren von dem Zeitpunkt an, zu dem der Vermieter mit Aussicht auf Erfolg die Beseitigung verlangen kann (AG Hamburg-Altona, Urteil vom 20.01.2009; in: WuM 2009, 410).

– Schadensersatzanspruch nach dem AGG: Passivlegitimierter Anspruchsgegner eines Schadenersatzanspruchs nach dem AGG wegen Diskriminierung bei der Vermietung ist weder die beauftragte Hausverwaltung noch die für die Verwaltung handelnde natürliche Person, sondern grundsätzlich der Eigentümer des Mietobjekts (LG Aachen, Urteil vom 17.03.2009; in: WuM 2009, 341).

– Die Klage des Vermieters auf Mietzinszahlung ist im Urkundenprozess statthaft, wenn entweder unstreitig ist, dass der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt, die Mietsache als Erfüllung angenommen hat, oder wenn der Vermieter ein solches Verhalten des Mieters durch Urkunden (z. B. ein Übergabeprotokoll) beweisen kann (BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 200/08 -, VIII ZR 266/08).

– Grundsätzlich darf der Mieter in seiner Wohnung eine geschäftliche Tätigkeit nur dann ausüben, wenn sie nicht nach außen in Erscheinung tritt (z. B. schriftstellerische Tätigkeit). Ausnahmsweise kann der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine nach außen sichtbare Geschäftstätigkeit zu erlauben (hier: Makler). Voraussetzung ist, dass der Mieter in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt und der Publikumsverkehr nicht mehr stört als eine übliche Wohnnutzung (BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08 -; in: Info M 2009, 269).

– Ist die Mietsache doppelt vermietet, kann der konkurrierende Mieter seinen Besitzüberlassungsanspruch solange durchsetzen, bis nicht feststeht, dass der Vermieter das Mietobjekt von dem besitzenden Mieter nicht mehr – z. B. durch Kündigung oder Abstandzahlung – zurückerlangen kann (KG, Beschluss vom 25.09.2008 – 8 U 44/08 -; in: NZM 2008, 889 und Info M 2009, 272).

– Dem Mieter steht ein Bereichungsausgleich für seine Investitionsleistung zu (hier: Baukostenzuschuss), wenn sein langjähriger, befristeter Mietvertrag vorzeitig endet. Diesen Augleich schuldet auch der Ersteigerer, der dem Mieter des ersteigerten Objekts gekündigt hat (hier: wegen § 57 a ZVG und wegen Schriftformverstoß) (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07 -; in: Info M 2009, 276).

– Für die Annahme eines Schuldanerkenntnisses genügt es nicht, dass der Schuldner die Rechnung vorbehaltlos zahlt; es müssen vielmehr weitere Umstände hinzutreten, die einen solchen Schluss rechtfertigen (BGH, Urteil vom 11.11.2008 – VIII ZR 265/07 -; in: Info M 2009, 298).

– Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08 -; in: GE 2009, 1117).

– Bei Abschluss einer Gebäudeversicherung mit Selbstbeteiligung hat der Vermieter keinen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter wegen eines Wasserschadens in Höhe der Selbstbeteiligung, wenn eine (für den Laien nicht erkennbar) ungeeignete Mischbatterie eingebaut wurde (AG Senftenberg, Urteil vom 16.07.2009 – 21 C 132/09 -; in: GE 2009, 1131).

– Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, sich täglich bei seiner Bank nach etwaigen Zahlungseingängen zu erkundigen, um ggf. Überschneidungen zwischen Zahlungseingang und Tätigkeit des Anwalts zu vermeiden (LG Berlin, Beschluss vom 31.07.2009 – 29 O 320/09 -; in: GE 2009, 1193).

– Die obergerichtliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit „starrer“ Dekorationsfristen muss einer vom Vermieter eingesetzten professionellen Hausverwaltung bekannt sein. Fordert diese den Mieter bei Mietende dennoch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, macht sich der Vermieter (auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten) schadensersatzpflichtig (KG, Urteil vom 18.05.2009 – 8 U 190/08 -; in: NJW 2009, 2688).

– Begehrt der Vermieter mit der Klage die Zahlung der sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung und verlangt der Mieter widerklagend die Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen betreffend die abgerechnete Periode, hat bei der Festsetzung des Streitwerts eine Wertaddition von Klage und Widerklage zu erfolgen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.11.2008 – 10 W 114/08 -; in: NJW 2009, 1515).

– Eine Klage auf Zahlung von Miete aus einem Wohnraummietvertrag ist auch dann im Urkundenprozess statthaft, wenn der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erhebt, die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen, sofern dies unstreitig ist oder vom Vermieter durch Urkunden bewiesen werden kann (BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 200/08 -; in: NJW-aktuell 38/2009, VIII).

– Unter den Begriff der Wohnung im Sinne von § 144 Abs. 1 Satz 3 ZPO fallen auch nicht allgemein zugängliche Nebengebäude und Garagen (BGH, Urteil vom 17.07.2009 – V ZR 95/08 -; in: GE 2009, 1245).

– a) Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investition des Mieters erhöhten Ertragswertes gelangt. b) Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07 -; in: GE 2009, 1246).

– Nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs schuldet der Mieter im Rahmen der Herausgabe von Nutzungen nach §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB auch die Auskehr eines durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses. Dazu gehört auch eine „Entschädigung“, die der Mieter von dem Untermieter als Abfindung für eine vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses erhalten hat (BGH, Urteil vom 12.08.2009 – XII ZR 76/08 -; in: GE 2009, 1248).

– Ein mit dem Land Berlin – vertreten durch die IBB Berlin – geschlossener Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist ein Vertrag zugunsten Dritter (Mieter). Danach ist ein Fördermittelempfänger verpflichtet, auf eine Begrenzung der Miete in einem Mietvertrag hinzuwirken, wenn er einem Verwalter den Abschluss eines späteren Mietvertrags im eigenen Namen überlässt oder die Mietsache veräußert. Versäumt er das, macht er sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn er die Verpflichtung zur Drittmittelanrechnung nicht weitergegeben hat (LG Berlin, Urteil vom 16.06.2009 – 63 S 451/08 -; in: GE 2009, 1255).

– Eine Terrasse ist nur dann auf die Wohnfläche anzurechnen, wenn sie an die Wohnräume angrenzt (hier: verneint für ca. 20 m von der Wohnung entfernte „Sitzecke“ im Hof). Das gilt mindestens dann, wenn die Parteien die Anwendung der §§ 44 ff. II. BV vereinbart haben (BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 218/08 -; in: Info M 2009, 314).

– Kommt der Mieter einer Wohnung mit seinen Mietzahlungen in Verzug, steht dem Vermieter hinsichtlich der vertraglichen Versorgungsleistungen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Bei Ausübung dieses Rechts ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Die Versorgungssperre ist verhältnismäßig, wenn der Mieter mit 3 Monatsmieten in Verzug ist und der Vermieter nicht sämtliche, sondern nur einzelne Grundversorgungsleistungen einstellt (hier: Warmwasser) (AG Waldshut-Tiengen, Beschluss vom 06.07.2009 – 7 C 131/09 -; in: Info M 2009, 319).

– Eine weit gefasste Schlichtungsklausel im Miet- und Pachtvertrag ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie auch für den Streit über die Wirksamkeit des Vertrages gelten soll (BGH, Urteil vom 29.10.2008 – XII ZR 165/06 -; in: Info M 2009, 324).

– Bezieht sich eine Wertsicherungsklausel (hier: Punkteklausel) auf einen nicht fortgeführten Index für Lebenserhaltung eines 4-Personen-Haushalts, tritt an dessen Stelle der Verbraucherpreisindex (VPI). Der Wechsel erfolgt ab 01.01.2000, auch wenn der auslaufende Lebenshaltungskostenindex (hier: für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt) noch bis 2003 fortgeführt wurde (BGH, Urteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 -; in: Info M 2009, 326).

– Wird ein nicht fortgeführter Index (hier: Lebenshaltungskosten für 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt) durch einen anderen Index ersetzt (hier: VPI), ist bei Punkteklauseln der Schwellenwert (hier: 10 Punkte) nach dem Verhältnis von Alt- und Neuindex im Zeitpunkt der Umstellung umzurechnen. Das entsprechende Rechenprogramm des Statistischen Bundesamts ist anwendbar (BGH, Urteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07 -; in: Info M 2009, 327).

– 1. Die Überlassung eines Wochenendgrundstücks gegen Entgelt ist als Mietvertrag anzusehen. 2. Ist bei Vermietung durch die öffentliche Hand vereinbart, dass die Grundstücksfläche nur vorübergehend genutzt werden darf und zu räumen ist, wenn sie für öffentliche Zwecke benötigt wird, bedarf eine Kündigung durch den Vermieter der Darlegung eines Kündigungsgrundes. 3. Aus Art. 3 GG folgt die Verpflichtung für die öffentliche Hand, auch auf der Ebene des Privatrechts Mieter nicht ungleich zu behandeln; eine Kündigung nur eines Vertragspartners ohne sachlichen Grund ist willkürlich und damit nichtig (KG, Urteil vom 16.07.2009 – 20 U 152/07 -; in: GE 2009, 1433).

– Schließt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen befristeten Mietvertrag ab und scheidet ein Gesellschafter vor Ablauf der vertraglichen Mietzeit aus, haftet er grundsätzlich auch für die Mietforderungen wegen der Zeiträume nach dem Ablauf der vertraglichen Mietzeit, wenn sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert (KG, Beschluss vom 25.05.2009 – 8 U 76/09 -; in: GE 2009, 1433).

– Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -).

– Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses übe die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08 -; in: GE 2009, 1485).

– 1. Ein Mieter hat einen Anspruch auf Abstellen seines Kinderwagens im Treppenhaus, wenn der Transport in die Wohnung unzumutbar ist, kein angemessener alternativer Abstellplatz zur Verfügung gestellt wird und eine konkrete Verbotsverfügung vom Ordnungsamt wegen Verletzung der Brandschutzbestimmungen an den Eigentümer bisher nicht erlassen wurde. 2. Der Mieter ist nicht berechtigt, den Kinderwagen im Treppenhaus anzuketten (LG Berlin, Urteil vom 15.09.2009 – 63 S 487/08 -; in: GE 2009, 1495).

– Hat der Gläubiger den Schuldner bereits selbst gemahnt, ist im Sinne des Schadensrechts eine weitere Mahnung durch einen Rechtsanwalt nicht erforderlich (AG Hannover, Urteil vom 24.09.2009 – 514 C 7041/09 -; in: GE 2009, 1504).

– a) Die einem ausländischen Staat zustehenden Forderungen aus der Vermietung eines im Inland gelegenen Objekts, die ausschließlich für den Erhalt einer kulturellen Einrichtung dieses Staates verwendet werden, können hoheitlichen Zwecken dienen und unterliegen dann der Vollstreckungsimmunität. b) Die von der Rechsprechung zum Schutz diplomatisch und konsularisch genutzter Gegenstände gestellten Anforderungen an den Nachweis des Verwendungszwecks gelten in gleicher Weise für sonstige hoheitlich genutzte Gegenstände und Vermögenswerte einer an der Staatenimmunität teilhabenden kulturellen Einrichtung (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 04.10.2005 – VII ZB 8/05, NJW-RR 2006, 425) (BGH, Beschluss vom 01.10.2009 – VII ZB 37/08).

– Bei bereits aufgegebenen Geschäftsräumen kann eine Ersatzzustellung durch Einlegung in den Briefkasten nicht erfolgen (Beschluss vom 22.10.2009 – IX ZB 248/08 -).

– Rechnet der Mieter Strom und Heizenergie direkt mit dem Versorger ab, so ist er auf Verlangen des Vermieters verpflichtet, diesem die zur Ausstellung eines Energieausweises erforderlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre mitzuteilen (LG Karlsruhe, Beschluss vom 20.02.2009 – 9 S 523/08 -; in: DWW 2009, 103 und Info M 2009, 375).

– Der Vermieter kann Mietforderungen auch dann im Urkundenprozess geltend machen, wenn der Mieter wegen anfänglicher Mängel mindert oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erhebt. Voraussetzung ist, dass der Mieter das Mietobjekt unstreitig rügelos übernommen hat, oder dass der Vermieter die rügelose Übernahme durch Urkunden beweisen kann. Dafür genügt ein entsprechendes Übergabeprotokoll oder die Vorlage von Kontoauszügen mit zunächst ungeminderten Mieten (BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 200/08 -; in: Info M 2009, 395).

– Rechtsstreitigkeiten, die in Zusammenhang mit der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters gem. § 577 BGB stehen, sind eine mietvertragliche Streitigkeit im Sinne der ARB Rechtsschutzversicherungsbedingungen (LG Köln, Beschluss vom 04.03.2009 – 20 O 412/08 -; in: BeckRS 2009, 07157 und Info M 2009, 396).

– Bei positiven Feststellungsklagen ist für den Streitwert grundsätzlich ein Abschlag von 20 % vorzunehmen. Das gilt jedoch nicht, wenn der Kläger den Fortbestand eines Mietverhältnisses festgestellt haben will: In diesem Fall richtet sich die Beschwer nach dem Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete (BGH, Beschluss vom 29.10.2008 – XII ZB 75/08 -; in: Info M 2009, 397).

– Durch eine Aufrechnung im Prozess hemmt die aufrechnende Partei die Verjährung der Gegenforderung, mit der sie aufrechnet. Diese Wirkung ist begrenzt auf die Höhe der Forderung, gegen die sie aufrechnet (BGH, Urteil vom 20.03.2009 – V ZR 208/07 -; in: Info M 2009, 399).

– Ist in einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag die Nutzung einer Dachterrasse durch den Mieter nicht vereinbart, so ist die Gestattung der Nutzung – gleich ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist – frei widerruflich (KG, Urteil vom 01.12.2008 – 8 U 121/08 -; in: WuM 2009, 654).

– Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs kann ein Großvermieter regelmäßig aus eigenem Vermögen und ohne Beauftragung eines Rechtsanwalts erklären (LG Gießen, Beschlüsse vom 04.09.2009 und 13.10.2009 – 1 S 71/2009 -; in: WuM 2009, 666).

– Eine Beweiserhebung (hier: durch Zeugenvernehmung) ist nicht deshalb entbehrlich, weil die unter beweis gestellten Tatsachen durch ein Privatgutachten belegt sind, dessen Richtigkeit der Gegner bestreitet, ohne die Unzulänglichkeit des Gutachtens substantiiert darzulegen (GH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 314/07 -; in: WuM 2009, 592).

– Ist in einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag die Nutzung einer Dachterrasse durch den Mieter nicht vereinbart, so ist die Gestaltung der Nutzung – gleich ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist – frei widerruflich (KG, Urteil vom 01.12.2008 – 8 U 121/08 -; in: GE 2009, 1552).

– Die dem Grundstücksveräußerer gegenüber eingetretene Verzugslage wirkt nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Schadensersatzansprüche des Mieters richten sich aber in diesem Fall nur dann gegen den Grundstückserwerber, wenn der Schaden nach dem Eigentumsübergang eintritt (KG, Beschluss vom 06.08.2009 – 8 U 61/09 -; in: GE 2009, 1554).

– Aus einem Mietvertrag kann der Vermieter keinen Anspruch auf den in Aussicht genommenen Mietzins erheben, es sei denn, er verbindet das mit einer Klage auf Abschluss des Hauptvertrages (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.06.2009 – I-24 U 178/08 (rk.) -; in: GE 2009, 1554).

– Bei der Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts für Garagenflächen in den neuen Ländern (§ 5 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung) müssen zwar Einzelfälle außer Betracht bleiben, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein völlig außerhalb des gängigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu erzielen. Die Frage, ob ein solcher Extremfall vorliegt, kann aber nicht ohne Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Marktes beantwortet werden. Werden Garagenflächen in 80 % bis 90 % aller Fälle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften angeboten, so kann das ortsübliche Entgelt nicht allein durch die Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und dabei einen ich unbeachtliche Anzahl privater Nutzungsverträge mit deutlich höheren Entgelten als „Ausreißer“ außer Betracht gelassen werden. Zu Ermittlung des ortsüblichen Entgelts bei erheblich divergierenden Nutzungsvereinbarungen (BGH, Urteil vom 07.10.2009 – XII ZR 175/07 -).

– Die einem ausländischen Staat zustehenden Forderungen aus der Vermietung eines im Inland gelegenen Objekts, die ausschließlich für den Erhalt einer kulturellen Einrichtung dieses Staates verwendet werden, können hoheitlichen Zwecken dienen und unterliegen dann der Vollstreckungsimmunität. Die von der Rechtsprechung zum Schutz diplomatisch und konsularisch genutzter Gegenstände gestellten Anforderungen an den Nachweis des Verwendungszwecks gelten in gleicher Weise für sonstige hoheitlich genutzte Gegenstände und Vermögenswerte einer an der Staatenimmunität teilhabenden kulturellen Einrichtung (im Anschluss an BGH, NJW-RR 2006, 425) (BGH, Beschluss vom 01.10.2009 – VII ZB 37/08 -; in: NJW-aktuell VIII, 50/2009, VIII).

– Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters (BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/09 -; in: NJW 2009, 3781 und GE 2009, 1613).

– Sollen nach dem notariellen Kaufvertrag mit Überlassung des Grundstücks an den Käufer sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf diesen übergehen, so verliert der Vermieter ab diesem Zeitpunkt sowohl seinen Anspruch auf Miete als auch sein Kündigungsrecht (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2008 – 65 S 77/08 -; in: GE 2009, 657 und Info M 2009, 415).

– Der Vermieter ist ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet, dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen; eine derartige mietvertragliche Nebenpflicht ergibt sich insbesondere nicht aus dem allgemeinen Gebot der Rücksichtnahme im Schuldverhältnis (§ 241 Abs. 2 BGB). Eine entsprechende Verkehrssitte kommt als Anspruchsgrundlage nur in Betracht, wenn sich eine gleichmäßige, einheitliche und freiwillige tatsächliche Übung aller beteiligten Kreise durchgesetzt hat (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08 -; in: Info M 2009, 425).

– 1. Auch bei Sicherungsmaßnahmen des Vermieters wegen angenommener ungeklärter Wohnverhältnisse durch Austauschen des Wohnungsschlosses ist der Vermieter gehalten und verpflichtet, sich mit dem Mieter in Verbindung zu setzen. 2. Soweit nicht von einer Besitzaufgabe des Mieters ausgegangen werden kann, entfällt der Anspruch auf Zahlung von Mietzins ab Auswechselung des Schlosses der Wohnung durch den Vermieter, auch wenn gleichwohl der Mieter sich über eine längere zeit (hier 1 ½ Jahre) nicht um die die Wohnung kümmert. 3. Der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung für einen gesondert gemieteten Tiefgaragenplatz bleibt von der Auswechselung des Schlosses für die Wohnungstür unberührt (LG Berlin, Urteil vom 29.09.2009 – 65 S 425/08 -; in: GE 2009, 1622).

– Wird bei einer begründeten Abmahnung des Mieters durch den Hausverwalter die sachliche Ebene verlassen und durch beleidigende Formulierungen das Persönlichkeitsrecht des Mieters verletzt, kann ein Schmerzensgeld verlange werden (hier: je 250 € vom Verwalter und vom Eigentümer) (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2009 – 65 S 121/09 -; in: GE 2009, 1623).

– 1. Für die konkludente Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung genügt schon eine einmalige Zahlung des geforderten Erhöhungsbetrags. 2. Die Befürchtung einer möglichen Gebrauchsbeeinträchtigung (hier: eindringende Feuchtigkeit) ist noch keine Einschränkung im Mietgebrauch und begründet kein Minderungsrecht (LG Berlin, Urteil vom 20.07.2009 – 67 S 483/08 -; in: GE 2009, 1625).

– Eine Unterbrechung von Versorgungsleitungen durch einen außenstehenden Dritten kann – anders als eine Versorgungssperre, die in der Einstellung von Leistungen besteht (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.2009 – XII ZR 137/07 – GE 2009, 775 = NJW 2009, 1947) – gegenüber dem Besitzer der betroffenen Räume eine verbotene Eigenmacht darstellen (KG, Beschluss vom 01.10.2009 – 8 U 105/09 -; in: GE 2010, 60).

– Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichthaftend, wenn er die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparatur-Klausel kennen muss und trotzdem zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auffordert (hier: „…beachten Sie bitte § … des Mietvertrags“). Die Kenntnis seines Beraters (hier: Hausverwalter) wird ihm zugerechnet. Zum Schaden gehören auch die Kosten des vom Mieter beauftragten Rechtsanwalts (KG, Urteil vom 18.05.2009 – 8 U 190/08 -; in: GE 2009, 1044).

– Beansprucht der Vermieter von Gewerberäume eine Mieterhöhung, obwohl der Mietvertrag eine solche nicht vorsieht, verletzt er schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietverhältnis und muss die Kosten des vom Mieter beauftragten Rechtsanwalts übernehmen (AG Spandau, Urteil vom 22.10.2009 – 9 C 216/09 (rk.) -; in: Info M 2009, 475).

– In einem selbständigen Beweisverfahren darf der Sachverständige auch gefragt werden, ob Schäden oder Mängel eines Gebäudes für den Eigentümer oder Bewohner erkennbar waren oder hätten erkannt werden müssen (hier: Mängel des gekauften Hauses an Außenwand, Dachisolierung u. a.) (BGH, Beschluss vom 08.10.2009 – V ZR 84/09 -; in: Info M 2009, 495).

– Eine Vertragspartei verletzt das Rücksichtnahmegebot, wenn sie von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, was nach dem Vertrag nicht geschuldet ist. Sie muss dann die Anwaltskosten des Vertragspartners übernehmen. Ein Verschulden – und damit eine Haftung auf Schadensersatz – Scheidet aber aus, wenn der Anspruchsteller de Anspruch als plausibel ansehen durfte (BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 133/08 -; in: Info M 2009, 502).

– Der Streitwert für eine Klage des Hauptvermieters gegen den Untermieter auf Räumung und Herausgabe bemisst sich nach dem Wert des Hauptmietzinses (KG, Beschluss vom 17.09.2009 – 8 U 71/09 -; in: GE 2010, 124).

– Räumt der ehemalige Eigentümer das Grundstück nicht, kann der Ersteigerer im Falle der vorgesehenen Selbstnutzung Nutzungsentschädigung (nur) im Umfang einer zeitanteilig zu berechnenden Wertminderung verlangen (LG Hamburg, Urteil vom 29.05.2009 – 317 S 166/08 -; in: GE 2009, 126).

– Durch die Verweigerung der Wohnungsbesichtigung und die Äußerung, die Wohnung werde nicht an „Neger… äh Schwarzafrikaner oder Türken vermietet“ wird das allgemeine Persönlichkeitsrecht von afrikanischen Mietinteressenden verletzt. Der Immobilienverwalter hat für solche Äußerungen der Hausmeisterin einzustehen, sofern er sich ihr als Gehilfin für die Durchführung von Besichtigungsterminen bedient und sie in seinem Pflichtenkreis tätig wird (OLG Köln, Urteil vom 19.01.2010 – 24 U 51/09 -; in: NJW-aktuell 5/2010, 6).

– Ist in einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag die Nutzung einer Dachterrasse durch den Mieter nicht vereinbart, so ist die Gestattung der Nutzung – gleich ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist – frei widerruflich (KG, Urteil vom 01.12.2008 – 8 U 121/08 -; in: IMR Feb./2010, 45).

– Ein Gesellschafter einer GbR hat den Mietzins für ein gemeinschaftlich genutztes Objekt auch nach seinem Auszug zu tragen, wenn keine andere Kostentragungspflicht wirksam vereinbart wurde (OLG Stuttgart, Urteil vom 12.08.2009 – 3 U 112/08 -; in: IMR 2010, 49).

– 1. Schadensersatzanspruche des Mieters gegen den Erwerber des Mietobjekts setzen auch bei fortwirkendem Verzug des Veräußerers voraus, dass der Schaden erst nach Eigentumsübergang eingetreten ist. 2. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Erwerber des Mietobjekts ist somit ausgeschlossen, wenn der Schaden bereits vor Eigentumsübergang eingetreten ist. In diesem Fall haftet dem Mieter der Veräußerer als Altvermieter (KG, Beschluss vom 06.08.2009 – 8 U 61/09 -; in: IMR 2010, 51).

– 1. Gestattet der Vermieter dem finanzschwachen Mieter, eine Mieter, eine Mietforderung in Raten zu begleichen, beginnt die Verjährungsfrist für die anerkannte Forderung zwar neu zu laufen. Die Verjährungsfrist beträgt jedoch nicht 30 Jahre, sondern nur drei Jahre. 2. Ein Teilzahlungsvergleich bedeutet grundsätzlich nicht, dass der Mieter auf die Einrede der Verjährung verzichtet (KG, Beschluss vom 01.07.2009 – 12 U 87/09 -; in: IMR, 53).

– Der Wert eines selbstständigen Beweisverfahrens, das auf die Feststellung von Mängeln einer Mietwohnung gerichtet ist, ist nach dem Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung zu bestimmen, ohne dass vom Mieter geltend gemachte Minderungs- und/oder Zurückbehaltungsrechte oder aus diesem Grunde aufgelaufene Mietrückstände werterhöhend zu berücksichtigen wären (OLG Hamm, Beschluss vom 20.02.2009 – 4 W 12/2009 -; in: IMR 2010, 77). 112/08 -; in: IMR 2010, 11).

– Bei der Vermietung von Geschäftsräumen erstreckt sich das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Grundstücksgemeinschaftsflächen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2009 – 24 U 153/08 -; in: IMR 2010, 12).

– 1. Eine Hemmung der Verjährung kommt dann nicht in Betracht, wenn zum Zeitpunkt des hemmenden Ereignisses die Verjährungsfrist noch nicht zu laufen begonnen hat. 2. Die Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe des Mietobjekts zu laufen (LG Marburg, Urteil vom 23.09.2009 – 2 O 91/09 -; in: IMR 2010, 17).

– Bei einem Feststellungsantrag, der das Bestehen oder die Dauer eines Miet- oder Pachtverhältnisses zum Gegenstand hat, ist kein Abschlag vorzunehmen; vielmehr richtet sich die Beschwer nach dem Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete (BGH, Beschluss vom 29.10.2008 – XII ZB 75/08 -; in: IMR 2010, 34).

– Verklagt der Hauptvermieter den Untermieter auf Räumung und Herausgabe, richtet sich der Streitwert nach dem Hauptmietzins und nicht nach dem Untermietzins (KG, Beschluss vom 17.09.2009 – 8 U 71/09 -; in: IMR 2010, 37).

– Übergibt der Mieter dem Vermieter einen Scheck über den Betrag einer Monatsmiete, der auf einen Tag kurz vor dem Fälligkeitszeitpunkt einer Monatsmiete (rück-) datiert ist, liegt darin die stillschweigende Bestimmung, dass die kurz nach dem angegebenen Ausstellungsdatum fällig werdende bzw. fällig gewordene Miete getilgt werden soll (KG, Urteil vom 26.11.2009 – 8 U 126/09 -; in: GE 2010, 201).

– Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, bei einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung durch den Mieter die Kosten für eine zur Beweissicherung eingeschaltete Detektei als Schadensersatz geltend zu machen (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 20.11.2009 – 63 S 435/09 -; in: GE 2010, 204).

– Wird neben dem Räumungsanspruch auch Zahlung von Nutzungsentschädigung geltend gemacht, richtet sich der Gebührenstreitwert nach dem zwölffachen Wert der monatlichen Nutzungsentschädigung (LG Berlin, Beschluss vom 24.11.2009 – 65 T 137/09 -; in: GE 2010, 205).

– Der Mieter ist nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Briefkastenschlüssel während der Benutzung abbricht (AG Halle (Saale), Urteil vom 17.03.2009 – 93 C 4044/08 -; in: GE 2010, 207).

– Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettenwohnung ist unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08, GE 2009, 1425 = NJW 2009, 3421) (BGH, Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 39/09 -; in: GE 2010, 336).

– Gemäß § 421 Satz 1 BGB kann der Gläubiger frei wählen, welchen der Gesamtschuldner er in Anspruch nehmen will, soweit sich sein Vorgehen nicht als rechtsmissbräuchlich erweist. Dabei ist er grundsätzlich dem von ihm in Anspruch genommenen Gesamtschuldner gegenüber nicht verpflichtet, auf ausbleibende Zahlungen des anderen Gesamtschuldners hinzuweisen (BGH, Urteil vom 16.12.2009 – XII ZR 146/07 -; in: IMR 2010, 95).

– 1. Seit Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 hängt die Wirksamkeit von Preisklauseln in Gewerbemietverträgen nur noch vom Ergebnis ihrer gerichtlichen Überprüfung ab (PrKG § 8). 2. Dies gilt auch für zum Zeitpunk ihrer Vereinbarung genehmigungspflichtige, aber nicht genehmigte und daher unwirksame Klauseln, sofern deren Genehmigung nicht bis zum 13.09.2007 beim damals zuständigen Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt wurde. In diesem Fall beurteilt sich ihre Wirksamkeit gemäß § 9 Abs. 2 PrKG noch nach altem Recht (OLG Brandenburg, Urteil vom 19.08.2009 – 3 U 135/08 -; in: IMR 2010, 96).

– Der Streit über die rechtliche Einordnung eines – in seinem Bestand unstreitigen – Pachtverhältnisses (hier: als Kleingartenpachtverhältnis) kann für sich genommen nicht mit einem höheren Wert bemessen werden als der Streit über den Bestand des Nutzungsverhältnisses selbst. Maßgeblich ist daher regelmäßig für den Zuständigkeits- und Rechtmittelstreitwert der 3,5-fache Betrag und für den Gebührenstreitwert der einfache Betrag des bisher zu entrichtenden jährlichen Pachtzinses (BGH, Beschluss vom 17.12.2009 – III ZR 66/09 -; in: IMR 2010, 118).

– Obliegt nach der von den Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gewählten Aufgabenverteilung einem von ihnen, für die Kosten der gemeinsamen Lebensführung (hier: Miete der gemeinsamen Wohnung) aufzukommen, so umfasst die für die Zeit des Zusammenlebens anzunehmende anderweitige Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB auch die Aufwendungen, die in dieser Zeit zu begleichen gewesen wären. Ein Gesamtschuldnerausgleich scheidet deshalb auch dann aus, wenn die vor der Trennung der Parteien fällig gewordenen Zahlungsverpflichtungen erst nach der Trennung erfüllt worden sind (BGH, Urteil vom 03.02.2010 – XII ZR 53/08 -; in: WuM 2010, 140).

– Der Mieter der Wohnung kann nach Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft von dem Anderen die Räumung der Wohnung und die Herausgabe der Wohnungsschlüssel verlangen (AG Neuruppin, Urteil vom 04.12.2009 – 42 C 97/09 -; in: WuM 2010, 142).

– Eine Versorgungssperre ist nicht nur gegen den Mieter des zahlungssäumigen Wohnungseigentümers zulässig, sondern gleichermaßen gegen den Nutzer aufgrund eines dinglichen Wohnrechts. Die Versorgungssperre kann nicht durch Zahlung von Teilbeträgen auf Heizung und Wasser abgewendet werden, sondern nur durch Ausgleich sämtlicher Zahlungsrückstände (KG, Urteil vom 30.06.2009 – 27 U 19/08.WEG -; in: GE 2010, 483).

– Für eine Leistungsaufforderung im Sinne des § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB reicht grundsätzlich die Aufforderung, die vertragliche Leistung zu bewirken (im Anschluss an BGH, Urteil vom 07.07.1987 – X ZR 23/86 -; in: NJW-RR 1988, 310) (BGH, Urteil vom 25.03.2010 – VII ZR 224/08 -).

– Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs verpflichtet die vermietende GmbH zum Schadensersatz (hier: Kosten des vom Mieter beauftragten Rechtsanwalts zur Kündigungsabwehr) (LG Duisburg, Urteil vom 18.11.2009 – 11 S 106/09 -; in: WuM 2010, 94).

– Bei der Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts für Garagenflächen in den neuen Ländern (§ 5 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung) müssen zwar Einzelfälle außer Betracht bleiben, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein völlig außerhalb des gängigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu erzielen. Die Frage, ob ein solcher Extremfall vorliegt, kann aber nicht ohne Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Marktes Beantwortet werden. Werden Garagenflächen in 80 % bis 90 % aller Fälle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften angeboten, so kann das ortsübliche Entgelt nicht allein durch die Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und dabei eine nicht unbeachtliche Anzahl privater Nutzungsverträge mit deutlich höheren Entgelten als „Ausreißer“ außer Betracht gelassen werden. Zur Ermittlung des ortsüblichen Entgelts bei erheblich divergierenden Nutzungsvereinbarungen (BGH, Urteil vom 07.10.2009 – XII ZR 175/07 -; in: WuM 2010, 38).

– 1. Die Bezeichnung eines Mietinteressenten als Neger stellt eine schwerwiegende Persönlichkeitsverletzung, die einen Anspruch auf Geldentschädigung (hier: 2 x 2.500 €) begründet. 2. Ein Mietinteressent hat gegen den Hausverwalter Anspruch auf Angabe der Anschrift des Eigentümers der Wohnung, um etwaige Ansprüche diesem gegenüber durchsetzen zu können (OLG Köln, Urteil vom 19.01.2010 – 24 U 51/09 -; in: GE 2010, 484).

– Erhöht ein Vermieter ohne Rechtsgrundlage die Miete, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz, wenn ihm durch das Einschalten eines Anwalts Kosten entstanden sind (AG Spandau, Urteil vom 22.10.2009 – 9 C 216/09 -; in: IMR April 2010).

– Das Besichtungsrecht eines Vermieters besteht auch für den Samstag, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass eine Besichtigung „während der üblichen Tageszeit“ und „werktags bis 19 Uhr“ möglich ist. Denn der Samstag ist ein Werktag (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.06.2009 – 24 U 242/08 -; in: IMR 2010, 135).

– Beendet der Vermieter vor Ablauf der vertragliche vorgesehenen Mietzeit das Mietverhältnis aufgrund der Zwangsversteigerung des Objekts, so kommt er mit Wirksamwerden der Kündigung in den Genuss der wertsteigernden Investition des Mieters, ist also insofern bereichert. Hat zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung der Ersteigerer bereits Eigentum erworben, so richtet sich der Bereicherungsanspruch des Mieters dann gegen diesen (BGH, Urteil vom 16.09.2009 – XII ZR 71/07 -; in: IMR 2010, 137).

– Für die Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechts müssen nur die im Vertrag vereinbarten Vorauszahlungen erfüllt sein. Sind diese erfüllt, kann der Rücktritt wirksam erklärt werden. Eine Fristsetzung oder eine vorherige Ankündigung des Rücktritts sind auch mit Rücksicht auf die Grundsätze von Treu und Glauben (BGB § 242) nicht erforderlich (OLG Celle, Beschluss vom 29.06.2009 – 2 U 43/09 -; in: IMR 2010, 138).

– Der Streitwert für die Klage eines Versorgers auf Gewährung des Zutritts und Duldung der Sperrung des Stromzählers bemisst sich regelmäßig nach dem Sechsfachen der monatlichen Abschlagzahlung (OLG Celle, Beschluss vom 23.02.2010 – 13 W 17/10 -; in: IMR 2010, 166).

– Bei einem Streit um den Nachweis der getrennten Anlage der Mietkaution beträgt der Streitwert ein Viertel der Kautionssumme (OLG Köln, Beschluss vom 12.08.2009 – 16 W 26/09 -; in: IMR 2010, 167).

– Der Gebührenstreitwert für die negative Feststellungsklage des Mieters bei streitiger Minderungsberechtigung bestimmt sich wie bei der Leistungsklage des Vermieters nach § 9 ZPO (3,5-facher Jahresbetrag der Minderungssumme) (LG Hamburg, Beschluss vom 31.03.2009 – 316 T 21/09 -; in: IMR 201, 168).

– Ein Übergabeprotokoll enthält in der Regel keine rechtsverbindlichen Erklärungen (LG Lübeck, Urteil vom 27.06.2008 – 1 S 97/07 -; in: GE 2010, 624).

– Die mit Anwaltsschreiben ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde ausgesprochene Vermieterkündigung erfüllt den Tatbestand der Verletzung des Mietvertrags und verpflichtet den Vermieter zum Ersatz der Kosten des zu seiner Abwehr vom Mieter eingeschalteten Rechtsanwalts (AG Tiergarten, Urteil vom 14.01.2010 – 7 C 41/09 -; in: GE 2010, 624).

– Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Vermieters auf Feststellung der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung ein zukünftig erhöhten Mietzinses bemisst sich nach dem 42-fachen monatlichen Mieterhöhungsbetrag abzüglich eines für positive Feststellungsklagen regelmäßig vorhandenen Abschlags von 20 % (KG, Beschluss vom 16.07.2009 – 22 W 76/08 -; in: WuM 4/2010, 250).

– Rechtsanwaltskosten für die Abwehr unberechtigter Ansprüche sind dann zu ersetzen, wenn die Einschaltung des Rechtsanwalts zur Rechtsverteidigung oder Schadensabwendung vernünftig und zweckmäßig war (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.09.2008 – 231 C 90/08 -).

– Nach Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann der Mieter von dem vormaligen Lebenspartner, der nicht im Mietvertrag aufgeführt ist, den Auszug aus der Wohnung verlangen (AG Potsdam, 10.03.1994 – 26 C 573/93 -).

– Ein Mieter hat keinen Anspruch gegen seinen Vermieter, dass dieser (generell) Hundehaltung in dem Mietobjekt untersagt. Eine mietvertragliche Klausel, wonach jede Tierhaltung, insbesondere die von Hunden und Katzen der Zustimmung des Vermieters bedarf, betrifft lediglich das Rechtsverhältnis zwischen tierhaltendem Mitmieter und Vermieter (LG Potsdam, Streitwertbeschluss vom 01.02.2010 – 13 T 5/10 -, in: GE 2010, 769).

– Der Mieter haftet auf Schadensersatz für von seiner Katze verursachte Kratzspuren auf dem Handlauf des hölzernen Treppengeländers (hier nach Abzug „neu für alt“ 2.918,71 €) (AG Schöneberg, Urteil vom 04.03.2010 – 9 C 308/09 -; in: GE 2010, 773).

– Der Vermieter muss nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses einstweilen die ungehinderte Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Heizung aufrechterhalten, wenn die dem Mieter bewilligte Räumungsfrist noch nicht abgelaufen und über Vollstreckungsschutzanträge noch nicht abschließend entschieden worden ist (AG Schöneberg, Urteil vom 26.04.2010 – 5 C 49/10 -; in: GE 2010, 775).

– Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur: Auch eine – hier vom Vermieter als Reaktion auf die Marktverhältnisse bewirkte – Veränderung in der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts fällt unter das typischerweise vom gewerblichen Mieter zu tragende Verwendungsrisiko der Mietsache. Soll diese typische Risikoverteilung abweichend geregelt werden, bedarf es einer hinreichend klaren Vereinbarung; eine lediglich übereinstimmende Vorstellung der Parteien über die Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts (hier: Büroetagen) genügt ebenso wenig wie die Bezeichnung jener Etagen in einer dem streitigen Mietvertrag beigefügten Gesamtflächenzusammenstellung als „Büro“ (BGH, Urteil vom 17.03.2010 – XII ZR 108/08 -; in: NJW-aktuell 19/2010, 8).

– Verstößt der Vermieter gegen die titulierte Pflicht zur Beheizung der Wohnung, so kann gegen ihn ein Ordnungsgeld selbst dann noch festgesetzt werden, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (LG Berlin, Beschluss vom 05.01.2010 – 65 T 162/09 -, in: IMR 2010, 174).

– Nimmt der Mieter zum Einzug in die Mietwohnung die Hilfe dritter Personen in Anspruch, so haftet er gemäß §§ 278, 241 Abs. 2, § 280 BGB für die von diesen Personen schuldhaft verursachte Verletzung des Eigentums des Vermieters (AG Gummersbach, Urteil vom 15.03.2010 – 10 C 169/09 -; in: IMR 2010, 179).

