Zwangsverwaltung
– Der Mieter kann gegen eine Mietzinsforderung des Zwangsverwalters nicht mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung aufrechnen, wenn die Mietzinsansprüche vorher fällig geworden sind (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2000 – 62 S 470/99 -, in: GE 2000, 813).
– Für die Nutzung von Gewerberäumen hat der Eigentümer (Schuldner) Nutzungsentschädigung an den Zwangsverwalter zu zahlen (LG Berlin, Urteil vom 1.05.2001 – 29.O.460/99 -, in: GE 2002, 468).
– Der Mieter kann gegenüber dem Zwangsverwalter nicht mit Forderungen aufrechnen, die Abrechnungszeiträume betreffen, die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung bereits abgelaufen sind (LG Berlin, Urteil vom 20.06.2000 – 63 S 331/99 -, in: NZM 2001, 1100).
– Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Schuldner (Grundstückseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann (BGH, Beschluss vom 14.04.2005 – V ZB 6/05 -).
– 1. Erhält der Zwangsverwalter mehrere Hinweise darauf, dass die zwangsverwaltete Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird (hier: Dreck, Gestank und Vermüllung), ist er verpflichtet, vor Ort Feststellungen darüber zu treffen, ob die Voraussetzungen für bestimmte Sanktionen gegen den Mieter vorliegen (hier: Kündigung und Räumung). 2. Unterlässt es der Zwangsverwalter, Hinweisen auf eine Verwahrlosung der zwangsverwalteten Mietwohnung nachzugehen und angemessene Gegenmaßnahmen zu ergreifen, trägt er die Beweislast, dass der eingetretene Schaden nicht auf seinem Versäumnis beruht (BGH, Urteil vom 23.06.2005 – IX ZR 419/00 -, in: GE 2005, 1122, NZM 2005, 700, WuM 2005, 597, Info M 2006, 151).
– Der Mieter ist nicht gehindert, gegen die nach Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück fälligen Mietforderungen mit seinem Anspruch auf Auskehrung eines Betriebskostenguthabens aus der vor der Beschlagnahme beendeten Abrechnungsperiode aufzurechnen, wenn die Abrechnung nach der Beschlagnahme fällig wurde (OLG Rostock, Urteil vom 20.01.2006 – 3 U 154/05 -, in: NZM 2006, 520).
– Nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens aufgrund von Antragsrücknahme des Gläubigers endet die Verfahrensbefugnis des Zwangsverwalters. Das gilt auch trotz rechtskräftigen Urteils gegen den Zwangsverwalter auf Abrechnung von Nebenkosten für das anschließende Vollstreckungsverfahren nach § 888 ZPO (LG Berlin, Beschluss vom 05.09.2006 – 65 T 77/06 -, in: GE 2007, 55).
– Wird der Zwangsverwalter als gesetzlicher Prozessstandschafter in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter und zugleich auch persönlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen, so handelt es sich um zwei unterschiedliche Ansprüche, deren Nominalwerte gem. § 39 Abs. 1 GKG bei der Festsetzung des Gebührenstreitwertes zusammenzurechnen sind (LG Berlin, Beschluss vom 15.12.2006 – 32 O 313/06 -, in: GE 2007, 225).
– Der die Zwangsverwaltung anordnende Beschluss kann wirksam dem geschäftsführenden Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zugestellt werden (BGH, Beschluss vom 07.12.2006 – V ZR 166/05 -, in: GE 2007, 289).
– Fällt die Zwangsverwaltung nach Rechtshängigkeit durch Aufhebung weg, ist der Zwangsverwalter grundsätzlich weiterhin prozessführungsbefugt hinsichtlich der Ansprüche, die während der Zeit der Zwangsverwaltung entstanden sind (KG, Urteil vom 17.07.2006 – 12 U 23/05 -, in: GE 2007, 589).
– Ist der Schuldner der Auffassung, dass der Gläubiger durch eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme unangemessen hohe Kosten verursacht hat (hier: Vergütung des Zwangsverwalters übersteigt titulierte Forderung um rund 30.000 €), kann er diesen Einwand nicht in dem Verfahren über die Festsetzung der Zwangsverwaltervergütung geltend machen. Er ist darauf zu verweisen, den Gläubiger nachträglich wegen ungerechtfertigter Bereicherung in Anspruch zu nehmen (BGH, Beschluss vom 18.01.2007 – V ZB 63/06 -, in: Info M 2007, 92).
