WEG-Recht
Begründung/Veränderung/Erwerb von Wohnungseigentum/Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum
– Wirkt sich eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch einen Miteigentümer permanent nachteilig auf das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers aus, indem ein Teil seines Kellers für die Führung zweier Kupferwasserleitungen mitbenutzt wird und dort zwei Deckendurchbrüche angelegt werden, so darf die Maßnahme nicht ohne Zustimmung des Sondereigentümers erfolgen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.03.2000 – 3 Wx 53/00 -, in: NZM 2001, 392).
– Werden zwei aneinandergrenzende Wohnungen abweichend von der Teilungserklärung und den Teilungsplänen errichtet, kann sich aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Anpassung der Teilungserklärung an den tatsächlichen Zustand ergeben. Dabei kann es der Billigkeit entsprechen, dass dem Wohnungseigentümer, der durch die Anpassung einen Rechtsverlust erleidet, unabhängig von der Höhe des Kaufpreises, den er beim Erwerb seiner Wohnung gezahlt hat, ein Ausgleich zu zahlen ist (BayObLG, Beschluss vom 12.06.2001 – 2 Z BR 94/01 -, in: GE 2001, 1470).
– Ist die Trennwand zwischen zwei Wohnungseigentumseinheiten im Dachgeschoss gegenüber dem Grundbuchinhalt in wesentlichem Umfang (hier: mehr als 4 qm) verschoben, besteht grundsätzlich ein Anspruch des benachteiligten Wohnungseigentümers gegen den bevorzugten Wohnungsnachbarn auf Duldung der Anpassung der Bauausführung an die im Grundbuch eingetragenen Grenzen des Sondereigentums (ordnungsgemäße Erstherstellung). Ist die Verschiebung der Trennwand bautechnisch unmöglich oder steht der dafür erforderliche Kostenaufwand in keinem vernünftigen Verhältnis zu dem Raumgewinn, besteht ein Anspruch auf finanziellen Ausgleich Zug um Zug gegen Bewilligung der Änderung der Teilungserklärung im Sinne einer Anpassung der rechtlichen Beschreibung im Aufteilungsplan an die tatsächlichen Verhältnisse. Das Wohnungseigentumsgericht hat die Durchführbarkeit des Umbaus bzw. dessen Unverhältnismäßigkeit zu prüfen; hilfsweise ist auch der Ausgleichsanspruch Gegenstand des Verfahrens auf Duldung des Umbaus gegen den Wohnungsnachbarn (KG, Beschluss vom 18.07.2001 – 24 W 7365/0 -, in: GE 2001, 1473).
– Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ist nur derjenige, der sie vorgenommen hat, als Handlungsstörer verpflichtet. Sein Sondernachfolger ist als Zustandsstörer nur verpflichtet, die Beseitigung zu dulden (BayObLG, Beschluss vom 28.12.2001 – 2 Z BR 163/01 -, in: NZM 2002, 351; GE 2002, 600)
– Nehmen die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Instandsetzungsmaßnahme (hier: Anbringung eines Vollwärmeschutzes) bauliche Veränderungen vor, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung hinausgehen und einen Wohnungseigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigen (hier: Anbringung eines Geländers über der Terrassenbrüstung), kann dieser Wohnungseigentümer grundsätzlich Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Dem Anspruch kann, wenn die Kosten eines Rückbaus in keinem angemessenen Verhältnis zu den Beeinträchtigungen stehen, der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegenstehen. In diesem Fall kann ein Anspruch auf Ausgleich des durch die Beeinträchtigung verursachten Wertverlustes des betroffenen Wohnungseigentums in Betracht kommen (BayObLG, Beschluss vom 30.01.2003 – 2Z BR 134/02 -, in: GE 2003, 465).
– Der Ersteigerer in der Zwangversteigerung haftet nicht für Schäden am Gemeinschaftseigentum, die der Voreigentümer beim Ausbau des Dachgeschosses verursacht hat (KG, Beschluss vom 17.04.2002 – 24 W 279/01 – in: Miet RB 2003 13).
– Wird bei Bauausführung einer Wohnungseigentumsanlage von dem Aufteilungsplan in einer Weise abgewichen, die es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen, entsteht an ihnen kein Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum. b) Kann aus diesem Grund nur ein isolierter, nicht mit Sondereigentum verbundener Miteigentumsanteil erworben werden, so sind die Miteigentümer verpflichtet, den Teilungsvertrag nebst Aufteilungsplan der tatsächlichen Bebauung anzupassen, soweit ihnen dies – ggf. auch gegen Ausgleichszahlungen – zumutbar ist (BGH, Urteil vom 05.12.2003 – V ZR 447/01).
– Wer ein Wohnungseigentumsrecht in der Zwangsversteigerung erwirbt, muss sich nicht entgegenhalten lassen, der vorherige Wohnungseigentümer habe auf Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf erstmalige Herstellung eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes verzichtet oder ein entsprechendes Recht verwirkt (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 232/04 -, in: MietRB 2004, 293).
– An ein nicht im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist ein Wohnungserwerber nur gebunden, wenn er in Kenntnis vom Bestehen der Sondernutzungsvereinbarung in diese eintritt (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.01.2005 – 3 W 198/04 – , in: MietRB 2005, 150).
– a) Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft im Einverständnis mit dem Veräußerer von Wohnungseigentum, über notwendige Mängelbeseitigungsarbeiten erst nach Vorlage eines Sanierungskonzepts zu entscheiden, weil die Mängelursachen noch nicht ausreichend sicher nachgewiesen sind, bleibt die Fälligkeit des Mängelbeseitigungsanspruchs des einzelnen Erwerbers davon grundsätzlich unberührt. b) Der Erwerber ist berechtigt, dem Veräußerer ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer eine angemessene Frist mit Ablehnungsandrohung zur Beseitigung der Mängel unter vorheriger Vorlage des Sanierungskonzepts zu setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist erlischt der Erfüllungsanspruch dieses Erwerbers. Er ist dann berechtigt, großen Schadensersatz zu fordern oder den Vertrag zu wandeln. c) Eine mit Ablehnungsandrohung verbundene Frist zur Aufnahme der Arbeiten und zum Nachweis der Beauftragung eines Drittunternehmers genügt den Anforderungen an eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung im Sinne des § 634 Abs. 1 BGB nicht (BGH, Urteil vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05 -, in: NJW 2006, 2255).
– Der Bauträger handelt schuldhaft, wenn er nach dem Verkauf die Teilungserklärung einseitig dadurch ändert, dass er eine benachbarte Wohnung in Teileigentum umwandelt. Das gilt jedenfalls dann, wenn es sich um eine reine Wohnanlage handelt. Der Käufer kann in diesem Fall den großen Schadensersatz verlangen (BGH, Urteil vom 17.06.2005 – V ZR 328/03 -, in: NZM 2005, 753, Info M 2006, 141).
– a) Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom Veräußerer Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten zu fordern, lässt jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses grundsätzlich die Befugnis des einzelnen Erwerbers unberührt, vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, die Voraussetzungen für den großen Schadensersatzanspruch oder die Wandelung zu schaffen. b) Ein Vergleich aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem Mängel des Wohnungseigentums abgegolten werden, lässt die bereits entstandenen Ansprüche der Erwerber unberührt, vom Veräußerer großen Schadensersatz oder Wandelung zu verlangen. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Veräußerers von Wohnungseigentum, nach der die Wandelung ausgeschlossen ist und der große Schadensersatz nur im Falle grober Fahrlässigkeit und des Vorsatzes geltend gemacht werden kann, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. a) Eine Klausel in einer Bürgschaft gemäß § 7 i.V. mit § 2 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass die Fälligkeit und Höhe des Kaufpreisrückgewähranspruchs entweder durch ein rechtskräftiges Urteil/einen rechtskräftigen Vergleich oder durch eine übereinstimmende Erklärung von Erwerber und Veräußerer nachgewiesen werden, ist überraschend und wird nicht Vertragsbestandteil. b) Eine Klausel in einer Bürgschaft nach § 7 i.V. mit § 2 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass der Erwerber vorher auf seinen Anspruch gegenüber der Bank aus der Pfandfreigabeverpflichtung verzichtet, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: GE 2006, 1299).
– 1. Wird eine bauliche Veränderung bereits über 10 Jahre geduldet, so ist der diesbezügliche Beseitigungsanspruch – auch bei einer Rechtsnachfolge – verwirkt. 2. Eine Terrassenvergrößerung stellt grundsätzlich einen Nachteil im Sinne des § 14 WEG dar (OLG Hamburg, Beschluss vom 11.01.2006 – 2 Wx 28/04 -, in: IMR 2006, 82).
– Ein Wohnungseigentümer kann seine Zustimmung zu einer baulichen Veränderung (hier: Errichtung einer Balkonanlage) so lange widerrufen, wie der bauwillige Wohnungseigentümer noch nichts unternommen hat, um die geplante Baumaßnahme zu verwirklichen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.03.2006 – I-3 Wx 16/06 -, in: Info M 2006, 249).
– Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner Wohnungen allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern anteilig ohne Rücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehören, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch das damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen, angemessen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 66/06 -).
– Bei Auslegung der Teilungserklärung kommt es auf den Wortlaut und die „nächstliegende Bedeutung“ aus der Sicht eines objektiven Betrachters an. Wenn die Teilungserklärung auch solche baulichen Änderungen erlaubt, die die übrigen Eigentümer „nicht wesentlich“ benachteiligen, scheitert die Absicht, einen Balkon anzubauen, nicht schon deshalb, weil der Balkon in den Luftraum einer angrenzenden Sondernutzungsrechtsfläche hineinragt (HansOLG Hamburg, Beschluss vom 22.05.2006 – 2 Wx 42/04 -, in: ZMR 2006, 702; Info M 2006, 297).
– Steht ein Miteigentumsanteil (hier: Teileigentum an der Tiefgarage) mehreren bruchteilsberechtigten Personen zu, richtet sich der Anspruch eines Berechtigten auf Nutzungsänderung gegen die restlichen Bruchteilseigentümer. Ein gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteter Antrag ist mangels Passivlegitimation unbegründet (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 – 11 Wx 72/05 -, in: Info M 2006, 298).
– Der Käufer einer Eigentumswohnung kann zur Vorbereitung des großen Schadensersatzes (= “Rückgabe der Wohnung gegen Ersatz des ganzen Schadens“) vom Bauträger unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Mängelbeseitigung verlangen. Auch wenn die Mängel teilweise das Gemeinschaftseigentum betreffen, bedarf es nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Der Beschluss, über die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum erst nach Vorlage eines Sanierungskonzepts zu entscheiden, berührt die Fälligkeit eines individuellen Mängelbeseitigungsanspruchs nicht. (BGH, Urteil vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05 -, in: Info M 2006, 302, 303).
– 1. Es steht dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen. 2. Eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als zwei Jahren abzuschließen, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/05 – , in: NJW 2007, 213, Info M 2007, 25).
– 1. Ob ein Bauwerk mangelhaft ist, ist nach anerkannten Regeln der Technik, nicht nach veralteten DIN-Normen zu ermitteln. 2. Der Käufer einer Eigentumswohnung kann auch bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum im Wege des großen Schadensersatzes die Abwicklung des Kaufvertrages verlangen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.12.2005 – 9 U 51/05 -, in: GE 2007, 147).
– Veräußert ein Mehrfacheigentümer eine seiner Einheiten, kommt es bei Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips zu einer Vermehrung der Stimmrechte. Die übrigen Eigentümer haben die damit einhergehende Schwächung ihrer Stimmkraft hinzunehmen (OLG München, Beschluss vom 23.08.2006 – 34 Wx 058/06 -, in: NZM 2007, 45; Info M 2007, 76).
– a) Die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Ansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum aus Bürgschaften nach § 7 MaBV in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen. b) Die Gemeinschaft kann regelmäßig auch Ansprüche von Erwerbern, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, auf Freigabe von Grundschulden, die auf dem Wohnungseigentum lasten, in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen. c) Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch Ansprüche eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen, die sich aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergeben. d) Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert das Vorauszahlungsrisiko eines Erwerbers auch insoweit, als es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht, obwohl ein einzelner Erwerber die Erstattungen von Mängelbeseitigungskosten lediglich an die Gemeinschaft verlangen kann. e) Der Anspruch eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist durch eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe des Anteils gesichert, welcher dem Haftungsanteil des Erwerbers/Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht. f) Ein Erwerber kann gegen eine von ihm geschuldete restliche Vergütung nicht mit einem auf Leistung an die Gemeinschaft gerichteten, nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten Anspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen (BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 50/06 -, in: NJW 2007, 1957; GE 2007, 1056).
– Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit „exklusive Eigentumswohnungen“ und „Maßstab für Traum-Wohnungen“ geworben, so darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die den Vorgaben des Beiblatts 2 zur DIN 4109 (Stand: 1989) und der Schallschutzstufe 2 nach dem Entwurf der DIN 4109-10 (Juni 2000) entspricht. Ist dies nicht der Fall, hat der Erwerber auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft einen individuellen Anspruch auf Mängelbeseitigung durch Nachbesserung (OLG Stuttgart, Urteil vom 21.05.2007 – 5 U 201/06 -, in: NJW-aktuell 40/2007, X).
– Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäudes mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (BGH, Urteil vom 26.04.2007 – VII ZR 210/05 -, in: NJW-aktuell 29/2007, VIII; GE 2007, 1313).
– 1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch des Gericht bedarf es nicht. 2. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. 3. Die formal einwandfrei zu Stande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrags durch Wohnungseigentümer hat Beschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist kein Nichtbeschluss (BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01 – (Köln), in: NJW 2001, 3339).
– a) Eine Änderung im Bestand der zum Sondereigentum gehörenden Räume muss auf dem Grundbuchblatt selbst vermerkt werden. Eine Eintragung nur durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist auch nach § 7 Abs. 3 WEG nicht zulässig. b) Der Verkäufer hat aufgrund seiner Eigentumsverschaffungspflicht, alle Hindernisse zu beseitigen, die der Umschreibung des Eigentums entgegenstehen, soweit dies erforderlich und ihm zumutbar ist. Hierzu gehört es auch, einen Dritten zur Aufgabe einer Buchposition zu bewegen (BGH, Urteil vom 19.10.2007 – V ZR 211/06-; in: NJW 2007, 3777).
– 1. Ein erstinstanzlich festgestellter Beseitigungsanspruch entfällt, wenn die bauliche Veränderung bis zum Abschluss der Beschwerdeinstanz im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses genehmigt und dieser Beschluss bestandskräftig wird. 2. Die Ersetzung von Holztrennwänden durch Mauern stellt, auch bei gleichen Ausmaßen, keine modernisierende Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung dar (LG Berlin, Beschluss vom 02.02.2007 – 55 T 117/06 WEG -, in: GE 2007, 1563).
– Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner Wohnungen allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern anteilig ohne Rücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehören, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch das damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen, angemessen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 66/06 -, in: GE 2007, 145).
– Wird der Erwerb einer werthaltigen Eigentumswohnung durch ein Darlehen finanziert, so besteht der Schutzzweck der Widerrufsbelehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaft vom 25.10.2005 (WM 2005, 2086, 2089 – Crailsheimer Volksbank) nicht darin, den über sein Widerrufsrecht nicht belehrten Darlehensnehmer mit Hilfe des Schadensersatzrechts so zu stellen, als wenn das Darlehen sofort widerrufen und eine Eigenfinanzierung vorgenommen worden wäre (BGH, Urteil vom 19.09.2006 – XI ZR 242/05 -, in: GE 2007, 214).
– Bei unterschiedlichen Nutzungsbestimmungen in Abgeschlossenheitsplan und Teilungserklärung hat die Teilungserklärung den Vorrang (KG, Beschluss vom 03.12.2007 – 24 U 71/07 -; in: Info M 2008, 136).
– 1. Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. 2. Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/07 -; in: NJW 2008, 2639; WuM 2008, 511).
– Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt (BGH, Urteil vom 18.07.2008 – V ZR 97/07 -; in: GE 2008, 1201; Info M 10/08, 383).
– Nach Aufteilung gemäß § 8 WEG bilden aufteilender Eigentümer und Erwerber eine sog. werdende Gemeinschaft, sobald bei einem Erwerber folgende Voraussetzungen erfüllt sind: wirksamer Erwerbsvertrag, Eintragung einer Auflassungsvormerkung (im neu angelegten Wohnungsgrundbuch oder im Stammgrundbuch), Besitzübergang. Für die werdende Gemeinschaft gelten §§ 10 ff. WEG in entsprechender Anwendung. Wenn einer der Erwerber als Wohnungseigentümer eingetragen ist, entsteht die (endgültige) Eigentümergemeinschaft. In einer Übergangszeit setzt sich die Eigentümergemeinschaft aus Volleigentümern und Mitgliedern der ehemals werdenden Gemeinschaft zusammen (BGH, Beschluss vom 5.6.2008 – V ZB 85/07 -; in: Info M 9/08, 335; GE 2008, 1435).
– Dass der Verkäufer von Wohnungs- oder Teileigentum eine Mietgarantie übernimmt, lässt seine Verpflichtung nicht entfallen, den Käufer darüber aufzuklären, dass das zur Vermögensbildung bestimmte Kaufobjekt leer steht und nicht vermietet ist (BGH, Urteil vom 10.10.2008 – V ZR 175/07 (OLG Hamm) -; in: NJW 2008, 3699).
– Eine Änderung im Bestand der zum Sondereigentum gehörenden Räume muss auf dem Grundbuchblatt selbst vermerkt werden. Eine Eintragung nur durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist auch nach § 7 Abs. 3 WEG nicht zulässig (BGH, Urteil vom 19.10.2007 – V ZR 211/06 -; in: WuM 2008, 50).
– § 10 Abs. 2 WEG kann nicht in der Weise durch eine (im Grundbuch eingetragene) Vereinbarung abbedungen werden, dass jegliche schuldrechtlichen Vereinbarungen auch ohne Eintragung im Grundbuch gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger wirksam sein sollen (OLG Hamm, Beschluss vom 19.9.2007 – 15 W 444/06 -; in: WuM 2008, 50).
– 1. Werden Kellerräume einer Wohnungseigentumsanlage entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet und begehrt ein Wohnungseigentümer von einem anderen unter Berufung auf die Teilungserklärung erfolgreich die Herausgabe einer bestimmten Kellerfläche, so kann er sich wegen der Zuordnung der übrigen Keller nicht auf einen – wenn auch seit Jahren bestehenden – tatsächlichen Nutzungszustand berufen. 2. Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es unter den genannten Umständen nicht verwehrt, das sie im Blick auf die veranlasste und gerichtlich vorgegebene neue teilungsordnungsgemäße Zuordnung auch im Übrigen an der ursprünglich geübten tatsächlichen (teilungsordnungswidrigen) Handhabung der Kellerzuteilung nicht mehr festhält. 3. Dem Beseitigungsverlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wiederherstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes kann der Eigentümer, der eine solche Veränderung herbeigeführt hat, ggf. eine Gestattungsvereinbarung, eine Notgeschäftsführung zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum drohenden Schadens, eine Anpassungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zwecke der Beseitigung des Zustandes einer gravierenden Unbilligkeit oder das Vorliegen besonderer Umstände aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entgegen halten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.11.2007 – I-3 Wx 158/07 -; in: WuM 2008, 51).
– 1. Wohnungseigentum und Teileigentum unterscheiden sich nur durch die vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung bzw. der dieser angeschlossenen Gemeinschaftsordnung oder von den Miteigentümern durch Vereinbarung getroffene Zweckbestimmung und durch die bauliche Ausgestaltung der betroffenen Räume. Um verschiedene – möglichst weitgehende – Nutzungsmöglichkeiten zuzulassen, ohne dass es der im Falle nachträglicher Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, ist es möglich, eine Bestimmung der Nutzungsart in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung zu unterlassen, Es besteht ebenfalls die Möglichkeit, eine Sondereigentumseinheit (ausdrücklich) zur gemischten oder alternativen Nutzung, nämlich zur Nutzung zu Wohnzwecken und/oder nicht zu Wohnzwecken, zu bestimmen. Die Auslegung der Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit als „Gewerbewohnung“ kann ergeben, dass sowohl eine gewerbliche Nutzung als auch eine Nutzung als Wohnung zulässig ist (KG, Beschluss vom 3.12.2007 – 24 U 71/07 -; in: WuM 2008, 165).
– Der Innenhof eines Gebäudes kann zum Sondereigentum bestimmt werden, wenn er vollständig umschlossen und überdacht ist (hier: mit einem Glasdach). Ein solches Dach gehört als konstruktiver Gebäudeteil zum Gemeinschaftseigentum (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.4.2008 – I-3 Wx 254/07 -; in: ZWE 2008, 302).
– Ist in der Teilungserklärung geregelt, dass Sondereigentümer von Reihenhäusern oder Doppelhaushälften so zu behandeln sind, als sei das Grundstück real geteilt, bedürfen jedenfalls bauliche Veränderungen kleineren Ausmaßes (hier: Austausch einer Haustür) nicht der Zustimmung der Gemeinschaft (OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.6.2008 – 20 W 222/06 -; juris, BeckRS 13498).
– Ansprüche aus Sondernutzungsrechten können nicht auf Dritte, sondern nur auf andere Wohnungseigentümer übertragen werden (Anschl. an BGH, 24.11.1978 – V ZB 11/77 – BGHZ 73, 145, 148). Das gilt auch für andere Gebrauchsregelungen, die zum Inhalt des Sondereigentums gehören (hier: Anspruch darauf, dass alle Wohnungseigentümer ihre Einheit an einen Dritten als Zwischenmieter vermieten). Eine Übertragung von verdinglichten Gebrauchsrechten erfolgt nicht nach schuldrechtlichen, sondern nach sachenrechtlichen Grundsätzen (BGH, Beschluss 3.7.2008 – V ZR 20/07 -; in: Info M 2008, 483).
– Der Erwerber einer Eigentumswohnung ist erst dann Schuldner des Hausgeldes, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. An die Annahme einer vorzeitigen, vertraglichen Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere reicht es nicht aus, dass sich der Käufer im Kaufvertrag zur Lastentragung verpflichtet (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.12.2008 – 14 S 7346/08 -; in: Info M 2009, 74).
– Weist das Grundbuch als Bestand einer Eigentumswohnung auch ein Sondernutzungsrecht aus, erwirbt der gutgläubige Käufer dieses Sondernutzungsrecht auch dann, wenn es materiellrechtlich nicht wirksam entstanden ist (OLG Hamm, Beschluss vom 21.10.2008 – I-15 Wx 140/08 -; in: OLGR Hamm 2009, 130 und Info M 2009, 227).
– Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gem. § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Listen der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig und er belastet den Erwerber in der Regel auch nicht unbillig (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 – 5 S 26/08 -).
– Wegen Hausgeldrückständen des Veräußerers darf der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung grundsätzlich nicht verweigern. Etwas anderes gilt, wenn veräußernder und erwerbender Wohnungseigentümer bereits in der Zeit, in der die Hausgeldrückstände entstanden sind, teilweise identisch sind (hier: verkaufender Eigentümer ist zugleich Alleingeschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter der kaufwilligen GmbH) (Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 12.01.2008 – 5 Wx 49/07 -; in: Info M 2009, 332).
– Der Verwalter darf die Zustimmung zum Erwerb von Wohnungseigentum verweigern, wenn der Kaufinteressent als Miteigentümer anderer Einheiten schon wiederholt und länger andauernd Wohngeld schuldig geblieben ist, Umbauten ohne die erforderlichen Zustimmungen vorgenommen hat oder sein Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht bestimmungswidrig nutzt (hier: Parkplatz als Müllablabefläche) (LG Köln, Urteil vom 19.03.2009 – 29 S 45/08 -; in: Info M 2009, 333).
– 1. Beschlüsse, die auf Grund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern, sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig. 2. Angesichts einer Gemeinschaftsordnung mit Öffnungsklausel kann sich ein Erwerber vor Überraschungen durch eine abweichende Beschlussfassung nur durch Einsicht in die Beschluss-Sammlung (nach § 24 VII; VIII WEG neu) schützen; dies ist nach dem Willen des Gesetzgebers der WEG-Reform 2007 notwendig, aber auch ausreichend (OLG München, Beschluss vom 13.11.2009 – 34 Wx 100/09 -; in: NJW 2010, 450).
– Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald er die Wohnung nutzt und eine Auflassungsvormerkung für ihn eingetreten ist, nicht stets zu Wohngeldzahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG ist vielmehr die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der den Übereignungsanspruch begründet. 2. Ist der Kaufvertrag wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens in Betracht (OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 W 876/09 -, in: IMR 2010, 152).
– 1. Wird Gemeinschafts- und Sondereigentum umgewidmet, müssen der Umwidmung auch die nur in Bezug auf einzelne Wohnungs- und Teileigentumsrechte dinglich Berechtigten zustimmen. 2. § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG ist für die Umwidmung von Gemeinschafts- in Sondereigentum nicht entsprechend anwendbar (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 Wx 225/09 -, in: IMR 2010, 153).
– 1. Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum stellt eine Änderung aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte dar. 2. Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum bedarf der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer und der Eintragung im Grundbuch. 3. Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum bedarf der Zustimmung der dinglichen Berechtigten (z. B. Grundpfandgläubiger). 4. Die für Sondernutzungsrechte geltende Regelung gemäß § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG gilt nicht für die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 W 225/09 -; in: IMR 2010, 287).
– Ist als Inhalt des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch gemäß § 12 WEG eingetragen, dass der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer verkaufen darf, so bedarf die Eintragung des Eigentumsübergangs aufgrund eines Schenkungsvertrags nicht des Nachweises der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer (KG, Beschluss vom 17.08.2010 – 1 W 97/10 -; in: IMR 2010, 529).
– Die Begründung von Wohnungseigentum gem. § 8 WEG durch den Grundstückseigentümer unterliegt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. ZVG für dort genannte Ansprüche der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dem Zustimmungserfordernis von Grundpfandrechtsgläubigern (KG, Beschluss vom 30.11.2010 – 1 W 455/10 -; in: GE 2011, 211).
– Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt bedarf gem. § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (KG, Beschluss vom 29.11.2010 – 1 W 325/10 -; in: GE 2011, 213).
– Sollen gemeinschaftliche Sondernutzungsrechte zu Gunsten zweier oder mehrerer Sondereigentümer begründet werden, so bezieht sich das Erfordernis der Bestimmtheit des Umfangs und des Inhalts des eingetragenen Rechts nur auf die vorzunehmene Abgrenzung zum übrigen Gemeinschaftseigentum und zum Sonder- bzw. Teileigentum der übrigen Gesellschafter, nicht aber auf etwaige schuldrechtliche Vereinbarungen unter den Nutzungsberechtigten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.06.2010 – 3 Wx 54/10 -; in: IMR 201, 436).
– 1. Weist ein Teilungsvertrag einen Raum nicht dem Sondereigentum zu, steht dieser im Gemeinschaftseigentum. 2. Dies gilt auch dann, wenn der Aufteilungsplan den Raum zum Sondereigentum erklärt (OLG München, Beschluss vom 24.09.2010 – 34 Wx 115/10 -; in: IMR 2011, 63).
– a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mitd der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil vom 8.07.2011 – V ZR 176/10 -; in: GE 2011, 1165).
– Ist als Inhalt des sondereigentums vereinbart, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums außer bei Veräußerung an einen Verwandten der Zustimmung des Verwalters bedarf, so erfasst die Ausnahme nicht die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter sämtlich Verwandte des Veräußerers sind (KG, Beschluss vom 18.10.2011 – 1 W 566-571/11 -; in: GE 2011, 1629).
– 1. Ein Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG erfasst, falls es ohne nähere Einschränkung vereinbar ist, auch die nur teilweise Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums in Form eines ideellen Miteigentumsanteils und die Veräußerung an einen erweber, der bereits Mitgleid der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. 2. Ist als Ausnahme von einem Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG die „Veräußerung an Ehegatten“vereinbart, so gilt diese nicht für eien Veräußerung an den geschiedenen Ehegatten, die erst nach Rechtskraft der Scheidung schuldrechtlich vereinbart wird (KG, Beschluss vom 01.03.2011 – 1 W 57/11 -; in: GE 2011, 1693).
– Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird (BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/11 -; in: GE 2012, 73).
– Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/11 -; in: GE 2012, 209).
– Das auf eine unwirksame Vereinbarung zurückgehende, gleichwohl aber im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht wird vom Gutglaubensschutz des § 892 BGB erfasst und kann deshalb grundsätzlich vom Erwerber des Miteigentumsanteils, dem das vermeintliche Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, gutgläubig erworben werden (LG München I, Urteil vom 14.02.2011 – 1 S 15864/10 -; in: IMR 2011, 201).
– Gegenstand der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Anpassung unbilliger Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung des Wohnungseigentums lässt sich aus der Vorschrift nicht herleiten (BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/11 -; in: GE 2012, 1173).
– Eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, wonach die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung (Abgrenzung von Senat, Beschluss vom 17.08.2010 – 1 W 97710, BeckRS 2010, 21753) (KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 -; in: GE 2012, 1177).
– a) Hat derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben, so ist er zu der Erhebung einer Anfechtungsklage nicht befugt; der wahre Berechtigte ist Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten. b) Kann die Zustimmung zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil und Versäumnisurteil vom 20.07.2012 – V ZR 241/11 -; in: GE 2012, 1241).
– Eine Regelung in der Teilungserklärung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen (BGH, Urteil vom 20.01.2012 – V ZR 125/11 -; in: GE 2012, 765).
– Ausländischen Staatsbürgen ohne Wohnsitz in der EU, die nur ein Besuchsvisum für 90 Tage ohne Gestattung einer dauernden Erwerbstätigkeit vorweisen können, kann die Zustimmung zum Erwerb einer Eigentumswohnung versagt werden (AG Wedding, Urteil vom 27.08.2012 – 21b C 75/12 -; in: GE 2012, 1645).
– 1. An den Bauteilen einer Doppelstockgarage (Duplex-Parker) kann auch dann Sondereigentum bestehen, wenn die zugehörige Hydraulikanlage infolge des Betriebs mehrerer Garageneinheiten zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellt. 2. Sind in einer Teilungserklärung Mehrfachparker als Sondereigentum aufgeführt, sind einzelne Bauteile des Mehrfachparkers nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie ausschließlich einer Sondereigentumseinheit und nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. 3. Das zur Hebebühne einer Doppelstockgarage gehörende Fahrblech ist – soweit es entfernt werden kann, ohne die Funktionsfähigkeit der Hebeanlage im Übrigen zu beeinträchtigen – sondereigentumsfähig (LG München I, Urteil vom 05.11.2012 – 1 S 1504/12 -; in: GE 2014, 423).
– a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenzen zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 03.04.1968 – V ZB 14/67, BGHZ 50,56,60). b) Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10 -, NJW 2011, 2958) (BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 57/12 -).
– Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. b) Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben (BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 103/12 -).
– Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 -).
– a) Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. b) Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs. 2 BGB gestützt werden, weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der Wohnungseigentümer ergeben (BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 103/12 -; in: GE 2013, 881).
– Die Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums ist keine Verwaltung, die nach § 21 Abs. 3 WEG beschlossen oder im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbart werden könnte. Der Anspruch gegen einen Wohnungseigentümer, einer Veräußerung zuzustimmen, folgt auch nicht aus § 745 Abs. 2 BGB. Er kann sich allerdings ausnahmsweise aus dem Gemeinschaftsverhältnis nach Treu und Glauben (BGB § 242) ergeben (BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 103/12 -; in: IMR 2013, 294).
– 1. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. 2. Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentürmern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil 08.07.2011 – V ZR 176/10 -; in: NJW 2011, 2958).
– Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters mit Ausnahme der Erstveräußerung abhängig, ist diese Ausnahme „verbraucht“, wenn die teilende Eigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist und die entstandenen Wohnungseigentumsrechte auf ihre Gesellschafter übertragen hat. Die weitere Veräußerung von einem Gesellschafter auf einen Dritten ist danach zustimmungspflichtig (KG, Beschluss vom 26.05.2014 – 1 W 55/14 -; in: GE 2014, 948).
– 1. Ist eine Zwei-Personen-GbR Wohnungseigentümer und tritt einer der beiden Gesellschafter aus der GbR aus, so geht das Wohnungseigentum durch Anwachsung auf den verbleibenden Gesellschafter über, sofern dieser das Unternehmen fortführt. 2. Einer Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es selbst dann nicht, wenn die Teilungserklärung dessen Zustimmung zu einer Veräußerung des Wohnungseigentums fordert. 3. Der ausgeschiedene Gesellschafter haftet nicht für Hausgeldforderungen, die nach seinem Ausscheiden fällig werden, unabhängig davon, wenn die Grundbuchumschreibung erfolgte (AG Bremerhaven, Urteil vom 26.10.2010 – 55 C 2239/09 -; in: IMR 2011, 245).
– Widersprechen sich Teilungserklärung, in Bezug genommene Eintragungsbewilligung und Grundbuch hinsichtlich der Zuordnung eines Raums, scheidet ein gutgläubiger Erwerb einer Eigentumswohnung aus (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.02.2011 – 3 W 8/11 -; in: IMR 2011, 335).
– Eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, wonach die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 17.08.2010 – 1 W 97/10 – ; in: IMR 2010, 529) (KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 -; in: IMR 2012, 460).
– Der Beschluss über die Entziehung von Wohnungseigentum setzt regelmäßig voraus, dass der betroffene Miteigentümer zuvor abgemahnt wurde. Das Vorliegen der Abmahnung ist bereits bei der Anfechtung des Entziehungsbeschlusses, nicht erst im Klageverfahren zu prüfen (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 2/11 -; in: IMR 2011, 419).
– Die Verwalterzustimmung gemäß § 12 ist unwiderruflich, wenn sie gegenüber den Vertragsparteien oder dem Notar erklärt und der schuldrechtliche Vertrag abgeschlossen ist. Ein Verwalterwechsel vor Stellung des Umschreibungsantrags berührt ihre Wirksamkeit nicht (OLG München, Beschluss vom 27.06.2011 – 34 Wx 135/11 -; IMR 2011, 420).
– Ist eine Eigentumswohung statt vereinbarter 111,59 qm nur 101,42 qm groß (Flächendifferenz = 9,11 %), weil die Küche statt 20,78 qm nur eine Fläche von 10,61 qm hat, darf der Erwerber den Kaufpreis mindern, ohne dass es auf die Überschreitung einer Erheblichkeitsschwelle von 10 % ankommt (OLG Saarbrücken, Urteil vom 01.12.2011 – 8 U 450/10 – ; in: IMR 2012, 76).
– Für die Eintragung eines bisher nicht gebuchten („schuldrechtlichen“) Sondernutzungsrechts (hier: Pkw-Stellplatz) im Grundbuch eines Wohnungseigentums ist bei bestehender Wohnungseigentümergemeinschaft die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer in Form der Bewilligung erforderlich (OLG München, Beschluss vom 11.05.2012 – 34 Wx 137/12 -; in: IMR 2012, 390).
– Loggien oder Balkontüren sind stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Dazu gehören auch die Bestandteile der nicht sonderrechtsfähigen Balkontüren, die diesen funktional zuzuordnen sind (hier: Türschwellen) (OLG Karlsruher, Urteil vom 29.05.2009 – 4 U 160/08 -, BGH, Beschluss vom 22.12.2011 – VII ZR 120/09 -; in: IMR 2012, 163).
– Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der „Veräußerung“ vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25.06.2012 – 14 Wx 30/11 -; in: IMR 2012, 512).
– Die Schwierigkeiten der Vollstreckung von Wohngeldern gegen russische Staatsbürger ohne Wohnsitz in der EU stellen einen wichtigen Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 WEG dar (AG Wedding, Urteil vom 27.08.2012 – 21b C 75/12 -; in: IMR 2013, 194).
– Die Beschlusskompetenz des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschränkt sich auf die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung, erlaubt aber nicht auch den actus contrarius. Die Wiedereinführung einer einmal durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung kann nur durch Vereinbarung erfolgen (OLG München, Beschluss vom 04.04.2014 – 34 Wx 62/14 -; in: 251).
– Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen. Ein Vertrauensschutz kommt nur in Betracht, wenn im Vertrauen auf den Beschluss rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind und deren Beseitigung zu uunzumutbaren Härten führen würde (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 117/13 -; in: IMR 2014, 522).
– Die konkludente oder ausdrückliche Zustimmung der Wohnungseigentümer zu einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung kann zur Verwirkung des sich aus §§ 985, 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG ergebenden Herausgabe- und Räumungsanspruchs führen (LG Hamburg, Urteil vom 09.07.2014 – 318 S 120/13 -; in: IMR 2014, 523).
– a) Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums ist unzulässig, wenn Räume, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienen, nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. b) Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, sind inhaltlich unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein (BGH, Beschluss vom 04.12.2014 – V ZB 7/13 -; in: GE 2015, 523).
– 1. Geht eine Vereinbarung über die Neuordnung der Sondereigentumsanteile der beteiligten Wohnungseigentümer hinaus, bedarf es der Mitwirkung aller übrigen betroffenen Wohnungseigentümer. Dies ist etwa der Fall, wenn sich die (bruchteilsmäßige) Verteilung der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Sondereinheiten oder die Zuweisung von Räumen oder Flächen zu bestimmten miteigentumsanteilen ändert oder erstmals ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum begründet wird. 2. Die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum, das alle Zugangsmöglichkeiten zur Eigentumswohnung eines anderen Wohnungseigentümers erfasst, ist unwirksam, weil es in den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums eingreift. Der Schutz des Zugangs zu einer im Sondereigentum stehenden Wohnung kann nicht auf die durch die Gemeinschaftsverhaftung dem Sondernutzungsrecht vermittelten Schranken reduziert werden (Abgrenzung zu OLG Zweibrücken, ZWE 2006, 105) (LG München I, Urteil vom 01.06.2015 – 1 S 13261/14 WEG -, GE 2015, 1106).
– Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14.06.1965 – VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen (BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 275/14 -; in: GE 2015, 1232).
– Der gutgläubig lastenreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich auch fauf nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedrüftige Dienstbarkeiten am Grundstück. Nicht gecuhte Dienstbarkeiten, welche an einzelnen Miteigentumsanteilen nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern (BGH, BEschluss vom 23.07.2015 – V ZB 1/14 -; in: GE 2015, 1409).
– 1. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eigntragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. 2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer. 3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht. 4. Ist den Vertragsparteien bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht bekannt, dass das Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt eine vor Vertragsschluss erfolgte Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist (BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14 -; in: GE 2016, 198).
– Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat (BGH, Urteil vom 11.12.2015 – V ZR 80/15 -; in: GE 2016, 337).
– Übertragen die miteinander verheirateten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist (KG, Beschluss vom 14.06.2016 – 1 W 166/16 -; in: GE 2016, 1037).
– 1. Sondereigentum entsteht in den Grenzen, die sich aus dem Aufteilungsplan ergeben. 2. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Räume abgrenzt, die im Sondereigentum stehen, ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. 3. Der Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums aus § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG kann nach § 242 BGB ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht (BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/14 -; in: IMR 2016, 75).
– a) Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung begründet auch dann ein Sondernutzungsrecht und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung erhalten (Fortführung von Senat, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167 f.). b) Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher durch (Mehrheits-) Beschluss getroffen werden (BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/15 -; in: GE 2016, 1283).
– Ist die Erklärung zu Sondereigentum (hier für Abwasserrohre von der Badewanne bis zum Fallrohr) in der Teilungserklärung nichtig, kann darin jedoch für Reparaturen die Überbürdung der Kostenlast auf den Sondereigentümer liegen (LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 – 55 S 21/15 WEG -; in: GE 2016, 1288).
– 1. Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Ein Balkonraum, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist nicht zwingend Sondereigentum [Abgrenzung von OLG München, FGPrax 2011, 281) (KG, Beschluss vom 08.11.2016 – 1 W 493/16 -; in: GE 2017, 184).
– Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist; danach bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen. Eine solche Änderung scheidet erst aus, wenn die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist (BGH, Urteil vom 21.10.2016 – V ZR 78/16 -; in: GE 2017, 360).
– 1. Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiflühren. 2. Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behörlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprchenden Entschädigung. 3. Selbst wenn die übrigen Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts verlangen können, ist der Sondernutzungsberechtigte nicht verpflichtet, seine Sondernutzugsfläche im Vorgriff auf eine solche Aufhebung zur Verfügung zu stellen (BGH, Urtiel ovm 23.03.2018 – V ZR 65/17 -; in: GE 2018, 883).
– Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände erst nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler) (BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 298/16 -; in: GE 2019, 670).
– Die räumliche Verkleinerung einer Sondereigentumseinheit von ca. 278,60 m² auf ca. 179,70 m² bei gleichzeitiger Verringerung der Miteigentumsanteile von 648/10.000 auf 404/10.000 kann nicht unmittelbar und isoliert zum Gegenstand eines notariell beurkundeten Kaufvertrags gemacht werden. Sie kann auch nicht in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung gestellt und beschlossen, sondern nur in Anwesenheit aller vorhandenen Wohnungseigentümer notariell beurkundet und zur Eintraung in den Wohnungsgrundbüchern beauftragt werden (AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2019 – 75 C 53/18 -; in: GE 2019, 807).
– 1. Beschreibt die Teilungserklärung eine zulässige Nutzung der einheit mit Beispielsfällen (Laden usw.), ist damit nicht bestimmt, dass eine andere Nutzung damit ausdrücklich ausgeschlossen ist. 2. Selbst wenn andere Nutzungen ausgeschlossen sind, ist bei einem Überlassungsverlangen immer noch zu prüfen, ob die praktizierte Nutzung bei typisierender Betrachtung über die zugelassene Beeinträchtigung hinausgeht (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2019 – 55 S 95/18 WEG -; in: GE 2019, 981).
-1. Wer den Kaufvertrag mit dem aufteilenden Eigentümer erst nach Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen hat, ist nicht schon nach Eintragung der Auflassungsvormerkung als werdender Eigentümer im Sinne der Rechtsprechung (BGHZ 193, 219 = GE 2012, 969 = NJW 2012, 2650 ) zu betrachten. (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2019 – 53 S 44/18 WEG -, in GE 9/2020, 619).
a) Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Diese Grundsätze gelten vielmehr unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-; Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung umfasst, für jeden Ersterwerb vom teilenden Eigentümer. b) Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt (Fortführung von Senat, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 12). (BGH, Urteil vom 14.02.2020 – V ZR 159/19 -; in IWW-Abrufnummer 215548).
a) DieAnwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Diese Grundsätze gelten vielmehr unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-, Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung umfasst, für jeden Ersterwerb vom teilenden Eigentümer. b) Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt (Fortführung von Senat, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/11, GE 2012, 969 = BGHZ 193, 219 Rn.12). (BGH, Urteil vom 14.02.2020 – V ZR 159/19 -; in GE 11/2020, 746).
-Bei einer Aufteilung durch Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG a.F. kann derjenige, der seine Einheit von einem der teilenden Eigentümer erwirbt, als werdender Wohnungseigentümer anzusehen sein; das kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn aus objektivierter Erwerbersicht eine strukturelle Vergleichbarkeit mit einer einseitigen Aufteilung gemäß § 8 WEG a.F. durch einen Bauträger gegeben ist, weil das Gebäude seitens der teilenden Eigentümer errichtet oder grundlegend saniert und zumindest ein Teil der Einheiten im Zuge der Aufteilung veräußert werden soll. (BGH, Urteil vom 26.02.2021 – V ZR 33/20 -; in: GE 10/2021, 641).
-1. Ein Teileigentümer ist nicht befugt, sein Teileigentum eigenmächtig in ein Wohnungseigentum umzuwidmen. 2. Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, den Teileigentümer für eine Umwidmung zu ermächtigen. (BGH, Uteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19 -; in IMR 2021, 410).
– Wird ein Sondernutzungsrecht durch Eintragung im Grundbuch begründet, erfordert die Bezugnahme auf die Teilungserklärung nach dem Bestimmtheitsgrundsatz und dem Gebot klarer Grundbucheintragungen, dass das Sondernutzungsrecht darin ausreichend klar beschrieben ist. Ist der Teilungserklärung auch ein Aufteilungsplan als Anlage beigefügt, ist und bezieht sich die Urkunde darauf, sind beide für die Auslegung der Eintragung über die Rechweite des Sondernutzungsrechts heranzuziehen. Stimmen die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondernutzungsrechten im Text der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig und die darauf bezugnehmende Eintragung daher unzulässig (OLG München vom 27.03.2017, 34 Wx 114/14).
– Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen (BGH, Urteil vom 02.12.2011, V ZR 74/11).
-1. Stimmen die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum in der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig und Sondereigentum nicht entstanden. 2. Ist Sondereigentum nur wegen fehlerhafter Abgrenzung nicht entstanden, sind sämtliche Wohnungseigentümer verpflichtet, zur Beseitigung des entstandenen istolierten Miteigentumsanteils vertraglich an dem betroffenen Gebäudeteil Sondereigentum einzuräumen (BGH, Urteil vom 30.06.1995, V ZR 118/94
-1. Mit der Vereinigung aller Anteile in der Hand des Alleineigentümers geht die bis dahin bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft unter. 2.2. Durch die WEG-Reform kann der Untergang von Wohnungseigentum, zu dem es in der Vergangenheit gekommen ist, nicht rückwirkend aufgehoben werden. 3. Sind bei Inkrafttreten des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. Wohnungsgrundbücher bereits angelegt, dann ist von einer Entstehung einer (neuen) Gemeinschaft der Eigentümer zum 01.12.2020 auszugehen. 4. Diese neu entstandene Gemeinschaft haftet jedoch nicht für die Verbindlichkeiten der untergegangenen Gemeinschaft. (LG Dresden, Urteil vom 25.11.2022 -2 S 98/22 -).
–Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann in der Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum bestimmt werden. Jedoch kann eine solche Regelung in eine Kostenregelung umgedeutet werden, wenn bestimmt ist, dass der Sondereigentümer sein Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten hat, und die Teilungserklärung eine salvatorische Klausel enthält. (AG Köln, Urteil vom 18.07.2022 – 215 C 60/21 – ).
-1. Das Sondereigentum gemäß § 3 As. 2 WEG in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung kann auf einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, wie z.B. Gartenflächen, erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. 2. Die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung bzw. der Räume wird grundsätzlich vermutet, insbesondere bei – wie hier – Verbindung einer Wohnung mit einem Garten. 3. Eine Prüfung durch das Grundbuchamt hat nur bei konkreten anderweitigen Anhaltspunkten zu erfolgen. (OLG Rostock, Beschluss vom 24.10.2022 – 3 W 82/22 -; in GE 4/2023, 200).
-Der gute Glaube daran, dass das Eigentum an Grundbesitz durch den eingetragenen Verzicht wirksam aufgegeben und dadurch herrenlos geworden sei, wird durch § 892 BGB nicht geschützt. (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 06.10.2022 – 3 W 52/22)
-1. Die Errichtung eines Schuppens auf einem zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteil stellt eine bauliche Veränderung voon Gemeinschaftseigentum dar, weil es hierdurch dauerhaft umgestaltet wird. 2. Das Sondernutzungsrecht umfasst die gärtnerische Nutzung, nicht aber bauliche Veränderungen. 3. Ein Schweigen begründet keine Zustimmung. 4. Die Errichtung eines Fahrradstands ist ebenfalls eine bauliche Veränderung. (LG Dortmund, Urteil vom 28.03.2023 – 1 S 52/21 -)
– Eine „Teileigentumseinheit bestehend aus Hobby- und Abstellraum“ kann auch zu Zwecken eines gewerblichen Buchhaltungsbüros genutzt werden. (LG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2023 – 11 S 139/21 -)
-1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und Träger eigenen Vermögens sein. Die Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch auf Mitgebrauch des Gemeinschaftsvermögens (hier einer „Rezeption“). 2. Ein Raum des Gebäudes oder einer Freifläche kann zum Gemeinschaftseigentum oder zum Gemeinschaftsvermögen gehören. Erwirbt die Gemeinschaft selbst Grundbesitz (z.B. ein angrenzendes Grundstück als Parkfläche oder eine Sondereigentumseinheit als Hausmeisterwohnung oder einen Sondereigentums- Kellerraum als Lagerraum), ist dieser wie jeder andere Gegenstand des Verwaltungsvermögens zu behandeln. Die Nutzung des Gemeinschaftsvermögens erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich bereits aus ihrer Stellung als Eigentümerin oder Rechteinhaberin, ohne dass es einer besonderen Regelung bedurfte. (LG München I, Beschluss vom 08.11.2022 – 36 S 6500/22 WEG -)
1.Enthält die Teilungserklärung eine Zweckbestimmung, die vorgibt, wie eine Einheit zulässigerweise genutzt werden darf, dann geht durch eine solche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter eine inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentums einher. 2. Die Nutzung des Sondereigentums wird über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorgeht. Bei nächstliegender Auslegung kann allerdings schon eine schlichte Bezeichnung in der Teilungserklärung als Zweckbestimmung zu verstehen sein. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.10.2022 – 2-09 S 41/21 -)
-Allein die Möglichkeit, für eine Wohneinheit einen um 15 % höheren Verkaufspreis zu erzielen, führt nicht dazu, dass ein Eigentümer einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend hat, dass seine Teileigentumseinheit in Wohneigentum (rück-)umgewandelt wird. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.06.2023 – 2-13 S 72/22 -)
-1. Über senen Wortlaut hinaus findet § 5 Abs. 2 WEG nicht nur Anwendung auf Gebäudebestandteile, sondern auch auf Räume. 2. Die Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis an den Funktionsräumen Rezeption und Kiosk durch die Bildung von Sondereigentum läuft den schutzwürdigen Belangen der Appartmenteigentümer nicht zuwider; nach der Verkehrsanschauung ist es möglich, auch ohne diese die Appartements zweckgerecht zu gebrauchen, zu vermieten und Schlüsselübergaben an Mieter vorzunehmen. 3. Sondernutzungsrechte können nur an gemeinschaftlichem Eigentum bestehen. (LG München I, Beschluss vom 14.12.2022 – 36 S 6500/22 WEG -)
-1. Ein Recht der Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch besteht gem § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG nur am Gemeinschaftseigentum, nicht auch am Gemeinschaftsvermögen. 2. Ausgeschlossen als Gegenstand des Sondereigentums sind gem. § 5 Abs. 2 WEG Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Die Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG findet hierbei über ihren Wortlaut hinaus nicht nur Anwendung auf Gebäudebestandteile, sondern auch auf Räume. Räume, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können mithin kein Sondereigentum sein. 3. Eine in einer reinen Gesetzeswiederholung bestehende Regelung in einer Teilungserklärung führt in der Regel bei einer späteren Gesetzesänderung nicht dazu, dass diese gegenüber der späteren Gesetzesänderung Vorrang genießt. (LG München, Beschluss vom 14.12.2022 – 36 S 6500/22 WEG -)
-Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahr 2001 die „Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ vorsieht. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.06.2023 – 2 – 13 S 92/22 – )
-1. Mieteigentumsanteile können isoliert innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Auflassung übertragen werden. 2.Bei einer Vergrößerung des Miteigentumsanteils erstrecken sich die auf dem Miteigentumsanteil lastenden Grundpfandrechte kraft Gesetzes auf den hinzukommenden Miteigentumsanteil. (OLG Hamm, Beschluss vom 29.11.2022 – 15 W 271/22 – )
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
– Ist ein Wohnungseigentümer mit Wohngeldzahlungen in Verzug, entspricht es der Billigkeit, dass er in einem Gerichtsverfahren auch die außergerichtlichen Kosten zu tragen hat (LG Berlin, Beschluss vom 05.12.2000 – 85 T 251/00 WEG).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei erheblichen Wohngeldrückständen sowohl gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer wie auch gegenüber dessen Mieter die Kaltwasserversorgung sperren (KG, Beschluss vom 26.1..2001 – 24 W 7/01 -, in: NZM 2002, 21).
– Verletzt ein Wohnungseigentümer schuldhaft die ihm obliegende Verpflichtung, von seinem Sondereigentum nur in einer solchen Weise Gebrauch zu machen, dass anderen Wohnungseigentümern kein unvermeidbarer Nachteil entsteht, ist er wegen positiver Forderungsverletzung zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BayObLG, Beschluss vom 24.10.2001 – 2Z BR 120/01 -, in: GE 2002, 335).
– Wohngeldrückstandshaftung des Erwerbers: Die durch Gemeinschaftsordnung getroffene und im Grundbuch eingetragene Bestimmung, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, ist wirksam und begründet eine Zahlungspflicht des Rechtsnachfolgers unmittelbar durch den Erwerb des Sondereigentums, ohne dass es einer schuldrechtlichen Übernahme bedarf (BayObLG, Beschluss vom 07.03.2002 – 2Z BR 151/01 -, in: NZM 2002, 492).
– Erwerberhaftung für Sonderumlage: Der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für eine vor dem Versteigerungstermin von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene, aber – gemäß Beschluss – erst nach dem Zuschlag fällige Sonderumlage (OLG Köln, Beschluss vom 31.08.2001 – 16 Wx 137/01 -, in: NZM 2002, 351).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei erheblichen Wohngeldrückständen eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer und auch seinem Mieter die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden (KG, Beschluss vom 21.05.2001 – 24 W 94/01 -, in: NZM 2001, 761).
– Der auf Grund nichtiger Auflassung unrichtig im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer schuldet der Eigentümergemeinschaft kein Wohngeld und kann bereits gezahlte Beträge zurückverlangen (KG, Beschluss vom 28.02.2001 – 24 W 6976/00 -, in: NZM 2002, 129).
– 1. Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. 2. Ein Mehrheitsbeschluss (Hausordnung), der den Betrieb einer Waschmaschine und das Trocknen von Wäsche in der Wohnung an der Luft untersagt, ist nichtig (OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 04.12.2000 – 20 W 414/99 -, in: NZM 2001, 1136).
– Einzelne Wohnungseigentümer sind nicht befugt, Vereinbarungen mit dem Bauträger über Gewährleistungsansprüche an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums (hier: Balkongeländer) zu treffen. Gleichwohl geschlossene Vereinbarungen sind der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber unwirksam (OLG Hamm, Urteil vom 18.06.2001 – 17 U 167/99 -, in: NZM 2001, 1144)
– Die übrigen Wohnungseigentümer können einen Teileigentümer auf Unterlassung in Anspruch nehmen, wenn dessen Mieter die ihm überlassenen Räume des Sondereigentums entgegen einer Zweckbestimmung nutzt und damit eine unzumutbare Beeinträchtigung verbunden ist. Dieser Anspruch ist nur dann ausgeschlossen, wenn der betreffende Wohnungseigentümer alle ihm zumutbaren tatsächlichen und rechtlichen Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um die zweckbestimmungswidrige Nutzung zu unterbinden oder das Mietverhältnis zu beenden (OLG Schleswig, Beschluss vom 12.08.2002 – 2 W 21/02 – , in: MietRB 2003, 10).
– Eine mit der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung von Räumen eines Teileigentums zu Wohnzwecken ist nur zulässig, wenn dadurch kein anderer Wohnungs- oder Teileigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung entsprechend der Teilungserklärung (OLG Köln, Beschluss vom 27.11.2002 – 16 Wx 226/02 – , in: MietRB 2003, 40).
– Ist nach der Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 244/03 – , in: ZMR 2004, 605).
– Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers zur anteiligen Zahlung einer Sonderumlage setzt die betragsmäßige Festlegung sowohl der Sonderumlage insgesamt als auch des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteils voraus (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 247/03 – , in: ZMR 2004, 606).
– Die Kosten der Beseitigung eines auf einer „Sondernutzungsfläche“ stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die „Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten“ der Sondernutzungsfläche tragen soll (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2003 – I-3 Wx 227/03 – , in: ZMR 2004, 608).
– Ist ein Sondereigentümer nach der Teilungserklärung verpflichtet, die Gebrauchsfähigkeit der Fenster auf seine Kosten zu erhalten, kann nicht wirksam durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, dass die Kosten aus der Rückstellung beglichen werden sollen (AG Nürnberg, Beschluss vom 26.11.2003 – 1 UR II 362/03 WEG – , in: ZMR 2004, 629).
– Die Renovierungspflicht für Fenster und Fensterläden als Teil des Gemeinschaftseigentums richtet sich auch dann nach dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme nach der Gemeinschaftsordnung von einem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu finanzieren ist (BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 – 2Z BR 241/03 – ).
– Eine von den Wohnungseigentümern grundsätzlich hinzunehmende Parabolantenne darf die anderen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen. Dies bedeutet insbesondere, dass die Antenne nur an einem zum Empfang geeigneten Ort installiert werden darf, an dem sie den optischen Gesamteindruck des Gebäudes möglichst wenig stört. Bei der Auswahl zwischen mehreren geeigneten Standorten steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Mitbestimmungsrecht zu. Einem Wohnungseigentümer ist es regelmäßig verwehrt, eine Parabolantenne eigenmächtig zu installieren (BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 – 2Z BR 051/04 -).
– Auch wenn durch Vereinbarung oder bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss das Anbringen von Parabolantennen generell verboten werden kann, führt eine Inhaltskontrolle nach § 242 BGB im Einzelfall dazu, dass wegen des besonderen Informationsinteresses eines ausländischen Wohnungseigentümers für ein Festhalten an diesem Verbot das berechtigte Interesse fehlt (BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – V ZB 51/03 – , in: MietRB 2004, 173).
– 1. Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass die beteiligten Wohnungseigentümer so klar bezeichnet sind, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung sich für jeden Dritten die Beteiligten ermitteln lassen. Mängel der Eigentümerliste können auch nach Antragstellung im allgemeinen noch behoben werden. 2. Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig (auch oder nur) den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst (siehe auch OLG Hamm ZMR 2004, 54). 3. Für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans über das Kalenderjahr hinaus bedarf es grundsätzlich eines ausdrücklichen Beschlusses der Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 – 2Z BR 085/04 -, in: GE 2005, 60).
– Neu in die Gemeinschaft hinzugekommene Eigentümer sind „nicht automatisch“ an einen langfristigen Bewirtschaftungsvertrag gebunden, den die Eigentümergemeinschaft vor Jahren abgeschlossen hat. Für einzelne der neu hinzugekommenen Miteigentümer kann sich eine Verpflichtung aber daraus ergeben, dass die Gemeinschaft auch für sie das Bewirtschaftungsentgelt jahrelang anstandslos gezahlt hat (BGH, Urteil vom 09.02.2004 – II ZR 218/01 – , in: NZM 2004, 466).
– Ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung auf Zutritt zur Wohnung und Duldung des Abstellens der dort befindlichen Versorgungsanlagen besteht im Falle des Verzuges des Wohnungseigentümers mit der Zahlung von Wohngeld nicht (KG, Beschluss vom 26.01.2006 – 8 U 208/05 -, in: GE 2006, 389).
– 1. Die Grundsätze des verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (§ 906 II 2 BGB analog) sind auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander anzuwenden. 2. Ein undichter Sanitäranschluss begründet im Schadensfall in der Regel eine Haftung des Wohnungseigentümers als Störer (OLG Stuttgart, Urteil vom 27.10.2005 – 7 U 135/05 -, in: NJW 2006, 1744).
– Wenn eine Eigentumswohnung zwangsverwaltet wird, tritt der Zwangsverwalter nicht an die Stelle des Wohnungseigentümers, sondern neben diesen. Der Wohnungseigentümer haftet also neben dem Zwangsverwalter für das Wohngeld und wird nur insoweit frei, als der Zwangsverwalter die Wohngeldverbindlichkeiten getilgt hat (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 27.07.2005 – 3 W 167/04 -, in: NJW-RR 2005, 1682, NZM 2005, 949, Info M 2006, 31).
– Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf eine Mängelbeseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht selbst veranlassen. Stattdessen muss er sich an den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft wenden. Die Miteigentümer sind in aller Regel verpflichtet, seinen Anspruch auf Mitwirkung zu erfüllen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil das der Interessenlage gem. § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Der vermietende Miteigentümer ist gegebenenfalls verpflichtet, diese Mitwirkung der Miteigentümer einzuklagen. Wenn der vermietende Eigentümer ausnahmsweise scheitert, endet seine Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284, NZM 2005, 820, Info M 2005, 293).
– Das nach § 13 WEG bestehende Recht jedes Wohnungseigentümers, die Sondereigentumsräume zu vermieten, darf durch Mehrheitsbeschluss weder generell ausgeschlossen noch auf bestimmte Mieterkreise (hier: keine Kur- und Feriengäste) eingeschränkt werden (OLG Celle, Beschluss vom 04.11.2004 – 4 W 176/04 -, in: NZM 2005, 184, Info M 2005, 311).