– 1. Das wirtschaftliche Risiko bei der Anmietung eines Ladenlokals in einem noch zu errichtenden Einkaufszentrum liegt allein beim Mieter. Für eine Risikoverlagerung auf den Vermieter ist eine vertragliche Vereinbarung erforderlich, die auch konkludent erfolgen und sich aus einer Auslegung des Mietvertrags ergebe kann. 2. Die Kumulation von Betriebs- und Offenhaltungspflicht, Sortimentsbindung sowie Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz lässt nicht ohne Weiteres den Rückschluss auf den Vermieterwillen zu, den Mieter vom Risiko einer wirtschaftlich gewinnbringenden Nutzung des Ladengeschäfts zu entlasten. 3. Die Erhöhung eines Leerstands von 20 % auf 40 % im Einkaufszentrum führt ohne verlagerte Risikoverteilung nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage für eine vereinbarte Betriebspflicht (BGH, Urteil vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08 -; in: IMR 2010, 227).

– 1. Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Vermieters auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung eines zukünftig erhöhten Mietzinses bemisst sich nach dem 42fachen Mieterhöhungsbetrag abzüglich eines für positive Feststellungsklagen regelmäßig vorzunehmenden Abschlages von 20 %. 2. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG gilt nur für Ansprüche „auf Erhöhung der Miete für Wohnraum“ und nicht für Ansprüche „aus“ der Mieterhöhung (KG, Beschluss vom 16.07.2009 – 22 W 76/08 -; in: GE 2010, 546 und IMR 2010, 154).

– Der Streitwert einer Klage auf zukünftige Nutzungsentschädigung für Wohnraum nach beendetem Mietvertrag ist in der Regel auf den 12-fachen Betrag der monatlichen Nutzungsentschädigung festzusetzen (LG Landau/Pfalz, Beschluss vom 04.06.2009 – 1 T 47/09 -; in: IMR 2010, 255).

– Der Streitwert eines selbständigen Beweisverfahrens, welches zur Feststellung von Mängeln einer Mietwohnung betrieben wird, bemisst sich in Höhe der vom Sachverständigen festgestellten Mängelbeseitigungskosten und nicht danach, in welcher Höhe sich der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung beläuft (LG Darmstadt, Beschluss vom 08.02.2010 – 19 T 8/10 -; in: IMR 2010, 256).

– Für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist ist grundsätzlich der von den Mietparteien durchgeführte vereinbarte Besichtungstermin maßgeblich (OLG München, Urteil vom 31.03.2009 – 5 U 3484/08 -; in: GE 2010, 846).

– 1. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es nicht, die Leistungshandlung (etwa die Erteilung des Überweisungsauftrags) bis zum vereinbarten Kalendertag vorzunehmen, weil der Vermieter an diesem Tage über den Zahlbetrag verfügen können muss. 2. Anlass zur Klage des Vermieters auf künftige Leistung gibt auch ein Mieter, der unbeeindruckt von den wiederholten außergerichtlichen Aufforderungen des Vermieters durchgehend und ständig die Leistungszeit überschreitet (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.09.2009 – 24 U 120/09 -; in: IMR 2010, 270).

– Ein Schadensersatzanspruch wegen eines nicht zu Stande gekommenen Mietvertrags setzt voraus, dass die geschädigte Vertragspartei aufgrund des Verhaltens der anderen Vertragspartei auf den Abschluss des Mietvertrags vertrauen durfte und die andere Vertragspartei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.06.2009 – 24 U 210/08 -; in: IMR 2010, 280).

– Auch dann, wenn nur einer von mehreren Mitmietern mietrechtsschutzversichert ist, umfasst die Deckungspflicht seines Rechtsschutzversicherers die allen Mitmietern entstehenden Kosten einschließlich der Mehrvertretungsgebühren, die den Mitmietern oder den Erben eines verstorbenen Mitmieters entstehen (so auch OLG Frankfurt, AnwBl 1988, 495) (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.05.2010 – 2-08 O 397/09 -; in: IMR 2010, 305).

– Gibt der Mieter den (hier: wegen behaupteter Beschädigung von ihm entsorgten) Wohnungs-Zentralschlüssel nicht an den Vermieter zurück, kann der Vermieter wie bei Verlust eines Schlüssels und der Gefahr eines Missbrauchs die Kosten für den vollständigen Austausch der Schließanlage im Gesamtobjekt von dem Mieter nur dann als Schadensersatz verlangen, wenn er die Schließanlage auch tatsächlich austauscht. Der Schadensersatzanspruch kann nicht abstrakt auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags berechnet werden (AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.04.2010 – 8 C 3212/09 -; in: WuM 2010, 355).

– Der Anspruch des Mieters auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten wegen der Geltendmachung der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel setzt u. a. voraus, dass der Mietvertrag mit dem jetzigen Vermieter abgeschlossen wurde und nicht mit dem Voreigentümer (LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 – 65 S 526/09 -; in: GE 2010, 909).

– Bei vor dem 1.1.2004 angemieteten Wohnungen in Berlin sind für die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche Balkonflächen bis zur Hälfte anzurechnen (AG Schöneberg, Urteil vom 19.05.2010 – 104a C 557/09 -; in: GE 2010, 919).

– Ansprüche des Mieters wegen Ersatz von Schönheitsreparaturkosten verjähren in sechs Monaten (AG Freiburg, Urteil vom 05.03.2010 – 6 C 4050/09 -; in: GE 2010, 989).

– Dem inzwischen ausgeschiedenen Verwalter sind die Prozesskosten aufzuerlegen, wenn er einen Anfechtungsprozess über einen Entlastungsbeschluss veranlasst, und die Wohnungseigentümer den Anfechtungsprozess durch Anerkenntnis verloren geben (LG Berlin, Beschluss vom 14.05.2010 – 55 T 89/09 -; in: GE 2010, 991).

– Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04 -, NJW 2005, 2154) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 -).

– Haben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 280/09 -).

– Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrückliche oder konkludente Tilgungsbestimmungen sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschlussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rz. 563 m.w.N.) (OLG Brandenburg, Urteil vom 03.03.2010 – 3 U 108/09 -; in: IMR 2010, 330).

– a) Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird gerichtlich durch alle Gesellschafter vertreten, denen die Geschäftsführungsbefugnis zusteht, soweit der Gesellschaftsvertrag keine abweichenden Regelungen enthält. b) Die Gesellschafter können einen Vertretungsmangel durch Eintritt in den Prozess als gesetzliche Vertreter und Genehmigung der bisherigen Prozessführung heilen (BGH, Urteil vom 19.07.2010 – II ZR 56/09 -).

– Übergibt der Mieter dem Vermieter einen Scheck über den Betrag einer Monatsmiete, die auf einen Tag kurz vor dem Fälligkeitszeitpunkt einer Monatsmiete (rück-)datiert ist, liegt darin eine stillschweigende Bestimmung, dass die kurz nach dem angegebenen Ausstellungsdatum fällig werdende bzw. fällig gewordene Miete getilgt werden soll (KG, Urteil vom 26.11.2009 – 8 U 146/09 -).

– Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556 b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04, GE 2005, 726 = NJW 2005, 2154) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 -; in: GE 2010, 1111).

– Dass der Sonnabend kein Werktag im Sinne des § 556 b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen ist, gilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556 b Abs. 1 BGB am 1.09.2001 getroffen worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – 291/09 -; in: GE 2010, 1116).

– Sind die Parteien vor Abschluss des schriftlichen Mietvertrags übereinstimmend von einer bestimmten Wohnungsgröße ausgegangen, so kann diese stillschweigend vereinbart sein, auch wenn der Mietvertrag hierzu keinerlei Angaben enthält (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 -; in: IMR 2010, 361).

– Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB steht einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen (BGH, Urteil vom 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 -; in: IMR 2010, 370).

– Die im Antrag auf Erlasse eines Mahnbescheids enthaltene Falschangabe des Datums eines vorprozessualen Anspruchsschreibens, auf das der Antragsteller, ohne es dem Antrag beizufügen, zur Individualisierung seines Anspruchs Bezug nimmt, ist unschädlich, wenn für den Antragsgegner ohne Weiteres ersichtlich ist, um welches Schreiben es sich handelt (BGH, Versäumnisurteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 229/09 -; in: GE 2010, 1264).

– Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außerordentliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 11.08.2010 – XII ZR 192/08 -; in: GE 2010, 1416).

– Eine im Tatbestand des angefochtenen Urteils als unstreitig dargestellte Tatsache ist auch wenn sie in den erstinstanzlichen Schriftsätzen umstritten war, als unstreitig für das Berufungsgericht bindend, wenn der Tatbestand nicht berichtigt wurde. Das wiederholte Bestreiten in der Berufungsinstanz ist neues Vorbringen (OLG Rostock, Urteil vom 09.09.2010 – 3 U 50/10 -).

– Bei der von einer Arbeitsgemeinschaft für Grundsicherung für Arbeitssuchende (ARGE) an einen Vermieter gerichteten Erklärung, die Kosten der Unterkunft und der Heizung für einen bedürftigen Mieter zu übernehmen, handelt es sich regelmäßig um eine Tatsachenmitteilung, wenn nicht besondere Umstände die Annahme einer öffentlich-rechtlichen oder sogar privatrechtlichen Willenserklärung rechtfertigen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.07.2010 – I-24 U 230/09 (rk.) -; in: GE 2010, 1538).

– 1. Aus einem beendeten Mietverhältnis resultierte die Nebenpflicht, den Vertragspartner nicht mit unberechtigten Forderungen zu überziehen. 2. Hat der Mieter zu Unrecht Rückzahlung der Kaution gefordert, kann der Vermieter Ersatz der vorgerichtlich aufgewendeten Rechtsanwaltskosten (Geschäftsgebühr) verlangen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18.08.2010 – 17 C 16/10 -; in: GE 2010, 1547).

– Bei Vermietung neu geschaffenen preisgebundenen Wohnraums muss eine Aufschlüsselung des Vorauszahlungsbetrages nicht erfolgen (LG Itzehoe, Urteil vom 12.02.2010 – 9 S 109/08 -; in: GE 2010, 1539).

– 1. Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrücklich oder konkludente Tilgungsbestimmungen sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann. 2. Der Vermieter benötigt zum Abschluss eines Mietvertrages weder Eigentum noch Besitz an der vermieteten Sache. Nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB hat er dem Mieter lediglich den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Wie er dies bewerkstelligt, fällt allein in sein Beschaffungsrisiko und etwaige entgegenstehende Rechte Dritter führen als Rechtsmangel nach § 536 Abs. 3 BGB erst dann zu einer Gebrauchsentziehung, wenn der Dritte seine Rechte so geltend gemacht hat, dass der Gebrauch der Mietsache durch den Mieter beeinträchtigt wird. 3. Das deklaratorische Schuldanerkenntnis setzt einen Streit oder subjektive Ungewissheit über das Bestehen der Schuld oder rechtserhebliche Punkte voraus, die die Parteien durch das Anerkenntnis dieses zwischen ihnen bestehenden Schuldverhältnisses insgesamt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollen (OLG Brandenburg, Urteil vom 03.03.2010 – 3 U 108/08 –; in: ZMR 2010, 753 ff.).

– Der Anspruch der WEG gegen den Mieter einer Wohnung in der Anlage wegen Veränderungen und Verschlechterungen der mit dem Mietgebrauch im Zusammenhang zu nutzenden, im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile (hier: Fahrkorb des Aufzugs) verjährt in der kurzen Frist des § 548 Abs. 1 BGB. Die Revision wird zugelassen (OLG Stuttgart, Urteil vom 05.08.2010 – 7 U 82/10 -; in: WM 2010, 563 f.; IMR 2010, 563).

– Auf Antrag des Vermieters des Verstorbenen kann eine Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis der Vertretung der unbekannten Erben bei der Beendigung und Abwicklung des Wohnraummietverhältnisses mit dem Erblasser angeordnet werden. Die Anordnung darf nicht von der Zahlung eines Vorschusses für die Vergütung und Auslagen des Nachlasspflegers abhängig gemacht werden (OLG Hamm, Urteil vom 22.06.2010 – I-15 W 308/10 – MietR kompakt 2010, 172).

– 1. Auch bei Sicherungsmaßnahmen des Vermieters wegen angenommener ungeklärter Wohnverhältnisse durch Austauschen des Wohnungsschlosses ist der Vermieter gehalten, sich mit dem Mieter in Verbindung zu setzten und eine Klärung herbeizuführen. 2. Soweit nicht von einer Besitzaufgabe des Mieters ausgegangen werden kann, entfällt der Anspruch auf Zahlung von Miete ab Auswechslung des Schlosses der Wohnung durch den Vermieter, auch wenn der Mieter sich über eine längere Zeit (hier: eineinhalb Jahre) nicht um die Wohnung kümmert (LG Berlin, Urteil vom 29.09.2009 – 65 S 425/09 -; in: NZM 2010, 579 f.).

– Für die Geltendmachung entgangenen Gewinns genügt der Nachweis einer gewissen Wahrscheinlichkeit. Ist ersichtlich, dass der Gewinn nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte, wird vermutet, dass er erzielt worden wäre (BGH, Beschluss vom 27.10.2010 – XII ZR 128/09 -; in: IMR 2010, 521).

– Übernimmt der Vermieter im laufenden Mietverhältnis von einem Untermieter sämtliche Schlüssel des geräumten Mietobjekts und entzieht hierdurch dem Mieter den Besitz, kommt er seiner Gebrauchsgewährungspflicht nicht nach; der Mieter schuldet danach keine Miete mehr (OLG Rostock, Urteil vom 09.09.2010 – 3 U 50/10 -; in: IMR 2010, 525).

– Die Geltendmachung rückständiger Mieten im Urkundenprozess ist unstatthaft, wenn der Mieter anfängliche Mängel durch das Übergabeprotokoll belegt und der Vermieter urkundlich nicht nachweisen kann, dass diese nicht vorlagen (OLG München, Urteil vom 06.10.2010 – 7 U 2734/10 -; in: IMR 2010, 541).

– Wird der Anspruch auf Räumung und Herausgabe von Räumen nicht nur auf einen Mietvertrag, sondern auch auf einen anderen Rechtsgrund (z. B. Eigentum, § 985 BGB) gestützt, ist der Streitwert gemäß § 41 Abs. 2 Satz 2 GKG ausnahmslos der Wert der Nutzung für ein Jahr, und zwar ohne Möglichkeit einer Begrenzung durch § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG auf den Betrag des auf eine kürzere „streitige Zeit“ (GKG § 41 Abs. 1 Satz 1) entfallenden Entgelts (KG, Beschluss vom 13.10.2010 – 12 W 28/10 -; in: IMR 2010, 542).

– In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten (BGH, Urteil vom 06.10.2010 – VIII ZR 271/09 -; in: GE 2010, 1741).

– Die Mietzahlungsklage im Urkundenprozess ist dann unstatthaft, wenn dem Mieter die Wohnung nicht mängelfrei übergeben worden ist, was durch ein Übergabeprotokoll belegt wird (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 111/09 -; in: GE 2011, 53).

– 1. Der Mieter handelt zumindest leicht fahrlässig, wenn er oder sein Gehilfe eine ungeeignete Mischbatterie einbaut und hierdurch ein Wasserschaden entsteht. 2. Hat der Vermieter eine Gebäudeversicherung mit Selbstbeteiligung abgeschlossen, kann er in Höhe des Selbstbeteiligungsbetrages Schadensersatz vom Mieter verlangen (LG Cottbus, Urteil vom 18.06.2010 – 5 S 46/09 -; in: GE 2011, 54).

– Eine Bescheinigung des Vermieters, der Mieter sei seiner Zahlungsverpflichtung regelmäßig nachgekommen, stellt grundsätzlich keinen Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung von weiteren mietrechtlichen Zahlungsansprüchen dar (LG Berlin, Urteil vom 26.11.2010 – 63 S 188/10 -; in: GE 2011, 56).

– a) Den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs kann unter bestimmten Umständen auch dann genügt sein, wenn zwar eine im Mahnbescheid in Bezug genommene Anlage weder diesem beigefügt noch dem Schuldner zuvor zugänglich gemacht worden ist, jedoch die übrigen Angaben im Mahnbescheid eine Kennzeichnung des Anspruchs ermöglichen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 28.10.1993 – IX ZR 21/93, NJW 1994, 323, vom 30. 11.1999 – VI ZR 207/98, NJW 2000, 1420, und vom 6.12.2001 – VII ZR 183/00, NJW 2002, 520). b) Das Erfordernis, einen angegebenen Gesamtbetrag bereits im Mahnbescheid hinreichend aufzuschlüsseln, besteht nur dann, wenn eine Mehrzahl von Einzelforderungen geltend gemacht wird. Anders liegt es, wenn Gegenstand des Mahnbescheids eine einheitliche Schadensersatzforderung ist, die sich aus mehreren unselbständigen Rechnungsposten zusammensetzt (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 211/09 -; in: GE 2011, 130).

– Der Zugang des Benachrichtigungsschreibens über einen bei der Post niedergelegten Einschreibebrief ersetzt nicht den Zugang des Einschreibebriefes selbst (KG, Beschluss vom 10.06.2010 – 8 U 11/10 -; in: GE 2011, 133).

– Eine im selbständigen Beweisverfahren unzulässige einseitige Erledigungserklärung ist regelmäßig in eine Antragsrücknahme mit der Kostenfolge des § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO umzudeuten. Dies gilt auch dann, wenn das Beweissicherungsinteresse zum Zeitpunkt der Erklärung entfallen war (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 14.10.2004 – VII ZB 23/03, NZBau 2005, 42, und vom 21.09.2010 – VIII ZB 73/09, juris) (BGH, Beschluss vom 07.12.2010 – VIII ZB 14/10 -; in: GE 2011, 198).

– Haben die Mietvertragsparteinen vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH, Urteil 16.06.2010 – VIII ZR 280/09 -; in: IMR 2010, 415).

– 1. Sofern ein Formularmietvertrag die Haltung eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters vorsieht, so kann der Vermieter die Abschaffung eines ohne Einwilligung angeschafften Hundes ohne nähere Begründung verlangen. 2. Dies gilt auch, wenn vorher anderen Mietern die Haltung von Hunden erlaubt wurde (LG Köln, Urteil vom 18.03.2010 – 6 S 269/09 -; in: IMR 2010, 419).

– Ein „Limited“ nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei Geschäftstätigkeit in Deutschland als Gesellschaft bürgerlichen Rechts behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 566 BGB mit der Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die ausländischen Rechtverhältnisse nachvollziehbar und prüfbar auf deutsch erläutert worden sind (Fortsetzung von OLG Hamburg – 11 U 231/04, NZG 2007, 597 ff) (AG Hagen, Urteil vom 17.06.2010 – 10 C 155/09 -; in: IMR 2010, 420).

– 1. War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzulässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor. 2. Auch dritte, an einem Mietvertrag nichtunmittelbar beteiligte Personen können in den Schutzbereich des Vertrags einbezogen werden. Ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet (im Anschluss an BGHZ 49, 350) (BGH, Urteil vom 21.07.2010 – XII ZR 189/08 -, in: IMR 2010, 424).

– 1. Entsteht im Obhutsbereich des (Gewerberaum-)Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden an der Mietsache, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat. 2. Dieser Darlegungslast genügt der Mieter nicht dadurch, dass er – ohne jeden tatsächlichen Anhaltspunkt – vorträgt, es sei nicht ausgeschlossen, dass der Wasserhahn nie geschlossen gewesen sei und am Schadenstag sich eine jahrelange Verstopfung gelöst habe oder aber, dass das Absperrventil sich infolge eines mechanischen Defekts gelockert habe. 3. Das Fehlen eines Ablaufs im Boden eines Herren-WC in einem im Jahre 1910 errichteten Gebäude bedeutet weder einen Mangel an der Mietsache, noch begründet es ein Mitverschulden des Vermieters an einem Wasserschaden wegen eines offenen Wasserhahns (KG, Beschluss vom 31.05.2010 – 12 U 147/09 -; in: IMR 2010, 428).

– 1. Ist der Mieter verpflichtet, anteilige Versicherungskosten (hier: gegen Wasserschäden) als Betriebskosten zu zahlen, ist seine Haftung für Schäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. 2. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter einen Versicherungsvertrag tatsächlich nicht abgeschlossen hatte, ohne dies dem Mieter mitzuteilen (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 111/10 -; in: GE 2011, 266).

– Die Kosten für ein prozessbegleitendes Privatgutachten können erstattungsfähig sein, wenn die Partei das zusätzliche Gutachten benötigt, um substantiierte Einwendungen gegen ein gerichtliches Gutachten zu erheben (LG Berlin, Beschluss vom 15.12.2010 – 82 T 903/10 -; in: GE 2011, 267).

– Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b I BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten h at, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, NJW 2005, 2154 = NZM 2005, 532) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 -; in: NJW 2010, 2879).

– Dass der Sonnabend kein Werktag i. S. des § 556b I BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen ist, geilt auch für Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des § 556b I BGB am 01.09.2001 getroffen worden sind (im Anschluss an Senat, NJW 2010, 2879 [unter Nr. 8 in diesem Heft]) (BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 291/09 -; in: NJW 2010, 2882).

– Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen (BGH, Urteil vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/08 -; in: NJW 2010, 1135).

– 1. Wird eine vermietete Immobilie durch den Insolvenzverwalter veräußert, so erlischt ein im Mietvertrag vereinbartes Vormietrecht, sobald der Erwerber das Sonderkündigungsrecht nach § 111 InsO ausübt. 2. § 111 InsO ermöglicht es dem Erwerber, frei über die Immobilie zu verfügen und diese optimal – auch durch Neuvermietung – zu verwerten (KG, Beschluss vom 23.09.2010 – 8 W 46/10 -; in: IMR 2011, 11).

– Haben die Mietparteien vereinbart, dass der Mieter über die rückständigen Mietansprüche des Vermieters ein notarielles Schuldanerkenntnis abgeben wird, und hat der Mieter diese in späteren Gesprächen bekräftigt, so liegen darin jeweils verjährungsunterbrechende Anerkenntnisse im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, und zwar auch dann, wenn der Mieter das vereinbarte notarielle Schuldanerkenntnis nie abgibt (KG, Beschluss vom 11.10.2010 – 12 U 17/10 -; in: IMR 2011, 20).

– Den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgesellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs kann unter bestimmten Umständen auch dann genügt sein, wenn zwar eine im Mahnbescheid in Bezug genommene Anlage weder diesem beigefügt noch dem Schuldner zuvor zugänglich gemacht worden ist, jedoch die übrigen Angaben im Mahnbescheid eine Kennzeichnung des Anspruchs ermöglichen (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 211/09 -; in: IMR 2011, 51).

– Der Eigentümer einer durch Zwangsversteigerung erworbenen Immobilie tritt nicht automatisch in das Mieterdarlehen ein (LG Berlin, Urteil vom 01.06.2010 – 65 S 292/09 -; in: IMR 2011, 53).

– 1. Ein Verbotsantrag darf nicht derart undeutlich gefasst sein, dass Gegenstand und Umfang der Entscheidungsbefugnis des Gerichts (ZPO § 308 Abs. 1) und letztendlich die Entscheidung darüber, was verboten ist, dem Vollstreckungsverfahren überlassen bliebe. 2. Den Mieter trifft keine Gebrauchspflicht; wo der Mieter im herkömmlichen Sinne „wohnt“, ist der freien Entscheidung des Mieters überlassen. 3. Auch wenn der Mieter in der angemieteten Wohnung nur noch umfangreichen Hausrat lagert, vermag dies die grundsätzlich nach wie vor gegebene Nutzung zu Wohnzwecken nicht zu verändern. 4. Es ist dem Mieter unbenommen, eigene oder in seiner Verfügungsbefugnis stehende Hausratsgegenstände von Familienangehörigen in der angemieteten Wohnung zu veräußern (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 93/10 -; in: IMR 2011, 137).

– Unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens sind Anwaltskosten für die Einholung einer Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung des Geschädigten – unabhängig von der Frage, ob es sich hierbei um eine besondere Angelegenheit im Sinne des § 18 RVG handelt – nicht zu erstatten, wenn die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Einholung der Deckungszusage nicht erforderlich war (BGH, Urteil vom 09.03.2011 – VIII ZR 132/10 -; in: GE 2011, 543).

– Wer in der irrtümlichen Annahme einer Notsituation die Feuerwehr alarmiert, die daraufhin die Wohnungstür aufbricht, haftet dem Hauseigentümer nicht auf Schadensersatz (LG Berlin, Urteil vom 26.01.2011 – 49 S 106/10 -; in: GE 2011, 614).

– Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 146/10 -; in: GE 2011, 882).

– Eine Wohnung für eine Ersatzzustellung nach §§ 178, 180 ZPO ist anzunehmen, wenn der Zustellungsempfänger dort einen – nicht notwendig den einzigen oder hauptsächlichen – Lebensmittelpunkt hat (LG Berlin, Urteil vom 11.03.2011 – 63 S 288/10 -; in: GE 2011, 889).

– In Berlin ist es auch nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung ortsüblich, die Fläche von Terrassen zur Hälfte (und nicht zu einem Viertel) anzurechnen (LG Berlin, Urteil vom 19.07.2011 – 65 S 130/10 -; in: GE 2011, 1086).

– Erlaubt der Vermieter das Abstellen vor Fahrrädern auf dem Hof, handelt es sich um eine jederzeit widerrufbare Gefälligkeit (LG Berlin, Urteil vom 26.05.2011 – 67 S 70/11 -; in: GE 2011, 1087).

– Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine Anwendung (BGH, Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10 -; in: GE 2011, 1156).

– Mehrere Vermieter können die ihnen zustehenden Ansprüche als Gesellschafter auch persönlich geltend machen (LG Berlin, Urteil vom 15.11.2010 – 67 S 641/09 -; in: GE 2011, 1161).

– Für den Beginn der vierjährigen Verjährung eines Anspruchs auf Rückzahlung wegen überzahlter Miete (hier: Minderung wegen Wohnflächenabweichung) nach § 197 BGB a. F. kommt es nicht auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen an (BGH, urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 30/10 -; in: GE 2011, 1018).

– 1. Der Vermieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Mieter, den von ihm genutzten Keller zwecks Umgestaltung des Hauses gegen einen anderen Keller zu tauschen, zumal dann nicht, wenn der zum Tausch angebotene Keller 30 % kleiner ist. 2. Dies gilt auch dann, wenn der bisherige Kellerraum die Umgestaltung eines anderen Nebenraums zu Wohnen ermöglichen soll (AG Köpenick, Urteil vom 31.05.2011 – 7 C 69/11 -; in: GE 2011, 1025).

– Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Schutzvorschriften der §§ 577, 577 a BGB für Mieter (Umwandlung zu Eigentumswohnungen) auf die Realteilung von Reihenhäusern analog anzuwenden sind, ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden (BVerfG, Beschluss vom 04.04.2011 – 1 BvR 1803/08 -; in: GE 2011, 945).

– Der Streitwert für eine Klage des Mieters auf Feststellung der Höhe der Minderung ist nach dem 3,5fachen Jahresbetrag zu ermitteln (Anschluss an BGH – XII ZR 248/05 – gegen KG – 8 W 38/10 -) (LG Berlin, Beschluss vom 20.06.2011 – 65 T 83/11 -; in: GE 2011, 954).

– Ein Hauseigentümer (und Vermieter) haftet in Berlin jedenfalls dann nicht für von Dachlawinen verursachte Schäden, wenn Schneefanggitter vorhanden sind (AG Spandau, Urteil vom 29.04.2011 – 15 C 26/11 -; in: GE 2011, 955).

– Der Mieter haftet für Schäden, die ein Familienangehöriger an Nachbareingangstüren verursacht (AG München, Urteil vom 25.03.2010 – 461 C 32968/09 -, in: GE 2011, 957).

– Die Anbringung von Blumenkästen an der Außenseite von Balkonen ist grundsätzlich nicht vom allgemeinen Mietgebrauch gedeckt und kann bei Vorliegen eines sachlichen Grundes untersagt werden (LG Berlin, Urteil vom 20.05.2011 – 67 S 370/09 -; in: GE 2011, 1230).

– a) Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts hat sich an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum Gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohnung bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen (Fortführung des Senatsurteils vom 4. Juli 1969 – V ZR 37/66, BGHZ 52, 234 ff.). b) Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trägt der Wohnungsberechtigte auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt (BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 57/11 -).

– Macht ein Vermieter gegen den Mieter einen Schadensersatzanspruch geltend, trägt er grundsätzlich die Beweislast dafür, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten durch Mietgebrauch entstanden ist und die Schadensursache nicht auch aus dem Verhalten eines Dritten herrühren kann, für den der Mieter nicht nach § 278 BGB haftet. Ob sich der Vermieter bei Geschehensbildern, die nach der Lebenserfahrung eine im Obhutsbereich des Mieters gesetzte Schadensursache wahrscheinlich machen, auf die Regeln des Anscheinsbeweises berufen kann, kann hier offen bleiben (OLG Naumburg, Beschluss vom 09.11.2010 – 1 W 56/10 -; in: IMR 2011, 181).

– Die gelegentliche Vermietung eines Werbetafelstandplatzes begründet keine Unternehmereigenschaft (OLG Koblenz, Beschluss vom 10.01.2011 – 5 U 1353/10 -; in: GE 2011, 1552).

– 1. Der Mieter ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass Wasser vom Balkon über reine dort vorgesehene Einrichtung abfließen kann. 2. Ist der Balkon nicht von Eis und Schnee geräumt, und kommt es in der Folgezeit wegen des vereisten Abflusses zu Wasserschäden in der darunter liegenden Wohnung, haftet der Mieter auf Schadensersatz. 3. Der Schaden umfasst neben den Beseitigungskosten (einschließlich der Renovierung und der Stromkosten für Trocknungsgeräte) auch die angemessene Mietminderung durch den betroffenen Mieter (AG Neukölln, Urteil vom 05.10.2011 – 13 C 197/11 -; in: GE 2011, 1557).

– Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beinhaltet in der Regel keinen Verzicht auf doch noch bestehende Mietforderungen (AG Spandau, Urteil vom 15.04.2011 – 15 C 8/11 -; in: GE 2011, 1563).

– Für den Gebührenstreitwert einer Klage auf zukünftige Leistung von Nutzungsentschädigung für Gewerberaum nach beendetem Mietvertrag ist – sofern keine besonderen Umstände vorliegen – von einem Zeitraum von zwölf Monaten auszugehen. Unerheblich ist, dass die Räumung bereits zwei Tage vor Zustellung der Klage erfolgt war; das streitwertrelevante Interesse des Klägers bemisst sich allein nach dem Zeitpunkt der Klageeinreichung und kann durch Umstände zwischen Einreichung und Zustellung der Klage nicht mehr vermindert werden (KG, Beschluss vom 19.09.2011 – 8 W 57/11 -; in: GE 2011, 1616).

– Das Rechtsbeschwerdegericht kann im Wege der einstweiligen Anordnung die Vollziehung einer Entscheidung der ersten Instanz aussetzen, wenn durch die Vollziehung dem Rechtsbeschwerdeführer größere Nachteile drohen als dem Gegner, die Rechtsbeschwerde zulässig erscheint und die Rechtsmittel des Rechtsmittelbeschwerdeführers nicht von vornherein ohne Erfolgsaussicht sind (Fortführung von BGH, Beschluss vom 6.8.2003 – VIII ZR 77/03, WuM 2003, 509) (BGH, Beschluss vom 15.11.2011 – VIII ZB 95/11 -; in: GE 2011, 1679).

– Die sogenannte doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel ist jedenfalls als Individualabrede zulässig und bewirkt, dass die Schriftform für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages nicht durch individuelle mündliche Vereinbarung ohne eine klage Absprache über die Geltung des mündlich Vereinbarten entgegen dem ursprünglich vereinbarten Formerfordernis abbedungen werden kann (Anschluss an BGHZ 66, 382) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.04.2011 – I-24 U 195/10 -; in: GE 2011, 1680).

– 1. Unterhält nur einer von mehreren Mitmietern eine Rechtsschutzversicherung, sind auch die übrigen Mitmieter mitversichert, so dass die Rechtsschutzversicherung die allen Mietern entstehenden Koten eines Mietrechtsstreits zu übernehmen hat. 2. Zu den unter die Deckung fallenden Kosten gehören auch die Mehrvertretungszuschläge nach Nr. 1008 RVG-VV. 3. Verstirbt ein mitversicherter Mitmieter, so erstreckt sich die Deckungspflicht auch auf die bei Vertretung der Mitglieder der Erbengemeinschaft neu entstehenden Mehrvertretungsgebühren (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.10.2011 – 3 U 137/10 -; in: GE 2011, 1681).

– Der Vermieter handelt nicht rechtmissbräuchlich, wenn er dem Mieter nicht gestattet, auf eigene Kosten eine Heizung einzubauen, wenn er das selbst im Zusammenhang mit einer Neuvermietung zur Erzielung einer höheren Miete tun will (BGH, Urteil vom 14.09.2011 – VIII ZR 10/11 -; in: GE 2011, 57).

– Ein Rechtsschutzversicherer kann die Kostendeckung nicht mit dem Einwand verweigern, der Versicherungsfall sei vor Beginn des Versicherungszeitraumes eingetreten, weil dieser in der Vereinbarung einer unzulässigen Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag liege (AG Hannover, Urteil vom 21.10.2011 – 522 C 3403/11 -; in: GE 2012, 69).

– Bietet der Wohngeldschuldner Ratenzahlungen auf genau bezeichnete Verbindlichkeiten an und erbringt er sie, liegt darin bereits eine einseitige Bestimmung des Leistungszwecks, selbst wenn der WEG-Verwalter der Ratenzahlungsvereinbarung nicht ausdrücklich zugestimmt hat (VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2011 – VerfGH 41/09 -; in: GE 2012, 122).

– § 565 BGB, wonach der Vermieter bei der Beendigung eines Mietverhältnisses zur gewerblichen Weitervermietung in die Recht und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt, gilt nicht für eine fremdnützige Zwischenvermietung (Weitervermietung durch gemeinnützige Organisation an Hilfebedürftigen) (AG Wedding, Urteil vom 05.12.2011 – 22a C 242/11 -; in: GE 2012, 207).

– Der Anspruch auf Mietzinszahlung gemäß § 535 Abs. 2 BGB entsteht nur, wenn der insoweit vorleistungspflichtige Vermieter dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.12.2010 – 10 U 60/10 -; in: IMR 2011, 187).

– Sind Schuldner und jeweils zu je 112 Anteil eingetragene Eigentümer zwei natürliche Personen und ist das Grundstück durch eine von den Schuldnern gebildete BGB-Gesellschaft vermietet worden, tritt der Ersteher mangels Identität nicht gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB mit dem Zuschlag in den bestehenden Mietvertrag ein (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.12.2010 – 10 U 60/10 -; in: IMR 2011, 187).

1. Der Ersteher tritt als Erwerber anstelle des Schuldners nur in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Insoweit macht es keinen Unterschied, ob der Mietvertrag noch mit dem Schuldner oder erst während eines laufenden Zwangsverwaltungsverfahrens mit dem Zwangsverwalter abgeschlossen worden ist. 2. Ist die Miete für eine Lagerhallenfläche monatlich im Voraus, spätestens bis zum drit­ten Werktag auf das Konto des Zwangsverwalters zu zahlen, und erfolgt der Zuschlag erst nach Fälligkeit der Miete, geht der Mietzahlungsanspruch nicht auf den Ersteher über. 3. § 56 Satz 2 ZVG betrifft nur den Binnenausgleich zwischen dem Schuldner und dem Ersteher, verschafft diesem aber keinen eigenen Anspruch gegen den Mieter auf Zahlung einer bereits vor de~ Zuschlag fällig gewordenen Mietforderung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.12.2010 – 10 U 60/10 -; in: IMR 2011, 188).

– 1. Das für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage erforderliche rechtliche Interesse liegt vor, wenn künftige Schadensfolgen – sei es auch nur entfernt – möglich, ihre Art, ihr Umfang und sogar ihr Eintritt aber noch ungewiss sind. 2. Ein Feststellungsantrag ist begründet, wenn ein haftungsrechtlich relevanter Tatbestand gegeben ist, der zu möglichen künftigen Schäden führen kann. 3. Der Vermieter ist der Abschluss eines Nachfolgevertrages mit kalendermäßig bestimmtem Mietbeginn nicht zuzumuten, wenn ungewiss ist, wann der säumige Mieter die Sache zurückgibt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2012 – I-24 U 195/11 – (rk.); in: GE 2012, 1229).

– Ein Urteilstenor, wonach Musik nur in Zimmerlautstärke gespielt werden darf, ist nicht hinreichend bestimmt und als Vollstreckungstitel für einen Zwangsgeldbeschluss unzureichend (LG Berlin, Beschluss vom 19.01.2012 – 67 T 227/11 -; in: GE 2012, 341).

– Der Gebührenstreitwert für eine vom Mieter zum Zwecke der Mangelbeseitigung gegen den Vermieter erhobenen Vorschussklage richtet sich nicht nach der Höhe des geltend gemachten Vorschusses, sondern gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. GKG analo nach dem Jahreswert einer angemessnen Minderung (LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2011 – 63 T 157/11 -; in: GE 2012, 407).

– Das Gericht verletzt den Anspruch der klagenden Prozesspartei auf Gewährung rechtlichen Gehörs, wenn es die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Klägerin in der gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (BGH, Beschluss vom 28.02.2012 – VIII ZR 124/11 -; in: GE 2012, 544).

– Zeitablauf alleine reicht für die Annahme der Verwirkung nicht aus; erforderlich ist auch Vortrag dafür, dass wegen der Nichtgeltendmachung Vermögensdispositionen getroffen worden sind (KG, Urteil vom 23.01.2012 – 8 U 83/11 -; in: GE 2012, 545).

– Verzichtet ein Vermieter gegen Zahlung eines angemessen Geldbetrages auf seinen Anspruch auf Räumung des Grundstücks, insbesondere auf Beseitigung der Aufbauten, bei Ende des Mietverhältnisses, so ist dies im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit unbedenklich (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2012 – I-24 U 227/11 –; in: GE 2012, 547).

– Der Vermieter, der durch eine schuldhaftes Verhalten (hier: Verstoß gegen Instandsetzungspflicht) eine Kündigung des Mieters veranlasst hat, ist grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter den durch die Kündigung bedingten Schaden (hier: Umzugskosten) zu ersetzen. Das gilt jedoch nur dann, wenn das schuldhafte Verhalten des Vermieters derart gravierend ist, dass es den Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 – 63 S 251/11 -; in: GE 2012, 550).

– Ein gewerblicher Großvermieter muss bei einfacher Sachlage die Erstmahnung des Mieters wegen säumiger Mietzahlung und die nachfolgende Kündigung durch das eigene kaufmännische Personal fertigen lassen; die Einschaltung eines Rechtsanwalts bedarf zusätzlicher Voraussetzungen (BGH, Beschluss vom 31.01.2012 – VIII ZR 277/11 -; in: GE 2012, 682).

– Der Anspruch auf Ersatz der zu einer Störungsbeseitigung erforderlichen Aufwendungen kann durch einen Abzug „neu für alt“ gemindert sein (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 136/11 -; in: GE 2012, 480).

– Der Untermieter des gekündigten Mieters schuldet dem zur Herausgabe auffordernden Vermieter Ersatz der zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgewendeten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und trägt die Kosten der nach Herausgabe zurückgenommen Räumungsklage (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.03.2012 – 210 C 370/11 -; in: GE 2012, 957).

– § 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozess grundsätzlich unterschiedslos für die Geltendmachung aller Ansprüche, welche die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand haben. Das ist auch bei Mietforderungen der Fall. Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses steht nicht entgegen, dass der Mieter Mängel der Mietsache behauptet hat und der Anspruch auf die Miete daher gemäß § 536 Abs. 1 BGB von Gesetztes wegen ganz oder teilweise erloschen sein könnte. Sind dagegen erhebliche Mängel der Mietsache zwischen den Partein unstreitig und damit nicht beweisbedürftig, so steht fest, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag. Der Mietzins kann dann in der Regel nicht mehr im Urkundenprozess eingeklagt werden (KG, Urteil vom 05.04.2012 – 12 U 49/11 -; in: GE 2012, 1038).