– Nach Anordnung der Zwangsverwaltung wird die Beschlagnahme der Mietforderungen dem Mieter gegenüber erst mit positiver Kenntnis von der Zwangsverwaltung wirksam; lediglich der Zugang des Benachrichtigungsschreibens des Zwangsverwalters reicht nicht (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2007 – 62 S 61/07 -, in: GE 2007, 1121).
– Der Schuldner, der im zwangsverwalteten Objekt selbst wohnt, die laufenden Nebenkosten aber nicht zahlt, gefährdet die Zwangsverwaltung und muss die Wohnung deshalb räumen (LG Zwickau, Beschluss vom 18.02.2004 – 8 T 51/03 -, in: Info M 2007, 191).
– Der auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse und der Mietkaution in Anspruch genommene Zwangsverwalter ist nicht mehr prozessführungsbefugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist (AG Wedding, Urteil vom 16.08.2007 – 21a C 128/07 -, in: GE 2007, 1325).
– Der Mieter kann mit einer vor Beginn der Zwangsverwaltung fälligen Gutschrift aus einer Betriebskostenabrechnung nicht gegenüber einer erst Monate nach Beginn der Zwangsverwaltung fälligen laufenden Mietforderung aufrechnen (AG Wedding, Urteil vom 18.06.2007 – 9 C 113/07 -, in: GE 2007, 1391).
– Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§1123 Abs. 2 Satz 1 BGB, §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG).Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind (BGH, Urteil vom 26.03.2003 – VIII ZR 333/02 -, in: GE 2003, 945).
– Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VII ZR 168/05 -, in: GE 2006,907).
– Die Pflicht des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung endet mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung, selbst wenn er während der Zwangsverwaltung Betriebskostenvorschüsse vereinbart hat. Für die Betriebskostenabrechnung ist nach Ende der Zwangsverwaltung der Eigentümer (wieder) zuständig (LG Berlin, Urteil vom 12.02.2004 – 62 S 350/03).
– Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind (BGH, Urteil vom 26.03.2003 – VIII ZR 333/02 – , in: ZMR 2004, 568).
– Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 168/05 -).
– 1. Der Mieter ist nicht gehindert, gegen die nach Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück fälligen Mietforderungen mit seinem Anspruch auf Auskehrung eines Betriebskostenguthabens aus der vor der Beschlagnahme beendeten Abrechnungsperiode aufzurechnen, wenn die Abrechnung nach der Beschlagnahme fällig wurde. 2. Der Zwangsverwalter kann sich zu der vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung, auf die der Mieter seine Rückforderung stützt, nicht mit Nichtwissen erklären (OLG Rostock, Urteil vom 20.01.2006 – 3 U 154/05 -, in: NZM 2006, 520).
– 1. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, dem Mieter bei fortbestehendem Mietverhältnis ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung auszuzahlen, selbst wenn er die Betriebskostenvorauszahlungen nicht erhalten hat. 2. Der Mieter kann seinen Auszahlungsanspruch auch im Wege der Aufrechnung gegenüber dem Zwangsverwalter durchsetzen (OLG Rostock, Beschluss vom 20.01.2006 – 3 U 154/05 -, in: IMR 2006, 100).
– Bei einem laufenden Mietverhältnis muss der Zwangsverwalter auch über diejenigen Zeiträume eine Betriebskostenabrechnung vorlegen, die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegen (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 168/05 -, in: Info M 2006, 208).
– Der auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse und der Mietkaution in Anspruch genommene Zwangsverwalter ist nicht mehr prozessführungsbefugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist (AG Wedding, Urteil vom 16.08.2007 – 21a C 128/07 -, in: GE 2007, 1325).
– Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des Überschusses vorliegt (BGH, Urteil vom 11.10.2007 – IX ZR 156/06 -).
– Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 noch nicht heranzuziehen sind (BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/03 – , in: NJW 2003, 3342).
– Der Zwangsverwalter haftet nur dann auf Rückgewähr der Kaution, wenn sie an ihn weitergeleitet worden ist (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2001 – 64 S 62/01 -, in: GE 2002, 264).
– Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 noch nicht heranzuziehen sind (BGH, Urteil vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/03 -).
– Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte. Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 01.09.2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a. F.). Die Vorschrift des § 556 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 381/03 -, in: GE 2005, 733).
– Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03 – , in: GE 2005, 858).
– 1. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Kaution verjährt mit dem Anspruch auf deren Rückzahlung. 2. Der Rückzahlungsanspruch verjährt drei Jahre nach seiner Entstehung, d. h. nachdem es dem Vermieter zumutbar geworden ist, noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis abzurechnen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.04.2005 – I-24 W 16/05 – , in: GE 2005, 796).
– Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen (BGH, Urteil vom 25.05.2005 – VIII ZR 301/03 -).
– Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen (BGH, Urteil vom 25.05.2005 – VIII ZR 301/03 -, in: GE 2005, 1484).
– Der Zwangsverwalter ist auch dann verpflichtet, über die Mietkautionen abzurechnen und sie auszuzahlen, wenn er sie zuvor vom Vermieter nicht erhalten hat. Die Gläubigerinteressen werden dadurch nicht unzulässig vernachlässigt (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03 -, in: WuM 2005, 460, NZM 2005, 596, ZMR 2005, 603).
– § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich nur auf zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird (BGH, Urteil vom 03.05.2006 – VIII ZR 210/05 -, in: GE 2006, 1035).
– Der Mieter kann gegen eine Mietzinsforderung des Zwangsverwalters nicht mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung aufrechnen, wenn die Mietzinsansprüche vorher fällig geworden sind (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2000 – 62 S 470/99 -, in: GE 2000, 813).
– Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Schuldner (Grundstückseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann (BGH, Beschluss vom 14.04.2005 – V ZB 6/05 -).
– Der auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse und der Mietkaution in Anspruch genommene Zwangsverwalter ist nicht mehr prozessführungsbefugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist (AG Wedding, Urteil vom 16.08.2007 – 21a C 128/07 -, in: GE 2007, 1325).
– Wenn eine Eigentumswohnung zwangsverwaltet wird, tritt der Zwangsverwalter nicht an die Stelle des Wohnungseigentümers, sondern neben diesen. Der Wohnungseigentümer haftet also neben dem Zwangsverwalter für das Wohngeld und wird nur insoweit frei, als der Zwangsverwalter die Wohngeldverbindlichkeiten getilgt hat (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 27.07.2005 – 3 W 167/04 -, in: NJW-RR 2005, 1682, NZM 2005, 949, Info M 2006, 31).
– Betreibt der Zwangsverwalter gegen den Vermieter die Vollstreckung auf Herausgabe der vom Mieter geleisteten Barkaution, schuldet der Vermieter (= Schuldner), der die Kaution nicht herausgeben kann, gemäß § 883 Abs. 2 ZPO eine eidesstattliche Versicherung zum Verbleib der Kaution. Wenn er eidesstattlich versichert hat, er habe die Kaution mit rückständigen Mieten verrechnet, ist er nicht zu weitergehenden Auskünften darüber verpflichtet, mit welchen Forderungen er die Kaution verrechnet hat (BGH, Beschluss vom 21.02.2008 – I ZB 66/07 -; in: Info M 2008, 245).
– Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters Auf Zahlung der Miete (§ 535 BGG, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung nicht zu (BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 13/08 -; in: GE 2009, 260).
– Werden an den Zwangsverwalter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung von Mietern des zwangsverwalteten Objekts noch Mietern gezahlt, ist als Leistungsempfänger die Masse anzusehen. Bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen den ehemaligen Zwangsverwalter bestehen daher nicht (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 7.8.2008 – 51 S 83/08 -; in: GE 2009, 326).
– Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt. b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann „Beteiligte“ im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein (BGH, Urteil vom 5.2.2009 – IX ZR 21/07 -; in: GE 2009, 446).
– Reicht die Masse nicht aus, um die Hausgelder zu zahlen (hier. Weil der Mieter keine Miete zahlt), kann der Verwalter wie bisher diese Verbindlichkeit als „vorweg“ zu erfüllende Verwaltungsschuld behandeln und beim Gläubiger einen Vorschuss anfordern. Zahlt der Gläubiger nicht, wird das Verfahren aufgehoben (LG Köln, Beschluss vom 16.10.2008 – 6 T 437/08 -; in: NZM 2008, 936 und Info M 2009, 72).
– Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596) (BGH, Urteil vom 11.3.2009 – VIII ZR 184/08 -).
– Reicht die Masse nicht aus, um die Hausgelder zu zahlen (hier: weil der Mieter keine Miete zahlt), ist der Verwalter nicht berechtigt oder verpflichtet, diese Verbindlichkeit „vorweg“ als Verwaltungsschuld zu erfüllen und dafür beim Gläubiger einen Vorschuss anzufordern (AG Duisburg, Urteil vom 29.7.2008 – 76a C 24/08 -; in: Info M 2009, 73).
– Der Mieter kann von dem früheren Eigentümer bis zur Abrechnung vollständige Rückzahlung der an den Zwangsverwalter geleisteten Betriebskostenvorschüsse verlangen, wenn das Grundstück inzwischen versteigert worden ist (AG Charlottenburg, Beschluss vom 6.2.2009 – 232 C 292/08 -; in: GE 2009, 582).
– 1. Das Versorgungsunternehmen, das für das verwaltete Grundstück Energie und Wasser liefert, kann „Beteiligter“ i. S. von § 154 S. 1 ZVG sein. 2. Zu den vorweg zu berichtigenden Ausgaben der Verwaltung gehören Kosten für Energie und Wasser, die auf Grund der vom Verwalter abgeschlossenen oder fortgesetzten Lieferungsverträge entstehen (BGH, Urteil vom 5.3.2009 – IX ZR 15/08 -; in: NJW 2009, 1677).
– Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter eines Grundstücks nur noch befugt, solche Ansprüche einzuklagen, die vor Aufhebung der Zwangsverwaltung entstanden sind und auf die sich die Beschlagnahme bezieht (z. B. Mieten/ Pachten). Hingegen fehlt die Prozessführungsbefugnis für Ansprüche gegen den Ersteher wegen der nach dem Zuschlag vom Zwangsverwalter verauslagten Bewirtschaftungskosten (hier: Abfallgebühren, Gebäudeversicherung) (BGH, Beschluss vom 19.05.2009 – IX ZR 89/08 -, in: Info M 2009, 297).
– Die einem Zwangsverwalter im Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung vorbehaltene Befugnis, rückständige Mieten einzuziehen, ermächtigt diesen nicht, einen Rechtsstreit gegen Dritte zu beginnen, welche die Mieten unberechtigt vereinnahmt haben sollen (BGH, Urteil vom 24.09.2009 – IX ZR 149/08 -).
– Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter nicht mehr befugt, gegen Dritte wegen unberechtigt vereinnahmter Miete vorzugehen. Das gilt auch dann, wenn der Aufhebungsbeschluss den Zwangsverwalter ermächtigt hat, weiterhin „rückständige Mieten“ einzuziehen (BGH, Urteil vom 24.09.2009 – IX ZR 149/08 -; in: Info M 2009, 493).
– Ist ein Mieter mit der Miete mindestens drei Monate im Verzug, kann der Vermieter einzelne Grundversorgungsleistungen einstellen (AG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 06.07.2009 – 7 C 131/09 -; in: IMR Jan. 2010).
– Zur Verpflichtung des Mieters, außergerichtliche Kosten des Vermieters zur erforderlichen Abwehr einer Kündigung zu erstatten (hier: verneint) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.04.2009 – I-24 U 9/09 -; in: GE 2010, 269).
– Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt (BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/09 -; in: GE 2010, 1262).
– Ein Schadensersatzanspruch gegen den Zwangsverwalter wegen unterlassener Vermietung setzt voraus, dass der Zwangsverwalter die Wohnung in Besitz nehmen und die Bonität von Mietinteressenten überprüfen konnte (BGH, Beschluss vom 23.09.2010 – 11 U 9/09 -; in: GE 2010, 1535).
– Das Wohnrecht des Vollstreckungsschuldners bzw. einer zu seinem Hausstand gehörenden Person besteht als Anspruch, ohne dass es auf eine Beantragung durch den Schuldner ankommt und unabhängig davon, ob der Zwangsverwalter davon weiß (LG Berlin, Urteil vom 08.10.2010 – 63 S 309/09 -; in: GE 2011, 56).