– 1. Hält ein Wohnungseigentümer in demjenigen Teil des Gartens, der ihm zur Sondernutzung zugewiesen ist, vier Kaninchen, bedeutet das für die anderen Miteigentümer keinen über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil. Das gilt mindestens dann, wenn das Kaninchengehege eine nur verhältnismäßig kleine Fläche des Gartens in Anspruch (hier: 6 qm des insgesamt 600 qm großen Gartens) nimmt. Auch der im Gehege entstehende Kahlfraß ist hinzunehmen. 2. Auch auf Sondernutzungsflächen sind bauliche Änderungen zustimmungspflichtig. Ein Kleintiergehege (hier: Kaninchen) im Sondernutzungsbereich des Gartens ist auch dann eine bauliche Änderung, wenn es wenig Gartenfläche beansprucht (hier: 6 qm). Es kann aber im Einzelfall auch ohne Zustimmung aller Eigentümer errichtet werden, wenn es den Gesamtcharakter der Grünanlage nicht verändert (OLG Köln, Beschluss vom 27.06.2005 – 16 Wx 58/05 -, in: NZM 2005, 785, Info M 2005, 312, 313).
– Ein Wohnungseigentümer kann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet werden, auch wenn er wegen dieses Mangels einen Teil des Restkaufpreises zurückbehält (OLG München, Beschluss vom 26.04.2006 – 34 Wx 168/05 -, in: IMR 2006, 81).
– Die Umgestaltung von Balkonen (hier: Entfernen von Schränken als seitliche Balkonbegrenzung) stellt eine unzulässige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, wenn dadurch das äußere Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage beeinträchtigt wird (OLG Köln, Beschluss vom 09.03.2006 – 16 Wx 27/06 -, in: IMR 2006, 83).
– Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Er ist berechtigt, gegen Kostenerstattung die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen, kann im Einzelfall gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen (OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 – 34 Wx 27/06 -, in: GE 2006, 1302 , IMR 2006, 87).
– Auch wenn die Gemeinschaft beschließt, den Bauträger wegen erheblicher Mängel am Gemeinschaftseigentum auf Vorschuss für die Mängelbeseitigungskosten in Anspruch zu nehmen, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht gehindert, den Bauträger unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Fristsetzung ersichtlich in der Absicht erfolgt, die Voraussetzungen für Wandlung oder großen Schadensersatz zu schaffen (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: Info M 2006, 246).
– Schließt die Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger einen Vergleich zur Abgeltung sämtlicher Mängel am Gemeinschaftseigentum, bleibt der bereits entstandene Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf Rückabwicklung unberührt (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: Info M 2006, 247).
– a) Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringen können. b) Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen (BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 62/06 -, in: NJW 2007, 292, Info M 2007, 229).
– Die Teilungserklärung kann an den – nicht sondereigentumsfähigen – Seitenwänden der Balkone ein Sondernutzungsrecht für die betroffenen Sondereigentumseinheiten begründen und die Kosten der Instandhaltung dem jeweiligen Sondereigentümer zuweisen. Besteht eine solche Regelung, kann ein Mehrheitsbeschluss zur Finanzierung der Instandhaltungskosten aus der Instandhaltungsrücklage erfolgreich angefochten werden (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 – 11 Wx 74/05 -, in: Info M 2006, 299).
– Sondernutzungsrecht und Instandhaltungspflicht an einer Balkontrennwand zwischen zwei benachbarten Balkonen ist den beiden benachbarten Sondereigentümern zu je 50 % zuzuordnen, Sondernutzung und Instandsetzung an einer seitlichen Balkon-Sichtschutzwand dem jeweiligen Sondereigentümer allein (LG Mannheim, Beschluss vom 06.07.2006 – 4 T 279/04 -, in: Info M 2006, 299).
– Der einzelne Wohnungseigentümer hat ein Recht auf Einsicht in alle Unterlagen, die der Jahresabrechnung zugrunde liegen. Er darf grundsätzlich auch Kopien gegen Kostenerstattung verlangen. Das Anfordern von Kopien sämtlicher Belege eines Abrechnungsjahres kann aber im Einzelfall gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen (OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 – 34 Wx 27/06 -, in: NZM 2006, 512; Info M 2006, 300).
– Hat ein Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf Sondernutzung einer Gemeinschaftsfläche verwirkt, muss sich auch sein Sonderrechtsnachfolger die entstandene Rechtslage zurechnen lassen. Dies gilt auch dann, wenn die Verwirkung aus dem Grundbuch nicht hervorgeht (OLG Celle, Beschluss vom 22.08.2006 – 4 W 101/06 -, in: Info M 2006, 304).
– Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 01.12.2006 – V ZR 112/06 -, in: GE 2007, 229).
– Der neue Wohnungseigentümer haftet nicht für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers. Eine gegen den Rechtsvorgänger durchgeführte Wassersperre darf dem Erwerber gegenüber nur dann aufrechterhalten werden, wenn er im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung Wohngeldrückstände in erheblichem Umfang hatte (AG Charlottenburg, Beschluss vom 08.11.2006 – 73 II 78/06 -, in: GE 2007, 157).
– Wohnungseigentümer können den Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts nur gemeinsam geltend machen (BGH, Urteil vom 07.07.2006 – V ZR 159/05 -, in: Info M 2007, 29).
– Durch das Aufstellen und Befestigen einer Garderobe im Treppenhaus realisiert der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung, der sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Außerdem maßt er sich ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Treppenhaus an, das eine Vereinbarung aller Eigentümer voraussetzt (OLG München, Beschluss vom 15.03.2006 – 34 Wx 160/05 -, in: ZMR 2006, 712; NZM 2006, 378; Info M 2007, 34).
– Die über längere Zeiträume, verbunden mit der Möglichkeit dauernder Beobachtung und Weiterverwendung der gespeicherten Bilder erfolgte, gezielte Videoüberwachung eines bestimmten Teils einer gemeinschaftseigenen Hoffläche durch einen Wohnungseigentümer zum Zwecke der Dokumentation etwaiger Sachbeschädigungen seines Kraftfahrzeugs auf dem seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Stellplatz stellt eine zu unterlassende unverhältnismäßige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer dar, die den überwachten Teil auf dem Weg zu ihrem Wohnungseigentum notwendigerweise begehen müssen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.01.2007 – 3 Wx 199/06 -, in: NJW 2007, 780).
– Erklärt die beantragende Wohnungseigentümergemeinschaft das Verfahren zur Geltendmachung rückständigen Wohngeldes teilweise in der Hauptsache für erledigt, gilt der mangelnde Widerspruch des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers als Anschlusserklärung. War der Wohnungseigentümer in der Vergangenheit mit der Zahlung von Wohngeld säumig, ist auch die Geltendmachung künftigen Wohngeldes zulässig. In einem derartigen Verfahren sind auch die außergerichtlichen Kosten der beitreibenden Gemeinschaft dem Wohnungseigentümer aufzuerlegen (AG Charlottenburg, Beschluss vom 02.02.2007 – 73 II 101.06.WEG -, in: GE 2007, 527).
– 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).
– Von einer unzulässigen gewerblichen Nutzung der Wohnung durch Vermietung ist u.a. dann auszugehen, wenn der Vermieter sich aus der Vermietung eine berufsmäßige Erwerbsquelle zu verschaffen beabsichtigt und die Vermietung einen Umfang an unternehmerischer Tätigkeit erfordert, der über die übliche Verwaltungsarbeit eines Hauseigentümers hinausgeht (KG, Beschluss vom 31.05.2007 – 24 W 276/06 -, in: GE 2007, 997).
– Entgegen in der obergerichtlichen Rechtsprechung teilweise vertretener Auffassung kann eine Leistungspflicht einzelner Wohnungseigentümer, etwa zur Beseitigung baulicher Veränderungen, nicht durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss begründet werden (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 05.06.2007 – 3 W 98/07 -, in: NJW 2007, 2417).
– Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NJW 2007, 2418).
– Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21.00 Uhr beschränkt (OLG München, Beschluss vom 03.04.2007 – 34 Wx 25/07 -).
– Ein Titel, der einen Teileigentümer zur Räumung und Herausgabe von Gemeinschaftseigentum verpflichtet, ist nach den Vorschriften über die Herausgabevollstreckung in §§ 885, 886 ZPO zu vollstrecken. Unzulässig ist die Festsetzung eines Zwangsgeldes nach § 888 ZPO, um unvertretbare Handlungen zu erzwingen, die mit der Räumung und Herausgabe im Zusammenhang stehen (hier: Kündigung von Mietverhältnissen mit Dritten über die zu räumende Fläche) (BGH, Beschluss vom 14.12.2006 – I ZB 16/06 -, in: Info M 2007, 233).
– Ein Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, psychische Beeinträchtigungen durch seinen Lebensgefährten, die den räumlich-gegenständlichen Bereich des Sondereigentums der anderen behindern, zu verhindern oder abzustellen. Widrigenfalls haftet er einem vermietenden Wohnungseigentümer auf Ersatz des Mietausfallschadens, der dadurch entsteht, das dessen Mieter infolge der dauerhaften massiven Verbalattacken seitens dieses Lebensgefährten das Mietverhältnis kündigt (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 04.04.2007 – 5 W 2/07-; in: NJW 2008, 80).
– Hat der Veräußerer die verkaufte Wohnung verändert (hier: durch Einbau eines Laminatfußbodens) und dadurch zusätzliche Störungen verursacht (hier: verstärkten Trittschall), ist der Erwerber bloßer Zustandsstörer und als solcher nicht zur Störungsbeseitigung verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber die Veränderung gewünscht hat. Der Erwerber müsste nur eine Maßnahme der Eigentümergemeinschaft zur Beseitigung der Störungsursache dulden (KG, Beschluss vom 19.03.2007 – 24 W 317/06 -, in: Info M 2007, 272).
– Auch der Sonderrechtsnachfolger des Handlungsstörers kann als Störer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in Anspruch genommen werden, wenn er zu der Veränderung beigetragen hat (hier: als mitnutzungsberechtigter Ehegatte des Handlungsstörers und als Mit-Antragsteller der Baugenehmigung) (OLG München, Beschluss vom 31.05.2007 – 34 Wx 112/06 -, in: BeckRS 2007, 09883; Info M 2007, 273).
– Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf eine Mängelbeseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht selbst veranlassen. Stattdessen muss er sich an den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft wenden. Die Miteigentümer sind in aller Regel verpflichtet, seinen Anspruch auf Mitwirkung zu erfüllen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil das der Interessenlage gem. § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Der vermietende Miteigentümer ist gegebenenfalls verpflichtet, diese Mitwirkung der Miteigentümer einzuklagen. Wenn der vermietende Eigentümer ausnahmsweise scheitert, endet seine Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284, NZM 2005, 820, Info M 2005, 293).
– 1. Der eigenmächtige Austausch von erneuerungsbedürftigen Altbaukastendoppelfenstern aus Holz gegen Kunststofffenster ist eine unzulässige bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG. 2. Eine Rückbaupflicht besteht nur dann, wenn die Eigentümergemeinschaft dadurch objektiv beeinträchtigt ist (hier verneint) (KG, Beschluss vom 26.06.2007 – 24 W 15/07 -, in: GE 2007, 1561).
– Auch der gesetzlich geregelte Schadensersatzanspruch eines Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 4 WEG (instandhaltungsbedingtes Betreten und Benutzen des Sondereigentums) fällt in aller Regel unter das Verbot der Aufrechnung gegen Gemeinschaftsforderungen. Eine Ausnahme gilt auch dann nicht, wenn die Gemeinschaft eine Sonderumlage für solche Maßnahmen geltend macht, aus denen der Eigentümer seinen Schadensersatzanspruch herleitet (OLG München, Beschluss vom 30.01.2007 – 34 Wx 128/06 -, in: WuM 2007, 213; Info M 2007, 322).
– Der durch die Videoüberwachung eines Kfz-Einstellplatzes betroffene Miteigentümer kann von dem die Überwachungskamera installierenden Miteigentümer deren Entfernung verlangen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.01.2007 – I-3 Wx 199/06 -, in: GE 2008, 63).
– Unterbleibt eine notwendige Maßnahme zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, kommen Schadenersatzansprüche des geschädigten Sondereigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer in Betracht (hier: Verzug und Schaden am Sondereigentum). Voraussetzung ist aber, dass der Geschädigte den Beschluss, der seinen Instandsetzungsantrag ablehnt, angefochten hat (OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 – 34 Wx 144/06 -, in: ZR Report 2007, 829; Info M 2007, 360).
– Aufopferungsansprüche des einzelnen Eigentümers (hier: Untersuchung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum mit Schadensfolge für Sondereigentum) und Schadensersatzansprüche (hier: Leerstand wegen verzögerter Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums) können sich sowohl gegen die übrigen Wohnungseigentümer als auch gegen die Eigentümergemeinschaft als Verband richten (OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 – 34 Wx 144/06 -, in: ZR Report 2007, 829; Info M 2007, 361).
– 1. Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Laden oder Ladenlokal bezeichnet, so ist die damit begrifflich verbundene Verweisung auf die öffentlich-rechtlichen Ladenöffnungszeiten dynamisch zu verstehen: Im Umfang der landesrechtlichen Aufhebung der Ladenschlusszeiten ist auch wohnungseigentumsrechtlich eine Nutzung des Teileigentums zulässig. 2. Inwieweit auch abweichende gewerbliche Nutzungsarten innerhalb der erweiterten allgemeinen Ladenöffnungszeiten zulässig sein können, sofern von dem Betrieb als solchem nicht höhere Beeinträchtigungen ausgehen als von einem Ladengeschäft, bleibt offen (OLG Hamm, Beschluss vom 23.07.2007 – 15 W 205/06 -, in: NJW 2008, 302).
– Wohnungseigentümer dürfen Einzelabrechnungen anderer Eigentümer einsehen. Nur so können sie beurteilen, ob die Jahresabrechnung fehlerfrei und richtig verteilt ist (OLG München, Beschluss vom 09.03.2007 – 32 Wx 177/07 -).
– Ein Wohnungseigentümer muss einschreiten, wenn eine zu seinem Haushalt gehörende Person Mieter eines anderen Wohnungseigentümers fortgesetzt massiv beleidigt und beschimpft. Unterbindet er dies nicht, haftet er für den Schaden, der dem anderen Wohnungseigentümer daraus entsteht (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 04.04.2007 – 5 W 2/07 -).
– Lässt ein Wohnungseigentümer einen Rottweiler auf dem Hofgrundstück, das allen Eigentümern gehört, unangeleint und ohne Maulkorb umherlaufen, können die übrigen Eigentümer dies untersagen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.08.2006 – I-3 Wx 64/06 -).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht generell verbieten, dass andere Wohnungseigentümer ein Haustier halten (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.11.2006 – 5 W 154/06-51 -).
– 1. Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 I BGB, § 22 I WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. 2. Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Ws 111/07 -, in: NZM 2008, 87).
– 1. Selbst bei vorhandenem Kabelanschluss kann das Informationsinteresse und das Interesse an der Ausübung der Religion eines Wohnungseigentümers dazu führen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Dach dulden müssen, wenn eine geringere Beeinträchtigung ihrer Eigentumsrechte durch eine andere Anbringung z.B. auf dem Balkon, nicht möglich ist. 2. Bei der erforderlichen Abwägung kommt neben dem Informationsinteresse auch der Freiheit der Religionsausübung und in deren Rahmen der Ermöglichung der Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen ein besonderer Stellenwert zu, insbesondere wenn die Teilnahme an Gottesdiensten einzelnen Bewohnern nicht möglich ist und Fernsehsender, die regelmäßig gottesdienstliche Handlungen ausstrahlen, nur über Satelliten zu empfangen sind. 3. Wird bei der Abwägung den Eigentumsrechten der anderen Eigentümer vor der Informations- und Religionsausübungsfreiheit mit der Begründung der Vorzug gegeben, dass ein „Schüsselwald“ zu befürchten sei, müssen die Tatsachengerichte hierzu konkrete tatsächliche Feststellungen treffen. Bei dieser Feststellung muss die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude, die Struktur der Bewohner und der Umstand, dass die Wohnungseigentümer die Gestattung von dem Abschluss einer Vereinbarung abhängig machen können, nach der der ASt. verpflichtet wird, den Anschluss durch andere Eigentümer, die auf vom gleichen Satelliten ausgestrahlte Programme angewiesen sind, bei Bedarf zu gestatten, berücksichtigt werden (OLG München, Beschluss vom 06.11.2007 – 32 Wx 146/07 -, in: NZM 2008, 91).
– Vergrößert ein Wohnungseigentümer die vom Bauträger entsprechend dem Aufteilungsplan errichtete Terrasse, stellt dies eine bauliche Veränderung i.S. des § 22 I WEG dar. Diese ist zustimmungsbedürftig nach §§ 22 I 1, 14 Nr. 1 WEG, wenn sie eine intensivere Nutzung ermöglicht und sich daraus konkrete Beeinträchtigungen des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers ergeben. Keine bauliche Veränderung i.S. von § 22 I 1 WEG liegt dagegen vor, wenn bereits der Bauträger in Abweichung vom Aufteilungsplan das Wohnungseigentum errichtet. Ein Beseitigungsanspruch gegen den erwerbenden einzelnen Wohnungseigentümer besteht dann nicht, auch wenn die Veränderung auf seine Veranlassung vorgenommen wurde, sondern allenfalls ein Anspruch auf plangemäße Herstellung gegenüber der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 24.07.2007 – 20 W 538/05 -, in: NJW-aktuell 8/2008, VI).
– Wenn Schäden am Sondereigentum ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum haben, hat der jeweilige Sondereigentümer grundsätzlich einen Anspruch aus § 1004 BGB. Wenn jedoch die Fassadendämmung eines Gebäudes den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entspricht, sich Jahre später – nach eigenmächtigem Einbau von Isolierglasfenstern durch den Sondereigentümer – im Schlafzimmer der Wohnung erstmals Feuchtigkeitsschäden (Schimmel, Stockflecken) und ein Sachverständiger einen zu hohen Taupunkt des Mauerwerks feststellt, so kann der betreffende Sondereigentümer von der Gemeinschaft eine bauphysikalische Anpassung der Fassade weder als Beseitigung einer Störung seines Sondereigentums noch aus dem Gesichtspunkt einer ordnungsgemäßen Verwaltung als erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustandes oder als modernisierende Instandsetzung verlangen (OLG Düsseldorf vom 22.10.2007 – I-3 Wx 54/07 -).
– Jeder Wohnungseigentümer in einem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten und erst später in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude, dem bewusst sein muss, dass dieses Gebäude ohne Beachtung der erst in späterer Zeit erstellten immissionsbegrenzenden DIN-Normen errichtet wurde, hat bei Veränderungen im Sondereigentum (Austausch von Teppichboden gegen Parkett) den bauseitig bedingten geringen Standard des Gebäudes (Trittschall) zu berücksichtigen. Führt die Veränderung des Bodenbelages zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Eigentumswohnung und gehen diese unter Berücksichtigung des für den Einzelfall zu ermittelnden besonderen Gepräges des betroffenen Gebäudes über das bei einem geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus, so ist der Störer zur Beseitigung dieser Einwirkungen verpflichtet. Ist der zunächst vorhandene Bodenbelag nicht als ein das ursprüngliche Schallschutzniveau vorprägender Umstand anzusehen, so kann gleichwohl aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die Treuepflicht der Wohnungseigentümer es gebieten, den verändernden Eigentümer so zu stellen als ob der ursprünglich vorhandene Bodenbelag für das Schallschutzniveau vorprägend gewesen sei, mit der Folge, dass der verändernde Eigentümer einen bestimmten Grenzwert für den Trittschallschutz einzuhalten bzw. nicht zu unterschreiten hat (OLG Düsseldorf vom 13.11.2007 – I-3 Wx 115/07 -).
– Die radikale Umgestaltung des Gartens (hier: Fällen von Bäumen) ist eine bauliche Veränderung. Erfolgt eine solche Maßnahme aber aufgrund eines bestandskräftigen Mehrheitsbeschlusses, ist sie rechtmäßig. Den Eigentümern steht es dann frei, auch über eine Neubepflanzung mit Mehrheit zu befinden (OLG Schleswig, Beschluss vom 17.08.2007 – 55 T 112/06 WEG -; in: Info M 2008, 23).
– Der eigenmächtige Ersatz von alten Doppelkastenfenstern gegen Kunststofffenster ist eine unzulässige bauliche Veränderung. Eine Rückbaupflicht besteht jedoch nur dann, wenn die Eigentümergemeinschaft hierdurch konkret und objektiv beeinträchtigt ist (KG, Beschluss vom 26.06.2007 – 24 W 15/07 -; in: Info M 2008, 28).
-1. Eine Eigentümergemeinschaft darf gegenüber einem Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre verhängen, um Rückstände beizutreiben. 2. Die Versorgungssperre ist auch gegenüber einem dinglich Wohnberechtigten zulässig; die Rechte aus einem dinglichen Wohnrecht gehen nicht weiter als die, die der Eigentümer selbst hat. 3. Der dinglich Wohnberechtigte kann der Versorgungssperre durch Leistung höchstens des Betrages des Wohngeldes, mindestens aber der reinen von ihm direkt verursachten Betriebskosten an die Eigentümergemeinschaft die Grundlage entziehen. 4. Die Bezahlung von Rückständen kann gegenüber dem dinglich Wohnberechtigten nicht zur Bedingung für die Beseitigung der Versorgungssperre gemacht werden (LG Berlin, Urteil vom 07.12.2007 – 22 O 326/07 -; in: GE 2008, 341).
– Durch die Bereitstellung von Frischwasser durch ein Versorgungsunternehmen und die Entnahme von Frischwasser kommt ein Versorgungsvertrag zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Versorgungsunternehmen zustande, der die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch zur Zahlung der anfallenden Entgelte verpflichtet (KG vom 07.11.2007 – 11 U 16/07 -).
– Die Berechtigung, in der Dachschräge Fenster einbauen zu dürfen, erlaubt den Einbau sowohl von Dachflächenfenstern als auch von Dachgauben, nicht jedoch den Einbau von Loggien (OLG München, Beschluss vom 27.03.2007 – 32 Wx 179/06 -; in: ZMR 2007, 993; Info M 2008, 73).
– Ist ein Teileigentum in der Teilungserklärung als „Ladenlokal“ bezeichnet, so ist grundsätzlich jede geschäftliche Nutzung erlaubt, die keine stärkeren Beeinträchtigungen verursacht als ein typischer Laden. Ein Ladenbetrieb während der aktuell geltenden Ladenöffnungszeiten ist unbedenklich (hier: 0 – 24 Uhr mit Ausnahme von Sonn- und Feiertagen). Das gilt auch dann, wenn der konkrete Betrieb (hier: Sonnenstudio) nicht dem Ladenschlussgesetz unterliegt. Bedenklich wäre aber eine spezielle Nutzung für ein Abend- oder Nachtpublikum (OLG Hamm, Beschluss vom 23.07.2007 – 15 W 205/06 -; in: NZM 2007, 805; Info M 2008, 74).
– Auch bei Feuchtigkeit und Schimmel in der Eigentumswohnung hat der einzelne Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf eine verbesserte Fassadendämmung, wenn die vorhandene Dämmung den zur Bauzeit maßgeblichen DIN-Vorschriften entspricht und die Schäden nur dort auftreten, wo er selbst eigenmächtig Isolierglasfenster eingebaut hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.10.2007 – 3 Wx 54/07 -; in: NZM 2007, 930; Info M 2008, 130; WuM 2008, 53).
– Auch Beseitigungsansprüche können durch Beschluss der Wohnungseigentümer „vergemeinschaftet“ werden. In diesem Fall sind neben der Gemeinschaft auch die einzelnen Wohnungseigentümer berechtigt, individuell gegen einen Störer vorzugehen (OLG München, Beschuss vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/07 -; in: ZMR 2008, 234; Info M 2008, 177).
– Darf das Sondereigentum laut Teilungserklärung nur zu Wohnzwecken und zur Ausübung freiberuflicher Tätigkeiten genutzt werden, so ist auch eine gewerbliche Nutzung (hier: Digital-Druckerei) erlaubt, wenn sie keine stärkeren Beeinträchtigungen verursacht als ein Freiberufler (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.11.2007 – 3 Wx 40/07 -; in: GuT 2007, 450; Info M 2008, 182).
– Der Erwerber haftet auch für Kosten und Lasten, die vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft entstanden sind, wenn die Jahresabrechnung erst nach seinem Eintritt beschlossen wird. Das gilt auch dann, wenn kein Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung beschlossen war, so dass die Zahlungspflicht besonders hoch ausfällt (OLG Köln, Beschluss vom 15.01.2008 – 16 Wx 141/07 -; in: Info M 2008, 183).
– Die eigenmächtige Errichtung einer Balkontrennwand ist als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zu qualifizieren. Sie muss vom Wohnungsnachbar nicht geduldet werden, wenn er über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird. Dafür genügt – aus Sicht des Nachbarn – die Änderung des vormals großzügigen Balkons (LG Itzehoe, Beschluss vom 21.01.2008 – 1 S (W) 1/07 -; in: Info M 2008, 232).
– Arbeitet ein von der Gemeinschaft mit Reparaturen am Gemeinschaftseigentum beauftragter Unternehmer mangelhaft, haftet die Gemeinschaft dem geschädigten Sondereigentümer. Das gilt auch dann, wenn der von der Gemeinschaft in die Pflicht genommene Bauträger bei der Baumängelbeseitigung fehlerhaft arbeitet (OLG Hamburg, Beschluss vom 08.01.2008 – 2 Wx 25/01 -; in: ZMR 2008, 315; Info M 2008, 233).
– 1. Der Betrieb einer Begegnungsstätte für Senioren (Öffnung an fünf Wochentagen zwischen 12 und 14 Uhr für Publikum) durch einen gemeinnützigen Verein überschreitet nicht den mit der Zweckbestimmung „Gewerbeeinheit“ für das Teileigentum eröffneten Nutzungsrahmen. 2. Der Nutzung des Teileigentums als gaststättenähnliche Einrichtung über die Mittagszeit steht die Zweckbestimmung „Gewerbeeinheit“ nicht entgegen, weil diese sogar die Führung einer „echten“ Gaststätte erlaubt. 3. Von der Einrichtung ausgehende Geruchsbeeinträchtigungen können nur dann einen Unterlassungsanspruch der Miteigentümer begründen, wenn die Geruchsbeeinträchtigungen die im Falle des Betreibens einer Gaststätte hinzunehmenden überschreiten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.05.2008 – 3 Wx 162/07 -; in: NJW 2008, 2194).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf auch die Instandsetzung von Sondereigentum (hier: Innenfenster) beschließen, wenn dies zur modernisierenden Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: Ersatz von Holz-Doppelfenstern durch Kunststofffenster) erforderlich ist (LG München, Beschluss vom 28.06.2007 – 1 T 2063/07 -; in: ZMR 2008, 488 und Info M 2008, 282).
– 1. Haben die Wohnungseigentümer dem Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken zugestimmt, ist der Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers an die Zustimmung zu der darin liegenden baulichen Veränderung gebunden, sofern der Ausbau im Zeitpunkt der Rechtsnachfolge zumindest teilweise bereits vorgenommen war. Die bloße Duldung einer baulichen Veränderung enthält grundsätzlich nicht eine erforderliche Zustimmung. 2. Ist der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken als bauliche Veränderung wegen der Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer rechtmäßig, müssen die Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers die Nutzung zu Wohnzwecken dulden. Auf die Frage, ob damit eine Vereinbarung über die Nutzung vorliegt, kommt es dann nicht mehr an (BayObLG, Beschluss vom 05.02.1998 – 2 Z BR 110/97 -; in: GE 1998, 621).
– 1. Wird einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung „die ausschließliche Nutzung des Dachbodens“ zugewiesen, so schließt dies eine gelegentliche Benutzung zu Wohnzwecken („Hobbynutzung“) nicht von vornherein aus. 2. Ein WC und ein Handwaschbecken stellen Ausstattungsmerkmale dar, die bei der Ausübung von Freizeitbeschäftigungen eine gewissen Komfort bedeuten, nicht stets auf die Vorbereitung einer (umfassenden) Wohnnutzung hinweisen und deshalb bei einem Verbot derselben nicht zwingend zu entfernen sind. 3. Der Einbau eines weiteren Dachfensters, das großflächiger als das daneben befindliche angelegt ist, bedarf – weil schon mit Blick auf den erhöhten Instandhaltungsaufwand der Dachfläche und künftiges Streitpotential hinsichtlich der Einstandspflicht im Falle von Schäden nachteilig – als bauliche Veränderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (Anmerkung zu OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.12.2007 – I-3 Wx 98/07 -; in: WuM 2008, 305 und 545; Info M 2008, 336).
– Der Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne ist nicht schon dann verwirkt, wenn diese längere Zeit angebracht war und der Eigentümer auf den Verbleib der Antenne vertraut hat. Erforderlich ist auch, dass im Hinblick auf den Vertrauenstatbestand der Verpflichtete sich auch auf den Verbleib eingerichtet hat. Hierzu sind tatsächliche Feststellungen über die Dispositionen des Eigentümers der Antenne erforderlich (OLG München, Beschluss vom 09.04.2008 – 32 Wx 001/08 -; in: WuM 2008, 572; GE 2008, 1571).
– Auch wenn die übrigen Wohnungseigentümer die Nutzung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteils (hier: Dachterrasse) durch einen Wohnungseigentümer jahrelang dulden (hier: ca. 24 Jahre), wird noch kein Sondernutzungsrecht begründet. Die Umgestaltung dieses Gebäudeteils (hier: durch Bepflanzung) ist eine unzulässige bauliche Veränderung (OLG München, Beschluss vom 28.03.2007 – 34 Wx 119/04 -; in: OLGR München 2007, 419 und Info M 9/08, 337).
– Der Rechtsnachfolger kann nicht als Handlungsstörer auf Rückbau baulicher Veränderungen eines früheren Eigentümers, wohl aber als Zustandsstörer auf Duldung ihrer Beseitigung in Anspruch genommen werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.04.2008 – I-3 Wx 3/08; in: Info M 10/08, 386).
– Ein Wohnungseigentümer kann durch Beschluss nicht zu unüblichen Pflegeleistungen (hier: Beseitigung von Herbstlaub) verpflichtet werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 – I-3 Wx 77/08 -; in: WuM 2008, 570 und Info M 2008, 430).
– Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann der Verband nur aus „besonderen gewichtigen Gründen“ von einer weiteren gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung absehen und den einzelnen Eigentümer auf eine individuelle Geltendmachung seiner Rechte gegenüber dem Bauträger verweisen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.6.2008 – I-3 Wx 180/07 -; in: BauR 2008, 1671 und Info M 2008, 431).
– 1. Aus der Bezeichnung eines Teileigentums als Laden kann nicht abgeleitet werden, dass die Öffnungszeiten auf die zulässigen Öffnungszeiten zum Zeitpunkt der Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch beschränkt sind. 2. Ein Aufstellen von Tischen vor dem Geschäft zum Verzehr dort gekaufter Waren ist mit einer Zweckbestimmung als Laden nicht vereinbar. 3. In einem als Laden bezeichneten Raum kann eine Postfiliale betrieben werden (OLG München, Beschluss vom 30.04.2008 – 32 Wx 035/08 -; in: GE 2008, 1571).
– Der Abriss eines alten Müllplatzes und dessen Errichtung an anderer Stelle können eine unzulässige bauliche Veränderung darstellen, wenn sie zur wesentlichen Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer am vorgesehenen neuen Ort führen (LG Berlin, Beschluss vom 11.04.2008 – 85 T 295/07 WEG – (Einzelrichter) (rkr.); in: GE 2008, 1573).
– Der Anschluss eines Kaminofens an einen Kamin durch einen Wohnungseigentümer stellt für die übrigen Wohnungseigentümer dann einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG dar, wenn aus technischen Gründen nur ein Ofen an den Kamin angeschlossen werden kann (LG München I, Beschluss vom 26.05.2008 – 1 T 22910/07; in: GE 2008, 1575).
– Das Aufbringen von Betonplatten auf einem Flachdach stellt eine bauliche Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG dar, weil darin keine Maßnahme zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung liegt. Insbesondere werden dadurch die anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt (§ 14 Nr. 1 WEG). Dass eine solche Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Wohnungseigentümer gegeben ist, ergibt sich daraus, dass im Bereich der benutzten Dachfläche eine Durchwurzelung der Dachhaut erfolgt ist. Die mit einer Substanzbeeinträchtigung verbundene Durchwurzelung der Dachhaut ist zwar nicht unmittelbare Folge der Aufbringung der Betonplatten. Sie wurde aber – was zur Begründung eines Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs genügt – mittelbar in Folge der durch die Verlegung der Platten ermöglichten Aufstellung von Pflanzgefäßen hervorgerufen (OLG Karlsruhe, 16.5.2008 – 14 Wx 55/07 -; in: ARBER – Info Dez. 2008, 21).
– Wenn ein Sondernutzungsberechtigter seinen Sondernutzungsbereich „tischhoch“ einzäunt, so kann darin eine Beeinträchtigung im Sinne der §§ 14 Nr. 1, 22 WEG liegen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Gesamtanlage ursprünglich so konzipiert war, dass keinerlei Abgrenzungen – weder zwischen einzelnen Sondernutzungsbereichen noch zu den Nachbargrundstücken – gegeben waren, weil der Eindruck einer „großzügigen, offenen Freifläche“ entstehen sollte (OLG Köln, 16.4.2008 – 16 WX 33/08 -; in: ARBER – Info Dez. 2008, 21).
– Wenn eine Türsprech-/Videoanlage eingebaut wird, die so angelegt ist, dass nach Betätigung der Klingel eine Beobachtung des Eingangsbereichs für eine Nachlaufzeit von drei Minuten möglich ist und die Anlage außerdem die Möglichkeit bietet, durch den nachträglichen Einbau von Zusatzgeräten die mit der Betätigung der Klingel aufgenommenen Bilder dauerhaft aufzuzeichnen, so liegt darin eine Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts, die dazu führt, dass es sich wohnungseigentumsrechtlich um eine Beeinträchtigung im Sinne der §§ 14 Nr. 1, 22 WEG handelt (OLG Köln, 9.5.2007 – 16 Wx 13/07 -; in: ARBER – Info Dez. 2008, 21).
– Wenn sich zwei Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft eines Zweifamilienhausgrundstücks einen Gartenbereich mit Kinderspielgeräten teilen und keine Sondernutzungsrechte begründet sind, ist das freie Herumlaufen eines Berner-Sennenhund-Mischlings im Garten nicht zu dulden. Es ist nämlich stets von einer latenten Gefährdung von Kindern wie Erwachsenen auszugehen. Außerdem lässt sich eine Verschmutzung des Gartens durch gelegentliche „Geschäfte“ des Hundes kaum vermeiden. Daher ist der Hund mittels einer höchstens drei Meter langen Leine durch eine ausreichend für die Führung eines großen Hundes geeignete erwachsene Person zu begleiten (OLG Karlsruhe, 20.5.2008 – 14 Wx 22/08 -; in: ARBER – Info Dez. 2008, 21).
– 1. Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung können als grundsätzliche Individualansprüche des einzelnen Eigentümers nur dann von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, wenn ein hierzu ermächtigender Beschluss der Gemeinschaft gefasst worden ist. Auch nach dem WEG in der ab 1.7.2008 geltenden Neufassung hat sich dazu nichts geändert. 2. Verglasungen an Balkonen an einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck wesentlich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird, sind grundsätzlich bauliche Veränderungen, die der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedürfen. 3. Soweit in der Vergangenheit nicht genehmigte Fensteranlagen hingenommen worden sind, hindert dies nicht die Eigentümergemeinschaft, bei weiteren Verglasungen deren Rückbau zu verlangen (OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 – 16 Wx 51/08 -; in: WuM 2008, 744).
– 1. Jeder Wohnungseigentümer in einem Anfang des 20. Jahrhunderts errichteten und erst später in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude, dem bewusst sein muss, dass dieses Gebäude ohne Beachtung der erst in späterer Zeit erstellten immissionsbegrenzenden DIN-Normen errichtet wurde, hat bei Veränderungen im Sondereigentum (hier: Austausch von Teppichboden gegen Parkett) den bauseitig bedingten geringen Standard des Gebäudes (hier: Trittschall) zu berücksichtigen. 2. Führt die Veränderung des Bodenbelages zu Trittschallbelästigungen in der darunter liegenden Eigentumswohnung und gehen diese unter Berücksichtigung des für den Einzelfall zu ermittelnden besonderen Gepräges des betroffenen Gebäudes über das bei einem geordneten Zusammenlegen unvermeidliche Maß hinaus, so ist der Störer zur Beseitigung dieser Einwirkungen verpflichtet. 3. Ist der zunächst vorhandene Bodenbelag nicht als ein das ursprüngliche Schallschutzniveau vorprägender Umstand anzusehen (Zufallsausstattung), so kann gleichwohl aufgrund besonderer Umstände im Einzelfall die Treuepflicht der Wohnungseigentümer es gebieten, den verändernden Eigentümer so zu stellen, als ob der ursprünglich vorhandene Bodenbelag für das Schallschutzniveau vorprägend gewesen sei, mit der Folge, dass der verändernde Eigentümer einen bestimmten Grenzwert für den Trittschallschutz einzuhalten bzw. nicht zu unterschreiten hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.11.2007 – 1-3 Wx 115/07 -; in: WuM 2008, 41).
– 1. Selbst bei vorhandenem Kabelanschluss kann das Informationsinteresse und das Interesse an der Ausübung der Religion eines Wohnungseigentümers dazu führen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Dach dulden müssen, wenn eine geringere Beeinträchtigung ihrer Eigentumsrechte durch eine andere Anbringung z. B. auf dem Balkon nicht möglich ist. 2. Bei der erforderlichen Abwägung kommt neben dem Informationsinteresse auch der Freiheit der Religionsausübung und in deren Rahmen der Ermöglichung der Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen ein besonderer Stellenwert zu, insbesondere wenn die Teilnahme an Gottesdiensten einzelnen Bewohnern nicht möglich ist und Fernsehsender, die regelmäßig gottesdienstliche Handlungen ausstrahlen, nur über Satelliten zu empfangen sind. 3. Wird bei der Abwägung den Eigentumsrechten der anderen Eigentümer vor der Informations- und Religionsausübungsfreiheit mit der Begründung der Vorzug gegeben, dass ein „Schüsselwald“ zu befürchten sei, müssen die Tatsachengerichte hierzu konkrete tatsächliche Feststellungen treffen. Bei dieser Feststellung muss die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude, die Struktur der Bewohner und der Umstand, dass die Wohnungseigentümer die Gestattung von dem Abschluss einer Vereinbarung abhängig machen können, nach der der Antragsteller verpflichtet wird, den Anschluss durch andere Eigentümer, die auf vom gleichen Satelliten ausgestrahlte Programme angewiesen sind, bei Bedarf zu gestatten, berücksichtigt werden (OLG München, Beschluss vom 6.11.2007 – 32 Wx 146/07 -; in: WuM 2008, 40).
– 1.a) Ein Wohnungseigentümer, dem im Zusammenhang mit der Begleichung von Rechnungen an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Kosten entstanden sind, hat einen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Dieser richtet sich gegen die rechtfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weil es sich um Kosten handelt, welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. B) Die entgegenstehende frühere Rechtsprechung, wonach Erstattungsansprüche aus Geschäftsführung in früheren Wirtschaftsperioden gegen die später anders zusammengesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr durchgesetzt werden könnten, sondern ausschließlich im ursprünglichen Haftungsverband auszugleichen seien, ist wegen der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft überholt (OLG Hamm, Beschluss vom 8.10.2007 – 15 W 385/06 -; in: WuM 2008, 51).
– 1. Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. 2. Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/07 -; in: WuM 2008, 53).
– Wenn nicht anderes vereinbart oder beschlossen ist, stellt der Betrieb einer „Massagepraxis zur sexuellen Entspannung“ im Teileigentum einen vermeidbaren Nachteil und damit unzulässigen Gebrauch dar (OLG Hamburg, Beschluss vom 9.10.2008 – 2 Wx 76/08 -; in: IMR 2009, 18 und Info M 2009, 21).
– Der unzulässigen Video-Überwachung von Gemeinschaftsflächen durch einzelnen Wohnungseigentümer steht es gleich, wenn durch Anbringung einer Attrappe auch nur der Eindruck einer solchen Überwachungsmöglichkeit erweckt wird. Der Beseitigungsanspruch kann von jedem Wohnungseigentümer individuell verfolgt werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.09.2008 – 72 C 26/08 -; in: GE 2009, 390).
– Der Erwerber einer Eigentumswohnung ist erst dann Schuldner des Hausgeldes, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. An die Annahme einer vorzeitigen, vertraglichen Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind strenge Anforderungen zu stellen. Insbesondere reicht es nicht aus, dass sich der Käufer im Kaufvertrag zur Lastentragung verpflichtet (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.12.2008 – 14 S 7346/08 -; in: Info M 2009, 74).
– 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.2.2009 – 32 Wx 120/08 -; in: GE 2009, 589; Info M 2009, 175).
– Die Errichtung einer Verbindungstreppe zwischen Balkon und Garten kann im Einzelfall auch ohne Zustimmung der Miteigentümer zulässig sein. Das ist der Fall, wenn der Eigentümer dieser Treppe erheblich filigraner gestaltet als die schon vorhandene „wuchtige“ Verbindungstreppe eines anderen Sondereigentümers, und wenn der Gesamteindruck der Anlage uneinheitlich ist, insbesondere die zugleich sichtbaren Balkongeländer in Material und Farbe auffallend unterschiedlich ausgeführt sind (LG Hannover, Beschluss vom 22.7.2008 – 318 T 228/06 -; in: ZMR 2009, 141).
– Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer zur Finanzierung von – auch betagten – Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage mit dem maßgebenden Verteilungsschlüssel beschließen. Anders ist es, wenn die Verbindlichkeiten auf „Nachlässigkeit“ beruhen (hier: 5 Jahre lang keine Zahlung von Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden (OLG Hamm, Beschluss vom 20.1.2009 – 15 Wx 164/08 -; in: ZWE 2009, 206).
– Der Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG dar (LG München I, Urteil vom 27.04.2009 – 1 S 20171/08 -; in: GE 2009, 989).
– Die gewerbliche Vermietung von Eigentumswohnungen als Ferienwohnung beeinträchtig die übrigen Wohnungseigentümer typischerweise stärker als eine Wohnnutzung und ist daher regelmäßig zu unterlassen (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2009 – 55 S 235/08 WEG (rk.) -; in: GE 2009, 991).
– Die Wohnungseigentümer können verlangen, dass die Vorschriften des öff. Baurechts eingehalten werden. Hierzu gehört bei einer größeren Wohnlage (hier: rd. 70 Einheiten) die Herstellung eines bei Bauerrichtung bereits genehmigten, dann aber nicht errichteten Kinderspielplatzes mit mindestens drei Spielgeräten (AG Andernach, Urteil vom 30.10.2008 – 60 C 417/08 WEG -; in: Info M 2009, 278).
– Die Wohnungseigentümer können einem Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss gestatten, einen Teil des gemeinschaftlichen Kellerraums anders zu nutzen (hier: zum Aufstellen eines Gefrierschranks), wenn das nicht stärker stört als eine etwa vereinbarte Nutzung (hier. „Waschraum“). Im Übrigen hat die Gemeinschaft einen „nicht unerheblichen“ Ermessensspielraum zur Gestaltung solcher individuellen Nutzungen. Diese müssen nur im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegen, das geordnete und störungsfreie Zusammenleben fördern und dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2008 – 20 W 259/07 -; in: BeckRS 2009, 12142 und Info M 2009, 279).
– Der Bodenbelag in der Eigentumswohnung stellt Sondereigentum dar, Teppichboden kann auch dann durch harte Fliesen ersetzt werden, wenn wegen der baulichen Gegebenheiten die darunter liegende Wohnung durch den Trittschall stärker beeinträchtigt wird (LG Halle, Beschluss vom 11.08.2009 – 2 T 31/09 -; in: GE 2009, 1326).
– 1. Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam. 2. Eine Geräuschentfachung (hier: Geschrei, laute Musik, Springen und Trampeln auf der Treppe in der häuslichen Wohnung, Möbelrücken, Türenknallen) ist in der Sonderverbindung der WEG zu unterlassen, wenn hierdurch den anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. 3. Hierzu bedarf es wiederholter Vorgänge einigen Gewichts und/oder nicht unerheblichen Ausmaßes und/oder einiger Dauer. 4. Mangels näherer Präzisierbarkeit einzelner unzulässiger Einwirkungen sind Anträge, allgemein Geräusche bestimmter Art zu unterlassen, statthaft, wobei hinzunehmen ist, dass der Streit über die Wesentlichkeit von Lärmimmissionen im Rechtssinne gegebenenfalls im Vollstreckungsverfahren erneut entschieden werden muss (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.08.2009 – 3 Wx 233/08 -; in: NJW 2009, 3377).
– Die Regelung in der Teilungserklärung, dass der Sondernutzungsberechtigte das von ihm genutzte Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten voll zu unterhalten und zu pflegen hat, umfasst nur die Instandhaltung, nicht aber die Instandsetzung und die hierdurch entstehenden Kosten (KG vom 25.02.2009 – 24 W 362/08 -; in: ZMR 2009, 625 f.).
– Auch wenn eine Sonderumlage schon beschlossen wurde, bevor die Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung erworben wurde, muss der Erwerber die Sonderumlage mittragen, wenn die Beträge der Sonderumlage erst nach dem Eigentumserwerb fällig werden, und wenn die durch die Sonderumlage zu finanzierenden Leistungen auch dem Erwerber nützen (hier: u. a. Heizöl und Versicherungen) (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 – 5 S 26/08 -; in: NZM 2009, 590).
– Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die Anbringung einer Parabolantenne an dem gemeinschaftlichen Haus zu dulden, ist nicht von der Staatsbürgerschaft des Miteigentümers abhängig, der die Antenne angebracht hat. Voraussetzung, eine Antenne anbringen lassen zu dürfen, ist die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser steht das Recht zu, den Ort der Anbringung zu bestimmen (BGH, Urteil vom 13.11.2009 – V ZR 10/09 -; in: GE 2010, 69).
– Das Eigentumsrecht des Wohnungseigentümers umfasst auch das Recht, das Sonder- bzw. Teileigentum Dritten zu überlassen oder zusammen mit Dritten zu nutzen. Verursachen diese (massive) Störungen, die zu einer Beeinträchtigung nach § 14 Nr. 1 WEG führen, so können die Miteigentümer wegen Art. 14 GG nur solche Eingriffe vornehmen, die zur Abstellung der Störung erforderlich sind, etwa Unterlassung nach § 1004 Abs. 1 BGB begehren. Das durch Mehrheitsbeschluss ergangene generelle Hausverbot für einen Dritten ist kein erforderlicher Eingriff nach § 1004 Abs. 1 BGB, § 14 Nr. 1 WEG (BVerfG 06.10.2009 – 2 BvR 693/09 -).
– Auch der Sonderrechtsnachfolger des Handlungsstörers hat den störenden Zustand jedenfalls dann zu beseitigen – also nicht nur die Beseitigung zu dulden, wenn die Störung von seinem Sondereigentums- oder Sondernutzungsrecht ausgeht (hier: Rückschnitt einer Hecke, die bereits bei Eigentumserwerb bestand) (OLG München, Beschluss vom 03.08.2009 (n. rk. – Beschwerde unter V ZB 139/09) – 32 Wx 8/09 -; in: OLGR München 2009, 725 und Info M 2009, 485).
– Bei der Auslegung und Anwendung des Nachteilsbegriffs des § 14 Nr. 1 WEG sind die Gerichte gehalten, neben Art. 14 I 1 GG auch Art. 13 I GG zu beachten und bei der Prüfung des gesetzlichen Unterlassungsanspruchs die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen. Dieser Grundsatz untersagt jedenfalls weitergehende Eingriffe (hier: unbeschränktes Hausverbot gegen den Besucher einer Wohnungseigentümerin) als zur Herstellung einer ungestörten Nutzung (hier: Nachtruhe) des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer notwendig ist (BVerfG (2. Kammer des Zweiten Senats), Beschluss vom 6.10.2009 – 2 BvR 693/09 -; in: NJW 2010, 220).
– Wenn die Teilungserklärung nicht anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, die die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09 – ; in: GE 2010, 345).
– Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald er die Wohnung nutzt und eine Auflassungsvormerkung für ihn eingetreten ist, nicht stets zu Wohngeldzahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG ist vielmehr die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der den Übereignungsanspruch begründet. 2. Ist der Kaufvertrag wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens in Betracht (OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 W 876/09 -, in: IMR 2010, 152).
– Auch Sondernutzungsrechte an Gartenflächen geben einem Wohnungseigentümer nicht das Recht, eigenmächtig sichtbare kniehohe Beeteinfassungsmauern zu errichten, selbst wenn das Mauerwerk sich durch seine Gestaltung in den Gesamtcharakter der Wohnanlage einfügt (KG Berlin, Beschluss vom 10.01.1994 – 24 W 3851/93 -).
– Der mehrheitliche Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, den jeweiligen Eigentümern über die in der Teilungserklärung bezeichneten Instandhaltungskosten hinaus allgemeine weitere, an bestimmten Gegenständen unbegrenzte Instandhaltungsmaßnahmen und deren Kosten aufzuerlegen, ist ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 -; in: WuM 2010, 103).
– Die Eigentümerversammlung kann dem teilrechtsfähigen Verband auch solche Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche zur Ausübung in eigenem Namen übertragen, die nur einem Wohnungseigentümer zustehen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09 -; in: IMR 2010, 147).
– Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (Bestätigung BGHZ 163, 154) (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 329/08 -; in: IMR 2010, 148 und NJW 2010, 932).
– 1. Für die Einscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (WEG § 10 Abs. 2 Satz 3) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 2. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt, die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: IMR 2010, 150).
– Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein (BGH, Beschluss vom 04.03.2010 – V ZB 130/09 -; in: NJW-aktuell 18/2010, 6).
– Ein auf die Unterlassung einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung gerichteter Anspruch ist nicht durchsetzbar, wenn die Wohnungseigentümer jahrzehntelang mit der praktizierten Nutzung einverstanden waren und der Nutzer der Teileigentumseinheit sich darauf eingerichtet hat (BGH, Beschluss vom 25.03.2010 – V ZR 159/09 -; in: GE 2010, 776).
– 1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152, 46, 51 und 156, 19,22). 2. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. 3. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 4. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 5. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: GE 2010, 552 und NJW-aktuell 12/2010, 6).
– Tauscht ein Wohnungseigentümer Teppich gegen Parkett aus, muss das Parkett einen Trittschallschutz gewährleisten, der dem Schallschutzniveau im Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums entspricht (OLG Brandenburg, Beschluss vom 20.05.2010 – 5 Wx 20/09 -; in: IMR 2010, 289).
– „Schwerwiegende Gründe“ im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, die zu einem Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung führen (hier. infolge Spitzbodenausbaus), liegen erst vor, wenn der „Benachteiligungsanteil“ des Klägers mehr als 25 % ausmacht (Anschluss an OLG Köln, ZMR 2008, 989 – ebenso schon KG, NZM 2004, 549) (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 26.08.2009 – 14 S 3582/09 -; in: IMR 2010, 292).
– Wird die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, so steht dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu (BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10 -; in: IMR 2010, 334).
– Der Erwerber haftet auch für Kosten und Lasten, die vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft entstanden sind, wenn die Jahresabrechnung erst nach seinem Eintritt beschlossen wird. Das gilt auch dann, wenn kein Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung beschlossen war, so dass die Zahlungspflicht besonders hoch ausfällt (OLG Köln, Beschluss vom 15.01.2008 – 16 Wx 141/07 -; in: Info M 2008, 183).
– Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gem. § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Listen der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig und er belastet den Erwerber in der Regel auch nicht unbillig (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 – 5 S 26/08 -; in: NJW-aktuell 30/2009, VIII).
– Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -; in: GE 2010, 1063 und NJW 2010, 2801).
– 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.2.2009 – 32 Wx 120/08 -; in: GE 2009, 589).
– Ein Zustandsstörer haftet in der Regel dann auf Beseitigung, wenn er allein für den rechtswidrigen Zustand verantwortlich ist (IMR 2010, 235). Haftet dagegen neben ihm auch noch ein Handlungsstörer, ist regelmäßig nur dieser zur Beseitigung verpflichtet; der Zustandsstörer haftet daneben grundsätzlich nur auf Duldung der Beseitigung durch den Handlungsstörer (BGH, IMR 2007, 50) (LG München I, Urteil vom 14.06.2010 – 1 S 25652/09 -; in: IMR 2010, 338).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet für Schäden am Sondereigentum nur in den Fällen des § 14 Nr. 4 WEG verschuldensunabhängig. 2. Eine verschuldensunabhängige Haftung des Gemeinschaft gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog kommt nicht in Betracht (LG Itzehoe, Urteil vom 01.06.2010 – 11 S 70/09 -; in: IMR 2010, 340).
– Für grundstücksbezogene Benutzungsgebühren haften die einzelnen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe der gesamten auf das Grundstück entfallenden Kosten gesamtschuldnerisch, wenn dies gesetzlich oder durch Satzung so vorgesehen ist (VG Gera, Beschluss vom 23.03.2010 – 2 E 121/10 -; in: IMR 2010, 341).
– Die Eigentümermehrheit kann ohne Beschlusskompetenz kraft Vereinbarung oder Gesetzes Pflichten einzelner Eigentümer nicht durch Beschluss begründen (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -; in: IMR 2010, 384).
Die Eigentümergemeinschaft, die unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschließt, die notwendig Substanzeingriffe auch am Sondereigentum erfordern, ist befugt, zugleich diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich sind. (BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 207/21 -; in GE: 18/2022, 961).
– a) Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typischierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen. b) Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt (BGH, Urteil vom 01.10.2010 – V ZR 22009 -).
– 1. Ein Miteigentümer, dem ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche (hier: einem Kellerraum) eingeräumt ist, kann von einem anderen Miteigentümer, der die Fläche zu Unrecht benutzt, gemäß § 985 BGB Einräumung von Alleinbesitz verlangen. 2. Der Anspruch aus § 985 BGB ist dabei gemäß § 902 I BGB unverjährbar, wenn das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung vereinbart wurde (LG München I, Urteil vom 29.03.2010 – 1 S 17989/09 -; in: GE 2010, 1551).
– Steht ein Kellerraum im Gemeinschaftseigentum, wird aber von einem Wohnungseigentümer allein genutzt, kann jeder Wohnungseigentümer von diesem die Herausgabe an alle Wohnungseigentümer verlangen (LG Berlin, Urtei vom 28.09.2010 – 85 S 63/10 -; in: GE 2010, 1631).
– Wenn bei einer bestimmten Einzelmaßnahme durch Vertrag eine wirksame Kostenschuld des Verbandes begründet wurde, stellt dies einen sachlichen Grund für eine Sonderumlage dar; es kommt dann nicht mehr darauf an, ob es sich bei der Maßnahme um einen Akt ordnungsgemäßer Verwaltung handelt (LG München I, Beschluss vom 17.05.2010 – 1 T 13364/09 -; in: IMR 2010, 530).
– § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. 2. Überschreitet ein Wohnungseigentümer den danach zulässig Gebrauch, setzt er sich Ansprüchen gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB aus, die auf Unterlassung oder Beseitigung eines Zustands gerichtet sein können, der die Einhaltung der von § 14 Nr. 1 WEG auferlegten Verpflichtung verhindert (AG Köln, Urteil vom 08.07.2010 – 202 C 140/07 -; in: IMR 2010, 531).
– 1. Der Beschluss einer Versorgungssperre ist zulässig nur nach vorheriger Abmahnung und bei einem gravierenden Leistungsrückstand, wovon regelmäßig auszugehen ist, wenn der Wohngeldrückstand sechs Monatsraten übersteigt. Dabei muss die Abmahnung lediglich dem Vollzug der Sperre vorausgehen, nicht schon einer nur vorbereitenden Beschlussfassung. 2. Die Versorgungssperre kann auch dann die Stromzufur erfassen, wenn der betroffene Miteigentümer zwar den Strom direkt von dem Stromversorgungsunternehmen bezieht und dieses auch ihm gegenüber direkt abrechnet, die Stromleitung, die zur der Sondereigentumseinheit des Mieteigentümers führt, jedoch im Gemeinschaftseigentum steht. 3. Gebäudebestandteile stehen gem. § 5 Abs. 1 WEG nur dann im Sondereigentum, wenn sie sowohl in einem funktionalen als auch in einem räumlichen Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit gem. § 3 Abs. 1 WEG stehen, und wenn ihre Veränderung, Beseitigung oder Entfernung allenfalls zu einer noch hinzunehenden Beeinträchtigung führen würde. 4. Demnach steht eine Stromleitung, die von einem gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller des gemeinschaftlichen Anwesens durch das Gebäude in eine Sondereigentumseinheit führt, auch dann nicht im Sondereigentum, wenn sie ausschließlich der Stromversorgung dieser Sondereigentumseinheit dient (LG München I, Urteil vom 08.11.2010 – 1 S 10608/10 -; in: GE 2011, 215).
– Die Rechte zur Minderung und auf kleinen Schadensersatz sind, soweit sie das Gemeinschaftseigentum betreffen, von vorneherein gemeinschaftsbezogen. Das Wahlrecht zwischen ihnen einschließlich der erforderlichen Fristsetzung steht grundsätzlich nur der Eigentümergemeinschaft zu (OLG Hamm, Urteil vom 11.03.2010 – 21 U 148/09 -; in: IMR 2010, 439).
– a) Das Recht des Wohnungseigentümers afu Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen lassen. b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 -).
– 1. Bei einem rechtswidrigen und unentschuldigten Überbau sind die Ansprüche auf Beseitigung des Überbaus und Herausgabe der Grundstücksfläche gemeinschaftsbezogen im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. 2. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen aus § 21 Abs. 4 WEG folgenden Anspruch darauf, das die Wohnungseigentümer über die Geltendmachung gemeinschaftsbezogener Ansprüche nach billigem Ermessen entscheiden. 3. Jedenfalls dann, wenn nur die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs billigem Ermessen entspricht (Ermessensreduzierung auf Null), kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Geltendmachung des Anspruchs verklagt werden (OLG München, Beschluss vom 26.10.2010 – 32 Wx 26/10 -; in: IMR 2011, 64).
– Die in der Teilungserklärung nicht vorgesehene Errichtung eines Außenkamins stellt einen Eingriff in die Substanz der Außenwand des Hauses und damit bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die über ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht und deshalb des Einverständnisses sämtlicher davon betroffener Miteigentümer bedarf (OLG Köln, Beschluss vom 11.02.2000 – 16 Wx 9/00 -).
– a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mitd der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil vom 8.07.2011 – V ZR 176/10 -; in: GE 2011, 1165).
– Ersetzt der Wohnungseigentümer eigenmächtig Außenfenster, steht ihm dafür kein Aufwendungsersatzanspruch zu (AG Wedding, Urteil vom 25.08.2011 – 9 C 221/11 -; in: GE 2011, 1320).
– Die Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier Überwachungskamera an der Außenfassade) kann nicht bereits dann verlangt werden, wenn eine Willensbildung der Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG noch nicht stattgefunden hat. Dem Beseitigungsanspruch kann entgegengesetzt werden, dass die nachteilige Beeinträchtigung hinzunehmen ist. Der Grundstückseigentümer darf sein eigenes Grundstück (der Wohnungseigentümer seinen Sondernutzungsbereich) regelmäßig durch Außenkameras überwachen. Werden darüber hinaus Dritte beeinträchtigt, ist ihr Persönlichkeitsrecht betroffen, wenn sie eine Überwachung durch die Kameras objektivernsthaft befürchten müssen (BGH GE 2010,690) (BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011 – V ZR 265/10 -; in: GE 2012, 69).
– a) Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahmegemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. b) Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -; in: GE 2012, 213).
– a) Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwenidige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 -; in: GE 2012, 1237).
– Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -; in: GE 2012, 699).
– a) Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtgungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. b) Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. c) Der Umstand, dasse in vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109. d) Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestsanforderungen überschreitenden Trittschallschutzes (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11 -; in: GE 2012, 967).