– a) Im Erkenntnisverfahren dar eine öffentliche Zustellung nur angeordnet werden, wenn die begünstigte Partei alle der Sache nach geeigneten und ihr zumutbaren Nachforschungen angestellt hat, um den Aufenthalt des Zustellungsadressaten zu ermitteln und ihre ergebnislosen Bemühungen gegenüber dem Gericht dargelegt hat. b) Allein die ergebnislose Anfrage beim Einwohnermeldeamt und dem Zustellungspostamt des letzten Wohnsitzes des Zustellungsadressaten genügt hierfür in der Regel nicht (BGH, Urteil vom 04.07.2012 – XII ZR 94/10 -; in: GE 2012, 1093).

– Der Vermieter ist berechtigt, die Anbringung von Blumenkästen auf der Außenseite des Balkons zu untersagen, wenn dafür vernünftige Gründe bestehen (hier: Verkehrssicherungspflicht wegen darunter abgestellter Autos) (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2012 – 65 S 40/12 -; in: GE 2012, 1098).

– Das Berufungsgericht ist zur erneuten Vernehmung eines Zeugen verpflichtet, wenn es dessen Aussage anders verstehen will als die Vorinstanz (BGH, Beschluss vom 21.03.2012 – XII ZR 18/11 -; in: GE 2012, 749).

– Wenn zwei Mieter (hier: nichteheliche Lebensgemeinschaft) gemeinsam eine Wohnung anmieten und eine Mietkaution entrichten, fehlt ihnen nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution die Prozessführungsbefugnis, wenn während des bestehenden Mietvertragsverhältnisses über das Vermögen eines oder beider Mieter ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde (AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 25.04.2012 – 31 C 175/10 -; in: GE 2012, 758)

– a) Das Abstehen vom Urkundenprozess ist in der Berufungsinstanz wie eine Klageänderung zu behandeln und daher zulässig, wenn der Beklagte einwilligt oder das Gericht es für sachdienlich erachtet (Anschluss an BGH, Urteil vom 13.04.2011 – XII ZR 110/09, BGHZ 189, 182 Rn. 24 ff.). b) Zur Sachdienlichkeit des Abstehens vom Urkundenprozess in der Berufungsinstanz (Anschluss an BGH, Urteil vom 13.04.2011 – XII ZR 11009, aaO. Rn. 38 ff.) (BGH, Urteil vom 04.07.2012 – VIII ZR 109/11 -; in: GE 2012, 1374).

– 1. Im Rahmen des einem Mieter kraft Mietvertrages zustehenden Mitbenutzungsrechts an Gemeinschaftsflächen darf er auch einen Kinderwagen im Hausflur abstellen, wenn ihm unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und auch den Belangen der anderen Mieter das Verbringen in die Wohnung nicht zumutbar ist. 2. Ein Verieter ist gegenüber dem Mieter nicht verpflichtet, anderen Mietern Nutzungsrechte an den Gemeinflächen nur in dem Umfang einzuräumen oder solche Nutzungen zu dulden, die er ihnen zwingend zugestehen muss; vielmehr kann er in Ausübung seines Eigentumsrechts über die Nutzung des Hausflurs grundsätzlich bestimmen und anderen Mietern auch weitergehende Nutzungsmöglichkeiten (hier: Abstellen eines Kinderwagens) erlauben (LG Berlin, Urtiel vom 31.07.2012 – 63 S 576/11 -; in: GE 2012, 1377).

– 1. Schließen vier Mitglieder einer nicht auf Dauer angelegten Gemeinschaft zusammen einen Mietvertrag ab, hat die dadurch begründete Wohngemeinschaft einen Anspruch auf Zustimmung zur Auswechslung ihrer Mitglieder. 2. Die Verletzung der Verpflichtung zur Anzeige des Mieterwechsels rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses dann nicht, wenn ein Anspruch auf Zustimmung zum Vertragseintritt besteht (LG Berlin, Urteil vom 09.02.2010 – 65 S 475/07 -; in: GE 2012, 1379).

– Auch nach der Neugestaltung des Verjährungsrechts durch das am 1. Januar 2002 in Kraft getretene Schuldrechtsmodernisierungsgesetz genügt weder die Erhebung einer negativen Feststellungsklage durch den Schuldner noch die Verteidigung des Gläubigers hiergegen, um eine Hemmung der Verjährung zu bewirken (BGH, Urteil vom 15.08.2012 – XII ZR 86/11 -; in: GE 2012, 1489).

– Ein Schadensersatzanspruch ist dann schlüssig vorgetragen, wenn die Behauptung so konkret ist, dass eine Stellungnahme des Gegners ermöglicht wird (hier bejaht für Vortrag, im August sei eine fehlerhafte Bohrung vorgenommen worden, wodurch im Kühlhaus ein Spirituosenregel umgestürzt sei (BGH, Beschluss vom 01.08.2012 – XII ZR 87/11 -; in: GE 2012, 1635).

– 1. Im Verfahren des Vermieters auf Schadensersatz wegen bei einer richterlich angeordneten Wohnungsdurchsuchung einer vermieteten Wohnung durch ein Spezialeinssatzkommando entstandener Schäden entfaltet der Durchsuchungsbeschluss Tatbestandswirkung für die Polizeikräfte und er entfaltet sie für das Gericht, welches ihn zugrunde zu legen hat. 2. Mit der Vermietung wird die Wohnung in ihrer Beziehung zum Gemeinwesen auch und vor allem durch das Nutzungsverhalten des Mieters geprägt. Die damit regelmäßig verbundene Gefahr von Missbräuchen oder auf den Mieter zurückgehender Beschädigungen ist Bestandteil des Mietzinses. Realisiert sie sich in Form von Durchsuchungen der Polizei, ist das kein Sonderopfer (OLG Naumburg, Urteil vom 28.06.2012 – 1 U 8/12 -; in: GE 2012, 1637).

– Der Eigentümer und Vermieter hat einen Anspruch aus enteignendem Eingriff gegen den Staat, wenn im Zusammenhang mit rechtmäßigen Strafverfolgungsmaßnahmen gegen den Mieter die Wohnungstür aufgebrochen wird (OLG Celle, Urteil vom 08.05.2007 – 16 U 276/06 -; in: GE 2012, 1638).

– 1. Die Einwendungsfrist von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung gilt auch für den Gewerberaummieter. 2. Stromkosten (inkl. der für Außenbeleuchtung) muss der Gewerberaummieter kraft mietvertraglicher Abwälzung auch dann tragen, wenn er den Hausflur selbst nicht nutzt (AG Wedding, Urteil vom 12.09.2012 – 8a C 91/12 -; in: GE 2012, 1639).

– Die Erbengemeinschaft kann mit Stimmenmehrheit einen der Teilhaber zur Einziehung einer Nachlassforderung ermächtigen, sofern dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (im Anschluss an Senatsurteile BGHZ 183, 131 = GE 2010, 57 = FamRZ 2010, 119 und vom 20. Oktober 2010 – XII ZR 25/09 – NJW 2011, 61 = GE 2011, 53) (BGH, Urteil vom 19.09.2012 – XII ZR 11/10 -; in: GE 2012, 1700).

– Ein Mieter, der nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen nutzt, erlangt durch den Gebrauch dieser Flächen keinen Mitbesitz und kann damit in Bezug auf diese Gemeinschaftsflächen auch keine Besitzschutzansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen (KG, Urteil vom 20.08.2012 – 8 U 168/12 -; in: GE 2012, 1561).

– 1. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat die Zwangsvollstreckung eines auf die Vornahme von Mangelbeseitigungsmaßnahmen gerichteten Titels gegen den Vermieter nach § 888 ZPO zu betreiben, wenn die Maßnahmen nicht nur Sonder-, sondern auch Gemeinschaftseigentum betreffen. 2. Ein Antrag nach § 888 ZPO hat in einem solchen Fall keinen Erfolg, wenn der Vermieter zur Durchführung der titulierten Maßnahmen nicht in der Lage ist. Das ist er dann nicht, wenn er die Eigentümergemienschaft erfolglos auf Zustimmung in Anspruch genommen hat; im Weigerungsfalle hat er zur Vermeidung von Zwangsmitteln nach § 888 ZPO die Eigentümergemeinschaft zeitnah nach Schaffung des Vollstreckungstitels gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch zu nehmen. Andernfalls ist die Festsetzung eines Zwangsgeldes geboten. 3. Materielle Einwendungen – hier: die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses und das Überschreiben der sog. Opfergrenze – sind im Verfahren nach § 888 ZPO grundsätzlich unbeachtlich; sie können – sofern nicht gemäß § 767 Abs. 2 ZPO präkludiert – allenfalls im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage zugunsten des Vermieters Berücksichtung finden (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2012 – 63 T 169/12 -; in: GE 2012, 1562).

– Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung ist auch dann befugt, ein eigenes Kind in die Wohnung aufzunehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Einer Erlaubnis des Vermieters i. S. d. § 540 BGB bedarf der Mieter insoweit nicht (LG Potsdam, Urteil vom 04.09.2012 – 4 S 96/12 -; in: GE 2012, 1565).

– Grundsätzlich ist der Vermieter verkehrssicherungspflichtig für vermietete Stellplätze. Eine Delegierung auf die Hausverwaltung kann allerdings erfolgen. Die Sicherungspflicht bezieht sich nur auf die bestimmungsgemäß nutzbaren Flächen (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.10.2012 – 202 C 259/12 -; GE 2012, 1569).

– Ein nicht dem Vorstand angehörendes Vereinsmitglied, das einen Mietvertrag für einen nicht rechtsfähigen Verein unterzeichnet hat, haftet auch für solche Mietforderungen, die nach seinem Ausscheiden entstehen (AG Charlottenburg, Urteil vom 10.10.2011 – 213 C 98/11 -; in: GE 2013, 126).

– a) Bei der Prüfung, ob eine sonstige Familiensache im Sinne des § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG vorliegt, ist das Tatbestandsmerkmal „im Zusammenhang mit der Trennung oder Scheidung“ weit auszulegen. b) Streitigkeiten aus Mietverträgen (einschließlich gewerblicher Mietverträge), die die Eheleute untereinander geschlossen haben, können sonstige Familiensachen i. S. d. § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG sein (BGH, Beschluss vom 05.12.2012 – XII ZB 652/11 -; in: GE 2013, 202).

– Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.12.1986 – VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14.11.2001 – XIIZR 142/99, NJW-RR 2002, 515) (BGH, Urteil vom 05.12.2012 – VIII ZR 74/12 -; in: GE 2013, 204).

– Zur Haftung des Vermieters von Geschäftsräumen für Schäden des Mieters, die diesem Auf Grund der Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch einen von dem Vermieter mit Bauarbeiten in dem Mietobjekt beauftragten Handwerker entstehen (BGH, Urteil vom 12.12.2012 – XII ZR 6/12 -; in: GE 2013, 209).

– Nach unverschuldetem Verlust der Haus- und Wohnungsschlüssel können dem Mieter nicht die Kosten für den Austausch von Schlössern und Schlüsseln auferlegt werden; eine entgegenstehende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam (AG Spandau, Urteil vom 20.12.2012 – 6 C 546/12 -; in: GE 2013, 271).

– Der pauschale Vortrag des Vermieters, ein größerer Hund (hier: Bearded Collie) könne nicht in einer Mietwohnng in der Großstadt gehalten werden, reicht nicht aus, um einen vertragswidrigen Gebrauch des Mieters anzunehmen (BGH, Beschluss vom 22.01.2013 – VIII ZR 329/11 -; in: GE 2013, 346).

– Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenen Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12 -; in: GE 2013, 348).

– Zur Zulässigkeit einer „Saldoklage“, mit der Mietrückstände aus einem mehrere Jahre umfassenden Zeitraum geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 09.01.2013 – VIII ZR 94/12 -; in: GE 2013, 349).

– Der Streitwert einer auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. Danach ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgeblich. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. Ist die Mietsache nur teilweise untervermietet worden und wird dementsprechend nur die Herausgabe der untervermieteten Räume vom Untermieter verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche (KG, Beschluss vom 26.11.2012 – 8 W 77/12 -; in: GE 2013, 351).

– Beantragt der Vermieter den Erlass eines Mahnbescheides oder erhebt Klage, obwohl die streitige Zahlung bereits sechs Tage vor Antrags- oder Klageeingang dem Konto der Hausverwaltung gutgeschrieben wurde, hat er im Falle der Antrags- oder Klagerücknahme gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (LG Berlin, Beschluss vom 24.01.2013 – 63 T 8/13 -; in: GE 2013, 357).

– Es verstößt gegen den Verfassungsgrundsatz des fairen Verfahrens, wenn das Gericht ohne vorherigen Hinweis auf eine Rechtsprechungsänderung (hier: Anerkennung der Rechtsfähigkeit der WEG) zunächst jahrelang zur Sache verhandelt und dennoch zuletzt die Klage als unzulässig abweist (BerlVerfGH, Beschluss vom 23.01.2013 – VerfGH 60/10 -; in: GE 2013, 409).

– Wird in einem Urteil auf Schadensbeseitigung (hier: durch Regenwasser beschädigter Dielenfußboden) der Schadensort und der zu beseitigende Schaden nicht ausreichend bezeichnet, kann der Schuldner die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung durch Vollstreckungsgegenklage geltend machen (AG Mitte, Urteil vom 21.02.2013 – 24 C 56/12 -; in: GE 2013, 421).

– Der Vermieter kann seine Zustimmung zum mieterseitigen Einbau eines Treppenlifts von der – vorherigen – Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Finanzierung eines späteren Rückbaus abhängig machen (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 11.10.2012 – 3 C 181/12 -; in: GE 2013, 555).

– a) Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind, grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu. b) Ein dem Anspruch aus enteignendem Eingriff zugrunde liegendes gleichheitswidriges Sonderopfer kann allerdings dann zu verneinen sein, wenn der Vermieter weiß bzw. davon erfährt oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl den Mietvertrag abschließt oder von einem Kündigungsrecht keinen Gebrauch macht (BGH, Urteil vom 14.03.2013 – III ZR 253/12 -; in: GE 2013, 614).

– Nimmt der Vermieter die Mietzahlungsklage zurück, hat er prozessual auch dann die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn der Mieter die Miete erst nach Rechtshängigkeit gezahlt hat (LG Berlin, Beschluss vom 19.03.2013 – 18 T 41/13 -; in: GE 2013, 625).

– Die Kosten des Rechtsstreits sind dem Beklagten auch dann aufzuerlegen, wenn die Mietzahlungsklage zurückgenommen wird, weil die Forderung kurz vor Einreichung der Klage getilgt worden ist (AG Lichtenberg, Beschluss vom 28.02.2013 – 6 C 16/13 -; in: GE 2013, 625).

– 1. Die Unterbrechnung der Stromversorgung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft stellt gegenüber einem Mieter eine verbotene Eigenmacht dar, wenn die Lieferung direkt über den Versorger an den Mieter erfolgt. 2. Die Unterbrechnung der Stromzufuhr stellt eine Besitzstörung dar. 3. Bei einem bestehenden Mietverhältnis besteht eine Verpflichtung, Versorgungsleistungen zur Verfügung zu stellen. 4. Ein Zurückbehaltungsrecht an den hausinternen Leitungen steht der Gemeinschaft jedenfalls gegenüber einem Mieter, nicht zu (AG Bremen, Urteil vom 06.12.2010 – 16 C 424/10 -; in: IMR 2011, 109).

– Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung (ZPO § 259) bemisst sich über § 48 Abs. 1 GKG i. V. m. § 3 ZPO und richtet sich im Zweifel dann nach dem einjährigen Betrag, nicht etwa über § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag (OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.01.2011 – 5 U 158/10 -; in: IMR 2011, 123).

– Klagt der Vermieter Miete im Urkundenprozess ein und erachtet das Gericht die Klage – im Hinblick auf die erörterten Einwendungen des Beklagten – auch im Nachverfahren für erfolgreich, kann nach Abstandnahme des Klägers im Urkundenprozess sofort im Nachverfahren weiter entschieden werden. Das Gericht ist nach § 139 ZPO nicht verpflichtet, den Prozessgegner auf einen möglichen Schriftsatznachlass hinzuweisen (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.10.2010 – 2-11 S 371/09 -; in: IMR 2011, 128).

– 1. Unterhält nur einer von mehreren Mitmietern eine Rechtsschutzversicherung, sind auch die übrigen Mitmieter mitversichert, so dass die Rechtsschutzversicherung die allen Mietern entstehenden Kosten eines Mietrechtsstreits zu übernehmen hat. 2. Zu den unter die Deckung fallenden Kosten gehören auch die Mehrvertretungszuschläge nach VV Nr. 1008 RVG. 3. Verstirbt ein mitversicherter Mitmieter, so erstreckt sich die Deckungspflicht auch auf die bei Vertretung der Erbengemeinschaft neu entstehenden Mehrvertretungsgebühren (OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2011 – 3 U 137/10 -; in: IMR 2011, 523).

– a) Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des „Wohnens“ fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermeiteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne verherige Vereinbarung dulden. b) Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Bestätigung von BGH, Urteil vom 14.07.2009 – VIII ZR 165/08 -, NJW 2009, 3157) (BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 213/12 -).

– Der Sinn der Vereinbarung einer Betriebspflicht, der darin liegt, ein Einkaufszentrum durch ein möglichst großes und vielfältiges angebot an Geschäften für Kunden attraktiv zu halten, würde unterlaufen, wenn der den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragende Vermieter darauf verwiesen werden würde, mit der Durchsetzung der Betriebspflicht bis zum Abschluss eines Verfahrens in der Hauptsache zu warten (KG, Beschluss vom 28.01.2013 – 8 W 5/13 -; in: GE 2013, 681).

– 1. Der Streitwert der auf §§ 546 Abs. 2, 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. 2. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. 3. Stützt der Vermieter seinen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (KG, Beschluss vom 18.02.2013 – 8 W 10/13 -; in: GE 2013, 682).

– Ein Teilurteil über den Räumungsanspruch ist dann nicht zulässig, wenn bei der Entscheidung über die noch rechtshängige Klage des Mieters auf Mängelbeseitigung und auf Feststellung einer Minderungsquote eine Entscheidung ergehen könnte, die in Widerspruch zu dem Kündigungsgrund steht (LG Berlin, Urteil vom 14.05.2013 – 63 S 507/12 -; in: GE 2013, 811).

– Die Androhung einer fristlosen Kündigung nebst anschließender Zwangsräumung durch den Vermieter stellt eine Nebenpflichtverletzung dar, wenn tatsächlich kein zur fristlosen Kündigung berechtigter Grund vorliegt; mit der Einschaltung eines Rechtsanwalts in einem solchen Fall verstößt der Mieter nicht gegen seine Schadensminderungspflicht (AG Schöneberg, Urteil vom 15.05.2013 – 12 C 1/12 -; in: GE 2013, 816).

– Unterlässt das Fachgericht eine nachvollziehbare Begründung seiner Nichtzulassungsentscheidung (hier: Nichtzulassung der Berufung in einer Mietsache), kommt eine Aufhebung durch die Verfassungsgerichte bereits dann in Betracht, wenn die Zulassung des Rechtsmittels nahegelegen hätte (Anschluss an BverfG, Beschluss vom 21.03.2012 – 1 BvR 2365/11 -, juris Rn. 19, NJW 2012, 1715) (BerlVerfGH, Beschluss vom 31.05.2013 – VerfGH 51/11 -; in: GE 2013, 937).

– Der Mieter hat dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Vertragsende Schadensersatz zu leisten, sofern er sich hinsichtlich seines Verschuldens nicht entlasten kann; zu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichen Kosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenn die Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird (LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2013 – 5 S 52/12 -; in: GE 2013, 945).

– 1. Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, ist nicht Dritter i. S. d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt. 2. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen – ggf. auch für einen längeren Zeitraum – belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung (BGH, Urteil vom 12.06.2013 – XII ZR 143/11 -; in: GE 2013, 999).

– Für den nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform der Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung (ZwVollStrÄndG) am 1. Januar 2013 eingegangenen Antrag auf Einholung der Vermögensauskunft nach § 802 a ZPO gilt die Sperrfrist von zwei Jahren, selbst wenn die bisherige Sperrfrist des § 903 ZPO a. F. von drei Jahren noch nicht abgelaufen ist (AG Wedding, Beschluss vom 09.07.2013 – 36 M 8060/13 -; in: GE 2013, 1073).

– Dem gewerblichen Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten nicht zu, wenn die den berechneten Kosten zu Grunde liegende anwaltliche Tätigkeit im Sinne der §§ 249, 254 Abs. 2 BGB nicht erforderlich war. Das ist der Fall, wenn die Tätigkeit des Rechtsanwalts sich auf eine schlichte Zahlungsaufforderung beschränkt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 – 10 U 118/11 -; in: IMR 2012, 109).

– 1. Ausnahmsweise ist eine eigenständige Anfechtung des Geschäftsordnungsbeschlusses möglich, wenn der rechtswidrige Beschluss zur Geschäftsordnung über die gegenwärtige Versammlung hinaus auch Rechtswirkungen für künftige Versammlungen haben soll. 2. Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Gemeinschaft zur Errichtung eines Handlaufs besteht nicht. 3. Es besteht eine Verpflichtung der anderen Eigentümer, die Errichtung eines Handlaufs zur Herstellung des Barrierefreien Zugangs zu genehmigen bzw. zu dulden (LG Köln, Urteil vom 30.06.2011 – 29 S 246/10 -; in: IMR 2012, 115).

– Zur Statthaftigkeit einer Klage im Urkundenprozess ist es auch erforderlich, dass zwischen den Parteien unstreitige, klagebegründende Tatsachen durch Urkunden belegt werden können. 2. Unstreitige oder zugestandene Tatsachen bedrüfen nur dann nicht des Urkundenbelegs, wenn es um die Ausfüllung von Lücken in der Beweisführung geht. 3. Ohne eine Urkunde ist die Klage im Urkundenprozess jedenfalls nicht statthaft (OLG München, Beschluss vom 23.12.2011 – 7 U 3385/11 -; in: IMR 2012, 126).

– Liegt ein Mischmietverhältnis vor, kommt es für die Einordnung als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis letztlich maßgeblich darauf an, ob der Mieter in den Räumen seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet (KG, Urteil vom 12.08.2013 – 8 U 3/13 -; in: GE 2013, 1202).

– Behält sich der Mieter bei der Annahme der Mietsache seine Rechte wegen eines Mangels vor, ist eine spätere Klage auf Zahlung von rückständiger Miete im Urkundenprozess nur dann statthaft, wenn unstreitig ist oder der Vermieter urkundlich beweisen kann, dass der Mieter trotz des erklärten Vorbehalts die Mietsache als Erfüllung angenommen hat (BGH, Urteil vom 12.06.2013 – XII ZR 50/12 -; in: GE 2013, 1137).

– Beantragt der Vermieter den Erlass eines Mahnbescheids oder erhebt Klage, obwohl die streitige Zahlung bereits sechs Tage vor Antrags- oder Klageeingang dem Konto der Hausverwaltung gutgeschrieben wurde, hat er im Falle der Antrags- oder Klagerücknahme gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (LG Berlin, Beschluss vom 24.01.2013 – 63 T 8/13 -; in: IMR 2013, 306).

– Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist verletzt, wenn ein Gericht ein wohnwerterhöhendes Merkmal für ein Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt, ohne dass dies Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen wäre (hier: Abstellraum aus vom Mieter eingereichter Grundrissskizze) (VerfGH Berlin, Beschluss vom 31.05.2013 – VerfGH 22/12 -; in: GE 2013, 1269).

– Der Vermieter haftet auf Schadensersatz, wenn er von dem Mieter auf dem Dachboden abgestellte Gegenstände ohne Ankündigung entsorgt, wobei sich der Mieter wegen unberechtigter Lagerung ein Mitverschulden anrechnen lassen muss (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.08.2013 – 235 C 267/12 -; in: GE 2013, 1281).

– Die Benutzung des Hausflurs zum Aufstellen eines Schuhschranks ist vom Mietgebrauch gedeckt, sofern nicht konkrete Beeinträchtigungen vorliegen und keine Fluchtwege versperrt werden (AG Herne, Urteil vom 11.07.2013 – 20 C 67/13 -; in: GE 2013, 1283).

– Hat der Vermieter nur in Ausnahmefällen den Rückbau modernisierender Umbauten des Mieters verlangt, und ist in diesen Fällen stets eine schriftliche Vereinbarung geschlossen worden, kann der Vermieter bei Fehlen einer solchen Vereinbarung nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Ersatz der Kosten für den Rückbau der vom Mieter durchgeführten Modernisierung des Bades verlagen (LG Berlin, Urteil vom 06.08.2013 – 67 S 150/12 -; in: GE 2013, 1339).

– Für den Nachweis einer Mietzahlung reicht die Buchungsanweisung des Bezirksamts sowie die Aussage, dass der überwiesene Betrag innerhalb von zwei Monaten nicht zurückgelangt ist, nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013 – 65 S 538/12 -; in: GE 2013, 1341).

– a) Wird ein einheitlicher Anspruch geltend gemacht, der sich aus mehreren Rechnungsposten zusammensetzt, hemmt die Zustellung eines Mahnbescheides die Verjährung, auch wenn die Rechnungsposten im Mahnbescheid nicht aufgeschlüsselt werden. Die entsprechend notwendige Substantiierung kann im Laufe des Rechtsstreits beim Übergang in das streitige Verfahren nachgeholt werden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 06.12.2001 – VII ZR 183/00 -, BauR 2002, 469, 470 = NZBau 2002, 155) (BGH, Urteil vom 10.10.2013 – VII ZR 155/11 -).

– Die Anbringung von Blumenkästen an der Außenfassade von Balkonen ist nicht mehr vom allgemeinen Mietgebrauch gedeckt und kann folglich bei Vorliegen eines sachlichen Grundes untersagt werden. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter ausdrücklich mietvertraglich das Anbringen von Blumenkästen außerhalb der Mieträume unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt hat (LG Berlin, Urteil vom 20.05.2011 – 67 S 370/09 -; in: MM 2011, Heft 12, 28).

– Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (BGH vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 -).

– Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist verletzt, wenn das Gericht das Beweisangebot auf ergänzende Vernehmung des Sachverständigen übergeht, worauf sich ein von diesem festgestellter Prozentsatzunterschied eigentlich bezieht (BGH, Beschluss vom 18.07.2013 – VII ZR 231/11 -; in: GE 2013, 1451).

– Baut der Vermieter ohne den Willen des Mieters in der Wohnung unterhalb der Decke ein Abwasserrohr ein, kann der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung Entfernung verlangen. Ob der Mieter schuldrechtlich zur Duldung verpflichtet ist, ist in dem Verfügungsverfahren nicht zu prüfen (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 – 65 T 142/13 (Einzelrichter) -; in: GE 2013, 1454).

– Eine Besitzstörung des Vermieters liegt vor, wenn er ohne Ankündigung zur Durchführung von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten ein Gerüst errichten lässt, durch das die Sicht aus der Mietwohnung erheblich behindert wird und eine Verschattung der Wohnung sowie eine erhöhte Einbruchsgefahr und auch die Einsichtmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter entsteht (LG Berlin, Beschluss vom 27.09.2013 – 65 T 158/13 (Einzelrichter) -; in: GE 2013, 1454).

– Der Vermieter kann seinen Anspruch auf Duldung rechtzeitig angekündigter Modernisierungsmaßnahmen in Gewerberäumen nach Beendigung des Mietverhältnisses auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen (LG Berlin, Beschluss vom 20.09.2013 – 12 O 437/13 -; in: GE 2013, 1455).

– Ein Teilurteil auf Räumung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs und unpünktlicher Zahlung ist unzulässig, wenn die Zahlungsklage rechtshängig bleibt, gegen die sich der Mieter mit einem Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht verteiligt hatte. Das gilt auch dann, wenn die Kündigung zusätzlich auf fortgesetzte Unpünktlichkeit der Zahlungen gestützt wurde (LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 – 63 S 199/13 -; in: GE 2013, 1516).

– Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grunstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen („Erwerbermodell“) (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12 -).

– Das Nichtvorhandensein von nachträglich entstandenen Mängeln der Mietsache gehört grundsätzlich nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Mietzahlung erforderlichen Tatsachen. Das Gericht kann gegebenenfalls schon mit dem im Urkundenprozess zu Gebote stehenden Mitteln – zu denen auch die Schätzung nach § 287 ZPO gehört – in der Lage sein, das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den unstreitigen bwz. urkundlich belegten Mangel zu bestimmen (BGH, Beschluss vom 16.10.2013 – XII ZR 64/12 -).

– Die Kosten eines selbständigen Beweisverfahrens können als Gerichtskosten des nachfolgenden Hauptsacheverfahrens (hier: Feststellungsklage, dass der Beklagte zur Beseitigung der Mängel verpflichtet war) festgesetzt werden, wenn beide Verfahren in der Sache denselben Gegenstand betreffen. Der Rechtsschutzversicherer des Antragstellers kann dieses Verfahren in Prozessstandschaft für den Antragsteller/Gläubiger durchführen (BGH, Beschluss vom 08.10.2013 – VIII ZB 61/12 -; in: GE 2013, 1583).

– 1. Im Falle der Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Ersatz nach § 536a Abs. 12. Alt. BGB verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteresse auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters. 2. § 284 BGB ist im Rahmen des § 536a Abs. 1 BGB anwendbar. 3. Aufwendungsersatz für frustrierte Aufwendungen (hier: Rücktrittskosten für eine Einbauküche) und Schadensersatz (hier: Kosten für die Anmietung einer weiteren Wohnung zusätzlich zur vom Mieter vor Anmietung der doppelt vermieteten Wohnung bewohnten Mietwohnung) schließen sich nicht gegenseitig aus, sofern mit ihnen nicht der identische Vermögensnachteil kompensiert wird. 4. Zum -verneinten- Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des geschädigten Mieters gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB bei Begleichung von Forderungen Dritter und bei der Anmietung einer Ersatzwohnung (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2013 – 63 S 127/13 -; in: GE 2013, 1587).

– Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Nutzung eines Teils einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder (LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 – 67 S 208/13 -; in: GE 2013, 1588).

– Auch wenn die Stimmabgabe eines Ehegatten in der Eigentümerversammlung zugleich als für deren mitberechtigten Ehegatten abgegeben gelten kann, muss bei einer Prozessbevollmächtigung hinreichend deutlich werden, dass sie auch für den anderen Ehegatten erklärt wird (BGH, Urteil vom 19.07.2013 – V ZR 109/12 -; in: GE 2013, 1591).

– Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren, und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam (BGH, Urteil vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12 -; in: GE 2014, 50).

– a) Der Gläubiger verwirkt einen rechtkräftig ausgeurteilten Zahlungsanspruch nicht allein dadurch, dass er über einen Zeitraum von 13 Jahren keinen Vollstreckungsversuch unternimmt. b) Zur Herausgabe eines Vollstreckungstitels bei meheren Titelschuldnern (BGH, Urteil vom 09.10.2013 – XII ZR 59/12 -; in: GE 2014, 52).

– 1. Der Vermieter, der eigenmächtig einen Mieterkeller räumt, haftet wg. irrtümlicher Selbsthilfe auch ohne Verschulden auf Schadensersatz. 2. Ein Mitverschulden des Mieters, der kein Schloss an der Kellertür angebracht und auf einen Zettel des Vermieters, der Besitzer möge sich melden, nicht reagiert hatte, ist nicht anzunehmen. 3. Den Vermieter trifft eine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen des Mieters; er hat ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen. 4. Beim Schadensersatz für eine im Keller zum Winterschlaf untergebrachte Schildkröte gehen Zweifel, ob es sich um eine sibirische Vierzehenschildkröte oder eine grieschische Landschildkröte gehandelt habe, zu Lasten des Vermieters (AG Hannover, Urteil vom 06.11.2013 – 502 C 7971/13 -; in: GE 2013, 1657).

– a) Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.06.2010 – XII ZR 52/08 -; NJW 2010, 2652 Rn. 12). b) Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05 – NJW 2006, 1588 Rn. 9). c) Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; BGH Urteil e vom 27.02.2003 – VII ZR 48/01 – NJW-RR 2003, 784 und vom 3. Mai 1999 II ZR 119/98 NJW 1999, 2115) (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – XII ZR 12/13 -).

– Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Ab. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen („Erwerbermodell“) (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12 -; in: GE 2014, 182).

– Die Beschwer bei einer Verurteilung zur Räumung ist mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Miete zu bewerten (BGH, Beschluss vom 22.10.2013 – VIII ZR 214/13 -; in: GE 2014, 318).

– Ein auf die Feststellung der Minderung gerichteter Klageantrag ist in Analogie zu § 41 Abs. 5 GKG mit dem 12fachen Minderungsbetrag zu bemessen (KG, Beschluss vom 06.01.2014 – 8 W 96/13 -; in: GE 2014, 321).

– Für die Einordnung eines Mietvertrages als Heimvertrag kommt es maßgeblich auf die Höhe der Betreuungspauschale an (BGH, Urteil vom 26.09.2013 – IX ZR 3/13 -; in: GE 2014, 250).

– Bei einer Verurteilung zur Räumung ist der Beschwerdewert in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Miete zu bewerten (BGH, Beschluss vom 11.02.2014 – VIII ZR 214/13 -; in: GE 2014, 389).

– 1. Vom Mieter erhobene Feststellungsklagen, die sich auf die Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses richten, ist der Jahreswert der vereinbarten (Netto-) Miete für die Bemessung des Gebührenstreitwertes zugrunde zu legen; ein Feststellungsabschlag ist nicht vorzunehmen, unabhängig davon, ob die Klage als positive oder negative Feststellungsklage formuliert ist. 2. Betrifft die Feststellungsklage mehrere Kündigungen, erhöht dies den Gebührenstreitwert nicht (LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2014 – 67 T 20/14 -; in: GE 2014, 393).

– Auch wenn die Stimmabgabe eines Ehegatten in der Eigentümerversammlung zugleich als für deren mitberechtigten Ehegatten abgegeben gelten kann, muss bei einer Prozessermächtigung hinreichend deutlich werden, dass sie auch für den anderen Ehegatten erklärt wird (BGH, Urteil vom 19.07.2013 – V ZR 109/12 -; in: GE 2013, 1591).

– Zum Umfang des Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter wegen eines verlorenen Wohnungsschlüssels (hier: Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage) (BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13 -; in: GE 2014, 659).

– 1. Der Vermieter ist im Rahmen der sogenannten versicherungsrechtlichen Lösung verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den die Sachversicherungskosten anteilig als Betriebskosten tragenden Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versciherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmensweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Miete hat; dies gilt auch dann, wenn die Parteien das Mietverhältnis zu einem dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens einer möglichen ordentlichen Kündigung des mieters ensprechenden oder zu einem späteren Zeitpunkt einvernehmlich beenden. 2. Im Rahmen der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache hat der Mieter auch solche von ihm eingebrachte Sachen zu entfernen, die durch einen Brand zerstört worden und von denen nur noch Brandreste vorhanden sind (BGH, Hinweisbeschluss vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/13 -; in: GE 2014, 661).

– Wird dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung mehrfach verweigert, kann das Gericht die vom Vermieter behauptete Miethöhe als zutreffend unterstellen (LG Berlin, Urteil vom 03.08.2012 – 63 S 359/10 -; in: GE 2014, 671).

– Der Vermieter muss das Abstellen des Rollators eines nicht im Erdgeschoss wohnenden Mieters im Treppenhaus dulden. Der Vermieter hat bei der Wahl des Abstellplatzes Anspruch darauf, dass damit einhergehende Gebrauchsbeeintächtigungen so gering wie möglich ausfallen (AG Recklinghausen, Urteil vom 27.01.2014 – 56 C 98/13 -; in: GE 2014, 750).

– Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus haben in der Regel gegen andere Mieter keinen Anspruch darauf, das Rauchen auf dem benachbarten Balkon zu fest besteimmten Tageszeiten zu unterlassen (LG Potsdam, 1. Zivilkammer, Urteil vom 14.03.2014 – 1 S 31/13 -; in: GE 2014, 801).

– 1. Hat der Mieter die rückständigen Mieten so kurz vor Klageeinreichung gezahlt, dass dies dem Vermieter nicht bekannt war, können ihm nach einer Klagerücknahme die Kosten auferlegt werden (AG Pankow/Weißensee, Beschluss vom 14.04.2014 – 9 C 381/13 -; in: GE 2014, 805).

– Verpflichtet sich der Mieter in einem Prozessvergleich, für den Fall der Verletzung seiner Pflicht, die Miete bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen, die Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben, und sind sich die Parteien darüber hinaus einig, dass der Vermieter aus vorangegangenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs keine Rechte mehr herleiten werde, liegt darin wegen Rechtsverzichts des Mieters ein unwirksames Vertragsstrafeversprechen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter aus dem Räumungsvergleich nicht vollstrecken kann (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2014 – 63 S 361/13 -; in: GE 2014, 803).

– a) Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60/85 -, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. b) Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete leigenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). c) Lässt sich bei der geboteten Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877) (BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 -).

– Ist das Bestehen eines Mietverhältnisses streitig, richtet sich der Wert der Beschwer nach § 8 ZPO; das gilt auch dann, wenn eine Partei sich gegenüber einem dinglichen Herausgabeanspruch mit der Berufung auf ein angebliches Mietverhältnis verteidigt (BGH, Beschluss vom 03.04.2014 – V ZR 185/13 -; in: GE 2014, 869).

– Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung eines Mieters gegen den Vermieter, dass er wegen Mängeln der Mietsache zur Minderung berechtigt ist, richtet sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung (LG Berlin, Beschluss vom 25.04.2014 – 65 T 64/14 -; in: GE 2014, 871).

– 1. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich z. B. aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. 2. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zumBetreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiigung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 -; in: GE 2014, 1053).

– Der Mieter darf bei Gefahr in Verzug ein an der Außenseite (Rollokasten) der Mietsache befindliches Wespennest auch ohne Inverzugsetzung des Vermieters fachgerecht beseitigen lassen und hat Anspruch auf Aufwendungsersatz (AG Würzburg, urteil vom 19.02.2014 – 13 C 2751/13 -; in: GE 2014, 1067).

– Die im eigenen Namen erhobene Streitwertbeschwerde des Prozessbevollmächtigten ist unzulässig, wenn eine Herabsetzung des Streitwerts begehrt wird (LG Berlin, Beschluss vom 27.05.2014 – 63 T 55/14 (Einzelrichtet) -; in: GE 2014, 937).

– Der Mieter hat ohne dementsprechende Vereinbarung keinen Anspruch auf Wertersatz für die von ihm anstelle der mitvermieteten Küche eingebrachte Einbauküche (LG Berlin, Urteil vom 23.05.2014 – 65 S 524/13 – (Einzelrichter); in: GE 2014, 1008).

– Eine Gebühr gem. KV 207 ist nur dann zu erheben, wenn seitens des Gläubigers ein isolierter Auftrag zur Durchführung einer gütlichen Einigung erteilt wurde bzw. der Auftrag nicht in Verbindung mit einem Auftrag gem. § 802a Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 4 ZPO steht (AG Schöneberg, Beschluss vom 25.06.2014 – 33M 8084/14 -; in: GE 2014, 1008).

– 1. Eine Sicherungsansordnung wegen zukünftiger Geldforderungen setzt besondere Nachteile für den Vermieter voraus, wofür das allgemeine Prozessrisiko nicht ausreicht. 2. Zweck der gesetzlichen Regelung ist vor allem der Schutz von Privatvermietern, die auf die Mieteinnahmen wirtschaftlich angewiesen sind, was für eine Kapitalgesellschaft als Vermieterin nicht zutrifft (LG Berlin, Beschluss vom 11.08.2014 – 65 S 142/14 -; in: GE 2014, 1139).

– 1. Die vermieterseitige Anbringung von Videokamera-Attrappen zur Vermeidung von Vandalismusschäden im Hauseingangsbereich verstößt nicht gegen das Allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. 2. Die Befürchtung des Mieters, der Vermieter könnte Videokamera-Attrappen eines Tages gegen echte Videokameras auswechseln, begründet noch keinen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. 3. Ein Mieter kann dem Vermieter nicht mittels einstweiliger Verfügung untersagen, eine Überwachungsanlage im Hauseingangs- und ausgangsbereich zu betreiben, wenn der Vermieter nur Videokamera-Attrappen installiert hat (Abkehr von AG Schöneberg, Urteil vom 8.6.2012 – 19 C 166/12 = MM 10/2012, 29) (AG Schöneberg, Urteil vom 30.07.2014 – 103 C 160/14 -; in: GE 2014, 1143).