– 1. Verpflichtet sich der Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag zu Ausgleichszahlungen, falls der Vermieter bei einer Weitervermietung des Mietobjekts nur eine geringere als die vom Mieter geschuldete Miete erzielen kann, wird dieser Anspruch bei einer späteren Zwangsvollstreckung des Grundstücks nicht von der Beschlagnahme erfasst. 2. Tritt der Vermieter diese Forderung vor der Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück an einen anderen ab, stellt dies keine Vorausverfügung über eine Mietforderung i. S. von § 1124 Abs. 2 BGB dar (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – XII ZR 86/09 -).
– a) Die Zwangsverwaltung des Grundstücks einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf nur angeordnet werden, wenn deren Gesellschafter sämtlich aus dem Titel hervorgehen und mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern übereinstimmen. Hinsichtlich der Gesellschafter gilt § 1148 Satz 1 BGB entsprechend. b) Veränderungen im Gesellschaftsverband sind durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen. c) Der erweiterte öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 899a BGB bezieht sich nur auf die Gesellschafterstellung, nicht auf die Geschäftsführungsbefugnis (BGH, Beschluss vom 02.12.2010 – V ZB 84/10 -; in: GE 2011, 123).
– Die Erinnerung des Untermieters oder Unterpächters eines Mieters oder Pächters des Schuldners gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung ist unzulässig, weil das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt (BGH, Beschluss vom 07.07.2011 – V ZB 9/11 -; in: GE 2011, 1306).
– Vermietet der Zwangsverwalter Räume zu einer erheblich unter dem Marktwert liegenden Miete, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein (LG Berlin, Urteil vom 27.09.2011 – 4 O 143/09 -; in: GE 2012, 63).
– Der Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten von dem Ersteher nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen (BGH, Beschluss vom 17.11.2011 – V ZB 34/11 -; in: GE 2012, 201).
– 1. Eine Eigenhaftung des Zwangsverwalters wegen Pflichtverletzung kann auch gegenüber dem Mieter als nicht formell Beteiligten nach Beendigung des Zwangsverwaltungsverfahrens bestehen. 2. Hat der Zwangsverwalter pflichtwidrig nicht über Betriebskostenvorschüsse abgerechnet, hat nach Aufhebung der Zwangsverwaltung der bisherige vermietende Eigentümer die Abrechnung zu erstellen. 3. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den ehemaligen Zwangsverwalter wegen unterlassener Abrechnung kann jedenfalls nicht mit einer selbst gefertigten Teilabrechnung begründet werden (LG Potsdam, Urteil vom 28.02.2013 – 13 S 153/12 -; in: GE 2013, 875).
– Der Zwangsverwalter kann zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er eine Neuvermietung zu einer wesentlich günstigeren Miete vornimmt (KG, Urteil vom 27.08.2013 – 6 U 173/11 -; in: GE 2014, 390).
– Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung mit der darin enthaltenen Ermächtigung des Zwangsverwalters, sich den Besitz an dem Verwaltungsobjekt zu verschaffen, stellt einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz setzen und den Zwangsverwalter in den Besitz einsetzen kann; auch wenn die Besitzverschaffung die Wohnung des Schuldners betrifft, bedarf es für diese Zwangsvollstreckung keiner richterlichen Anordnung (BGH, Beschluss vom 24.02.2011 – V ZB 280/10 -; in: IMR 2011, 251).
– Der Zwangsverwalter tritt gemäß § 152 Abs. 1 ZVG bezüglich der Rechtsposition am verwalteten Gegenstand an die Stelle des Schuldners und übt für diesen die Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis aus. Er kann nicht mehr und nicht weniger Rechte geltend machen als der Schuldner. An bestehende Mietverhältnisse ist er daher gebunden. 2. Da die Gebrauchsüberlassung eine unteilbare Leistung ist, ist die Teilkündigung eines einheitlichen Mietvertrags nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich auch dann unzulässig, wenn mehrere selbstständige Sachen Gegenstand des Vertrags sind (OLG Hamm, Urteil vom 01.02.2011 – 7 U 27/10 -; in: IMR 2011, 382).
– Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung und Beendigung seines Amts gehört es nicht mehr zu den Pflichten des Verwalters, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen (OLG Dresden, Urteil vom 23.11.2011 – 13 U 1137/11 -; in: IMR 2012, 302).