– Das Sondernutzungsrecht an einem Autostellplatz berechtigt nicht zu dessen Umwandlung in eine Terrase (BGH; Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 73/11 -; in: GE 2012, 1110).
– Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden (BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 -; in: GE 2012, 761).
– Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 -; in: WuM 2013, 57).
– 1. Ein Wohnungseigentümer kann von den übrigen Wohnungseigentümern die Beseitigung einer baulichen Veränderung nicht verlangen, wenn sie mit Duldung eines seiner Rechtsvorgänger durchgeführt wurde und dieser deshalb seinen Beseitigungsanspruch verwirkt hatte. 2. Der Wohnungseigentümer, dem durch Baumaßnahmen, die innerhalb seines Sondereigentums ausgeführt werden und zur Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum erforderlich sind, ein Mietausfall einsteht, kann Erstattung nach WEG § 14 Nr. 4 Halbs 2 (juris: WoEigG) verlangen. Dieser Anspruch ist einem privatrechtlichen Aufopferungsanspruch ähnlich und um den Anteil des Antragstellers an den Gemeinschaftskosten zu kürzen (KG Berlin – 24 W 5753/92 -; WuM 1994, 38 – 41; WE 1994, 51 – 53).
– 1. Jeder Wohnungseigentümer hat auch ohne Vereinbarung unabhängig von § 24 Abs. 2 WEG unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG das Recht, einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung setzen zu lassen. 2. Dabei entspricht ein Verlangen, dass ein bestimmter Punkt auf der Eigentümerversammlung besprochen wird, ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Gründe dafür vorliegen, ihn zu erörtern und zum Gegenstand einer Abstimmung zu machen (LG München I, Beschluss vom 30.08.2011 – 36 T 6199/11 -; in: IMR 2011, 502).
– 1. Die Klage auf Ersatz des Schadens nach § 14 Nr. 4 WEG ist gegen den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. 2. Das gilt auch dann, wenn die übrigen Wohnungseigentümer den Schadensersatzanspruch zuvor durch einen Beschluss zurückgewiesen haben. 3. Wird ein Schadensersatzanspruch eines Miteigentümers von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss zurückgewiesen, steht dies der klageweisen Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs nicht im Wege (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.05.2011 – 2-9 S 54/10 -; in: IMR 2011, 506).
– 1. Sofern die Gemeinschaftsordnung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen den Sondereigentümern der betroffenen Balkone auferlegt, tragen die jeweiligen Sondereigentümer sämtliche Kosten für die Instandhaltung/ Instandsetzung, mithin auch Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten an Teilen des Balkons, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind. 2. Eine abweichende Kostenverteilung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG dahingehend, dass die Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten nicht nur auf die betroffenen Sondereigentümer umgelegt werden, sondern auf alle Eigentümer, mithin auch auf diejenigen, deren Wohnung über keinen Balkon verfügt, kann wirksam nicht beschlossen werden, da dabei der Gebrauch oder die Gebrauchsmöglichkeiten nicht berücksichtigt werden (AG Kiel, Urteil vom 07.07.2011 – 108 C 341/10 -; in: IMR 2011, 509).
– Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel am Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen (LG München I, Urteil vom 15.10.2012 – 1 S 26801/11 -; in: GE 2013, 883).
– 1. Ausnahmsweise ist eine eigenständige Anfechtung des Geschäftsordnungsbeschlusses möglich, wenn der rechtswidrige Beschluss zur Geschäftsordnung über die gegenwärtige Versammlung hinaus auch Rechtswirkungen für künftige Versammlungen haben soll. 2. Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der Gemeinschaft zur Errichtung eines Handlaufs besteht nicht. 3. Es besteht eine Verpflichtung der anderen Eigentümer, die Errichtung eines Handlaufs zur Herstellung des Barrierefreien Zugangs zu genehmigen bzw. zu dulden (LG Köln, Urteil vom 30.06.2011 – 29 S 246/10 -; in: IMR 2012, 115).
– Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 -).
– 1. Enthält die Teilungserklärung hinsichtlich eines nachträglichen Balkonanbaus eine Duldungsverpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, liegt dennoch eine bauliche Veränderung vor, die der allseitigen Zustimmung bedarf. 2. Der Zustimmungsanspruch ist davon abhängig, dass der Ausbauberechtigte genaue Unterlagen vorlegt und eine Variante wählt, welche die Belange der anderen am wenigsten beeinträchtigt (Anschluss an BayObLG vom 16.04.1998 – 2 Z BR 61/98, zit. nach juris) (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2013 – 55 S 171/12 WEG -; in: GE 2013, 1287).
– 1. bei der Entscheidung über die Frage des Zutrittsrechts eines Verwalters zu einer Eigentumswohnung (hier: zum Ablesen der Wasseruhr) ist zu beachten, dass die Zutrittsgewährung neben dem erheblichen Interesse der Miteigentümer und des Verwalters an einer klaren und nachprüfbaren Abrechnungsgrundlage auch dem Erhalt des inneren Friedens der Eigentümergemeinschaft dient. 2. Der Zumutbarkeit der Zutrittsgewährung kann Art. 13I GG, der keine unmittelbare Drittwirkung entfaltet, nicht entgegengehalten werden. Allein die Abwägung der beiderseitigen Interessen, in die die Wertungen des Art. 13I GG einzubeziehen sind, entscheidet somit über die Frage der Zumutbarkeit der Zutrittsgewährung (LG Bad Kreuznach, Beschluss vom 08.09.1995 – 2 T 64/95 -).
– Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume (BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12 -).
– Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eingentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel diesen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht – anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB – eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17.12.2010 – V ZR 125/10, GE 2011, 402 = NJW 2011, 1351 f) (BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 -; in: GE 2014, 396).
– Ordnet die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu, nimmt dabei aber den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 -; in: GE 2014, 258).
– Auch bei Altbauten sind in angrenzenden Räumen Fließ- und Installationsgeräusche zu vermeiden, die einen Installationspegel von 30 dB (A) überschreiten (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2013 – 85 S 57/12 -; in: GE 2013, 1599).
– Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtwidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume (BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12 -; in: GE 2014 , 61).
– 1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar. 2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. 3. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheides berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen (BGH, Urteil vom 14.02.2014 – V ZR 100/13 -; in: GE 2014, 527).
– Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 06.12.20013 – V ZR 85/13 -; in: GE 2014, 531).
– Ein Wohnungseigentümer kann einem anderen das Rauchen auf einem Balkon unter seiner Wohnung untersagen lassen, wenn jenem noch ein anderer Balkon zum Rauchen zur Verfügung steht (LG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 28.01.2014 – 2-09 S 71/13 -; in: GE 2014, 535).
– Ein Sondernutzungsrecht zur Gartengestaltung und Gartenpflege berechtigt nicht zur Abgrenzung durch eine massive Steinwand (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.12.2013 – 2-13 S 82/12 -; in: GE 2014, 675).
1. Der Verband der Eigentümer kann Ansprüch auf Beseitigung baulicher Veränderungen durch Beschluss an sich ziehen. Eine geborene Ausübungsbefugnis besteht nicht. 2. Nur in engen Ausnahmefällen kann ein Eigentümer das Vorgehen s Verbands verlangen (LG Köln, Uteil vom 28.08.2014 – 29 S 233/13 -; in: IMR 2014, 475).
– a) Die durch eine Öffnungsklausel legitmierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt, ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. b) Zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belasungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt (BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13 -).
– Entspricht nur die sorfortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfoderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 -).
– 1. Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; ein in solche Recht ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. 2. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt (BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13 -; in: GE 2015, 63).
– a) Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. b) Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 -; in: GE 2015, 66).
– Der nachträgliche Einbau einer Vidooanlage im gemeinschaftlichen Klingeltableau kann gemäß § 22 Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur durch Betätigung der Klingel aktiviert wird, eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde, die Bildübertragung nach spätestens einer Minute unterbrochen wird und die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglicht. Die theoretische Möglichkeit einer manipulativen Veränderung der Anlage rechtfertigt nicht die Annahme einer über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Beeinträchtigung. Ein Nachteil liegt erst vor, wennn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichend wahrscheinlich ist (BGH, Urteil vom 08.04.2011 – V ZR 210/10 -; in: IMR 2011, 288).
– Die Ansiedlung einer Spielhalle müssen die übrigen Eigentümer einer Wohnanlage aufgrund der erhöhten Kriminalität und der Beeinträchtigung des Sicherheitsgefühls in und um die Eigentumswohnanlage als Nachteile im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nicht dulden (LG München I, Urteil vom 0201.2012 – 1 S 21470/09 -; in: IMR 2012, 461).
– Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig sein, aber ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dadurch nicht begründet (LG Saarbrücken, Urteil vom 07.09.2012 – 5 S 23/11 -; in: IMR 2012, 463).
– Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken ist unzulässig (BGH, Beschluss vom 16.06.2011 – V ZA 1/11 -; in: IMR 2011, 418).
– 1. Wenn ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist er stets gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbs. 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit. Es kommt entgegen LG München I (IMR 2011, 1049 – nur online) nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. 2. Die Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme steht einem späteren Verlangen auf Kostenfreistellung nicht entgegen, wenn der Beschluss nicht auch die Kostenverteilung abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -; in: IMR 2012, 71).
– 1. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Fenster im räumlichen Bereich des Sondereigentums mit Ausnahme des Außenanstrichs vom jeweiligen Eigentümer in Stand zu halten sind, so ist ihre vollständige Erneuerung im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -; in: IMR 2012, 292).
– Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseingentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten (BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13 -).
– 1. Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. 2. Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. 3. Der Umstand, dass ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109. 4. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestanforderungen überschreitenden Trittschallschutzes (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11 -; in: IMR 2012, 327).
– § 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteligen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11 -; in: IMR 2012, 328).
– 1. Eine rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln ist nicht möglich. Nur in seltenen Ausnahmefällen kann bei Vorliegen besonderer Umstände, etwa weil der bisherige Schlüssel z. B. unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden. 2. Bei Unbilligkeit des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels durch Änderung der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse kann lediglich – bei Vorliegen der Voraussetzungen – eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beansprucht werden (LG Itzehoe, Beschluss vom 24.01.2012 – 11 S 16/11 -; in: IMR 2012, 331).
– Sieht die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zur Ausübung eines Gewerbes oder eines Berufs in einer Wohnung vor, erfasst dies auch die entgeltliche Betreung von bis zu fünf Kleinkindern. Liegt keine Genehmigung vor, kann jeder Wohnungseigentümer die Unterlassung der Kinderbetreuung verlangen (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 204/11 -; in: IMR 2012, 377).
– Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten in Stand zu setzen und in Stand zu halten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 -; in: IMR 2013, 26).
– 1. Hat ein Eigentümer vorher gefasste Beschlüsse über eine Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten, scheidet ein Anspruch auf Verzögerungsschaden wegen verschleppter Instandsetzungsmaßnahmen aus. 2. Der Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Eigentümer gegenüber direkt verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines bestandskräftigen Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Eigentümers unbenutzbar macht. 3. Ob der Verband dem einzelnen Eigentümer zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet ist und/oder nach § 31 BGB für Verwalterschulden/Mehrheitsverschulden haftet, bleibt offen (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 -; in: IMR 2012, 422).
– 1. Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen, der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplans entsprechenden Zustands unterliegt der dreijährigen Verjährung. 2. Die Verjährungsfrsit beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruchsberechtigte von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangen konnte; die reichtige rechtliche Beurteilung der Tatsachen ist für den Beginn der Verjährung nicht erforderlich (OLG Braunschweig, Beschluss vom 08.02.2010 – 3 W 1/10 -; in: IMR 2010, 477).
– 1. Führt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Veräußerer über die Beseitigung der Mängel, wird dadurch die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gehemmt. 2. Soweit eine gesonderte Ermächtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verjährung der Ansprüche, die den Wohnungseigentümern nach Ablauf einer von ihnen mit Ablehnungsandrohung gesetzten Frist entstehen (BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09 -; in: IMR 2010, 483).
– Die Einheitlichkeit der Fassade wird durch eine Verglasung von Loggia und Umbau zu einem Wintergarten gestört. Da es sich ume ine unzulässige bauliche Veränderung handelt, muss jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Baumaßnahme zustimmen (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2012 – 73 C 220/10 -; in: IMR 2013, 75).
– 1. Eine eigenmächtige bauliche Veränderung ist ohne Zustimmung durch Eigentümerbeschluss rechtswidrig; daran ändern ihre Duldung oder die konkludente Zustimmung nichts. 2. Auch nach der Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer eigenmächtigen baulichen Veränderung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Rückbau auf eigene KOsten berechtigt (LG Hamburg, Urteil vom 06.02.2013 – 318 S 20/12 -; in: IMR 2013, 380).
– Das Anbringen von Parkbügeln auf der Sondernutzung unterliegenden Pkw-Stellplätzen ist als bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG zustimmungspflichtig, wenn hiermit das optische Erscheinungsbild der Anlage verändert wird und eine nachhaltige Veränderung der Parksituation und Rangiermöglichkeiten zu befürchten ist, wenn auch die anderen Wohnungseigentümer solche Parkbügel errichten ließen (LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 – 19 S 55/12 -; in: IMR 2013, 381).
– Durch Mehrheitsbeschluss kann den Wohnungseigentümern die nur kurzzeitige Vermietung von Wohnungseigentum nicht verboten werden (LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2013 – 85 S 143/12 -; in: IMR 2013, 422).
– Wird eineTeileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist. 5 WEG § 15 Abs. 3; BGB § 242 Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist (BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14 -).
– Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume (BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 230/12 -; in: IMR 2014, 25).
– 1. Jeder Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder Dritter unterteilen. 2. Die Zweckbestimmung einzelner Räume ändert sich durch die Unterteilung von Sondereigentum nicht. 3. Baurechtliche Erfordernisse sind regelmäßig keine Einschränkun der in der Teilungserklärung vorweggenomemnen Zustimmung zur Änderung (OLG München, Beschluss vom 05.07.2013 – 34 Wx 155/13 -; in: IMR 2014, 26).
– 1. Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten auf eine Verteilung nach Wohnflächen umstellen und für die Wohnflächen eine Berücksichtigung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 50 % vorsehen. 2. Eine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels ist nicht zulässig, wenn das Wirtschaftsjahr abgelaufen und der zu Grunde liegende Wirtschaftsplan bestandskräftig ist (Abweichung von LG Hamburg, IMR 2013, 423) (LG Berlin, Urteil vom 13.08.2013 – 85 S 177/12 WEG -; in: IMR 2014, 30).
– 1. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass gefasste Beschlüsse, die den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht, umgesetzt werden; die Nichtumsetzung führt zur Verpflcihtung zur Leistung von Schadensersatz. 2. Verzug gem. § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB tritt mit der Bestandskraft des Beschlusses ein (unter Hinweis auf BGH, NJW 2012, 2955 ff). 3. Ein Streit der Parteien über die Art der Sanierungsweise ist unbeachtlich (LG München I, Urteil vom 07.11.2013 – 36 S 16560/12 WEG; in: IMR 2014, 119).
– 1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschlud stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 1 WEG dar. 2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. 3. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht, ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheids berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die Möglichkeit offengehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheids verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen (BGH, Urteil vom 14.02.2014 – V ZR 100/13 -; in: IMR 2014, 163).
– Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht – anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB – eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17.12.2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f).) (BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 -; in: IMR 2014, 166).
– 1. Ein Wohnungseigentümer hat keinen isolierten Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Wohngelder gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen für die Abrechnungsperioden gerichtlich für nichtig oder ungültig erklärt worden sind. 2. Der isolierten Geltendmachung von Bereicherungsansprüchen wegen vermeintlich überzahlten Wohngelds steht das durch die Jahresabrechnugn zu konkretisierende Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, das nur einen Innenausgleich zulässt. 3. Der Erstattungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nach einer wirksamen Beschlussfassung über die Jahresabrechnung oder eine sie ersetzende gerichtliche Entscheidung beschränkt sich auf die vorhandenen Geldmittel und setzt ein abrechnungsgegenständliches Guthaben voraus (LG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2013 – 19 S 77/12 -; in: IMR 2014, 171).
– 1. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch nicht verjährt sind, kann vom Bautäger Vorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen. 2. Klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft (= Verband) in gesetzlicher Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, reicht es aus, wenn nur noch einer der Wohnungseigentümer unverjährte Gewährleistungsanspruch innehat (OLG Brandenburg, Urteil vom 05.07.2012 – 12 U 231/11 -; in: IMR 2014, 256).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemsinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Damit ist der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen. Das gilt auch für den ausgeschienenen Erwerber. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst jedoch nicht die auf Rückabwicklung gerichteten Ansprüche des Erwerbers, wie Rücktritt udn großer Schadensersatz. 2. Der einzelne Erwerber ist an den von der Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen gerichtlichen und außergerichtlichen Vergleich über die Erledigung von Erfüllungsansprüchen gebunden (OLG Köln, Beschluss vom 23.10.2013 – 11 U 109/13 -; in: IMR 2014, 257).
– 1. Bei einer erheblichen optischen Veränderung des Gesamteindrucks – wie nach der Errichtung einer Pergola – ist ein Nachteil für die anderen Eigentümer regelmäßig anzunehmen, es sei denn, die Veränderung ist lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, wie etwa aus der Luft oder von einer für Wohnungseigentümer gewöhnlich nicht zugänglichen Dachfläche, zu erkennen. 2. Auch bei einer langjährigen Übung, abweichend von den Regelungen des Wohnugnseigentumsgesetzes die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln und bauliche Veränderungen vorzunehmen, kann nicht ohne Weiteres eine konkludente Vereinbarung zwischen den Eigentümern hergeleitet werden, dass diese untereinander in Abweichung oder Ergänzung der Gesetze bauliche Veränderungen vornehmen dürfen. 3. Ersetzt ein Eigentümer eine illegale Pergola aus Holz durch eine neue aus Aluminium, können die anderen Eigentümer auch dann die Beseitigung der neuen Pergola verlangen, wenn der Beseitigungsanspruch bezüglich der alten Pergola verjährt ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.04.2014 – 2-13 S 38/13 -; in: IMR 2014, 340).
– Der Ausbau des gemeinschaftlichen Speichers zu Wohnzwecken bedarf auch dann der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn bereits ein Sondernutzungsrecht für den Ausbauwilligen an den Räumlichkeiten besteht (LG München I, Urteil vom 18.07.2013 – 36 S 20429/12 WEG -; in: IMR 2014, 390).
– 1. Die Montage eines Sonnensegels auf der Dachterrasse einer Penthousewohnung stellt wegen der damit verbundenen optischen Veränderung des Erscheinungsbilds des Gebäudes einen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar. 2. Entsprechendes gilt für an der Außenseite eines Terrassengeländers befestigte, licht- und sichtundurchlässige Sichtschutzmatten (LG Karlsruhe, Urteil vom 08.08.2014 – 11 S 34/14 -; in: IMR 2014, 391).
– 1. Der Anbau eines Außenlifts ist eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG. 2. § 16 Abs. 4 WEG gibt keine Beschlusskompetenz, dass die Eigentümer die Kostenverteilung für Instandhaltungen und Instandsetzungen dauerhaft ändern können. Notwenidg ist hierfür eine Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. 3. Es handelt sich in Bezug auf den neu anzubringenden Außenlift auch nicht um die regelung eines Einzelfalls im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG; die Regelung eines Einzelfalls bezieht sich auf die konkret durchzuführende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme (LG München I, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13 -; in: IMR 2014, 429).
– 1. Ein in der Teilungserklärung als Abstell- und Hobbyraum ausgewiesener Raum darf nicht zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken genutzt werden. 2. Den übrigen Eigentümern steht ein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung zu. Dieser verjährt nicht, solange der Verstoß gegen die zweckbestimmte Nutzung andauert. 3. Ist der Anspruch verwirkt, gilt dies aber auch für den Sonderrechtsnachfolger (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.06.2014 – 2-13 S 18/13 -; in: IMR 2014, 433).
– Sieht die Teilungserklärung in Abweichnung zu den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes vor, dass Instandhaltung und Instandsetzung von Außenfenstern in einer Sondereigentumseinheit vom jeweligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen ist, so trifft ihn auch die Pflicht, die Beseitigung anfänglicher Baumängel an den Fenstern vornehmen, also die Pflicht zur ordnungsgemäßen Erstherstellung der Fenster (LG Koblenz, Beschluss vom 03.07.2014 – 2 S 36/14 -; in: IMR 2014, 476).
– 1. Wird eine vermietete Wohnung unbewohnbar, weil das Gebäude saniert und die Sondereigentumseinheit dadurch in einen rohbauartigen Zustand versetzt wird, hat der Vermieter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) einen Anspruch auf die Erstattung der entgangenen Miete. Dieser Anspruch umfasst sowohl die Indesmieterhöhungen als auch dei Betriebskostenvorauszahlungen. 2. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss die Höhe und den Umfang des Schadensersatzes nicht regeln, weil ihnen die Kempetenz hierzu fehlt (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.07.2014 – 2-13 S 177/12 -; in: IMR 2014, 479).
– Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen. Ein Vertrauensschutz kommt nur in Betracht, wenn im Vertrauen auf den Beschluss rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind und deren Beseitigung zu uunzumutbaren Härten führen würde (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 117/13 -; in: IMR 2014, 522).
– Die konkludente oder ausdrückliche Zustimmung der Wohnungseigentümer zu einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung kann zur Verwirkung des sich aus §§ 985, 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG ergebenden Herausgabe- und Räumungsanspruchs führen (LG Hamburg, Urteil vom 09.07.2014 – 318 S 120/13 -; in: IMR 2014, 523).
– 1. Ein WEG-Verwalter ist auch bei einer nur im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehalten, der Ursache nachzugeben, solange nicht ein Mangel am Gemeinschaftseigentum von vorneherein auszuschließen ist. 2. Für Schäden am Sondereigentum haftet der Sondereigentümer allein, und zwar selbst dann, wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum vorliegt, dieser aber von keinem der übrigen Wohnungseigentümer verschuldet ist. 3. Negativbeschlüsse haben ind er Regel keine Sperrwirkung, insbesondere dann nicht, wenn die Möglichkeit einer erneuten Beschlussfassung über denselben Gegenstand nicht eingeschränkt wird. 4. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet, ohne Vorlage von Rechnungen und Arbeitsnachweisen sowie Abnahmen höhere Geldbeträge quasi blanko an einen Sondereigentümer zu zahlen (AG Hamburg-Blankensee, Urteil vom 08.01.2014 – 539 C 17/13 -; in: IMR 2014, 526).
– 1. Ersetzt ein Wohnungseigentümer einen im Sondereigentum verlegten Bodenbelag, beurteilt sich die Frage, ob der vom Sondereigentum ausgehende Trittschall im Sinne von § 14 Nr. 1. WEG dadurch nachteilig wird, nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109, sofern kein ein höheres Schlallschutzniveau vereinbart ist. 2. Das „Gepräge“ der Wohnungseigentumsanlage (Ausstattung von Wohnumfeld) ist für die Frage, ob ein Nachteil vorliegt, unerheblich (Aufgabe von BGH, IMR 2012, 327). 3. Wird das Schallschutzniveau nicht verletzt, werden durch den neuen Bodenbelag aber „besonders lästige“ Geräusche erzeugt, kann nicht verlangt werden, dass der Bodenbelag ausgetauscht wird. Hingegen kann bei einem übermäßigen oder ungewöhnlichen Wohngebrauch Unterlassung verlangt werden. Geräusche, die durch einen üblichen Gebrauch verursacht werden, sind nie übermäßig oder ungewöhnlich (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 73/14 -; in: IMR 2015, 237).
– 1. Tritt Schimmel wegen zu schwacher Wärmedämmung der Außenwände bei ordnungsgemäßer Nutzung auf und macht eine Wohnung unbewohnbar, müssen die Eigentümer ohne weiteres Zögern eine Instandsetzung vornehmen. 2. Der betroffene Eigentümer kann dann eine unverzügliche Sanierung entsprechend sachverständiger Empfehlung verlangen. 3. Dass der Sachverständige eine Innendämmung empfiehlt, steht der Sanierungspflicht aller Eigentümer nicht entgegen, denn die Innendämmung ist Gemeinschafts-, nicht Sondereigentum (LG Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2014 – 11 S 14/14 -; in: IMR 2015, 240).
– Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich unter anderem durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu diesen gehört das Belastungsverbot (BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13 -; in: IMR 2015, 26).
– Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so tritt die Verpflichtung zum Schadenersatz nicht den rechtfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 -; in: IMR 2015, 28).
– Die Verpflichtung auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums entsprechend der Teilungserklärung bestehen unabhängig von Ansprüchen gegenüber einem Bauträger. Der Anspruch ist unverjährbar (LG Itzehoe, Urteil vom 14.10.2014 – 11 S 13/14 -; in: IMR 2015, 32).
– 1. Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Eigentümer auf Rückbau einer ungenehmigten Terrasse verjährt nach drei Jahren. Diese Verjährung hat zur Folge, dass die Eigentümer der Terrasse den Rückbau nicht selbst und auf eigene Kosten vornehmen müssen. Die Terrasse bleibt jedoch rechtswidrig und muss von den übrigen Eigentümern nicht geduldet werden. 2. Die WEG-Eigentümer sind trotz Verjährung des Beseitigungsanspruchs berechtigt, die ungenehmigt auf dem Gemeinschaftseigentum errichtete Terrasse auf eigene Kosten zu beseitigen (AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 – 512 C 14/14 -; in: IMR 2015, 197).
-1. Der Anspruch auf Unterlassung einer unzulässigen wohnnutzung verjährt bei anhaltender Nutzung nicht, unabhängig davon, ob die Räumlichkeiten vom Eigentümer oder einem Mieter genutzt werden. 2. Auch eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung erfolgte (BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14 -; in: IMR 2015, 289).
– 1. Eine Beitragspflicht eines Wohnungeigentümers zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (WEG § 16 Abs. 2) kann nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage begründet werden. 2. Ein Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG steht nur „Dritten“ zu, nicht den Wohnungseigentümern untereinander (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.06.2015 – 2-13 S 2/15 -; in: IMR 2015, 290).
– a) Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. b) Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). c) Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband (BGH, Urteil vom 25.09.2014 – V ZR 246/14 -).
– Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 14) (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 73/14 -; in: GE 2015, 667).
– Ein Wohnungseigentümer kann nicht anteilige Erstattung der an Außengläubier der Gemeinschaft gezahlten Betraäge verlangen; Zahlungspflichten im Innenverhältnis können nur über beschlossene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen begründet werden (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.06.2015 – 2-13 S 2/15 -; in: GE 2015, 1039).
– a) Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage. b) Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war (BGH, Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15 -, in: GE 2015, 1605).
– Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat (BGH, Urteil vom 11.12.2015 – V ZR 80/15 -; in: GE 2016, 337).
– Der Verkäufer von Wohnungseigentum schuldet dem Erwerber Schadensersatz, wenn die Wohnnutzung von Dachgeschossräumen in der Gemeinschaft streitig ist, sich aus dem Aufteilungsplan hinsichtlich der Dachgeschossräume lediglich ein Sondernutzungsrecht ohne Gestattung von Wohnzwecken ergibt und er dies dem Erwerber nicht offenbart (KG, Urteil vom 17.12.2015 – 22 U 272/13 -; in: GE 2016, 398).
– Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderzeiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenlegen unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern (Anschluss an BGH-Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, GE 2016, 266 für die eigenmächtige Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum durch einen Sondereigentümer) (LG München I, Urteil vom 1.02.2016 – 1 S 12786/15 -; in: GE 2016, 1039).
– a) Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (Fortführung des Urteils des Senats vom 01.06.2012 – V ZR 171/11, GE 2012, 959 = NJW 2012, 2797 Rn. 15). b) Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weiere Konflikte drohen (BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 97/15 -; in: GE 2016, 791).
– Bringt der zusätzliche Einbau eines französischen Fensters für andere Wohnungseigentümer keinen übermäßigen Nachteil, besteht ein Anspruch auf Zustimmung zu der baulichen Veränderung (LG Berlin, Urteil vom 16.12.2015 – 85 S 293/14 WEG -; in: GE 2016, 1515).
– Eine von der Gemeinschaft nicht genehmigte Klimaanlage, die der Mieter einer Teileigentumseinheit zum Hof hin sichtbar angebracht hat, ist von disem zu beseitigen (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2016 – 85 S 103/15 WEG -; in: GE 2017, 237).
– 1. Es ist grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Badewanne bzw. Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen. 2. Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist (im Anschluss an BGH vom 26.02.2016, VZR 250/14, GE 2016, 981 = 981 = NJW 2016, 2181 Rn. 13 ff.) (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 84/16 -; in: GE 2017, 301).
– Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen (BGH, Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16 -; in: GE 2017, 305).
– 1. Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel – anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe – auch dann einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. 2. Soll der einzubauende Personenaufzug nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehnen Treppenhausteil eingeräumt; hierfür bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16 -; in: GE 2017, 423).
– 1. Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weiat sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. 2. Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt (BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 -; in: GE 2017, 427).
– a) Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. b) Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. c) Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriftendes § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt (BGH, Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 -; in: GE 2017, 543).
– Wird bei einem durch die Teilungserklärung gestatteten Dachgeschossausbau in das Gemeinschaftseigentum an der Decke des Untergeschosses substantiell und konstruktiv eingegriffen, gilt nicht das Schallschutzniveau bei Errichtung des Altbaus, sondern dasjenige bei Durchführung der durchgreifenden Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, das auf Gemeinschaftskosten zu sanieren ist (LG Berlin, Urteil vom 23.05.2017 – 55 S 36/16 WEG -; in: GE 2017, 899).
– Die Umgestaltung einer mit Steinplatten belegten Terrasse durch lose Beplankung mit einem anderen Material (Holz) und anderer Farbe, die noch dazu mit einer deutlichen Niveauerhöhung (hier: 10-15 cm) einhergeht, kann – unabhängig vom Zustand der Steinplatten – eine optische Beeinträchtigung des Gesamteindrucks der Anlage darstellen, deren Beseitigung grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer im Wege des Individualanspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB geltend machen kann (AG München, Urteil vom 14.02.2017 – 482 C 12322/16 WEG -; in: GE 2017, 1352).
– Bereits aus dem in einer Teilungserklärung gewährten Ausbaurecht hinsichtlich des Dachgeschosses folgt, dass der Berechtigte den Ausbau sach- und fachgerecht durchzuführen hat und für eine fehlerhafte Durchführung auf Schadensersatz haftet (LG Berlin, Urteil vom 11.11.2016 – 55 S 174/14 WEG -, in: GE 2017, 1416).
– Eine lediglich das Musizieren beschränkende Regelung über Ruhezeiten in einer Hausordnung ist unzulässig (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.10.2017 – 2-13 S 131/16 -; in: GE 2017, 1559).
– a) Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197). b). Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage (BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 -; in: GE 2018, 520).
– Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden. Einer Unterlassungsklage, mit der sich Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung einer Einheit wenden, kann der Beklagte nicht im Wege der Einrede entgegenhalten, dass er die Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Nutzungsregelung beanspruchen kann; grundsätzlich muss derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben und darf die neue Nutzung erst dann aufnehmen, wenn er ein rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 13.07.1995 -V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f.) (BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16 -; in: GE 2018, 651).
– Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sach der Gemeinschaft. Ein Wohnungseigentümer kann den Schaden, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu ersetzen ist, fiktiv in Höhe des Nettobetrages der Reparaturkosten abrechnen, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt (BGH, 09.12.2016 – V ZR 124/16 -).
– a) Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (Fortführung des urteils des Senats vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 – NJW 2012, 2797 Rn. 15). b) Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen (BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 97/15 -).
– Lehnen die Wohnungseigentümer es durch Beschluss ab, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum Verlangt, und erhebt der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage und zugleich eine auf die begehrte Maßnahme bezogene Beschlussersetzungsklage, so werden Schadensersatzansprüche wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht dadurch ausgeschlossen, dass er nachfolgende Vertragsbeschlüsse nicht anficht (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 11) (BGH, VU vom 23.02.2018 – V ZR 101/16 -).
– Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulgen, dass die auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst, und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von BGH, GE 2013, 65 = NJW 2013, 681 (BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17 -; in: GE 2018, 879).
– 1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vo 13.07.2012, V ZR 94/11, GE 2012, 1237 = NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil bom 25.09.2015, V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15 = GE 2016, 266). 2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden. 3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22.04.1999, VZB28/98, BGHZ 141, 224 = GE 1999, 1502). (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17 -; in: GE: 15/2018, 938).
– 1a. Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen. 1b. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich. 2 a Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. 2b. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 = GE 2015, 66). BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 – in GE: 15/2018, 942).
– 1. Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. 2. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 – 2- 13 S 98/17 -, in GE: 16/2018, 1007).
– 1. Bei übergroßen Wohnungsfenstern gehört eine Verschattungsanlage zur ordnungsgemäßen Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums, wenn sie nach der EnEV vorgeschrieben oder in der Baugenehmigung zur Auflage gemacht worden ist. 2. Auch im Rahmen des individuellen Störungsbeseitigungsanspruchs eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen ist dessen Einwand zuprüfen, dass die von der Beklagtenseite vorgenommene bauliche Veränderung dem ordnungsgemäßen Erstzustand des Gemeinschaftseigentums entspricht und deshalb hinzunehmen ist. 3. Eine nachträglich anzubringende Verschattungsanlage kann eine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG darstellen. (BGH, Urteil vom 20.07.2018 – V ZR 56/17 -, in: GE 17/2018, 1065).
– 1. Einem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch von Miteigentümern aus § 1004 BGB kann der Einwand aus § 254 BGB entgegengehalten werden. 2. In diesen Fällen kann die Verurteilung auf Beseitigung duch eine Feststellung zur Kostenbeteiligung des Beseitigungsgläubigers eingeschränkt werden. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 – 2-13 S 133/15 -; in: GE 17/2018, 1076).
– Ein Wohnungseigentümer ist von der auf § 16 Abs. 2 WEG beruhenden Beitragspflicht nicht deshalb befreit, weil er die ihm gehörenden Wohneinheit nicht nutzen kann. Ihm steht –anders als einem Mieter – wegen der Unbenutzbarkeit der Wohnung kein Minderungsrecht zu. Das Risiko der Benutzbarkeit oder Vermietbarkeit seiner Wohnung hat allein der Wohnungseigentümer zu tragen. Er bleibt daher auch bei einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit der Wohnungen in vollem Umfang zu Beitragszahlungen verpflichtet. (LG Berlin, Urteil vom 15.06.2018 – 55 S 81/17 -; in: GE 20/2018, 1293).
– Liegt – auch außerhalb einer Abstimmung in der Versammlung –die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu einer baulichen Veränderung durch einen Wohnungseigentümer vor, entsteht für den begünstigten Wohnungseigentümer ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand für den mit hohen Kosten verbundenen Umbau in der erkennbaren Annahme, dass ein späterer Rückbau nicht verlangt werden kann. (BGH, Urteil vom 06.07.2018 – V ZR 221/17 -; in:GE 22/2018, 1467).
1. Zur Verjährung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens; Verjährungshemmung durch Klageerhebung. 2. Haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen, dass Guthaben der Wohnungseigentümer ausgezahlt werden, so ist es dem Verwalter verwehrt, den Guthabenbetrag mit offenen Beitragsansprüchen aufzurechnen. ( LG Berlin, Urteil vom 16.01.2018 – 55 S 128/17 WEG -; in: GE 23/2018, 1530).
1. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht befugt, einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Schadensersatzanspruch gegen den amtierenden oder ausgeschiedenen Verwalter im eigenen Namen gelend zu machen. 2. Die zur Abwendung einer Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter erhobene Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers ist keine Maßnahme im Rahmen einer Notgeschäftsführung, aus der sich eine gesetzliche Prozessstandschaft des Wohnungseigentümers begründet. 3. Der Wohnungseigentümer, dem an einer gerichtlichen Durchsetzung angeblicher Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen den ehemaligen Verwalter gelegenist, hat einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft herbeizuführen. (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2018 – 55 S 235/17 WEG (nicht rechtskräftig).
– 1. Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, besteht ausnahmsweise keine geborene, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes umfasst (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 17). 2. In Ausnahmefällen kann ein Beschluss, mit dem Individualansprüche der Wohnungseigentümer vergemeinschaftet werden, als rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein; das kommt etwa dann in Betracht, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend gemacht hat, eine Rechtverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beabsichtigt ist und die Beschlussfassung allein dazu dienen soll, den laufenden Individualprozess zu beenden. 3. Zieht die Gemeinschaft auf § 1004 BGB gestützte Individualansprüche der Wohnungseigentümer durch Beschluss an sich, nachdem ein Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch gerichtlich geltend gemacht hat, und hält das Gericht den Beschluss nicht für nichtig, so kann es das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO bis zur Erledigung eines auf die Vergemeinschaftung bezogenen Beschlussmängelverfahren aussetzen; in der Regel wird das Ermessen dahingehend reduziert sein, dass die Aussetzung erfolgen muss, BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 – ).
1. Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zudem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. 2. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentspechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 ff.). ( BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 -; in IWW-Abrufnummer 206772).
Auch nach Eintritt der Verjährung des Rückbauanspruchs gegen den ursprünglichen Wohnungseigentümer als Handlungsstörer haftet auch ein Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers nunmehr als bloßer Zustandsstörer auf Duldung des Rückbaus einer unzulässigen baulichen Veränderung durch seinen Vorgänger. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 20.12.2018 – 72 C 77/18. WEG.; in: GE 3/2019, 199).
– 1. Jedem Wohnungseigentümer einer WEG steht ein Individualanspruch gemäß § 1004 BGB auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung, z.B. wegen Lärms oder auch durch eine bauliche Veränderung zu. 2. Einer besonderen Ermächtigung durch die WEG bedarf es nicht. (OLG Rostock, Urteil vom 13.09.2018 – 3 U 40/17 -; in: GE 7/2019, 463).
– § 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln. Es ist zulässig, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist zudem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer (etwa im Rahmen einer Notgeschäftsführung oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag) vorgenommen worden ist. (LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 – 55 S 14/18 WEG -; in: GE 7/2019, 467).
– 1. Hat ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, weil eine Beschlussfassung über die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht aber der Verband. 2. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Sanierungsbeschluss gefasst worden, scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung des Verbands aus; insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben. 3. Die zur Begründung eines geänderten oder erweiterten Klageantrags in der Berufungsinstanz gleichzeitig vorgetragenen Tatsachen und Beweismittel können nicht als verspätet zurückgewiesen werden, weil dies andernfalls unzulässigerweise auch die nach dem Gesetz grundsätzlich ausgeschlossene Präklusion des Angriffs selbst zur Folge hätte (BGH, NJW 2017, 491) (BGH, Urteil vom 16.11.2018 – V ZR 171/17 -; in GE 2019, 538).
– Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung (LG Berlin, Urteil vom 26.02.2019 – 55 S 10/18 WEG -; GE 2019, 544).
– Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Hält sich eine Nutzung von Wohn- und Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich ihre Unzulässigkeit nicht aus dem Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben (BGH, Urteil vom 08.03.2019 – V ZR 330/17 -; in: GE 2019, 605).
– Eine „Dekoration“ des Treppenhauses durch Eigentümer ist nicht per se unzulässig (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 – 2-13 S 94/18 -; in GE 2019, 676).
– Eine Haftung des Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG für Verbindlichkeiten des Verbands scheidet aus, wenn es sich um Ansprüche anderer Wohnungseigentümer handelt, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten). Hierzu gehören aufwendungsersatzansprüche, die einem Wohnungseigentümer wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit des Verbands zustehen, und zwar auch dann, wenn die Tilgung eine Notgeschäftsführungsmaßnahme i. S. d. § 21 WEG ist; dies gilt unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erwarten ist oder nicht (BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 279/17 -; in: GE 2019, 803).#
– In ungleichen WEG-Zweiergemeinschaften können verauslagte Reparaturbeträge nur über Eigentümerbeschlüsse ausgeglichen werden (AG Weimar, Urteil vom 13.02.2019 – 5 C 410/18 -; in: GE 2019, 865).
– a) Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 12 f). b) Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht (BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 -; in GE 2019, 977).
– 1. Beschreibt die Teilungserklärung eine zulässige Nutzung der einheit mit Beispielsfällen (Laden usw.), ist damit nicht bestimmt, dass eine andere Nutzung damit ausdrücklich ausgeschlossen ist. 2. Selbst wenn andere Nutzungen ausgeschlossen sind, ist bei einem Überlassungsverlangen immer noch zu prüfen, ob die praktizierte Nutzung bei typisierender Betrachtung über die zugelassene Beeinträchtigung hinausgeht (LG Berlin, Urteil vom 28.05.2019 – 55 S 95/18 WEG -; in: GE 2019, 981).
– Überlässt der Wohnungseigentümer eine gorße Wohnung an eine Wohngemeinschaft von Senioren, die ständig auf ambulante Pflegedienste angewiesen sind, widerspricht dies nicht dem Bestimmungszweck als Wohnung, solange der Betrieb nicht einen Pflegeheimcharakter annimmt (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.04.2019 – 73 C 64/18 -; in: GE 2019, 983).
– Das Recht des Grundstückseigentümers, Störungen durch Dritte, deren Quelle sich auf dem Grundstück befindet, auf eigene Kosten selbst zu beseitigen, beruht auf der aus § 903 Satz 1 BGB folgenden Rechtsmacht; diese Norm ist keine Anspruchsgrundlage und begründet keinen – zur Ausübung des Rechts auch nicht erforderlichen – Duldungsanspruch gegen den Störer (Fortführung von Senat, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 141/10, NJW 2011, 1068 Rn. 8 f.; Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 147/10, NJW 2011, 1069 Rn. 18; Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 181/13, GE 2014, 1055 = DNotZ 2014, 687 Rn. 8). 2. Einzelne Wohnungseigentümer können aus ihrem Miteigentum grundsätzlich nicht das Recht ableiten, von anderen Wohnungseigentümern oder von Dritten rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums auf eingee Kosten selbst zu beseitigen. 3. Die Wohnungseigentümer können beschließen, eine rechtwidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen; befindet sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, kan der betroffene Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG verpflichtet sein, die Maßnahme zu dulden. 4. Auch in einer Zweiergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer nur im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen, dass eine von dem anderen Wohnungseigentümer rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beseitigt wird; er darf die Beseitigung nicht selbst auf eigene Kosten vornehmen. 5. Sind gegen den Störer gerichtete Ansprüche auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB nicht (mehr) durchsetzbar, haben einzelne Wohnungseigentümer nicht ohne Weiteres einen Anspruch darauf, dass die Beseitigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eigene Kosten beschlossen wird; es kann je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, hiervon abzusehen (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 -; in: GE 1425).
-1. Wird eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Gewerbeeinheit (Laden)“ bezeichnet, kann darin keine gastronomische Einrichtung betrieben werden. 2. Wird ein Teil- oder Wohnungseigentum zweckwidrig genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält. Dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist. 3. Ebenso wenig wie ihnen das Wissen des Verwalters verjährungsrechtlich zum Nachteil gereichen würde, kann auch dessen Handeln und sein Verhalten gegenüber dem Schuldner für sich genommen keinen Vertrauenstatbestand im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern schaffen. (LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 – 55 S 46/18 -; in: IMR 2019, 465.)
1.Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch unzulässige bauliche Veränderungen gestört, steht den betroffenen Wohnungseigentümern ein Individualanspruch aus § 1004 BGB auf Beseitigung zu. Die einzelnen Wohnungseigentümer können diesen Anspruch allein geltend machen. 2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Idividualansprüche der Mitglieder jedoch durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; es besteht eine „gekorene“ Ausübungsbefugnis gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Anspruch, nachdem sie ihn an sich gezogen hat, in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen. ( AG Wedding, Urteil vom 02.09.2019 – 10 C 300/19 -; in: IMRRS 2019, 1460).
1.Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. 2. Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit im Falle einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. 3. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Eisverkaufstelle (Eisdiele) mit Bestuhlung verstößte gegen eine in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung, nach der die Einheit nur als „Laden“ genutzt werden darf, bei typisierender Betrachtung stört die Nutzung jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen. (BGH, Urteil vom 25.10.2019, V ZR 271/18 -; in IWW-Abrufnummer 21314).
-1.Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, besteht ausnahmsweise keine geborene, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustands umfasst (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 07.02.2014 – V-ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 17). 2. In Ausnahmefällen kann ein Beschluss, mit dem Individualansprüche der Wohnungseigentümer vergemeinschaftet werden, als rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein; das kommt etwa dann in Betracht, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend gemacht hat, eine Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beabsichtigt ist und die Beschlussfassung allein dazu dienen soll, den laufenden Individualprozess zu beenden. 3. Zieht die Gemeinschaft auf § 1004 BGB gestützte Individualansrüche der Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch gerichtlich geltend gemacht hat, und hält das Gericht den Beschluss nicht für nichtig, so kann es das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO bis zur Erledigung eines auf die Vergemeinschaftung bezogenen Beschlussmängelverfahrens aussetzen; in der Regel wird das Ermessen dahingehend reduziert sein, dass die Aussetzung erfolgen muss (BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 -; in: GE 2020, 122).
– Ein Wohnungseigentümer hat im Regelfall kein Betretungsrecht für Freiflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, um „gefangene“ Gemeinschaftsflächen nutzen zu können (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.11.2019 – 2-13 S 103/18 -; in: GE 2020, 127).
-1. Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, sind im Allgemeinen nur insoweit materiell überprüfbar, als das „Ob“ und das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen; einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare „mehrheitsfest“ Rechte der Sondereigentümer betreffen. 2. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren „mehrheitsfesten“ Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums; sie darf durch einen auf der Grundlage eiiner allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. (Fortführung des Senatsurteils vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346, Rn. 13 ff.). 3. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z.B. an Feirengäste verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. 4. Jedenfalls auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen weren, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist. (BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/19 -; in: IWWW-Abrufnummer 209065).
– 1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. 2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt. (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -; in IWW, Abrufnummer: 120021).
– 1. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsrämen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen (Rn.7) (Rn.8) (Rn.9). 2. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dan, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (Rn.14). (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 -; in: juris).
– 1. Hat ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, weil eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, kann ein Ersatzanspruch nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer bestehen, nicht gegen den Verband. 2. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung des Verbands aus. 3. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben. Schuldner des Aufopferungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG ist der Verband. (BGH, Urteil vom 16.11.2018 – V ZR 171/17 -; in: IMR 2019, 198).
–Auch nach Eintritt der Verjährung des Rückbauanspruchs egen den ursprünglichen Wohnungseigentümer als Handlungsstörer haftet auch ein Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers nunmehr als bloßer Zustandsstörer auf Duldung des Rückbaus einer unzulässigen baulichen Veränderung durch seinen Vorgänger. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 20.12.2018 – 72 C 77/18 WEG -; in: IMR 2019, 251).
-Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig. Deshalb ist ein Dritter, auf den Verkehrssicherungspflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbandes. Verletzt der Dritte schuldhaft die Verkehrssicherungspflicht, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gemäß § 280 Abs. 1 BGB gegen den Verband (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn. 15 ff., 38) (BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 43/19 -; in GE 8/2020, 548).
-Wird eine Teileigentumseinheit als „Gewerbeeinheit (Laden)“ gekennzeichnet, kann ein Gaststättenbetrieb darin untersagt werden. (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 16.01.2019 – 55 S 46/18 WEG -; in GE 9/2020, 617).
-Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind. (BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 295/16 -; in GE 12/2020, 810).
-1. Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggf. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt werden. 2a.) Ein Sondernutzungsrecht kann nicht selbständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden. 2b.) Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann eine Sondernutzungsfläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen. 2c. Berechtigt eine Dienstbarkeit zur Nutzung von Sondereigentum, ist die Berechtigung vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Eintragungsbewilligung dahingehend zu verstehen, dass die auch die Nutzung der Fläche umfasst, an der ein dem Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Die Befugnis zur Nutzung einer solchen Fläche muss daher nicht schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet werden. 2 d.) Für eine Aufhebung oder Übertragung des Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß §§ 876, 877 BGB erforderlich; können die übrigen Wohnungseigentümer jedoch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen, ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung verpflichtet. 2 e) Überschreitet der Dienstbarkeitsberechtigte die Grenzen einer zulässigen Nutzung, wie sie sich aus den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander ergeben, stehen den Wohnungseigentümern – nicht anders als gegen den Mieter – Ansprüche aus § 1004 BGB zu. (BGH, Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 317/18 -, in GE 14/2020, 936).
a) § 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt auch dann, wenn eine solche – hinreichend bestimmt beschriebene – Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist. b) Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt. (BGH, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19 -; in GE 15/2020, 997).
-Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche (Bestätigung von Senat, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 9 ff.; Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 9; Urteil vom 06.07.2018 – V ZR 221/17, ZWE 2019, 139 Rn.9). (BGH, Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 173/19 -; in GE 17/2020, 1126).
-1.Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind. 2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen und ist dann allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Dritten. 3. Die Vergemeinschaftung der Ansprüche der Wohnungseigentümer, die das Unterlassen einer zweckwidrigen Nutzung eines Wohnungseigentums zum Gegenstand haben, ist zulässig. 4. Die Vergemeinschaftung der Unterlassungsansprüche begründet die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für deren gerichtliche Geltendmachung und führt folglich dazu, dass ein bereits klagender Eigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt ist. Er ist allerdings nicht gezwungen, seine Klage zurückzunehmen oder deren Abweisung als unzulässig hinzunehmen, sondern kann dem nachträglichen Fortfall der Prozessführungsbefrugnis durch eine Erledigungserklärung Rechnung tragen. (BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 295/16 ).
–Ob Schadensersatzansprüche wegen eines Substanzschadens an dem gemeinschaftlichen Eigentum, an dem ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist (hier: Entfernung von Pflanzen im Bereich der Sondernutzungsfläche), dem Sonernutzungsberechtigten oder den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen, richtet sich in erster Linie nach dem Zuweisungsgehalt des Sondernutzungsrechts; maßgeblich sind insoweit die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung. (BGH, Beschluss vom 26.11.2020 – V ZB 151/19 -; in GE 3/2021, 191).
–Berechtigt zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer bezüglich der Überschreitung ihrer Gebrauchsrechte am Gemeinschaftseigentum ist nach der WEG-Reform drch das WEMoG nur die Gemeinschaft und nicht mehr der einzelne Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für bereits vor dem 01.12.2020 anhängige Verfahren. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.01.2021 – 2-13 S 155/19 -; in: GE 4/2021, 253).
-Wollen die Eigentümer von einem Rückbau einer von einem Eigentümer vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums absehen, kann dies zwar von ihrem Ermessensspielraum erfasst sein (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 =NZM 2019, 788), erforderlich ist dann aber, dass die Wohnungseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende konkrete Alternativen zum Rückbau in eine Abwägungsentscheidung einbeziehen und dahingehende Maßnahmen in die Wege leiten. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2021 – 2-13 S 26/20 -; in: GE 4/2021, 255).
-Die Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, ein Teileigentümer habe die in seinem Sondereigentum unterliegenden Räume mit allen Bestandteilen und jeglichem Zubehör auf eigene Kosten in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, umfasst nicht die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. (LG Köln, Urteil vom 12.11.2020 – 29 S 25/20 -).
-a) Nach der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin auch dann selbst geltend machen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist, die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9 a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums. b) Das Recht des Wohnungseigentümers, Störungen abzuwehren, die sowohl den räumlichen Bereich seines Sondereigentums als auch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, beschränkt sich auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche; nur unter den Voraussetzungen von § 14 Abs. 3 WEG kann ein einzelner Wohnungseigentümer Ausgleich in Geld verlangen. (BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19 -).
-Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird (BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19 -; in: GE, 13/2021, 826).
– Auch in einer Zweiter-Gemeinschaft bestehen Ansprüche eines Wohnungseigenümers für gemeinschaftsbezogene Aufwendungen aus Geschäftsführung ohne Auftrag bzw. Bereicherungsrecht nur gegen die rechtsfähige Gemeinschaft, nicht unmittelbar gegen den weiteren Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 254/19 -; in: GE 15/2021, 951).
-a) Nach der zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin auch dann selbst geltend machen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist; die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums. b) Das Recht des Wohnungseigentümers, Störungen abzuwehren, die sowohl den räumlichen Bereich seines Sondereigentums als auch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, beschränkt sich auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche; nur uner den Voraussetzungen von § 14 Abs. 3 WEG kann ein einzelner Wohnungseigentümer Ausgleich in Geld verlangen (BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19 -; in: GE 16/2021, 1008).
-1. Die (Intensiv-) Pflege eines Menschen bis zu seinem Lebensende in den eigenen vier Wänden einer Eigentumswohnanlage nimmt dieser nicht ihren Nutzungscharakter zu Wohnzwecken und ist daher von jedem Miteigentümer grundsätzlich hinzunehmen. 2. Anders ist dies bei typisierender Betrachtungsweise jdoch zu beurteilen, wenn eine Vielzahl von Pflegebedürften und demenzkranken Menschen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung in den Wohneinheiten untergebracht werden soll, insbesondere wenn sich solche Beeinträchtigungen ergeben, die dem Betrieb einer Krankenstation nahekommen (AG Schöneberg, Urteil vom 07.07.2021, 770 C 76/20 -; in: GE 16/2021, 1012).
-Die Verlegung eines Müllstandplatzes in die Nähe des Schlafzimmerfensters eines Wohnungseigentümers und an eine Stelle, die zumindest in den Sommermonaten in der Mittagssonne liegt, so dass mit dem Geruchsbeeinträchtigungen zu rechnen ist, stellt eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung und Benachteiligung des Wohnungseigentümers dar, die dieser nicht hinnehmen muss. (AG München, Endurteil vom 06.07.2020 – 481 C 17917/19 WEG -; in: GE 18/2021, 1136).
-Ein in der Teilungserklärung als „Keller“ bezeichneter Raum darf – vorbehaltlich einer darüberhinausgehenden ausdrücklichen Nutzungsregelung mit Erlaubnis einer Änderung der Zweckverwendung – nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, weil Letztere intensiver und konfliktträchtiger ist. (LG Karlsruhe, Urteil vom 30.12.2020 – 11 S 129/18 -).
-Sieht eine Gebührensatzung eine gesamtschuldnerische Haftung von Miteigentümern oder mehreren aus gleichem Grund Berechtigten für Gebührenschulden vor, besteht keine Verpflichtung des Satzungsgebers, hiervon die Eigentümer von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes auszunehmen und für sie eine lediglich persönliche Haftung zu begründen. (OGV Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 02.08.2021 – 6 C 11564/20 -).
-Ein „Nachteil“ i.s.d. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n.F. ist bei jeder nicht ganz unerheblichen Beeinträchtigung, die konkret und objektiv sein muss, gegeben; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Die Schwelle für die Annahme einer Beeinträchtigung ist niedrig anzusetzen; nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen bleiben daher außer Betracht. (AG Hamburg-St.Georg, Urteil vom 25.06.2021 – 980a C 5/21 WEG).
-Zwar kann neben § 18 Abs. 4 WEG mit Blick auf die Informationsrechte des Wohnungseigentümers in Einzelfällen dem Wohnungseigentümer über das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hinaus auch ein Auskunftsanspruch zustehen. Dieser setzt aber voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021 – 2-13 S 120/20 -; in GE: 20/2021, 1272).
-1. Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 01.Dezember 2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung (hier: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken), kommt es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmoderni- sierungsgesetzes am 01. Dezember 2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbandes nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. 2. Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt). 3. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, GE 2018, 651 = NJW-RR 2018, 1227 Rn.9). (BGH, Urteil vom 16.07.2021 -V ZR 284/19 -; in GE: 21/2021, 1370).
-Nach der zum 01.Dezember 2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs-und Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB, die auf die Abwehr von Störungen seines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts gerichtet sind, weiterhin selbst geltend machen (Fortführung von Senat, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19, WuM 2021, 521). (BGH, Versäumnisurteil vom 01.10.2021 – V ZR 48/21 – in IWW).
a) Im Grundsatz können die Wohnungseigentümer ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschließen. b) Auf Dauer kann die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums aufgrund von baulichen oder bauordnungsrechtlichen Mängeln (hier: Brandschutzmängel) jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden, wenn dadurch die Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigt oder sogar ausgeschlossen wird; die Wohnungseigentümer können sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen nicht durch ein mehrheitlich verhängtes Nutzungsverbot entziehen (Fortführung von Senat, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17, GE 2018, 942 = ZflR 2018, 553 Rn. 21 f.). Zerstört i.S.v. § 22 Abs. 4 WEG a.F. (nunmehr § 22 WEG) ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist; die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, werden durch die Vorschrift nicht begrenzt. (BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 -; in GE: 23/2021, 1498).
-Nach der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB, die auf die Abwehr von Störungen seines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts gerichtet sind, weiterhin selbst geltend machen (Fortführung von Senat, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19, GE 2021, 1008 – WuM 2021, 521). (BGH, Versäumnisurteil vom 11.06.2021 – V ZR 48/21, in GE: 24/2021, 1568).
-1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann nur durch die Gemeinschaftsordnung, d.h. eine Vereinbarung eingeschränkt werden. Ein Beschluss hingegen, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränkt, ist nichtig. (AG Essen, Urteil vom 09.12.2021 – 196 C 73/21 -).
-1.Da das Anfechtungsrecht nicht dem persönlichen Interesse des Anfechtenden dient, sondern dem Interesse aller Wohnungseigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung, muss der anfechtende Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Beschluss nicht persönlich betroffen sein. 2. Grundsätzlich hat der Verband die Kompetenz, das Abstellen bestimmter Fahrzeuge in der Tiefgarage zu untersagen. 3. Allerdings hat der Gesetzgeber mit dem WEMoG jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein individuelles Recht auf die Gestattung baulicher Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, gegeben. Dieser individuelle Anspruch, der nicht abdingbar ist, würde durch einen Beschluss, E-Autos nicht in der Tiefgarage abstellen zu dürfen, ins Leere laufen. Damit verstößt ein solcher Beschluss gegen ein wesentliches gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform, da die Schaffung von Ladeinfrastruktur die „Triebfeder“ der WEG-Reform war. (AG Wiesbaden, Urteil vom 04.02.2022 – 92 C 2541/21 -).
-Ein Beschluss, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränkt, ist nichtig; das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann nur durch die Gemeinschaftsordnung, d.h. durch eine Vereinbarung eingeschränkt werden. (AG Essen, Urteil vom 30.12.2021 – 196 C 73/21 -; in GE: 2/2022, 108).
–Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen. Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Bestätigung von Senat, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, GE 2021, 1370 = NZM 2021, 717 Rn. 13.19 f.). (BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21 -; in GE: 8/2022, 418).
-1. Beeinträchtigen oder erschweren andere Wohnungseigentümer oder Dritte den Zugang zum Sondereigentum durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, können Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemä § 9a Abs. 2 WEG allen durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden; das gilt auch dann, wenn die Hindernisse brandschutzrechtlich unzulässig sind (hier: Halten in einer Feuerwehrzufahrt). 2. Ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der im Widerspruch zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften eine Duldung des regelmäßigen Haltens von Lieferfahrzeugen in der auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer befindlichen Feuerwehrzufahrt zugesagt, ist nichtig. (BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21 -; in GE: 9/2022, 480).
-Ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat, kann von den anderen Eigentümern auch dann keine unmittelbare (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen, wenn er später aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist; das gilt auch bei einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft (Fortführung von Senat, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19, GE 2021, 128 = NZM 2021, 146). (BGH, Urteil vom 25.03.2022 – V ZR 92/21 -; in: GE 11/2022, 586).
-Ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat, kann von den anderen Eigentümern auch dann keine unmittelbare (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen, wenn er später aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist; das gilt auch bei einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft (Fortführung von Senat, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19, NZM 2021, 146). (BGH, Urteil vom 25.03.2022 – V ZR 92/21 -).
-Die Eigentümergemeinschaft, die unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschließt, die notwendig Substanzeingriffe auch am Sondereigentum erfordern, ist befugt, zugleich diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich sind (BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 207/21 -;in GE: 18/2022, 961).
-Gibt die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vor, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung (Fortführung von Senat, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, GE 2018, 651 = NJW-RR 2018, 1227 Rn.9). (BGH, Urteil vom 15.07.2022 – V ZR 127/21 -; in GE: 17/2022, 915).
–Wohnungseigentümer, die den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Spitzboden eigenmächtig und unerlaubt ausbauen, sind zum Rückbau verpflichtet, unabhängig davon, ob die Baumaßnahmen mangelfrei ausgeführt worden sind und die Statik des Hauses beeinflusst haben. Die bloße Zustimmung des Verwalters zu den Umbaumaßnahmen schließt diese Ansprüche der Gemeinschaft nicht aus. (LG Berlin, Urteil vom 25.08.2022 – 85 S 16/21 WEG -; in GE: 20/2022, 1062).