– 1. Will der Vermieter seine Wohnung verkaufen, hat der Mieter die Besichtigung durch Kaufinteressenten grundsätzlich zu dulden; das gilt auch dann, wenn einer der Miteigentümer der Wohnung deren Verkauf ablehnend gegenübersteht. 2. Das Besichtigungsrecht des Vermieters beinhaltet nicht zugleich das Recht, gegen den Willen des Mieters Fotos von den Innenräumen der Wohnung zu machen (AG Steinfurt, Urteil vom 10.04.2014 – 21 C 987/13 -; in: GE 2014, 1145).

– 1. Die objektive Seite einer arglistigen Täuschung ist gegeben, wenn Kellerräume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung erforerliche baurechtliche Genehmigung fehlt; nichts anderes gilt, wenn die Wohnraumnutzung zwar nicht genehmigungsbedürftig, aber anzeigepflichtig ist, damit die Baubehörde prüfen kann, ob sie ein Genehmigungsverfahren einleitet. 2. Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss der Käufer beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun bei dem Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. Oktober 1976 – V ZR 247/75, LM § 123 BGB Nr. 47) (BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13 -; in: GE 2014, 1193).

– Ein Klageantrag des Mieters auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen für eine behindertengerechte Nutzung muss die Maßnahmen präzise bezeichnen; Art und Umfang sowie der Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme müssen benannt sein (AG Charlottenburg, Urteil vom 24.09.2013 – 229 C 91/13 -; in: GE 20014, 1205).

– Die Verteidigung gegen eine negative Feststellungsklage hemmt nicht die Verjährung der verneinten Forderungen (AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2014 – 206 C 196/11 -; in GE 2014, 1209).

– Auf dem gemieteten Grundstück vorgenommene Anpflanzungen können dann als Grundstücksbestandteil angesehen werden, wenn deren Entfernung nur mit Beschädigung möglich ist (LG Detmold, Urteil vom 26.03.2014 – 10 S 218/12 -; GE 2014, 1275).

– Verletzt der Amtsrichter im Räumungsprozess die Verfahrensförderungspflicht und entscheidet auch nicht über eienn Antrag auf Bestellung eines Prozesspflegers, kann dies ein Ablehnungsgesuch begründen (AG Königs Wusterhausen, Beschluss vom 25.03.2014 – 4 C 293/13 -; in: GE 2014, 1277).

– 1. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. 2. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen („Erwerbermodell“) (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12 -).

– 1. Eine gemeinsame Haushaltsführung mit der Folge, dass der Familienangehörige nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintritt, kann auch dann vorliegen, wenn der Enkel mit seiner Großmutter nur knapp fünf Monate gemeinsam wohnte (LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 – 5 S 33/13 -; in: GE 2014, 1339).

– Der Streitwert einer Klag des Mietsers auf Feststellung der Berechtigung der Mietminderung bestimmt sich nach § 9 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung (OlG Frankfurt, Beschluss vom 10.09.2014 – 2 W 61/14 -; in: IMR 2014, 491).

– 1. Wird ein vorläufig vollstreckbares Urteil durch einen Prozessvergleich ersetzt, wonach der Schuldner zur Zahlung eines geringeren Betrages verpflichtet ist, kann der Gläubiger grundsätzlich die Erstattung der Kosten aus der zuvor auf der Grundlage des Urteils betriebenen Zwangsvollstreckung in der Höhe verlangen, in der sie angefallen wären, wenn er von vornherein die Vollstreckung auf den Vergleichsbetrag beschränkt hätte (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 10.10.2003 – IXa ZB 204/03, NJW-RR 2004, 503). 2. Wird dem Schuldner im Prozessvergleich Ratenzahlung auf den Vergleichsbetrag gewährt, hat die darin liegende Stundung keine Auswirkungen auf den dem Gläubiger nach diesen Grundsätzen zustehenden Anspruch auf Erstattung der Vollstreckungskosten (BGH, Beschluss vom 09.07.2014 – VII ZB 14/14 -; in: GE 2014, 1449).

– Im Regelfall ist auch bei Vorliegen von zwei getrennten Verträgen über die Nutzung einer Wohnung und eines Mietergartens davon auszugehen, dass beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden, wenn Wohnung und Mietergarten auf demselben Grundstück liegen (AG Wedding, Urteil vom 27.08.2014 – 3 C 384/13 -; in: GE 2014, 1458).

– Gebührenprivilegierung des § 41 Abs. 5 GKG greift nach Wortlaut und Zweck nicht nur bei Klagen des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern auch bei Feststellungsklagen nach einer einseitigen Mieterhöhung und demzufolge auch bei einer negativen Feststellungsklage des Mieters, die gegen eine solche gerichtet ist (Bestätigung von Senat, Beschluss vom 16.07.2012 – 8 W 36/12 , GE 2012, 1095 = NJW-RR 2013, 262) (KG, Beschluss vom 25.09.2014 – 8 W 67/14 -; in: GE 2014, 1529).

– Die für die Beauftragung eines Privatgutachtens entsandenen Kosten sind im Kostenfestsetzungsverfahren zu berücksichtigen, wenn nur mit besonderer Sachkunde Einwände gegen das gerichtliche Gutachten vorgetragen werden können (LG Rottweil, Beschluss vom 25.08.2014 – 1 T 80/14 -; in: GE 2014, 1584).

– Der Streitwert für die Feststellung der Minderungsquote ist mit dem 42fachen monatlichen Minderungsbetrag zu bemessen (gegen KG 8 W 59/09, Beschluss vom 1. Juli 2009) (LG Berlin, Beschluss vom 18.07.2014 – 63 T 88/14 -; in: GE 2014, 1585).

– Auch die langjährige Duldung einer unentgeltlichen Nutzung von Gemeinschaftsflächen (hier: selbstgeschaffene Kellerverschläge) führt nicht zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag; die Gestattung ist vielmehr jederzeit frei widerruflich (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.05.2014 – 2-11 S 86/14 -; in: GE 2014, 1587).

– Zwar ist der Besitzschutz nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Als Störung i. S. d. § 854 BGB sind jedoch nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere i. S. solcher des § 906 BGB anzusehen. Dabei liegt die Darlegungs- und Beweislast der Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung bei dem Störer/Vermieter. Liegen keine erheblichen Beeinträchtigungen vor, verbleibt es bei mietrechtlichen Gewährleistungsansprüchen, die nicht durch einstweilige Verfügung zu sichern sind, weil sie in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert sind (Bestätigung von LG Berlin in GE 2013, 487) (LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2014 – 63 S 203/14 -; in: GE 2014, 1589).

– 1. Der Vermieter ist berechtigt, im Wege der Selbsthilfe einen nicht gekennzeichneten udn keinem Mieter zugewiesenen Keller zu öffnen und auszuräumen. 2. Eine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen und eine verschuldensunabhängige Schadensersatzpflicht besteht dann nicht, wenn vorher der Keller vom Mieter im Wege verbotener Eigenmacht in Besitz genommen worden war (Abgrenzung zu BGH – VIII ZR 45/09 -; in: GE 2010, 1189) (AG Mitte, Urteil vom 19.11.2014 – 9 C 303/13 -; in: GE 2015, 60).

– a) Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwishcen Veräußerer und Mieter abzustellen. b) Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH Urteil vom 20.03.1986 – IX ZR 42/85 – NJW 1986, 2426). c) Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, dass dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang (BGH, Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12 -).

– a) Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen. b) Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH Urteil vom 20.03.1986 IX ZR 42/85 NJW 1986, 2426). c) Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang (BGH, Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12 -; in: GE 2015, 120).

– Ein Pfandgläubiger, der Nutzungen aus dem Pfand zieht, ohen durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu sein, hat das daraus Erlangte an den Pfandschuldner nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag herauszugeben (im Anschluss an RGZ 105, 408) (BGH, Urteil vom 17.09.2014 – XII ZR 140/12 -; in: GE 2015, 122).

– Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen (BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 146/10 -; in: IMR 2011, 297).

– 1. § 41 Abs. 1 GKG kommt bei Streitigkeiten über Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag grundsätzlich nicht in Betracht. 2. Die Leistungsklage des Vermieters auf Zahlung rückständiger und zukünftiger Mieten fällt nicht in den Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG, weil der für die Wertfestsetzung maßgebliche Streitgegenstand bei der leistungsklage nicht durch den Streit über das Bestehen oder die Daeuer des Mietverhältnisses bestimmt wird, sondern durch einen Einzelanspruch aus dem Mietverhältnis (KG, Beschluss vom 07.02.2011 – 8 W 41/10 -; in: IMR 2011, 299).

– a) Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 3.11.2004 – VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 3; vom 10.11.2006 – V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 5) (BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13 -; in: GE 2015, 181).

– 1. Der Vergleichsstreitwert orientiert sich an der Einigung „über“ den Streitgegenstand, nicht danach, „worauf“ die Parteien sich verständigen. 2. Bei der Einigung auf eine (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses gegen Zahlung eiens Ausgleichs, verbleibt es beim Streitwert für das Räumungsverlangen gemäß § 41 Abs. 2 GKG (OLG Hamm, Beschluss vom 17.05.2011 – 7 W 13/11 -; in: IMR 2011, 391).

– Auch nch der Neugestaltung des Verjährungsrechts durch das am 01.01.2002 in Kraft getretene Schuldrechtsmodernisierungsgesetzt genügt weder die Erhebung einer negativen Feststellungsklage durch den Schuldner noch die Verteidigung des Gläubgers hiergegen, um eine Hemmung der Verjährung zu bewirken (BGH, Urteil vom 15.08.2012 – XII ZR 86/11 -; in: IMR 2012, 452).

– Auch die eigenmächtige und nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte Inbesitznahme einer Garage führt als unerlaubte Selbsthilfe zur verschuldensunabhängigen Haftung des Vermieters. Aus der damit verbundenen Obhutspflicht ergibt sich für den Vermieter im Schadensfall eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast, die den Bestand, den Zustand und auch den Wert der beschädigten Schachen des Mieters betrifft (KG, Urteil vom 14.07.2011 – 12 U 149/10 -; in: IMR 2011, 406).

– Besteht zu befürchten, dass die vertragswidrige Ladenlokalschließung zu einer Minderung der Attraktivität des Verkaufszentrums und zu Umsatzeinbußen anderer Mieter führt, kann die Betriebspflicht durch Leistungsverfügung durchgesetzt werden (KG, Urteil vom 12.09.2011 – 8 U 141/11 -; in: IMR 2011, 452).

– 1. Bei einer Vorschussklage des Mieters gegen den Vermieter zum Zwecke der Mängelbeseitigung richtet sich der Streitwert nicht nach der Höhe des geltend gemachten Vorschusses. 2. Vielmehr bemisst sich der Streitwert in diesem Fall nach dem Jahreswert der Mietminderung, die für den Mangel angemessen wäre (LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2011 – 63 T 157/11 -; in: IMR 2012, 305).

– 1. Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung ist auch dann befugt, ein eigenes Kind in die Wohnung aufzunehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Einer Erlaubnis des Vermieters im Sinne des § 540 BGB bedarf es nicht. 2. Die Aufnahme eigener leiblicher Kinder in die eigene Mietwohnung ist Teil eines auch durch vertragliche Abreden nicht beschränkbaren Kerns des vertragsgemäßen Gebrauchs. 3. Für § 540 BGB ist die Erziehungsbedürftigkeit oder wirtschaftliche Unselbstständigkeit der aufzunehmenden Kinder ohne Bedeutung (LG Potsdam, Urteil vom 04.09.2012 – 4 S 96/12 -; in: IMR 2013, 135).

– 1. Bei einem Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Besitz(wieder)einräumung ist der Wert des Beschwerdegegenstands nicht nach § 6 ZPO, sondern nach der Sondervorschrift des § 8 ZPO zu bestimmen. 2. Lässt sich die streitige Zeit nicht ermitteln, ist § 9 ZPO für die Berechnung der Beschwer analog anwendbar. Danach bemisst sich die Beschwer nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Miete (BGH, Beschluss vom 22.01.2013 – VIII ZR 104/12 -; in: IMR 2013, 162).

– Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkausrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15.06.2005 – VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534) (BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 -; in: GE 2015, 315).

– Hat der Vollstreckungsschuldner die Vermögensauskunft nicht abgegeben oder ist eine vollständige Befriedigung des Gläubigers durch Zwangsvollstreckung in die dort augeführten Vermögensgegenstände voraussichtlich nicht zu erwarten, kann der Vollstreckungsgläubiger grundsätzlich ohne zeitliche Beschränkung von dem Gerichtsvollzieher die Einholung von Drittauskünften (hier: vom Kraftfahrt-Bundesamt) verlangen (AG Schöneberg, Beschluss vom 21.08.2014 – 32 M 8100/14 -; in: GE 2015, 329).

– Der Schuldner (hier der Mieter), der sich in Zahlungsverzug befindet, gibt in aller Regel Veranlassung zur Klageerhebung (LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2012 – 12 T 1/12 -; in: IMR 2012, 348).

– 1. Bei einem auf die Feststellung von Feuchtigkeitserscheingungen in einer Mietwohnung gerichteten selbständigen Beweisverfahren ist dessen Gebührenstreitwert auch ohne gesonderten Vortrag des Antragstellers grundsätzlich mit dem viereinhalbfachen Jahresbetrag der angemessenen Minderung zu bemessen. 2. Sind die im selbständigen Beweisverfahren festzustellenden Mängel auch für zeitlich vor der Einleitung des selbstständigen Beweisverfahrens herrührende Ansprüche erheblich und diese Ansprüche voraussichtlicher Gegenstand einer späteren Hauptsacheklage, können sie gemäß § 40 GKG für die Streitwertbemessung nur herangezogen werden, wenn die insoweit beabsichtigte spätere Klageerhebung in der Antragsschrift vorgetragen oder sonst wie ersichtlich ist (LG Berlin, Beschluss vom 02.04.2012 – 63 T 47/12 -; in: IMR 2012, 349).

– 1. Der Gebührenstreitwert einer Klage auf Feststellung des Mieters, dass eine Mieterhöhung unwirksam ist, bemisst sich nach dem Jahresbetrag der streitigen Mieterhöhung. 2. Eine Widerklage des Vermieters auf Zahlung des Mieterhöhungsbetrages erhöht den Streitwert nur dann, wenn Rückstände von mehr als einem Jahr eingeklagt werden (BGH, Beschluss vom 17.12.2014 – VIII ZR 89/13 -; in: GE 2015, 249).

– Räumt ein Vermieter im Wege verbotener Eigenmacht, begründet dies einen Schadensersatzanspruch. Hat der Vermieter dabei keine Inventarisierung und Schätzung der geräumten Gegenstände vorgenommen, trifft ihn die Beweispflicht zu Umfang, Bestand und Wert der einer Schadensberechnung des Mieters zu Grunde liegenden Gegenstände, soweit seine Darstellung von plausiblen Angaben des Mieters abweicht (OLG Naumburg, Beschluss vom 18.05.2012 – 1 W 17/12 -; in: IMR 2012, 493).

– Ein gewerblicher Großvermieter hat keinen Anspruch auf Erstattung von Inkassokosten, die bei einem zum Konzern des Vermieters gehörenden Inkassoinstitut anfallen (AG Dortmund, Urteil vom 08.08.2012 – 425 C 6285/12 -; in: IMR 2012, 497).

– Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützige GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner im Rahmen eines „betreuten Wohnens“ weiter, können diese sich nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. § 565 BGB findet weder unmittelbare noch analoge Anwendung (KG, Urteil vom 23.08.2012 – 8 U 22/12 -; in: IMR 2012, 506).

– 1. Balkone oder auch innenliegende Loggien müssen baukonstruktiv so angelegt sein, dass sie äußeren Witterungseinflüssen auch im Winter standhalten. 2. Der Mieter muss nur sichtbare äußerlich zugängliche Abflüsse ovr Verstopfungen schützen, z. B. durch Lauf etc., und von sichtbaren Vereisungen befreien. 3. Eine Verpflichtung, Balkone schnee- und eisfrei zu halten, kann auch nich einseitig durch den Vermeiter durch entsprechende Hinweise per Aushang oder Einwurf in den Briefkasten der Mieter begründet werden (LG Bochum, Urteil vom 11.12.2012 – 11 S 29/12 -; in: IMR 2013, 54).

– Im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (BGH, Urteil vom 05.12.2012 – VIII ZR 74/12 -; in: IMR 2013, 91).

– Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird (BGH, urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12 -; in: IMR 2013, 93).

– Übernimmt das Sozialamt die Leistungen für die Unterkunft, so handelt es nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern nimmt hoheitliche Aufgangen zur Grundsicherung wahr. Daher ist ein zögerliches Bearbeiten eines entsprechenden Antrags seitens des Sozialamts dem Mieter nicht zuzurechnen (LG Wiesbaden, Urteil vom 22.06.2012 – 3 S 114/11 -; in: IMR 2013, 97).

– 1. Der Vermieter von Geschäftsräumen haftet für Schäden des Mieters, die diesem aufgrund der Verletzung einer mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch einen vom Vermieter mit Bauarbeiten im Mietobjekt beauftragten Handwerker entstehen. 2. Der Geschäfsversicherungsvertrag des Mieters, durch den er seine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschaden unter anderem gegen Feuer versichert, kann nicht zu Gunsten des Vermieters, der einen Schaden an den versicherten Gegenständen durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, ergänzend dahin ausgelegt werden, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Vermieter verzichtet (BGH, Urteil vom 12.12.2012 – XII ZR 6/12 -; in: IMR 2013, 104).

– 1. Bei einer auf § 546 Abs. 2, § 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage des Vermieters gegen den Untermieter richtet sich der Streitwert nach § 41 Abs. 2 GKG. 2. Das maßgebliche „Entgelt“ ist grundsätzlich nicht der vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlende Untermietzins, sondern der vom Mieter an den Vermieter zu zahlende Hauptmietzins. 3. Ist die Mietsache nur teilweie untervermietet und wir dementsprechend nur Herausgabe der untervermieteten Räume verlangt, haftet der Untermieter auch nur im Verhältnis der von ihm genutzten Fläche zur Gesamtfläche des Mietobjekts. 4. Ob er daran Allein- oder Mitbesitz hat, ist hingegen für die Streitwertbemessung ohne Belang (KG, Beschluss vom 26.11.2012 – 8 W 77/12 -; in: IMR 2013, 127).

– 1. Eine Werkdienstwohnung ist unmittelbarer Bestandteil eines Arbeitsvertrags und ist regelmäßig Teil der Vergütung; es liegt kein selbständiger Mietvertrag vor. 2. Eine Werkmietwohnung wird dagegen mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet. Dabei wird neben dem Arbeitsvertrag ein Mietvertrag abgeschlossen (LG Berlin, Beschluss vom 29.11.2012 – 63 T 198/12 -; in: IMR 2013, 177).

– 1. Der Sinn der Vereinbarung einer Betriebspflicht, der darin liegt, ein Einkaufszentrum durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an den Geschäften für Kunden attraktiv zu halten, würde unterlaufen, wenn der den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragende Vermieter darauf verwiesen werden würde, mit der Durchsetzung der Betriebspflicht bis zum Abschluss eines Verfahrens in der Hauptsache zu warten. 2. Im Rahmen einer einstweiligen Verfügung kann die mietvertragliche Betriebspflicht durchgesetzt werden. Diese (eingeschränkte) Vorwegnahme der Hauptsache ist zulässig. 3. Die Betriebspflicht ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich das Geschäft des Mieters als unwirtschaftlich herausstellt oder erweartete Gewinne ausbleiben (KG, Beschluss vom 28.01.2013 – 8 W 5/13 -; in: IMR 2013, 187).

– 1. Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind, grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu. 2. Ein dem Anspruch aus enteignendem Eingriff zu Grunde liegendes gleichheitswidriges Sonderopfer kann allerdings dann zu verneinen sein, wenn der Vermieter weiß bzw. davon erfährt oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Drogen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl den Mietvertrag abschließt oder von einem Kündigungsrecht keinen Gebrauch macht (BGH, Urteil vom 14.03.2013 – III ZR 253/12 -; in: IMR 2013, 208).

– 1. Der Streitwert der auf § 546 Abs. 2, § 985 BGB gestützten Räumungs- und Herausgabeklage gegen den Untermieter richtet sich nach § 41 Abs. 2 GKG. 2. Abzustellen ist dabei grundsätzlich nicht auf den vom Untermieter an den Untervermieter zu zahlenden Untermietzins, sondern auf den vom Mieter an den Vermieter zu zahlenden Hauptmietzins. 3. Stützt der Vermieter seines Herausgabeanspruch gegen den Untermieter zumindest auch auf Eigentum, ist für den Streitwert der Jahresnutzungswert auch dann maßgeblich, wenn die streitige Zeit weniger als ein Jahr beträgt (KG, Beschluss vom 18.02.2013 – 8 W 10/13 -; in: IMR 2013, 213).

– 1. Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrags ist, ist nicht Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt. 2. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen – gegebenenfalls auch für einen längeren Zeitraum – belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutungsüberlassung (BGH, Urteil vom 12.06.2013 – XII ZR 143/11 -; in: IMR 2013, 354).

– Wer längere Zeit Mieten vereinnahmt udn einen Mietaufhebungsvertrag schließt, ist Vermieter (OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.05.2013 – 2 U 7/13 -; in: IMR 2013, 367).

– 1. Verliert ein Mieter einen Schlüssel zu einer Schließanlage, so führt das damit verbundene Risiko eines Einbruchs oder Diebstahls nicht allein zu einem kommerzialisierbaren Schaden des Vermieters. Dieser kann daher keine Ansprüche aufgrund einer, auf einem Kostenvoranschlag basierenden, fiktiven Abrechnung (gerichtlich) geltend machen. 2. Auch wenn der Mieter die Übernahme der ihm mit einem Kostenvoranschlag bezifferten Kosten für einen Austausch der Schließanlage ganz oder teilweise ablehnt, ist eine Feststellungsklage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO nicht zulässig, da dem Vermieter ein Austausch der Schlösser und eine anschließende Leistungsklage möglich und zumutbar ist (LG Freiburg, Urteil vom 09.04.2013 – 7 C 234/12 -; in: IMR 2013, 371).

– Werden Garage und Wohnung zu unterschiedlichen Zeitpunkten und unter Geltung unterschiedlicher Kündigungsfristen vermietet, handelt es sich im Zweifel nicht um einen einheitlichen Mietvertrag (BGH, Urteil vom 09.04.2013 – VIII ZR 245/12 -; in: IMR 2013, 448).

– Das Vermieterpfandrecht erlischt an den Sachen des Mieters, wenn sie aus den von ihm angemieteten Räumlichkeiten in an Dritte vermietete Räumlichkeiten auf demselben Grundstück des Vermieters verbracht werden (im Anschluss an OLG Stuttgart, IMR 2008, 197) (OLG Bremen, Urteil vom 18.07.2013 – 4 U 7/13 -; in: IMR 2013, 461).

– 1. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseignetumseinheit im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. 2. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen („Erwerbermodell“) (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12 -; in: IMR 2014, 99).

– Ein „OK“-Vermerk im Sendebericht eines Faxgeräts ist kein Beweis für den Zugang eines Dokuments beim Empfänger, stellt jedoch ein Indiz dafür dar. Behauptet dennoch der Empfänger der Sendung, diese nicht erhalten zu haben, so obliegt ihm im Rahmen der sekundären Darlegungslast vorzutragen, welches Gerät er an der Gegenstelle betreibt, ob die Verbindung im Speicher des Gerätes enthalten ist und ob und auf welche Weise er eine Dokumentation des Empfangsjournals führt. In so einem Fall muss der Empfänger den fehlenden Zugang beweisen (OLG Koblenz, Beschluss vom 04.07.2013 – 3 W 298/13 -; in: IMR 2014, 130).

– Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Gestattung der Nutzung der Mietwohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder werktags von 8 bis 16 Uhr (LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 – 67 S 208/13 – ; in: IMR 2014, 146).

– Ein Mieter, der trotz eines bestehenden Mietverhältnisses auszieht, kann sich auch bei Gebrauchsüberlassung an einen Dritten durch den Vermieter nicht darauf berufen, dass er von der Pflicht zur Entrichtugn des (Differenz-)Mietzinses gem. § 537 Abs. 2 BGB befreit sei (KG, Beschluss vom 08.01.2014 – 8 U 132/12 -; in: IMR 2014, 159).

– Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei Mietende nicht alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so hat der Vermieter gegen den Mieter nur dann Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist und die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird (BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13 -; in: IMR 2014, 231).

– Verhindert der Vermieter den ungehinderten Zugang zu den Mieträumlichkeiten und verweigert er die Herausgabe der noch darin enthaltenen Gegenstände des Mieters, begeht er verbotene Eigenmacht. Eine diese ausschließende Gestattung des Mieters muss freiwillig erfolgen und kann nicht darin gesehen werden, dass dieser im Zuge der Kündigung des Mietverhältnisses zur Schlüsselrückgabe rechtlich verpflichtet ist (OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2014 – 12 U 11/14 -; in: IMR 2014, 332).

– 1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535). Bei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann. 2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete leigenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535). 3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 – VIII ZR 60/85, IMRRS 2007, 2535) (BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 -; in: IMR 2014, 365).

– 1. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich beispielsweise aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann. 2. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) unwirksam (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13 -; in: IMR 2014, 366).

– Das typischerweise an alle Mieter eines Grundstücks (hier: eines Einfamilienhauses) gerichtete Leistungsangebot des Energieversorgungsunternehmers (sog. „Realofferte“) wird in der Regel von demjenigen, der die Energie entnimmt, konkludent sowohl für sich selbst als auch im Wege der – jedenfalls nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht gegebenen – Stellvertretung für die Mitmieter angenommen (BGH, Urteil vom 22.07.2014 – VIII ZR 313/13 -; in: IMR 2014, 394).

– Im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis bestimmt sich der Wert der Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung am dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrags, wobei der Wert der Verurteilung in erster Instanz maßgeblich ist (BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZB 30/13 -; in: IMR 2014, 402).

– Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. „echte Quadratmetermiete“, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahldenen Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10 % (OLG Dresden, Beschluss vom 01.07.2014 – 5 U 1890/13 -; in: IMR 2014, 422).

– Der Streitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung der Berechtigung der Mietminderung bestimmt sich nach § 9 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Minderung (OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.09.2014 – 2 W 61/14 -; in: IMR 2014, 491).

– 1. Bringt der Vermieter Kamera-Attrappen im Hauseingangsbereich an, um Vandalismus-Schäden zu vermeiden, so verletzt dies nicht das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters. Insbesondere entsteht gegenüber dem Mieter kein Überwachungsdruck, da ihm bekannt ist, dass die Kameras nur Attrappen sind. 2. Auch die Befürchtung des Mieters, der Vermieter könnte eines Tages die Attrappen durch echte Kameras auswechseln, begründet noch keinen Eingriff in dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht. 3. Damit steht dem Meiter auch kein Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter zu (AG Schöneberg, Urteil vom 30.07.2014 – 103 C 160/14 -; in: IMR 2014, 508).

– Der Vermieter von Gewerberaum darf zur Durchsetzung seiner Ansprüche – wie etwa der Zahlung der Kaution – seine Versorgungsleistungen nicht zurückhalten (KG, Urteil vom 23.10.2014 – 8 U 178/14 -; in: IMR 2015, 67).

– Die Vereinbarung einer Einmalzahlung für die gesamte Mietdauer ist dem Ersteher gegenüber nur dann beachtlich, wenn sie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde. ES kommt nicht darauf an, ob im konkreten Fall tatsächlich eine Missbrauchsabsicht vorliegt (vgl. BGH, Beschluss vom 11.10.2011 – VIII ZR 103/11, IMRRS 2012, 0188) (IMR 2015, 100).

– Die Kosten einer vorgerichtlichen Anwaltsmahnung sind für einen gewerblichen Großvermieter nicht ersatzfähig (AG Dortmund, Urteil vom 06.01.2015 – 425 C 6720/14 -; in: IMR 2015, 105).

– 1. Für einen Immobilienleasingvertrag ist es kennzeichnend, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine SAche oder eine Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes Entgelt zum Gebrauch für eine fest vereinbarte lange Vertragslaufzeit überlässt, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung, Sachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingnehmer trifft. 2. In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 26.11.2014 – XII ZR 120/13 -; in: ImR 2015, 106).

– 1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat. 2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand (LG Kleve, Urteil vom 28.01.2015 – 6 S 149/12 -; in: IMR 2015, 150).

– Mieter müssen keine Video-Überwachungskamera oder Kameraattrappe im Hauseingang und im Treppenhaus akzeptieren (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2015 – 33 C 3407/14 -; in: IMR 2015, 151).

– 1. Der Vermieter darf Kellerräume, die keinem Mieter zugewiesen dind und sonst in keiner Weise gekennzeichnet sind, öffnen und ausräumen. 2. Wurden diese Kellerräume von Mietern unberechtigterweise in Besitz genommen, trifft den Vermieter keine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.11.2014 – 9 C 303/13 -; in: IMR 2015, 152).

– 1. Der geschützte Besitz des Mieters erstreckt sich ohne Weiteres nur auf die angemieteten Räumlichkeiten, nicht auf das Treppenhaus, den Garten oder die Fassade. 2. Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten, wie die Verschattung durch ein Gerüst, Lärm uns sonstige Beeinträchtigungen, lösen für den Mieter nur mietrechtliche Gewährleistungsansprüche aus, die nicht im Wege eines einstweiligen Verfügungsverfahrens gesichert werden können. 3. Nicht jeder Mangel der Mietsache stellt eine Besitzstörung dar (LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2014 – 63 S 203/14 -; in: IMR 2015, 170).

– Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inahlt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 -; in: IMR 2015, 137).

– 1. Die Aufstellung eines Gerüstes für Fassadenarbeiten am vermieteten Haus stellt eine verbotene Eigenmacht dar. 2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten ordnungsgemäß angekündigt hat (LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2015 – 18 S 259/14 -; in: IMR 2015, 223).

– Die Mietschuld ist als Bringschuld zu erfüllen. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es nicht, dass der Mieter am Tag der Fälligkeit einen Überweisungsauftrag erteilt. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Miete am Fälligkeitstag dem Konto des Vermeiters gutgeschrieben ist. Dies gilt sowohl für die Gewerbe- als auch für die Wohnungsmiete (LG Freiburg, Urteil vom 28.04.2015 – 9 S 109/14 -; in: IMR 2015, 224).

– 1. Der aus Eigenbedarf kündigende Vermieter hat ein (anlassbezogenes) Besichtigungsrecht. 2. Im Abstand von zwei Jahren steht dem Vermieter ein periodisches Besichtigungsrecht. 2. Im Abstand von zwei Jahren steht dem Vermieter ein periodisches Besichtigungsrecht zu. 3. Die Geltendmachung von Härtegründen aus § 574 BGB verlangt Nachteile von einigem Gewicht (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.04.2014 – 2-11 S 57/14 -; in: IMR 2015, 19).

– 1. Soweit es für den Inhalt der mietvertraglichen Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter auf den Beginn des Mietverhältnisses ankommt, ist auf den Beginn des ursprünglichen Mietverhältnisses zwischen Veräußerer und Mieter abzustellen. 2. Dafür, ob eine in die Mieträume eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfällt, kommt es auf den Zeitpunkt der Einbringung der Sache in die Mieträume an. Eine Sicherungsübereignung der Sache im Zeitraum nach ihrer Einbringung in die Mieträume und vor einem veräußerungsbedingten Vermieterwechsel verhindert daher nicht, dass das Vermieterpfandrecht des Erwerbers die Sache erfasst (Fortführung von BGHZ 170, 196 = NZM 2007, 212 und BGH, Urteil vom 20.03.1986 – IX ZR 42/85, IBRRS 2007, 1028; NJW 1986, 2426). 3. Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang (BGH, Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12 -; in: IMR 2015, 25).

– Ein Pfandgläubiger, der Nutzungen aus dem Pfand zieht, ohne durch ein Nutzungspfand hierzu berechtigt zu sein, hat das daraus Erlangte an den Pfandschuldner nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag herauszugeben (BGH, Urteil vom 17.09.2014 – XII ZR 140/12 -; in: IMR 2015, 189).

– 1. Der Vermieter ist verpflichtet, das über die Wasserversorgungsanlage an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf Legionellen zu untersuchen. 2. Erkrankt ein Mieter infolge einer Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen, so muss er beweisen, dass zwischen der Erkrankung und der Kontamination des Trinkwassers ein ursächlicher Zusammenhang besteht. 3. Erforderlich ist Vollbeweis. Das Gericht darf allerdings keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen, sondern muss sich mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit begnügen (BGH, Urteil vom 06.05.2015 – VIII ZR 161/14 -; in: IMR 2015, 265).

– 1. Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch sind wesentliche Beeinträchtigungen, die nicht geduldet werden müssen. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. 2. Der Mieter, der unter Berufung auf die Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von einem anderen Mieter verlangt, das Rauchen auf dem Balkon zu unterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutzgesetzen ergende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14 -; in: IMR 2015, 269).

– 1. Die Störung eiens Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung raucht, ist auch dann eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB, wenn dem anderen Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet ist. 2. Nach dem auf den Besitzschutzanspruch (BGB § 862 Abs. 1) entsprechend anzuwendenen Maßstab des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGH kann der Mieter Einwirkungen durch das Rauchen eines anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. 3. Der Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der einen Wohnung gehört (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14 -; in: IMR 2015, 270).

– Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme führt im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung. Für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, sind dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf (BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14 -; in: IMR 2015, 271).

– Erhebt der Vermieter gegen den zur Räumung verpflichteten Mieter unmittelbar vor dem mieterseits angekündigten – und später eingehaltenen – Räumungstermin Klage, hat er nach Klagerücknahme die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (OLG Dresden, Urteil vom 25.11.2014 – 5 W 1310/14 -; in: IMR 2015, 300).

– Art. 3 Abs. 2 zweiter Gedankenstrich der Richtlinie 95/46/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 24.10.1995 zum Schutz natürlicher Personen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten und zum freien Datenverkehr ist dahin auszulegen, dass der Betrieb eines von einer natürlichen Person an ihrem Einfamilienhaus zum Zweck des Schutzes des Eigentums, der Gesundheit und des Lebens der Besitzer des Hauses angebrachten Kamarasystems, das Videos von Personen auf einer kontinuierlichen Speichervorrichtung wie einer Festplatte aufzeichnet und dabei auch den öffentlichen Raum überwacht, keine Datenverarbeitung darstellt, die im Sinne dieser Bestimmung zur Ausübung ausschließlich persönlicher oder familiärer Tätigkeiten vorgenommen wird (EuGH, Urteil vom 11.12.2014 – Rs. C-212/13 -; in: IMR 2015, 340).

– Die Forderung unstreitig nicht geschuldeter Vermögensvorteile als Voraussetzung frü die unstreitg geschuldete Räumung und Herausgabe eines Pachtobjekts kann eine Erpressung des Vermieters durch den Pächter sowie seine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung begründen. Das Verfassen des Anwaltsschreibens, in dem die unberechtigte Forderung erheoben wird, kann als Beteiligung des Rechtsanwalts an dieser Handlung und demzufolge zu seiner Mithaftung auf Erstattung der seitens des Pächters erlangten Vermögensvorteile führen (OLG Frankfurt, Urteil vom 10.06.2015 – 2 U 201/14 -; in: IMR 2015, 344).

– 1. Die Klägerseite hat ein Bestimmungsrecht für die Streitwerthöhe. 2. Auf vorhandenen, entsprechenden Sachvortrag ist der Kläger nicht verpflichtet, dem Beklagtenvorbringen erneut entgegenzutreten (OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.06.2015 – 2 W 26/15 -; IMR 2015, 345).

– 1. Der Vermieter von Gewerberaum ist während des laufenden Mietverhältnisses nicht berechtigt, zur Durchsetzung seiner Ansprüche – wie etwa der Zahlung der Kaution – seine Leistung aus der Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zurückzuhalten, denn es handelt sich um eine nicht nachholbare Leistung. 2. Auch nach Beendigung des Mietvertrages kann sich aus Treu und Glauben eine nachvertragliche Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser ergeben (KG, Urteil vom 23.10.2014 – 8 U 178/14 -; in: GE 2015, 379).

– Der Eigentümer und Vermieter kann von dem mit der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten beauftragten Energiedienstleister nicht nur Korrektur der unrichtigen Abrechnung, sondern auch Schadensersatz in Höhe der von den Mietern überzahlten Vorschüsse verlangen (LG Berlin, Teilurteil vom 12.02.2013 und Schlussurteil vom 20.01.2015 – 22 O 187/12 -; in: GE 2015, 382).

– In der widerspruchslosen Entgegennahme des zustellenden Schriftstücks durch eine in den Geschäftsräumen beschäftigte Person (§ 178 Abs. 1 Nr. 2 ZPO) liegt zugleich die (konkludente) Erklärung, dass der Zustellungsadressat abwesend bzw. an der Entgegennahme der Zustellung verhindert ist. Weitere Nachforschungen des Zustellers sind dann regelmäßig nicht veranlasst (BGH, Beschluss vom 04.02.2015 – III ZR 513/13 -; in: GE 2015, 511).

– 1. Werden Kellerräume mit der Wohnung übergeben, und ist der Stromanschluss für die Kellerräume in die Stromanlage der Wohnung eingebunden, sind die Kellerräume Bestandteil der Mietsache, auch wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind. 2. Der Vermieter hat – anders als ein Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber – keinen Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung und im Rechtsstreit auch keinen Anspruch auf Feststellung darüber, dass eine Abmahnung zu Unrecht erfolgt ist. 3. Eine Außenwerbung (hier: am Briefkasten) für eine nicht vereinbarte gewerbliche Nutzung baucht der Vermieter nicht hinzunehmen (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2015 – 65 S 396/14 -; in: GE 2015, 512).

– Die Mieterin, die ihrem Ehegatten Vollmacht erteilt hatte, sie in mietrechtlichen Angelegenheiten zu vertreten, haftet für Pflichtverletzungen ihres Ehegatten (vorliegend: strafbare Handlungen gegenüber Beauftragten des Vermieters) nach § 278 BGB (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.03.2015 – 234 C 106/14 -; in: GE 2015, 519).

– 1. Ein Vermieter, der nur gegenüber ausländischen Mietern türkischer oder arabischer Herkunft Mieterhöhungen ausspricht und erbetene Räumungsfristen ablehnt, anders als gegenüber Mietparteien im Hause in duetscher oder mitteleuropäischer Herkunft, verstößt gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. 2. Die betroffenen Mieter haben einen Entschädigungsanspruch wegen der unmittelbaren Benachteiligung (hier: jeweils 15.000 €) (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 19.12.2014 – 25 C 357/14 -; in: GE 2015, 519).

– 1. Im Rückforderungsprozess hat der Mieter die Beweislast dafür, dass Mieterhöhungen unwirksam waren und die Zahlungen deshalb ohne Rechtsgrund erfolgten. 2. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kostenmiete verlangt hatte und der Mieter bestreitet, dass die Wohnung der Preisbindung unterliegt, sofern der Vermieter im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast substantiiert vorträgt, dass die Preisbindungsvorschriften (hier: § 17 Abs. 1 II. WoBauG) anwendbar waren (LG Berlin, Urteil vom 22.04.2015 – 18 S 416/13 -; in: GE 2015, 729).

– Der Vermieter von Geschäftsraum kann künftig fällig werdende Miete einklagen, wenn ein über einen längeren Zeitraum bestehender Mietrückstand die Vermutung begründet, dass der Mieter auch künftig fällig werdende Zahlungen nicht leisten wird (OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 – 6 U 134/13 -; in: GE 2015, 590).

– Der Mieter hat bei erheblicher Besitzstörung gegen den Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung des Anbaus von Balkonenen nicht nur vor seiner Mietwohnung, sondern gegebenenfalls auch im Bereich oberer Etagen, wenn ein immissionsfreier Anbau mit Einrüstung der Fassade nicht möglich ist (LG Berlin, Beschluss vom 16.09.2014 – 65 T 224/14 -; in: GE 2015, 595).

– Der Vermieter darf grundsätzlich seinen Anspruch gegen den Mieter auf Duldung von Modernisierungsarbeiten nicht im Eilverfahren durch einstweilige Verfügung durchsetzen (LG Berlin, Beschluss vom 27.10.2014 – 65 T 220/14 -; in: GE 2015, 596).