– 1. Der Zwangsverwalter erhält die Regelvergütung von 10 % der Bruttomieten nur, wenn der Mieter die Mieten tatsächlich an ihn zahlt. Weder die Einleitung eines Mahnverfahrens noch die Zahlung des Mieters an Dritte (z. B. Schuldner oder einzelne Gläubiger) lösen den Vergütungsanspruch aus. 2. Für die Einleitung eines Mahnverfahrens kann der Zwangsverwalter nicht die gesetzliche Vergütung eines Rechtsanwalts abrechnen, weil es sich nicht um eine Tätigkeit handelt, die ein nicht als Rechtsanwalt zugelassener Zwangsverwalter einem Rechtsanwalt übertragen hätte (BGH, Urteil vom 26.04.2012 – V ZB 155/11 -; in: IMR 2012, 340).
– Die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nach § 17 ZVG erfasst grundsätzlich nur Forderungen aus einem Hauptmietverhältnis. Sie erstreckt sich aber dann auf Forderungen aus einem Untermietvertrag, wenn das Hauptmietverhältnis nach § 138 BGB sittenwidrig und damit nichtig ist (OLG Celle, Urteil vom 08.03.2012 – 2 U 102/11 -; in: IMR 2012, 341).
– 1. Die Nutzung des Balkons zur Aufzucht und zum Aufstellen von Pflanzen und Blumen gehört zum üblichen Mietgebrauch. 2. Das Anbringen von Blumenkästen an der Balkonaußenseite ist dann nicht mehr vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt, wenn vernünftige Gründe dieser Nutzung entgegenstehen. 3. Die mit der Montage von Balkonkästen außerhalb der Balkonbrüstung verbundene Verkehrsgefährdung stellt einen solchen vernüftigen Grund dar, diese Nutzung zu untersagen, wenn die Fläche unter dem Balkon zum Abstellen von PKW genutzt wird (LG Berlin, Urteil vom 03.07.2012 – 65 S 40/12 -; in: IMR 2013, 8).
– Mieterleistungen, die als abwohnbarer Baukostenzuschuss einzustufen sind, muss auch der Zwangsverwalter als Mietvorauszahlungen gegen sich gelten lassen (BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 166/10 -; in: IMR 2012, 141).
– Die nach § 152 Abs. 1 ZVG bestehende Aufgabe des Zwangsverwalters, für eine ordnungsgemäße Nutzung und Verwaltung des Grundstücks zu sorgen, schließt die Befugnis ein, über die zur Verwaltungsmasse gehörenden Rechtsansprüche zu verfügen, insbesondere auch sie abzutreten (BGH, Urteil vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12 -; in: IMR 2014, 38).
– Wird die Zwangsverwaltung nach Rechtshängigkeit angeordnet, kann der Zwangsverwalter durch bloße Übernahmeerklärung auch ohne Zustimmtung des Beklagten an Stelle des Klägers in den Rechtsstreit eintreten (LG Krefeld, Urteil vom 22.10.2014 – 2 O 80/14 -; in: GE 2015, 918).
– Für die Beurteilung der Rechtzeitigkeit des Eingangs eines per Telefax übersandten Schriftsatzes kommt es allein darauf an, ob die gesendeten Signale noch vor Ablauf des letzten Tages der Frist vom Telefaxgerät des Gerichts vollständig empfangen (gespeichert) worden sind, wobei der Eingang bis 24.00 Uhr des letzten Tages der Frist erfolgen, das Empfangsgerät des Gerichts als Empfangszeit spätestens 23.59 Uhr ausweisen muss (Kammergericht, Hinweisbeschluss vom 07.07.2015 – 4 U 175/13 -; in: GE 2015, 1159).
– Die unbeschränkte Anordnung der Zwangsverwaltung durch das Vollstreckungsgericht hat nur verfahrensrechtliche Bedeutung. Sie begründet keinen Anspruch des Zwangsverwalters gegen einen Wohnungsrechtsinhaber auf Herausgabe der Wohnung nach § 985 BGB (BGH, Urteil vom 18.12.2015 – V ZR 191/14 -; in: GE 2016, 519).
– Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben. 2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 – NZM 2018, 515 und vom 05.02.2014 – XII ZR 65/13 – NJW 2014, 1300). (BGH, Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17 -; in: GE 3/2019, 182).