-1. Der Einbau eines Klimagerätes an der Außenfassade stellt eine bauliche Veränderung dar, die gem. § 20 Abs. 1 WEG (in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und den allgemeinen Schranken ordnungsmäßiger Verwaltung) mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. 2. Nur dann, wenn die Anlage „grundlegend umgestaltet“ werden würde, wäre eine optische Veränderung von Belang und ein den Einbau eines Klimagerätes gestattender Beschluss könnte erfolgreich wegen eines Verstoßes gegen § 20 Abs. 4 WEG angefochten werden. 3. Die Frage einer eventuellen nicht unerheblichen Beeinträchtigung des Klägers spielt nach geltendem Recht für die Frage der Genehmigung der baulichen Veränderung keine Rolle mehr. (AG Bremen, Urteil vom 02.11.2022 – 28 C 34/22 -).
-1. Als Eigentümer einer Immobilie muss man sich nicht darauf verweisen lassen, die Wohnverhältnisse erst dann anpassen zu dürfen, wenn bereits körperliche Einschränkungen eingetreten sind. 2. Gerade die Durchführung von Umbau- und Umzugsarbeiten werden sich nach Eintritt körperlicher Einschränkungen besonders schwierig gestalten. (AG Wetzlar, Urteil vom 13.01.2022 -35 C 118/21 -).
-1. Der Ausbau eines in der Teilungserklärung nicht vorgesehenen Spitzbodens stellt eine unzulässige bauliche Veränderung dar, die zurückzubauen ist. Gleiches gilt für den Einbau von Dachfenstern, die zu einem erhöhten Erhaltungsbedarf des Gemeinschaftseigentums führen. 2. Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass der Verwalter baulichen Veränderungen zustimmen muss, führt im Regelfall nicht dazu, dass damit die Zustimmung der Eigentümer entbehrlich ist. 3. Für den Beginn der Verjährung von Beseitigungsansprüchen nach altem Recht ist die Kenntnis aller Eigentümer erforderlich. (LG Berlin, Urteil vom 07.07.2022 – 85 S 16/21 WEG – ).
– § 20 Abs. 1 WEG enthält eine Bausperre für bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der Eigentümer. Eine solche Veränderung stellt die Montage einer Photovoltaikanlage dar. Ein Eingriff in die Substanz ist hierzu nicht erforderlich. Auch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG kann nicht hergeleitet werden, dass über die privilegierten Wall-Boxen hinaus eine Photovoltaikanlage außen am Balkon angebracht werden darf. (AG Konstanz, Urteil vom 09.02.2023 – 4 C 425/22 WEG – ; in: GE, 5/2023, 246)
-Der eine private Ladestation betreibende Wohnungseigentümer muss die Eintragung des Elektroinstallateurs in das Netzverzeichnis der Bundesnetzagentur betreiben und die wesentlichen Versicherungsbedingungen aushandeln. (LG Frankfurt/ Main, Urteil vom 22.12.2022 – 2-09 S 31/22 – ; in: GE, 7/2023, 355)
–Auch nach der WEG- Reform können die Eigentümer Ansprüche auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen und damit verbundene Schadensersatzansprüche individuell geltend machen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.Mai 2023 – 2- 13 T 33/23 – ; in GE, 11/2023, 552)
-1. Ein Beschluss über ein Verbot der Hundehaltung, der neben einer Ausnahme für in der Anlage vorhandene Tiere vorsieht, dass im Einzelfall die Gemeinschaft durch Beschluss die Hundehaltung gestatten kann, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. 2. Es ist nicht erforderlich, dass in dem Beschluss über das Hundehaltungsverbot bereits die Kriterien angeführt werden, unter denen in Zukunft im Einzelfall die Hundehaltung genehmigt wird. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2023 – 2- 13 S 89/21 – )
-1. Ein Eigentümer, der sich Geruchsbelästigungen durch Grillen ausgesetzt fühlt, kann selbst gegen das Grillen vorgehen. 2. Kommt es durch das Grillen zu Rauch- und Geruchsbelästigungen, ist die Anzahl des Grillens auf maximal viermal im Monat zu beschränken, wobei auch nicht an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen gegrillt werden darf. 3. Zwar sind isolierte Drittwiderklagen gegen einen bislang nicht am Prozess beteiligten Dritten grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme besteht nach dem Zweck der Widerklage, die Vervielfältigung und Zersplitterung von Prozessen zu vermeiden und eine gemeinsame Verhandlung und Entscheidung über zusammengehörige Ansprüche zu ermöglichen, jedoch in den Fällen, in denen die geltend gemachten Ansprüche tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen des Drittwiderbeklagten verletzt werden. (LG München I, Urteil vom 01.03.2023 – 1 S 7620/22 WEG – )
-1. Der Eigentümer einer Eigentumswohnung ist zur Duldung der von einer Mastleuchte auf dem Parkplatz vor dem Balkon der Wohnung ausgehenden Lichteinwirkung gem. § 1004 Abs. 2 BGB nur verpflichtet, wenn es sich lediglich um unwesentliche Beeinträchtigungen i.S.v. § 906 Abs. 1 BGB handelt. 2. Zur Beurteilung der Wesentlichkeit sind die Hinweise zur Messung, Beurteilung und Minderung von Lichtimmissionen der Bund/Länder- Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz als Orientierungshilfe geeignet. (LG Freiburg, Urteil vom 05.05.2020 – 9 S 46/19 )
-1. Ein auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestützter Anspruch eines Wohnungseigentümers auf einen anderen Umlageschlüssel für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten ist nur dann gegeben, wenn zugleich die in § 10 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen vorliegen. 2. Dies gilt auch bei der Verteilung eines in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarten Selbstbehalts. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21)
-1. Der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen schlichten Verweisung auf die Gesetzeslage oder der bloßen Wiederholung des Gesetzes lässt sich in Ermangelung anderer Anhaltspunkte nicht entnehmen, dass es auch nach einer Gesetzesänderung bei der Anwendung alten Rechts verbleiben soll. Vielmehr ist dies grundsätzlich als dynamische Verweisung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen zu verstehen. 2. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss ggf. im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Diesem Unterlassungsanspruch kann der bauwillige Wohnungseigentümer nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht. (BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22 – ; in: GE, 12/2023, 602)
-1. Ein Beschluss über die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG muss dem Gleichbehandlungsgebot entsprechen, so dass vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleich zu behandeln sind. 2. Bei einer Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall ist es jedoch nicht erforderlich, dass bereits dieser Beschluss regelt, dass in künftigen gleich gelagerten Fällen ein identischer Kostenverteilungsschlüssel angewandt werden wird. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2023 -2- 13 S 15/22 – ; in: GE, 12/2023, 605)
-1. Ein einzelner Eigentümer kann gegen den Verwalter seit dem 01.12.2020 keinen Rechenschaftsanspruch mehr geltend machen, dieser Anspruch steht nur der Gemeinschaft zu. 2. Eine Klage auf Rechenschaft kann aber in Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichts umgedeutet werden. (LG Dortmund, Urteil vom 01.03.2022 – 1 S 172/21 – )
-1. § 20 Abs. 1 WEG stellt einen „Beschlusszwang“ für bauliche Veränderungen dar. 2. Fehlt ein Beschluss, darf die bauliche Veränderung durch einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht vorgenommen werden. 3. Dieser „Beschlusszwang“ kann durch abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden. (BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22 -)
-1. Die Errichtung eines Schuppens auf einem zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteil stellt eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum dar, weil es hierdurch dauerhaft umgestaltet wird. 2. Das Sondernutzungsrecht umfasst die gärtnerische Nutzung, nicht aber bauliche Veränderungen. 3. Ein Schweigen begründet keine Zustimmung. 4. Die Errichtung eines Fahrradstands ist ebenfalls eine bauliche Veränderung. (LG Dortmund, Urteil vom 28.03.2023 – 1 S 52/21 -)
– Eine „Teileigentumseinheit bestehend aus Hobby- und Abstellraum“ kann auch zu Zwecken eines gewerblichen Buchhaltungsbüros genutzt werden. (LG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2023 – 11 S 139/21 -)
-1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und Träger eigenen Vermögens sein. Die Wohnungseigentümer haben keinen Anspruch auf Mitgebrauch des Gemeinschaftsvermögens (hier einer „Rezeption“). 2. Ein Raum des Gebäudes oder einer Freifläche kann zum Gemeinschaftseigentum oder zum Gemeinschaftsvermögen gehören. Erwirbt die Gemeinschaft selbst Grundbesitz (z.B. ein angrenzendes Grundstück als Parkfläche oder eine Sondereigentumseinheit als Hausmeisterwohnung oder einen Sondereigentums- Kellerraum als Lagerraum), ist dieser wie jeder andere Gegenstand des Verwaltungsvermögens zu behandeln. Die Nutzung des Gemeinschaftsvermögens erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich bereits aus ihrer Stellung als Eigentümerin oder Rechteinhaberin, ohne dass es einer besonderen Regelung bedurfte. (LG München I, Beschluss vom 08.11.2022 – 36 S 6500/22 WEG -)
-Jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zur Zahlung nicht mehr geschuldeter Vorschüsse bzw. Nachschüsse zur Kostentragung aufgefordert hat, ist er aufgrund nachwirkender Treuepflichten gehalten, der Wohnungseigentümergemeinschaft den Eigentümerwechsel anzuzeigen. Bei Verletzung dieser Pflicht ist der ausgeschiedene Wohnungseigentümer verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz für die Kosten eines mit der Beitreibung beauftragten Rechtsanwalts zu leisten. (AG Wiesbaden, Urteil vom 06.02.2023 – 91 C 1245/22 -)
-1. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss herbeizuführen. 2. Die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs bei nicht gestatteten baulichen Veränderungen ist nicht treuwidrig. Dieser Unterlassungsanspruch wird seit dem 01.12.2020 durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeübt. (BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22 -)
-1.Enthält die Teilungserklärung eine Zweckbestimmung, die vorgibt, wie eine Einheit zulässigerweise genutzt werden darf, dann geht durch eine solche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter eine inhaltliche Ausgestaltung des Sondereigentums einher. 2. Die Nutzung des Sondereigentums wird über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorgeht. Bei nächstliegender Auslegung kann allerdings schon eine schlichte Bezeichnung in der Teilungserklärung als Zweckbestimmung zu verstehen sein. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.10.2022 – 2-09 S 41/21 -)
-Besteht in einer Gemeinschaft Streit über die Zuordnung von Räumen zum Gemeinschaftseigentum, ist im reformierten Wohnungseigentümergesetz eine Auseinandersetzung der Eigentümer untereinander unzulässig. Die Ansprüche auf Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftseigentums kann nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Dabei umfasst die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG auch denkbare Ansprüche auf außerhalb des Wohnungseigentümergesetzes liegender Grundlage, wie etwa der § 985 BGB, und erstreckt sich auch auf Besitzschutzansprüche, wie etwa § 861 BGB (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 – 2-13 S 116/22 – )
-1. Wenn in einer Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von nicht gemeinschaftlich nutzbaren Balkonen auf den jeweils nutzenden Teil- oder Sondereigentümer übertragen worden ist, so sind davon auch die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der Balkone wie die Balkonbrüstungen erfasst. 2. Die Gemeinschaft der Eigentümer kann die Sanierung von Balkonen in solch einem Fall nur dann entgegen der Teilungserklärung gemeinschaftlich durchführen lassen, wenn alle damit einverstanden sind. 3. Vielmehr ist in der Regel jeder Teil- oder Sondereigentümer bei Bedarf für seinen jeweiligen Balkon zu verpflichten, eine solche Sanierung auf eigene Kosten durchzuführen. 4. Auch ein Beschluss, die Maßnahmen „an sich zu ziehen“, scheidet in einem solchen Fall wegen der vorrangigen Regelung der Teilungserklärung aus. (AG Oldenburg, Urteil vom 16.01.2023 – 16 C 22/22 – )
-1. Ein Beschluss über ein generelles Verbot von außenliegenden Klimageräten ist anfechtbar. 2. Bei der nach § 20 Abs. 3 WEG vorzunehmenden Abwägung können auch die Folgen des Klimawandels auf die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung zu berücksichtigen sein. (AG Freiburg, Urteil vom 03.08.2023 – 56 C 1752/21 WEG – )
-Eine Solaranlage auf dem Garagendach („Balkonkraftwerk“) stellt jedenfalls dann keine optische Beeinträchtigung dar, wenn bereits die zur Garage zeigende Dachseite des Hauses mit Solarplatten bestückt ist. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.12.2021 -2 – 13 S 135/20 -; in: GE, 6/2023, 305)
-1. Die (Intensiv-)Pflege eines Menschen bis zu seinem Lebensende in den eigenen vier Wänden einer Eigentumswohnanlage nimmt dieser nicht den Nutzungscharakter zu Wohnzwecken und ist daher von jedem Miteigentümer grundsätzlich hinzunehmen. 2. Anders ist dies bei typisierender Betrachtungsweise jedoch zu beurteilen, wenn eine Vielzahl von Pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung in Wohneinheiten untergebracht werden soll, insbesondere wenn sich solchen Beeinträchtigungen ergeben, die dem Betrieb einer Krankenstation nahekommen. (LG Berlin, Urteil vom 18.10.2022 – 55 S 124/21 WEG -; in: GE, 15/2023, 757)
-Ist ein Teil des Gemeinschaftseigentums (hier Gartenfläche) nur über eine Fläche zu erreichen, für die ein Sondernutzungsrecht bestellt ist (hier Hoffläche), unterliegt das Sondernutzungsrecht einer immanenten Schranke, die dazu führt, dass die anderen Eigentümer dieses zum Erreichen der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche durchqueren können. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 7.9.2023 – 2-13 S 98/21 -; in: GE, 21/2023, 1102)
-1. Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf die Genehmigung eines Split- Klimageräts. Pauschale Ausführungen zu den Folgen von Hitzbelastung können einen Anspruch aus § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG nicht begründen. 2. Zur hinreichenden Vorbefassung der Eigentümerversammlung bei Bezeichnung des konkret begehrten Gerätes erst im Gerichtsverfahren. (LG fRankfurt/Main, Beschluss vom 14.8.2023 – 2-13 S 5/23 -; in: GE, 24/2023. 1253)
-Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 WEG in der derzeitigen Fassung fällt. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 6.11.2023 – 2-13 S 54/23 -; in: GE, 2/2024, 95)
-1. Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat; einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf es hierfür nicht mehr. a) Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zweck dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit. b) Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände der Angemessenheit einer baulichen Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG trägt der klagende Wohnungseigentümer; verlangt ein Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses, muss er zur Begründung des Anspruchs darlegen, dass die bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zweck dient. Beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit der Maßnahmen, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände, die sich nicht bereits aus dem Begehren selbst ergeben. 2. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zwecks i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebte Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel- Ausnahme- Verhältnisses Rechnung zu tragen. 3. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit dem mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. (BGH, Urteil vom 9.2.2024 – V ZR 244/22 -; in: GE, 6/2024, 290)
-a) Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung oder Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer unter Berufung auf § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangt (hier: § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG), ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet. b) Ob die Anspruchsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG im Einzelnen vorliegen und ob die bauliche Veränderung insbesondere angemessen ist, ist bei einer Anfechtungsklage gegen einem dem Verlangen eines Eigentümers stattgebenden Beschluss ohne Bedeutung. Auf diese Voraussetzungen kommt es nur an, wenn der Individualanspruch des Wohnungseigentümers abgelehnt worden ist und sich dieser mit einer Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss wendet und/oder den Anspruch mit der Beschlussersetzungsklage weiter verfolgt. c) Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel- Ausnahme- Verhältnisses Rechnung zu tragen. (BGH, Urteil vom 9.02.2024 – V ZR 33/23 -; in: GE, 6/2024, 295)
-Ein Anspruch auf Gestattung einer baulichen Maßnahme gemäß § 20 Abs. 3 WEG kann auch bei abgeschlossenen Sachverhalten einem Beseitigungsanspruch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben entgegengehandelt werden. (LG Berlin II, Urteil vom 16.01.2024 – 85 S 11/23 WEG -; in: GE, 7/2024, 360)
-Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 WEG in der derzeitigen Fassung fällt. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.11.2023 – 2-13 S 54/23 -)
Nutzungen, Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums/Gemeinschaftseigentum/Sondereigentum
– Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (BayObLG, Beschluss vom 20.12.2000 – 2Z BR 61/00 -, in: NZM 2001, 534; GE 2001, 701). (Dies gilt z.B. beim nachträglichen Einbau von Kaltwasseruhren).
– Der einzelne Wohnungseigentümer hat nur dann einen Anspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Änderung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Warmwasserkosten, wenn die bisherige Regelung grob unbillig ist. Dies ist dann noch nicht der Fall, wenn das begehrte Abrechnungsverfahren über eine Zeitraum von zehn Jahren eine jährliche Ersparnis von 20 % mit sich brächte, die aber insgesamt die der Gemeinschaft durch die Installation neuer Messgeräte entstehenden Kosten nicht wettmachen würde (OLG Köln, Beschluss vom 23.11.2001 – 16 WX 202/01 -, in: NZM 2002, 571).
– Der Anspruch auf Gebrauchsregelung und Herausgabe von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Kellerräumen an die Gemeinschaft kann als Individualanspruch von jedem einzelnen Wohnungseigentümer und ohne Ermächtigung der Gemeinschaft gerichtlich geltend gemacht werden. Dem Herausgabeanspruch kann jedenfalls dann nicht der Anspruch auf Kellerneuverteilung entgegengehalten werden, wenn nach der Gemeinschaftsordnung jede Gebrauchsregelung einer Vereinbarung bedarf und ohne Zustimmung des Antragstellers, aber auch gegen seinen Willen keine Vereinbarung zustande kommen kann (KG, Beschluss vom 26.11.2001 – 24 W 6774/00 -, in: GE 2002, 266).
– Über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2 Z BR 182/01 -, in: GE 2002, 569).
– Es entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ein selbständiges Beweisverfahren zur Ursachenermittlung einzuleiten, wenn für eine Schimmelbildung Baumängel ursächlich sein können. Die Kosten eines solchen Beweisverfahrens sind auch dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich herausstellt, dass die Schadensursache im Verhalten der betroffenen Wohnungseigentümer liegt. Die Kosten dürfen diesen nur dann auferlegt werden, wenn sie schuldhaft gehandelt haben (BayObLG, Beschluss vom 31.01.2002 – 2 Z BR 57/01 -, in: GE 2002, 745).
– 1. Heizungs- und Thermostatventile an Heizkörpern in Wohnungseigentumsanlagen sind Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. 2. Die Kosten für die Reparatur und den Austausch defekter Thermostatventile sind somit Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in der Regel nach § 16 II WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen (OLG Hamm, Beschluss vom 06.03.2001 – 15 W 320/00 -, in: NZM 2001, 1130).
– 1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. 2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung. 3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. 4. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. 5. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen einen verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03 – , in: GE 2003, 1554).
– 1. Die Heizungsanlage des Mehrfamilienhauses ist ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, so dass die Grundstückseigentümer (hier: Wohnungseigentümergemeinschaft) auch Eigentümer der Heizungsanlage sind. 2. Ein langfristiger Wärmeversorgungsvertrag, der formularmäßig abgeschlossen wird, kann vorfristig gekündigt werden (OLG Rostock, Urteil vom 15.01.2004 – 7 U 91/02 – , in: GE 2004, 484).
– 1. Mit dem Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft tritt der Sondereigentümer auch in einen bestehenden Wasserlieferungsvertrag ein. 2. Die Wohnungseigentümer haften für die Wasserkosten als Gesamtschuldner. 3. Die Eigentümergemeinschaft kann die Wasserbetriebe nicht zum Abschluss von Einzelversorgungsverträgen veranlassen, denn die Versorgungspflicht besteht nur für das Haus, nicht für einzelne Wohnungen. 4. Für die Zeit nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft haftet der ehemalige Eigentümer nicht mehr für Wasserkosten (LG Berlin, Urteil vom 21.10.2003 – 48 S 64/03 – , in: GE 2004, 487).
– 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 – , in: ZMR 2004, 607).
– Wenn in der Teilungserklärung nicht hinreichend klar eine von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichende Regelung getroffen ist, bleibt es bei der Kostenverteilung nach Mieteigentumsanteilen für grundlegende Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (hier: Tiefgaragendach) (HansOLG Hamburg, Beschluss vom 03.03.2004 – 2 Wx 104/01 – , in: ZMR 2004, 614).
– Es verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmers aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat überträgt (KG, Beschluss vom 10.09.2003 – 24 W 141/02 – , in: ZMR 2004, 622).
– Auch Wasserzähler, die den individuellen Verbrauch des Sondereigentums erfassen sollen und in den zu Sondereigentum erklärten Räumen installiert werden, sind dem gemeinschaftlichen Eigentum gemäß § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG zuzuordnen (OLG Hamburg, Beschluss vom 30.12.2003 – 2 Wx 73/01 – , in: MietRB 2004, 290).
– 1. Durch die Entnahme von Wasser wird ein konkludenter Kaufvertrag mit den Wasserbetrieben abgeschlossen; bei einer Eigentümergemeinschaft kommt der Vertrag mit allen Miteigentümern zustande, unabhängig davon, ob sie Wasser verbrauchen oder nicht. 2. Jeder Eigentümer haftet als Gesamtschuldner unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils (hier: 0,77 % für Motorradeinstellplatz) (LG Berlin, Urteil vom 28.01.2004 – 48 S 97/03 – , in: GE 2004, 1298).
– Der Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG ist seinem Wesen nach ein Individualanspruch. Es ist deshalb verfahrensrechtlich unbedenklich, wenn zunächst zwar alle Wohnungseigentümer (ausgenommen der störende Wohnungseigentümer), im Zuge des Verfahrens jedoch nur noch ein oder einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch gegen diesen geltend macht oder machen. Nutzt ein Wohnungseigentümer Räume des gemeinschaftlichen Eigentums, ohne dass eine Vereinbarung oder ein gebrauchsregelnder Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, können die übrigen Wohnungseigentümer, einzeln oder gemeinsam, die Räumung und Herausgabe der Räume an die Eigentümergemeinschaft verlangen (BayObLG, Beschluss vom 15.01.2004 – 2Z BR 225/03 – , in: GE 2004, 1301).
– 1. Ob eine Regelung über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt und damit ein Änderungsanspruch gegeben ist, kann nur auf Grund einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungseigentümers festgestellt werden. 2. Unter Beachtung der Grundsätze für die Auslegung einer Grundbucheintragung ist auch eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen. Sie kann im Einzelfall zu einem Anspruch auf Abänderung des in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels führen. 3. Bei Vereinbarung eines Objektstimmrechts führt die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit auch im Fall der Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung (BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04 – , in: GE 2004, 1530).
– Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, bei fehlenden Messgeräten die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage insgesamt nach Wohnfläche zu verteilen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 236/03 – , in: MietRB 6/2004).
– Dem Straßenreinigungsunternehmen steht es grundsätzlich frei, einen bestimmten Miteigentümer einer Eigentumswohnungsanlage in Anspruch zu nehmen, wenn die Hausverwaltung ihren Verpflichtungen gegenüber dem Unternehmen nicht nachkommt (KG, Urteil vom 02.12.2004 – 8 U 119/04 – , in: GE 2005, 182).
– Der Beschluss zur Verteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten (nur) nach dem Verhältnis der Wohnflächen ist nicht nichtig. Er entspricht aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb auf Antrag aufzuheben. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels enthält. Eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenVO (unverhältnismäßig hohe Kosten) ist möglich, wenn die Investitionen durch die erwartete Heizkostenersparnis der kommenden 10 Jahre nicht gerechtfertigt sind (BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 – 2 Z BR 118/04 – , in: BayObLGR 2004, 423).
– Wenn die Miteigentumsanteile zunächst dem Flächenverhältnis entsprechen und nachträglich diese Relation verlieren (hier: wegen ausbaubedingter Flächen-Vergrößerungen), können die Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung – im Einzelfall – dazu führen, dass nicht mehr nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern nach dem Verhältnis der Flächen zu verteilen ist. In einem solchen Fall darf der benachteiligte Eigentümer eine Zustimmung zu einer entsprechenden Änderung der Teilungserklärung verlangen (BGH, Beschuss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04 – , in: ZMR 2004, 834).
– Wohnungseigentümer entscheiden nach billigem Ermessen, ob eine Instandhaltungsmaßnahme aus der Rücklage oder durch Sonderumlage finanziert wird. Es besteht kein Anspruch auf (teilweise) Ausschöpfung der Rücklage (BayObLG, Beschluss vom 22.09.2004 – 2Z BR 142/04 – , in: MietRB 2005, 153).
– Die Wohnungseigentümer haben einem Sondereigentümer den Schaden zu ersetzen, der diesem aus einer schuldhaften Ablehnung eines Beschlussantrages über eine erforderliche Instandsetzungsmaßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums entstanden ist (hier: Mietausfall) (KG, Beschluss vom 20.10.2004 – 24 W 97/03 – , in: MietRB 2005, 153).
– Die Wohnungseigentümer können mit Stimmenmehrheit die Installation von Wasserzählern im Sondereigentum beschließen und zugleich bestimmen, dass die Kosten der Wasserentnahmen zukünftig verbrauchsabhängig zu verteilen sind (OLG Hamburg, Beschluss vom 29.09.2004 – 2 Wx 1/04 – , in: MietRB 2005, 155).
– Sind die Gesamt- und Einzelabrechnung bestandskräftig beschlossen, muss der Wohnungseigentümer den festgestellten Betrag auch dann entrichten, wenn er möglicherweise materiellem Recht widerspricht, solange keine Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit der Abrechnung vorliegen (BayObLG, Beschluss vom 17.11.2004 – 2Z BR 178/04 – , in: MietRB 2005, 156).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz, bei oder nach Abschluss eines gemeinschaftlichen Kabelvertrages den internen Umlageschlüssel, etwa nach den für die nutzungswilligen Wohnungseigentümer bereitgestellten Anschlussdosen, festzulegen. 2. Bis zur bestandskräftigen Festlegung eines besonderen Umlageschlüssels für die Kabelgebühren sind diese Kosten nach dem gesetzlichen oder dem davon abweichend vereinbarten, für Betriebskosten vorgesehenen Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft umzulegen (KG, Beschluss vom 06.04.2005 – 24 W 13/03 -, in: GE 2005, 1561).
– Gerichtliche und außergerichtliche Kosten, die durch Gerichtsentscheidung gesamtschuldnerisch den Wohnungseigentümern auferlegt sind, sind nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umzulegen, also nach Miteigentumsanteilen und nicht nach Kopfteilen – Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Düsseldorf, 08.10.2002 – 3 Wx 261/02, ZMR 2003, 228 (KG, Vorlagebeschluss vom 07.11.2005 – 24 W 143/05 -, in: NZM 2006, 112, ZMR 2006, 153, Info M 2006, 90).
– Lassen außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an einer Regelung grob unbillig erscheinen, kann sich aus dem unter den Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis die Pflicht ergeben, der Änderung einer Vereinbarung (hier: Kostenverteilungsschlüssel) zuzustimmen. Allerdings besteht kein allgemeiner Grundsatz, dass ein Eigentümer keine Kosten für solche Einrichtungen tragen muss, die ihm persönlich keinen Nutzen bringen (OLG Schleswig, Beschluss vom 26.04.2006 – 2 W 234/05 -, in: WuM 2006, 407, Info M 2006, 245).
– 1. Das Anbringen einer Garderobe im Treppenhaus bedarf als Inanspruchnahme des Alleingebrauchs an Teilen des Gemeinschaftseigentums der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. 2. An dem Verfahren, das ein Eigentümer gegen einen anderen Eigentümer wegen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums führt, sind in der Regel die übrigen Eigentümer zwingend zu beteiligen (OLG München, Beschluss vom 15.03.2006 – 34 Wx 160/05 -, in: GE 2006, 1413).
– Auch wenn der Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt, haftet der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Bezahlung der Verbrauchskosten für die Be- und Entwässerung der Wohnungseigentumsanlage gemäß §§ 2 Abs. 1 S. 2 AVBWasserV, 1 Abs. 2 und 3, 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE) (KG, Urteil vom 29.09.2006 – 7 U 251/05 -, in: GE 2006, 1478).
– Schuldner der Abfall- und Straßenreinigungsgebühren sind nach Berliner Landrecht die Wohnungseigentümer als Miteigentümer und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Teilrechtsfähigkeit nach der Entscheidung des BGH vom 02.06.2005 (BGHZ 163, 154; NJW 2005, 2061; NZM 2005, 543) für die Haftung, die an die Eigentümerstellung anknüpft, keine Bedeutung hat. Mangels einer § 134 I 4 BauGB vergleichbaren gesetzlichen Regelung haften die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner, nicht anteilig. Diese Haftungsregelung verstößt nicht gegen Bundesrecht (KG, Urteil vom 06.04.2006 – 1 U 96/05 -, in: NJW 2006, 3647).
– Die Änderung der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Umstellung des Verteilungsmaßstabes für Wasserkosten nach Miteigentumsanteilen auf Wasserverbrauch bedarf nicht der Zustimmung der in Abt. I und II des Grundbuchs eingetragenen Gläubiger (LG Berlin, Beschluss vom 16.01.2007 – 86 T 604/06, 678-701/06 -, in: GE 2007, 303).
– Auch wenn der Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Stande kommt, haftet der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Bezahlung der Verbrauchskosten für die Be- und Entwässerung der Wohnungseigentumsanlage gem. § 2 I 2 AVBWasserVO, §§ 1 II, III, 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE) (KG, Urteil vom 29.09.2006 – 7 U 251/05 -, in: NZM 2007, 216).
– 1. Kosten eines Aufzugs und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht nutzen. 2. Eine Freistellung nicht nutzender Teil- und Wohnungseigentümer von diesen Kosten setzt eine eindeutige Bestimmung in der die Kostenverteilung regelnden Teilungserklärung voraus. Sieht diese eine Ausscheidung solcher Kosten vor, die nur einem Teil- oder Wohnungseigentümer zugeordnet werden und die dieser allein tragen müsse, rechtfertigt dies nicht die Freistellung von Teil- und Wohnungseigentümern ohne Nutzungsinteresse, wenn im Übrigen Aufzug und Treppenhaus von mehreren Teil- und Wohnungseigentümern genutzt werden (OLG Celle, Beschluss vom 28.11.2006 – 4 W 241/06 -, in: NZM 2007, 217).
– Für eine Kaufpreisforderung gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus einem Gaslieferungsvertrag haftet die insoweit rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die jeweiligen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haften demgegenüber nicht als Gesamtschuldner, auch nicht ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes neben bereits rechtskräftig (durch Versäumnisurteil) verurteilten weiteren Mitgliedern (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 125/06 -, in: GE 2007, 661).
– Sieht die Teilungserklärung vor, dass das Gemeinschaftseigentum in gutem Zustand zu erhalten ist, kann die Mehrheit der Eigentümer nicht beschließen, dass eine bestimmte Anlage (hier: Aufzug) wegen der hohen Kosten nicht repariert, also faktisch stillgelegt wird (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.11.2006 – 5 W 104/06-39 -, in: Info M 2007, 81).
– Vertragspartner eines Gaslieferanten ist im Regelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (d.h. der Verband). Eine Haftung der Wohnungseigentümer kommt daneben grundsätzlich nicht in Betracht (Ausnahme: ausdrückliche, persönliche Verpflichtung der einzelnen Eigentümer). Dies gilt auch für „Altverträge“, die vor Erlass des BGH-Urteils zur Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft geschlossen wurden (BGH, Urteil vom 07.03.2007 – VIII ZR 125/06 -, in: Info M 2007, 125).
– Auch wenn Vertragspartei des Versorgers (hier: Be- und Entwässerung) der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft ist, können die AGB des Versorgers eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer vorsehen. Die Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit steht dem nicht entgegen (KG, Urteil vom 29.09.2007 – 7 U 251/05 -, in: Info M 2007, 124).
– Auch wenn der Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande kommt, haftet der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die Verbrauchskosten für die Entwässerung der Wohnungseigentumsanlage gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 AVBWasserV, § 1 Abs. 2 und 3, §§ 2, 14 b der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in Berlin (ABE) (KG, Urteil vom 07.08.2007 – 13 U 26/07 -, in: GE 2007, 1485).
– Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NJW 2007, 2418).
– Für die Kompetenz des Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft, die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums durchzusetzen, gilt folgendes: Die Kompetenz ist vorhanden ohne weiteres bei gemeinschaftsbezogenen Rechten, die ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen (Minderung und kleiner Schadensersatz), auch bei nicht gemeinschaftsbezogenen Mängelrechten (Mängelbeseitigung, Aufwendungsersatz, Kostenvorschuss) nach Beschluss der Eigentümer, die Rechte „an sich zu ziehen“ (BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05 -, in: Info M 2007, 181).
– 1. Voraussetzung einer so genannten modernisierenden Instandsetzung ist stets ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, der dessen Reparatur von einem gewissen Gewicht oder dessen Erneuerung erforderlich machen würde. 2. Liegt eine bauliche Veränderung vor, die eine ordnungsgemäße Instandsetzung überschreitet, und hat ein Wohnungseigentümer der Maßnahme nicht zugestimmt, so ist er nach § 16 III 2 WEG grundsätzlich nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. Das gilt auch dann, wenn er unvermeidbar aus der Maßnahme Nutzungen zieht, weil er hiervon wegen der Beschaffenheit der Maßnahme nicht ausgeschlossen werden kann (OLG Schleswig, Beschluss vom 08.12.2006 – 2 W 111/06 -, in: NJW 2007, 2782).
– Verpflichtet die Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums (hier: Wohnungseingangstüren) instandzuhalten, obliegt die Durchsetzung von gemeinschaftsbezogenen Mängelrechten (hier: Minderung gegenüber dem Bauträger) ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft darf solche Mängelrechte nicht an sich ziehen (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NZM 2007, 487; NJW 2007, 2418; Info M 2007, 270).
– Ist ein Wohnungseigentümer zum Rückbau einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum verpflichtet (hier: Umbau eines Balkons in einen Wintergarten), muss sein Mieter die Rückbaumaßnahmen dulden (BGH, Urteil vom 01.12.2006 – V ZR 112/06 -, in: Info M 2007, 271).
– Haben Bruchteilseigentümer oder Wohnungseigentümer vereinbart, dass sie räumlich abgegrenzte Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks allein, also unter Ausschluss der übrigen Eigentümer, als Garten nutzen dürfen, können auf das dadurch entstandene nachbarliche Verhältnis die bundes- und landesrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts entsprechend angewendet werden (BGH, Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06 -, in: NJW-aktuell 47/2007, X).
– Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst. In vor dem 01.07.2007 anhängig gewordenen wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren werden die auf Antragsgegnerseite beteiligten Wohnungseigentümer vom Wohnungseigentumsverwalter vertreten (§ 27 II Nr. 2 WEG n.F.), auch wenn die Sache nach früherem Verfahrensrecht zu entscheiden ist (BGH, Beschluss vom 27.09.2007 – V ZB 83/07 -, in: NJW-aktuell 47/2007, X; NJW 2007, 3492; GE 2007, 1559).
– Aus einem Beschluss, der für Instandsetzungsmaßnahmen isoliert einen nicht vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu Lasten nur einzelner Wohnungseigentümer bestimmt, ergibt sich keine Bindung der Wohnungseigentümer für einen Folgebeschluss, der die konkrete Sonderumlage zum Gegenstand hat (OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 – 34 Wx 3/05 -, in: NJW 2008, 156).
– Für grundstücksbezogene Benutzungsgebühren können bei entsprechender satzungsrechtlicher Grundlage weiterhin (ungeachtet der vom BGH angenommenen Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft) die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner herangezogen werden (VG Göttingen, Beschluss vom 27.06.2007 – 3 B 84/07 -, in: NJW 2008, 252).
– Haben die Wohnungseigentümer für die Kosten des Sondereigentums (hier: Kabelanschlussgebühren) weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss einen Verteilungsschlüssel festgelegt, sind die Kosten entsprechend § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Das gilt auch dann, wenn die Kosten von dem Lieferanten nach anderen Faktoren kalkuliert wurden (BGH, Beschluss vom 27.09.2007 – V ZB 83/07 -, in: Info M 2007, 359).
– Wird die gesamte Außenfront eines Hauses durch eine Markisenanlage geprägt, so zählt diese zum Gemeinschaftseigentum und anfallende Reparaturkosten sind von allen Wohnungseigentümern zu zahlen (OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 17.08.2006 – 20 W 205/05 -).
– Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizung dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer auch dann, wenn sie im Inneren des Sondereigentums liegen. Die Kosten für die Reparatur und der Austausch dieser Bauteile sind daher Kosten der Verwaltung (OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2007 – 8 W 404/07 -; in: ZMR 2008, 243; Info M 2008, 75).
– Nach neuem Recht kann der einzelne Eigentümer einen Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung erzwingen, wenn die – gegenüber der alten Rechtslage ermäßigten – Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfüllt sind (OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2007 – 15 W 358/06 -; in: BeckRS 2007, 17892; Info M 2008, 77).
– Die Geschossdecken eines Gebäudes (hier: Decken der zweigeschossigen Tiefgarage) gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch dann, wenn sie sich vollständig im Bereich eines Sondereigentums befinden. Muss aus Gründen des Brandschutzes auf solche Decken eine Betonschicht aufgetragen werden, so erstreckt sich das Gemeinschaftseigentum auch hierauf (OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 – 34 Wx 075/07 -; in: OLGR München 2007, 973 bis 974; Info M 2008, 126).
– Auch wenn es sich bei den konstruktiven Teilen von Balkonen zwingend um gemeinschaftliches Eigentum handelt und auch wenn der konkrete Sanierungsbedarf eines einzelnen Balkons seine Ursache im Alter der Wohnanlage hat, können die Wohnungseigentümer – mit doppelt qualifizierter Mehrheit – beschließen, dass die Sanierungskosten abweichend von dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel allein vom betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen sind (AG Oldenburg, Urteil vom 19.02.2008 – 10 C 10016/07 -).
– Auch wenn die AGB des Versorgers (hier: Be- und Entwässerung) die persönliche Haftung der Wohnungseigentümer vorsehen, haftet allein der Verband. Dies gilt auch dann, wenn ein öffentlich-rechtlicher Anschluss- und Benutzungszwang besteht (KG, Urteil vom 12.02.2008 – 27 U 36/07 -; in: Info M 2008, 179).
– Im Rahmen einer Erneuerung der gemeinschaftlichen Heizungsanlage können die Eigentümer beschließen, dass technisch defekte Heizkörper auf Gemeinschaftskosten ausgetauscht werden, auch wenn sie zum Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer gehören (OLG München, Beschluss vom 20.03.2008 – 34 Wx 46/07 -; in: OLG München 2008, 362; Info M 2008, 231).
– Wohnungseigentümer können nach § 16 Abs. 4 WEG die Kosten für anstehende Instandsetzungsmaßnahmen an Gemeinschaftseigentum (hier: Balkon) einem einzelnen Wohnungseigentümer mit alleiniger Nutzungsmöglichkeit auch dann allein aufbürden, wenn deren Erforderlichkeit im Rahmen der laufenden Verwaltung von vornherein absehbar war (AG Oldenburg, Urteil vom 19.02.2008 – 10 C 10016/07-; in: Info M 10/08, 382).
– Ein Anspruch auf die Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels steht einem Wohnungseigentümer erst dann zu, wenn die Wohn- oder Nutzfläche von dem für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteil um mehr als 25 Prozent abweicht. Erst dann ist von einer Unbilligkeit der Kostenverteilung auszugehen (OLG Köln, 16.11.2007 – 16 Wx 154/07 -).
– § 16 Abs. 3 WEG eröffnet keine Beschlusskompetenz zur Änderung eines (z. B. in der Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Verteilerschlüssels. Mehrheitsbeschlüsse zur Änderung des gesetzlichen Verteilerschlüssels setzen voraus, dass keine Vereinbarungen zur Festlegung dieses Maßstabes vorhanden sind (AG Hamburg, Urteil vom 6.10.2008 – 102 DC 1062/07 (rk) -; in: Info M 2009, 75).
– Soll in der Teilungserklärung vom dem allgemein geltenden gesetzlichen Verteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG abgewichen werden, muss die Regelung klar und eindeutig sein. Die Abwälzung der Kosten für die bloße Unterhaltung einer Sondernutzungsfläche auf dem Dach einer gemeinschaftlichen Garage enthält nicht zwingend auch die Kosten der Instandsetzung einer jahrzehntealten baufälligen Dachkonstruktion (KG, Beschluss vom 25.02.2009 – 24 W 362/08 -; in: GE 2009, 659; Info M 2009, 226).
– Die Eigentümer dürfen den Umlageschlüssel für Betriebskosten auch dann ändern, wenn es keinen sachlichen Grund dafür gibt. Eine Änderung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie für den einzelnen Miteigentümer nicht unbillig ist und die schutzwürdigen Belange der Minderheit respektiert. Die Eigentümer dürfen Kabelanschluss-Kosten pro Einheit und Aufzugskosten nach Häusern und Stockwerkslagen (1,3 – 1,4 usw.), aber nicht: Hausmeister- und Hausreinigungskosten pro Einheit verteilen (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 7627/08 -; in: NZM 2009, 363 und Info M 2009,230).
– Hat ein Landesgesetz in der Zeit vor Juni 2005 eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer als Miteigentümer des Grundstücks angeordnet (hier: betr. Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung), geht diese Regelung der nur quotalen Haftung gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 Hs 1 WEG vor (BGH, Urteil vom 18.06.2009 – VII ZR 196/08 -; in: Info M 2009, 283).
– 1. Aus § 16 Abs. 5 WEG folgt, dass durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG auch von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden kann. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf aber eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann insbesondere darin liegen, dass den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten für die Eigentümer Rechnung getragen wird. Bei der Ermittlung des daraus sich ergebenden Verteilungsmaßstabes ist allerdings auch eine etwaige Verkehrssicherungspflicht, die alle Eigentümer gleichermaßen trifft, zu berücksichtigen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 – 1 S 10155/08 -; in: GE 2009, 1261).
– Beschließen die Eigentümer gem. § 16 III WEG einen von der Teilungserklärung, die die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen statuiert, abweichenden Schlüssel für die Betriebskostenumlage, so können in einer Mehrhausanlage die Kosten des laufenden Aufzugsbetriebs nach Häusern und Stockwerken differenziert werden; widerspricht es in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausmeister- und Hausreinigungskosten nach Einheiten umgelegt werden (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 7627/08 -; in: NJW 2009,3246).
– Die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG (bzw. ein hiervon abweichender Verteilungsschlüssel) ist solange bindend, bis er durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder eine sie ersetzende rechtskräftige Gerichtsentscheidung abgeändert wird. Auf bereits entstandene Kosten bleibt der bloße Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels ohne Einfluss (OLG Frankfurt vom 12.11.2008; in: ZMR 2009, 463 f.).
– 1. Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll. 2. Zur Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung kommt es nicht auf deren Verständnis durch den teilenden Eigentümer des Grundstücks oder die Miteigentümer, sondern auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt (BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 -; in: GE 2009, 1437).
– Auch wenn eine Sonderumlage schon beschlossen wurde, bevor die Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung erworben wurde, muss der Erwerber die Sonderumlage mittragen, wenn die Beträge der Sonderumlage erst nach dem Eigentumserwerb fällig werden, und wenn die durch die Sonderumlage zu finanzierenden Leistungen auch dem Erwerber nützen (hier: u. a. Heizöl und Versicherungen) (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 – 5 S 26/08 -; in: NZM 2009,590).
– Besteht eine Eigentümergemeinschaft nur aus zwei zerstrittenen Miteigentümern mit einem Anteil von je 50 % (sog. Zweier-WEG), die keinen Verwalter bestellt haben, ist in der Versammlung ein Abstimmungspatt voraussehbar. In dieser Situation kann der Eigentümer, der gemeinschaftsdienliche Kosten verauslagt hat, auch ohne Beschluss über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung von seinem Miteigentümer direkt den anteiligen Ausgleich verlangen (LG München I, Urteil vom 02.02.2009 – 1 S 10225/08 -; in: ZMR 2009,637).
– 1. Der im WEG-Verfahren an die Wohnungseigentümer gerichtete Antrag, einer Abrechnung der Kosten der Müllbeseitigung nach Personenzahl statt nach Miteigentumsanteilen zuzustimmen, erfordert mit Blick auf das Rechtschutzbedürfnis grundsätzlich die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit der Angelegenheit. 2. Ist die Verteilung der Kosten der individuellen Wasserversorgung des Sondereigentums nicht durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluss geregelt, so entspricht die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung dieser Kosten im Allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern nicht die Aufwendungen für die Verbrauchserfassung die – in Anlehnung an das Kürzungsrecht des Nutzers nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO bei bestimmungswidrig unterbliebener Abrechnung nach Verbrauch – mit 15 % anzunehmende Ersparnis übersteigen, die sich über zehn Jahre hinaus erzielen lässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vorn 23.07.2009 – 1-3 Wx 28/09-; in: WuM 2009, 600).
– Sieht Landesrecht eine persönliche Haftung der Grundstückseigentümer für Kosten etwa der Abfallentsorgung und Straßenreinigung vor, so haften die Wohnungseigentümer hierfür gesamtschuldnerisch. Denn die spezialgesetzliche Haftung der Grundstücks- und somit der Wohnungseigentümer geht den allgemeinen Haftungsregelungen in § 10 Abs. 6, 8 WEG vor (BGH, 18.06.2009 – VII ZR 196/08 -; in: ZMR 2009,854 ff und ARBER-Info Dez. 2009, 16).
– Verlaufen Versorgungsleitungen in dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Estrich, zählen sie auch dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie nur der Versorgung einer Wohnung dienen (OLG München, Beschluss vorn 04.09.2009 – 32 Wx 44/09 -; in: Info M 2009, 435).
– Der Beschluss über eine Sonderumlage ist nur dann ausreichend bestimmt, wenn er eine Aussage enthält über die Höhe der Sonderumlage, Verteilungsschlüssel, Fälligkeit der Zahlung. Es reicht aber aus, wenn sich der Verteilungsschlüssel durch Auslegung ergibt (hier: einheitliche Finanzierung der Maßnahme auch mit Instandhaltungsrücklage, für die gemäß Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen einzuzahlen ist) (AG Harnburg, Urteil vorn 23.04.2009 -102 Ge 44/08 (rk.) -; in: Info M 2009,438).
– Ist Gemeinschaftseigentum schadhaft (hier: Balkongeländer), kann der einzelne Eigentümer grundsätzlich nur verlangen, dass die Eigentümergemeinschaft die erforderlichen Maßnahmen ergreift. Einen Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme (hier: Erneuerung) hat er nur dann, wenn nur diese eine Maßnahme in Betracht kommt (Ermessensreduzierung auf Null) (LG Itzehoe, Urteil vorn 29.09.2009 – 11 S 3/09 -; in: Info M 2009, 439).
– 1. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 2. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: GE 2010,552).
– „Schwerwiegende Gründe“ im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, die zu einem Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung führen (hier. infolge Spitzbodenausbaus), liegen erst vor, wenn der „Benachteiligungsanteil“ des Klägers mehr als 25 % ausmacht (Anschluss an OLG Köln, ZMR 2008, 989 – ebenso schon KG, NZM 2004, 549) (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 26.08.2009 – 14 S 3582/09 -; in: IMR 2010, 292).
– 1. Die Änderung des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bedarf eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann – auch – in den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten der Eigentümer liegen, denen durch die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Rechnung getragen wird. 3. Bei der Ermittlung des „neuen Verteilungsschlüssels“ muss neben den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten auch anderen Faktoren (Verkehrssicherungspflichten etc.) Rechnung getragen werden, die alle Eigentümer gleichermaßen betreffen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 – 1 S 10155/08 -; in: IMR 2010, 156).
– 1. Ein in einem Abfallgebührenbescheid erfolgte Adressierung an eine bestimmte, durch eine Verwalterfirma vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont regelmäßig dahin auslegungsfähig und der Bescheid insofern bestimmbar, dass er sich an die bei Bekanntgabe aktuellen Wohnungseigentümer, die Miteigentümer des abfallentsorgten Grundstücks sind, richtet; deren namentliche Aufführung ist nicht zwingend erforderlich. 2. Der Gebührengläubiger darf die jeweiligen Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch mittels eines zusammengefassten Bescheids im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 4b NKAG i. V. m. § 155 Abs. 3 Satz 1 AO heranziehen, wenn die einschlägige Abfallgebührensatzung auf den Grundstückseigentümer abstellt (VG Göttingen, Beschluss vom 03.02.2010 – 3 B 607/09 -; in: IMR 2010, 157).
– 1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152, 46, 51 und 156, 19,22). 2. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. 3. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 4. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 5. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: GE 2010, 552 und NJW-aktuell 12/2010, 6).
– Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dienen – auch – dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind deshalb Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Reparatur und den Austausch sind Kosten der Verwaltung (OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2007 – 8 W 404/07 -; in: WuM 2008, 44).
– a) Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. b) An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel, weil – abweichend zur früheren Rechtslage (zu dieser Senat, BGH/ 160, 354 ff.) – der gesetzliche Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Änderung des vereinbarten Kostenschlüssels nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine angemessene und interessengerechte Regelung für diese Fälle bereitstellt (BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -).
– 1. Eine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss die betroffenen Kostenarten hinreichend genau bestimmen. Eine Bezeichnung als „Wartungskosten“ genügt dem nicht. 2. Auch über Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung kann nach § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden, sofern sie im Katalog des § 2 BetrKV enthalten sind. 3. Die verklagten Wohnungseigentümer haben die Kosten eines erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen (LG München I, Urteil vom 18.03.210 – 36 S 4706/09 -; in: IMR 2010, 339).
– a) Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. b) Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. c) Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. d) § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern (BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09 -; in: GE 2010, 1127 und IMR 2010, 381).
– a) Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; dass ist überschritten, wenn der Kostenverteiligungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteiligungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteiligungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -; in: GE 2010, 1123; IMR 2010, 382).
– a) Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. b) An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stellt eine angemessene und interessengerechte Regelung bereit (BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -; in: IMR 2010, 383).
– 1. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Gemeinschaft auf Instandsetzung verklagen, wenn nur ein Eigentümerbeschluss über das Ob, nicht aber über das Wie der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums vorliegt (offen lassend OLG München, GE 2010, 174, 209 = ZMR 2010, 395). 2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass Kosten der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, dessen Nutzung ausschließlich einzenen Wohnungseigentümern zusteht, von diesen zu tragen sind, bezieht sich dies jedenfalls nicht auf die ordnungsgemäße Erstherstellung von Gebäudebestandteilen (hier: Dachterrasse) (LG Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – 55 S 119/10 WEG -; in: GE 2011, 137).
– 1. Ist als Umlagemaßstab für die Verteilung der gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten das Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart, bindet eine abweichende schludrechtliche, aber im Grundbuch nicht vollzogene Änderung des Verteilungsschlüssels einen Wohnungserwerber nur, wenn der ausdrücklich oder konkludent zugestimmt hat. 2. Eine Vereinbarung, wonach das Verwalterhonorar von den Eigentümern „unmittelbar“ zu zahlen sei, trifft keine Aussage zum Umlageschlüssel; es verbleibt insoweit beim vereinbarten Umlageschlüssel für die anderen Kosten der Gemeinschaft. 3. Bei Eigentümerwechsel ist grundsätzlich nur eine Einzelabrechnung aufzustellen (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.09.2010 – 73 C 98/10 -; in: GE 2011, 139).
– 1. Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: sowohl für die Bewirtschaftungs- als auch frü die Instandhaltungskosten) kann ein einzelner Wohnungseigentümer vor Gericht nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG durchsetzen. 2. Die unbillige Mehrbelastung eines einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers muss insbesondere mit dem schüzenswerten Vertrauen der übrigen Wohnungseigentüer auf den Weiterbestand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels abgewogen werden (BGH, Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 131/10 -; in: GE 2011, 553).
– Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10 -; in: GE 2011, 761).
– Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald er die Wohnung nutzt und eine Auflassungsvormerkung für ihn eingetreten ist, nicht stets zu Wohngeldzahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG ist vielmehr die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der den Übereignungsanspruch begründet. 2. Ist der Kaufvertrag wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens in Betracht (OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 W 876/09 -, in: IMR März 2010).
– Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/10 -).
– Auch bei Änderungen eines Kostenverteilungschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/10 -; in: GE 2011, 1031).
– Eine mehrheitlich beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG darf nur nicht gegen das Wollkürverbot verstoßen, bedarf jedoch darüber hinaus keines besonderen sachlichen Grundes (BGH, Urteil vom 16.09.2011 – V ZR 3/11 -; in: GE 2011, 1627).
– a) Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahmegemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. b) Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -; in: GE 2012, 213).
– Wenn öffentliche Fördermittel für die WEG erst zur Auszahlung bereit stehen, wenn die zu fördernden Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, kann eine Sonderumlage diese Beträge zunächst umfassen (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11 -; in: GE 2012, 412).
– Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den nach § 91 Abs. 1 ZPO zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansplrüche der WEG im eigenen Namen geltend macht (BGH, Beschluss vom 17.11.2011 – V ZB 134/11 -; in: GE 2012, 413).
– Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 -; in: GE 2012, 699).
– § 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11 -; in: GE 2012, 965).
– 1. Auch wenn die Teilungserklärung den Mitgliedern von Untergemeinschaften eine Beschlusskompetenz für die sie betreffenden Betriebskosten einräumt, muss sich die Anfechtung eines solchen Eigentümerbeschlusses gegen alle übrigen Wohnungseigentümer richten, soll die Klage nicht unzulässig sein. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften – soweit rechtlich zulässig – selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und der Untergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11 -; in: GE 2012, 1383).
– Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 -; in: WuM 2013, 57).
– Die Vermietung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplatzes durch einen Bruchteilseigentümer stellt eine Verwaltungsmaßnahme der Eigentümergemeinschaft dar, wenn diese Fruchtziehung gemäß einer dem Gesetz entsprechenden vertraglichen Vereinbarung der Bruchteilseigentümer den Teilhabern der Bruchteilsgemeinschaft zusteht und daher ausschließlich eine Angelegenheit bzw. ein Geschäft der Gemeinschaft ist. Die Mieteinnahmen sind, gekürzt um den Anteil des vermieteten Eigentümers, an die Eigentümergemeinschaft nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) herauszugeben (OLG München, Urteil vom 12.01.2011 – 20 U 2913/10 -; in: IMR 2011, 105).
– 1. Sofern die Gemeinschaftsordnung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen den Sondereigentümern der betroffenen Balkone auferlegt, tragen die jeweiligen Sondereigentümer sämtliche Kosten für die Instandhaltung/ Instandsetzung, mithin auch Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten an Teilen des Balkons, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind. 2. Eine abweichende Kostenverteilung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG dahingehend, dass die Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten nicht nur auf die betroffenen Sondereigentümer umgelegt werden, sondern auf alle Eigentümer, mithin auch auf diejenigen, deren Wohnung über keinen Balkon verfügt, kann wirksam nicht beschlossen werden, da dabei der Gebrauch oder die Gebrauchsmöglichkeiten nicht berücksichtigt werden (AG Kiel, Urteil vom 07.07.2011 – 108 C 341/10 -; in: IMR 2011, 509).
– Ordnet die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu, nimmt dabei aber den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 -; in: GE 2014, 258).
– Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiterer Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/10; in: IMR 2011, 327).
– Die Belastung eines Teils der Wohnungseigentümer mit den Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme kommt in Betracht, wenn die belasteten Wohnungseigentümer vom Gemeinschaftseigentum einen eigennützigen Gebrauch machen oder machen können, der den von den Kosten freigestellten Wohnungseigentümern nicht oder so nicht möglich ist. AM Dach des Gebäudes haben grundsätzlich alle Wohnungseigentümer den gleichen Gebrauchsanteil, so dass § 16 Abs. 4 WEG unanwendbar ist (LG Hamburg, Urteil vom 25.05.2011 – 318 S 21/11 -; in: IMR 2012, 32).
– 1. Die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kann durch Vereinbarung ganz oder teilweise einem einzelnen Wohnungseigentümer aufgebürdet werden. die Übertragung muss jedoch klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. 2. Wird dem Sondereigentümer einer Dachgeschosswohnung die Vornahme bestimmter baulicher Veränderungen gestattet und soll er sämtliche damit im Zusammenhang stehenden Kosten tragen, bezieht sich dies nach dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung nicht auf Instandsetzungsmaßnahmen an Teilen des Gemeinschaftseigentums, die gar nicht Gegenstand der vom betreffenden Sondereigentümer durchgeführten Arbeiten sind (LG Hamburg, Urteil vom 19.06.2013 – 318 S 101/12 -; in: IMR 2014, 117).
– 1. Dachfenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Eigentümer können durch eine klare und eindeutige Regelung von der Zuordnung der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung abweichen. 2. In der Teilungserklärung können klare Kostenteilungsreglungen getroffen werden. 3. Aus der Regelung des § 24 WEG folgt nicht, dass Verwalter im Hinblick auf die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschränkt werden können. 4. Das bloße Behaupten eines Ladungsmangels ohne nähere Darlegung der Kausalitätsvermutung reicht nicht aus. Ein Eigentümer kann im Einzelfall auf einer Protokollberichtigung bestehen (AG Mitte, Urteil vom 09.06.2016 – 29 C 53/15 -; in: GE 2016, 923).
– 1. Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. 2. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht (BGH, Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166/16 -; in: GE 2017, 725).
– a) Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197). b). Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage (BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 -; in: GE 2018, 520).
– Wirksam ist eine Kostenregelung in der Teilungserklärung, wonach bis zum Ausbau von Dachgeschosseinheiten (sog. Rohlingen) deren Wohnungseigentümer von der Beteiligung an den allgemeinen Bewirtschaftungskosten ausgenommen sind (AG Mitte, Urteil vom 06.02.2018 – 22 C 41/17 -; in: GE 2018, 596).
– § 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs- 2 WEG zu regeln. Es ist zulässig, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist zudem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer (etwa im Rahmen einer Notgeschäftsführung oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag) vorgenommen worden ist. (LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 – 55 S 14/18 WEG -; in: IMRRS 2019, 0409).
– 1. Ordnet eine Gemeinschaftsordnung in Abweichung von den Regelungen in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und § 16 Abs. 2 WEG an, dass einzelne Elemente des gemeinschaftlichen Eigentums nicht von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, sondern von einzelnen Wohnungseigentümern allein instand gehalten und instand gesetzt werden müssen, so ist zwischen der Verwaltungsbefugnis und der Kostentragungslast zu unterscheiden. 2. Soll die Verwaltungsbefugnis und die Kostentragungslast abweichend vom Gesetz geregelt werden, ist für die Wirksamkeit der Regelung erforderlich, dass die Wohnungseigentümer klare und eindeutige Regelungen treffen. (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2018 – 55 S 86/18 WEG -; in: GE 7/2019, 466).
– § 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln. Es ist zulässig, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist zudem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer (etwa im Rahmen einer Notgeschäftsführung oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag) vorgenommen worden ist. (LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 – 55 S 14/18 WEG -; in: GE 7/2019, 467).
– a) Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 12 f). b) Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht (BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 -; in GE 2019, 977).
-1. Die Höhe der angemessenen Rücklage ist nach objektiven Maßstäben zu ermitteln; maßgeblich sind die tatsächllichen Verhältnisse im konkreten Einzelfall, insbesondere Alter, Größe, Nutzungsintensität, Reparaturanfälligkeit, Baukosten, bauliche Besonderheiten und Zustand. Angemessen ist, was ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zur Pflege seines Eigentums zurücklegen würde. 2. Bei der Bemesssung der Rücklage haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessungsspielraum; nur wesentlich zu niedrige oder überhöhte Ansätze widersprchen ordnungsgemäßer Verwaltung. (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2018 – 72 C 15/18 -; in: IMR 2019, 249).