– Der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum bemisst sich nach dem 3 1/2-fachen Jahreswert der nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handlet und sich deshalb die „streitige“ Zeit nicht bestimmen lässt. Das gilt auch dann, wenn sich der Mieter gegenüber einer Kündigung auf eine Mieterschutzregelung (hier § 577a BGB) beruft (BGH, Beschluss vom 03.03.2015 – VIII ZR 279/14 -; in: GE 2015, 652).

– Der Mieter, der wegen einer Wohnflächendifferenz von mehr als 10 % einen Mietrückzahlungsanspruch hat, bleibt auch dann Forderungsinhaber, wenn das JobCenter die Miete bezahlt hat. Bei einem Forderungsausgleich erfolgt die Rückabwicklung allerdings im Rahmen der Leistungsbeziehungen des Mieters zum JobCenter (LG Berlin, Beschluss vom 13.03.2015 – 65 S 477/14 -; in: GE 2015, 659).

– Nimmt der Vermieter ungenehmigte Umbauten über längere Zeit (hier: mehr als fünf Jahre) widerspruchslos hin, ist sein Rückbauverlangen während des Mietverhältnisses treuwidrig (LG Berlin, Urteil vom 20.04.2015 – 18 S 92/14 -; in: GE 2015, 791).

– Der Streitwert für eine Klage auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis ist mit dem 42fachen Monatsbetrag des zu erwartenden Untermietzinses anzusetzen (LG Berlin, Beschluss vom 27.05.2015 – 63 T 40/15 -; in: GE 2015, 861).

– 1. Weicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten ab, liegt auch bie einer „ca.“-Angabe ein Mangel vor. 2. Auf die Ortsüblichkeit der Miete kommt es nicht an. 3. Der Mieter muss auf die Relevanz der Flächenangabe nicht hinweisen. 4. Zahlungen des Jobcenters an den Vermieter sind keine Leistungen an diesen im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Rückabwicklung erfolgt entlang der Leistungsbeziehungen. 5. Die Verjährung des Rückforderungsanspruchs beginnt mit Kenntnis von der Flächenabweichung (LG Berlin, Beschluss vom 13.03.2015 – 65 S 477/14 -; in: IMR 2015, 360).

– 1. Beim Amtsgericht besteht eine größere Sachnähe und fachliche Kompetenz in Streitigkeiten über Ansprüche aus Wohnraummietverhältnissen als beim Landgericht. Dabei beschränkt sich die Tätigkeit des Amtsgerichts regenmäßig nicht auf rein mietrechtliche Anspruchsgrundlagen, sondern hat auch konkurrierende Ansprüche, insbesondere aus § 823 BGB, zu erfassen. 2. Ob zwei Antragsgegner Streitgenossen sind, entscheidet sich daran, ob zwischen den geltend gemachten Ansprüchen ein innerer sachlicher Zusammenhang besteht (hier bejaht für die Inanspruchnahme zum Ersatz der Schäden aus demselben Unfallereignis) (OLG Brandenburg, Beschluss vom 30.03.2015 – 1 (Z) Sa 5/15 -; in: IMR 2015, 388).

– Dem Mieter fehlt die Klagebefugnis für eine Anfechtungsklage gegen eine seinem Vermieter erteilte Baugenehmigung zur Durchführung baulicher Maßnahmen am Gebäude des Vermieters (OVG Sachen-Anhalt, Beschluss vom 02.07.2015 – 2 O 22/15 -; in: IMR 2015, 389).

– 1. Bei einer Klage auf Zahlung von über Jahren entstandenen Mietrückständen ist für die Bestimmung des Streitgegenstands erforderlich, dass angegeben wird, für welchen Monat welcher Betrag verlangt wird. 2. Wenn neben den Mietzinsansprüchen noch Ansprüche auf Betriebskostenzahlungen, Mahn- und Rechtsanwaltskosten verlangt werden, muss in der Klage angegeben werden, wie sich die Klageforderung genau zusammensetzt. 3. Die bloße Bezugnahme auf ein -mehrseitiges – Mieterkontenblatt genügt nicht. 4. Eine solche „Saldoklage“ ist weiterhin als unzulässig abzuweisen (LG Dortmund, Beschluss vom 18.05.2015 – 1 S 47/15 -; in: IMR 2015, 390).

– Die Räumung von Wohnraum im Sinne von § 940a ZPO weicht die allgemeinen Voraussetzungen des einstweiligen Rechtsschutzes nicht auf, sondern beschränkt die Anwendbarkeit der Leistungsverfügung auf bestimmte Fälle (LG Berlin, Beschluss vom 30.01.2015 – 67 T 14/15 -; in: ImR 2015, 391).

– 1. Die Räumungsverfügung gemäß § 940a Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass der Antragsgegner Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz oder mittelbaren Besitz an den Räumen hat. 2. Deshalb kann eine Räumungsverfügung gegen den Untermieter nur hinsichtlich der Räume erlassen werden, die dem Untermieter zum Gebrauch überlassen wurden (LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 – 67 T 149/15 -; in: IMR 2015, 392).

– In Fällen einer zwischen den Mietvertragspareien streitigen Berechtigung des Mieters zur Tierhaltung liegt die Beschwer sowohl im Falle der Klagestattgabe als auch der Klageabweisung grundsätzlich bei nicht mehr als 600,00 € (LG Berlin, Beschluss vom 16.04.2015 – 67 S 92/15 -; in: GE 2015, 1032).

– Der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung des Eintritts einer Mietminderung bzw. auf Feststellung seiner Berechtigung, ein entsprechendes Recht geltend zu mache, ist in Anwendung des § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG nach dem Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (LG Berlin, Beschluss vom 13.07.2015 – 65 T 90/15 -; in: GE 2015, 1098).

– Eine Saldoklage ist dann unzulässig, wenn in dem geltend gemachten Saldo nicht nur unterschiedlich hohe Mietzinsforderungen, sondern auch Mahn-, Rechtsanwalts- und Betriebskosten enthalten sind (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 09.01.2013 – VIII ZR 94/12 -, GE 2013, 349) (AG Dortmund, Urteil vom 19.12.2014 – 420 C 6682/14 -; in: GE 2015, 1103).

– 1. Das Merkmal „demnächst“ (§ 167 ZPO) ist nur erfüllt, wenn sich der partei zuzurechnende Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten. 2. Mit Blick auf die Einzahlung des Kostenvorschusses kommt es bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Verzögerung von 14 Tagen nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse, sondern darauf an, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat (Anschluss an BGH, Urteil vom 10.02.2011, VII ZR 185/07, NJW 2011, 1227 und Aufgabe von Senat, Urteil vom 30.03.2012, V ZR 148/11, GE 2012, 767 = ZMR 2012, 643). 3. Wurde der Kostenvorschuss verfahrenswidrig nicht von der klagenden Partei selbst, sondern über deren Anwalt angefordert, ist die damit einhergehende – der Partei nicht zuzurechnende – Verzögerung im Allgemeinen mit drei Werktagen zu veranschlagen. 4. Auch von einer auf die Wahrung ihrer prozessualen Obliegenheiten bedachten Partei kann nicht verlangt werden, an Wochenend- und Feiertagen sowie am Heiligabend und Silvester für die Einzahlung des Kostenvorschusses Sorge zu tragen (BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 154/14 -; in: GE 2015, 1221).

– 1. Neben dem Gerwerberaummieter sind auch dessen Arbeitnehmer, freie Mitarbeiter, Aushilfskräfte und sonstige Personen, die eine besondere Nähe zum versicherten Mietobjekt aufweisen, in den Schutz der sog. versicherungsrechtlichen Lösung einbezogen und wie eine mitversicherte Person des Gebäudeversicherungsvertrages zu behandeln. 2. Der Rückgriff des Versicherers gegen den Mieter bzw. einen gleichgestellten Dritten sit wegen des mit der versicherungsrechtlichen Lösung verbundenen stillschweigenden Regressverzichts bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalls nach den Grundsätzen des § 81 Abs. 2 VVG begrenzt, sofern der Versicherungsfall nach dem seit dem 1. Januar 2008 geltenden VVG zu beurteilen ist. 3. Ein Quotenvorrecht des Vermieters (Versicherungsnehmers) bei Unterversicherung scheidet im Anwendungsbereich der versicherungsrechtlichen Lösung jedenfalls dann aus, wenn die Versicherungsleistung den bürgerlich-rechtlichen Schaden (Zeitwertschaden) abdeckt oder überschreitet (LG Krefeld, Grund- und Teilurteil vom 01.07.2015 – 2 O 123/13 -; in: GE 2015, 1288).

– Der Gebührenstreitwert für eine auf die Feststellung der Minderung des Mietzinses gerichtete Klage bemisst sich nicht analog § 41 ABs. 5 GKG, sondern gemäß §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO nach dem 3 1/2fachen Jahresbetrag der streitigen Minderung (LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2015 – 67 T 137/15 -; in: GE 2015, 1291).

– Der Gebührenstreitwert für eine Feststellungsklage, die eine zwischen den Mietvertragsparteien streitge Modernisierungsmieterhöhung zum Gegenstand hat, ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 GKG mit dem Jahreswert des streitigen Erhöhungsbetrages ohne Feststellungsabschlag zu bemessen, selbst wenn es sich um eine positive Feststellungsklage des Vermieters handelt (LG Berlin, Beschluss vom 04.08.2015 – 67 T 80/15 -; in: GE 2015, 1295).

– Der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über das Bestehen eines Mietverhältnisses, dessen Dauer unbestimmt ist, bemisst sich nach dem 3 1/2fachen Jahresbetrag der Nettomiete (ständige Rechtsprechung des BGH, zuletzt VIII ZR 279/14, GE 2015, 652) (BGH, Beschluss vom 16.09.2015 – VIII ZR 135/15 -; in: GE 2015, 1396).

– Von Zinsen sind – seien sie gesetzlich oder rechtsgeschäftliche Zinsen – Verzugszinsen nicht zu entrichten. Ein Schaden, der aus der verspäteten Zahlung von Zinsen entsteht, muss von dem Gläubiger auch dann konkret dargelegt werden, wenn er nur den gesetzlichen Zins als Mindestschaden verlangt (BGH, Urteil vom 16.09.2015 – XII ZR 74/14 -; in: GE 2015, 1396).

– Bestätigt der Vermieter in einer schriftlichen Erklärung, dass der Mieter seinen bisherigen mietvertraglichen Verpflichtungen nachgekommen sei, die Mietzahlungen immer pünktlich und in voller Höhe geleistet habe und das Mieterkonto keine Rückstände aufweise, allerdings auf noch fällig werdende Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Umlageabrechnung nicht verzichtet werde, stellt das ein negatives Schuldanerkenntnis dar und schließt Nachforderungen des Vermieters von Mietzins aus (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2015 – 18 S 65/14 -; in: GE 2015, 1401).

– Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können (BGH, Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 -; in: GE 2015, 1458).

– 1. Bei einer Instandsetzungsklage des Mieters entfällt die Passivlegitimation nicht durch Veräußerung des Grundstücks, vielmehr wirkt das Urteil gem. §§ 265, 325 ZPO auch gegenüber dem Erwerber. 2. Die Veräußerung der Mietsache nach Rechtshängigkeit einer Instandsetzungsklage des Mieters hat keinen Einfluss auf den Prozess, da ein urteil auch gegen den Erwerber wirkt (LG Berlin, Urteil vom 12.10.2015 – 67 S 431/14 -; in: GE 2015, 1532).

– Der Mieter kann Besitzschutz durch einstweilige Verfügung wegen fehlender Modernisierungsankündigung nur gegen seinen Vermieter verlangen, nicht gegen einen Dritten, der Modernisierungsarbeiten im Haus durchführt (LG Berlin, Beschluss vom 11.08.2015 – 55 S 249/14 -; in: GE 2015, 1535).

– Eine Mietminderung wegen Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück kommt nicht in Betracht (AG Schöneberg, Urteil vom 22.09.2015 – 15 C 353/14 -; in: GE 2015, 1536).

– 1. Ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verurteilt worden und hat danach mehrfach vergelbich einen Termin zur Durchführung der Arbeiten angeboten, kann der Mieter keine Ermächtigung verlangen, Maßnahmen selbst nach Vorschusszahlung durchführen zu lassen (gegen LG Berlin, GE 2012, 1170). 2. Die treuwidrige Verhinderung der Erfüllung des titulierten Anspruchs steht der Erfüllung gleich und schließt eine Ermächtigung zur Handlungsvornahme nach § 887 ZPO aus (LG Berlin, Beschluss vom 9. Oktober 2015 – 65 T 180/15 -; in: GE 2016, 59).

– Die Spezialvorschrift des § 41 GKG (Jahresbetrag maßgeblich) kann nur auf dort geregelte Fälle angewandt werden, so dass der Streitwert für die Klage auf Genehmigung der Untervermietung nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Untermiete festzusetzen ist (LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2015 – 67 T 194/15 -; in: GE 2016, 65).

– Eine Besitzstörung des Mieters ist nicht gegeben, wenn der Vermieter lediglich im Außenbereich eine Wärmedämmung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen und technischen Vorschriften anbringt. Ein Verfügungsgrund entfällt, wenn der Mieter nach der Modernisierungsankündigung des Vermieters lange mit dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zuwartet (AG Schöneberg, Beschluss vom 30.11.2015 – 106 C 341/15 -; in: GE 2016, 68).

– Bei der Vollstreckung in das Grundstück einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gelten die (noch) im Grundbuch eingetragenen (bisherigen) Gesellschafter grundsätzlich auch dann in entsprechender Anwendung von § 1148 Satz 1, § 1192 Abs. 1 BGB als Gesellschafter der Schuldnerin, wenn diese durch den Tod eines eingetragenen Gesellschafters aufgelöst worden ist (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 02.12.2010 – V ZB 84/10, BGHZ 187, 344 ff.; Senat, Beschluss vom 24.02.2011 – V ZR 253/10, NJW 2011, 1449 ff.) (BGH, Beschluss vom 19.11.2015 – V ZB 201/14 -; in: GE 2016, 120).

– § 563 Abs. 2 SAtz 4 BGB erfordert für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde; einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es nicht (hier: Vater-Sohn-ähnliches Verhältnis) (LG Berlin, Beschluss vom 17.12.2015 – 67 S 390/15 -; in: GE 2016, 195).

– Die vorläufige Vollstreckbarkeit eines erstinstanzlichen Urteils, das die Verurteilung des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen zum Gegenstand hat, richtet sich nicht nach den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO, sondern entweder nach den §§ 708 Nr. 11, 711 oder nach § 709 ZPO. Zur Bemessung des Gegenstandes der Verurteilung i. S. d. § 708 Nr. 11 ZPO ist dabei zumindest der Jahresbetrag der zu erwartenden Mieterhöhung zugrunde zu legen (LG Berlin, Teilurteil vom 07.01.2016 – 67 S 402/15 -; in: GE 2016, 196).

– 1. Der Wert der Beschwer bemisst sich bei einer Verurteilung zur Räumung allein nach §§ 8, 9 ZPO (dreieinhalbfache Jahrespacht). 2. Der Kostenaufwand zur Erfüllung der Räumungspflicht ist nicht zu berücksichtigen, wenn nicht neben der Räumungsklage auch Klage auf Beseitigung von Bauwerken oder Einrichtungen erhoben wurde (BGH, Beschluss vom 26.11.2015 – III ZB 84/15 -; in: GE 2016, 254).

– 1. Eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass der Zwischenmieter – nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrages – die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 03.07.1996 – VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142, 148). 2. Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Intessenlage der Beteiligten fehlt (BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 311/14 -; in: GE 2016, 389).

– Der 42fache Minderungsbetrag ist maßgeblich für den Streitwert der Minderungsfeststellungsklage (LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2015 – 63 T 122/15 -; in: GE 2016, 460).

– § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Gewerberaummietverhältnisse nicht analog anzuwenden, wohl aber sind seine Wertungen im Rahmen des § 940 ZPO zu berücksichtigen. 2. Der Vermieter von Gewerberäumen kann einen Dritten regelmäßig im Wege der einstweiligen Verfügung auf Räumung in Anspruch nehmen, wenn – mit Ausnahme der Voraussetzung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handeln muss – der Tatbestand des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt ist (LG Krefeld, Beschluss vom 08.03.2016 – 2 S 60/15 -; in: GE 2016, 461).

– Eine Hausordnung kann nur das Zusammenleben der Mieter regeln, nicht aber dem Mieter zusätzliche Pflichten auferlegen. Der Mieter hat nicht den Balkon von Schnee und Eis zu befreien und den Abfluss aufzutauen (LG Berlin, Urteil vom 08.03.20016 – 63 S 213/15 -; in: GE 2016, 531).

– Verkauft der Vermieter die an den Mieter vermietete Wohnung durch notariellen Kaufvertrag an einen Dritten, ohne diesem darin eine Belastungsvollmacht einzuräumen, haftet er dem Meiter, der zur Finanzierung des Kaufpreises auf die Bestellung eines Grundpfandrechts angeweisen ist und den Vermieter deshalb um Erteilung einer Belastungsvollmacht frü den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechtes bittet, wegen Vereitelung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1 BGB zumindest dann nicht, wenn der Mieter erst zwei Werktage vor Ablauf der Ausübungsfrist der §§ 577 Abs. 1 Satz 3, 469 Abs. 2 Satz 1 BGB mit seiner Bitte an den Vermieter herantritt (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2016 – 67 S 392/15 -; in: GE 2016, 533).

– Der Gebührenstreitwert für eine Klage auf Erteilung einer Untermieterlaubnis bemisst sich nach dem Jahresbetrag des voraussichtlichen Untermietzinses (entgegen LG Berlin, ZK 63, GE 2015, 861; LG Berlin, ZK 67, GE 2016, 65) (LG Berlin, Beschluss vom 18.01.2016 – 65 T 259/15 -; in: GE 2016, 533).

– Der Beschwerdewert bei einem Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit bemisst sich nach der dreieinhalbfachen Jahresnettomiete (BGH, Beschluss vom 23.03.2016 – VIII ZR 26/16 -; in: GE 2016, 650).

– Der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum bestimmt sich bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete; die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen den Beschwerdewert nicht (BGH, Beschluss vom 08.12.2015 – VIII ZR 129/15 -; in: GE 2016, 650).

– Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind (BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14 -; in: GE 2016, 849).

– 1. Eine Stufenklage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dient, sondern dem kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll (im Anschluss an BGH, Urteile vom 02.03.2000 – III ZR 65/99, NJW 2000, 1645 unter 1a; vom 29.03.2011 – VI ZR 117/10, aaO. Rn. 8; vom 17.10.2012 – XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 13). Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach § 254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Leistungsanspruchs notwenig sind. 2. Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29.03.2006 – VIII ZR 250/05, GE 2006, 643 = NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, GE 2014, 182 = BGHZ 199, 136 Rn.5). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alernative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird. 3. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden ist und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG) (BGH, Versäumnisurteil vom 06.04.2016 – VIII ZR 143/15 -; in: GE 2016, 905).

– Die Berufungsbeschwer für Klagen auf Mieterhöhung bemisst sich gemäß § 9 ZPO im auf unbestimmte Zeit geschlossenen Wohnraummietverhältnis nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Mieterhöhungsbetrages (BGH, Beschluss vom 14.06.2016 – VIII ZB 4/16 -; in: GE 2016, 910).

– Darf ein Keller laut Mietvertrag nur „mitbenutzt“ werden, steht dem Mieter weder ein Anspruch auf Mangelbeseitigung bzw. Instandsetzung noch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes an einem bestimmten Kellerraum zu (AG Spandau, Urteil vom 29.03.2016 – 12 C 149/15 -; in: GE 2016, 919).

– Die Rechtsmittelbeschwer bei einem Räumungsurteil bestimmt sich nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete (ständige Rechtsprechung des Senats) (BGH, Beschluss vom 14.06.2016 – VIII ZR 291/15 -; in: GE 2016, 1025).

– Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (Fortführung von BGH, Beschlüsse vom 21.09.2005 – XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter II 3; vom 20.04.2005 – XII ZR 248/04, NJW-RR 2005, 938 unter II 1 a) (BGH, Beschluss vom 14.06.2016 – VIII ZR 43/15 -; in: GE 2016, 1025).

– 1. Der Gebührenstreitwert für eine auf Feststellung einer Minderungsquote gerichtete Klage des Mieters ist mangels gesetzlicher Sonderregelung im GKG grundsätzlich deckungsgleich mit dem Zuständigkeits- und Rechtsmittelstreitwert einer entsprechenden Klage. 2. Er bemisst sich gemäß § 3 ZPO i. V. m. den Wertungsgrundsätzen des § 9 Satz 1 ZPO mit dem 3 1/2 fachen Jahresbetrag des auf die Minderungsquote entfallenden Mietzinsanteils (LG Berlin, Beschluss vom 16.06.2016 – 67 S 76/16 -; in: GE 2016, 1032).

– Verlangt der Eigentümer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung und Herausgabe der Mietsache von einem Dritten, ohne dass sich eine der Parteien auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses beruft, bemisst sich der Gebührenstreitwert nicht gemäß § 41 Abs. 1, Abs. 2 GKG, sondern gemäß § 6 Satz 1 ZPO nach dem Verkehrswert der überlassenen Räume. 2. Wird die Räumung und Herausgabe im einstweiligen Verfügungsverfahren verlangt und die Hauptsache damit vorweggenommen, ist gemäß § 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG kein Abschlag auf den Hauptsachenstreitwert vorzunehmen (LG Berlin, Beschluss vom 02.08.2016 – 67 S 187/16 -, GE 2016, 1097).

– Ist der Beitritt eines Mieters von gewerblich genutzen Räumen in einem Einkaufszentrum zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geführten Werbegemeinschaft unwirksam, so finden die Grundsätze über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellscahft Anwendung (BGH, Urteil vom 11.05.2016 – XII ZR 147/14 -; in: GE 2016, 1084).

– 1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkausrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 17, 22 ff.). 2. § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung eines Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.06.2006 – V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 21 ff.). 3. § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10.10.1969 – V ZR 155/66, LM § 508 BGB a. F. Nr. 1). 4. Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände bzw. auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27.01.2012 – V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18) (BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 61/15 -; in: GE 2016, 1085).

-Im Rechtsmittelverfahren richtet sich bei einer verlangten Grundstücksherausgabe der Streitwert nach dem Verkehrswert (BGH, Beschluss vom 25.08.2016 – V ZR 9/16 -; in: GE 2016, 1207).

– Das Gericht, das die Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutahtens von der Einzahlung eines Auslagenvorschusses abhängig macht, muss dafür eine angemessene Frist setzen und darf nicht bei einer zu kurzen Frist sogleich den Beweisantrag als verspätet zurückweisen. Die nicht fristgerechte Zahlung des Auslagenvorschusses indiziert noch keine grobe Fahrlässigkeit der Partei (BGH, Beschluss vom 10. Mai 2016 – VIII ZR 97/15 -; GE 2016, 1207).

– Die Zahlungsklage ist unzulässig wegen nicht hinreichend bestimmten Streitgegenstands, wenn Ausstände aus Netto- und/oder Bruttomieten für einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, denen wiederum Gutschriften (Überzahlung Miete), Zahlung, Guthaben Heizkostenabrechnung sowie Überzahlungen bezüglich Miete gegenübergestellt werden (AG Hanau, Urteil vom 28.10.2015 – 37 C 44/15 – IMR 2016, 90).

– 1. Die Betriebspflicht ist eine unvertretbare Handlung, die nach § 888 ZPO zu vollstrecken ist. 2. Es steht grundsätzlich der Vollstreckbarkeit einer Betriebspflicht eines Geschäftsbetriebs in Gewerberäumen nicht entgegen, dass es hierfür erforderlich ist, Vertragsbeziehungen zu Mitarbeitern und Lieferanten zu unterhalten, so dass sowohl der Erlass einer einstweiligen Verfügung gerihtet auf die Erfüllung der Betriebspflicht als auch ihre Vollstreckung nach § 888 ZPO in Betracht kommt. 3. Eine Vollstreckung nach § 888 Abs. 1 ZPO scheidet vielmehr erst dann aus, wenn dem Vollstreckungsschuldner die Erlangung der Mitwirkungshandlung des Dritten objektiv oder subjektiv eindeutig unmöglich ist. Es muss feststehen, dass der Schuldner erfolglos alle ihm zumutbaren Maßnahmen einschließlich eines gerichtlichen Vorgehens unternommen hat, um den Dritten zu seiner Mitwirkung zu veranlassen, wofür den Vollstreckungsschuldner die Vortrags- und Beweislast trifft (OLG Rostock, Beschluss vom 22.08.2016 – 3 W 53/16 -; in: GE 2016, 1274).

– Hat der Veräußerer den Eigentumsübergang erst kurz vor Erlass des Urteils im Zahlungsprozess mitgeteilt, haftet er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wie ein Gesamtschuldner neben dem Erwerber (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 17.03.2016 – 8 C 285/15 -; in: GE 2016, 1280).

– Der Wert der Beschwer des Rechtsmittelführers nacheiner einseitigen Erledigungserklärung richtet sich in aller Regel nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung entstandenen Kosten. Der Gebührenstreitwert des Antrags eines Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, ist mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (Fortführung von BGH, GE 2016, 1025) (BGH, Beschluss vom 12.07.2016 – VIII ZB 55/15 -; in: GE 2016, 1381).

– 1. Aus einer ergänzenden Auslegung des vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversiherungsvertrages ergibt sich ein konkludenter Regressverzicht des klagenden Versicherers für die Fälle, in denen der Mieter einen Leitungswasserschaden durch nur einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (versicherungsrechtliche Lösung). 2. Den Mieter trifft nur der Vorwurf einfacher Fahrlässigkeit, wenn nicht auszuschließen ist, dass ein Wasserschaden eingetreten ist, weil er das infolge von Verkalkung schwergängige Zulaufventil eines Kochendwassergerätes nicht vollständig zugedreht hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.05.2016 – I-24 U 164/15 -; in: GE 2016, 1382).

– Übersteigen die Rückstände des Mieters eine Monatsmiete, sind verspätete Zahlungen ohne konkreten Überweisungsvermerk zumindest dann gemäß § 366 Abs. 2 BGB in der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge und nicht gemäß § 366 Abs. 1 BGB auf den jeweils aktuellen Monat zu verrechnen, wenn die Höhe und der Zeitpunkt der Zahlungen des Mieters in der Vergangenheit schwankend gewesen sind und er vorherige Zahlungen zum Teil mit einem konkreten Überweisungsvermerk versehen hat (LG Berlin, Urteil vom 11.10.2016 – 67 S 190/16 -; in: GE 2016, 1386).

– Die dauerhafte Nutzung einer Wohnung, frü die eine Genehmigung als Wohngebäude vorliegt, als Ferienwohnung frü einen wechselnden Personenkreis stellt eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30.05.2016 – OVG 10S34.15 -; in: GE 2016, 799).

– Die Bemessung des Gebührenstreitwerts für eine Klage des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zu einer Tierhaltung richtet sich nach der Bedeutung der Tierhaltung für dei Lebensführung des Mieters (LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2016 – 65 T 159/16 -; in: GE 2016, 1444).

– Der Streitwert für die Klage der Mietminderung bemisst sich nach der Rechtsprechung des BGH nach dem 3,5fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung. Der Wert für die Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts richtet sich nach dem Jahresbetrag der Mietminderung (LG Berlin, Beschluss vom 23.09.2016 – 65 S 54/16 -; in: GE 2016, 1445).

– Wenn eine Nutzung der Räume wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit nicht in Betracht kommt, ist es dem Mieter nicht zuzumuten, die Räume zu beziehen und das Einschreiten der Behörde abzuwarten (KG, Urteil vom 23.06.2016 – 8 U 62/15 -; in: GE 2016, 1504).

– Der Schadensersastz des Mieters wegen Vereitelung des Vorkausrechts für seine Wohnung sezt voraus, dass der Verkaufswert höher ist als der dem Verkäufer geschuldete Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten und Finanzierungskosten (Bestätigung von BGH, GE 2015, 319; GE 2016, 905).. 2. Die Ersparnis künftiger Mietzahlungen im Falle des Erwerbs ist bei der Schadensberechnung nicht zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 04.10.2016 – VIII ZR 281/15 -; in: GE 2016, 1565).

– Das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia ist grundsätzlich nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dem Anspruch des Vermieters auf deren Beseitigung (§§ 541, 1004 BGB) steht insbesondere auch Art. 20a GG nicht entgegen. (LG München I, Beschluss vom 08.11.2016 – 31 S 12371716 -; in: GE 2016, 1567).

– Eine gewerbliche Weitervermietung setzt voraus, dass der Zwischenmieter die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. Das ist dann nicht der Fall, wenn es sich bei dem Zwischenmieter um einen gemeinnützigen Verein handelt, der nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers handelt, und der Eigentümer mit der Weitervermietung (nur) karitative Zwecke im Auge hat. In einer derartigen Konstellation fehlt es an einer vergleichbaren Schutzwürdigkeit des Endmieters, da sowohl der Eigentümer als auch der Zwischenmieter bereits bei Vertragsschluss mit dem Endmieter karitative Zwecke zu seinen Gunsten verfolgen (im Anschluss an BGH, GE 2016, 389) (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2016 – 63 S 101/16 -; in: GE 2016, 1579).

– Die – im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Familieneigenheim durchaus häufiger zu beobachtende – Konstellation, dass ich der Besitzer gegenüber dem Zwangsverwalter oder dem Versteigerer auf einen Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer beruft, der ungewöhnlich günstige Konditionen zum Vorteil des Mieters vorsieht, legt den Verdacht kollusiven Verhaltens zum Nachteil der Gläubiger zumindest nahe (BGH, Urteil vom 21.09.2016 – VIII ZR 188/15 -; in: GE 2017, 47).

– Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. In Algemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt (BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15 -; in: GE 2017, 99).

– Der Vermieter ist berechtigt, den Rückbau einer ohne Genehmigung errichteten Trennwand in der Wohnung zu verlangen, wenn nach dem Mietvertrag sämtliche baulichen Maßnahmen unter Erlaubnisvorbehalt stehen (LG Berlin, Urteil vom 20.12.2016 – 63 S 115/16 -; in: GE 2017, 175).

– Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Martkmiete) zu bestimmen (BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 -; in: GE 2017, 221).

– Der Mieter ist nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB unter zwei – gleichberechtigt nebeneinanderstehenden – Alternativen zum Vorkauf berechtigt. Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begrünet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Nach der zweiten Alternative ist die Entstehung eines Vorkaufsrechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werdn soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. In einem solchen Fall entsteht das Vorkaufsrecht nur dann, wenn sich der Verkäufer beim Verkauf es noch ungeteilten Grundstücks gegenüber dem Dritten zur Durchführung der Aufteilung nach § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste Künftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt war oder ist (BGH, Urteil vom 07.12.2016 – VIII ZR 70/16 -; in: GE 2017, 222).

– Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 – XII ZR 22/11 – NJW 2012, 3032) (BGH, Urteil vom 12.10.2016 – XII ZR 9/15 -; in: GE 2017, 223).

– Wenn infolge Schlüsselverlusts ein Teil der Schließanlage ausgetauscht werden muss, kann sich der Mieter grundsätzlich nicht auf einen Abzug „neu für alt“ berufen (LG Berlin, Urteil vom 02.12.2016 – 63 S 112/16 -; GE 2017, 228).

– Der Gebührenstreitwert für einen auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung bis zur Räumung und Herausgabe gerichteten Klageantrag des Vermieters ist mit dessen Zuständigkeits- und Rechtsmittlstreitwert identisch. Er richtet sich mangels besonderer Bestimmung im GKG gemäß §§ 3, 9 Satz 1 ZPO nach dem 3 ½-fachen Jahresbetrag der geltend gemachten Nutzungsentschädigung (LG Berlin, Beschluss vom 10.11.2016 – 67 S 285/16 -; in: GE 2017, 230).

– 1. Die wiederholte Überlassung einer Wohnung unterliegt nicht dem Zweckentfremdungsverbot des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG, wenn sie unentgeltlich erfolgt, da der Gesetzgeber mit dem Begriff der Vermietung an die zivilrechtliche Kategorie des Mietvertrages anknüpft. 2. Die in § 2 Abs. 1 ZwVbG enthaltenen fünf Fallguppen bestimmen abschließend, wann eine Zweckentfremdung im Sinne des ZwVbG vorliegt. 3. Die Ausführungsvorschriften des Senats stimmen in der zentralen Frage der Konzeption des Zweckentfremdungsverbots nicht mit den Vorgaben des Gesetzgebers überein. Vielmehr entsprechen sie der früheren Rechtslage nach Art. 6 § 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts vom 04.11.1971 (VG Berlin, Urteil vom 14.12.2016 – VG 6 K 146.16 -; in: GE 2017, 235).

– Der Bürge verliert das Recht, sich gegenüber dem Gläubiger auf den Ablauf der ursprünglichen Regelverjährung der Hauptforderung zu berufen, wenn aufgrund eines gegen den Hauptschuldner ergangenen rechtskräftigen Urteils gegen diesen eine eine 30-jährige Verjährungsfrist in Lauf gesetzt wird, und sich der Hauptschuldner erfolglos auf die Einrede der Verjährung berufen hatte (Klarstellung BGH, Urteil vom 12.03.1980 – VIII ZR 115/79, BGHZ 76, 222) (BGH, Urteil vom 14.06.2016 – XI ZR 242/15 -; in: GE 2017, 529).

– Erscheinen Mitarbeiter des Vermieters ohne vorherige Ankündigung oder Terminvereinbarung in der Wohnung, um mit dem Mieter eine Vereinbarung über die kostenpflichtige Entrümpelung der Wohnung abzuschließen und sogleich umzusetzen, so handelt es sich bei der Vereinbarung um ein „Haustürgeschäft“ im Sinne des § 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB a. F. und der Mieter kann seine Zustimmungserklärung mangels Belehrung über das Widerrufsrecht gemäß § 355 Abs. 4 Satz 3 BGB a. F. bis zum Ablauf der in Art. 229 § 32 Abs. 3 EGBGB geregelten Übergangsfrist widerrufen. (Abgrenzung LG Berlin – 65 S 26/04 -, Urteil vom 08.06.2004, Rn. 12, zitiert nach juris) (LG Berlin, Urteil vom 24.01.2017 – 18 S 318/15 -; in: GE 2017, 534).

– Widerspricht der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mit der Begründung eines persönlichen Härtefalls, und erhebt der Vermeiter sodann fristgerecht Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen, ist das Anerkenntnis des Mieters nicht „sofort“ i. S. d. § 93 ZPO mit der Folge, dass er die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat (AG Wedding, Schlussurteil vom 28.02.2017 – 4 C 80/16 -; in: GE 2017, 539).

– Für das Eintrittsrecht des Kindes in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters reicht es, dass dieses in dem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter gelebt hat. Ein darüber hinaus abgeschlossenes Untermietverhältnis zwischen Mieter/Elternteil und Kind hindert das Eintrittsrecht nicht (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2017 – 65 S 411/15 -; in: GE 2017, 591).

– Wenn der Mieter Sachen mit dem Grund und Boden des vermietenden Eigentümers verbindet, spricht eine Vermutung dafür, dass dies nur einem vorübergehenden Zweck erfolgt (BGH, Versäumnisurteil vom 23.09.2016 – V ZR 110/15 -; in: GE 2017, 825).

– Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB entstandene vorgerichtliche anwaltliche Mahnkosten stellen grundsätzlich keinen ersatzfähigen Verzugsschaden dar (AG Schöneberg, Versäumnis- und Schlussurteil vom 12.06.2017 – 16 C 50/17 -; in: GE 2017, 837).

– Wird ein ungeteiltes Grundstück mit mehreren Reihenhäusern verkauft, wobei mehreren Käufern jeweils eine Teilfläche zugewiesen wird, entfällt ein Vorkaufsrecht des Mieters, wenn der Kaufvertrag ausdrücklich als einheitlicher Vertrag bezeichnet wird und die spätere Aufteilung der einzelnen Kaufgegenstände Sache der Käufer sein soll (Abgrenzung zu BGH, GE 2016, 1085) (LG Berlin, Urteil vom 16.06.2017 – 63 S 281/16 -; in: GE 2017, 891).

– Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Die Übergabe der Mietsache an den Mieter ist daher erst dann erfolgt, wenn ihm der Vermieter sämtliche Schlüssel für das Mietobjekt übergeben hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016 – I-24 U 62/15 – (rkr.); in: GE 2017, 951).

– Verstößt der Mieter gegen eine vertragliche Unterlassungspflicht (hier: Betrieb eines elektrische Heizlüfters im Badezimmer möglichen Gesundheitsgefahren), ist die sofortige Beauftragung eines Rechtsanwalts für eine Abmahnung unverhältnismäßig; dessen Kosten können nicht als Schadensersatz geltend gemacht werden (AG Mitte, Urteil vom 14.06.2017 – 9 C 406/16 -; in: GE 2017, 958).

– 1. Nach der Aufnahme eines Asylbewerbers in eine gewerbliche private Unterkunft hat der Betreiber jedenfalls dann einen direkten zivilrechtlichen Zahlungsanspruch gegen das Land Berlin für seine Leistungen, wenn er diese aufgrund der im vorliegenden Fall verwendeten Kostenübernahmeerklärung des Landes aus dem Jahr 2015 erbracht hat. 2. Die Kostenübernahmebereitschaft des Landes bezieht sich aber nicht auf einen einseitig vom Beherbergungsbetrieb festgesetzten Preis, sondern nur seinen „allgemein ausgewiesenen günstigsten Kostenansatz“. Zumindest wenn ein Beherbergungsbetrieb überhaupt erst für die Aufnahme von Asylbewerbern eröffnet oder wieder eröffnet wird, liegt der Vergütung, die der Beherbergungsbetrieb hierfür ausweist, die anlassbezogene einseitige Leistungsbestimmung einer Vertragspartei zugrunde. Diese ist für das Land nur verbindlich, wenn sie nach billigem Ermessen getroffen worden ist, andernfalls muss die Leistungsbestimmung durch gerichtliches Urteil erfolgen. 3. Hat der Behergergungsbetrieb für die Aufnahme von Asylbewerbern vom Land Abschlagszahlungen erhalten, dann war dies mit der zumindest konkludenten Abrede verbunden, dass eine Schlussabrechnung tatsächlich eine Vergütung in der entsprechenden Höhe ergibt. Eine etwaige Überzahlung ist auf vertraglicher Anspruchsgrundlage zurückzugewähren. Wird eine umstrittene Überzahlung zurückgefordert, hat der Empfänger von Abschlagszahlungen dazulegen und zu beweisen, in welchem Umfang tatsächlich Beherbergungsleistungen erbracht hat (KG, Urteil vom 29.12.2017 – 21 U 82/17 -; in: GE 2018, 123).

– Der Gebührenstreitwert für eine Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Duldung einer Wohnungsbesichtigung aus Anlass eines geplanten Verkaufs bemisst sich auf 1 % des in Aussicht genommenen Verkaufserlöses (LG Berlin, Beschluss vom 27.11.2017 – 65 T 132/17 -; in: GE 2018, 130).

– Die mit Wohnungs-und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind. 2. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht. 3. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an dieen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2017 – V ZR 193/16 -; in: GE 2018, 131).

– 1. Bei der Prüfung, ob eine sonstige Familiensache im Sinne des § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG vorliegt, ist das Tatbestandsmerkmal „im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung“ weit auszulegen (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 05.12.2012 – XII ZB 652/11 – FamRZ 2013, 281). 2. Streitigkeiten aus Mietverträgen über Wohnraum zwischen Schwiegereltern und ihrem Schwiegerkind anlässlic der Trennung ihres Kindes von dem Schwiegerkind können als sonstige Familiensachen im Sinne des § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG zu qualifizieren sein (BGH, Beschluss vom 12.07.2017 – XII ZB 40/17 -; in: GE 2017, 1085).

– Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleingen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22.10.2003 – XII ZR 119/02 – NJW-RR2004, 657) (BGH, Urteil vom 12.07.2017 – XII ZR 26/16 -; in: GE 2017, 1086).