-1.Werden die Einzelabrechnungen einer Jahresabrechnung im Beschlussanfechtungsverfahren hinsichtlich einzelner Positionen für ungültig erklärt, erfasst dies zwangsläufig auch die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen (positiven oder negativen) Abrechnungsspitzen; es kommt nicht darauf an, ob dies im Urteilstenor explizit ausgesprochen worden ist. 2. Wird die Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen; vielmehr steht Ihnen ein Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu, und von den übrigen Wohnungseigentümern können sie die Beschlussfassung hierüber verlangen. Dieser „Vorrang der Jahresabrechnung“ gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet. 3. Wird ein Beschluss, der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG begründet, rechtskräftig für ungültig erklärt, tritt diese Wirkung zwar insofern extunc ein, als feststeht, dass die Beschlussfassung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach; der Schuldgrund und damit der Verzug des säumigen Wohnungseigentümers entfällt aber erst durch den Eintritt der Rechtskraft des Urteils, mit dem der Beschlussanfechtungsklage stattgegeben wird, so dass bis dahin entstandene Verzugsschäden weiterhin ersetzt werden müssen. (BGH, Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19 -; in GE 17/2020, 1123).
–Erachtet das Gericht eine Sonderumlage in bestimmter Höhe für nicht zulässig, muss sie insgesamt für ungültigerklärt werden, weil sonst unzulässigerweise in das Finanzierungskonzept der Wohnungseigentümer eingegriffen würde. (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2020 – 85 S 23/20 WEG -; in GE 18/2020, 1196).
-Auch nach der WEG-Reform 2020 berechnet sich der Streitwert für die Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung nach dem Gesamtbetrag der abgerechneten Kosten. Es ist nicht ausschlaggebend, dass der Abrechnungsbeschluss nach neuem Recht formal nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse befindet. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.03.2022 – 2-09 S 45/21 -; in GE: 8/2022, 421).
-Ein beschlossener Wirtschaftsplan, der die Vorschüsse nicht entsprechend den vorgeschriebenen 50 % nach Verbrauch und 50 % nach der beheizten Fläche umlegt, ist auf Anrechnung hin für ungültig zu erklären. (LG Berlin, Urteil vom 20.09.2022 – 55 S 60/22 WEG -; in GE: 21/2022, 1163).
-Die Neufassung von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestattet Mehrheitsbeschlüsse über abweichende Kostenregelungen nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung die Kostentragung für bestimmte Gebäudebestandteile auf begrenzte Eigentümergruppen vorschreibt. (AG Erfurt, Urteil vom 22.06.2022 5 C 1260/21- ; in: GE, 5/2023, 249)
-Ist bei der Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 214/21)
-Ein Beschluss, mit dem den Wohnungseigentümern die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rolläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt werden, hält sich im Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. (LG Fankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 – 2- 13 S 91/22 -)
-1. Die Umdeutung einer unwirksamen Regelung in der Teilungserklärung in eine Kostentragungsregelung ist möglich, sofern die entsprechenden Gebäudeteile in der Teilungserklärung benannt werden. 2. Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl aus Einzel- als auch Mehrparteienhäusern, muss eine gebäudespezifische Unterscheidung erfolgen. (LG Köln, Urteil vom 02.03.2023 – 29 S 126/22 -)
-Ein Beschluss, mit dem den Wohnungseigentümern die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt werden, hält sich im Rahmen des weiten Ermessens der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05. 2023 – 2 – 13 S 91/22 – )
Einzelabrechnung/Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan
– Verzögert der Verwalter einer Eigentumsanlage monatelang die Abrechnung über die von den Eigentümern eingezahlten Geldbeträge und kann er die Entnahme aus dem Gemeinschaftsvermögen nicht detailliert begründen, so ist diese Verzögerung ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages (OLG Köln – 16 Wx 126/98).
– Die Umstellung des Wirtschaftsjahres von der Heizperiode auf das Kalenderjahr kann von der Mehrheit der Eigentümerversammlung wirksam beschlossen werden. Der Mehrheitsbeschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan ist jedenfalls nicht ex tunc wirksam (LG Berlin, Beschluss vom 27.04.2001 – 85 T 384/00 WEG -, in: GE 2001, 1200).
– Wird in einer Jahresabrechnung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel unrichtig angewandt, hat dies regelmäßig nicht die Nichtigkeit des über die Jahresabrechnung gefassten Eigentümerbeschlusses zur Folge (BayObLG, Beschluss vom 28.06.2002 – 2Z BR 41/02 -, in: NZM 2002, 743).
– Kein Abrechnungsanspruch ausgeschiedener Wohnungseigentümer: 1. Der Anspruch auf Abrechnung eingezahlter Beitragsvorschüsse und Auszahlung von Guthaben geht mit dem Ausscheiden des Wohnungseigentümers auf dessen Nachfolger über und kann somit von dem früheren Eigentümer nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden. 2. Außerhalb der jährlichen Gesamtabrechnung der Gemeinschaft im Innenverhältnis kann es keine weiteren nachträglichen Abrechnungspflichten gegenüber einem oder mehreren ausgeschiedenen Wohnungseigentümern geben, weder für die Gemeinschaft noch für den Verwalter (KG, Beschluss vom 31.01.2000 – 24 W 73232/98 -, in: GE 2000, 816).
– Der Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen steht jedem Wohnungseigentümer einzeln zu. Zu seiner Geltendmachung muss ein besonderes rechtliches Interesse nicht dargetan werden (BayObLG, Urteil vom 04.07.2002 – 2Z BR 139/01 -).
– Da die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer, bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht, einbeziehen müssen (BGHZ 108, 44 = NJW 1988, 3018 = GE 1989, 1157), können Sie nach Feststehen des Ausfalls die insgesamt entstandenen Wohngeldrückstände (im Wege eines „Nachtragshaushalts“) durch Eigentümerbeschluss unter sich aufteilen, und zwar nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf die bei Beschlussfassung vorhandenen Wohnungseigentümer und unter Einschluss eines Wohnungseigentümers, der seine Wohnung zwischenzeitlich ersteigert hat und der damit erstmals durch eine solche Sonderumlage belastet wird (vgl. BGHZ 142, 290 =NJW 1999, 3713 = GE 1999, 1500) (KG, Beschluss vom 02.12.2002 – 24 W 92/02 -, in: GE 2003, 193)
– 1. Die Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden. 2. Zusätzliche Ablesekosten durch Nutzerwechsel sind nicht verbrauchsabhängig und nicht ohne besondere Vereinbarung zwingend auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungen umzulegen (KG, Beschluss vom 26.06.2002 – 24 W 309/01 -, in: GE 2002, 1271).
– 1. Wohngeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers können nach dem Maßstab des § 16 II WEG durch Beschluss auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung, die als Einzelposten die Umlage eines Wohngeldrückstands enthält, beinhaltet nicht zugleich einen Beschluss über die Umlage. 2. Soll-Positionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz. 3. Die Ordnungsmäßigkeit von Eigentümerbeschlüssen wird im Regelfall nicht dadurch in Frage gestellt, dass sie einen einzelnen Wohnungseigentümer über dessen konkrete finanzielle Leistungsfähigkeit hinaus belasten (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 – 2Z BR 70/01 -, in: NZM 2002, 531).
– 1. Werden in der Jahresabrechnung durch Rechtsstreitigkeiten entstandene Kosten auch auf einen Wohnungseigentümer umgelegt, der sie nicht zu tragen hat, betrifft der Mangel nur die Einzelabrechnungen, aber die aller Wohnungseigentümer. Er wird nicht dadurch behoben, dass dem betreffenden Wohnungseigentümer der entsprechende Betrag auf seinem Wohngeldkonto gutgeschrieben wird. 2. Solange keine Messeinrichtung für eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten vorhanden sind, verstößt eine verbrauchsunabhängige Abrechnung nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer kann aber verlangen, dass entsprechend der Heizkostenverordnung und der Gemeinschaftsordnung Messeinrichtungen für eine Verbrauchserfassung angebracht und verbrauchsabhängig abgerechnet wird. 3. Eine Beschränkung des Kreises derjenigen Personen, durch die sich ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten lassen kann, ist zulässig (BayObLG, Beschluss vom 10.08.2000 – 2Z BR 36/00 -, in: NZM 2001, 296).
– 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).
– Betrifft eine Angelegenheit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nur eine abgeschlossene Gruppe von Wohnungs- oder Teileigentümern, z. B. die Teileigentümer der Tiefgarage, haben grundsätzlich nur diese darüber abzustimmen. Über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung haben jedoch grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen (BayObLG, Beschluss vom 17.11.2000 – 2Z BR 107/00 -, in: NZM 2001, 771).
– Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).
– 1. Der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und übersteigt nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. 2. Die beschlossene Fortgeltung des Wirtschaftsplans wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass wegen Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft die Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan hinausgezögert wird und neu eintretende Wohnungseigentümer von der Fortgeltungsklausel betroffen sind (KG, Beschluss vom 27.02.2002 – 24 W 16/02 -, in: NZM 2002, 294).
– Für zurückliegende Wirtschaftsjahre, für die eine Abrechnung aufzustellen ist, kann ein Wohnungseigentümer nicht auf Grund eines rückwirkend beschlossenen Wirtschaftsplans zur (anteiligen) Lasten- und Kostentragung herangezogen werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig (OLG Schleswig, Beschluss vom 13.06.2001 – 2 W 7/01 -, in: NZM 2002, 302).
– Vor der Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und der Einzelabrechnungen müssen alle Eigentümer die Möglichkeit haben, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen Einsicht zu nehmen, um den Beschlussgegenstand zu prüfen, dem Verwalter steht ein Gestaltungsspielraum zu, auf welchem effektiven Weg er dies sicherstellt (OLG Köln, Beschluss vom 05.04.2001 – 16 Wx 101/00 -, in: NZM 2001, 1142).
– Nicht jede Jahresabrechnung ist für jeden Wohnungseigentümer vollständig nachvollziehbar. Daher muss jeder Eigentümer die Möglichkeit erhalten, die Einzelunterlagen einsehen zu können (BayObLG, Urteil vom 04.07.2002 – 2Z BR 139/01 -).
– WEG § 28 Abs. 5: 1. Soweit nicht Regelungen in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung entgegenstehen, können die Wohnungseigentümer über die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen aus dem konkreten Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit beschließen. Für eine über den konkreten Wirtschaftsplan hinausgehende, generelle Fälligkeitsregelung fehlt es hingegen an der Beschlusskompetenz. 2. In inhaltlicher Hinsicht wird von der Beschlusskompetenz eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel gedeckt, nach der die Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahres insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten. WEG § 21 Abs. 4: Eine Regelung, die für den konkreten Wirtschaftsplan die sofortige Fälligkeit der gesamten Jahresbeiträge vorsieht und den Wohnungseigentümern in Verbindung mit einer Verfallklausel die Zahlung in monatlichen Raten nachlässt, widerspricht im Grundsatz nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Beschluss vom 02.10.2003 – V ZB 34/03 -).
– Die Wohnungseigentümer können einen einzelnen Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung ausschließlich belasten (Sonderbelastung), wenn die Kosten nur ihn betreffen oder er sie ausschließlich verursacht hat (KG, Beschluss vom 26.03.2003 – 24 W 189/02 – , in: Miet RB, 12).
– Ein Wirtschaftsplan gilt auch dann über das beschlossene Kalenderjahr hinaus, wenn dies nicht ausdrücklich in der Beschlussfassung zum Ausdruck gebracht wurde (OLG Hamburg, Beschluss vom 23.08.2002 – 2 Wx 4/99 – , in: MietRB 2003, 42).
– Ist ein Wohnungseigentümer zahlungsunfähig, sind die hierdurch bedingten Wohngeldfehlbeträge von den Wohnungseigentümern anteilig anzufordern, und zwar außerhalb der Jahresabrechnung (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 – 2Z BR 70/01 – , in: MietRB 2003, 42).
– Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat auch nach der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen und Belege der Jahresabrechnung (BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 – 2Z BR 113/03 -).
– In der Jahresabrechnung sind den tatsächlichen Einnahmen die tatsächlichen Ausgaben gegenüber zu stellen. Daher dürfen keine Beträge als Einnahmen ausgewiesen werden, die dem Gemeinschaftskonto nicht tatsächlich zugeflossen sind, weil ihnen Abtretungen von Ansprüchen an die Gemeinschaft auf Aufrechnungen mit Forderungen gegen die Gemeinschaft zu Grunde liegen (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 – 2Z BR 014/04).
– Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, in denen ein Wohnungseigentümer mit Kosten für nicht in seinem Sondereigentum stehende Räume belastet wird, weil die Wohnungseigentümer irrig davon ausgehen, dass die Räume zum Sondereigentum dieses Wohnungseigentümers gehören, sind nicht nichtig (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 – 2Z BR 35/04).
– 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 – , in: ZMR 2004, 607).
– Wiederholt genehmigte Jahresabrechnungen nach einem der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel rechtfertigen keine Beibehaltung dieser Abrechnungspraxis (LG Hannover, Beschluss vom 20.06.2003 – 1 T 27/02 – , in: ZMR 2004, 625).
– 1. Der Verwalter ist nicht berechtigt, zu Lasten der Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit der Aufrechnung gegen den Zahlungsanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers zu verzichten. 2. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen und Belege der Jahresabrechnung auch nach der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters (BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 – 2Z BR 113/03 – , in: GE 2004, 1175).
– Wendet die Eigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung einen unrichtigen Verteilungsmaßstab an, dann ist die Anfechtung der Beschlussfassung dennoch rechtsmissbräuchlich, wenn der Antragsteller von dem unrichtigen Verteilungsmaßstab profitiert und die übrigen Wohnungseigentümer mit dem Abrechnungsmaßstab einverstanden sind (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 195/03 – in: MietRB 6/2004).
– 1. Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass die beteiligten Wohnungseigentümer so klar bezeichnet sind, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung sich für jeden Dritten die Beteiligten ermitteln lassen. Mängel der Eigentümerliste können auch nach Antragstellung im allgemeinen noch behoben werden. 2. Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig (auch oder nur) den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst (siehe auch OLG Hamm ZMR 2004, 54). 3. Für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans über das Kalenderjahr hinaus bedarf es grundsätzlich eines ausdrücklichen Beschlusses der Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 – 2Z BR 085/04 -, in: GE 2005, 60).
– a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).
– Beschließen Eigentümer mit einer Jahresabrechnung die Entlastung des Verwalters, so billigen sie dadurch auch das den einzelnen Abrechnungspositionen zu Grunde liegende Verwalterhandeln (OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2004 – 16 Wx 184/04 – , in: MietRB 2005, 154).
– Solange eine vollständige Jahresabrechnung nicht vorliegt, widerspricht eine Entlastung des Verwalters für Teilbereiche der Jahresabrechnung regelmäßig den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (OLG München, Beschluss vom 19.09.2005 – 34 Wx 76/05 -, in: ZMR 2006, 68, NZM 2005, 825, Info M 2006, 88).
– Rügt ein anfechtender Wohnungseigentümer, er sei in der Einzelabrechnung zu Unrecht mit bestimmten Ausgaben allein belastet worden, dann ist im Anfechtungsverfahren abschließend zu prüfen, ob diese Rüge berechtigt ist. Erfolgte die Sonderbelastung zu Unrecht, ist die Genehmigung aller Einzelabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären. Dies gilt entsprechend für den umgekehrten Fall, dass statt einzelner Wohnungseigentümer zu Unrecht alle anteilig mit bestimmten Ausgaben belastet wurden (KG, Beschluss vom 26.09.2005 – 24 W 123/04 -, in: NZM 2006, 108, ZMR 2006, 63, Info M 2006, 89).
– Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Er ist berechtigt, gegen Kostenerstattung die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen, kann im Einzelfall gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen (OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 – 34 Wx 27/06 -, in: GE 2006, 1302 , IMR 2006, 87; NZM 2006, 512; Info M 2006, 300).
– In welchem Umfang eine Jahresabrechnung (genauer: der Beschluss zur Genehmigung der Abrechnung) angefochten wird, bestimmt sich in erster Linie nach dem Wortlaut des gestellten Antrags. Aus der Begründung ergibt sich nur dann eine Beschränkung auf einzelne Positionen der Abrechnung, wenn sich die Begründung „hinreichend deutlich“ nur auf bestimmte Positionen bezieht (OLG München, Beschluss vom 04.08.2006 – 32 Wx 068/06 -, in: Info M 2006, 296).
– 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).
– Macht die Gemeinschaft auf der Basis angefochtener Eigentümerbeschlüsse (hier: Jahresabrechnung 2004 und Wirtschaftsplan 2005) in den Tatsacheninstanzen erfolgreich ihren Wohngeldanspruch geltend und wird sodann in einem Parallelverfahren bestandskräftig die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse beschlossen, so ist der in der Rechtsbeschwerdeinstanz weiterverfolgte Antrag in Ermangelung einer Erledigungserklärung abzulehnen. Auf nicht bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse einer korrigierten Jahresabrechnung 2004 oder der inzwischen vorgelegten Jahresabrechnung 2005 kann der Wohngeldanspruch im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht gestützt werden. Da dem anwaltlich beratenen Wohnungseigentümer klar sein muss, dass er regelmäßig auch auf Grund angefochtener Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan bis zu deren rechtskräftiger Ungültigerklärung einstweilen zur Zahlung verpflichtet ist, entspricht es der Billigkeit, ihm trotz seines auf der unterbliebenen Erledigungserklärung der Antragstellerin basierenden Erfolgs im dritten Rechtszug die Kosten der Vorinstanzen aufzuerlegen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.03.2007 – 3 Wx 254/06 -, in: NJW-aktuell 40/2007, X).
– Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder auf Grund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind (OLG München, Beschluss vom 24.05.2007 – 34 Wx 27/07 -).
– Die schlichte Nennung von – angeblichen – Gesamtkosten („Kosten/Jahr“) in einer als „Nebenkostenabrechnung“ bezeichneten Wohngeld(einzel-)abrechnung verleiht dieser nicht die Qualität einer (unvollständigen) Gesamtabrechnung. Liegen lediglich Einzelabrechnungen über Nebenkosten vor und beschließt die Gemeinschaft mehrheitlich auf dieser Grundlage die „Jahresabrechnung“, so hat dieser Eigentümerbeschluss eine Jahresabrechnung im Rechtssinne nicht zum Gegenstand, kann mit diesem Inhalt trotz unterbliebener Anfechtung keine Bestandskraft erlangen und kommt als Grundlage für einen Anspruch auf Zahlung von Wohngeld nicht in Betracht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.08.2007 – 3 Wx 84/07 -).
– Die Jahresabrechnung muss grundsätzlich derjenige erstellen, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, muss daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr erstellen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Jahresabrechnung zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig war (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007 – 3 W 153/06 -, in: Info M 2007, 269).
– Wird eine Sonderumlage für Sanierungsmaßnahmen erhoben und noch in demselben Wirtschaftsjahr verbraucht, so widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Abrechnung, diese Sonderumlage in der Jahresabrechnung als „Zuführung zur Instandhaltungsrücklage“ auszuweisen. Dies gilt auch dann, wenn die Sonderumlage während des Wirtschaftsjahres auf dem Rücklagenkonto „geparkt“ wurde (OLG München, Beschluss vom 21.05.2007 – 34 Wx 148/06 -, in: NZM 2007, 734; Info M 2007, 275).
– Die Verpflichtung des WEG-Verwalters zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung umfasst nicht die Pflicht zum Nachweis steuerlich begünstigter Dienst- und Handwerkerleistungen i.S.v. § 35 a EStG (AG Bremen, Beschluss vom 03.06.2007 – 111a II 89/07 -, in: WuM 2007, 474; Info M 2007, 276).
– Wird der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten, teilweise gerichtlich aufgehoben und anschließend von der Eigentümergemeinschaft neu gefasst, so sind bei einer neuerlichen Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses nur die geänderten Teile der Abrechnung anfechtbar (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -, in: Info M 2007, 314).
– Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnungen ist rechtmäßig, wenn die beschlossene Jahresabrechnung wahrheitsgemäß und vollständig ist, also das tatsächliche finanzielle Geschehen im abzurechnenden Wirtschaftsjahr korrekt wiederspiegelt. Es kommt nicht darauf an, ob die gebuchten Zu- und Abflüsse materiell richtig waren (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -, in: Info M 2007, 315).
– Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Verwaltung auf Abrechnung beinhaltet das Recht, fremde Einzelabrechnungen einzusehen (OLG München, Beschluss vom 09.03.2007 – 32 Wx 177/06 -, in: NZM 2007, 691; Info M 2007, 318).
– Der einzelne Wohnungseigentümer hat in der Regel einen Anspruch auf Fertigung von Kopien aller Einzelabrechnungen gegen Kostenerstattung. Eine Ausnahme besteht bei Rechtsmissbrauch und Schikane. Eine solche Ausnahme ist auch bei mittelgroßen Anlagen (hier: 62 Wohn- und Gewerbeeinheiten) gegeben (OLG München, Beschluss vom 09.03.2007 – 32 Wx 177/06 -, in: NZM 2007, 691; Info M 2007, 319).
– Werden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über Jahresabrechnungen gerichtlich aufgehoben, kann ein einzelner Eigentümer bei den geänderten Rechnungen nur die korrigierten Bestandteile angreifen. Alte Abrechnungsteile bleiben bestehen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -).
– Wenn die Eigentümergemeinschaft es versäumt hat, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Eigentümer nicht mehr für solche Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind, wenn sie die Jahresabrechnung erst nach seinem Ausscheiden beschließt (OLG München, Beschluss vom 24.05.2007 – 34 Wx 27/07 -; in: ZMR 2007, 805-806; Info M 2008, 26).
– Ein Wohnungseigentümer haftet auch nach einer beschlossenen Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiter aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse, welche während des betreffenden Zeitraums fällig geworden sind. Der Wirtschaftsplan für den fraglichen Zeitraum wird durch eine spätere Jahresabrechnung weder überholt noch verliert er seine Bedeutung (Brandenburgisches OLG vom 27.11.2007 – 13 Wx 9/07 -).
– 1. Zur Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung. 2. In der Instandhaltungsrückstellung gebundene Mittel können für andere Zwecke verwendet werden. Erforderlich ist aber der Erhalt einer „eisernen Reserve“, der sich nicht abstrakt festlegen lässt, sondern von den Umständen des Einzelfalls, etwa dem Zustand der Anlage, ihrem Alter und ihrer Reparaturanfälligkeit abhängt. 3. Die Duldung des Rückgriffs auf die Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke in der Vergangenheit hat grundsätzlich nicht zur Folge, dass die Anfechtung eines neuerlichen Rückgriffs rechtsmissbräuchlich ist, denn auf die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung hinzuwirken ist im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich (OLG München, Beschluss vom 20.12.2007 – 34 Wx 76/07 -; in: NJW 2008, 1679).
– Die Verwendung der Instandhaltungsrücklage zum Ausgleich von Wohngeldausfällen widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein solcher Beschluss kann jedoch ausnahmsweise rechtmäßig sein, wenn eine „eiserne Reserve“ erhalten bleibt. Deren Höhe ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig, insbesondere Zustand, Alter und Reparaturanfälligkeit der Anlage, absehbare Instandsetzungsmaßnahmen und deren Kapitaleinsatz und Aussichten, Wohngeldrückstände einzutreiben und Rücklagen wieder aufzufüllen (OLG München, Beschluss vom 20.12.2007 – 34 Wx 76/07 -; in: WuM 2008, 169; Info M 2008, 178).
– Der Erwerber haftet auch für Kosten und Lasten, die vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft entstanden sind, wenn die Jahresabrechnung erst nach seinem Eintritt beschlossen wird. Das gilt auch dann, wenn kein Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung beschlossen war, so dass die Zahlungspflicht besonders hoch ausfällt (OLG Köln, Beschluss vom 15.01.2008 – 16 Wx 141/07 -; in: Info M 2008, 183).
– Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufzählung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr ergeben. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Die Buchungsvorgänge sind in verständlicher Weise darzustellen. Die Jahresabrechnung ist keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüber stellt. Die Jahresabrechnung muss ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, insbesondere der Instandhaltungsrücklage und der Zinserträge ausweisen um zu überprüfen, ob Geld Gewinn bringend angelegt wurde und ob die Rücklagen für zukünftige Maßnahmen ausreichen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist insgesamt aufzuheben, wenn die Einnahmen in der Abrechnung der Ausgaben in mehreren Punkten der Gemeinschaftsordnung widerspricht (LG Konstanz vom 09.01.2008 – 62 T 134/07 A -).
– Dem Verwalter können – auch nach altem Recht – die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, wenn er das Verfahren veranlasst hat. Eine Veranlassung kann darin liegen, dass er bei Erstellung der Jahresabrechnung gesetzliche Vorgaben sowie die Vorgaben der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht beachtet hat (LG Konstanz, Beschluss vom 09.01.2008 – 62 T 134/07 -; in: Info M 2008,278).
– Der Wohnungseigentümer verwirkt sein Beschlussanfechtungsrecht, wenn er es in Ansehung der zu kennenden Teilungserklärung und des darin vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels zehn Jahre lang unterlässt, die Jahresabrechnungen wegen Fehlern im Umgang mit dem vereinbarten Verteilungsschlüssel anzufechten. Die Einhaltung der Beschlussanfechtungsfrist für den in ein laufendes Anfechtungsverfahren eintretenden Wohnungseigentümer ist selbstständig zu beurteilen, da ein neues Prozessrechtsverhältnis und eine neue Rechtshängigkeit begründet werden (LG Köln, Beschluss vom 1.9.2008 – 29 T 10/08 (nicht rechtskräftig) -; in: NJW -aktuell 45/2008, VI).
– Der WEG-Verwalter muss bei Erstellung einer Jahresabrechnung haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder Dienstleistungen i.S.d. § 35a EStG jedenfalls nicht ohne Zusatzhonorar gesondert ausweisen (LG Bremen, Beschluss vom 19.5.2008 – 4 T 438/07 -; in: WuM 2008, 425 und Info M 10/08, 387).
– 1. Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i. S. des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder eines Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar. 2. In Verwalterverträgen i. S. des § 26 WEG ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 III BGB gleichstehenden Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt (OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 118/08 -; in: NJW 2008, 3574).“
– Nehmen die Wohnungseigentümer unbenannte Zahlungen des Bauträgers (Verkäufers), die zwar nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber auf beschlossene Wirtschaftspläne erfolgen, zu Informationszwecken in die Jahresabrechnung für die betreffende Wirtschaftsperiode auf, entsteht ein Rückforderungsanspruch des Bauträgers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft , weil ein Rechtsgrund für die Zahlungen nicht ersichtlich ist (KG, Beschluss vom 18.7.2008 – 24 W 54/07 -; in: GE 2009, 59).
– 1.) Der Anspruch eines Miteigentümers auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beurteilt sich ausschließlich nach § 242 BGB, wenn zwar die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält, die Eigentümerversammlung jedoch unter Geltung des bisherigen Rechts eine Änderung dieses Schlüssels abgelehnt hat und dieser Beschluss im Anfechtungsverfahren zu überprüfen ist. 2.) Die erleichterten Kriterien, unter denen nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG n.F. ein Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung besteht, sind inhaltlich auch dann anzuwenden, wenn die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel der Eigentümerversammlung eine entsprechende Beschlusskompetenz einräumt. 3.) In einem solchen Fall beschränkt sich der Anspruch eines Miteigentümers nach Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung darauf, dass die Eigentümerversammlung sich unter den geänderten rechtlichen Voraussetzungen erneut mit der Angelegenheit befasst und eine Entscheidung über das Ob und das Wie einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels trifft. Erst danach kann das Gericht angerufen werden (OLG Hamm, Beschluss vom 10.9.2007 -15 W 358/06 -; in: WuM 2008,51).
– In der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sind auf Verlangen der Eigentümergemeinschaft die haushaltsnahen Dienstleistungen auszuweisen. Für die Zusatzleistung kann der Verwalter eine Vergütung fordern (LG Bremen, Beschluss vom 19.5.2008 – 4 T 438/07 -; in: WuM 2008, 425).
– 1. Setzt sich ein Wohnungseigentümer gegen eine Wirtschaftsplan zur Wehr, dem in Fortsetzung einer langjährig geübten Verfahrensgepflogenheit nicht das Kalenderjahr zugrunde liegt, so handelt er treuwidrig, wenn er den Übergang zu dem vom Gesetz oder der Teilungserklärung vorgesehenen Zeitraum nicht vor der Herstellung der Abrechnung einfordert und mit der Auswahl des Abrechnungszeitraumes keine materiellen Nachteile für ihn verbunden sind. 2. Führen Fehler im Wirtschaftsplan dazu, dass nur verhältnismäßig geringfügige laufende Mehrbelastungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen, führen diese Fehler nicht schon zu einer Anfechtbarkeit des Wirtschaftsplans, da der Ausgleich durch die Jahresabrechnung erfolgt. 3. Bei Auftragsvergabe an einen Architekten oder Bauingenieur verstößt die Unterlassung der Einholung von Vergleichsangeboten jedenfalls dann nicht gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich das Angebot bei überschlägiger Berechnung im Bereich des Mindesthonorars nach der HOAI bewegt (OLG München, Beschluss vom 17.2.2009 – 32 Wx 164/08 -; in: GE 2009,525).
– Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer zur Finanzierung von – auch betagten – Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage mit dem maßgebenden Verteilungsschlüssel beschließen. Anders ist es, wenn die Verbindlichkeiten auf „Nachlässigkeit“ beruhen (hier: 5 Jahre lang keine Zahlung von Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden (OLG Hamm, Beschluss vom 20.1.2009 – 15 Wx 164/08 -; in: ZWE 2009, 206).
– Die Verjährungsfrist für Nachforderungen aus der Jahresabrechnung beginnt erst ab Genehmigung der Jahresabrechnung, wenn Schuldner der Abrechnungsspitze und der offenen Wohngeldvorschüsse ein und dieselbe Person ist (OLG Hamm, Beschluss vom 22.01.2009 – 1-15 Wx 208/08 -; in: WuM 2009,319).
– Wird ein Wirtschaftsplan abweichend vom Kalenderjahr aufgestellt, ist der entsprechende Beschluss grundsätzlich anfechtbar. Ausnahmsweise ist die Anfechtung aber treuwidrig und damit erfolglos, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: Der abweichende Zeitraum wurde über Jahre hinweg geduldet. Für den anfechtenden Eigentümer entstehen keine materiell-rechtlichen Nachteile. Der Anfechtende hat nicht versucht, vor der Beschlussfassung darauf hinzuwirken, dass auf das Kalenderjahr umgestellt wird (OLG München, Beschluss vom 17.02.2009- 32 Wx 164/08 -; in: OLGR München 2009, 387; Info M 2009, 335).
– 1. Eine Jahresabrechnung, die weder eine Gesamtabrechnung noch eine Aufstellung der Rücklangen und Kontostände zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode enthält, ist für ungültig zu erklären, selbst wenn in den Vorjahren ähnlich abgerechnet worden ist, ohne dass dies beanstandet worden ist. 2. Ist die Jahresabrechnung wegen formeller und inhaltlicher Fehler für ungültig zu erklären, sind dem Verwalter wegen groben Verschuldens die Kosten des Anfechtungsprozesses aufzuerlegen (LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 – 5 S 89/09 -; in: GE 2010, 71).
– Ein vom Gesetz oder Teilungserklärung (bzw. Vereinbarung) abweichender Verteilungsschlüssel kann unter folgenden Voraussetzungen konkludent vereinbart sein: Es liegt eine langjährige Übung vor (hier: 6 Jahre). Alle Eigentümer wissen, dass der Verteilerschlüssel falsch ist und wollen diese Änderung. Die bloße Duldung des abweichenden Verteilerschlüssels genügt nicht (LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 – 5 S 89/09 -; in: Info M 2009, 483).
– 1. Die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig und nachvollziehbar ist. 2. Das ist regelmäßig bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit der Fall, wenn also eine Diskrepanz zwischen tatsächlicher Kontenentwicklung und der Einnahmen- und Ausgabendarstellung anhand der Abrechnung bzw. den darin enthaltenen Erläuterungen nicht aufgeklärt werden kann (LG München I, Urteil vom 30.11.2009 – 1 S 23229/08 -; in: GE 2010, 211 und WuM 2010,381).
– Werden die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten in der Jahresabrechnung nicht aufgeführt, kann die Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig erklärt werden (AG Hannover, 26.05.2009 – 484 C 15729; in: ZMR 2009, 958).
– Die Einzelabrechnung ist regelmäßig aus der Gesamtabrechnung unter Anwendung der vereinbarten Kostenverteilerschlüssel zu entwickeln. 2. Anders ist es, wenn aus dem Verwaltungsvermögen Verbindlichkeiten einzelner Wohnungseigentümer beglichen worden sind. Diese Ausgaben können in deren Einzelabrechnung belastet werden (OLG Hamburg, Beschluss vom 04.06.2009 – 2 Wx 30/08 -; in: IMR 2010, 105).
– 1. Die Bestandskraft eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen hat zur Folge, dass er für und gegen alle Wohnungseigentümer sowie Sondernachfolger wirkt und Anfechtungsgründe nicht mehr geltend gemacht werden können, insbesondere auch der Einwand abgeschnitten wird, ein Wohnungseigentümer habe höhere Vorauszahlungen geleistet, als sie in der Abrechnung ausgewiesen sind. 2. Das gilt auch für Heizkostenabrechnungen, wenn die geleisteten Heizkostenvorschüsse nicht in der nächsten Heizkostenabrechnung, sondern in der Gesamtjahresabrechnung nebst den Einzelabrechnungen gutgebracht worden sind (LG Berlin, Urteil vom 17.11.2009 – 55 S 82/09 -; in: GE 2010, 557).
– 1. Bei der Verbuchung von Zahlungen auf die Rücklage sind nur tatsächliche Zahlungen zu berücksichtigen. 2. Zahlungen auf die Rücklage sind weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten auf der Ausgabenseite zu verbuchen, sondern ausschließlich als Einnahme. 3. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung Fehler aufweist (BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09 -; in: IMR 2010, 149).
– Wird eine Jahresabrechnung genehmigt, die die Vorjahressalden der Wohnungseigentümer als Abrechnungsbestandteil ausweist, ist darin in der Regel nur eine bloße Information zu sehen. Ein Beschluss, der auf diesem Wege ausdrücklich eine neue Schuld für Altverbindlichkeiten begründen will, ist nichtig (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 30.11.2009 – 14 S 5724/09 -; in: IMR 2010, 293).
– Wird ein Wirtschaftsplan abweichend vom Kalenderjahr aufgestellt, ist der entsprechende Beschluss grundsätzlich anfechtbar. Ausnahmsweise ist die Anfechtung aber treuwidrig und damit erfolglos, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: Der abweichende Zeitraum wurde über Jahre hinweg geduldet. Für den anfechtenden Eigentümer entstehen keine materiell-rechtlichen Nachteile. Der Anfechtende hat nicht versucht, vor der Beschlussfassung darauf hinzuwirken, dass auf das Kalenderjahr umgestellt wird (OLG München, Beschluss vom 17.02.200932 Wx 164/08 -; in: OLGR München 2009,387; Info M 2009, 335).
– 1. Eine Jahresabrechnung, die weder eine Gesamtabrechnung noch eine Aufstellung der Rücklagen und Kontostände zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode enthält, ist für ungültig zu erklären, selbst wenn in den Vorjahren ähnlich abgerechnet worden ist, ohne dass dies beanstandet worden ist. 2. Ist die Jahresabrechnung wegen formeller und inhaltlicher Fehler für ungültig zu erklären, sind dem Verwalter wegen groben Verschuldens die Kosten des Anfechtungsprozesses aufzuerlegen (LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 – 5 S 89/09 -; in: GE 2010, 71).
– a) Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betreffenden Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -).
– 1. Ist als Umlagemaßstab für die Verteilung der gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten das Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart, bindet eine abweichende schludrechtliche, aber im Grundbuch nicht vollzogene Änderung des Verteilungsschlüssels einen Wohnungserwerber nur, wenn der ausdrücklich oder konkludent zugestimmt hat. 2. Eine Vereinbarung, wonach das Verwalterhonorar von den Eigentümern „unmittelbar“ zu zahlen sei, trifft keine Aussage zum Umlageschlüssel; es verbleibt insoweit beim vereinbarten Umlageschlüssel für die anderen Kosten der Gemeinschaft. 3. Bei Eigentümerwechsel ist grundsätzlich nur eine Einzelabrechnung aufzustellen (AG Charlottenburg, Urteil vom 21.09.2010 – 73 C 98/10 -; in: GE 2011, 139).
– Eine Vereinbarung, die ein abweichendes Wirtschaftsjahr für zwei Abrechnungsperioden beinhaltet, kann durch allstimmige Abstimmung zu Stande kommen (LG Karlsruhe, Beschluss vom 26.03.2010 – 11 S 140/09 -; in: IMR 2011, 27).
– Die Kostenbefreiung des § 16 Abs. 6 2. Halbs. WEG greift auch im Falle der unterbliebenen Zustimmung zu eienr nachteiligen baulichen Veränderung, ohne dass es der vorherigen Anfechtung der Baumaßnahmen als solcher bedürfte (AG München, Urteil vom 23.09.2010 – 483 C 487/10 -; in: IMR 2011, 30).
– a) In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. b) Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht (BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10 -; in: GE 2011, 621).
– 1. Ein Wohnungseigentümer muss sein Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters ausüben. Er kann sich dort auf seine Kosten Kopien anfertigen oder anfertigen lassen. 2. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zur Abrechnung und zum Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümers gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu. Machen die Wohnungseigentümer davon trotz Verlangens keine Gebrauch, knn der Verlangende allein Auskunft verlangen. Außerdem beseht ein Individualanspruch, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich einen Wohnungseigentümer betreffen (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 -; in: IMR 2011, 150).
– Sieht die Teilungserklärung einer Wohnanlage mit zwei Untergemeinschaften vor, dass die Kosten beider Häuser möglichst getrennt zu tragen sind, besteht für die Untergemeinschaften kein Blockstimmrecht hinsichtlich des Wirtschaftsplans, der notwendig alle Wohnungseigentümer betrifft (BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 175/10 -; in: GE 2011, 961).
– Sind 70 % der Heizkosten nach Verbrauch zu verteilen, werden von den Wärmemessgeräten aber nur 12,83 € des Verbrauchs erfasst, widerspricht ein weiteres Festhalten am Verteilungsschlüssel ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Lichtenberg, Urtiel vom 14.09.2011 – 119 C 14/11 -; in: GE 2011, 1631).
– Auch eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in der Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt werden und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnung Jahresendsalden ausgewiesen werden. Andernfalls weidersprechen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind für unwirksam zu erklären (LG München I, Urteil vom 08.08.2011 – 1 S 4470/11 -; in: GE 2011, 1695).
– 1. Ist nicht festzustellen, ob eine falsche Kostenverteilung sich nur auf die Einzelabrechnungen oder auch auf die Gesamtabrechnung auswirkt, ist das gesamte Abrechnungswerk für ungültig zu erklären. 2. Sind die Wohnungseigentümer Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft, die auf einem fremden Grundstück Pkw-Stellplätze mit einer anderen WEG bewirtschaftet, sind die darauf entfallenden Ausgaben nicht ohne Weiteres in die Gesamtabrechnung der einzelnen Wohnanlagen einzubeziehen (LG Berlin, Urteil vom 10. November 2011 – 85 S 25/11 -; in: GE 2012, 75).
– Auch wenn die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Beschlussfassung über Jahresabrechnungen nicht den gegenwärtigen Wohnungseigentümer mit Nachzahlungsforderungen (Abrechnungsspitze) belasten wollen und den Voreigentümer als Wohngeldschuldner bezeichnen, richten sich die Nachzahlungsfoderungen gegen den aktuellen Wohnungseigentümer (BGH, Versäumnisurteil vom 02.12.2011 – V ZR 113/11 -; in: GE 2012, 211).
– In die Jahresabrechnung sind auch unberechtigt getätigte Ausgaben einzustellen. 2. Maßgeblich für die Umlegung eines Schadensersatzanspruchs ist der jeweilige Verteilungsschlüssel. Steht ein Schadensersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht (BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 156/10 -; in: IMR 2011, 194).
– Liegen keine besonderen Umstände vor, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind (BGH, 11.05.2012 – V ZR 193/11 ).
– Wenn öffentliche Fördermittel für die WEG erst zur Auszahlung bereit stehen, wenn die zu fördernden Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, kann eine Sonderumlage diese Beträge zunächst umfassen (BGH, Urteil vom 13.01.2012 – V ZR 129/11 -; in: GE 2012, 412).
– Wird der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung wegen fehlender Kontostände angefochten, werden die Wohnungseigentümer aber nur zur Ergänzung ihres Abrechnungsbeschlusses verurteilt und wird durch einen inzwischen bestandskräftig gewordenen Ergänzungsbeschluss der Wohnungseigentümer der Mangel geheilt, erledigt sich im Berufungsverfahren der Anfechtungsprozess, weil numehr eine vollständige Jahresabrechnung vorliegt, welche die erforderlichen Angaben aufweist und entsprechende Rechtswirkungen entfaltet (LG München I, Urteil vom 06.10.2011 – 36 S 17150/10 -; in: GE 2012, 419).
– 1. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. 2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern (BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10 -; in: GE 2012, 551).
– Verwendet der Verwalter einer WEG bei der Hausgeldabrechnung einen fehlerhaften Umlageschlüssel, und wird die Abrechnung von der Eigentümerversammlung genehmigt, ist dieser Beschluss nicht nichtig, sondern allenfalls fristgebunden anfechtbar (OLG Rostock, Beschluss vom 20.12.2011 – 3 W 67/09 -; in: GE 2012, 495).
– Liegen keine besonderen Umstände vor, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind (BGH, Versäumnisurteil vom 11.05.2012 – V ZR 193/11 -; in: GE 2012, 962).
– Ein Jahresabschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn a) bereits früher abgerechnete Ausgaben und Einnahmen nochmals in eine folgende Jahresabrechnung ohne besondere Erklärung eingestellt werden, b) Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage als Ausgaben verbucht werden, obwohl sie in der Gemeinschaftskasse verbleiben (LG Berlin, Urteil vom 19.10.2012 – 55 S 346/11 -; in: GE 2013, 363).
– Bei minimalen Abrechnungsunterschieden muss eine gegen die Teilungserklärung verstoßende Abrechnung der Heizkosten hingenommen werden (LG Berlin, Urteil vom 13.02.2013 – 85 S 64/12 WEG -; in: GE 2013, 557).
– Bei besonders schweren Mängeln ist die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären. Dies gilt auch dann, wenn die Heizkosten nicht darin berücksichtigt und zudem nicht für das gesamte Jahr, sondern nur für einen geringeren Zeitraum abgerechnet werden (LG München I, Urteil vom 08.08.2011 – 1 S 4470/11 -; in: IMR 2011, 504).
– Kosten eines Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer sind Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. Ohne abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung sind an diesen Kosten im Innenverhältnis sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen. Anders als bei den Kosten von Anfechtungsklageverfahren ist daher der beklagte Wohnungseigentümer im Rahmen der Kostenverteilgung nicht auszunehmen (LG München I, Urteil vom 13.05.2013 – 1 S 10826/12 -; in: GE 2013, 887).
– In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden (BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 211/12 -; in: GE 2013, 1077).
– Verwendet der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Hausgeldabrechnung einen fehlerhaften Umlageschlüssel und wird die Abrechnung von der Eigentümerverwammlung genehmigt, ist dieser Beschluss nicht nichtig, sondern allenfalls fristgebunden anfechtbar (OLG Rostock, Beschluss vom 20.12.2011 – 3 W 67/09 -; in: IMR 2012, 114).
– Nimmt die Teilungserklärung Wohnungseigentümer von der Kostenbeteiligung an bestimmten Betriebskosten aus, soweit eine gesonderte Veranlagung aufgrund individueller Verträge erfolgt, ist das vom Verwalter in Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen unmittelbar anzuwenden (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.08.2013 – 72 C 54/13 -; in: GE 2013, 1211).
– Voraussetzung für eine Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans ist das Vorliegen eines sachlichen Grunds. Ein solcher Grund liegt nur vor, wenn entweder bereits eine konkrete Instandsetzungsmaßnahme beschlossen wurde oder doch zumindest ein aktueller Sanierungsbedarf und die Absicht, zeitnah über die Durchführung der erforderlichen Arbeiten zu beschließen, besteht (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 13.02.2013 – 14 S 4070/12 WEG -; in: IMR 2013, 295).
– Der in einem bestandskräftig gewordenen Wirtschaftsplan angewandte Kostenverteilungsschlüssel kann nicht mehr für die sich anschließende Jahresabrechnung derselben Wirtschaftsperiode geändert werden (Revisionszulassung wegen Abweichung von LG Hamburg, ZMR 2013, 465) (LG Berlin, Urteil vom 13.08.2013 – 85 S 177/12 WEG -; in: GE 2013, 1287).
– 1. Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich. 2. Diese rein infomatorischen Angaben nehmen an dem Vorgang der konstiutiven Begründung der Abrechnungsspitzen bzw. Abrechnungsguthaben auf der Grundlage des Genehmigungsbeschlusses nicht teil (BGH, Urteil vom 11.10.2013 – V ZR 271/12 -; in: GE 2013, 1663).
– Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nicht anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans (BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168/13 -).
– Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans (BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168/13 -; in: GE 2014, 811).
– Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans kann bei Zweifeln an seiner Wirksamkeit durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden (BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 167/13 -; GE 2014, 815).
– Die HeizkostenVO gilt zwischen den Wohnungseigentümern unmittelbar, ohne dass es einer Vereinbarung oder Beschlussfassung bedarf. In den Einzelabrechnungen sind deshalb nur die Kosten der verbrauchten Brennstoffe umzulegen. Hiergegen sind Anschaffungskosten für noch nicht verbrauchte Brennstoffe in der Gesamtabrechnung auszuweisen (BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10, ZWE 2012, 216 = ZMR 2012, 373).
– Der Streitwert betreffend die Klage über die Anfechtung eines Wirtschaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt sich nach § 49a GKG in Höhe eines Bruchteils des Gesamtbetrags des Wirtschaftsplans (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.09.2014 – 19 W 46/14 -; in: IMR 2014, 494).
– 1. Ein für einen Änderungsanspruch aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erforderlicher schwerwiegender Grund, von einer gesetzlichen (WEG § 16 Abs. 2) oder vereinbarten Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen abzuweichen, setzt auf der ersten STufe eine erhebliche Mehrbelastung (grundsätzlich 25 %) durch den geltenden gegenüber dem geltend gemachten Verteilungsschlüssel voraus. 2. Die erhebliche Mehrbelastung allein begründet noch nicht den Änderungsanspruch, weil das Maß der Belastung nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit ist. Erforderlich ist eine Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls. 3. Die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestimmen sich nicht nach der tatsächlich ausgeübten, sondern nach der rechtlich zulässigen Nutzung (BGH, Urteil vom 17.12.2010 – V ZR 131/10 -; in: IMR 2011, 237).
– 1. Eine Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und nachvollziehbar sein. Dazu bedarf es einer geordneten Zusammenstellung der einzelnen Positionen, die rechnerisch aus sich heraus nachvollziehbar und für jeden Wohnungseigentümer bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt auch ohne Zuziehung eine Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich und nachprüfbar sein muss. 2. Auch wenn zu berücksichtigen ist, dass den Wohnungseigentümern aufgrund des Verwaltervertrags bekannt sein muss, dass dem Verwalter für verschiedene Tätigkeiten Sonderhonorare zustehen und es deshalb nicht bei der in der Wohngeldabrechnung ausdrücklich ausgewiesenen „Verwaltergebühr“ sein Bewenden hat, müssen die Sonderhonorare des Verwalters erkennbar zusammenfassend ausgewiesen werden (LG Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2010 – 11 S 70/09 -; in: IMR 2011, 243).
– 1. Das Abrechnungsguthaben aus einer mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung begründet einen unmittelbaren Zahlungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft, solange eine anderweitige Regelung nach § 21 Abs. 7 WEG nicht beschlossen worden ist. 2. Dies gilt auch für beschlossene Abrechnungsguthaben aus der Zeit vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des WEG (OLG Hamm, Beschluss vom 15.02.2010 – 15 Wx 222/10 -; in: IMR 2011, 330).
– Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrückstellung und bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Ermessen (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 -; in: IMR 2011, 286).
– 1. Vor der Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters sind grundsätzlich Angebote von mehreren Verwaltern einzuholen. 2. Etwas andes gilt in der Regel für die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters (BGH, Urteil vom 01.04.201 – V ZR 96/10 -; in: IMR 2011, 287).
– 1. Eine Heizkostenabrechnung, in der 70 % der Kosten nach Verbrauch verteilt werden, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dieser Verbrauchsanteil lediglich auf der Messung von 12,83 % der insgesamt durch die Heizung (unisolierte Einrohrheizung) abgegebenen Wärmemenge beruht.
– Eine Jahresabrechnung, bei der der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände vom Jahresanfang und Jahresende nicht übereinstimmt, ist insgesamt aufzuheben (LG Berlin, Urteil vom 19.10.2012 – 55 S 346/11 -; in: IMR 2013, 152).
– Liegen keine besonderen Umstände vor, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind (BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 193/11 -; in: IMR 2012, 329).
– 1. Die dreijährige Verjährungsfrist für Wohngeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung. 2. Die „verstärkende“ Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung für rückständige Vorschüsse besteht lediglich darin, dass der Korrekturvorbehalt, unter dem die Vorschusszahlungen stehen, entfällt (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 -; in: IMR 2012, 330).
– 1. Eine rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln ist nicht möglich. Nur in seltenen Ausnahmefällen kann bei Vorliegen besonderer Umstände, etwa weil der bisherige Schlüssel z. B. unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden. 2. Bei Unbilligkeit des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels durch Änderung der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse kann lediglich – bei Vorliegen der Voraussetzungen – eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beansprucht werden (LG Itzehoe, Beschluss vom 24.01.2012 – 11 S 16/11 -; in: IMR 2012, 331).
– Ein WEG-Beschluss, in dem nicht geregelt ist, dass jedenfalls eine „eiserne Reserve“ zur Kostendeckung der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt, ist unwirksam, wenn die Gefahr besteht, dass die Instandsetzungsrücklage in vollem Umfang aufgefüllt wird, ohne dass Zahlungen auf die zur Kostendeckung erfoderlichen Wohngeldzahlungen erzielt werden (LG Köln, Urteil vom 13.12.2012 – 29 S 95/12 -; in: IMR 2013, 338).
– 1. Die grundsätzlich mögliche Teilanfechtung von Beschlüssen setzt die Abtrennbarkeit des angefochtenen Teils voraus. Dieses ist nicht gegeben, wenn die Reduzierung einer Sonderumlage begeht wird. 2. Legt der Wortlaut eines Antrags im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG eine unzulässige Teilanfechtung nahe, ist das Gericht nicht nur zu einem Hinweis auf die Unzulässigkeit einer solchen Klage verpflichtet. Es mus sich vielmehr vergewissern, dass eine solche Auslegung dem Willen des Klägers entspricht (BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 233/11 -; in: IMR 2013, 27).
– Ein Beschluss über Wirtschaftsplan und Abrechnung begründet Verbindlichkeiten für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen, aktuellen Wohnungseigentümer, nicht aber für den Rechtsvorgänger (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 113/11 -; in: IMR 2012, 157).
– 1. In der Gemeinschaftsordnung können Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder errichtet werden und nur diese Gemeinschaften betreffende Stimmrechtsregelungen getroffen werden. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermittlen und abzurechnen sind, sondern jede Untergemeinschaft – soweit rechtlich zulässig – selbstständig verwaltet werden soll, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11 -; in: IMR 2012, 419).
– 1. Entspricht die Jahresabrechnung nicht den Vorgaben der HeizkostenVO, so führt dies nur zur Anfechtbarkeit der Einzelabrechnungen. 2. Wird der Verbrauch nur zu einem geringen Teil durch Messgeräte erfasst, kommt die Unanwendbarkeit der HeizkostenVO nach deren § 11 Abs. 1 Nr. 1 b in Betracht. 3. Enthält die Genehmigung der Jahresabrechnung Feststellungen zu rückständigen Vorschüssen, ist der Beschluss insoweit nichtig (OLG München, Beschluss vom 06.09.2012 – 32 Wx 32/12 -; in: IMR 2012, 511).
– Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden (BGH, Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 211/12 -; in: IMR 2013, 373).
– 1. Kleine Fehler der Abrechnung, die sich nur mit ganz geringfügigen Beträgen auswirken, sidn hinzunehmen und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. 2. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt ausnahmsweise, wenn der Erfolg einer Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen bringt. 3. Ein Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kostenaufwand einer Neuvermessung die Wohnungseigentümer erheblich schlechter stellen würde als der Ansatz eines nicht der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Abrechnungsschlüssels (LG Berlin, Urteil vom 13.02.2013 – 85 S 64/12 WEG -; in: IMR 2013, 379).
– 1. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Betriebskosten „grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche“ auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden, ist wegen Unbestimmtheit nichtig. 2. Das gilt auch und insbesondere dann, wenn die Sondereigentumseinheiten in der Teilungserklärung unter Circa-Angabe der Flächen („ca. 68,92 qm) beschrieben sind, die Summe der Einzelflächen aber weder mit der in der Teilungserklärung angegeben Gesamtfläche noch mit der tatsächlichen Gesamtfläche übereinstimmt (AG Charlottenburg, Urteil vom 117.05.2013 – 73 C 156/12 -; in: IMR 2013, 425).
– Es ist zulässig für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist (BGH, Urteil vom 17.04.2015 – V ZR 12/14 -).
– 1. Leistet ein Wohnungseigentümer Zahlungen auf Rückstände aus den Vorjahren samt Zinsen, sind letztere Nutzungen gemäß § 16 Abs. 1 WEG, die anteilig an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden können. Die Nachzahlungen sind wie jede Einnahme im Jahr des Eingangs zu verbuchen und müssen nicht gesondert aufgeschlüsselt werden. 2. Die Entscheidung, auch die Nachzahlungen anteilig an die Wohnungseigentümer auszukehren, bedarf eines gesonderten Beschlusses (BGH, Urteil vom 11.10.2013 – V ZR 271/12 -; in: IMR 2014, 24).
– 1. Ein Wohnungseigentümer hat keinen isolierten Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Wohngelder gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen für die Abrechnungsperioden gerichtlich für nichtig oder ungültig erklärt worden sind. 2. Der isolierten Geltendmachung von Bereicherungsansprüchen wegen vermeintlich überzahlten Wohngelds steht das durch die Jahresabrechnugn zu konkretisierende Innenverhältnis der Wohnungseigentümer entgegen, das nur einen Innenausgleich zulässt. 3. Der Erstattungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nach einer wirksamen Beschlussfassung über die Jahresabrechnung oder eine sie ersetzende gerichtliche Entscheidung beschränkt sich auf die vorhandenen Geldmittel und setzt ein abrechnungsgegenständliches Guthaben voraus (LG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2013 – 19 S 77/12 -; in: IMR 2014, 171).
– 1. Die Bildung getrennter Rücklagen kann nicht wirksam durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden. Wenn die Teilungserklärung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorsieht, dürfen bisher bestehende getrennte Rücklagen durch Mehrheitsbeschluss in eine einheitliche Instandhaltungsrücklage überführt werden (LG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2014 – 25 S 141/13 -; in: IMR 2014, 388).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf grundsätzlich beschließen, dass bei Liquiditätsengpässen auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen wird. 2. Dies entspricht jedoch nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Modalitäten der Inanspruchnahme präzise geregelt sind. 3. So sind die Höhe einer unantastbaren eisernen Reserve wie auch die zeitliche Komponente dieser Maßnahme zu definieren (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.07.2014 – 2-13 S 91/13 -; in: IMR 2014, 389).
– Der Ausbau des gemeinschaftlichen Speichers zu Wohnzwecken bedarf auch dann der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn bereits ein Sondernutzungsrecht für den Ausbauwilligen an den Räumlichkeiten besteht (LG München I, Urteil vom 18.07.2013 – 36 S 20429/12 WEG -; in: IMR 2014, 390).
– 1. Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV sind die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. 2. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV gilt trotz des Wortlauts des § 7 Abs. 3 HeizkostenV nicht für Gebäude, die mit Fernwärme versrogt werden. 3. Ein Verteilungsschlüssel von 70/30 (Verbrauch/Fläche) kann auch für mit Fernwärme belieferte Gebäude der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 66/13 -; in: IMR 2014, 430).
– 1. Beschlüsse einer Untergemeinschaft sind nichtig, soweit die Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene Beschlusskompetenz überschreitet. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung zwar geregelt, dass bestimmte Kosten von einzelnen Untergemeinschaften zu tragen sind, nicht jedoch, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen, ist ein Vorgehen wie folgt empfohlen: (a) Gesamtjahresabrechnung genehmigen; dabei betroffene Kostenpositionen den untergemeinschaften zuweisen. (b) Verteilung dieser Kosten durch die Untergemeinschaften; der anderen Kosten durch die Gesamtgemeinschaft. (c) Einzeljahresabrechnung genehmigen; Kostenverteilung durch Untergemeinschaften ist zu übernehmen. (d) Die Jahresabrechnungsgenehmigungsbeschlüsse werden je durch die Gesamtgemeinschaft gefasst (LG München I, Urteil vom 02.06.2014 – 1 S 3223/12 -; in: IMR 2014, 431).
– 1. Alle Wohnungs- und Teileigentümer dürfen grundsätzlich über den Wirtschaftsplan beschließen. Das gilt auch dann, wenn einzelne Positionen nur eine abgeschlossene Gruppe von (Teil-)Eigentümern betreffen. 2. Eine getrennte Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan kommt dann in Betracht, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung die Bildung von selbstständigen Untergemeinschaften vorsehen (LG Itzehoe, Urteil vom 15.07.2014 – 11 S 82/13 -; in: IMR 2015, 114).
– 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei ist vom protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen. 3. Beschließen die Eigentümer, den Abrechnungsschlüssel für „Müllbeseitigungskosten“ zu ändern, so werden davon die Kosten des Hausmeisterdienstes, die im Zusammenhang mit der Müllentsorgung stehen, in Anlehnung an die Begrifflichkeiten der Betriebskostenverordnung nicht erfasst (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.04.2015 – 2-09 S 5/14 -; in: IMR 2015, 239).
– Die Wohnungseigentümer können die voraussichtlichen Kosten von Anfechtungsverfahren in den Wirtschaftsplan einstellen und in den Einzelwirtschaftsplänen auf alle Wohnungseigentümer umlegen (BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26/14 -; in: IMR 2015, 27).
– Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Geäude ist (BGH, Urteil vom 17.04.2015 – V ZR 12/14 -; in: GE 2015, 797).
– Bei einer Anfechtung des Wirtschaftsplans ist der Streitwert grundsätzlich in Höhe von 50 % des Gesamtvolumens des Wirtschaftsplans festzusetzen, sofern nicht der fünffache Betrag des auf den Kläger entfallenden Wohngeldes niedriger liegt (LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 – 85 T 96/14 -; in: GE 2015, 1171).
– Rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile der beschlossenen Jahresabrechnung können für sich gerichtlich angefochten werden. Werden nur teilweise Positionen in den Einzelabrechnungen für ungültig erklärt, bleibt die Gesamtabrechnung unberührt (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.07.2015 – 2-13 S 172/14 -; in: GE 2015, 1171).
– Die Erhebung einer Anfechtungsklage gegen einen Jahresabrechnungsbeschluss entbindet nicht von der Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Abrechnungsspitze. Kommt es nicht zur rechtskräftigen Ungültigerklärung der Jahresabrechnung, hat der Beklagte im Falle der Erledigungserklärung die Kosten des Zahlungsprozesses zu tragen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.08.2015 – 2-13 S 88/15 -; in: GE 2015, 1172).
– Eine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für noch nicht abgerechnete Wirtschaftsperioden ist zulässig, jedenfalls soweit es sich um nicht verbrauchsabhängige Bewirtschaftungskosten handelt (LG Berlin, Urtiel vom 09.09.2015 – 53 S 26/15 WEG -; in: GE 2015, 1608).
– Aufgrund der Ungültigerklärung von einzelnen Positionen einer einzelnen Einzelabrechnung und der ausstehenden Umschichtung sind auch sämtliche Abrechnungsspitzen als das Ergebnis der Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2016 – 2-13 S 225/13 -; in: GE 2016, 604).
– In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt (BGH, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15 -; in: GE 2016, 1454).
– 1. Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist auch die Abrechnungsspitze. 2. Sind in der Jahresabrechnung angesetzte Sollvorauszahlungen tatsächlich nicht geschuldet, erhöht sich der Anspruch aus der Abrechnungsspitze nicht ohne eine erneute Beschlussfassung über die Jahresabrechnung um diese Beträge (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.05.2017 – 2-13 S 135/16 -; in: GE 2017, 787).
– 1. Der Vorbehalt einer Nachprüfung einzelner Positionen in der Jahresabrechnung muss nicht die Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Abrechnung zur Folge haben. 2. Wohngeldansprüche aus der mit einem solchen Vorbehalt beschlossenen Jahresabrechnung können deshalb verjähren, wenn der Vorbehalt später nicht ausgeübt wird (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2017 – 2-13 S 16/17 -; in: GE 2017, 1561).
– Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist infolgedessen nicht allein deshalb anfechtbar, weil der Verwalter eine von ihm freiwillig erstellte Saldenliste trotz gegenteiliger Ankündigung nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht in der Eigentümerversammlung zur Einsicht vorlegt (BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 189/16 -; in: GE 2018, 335).
– Durch Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer festlegen, dass die Kosten, die zu Lasten der Gemeinschaft für eine vereinbarungsgemäß vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung anfallen, in der nächsten Jahresabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit aufzuerlegen sind. Je nachdem wann die Jahresabrechnung im folgenden Wirtschaftsjahr beschlossen wird, wird nach dem Datum der Umschreibung des Wohnungseigentums im Grundbuch entweder der Verkäufer oder der Erwerber betroffen. Der Käulfer kann allenfalls im Innenverhältnis zum Verkäufer ggf. die Erstattung etwa von ihm zu tragender Zusatzkosten vereinbaren (LG Berlin, Urteil vom 23.01.2018 – 55 S 162/17 WEG -; in: GE 2018, 337).
– Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidt der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schluldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufende Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war (BGH, Urteil vom 16.02.2018 – VZR 89/17 -; in: GE 2018, 522).
– Die Wohnungseigentümer können anlässlich der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan beschließen, dass dieser bis zur Beschlussfassung über einen nächsten Wirtschaftsplan wirksam bleibt (LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2017 – 318 S 15/17 -; in: GE 2018, 594).
– Wirksam ist eine Kostenregelung in der Teilungserklärung, wonach bis zum Ausbau von Dachgeschosseinheiten (sog. Rohlingen) deren Wohnungseigentümer von der Beteiligung an den allgemeinen Bewirtschaftungskosten ausgenommen sind (AG Mitte, Urteil vom 06.02.2018 – 22 C 41/17 -; in: GE 2018, 596).
– Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. (BGH, Urteil vom 22.06.2018 – V ZR 193/17 -; in: IWW- Abrufnummer 205634).
– Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 – 2-13 S 184/16 -; in: GE 13/2018, 836).
– (Nach-)Zahlungen auf Hausgelder sind nicht in den Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer als Einnahmen zu verteilen (LG Frankfurt/Main, Hinweisbeschluss vom 29.01.2018 – 2-13 S 72/17 -; in: GE 2018, 886).
– 1. Sollen für die nach der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten statt den Flächenangaben in der Teilungserklärng die nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Flächen angesetzt werden, bedarf dies einer gesonderten Beschlussfassung. 2. Zum Ansatz der Wohnfläche in einem derartigen Fall bei den verbrauchsunabhängigen Heizkosten (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 – 2-13 S 91/16 -; in: GE 2018, 887).
– Ein Beschluss, mit dem dieWohnungseigentümer im Einzelfall –bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. (BGH, Urteil vom 22.06.2018 – V ZR 193/17 -; in: GE 20/2018, 1287).
– Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rn.12; Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn.16). (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 195/17 -; in: GE 20/2018, 1289).
– 1. In die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigte Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch solche Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen, die zu Unrecht erfolgt sind, oder beidenen wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege jedenfalls eine Prüfun, ob sie sachlich zu Recht erfolgt sind, nicht möglichist. 2. Der Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwalters ist vom Gericht nur für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vomVerwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von ‚anfang an nicht gegeben ist. Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf. (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2018 – 55 S 96/17 WEG -; in: GE 24/2018, 1599).
– 1. Für eine Fortgeltungsklausel in einem Wirtschaftsplan bis zur Beschlusserfassung über den nächsten Wirtschaftsplan besteht eine Beschlusskompetenz. 2. Nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung begrenzt sich der Anspruch auf Forderungen aus dem Wirtschaftsplan auf den in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Betrag. 3. Hat der Wohnungseigentümer keine Vorauszahlungen auf den Wirtschaftsplan erbracht, stellt eine „negative Abrechnungsspitze“ keine Forderung des Wohnungseigentümers dar, gegen welche die WEG die Aufrechnung erklären kann. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.09.2018 – s-13 S 92/17 -; in: GE 24/2018, 1603).
– 1. Zur Verjährung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens; Verjährungshemmung durch Klageerhebung. 2. Haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen, dass Guthaben der Wohnungseigentümer ausgezahlt werden, so ist es dem Verwalter verwehrt, den Guthabenbetrag mit offenen Beitragsansprüchen aufzurechnen. ( LG Berlin, Urteil vom 16.01.2018 – 55 S 128/17 WEG -; in: GE 23/2018, 1530).
– 1. Soll mit der Jahresabrechnung eine (weitere) Anspruchsgrundlage für die im Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder geschaffen werden, ist der entsprechende Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies ist bei einer Abrechnung, die nur tatsächliche Zahlungen und Ausgaben enthält und ein Ergebnis als „Nachzahlung/Summe“ vorsieht, der Fall. 2. Forderungen aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze) stellen unterschiedliche Streitgegenstände dar, so dass eine Anspruchsänderung nur im Wege der Klageänderung möglich ist. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.10.2018 – 2-13 S 68/18 -; in: GE 1/2019, 68).
-1. Existieren nicht verschiedene Versionen eines Wirtschaftsplans, ist die Bezeichnung „Wirtschaftsplan + Jahr“ bei der Beschlussfassung hinreichend bestimmt. 2. Vor der Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan muss dieser den Eigentümern zu Verfügung gestellt werden. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018 – 2-13 S 112/17 -; in: GE 3/2019, 195).
– 1. Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt- generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung. 2. Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. (BGH, Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18 -, in: IWW-Abrufnummer 208191).
– Saldierungen von Einnahmen und Ausgaben in einzelnen Positionen der Jahresabrechnung führen nicht immer zur fehlenden Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.06.2018 – 2-13 S 97/17 -; in: GE 7/2019, 469).
-1.) Eine Bechlusskompetenz, mit der Jahresabrechnung eine Anspruchsgrundlage dür rückständige Wohngelder zu schaffen, besteht nicht. Demzufolge kann eine Abrechnung, welche den Ausgaben nur die tatsächlich gezahlten Wohngelder gegenüberstellt, nichtig sein. 2.) Wird eine Klageforderderung zunächst auf eine Jahresabrechnung und dan auf Wirtschaftspläne gestützt, wird der Streitgegenstand im Wege der Klageänderung ausgetauscht (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.02.2020, 2-13 T 9/20 -; in: GE 2020, 343).
– 1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. 2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt. (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -; in IWW, Abrufnummer: 120021).
– 1. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsrämen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen (Rn.7) (Rn.8) (Rn.9). 2. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dan, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (Rn.14). (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 -; in: juris).
– In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden (Rn.10). (BGH. Urteil vom 07.06.2013 – V ZR 211/12 -; in: juris).
– 1.Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. (Rn.9). 2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffe maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern. (Rn.16). (BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10 -; in: juris).
-1. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend umgedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16, ZMR 2017, 462). 2. In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9 a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird. (BGH, Urteil vom 15.11.2019 – V ZR 9/19 -; in: GE 7/2020, 474).
-Sofern im Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung erneut über Rückstände aus Wirtschaftsplanbeschlüssen beschlossen wird, ist dieser Beschlussteil als nichtig anzusehen und begründet deshalb nicht erneut die Zahlungspflichten. (BGH, Beschluss vom 13.02.2020 – V ZR 29/15 -; in GE 8/2020, 550).
-1.Jahresabrechnungen müssen vor der Beschlussfassung den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. Dies muss aber nicht in der Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geschehen. Ein Prüfungszeitraum von 8 Tagen kann hier ausreichend sein. 2. Weicht der Anfangsbestand der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung von dem Endbestand der Vorjahresabrechnung ab, muss dies erläutert werden, damit die Abrechnung nachvollziehbar ist. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.03.2020 – 2 -13 S 65/19 -; in GE 10/2020, 681).
-1. Jahresabrechnungen müssen vor der Beschlussfassung den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. Dies muss aber nicht in der Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geschehen. Ein Prüfungszeitraum von 8 Tagen kann hier ausreichend sein. 2. Weicht der Anfangsbestand der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung von dem Endbestand der Vorjahresabrechnung ab, muss dies erläutert werden, damit die Abrechnung nachvollziehbar ist. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.03.2020 – 2-13 S 65/19 -; in GE 10/2020, 681).
-1. Jahresabrechnungen müssen vor der Beschlusserfassung den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. Dies muss aber nicht in der Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geschehen. Ein Prüfungszeitraum von 8 Tagen kann hier ausreichend sein. 2. Weicht der Anfangsbestand der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung von dem Endbestand der Vorjahresabrechnung ab, muss dies erläutert werden, damit die Abrechnung nachvollziehbar ist. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.03.2020 – 2-13 S 65/19 -; in IMRRS 2020,0463).
-1. Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus; entspricht der Anfangsstand der Gemeinschaftskonten zuzüglich Einnahmen abzüglivh Ausgaben dem Endbestand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel. 2. Es hält sich im Rahmen des dem Verwalter eingeräumten Ermessens bei der Gestaltung der Jahresabrechnung, wenn die Gesamtabrechnung bei mehreren Gemeinschaftskonten (hier: Giro- und Tagesgeldkonto) ausführlicher ausgestaltet wird, indem die Einnahmen und Ausgaben bezogen auf die unterhaltenen Konten dargestellt werden. Bei einer solchen Darstellungsweise müssen auch Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden. 4. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung bezieht sich auf die Entwicklung der buchhalterischen Konten in dem Abrechnungsjahr (Soll- und Ist-Bestand). Die buchhalterische Ist-Zuführung für das Abrechnungsjahr entspricht regelmäßig nicht den in der Gesamtabrechnung aufgeführten, auf die Instandhaltungsrücklage bezogenen Zahlungseingängen in dem Abrechnungsjahr; ebenso wenig entspricht der buchhalterische Gesamtbestand der Instandhaltungsrücklage dem Stand eines für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos. ( BGH, Versäumnisurteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19 -; in GE 23/2020, 1567).
-Ein Beschluss, mit dem nach Ablauf des Wirtschaftsjahres rückwirkend ein Wirtschaftsplan beschlossen wird, ist nicht nichtig, so dass die Eigentümer die beschlossenen Vorauszahlungen zu erbringen haben. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.11.2020 – 2-13 S 137/19 -; in GE 1/2021, 63).
-1.Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels zugunsten eines neuen Verteilungsmaßstabes durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass der geltende Kostenverteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrecht ein weiter Gestaltungsspielraum zu, der lediglich durch das Willkürverbot beschränkt wird. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Abrechnungsmaßstäbe ändern. Insoweit stellt das Kriterium des „sachgerechten Grundes“ i.S. d. § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr.3 HeizkostenV lediglich eine Ausprägung des allgemeinen Willkürverbots dar. 2. Der für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten maßgebliche Begriff der „Wohnfläche“ i.S.d. § 8 Abs. 1 HeizkostenV kann unter Rückgriff auf die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung und damit unter Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen ermittelt werden. Die Wohnungseigentümer können aber auch eine Berechnungsmethode festlegen. (BGH, Urteil vom 02.10.2020 – V ZR 282/19 -; in GE 2/2021, 125).
Soll der Verwalter die Jahresabrechnung nur vorlegen,um den Wohnungseigentümern die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung von Vorschüssen zu ermöglichen, und wird deshalb nur die Erstellung des Zahlenwerks verlangt, ist die Aufstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden ist (Abgrenzung zu BGH, Beschluss vom 23.06.2016 – I ZB 5/16, ZflR 2016, 750). ( BGH, Urteil vom 26.02.2021 – V ZR 290/19 -; in: IWW-Abrufnummer 221989).
-1. Forderungen aus Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen betreffen unterschiedliche Streitgegenstände. Die klagende Gemeinschaft kann daher nicht, ohne Anschlussberufung einzulegen, in zweiter Instanz die Forderung statt auf die Jahresabrechnung auf den Wirtschaftsplan stützen. 2. Eine Beschlusskompetenz, mit der Jahresabrechnung eine Novation der Forderungen aus dem Wirtschaftsplan zu beschließen, besteht nicht (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.02.2021 – 2-13 S 61/20 -; in: GE 7/2021, 443).
-Aus dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung muss eindeutig erkennbar sein, welche Abrechnung in Bezug genommen wird. Jedenfalls wenn vor der Versammlung verschiedene Abrechnungen versandt wurden, genügt die pauschale Bezeichnung des Jahres der Abrechnung den Bestimmtheitsanforderungen nicht. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2021 – 2-13 S 127/19 -; in: GE 7/2021, 447).
-Soll der Verwalter die Jahresabrechnung nur vorlegen, um den Wohnungseigentümern die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung von Vorschüssen zu ermöglichen, und wird deshalb nur die Erstellung des Zahlenwerks verlangt, ist die Aufstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden ist (Abgrenzung zu BGH, Beschluss vom 23.06.2016 – I ZB 5/16, ZfIR 2016, 750). (BGH, Urteil vom 26.02.2021 – V ZR 290/19 -; in: GE 10/2021, 637).
-a) Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. b) Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind. c) Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft. (Teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11, NZM 2012,766) (BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 -; in: GE 18/2021, 1130).
-1. Der Beschluss über die Einzelabrechnungen dient der Festlegung der endgültigen Höhe der Einzelbeträge je Einheit. Nicht festgeschrieben wird, ob und in welcher Höhe der Sondereigentümer Hausgeldschulden bereits getilgt/erfüllt hat. Solche Zahlungen sind in der Gesamtabrechnung als Teil der Einnahmen zu berücksichtigen. 2. Kann einem Wirtschaftsplan auch im Wege der Auslegung nicht entnommen werden, welche Beträge der Sondereigentümer je Einheit zu zahlen hat, ist er zu unbestimmt und nichtig. Demzufolge sind die Soll-Vorauszahlungen mit Null anzusetzen in der künftigen Abrechnung. 3. Einzelabrechnungsbeschlüsse sind isoliert anfechtbar (str.); die Einzelabrechnungen für die übrigen Eigentümer sind dann bestandskräftig. Wenn der Verteilerschlüssel in der angegriffenen Einzelabrechnung von den übrigen Einzelabrechnungen abweicht, besteht lediglich gegebenenfalls ein Anspruch nach § 10 Abs. 2 WEG gegen die übrigen Eigentümer auf Anpassung dieser bestandskräftigen Abrechnungen. (LG Berlin, Urteil vom 16.06.2020 – 55 S 83/19 WEG -; in: IMRRS 2021, 1071 und in Juris).
-1. Auch wenn nach der Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit über Kosten entscheiden, muss eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. 2. Sowohl über die Gesamtabrechnung als auch die Darstellung der Erhaltungsrücklage müssen zwingend alle Wohnungseigentümer beschließen – und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind. (BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 -; in IMR 2021, 411).
-1. Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung durch eine eindeutige Regelung eingeräumt werden. Diese ist möglich für die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen. 2. Im Zweifel ist das Rechnungswesen Sache der Gesamtgemeinschaft (teilweise Aufgabe von Senat, IMR 2012, 419). (BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20 -; in IMR 2021, 412).
-Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMOG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nu nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft. (AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 – 800 C 1850/21 -).
–Für die Erstellung eines Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMOG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft. (AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 – 800 C 1850/21 -; in GE: 7/2022, 368).
-1. Beschließen die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten der WEG-Reform über die Jahresabrechnung insgesamt, ist uner Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel nicht unter Überschreitung ihrer Beschlusskompetenz Beschlüsse fassen wollen, dahin zu verstehen, dass sich der Beschluss nicht insgesamt auf das vorbereitende Rechenwerk, sondern nur auf die sich aus allen und gemäß Beschlusswortlaut in Bezug genommenen Einzeljahresabrechnungen ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse bezieht. 2. Es ist unzulässig , materielle Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer durch Einstellung in das Rechenwerk zur Jahresabrechnung und darauf basierender Beschlussfassung als „Nachschuss“ gegen den Schuldner quasi selbst zu titulieren. (AG Schöneberg, Urteil vom 09.03.2022 – 770 C 56/21 -; in GE: 8/2022, 424).
–Auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG können Hausgeldansprüche nur aufgrund eines Beschlusses über eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan geltend gemacht werden. Zudem muss der Zahlungsanspruch auch hier von der Gemeinschaft durchgesetzt werden, einzelne Eigentümer sind hierzu nicht befugt. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.05.2022 -2-13 T 27/22 -).
-Wird unzutreffend im Rahmen der Heizkostenabrechnung ein für Gemeinschaftszwecke als Hausflur genutzter Raum anteilig auf einen einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt, führt dies zur Unrichtigkeit und Ungültigerklärung der gesamten Jahresabrechnung, ohne dass es auf weitere Abrechnungsfehler ankommt. (AG Charlottenburg, Urteil vom 27.05.2022 – 73 C 54/21 -; in GE: 18/2022, 964).
-Sieht ein Beschluss vor, dass dem Verteilerschlüssel für eine Sonderumlage die Wohnfläche zu Grunde zu legen ist, und schweigt dazu, wie diese Wohnfläche zu berechnen ist, so ist er unbestimmt und damit ungültig. (LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2022 – 85 S 3/22 WEG -).
-Werden in einer Eigentümerversammlung die vorgelegten „Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für 2021“ zur Beschlussfassung gestellt, so ist dieser Beschluss dahingehend auszulegen, dass die Eigentümerversammlung lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beiträge (Vorschüsse) festlegen will. Eine solche Beschlussfassung zielt nicht auf die Genehmigung des dem Wirtschaftsplan zu Grunde liegenden Rechenwerks ab. (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2022 – 55 S 7/22 WEG).
-Werden in einer Eigentümerversammlung „die vorgelegten Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für 2021 zur Beschlussfassung gestellt“, so ist dieser Beschluss dahingehend auszulegen, dass die Eigentümerversammlung lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen will. Eine solche Beschlussfassung zielt nicht auf die Genehmigung des dem Wirtschaftsplan zugrundeliegenden Rechenwerks ab. (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2022 – 55 S 7/22 WEG -); in GE: 19/2022, 1011).
-Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe (n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsgemäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 214/21 -; in GE: 22/2022, 1203).
-1. Ist mit einer Erhaltungsmaßnahme ein Beschluss über die Verteilung der Kosten getroffen worden, steht einer späteren Änderung des Kostenverteilerschlüssels im Regelfall schutzwürdiges Interesse der Eigentümer entgegen. 2. Da Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 WEG nur noch die sog. Abrechnungsspitzen sind, hat die Anfechtungsklage bereits dann Erfolg, wenn eine Position der Jahresabrechnung einen ergebnisrelevanten Fehler. ( LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.12.2022 – 2-13 S 20/22 – ).
-1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Festlegung der künftig zu zahlenden Vorschüsse einen gewissen Spielraum. Auch die Gaskrise kann daher grundsätzlich als Begründung einer begrenzten Anhebung der Vorschüsse herangezogen werden. 2. Eine 100 %-ige Anhebung der Vorschüsse für die Heizkosten ohne ausreichend fundierte Erkenntnisse dahingehend, dass tatsächlich mit einer derartigen Ansteigung zu rechnen ist, ist sachlich aber ungerechtfertigt. 3. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Wirtschaftsplan ist bezüglich der Position „Gaskosten“ ungültig, wenn wegen der Gaskrise die Vorschüsse pauschal verdoppelt werden sollen. (AG Langen, Urteil vom 13.01.2023 – 56 C 182/22 -).
-Da Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nurnoch die sog. Abrechnungsspitzen hat die Anfechtungsklage bereits insgesamt Erfolg, wenn nur eine Position der Jahresabrechnung einen ergebnisrelevanten Fehler enthält. Teilbarkeit liegt aber hingegen bezüglich des Beschlusses über die Anpassung der Vor- und Nachschüsse der laufenden Bewirtschaftungskosten und der Rücklage (n) vor. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.12.2022 – 2-13 S 20/22 -).
-1. Ein Sonderumlagebeschluss bedarf als Grundlage für die Begründung einer Zahlungspflicht zwingend einer konkreten, eindeutigen Festsetzung. 2. Einem Beschluss, nach dem eine Sonderumlage i.H.v. „ca“ 18.000 Euro erhoben werden soll, kann die tatsächliche Höhe der Sonderumlage nicht entnommen werden. Der Beschluss ist deshalb mangels hinreichender Bestimmtheit nichtig. 3. Für den für die Erhebung einer Sonderumlage aufzustellenden Sonderwirtschaftsplan gelten grundsätzlich auch die Minimalanforderungen, die an einen schlüssigen Wirtschaftsplan zu stellen sind. (AG Friedberg, Urteil vom 26.08.2022 – 2 C 848/21 – ).
–Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann in der Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum bestimmt werden. Jedoch kann eine solche Regelung in eine Kostenregelung umgedeutet werden, wenn bestimmt ist, dass der Sondereigentümer sein Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten hat, und die Teilungserklärung eine salvatorische Klausel enthält. (AG Köln, Urteil vom 18.07.2022 – 215 C 60/21 – ).
-1. Ein Beschluss über die „Genehmigung der Jahresabrechnung“ ist dann insgesamt nichtig, wenn sich aus der Abrechnung die angepassten Vorschüsse und Nachschüsse i.S.v. § 28 Abs. 2 WEG nicht ergeben. Eine Beschlusskompetenz, über das Rechenwerk zu beschließen, sieht § 28 Abs. 2 WEG nicht vor, dies ist im Regelfall aber Teil des Genehmigungsbeschlusses. 2. Beschlüsse, die nach § 24 Abs. 3 Satz 2 WEG für einzelne Gegenstände das Umlaufverfahren mit Mehrheit vorsehen (sog. Absenkungsbeschlüsse), sind nicht isoliert anfechtbar. 3. Eine Beschlusskompetenz, in einer verwalterlosen Gemeinschaft einen Wohnungseigentümer zur Beschlussumsetzung gegenüber Dritten zu ermächtigen, besteht seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.02.2023 – 2-13 S 79/22 -).
-Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 3 WEG a.F. vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen. (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 28.09.2022 – 539 C 30/19 ).
-1. Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. 2. Zuständig ist nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft. (AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 – 800 C 1850/21 – ).
– Wird ein nach Inkrafttreten des Wohungseigentumsmodernisierungsgesetzes gefasster Abrechnungsbeschluss gemäß § 28 Abs.2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung. Das für die Berechnung der Grenzen des § 49 Satz 2 GKG maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung. (Fortführung von Senat, Beschluss vom 09.02.2017 – VZR 188/16, GE 2017, 843 = ZWE 2017, 331 Rn 8 ff.). (BGH, Urteil vom 24.02.2023 – V ZR 152/22 – ; in GE, 10/2023, 503)
-Die Neufassung von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestattet Mehrheitsbeschlüsse über abweichende Kostenregelungen nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung die Kostentragung für bestimmte Gebäudebestandteile auf begrenzte Eigentümergruppen vorschreibt. (AG Erfurt, Urteil vom 22.06.2022 5 C 1260/21- ; in: GE, 5/2023, 249)
– 1. Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen sind mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I 2187) allein am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Dies gilt auch für Sonderumlagebeschlüsse. 2. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels (Fortführung von LG Berlin v. 30. August 2022 – 55 S 7/22 WEG, GE 2022, 1011 = ZMR 2022, 988 – juris Rn. 8). Dies gilt insbesondere, wenn die Zuordnung voraussichtlich entstehender Kosten nicht ohne Weiteres möglich und der anzuwendende Kostenverteilungsschlüssel aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern im Streit steht. (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2023 – 55 S 28/22 WEG – ; in: GE, 7/2023, 352)
-Ein Beschluss über Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG), die auf einem Wirtschaftsplan beruhen, der von fehlerhaften Verteilerschlüsseln ausgeht, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Hinsichtlich der Verteilerschlüssel besteht weder ein Ermessen der Wohnungseigentümer, noch kann in einem Beschluss über die Vorschüsse eine Änderung des Verteilerschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG liegen. (LG Frankfurt/main, Beschluss vom 06.02.2023 – 2-13T 1/23 – ; in: GE, 7/2023, 359)
1.Ein Beschluss über die „Genehmigung der Jahresabrechnung“ ist insgesamt nichtig, wenn sich aus der Abrechnung die angepassten Vorschüsse bzw. Nachforderungen i.S.v. § 28 Abs. 2 WEG nicht ergeben. 2. Eine Beschlusskompetenz, in einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wohnungseigentümer zur Beschlussumsetzung gegenüber Dritten zu ermächtigen, besteht seit dem 01.12.2020 nicht mehr. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.02.2023 – 2-13 S 79/22)
-1. Ein Beschluss über die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG muss dem Gleichbehandlungsgebot entsprechen, so dass vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleich zu behandeln sind. 2. Bei einer Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall ist es jedoch nicht erforderlich, dass bereits dieser Beschluss regelt, dass in künftigen gleich gelagerten Fällen ein identischer Kostenverteilungsschlüssel angewandt werden wird. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2023 -2- 13 S 15/22 – ; in: GE, 12/2023, 605)
-1. Wird im Abrechnungsbeschluss weiterhin „die Jahresabrechnung“ und nicht, wie in § 28 Abs. 2 WEG vorgesehen, die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen beschlossen, führt dies zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses insgesamt, hat aber die Teilnichtigkeit insoweit zur Folge, als die Beschlussfassung über die Beschlusskompetenzen des §28 Abs. 2 WEG hinausgeht. Dies kann bei der Kostenentscheidung mit einer Kostenquote von 1/3 zu Lasten der GdWE berücksichtigt werden. 2. Die Teilnichtigkeit hat das Gericht von Amts wegen festzustellen, ohne dass dieser Mangel vom Kläger gerügt werden muss. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.05.2023 – 2 -13 S 85/22, ; in: GE, 12/2023, 607)
-1. Der Verwalter hat den Wohnugseigentümern noch vor der Eigentümerversammlung, die über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse beschließt, einen Vermögensbericht zu übermitteln, der u.a. alle Konten und die Erhaltungsrücklage ausweisen muss. 2. Fehler in der Übermittlung oder Inhalt des Vermögensberichts begründen nicht die Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. (AG Wiesbaden, Urteil vom 01.07.2022 – 92 C 3463/21 – )
-Es ist unzulässig, materielle Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer durch Einstellung in die Jahresrechnung und darauf basierender Beschlussfassung als „Nachschuss“ gegen den Schuldner quasi selbst zu titulieren. (AG Schöneberg, Urteil vom 09.03.2023 – 770 C 56/21 – )
–Beschließen die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten der WEG- Reform über die Jahresabrechnung insgesamt, bezieht sich der Beschluss auf die Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse der Einzeljahresabrechnungen. (AG Schöneberg, Urteil vom 09.03.2022 – 770 C 56/21 – )
-1. Ist eine Position der Jahresabrechnung – hier Heizkosten – fehlerhaft, ist nunmehr die gesamte Jahresabrechnung für ungültig zu erklären. 2. Der Streitwert für die Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses bemisst sich nach dem Wert der im Streit stehenden Positionen. (LG München I, Urteil vom 18.05.2022 – 1 S 2338/22 – )
-1. Der Beschluss zur gesonderten Abrechnung der Sonderumlage zur Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen neben der Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb im Anfechtungsweg gerichtlich für ungültig zu erklären. 2. Die durch eine Sonderumlage finanzierten Kosten sind gemeinschaftliche Kosten, die wie alle übrigen Kosten in die aufzustellende Jahresabrechnung einzustellen und dort nach dem Prinzip des Geldabfluss zu erfassen sind. (AG Hamburg- Blankenese, Urteil vom 28.09.2022 – 539 C 30/19 -)
-1. Auch dann, wenn in einer Wohnungseigentumsanlage mit einer verbundenen Anlage die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler erfasst wird, entspricht die Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge anhand der Formel des § 9 Abs. 2 Satz 2 und 3 HeizkostenV ermittelt wird. 2. Etwas anderes gilt, wenn die Anwendung der Formel des § 9 Abs. 2 Satz 2 und 3 HeizkostenV dazu führt, dass das tatsächliche Nutzerverhalten nicht wenigstens annähernd abgebildet wird. (BGH, Urteil vom 10.02.2023 – V ZR 246/21 -)
-1. Die kupierte Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 WEG ist nicht bereits deswegen für ungültig zu erklären, weil das zu Grunde liegende Rechenwerk nicht nachvollziehbar ist. Ein Anfechtungskläger genügt jedoch seiner Darlegungslast für einen „ergebnisrelevanten“ Fehler, wenn er darlegt, dass und warum das Rechenwerk nicht plausibel ist und somit Zweifel an der Richtigkeit der beschlossenen Nachforderungen etc. bestehen. Insoweit kommt der Wohnungseigentümergemeinschaft eine sog. sekundäre Darlegungslast zu. 2. Rechnungsabgrenzungen bleiben – außerhalb der Heizkostenverordnung – unzulässig. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2023 – 2-13 S 68/22 -)
1. Wird im Abrechnungsbeschluss weiterhin „die Jahresabrechnung“ und nicht wie in §28 Abs. 2 WEG vorgesehen, die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen beschlossen, führt dies zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses insgesamt, hat aber die Teilnichtigkeit insoweit zur Folge, als die Beschlussfassung über die Beschlusskompetenzen des § 28 Abs. 2 WEG hinausgeht. Dies kann bei der Kostenentscheidung mit einer Kostenquote von 1/3 zu Lasten der Wohnugseigentümergemeinschaft berücksichtigt werden. 2. Die Teilnichtigkeit hat das Gericht von Amts wegen festzustellen, ohne dass dieser Mangel vom Kläger gerügt werden muss. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.05.2023 -2-13 S 85/22 -)
-Ein Beschluss, mit dem den Wohnungseigentümern die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt werden, hält sich im Rahmen des weiten Ermessens der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05. 2023 – 2 – 13 S 91/22 – )
-1. Ein WEG- Verwalter hat keine Kompetenz zur Gewährung von Zahlungserleichterungen, etwa durch Bewilligung einer Ratenzahlung. Eine Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung bedürfte eines Beschlusses. 2. Vor einer Beschlussfassung oder einer sie ersetzenden gerichtlichen Entscheidung über die Genehmigung einer Jahresabrechnung entsteht weder eine Nachzahlungspflicht der Gemeinschaft noch ein Erstattungsanspruch von Wohnungseigentümern. (AG Gelsenkirchen, Urteil vom 23.05.2023 – 427 C 231/22 – )
-1. Mit der Rechtskraft des Urteils, mit dem ein in der Jahresabrechnung berücksichtigter Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt wird, entfällt ledigliche die Durchsetzbarkeit der Nachschussforderung. 2. Bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Schäden wegen Zahlungsverzugs müssen von einem säumigen Wohnungseigentümer ersetzt werden. 3. Eine bereits erhobene Zahlungsklage kann die Wohnungseigentümergemeinschaft ab diesem Zeitpunkt für erledigt erklären mit der Folge, dass die Kosten regelmäßig dem säumigen Wohnungseigentümer aufzuerlegen sind. (BGH, Urteil vom 16.06.2023 – V ZR 251/21 – )
-1. Gegenstand eines Abrechnungsbeschlusses sind nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus der nur vorläufigen Planung nach dem Wirtschaftsplan erforderlich werden. 2. Ein darüber hinausgehender Beschluss über die Jahresabrechnung ist teilnichtig. (LG Köln, Urteil vom 25.11.2022 – 29 S 101/21 – )
-1. Wird ein Beschluss über eine Kostenverteilung, der in einem Altfall einer bestandskräftig beschlossenen Jahresrechnung zu Grunde liegt, rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Wohnungseigentümergesellschaft nach Treu und Glauben von der (weiteren) Durchsetzung von Nachschüssen aus der Jahresabrechnung absehen. 2. Wird ein Nachschüssen zu Grunde liegender Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG rechtsskräftig für ungültig erklärt, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen. 3. Über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer korrigierten Jahresabrechnung neu zu beschließen. (BGH, Urteil vom 16.6.2023 – V ZR 251/21 – )
-1. Es besteht eine Beschlusskompetenz, über eine Änderung des Verteilerschlüssels für Rücklagen zu beschließen bzw. einen von dem vereinbarten Kostenschlüssel abweichenden Schlüssel für die Rücklagenbefüllung durch Beschluss zu bestimmen. 2. Ein Beschluss über die Änderung des Befüllungsschlüssel ist aber nicht ordnungsgemäß, wenn es hierdurch dazu kommt, dass eine einheitliche Rücklage nach verschiedenen Schlüsseln befüllt wird . (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.10.2023 – 2-13 S 133/22 -; in: GE, 24/2023, 1255)
–Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen. (BGH, Beschluss vom 25.10.2023 – V ZB 9/23 -; in: GE, 2/2024, 93)
-Hat der Verwalter keinen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht der Entlastungsbericht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Pflicht zur Vorlage des Vermögensberichts kommt der Verwaltung nicht bereits mit der Vorlage der Jahresabrechnung und einer Einnahmen- Ausgaben- Rechnung nach. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.11.2023 – 2-13 S 3/23 – und 2-13 T 24/23 -; in: GE, 2/2024, 95)
-1. Eine Teilanfechtung der Beschlüsse über die Vorschüsse (§28 Abs. 1 WEG) bzw. die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen (§ 28 Abs. 2 WEG) ist nicht möglich. 2. Enthält die Abrechnung bzw. der Wirtschaftsplan einen verteilungsrelevanten Fehler, sind die gefassten Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 7.12.2023 – 2-13 S 27/23 -; in: GE, 2/2024, 97)
-a) Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. b) Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23 -; in: GE, 9/2024, 455)
-Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden. (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 87/23 -; in: GE, 9/2024, 459)
-Grundsätzlich muss in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann. (BGH, Urteil vom 23.02.2024 – V ZR 132/23 -)
-Ein nach dem 30. November 2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen. BGH, Beschluss vom 25.10.2023 – V ZB 9/23 -)
–
Verwalter
– Erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch Schaden an seiner Wohnung, weil der Hausverwalter von der Eigentümergemeinschaft beschlossene notwendige Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum unterlässt, ist der Hausverwalter dem Wohnungseigentümer zum Ersatz des dadurch entstandenen Schadens verpflichtet (BayObLG, Beschluss vom 05.01.2000 – 5 ZBR 85/99).
– Hat der Verwalter bei Eintritt eines Schadensereignisses im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Notmaßnahmen ergriffen, haftet er nicht wegen eines weiteren Schadens am Sondereigentum, der sich daraus ergibt, dass von ihm nicht Sofortmaßnahmen zur Verhinderung weiteren Schadens ergriffen wurden. Von den getroffenen Maßnahmen muss er den Wohnungseigentümer nicht unterrichten, wenn der Mieter Kenntnis von dem Schadensfall hat (BayObLG, Beschluss vom 29.03.2000 – 2Z BR 6/00 -, in: GE 2000, 819).
– Verzögert der Verwalter einer Eigentumsanlage monatelang die Abrechnung über die von den Eigentümern eingezahlten Geldbeträge und kann er die Entnahme aus dem Gemeinschaftsvermögen nicht detailliert begründen, so ist diese Verzögerung ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages (OLG Köln – 16 Wx 126/98).
– Partielles „Aus“ für sogenannten „Zitterbeschluss“ : Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. § 23 IV WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht aber durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WWEG) und der Instandhaltung oder der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine „ordnungsmäßige“ Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar (BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99, in: NJW 2000, 3500).
– Zur Verwalterhaftung: 1) Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wen er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2) Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3) Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluß vom 01.02.2001 – 2Z BR 122/00 -, in: NZM 2001, 388).
– Bei größeren Instandsetzungsvorhaben ist der Verwalter regelmäßig verpflichtet, Konkurrenzangebote einzuholen. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn er für bereits abgeschlossene Bauabschnitte das durch Ausschreibung ermittelte preisgünstigste Unternehmen beauftragt hatte und nun einen nicht nur geringfügigen Folgeauftrag vergeben will. Schaltet der Verwalter zur Bauüberwachung und Objektbetreuung ein Ingenieurbüro ein, so haftet er regelmäßig nicht für etwaige Mängel bei der Rechnungsprüfung; das eingeschaltete Fachbüro ist im Verhältnis des Verwalters zu den Wohnungseigentümern nicht dessen Erfüllungsgehilfe (BayObLG, Beschluss vom 11.04.2002 – 2 Z BR 85/01 -, in: NZM 2002, 564)
– 1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluss, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlussanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtet ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an einem Rechtsschutzinteresse. 2. Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach dem Wert- (oder Anteils-) prinzip oder nach dem Objektprinzip abzustimmen ist. 3. Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlussfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot. 4. Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmissbrauch zu begründen. 5. Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen. (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02 -, in: GE 2002, 1497).
– 1. Der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht auch dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zu und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein. 2. Der Anspruch richtet sich einheitlich sowohl gegen den Verwalter wie auch gegen die Eigentümergemeinschaft. 3. War der Anspruch gegen den Verwalter bereits anhängig, bevor der Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist, besteht die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte fort, auch wenn nach dem Ausscheiden der Antrag gegen die Gemeinschaft gerichtet wird (KG, Beschluss vom 31.01.2000 – 24 W 601/99 -, in: GE 2000, 817).
– Der Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen steht jedem Wohnungseigentümer einzeln zu. Zu seiner Geltendmachung muss ein besonderes rechtliches Interesse nicht dargetan werden (BayObLG, Urteil vom 04.07.2002 – 2Z BR 139/01 -).
– 1. Die Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden. 2. Zusätzliche Ablesekosten durch Nutzerwechsel sind nicht verbrauchsabhängig und nicht ohne besondere Vereinbarung zwingend auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungen umzulegen (KG, Beschluss vom 26.06.2002 – 24 W 309/01 -, in: GE 2002, 1271).
– Es entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ein selbständiges Beweisverfahren zur Ursachenermittlung einzuleiten, wenn für eine Schimmelbildung Baumängel ursächlich sein können. Die Kosten eines solchen Beweisverfahrens sind auch dann von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich herausstellt, dass die Schadensursache im Verhalten der betroffenen Wohnungseigentümer liegt. Die Kosten dürfen diesen nur dann auferlegt werden, wenn sie schuldhaft gehandelt haben (BayObLG, Beschluss vom 31.01.2002 – 2 Z BR 57/01 -, in: GE 2002, 745).
– Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung (BGH, Urteil vom 13.03.2003 – III ZR 299/02).
– Führt eine vom Verwalter ohne Eigentümerbeschluss angeordnete Art der Instandsetzung zu einer individuellen Beeinträchtigung eines Sondereigentümers oder Sondernutzungsberechtigten, hat dieser gegen den Verwalter einen Individualanspruch auf Beseitigung der Störung (hier: Verkleinerung des Pkw-Stellplatzes durch Rohrführung) (KG, Beschluss vom 26.11.2001 – 24 W 20/01 -, in: GE 2002, 601).
– Sieht ein Beschluss die Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu einer bestimmten Maßnahme vor, so genügt die Zustimmung des Vorsitzenden allein nicht. Vielmehr ist es erforderlich, dass sich der Verwaltungsbeirat als Gremium für die beabsichtigte Maßnahme ausspricht (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2Z BR 4/02 -, in: NZM 2002, 529).
– 1. Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wenn er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2. Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3. Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer. 4. Allein daraus, dass der Bauträger nach Ablauf der Verjährungsfrist einen Teil der Baumängel anerkennt und beseitigt, kann nicht gefolgert werden, dass er darauf verzichtet habe, auch gegenüber den weiteren Ansprüchen der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung nicht zu erheben. Im übrigen setzt ein Verzichtswille voraus, dass der Verzichtende sich bewusst ist oder jedenfalls damit rechnet, Verjährung sei eingetreten (BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 – 2Z BR 82/02 -, in: GE 2003, 401).
– 1. Zur Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer, die nicht Lasten- und Kostenbeiträge zur Gemeinschaft („Wohngeld“) betreffen, bedarf der Verwalter einer besonderen Ermächtigung der Wohnungseigentümer. 2. Dies gilt auch, wenn der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Beitreibung von „Wohngeldern“ beauftragen will (OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.04.2000 – 24 U 29/99 -, in: NZM 2001, 290).
– 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).
– Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).
– Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff. WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt; er ist nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung (BGH, Urteil vom 13.03.2003 – III ZR 299/02 -, in: GE 2003, 739).
– Erteilt der Wohnungseigentümer als Vermieter dem Verwalter den Auftrag, auf einem von ihm einzurichtenden Konto die von den Mietern geschuldeten Zahlungen einzuziehen, und verwendet der Verwalter dieses Konto zugleich zur Abwicklung eigener Zahlungsvorgänge, so steht dem Vermieter in der Insolvenz des Verwalters an den vor Insolvenzeröffnung auf dem Konto eingegangenen Mietzahlungen weder ein Aussonderungs- noch ein Ersatzaussonderungsrecht zu (BGH, Urteil vom 24.06.2003 – IX ZR 120/02 -, in: Das Grundeigentum 2003, 1270).
– Eine Verwalterbestellung verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die bestellte Person ungeeignet ist, das Verwalteramt wahrzunehmen (OLG Hamburg, Beschluss vom 14.10.2002 – 2 Wx 69/02 – , in: MietRB 2003, 11).
– Einem Antrag auf gerichtliche Notverwalterbestellung fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn die Eigentümergemeinschaft willens und in der Lage ist, einen Verwalter durch Beschluss zu bestellen (OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2002 – 16 Wx 114/02 – in: MietRB 2003, 11).
– Der WEG-Verwalter kann für die Vermittlung eines Wohnungsmieters Maklerhonorar beanspruchen (BGH, Beschluss vom 13.03.2003 – III ZR 299/02 – , in: MietRB 2003, 13).
– Der Verwalter kann Wohnungseigentümer in Wohnungseigentumssachen vor dem Landgericht wirksam vertreten (OLG Hamburg, Beschluss vom 21.10.2002 – 2 Wx 71/02 – , in: MietRB 2003, 45).
– Die Eigentümerversammlung ist entgegen BayObLG (BayObLG vom 19.12.2002 – 2Z BR 104/02, ZMR 2003, 280) befugt, dem Verwalter durch einen Entlastungsbeschluss ihr Vertrauen auszusprechen (BGH, Urteil vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 – , in: MietRB 2/2003, VI).
– 1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. 2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung. 3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. 4. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. 5. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen einen verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03 – , in: GE 2003, 1554).
– Der Verwalter ist verpflichtet, im Rahmen regelmäßiger Überwachung Mängel der Wohnanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Dazu kann auch gehören, die Wohnungseigentümer auf die etwaige Notwendigkeit einer Begutachtung durch Sachverständige hinzuweisen. Die Wohnungseigentümer selbst trifft keine Überprüfungs- und Untersuchungspflicht (BayObLG, Beschluss vom 22.04.2004 – 2Z BR 038/04).
– 1. Vergibt der Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer Aufträge zur Ausführung von nicht dringenden Instandsetzungsmaßnahmen erheblichen Umfangs, so kann dieses Fehlverhalten seine Abberufung insbesondere dann rechtfertigen, wenn es auf Uneinsichtigkeit beruht, die Gemeinschaft damit rechnen muss, dass es fortgesetzt wird und ihr eine weitere Zusammenarbeit deshalb nicht mehr zugemutet werden kann. 2. Aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen kann der Verwalter regelmäßig für sich keine Befugnisse ableiten, sie ohne die noch erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer durch eigenmächtige Auftragsvergaben und die Einforderung von Sonderzulagen umzusetzen (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 – 2Z BR 181/03 – , in: ZMR 2004, 601).
– 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 – , in: ZMR 2004, 607).
– Es verstößt nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die Sanierung eines Treppenhauses und den Kostenrahmen selbst festlegt, die Auswahl des Unternehmers aus den vorhandenen Kostenangeboten und Einzelheiten des Farbanstrichs jedoch dem Verwaltungsbeirat überträgt (KG, Beschluss vom 10.09.2003 – 24 W 141/02 – , in: ZMR 2004, 622).
– 1. Der Verwalter ist nicht berechtigt, zu Lasten der Wohnungseigentümer auf die Möglichkeit der Aufrechnung gegen den Zahlungsanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers zu verzichten. 2. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen und Belege der Jahresabrechnung auch nach der Genehmigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters (BayObLG, Beschluss vom 08.04.2004 – 2Z BR 113/03 – , in: GE 2004, 1175).
– Der Hausverwalter haftet auf Schadensersatz, wenn er Mietverträge mit nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Klausel abschließt und deshalb die Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen und auch nicht anteilig dafür aufzukommen haben (KG, Urteil vom 13.10.2006 – 3 U 3/06 -, in: GE 2007, 511).
– Ein Eigentümerbeschluss, den Verwaltervertrag zu kündigen und einen neuen Verwalter zu bestellen, enthält regelmäßig die Abberufung des bisherigen Verwalters (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 45/04 – , in: MietRB 2004, 296).
– Ein mit dem Bauträger wirtschaftlich und personell verflochtener Erstverwalter kann aus wichtigem Grund abberufen werden, wenn aufgrund greifbarer Anhaltspunkte die Gefahr einer Interessenkollision bei der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger besteht (OLG Hamm, Beschluss vom 08.04.2004 – 15 W 17/04 – , in: MietRB 2004, 296).
– Solange dem abberufenen Verwalter die Befugnis nicht entzogen wird, ein anhängiges Wohngeldverfahren fortzusetzen, besteht seine Verfahrensbefugnis fort. Der Zahlungsantrag ist allerdings auf Zahlung an den neuen Verwalter umzustellen (OLG Köln, Beschluss vom 03.05.2004 – 16 Wx 50/04 – , in: MietRB 2004, 297).
– Die Ablehnung der Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen früheren Verwalter widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs schlüssig dargelegt sind und begründet erscheinen (OLG Hamm, Beschluss vom 22.12.2003 – 15 W 396/03 – , in: NJW 2004, 3126).
– Macht ein Wohnungseigentümer Forderungen gegen die Gemeinschaft geltend, darf der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümer diese Forderungen nicht anerkennen und keine Aufrechnung erklären (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 – 2Z BR 14/04).
– Der WEG-Verwalter kann seinen Vergütungsanspruch auch gegen einen einzelnen der gesamtschuldnerisch haftenden Wohnungseigentümer gerichtlich geltend machen (BGH, Beschluss vom 30.09.2004 – V ZB 26/04 – , in: GE 2004, 1535).
– Die Vergabe von Aufträgen erheblichen Umfangs durch den Verwalter kann dessen Abberufung rechtfertigen, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer nicht gefasst wurde (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 – 2Z BR 181/03 – , in: MietRB 2004, 175).
– Ist der Verwalter nach der Gemeinschaftsordnung umfassend zur Vertretung der Eigentümer bei Abschluss von Verträgen im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum berechtigt, schuldet er der Gemeinschaft die Beobachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 10.12.2003 – 2Z BR 49/03 – , in: MietRB 2004, 176).
– 1. Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre kein Anlass zu Beanstandungen bestand. 2. Offen bleibt, ob den Verwalter kraft Gesetzes eine Verkehrssicherungspflicht trifft oder nur, wenn ihm die Verkehrssicherungspflicht vertraglich übertragen ist (BayObLG, Beschluss vom 08.09.2004 – 2Z BR 144/04 – , in: GE 2004, 1596).
– Wenn der Verwalter die ihm anvertrauten Gelder offensichtlich veruntreut, muss derjenige, der die veruntreuten Gelder erlangt (hier: der Kreditgläubiger des Verwalters), das Erlangte herausgeben, wenn er von der Veruntreuung wusste. Das gilt auch dann, wenn die veruntreuten Gelder auf solchen Konten angelegt waren, die auf den Namen des Verwalters – ohne eine sog. Treuhandzusatz – lauten (OLG Koblenz, Urteil vom 15.07.2004 – 5 U 1538/03 – , in: NZM 2004, 953).
– Unterhaltung und Instandhaltung von grundstücksübergreifenden Versorgungseinrichtungen kann ein beauftragter Verwalter nur dann langfristig auf Dritte übertragen, wenn er hierzu bevollmächtigt wird. Die gesetzliche Kompetenz aus § 27 WEG reicht nicht aus. Ein qualifizierter Hinweis in der Teilungserklärung reicht hingegen aus (BGH, Urteil vom 09.02.2004 – II ZR 218/01 – , in: NZM 2004, 466).
– Baugenehmigungsrechtliche Nachbarzustimmungen der Eigentümergemeinschaft setzen einen allstimmigen Beschluss voraus. Die Zustimmung des Verwalters reicht ebenso wenig wie ein Mehrheitsbeschluss. Wenn feststeht, dass einige Eigentümer einem etwaigen Vergleich nicht zustimmen werden, widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, per Mehrheitsbeschluss zu Lasten des Gemeinschaftskontos einen Rechtsanwalt mit Vergleichsverhandlungen zu beauftragen (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 349/02 – , in: NZM 2004- 951).
– Der WEG-Verwalter kann sein gesamtes fälliges Verwalterhonorar gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen, wenn der betreffende Wohnungseigentümer die monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt sowie das beigetriebene Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die folgende Jahresabrechnung eingesetzt wird (KG, Beschluss vom 25.06.2004 – 24 W 256/02 – , in: NZM 2004, 585).
– Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, die wohngeldsäumigen Eigentümer zeitnah und druckvoll anzumahnen und bei ausbleibenden Zahlungen auf eine baldige Titulierung hinzuwirken. Versäumt er diese Pflicht (hier: bis zu 15 Monate), haftet er auf Schadenersatz, wenn die verzögerte Zwangsvollstreckung gegen den säumigen Wohngeldschuldner scheitert (AG Idstein, Beschluss vom 30.10.2003 – 3 UR II 111/01 – , in: NZM 2003, 983).
– Der Verwalter muss auch auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers eine Versammlung einberufen, wenn die Durchführung der Versammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (hier: Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters nach schwerer Pflichtverletzung) (OLG Köln, Beschluss vom 15.03.2004 – 16 Wx 245/03 – , in: NZM 2004, 305).
– Die Entlastung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses, mit der verbindlich festgestellt wird, dass gegen den Verwalter keine Rückforderungs- und Schadensersatzansprüche seitens der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der zur Entlastung gestellten Verwaltungstätigkeiten bestehen. Weiterhin billigt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Entlastung auch die Geschäftsführung des Verwalters für das entsprechende Abrechnungsjahr. Beides gilt jedoch nur soweit, wie dies bei sorgfältiger Prüfung aller vorgelegten Unterlagen für die Wohnungseigentümer erkennbar war (OLG Köln – 16 Wx 184/04 -).
– a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).
– Ein oder mehrere Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft können durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, Ansprüche aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im eigenem Namen geltend zu machen. Hieran hat sich durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts geändert (BGH, Urteil vom 24.06.005 – V ZR 350/03 – , in: GE 2005, 1261).
– 1. Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen früheren Verwalter aus seiner Verwaltertätigkeit sind auch dann im Verfahren nach § 43 I WEG geltend zu machen, wenn keine wirksame Verwalterbestellung erfolgt war. 2. Es widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter einer zur gleichen Firmengruppe gehörenden Miteigentümerin eine Abschlagszahlung auf ein zu erwartendes, aber noch nicht beschlossenes Abrechnungsguthaben für ein vergangenes Wirtschaftsjahr auszahlt. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Miteigentümerin auf das Wohngeld für das laufende Wirtschaftsjahr keine Zahlungen leistet. 3. Der Gemeinschaft stehen in einem solchen Fall Rückforderungsansprüche aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag bzw. – falls dieser nicht wirksam geschlossen worden ist – aus Geschäftsführung ohne Auftrag und gegebenenfalls aus unerlaubter Handlung (Untreue) zu (OLG Köln, Beschluss vom 22.04.2005 – 16 Wx 59/05 -, in: NJW 2005, 3295).
– Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass diese Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz sein kann (BGH, Beschluss vom 26.01.2006 – V ZB 132/05-).
– 1. Der Verwalter ist berechtigt, einen Rechtsanwalt unangekündigt zur Eigentümerversammlung zuzuziehen. 2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, dass Ansprüche wegen eines Wasserschadens gegen die Versicherung vom betroffenen Sondereigentümer geltend gemacht werden sollen (AG Schöneberg, Beschluss vom 30.03.2006 – 76 II 577/05 WEG -, in: GE 2006, 727).
– Die Wohnungseigentümer müssen sich keine andere als die gewählte Person zum Verwalter „aufdrängen“ lassen. Ändert sich die gesellschaftsrechtliche Identität einer Verwaltungsgesellschaft, gehen die Verwalterverträge nicht auf die neue Gesellschaft über (OLG Köln, Beschluss vom 09.02.2006 – 2 Wx 5/06 -, in: ZMR 2006, 385, Info M 2006, 137).
– Im Wohngeldverfahren dürfen dem (gem. § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG nicht beteiligten) Verwalter auch dann keine Kosten auferlegt werden, wenn er unbegründete (hier: bereits erfüllte) Wohngeldansprüche einklagt (KG, Beschluss vom 16.01.2006 – 24 W 50/05 -, in: ZMR 2006, 380, GE 2006, 515, Info M 2006, 139).
– Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR führt nicht dazu, dass eine GbR auch WEG-Verwalter sein kann (BGH, Beschluss vom 26.01.2006 – V ZB 132/05 -, in: WuM 2006, 166, Info M 2006, 91).
– Der Beschluss zur Wiederwahl widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist aufzuheben, wenn in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen seine Bestellung spricht, wenn etwa eine Zusammenarbeit mit dem Gewählten unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht vorhanden ist. Die Anforderungen sind bei der Bestellung eines Verwalters höher als bei der Abberufung. Sie sind erfüllt, wenn der Verwalter eine Abrechnung mit mehreren gravierenden Fehlern vorlegt, obwohl der Beschluss zur Genehmigung der Vorjahresabrechnung wegen ähnlicher Fehler rechtskräftig aufgehoben wurde, und wenn er die Klage des Beiratsvorsitzenden gegen einen Wohnungseigentümer mit Mitteln der Gemeinschaft finanziert hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005 – I-3 Wx 123/05 -, in: ZflR 2005, 831, Info M 2006, 92).
– Die Amtsniederlegung eines Verwalters wird erst wirksam, wenn sie auf Veranlassung des Verwalters allen Wohnungseigentümern zugegangen ist (OLG München, Beschluss vom 06.09.2005 – 32 Wx 60/05 -, in: NZM 2005, 750, Info M 2006, 30).
– Ein aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abberufener Verwalter hat sämtliche Verwaltungsunterlagen an den neu bestellten Verwalter herauszugeben. Das gilt auch dann, wenn er den Abberufungsbeschluss angefochten hat, und wenn hierüber noch nicht rechtskräftig entschieden ist (OLG Celle, Urteil vom 14.06.2005 – 4 W 114/05 -, in: NZM 2005, 748, Info M 2005, 309).
– Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Er ist berechtigt, gegen Kostenerstattung die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen, kann im Einzelfall gegen das Schikane- und Missbrauchsverbot verstoßen (OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 – 34 Wx 27/06 -, in: GE 2006, 1302 , IMR 2006, 87).
– Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter, auch wenn er kein „Profi“ ist, unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache festzustellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet er für den Schaden des betroffenen Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt (OLG München, Beschluss vom 15.05.2006 – 34 Wx 156/05 -, in: ZMR 2006, 716, Info M 2006, 242, IMR 2006, 88).
– Erstellt der WEG-Verwalter die Jahresabrechnung erst nach Ablauf der für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnungen geltenden Frist, muss er den vermietenden Wohnungseigentümern den entsprechenden Verzugsschaden, insbesondere den etwaigen Ausfall der verfristeten Betriebskostennachforderung, jedenfalls dann nicht ersetzen, wenn die allgemeinen Verzugsvoraussetzungen – hier: Mahnung – nicht vorliegen (LG Mönchengladbach, Beschluss vom 28.06.2006 – 5 T 16/06 -, in: Info M 2006, 191).
– Die Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist damit insoweit beteiligtenfähig (OLG München, Beschluss vom 21.02.2006 – 32 Wx 014/06 -, in: GE 2006, 1303).
– Auch der Verwalter, der die Verwaltung aus Gefälligkeit unentgeltlich übernommen hat, haftet in vollem Umfang für Vorsatz und jegliche Fahrlässigkeit. Dies gilt jedenfalls im Bereich seiner vertraglichen Hauptpflichten (hier: Untersuchungspflicht im Zusammenhang mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen) (OLG München, Beschluss vom 15.05.2006 – 34 Wx 156/05 -, in: ZMR 2006, 716, Info M 2006, 243).
– Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, den Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss eines Verwaltervertrags zu betrauen, dessen Regelwerk in erheblichem Umfang der Inhaltskontrolle nicht standhält (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – 3 Wx 51/06 -, in: NJW 2006, 3645).
– 1. Der von der Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor deren Eintragung abgeschlossene Vertrag über die Lieferung von Fernwärme kann durch nachträgliche Genehmigung der Wohnungseigentümer wirksam werden; für die Erklärung der Genehmigung gegenüber dem Fernwärmeversorgungsunternehmen reicht der Bezug von Fernwärme aufgrund des Vertrages aus. 2. Die Billigkeitsklausel findet auf Fernwärmelieferverträge mit Preisgleitklausel keine Anwendung (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 16.03.2006 – 5 U 75/05 -, in: GE 2006, 1548).
– Der einzelne (ehemalige) Wohnungseigentümer kann im Wohnungseigentumsverfahren wegen einer Beschädigung seiner Sachen einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter auf die Schlechterfüllung des Verwaltervertrags stützen, obwohl nicht er gemeinsam mit den übrigen Wohnungseigentümern, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband Vertragspartner des Verwalters geworden ist. Treten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, so ist der Verwalter verpflichtet, eine sachgerechte Entscheidung der Wohnungseigentümer zur Mängelbeseitigung – unter anderem durch Hinwirken auf eine Klärung der Mängelursache – vorzubereiten und anzuregen. Wird ein auf die Verletzung der Verwalterpflichten gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht, so ist bei entsprechendem Anhalt im Wohnungseigentumsverfahren auch zu prüfen, ob der Anspruch deshalb gerechtfertigt ist, weil der Verwalter die Anlage als Bauträger mangelhaft errichtet hat und aus diesem Grund gegenüber dem Wohnungseigentümer als Auftraggeber schadensersatzpflichtig ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.09.2006 – 3 Wx 281/05 -, in: NJW-aktuell 2006, XII, NJW 2007, 161).
– Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, in der solche Ansprüche auch bei vorsätzlichem Handeln des Verwalters unabhängig von der Kenntnis der Geschädigten nach drei Jahren verjähren, benachteiligt den Vertragspartner des Verwalters jedoch unangemessen und ist deshalb unwirksam. Die Wertungen des Gesetzgebers der Schuldrechtsmodernisierung, dass eine Haftung des Vertragspartners infolge Vorsatzes nicht durch Rechtsgeschäft erleichtert werden kann, können wegen ihrer Leitbildfunktion auch bei der Inhaltskontrolle von so genannten Altklauseln herangezogen werden (OLG München, Beschluss vom 08.11.2006 – 34 Wx 45/06 -, in: NJW-aktuell 1-2/2007, XII, NJW 2007, 227).
– Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, einen Verwaltervertrag abzuschließen, wenn die wesentlichen Eckdaten des Verwaltervertrags festgelegt sind, insbesondere Vertragsdauer und Grundhonorar, der Beirat nur noch über untergeordnete Punkte entscheiden kann, der Vertragsabschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Führt eine Inhaltskontrolle des formularmäßigen Verwaltervertrags zu dem Ergebnis, dass zahlreiche Bedingungen von erheblicher Bedeutung (hier: mindestens 4) dem AGB-Recht in erheblichem Umfang widersprechen, steht der Vertrag mit den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung nicht in Einklang. Ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht es dann auch, wenn die Eigentümer mehrheitlich beschließen, den Beirat zum Abschluss eines solchen Vertrags zu ermächtigen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – I-3 Wx 51/06 -, in: ZMR 2006, 870; Info M 2007, 30, 31).