– Eine als Außengesellschaft rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter eine natürliche Person und eine juristische Person sind, ist unabhängig davon, ob sie lediglich zu privaten Zwecken und nicht gewerblich oder selbständig beruflich tätig ist, nicht Verbraucher im Sinne des § 13 BGB in der bis zum 13.06.2014 geltenden Fassung (BGH, Urtiel vom 30.03.2017 – VII ZR 269/15 -; in: GE 2017, 1090).

– Wohnraummietrecht kann nicht angenommen werden, wenn der Mietvertrag mit einer GmbH als Vertragszweck die Überlassung der Wohnung an einen Mitarbeiter vorsieht (KG, Beschluss vom 17.07.2017 – 8 U 216/16 -; in: GE 2017, 1093).

– 1. Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn win Wohnungseigentümer als Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen. 2. Ein Stimmrechtsausschuss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Bebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (Präzisierung des Senatsbeschlusses vom 19.09.2002 – V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.) (BGH, Urteil vom 14.07.2017 – V ZR 290/16 -; in: GE 2017, 1099).

– Voraussetzung für die Aufenthaltsermittlung des Schuldners nach § 755 ZPO ist ein zugrundeliegender Vollstreckungsauftrag, der den Anforderungen des § 802a Abs. 2 ZPO genügen muss. Isolierte Aufenthaltsermittlungsaufträge sind unzulässig (Bestätigen von BGH, Beschluss vom 21.06.2017 – VII ZB 5/14 -; in: GE 2017, 1154).

– Die von einem Bevollmächtigten ohne vorgelegte Vollmacht vorgenommene Prozesshandlung darf erst dann als unzulässig behandelt werden, wenn eine Frist zur Beibringung einer Vollmacht ergebnislos verstrichen ist (LG Berlin, Urteil vom 10.07.2017 – 67 S 371/16 -; in: GE 2017, 1169).

– Der „Erstmieter“ kann im Falle der bevorstehenden „Doppelvermietung“ vom Vermieter keine Unterlassung im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen (KG, Beschluss vom 07.09.2017 – 8 W 47/17 -; in: GE 2017, 1220).

– Bei unbekannten Erben eines vorstorbenen Wohnraummieters ist durch das Nachlassgericht gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen, sofern der Vermieter dies beantrag, um einen Anspruch gegen den Nachlass auf Räumung geltend zu machen. Der Umstand, dass der Mieter vermögenslos war bzw. der Nachlass voraussichtlich dürftig ist, steht dem nicht entgegen (KG, Beschluss vom 02.08.2017 – 19 W 102/17 -; in: GE 2017, 1346).

– Der Rechtsmittelstreitwert einer Verurteilung des Mieters zur Zutrittsgewährung und Schaffung von Baufreiheit beläuft sich grundsätzlich auf nicht mehr als 600,00 € (LG Berlin, Beschluss vom 28.09.2017 – 67 S 198/17 -; in: GE 2017, 1407).

– Beruft sich ein Nutzungsberechtigter gegenüber einer Kündigung auf Schutzregeln, die das Kündigungsrecht einschränken und ihm ein Recht zur Fortsetzung der Nutzung geben, so dauert die „streitige Zeit“ im Sinne des § 8 ZPO vom Tag der Erhebung der Räumungsklage bis zu dem Zeitpunkt, den derjenige, der sich auf die Nutzungsrechte beruft, als den für ihn günsigsten Beendigungszeitpunkt des Nutzungsvertrages in Anspruch nimmt (BGH, Beschluss vom 18.10.2017 – XII ZR 6/17 -; in: GE 2017, 1465).

– Ist mietvertraglich eine bestimmte Form für die Ausübung einer Option zur Verlängerung eines Mietverhältnisses nicht vorgesehen, kann die Option auch durch Telefax erfolgen. Die Zurückweisung eines Widerspruchs gegen eine Vertragsfortsetzung nach § 174 BGB wegen mangelnder Vollmachtsvorlage ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich (KG, Hinweisbeschluss vom 23.10.2017 – 8 U 91/17 -; in: GE 2017, 1468).

– Wird zu Beginn des Mietverhältnisses eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, und liegen die Voraussetzungen des § 556e BGB nicht vor, hat der Mieter einen Rückforderungsanspruch nach § 556g BGB in Höhe des die ortübliche Vergleichsmiete + 10 % übersteigenden Betrages. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Berliner Mietspiegel auch als einfacher Mietspiegel herangezogen werden. Hat sich der maßgebliche Betrag des entsprechenden Mietspiegelwertes nur um 4,4 % gesteigert, kommt ein Stichtagszuschlag nicht in Betracht (AG Wedding, Urteil vom 05.07.2017 – 8a C 74/17 -; in: GE 2017, 1477).

– 1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse der Partei, deren auf die Herausgabe eines Schlüssels gerichteter Klageantrag abgewiesen worden ist, richtet sich in aller Regel nach den Kosten eines Ersatzschlüssels und nicht nach den Kosten einer Erneuerung der gesamten Schließanlage. 2. § 510b ZPO findet nur Anwendung auf Anträge, die auf die Vornahme einer Handlung gerichtet sind. Bei Herausgabeansprüchen richtet sich die Zulässigkeit einer Fristsetzung nach § 255 ZPO; ein zugleich gestellter Antrag auf Zahlung von Schadensersatz utner der auflösenden Bedingung des fruchtlosen Fristablaufs ist – anders als in dem Verfahren nach § 510b ZPO – nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen von § 259 ZPO zulässig. 3. Die Rechtsmittelbeschwer der Partei, die mit ihren auf Herausgabe sowie auf Schadensersatz für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs gerichteten Klageanträge insgesamt unterlegen ist, bemisst sich nach dem Antrag mit dem höheren Wert; dassselbe gilt in analoger Anwendung von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG für die Bemessung des Streitwerts (BGH, Beschluss vom 28.09.2017 – V ZB 63/16 -; in: GE 2018, 50).

– Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzung des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind (OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017 – 5 U 1337/17 -; in: GE 2018, 52).

– Hat das JobCenter schon vor Zustellung der Räumungsklage eine Übernahme des Mietrückstands in Aussicht gestellt und erst nach Rechtshängigkeit eine Verpflichtungserklärung abgegeben, hat der Vermieter die Kosten zu tragen, wenn er den Rechtsstreit nicht für erledigt erklärt, sondern die Klage zurücknimmt (LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 – 65 T 142/17 -; in: GE 2018, 198).

– 1. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zustande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, sodass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zugrunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundfläche von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigen, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zugrunde gelegt werden. (Entgegen LG Berlin – 65 S 130/10 -, Urt. v. 19.7.2011, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH – VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff.) 2. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann anhand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10 % von der vertraglich zugrunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die 10-%-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Wohnung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann anhang der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln (Anschluss an BGH, VIII ZR 266/14 -, Urt. v. 18.11.2015, GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH – VIII ZR 219/04 -, Urt. v. 22.2.2006, NJW-RR 2006, 801 f./LG Hamburg – 307 S 52/04 -, Urt. v. 1.7.2004, WE 2005, 20 f.) (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 308/13 -; in: GE 2018, 256).

– Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermeiten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1086, Rn. 22) (BGH, Urteil vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16 -; in: GE 2018, 323).

– 1. Das Aufstellen eines Pavillons im Vorgarten ist eine bauliche Veränderung, die als ästhetische Beeinträchtigung vom Vermieter nicht geduldet werden muss. 2. Der Unterlassungsanspruch des Vermieters ist jedenfalls dann nicht treiwidrig, wenn der Pavillion als bauliche Anlage gegen matereielles Baurecht verstößt. 3. Auch eine Duldung über einen längeren Zeitraum führt nicht zu einer Verwirkung des Anspruchs auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs, wenn schutzwürdige Interessen des Mieters nicht erkennbar sind und der Vermieter befürchten muss, Adressat einer Ordnungsverfügung der Baubehörde zu werden (AG Schöneberg, Urteil vom 05.02.2018 – 5 C 208/17 -; in: GE 2018, 517).

– Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht (BGH, Urtiel vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 -; in: GE 2018, 633).

– Bei einem Antrag auf Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist in einer Räumungssache ist dem Beschleunigungsgebot im Rahmen des richterlichen Ermessens auf der Rechtsfolgenseite Rechnung zu tragen (BGH, Beschluss vom 31.01.2018 – XII ZB 565/16 -; in: GE 2018, 636).

– Der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung nach § 541 BGB entsteht während der Mietzeit ständig neu, so dass er nicht verjähren kann (OLG Celle, Urteil vom 05.01.2018 – 2 U 94/17 -; in: GE 2018, 639).

– Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 21.02.2018 – VIII ZR 255/16 -; in: GE 2018, 757).

– Für die rechtliche Einordnung als Werkmietwohnung kommt es stets auf das konkrete Nutzungsverhältnis an (LG Berlin, Urteil vom 07.02.2018 – 66 S 237/17 -; in: GE 2018, 764).

– Macht ein Inkassounternehmen aufnehmen abgetretener Ansprüche des Mieters Auskunft und Zahlung wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend, liegt nicht nur eine Inkassotätigkeit vor, sondern eine unzulässige stelbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstldienstleistungen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.05.2018 – 10 C 146/17 -; in: GE 2018, 767).

– Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft begründet einen Anspruch auf der Mieterseite, in Zukunft den Hauptmieter oder den Untermieter auszuwechseln. Eine „doppelte Auswechslungsbefugnis“ (Hauptmieter und Untermieter) kann dagegen nicht ohne Weiteres angenommen werden (AG Neukölln, Urteil vom 10.04.2018 – 4 C 17/18 -; in: GE 2018, 769).

– 1. Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Sreupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundsücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen. 2. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB. ( BGH, Urteil vom 21.02.2018 – VIII ZR 255/16 -, in: IWW-Abrufnummer 205306).

– Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einerWohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. (BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18 -, in IWW-Abrufnummer 206061)

– Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze findet, verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG. Das gilt auch dann, wenn die gebotene Beweisaufnahme unterbleibt, weil das Gericht die Grundsätze der Wahrunterstellung missachtet und die Behauptung der Partei nicht so übernimmt, wie sie von der Partei aufgestellt ist. (BGH, Beschluss vom 10.04.2018 – VIII ZR 223/17 -; in: GE 13/2018, 822).

– Die Androhung des Vermieters, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, stellt (noch) keine Verletzung vertraglicher Pflichten aus dem Mietverhältnis dar (AG Köpenick, Teiurteil vom 18.05.2018 – 4 C 200/17 -; in: GE 2018, 879).

– Erklären die Mietvertragsparteien einen nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung geführten Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, sind die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO grundsätzlich gegeneinander aufzuheben, wenn der Mieter den vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf – mit Nichtwissen – bestritten und das Gericht noch keinen Beweis erhoben hat. ( LG Berlin, Beschluss vom 05.07.2018 – 67 T 100/18 -; in: GE: 15/2018, 938.)

– Die Realofferte des Versorgungsunternehmens richtet sich an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt; im Fall der (vollständigen) Untervermietung der Mietwohnung ist das der Untermieter als Inhaber der alleinigen Sachherrschaft über die Räume und die darin befindlichen Versorgungsanschlüsse. ( BHG, Beschluss vom 05.06.2018 – VIII ZR 253/17 – in GE: 16/2018, 993).

– Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser – auch nach Beendigung des Mietverhältnisses – nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 – GE 2018, 633 = NZM 2018, 320). (BGH, Urteil vom 27.06.2018 – XII ZR 79/17 – in GE: 16/2018, 994).

– Bei Klagen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG für die Bemessung des Gebührenstreitwertes nicht nur auf den Jahresbetrag des voraussichtlichen Erhöhungsbetrages abzustellen, der das vom Mieter zu entrichtende (Netto-) Grundentgelt betrifft. Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahmen auch die modernisierungsbedingte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen, sind die darauf voraussichtlich entfallenden Beträge ebenfalls zu berücksichtigen. (LG Berlin, Beschluss vom 28.06.2018 – 67 S 373/15 -; in GE: 17/2018, 1060).

– 1. Der Gebührenstreitwert für die Klage auf Feststellung einer Minderung der Miete ist entsprechend § 3 ZPO auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen. 2. Sind Mängel bei Einlegung eines Rechtsmittels noch nicht behoben, ist der Jahresbetrag vom Zeitpunkt der Berufungseinlegung zu berechnen, zuzüglich des bisher verstrichenen Zeitraums ab Klageeinreichung. ( KG, Beschluss vom 05.07.2018 – 8 W 32/18 -; in: GE 18/2018, 1151).

– Bei Klagen des Vermieters auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 3 GKG für die Bemessung des Gebührenstreitwertes nicht nur auf dem Jahresbetrag des voraussichtlichen Erhöhungsbetrages abzustellen, der das vom Mieter zu entrichtende (Netto-) Grundentgelt betrifft. Beabsichtigt der Vermieter nach Durchführung der Maßnahmen auch die modernisierungsbedingte Erhöhung oder Neueinführung von Nebenkostenvorauszahlungen, sind die darauf voraussichtlich entfallenden Beträge ebenfalls zu berücksichtigen. (LG Berlin, Beschluss vom 28.06.2018 – 67 S 373/15 -; in: GE 17/2018, 1060).

– 1. Wird das Eigentum an einer Mietwohnung vom bisherigen Rechtsträger durch Ausgliederung und Übernahmevertrag auf eine Tochtergesellschaft übertragen, haftet der übertragende Rechtsträger nach § 133 UmwG auch für später fällig werdende Ansprüche des Mieters. 2. Das gilt auch für den Beseitigungs- und Minderungsanspruch nach einem später auftretenden Mangel an der Mietsache (hier: Wasserschaden). 3. Für spätere Verzugsschäden (Freistellung von Rechtsanwaltskosten) haftet der bisherige Rechtsträger nicht. (LG Berlin, Urteil vom 03.08.2018 – 66 S 26/18 -; in GE: 17/2018, 1063).

– 1. Der Gebührenstreitwert für die Klage auf Feststellung einer Minderung der Miete ist entsprechend § 3 ZPO auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen. 2. Sind Mängel bei Einlegung eines Rechtsmittels noch nicht behoben, ist der Jahresbetrag vom Zeitpunkt der Berufungseinlegung zu berechnen, zuzüglich des bisher verstrichenen Zeitraums ab Klageeinreichung. ( KG, Beschluss vom 05.07.2018 – 8 W 32/18 -; in: GE 18/2018, 1151).

– 1. Die Installation von Videokameras-Attrappen kann abhängig von den Umständen des Einzelfalls wegen des andauernden Überwachungsdrucks für die Bejahung eines Eingriffs in das aus Art. 2 GG hergeleitete allgemeine Persönlichkeitsrecht ausreichen, wenn nicht erkannt werden kann, ob tatsächlich eine bloße Attrappe oder – gegebenenfalls nach nicht äußerlich wahrnehmbarer technischer Veränderung – eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird. 2. Eine dem äußeren Anschein nach funktionsfähige Kamera vermittelt dem unbefangenen Betrachter ebenso wie eine funktionstüchtige Videokamera den Eindruck, er werde überwacht. Dem Mieter ist nicht zumutbar, permanent die Gegebenheiten zu prüfen, um sich zu vergewissern, dass es bei der Attrappe geblieben ist. (LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2018 – 67 S 305/17 -; in: GE 20/2018, 1280).

– Das Eintrittsrecht von Hausgenossen in das Mietverhältnis ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts gebunden; das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung. ( AG Charlottenburg, Urteil vom 02.10.2018- 224 C 207/18 -; in: GE 20/2018, 1284).

– An einem Vertragsschluss „unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln“ fehlt es, wenn der Verbraucher während der Vertragsanbahnung persönlichen Kontakt zu einem Mitarbeiter des Unternehmens oder einem vom Unternehmer bevollmächtigten Vertreter hat. (BGH, Urteil vom 27.02.2018 – XI ZR 160/17 -; in: GE 21/2018, 1393).

– Für einen Schaden an der Treppe durch eingedrungenes Wasser besteht kein Ersatzanspruch gegenüber einem anderen Mieter. (OLG Frankfurt/Main, Beschluss gemäß § 522 Asbs. 2 ZPO vom 07.09.2018 – 10 U 8/18 -; in: GE 21/2018, 1394).

– Die Beschwer des zur Räumung verurteilten Mieters bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Nettomiete bei einem Mietverhältnis von unbestimmter Dauer; das gilt auch bei behauptetem Abschluss eines Mietvertrages über 50 Jahre ohne Befristungsgrund. (BGH, Beschluss vom 26.09.2018 – VIII ZR 290/18 -; in: GE 22/2018, 1457).

– Die Installation einer Video-Kamera-Attrappe im Eingangsbereich eines Wohnhauses ist wegen des verbleibenden Drucks einer Dauerüberwachung einer funktionierenden Kamera gleichzustellen, wenn die Attrappe insbesondere im Hinblick auf die Ausstattung mit einer funktionierenden LED-Blinkleuchte eine täuschend echte Optik aufweist, die einen Überwachungsbetrieb simuliert, und Dritte- Mieter, Besucher und sonstige Dritte – eine Überwachung durch Überwachungskameras ernsthaft befürchten müssen (sog. „Üerwachungsdruck“). In einem solchen Fall liegt ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht gegenüber unbeteiligten Dritten vor, der allenfalls dann zulässig – und mithin verhältnismäßig – sein kann, wenn schwerwiegenden Beeinträchtigungen des Eigentums nicht in anderer Weise zumutbar begegnet werden kann; Beeinträchtigungen wie leichtere Diebstähle oder Sachbeschädigungen reichen dafür nicht. ( LG Berlin, Urteil vom 14.08.2018 – 67 S 73/18 -; in: GE 24/2018, 1598).

– Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonachder Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sichum einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. ( BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18 -; in: IWW-Abrufnummer 206061).

– 1. Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben. 2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 – NZM 2018, 515 und vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 – NJW 2014, 1300). (BGH, Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17 -; in IWW-Abrufnummer 206649).

– Auf einen Vertrag über die Anbringung von Werbung auf mobilen Werbeflächen gegen Entgelt sind die Vorschriften über den Mietvertrag anzuwenden (im Anschluss an Senatsurteil vom 07.11.2018 – XII ZR 109/17 – juris). (BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 14/18 -; in IWW- Abrufnummer 206768).

– Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. (BGH, Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17 -; in: IWW- Abrufnummer 206767).

– Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert. ( BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18 -; in: IWW-Abrufnummer 206922).

Das Berufungsgericht verstößt gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör, wenn es ohne erneute Anhörung der Partei und Vernehmung von Zeugen deren Bekundungen anders würdigt als das erstinstanzliche Gericht. ( BGH, Beschluss vom 23.10.2018 – VIII ZR 61/18 -; in: GE 1/2019, 49).

– Der Mieter ist nicht berechtigt, Gegenstände (hier: Waschmaschine und Schuhregal) im Hausflur abzustellen. (AG Köpenick, Urteil vom 06.10.2017 – 4 C 143/17 -; in: GE 2/2019,130).

Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben. 2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 – NZM 2018, 515 und vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 – NJW 2014, 1300). (BGH, Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17 -; in: GE 3/2019, 182).

– Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert. (BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18 -; in: GE 4/2019, 245).

– Gemäß § 788 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO fallen die Kosten der Zwangsvollstreckung, soweit sie notwendig waren, dem Schuldner zur Last. Notwendig sind Kosten, wenn sie für eine Maßnahme angefallen sind, die der Gläubiger zum Zeitpunkt ihrer Vornahme bei verständiger Würdigung der Sachlage zur Durchführung seines titulierten Anspruchs objektiv für erforderlich halten durfte. (BGH, Beschluss vom 17.10.2018 – I ZB 13/18 -; in: GE: 4/2019, 247).

– Bei einer Mietermehrheit ist die Rüge der Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn sie von oder für alle Mieter erhoben wurde.( LG Berlin, Urteil vom 24.01.2019 – 67 S 277/18 -; in: GE 4/2019, 252).

– Bei Verurteilung zur Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier: Lüftungsrohr) bemisst sich die Beschwer grundsätzlich nach den Kosten einer Ersatzvornahme des Abrisses; die mit der Verwirklichung einer anderen baulichen Lösung verbundenen Kosten sind unmaßgeblich. (BGH, Beschluss vom 06.12.2018 – V ZR 63/18 -; in: GE 5/2019, 315).

– Mit der Berufung weiterverfolgte Nebenforderungen i.S.d. § 4 Abs. 1 ZPO sind bei der Rechtsmittelbeschwer zu berücksichtigen, soweit sie Hauptforderungen geworden sind; das ist der Fall, wenn und soweit der Hauptanspruch, auf den sich die Nebenforderungen beziehen, nicht mehr Gegenstand des Rechtsstreits ist. Danach sindmit der Berufung weiterverfolgte vorprozessuale Rechtsanwaltskosten auf den nicht mehr streitgegenständlichen Teil der Hauptforderung weiterhöhend zu berücksichtigen. (BGH, Beschluss vom 13.02.2019 – IV ZB 8/18 -; in: GE 7/2019, 456).

– Bei einer negativen Feststellungsklage  ist – anders als bei einer positiven Feststellungsklage – kein Feststellungsabschlag zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 04.06.2019 – VIII  ZB 76/18; in: GE2019, 965).

–Nimmt der Vermieter die Mieträume während der Abwesenheit des Mieters unerlaubt in Besitz, haftet er für den Verlust und die Beschädigung von Einrichtungsgegenständen (AG Schöneberg, Urteil vom 14.08.2019 – 6 C 276/18 -; in: GE 2019, 1245).

-1.Beim Schlüsselverlust einer Wohnungsanlage kann der Geschädigte sowohl Kosten für den Austausch der Schlüsselanlage als auch für provisorische Sicherungsmaßnahmen verlangen, sofern die konkrete Gefahr eines Missbrauchs des verlorenen Schlüssels durch Dritte besteht. 2. Da Schließanlagen einer mechanischen Abnutzung unterliegen, ist jedoch stets ein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen, der gemäß § 287 ZPO geschätzt werden kann. (OLG Dresden, Urteil vom 20.08.2019 – 4 U 665/19 -; in: GE 21/2019, 1418).

1.Ein Mietvertrag den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB (Fortführung von BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772). 2. Eine in diesem Vertrag enthaltende formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien  das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. (BGH, Urteil vom 23.10.2019 –  XII ZR 125/18 -; in: GE 1/2020, 50).

– Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrages ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein (BGH, Urteil vom 04.09.2019 – XII ZR 52/18 -; in: GE 23/2019, 1567).

– a) Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe, dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündigen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden bzw. Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe – auch – persönlich haftet. b) Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt (BGH, Urteil vom 25.09.2019 – VIII ZR 138/18 -,BGH , Urteil vom 25.09.2019 – VIII ZR 122/18 -; in: GE 23/2019, 1571).

– Bei einem Rechtsstreit über die Berechtigung des Mieters, die Mietsache in einer bestimmten Art und Weise nutzen zu dürfen, bei dem der Bestand des Mietverhältnisses zwischen den Parteien unstreitig ist, bestimmt sich der Wert des Beschwerdegegenstands nach § 3 ZPO (BGH, Beschluss vom 13.11.2019 – XII ZB 382/19 -; in: GE 2020, 115).

– 1. Eine Videoüberwachung greift in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung ein. 2. Soweit die Kamera zumindest teilweise die Zuwegung zum Hauseingang erfasst, hat der Mieter einen Beseitigungsanspruch. 3. Begründet der Vermieter ein besonderes Sicherungsbedürfnis seinerseits damit, dass Baumaterial auf seinem Grundstück gestohlen worden sei, reicht es zu dieser Gefahr aus, eine Kamera zu installieren, die allein den Lagerungsort überwacht. 4. Ein Unterlassungsanspruch kann auch dann bestehen, wenn der Mieter eine Überwachung durch Überwachungskameras objektiv ernsthaft befürchten muss (Überwachungsdruck) (AG Detmold, Urteil 01.03.2018 – 7 C 429/17 -; in IMR 2018, 281).

– 1. Von § 566 BGB sind nur Rechte und Pflichten umfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind und in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. 2. Die Pflicht zur Abstandszahlung nach Beendigung des Mietvertrags gehört nicht dazu. 3. Der ehemalige Mieter kann nur vom ehemaligen Vermieter die vereinbarte Abstandszahlung verlangen. 4. Abreden im Kaufvertrag ändern am fehlenden Übergang nach § 566 BGB nichts (OLG Jena, Urteil vom 30.08.2019 – 4 U 858/18 -; in: IMR 2019, 457).

–Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt (im Anschluss an Senatsurteile vom 02.07.2014 – VIII ZR 316/13, BGHZ 202, 17 Rn. 14 und vom 22.07.2014 – VIII ZR 313/13, BGHZ 202, 158 Rn. 21). (BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 165/18 -; in GE3/2020. 189).

-Macht der Mieter einen Kostenvorschuss zur Ausübung seines Selbsthilferechts aus § 536 a Abs. 2 BGB geltend, richtet sich der Gebührenstreitwert einer hieraufgerichteten Klage nach § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO und damit nach der begehrten Höhe des Vorschusses, welche sich an den voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten orientiert. ( OLG Rostock, Beschluss vom 20.11.2019 – 3 W 44/19 -; in: GE 3/2020, 192).

-1.Wird kein ausdrücklicher Stromlieferungsvertrag mit dem Grundversorger abgeschlossen, kommt dieser durch Entnahme aus dem Stromnetz zustande. 2. In einem Mehrfamilienhaus mit Zwischenzählern für jede Wohnung wird dann der Mieter und nicht der Eigentümer Vertragspartner des Grundversorgers; auf dessen Kenntnis von der Person des Mieters kommt es nicht an. (AG Wedding, Urteil vom 06.01.2020 – 9 C 62/19 -; in: GE 3/2020, 203).

-1.Durch den Gasverbrauch in einer Mietwohnung wird der Mieter Vertragspartner des Gasversorgers und nicht der Eigentümer. 2. Das gilt auch dannn, wenn der Eigentümer zunächst den Namen seines Mieters lediglich gegen ein besonderes Entgelt benennen wollte. (AG Schöneberg, Urteil vom 21.11.2019 – 106 C 400/18 -; in: GE 3/2020, 205).

-Eine auf den Außenbereich und Teile des Wohnungszuganges beschränkte Videoüberwachung  stellt zwar einen rechtswidrigen Eingriff in Persönlichkeitsrechte des Mieters dar, der einen Unterlassungsanspruch rechtfertigen kann, stellt aber jedenfalls dann keine so schwerwiegende Verletzung des Persönlichkeitsrechts dar, die mit einer Geldentschädigung zu ahnden wäre, wenn weder Aufzeichnungen gemacht werden noch das Wohninnere betroffen ist. (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 02.10.2019 – 65 S 1/19 -; in: GE 4/2020, 265).

– 1. Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend) BGH, IMR 2015, 220), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtun zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, IMR 2016, 415). (OlG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 – 5 U 1613/18 -; in: IMR 2019, 239).

– Schließt ein mit Hauptwohnsitz in London ansässiger Wissenschaftler einen auf sieben Monate abgeschlossenen Mietvertrag in Deutschland ab, weil er in dieser Zeit an seiner Promotion arbeiten will, handelt es sich nicht um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch angemietet ist (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19 -; in: GE 2020, 335).

-1.) Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot gilt auch bereits im Vorfeld der Vermietung. 2. Das sogenannte „Testing-Verfahren“ ist im Bereich der Wohnungsmiete ausdrücklich zulässig. 3. Gelingt dem Mietinteressenten der Nachweis, unstreitig bei Wohnungsanfragen mit seinem ausländisch klingenden Namen Absagen und mit einem deutsch klingenden fiktiven Namen Einladungen zur Besichtigung erhalten zu haben, liegen Indizien für die Vermutung einer unzulässigen Diskriminierung beim Zugang zur Versorgung mit Wohnraum vor, die der Wohnungsgeber widerlegen muss (AG Charlottenburg, Urteil vom 14.01.2020 – 203 C 31/19 -; in: GE 2020, 336).

– Eine Partei darf grunddsätzlich darauf vertrauen, dass im Bundesgebiet werktags – innerhalb der Briefkastenleerunszeiten – aufgegebene Postsendungen am folgenden Werktag ausgeliefert werden. Ohne konkrete Anhaltspunkte muss ein Rechtsmittelführer deshalb nicht mit Postlaufzeiten rechnen, die die ernsthafte Gefahr der Fristversäumung begründen (Anschluss BGH, Beschluss vom 23.01.2019 – VII ZB 43/18, NJW-RR 2019, 500). (BGH, Beschluss vom 17.12.2019 – VI ZB 19/19 -; in: GE 6/2020, 394).

-1. Ansprüche können im Urkundsprozess und im ordentlichen Verfahren im Wege der objektiven Klagehäufung i.S. d. § 260 ZPO nebeneinander geltend gemacht werden. 2. Die Erteilung einer Dauerrechnung, die allein zur Vorlage vor den Finanzbehörden zur Geltendmachung steuerlicher Ansprüche dient, ist nicht Bestandteil der Erfüllung der in § 535 BGB bestimmten Hauptpflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung, sondern nur eine Nebenpflicht, gegenüber der nur ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 besteht. 3. Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Mietsache weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich einer allgemeinen gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteiligungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten. 4. Voraussetzungen einer Zug-um-Zug-Verurteilung im Urkundsprozess. (OLG Rostock, Urteil vom 14.11.2019 – 3 U 28/18 -; in: GE 6/2020, 395).

-1. Die Realofferte des Versorgungsunternehmens richtet sich regelmäßig an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgunggsanschluss. Für den Vertragsabschluss ist der Versorgungsunternehmer darlegungs- und beweisbelastet und muss deshalb darlegen, wer die Verfügungsgewalt über die Verbrauchsstelle hatte. Im Rahmen der den Eigentümer treffenden sekundären Darlegungslast muss er zwar darlegen, weshalb er selbst keine Verfügungsmacht mehr hat. Dies muss aber nicht zwangsläufig dadurch geschehen, dass er Angaben zu den angeblichen Nutzern macht, wenn das Haus gegen seinen Willen durch unbekannte Dritte bewohnt wird. 2. Der Stromversorger ist zur Unterbrechung der Stromversorgung nur bei einer Pflichtverletzung befugt, die von vornherein entfällt, wenn mangels Stromentnahme kein Vertrag zustande gekommen ist. 3. Der Grundversorger hat auch keinen Anspruch auf Zutrittsgewährung zur Ablesung des Zählers, da auch dies das Bestehen eines Stromlieferungsvertrages voraussetzt. (LG Berlin, Urteil vom 29.08.2019 – 88 O 94/19 -, KG, Beschluss vom 21.01.2020 – 27 U 139/19 -; in: GE 6/2020, 395).

-1. Das Vorbringen des Vermieters zu dem von ihm  behaupteten Kündigungsvorwurf unterfällt einem Sachvortragsverwertungsverbot, wenn sein Parteivortrag auf Informationen beruht, die er unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters auf grundrechtswidrige Weise erlangt hat (hier: Einsatz überwachungsstaatlicher Ausforschungsmethoden durch ein landeseigenes Wohnungsunternehmen gegenüber einem Wohnraummieter zur Erhärtung des bestehenden Verdachts unbefugter Gebrauchsüberlassungen an Dritte). ( LG Berlin, Versäumnisurteil- und Schlussurteile vom 13.02.2020 – 67 S 369/18 -; in GE: 6/2020, 398).

– Eine Geldentschädigung für eine Persönlichkeitsrechtsrechtsverletzung durch Videoüberwachung kommt nur ausnahmsweise in Betracht (wie LG Berlin GE 2020, 265) und entfällt, wenn für die Maßnahmen ein sachlicher Grund vorlag. (LG Berlin, Versäumnisurteil- und Schlussurteil vom 13.02.2020 – 67 S 369/18 -; in:GE 6/2020, 398).

-Sofern die Hauptforderung im Mahnantrag als „Schadensersatz aus Anlageberatungsvertrag gemäß Vertrag vom 27.07.99“ bezeichnet wird, genügt dies nicht den Anforderungen an eine hinreichende Individualisierung des geltend gemachten Anspruchs im Sinne von § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO, so dass eine Hemmung der Verjährung nicht eingetreten ist. Denn es ist insoweit erforderlich, dass der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch gegen ihn geltend gemacht wird. Kommen bei einem Schadensersatzanspruch mehrere Pflichtverletzungen als Anspruchsgrundlage in Betracht, muss eine hinreichende genaue Zuordnung erfolgen, da die Verjährung hinsichtlich jeder einzelnen geltend gemachten Pflichtverletzung gesondert zu prüfen ist. (Rn.28) .(LG Hannover, Urteil vom 27.11.2013 – 11 0 114/12 -; in: juris).

– 1. Bei Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, it auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Auf die Bezeichnung des Vertrags kommt es nicht an. 2. Besteht der Zweck des konkreten Vertrages darin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten, obgleich auch zu Wohnzwecken, überlasst, sind die Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (LG Mainz, Urteil vom 06.06.2018 – 3 S 103/17 -; in: IMR 2018, 423).

– Nutzt ein Lebensabschnittsgefährte nach der Trennung eine gemeinsame angemietete Wohnung alleine weiter, trägt er im Innenverhältnis die  Miete, wenn zumindest stillschweigend vereinbart wird, dass ein Partner die Wohnung weiter nutzt und der andere ausziehen soll. (AG Pforzheim, Urteil vom 18.04.2019 – 8 C 14/19 -;  in: IMR 2019, 234).

– Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vortägt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite geltend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 27.07.2016 – XII ZR 59/14 – NJW-RR 2016, 1291). (BGH, Beschluss vom 18.12.2019 – XII ZR 67/19 -; in: GE 7/2020, 465).

-1. Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters durch eine Erbengemeinschaft fortgesetzt, und sieht der Mietvertrag vor, dass mehrere Mitmieter einander für den Empfang von mietverhältnisbezogenen Erklärungen bevollmächtigen, so kann es für die Wahrung der Frist des § 564 Satz 2 BGB genügen, wenn die an alle Miterben gerichtete Kündigungserklärung einem der Miterben fristgerecht zugeht. 2. Da es sich bei der Sicherung der Wohnung und der Anzeige des Erbfalls gegenüber dem Vermieter aus Sicht der Erbengemeinschaft um eine „notwendige Maßregelung“ im Sinne des § 2038 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 BGB handelt, die jeder Miterbe unabhängig von den anderen vornehmen kann, gilt der den Erbfall anzeigende Miterbe schon nach dieser Norm als passiv vertretungsbefugt, die Kündigungserklärung in Empfang zu nehmen und insoweit die Verwaltung des Nachlasses allein mit Wirkung für alle Miterben wahrzunehmen. (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 25.03.2019 – 64 S 218/18 -; in: GE 7/2020, 473).

-1. Erhebt der Vermieter Klage gegen den Mieter, ist für die Beurteilung der ausschließlichen amtsgerichtlichen Zuständigkeit für Wohnraummietsachen gemäß § 23 Nr. 2 a GVG nicht nur auf den schlüssigen Vortrag des Klägers, sondern auch auf das erhebliche Gegenvorbringen des Beklagten abzustellen. 2. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietsachen hängt nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen ab. Es reicht aus, dass zwischen den Parteien eine „Streitigkeit“ über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses besteht. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts wird deshalb auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwendet, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten wird. (LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2020 – 67 O 78/19 -; in: GE 8/2020, 543).

-1. Aufgrund der in einer intakten ehelichen Lebensgemeinschaft regelmäßig bestehenden Anschauung der Ehegatten, mit dem Einkommen gemeinsam zu wirtschaften, sind finanzielle Mehrleistungen eines Ehegatten wegen Mietnebenkostenzahlungen während noch intakter Ehe im Innenverhältnis nicht auszugleichen.(Rn. 17). 2. Verbleibt ein Ehegatte nach der Trennung und dem Auszug des anderen allein in der vormals gemeinsamen Wohnung, hat er auch die Miete allein zu tragen. Etwas anderes gilt, wenn er die Wohnung kündigt; dann ist der ausgezogene Ehegatte für die gesamte Restdauer der Mietzeit an den Mietkosten beteiligt, wobei dem in der Wohnung allein angemieteten Wohnung fiktiv erspart, und nur der überschießende Teil hälftig von dem anderen, aus der Ehewohnung bereits ausgezogenen Ehegatten zu tragen ist. (Rn. 13). 3. Dem in der Wohnung verbleibenen Partner ist eine Überlegungsfrist von drei Monaten zur Fortführung der Wohnung zuzubilligen. Auch für diese Überlegungszeit kann im Fall der späteren Kündigung die Beteiligung des ausgezogenen Ehegatten an der Wohnungsmiete nach den Grundsätzen des Leitsatzes 2 verlangt werden. (Rn. 13). ( OLG Köln – Senat für Familiensachen-, Beschluss vom 12.07.2018 – II-10 UF 16/18 -; in juris).

-Wird der Vermieter zum Rückbau einer Baumaßnahme verurteilt, bei dem es sich der Sache nach um die Beseitigung eines Mangels der Mietsache (hier: in Gestalt eines „Überbaus“, des bisherigen Küchenfensters der Wohnung des Mieters) handelt, bemisst sich nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Wert der Beschwer eines – wie hier – zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters nicht nach den Kosten der Mängelbeseitigung, sondern nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung. (BGH, Beschluss vom 07.04.2020 – VIII ZR 383/18 -; in: GE 10/2020, 666).

–Die Beschwer des Mieters, dessen Klage auf Feststellung einer Mietminderung wegen Mängeln abgewiesen wurde, ist ebenso wie bei einer Klageabweisung auf Mängelbeseitigung nach dem 3 1/2-fachen Jahresbetrag der Minderung zu berechnen. (BGH, Beschluss vom 17.03.2020 – VIII ZR 115/19 – in: GE 10/2020, 670).

-Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrages unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz, wenn sie die Vermietung des Kfz-Stellplatzes  in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Das gilt unter Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB selbst dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag jeweils um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden. (LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 – 67 S 192/19 (2) -; in: GE 11/2020, 738).

–Die rechtzeitig ausgeübte Option kann auch nach Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung Berücksichtigung finden. (OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2018 – 5 U 539/18 -; in GE 12/2020, 803).

-1. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern (-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsamt, bedarf es einer übereinstimmenden Willenserklärung von Mietern und Vermieter, dass ein aus der Mietermehrheit ausscheidender Mieter durch einen Dritten ersetzt werden soll. Allein eine Mehrheit von Mietern begründet deshalb keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, einem Austritt eines Mitmieters oder seinem Austausch durch einen Dritten zuzustimmen. 2. Ein Wechselrecht der Mieter besteht nur, wenn es von vornherein eine Grundlage des Vertrages bildet oder später mit dem Vermieter vereinbart wurde. (LG Berlin, Urteil vom 17.04.2020 – 65 S 176/19 -; in GE 12/2020, 805).

-1.Ein Ortstermin zur Beweisaufnahme hat (inzwischen) trotz Fortdauer der Corona-Pandemie grundsätzlich stattzufinden. 2. Allein die Furcht einer Partei vor einer Infektion ist kein erheblicher Grund zur Aufhebung des Termins, der unter Beachtung der Infektionsschutzregeln (Abstandsgebot, Maskenpflicht) durchgeführt werden kann. Den Angehörigen einer Risikogruppe ist zuzumuten, sich zum Eigenschutz im Termin vertreten zu lassen. (LG Saarbrücken, Beschluss vom 12.05.2020 – 15 OH 61/19 -; in GE 12/2020, 814).

-1. Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555bNr.1 BGB). 2. Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bedarf es – vergleichbar mit den an ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) – der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (Urteil zu VIII ZR 332/18, GE 2020, 260). 3. Ob im Ergebnis die Maßnahmen zu einer Heizkosteneinsparung führen, ist im Rahmen der Prüfung der formellen Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Bedeutung. (BGH, Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/19 -; in GE14/2020, 921).

-1.Maßgebend für den Wert der Beschwer im Rechtsmittelverfahren ist das Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung, das gemäß § 3 ZPO unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist. 2. Der Verkehrswert einer Eigentumswohnung (bzw. dessen Steigerung) lässt sich nicht schlicht durch das Multiplizieren von Mieteinnahmen und Restnutzungsdauer berechnen. (BGH, Beschluss vom 20.02.2020 – V ZR 198/19 -; in GE 14/2020, 929).