– Ein Mitarbeiter des Verwalters ist als Erfüllungsgehilfe des Verwalters i.S. von § 278 BGB anzusehen, wenn er nicht nur bei Gelegenheit tätig wird, sondern bei Erfüllung solcher Aufgaben, die in einem inneren Zusammenhang zu den Verwalterpflichten stehen und die schädigende Handlung (hier: unbefugte Kontoverfügung) erleichtern. Bei der Pflicht des Verwalters zur Kontenverwaltung liegen diese Voraussetzungen vor, wenn der Mitarbeiter beauftragt ist, die Kontoauszüge abzuholen, und dafür die EC-Karte für das Konto der Gemeinschaft besitzt und den Ordner mit den Geheimzahlen einsehen kann (OLG München, Beschluss vom 24.07.2006 – 32 Wx 77/06 -, in: ZMR 2006, 883; Info M 2007, 33).
– Auch wenn das Gericht den Beschluss zur Bestellung des Verwalters im Nachhinein ex tunc für unwirksam erklärt, darf der Verwalter für die Dauer des Anfechtungsverfahrens das vereinbarte Honorar verlangen (OLG München, Beschluss vom 21.06.2006 – 34 Wx 028/06 -, in: NJW-RR 2006, 1159; NZM 2006, 631; ZMR 2006, 719; Info M 2007, 78).
– Weigert sich ein Verwalter pflichtwidrig, eine außerordentliche Versammlung der Wohnungseigentümer mit dem TOP „Abberufung des Verwalters und Beendigung des Verwaltervertrages“ einzuberufen, verliert er seinen Vergütungsanspruch von demjenigen Zeitpunkt an, an dem die Versammlung hätte stattfinden können (OLG München, Beschluss vom 21.06.2006 – 34 Wx 028/06 -, in: NJW-RR 2006, 631; ZMR 2006, 719; Info M 2007, 79).
– Auch wenn der WEG-Verwalter besonders spät abrechnet, haftet er für den Verzögerungsschaden nur dann, wenn er sich mit der Erstellung der Abrechnung im Verzug befand. Dafür ist grundsätzlich eine Mahnung erforderlich. Das gilt auch angesichts der mietrechtlichen Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen, die dem Verwalter bekannt sein muss. Eine „Selbstmahnung“ kommt nur in Frage, wenn der Verwalter ausdrücklich einen bestimmten Leistungstermin oder eine Rücksichtnahme auf die mietrechtliche Ausschlussfrist zugesagt hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.12.2006 – I-Wx 160/06 -, in: Info M 2007, 80).
– Der Hausverwalter ist verpflichtet, den Eigentümer auf mögliche Mieterhöhungen aufmerksam zu machen und diese gegebenenfalls durchzusetzen. Unterlässt er dies, muss der Verwalter Schadensersatz in Höhe der entgangenen Erhöhungsbeträge leisten (OLG Saarbrücken, Urteil vom 08.02.2006 – 5 U 178/05 – in: NJW-RR 2006, 1602; Info M 2007, 85).
– 1. Das Auftreten eines Wohnungseigentumsverwalters als solcher stellt keinen Umstand dar, aus dem sich ergibt, dass entsprechende rechtsgeschäftliche Erklärungen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgegeben werden. 2. Ebenso wenig lässt sich der Nachweis des Vertreterhandelns für die Wohnungseigentümergemeinschaft aus der Stellung des Verwalters als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten. 3. Die Wirkungen der Stellvertretung treten nur ein, wenn der Verwalter in offener Stellvertretung für die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Dies ist nicht der Fall, wenn der Verwalter ohne Vertreterzusatz auf Grund schriftlicher Antragstellung die Vertragsformulare des Versorgungsträgers ausfüllt und unterzeichnet, auch wenn der Versorgungsträger Kenntnis von der Verwalterstellung hat (OLG Saarbrücken, Urteil vom 31.10.2006 – 4 U 612/05 -, in: NJW 2007, 1759).
– Weiß der Verwalter von der Existenz von Wohngeldansprüchen, wird diese Kenntnis grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft zugerechnet. Ausnahmsweise ist die Zurechnung jedoch unterbrochen, wenn Wohngeldschuldner und Verwalter (hier: Ehegatten) zum Nachteil der Gemeinschaft zusammenwirken. In diesem Fall darf sich der Wohngeldschuldner nach Treu und Glauben nicht auf die Kenntnis der Eigentümergemeinschaft berufen (OLG München, Beschluss vom 07.02.2007 – 34 Wx 129/06 -, in: Info M 2007, 127).
– 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).
– Bei der Bestellung eines Notverwalters für eine Wohnanlage überschreitet das Gericht sein Rechtsfolgeermessen, wenn es ohne sachliche Notwendigkeit die gesetzlich geregelten Kompetenzen des Verwalters erweitert (hier: Befugnis zur Erteilung von Aufträgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft bis zu einem Betrag von 2.000 € ohne Beschluss der Eigentümerversammlung (OLG München, Beschluss vom 11.05.2007 – 34 Wx 43/07).
– Der neu- oder wiedergewählte Verwalter ist in seinem subjektiven Recht auf Ausübung des Verwalteramtes verletzt, wenn das Gericht den Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt. Der Verwalter ist folglich beschwerdebefugt (OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 05.02.2007 – 20 W 409/05 -, in: Info M 2007, 180).
– Wird die ordnungsgemäße Verwaltung dadurch nachhaltig beeinträchtigt, dass ein Eigentümer das Wohngeld über mehrere Jahre hinweg verspätet (hier: erst nach gerichtlicher Geltendmachung) zahlt, können die Voraussetzungen für einen Entziehungsbeschluss erfüllt sein (BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/06 -, in: Info M 2007, 182).
– Ein Hausverwalter handelt pflichtwidrig, wenn er bei der Vermietung einer Wohnung nicht die Bonität des künftigen Mieters prüft. Entsteht wegen Zahlungsunfähigkeit des neuen Mieters ein Mietrückstand, kann dieser vom Wohnungseigentümer gegen den Hausverwalter als Schaden nur dann geltend gemacht werden, wenn auch die Kausalität hinreichend dargelegt und ggf. bewiesen wird. Dazu gehört der Vortrag, dass bei ordnungsgemäßer Verwaltung anderweitig an einen solventen Mieter hätte vermietet werden können (AG Lichtenberg, Urteil vom 18.07.2007 – 3 C 19/07 -, in: GE 2007, 1193).
– Der Verwalter ist zur Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung berechtigt, durch die seine Bestellung für ungültig erklärt wird (BGH, Beschluss vom 21.06.2007 – V ZB 20/07 -, in: GE 2007, 1261).
– Fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Verwalterbestellung einerseits und die Vollmacht zum Abschluss des Verwaltervertrags andererseits, führt die Unwirksamkeit des Vollmachtsbeschlusses analog § 139 BGB grundsätzlich zur Unwirksamkeit des Gesamtbeschlusses. Ausnahmsweise bleibt der Beschluss zur Verwalterbestellung wirksam, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er auch unabhängig vom Zustandekommen des Verwaltervertrags genau so gefasst worden wäre. Diese Ausnahme ist gegebenenfalls nicht anzunehmen, wenn nicht einmal eine vorläufige Vergütung beschlossen wurde (OLG Köln, Beschluss vom 04.01.2007 – 16 Wx 232/06 -, in: Info M 2007, 222).
– Die Jahresabrechnung muss grundsätzlich derjenige erstellen, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, muss daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr erstellen. Eine Ausnahme gilt, wenn die Jahresabrechnung zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig war (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007 – 3 W 153/06 -, in: Info M 2007, 269).
– Der WEG-Verwalter kann für den Nachweis über haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen i.S.v. § 35a EStG eine Sondervergütung von (netto) 1,00 € pro Wohnung und Monat verlangen. Dies gilt aber nur für eine „Anlaufphase“, die jedenfalls das Jahr 2007 umfasst (AG Hannover, Beschluss vom 29.06.2007 – 73 II 382/07 -, in: Info M 2007, 277).
– Der ausscheidende Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er nicht ordnungsgemäß Rechnung legt. Dazu gehört (unter Beifügung der entsprechenden Belege): alle Einnahmen und Ausgaben verständlich und nachvollziehbar darlegen, die bestehenden Verbindlichkeiten und Forderungen auflisten, die Kontostände der vorhandenen Bankkonten aufführen und vorhandene Guthaben übergeben (OLG München, Beschluss vom 20.07.2007 – 32 Wx 093/07 -, in: ZMR 2007, 814; Info M 2007, 316).
– Derjenige, der, ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein, tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt, insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, haftet der Gemeinschaft nach Grundsätzen des Auftragsrechts, ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können (OLG Hamm, Beschluss vom 25.10.2007 – 15 W 180/07 -, in: NJW-aktuell 5/2008, X; NZM 2008, 89).
– Auch nach Aufhebung des § 26 Abs. 3 WEG a.F. mit Wirkung vom 01.07.2007 kann das Gericht im Bedarfsfall auf Antrag einen Verwalter bestimmen. Dies folgt aus dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.08.2007 – 3 Wx 85/07 -; in: ZMR 2007, 878; Info M 2008, 25).
– Die Kündigung des Verwaltervertrags kann auch dann wirksam sein, wenn der Verwalter nicht wirksam abberufen wird. Der gekündigte Verwalter verliert seinen Honoraranspruch noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, wenn er erklärt, das er seine Tätigkeit einstellt und auch nicht mehr als Ansprechpartner zur Verfügung steht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.08.2007 – I-3 Wx 163/07 -; in: Info M 2008, 29).
– Die Vereinbarung von Zusatzvergütungen im Verwaltervertrag (hier: Sondervergütung für das Bearbeiten von Gerichtsverfahren) ist zulässig. Der Verband kann diese im Beitreibungsverfahren als Schadensersatz geltend machen (AG Düsseldorf, Beschluss vom 11.09.2007 – 290 II 71/07 WEG -; in: WuM 2007, 646; Info M 2008, 127).
– 1. Der WEG-Verwalter ist mangels Vorliegen anderweitiger Vereinbarungen berechtigt, eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen von einer Vergütung abhängig zu machen. 2. Eine Vergütung von 25 € je Wohneinheit für die Ausstellung einer Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen ist angemessen (LG Düsseldorf, Beschluss vom 08.02.2008 – 19 T 489/07 -; in: GE 2008, 609).
– 1. Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung eines Verwalters ist zu bejahen, wenn dieser ohne Kenntnis der Eigentümergemeinschaft einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hat. 2. Für die Frage, ob die Abberufung in angemessener Zeit erfolgt, kommt es auf die Kenntnis aller Wohnungseigentümer vom Abberufungsgrund an; die Kenntnis und Untätigkeit des Verwaltungsbeirats muss sich die Eigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen (LG Berlin, Beschluss vom 31.08.2008 – 85 T 327/06 WEG -; in: GE 2008, 611).
– Eine Verwalterbestellung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn gewichtige Bedenken gegen die persönliche und fachliche Eignung des Bestellten sprechen (AG Wedding, Urteil vom 17.01.2008 – 22 a C 259/07 -; in: GE 2008, 615).
– Ein Hausverwalter, der auftragsgemäß im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit Wohnungen an Dritte im Namen seines Auftraggebers vermietet und entsprechende Mietverträge mit Dritten schließt, verletzt die ihm obliegenden vertraglichen Pflichten, wenn er Mietverträge mit unwirksamen Klauseln abschließt mit der Folge, dass die Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sind (AG Lichtenberg, Urteil vom 17.04.2008 – 12 C 283/07 -; in: GE 2008, 1059).
– Dem Verwalter können – auch nach altem Recht – die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, wenn er das Verfahren veranlasst hat. Eine Veranlassung kann darin liegen, dass er bei Erstellung der Jahresabrechnung gesetzliche Vorgaben sowie die Vorgaben der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht beachtet hat (LG Konstanz, Beschluss vom 09.01.2008 – 62 T 134/07 -; in: Info M 2008, 278).
– Es besteht kein Anspruch einer Minderheit der Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung darauf, dass Bewerber um die Verwaltertätigkeit in der Versammlung angehört werden. Die Wohnungseigentümer sind auch nicht verpflichtet, die billigste Verwaltung zu wählen. Wird aber ein Verwalter bestellt, dessen Vergütung erheblich über derjenigen der Konkurrenten liegt (hier: 40 %), müssen hierfür sachliche Gründe vorliegen. Diese können insbesondere sein: Zuverlässigkeit des Verwalters und Umfang der übertragenen Aufgaben (OLG München, Beschluss vom 07.09.2007 – 32 Wx 109/07 -; in: Info M 2008, 280).
– Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach bei Säumnis mit Wohngeldern die doppelte und für ihre gerichtliche Geltendmachung die dreifache Verwaltergebühr anfällt, ist nichtig (OLG Hamm, Beschluss vom 06.12.2007 – 15 W 224/07 -; in: BTR 2008, 92 und Info M, 2008, 281).
– 1. Der jetzige Verwalter ist befugt, Schadensersatz gegen den früheren Verwalter in gewillkürter Verfahrensstandschaft geltend zu machen, wenn er dazu von den Wohnungseigentümern ermächtigt wird. Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse folgt aus der Pflicht des Verwalters, den Eigentümerbeschluss, Schadensersatz von dem früheren Verwalter zu verlangen, auszuführen. 2. Der Verwalter ist den Wohnungseigentümern gegenüber unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zum Ersatz entstandener Rechtsanwaltskosten verpflichtet, wenn er den Verwaltervertrag verletzt hat und die Einschaltung des Rechtsanwalts zur Schadensabwendung oder Schadensbeseitigung vernünftig und zweckmäßig war (BayObLG, Beschluss vom 20.11.1997 – 2 Z BR 122/97 -; in: GE 1998, 623).
– 1. Wird die Bestellung des Verwalters mit dem Abschluss des Verwaltervertrages verbunden, entfällt das Stimmrecht des zum Verwalter vorgesehenen Wohnungseigentümers nicht. 2. Setzt der Mehrheitseigentümer eine seinen Interessen einseitig verbundene Person als Verwalter ein, ist im Einzelfall besonders sorgfältig zu prüfen, ob der beherrschende Miteigentümer von seinem Stimmrecht in rechtsmissbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht hat. 3. Zur Frage, wann bei Verstößen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung eine fachliche Nichteignung vorliegt. 4. Fehlt ein Verwalter, weil der Bestellungsbeschluss ungültig ist, steht dem Gericht die Befugnis zu, unmittelbar einen Verwalter zu bestellen. Wird die Zustimmung zur Bestellung eines bestimmten Verwalters beantragt, ist das Gericht hieran nicht gebunden (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2008 – 55 S 23/08 -; in: GE 2008, 1203).
– 1. Dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihren (abberufenen) Verwalter auf Rechnungslegung und Herausgabe steht es nicht entgegen, dass über das Konto auch Geldbewegungen Dritter (hier: Mietein- und –auszahlungen im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung) geflossen sind. 2. Der Anspruch ist nicht davon abhängig, dass die Eigentümergemeinschaft die Unterlagen zur Durchsetzung von Ansprüchen gegen den Verwalter benötigt. 3. Mangels Informationsinteresse der Gemeinschaft ist der Verwalter befugt, vor einer Herausgabe der Unterlagen diejenigen Beträge in den Kontoauszügen unkenntlich zu machen, die sich nach dem Buchungstext zweifelsfrei auf Geldbewegungen Dritter beziehen. 4. Der Zulässigkeit eines Stufenantrages steht es nicht entgegen, dass die in der ersten Stufe begehrte Auskunft auch Bedeutung für den Anspruchsgrund hat, wenn die Informationen zugleich für die Anspruchshöhe relevant sind (OLG Hamm, Beschluss vom 20.12.2007 – 15 W 41/07 -; in: WuM 2008, 572).
– Der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft haftet für Pflichtverstöße des Verwalters. Das gilt auch dann, wenn der Verwalter bei der Abwicklung eines versicherten Schadens pflichtwidrig veranlasst, dass der Versicherer an einen Handwerker zu viel, und demzufolge an einen Wohnungseigentümer zu wenig zahlt (OLG Hamm, Beschluss vom 3.1.2008 – 15 W 420/06 -; in: Info M 9/08, 339).
– Ein mit der Vertragsgestaltung beauftragter Verwalter ist verpflichtet, Klauseln zu wählen, die größtmögliche Sicherheit bieten. Erweisen sich erkennbar „risikobehaftete“ Klauseln als unwirksam (hier: Anfang 2001 vereinbarte Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan) haftet der Verwalter dem Vermieter auf Schadensersatz. Den Vermieter (hier: Rechtsanwalt) kann ein Mitverschulden treffen, wenn ihm eine jedenfalls oberflächliche Prüfung möglich gewesen wäre (LG Berlin, 29.2.2008 – 53 S 145/07 -; in: WuM 2008, 280 und Info M 9/08, 340).
– Der Verwalter ist befugt, eine gegen ihn als Dritten ergehende Kostenentscheidung isoliert anzufechten (LG Köln, Beschluss vom 10.3.2008 – 29 T 159/07 -; in: WuM 2008, 299 und Info M 9/08, 345).
– Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i. S. des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Eigneigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar. In Verwalterverträgen i. S. des § 26 WEG ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 III BGB gleichstehenden Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt“ (OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 118/08 -; in: NJW 2008, 3574).
– Die Frage, ob es zulässig ist, einen Verwaltungsbeirat ohne die Vorgabe von Eckdaten zum Abschluss eines Verwaltervertrages zu ermächtigen ist äußerst umstritten. Angesichts des Umstandes, dass den Wohnungseigentümern jedoch grundsätzlich die Beschlusskompetenz zusteht, eine Ermächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrages zu Gunsten des Verwalterbeirates auszusprechen, sind Ermächtigungsbeschlüsse ohne Vorgabe von Eckdaten jedenfalls in dem Augenblick wirksam, in dem sie in Bestandskraft erwachsen (KG, 5.2.2008 – 24 B 106/07 -).
– Die Feststellung, dass ein Verwalter seine Treuepflichten gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt und sich damit einer Untreue strafbar gemacht hat, begründet die Besorgnis, dass er seinen Aufgaben, insbesondere seiner Pflicht zur Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft nicht gewachsen ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass die vorangegangenen Taten sich gegen eine andere Gemeinschaft gerichtet haben. Wird dieser Verwalter mit Mehrheitsbeschluss wiedergewählt, so entspricht dieser Beschluss nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn aufgrund konkreter Umstände von einer positiven Zukunftsprognose ausgegangen werden kann. Eine positive Zukunftsprognose über die Tätigkeit des Verwalters kann jedenfalls nicht gestellt werden, wenn der Verwalter vor der Versammlung zu seiner Wiederwahl nicht alle Eigentümer über seine zwischenzeitliche Verurteilung und den zugrunde liegenden Sachverhalt informiert, weil er entweder uneinsichtig bezüglich seines Fehlverhaltens ist oder bewusst versucht, dieses vor den Eigentümern zu verschleiern (OLG Köln, 30.4.2008 – 16 Wx 262/07 -).
– Ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters sowie für die Kündigung seines Vertrages kann eine unberechtigte Honorarvergütung des Verwalters an sich selbst sein. Bei der Honorierung der eigenen Tätigkeit ist der Verwalter zur Wahrung besonderer Sorgfalt verpflichtet (OLG Köln, 18.2.2008 – 16 Wx 219/07 -).
– Für das Ausstellen von Bescheinigungen nach § 35a EStG dürfen Wohnungseigentumsverwalter ein Entgelt verlangen. 25 Euro je Bescheinigung sind angemessen (AG Neuss, 29.6.2007 – 74 II 106/07 -; LG Düsseldorf, 8.2.2008 – 19 T 489/07 -).
– Ein WEG-Verwalter kann nur auf Grund einer entsprechenden vertraglichen Regelung eine Vergütung von seinem Auftraggeber nach dem RVG fordern. Falls ein Sonderhonorar vereinbart wurde, kann dies auch im Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden. Allerdings können nur die notwendigen Kosten eines Verwalters im angemessenen Rahmen erstattet werden. Ein lediglich pauschal berechnetes Sonderhonorar genügt diesen Anforderungen nicht. Ein konkret berechnetes Sonderhonorar ist im Rahmen des RVG erstattungsfähig (LG Lüneburg, 6.3.2008 – 2 T 21/08 -).
– 1. Zu den Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist. 2. Wird ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so besteht besondere Veranlassung, baugleiche weitere Balkone auf das Vorhandensein eines Mangels zu untersuchen. 3. Übernimmt ein Bauträger die erste Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage, so hat er bei der Überprüfung des Bauwerks auf Mängel auch die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen Bauträgers anzuwenden (OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 79/08 -; in: GE 2008, 1635).
– Im Streit um die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann dieser als Beschwerdeführer nicht zugleich Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer sein (OLG München, Beschluss vom 31.10.2007 – 34 Wx 060/07 -; in: WuM 2008, 619).
– Derjenige, der, ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein, tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt, insbesondere über gemeinschaftliche Geldmittel verfügt, haftet der Gemeinschaft nach Grundsätzen der Auftragsrechts, ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können (OLG Hamm, Beschluss vom 25.10.2007 – 15 W 180/07 -; in: WuM 2008, 46).
– Ist der Verwalter nach dem Verwaltervertrag (nur) befugt, Wohngeldzahlungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung gerichtlich geltend zu machen, so schränkt dies nicht seine Vertretungsvollmacht hinsichtlich der Geltendmachung von Sonderumlagen oder mit der Wohngeldeinziehung zusammenhängenden Anwaltskosten im Außenverhältnis ein, sondern begrenzt insoweit lediglich die Befugnis des Verwalters im Innenverhältnis (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007 – I-3 Wx 58/07 -; in: WuM 2008, 53).
– Der Hausverwalter haftet auf die dem Vermieter erwachsenen Renovierungskosten infolge seiner pflichtwidrigen Vereinbarung eines Wohnraummietvertrags ohne wirksame – formularmietvertragliche – Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters (KG, Urteil vom 13.10.2006 – 3 U 3/06 -; in: WuM 2008, 81).
– Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung oder berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag richten sich gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Geschäftsführer steht nicht das Recht zu, seine Aufwendungen direkt bei den Miteigentümern anteilsmäßig einzufordern (OLG München, Beschluss vom 15.1.2008 – 32 Wx 129/07 -; in: WuM 2008, 110).
– Macht der Verwalter bei der Abstimmung über seine Entlastung von ihm erteilten Vollmachten Gebrauch, ist wegen des bestehenden Stimmrechtsverbotes der Beschluss aufzuheben. Wegen des Vorliegens eines „groben Verschuldens“ sind ihm nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten aufzuerlegen (AG Neuss, Urteil vom 28.1.2008 – 101 C 442/07 -; in: WuM 2008, 242).
– Werden dem Verwalter die Verfahrenskosten nach § 47 WEG auferlegt, kann er gegen diese Entscheidung isolierte Kostenbeschwerde einlegen. Der Verwalter hat auch bei einem Hinweis auf die voraussichtliche Unwirksamkeit eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses die Kosten des Verfahrens zu tragen, wenn er den Wohnungseigentümern nicht zugleich das Kostenrisiko aufzeigt (LG Köln, Beschluss vom 10.3.2008 – 29 T 159/07 -; in: WuM 2008, 299).
– 1. Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder Wohnungseigentümer gem. § 21 IV WEG – unabhängig von dem Quorum nach § 24 II WEG – vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters kann der Anspruch gem. § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden. 2. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 III WEG die Tagesordnung dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen. 3. Die Weigerung des Verwalters ist pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme erfordert (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 18.8.2008 – 20 W 426/05 -; in: NJW 2009, 300).
– Wenn der Verwalter zur Beschlussanfechtung auffordert und dabei eine Kostenfreistellung verspricht, verletzt er seine Neutralitätspflicht. Die Wiederwahl eines solchen Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist erfolgreich anfechtbar. Das gilt auch dann, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht in der konkreten Eigentümergemeinschaft, sondern in der ähnlich strukturierten, benachbarten Gemeinschaft begangen hat (AG Hamburg-Blankensee, Urteil vom 30.4.2008 – 539 C 2/08 -; in: ZMR 2008, 841 und Info M 2008, 481).
– Der Hausverwalter ist nicht befugt, Mietforderungen des Vermieters im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft im eigenen Namen einzuklagen (AG Köln, Urteil vom 25.6.2008 – 220 C 55/08 -; in: WuM 2008, 676).
– Zu den Verwalterpflichten gehört es, einzelnen Wohnungseigentümern Auskunft über Namen und aktuelle Anschriften aller Miteigentümer zu erteilen (AG Rostock, Urteil vom 23.5.2008 – 54 C 16/07 -; in: GE 2009, 127).
– Ein Wohnungseigentümer kann dem Verwalter nicht untersagen lassen, in einem laufenden Rechtsstreit Vorschüsse für Rechtsanwälte, das Gericht oder Sachverständige vorläufig aus den laufenden Mitteln der Verwendung aufzuwenden. Es muss lediglich sichergestellt sein, dass die letztverbindliche Kostenentscheidung des Gerichts später unter den Wohnungseigentümern umgesetzt wird (LG Berlin, Urteil vom 10.10.2008 – 85 S 17/08 -; in: GE 2009, 207; Info M 2009, 228).
– Die Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einen Wohnungseigentümer widerspricht auch dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Wohngeldrückstände gegenüber den Angaben des Verwalters in der Eigentümerversammlung bestritten wird. Über die Höhe der Rückstände ist nicht im Beschlussanfechtungs-, sondern in dem anschließenden Zahlungsprozess zu befinden (OLG Rostock, Beschluss vom 3.11.2008 – 3 W 5/08 -; in: GE 2009, 333).
– 1. Dem grob pflichtwidrig handelnden WEG-Verwalter können die Prozesskosten gem. § 49 Abs. 2 WEG nicht nur in den Fällen auferlegt werden, in denen er als Partei obsiegt und die Prozesskosten an sich der Gegner zu tragen hätte. 2. Die kostenrechtliche Sonderregelung des § 49 Abs. 2 WEG ist nur eine Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung und ihre Rechtsfolge für Verwalter deshalb nicht überraschend. Eine Übergangsfrist für die Anwendung der Vorschrift ist deshalb nicht zuzugestehen. 3. Grobes Verschulden i. S. v. § 49 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn der WEG-Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, indem er ganz nahe liegende Überlegungen nicht anstellt, beiseiteschiebt oder dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsst oder sich jedem ausgedrängt hätte. 4. Für die Annahme eines groben Verschuldens i. S. d. § 49 WEG ist in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden im Sinne eines gesteigerten Fehlverhaltens Voraussetzung. Hat der Verwalter bei der Anstimmung auf Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Quorums hingewiesen, aber dennoch einen Beschluss als zustande gekommen verkündet, kann jedenfalls bei einem nicht gewerbsmäßig tätigen Verwalter keine grobe Fahrlässigkeit angenommen werden. 5. Lehnt das Gericht Schadensersatzansprüche wegen grober Fahrlässigkeit ab, schließt das auch die Geltendmachung einer leichten Fahrlässigkeit in einem weiteren Prozess aus. 6. Werden dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG vom Amtsgericht Prozesskosten auferlegt, steht ihm in analoger Anwendung des § 99 Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde zu (LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2009 – 55 T 34/08 WEG -; in: GE 2009, 388).
– Ein WEG-Verwalter hat bei der Prüfung eines Neubaus auf etwaige Baumängel die Sorgfalt eines ordentlichen Verwalter anzuwenden. Ein besonderes Maß an Sorgfalt schuldet der Verwalter, wenn er einen Mangel feststellt, der ein Serienmangel sein kann und wenn er das Bauwerk als Bauträger selbst errichtet hat. Unerheblich ist, dass er nach Entdeckung des Mangels gegen sich selbst (in seiner Funktion als Bauträger) vorgehen muss (OLG München, Beschluss vom 25.9.2008 – 32 Wx 79/08 -; in: NZM 2008, 895).
– Die dem Verwalter durch Vertrag übertragene Pflicht, alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun, umfasst auch die Verkehrssicherungspflicht. 2. Hat der Verwalter einen auch die Räum- und Streupflichten umfassenden Hausmeistervertrag mit einem Dritten nicht im Namen der Wohnungseigentümer, sondern im eigenen Namen abgeschlossen, so bedient er sich zur Erfüllung seiner Streupflicht des Dritten und haftet gemäß § 278 BGB für dessen Verschulden. 3. Die Räum- und Streupflicht bezieht sich bei einer Wohnanlage nicht nur auf die zu dieser gehörenden Wege, sondern auch auf den Personenzugang zur Tiergarage. 4. Der Berechnung des Schadens wegen unfallbedingter Verminderung häuslicher Arbeitsleistung ist nicht der Arbeitsaufwand zugrunde zu legen, den der Geschädigte nach seinem Vortrag selbst vor dem Unfall betrieben hat. Maßgeblich ist vielmehr, welche Zeit eine jüngere und gesunde Hilfskraft gebraucht hätte, um die objektiv erforderlichen, aber auch hinreichenden Hausarbeiten im Haushalt des Geschädigten zu verrichten (OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.12.2008 – 14 U 107/07 (rk.) -; in: GE 2009, 515).
– 1. Werden die Eigentümergemeinschaft und der Verwalter wegen Verweigerung der Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums vom veräußernden Miteigentümer auf Schadensersatz in Anspruch genommen, haben sie darzulegen und ggf. zu beweisen, dass ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgelegen hat. 2. Zu den Anforderungen an einen „wichtigen Grund“ im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG (Brdbg. OLG, Beschluss vom 12.1.2008 – 5 Wx 49/07 (rk.) -; in: GE 2009, 582).
– 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.2.2009 – 32 Wx 120/08 -; in: GE 2009, 589).
– Der Verwalter ist nicht verpflichtet, den Eigentümern ohne gesonderten Zusatzauftrag eine Bescheinigung nach § 35a EStG auszustellen. Beschließen die Eigentümer mehrheitlich einen solchen Auftrag und eine entsprechende Vergütung (hier: netto 17 € p. a./WE im ersten Jahr und netto 8,50 € p. a./WE für die Folgejahre), fehlt es weder an der erforderlichen Beschlusskompetenz, noch liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung vor (KG Berlin, Beschluss vom 16.4.2009 – 24 W 93/08 -; in: Info M 2009, 125; GE 2009, 723).
– 1. Vor der Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 II WEG ist einem Verwalter rechtliches Gehör zur beabsichtigten Kostenentscheidung zu gewähren. 2. Dem Verwalter, der gem. § 49 II WEG mit Kosten belastet wird, steht die sofortige Beschwerde nach §§ 91 a II 1, 99 II 1 ZPO analog zu. Ob dies entgegen § 99 I ZPO auch gilt, wenn er zugleich als unterlegene Partei des Rechtsstreits Berufung gegen das Urteil einlegen kann, bleibt offen. 3. Ist der Verwalter zugleich Wohnungseigentümer und in dieser Eigenschaft Partei der Beschlussanfechtungsklage, bedarf es gem. § 48 I 2 WEG keiner Beiladung und selbst dann keiner gesonderten Zustellung des Urteil s an ihn, wenn dieses einen Kostenausspruch nach § 49 II WEG enthält (LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 3.11.2008 – 2/13 T 33/08 -; in: NJW 2009, 924).
– Die vertragliche Verpflichtung des Wohnungseigentumsverwalters, „zur Betreibung rückständiger Wohngeldzahlungen zu Gunsten der Gemeinschaft im fremden oder auch im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich tätig zu werden“, berechtigt den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung rückständiger Zahlungen auf bestandskräftig beschlossene Sonderumlagen im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft (OLG Hamm, Beschluss vom 29.5.2008 – 15 Wx 43/08 -; in: NJW 2009, 924).
– Auch wenn der Wohnungseigentümerverwalter berechtigt und verpflichtet ist, die für eine anstehende Sanierung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen, hat er bei der Wahl seiner Mittel – hier: Anfertigenlassen von Fotografien einer sonst von außen praktisch nicht einsehbaren Dachterrasse einer Penthousewohnung mit Saunabereich, um auf diese Weise der Eigentümerversammlung die tatsächliche Belastung der sanierungsbedürftigen Flächen durch Blumenkübel/Bepflanzung zu bebildern, auf das allgemeine Persönlichkeitsrecht des betroffenen Wohnungseigentümers angemessen Rücksicht zu nehmen und eine aus dessen Rechtsposition folgende möglichst schonende Vorgehensweise einzuhalten. Die Intimsphäre des Wohnungseigentümers – hier: Saunabereich – ist Tabuzone (LG Köln, Urteil vom 8.1.2009 – 29 S 67/08 -; in: NJW 2009, 1825).
– Billigen die Eigentümer den vom Verwalter vorformulierten Entwurf für eine Verwaltervertrag, ist der Beschluss nach Anfechtung insoweit für ungültig zu erklären, als der Entwurf widerspricht dem AGB-Recht oder sonstigem zwingendem Recht, der Gemeinschaftsordnung oder den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG München, Beschluss vom 20.3.2008 – 34 Wx 046/07 -; in: ZMR 2009, 64 und Info M 5/09, 178).
– Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18.5.1989 – V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar 2006 – V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird (BGH, Urteil vom 28.5.2009 – VII ZR 206/07 -).
– 1. Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt wird. 2. Der grundbuchmäßige Nachweis der Verwalterzustimmung ist nicht erbracht, wenn der dem Grundbuchamt zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gemäß § 26 Abs. 3 (früher Abs. 4) WEG vorgelegten, auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG ergangenen Beschluss des Amtsgerichts für ungültig erklärt worden ist (KG, Beschluss vom 31.03.2009 – 1 W 209/05 -; in: GE 2009, 919; Info M 2009, 280).
– 1. Bei erheblichen Pflichtverletzungen des WEG-Verwalters geht das Recht der Wohnungseigentümer zur Abberufung des Verwalters und zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages verloren, wenn es nicht in angemessener Zeit nach Kenntnis der Verfehlungen ausgeübt wird. 2. Die Kenntnis des Verwaltungsbeirats, dem die Rechnungs- und Belegprüfung hinsichtlich der Abrechnungsunterlagen des Verwalters obliegt und der damit Informationspflichten gegenüber den Wohnungseigentümern hat, ist den Wohnungseigentümern zuzurechnen, wenn dem Beirat Tatsachen bekannt werden, die eine Abberufung des Verwalters rechtfertigen. 3. Dem Beirat ist jedoch eine angemessene Zeit zur Ermittlung der Voraussetzungen einer fristlosen Abberufung des Verwalters zuzubilligen (KG, Beschluss vom 31.03.2009 – 24 W 183/07 -; in: GE 2009, 1053 und WuM 2010, 79).
– Wegen Hausgeldrückständen des Veräußerers darf der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung grundsätzlich nicht verweigern. Etwas anderes gilt, wenn veräußernder und erwerbender Wohnungseigentümer bereits in der Zeit, in der die Hausgeldrückstände entstanden sind, (teilweise identisch sind – hier: verkaufender Eigentümer ist zugleich Alleingeschäftsführer und Mehrheitsgesellschafter der kaufwilligen GmbH) (Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 12.01.2008 – 5 Wx 49/07 -; in: Info M 2009, 332).
– Der Verwalter darf die Zustimmung zum Erwerb von Wohnungseigentum verweigern, wenn der Kaufinteressent als Miteigentümer anderer Einheiten schon wiederholt und länger andauernd Wohngeld schuldig geblieben ist, Umbauten ohne die erforderlichen Zustimmungen vorgenommen hat oder sein Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht bestimmungswidrig nutzt (hier: Parkplatz als Müllablagefläche) (LG Köln, Urteil vom 19.03.2009 – 29 S 45/08 -; in: Info M 2009, 333).
– Führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß, so ist dies ein Grund für seine Abberufung aus wichtigem Grund. Hierfür genügt zwar nicht jeder noch so geringe Mangel bei ihrer Führung. Ausreichend sind aber die (wenn auch möglicherweise unzutreffende) Auskunft, es werde keine Beschluss-Sammlung geführt, und eine Sammlung, die nur die Tagesordnungspunkte und Abstimmungsergebnisse, nicht aber den Wortlaut der Beschlüsse enthält. Stimmt die Eigentümerversammlung der Abberufung nicht zu, so kann diese als einzig mögliche Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung durch das Gericht ersetzt werden (AG München vom 28.07.2008 – 485 C 602/07 -; in: ZMR 2009, 644 ff.).
– 1. Die Eintragung in die Beschlusssammlung binnen einer Woche ist noch als unverzüglich i. S. d. § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG anzusehen. 2. Die mangelhafte Führung der Beschlusssammlung ist nur als Regelbeispiel für die Verwalterabberufung aus wichtigem Grund ausgestaltet und setzt damit eine Gesamtwürdigung seines Fehlverhaltens voraus. 3. In der Zeit unmittelbar nach Inkrafttreten der WEG-Reform vom 1. Juli 2007 sind Regelverstöße gegen die Führung der Beschlusssammlung als milde einzustufen (LG Berlin, Urteil vom 07.10.2009 – 85 S 101/08 -; in: GE 2009, 1565).
– Legt der scheidende Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung vor (hier: unrichtige Erfassung der geleisteten Wohngeldvorauszahlungen), so haftet er auf Erstattung der Kosten, die für die Berichtung durch Dritte (hier: neuer Verwalter) entstehen. Die Gemeinschaft kann den Schadensersatzanspruch geltend machen, ohne zuvor einen entsprechenden Beschluss gefasst zu haben (LG Wuppertal, Beschluss vom 05.02.2009 – 6 T 468/08 -; in: ZMR 2009, 556).
– Das Gericht kann dem Verwalter die Prozesskosten auferlegen, wenn ihn ein grobes Verschulden trifft (§ 49 Abs. 2 WEG n.F.). Das ist etwa der Fall, wenn der Verwalter Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan formell oder inhaltlich falsch erstellt (hier: nur Einzelabrechnungen, keine Gesamtabrechnung und falscher Verteilungsschlüssel) oder die Beschussvorlage für einen nichtigen Beschluss entwirft (hier: Beschluss über rückwirkenden Wirtschaftsplan) (LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 – 5 S 89/09 -; in: Info M 2009, 490).
– Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49a GKG liegt im Regelfall bei 50 % des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus (OLG Celle, Beschluss vom 07.01.2010 – 4 W 208/09 -; in: IMR 2010, 74).
– Missachtet der Verwalter bei der Erstellung der Beschlussvorlage für die Jahresabrechnung die Vorgaben der Teilungserklärung, rechtfertigt dies seine Belastung mit den Verfahrenskosten nach § 49 Abs. 2 WEG (AG Mettmann, 03.08.2009 – 26 C 104/08 -; in: ARBER – Info Feb. 2010, 22).
– Auch wenn sich der Verwalter seit Jahren erhebliche Pflichtverletzungen zu Schulden kommen lässt und schließlich auch noch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke seiner Abberufung verweigert, rechtfertigt dies nicht die unmittelbare Anrufung des Gerichts. Vor einer Klage muss ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung anrufen, ansonsten fehlt einem gerichtlichen Vorgehen das Rechtsschutzbedürfnis. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kann ohne Ermächtigung einzelner Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur der teilrechtsfähige Verband geltend machen (AG Saarbrücken, 12.05.2009 – 1 WEG II 124/05 -; in: ZMR 2009, 961 und ARBER – Info Feb. 2010, 22).
– a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19) (BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09 -; in: GE 2010, 343).
– 1. Einer Pauschale für Mahnungen zu Gunsten eines WEG-Verwalters ist ein Sanktionsgedanke immanent. 2. Eine Pauschale von 100 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer für die Übergabe der Unterlagen an einen Rechtsanwalt zur Durchführung eines gerichtlichen Mahnverfahrens ist überzogen, insbesondere im Hinblick auf geringfügige Rückstände. 3. Auf einen besonderen Verwaltungsaufwand kann hier insbesondere dann nicht abgestellt werden, wenn bereits weitere Mahnpauschalen vorhanden sind, mit denen ein entsprechender Aufwand schon abgegolten ist (LG München I, Urteil vom 17.12.2009 – 36 S 4853/09 -; in: IMR 2010, 155).
– Den einzelnen Wohnungseigentümern steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen und Fertigung von Fotokopien gegen Kostenerstattung zu (AG Schöneberg, Urteil vom 14.04.2010 – 77 C 133/09 -; in: GE 2010, 703).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur Geltendmachung eines aufgrund einer Verletzung des Verwaltervertrags in ihrem Verwaltungsvermögen entstandenen Schadens aktivlegitimiert. 2. Ein der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, das der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem im Innenverhältnis unter ihnen geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt wird (KG, Beschluss vom 28.01.2010 – 24 W 43/09 -; in: WuM 2010, 314 und IMR 2010, 194).
– Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49a GKG liegt im Regelfall bei 50 % des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gem. § 49a I 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus (OLG Celle, Beschluss vom 07.01.2010 – 4 W 208/09 -; in: NJW-aktuell 13/2010, 10).
– In einer Mehrhausanlage ist über die Bestellung des Verwalters zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Der Beschluss zur Bestellung eines „Unterverwalters“ für eine Untergemeinschaft ist nichtig (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 23.09.2009 – 14 S 1754/09 -; in: IMR 2010, 291).
– 1. Der jetzige Verwalter ist befugt, Schadensersatz gegen den früheren Verwalter in gewillkürter Verfahrensstandschaft geltend zu machen, wenn er dazu von den Wohnungseigentümern ermächtigt wird. Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse folgt aus der Pflicht des Verwalters, den Eigentümerbeschluss, Schadensersatz von dem früheren Verwalter zu verlangen, auszuführen. 2. Der Verwalter ist den Wohnungseigentümern gegenüber unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zum Ersatz entstandener Rechtsanwaltskosten verpflichtet, wenn er den Verwaltervertrag verletzt hat und die Einschaltung des Rechtsanwalts zur Schadensabwendung oder Schadensbeseitigung vernünftig und zweckmäßig war (BayObLG, Beschluss vom 20.11.1997 – 2 Z BR 122/97 -; in: GE 1998, 623).
– 1. Wird die Bestellung des Verwalters mit dem Abschluss des Verwaltervertrages verbunden, entfällt das Stimmrecht des zum Verwalter vorgesehenen Wohnungseigentümers nicht. 2. Setzt der Mehrheitseigentümer eine seinen Interessen einseitig verbundene Person als Verwalter ein, ist im Einzelfall besonders sorgfältig zu prüfen, ob der beherrschende Miteigentümer von seinem Stimmrecht in rechtsmissbräuchlicher Weise Gebrauch gemacht hat. 3. Zur Frage, wann bei Verstößen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung eine fachliche Nichteignung vorliegt. 4. Fehlt ein Verwalter, weil der Bestellungsbeschluss ungültig ist, steht dem Gericht die Befugnis zu, unmittelbar einen Verwalter zu bestellen. Wird die Zustimmung zur Bestellung eines bestimmten Verwalters beantragt, ist das Gericht hieran nicht gebunden (LG Berlin, Urteil vom 17.06.2008 – 55 S 23/08 -; in: GE 2008, 1203).
– Die Feststellung, dass ein Verwalter seine Treuepflichten gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt und sich damit einer Untreue strafbar gemacht hat, begründet die Besorgnis, dass er seinen Aufgaben, insbesondere seiner Pflicht zur Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft nicht gewachsen ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass die vorangegangenen Taten sich gegen eine andere Gemeinschaft gerichtet haben. Wird dieser Verwalter mit Mehrheitsbeschluss wiedergewählt, so entspricht dieser Beschluss nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn aufgrund konkreter Umstände von einer positiven Zukunftsprognose ausgegangen werden kann. Eine positive Zukunftsprognose über die Tätigkeit des Verwalters kann jedenfalls nicht gestellt werden, wenn der Verwalter vor der Versammlung zu seiner Wiederwahl nicht alle Eigentümer über seine zwischenzeitliche Verurteilung und den zugrunde liegenden Sachverhalt informiert, weil er entweder uneinsichtig bezüglich seines Fehlverhaltens ist oder bewusst versucht, dieses vor den Eigentümern zu verschleiern (OLG Köln, 30.4.2008 – 16 Wx 262/07 -).
– Werden dem Verwalter die Verfahrenskosten nach § 47 WEG auferlegt, kann er gegen diese Entscheidung isolierte Kostenbeschwerde einlegen. Der Verwalter hat auch bei einem Hinweis auf die voraussichtliche Unwirksamkeit eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses die Kosten des Verfahrens zu tragen, wenn er den Wohnungseigentümern nicht zugleich das Kostenrisiko aufzeigt (LG Köln, Beschluss vom 10.3.2008 – 29 T 159/07 -; in: WuM 2008, 299).
– 1. Dem grob pflichtwidrig handelnden WEG-Verwalter können die Prozesskosten gem. § 49 Abs. 2 WEG nicht nur in den Fällen auferlegt werden, in denen er als Partei obsiegt und die Prozesskosten an sich der Gegner zu tragen hätte. 2. Die kostenrechtliche Sonderregelung des § 49 Abs. 2 WEG ist nur eine Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung und ihre Rechtsfolge für Verwalter deshalb nicht überraschend. Eine Übergangsfrist für die Anwendung der Vorschrift ist deshalb nicht zuzugestehen. 3. Grobes Verschulden i. S. v. § 49 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn der WEG-Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, indem er ganz nahe liegende Überlegungen nicht anstellt, beiseiteschiebt oder dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsste oder sich jedem aufgedrängt hätte. 4. Für die Annahme eines groben Verschuldens i. S. d. § 49 WEG ist in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden im Sinne eines gesteigerten Fehlverhaltens Voraussetzung. Hat der Verwalter bei der Anstimmung auf Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Quorums hingewiesen, aber dennoch einen Beschluss als zustande gekommen verkündet, kann jedenfalls bei einem nicht gewerbsmäßig tätigen Verwalter keine grobe Fahrlässigkeit angenommen werden. 5. Lehnt das Gericht Schadensersatzansprüche wegen grober Fahrlässigkeit ab, schließt das auch die Geltendmachung einer leichten Fahrlässigkeit in einem weiteren Prozess aus. 6. Werden dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG vom Amtsgericht Prozesskosten auferlegt, steht ihm in analoger Anwendung des § 99 Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde zu (LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2009 – 55 T 34/08 WEG -; in: GE 2009, 388).
– Der Verwalter ist nicht verpflichtet, den Eigentümern ohne gesonderten Zusatzauftrag eine Bescheinigung nach § 35a EStG auszustellen. Beschließen die Eigentümer mehrheitlich einen solchen Auftrag und eine entsprechende Vergütung (hier: netto 17 € p. a./WE im ersten Jahr und netto 8,50 € p. a./WE für die Folgejahre), fehlt es weder an der erforderlichen Beschlusskompetenz, noch liegt ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Geschäftsführung vor (KG Berlin, Beschluss vom 16.4.2009 – 24 W 93/08 -; in: Info M 2009 125; GE 2009, 723).
– Dem grob fahrlässig handelnden WE-Verwalter kann das Gericht die Prozesskosten auferlegen. Nicht grob fahrlässig handelt der Amateur-Verwalter, der die Rechtswidrigkeit eines Beschlusses erkennt und entsprechende Bedenken äußert (hier: erforderliche 3/4-Mehrheit nicht erreicht), den Beschluss aber gleichwohl verkündet (LG Berlin, Beschluss vom 17.2.2009 – 55 T 34/08 WEG -; in: GE 2009, 388 und Info M 2009, 140).
– 1. Vor der Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 II WEG ist einem Verwalter rechtliches Gehör zur beabsichtigten Kostenentscheidung zu gewähren. 2. Dem Verwalter, der gem. § 49 II WEG mit Kosten belastet wird, steht die sofortige Beschwerde nach §§ 91 all 1,99 II 1 ZPO analog zu. Ob dies entgegen § 99 I ZPO auch gilt, wenn er zugleich als unterlegene Partei des Rechtsstreits Berufung gegen das Urteil einlegen kann, bleibt offen. 3. Ist der Verwalter zugleich Wohnungseigentümer und in dieser Eigenschaft Partei der Beschlussanfechtungsklage, bedarf es gem. § 48 I 2 WEG keiner Beiladung und selbst dann keiner gesonderten Zustellung des Urteils an ihn, wenn dieses einen Kostenausspruch nach § 49 II WEG enthält (LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 3.11.2008 – 2/13 T 33/08 -; in: NJW 2009, 924).
– Die vertragliche Verpflichtung des Wohnungseigentumsverwalters, „zur Betreibung rückständiger Wohngeldzahlungen zu Gunsten der Gemeinschaft im fremden oder auch im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich tätig zu werden“, berechtigt den Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung rückständiger Zahlungen auf bestandskräftig beschlossene Sonderumlagen im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft (OLG Hamm, Beschluss vom 29.5.2008 – 15 Wx 43/08 -; in: NJW 2009,924).
– Billigen die Eigentümer den vom Verwalter vorformulierten Entwurf für einen Verwaltervertrag, ist der Beschluss nach Anfechtung insoweit für ungültig zu erklären, als der Entwurf dem AGB-Recht oder sonstigem zwingendem Recht, der Gemeinschaftsordnung oder den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht (OLG München, Beschluss vom 20.3.2008 – 34 Wx 046/07 -; in: ZMR 2009,64 und Info M 5/09, 178).
– Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18.5.1989 – V ZB 4/89, BGHZ 107,268,271 f. und vom 26. Januar 2006 – V ZB 132/05, NJW 2006,2189), ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird (BGH, Urteil vom 28.5.2009 – VII ZR 206/07 -).
– 1. Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung ist unwirksam, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt wird. 2. Der grundbuchmäßige Nachweis der Verwalterzustimmung ist nicht erbracht, wenn der dem Grundbuchamt zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gemäß § 26 Abs.3 (früher Abs. 4) WEG vorgelegten, auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG ergangenen Beschluss des Amtsgerichts für ungültig erklärt worden ist (KG, Beschluss vom 31.03.2009 -1 W 209/05 -; in: GE 2009,919).
– Wenn der Verwalter zur Beschlussanfechtung auffordert und dabei eine Kostenfreistellung verspricht, verletzt er seine Neutralitätspflicht. Die Wiederwahl eines solchen Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist erfolgreich anfechtbar. Das gilt auch dann, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht in der konkreten Eigentümergemeinschaft, sondern in der ähnlich strukturierten, benachbarten Gemeinschaft begangen hat (AG Hamburg- Blankensee, Urteil vom 30.4.2008 – 539 C 2/08 -; in: ZMR 2008, 841 und Info M 2008,481).
– Eine der Anfechtungsklage beigefügte Eigentümerliste (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.) kann bei ihrer Unvollständigkeit noch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz ergänzt werden. Zur Errechnung der doppelt qualifizierten Mehrheit (§ 22 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F.) bei der Übereinstimmung von Kopf- und Objektstimmrecht (AG Schöneberg, Urteil vom 18.9.2008 -77 C 58/08 WEG- in: GE 2008, 1637).
– Auch nach Ablauf der Zweimonatsfrist für die Begründung der Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. kann, wenn die Angriffsrichtung innerhalb der Begründungsfrist festgelegt ist, der Tatsachenvortrag bis zur Grenze der Klageänderung nachträglich ergänzt und berichtigt werden. Es handelt sich um eine zulässige Klageerweiterung gem. § 264 Nr. 2 ZPO (LG Berlin, Urteil vom 30.5.2008 – 55 S 6/08).
– Werden dem Verwalter die Verfahrenskosten nach § 47 WEG auferlegt, kann er gegen diese Entscheidung isolierte Kostenbeschwerde einlegen. Der Verwalter hat auch bei einem Hinweis auf die voraussichtliche Unwirksamkeit eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses die Kosten des Verfahrens zu tragen, wenn er den Wohnungseigentümern nicht zugleich das Kostenrisiko aufzeigt (LG Köln, Beschluss vom 10.3.2008 – 29 T 159/07 -; in: WuM 2008, 299).
– 1. Dem grob pflichtwidrig handelnden WEG-Verwalter können die Prozesskosten gem. § 49 Abs. 2 WEG nicht nur in den Fällen auferlegt werden, in denen er als Partei obsiegt und die Prozesskosten an sich der Gegner zu tragen hätte. 2. Die kostenrechtliche Sonderregelung des § 49 Abs. 2 WEG ist nur eine Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung und ihre Rechtsfolge für Verwalter deshalb nicht überraschend. Eine Übergangsfrist für die Anwendung der Vorschrift ist deshalb nicht zuzugestehen. 3. Grobes Verschulden i. S. v. § 49 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn der WEG-Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, indem er ganz nahe liegende Überlegungen nicht anstellt, beiseiteschiebt oder dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsst oder sich jedem aufgedrängt hätte. 4. Für die Annahme eines groben Verschuldens i. S. d. § 49 WEG ist in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden im Sinne eines gesteigerten Fehlverhaltens Voraussetzung. Hat der Verwalter bei der Abstimmung auf Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Quorums hingewiesen, aber dennoch einen Beschluss als zustande gekommen verkündet, kann jedenfalls bei einem nicht gewerbsmäßig tätigen Verwalter keine grobe Fahrlässigkeit angenommen werden. 5. Lehnt das Gericht Schadensersatzansprüche wegen grober Fahrlässigkeit ab, schließt das auch die Geltendmachung einer leichten Fahrlässigkeit in einem weiteren Prozess aus. 6. Werden dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG vom Amtsgericht Prozesskosten auferlegt, steht ihm in analoger Anwendung des § 99 Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde zu (LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2009 – 55 T 34/08 WEG-; in: GE 2009, 388).
– Auch wenn sich der Verwalter seit Jahren erhebliche Pflichtverletzungen zu Schulden kommen lässt und schließlich auch noch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke seiner Abberufung verweigert, rechtfertigt dies nicht die unmittelbare Anrufung des Gerichts. Vor einer Klage muss ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung anrufen, ansonsten fehlt einem gerichtlichen Vorgehen das Rechtsschutzbedürfnis. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kann ohne Ermächtigung einzelner Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur der teilrechtsfähige Verband geltend machen (AG Saarbrücken, 12.05.2009 – 1 WEG II 124/05 -; in: ZMR 2009, 961).
– Dem inzwischen ausgeschiedenen Verwalter sind die Prozesskosten aufzuerlegen, wenn er einen Anfechtungsprozess über einen Entlastungsbeschluss veranlasst, und die Wohnungseigentümer den Anfechtungsprozess durch Anerkenntnis verloren geben (LG Berlin, Beschluss vom 14.05.2010 – 55 T 89/09 -; in: GE 2010, 991).
– Wenn ein Verwalter nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftritt und dabei über seine eigene Abberufung abstimmt, so geht es um die Ausübung des Stimmrechts der Miteigentümer und damit um deren Recht zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten. Der Verwalter ist deshalb weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch den allgemeinen Rechtsgedanken, wonach das Mitglied einer Peronenvereinigung nicht an der Entscheidung über Maßnahmen beteilgt sein soll, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will, gehindert, an einer solchen Beschlussfassung mitzuwirken (OLG München, Beschluss vom 15.09.2010 – 32 Wx 16/10 -; in: GE 2010, 1431).
– Nimmt der Verwalter für die WEG einen Kredit auf, ohne dazu durch einen Beschluss bevollmächtigt zu sein, kann er grundsätzlich nur Regress nehmen, wenn die Kreditaufnahme dem Interesse und Willen der Eigentümer entspricht. Dies ist in der Regel nicht der Fall, wenn die Kosten der kreditfinanzierten Maßnahme erheblich üer den bei ihrer Beschließung maßgeblichen Vorstellungen liegen (LG Köln, Urteil vom 26.08.2010 – 29 S 177/09 -; in: IMR 2010, 438).
– a) Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen lassen. b) Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 -).
– Der WEG-Verwalter hat ein eigenes, selbstständiges Recht, die zur Beseitigung der Störung der öffentlichen Sicherheit erforderlichen Maßnahmen zu treffen, und kann aufgrund dieser Handlungsbefugnis auch als Störer in Anspruch genommen werden (VG Düsseldorf, Urteil vom 20.08.2010 – 25 K 3682/10 -; in: IMR 2011, 31).
– Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, wonach der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft auf deren Kosten Reparatur- und Wartungsaufträge bis zu einer Höhe von 10.000 DM vergeben kann, verstößt gegen § 307 BGB (LG München I, Urteil vom 05.08.2010 – 36 S 19282/09 -; in: IMR 2011, 69).
– Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i. S. des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Eigneigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar. In Verwalterverträgen i. S. des § 26 WEG ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 III BGB gleichstehenden Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt (OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 118/08 -; in: Info M 2008, 433).
– Ein Bauleiter, der später vom Bauträger als Verwalter eingesetzt wird, ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, die ihm durch diese Tätigkeit bekannt gewordenen Mängel offenzulegen (AG Augsburg, Urteil vom 23.02.2011 – 30 C 2739/08 -; in: IM R 2011, 156).
– Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche Schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden (BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 145/10 -; in: IMR 2011, 168).
– Die Befugnis zur Notgeschäftsführung berechtigt den Verwalter bei der Instandsetzung nur zur Abwendung unmittelbar drohender Gefahren. Ein Aufwendungsersatzanspruch besteht selbst dann nicht, wenn die sofortige Vergabe weiterer Arbeiten eine für die Wohnungseigentümer objektiv vorteilhafte Entscheidung gewesen sein sollte (BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10 -; in: GE 2011, 623).
– Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 -).
– Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 -; in: GE 2011, 765).
– Auch wenn sich der Verwalter seit Jahren erhebliche Pflichtverletzungen zu Schulden kommen lässt und schließlich auch noch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke seiner Abberufung verweigert, rechtfertigt dies nicht die unmittelbare Anrufung des Gerichts. Vor einer Klage muss ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung anrufen, ansonsten fehlt einem gerichtlichen Vorgehen das Rechtsschutzbedürfnis. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kann ohne Ermächtigung einzelner Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur der teilrechtsfähige Verband geltend machen (AG Saarbrücken, 12.05.2009 – 1 WEG II 124/05 -; in: ZMR 2009, 961 und ARBER – Info Feb. 2010, 22).
– Eine Regelung in einer Gemeinschaftordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4-Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig (OLG München, Beschluss vom 01.04.2011 – 32 Wx 1/11 -; in: GE 2011, 899).
– Das Interesse an der Entlasung oder Nichtentlasung des Verwalters bestimmt sich nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen und nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekräftigung der vertrauensvollen Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung der Gemeinschaft hat. Deren Wert ist, wenn besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert fehlen, regelmäßig mit 1.000 € anzusetzen (BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/10 -; in: GE 2011, 827).
– Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 -).
– Auch wenn der Eigentümerbeschluss, trotz schwerwiegender Pflichtverletzungen den Verwalter nicht abzuberufen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, kann eine neue Verwalterbestellung vom Gericht nicht ausgesprochen werden, bevor die Wohnungseigentümer selbst darüber abgestimmt haben (LG Berlin, Versäumnisurteil vom 8.04.2011 – 55 S 330/10 WEG -; in: GE 2011, 1172).
– a) Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen. b) Im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch kann eine einstweilige Regelung zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG a. F. nicht mehr von Amts wegen getroffen, wohl aber weiterhin beantragt und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO getroffen werden (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 -; in: GE 2011, 1096).
– Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 19.09.2002 – V ZB 30/02, BGHZ 152, 46 ff. = GE 2002, 1497) (BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/10 -; in: GE 2012, 208).
– Der Verwalter muss bei der Durchführung eines Beschlusses den ihm bekannten Willen der Wohnungseigentümer beachten, auch soweit dieser keinen Eingang in den Beschlusstext gefunden hat (BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10 -; in: IMR 2011, 195).
– 1. Ergibt sich durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum eine Gefahr für Sondereigentum, ist der Verwalter berechtigt, die Gefahr im Rahmen seines Notgeschäftsführungsrechts zu beseitigen. 2. Das Notgeschäftsführungsrecht berechtigt den Verwalter nur zur unmittelbaren Gefahrenbeseitigung, nicht jedoch zu einer darüber hinausgehenden dauerhaften Beseitigung eines Schadens (BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 197/10 -; in: IMR 2011, 196).
– Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4 Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig (OLG München, Beschluss vom 01.04.2011 – 32 Wx 1/11 -; in: IMR 2011, 197).
– a) Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. b) Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer WEG sein. c) Zum Verwalter einer WEG darf unabhängig von der Rechtsform – nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. d) Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben (BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11 -).
– Die vorzeitige Abberufung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen gravierender Pflichtverletzungen mit der Folge, dass den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann, führt im Regelfall dazu, dass eine materiell-rechtliche Ermächtigung zu einem Forderungseinzug erlischt (BGH, Urteil vom 20.01.2012 – V ZR 55/11 -; in: GE 2012, 410).
– a) Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. b) Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen (BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11 -; in: GE 2012, 555).