-1. Der Vermieter hat bei Verlust eines Wohnungsschlüssels für eine zentrale Schließanlage gegen den Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz wegen fahrlässiger Verletzung einer Obhutspflicht. 2. Der Mieter hat jedoch nur die Kosten für die Auswechselung des Schlosses in der Wohnungstür und die Anfertigung von Schlüsseln zu übernehmen, wenn eine Missbrauchsgefahr eher fern liegt (unbeschriftete Schlüssel) und es sich um eine erweiterbare Schließanlage handelt. 3. Ebenso ist es bei einer nicht erweiterbaren Schließanlage, wenn wegen der außergewöhnlich hohen Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage der Vermieter seine Obliegenheit verletzt hat, den Mieter darauf hinzuweisen. Zur Schadensminderung wäre der Vermieter auch verpflichtet, das Wohnungsschloss durch einen nicht zur Schließanlage gehörenden Zylinder auszutauschen. (LG München I, Endurteil vom 18.06.2020 – 31 S 12365/19 -; in GE 14/2020, 930).

-a) An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn.20; vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn.40; vom 08.07.2020 . VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). b) Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast – vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen – bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20.01.1993 – VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18.04.2007 – XII ZR 139/05, GE 2007, 840 = NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekoratinszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht. Da die (Wieder-) Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung  in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem – in der Regel häftigem – Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen. c) Diese Kostenbeteiligung kann der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Vermieter dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhalten. Der Mieter kann – insbesondere zur Vermeidung eines teilweisen Unterliegens – im Klageverfahren seiner Kostenbeteiligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsreparaturen nur Zug um Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangt. (BGH, Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 270/18 -; in GE 16/2020, 1041).

-GG Art. 2.  Abs. 1, Art. 12 Abs. 1, IfSG §§ 28,56 Abs. 1, 1a, § 65 Abs. 1; NdsPOG § 80:   Amtshaftungsansprüche auf Entschädigung für schließungsbedingte Umsatz- und Gewinneinbußen folgen weder aus dem IfSG noch aus allgemeinen Gefahrenabwehrrecht oder aus dem allgemeinen Staatshaftungsrecht. (LG Hannover, Urteil vom 09.07.2020 – 8 O 2/20 -; in IMRRS 2020,1019).

-a) Lebt der Betroffene aufgrund Mietvertrags in einer Wohngemeinschaft und bezieht von einem gesonderten Anbieter ambulante Pflegeleistungen, so hält er sich damit grundsätzlich noch nicht in einem Heim gemäß § 5 Abs. 3 VBVG a.F. auf (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 28.11.2018 – XII ZB 517/17 – FamRZ 2019, 477). b) Danach führt es auch nicht zur Einstufung als Heim i.S.d. § 5 Abs. 3 VBVG a.F., wenn der Betroffene als Mitglied einer selbstverantworteten Wohngemeinschaft Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, deren Zweck in der Aufnahme einer Wohngemeinschaft für Senioren unter Sicherstellung der altersgerechten Betreuung ihrer Gesellschafter besteht, und die Gesellschaft entsprechend Wohnraum zur Überlassung an die Gesellschafter anmietet, während die Gesellschafter ambulante Pflegeleistungen individuell mit einem gesonderten Anbieter vereinbaren. (BGH, Beschluss vom 20.05.2020 – XII ZB 226/18 -; in GE 16/2020, 1050).

a)  die Erteilung eines Hausverbots bedarf nicht  schon dann eines sachlichen Grundes, wenn der Hausrechtsinhaber die Örtlichkeit für den allgemeinen Publikumsverkehr ohne Ansehen der Person öffnet, sondern nur unter der weiteren Voraussetzung, dass die Verweigerung des Zutritts für die Betroffenen in erheblichem Umfang über die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben entscheidet (im Anschluss an BVerfGE 148, 267). b) Welche Bedeutung der Zugang zu einer Einrichtung für die Teilhabe am gesellschaftlichen Leben hat, ist nicht aus der Perspektive des einzelnen Besuchers zu beurteilen; vielmehr ist aus objektivierter Sicht desjenigen, der die Einrichtung dem allgemeinen Publikumsverkehr öffnet, zu fragen, welche Funktion die von ihm willentlich eröffnete und betriebene Einrichtung bei typisierender Betrachtung hat. c) Der Besuch einer Therme entscheidet nicht in erheblichem Umfang über die Teilnahhme am gesellschaftlichen Leben; der private Betreiber einer Therme bedarf daher für die Erteilung eines Hausverbots gegenüber einem Gast keines sachlichen Grundes. (BGH, Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 275/18 -; in GE 17/2020, 1113).

-1.Die Gestattung der Nutzung einer Dachterrasse in einem Mietvertrag einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus ist durch den Vermieter grundsätzlich frei widerruflich. 2. Der Austausch eines Schlosses der Zugangstür zu einer Dachterrasse, dessen Nutzung dem Mieter lediglich gestattet worden war, begründet eine nicht unerhebliche vertragliche Pflegeverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. (AG Bremen, Urteil vom 07.06.2020 – 19 C 457/19 -; in: GE  17/2020, 1119).

-Eine Parteiänderung, die zu einer subjektiven Klagehäufung führt, kann wirksam nicht bedingt erfolgen. Es ist deshalb unzulässig, die Klage gegen einen der Beklagten von dem negativen Ausgang des Verfahrens gegen einen anderen Beklagten abhängig zu machen (Anschluss an OLG Hamm, Urteil vom 22.09.2004 – 31 U 56/04, BeckRS 9998, 5356, siehe auch BGH, Urteil vom 21.01.2004 – VII ZR 209/03, IMRRS 2004, 0179). (OLG München, Urteil vom 06.08.2020 – 32 U 4004/18 -; in IMRRS 2020, 1027).

-1. Außerhalb der Mietsache liegende Umstände können nur dann einen zur Minderung berechtigenden Mangel begründen, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage beruhen und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben (hier: coronabedingte Betriebsschließung). 2.  Voraussetzung einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage wäre im Falle des Festhaltens am Vertrag bei umfassender Interessenabwägung der Parteien ein nicht mehr tragbares Ergebnis; Umsatzeinbußen von 10 bis 15 % erreichen die Schwelle der Unzumutbarkeit nicht. LG Mannheim, Urteil vom 09.07.2020 – 23 O 22/20 -; in GE 19/2020, 1253).

-1. Eine differenzierte Preisabrede, die eine Preiserhöhung von der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig macht, widerspricht im Verhältnis zum Mieter dem Gesetzeswortlaut, wonach eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarung unwirksam ist. 2. § 577 Abs. 5 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit eröffnen,die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist. Dabei kann es sich nur um den Preis für die vermietete Wohnung handeln, denn das Verkaufsobjekt, das einem Mietervorkaufsrecht unterliegt, ist notwendigerweise eine vermietete Wohnung. (KG, Urteil vom 02.10.2020 – 17 U 18/18   (nicht rechtskräftig) -; in IMR 2020, 513).

-1. Für die zeitliche Einordnung des Rechtsschutzfalls ist auch im Passivprozess des Versicherungsnehmers nur auf denjenigen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften abzustellen, den der Versicherungsnehmer seinem Gegner im Ausgangsrechtsstreit anlastet (BGH, Urteil vom 03.07.2019 – IV ZR 111/18, IMRRS 2019, 1536). 2. Erhebt der Vermieter Räumungsklage nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses gegen seinen rechtsschutzversicherten Mieter wegen rückständigen Mietzinses, kommt es für die zeitliche Einordnung des Versicherungsfalls in diesem Passivprozess nicht auf den vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Kündigungsgrund an, sondern allein auf den Ausspruch der nach Ansicht des Mieters unberechtigten Kündigung. (OLG Köln, Urteil vom 14.01.2020 – 9 U 54/19 -; in IMR 2020, 516).

-Bei Verurteilung einer Partei zur Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier 2 m hoher Bretterzaun zwischen zwei Grundstücken) bemisst sich ihre Beschwer grundsätzlich nach den Kosten einer Ersatzvornahme des Abrisses, die bei Unterliegen drohen. (BGH, Beschluss vom 02.07.2020 – V ZB 137/19 – ; in: GE 18/2020, 1177).

-Durch den Mieter durchgeführte, aber von ihm nicht geschuldete Schönheitsreparaturen führen nicht zu einer Ausgleichspflicht des Vermieters. (LG Wiesbaden, Urteil vom 09.07.2020 – 3 S 91/20 -; in: GE 18/2020, 1188).

-Eine differenzierte Preisabrede, die eine Preiserhöhung von der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig macht, ist im Verhältnis zum vorkaufsberechtigten Mieter unwirksam. (KG, Urteil vom 02.10.2020 – 17 U 18/18 – ; in GE 21/2020, 1427).

-1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt vor, wenn von vornherein bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden und die Vertragsbeendigung schon gleich Vertragsinhalt ist; entscheidend ist dabei weniger die Dauer, sondern der besondere, (in erster Linie) vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs, ohne dass der Mietvertrag eine konkrete Zeitangabe bzw. Befristung enthalten muss. 2. Ob Wohnraum möbliert oder unmöbliert überlassen wird und ob er allein oder mit Angehörigen genutzt wird, spielt bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch keine Rolle. 3. Auf Mietverhältnisse zum nur vorübergehenden Gebrauch finden die Regelungen über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung. 4. Wird im Mietvertrag als Grund für eine Befristung die Dauer der beruflichen Abordnung des Vermieters angegeben, indiziert das, dass der Vermieter die Wohnung im Anschluss für sich selbst nutzen will und ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit gem. § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB vorliegt; weder die nicht erfolgte (dauerhafte) Rückkehr, melderechtliche Erfassung noch die Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung im Verlaufe des Rechtsstreits lassen den Schluss zu, dass der Eigennutzungswunsch nicht bestand. (LG Berlin, Urteil vom 05.06.2020 – 66 S 68/18 -; in GE 21/2020, 1435).

–Die Regelungen des Wohnraummietrechts müssen auch auf Geschäftsraummietverträge angewendet werden, wenn deren Anwendung auch konkludent – vereinbart worden ist. (LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 – 1 O 264/19 -; in GE 23/2020, 1563).

-1. Ein Pachtvertrag über ein Kleingartengrundstück mit Haus zu Wohnzwecken kann die konkludente Vereinbarung von Wohnraummietrecht enthalten. 2. Eine Kündigung ist dann nur bei berechtigtem Interesse möglich, was für eine beabsichtigte Umwidmung des Flächennutzungsplans von einer Erholungsfläche in Bauland zu verneinen ist. (LG Berlin, Urteil vom 11.06.2020 – 63 S 216/19 -; in GE 23/2020, 1565).

-Die  vorgerichtliche Einschaltung eines Inkassodienstleisters zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen Verstößen gegen die sog. Mietpreisbremse ist nicht erforderlich und verstößt gegen die Pflicht zur Schadensminderung, wenn sowohl der Mieter selbst als auch ein von ihm beauftragter Mieterverein den Vermieter zuvor vergeblich zur Absenkung der Miete auf das mietpreisrechtlich zulässige Maß aufgefordert haben. (LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2020 – 67 S 266/19 -; in GE 24/2020, 1627).

-1.Die öffentliche Zustellung des Titels gegen einen ehemaligen Mieter setzt (nur zumutbare) Nachforschungen des Vermieters über den Aufenthaltsort voraus. 2. Diese sind bei einem Vermieter jedenfalls dann erfüllt, wenn die Meldeanschrift durch einen Mitarbeiter an Ort und Stelle überprüft und  ein ehemaliger Mitbewohner vergeblich um Auskunft gebeten wurde. (LG Schweinfurt, Beschluss vom 28.10.2020 – 11 T 120/20 -; in GE 24/2020, 1630).

–Kündigt der Mieter fristlos, weil der Vermieter oder ein vom ihm Beauftragter ohne Erlaubnis des Mieters den Balkon seiner Wohnung betritt, kommen als Kündigungsfolgeschäden die Kosten für den Umzug und/oder die Ersatzunterkunft von Möbeln und die Kosten für den Ausbau und Einbau der neuen Wohnung in Betracht. (BGH, Beschluss vom 20.10.2020 – VIII ZR 371/18 -; in GE 1/2021, 55).

-1. Die formularmäßige Vereinbarung, wonach es dem Mieter nicht gestattet ist, Ansprüche und/oder Rechte an einen Inkassodienstleister abzutreten, ist wirksam. 2. Die Klage eines Inkassodienstleisters aus abgetretenem Recht wegen überzahlter Mieten nach der Mietpreisbremse ist dann als unbunbegründet abzuweisen. (AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 24.11.2020 – 11 C 108/20 -; in GE 1/2021, 59).

-Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässig oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindestmitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein (BGH – Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19 -, in: IWW, Abrufnummer 220469).

-1. Die zugunsten eines zur dauerhaften „Mietsenkung“ beauftragten Inkassounternehmen erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist nichtig, auch wenn das Inkassounternehmen zusätzlich zur Einziehung vom Bagatellforderungen mandatiert ist. (entgegen BGH, Urteil vom 27.11.2019 – VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208). 2. Der Vermieter wird durch die (tat-) richterliche Würdigung ein vom Mieter zur dauerhaften „Mietsenkung“ unddem Einzug von Bagatellforderungen beauftragtes Inkassounternehmen sei nicht zur Forderungsabwehr, sonderrn zum Einzug von Forderungen mandatiert, da die an den Vermieter gerichtete Aufforderung des Inkassounternehmens, nicht mehr als die preisrechtlich zulässige Miete zu verlangen, keine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters darstelle, sondern lediglich dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen, in seinem Verfahrensgrundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehörs gemäß Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, wenn die Würdigung der tatsächlichen Grundlage im Parteivortrag entbehrt und zudem den sich durch den Internet-Auftritt des Inkassounternehmens, seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den Inhalt der vom Mieter erteilten Vollmacht bestimmten Mandatsinhalt ausblendet. (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 – 67 S 167/20 -; in GE 2/2021, 121).

-Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein. (KG, Beschluss vom 15.12.2020 – 1 W 1461/20 -; in: GE 3/2021, 182).

a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07 -; NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07 -, aaO mwN). b) Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind. (BGH, Urteil vom 13.01.2021 – VIII ZR 66/19 -; in: IWW-Abrufnummer 220851).

-Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils vzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein. (BGH, Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19 -; in: GE 5/2021, 307).

-1. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07, GE 2008, 1318 = NJW 2008, 3361 Rn. vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13, GE 2014, 1129 = BGHZ 202.  39 Rn. 21; vom 23.10.2019 – XII ZR 125/18, GE 2020,50 = BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils m.w.N.). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts, auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07, aaO. m.w. N. ). 2.  Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet hat. (BGH, Urteil vom 13.01.2021 – VIII ZR 66/19 -; in GE 7/2021, 496).

– Ist die Klage auf den Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags gerichtet, bemisst sich das Interesse der klagenden Partei gemäß § 3 ZPO im Grundsatz nach der in der Vertragszeit zu entrichtenden Miete bzw. Pacht; es wird aber nach der Wertung des § 9 ZPO regelmäßig auf die dreieinhalbfache Jahresmiete bzw. -pacht begrenzt (BGH, Beschluss vom 24.03.2021 – LwZR 4/20 -, in: IWW-Nr. 221975).

-Für das Interesse des Mieters, den Zutritt zu seiner Wohnung zwecks Anbringung von Rauchmeldern nicht dulden zu müssen, kann eine Beschwer von 500 € angenommen werden, so dass eine Berufung unzulässig ist. (BGH, Beschluss vom 20.10.2020 – VIII ZA 6/20 -; in: GE 9/2021, 570).

–Erfolgt die Mietzinszahlung nicht durch den Mieter selbst, sondern durch Hilfspersonen oder Dritte, tritt Erfüllung nur ein, wenn die Zahlung unter Abgabe einer für den Vermieter nachvollziehbaren Tilgungsbestimmung erfolgt. (LG Berlin, Beschluss vom 02.03.2021 – 67 S 319/20 -; in: GE 9/2021, 577).

-Die Abtretung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB („Mietpreisbremse“) im Mietvertrag kann formularmäßig ausgeschlossen werden. (AG Schöneberg, Urteil vom 13.04.2021 – 16 C 246/20 -; in: GE 9/2021, 577).

-Ist die Klage auf den Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrags gerichtet, bemisst sich das Interesse der klagenden Partei gemäß § 3 ZPO im Grundsatz nach der in der Vertragszeit zu entrichtenden Miete bzw. Pacht; es wird aber nach der Wertung des § 9 ZPO regelmäßig auf die dreieinhalbfache Jahresmiete bzw. -pacht begrenzt. (BGH, Beschluss vom 24.03.2021 – LwZR 4/20 -; in GE 10/2021, 630).

-In Fällen einer zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Auskunftsverpflichtung des Vermieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB liegt dessen Beschwer im Verurteilungsfalle grundsätzlich nicht über 600 €. (LG Berlin, Beschluss vom 22.04.2021 – 67 S 49/21 -; in GE 10/2021, 633).

-Bei einer privaten Wohngemeinschaft, d.h. einem von mehreren Personen als gemeinsame Mieter begründeten Mietverhältnis, handelt es sich nicht um eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.12.2020 – 2-11 T 117/20 -; in IMRRS 2021, 0611).

-Wer als Nichtmieter ein eigenes Namensschild an den Mieträumen anbringt, dokumentiert damit grundsätzlich auch (Mit-) besitz an dem Mietobjekt. (LG Ansbach, Beschluss vom 22.12.2020 – 1 T 1379/20 –; in IMRRS 2021, 0596).

–Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Der Eintritt des Leistungserfolgs – die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters – ist dafür nicht erforderlich. ( LG Berlin, Urteil vom 10.12.2020 – 65 S 189/20 -; in GE 11/2021, 709.

-1. Das Versterben in der Mietwohnung stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar (AG Bad Schwartau, Beschluss vom 05.01.2001 – 3 C 1214/99). 2. Wenn im Abnahmeprotokoll die Überschrift „festgestellte Mängel“ gestrichen wurde, spricht dies gegen eine Übernahme der Malerkosten durch die Erben des verstorbenen Mieters. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.11.2020 – 15 C 59/20 – ; in GE: 11/2021, 712).

–Der Streitwert bemisst sich bei Räumungsklagen im Falle einer Staffelmiete nicht nach der aktuellen Nettokaltmiete, sondern nach dem höchsten Betrag in den auf die Klageeinreichung folgenden 3,5 Jahren. (AG Neukölln, Beschluss vom 08.05.2021 – 17 C 47/21 -; in GE: 712).

-1. Das Geschäftsmodell einer Inkassogesellschaft, deren Geschäfte von einem Rechtsanwalt geführt werden, zielt offenkundig auf eine unzulässige Umgehung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts ab, dem der Geschäftsführer oder deren Gesellschafter unterlägen, sofern sie die nunmehr im Mantel der Gesellschaft unter Berufung auf deren Zulassung als Inkassodienstleisterin umfassend und rechtsanwaltsgleich erbrachten Rechtsdienstleistungen selbst als Rechtsanwälte erbrächten. 2. Die auf einem derartigen Geschäftsmodell beruhende und zur dauerhaften „Mietsenkung“ erklärte Abtretung ist gemäß § 134 BGB i.V.m. §§ 2,3 5, 10 RDG nichtig, auch wenn die als Inkassodienstleisterin zugelassene Gesellschaft zusätzlich zur Einziehung von Bagatellforderungen mandadiert ist (Festhaltung, Kammer, Urteil vom 22.10.2020 – 67 S 167/20, GE 2021, 121 = NZM 2021,33). (LG Berlin, Urteil vom 26.04.2021 – 67 S 144/19 -; in: GE 12/2021, 769).

-Kosten, die einer Partei durch die Beauftragung von Handwerkern zwecks Vor- und Nachbereitung von Ortsterminen mit dem gerichtlichen Sachverständigen entstanden sind, sind außergerichtliche Kosten der Partei. Sie sind daher, sofern nichts anderes vereinbart wird, bei einer durch Prozessvergleich vereinbarten Kostenaufhebung im Kostenfestsetzungsverfahren nicht zu erstatten (BGH, Beschluss vom 24.02.2021 – VII ZB 55/18 -; in: GE 14/2021, 876).

– Der Mieter ist nach Treu und Glauben berechtigt, vom Hausverwalter Auskunft über Namen und Anschrift des Vermieters zu verlangen (LG Berlin, Beschluss vom 04.05.2021 – 66 S 157/20 -; in: GE 14/2021, 884).

– 1. Zu den personenbezogenen Daten i. S. v. Art. 4 Nr. 1 DSGVO gehört insbesondere der Name des Mieters, u. a. aber auch seine Anschrift und seine Telefonnummer. 2. Eine Verarbeitung liegt bereits durch die Speicherung von Namen und Telefonnummer in einem Mobiltelefon vor, außerdem durch die Übermittlung an einen Dienstleister und die automatisierte Verwendung der Daten durch diese Zwecke der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. 3. Ein Ausnahmetatbestand von den Verpflichtungen gemäß der Datenschutz-Grundverordnung besteht nicht. 4. Eine Sammlung von Mietverträgen ist ebenfalls ein Dateisystem i. S. v. Art. 2 Abs. 1 DSGVO. Schon eine Sammlung von Handzetteln kann ein Dateisystem sein (AG Wiesbaden, Teilurteil vom 26.04.2021 – 93 C 2338/20 -; in: GE 14/2021, 886).

-Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen an Grundstücksgesellschaften löst keinen Vorkaufsfall aus, stellt potentiell aber eine Umgehung eines Grundstückskaufvertrages dar, weshalb die Behörde regelmäßig einen Auskunftsanspruch zur Erforschung des Sachverhalts hat, um beurteilen zu können, ob die Transaktion möglicherweise als eine Umgehung des Vorkaufsrechts einzuordnen ist (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22.02.2021 – OVG 2 S 46/20 -; in: GE 14/2021, 890).

-Zur Reichweite des Auskunftsanspruchs nach Art. 15 Abs. 1 DSGVO (BGH, Urteil vom 15.06.2021 – VI ZR 576/19 -; in: GE 15/2021, 940).

-Ein fiktiver Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache setzt voraus, dass der Geschädigte eine Vermögenseinbuße erlitten hat (AG Halle, Teilurteil vom 27.05.2021 – 96 C 1358/19 -; in: GE 15/2021, 945).

– Das wechselseitige Abtretungsverbot von Ansprüchen aus §§ 556d bis 556g BGB (Mietpreisbremse) ist wirksam (AG Mitte, Urteil vom 30.06.2021 – 11 C 246/20 -; in: GE 15/2021, 947).

-Bei einer Klage auf Feststellung, dass der Mietzins um einen bestimmten Prozentbetrag gemindert ist, bemisst sich der Gebührenstreitwert nach dem 42fachen Betrag der monatlichen Minderung (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2011 – 65 T 83/11 -; in: berliner-mieterverein.de).

-1. Eine mietvertraglich geregelte oder aus allgemeinen Grundsätzen hergeleitete Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen, ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen eng auszulegen. LG Berlin, Urteil vom 20.11.2020 – 65 S 194/20 -; in: IMR 2021, 311).

-1.Eine nach § 5 Abs. 1 ZeS 2017 erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung ist nach § 5 Abs. 2 ZeS 2017 regelmäßig dann zu erteilen, wenn schutzwürdige private Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. 2. Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 ZeS 2017 insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Verfügungsberechtigten gegeben, können sich aber etwa auch aus dem Eigentumsgrundrecht des Art. 14 GG in Verbindung mit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz ergeben. 3. Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Wohnraum trotz Wohnungsnot besteht nicht, wenn der in Rede stehende Wohnraum dem Eigentümer außerhalb von Abwesenheitszeiten selbst als Wohnung dient und somit zumindest zeitweise als „Heimstatt im Alltag“ genutzt wird. 4. Das Zweckentfremdungsrecht erlaubt kein „generalpräventives“ Vorgehen gegen Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung zwar selbst nutzen, sie in Abwesenheitszeiten aber für Zwecke der Fremdenbeherbergung für mutmaßlich mehr als acht Wochen im Jahr vermieten. (VGH Bayern, Beschluss vom 24.03.2021 – 12 ZB 19.369 -; in: IMR 2021, 336).

-Eine unwirksame Optionsausübung liegt dann vor, wenn in der Opitionserklärung ein vom Vertrag abweichender Verlängerungszeitraum genannt wird. (LG Köln, Urteil vom 19.11.2020 – 2 O 284/19 -; in: GE 17/2021, 1064).

-1. Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden. 2. Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete. (BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20 -).

-1.Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. 2.Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu würdigen. 3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen. (LG Köln, Urteil vom 08.12.2020 – 14 O 191/20 -).

-Durch die Bezeichnung mit dem Schild „Wohnung Nr. 5“ ist auch der Stellplatz mitangemietet , selbst wenn er nicht ausdrücklich im Mietvertrag genannt wird. (AG Ibbenbüren, Urteil vom 27.05.2021 – 30 C 330/20 -; in IMR 2021, 398).

-1.Die Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, ist nicht nur für die sachliche Zuständigkeit, sondern auch für die Begründetheit der Klage bedeutsam. 2. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt. 3. Für die Zulässigkeit reicht die einseitige Behauptuntung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger aus. (AG Hamburg, Urteil vom 16.06.2021 – 49 C 336/20 -; in IMR 2021, 397).

a) Ein Titel, der den Schuldner verpflichtet, Zutritt zu einer Stromabnahmestelle zu gewähren und deren Sperrung durch Wegnahme des Stromzählers zu dulden, kann insgesamt nach § 892 ZPO durch Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers vollstreckt werden.  b) Für eine Hinzuziehung des Gerichtsvollziehers nach § 892 ZPO reicht es aus, wenn der Gläubiger eine dem Schuldner zurechenbare Widerstandshaltung als bevorstehend behauptet. Es ist nicht erforderlich, dass der Gläubiger zu erwartenden Widerstand nachweist oder glaubhaft macht. c) Im Falle einer ergänzenden Handlungspflicht des Schuldners kann der Widerstand nicht nur in einem aktiven Tun, sondern auch in einem Unterlassen bestehen. d) Soweit ein Duldungstitel den Schuldner auch dazu verpflichtet, Zutritt zu einem Raum zu gewähren, ist für eine Vollstreckung dieser ergänzenden Handlungspflicht nach § 892 ZPO erforderlich, dass der Schuldner zumindest Mitgewahrsam an diesem Raum hat. Andernfalls richtet sich die Zwangsvollstreckung insoweit nicht gegen ihn und fehlt es an einer Widerstandsleistung des Schuldners i.S.v. § 892 ZPO. (BGH, Beschluss vom 17.06.2021 – I ZB 68/20 -; in: GE 19/2021, 1189).

-1. Es dürfen durch eine Anordnung nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO nur Geldforderungen gesichert werden, die selbst Streitgegenstand der Zahlungsklage sind und die nach Eintritt der Rechtshängigkeit bis zum Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Wird zunächst nur eine Räumungsklage erhoben und später erst eine Zahlungsklage, können nur diejenigen Geldforderungen gesichert werden, die nach Rechtshängigkeit der zuletzt erhobenen Klage fällig geworden sind. 2. Eine Rechtsbeschwerde gegen die Entscheidung des Beschwerdegerichts im Verfahren nach § 283 a ZPO findet wegen seines Eilcharakters nicht statt. (LG Lübeck, Beschluss vom 04.05.2021 – 7 T 178/21 -; in: GE 19/2021, 1193).

-Auch wenn laut Mietvertrag ein Fahrzeugstellplatz lediglich „mitbenutzt“ werden darf, gilt er als mitvermietet, wenn er durch seine Beschilderung einer bestimmten Wohnung „zugewiesen“ wurde. (AG Ibbenbüren, Urteil vom 27.05.2021 – 30 C 330/20 -; in: GE 19/2021, 1199).

-1. Die verschuldensunabhängige Haftung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist im Verhältnis zu Mietern untereinander nicht anwendbar, wenn Wasser von einem Grundstücksteil in einen anderen eingedrungen ist und dadurch Schäden verursacht wurden ( Anschluss an BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11, Rz. 9 IMRRS 2012, 0903). 2. Zum Umfang der Verkehrssicherungspflicht bei einem von einem Fachbetrieb installierten, auf Dauerbetrieb ausgelegten Wasseraufbereiter, der als „praktisch wartungsfrei“ angegeben wird und aus dem 17 Jahre nach dem Einbau unkontrolliert Wasser ausgetreten war. 3. Auch Verschleißteile sind nicht per se einer regelmäßigen Kontrolle zu unterziehen, denn eine Verkehrssicherungspflicht muss nicht jede nur denkbare Gefährdung ausschließen, sondern erst eine solche, die die Möglichkeit einer Schutzgutverletzung für den Sachkundigen nahelegt (Anschluss an BGH, Urteil vom 03.12.1985 – VI ZR 185/84, IMRRS 1985, 0002). ( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.09.2021 – 24 U 294/20 -).

-Die aus der Abweisung einer auf die nicht anlassbezogene Besichtigung der Mietsache gerichteten Klage erwachsende Beschwer des Vermieters übersteigt 300,00 € nicht. (LG Berlin,  Beschluss vom 19.08.2021 – 67 S 118/21 -; in GE: 20/2021, 1259).

–Gegenüber der Klage des Inkassodienstleisters auf Rückzahlung überhöhter Miete kann der in Anspruch genommene Vermieter eine Drittwiderklage gegen den am Rechtsstreit (bisher) nicht beteiligten Mieter erheben. (AG Köpenick, Urteil vom 05.05.2021 – 10 C 46/20 -; in GE: 20/2021, 1268).

–Keine Hauptsachenerledigung bei Nichtigkeitserklärung des zugrunde liegenden Gesetzes durch das Bundesverfassungsgericht (MietenWoG Bln). (AG Mitte, Schlussurteil vom 11.08.2021 – 15 C 5144/19 -; in GE: 21/2021, 1369).

–Ein Vermieter mit nur vier Wohnungen im Bestand verstößt nicht gegen seine Schadensminderungsverpflichtung, wenn er bei Zahlungsverzug des Mieters einen Anwalt mit der Kündigung beauftragt. (AG Mitte, Urteil vom 21.07.2021 – 15 C 422/20-; in GE: 21/2021, 1370).

-1.Die verschuldensunabhängige Haftung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist im Verhältnis zu Mietern untereinander nicht anwendbar, wenn Wasser von einem Grundstücksteil in einen anderen eingedrungen ist und dadurch Schäden verursacht wurden (Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11, Rn. 9, juris). (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.09.2021 – I-24 U 294/20 -; in GE: 22/2021, 1430).

-1. Hat ein Rechtsdienstleister (Conny GmbH) aus abgetretenem Recht einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und einen Teilbetrag eingeklagt, obwohl das Mietverhältnis vor Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverodnung abgeschlossen wurde, ist eine Drittwiderklage gegen den Mieter auf Feststellung für die gesamte Dauer des  Mietverhältnisses zulässig. 2. Daran ändert sich auch nach Rücknahme der Klage des Rechtsdienstleisters nichts. ( AG Kreuzberg, Urteil vom 21.10.2021 – 23 C 85/21 -; in GE: 22/2021, 1439).

-1. Zur Bemessung der Beschwer bei Verurteilung zur Erteilung einer neuen Heizkostenabrechnung (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 16.06.2008 – VIII ZB 87/06, WuM 2008, 615 Rn. 6 f.). 2. Der Beschwerdewert richtet sich nach dem Zeitaufwand des Verpflichteten, so dass in der Regel die Berufungssumme von mehr als 600,00 € nicht erreicht wird. (BGH, Beschluss vom 05.10.2021 – VIII ZB 83/20 -; in GE: 23/2021, 1486).

-1. Ist ein Wohnraummietvertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen worden und hat der Vermieter den Mieter nicht über dessen Widerrufsrecht belehrt, hat der Vermieter dem Mieter im Falle des wirksamen Widerrufs durch den Mieter jedenfalls sämtliche bis dahin geleistete Mietzahlungen einschließlich der erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen zurückzugewähren, ohne dass der Mieter dem Vermieter Nutzungs- oder Wertersatz für die Ingebrauchnahme der Mietsache schuldet. 2. Der Mieter ist als Ergebnis seines Widerrufs befugt, die Mietsache – abhängig vom Zeitpunkt seines Widerrufs- bis zu 13 Monate kostenfrei zu nutzen. (LG Berlin, Urteil vom 21.10.2021 – 67 S 140/21 -; in GE: 23/2021, 1492).

-Die zur Wertbemessung heranzuziehende Jahresmiete umfasst Nebenkosten nur, wenn sie in Form einer Betriebskostenpauschale, nicht aber, wenn sie in Form von Vorauszahlungen vereinbart wurden. (BGH, Beschluss vom 05.10.2021 – VIII ZB 80/20 -; in GE: 24/2021, 1566).

-a) Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. b) Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 215, 236 = NZM 2017, 847). (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – XII ZR 84/20 -; in GE: 1/2022, 37 ).

-Die gegen eine Räumungsverurteilung gerichtete Berufung ist wegen Verstoßes gegen das Begründungserfordernis des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO unzulässig, wenn sie bis zum Ablauf der Berufungsbegründungsfrist nur einen von mehreren voneinander unabhängigen und selbständig tragenden Verurteilungsgründen angreift. (LG Berlin, Urteil vom 23.11.2021 – 67 S 220/21 -; in GE: 2/2022, 102).

-Die Berufung gegen ein Räumungsurteil aufgrund Zahlungsverzugs ist ausreichend begründet, wenn geltend gemacht wird, die pandemiebedingten Einnahmeeinbußen in der Gastronomie seien allgemein bekannt, so dass zeitweise eine Kündigung ausgeschlossen war. (BGH, Beschluss vom 16.11.2021 – VIII ZB 21/21 -; in GE: 3/2022, 150).

-Der Gebührenstreitwert bei einem streitgegenständlichen Gewerbemietverhältnis berechnet sich über § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach § 9 ZPO. Für den Streitwert der Feststellungsklage ist nicht der dreieinhalbfache Jahresbetrag einer durchschnittlichen Mieterhöhung in den letzten drei Jahren anzusetzen, sondern, wenn es sich um verändernde Jahreswerte handelt, der höchste für die Berechnung maßgebliche Einzelwert in den ersten dreieinhalb Jahren nach Klageerhebung. (BGH, Beschluss vom23.05.2017 – II ZR 169/16-juris). (KG, Beschluss vom 21.12.2021 – 8 W 28/21 -; in GE: 4/2022, 198).

-1. Mit der eigenmächtigen Inbesitznahme von Hausrat des Mieters, wozu auch das von ihm im Hof abgestellte Fahrrad gehört, ist der Vermieter dem Mieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. 2. Kündigt der Vermieter an, im Hof abgestellte, unbeschriftete Fahrräder entfernen zu wollen, muss er für den Fall, dass die damit beauftragte Firma den Abholtermin verschiebt, durch Aushang oder Einzelanschreiben den Mietern den neuen Termin mitteilen. (AG Mitte, Urteil vom 07.02.2022 – 20 C 206/21 ; in GE: 5/2022, 257).

-Für die Annahme der rechtlichen Verbundenheit trotz separat abgeschlossenem Wohnraum- und Stellplatzmietvertrag bedarf es der Feststellung besonderer Umstände. (BGH, Hinweisbeschluss vom 14.12.2021 – VIII ZR 94/20 -; in GE: 6/2022, 301).

-Ist im Rahmen des mit dem Betroffenen abgeschlosssenen Wohn- und Betreuungsvertrages nur der Bereich des Wohnens geregelt und kann sich der Betroffene im Rahmen seines Wunsch- und Wahlrechts nach § 8 SGB IX selbst die für ihn darüber hinaus erforderlichen Eingliederungshilfeleistungen ggf. bei unterschiedlichen Trägern auswählen, fehlt es an einer stationären Einrichtung gleichgestellten ambulant betreuten Wohnform (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 16.06.2021 – XII ZB 46/21 – MDR 2021, 1157). (BGH, Beschluss vom 19.01.2022 – XII ZB 324/21 -; in GE: 6/2022, 302).

-Der Wert der Klage des Mieters auf Feststellung, dass die Miete wegen eines Mangels gemindert ist, ist nach § 9 ZPO mit dem 42-fachen Monatsbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen. Eine geringere Bemessung (etwa nach dem 12-fachen Monatsbetrag) ist auch dann nicht vorzunehmen, wenn neben der Feststellung Beseitigung des Mangels begehrt wird (Anschluss an die Rechtsprechung des BGH; Aufgabe der Rechtsprechung des Senats, Beschluss vom 30.05.2016 – 8 W 13/16, IMRRS 2016, 0933). (KG, Beschluss vom 08.11.2021 – 8 U 22/20 – (nicht rechtskräftig).

–Für die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts kann es genügen, dass der Beklagte unter Hinweis auf die von ihm gegenüber dem Anspruch erklärte Aufrechnung die Abweisung der Klage beantragt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.06.1983 – VI ZR 285/81 – NJW 1983, 2438). (BGH, Versäumnisurteil vom 26.01.2022 – XII ZR 79/20 -; in GE: 8/2022, 408).

-Das anfangs bestehende prozessuale Interesse an einerr bloßen Feststellungsklage kann selbst bei zwischenzeitlich möglicher Bezifferung des Schadens nicht verneint werden. (BGH, Urteil vom 25.03.2022 – V ZR 67/21 -; in GE: 10/2022, 528).

-1. Eine Direktzahlung des JobCenters an den Vermieter begründet lediglich eine abweichende Empfangsberechtigung, nicht jedoch einen eigenen Zahlungsanspruch des Vermieters (Anschluss an BSG NJW 2018, 3740). 2. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Auskunft über den jeweiligen Verwendungszweck der Zahlungen oder auf Einsichtnahme in die Leistungsakte ( LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 03.02.2022 – L 11 AS 578/20 -; in: GE 11/2022, 592).

-Besteht für den Betroffenen aufgrund des mit dem Träger der Wohneinrichtung geschlossenen Vertrags rechtlich die Möglichkeit, einen anderen Anbieter pflegerischer Leistungen zu wählen, handelt es sich um keine einer stationären Einrichtung gleichgestellte ambulant betreute Wohnform. Es kommt nicht allein auf eine faktische Bindung an das Betreuungsangebot der Vermieterin, sondern nur auf die rechtliche Möglichkeit an, einen anderen Anbieter zu wählen (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 16.06.2021 – XII ZB 46/21 – MDR 2021, 1157). (BGH, Beschluss vom 16.02.2022 – XII ZB 67/21 -; in GE: 13/2022, 688).

–Mietschulden sind in dem Umfang zu übernehmen, in dem dies zur Abwendung der Wohnungslosigkeit notwendig ist. Dazu gehören auch Gerichtskosten und Gerichtsvollziehergebühren; im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes kann das auch in Betracht kommen, wenn die Richtwerte nach den Ausführungsvorschriften (AV-Wohnen) überschritten sind. Im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes kann nicht abschließend geprüft werden, ob den AV-Wohnen ein schlüssiges Konzept zur hinreichenden Verfügbarkeit von Wohnraum zugrunde liegt. (LSG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21.02.2022 – L 32 AS 139/22 B ER WA -; in GE: 13/2022, 697).

-1. Zur ordnungsgemäßen Klageerhebung gehört grundsätzlich auch die Angabe der ladungsfähigen Anschrift des Klägers, auch wenn dieser durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten ist. 2. Die Angabe einer c/o-Adresse reicht aus, wenn eine Stiftung keine Büroräume hat und es sich bei der Adresse um die Anschrift der Rechtsanwaltskanzlei handelt, in welcher der Vorsitzende des Vorstands tätig ist. (BGH, Urteil vom 06.04.2022 – VIII ZR 262/20 -; in GE: 14/2022, 736).

-1. Der Besitzer eines Stellplatzes ist auch ohne eigene konkrete Nutzungsabsicht berechtigt, sofort ein Abschleppunternehmen zur Entfernung eines widerrechtlich abgestellten Autos zu beauftragen. Auf die Dauer der Störung kommt es nicht an. 2. Der Störer ist zur Erstattung der ortsüblichen Kosten einer Leerfahrt verpflichtet; Inkassokosten, Vorbereitungskosten oder eine Verwaltungspauschale gehören nicht dazu. (LG München I, Urteil vom 23.06.2022 – 31 S 10277/19 -; in GE: 14/2022, 740).

-Der vorwiegend dem Interesse des Mieters dienenden Regelung des § 554 Abs. 1 BGB – Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur baulichen Veränderungen der Mietsache, die (u.a.) dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen – ist zu entnehmen, dass der Mieter grundsätzlich selbst diese Veränderungen – jedenfalls mittels eines geeigneten Fachunternehmens – durchführen darf, was beinhaltet, dass er befugt ist, dieses auch auszuwählen und auch die konkrete Ausgestaltung des Anschlusses zu bestimmen. (LG München I, Urteil vom 23.06.2022 – 31 S 12015/21 -; in GE: 15/2022, 793).

-1. In einem Wohngebiet mit Ein- und Mehrfamilienhäusern und Gärten ist eine Beeinträchtigung durch freilaufende Katzen üblich. 2. Aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis folgt deshalb eine Duldungspflicht, soweit nicht darüber hinausgehende konkrete schwerwiegende Beeinträchtigungen dargelegt sind. (AG Ahrensburg, Urteil vom 15.06.2022 – 49 b C 505/21 -; in GE: 15/2022, 794).

-Der Bau von Stellplätzen für Elektroautos im Innenhof verstößt wegen der zu erwartenden Beeinträchtigung durch Geräusche gegen das Rücksichtnahmegebot. (VG Berlin, Urteil vom 31.03.2022 – VG 13 K 184/19 -; in GE: 15/2022, 799).

–Auch in einem vorausgegangenen Vortrag der Partei kann ein Bestreiten nachfolgender Behauptungen der Gegenseite liegen, wenn jener Vortrag diesen Behauptungen widerspricht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15.05.2021 – VI ZR 55/00, NJW-RR 2001, 1294 unter II 1). (BGH, Beschluss vom 21.06.2022 – VIII ZR 285/21 -; in GE: 16/2022, 838).

–§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.01.2005 – VIII ZR 114/04, BGHZ 162,30,37). (BGH, Urteil vom 31.08.2022 – VIII ZR 132/20 -).

-Das Abstellen der Schuhe vor der Wohnungstür stellt sich als vertragswidriger Mietgebrauch dar. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.04.2022 – 33 C 2354/21 (55) -; in GE: 18/2022, 960).

-1. Ein Vermieter ist zur Versicherung des Mietgegenstands grundsätzlich nicht verpflichtet, weshalb es kein Mitverschulden gem. § 254 BGB begründet, wenn der Vermieter die Versicherung eines neuen bzw. hochwertigen Mietgegenstands unterlässt. 2. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, im Rahmen von Vertragsverhandlungen ungefragt auf den hohen Wert des Mietgegenstandes und das Fehlen einer Versicherung bzw. zum Inhalt einer abgeschlossenen Versicherung Angaben zu machen. Die Eigenverantwortung für die Beschaffung notwendiger Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko stellt einen zentralen Vertrauensaspekt dar, der auch bei der Beurteilung von Informationspflichten zu beachten ist. In einer Marktwirtschaft ist im Grundsatz jede Seite selbst dafür verantwortlich, sich über die Marktverhältnisse zu informieren und sich vertragsrelevante Informationen zu verschaffen. Eine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen können, besteht nicht. (OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 05.07.2020 – I-24 U 5/21 -; in GE: 19/2022, 1002).

-Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Räumung seiner Wohnung entziehen, kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn er Widerspruch gegen die Kündigung mit der Begründung erhebt, dass seine mehrmonatige Suche nach Ersatzwohnraum bislang erfolglos geblieben ist und ihm Obdachlosigkeit droht. Nach den Umständen des Einzelfalls kann es für die Vermieter laut Bundesgerichtshof unzumutbar sein, mit der Anrufung des Gerichts bis zum Ablauf der gesetzten Kündigungsfrist abzuwarten. (zu BGH, Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21 -).

-Der Vermieter muss regelmäßig die Installation einer Wallbox für das Laden eines Elektrofahrzeugs in der Garage erlauben. Moralische Vorbehalte des Vermieters im Hinblick auf die Nutzung von Elektroautos sind als unbeachtlich zu qualifizieren. 2. Ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache liegt im Abstellen eines Elektrofahrzeugs. (LG München I, Urteil vom 25.05.2022 – 14 S 16374/21 -).

-Zu einem auf §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB beruhenden Unterlassungsanspruch, wenn der Nutzer eines Tiefgaragenstellplatzes sein Fahrzeug länger als 90 Sekunden innerhalb der Tiefgarage „warmlaufen“ lässt. (LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 – 67 S 44/22 -; in GE: 21/2022, 1157).

-Die Zustellung eines Mahnbescheids wirkt lediglich dann auf die Einreichung des Mahnbescheidsantrages beim Mahngericht zurück, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt. Dies ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn es zu Verzögerungen kommt, die vom Kläger zu vertreten sind. Hat ein Verhalten des Klägers die Zustellung um mehr als 14 Tage verzögert, scheidet eine Rückwirkung aus (BGH, 10.02.2011, VII ZR 185/07) (rn.23) (Rnd.24). ( LG Bielefeld, Urteil vom 04.09.2015 – 8 O 99/14 -).

-1. Das Interesse der Parteien an der Feststellung der nach den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556 d ff. BGB höchstzulässigen Miete ist seit dem 01.01.2021 entsprechend § 41 Abs. 1 GKG n.F. mit dem Jahresbetrag der streitigen Miete zu bewerten. 2. Zur Ermittlung des Streitwerts der Klage auf Auskunft über die für die Zuständigkeit der vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach § 556g Abs. 3 BGB (a.F.). 3. Die Streitwerte für die Klage auf Feststellung überhöhter Miete und des Auskunftsanspruchs über die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblichen Tatsachen richten sich nach einem Teilbetrag der Jahresmiete. (LGBerlin, Beschlüsse vom 20.06. und vom 11.08.2022 – 64 T 29/22 -; KG, Beschluss vom 29.09.2022 – 12 W 26/22 -; in GE 23/2022, 1258).

-Einer Erklärungsfrist nach § 283 ZPO bedarf es nicht, wenn die darlegungspflichtige Partei rechtzeitig vor der mündlichen Verhandlung auf ihre Darlegungslast hingewiesen worden ist und sich im Termin ungeachtet ihrer persönlichen Ladung deswegen nicht im erforderlichen Detail zu den tatsächlichen Vorgängen erklären kann, weil sie ihre Prozessbevollmächtigten nach § 141 Abs. 3 ZPO bevollmächtigt hat, statt selbst an den Vorgängen beteiligte Mitarbeiter als informierte und bevollmächtigte Vertreter zu entsenden. (LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 – 64 S 99/21 -; in GE: 23/2022, 1263).

-1. Gibt die Klägerin ohne nachvollziehbaren Grund ihre Anschrift nicht an, soondern beschränkt sich auf die Angabe eines Dienstleistungsunternehmens, welches Post an sie weiterleitet, ist die Klage unzulässig. 2. Der Verlust der Prozessführungsbefugnis in Störungsabwehrklagen, die vor dem 01.12.2020 erhoben worden sind, durch eine Erklärung des Verwalters über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft, begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.10.2022 – 2-13 S 95/21 -; in GE: 1/2023, 51).

-Der unwirtschaftlich gewordene Weiterbetrieb einer Waschküche für die Nutzung nur noch durch einen einzigen Mieter kann einen sachlichen Grund für den Widerruf der einseitigen Gestattung der Nutzung der Waschküche darstellen. (BGH, Beschluss vom 04.10.2022 – VIII ZR 394/21 -; in GE: 2/2023, 85).

-1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist und kann nicht wieder aufleben. 2. Wird nach Ablauf der Optionsausübungsfrist eine Verlängerung des Mietvertrages vereinbart, stellt dies einen Nachtrag dar, der der Schriftform bedarf. (OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022 – 4 W 44/22 -).

-1. Dem Vermieter von Wohnraum steht ein Besichtigungs-/Betretungsrecht zu, wenn er sich insoweit auf einen sachlichen Grund berufen kann. 2. Sowohl die Wartung einer Gastherme als auch die Installation von Rauchwarnmeldern stellen einen solchen sachlichen Grund dar. (AG Düsseldorf, Urteil vom 26.07.2022 – 236 C 127/22 -).

-1. Der Sachschaden an einem infolge eines Wasserschadens beschädigten Wwohnungsinventar kann aufgrund einer fiktiven Schadensberechnung erfolgen. 2. Das Gericht ist befugt, die Höhe des Abzugs „neu für alt“ im Wege einer Schätzung zu ermitteln. 3. Fiktiv angesetzte Aufwendungen für Umzugskosten sind nicht ersatzfähig. 4. Die sekundäre Darlegungslast trifft den Schädiger. Er ist verpflichtet, fundierte Argumente zu einem alernativen Geschehensverlauf und Schadensbild vorzutragen. 5. Kosten für die Auslagerung der Möbel, um den Ersatz des Laminatfußbodens zu ermöglichen, sind nicht zu ersetzen, wenn der Fußboden tatsächlich nicht ersetzt wurde. 6. Zeitaufwand zur Regulierung des Schadens ist nicht zu vergüten. (LG Berlin, Urteil vom 13.07.2022 – 35 O 233/20 -).

-1. Ein Mieter kann gegen einen anderen Mieter einen Abwehranspruch nach § 862 Abs. 1 BGB gegen die von diesem ausgehende Besitzstörung haben. 2. Für Abgase, die unweigerlich durch das Laufenlassen eines Fahrzeugmotors ausgestoßen werden und in verglcichbarer Weise auf den Stellplatz des Mieters einwirken, ist der Anwendungsbereich der Besitzstörung aufgrund verbotener Eigenmacht eröffnet. 3. Der Umfang einer Duldungspflicht richtet sich entsprechend nach § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB, so dass Immissionen hinzunewhmen sind, wenn sie den Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. (LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 – 67 S 44/22 -).

-Zur von der tatsächlichen Höhe möglicher Leistungsansprüche des Mieters oder des Zessionars unabhängigen Bemessung des Gebührenstreitwerts für eine von einem Inkassodienstleiter aus abgetretenen Recht des Mieters erhobene Auskunftsklage gemäß § 3 ZPO mit allenfalls 1.000 €. (LG Berlin, Beschluss vom 28.03.2023 – 67 T 20/23 -; in: GE, 9/2023, 456)

– Eine Berufung ist nur dann zulässig, wenn der Berufungskläger mit ihr die Beseitigung einer in dem angefochtenen Urteil liegenden Beschwer erstrebt. Daran fehlt es, wenn die Berufung den in erster Instanz erhobenen Klageanspruch nicht wenigstens teilweise weiter verfolgt, sondern lediglich im Wege der Klageänderung einen neuen, bislang nicht geltend gemachten Anspruch zur Entscheidung stellt. (BGH, Beschluss vom 23.02.2023 -V ZB 35/22 -; in: GE, 10/2023, 507)

– 1. Die Beschwer des zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilten Mieters bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der zu erwartenden Mieterhöhung. 2. Im Fall der Duldung vom Instandhaltungsmaßnahmen sind Einschränkungen des Nutzungsrechts und etwaige Aufwendungen maßgeblich; bei zeitweiliger Unbewohnbarkeit ist die Miete für die Dauer der Arbeiten maßgebend. (BGH, Beschluss vom 06.12.2022 – VIII ZR 36/22; in: GE 5/2023, 238)

– Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des zwischen den Mietparteien streitigen Differenzbetrags. (LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 – 65 T 15/23 – ;  in: GE, 5/2023, 239)

-1. Bei einem Streit über den Umfang des Gasverbrauchs obliegt dem Versorgungsunternehmen die Beweislast dafür, dass ein technisch einwandfrei funktionierender Zähler installiert war und ordnungsgemäß abgelesen wurde. 2. In den Fällen einer Zahlung aufgrund des Einwendungsausschlusses des § 17 Abs. 1 GasGVV liegt auch im Rückforderungsprozess des Kunden die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Abrechnung, insbesondere für den tatsächlichen Verbrauch der berechneten Gasmenge, beim Versorgungsunternehmen. 3. War der Gaszähler noch geeicht und ergab eine äußere und innere Befundprüfung durch die Eichbehörde oder eine staatlich anerkannte Prüfstelle keine Hinweise für eine Fehlfunktion, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass dieser Gaszähler den Gasverbrauch richtig angezeigt hat. 4. Der Anscheinsbeweis für die Richtigkeit der Anzeige kann durch den Nachweis von Tatsachen erschüttert werden, aus denen sich die ernsthafte Möglichkeit ergibt, dass der Gaszähler dennoch falsch angezeigt hat. Hierfür reicht es nicht aus, dass sich aus der angezeigten Durchflussmenge eine ungewöhnlich hohe Verbrauchsmenge  ergibt oder die rein theoretische Möglichkeit einer Fehlerquelle besteht. (OHL Düsseldorf, Beschluss vom 25. Oktober 2022 – 26 U 3/22 – ; in: GE, 8/2023, 396)

-Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gemäß § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete – beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt – nur dann im eigenen Namen geltend gemacht werden kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderung nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt. (Anschluss LG Hamburg – 333 S 17/21 -, Urteil vom 31 März 2022 und LG Hamburg – 333 S 17/21 -, Urteil vom 31. Mai 2016, GE 2016, 917 ff.) (LG Berlin, Urteil vom 19. April 2023 – 64 S 190/21 -; in: GE, 11/2023, 550)

-1. Unabhängig davon, ob eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus verbietet, dienen Treppenhäuser, Aufgänge und Laubengänge nur zum Betreten, um zur angemieteten Wohnung zu gelangen. Das Abstellen von Gegenständen jeglicher Art – und so auch wie vorliegend Schuhe – in diesem Bereich ist von der zweckgebundenen Nutzung nicht umfasst und gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. 2. Auch einer Familie mit Kindern muss es möglich sein, sich auf den vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten Wohnung zu beschränken und sich nicht im Treppenhaus „auszubreiten“. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.04.2022 – 33 C 2354/21 -)

-Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde. (BGH, Beschluss vom 27.04.2023 – V ZB58/22)

-1. Auf Entschädigung nach dem §§ 19, 21 AGG kann nicht nur die Partei des abzuschließenden Schuldverhältnisses in Anspruch genommem werden, sondern auch derjenige, der die Benachteiligung getätigt hat bzw. dem sie zuzurechnen ist, dies kann auch ein Hausverwalter oder Makler sein. 2. Bei der Feststellung einer Benachteiligung aus Gründen der ethnischen Herkunft gelten die Darlegungs- und Beweislastregeln des § 22 AGG. Ein Betroffener muss lediglich Indizien darlegen, aus denen sich ein Verstoß nach den Vorschriften des AGG ergibt. Es ist dann eine Sache des Gegners, das Fehlen eines solchen Verstoßes zu beweisen. 3. Eine Nichtreaktion der Hausverwaltung auf eine Anfrage des Betroffenen und ein von ihm durchgeführtes sog. Testing, woraufhin unter Verwendung eines deutschklingenden Namens eine Reaktion auf eine weitere Anfrage erfolgt, sind hinreichende Indizien für eine Diskriminierung. (LG Essen, Beschluss vom 18.05.2022 – 10 S 6/22)

-1. Der Hinweis, dass mehr als 90 % der Bewohner die Videoüberwachung befürworten, macht das fehlende Einverständnis des Mieters nicht unbeachtlich. 2. Verstöße gegen die Hausordnung in Form der Unterlassung oder nicht ordnungsgemäßen Durchführung der Mülltrennung rechtfertigen keine Installation von Überwachungskameras. 3. Die Installation von Kameras kann präventive Wirkung im Hinblick auf die Begehung von Straftatbeständen wie z.B. Hausfriedensbruch, Diebstahl und Sachbeschädigung haben und damit gerechtfertigt sein. Dies setzt jedoch eine umfassende Interessenabwägung voraus. (LG München I, Beschluss vom 07.06.2022 – 14 S 2185/22-)

-1. Der Aufkleber „Bitte keine Werbung einwerfen“ gibt erkennbar zu verstehen, dass der Einwurf von Werbung in den Briefkasten nicht erwünscht ist. 2. Das Werbeverbot umfasst auch das Ablegen von Werbematerial auf der Briefkastenanlage oder vor/im Hauseingang. 3. Der Werbetreibende hat sicherzustellen, dass sich seine Austräger an diese Regeln halten. (AG München, Urteil vom 18.03.2022 – 142 C 12408/21 -)

-Es besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund (hier: beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) gibt. Eine solche Pflicht kann sich zudem aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben. (BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21 -; in: GE, 13/2023, 649)

-Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zugunsten eines Familienangehörigen i.S.v. §577 Abs. 1 Satz2 BGB bestellt wurde. (BGH, Beschluss vom 27.04.2023 – V ZB 58/22 -; in: GE, 13/2023, 651)

-Hält das Landgericht in offenkundigen Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH eine Berufung für statthaft, ist zwingend die Revision zuzulassen; das ist dann der Fall, wenn angenommen wird, eine Klageerweiterung in 2. Instanz erhöhe den Wert des Beschwerdegegenstands. Eine erst in 2. Instanz erklärte Klageerweiterung, die nicht Gegenstand der Ausgangsentscheidung war, ist nicht zugunsten des Berufungsführers bei der Wertbestimmung des Beschwerdegegenstands zu berücksichtigen, um zu verhindern, dass der erforderliche Wert des Beschwerdegegenstands nach dem freien Belieben des Berufungsführers erreicht werden kann. (BVerfG, Beschluss vom 13.04.2023 – 1 BvR 667/22 -; in: GE, 13/2023, 645)

-1. Der Gebührenstreitwert für die Klage auf Feststellung einer Minderung der Miete ist entsprechend § § ZPO auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen. 2. Sind Mängel bei Einlegung eines Rechtsmittels noch nicht behoben, ist der Jahresbetrag vom Zeitpunkt der Berufungseinlegung zu berechnen, zuzüglich des bisher verstrichenen Zeitraums ab Klageeinreichung. (KG, Beschluss vom 05.07.2018 – 8 W 32/18-; in: GE 18/2018, 1151).

– Der Mieter ist nach Treu und Glauben berechtigt, vom Hausverwalter Auskunft über Namen und Anschrift des Vermieters zu verlangen (LG Berlin, Beschluss vom 04.05.2021 – 66 S 157/20 -; in: GE 14/2021, 884).

– Bei einer Festsetzung des Gebührenstreitwerts ist beim Verlangen auf Mängelbeseitigung durch den Mieter an die vom Mieter geltend gemachte Minderungsquote anzuknüpfen (BGH, Beschluss vom 13.02.2007 – VIII ZR 342/03 -; in: GE 2007, 983).

-1. Mieter können über § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Vermieter verlangen, dass die Installation einer Ladestation für elektrisch betriebene Fahrzeuge geduldet wird. Die dafür anfallenden Kosten trägt der Mieter. 2. Teil seines Gestattungsanspruchs ist es zu entscheiden, welches Unternehmen mit der Baumaßnahme beauftragt wird. Dies gilt auch, wenn nach derzeitigem Stand der Technik weitere Ladestationen nur von den Stadtwerken installiert werden können. (LG München I, Urteil vom 23.06.2022 – 31 S 120/21 -)

-Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er einen Mietinteressenten gegen seinen Willen außer Besitz setzt, nachdem er ihm die Mietsache bereits überlassen hat, auch wenn der Mietvertrag letztlich nicht zu Stande kommt. Der Vermieter macht sich durch die verbotene Eigenmacht schadensersatzpflichtig. (OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2022 – 11 U 119/21 -)

-1. Es reicht für ein wirksames Zustandekommen eines Mietvertrags aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und außerdem Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht, d.h. über Mietobjekt, Mietdauer und Entgeltlichkeit. 2. Der Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, solange ein Rechtsbindungswille eindeutig festgestellt werden kann. 3. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag besteht, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage für die weiteren auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Verhandlungen erschüttert wird. Von einer solchen Erschütterung der vertrauensgrundlage kann nur unter strengen Voraussetzungen ausgegangen werden. 4. Dies ist zu bejahen, wenn eine Partei plötzlich sämtliche Punkte, auch die bereits geklärten, wieder zur Disposition stellt, und dies einen Tag vor einem abgestimmten Termin, an dem die letzten Unklarheiten hätten beseitigt werden sollen. (OLG Hamburg, Urteil vom 09.03.2023 – 4 U 59/22 -)

-1. Ein Unterlassungsanspruch wegen des von einer Videokamera ausgehenden „Überwachungsdrucks“ kommt im Verhältnis zwischen Mietern einer Wohnanlage regelmäßig in Betracht, wenn die Kamera den Terrassenbereich eines Mieters erfasst, ohne dass dies durch erhebliche Gründe im Einzelfall gerechtfertigt wäre. 2. Die rein vorsorgliche Überwachung zur Vorbeugung befürchteter Einbrüche stellt keinen erheblichen Grund dar. (OLG Dresden, Beschluss vom 16.05.2023 – 4 U 2490/22 – )

-1. Lässt ein Mieter bei einem Aufenthalt im Keller den Schlüssel von außen in der Kellertür stecken, handelt er fahrlässig, weil so Fremden der Zugriff auf den Schlüssel ermöglicht wird. Die verkehrsübliche Sorgfalt gebietet es, einen Schlüssel sorgsam zu verwahren. Die Unannehmlichkeit, die damit verbunden ist, den Schlüssel in den Keller mitzunehmen und ihn dann zum Absperren erneut einstecken zu müssen, ist dabei auch nicht so erheblich, dass dies die Inkaufnahme des Risikos rechtfertigt und das Steckenlassen der verkehrsüblichen Sorgfalt entsprechen würde. 2. Die Schutz- und Obhutspflichten des Wohnungseigentümers erstrecken sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen; der vermietende Eigentümer haftet insoweit auch für die Verletzung der verkehrsüblichen Sorgfalt durch seinen Mieter. 3. Wird im Zuge eines Schlüsselverlustes eine alte Schließanlege durch eine bessere neue ersetzt, die zu einer Wertsteigerung und einer messbaren Vermögensvermehrung führt, ist bei der Ermittlung des Schadensersatzanspruchs ein Vorteilsausgleich anzusetzen. (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.04.2023 – 10 U 100/22 – )

–Entscheidet ein Einzelrichter beim LG allein über die Zulassung der Revision, ohne dazu befugt zu sein, ist der absolute Revisionsgrund der fehlerhaften Gerichtsbesetzung gegeben. Das Berufungsurteil ist dann ohne Sachprüfung aufzuheben und zur erneuten Entscheidung an das LG zurückzuverweisen. (BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 109/22 -; in: GE, 16/2023, 805)

-1. Die Realofferte eines Versorgers richtet sich in erster Linie an den Grundstückseigentümer, wenn dieser die Verfügungsmacht über den Anschluss innehat. 2. Sie kann sich auch an den Mieter richten, wenn dieser die Verfügungsmacht über den Anschluss innehat. 3. Für den konkludenten Vertragsschluss ist es unerheblich, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der Verfügungsmacht bekannt ist. 4. Den Beweis für die Person des Empfängers muss der Versorger führen. (OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2023 – 3 U 3/22 -; in: GE, 16/2023, 796)

–Die Klausel „Der Vermieter ist berechtigt, die … Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften – auch rückwirkend – zu ändern. Bei preisgebundenen Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zugelassene Miete als vertraglich vereinbart.“ verstößt nicht gegen das Transparenzgebot und führt nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB. Für Wohnungen in Berlin, die der Preisbindung unterliegen, ist aber die rückwirkende Einforderung einer Mieterhöhung nach § 4 Abs. 8 NMV, § 10 Abs. 2 Satz 3 WoBindG gem. § 1a WoBauG-BE unwirksam. (LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2023 – 64 S 63/22 – )

-1. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 20.04.2015 ist trotz aller immer wieder geäußerten Zweifel an der Veröffentlichung der Begründung wirksam. 2. Bei einem neben dem Wohnraummietvertrag mit zweiter Urkunde abgeschlossenen Mietvertrag über Kellerräume handelt es sich um einen selbstständigen, nicht den Beschränkungen über die Wiedervermietungsmiete unterfallenden Mietvertrag, wenn die wesentlichen Vertragsbestimmungen beider Verträge sich unterscheiden. (BGH, Urteil vom 05.07.2023 – VIII ZR 94/21 – )

-Durch Hahnenkrähen darf in einem allgemeinen Wohngebiet auch in ländlich geprägten Gebieten der nach der TA Lärm für Geräuschspitzen zulässige Maximalpegel von 60 dB(A) nicht überschritten werden; das Hahnenkrähen ist von kurzzeitigen Impulsen mit hoher Frequenz gekennzeichnet, die im Vergleich zu Dauergeräuschen als wesentlich lästiger empfunden werden. (LG Mosbach, Urteilo vom 31.05.2023 – 5 S 47/22 – )

-Die Beweislast für die Behauptung, ein Mietverhältnis sei befristet geschlossen, obliegt derjenigen Vertragspartei, die aus der Befristung Rechte für sich herleiten möchte. (OLG Dresden, Urteil vom 12.07.2023 – 5 U 255/23 – )

-1. Der Gebührenstreitwert einer auf Feststellung der nach § 556d BGB höchst zulässigen Miete bei Mietbeginn gerichteten Klage bestimmt sich nach § 48 Abs. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO. 2. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ist auf diesen Fall weder unmittelbar noch analog anwendbar. (LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 – 65 T 15/23 – )

-1. Die Kosten des Rechtsstreits umfassen nicht die Kosten eines Vergleichs. 2. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, gelten die Kosten eines Prozessvergleichs als gegeneinander aufgehoben. (OLG Hamm, Beschluss vom 13.06.2023 – 25 W 89/23 – )

-1. Der vormals berechtigten Besitzerin ist gemäß §§ 940a Abs. 1 1. Alt. ZPO, 861 BGB durch eine einstweilige Verfügung der durch verbotene Eigenmacht entzogene Besitz der Wohnung wieder einzuräumen, wenn sie glaubhaft macht, dass ihr Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden war, sowie dass der Besitz der Verfügungsbeklagten ihr gegenüber fehlerhaft ist. Es obläge demgegenüber den Verfügungsbeklagten darzutun, dass sie den Besitz an der Wohnung i.S.v. § 858 Abs. 2 BGB gutgläubig erworben hätten; dazu müssten sie vortragen, wer ihnen die Wohnung wann zu welchen Konditionen überlassen haben soll, auf welche Rechte an der Wohnung sich diese Personen beriefen und von wem diese ein Recht zum Besitz der Wohnung abgeleitet haben sollen. Waren die Verfügungsbeklagten selbst gar nicht in der Lage, eine wirksame Entscheidung über ihern Einzug in die Wohnung zu treffen und die Rechtmäßigkeit ihrer Inbesitznahme der Wohnung zu beurteilen, dürfte es außerdem auch darauf ankommen, ob diejenigen Personen, die die Verfügungsbeklagten in die Wohnung verbrachten und sie dort quasi als ihre Besitzmittler installierten, ihrerseits der Verfügungsklägerin gegenüber fehlerfreien Besitz an der Wohnung erworben hatten; auch dies wäre von den Verfügungsbeklagten darzutun. 2. Da es der Verfügungsklägerin nicht zuzumuten ist, dass das Gericht den durch verbotene Eigenmacht begründeten Besitz der Verfügungsbeklagten auch nur vorübergehend perpetuiert, kommt die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht in Betracht; die Verfügungsklägerin dürfte sich einer verbotenen Eigenmacht schließlich gemäß § 859 BGB sogar durch Gewalt erwehren. In Fällen des Erlasses einer einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 1 ZPO wegen durch verbotene Eigenmacht indizierter Dringlichkeit ist eine Räumungsfrist grundsätzlich nicht zu gewähren. (LG Berlin, Beschluss vom 30.03.2023 – 64 S 331/22 – in: GE, 18/2023, 898)

-1. In einem Mietvertrag über Wohnraum führt die beispielhafte Erwähnung von Möbeln, die „sofern vorhanden“ zum Inhalt des Mietgegenstandes zählen sollen, nicht dazu, dass der Mietvertrag  über „möblierten Wohnraum“ geschlossen ist. Bei dieser Vertragsgestaltung ist für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete weder ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, noch kommt die ANerkennung eines „Teilmarktes“ in Betracht, der etwa vom Berliner Mietspiegel 2021 nicht erfasst wäre. 2. Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier von 50%) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig. (LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 – 66 S 273/22 – ; in: GE, 15/2023, 751)

-Der Vermieter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er Sorge dafür trägt, dass Müllcontainer standsicher sind. Die Standsicherheit wird gewährleistet, wenn Pedalbremsen benutzt werden. Der Vermieter darf sich dabei grundsätzlich darauf verlassen, dass das Müllentsorgungsunternehmen auch die Pedalbremse betätigt. Nur unter besonderen Umständen ist ein Handeln darüber hinaus notwendig. Etwa bei ersichtlichem oder angekündigtem schwerem Unwetter oder wenn bekannt ist, dass die Pedalbremse nicht angezogen zu werden pflegt. (LG Darmstadt, Urteil vom 23.06.2023 – 19a O 23/23 – ; in: GE, 15/2023, 752)

-Zur Bemessung des Werts des Beschwerdegegenstands bei Abweisung der Vollstreckungsabwehrklage gegen einen auf Gewährung des Zutritts zur Mietwohnung und auf Duldung der Durchführung von Prüf- und Reparaturarbeiten (hier: vermuteter Rohrbruch) gerichteten Vollstreckungstitel. (BGH, Beschluss vom 23.5.2023 – VIII ZB 16/22 -; in: GE, 17/2023, 849)

-1. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB vereinbar, als die Zustimmungserteilung „ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien“ abhängig gemacht wird, „die nur auf die Einhaltung des vertragsmäßigen Gebrauchs“ abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat, und ist Klausel – mieterfeindlich – dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters „in dessen freies, das heißt an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen“ gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, sodass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von der Zustimmung des Vermieters abhängt. 2. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht. (LG Berlin, Urteil vom 7.12.2022 – 64 S 151/22 -; in: GE, 19/2023, 958)

-1. Verlangt die zur Vermietung berechtigte Person i.S.d. § 156a Abs. 5 Satz 1 BGB die Begründung eines Mietverhältnisses, besteht ein gebundener Anspruch, das Mietverhältnis ist zwingend zu begründen. 2. Fragen der Vermögensauseinandersetzung zwischen Ehegatten sind in gesonderten Verfahren zu klären, nicht bei der Festsetzung einer angemessenen Miete i.S.v. § 156a Abs. 5 Satz 3 BGB zu berücksichtigen. 3. Der Umstand, dass der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, finanziell nicht in der Lage ist, die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen, rechtfertigt allein nicht, eine geringere als die ortsübliche Vergleichsmiete festzusetzen. 4. Eine Befristung nach § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB kann so bestimmt sein, dass sie die mietrechtliche Rechtsnachfolge Dritter in dem Mietvertrag ausschließt. § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB ist insoweit eine Spezialregelung. (OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 6.7.2023 – 6 UF 170/22 -; in: GE, 20/2023, 1004)

-Eine Klage ist gemäß §§ 253 Abs. 1, 130a Abs. 3 ZPO formwirksam erhoben, wenn die in elektronischer Form eingereichte Klageschrift zwar nicht auf einem sicheren Übermittlungsweg i.S.v. § 130a Abs. 4 ZPO an das Gericht übermittelt wird, aber mit einer qualifizierten elektronischen Signatur des Geschäftsführers der Prozessbevollmächtigten der Klägerin versehen ist. Diese Voraussetzung ist auch dann erfüllt, wenn die gerichtliche Software für die Aktenpflege und Aktenverwaltung bloß auf eine mit übersandte einfache „pdf“- Kopie der Klageschrift zugreift, weil es die signierte Datei nicht verarbeiten kann, diese sich aber mit einem für das Gericht verfügbaren Signaturprüfungsprogramm öffnen und erfolgreich daraufhin überprüfen lässt, dass sie das qualifiziert elektronisch signierte Original der von der Gerichtssoftware verarbeiteten „pdf“- Kopie enthält. (LG Berlin, Urteil vom 30.8.2023 – 64 S 309/22 -; in: GE, 20/2023. 1006)

–Schließen die Parteien an demselben Tag einen Wohnraummietvertrag und einen Vertrag über die Anmietung einer Garage, hat, so keine gegenteiligen Anhaltspunkte vorliegen, zumindest der Mieter einen Verknüpfungswillen hinsichtlich beider Verträge, was zu ihrer Einheitlichkeit führt. (AG Hanau, Urteil vom 5.5.2023 – 32 C 172/22 -; in: GE, 20/2023, 1015)

-Eine ordnungsgemäße Klageerhebung setzt grundsätzlich die Angabe der ladungsfähigen Anschrift des Klägers voraus; die Adresse eines Postdienstleisters, der lediglich mit der an den Kläger gerichteten Post beauftragt ist, reicht hierfür nicht aus. BGH, Urteil vom 7.7.2023 – V ZR 210/22 -; in: GE, 21/20231093)

-Die Schaffung von zweckentfremdungsrechtlich angemessenem Ersatzwohnraum setzt u.a. dessen hinreichende Verlässlichkeit voraus. An dieser Anspruchsvoraussetzung für die Realisierung des geplanten Ersatzwohnraums fehlt es, wenn weder eine Baugenehmigung noch ein Baubescheid vorliegt. 2. Die Festlegung einer Mietobergrenze für die Schaffung von zweckentfremdungsrechtlich angemessenen Ersatzwohnraum während des Bestehens einer Wohnraummangellage ist nichtig, weil sie in die bürgerlich-rechtlich begründeten Mietverhältnisse für den Ersatzwohnraum eingreift und insbesondere bewirkt, dass letztlich Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der Verordnung zulässig sind. Regelungen zum Mietpreisrecht für frei finanzierten Wohnraum fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes für das „bürgerliche Recht“, von der der Bundesgesetzgeber im Rahmen seiner Zuständigkeit für das Mietpreisrecht mit den §§ 556 bis 561 BGB abschließend Gebrauch gemacht hat; insoweit fehlt es an der Gesetzgebungszuständigkeit der Länder. 3. Ein gesetzlicher Genehmigungsvorbehalt für eine Zweckentfremdung von Wohnraum stellt sich nicht als präventive Erlaubnis mit Verbotsvorbehalt, sondern als repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt dar; die Zweckentfremdung soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung entgegenzuwirken. (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.Mai2023 – OVG 5 B 29.19 -; in: GE, 21/2023, 1103)

-1. Das Zweckentfremdungsverbot gilt für alle Nutzungsarten von Wohnraum, die nicht dem eigentlichen Zweck des Wohnens dienen. Auf die subjektiven Vorstellungen, Bedürfnisse und kulturellen Gewohnheiten der Nutzer kommt es nicht an. 2. Der Begriff des Wohnens setzt ein Mindestmaß an Abgeschlossenheit der räumlichen Verhältnisse zur eigenständigen Gestaltung des häuslichen Lebens voraus. 3. Daran fehlt es bei einer Zweizimmerwohnung mit vier oder mehr Nutzern, in der sich lediglich Schlafgelegenheiten befinden und keine sonstigen Möbel, die Bewohner also aus Koffern leben. (VG Berlin, Beschluss vom 23.10.2023 – VG 6 L 166/23 -; in: GE, 23/2023, 1207)

-1. Zur Haftung des Gewerbemieters für einen Brandschaden, der beim Laden von 18-Volt-Lithium-Ionen-Akkus auf einem Holzregal des Büroraums entstanden ist. 2. Ein fahrlässiges Verhalten ist jedenfalls auch dann zu bejahen, wenn unter Missachtung der Gebrauchsableitung für das Ladegerät mehrere 18-V-Lithium-Ionen-Akkus auf einem brennbren Untergrund aufgeladen werden, ohne dass ein geeignetes Löschmittel zur Verfügung steht und die Mitarbeiter für eine Brandbekämpfung instruiert werden. (KG, (Hinweis-) Beschluss vom 11.01.2024 – 8 U 24/22 -; in: GE, 7/2024, 347)

–Zwischen mehreren Mitmietern besteht eine Mitgläubigerschaft nach § 432 Abs. 1 BGB. Daher tritt die Hemmung der Verjährung grundsätzlich nur zugunsten desjenigen, der sie herbeigeführt hat, ein, während sich die Verjährung des Anspruchs eines Mitgläubigers nicht auf den Anspruch anderer Mitgläubiger auswirkt. (LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 – 67 S 186/23 -; in: GE, 9/2024, 451)

-Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, der der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier: 50%) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig. (LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 – 66 S 273/22 -)

-1. Werden in der Verhandlung – möglicherweise unrechtmäßige – Videoaufzeichnungen gezeigt und die Parteien verhandeln danach rügelos zu Sache, sind spätere Rügen ausgeschlossen. 2. (Verdeckte und offene) Foto- oder Filmaufnahmen stellen ohne Zustimmung des Abgelichteten regelmäßig einen Eingriff in Art. 2 Abs. 1 GG das und verletzen sein Recht am eigenen Bild. Dies gilt auch für Aufnahmen, die in der Öffentlichkeit zugänglichen Bereichen erfolgen. Diese können aber – soweit nicht der unantastbare Intimbereich betroffen ist – im Einzelfall gerechtfertigt und damit ausnahmsweise verwertbar sein, wenn das Interesse des Beweisgegners an Privatsphäre überwiegt. (LG Essen, Beschluss vom 06.11.2023 – 10 S 122/23 -)

-Sofern die Hauptforderung im Mahnantrag als „Schadensersatz aus Anlageberatungsvertrag gemäß Vertrag vom 27.07.99“ bezeichnet wird, genügt dies nicht den Anforderungen an eine hinreichende Individualisierung des geltend gemachten Anspruchs im Sinne von § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO, so dass eine Hemmung der Verjährung nicht eingetreten ist. Denn es ist insoweit erforderlich, dass der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch gegen ihn geltend gemacht wird. Kommen bei einem Schadensersatzanspruch mehrere Pflichtverletzungen als Anspruchsgrundlage in Betracht, muss eine hinreichende genaue Zuordnung erfolgen, da die Verjährung hinsichtlich jeder einzelnen geltend gemachten Pflichtverletzung gesondert zu prüfen ist. (LG Hannover, Urteil vom 27.11.2013 – 11 O 114/12 -)

-Eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit nach $ 574a Abs. 2 BGB, 308a Abs. 1 ZPO ist dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter eingerichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung des Mietzinses anzuordnen. (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2023 – 67 S 20/23 -)

–Überwiegt das Interesse des Mieters an der Herstellung eines ausreichenden Sonnenschutzes auf dem Balkon das Interesse des Vermieters am Schutz der Bausubstanz sowie am Schutz vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen, kann sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch des Mieters auf Genehmigung des -fachgerechten- Anbaus einer Markise ergeben. Je nach den Umständen des Einzelfalls kann der Vermieter die Genehmigung davon abhängig machen, dass der Mieter den Abschluss einer Haftpflichtversicherung nachweist und eine zusätzliche Mietsicherheit leistet. (LG Berlin, Urteil vom 13.3.2023 – 64 S 322/20 – (rechtskräftig); in: GE, 3/2024, 147)

-Ein sachlicher Grund für die Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, kann dann angenommen werden, wenn zur Vorbereitung einer Vergleichsmieterhöhung ein Sachverständiger die Mietsache besichtigen will; auch wenn zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit einem Sachverständigengutachten dieser die Wohnung nicht unbedingt besichtigt haben muss, hat der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse daran, das Mieterhöhungsverlangen auch in materiell- rechtlicher Hinsicht rechtssicher zu erklären. (BGH, Beschluss vom 28.11.2023 – VIII ZR 77/23 -; in: GE, 4/2024, 188)

-1. Ist der Mietvertrag nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (1. Januar 2004) abgeschlossen, gilt die Überleitungsvorschrift des § 5 Wohnflächenverordnung nicht, wonach die Fläche eines Balkons zur Hälfte angerechnet werden kann. Mangels abweichender Vereinbarung ist die Balkonfläche nur zu einem Viertel anzurechnen. 2. Die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs des Mieters wegen überzahlter Mieten beginnt erst mit Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis von einer erheblichen Wohnflächenabweichung. Der bloße Bezug oder die Nutzung der Wohnung reicht dafür nicht; zu Nachforschungen oder einem vollständigen Ausmessen der Wohnung ist der Mieter nicht verpflichtet. (BGH, Beschluss vom 17.10.2023 – VIII ZR 61/23 -; in: GE, 4/2024, 190)