– Beschafft der Verwalter einem Wohnungseigentümer auf dessen Wunsch eine Ersatzschlüssel für die gemeinschaftliche Schließanlage, kommt ein Auftragsverhältnis mit Erstattungspflicht unmittelbar zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Verwalter zustande (AG Tiergarten, Urteil vom 16.05.2012 – 610 C 796/11 -; in: GE 2013, 127).
– 1. Es steht in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, sich zu einer durch einen Vertreter ausgesprochenen Kündigung zu erklären und den Verwalter dazu anzuhalten, Ansprüche des Verbandes prozessual durchzusetzen; ob Kündigungsgründe vorliegen und ob eine durch einen vollmachtlosen Vertreteter erklärte Kündigung genehmigungsfähig ist, berührt nicht die Wirksamkeit des Beschlusses. 2. Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne Weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist (BGH, Urteil vom 30.11.2012 – V ZR 234/11 -; in: GE 2013, 129).
– 1. Die Berechnung der Hausverwaltervergütung nach der Bruttosollwarmmiete schließt die Miete für leerstehende Wohnungen nicht ein. 2. Hat der Hausverwalter ohne Beanstandungen über zwölf Jahre in seinen Abrechnungen auch für leerstehende Wohnugnen das Verwalterhonorar nach der früheren Miete berechnet, ist der Vermieter nach Treu und Glauben daran gehindert, sich auf eine fehlerhafte Berechnung zu berufen (KG, Vorbehaltsurteil vom 31.07.2012 – 13 U 41/11 -; in: GE 2013, 616).
– Ist die Vergütung des Hausverwalters nach der „Bruttowarmsollmiete“ zu berechnen, sind die vereinbarten und nicht die erzielbaren Mieten maßgeblich, so dass leerstehende Wohnungen nicht zu berücksichtigen sind (KG, Beschluss vom 27.09.2012 – 20 U 221/11 -; in: GE 2013, 617).
– 1. Ein Hausverwaltervertrag beinhaltet eine entgeltliche Geschäftsbesorgung mit Dienstleistungscharakter; die Regelungen des § 675 i. V. m. § 611 ff. BGB finden Anwendung. 2. Allein der Umstand, dass eine Immobilie veräußert wird, rechtfertigt keine Kündigung aus wichtigem Grund im Sinne des § 626 Abs. 1 BGB zur Beendigung des Hauverwaltungsvertrags (OLG Hamburg, Urteil vom 15.10.2010 – 14 U 141/10 -; in: IMR 2011, 112).
– Ein Verwalter, der in der Versammlung ohne ausreichende Überprüfung falsche Tatsachen behauptet, haftet auf Schadensersatz, wenn die Wohnungseigentümer aufgrund der unrichtigen Darstellung einen für sie nachteiligen Beschluss fassen (OLG München, Beschluss vom 13.01.2011 – 32 Wx 32/10 -; in: IMR 2011, 106).
– Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel am Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen (LG München I, Urteil vom 15.10.2012 – 1 S 26801/11 -; in: GE 2013, 883).
– Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierendeer Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermultung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein angekannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12 -; in: GE 2013, 949).
– In einem gesonderten Prozess gegen den WEG-Verwalter auf Herausgabe einer Eigentümerliste ist als Streitwert nur ein geringer Bruchteil (hier: ca. 5 %) einer zugehörigen Anfechtungsklage zu veranschlagen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 15.03.2013 – 2-13 T 117/12 -; in: GE 2013, 1079).
– Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen (BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12 -; in: GE 2013, 1145).
– Eine Haftung des Verwalters scheidet dann aus, wenn der Vermieter dem Abschluss des Mietvertrages trotz fehlender Mieterunterlagen nicht widerspricht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 – I-12 U 55/12 -; in: GE 2013, 1274).
– Die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung durch den Verwalter ist regelmäßig ein Abberufungsgrund (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2013 – 73 C 98/12 -; in: GE 2013, 1465).
– Die Errichtung einer Mobilfunkanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG) (BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 48/13 -).
– Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltene Spezialvorschriften verdrängt wird. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der einer vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt, an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 21.02.2014 – V ZR 164/13 -).
– a) Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sisch gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit ablehungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft kollidiert. b) Das kann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zeitpunkt, in dem der einzelne Wohnungseigentümer die Mängelbeseitigung verlangt, diese nicht zulässt, weil sie eine weitere Klärung der gebotene Mängelbeseitigungsmaßnahmen für erfoderlich hält (BGH, Urteil vom 06.03.2014 – VII ZR 266/13 -).
– § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar (BGH, Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13 -; in: GE 2014, 526).
– Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanhlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümerunzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 21.02.2014 – V ZR 164/13 -; in: GE 2014, 808).
– 1. Die Entlastung ist schon dann ordnungswidrig, wenn der Verwalter die zur Sanierung erforderlichen Tätigkeiten nicht entfaltet hat. 2. Die Teilanfechtung eines Eigentümerbeschlusses kann in zweiter Instanz erweitert werden, wenn sie auf die der Entscheidung ohnehin zugrunde zu legenden Tatsachen gestützt wird (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2014 – 55 S 365/12 -; in: GE 2014, 884).
– 1. Das Unterlassen der Untersuchung eines von einem Eigentümer gerügten Problems ist geeignet, den Vorwurf einer Pflichtverletzung gegen den Verwalter zu begründen. 2. Ein Beschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl erkennbare Ansprüche gegen ihn in Betracht kommen, widerspricht ordnungsgesmäßer Verwaltung (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2014 – 55 S 365/12 WEG -; in: IMR 2014, 477).
– Dem WEG-Verwalter können Prozesskosten nur auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichtes durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft; dabei muss es sich auch subjektiv um eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung handeln (LG Berlin, Beschluss vom 23.12.2014 – 85 T 121/14 -; in: GE 2015, 132).
– 1. Die Wohnungseigentümer haben zur Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG einen weiten Gestaltungsspielraum. Dieser gestattet unter Umständen auch eine rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels. 2. Für die Änderung des Verteilerschlüssels für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10 -; in: IMR 2011, 285).
– 1. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 4 WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen. 2. Eine einstweilige Regelung kann nicht mehr von Amts wegen (WEG a. F. § 44 Abs. 3) getroffen werden. Ein Antrag ist notwendig, dem unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO stattzugeben ist (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 -; in: IMR 2011, 369).
– Eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, wonach die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 17.08.2010 – 1 W 97/10 – ; in: IMR 2010, 529) (KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 -; in: IMR 2012, 460).
– Die Verwalterzustimmung gemäß § 12 ist unwiderruflich, wenn sie gegenüber den Vertragsparteien oder dem Notar erklärt und der schuldrechtliche Vertrag abgeschlossen ist. Ein Verwalterwechsel vor Stellung des Umschreibungsantrags berührt ihre Wirksamkeit nicht (OLG München, Beschluss vom 27.06.2011 – 34 Wx 135/11 -; IMR 2011, 420).
– Wird bei der Öffnung des Erdreichs vor dem gemeinschaftlichen, bereits mehr als 40 Jahre alten Gebäude festgestellt, dass einzelne Tonrohre gebrochen sind und eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so ist eine Auftragserteilung an der Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten durch Verlegung einer Drainage und einer Außenisolierung des Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführung des Verwalters (WEG § 27 Abs. 1 Nr. 3) nicht gedeckt (OLG Hamm, Beschluss vom 19.07.2011 – 15 Wx 120/10 -; in: IMR 2011, 423).
– 1. Ein Miteigentümer hat zwar einen Anspruch gegen den Verwalter auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verhandlung entspricht, weil sachliche Gründe für eine Erörterung und Beschlussfassung sprechen. Der Anspruch entfällt jedoch, wenn die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt werden kann und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann. 2. Zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bei schuldhafter Pflichtverletzung durch den Verwalter (LG München I, Urteil vom 16.05.2011 – 1 S 166/11 -; in: IMR 2011, 424).
– 1. Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft ist kein Erfüllungsgehilfe des vermieteten Sondereigentums.
– Entsteht dem vermieteten Sondereigentümer dadurch ein Schaden, dass ein Mieter den Ausgleich des Saldos einer nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verspäteten Betriebskostenabrechnung verweigert, ist der Verwalter der Eigentümergemeinschaft auch dann nicht in der Haftung, wenn er die Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG verspätet erstellt hat.
– Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn zwischen dem Sondereigentümer und dem Verwalter eine besondere Vereinbarung hinsichtlich der Erstellung der (mietrechtlichen) Betriebskostenabrechnung getroffen worden wäre (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.10.2011 – in: IMR 2012, 200).
– Trotz der zwischenzeitlichen Übertragung der Verwaltungsaufgaben auf einen neuen Verwalter unter Übergabe der Unterlagen ist die Erstellung der Jahresabrechnung für den alten Verwalter nicht unmöglich geworden, da er die erforderlichen Unterlagen vom neuen Verwalter vorübergehend herausverlangen kann (LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 03.05.2012 – 5 T 36/12 -; in: IMR 2012, 342).
– 1. Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. 2. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein. 3. Unabhängig von der Rechtsform darf zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur bestellt werden, wer über ausreichende Bonität verfügt. Dies ist vor der Bestellung zu überprüfen, wenn Anlass hierzu besteht (BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11 -; in: IMR 2012, 378).
– 1. Die Verwalterstellung einer zur WEG-Verwalterin bestellten GmbH kann nicht nach Abspaltung des verwalteten Unternehmensteils durch Verschmelzung auf eine andere GmbH übertragen werden. 2. Einer Übertragung der Verwlaterstellung nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG ohne zustimmenden Beschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer steht § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG entgegen (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 27.11.2012 – 6a S 98/11 -; in: IMR 2013, 340).
– 1. Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Konkurrenzangebote einzuholen, wobei es keine feste Größe hinsichtlich der Anzahl der einzuholenden Angebote gibt. Diese sind den einzelnen Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglich zu machen. 2. Ein Ermächtigungsbeschluss, mit dem der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt wird, den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen, ist unzulässig, wenn er keien Einschränkung der Ermächtigung enthält. Die Wohnungseigentümer müssen zumindest die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages und die Vergütung des Verwalters kennen. Diese Eckdaten müssen vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sein (LG Köln, Urteil vom 31.01.2013 – 29 S 135/12 -; in: IMR 2013, 341).
– Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Gemeinschaft abzugeben (BGH, Beschluss vom 22.09.2011 – I ZB 61/10 -; in: IMR 2012, 158).
– Ein wegen gravierender Pflichtverletzung abberufener Verwalter verliert das Recht zum Einzug von Forderungen der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 20.01.2012 – V ZR 55/11 -; in: IMR 2012, 159)
– Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der „Veräußerung“ vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25.06.2012 – 14 Wx 30/11 -; in: IMR 2012, 512).
– Das Gericht für Wohnungseigentumssachen muss dem Verwalter in Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG aufgeben, eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen. Im Weigerungsfall muss der Verwalter hierzu durch Ordnungsmittel angehalten werden. Keinesfalls darf die Säumnis des Verwalters zur Abweisung der Anfrechtungsklage als unzulässig führen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 162/11 -; in: IMR 2013, 125).
– Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (WEG § 43 Nr. 4) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen (BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12 -; in: IMR 2013, 375).
– § 174 Satz 1 BGb ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grudlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar (BGH, Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13 -; in: IMR 2014, 162).
– 1. Die Wahl eines „auswärtigen“, nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage ansässigen Verwalters entspricht in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Es ergibt sich weder aus dem Gesetz noch aus der Natur der Sache, dass nur ein Verwalter mit Sitz am Ort der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden könnte (LG Lüneburg, Urteil vom 18.03.2014 – 9 S 70/13 -; in: IMR 2014, 253).
– 1. Das Unterlassen der Untersuchung eines von einem Eigentümer gerügten Problems ist geeignet, den Vorwurf einer Pflichtverletzung gegen den Verwalter zu begründen. 2. Ein Beschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl erkennbare Ansprüche gegen ihn in Betracht kommen, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Berlin, Urteil 21.02.2014 – 55 S 365/12 WEG -; in: IMR 2014, 477).
– 1. Die erstmalige Bestellung eines Verwalters ist unwirksam, wen sie ohne vorherige Einholung von Alternativangeboten erfolgt ist. 2. Eine im Vorfeld der Versammlung erfolgte Verständigung einer Mehrheit der Wohnungseigentümer auf den gewählten Verwalter kann das Erfordernis der vorherigen Einholung von Alternativangeboten nicht ersetzen. 3. Die in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung ausgesprochene Aufforderung an die Wohnungseigentümer, gegebenenfalls eigene Vorschläge zu unterbreiten, entbindet ebenfalls nicht von der Pflicht zur Einholung und Vorlage von Alternativangeboten (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.01.2015 – 2-09 S 45/14 -; in: IMR 2015, 161).
– 1. Wird durch die Ausübung des Mehrheitsrechts gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, kann eine Majorisierung rechtsmissbräuchlich sein. 2. Bei erheblichen Preisdifferenzen zum Angebot eines Konkurrenten, die nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigt sind, ist ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters gegeben (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 – 55 S 302/12 WEG -; in: IMR 2015, 162).
– Wird die Tochter der Mehrheitseigentümerin zur Verwalterin bestellt, bestehen erhebliche Zweifel an ihrer erforderlichen Neutralität. Ein solcher Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist für ungültig zu erklären (AG Hannover, Urteil vom 06.05.2014 – 483 C 12045/13 -; in: IMR 2015, 163).
– 1. Der Abschluss eines Hausmeistervertrags kann durch Beschluss der Eigentümer auf den Verwalter oder auch den Beirat übertragen werden. 2. Die Delegierung entspricht jedoch nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bei dem Beschluss bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sind. 3. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrags, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung (LG Koblenz, Urteil vom 21.07.2014 – 2 S 72/13 -; in: IMR 2015, 241).
– Die Bestellung einer Person zum Verwalter entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in der Versammlung, in der die Person bestellt wird, auch die Eckpunkte des mit der Person abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt und von den Wohnungseigentümern beschlossen werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14 -; in: IMR 2015, 192).
– Eine in der Teilungserklärung dem Hausverwalter erteilte allumfassende Vollmacht zur Vertretung sämtlicher Wohnungseigentümer für alle mit dem Wohnungseigentum zusammenhängenden Angelegenheiten ist wegen Verstoßes gegen die unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts unzulässig und damit unwirksam (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2014 – 20 W 241/14 -; in: IMR 2015, 193).
– Auch wenn die Wohnungseigentümer in der Einladung erfolglos aufgefordert werden, Alternativangebote von anderen Verwaltern beizubringen, aber gleichwohl in der Versammlulng über das einzige Angebot abgestimmt wird, ohne dass die Einholung von Alternativangeboten verlangt wird, ist die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären, weil die Wohnungseigentümer keine ausreichende Beurteilungsgrundlage hatten (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.01.2015 – 2-09 S 45/14 -; in: GE 2015, 464).
– Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14 -; in: GE 2015, 522).
– 1. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wonach der gesamte Zahlungsverkehr des Verwalters durch Eigentümer mit zusammen mehr als 50 % Miteigentumsanteilen ausgezeichnet werden muss. 2. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wonach jede Änderung von Verträgen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eigentümer mit zusammen mehr als 50 % Miteigentumsanteilen abgezeichnet werden muss. 3. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss über die Höhe des Honorars eines künftig zu bestellenden Verwalters sowie über die Laufzeit künftiger Verwalterbestellungen. 4. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, der die Auszahlung des von einem einzelnen Wohnungseigentümer erlangten Skontos für einen der Gemeinschaft zugute kommenden Sanierungsvertrag an diesen Wohnungseigentümer vorsieht. 5. Ein Eigentümerbeschluss, dem jegliche Eckdaten des Verwaltervertrags (Laufzeit, Vergütung) fehlen, ist dagegen nur anfechtbar, nicht aber nichtig (vgl. BGH, GE 2015, 522) (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 – 55 S 123/14 WEG -; in: GE 2015, 983).
– 1. Ein Miteigentümer ist als Verwalter nicht bereits deshalb ungeeignet, weil er weder eine einschlägige betriebswirtschaftliche noch buchhalterische oder rechtliche Ausbildung hat, auch keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbständig Erfahrung als Wohnungseigentumsverwalter gesammelt hat und auch nicht über eine betriebliche Ausstattung verfügt. 2. Lässt die Bestellung eines „Laienkandidaten“ aus dem Kreis der Wohnungseigentümer (hier: Polizeibeamtin) Rückschlüsse auf Zuverlässigkeit und Einhaltung von Zusagen (hier: Versprechen der fachlichen Einarbeitung, Fortbildung und Abschluss notwendiger Versicherungen) zu, kann im Rahmen der Ermessensausübung der übrigen Wohnungseigentümer ein im Vergleich zu anderen Kandidaten deutlich günstigeres Honorar den Ausschlag für die Bestellung geben. 3. Tatsachen, die erst nach Beschlussfassung über die Verwalterbestellung eintreten, sind im Beschlussanfechtungsverfahren nicht zu berücksichtigen (LG Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015 – 10 S 68/14 -; in: GE 2015, 1304).
– 1. Auch ohne vorherige Abmahnung liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Abberufung desVerwalters in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht zur Führung einer korrekten Beschlusssammlung vor. 2. Entnimmt der Verwalter Vorschusszahlungen aus der Gemeinschaftskasse für sich, obwohl ihm solche nicht zustehen, stellt dies ebenfalls einen wichtigen Grund zur Abberufung dar (LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015- 55 S 206/14 WEG; in: GE 2016, 206).
– Ein WEG-Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein (KG, Beschluss vom 15.03.2016 – 1 W 79/16 -; in: GE 2016, 467).
– 1. Der Verwalter einer Mietwohnung ist verpflichtet, den Eigentümer von einem länger andauernden Zahlungsverzug des Mieters zu unterrichten und gegebenenfalls eine Kündigung auszusprechen. 2. Unterlässt er das, haftet er auf Schadensersatz für die Mietausfälle bis zur später ausgesprochenen fristlosen Kündigung und Räumung (LG Berlin, Urtei vom 21.04.2016 – 9 O 345/15 -; in: GE 2016, 787).
– Eine Kostenentscheidung gemäß § 49 Abs. 2 WEG setzt das Bestehen eines gegen den Verwalter gerichteten materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruchs des unterlegenen Wohnungseigentümers wegen der (grob verschuldeten) Verletzugen von Pflichten bei der Verwaltung voraus. Im Hinblick auf die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs ist dem Gericht ein Ermessen nicht eingeräumt; vielmehr müssen sämtliche hierfür erheblichen Tatsachen feststehen (BGH, Beschluss vom 07.07.2016 – V ZB 15/14 -; in: GE 2016, 1457).
– Jeder Wohnungseigentümer hat gegen den Verwalter einen Anspruch darauf, dass dieser die Beschlusssammlung in seiner Amtszeit ordnungsgemäß führt und eventuell notwendige Korrekturen durchführt. 2. Dieser Anspruch besteht gegen den als Versammlungsleiter amtierenden Verwalter, ungeachtet eines späteren Verwalterwechsels (LG Berlin, Urteil vom 11.01.2017 – 85 S 39/15 -; in: GE 2017, 307).
– Ist die vom WEG-Verwalter erstellte Jahresabrechnung fehlerhaft, kann sich hieraus ein Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den abrechnenden Verwalter ergeben. Dies setzt neben einer Aufforderung zur Nachbesserung unter Fristsetzung oder ernsthafter Erfüllungsverweigerung des Verwalters weiter voraus, dass diesem durch Darlegung der Mängel die tatsächliche Möglichkeit einer Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist gegeben wird (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 26.08.2016 – 55 S 12/16 WEG -; in: GE 2017, 432).
– Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Pareien besteht (LG Frankfurt/Main, Hinweisbeschluss vom 07.03.2017 – 2-13 S 4/17 -; in: GE 2017, 487).
– Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, durch eine Klage den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu zwingen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.02.2017 – 2-13 S 128/16 -; in: GE 2017, 488).
– Verletzt der Verwalter elementare Grundsätze bei Aufstellung der Jahresabrechnung (hier: zur Heizkostenabrechnung und Instandhaltungsrücklage), kann er sich wegen der außergerichtlichen und Gerichtskosten des erfolgreichen Anfechtungsprozesses schadensersatzpflichtig machen (AG Wedding, Urteil vom 19.06.2017 – 22a C 63/17 -; in: GE 2017, 963).
– 1. Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrages betreffen, ist der Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären. 2. Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf der selben Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung. 3. Zur Kontrolle von Vertragsbestimmungen in einem Verwaltervertrag (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2017 – 2-13 S 49/16 -; in: GE 2018, 66).
– Stellt eine Verwalterin dem vermietenden Wohnungseigentümer die Übersendung der für seine Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter erforderlichen Belege zu einem bestimmten Zeitpunkt in Aussicht, hält sich aber ohne Angabe von Gründen nicht an den Termin, sind dem Wohnungseigentümer die für eine anwaltliche Mahnung entstehenden Gebühren von der Verwalterin zu erstatten (AG Lichtenberg, Urteil vom 18.12.2017 – 19 C 32/17 -; in: GE 2018, 339).
– Führt der Verwalter anfechtbare Eigentümerbeschlüsse herbei, haftet er für die Prozesskosten eines erfolgreichen Anfechtungsverfahrens (LG Berlin, Urteil vom 02.02.2018 – 85 S 98/16 WEG -; in: GE 2018, 398).
– Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden (BGH, Versäumnisurteil vom 08.12.2017 – V ZR 82/17 -; in: GE 2018, 518).
– Soll statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter gewählt werden, handelt es sich nicht um die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters, so dass Alternativangebote einzuholen sind (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.03.2018 – 2-13 S 27/18 -; in: GE 2018, 776).
– 1. Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist (Fortführung von Senat, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, GE 2013, 279 = NJW 2013, 1003). 2. Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgeldes entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung (Fortführung von Senat, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, GE 2013, 279 = NJW 2013, 1003) (BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 266/16 -; in: GE 2018, 881).
– 1. Die von einem Miteigentümer aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung abgegebene Kündigungserklärung des Verwaltungsvertrags bleibt auch dann wirksam, wenn der Beschluss nachträglich für ungültig erklärt wird. 2. Für die Frage der Berechtigung der Kündigung des Verwaltervertrages hat der Anfechtungsprozess gegen den Abberufungsbeschluss keine vorgreifliche Wirkung. 3. Auch für die Kündigung des Verwaltungsvertrages können nicht im Kündigungsschreiben angegebene Gründe nachgeschoben werden, wenn dies von der Eigentümerversammlung gebilligt wird (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.09.2017 – 2-13 S 9/15 -; in: GE 2018, 889).
1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vo 13.07.2012, V ZR 94/11, GE 2012, 1237 = NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil bom 25.09.2015, V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15 = GE 2016, 266). 2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden. 3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22.04.1999, VZB28/98, BGHZ 141, 224 = GE 1999, 1502). (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17 -; in: GE: 15/2018, 938).
– 1. Die Prozesskosten einer erfolgreichen Anfechtung von fehlerhaften Jahresabrechnungsbeschlüssen hat der verantwortliche Verwalter als Schadensersatz zu erstatten. 2. In der beschlussmäßigen Billigung fehlerhafter Jahresabrechnungen liegt kein anrechenbares Mitverschulden der Wohnungseigentümer. (LG Berlin, Urteil vom 22.06.2018 – 85 S 23/17 WEG -; in: GE 17/2018, 1071).
– 1. Wird ein Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrages durch Mehrheitsbechluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG zu erteilen. 2. Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen. (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2018 – 55 S 86/17 WEG -; in: GE 20/2018, 1291).
1. Wird ein Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrages durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 S.1 Nr. 7 WEG zu erteilen. 2. Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die duch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen. (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2018 – 55 S 86/17 WEG -; in: GE 20/2018, 1291).
– Zur Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, eine Schadensersatzklage gegen einen (ausgeschiedenen) WEG-Verwalter im Rahmen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) zu betreiben. (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2018 – 55 S 235/17 WEG – ; in: GE 20/2018, 1291).
– 1. Ein Klageantrag dahingehend, dass der ehemalige Verwalter sämtliche Unterlagen herauszugeben habe, ist nicht vollstreckungsfähig und daher unzulässig. Die herauszugebenden Gegenstände sind vielmehr konkret zu bezeichnen, was ggf. ein Vorgehen im Wege der Stufenklage erforderlich macht. 2. Der Anspruch auf Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) kann i.d.R. nicht alleine mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden, sondern geht darüber hinaus. ( LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018 – 2-13 S 114/17 -; in IMRRS 2019, 0180).
– 1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem WEG-Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ausreichend ist hierbei eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters; ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich. 2. Ein objektiver Pflichtenverstoß des WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser beginnt, einen nichtigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. (AG München, Urteil vom 16.01.2019 – 85 C 15894/18 WEG -; in: IMRRS 2019, 0293).
– 1. Ein Klageantrag dahingehend, dass der ehemalige Verwalter sämtliche Unterlagen herauszugeben habe, ist nicht vollstreckungsfähig und daher unzulässig. Die herauszugebenden Gegenstände sind vielmehr konkret zu bezeichnen, was ggf. ein Vorgehen im Wege der Stufenklage erforderlich macht. 2. Der Anspruch auf Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) kann i.d.R. nicht alleine mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden, sondern geht darüber hinaus. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018 – 2 – 13 S 114/17 -; in: GE 6/2019, 395).
– Der Anspruch auf Rechnungslegung kann in der Regel nicht alleine mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018 – 2-13 S 114/17 -; in: IMR 2019, 202).
– 1. Durch die in einem Verwaltervertrag enthaltene Klausel, dass bei einer vorzeitigen Abberufung des Verwalters der Verwaltungsvertrag automatisch endet, haben die Parteien vereinbart, dass die wirksame Abberufung des Verwalters eine auflösende Bedingung i.S.v. § 158 Abs. 2 BGB des Verwaltervertrages darstellt. 2. Ist bei einer derartigen Verknüpfung der Abberufungsbeschluss bestandskräftig, kann der Verwalter sich in Prozessen aufgrund vertraglicher Ansprüche nicht auf die Ungültigkeit der Abberufung berufen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 05.11.2018 – 2-13 S 111/18 -; in: GE 7/2019, 465).
– a) Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung. b) Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen (BGH; Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18 -; in: GE 2019, 607).
– 1. Wird in einer Eigentümergemeinschaft über einen längeren Zeitraum diskutiert, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen wird, darf der Verwalter nicht kurz vor Ablauf der Verjährung eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren als „Notmaßnahme“ einleiten. 2. Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, nach welcher der Verwalter „nur bei nachweislich grober Fahrlässigkeit“ haftet, ist unwirksam (LG Frankfurt/Main, Hinweisbeschluss vom 18.04.2019 – 2-13 S 55/18 -; in: GE 2019, 863).
– Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können (BGH, Urteil vom 18.01.2019 – V ZR 324/17 -; in: GE 2019, 922).
– Die Vertretungsmacht des Verwalters für die übrigen Wohnungseigentümer im Anfechtungsverfahren erfasst auch die Beauftragung eines Anwalts zur Berufungseinlegung (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.05.2019 – 2-13 S 127/17 -; in: GE 2019, 923).
-1.) Die Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung der Verwaltung und eines Beschlusses über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrags führt analog § 47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags. 2.a) Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen. 2.b) Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt. 2.c) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transpartente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. 2.d) Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nich tgelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen (BGH, Versäumnisurteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17 -; in: GE 2020, 340).
-1. Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs. Hat der Verwalter mit der Prozessvertretung einen Rechtsanwalt beauftragt, kann er diesem eine verbindliche Weisung zum Abschluss eines Prozessvergleichs erteilen. 2. Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussmängelverfahren, können sie ihm im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Weisungen für die Prozessführung erteilen. Hierzu gehört auch der Abschluss eines Prozessververgleichs. Abweichende Weisungen einzelner Wohnungseigentümer an den Verwalter sind unbeachtlich. 3. Von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht umfasst ist hingegen ein Beschluss, der es den Wohnungseigentümern untersagt, in dem Prozess für sich selbst aufzutreten und von dem Mehrheitsbeschluss abweichende Prozesshandlungen vorzunehmen. 4. Die Vertretungsmacht des Verwalters und die Vollmacht des Rechtsanwalts für einen Wohnungseigentümer enden erst, wenn dieser dem Gericht die Selbstvertretung und die Kündigung des Mandatsverhältnisses in einer § 87 Abs. 1 ZPO genügenden Form mitgeteilt hat. 5. Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer beauftragt, kann nur er dem Rechtsanwalt Weisungen für die Prozessführung erteilen und das Mandatsverhältnis beenden, solange er zur Vertretung der Wohnungseigentümer befugt ist. (BGH, Urteil vom 18.10.2019 – V ZR 286/18 -; in: GE 6/2020, 406).
– 1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem WEG-Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ausreichend ist hierbei eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters; ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich (Anschluss an BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 – V ZB 11/03, IMRRS 2003, 1053). 2. Ein objektiver Pflichtenverstoß des WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser beginnt, einen nichtigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden (s. aber LG Dortmund, Beschluss vom 24.04.2017 – 1 S 53/17 -; IMRRS 2017, 1704). 3. Bereits die Formulierung eines anfechtbaren Beschlusses stellt eine Pflichtverletzung des Verwalters dar, weshalb die Entlastung zu verweigern ist. (AG München, Urteil vom 16.01.2019 – 485 C 15894/18 WEG, in: IMR 2019, 205).
-1. Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen. 2. Der Verwalter darf die Kosten eines Verfahrens nach § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschafsvermögen entnehmen, wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt.3. Bei Herbeiführen eines Eigentümerbeschlusses über eine problematische Veräußerungszustimmung muss der Verwalter sachgerecht über evnetuelle Versagungsgründe aufklären. (BGH, Urteil vom 18.10.2019 – V ZR 188/18-; in GE 7/2020, 477).
-Mit dem Hinweis, er habe keinen Wissensvorsprung gegenüber den Wohnungseigentümern gehabt und sei deswegen nicht zum Tätigwerden verpflichtet gewesen, kann der WEG-Verwalter einer Schadensersatzhaftung nicht entgehen. (BGH, Beschluss vom 21.11.2019 – V ZR 101/19 -; in GE 9/2020, 613).
-1. Sind vom Verwalter vorbereitete Beschlüsse angefochten worden, entspricht ein Entlastungsbeschluss für den Zeitraum der Beschlussfassung in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn das Anfechtungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist. 2. In einem Formularvertrag kann der Verwalter nicht generell eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit ausschließen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.02.2020 – 2-13 S 94/19 – ; in GE 10/2020, 680).
-Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen. (BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19 -; in IWW-Abrufnummer 215771 und in GE 11/2020, 749).
–Die Wahl eines Verwalters, der sei es auch versehentlich – wiederholt Abbuchungen vom Konto der WEG für eigene Zwecke vorgenommen und die Beschlusssammlung fehlerhaft geführt hat, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. In die Beschlusssammlung sind auch die in den Beschlüssen in Bezug genommenen Dokumente aufzunehmen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.12.2019 – 2-13 S 143/18 -; in GE 12/2020, 814).
-Gegenüber dem Herausgabeanspruch des neuen Verwalters gegen den ehemaligen reicht es im Herausgabeprozess nicht aus, wenn der gegenwärtige Besitz bestritten wird. Die Beklagtenseite muss vielmehr die entlastende Unmöglichkeit der Herausgabe hinreichend darlegen und unter Beweis stellen. (AG Mitte, Urteil vom 14.05.2020 – 29 C 5022/19 WEG -; in GE 13/2020, 883).
a) Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. b) Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. c) Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen. d) Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann im Sinne von § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist. e) Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen. (BGH, Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19 -; in GE 15/2020, 993).
-Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedarf. Die Erklärung der Niederlegung muss nicht gegenüber der Eigentümerversammlung erfolgen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.08.2020 – 2-13 S 87/19 -; in GE 22/2020, 1504).
-1. Nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zählt nach neuem Recht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und es bedarf dafür keines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer mehr. 2. Durch einen Umlaufbeschluss kann das Disskussions- und Rederecht der Wohnungseigentümer nicht umgangen werden. Deshalb stellt die Durchführung eines Umlaufverfahrens und die Ablehnung eines Beschlusses in diesem keine ordnungsmäßige Vorbefassung dar. ( LG Dortmund, Beschluss vom 19.03.2021 – 1 S 263/20 -; in IMRRS 2021/0692).
-1.Die Formvorschrift des § 23 Abs. 2 WEG dient der Vorbereitung der Wohnungseigentümer auf die Versammlung; die Abwahl des Verwalters muss dagegen in der Einladung nicht angegeben werden. 2. Von einem zerrütteten Vertrauensverhältnis zwischen der Verwalterin und den Wohnungseigentümern kann nicht ausgegangen werden, wenn in der Versammlung zwar eine Mehrheit für die Berufung stimmt, die Stimmen aber lediglich weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile ausmachen. 3. Mit Mehrheitsbeschluss kann die Gemeinschaft ermächtigt werden, den Anspruch der Gemeinschaft auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen geltend zu machen. Die begehrte Herausgabe der Verwaltungsunterlagen kommt nicht nur dem Verband, sondern auch den Wohnungseigentümern selbst zugute. 4. Der bloße Vortrag, nicht mehr im Besitz der Unterlagen zu sein, genügt nicht zur Darlegung der Unmöglichkeit der Herausgabe, wenn feststeht, dass der Verwalter im Besitz der Unterlagen war. 5. Die Beklagten können von dem abberufenen Verwalter die Herausgabe der Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen verlangen, die dieser grundsätzlich dauernd aufzubewahren hat. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Protokolle ausschließlich elektronisch gefertigt, elektronisch unterzeichnet und bis zu einem inzwischen abgelaufenen Zeitpunkt digital vorgehalten wurden. 6. Ein Herausgabeanspruch der Beklagten besteht auch nicht in Bezug auf eine aktuelle Eigentümerliste, wenn diese jedenfalls anlässlich der Klageerhebung der Verwalterin eingereicht worden ist. 7. Eine dauernde Aufbewahrungspflicht des Verwalters besteht nicht, insbesondere wenn die entsprechende EDV-Datei nicht mehr vorliegt. 8. Ein Nacherfüllungsanspruch betreffend die Erstellung einer Jahresabrechnung besteht nicht mehr, wenn die Jahresabrechnung zwischenzeitlich von einer neuen Verwalterin erstellt wurde. (LG Berlin, Urteil vom 13.10.2020 – 85 S 2/19 WEG und 85 S 18/19 WEG -; in: GE 6/2021, 384).
-1. Ein Verwalter darf sich nicht unter Hinweis auf die Corona-Pandemie weigern, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, wenn die Durchführung mit vertretbarem Aufwand möglich ist, öffentlich-rechtliche Beschränkungen nicht entgegenstehen und die Versammlung zu einem Zeitpunkt begehrt wird, zu welchem Schulen und Geschäfte vollständig geöffnet waren. 2. Die Verlängerung der Verwalterbestellung nach § 6 Abs. 1 COVMG macht eine Versammlung, auf der über die Verwalterneubestellung entschieden werden soll, nicht entbehrlich. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 16.02.2021 – 2 -13 T 97/20 -; in: GE 7/2021, 445).
-Die Wahl eines Verwalters, der – auch trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohungseigentümer – über einen längeren Zeitraum nicht dafür Sorge getragen hat, dass eine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen wurde, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.06.2021 – 2-13 S 25/20 -; in: IMRRS 2021, 0806).
-Nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zählt nach neuem Recht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und es bedarf dafür keines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer mehr. (LG Dortmund, Beschluss vom 19.03.2021 – 1 S 263/20 -; in IMR 2021, 327).
-1.Der Verwalter darf über den Abschluss eines Versorgungsvertrags regelmäßig aus eigener Befugnis entscheiden und muss keinen Eigentümerbeschluss einholen. 2. Der Abschluss von Versorgungsverträgen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist regelmäßig ein Geschäft von untergeordneter Bedeutung, das nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2021 – 2-13 S 146/19 -; ).
-1. Auch derjenige, der im Namen einer noch nicht vorhandenen juristischen Person ohne Vertretungsmacht vertragliche Vereinbarungen trifft, ist vollmachtloser Vertreter. 2. Die nur fahrlässige Unbekenntnis des anderen Teils von der noch fehlenden Existenz einer vertretenen Wohnungseigentümergemeinschaft lässt den Honoraranspruch des unwirksam beauftragten Verwalters nach § 179 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht entfallen. (LG Neuruppin, Urteil vom 15.04.2021 – 2 O 32/21 -; in: GE 12/2021, 773).
-1.Liegen bei einer Verwalterwahl Alternativangebote vor, sind diese den Eigentümern rechtzeitig zur Verfügung zu stellen. Ob für die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters Angebote einzuholen waren, ist dabei ohne Relevanz. 2. Zu den Anforderungen an das Erfordernis von Alternativangeboten bei der Wiederbestellung des Verwalters (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 25.02.2021, 2-13 S 23/20; in GE 13/2021, 830).
-Die Wahl eines Verwalters, der – auch trotz anderweitiger Beschlussfassung der Wohnungseigentümer – über einen längeren Zeitraum nicht dafür Sorge getragen hat, dass eine Gebäudefeuerversicherung abgeschlossen wurde, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 24.06.2021 – 2-13 S 25/20 -; in: GE 16/2021, 1010).
-Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, die eine pauschale jährliche Erhöhung de Vergütung um 4 % vorsieht, benachteiligt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Verbraucher angehören, unangemessen und ist daher unwirksam. (LG Frankfurt/am Main, Urteil vom 24.06.2021 – 2-13 S 35/20 -; in: GE 17/2021, 1075).
-Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugniss hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt. (BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20 -; in: GE 18/2021, 1133).
-Die Gewährung von Sondervergütungen im Verwaltervertrag für die Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, die Betreuung größerer Baumaßnahmen und die Abwicklung von Versicherungsschäden (auch) für Sondereigentum entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. (BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20).
-Wird ein einzelkäufmännisches Unternehmen zur Neugründung einer GmbH ausgegliedert, so gehen Verwalterstellung und -vertrag regelmäßig auf den übernehmenden Rechtsträger über. (BGH, Urteil vom 02.07.2021 – V ZR 201/20 -).
–Die Wohnungseigentümer konnten (auch vor der WEG-Reform) durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt. (BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20 -).
-Bei der Ausgliederung eines zum Verwalter bestellten einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag in aller Regel im Wege der Rechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; allein der Umstand, dass eine natürliche Person zum Verwalter bestellt wurde, gibt dem Verwalteramt und -vertrag nicht ein höchstpersönliches Gepräge (Fortführung von Senat, Urteil vom 21.02.2014 – V ZR 164/13, GE 2014, 808 = BGHZ 200, 221). ( BGH, Urteil vom 02.07.2021 – V ZR 201/20 -; in: GE 19/2021, 1200).
-1. Wird eine verwalterlose Gemeinschaft von einem Eigentümer verklagt, so genügt es, wenn die Zustellung an einen Wohnungseigentümer erfolgt. 2. Zu einer weiteren Prozessführung sind die übrigen Wohnungseigentümer jedoch nicht berechtigt, da die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich vertretungsbefugt sind und der klagende Eigentümer an einer Mitwirkung der Vertretung auf Beklagtenseite ausgeschlossen ist. 4. Eine verwalterlose Gemeinschaft kann keinen Verwalter bestellen, da sie nicht zur Eigentümerversammlung laden kann. 5. Es bleibt nur die Möglichkeit, ihr gem. § 57 Abs. 1 ZPO einen Prozesspfleger zu bestellen. 6. Soweit die Bestellung eines Prozesspflegers Gefahr im Verzug voraussetzt, genügt es, wenn die Verwirklichung der klägerischen Rechte ohne eine Pflegerbestellung ernstlich gefährdet. (AG Saarbrücken, Beschluss vom 20.01.2022 – 42 C 110/21 -).
–Beschlüsse, die dazu führen, dass die Umsetzung eines rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses fortgesetzt wird, unterlaufen den Folgenbeseitigungsanspruch und entsprechen daher im Regelfall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 23.11.2021 – 2-13 T 71/21 -; in GE: 1/2022, 47).
-Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMOG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft. (AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 – 800 C 1850/21 -).
-Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMOG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nu nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft. (AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 – 800 C 1850/21 -).
– Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187).
-Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17, GE 2019, 977 = BGHZ 222,187). (BGH, Urteil vom 10.12.2021 – V ZR 32/21 -; in GE: 8/2022, 415).
-1. Für bis zum 30.11.2020 anhängig gewordene Beschlussersetzungsklagen gilt in analoger Anwendung des § 48 Abs. 5 WEG weiter das bisherige Verfahrensrecht; insbesondere bleiben die übrigen Wohnungseigentümer die richtigen Klagegegner. 2. Auch nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.3. Ob ein Abberufungsanspruch gegeben ist, hat der Tatrichter auch nach neuem Recht in umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen. Mit welchem Gewicht länger zurückliegende Geschehnisse zu berücksichtigen sind, entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung; allgemeingültige zeitliche Grenzen, jenseits derer Prlichtverletzungen des Verwalters unbeachtlich sind, gibt es nicht. 4. Seit dem 01.12.2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden; entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden. Wird der Verwalter abberufen, endet der mit ihm geschlossene Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung; entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind ebenfalls unwirksam geworden. (BGH, Urteil vom 25.02.2022 – V ZR 65/21 -; in GE: 9/2022, 477).
-Ein Anspruch auf einen Verwalter besteht auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG und kann ggf. auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Für eine Verwalterbestellung durch das Gericht muss der Antragsteller dem Gericht aber übernahmebereite Verwalter benennen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.05.2022 – 2-13 T 26/22 -).
-Ein Anspruch auf einen Verwalter besteht auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG und kann ggf. auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Für eine Verwalterbestellung durch das Gericht muss der Antragsteller dem Gericht aber übernahmebereite Verwalter benennen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.05.2022 – 2-13 T 26/22 -; in GE: 14/2022, 747).
-1. Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Verwalter und dem Beirat Entlastung zu erteilen, wenn die von der Entlastung umfasste Abrechnung fehlerhaft ist. Denn das mit der Entlastung verbundene negative Schuldanerkenntnis steht dem bestehenden Anspruch, dass der Verwalter eine korrekte Abrechnung vorlegt und der Beirat diese prüft, entgegen. 2. Maßgeblich für die Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung ist der Zeitpunkt der Versammlung, daher ist es für den Erfolg der Anfechtung des Entlastungsbeschlusses ohne Relevanz, ob der Beschluss über die Abrechnung angefochten wurde. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.12.2022 – 2-13 S 77/21 -).
-1. Der Beschluss zur Bestellung einer Verwaltung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb im Anfechtungswege gerichtlich für ungültig zu erklären, wenn sich die Erbbauberechtigten/Eigentümer auf die Versammlung mangels hinreichender Information zu denen im Einladungsschreiben aufgeführten Alternativkandidaten und damit auf die Abstimmung nicht hinreichend vorbereiten können. 2. Eine Verwaltung hat sich als ungeeignet erwiesen, wenn diese in erheblichem Umfang in der Vergangenheit Ausgaben zu Lasten der Gemeinschaft ohne entsprechende Beschlüsse der Erbbauberechtigten getätigt hat. Diese grobe Verletzung von Verwalterpflichten begründet die Anfechtbarkeit der erneuten Bestellung der Verwaltung. (AG Offenbach, Urteil vom 10.12.2021 – 310 C 43/21 -).
Eine nachträgliche Erhöhung der Verwaltervergütung im laufenden Vertragsverhältnis entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn besondere Gründe vorliegen. (AG Köln, Urteil vom 17.01.2023 – 215 C 58/22 -).
-1. Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Verwalter und dem Beirat Entlastung zu erteilen, wenn die von der Entlastung umfasste Abrechnung fehlerhaft ist. Denn das mit der Entlastung verbundene negative Schuldanerkenntnis steht dem bestehenden Anspruch, dass der Verwalter eine korrekte Abrechnung vorliegt und der Beirat diese prüft, entgegen. 2. Maßgeblich für die Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung ist der Zeitpunkt der Versammlung, daher ist es für den Erfolg der Anfechtung des Entlastungsbeschlusses ohne Relevanz, ob der Beschluss über die Abrechnung angefochten wurde. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.12.2022 – 2-13 S 77/21 – ).
-1. Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. 2. Zuständig ist nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft. (AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 – 800 C 1850/21 – ).
–Beschlüsse, die dazu führen, dass die Umsetzung eines rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses fortgesetzt wird, unterlaufen den Folgenbeseitigungsanspruch und entsprechen daher im Regelfall nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 23.11.2021 – 2-13 T 71/21 -).
-1. Im Grundsatz bestehen gegen eine Aufteilung der Verwaltervergütung in Teilentgelte, auch soweit typische Verwalterleistungen betroffen sind, keine Bedenken. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung allerdings eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen – gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten – Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. 2. Eine solche Abgrenzung fehlt, wenn das Vertragsmuster nicht ausreichend ausgefüllt ist und es damit unklar bleibt, ob eine Leistung zu den Grundleistungen gehört oder nicht. (AG Köln, Urteil vom 26.05.2022 – 215 C 8/22)
–Auskuftsansprüche gegen den Verwalter kann – wie im alten Recht – grundsätzlich nur die Gesamtheit der Wohnungseigentümer über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Ziel einer Information in der Versammlung geltend machen. Ausnahmen gelten u.a., wenn es sich um Angelegenheiten handelt, die nur einen Einzelnen individuell betreffen. (AG Remscheid, Urteil vom 24.11.2021 – 8a C 97/21 -)
-1. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. 2. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er die Gemeinschaft allein. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 180/21 – )
-1. Ein einzelner Eigentümer kann gegen den Verwalter seit dem 01.12.2020 keinen Rechenschaftsanspruch mehr geltend machen, dieser Anspruch steht nur der Gemeinschaft zu. 2. Eine Klage auf Rechenschaft kann aber in Anspruch auf Vorlage eines Vermögensberichts umgedeutet werden. (LG Dortmund, Urteil vom 01.03.2022 – 1 S 172/21 – )
-Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt gem. § 9b Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber die Wohnungseigentümer selbst. Für die Eintragung oder Änderung einer Dienstbarkeit ist daher die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich. Eine Bevollmächtigung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welcher zugleich der Verfahrensbevollmächtigte der Eigentümer ist, muss von allen Eigentümern in der nach § 29 Abs. 1 GBO erforderlichen Form erfolgen. (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 11.01.2023 – 14 W 59/22 – )
-1. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. 2. Die Erheblichkeit einer Verpflichtung ist im Verhältnis zum Volumen des Wirtschaftsplans zu bewerten, so dass der absolute betragsmäßige Grenzwert abhängig ist von der Größe der Gemeinschaft; diskutiert wird ein Grenzwert von 2 % bis 5 % des Volumens des Wirtschaftsplans. 3. Demnach ist der Verwalter nicht berechtigt, ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer kostenpflichtige Desinfektionsmaßnahmen zum Schutz vor dem Corona- Virus in der Liegenschaft zu veranlassen, wenn die Erheblichkeitsschwelle hierdurch überschritten wird. 4. Diese Maßnahmen sind nicht durch die Notgeschäftsführung gedeckt, wenn die Maßnahmen über zwei Jahre erfolgen. (AG Mainz, Urteil vom 09.01.2023 – 73 C 14/22 – )
1. Der Verwalter kann auch dann gem. § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG ohne das Vorliegen eines wichtigen Grunds abberufen werden, wenn die Bestellung vor dem Inkrafttreten der WEG- Reform (01.12.2020) für eine feste Laufzeit erfolgte. 2. Auch wenn der Verwaltervertrag eine „Kopplungsklausel“ enthält, wonach er immer zugleich mit einer Abberufung endet, endet er (sofern kein wichtiger Grund vorliegt) gem. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG (erst) sechs Monate nach der Abberufung. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 – 2-13 S 6/23 – )
-Ein Tagesordnungspunkt „Bestellung der Verwaltung: interne Verwaltung – externe Verwaltung“ deckt die Bestellung eines konkreten Wohnungseigentümers zum Verwalter auch dann nicht, wenn diese in einer Vollversammlung erfolgt. (AG Essen- Steele, Urteil vom 03.05.2023 – 21 C 21/22 – )
-1. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. 2. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde. (BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22 – )
-Zur Frage der Majorisierung, wenn sich ein Mehrheitseigentümer, der nicht professioneller Verwalter ist, gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter bestellt. (BGH, Urteil vom 21.7.2023 – V ZR 215/21 -; in: GE, 19/2023, 962)
–1. Steht für die Verwalterwahl nur ein Kandidat zur Auswahl und legt dieser annehmbare Konditionen für den Verwaltervertrag vor, reduziert sich das Ermessen der Eigentümer im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten. 2. Die Eigentümer sind über die Konditionen hinreichend informiert, wenn sie Kenntnis davon haben, dass neben der Grundvergütung Sondervergütungen anfallen können. Diese müssen nicht im Detail mit der Einladung mitgeteilt werden, wenn insoweit die Möglichkeit der Einsichtnahme in den Entwurf des Verwaltervertrages besteht. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.8.2023 – 2-13 / 56/23 -; in: GE, 23/2023, 1205)
-1. Der Verwalter kann auch dann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden, wenn das Bestellungsrechtsverhältnis vor dem 1. Dezember 2020 begründet wurde. 2. Der Verwaltervertrag endet auch in einem solchen Fall gem. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. 3. Eine Vertragsbeendigung zum Zeitpunkt der Abberufung folgt bei einer Abberufung ohne wichtigen Grund hingegen nicht aus einer in einem Verwaltervertrag, der vor dem 1.12.2020 geschlossen wurde, enthaltenen Kopplungsklausel, wonach der Verwaltervertrag mit der Abberufung endet. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 7.9.2023 – 2-13 S 6/23 -; in: GE, 24/2023, 1250)
-Hat der Verwalter keinen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht der Entlastungsbericht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Pflicht zur Vorlage des Vermögensberichts kommt der Verwaltung nicht bereits mit der Vorlage der Jahresabrechnung und einer Einnahmen- Ausgaben- Rechnung nach. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.11.2023 – 2-13 S 3/23 – und 2-13 T 24/23 -; in: GE, 2/2024, 95)
-1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat gegen den fristlos gekündigten Verwalter keinen Anspruch auf Korrektur einer vermeintlich inhaltlich fehlerhaften, aber formal korrekten Abrechnung. 2. Der fristlos gekündigte und abberufene Verwalter hat keinen Anspruch aus § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG. (AG Pankow, Urteil vom 14.2.2024 – 7 C 323/22 WEG -; in: GE, 5/2024, 246)
-Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet,wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. a) Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und ggf. in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. b) Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-) Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann. c) Ist dagegen die (Nach-) Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet. (BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22 -; in: GE, 7/2024, 353)
-Die eigenmächtige Einvernahme nicht fälliger Verwaltervergütung erfüllt den Tatbestand der Untreue gemäß § 266 StGB. (Ag Köln, Urteil vom 24.07.2023 – 202 C 6/23 -; in: GE, 8/2024, 408)
–Enthält der Verwaltervertrag für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Umsetzung der DSGVO und für die Erstellung der Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen keine Regelung dahingehend, dass der Verwalter hierfür eine Sondervergütung erhält, und fehlen auch dahingehende Beschlüsse hierzu, handelt es sich nicht um eine besondere Verwalterleistung, die eine Sondervergütung rechtfertigt, sondern lediglich um die Erfüllung gesetzlicher Vorgaben. (AG München, Urteil vom 07.06.2023 – 1292 C 17051/22 WEG -; in: GE, 8/2024, 408)
Wohnungseigentümerversammlung
– Partielles „Aus“ für sogenannten „Zitterbeschluss“ : Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. § 23 IV WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht aber durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WWEG) und der Instandhaltung oder der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine „ordnungsmäßige“ Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar (BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99, in: NJW 2000, 3500).
– Es ist zulässig, vorsorglich alle Eigentümerbeschlüsse einer Eigentümerversammlung anzufechten, wenn einem Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung kurz vor Ablauf der Anfechtungsfrist noch nicht zugegangen ist (BayObLG, Beschluss vom 06.12.2000 – 2Z BR 103/00, in: GE 2001, 558).
– Stimmrechtsausschluss bei Beiratsentlastung: Ein Mitglied des Wohnungseigentümerbeirats ist bei der Abstimmung über dessen Entlastung gem. § 25 V WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen. Dieses Stimmrechtsverbot erfasst auch die Ausübung von Stimmrechtsvollmachten andrer Wohnungseigentümer. Ist der Beschluss über die Entlastung noch mit weiteren Abstimmungsgegenständen (hier: Jahresabschluss) verbunden, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss auch darauf (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.03.2002 – 3 W 184/01 -, in: NZM 2002, 345).
– 1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluss, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlussanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtet ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an einem Rechtsschutzinteresse. 2. Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach dem Wert- (oder Anteils-) prinzip oder nach dem Objektprinzip abzustimmen ist. 3. Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlussfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot. 4. Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmissbrauch zu begründen. 5. Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen. (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02 -, in: GE 2002, 1497).
– Über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2 Z BR 182/01 -, in: GE 2002, 569).
– Ein Mehrheitsbeschluss über die Vornahme und Organisation der modernisierenden Instandsetzung durch Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesenen Wohnungseingangstüren fällt nicht in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.01.2002 – 3 Wx 293/01 -, in: NZM 2002, 571).
– 1. Wohngeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers können nach dem Maßstab des § 16 II WEG durch Beschluss auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung, die als Einzelposten die Umlage eines Wohngeldrückstands enthält, beinhaltet nicht zugleich einen Beschluss über die Umlage. 2. Soll-Positionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz. 3. Die Ordnungsmäßigkeit von Eigentümerbeschlüssen wird im Regelfall nicht dadurch in Frage gestellt, dass sie einen einzelnen Wohnungseigentümer über dessen konkrete finanzielle Leistungsfähigkeit hinaus belasten (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 – 2Z BR 70/01 -, in: NZM 2002, 531).
– 1. Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wenn er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2. Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3. Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer. 4. Allein daraus, dass der Bauträger nach Ablauf der Verjährungsfrist einen Teil der Baumängel anerkennt und beseitigt, kann nicht gefolgert werden, dass er darauf verzichtet habe, auch gegenüber den weiteren Ansprüchen der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung nicht zu erheben. Im übrigen setzt ein Verzichtswille voraus, dass der Verzichtende sich bewusst ist oder jedenfalls damit rechnet, Verjährung sei eingetreten (BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 – 2Z BR 82/02 -, in: GE 2003, 401).
– 1. Werden in der Jahresabrechnung durch Rechtsstreitigkeiten entstandene Kosten auch auf einen Wohnungseigentümer umgelegt, der sie nicht zu tragen hat, betrifft der Mangel nur die Einzelabrechnungen, aber die aller Wohnungseigentümer. Er wird nicht dadurch behoben, dass dem betreffenden Wohnungseigentümer der entsprechende Betrag auf seinem Wohngeldkonto gutgeschrieben wird. 2. Solange keine Messeinrichtung für eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten vorhanden sind, verstößt eine verbrauchsunabhängige Abrechnung nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer kann aber verlangen, dass entsprechend der Heizkostenverordnung und der Gemeinschaftsordnung Messeinrichtungen für eine Verbrauchserfassung angebracht und verbrauchsabhängig abgerechnet wird. 3. Eine Beschränkung des Kreises derjenigen Personen, durch die sich ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten lassen kann, ist zulässig (BayObLG, Beschluss vom 10.08.2000 – 2Z BR 36/00 -, in: NZM 2001, 296).
– Einem Wohnungseigentümer ist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG zu gewähren, wenn innerhalb der Anfechtungsfrist das Protokoll über die Eigentümerversammlung noch nicht fertiggestellt ist oder dem Wohnungseigentümer eine Einsichtnahme nicht ermöglicht wird (BayObLG, Beschluss vom 17.01.2003 – 2Z BR 130/02 -, in: GE 2003, 463).
– 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).
– 1. Ein die Teilungserklärung abändernder Mehrheitsbeschluss über die Beurteilung der Bewirtschaftungskosten ist wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Eine auf einem nichtigen Abänderungsbeschluss beruhende Einzelabrechnung ist „anfechtbar“. 2. Ein Teileigentümer kann eine Abänderung des in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels nicht verlangen, auch wenn sein Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, bei der Festsetzung der Bewirtschaftungskosten aber wie Wohneigentum berücksichtigt wird (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.03.2001 – 3 Wx 51/01 -, in: NZM 2001, 760).
– Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).
– Die Eigentümerversammlung ist entgegen BayObLG (BayObLG vom 19.12.2002 – 2Z BR 104/02, ZMR 2003, 280) befugt, dem Verwalter durch einen Entlastungsbeschluss ihr Vertrauen auszusprechen (BGH, Urteil vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 – , in: MietRB 2/2003, VI).
– 1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. 2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung. 3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. 4. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. 5. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen einen verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03 – , in: GE 2003, 1554).
– Dringend sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen. Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Zu berücksichtigen ist auch die Größe der Eigentümergemeinschaft (BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004 – 2Z BR 266/03 – , in: ZMR 2004, 604).
– Ist nach der Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 244/03 – , in: ZMR 2004, 605).
– 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 – , in: ZMR 2004, 607).
– Selbst wenn die Voraussetzungen des § 24 Abs. 2 WEG (mehr als ¼ der Wohnungseigentümer) nicht vorliegen, kann ein einzelner Wohnungseigentümer die Aufnahme eines einzelnen Punktes auf die Tagesordnung verlangen, wenn deren Behandlung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.03.2004 – 5 W 268/03-63 – , in: MietRB 10/2004, VI).
– Ficht ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG an und beschließt die Eigentümerversammlung die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung der Verfahrenskosten der Antragsgegner, so ist dieser Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn der Beschluss auch die Teilnahme des anfechtenden Wohnungseigentümers an der Sonderumlage vorsieht (BayObLG, Beschluss vom 29.04.2002 – 2Z BR 4/04 – , in: MietRB 10/2004, VI).
– Macht ein Wohnungseigentümer Forderungen gegen die Gemeinschaft geltend, darf der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümer diese Forderungen nicht anerkennen und keine Aufrechnung erklären (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 – 2Z BR 14/04).
– Fassen die beiden Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft, die keinen Verwalter hat, auf einer von einem der beiden Wohnungseigentümer einberufenen Versammlung, zum großen Teil einstimmig, Eigentümerbeschlüsse, ohne dass die Einberufung beanstandet wird, dann ist eine Anfechtung der gefassten Beschlüsse unter Berufung auf einen Einberufungsmangel rechtsmissbräuchlich (BayObLG, Beschluss vom 25.03.2004 – 2Z BR 027/04 -).
– Die von dem teilenden Grundstückseigentümer in der Gemeinschaftsordnung getroffene Bestimmung, nach der die gesetzlich vorgesehene Bestellung eines Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss dahin eingeschränkt wird, dass ein Beschluss aller Wohnungseigentümer für erforderlich erklärt wird, kann auch bei größeren Eigentümergemeinschaften nicht als nichtig angesehen werden (BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 – 2Z BR 011/04 -).
– Durch die jahrelange Übung, einen Verwaltungsbeirat durch unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss zu bestellen, wird eine Vereinbarung, nach der hierfür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, nur dann abgeändert, wenn angenommen werden kann, dass alle Wohnungseigentümer damit auch künftig einen Mehrheitsbeschluss ausreichen lassen wollen. Diese Annahme setzt voraus, dass den Wohnungseigentümern die abweichende Regelung der Gemeinschaftsordnung bekannt ist (BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 – 2Z BR 011/04 -).
– Ein Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners ist nicht nichtig (BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004 – 2 Z BR 224/03 -).
– Die Wohnungseigentümer können wirksam beschließen, einem einzelnen Eigentümer hinsichtlich seiner Zahlungsrückstände Ratenzahlung zu gewähren, wenn sich dieser in Zahlungsschwierigkeiten befindet und bisherige Vollstreckungsversuche fruchtlos verlaufen sind. Die hieraus resultierende Ungleichbehandlung gegenüber anderen säumigen Wohnungseigentümern ist nicht zu beanstanden (BayObLG, Beschluss vom 20.11.2003 – 2Z BR 168/03 – , in: MietRB 6/2004).
– Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, bei fehlenden Messgeräten die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage insgesamt nach Wohnfläche zu verteilen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 236/03 – , in: MietRB 6/2004).
– Ein Eigentümerbeschluss, der den Wohnungseigentümern hinsichtlich eines Abrechnungsguthabens eine Aufrechnungsbefugnis gegen Beitragsforderungen einräumt, muss die Bestandskraft des Abrechnungsguthabens voraussetzen und mit hinreichender Bestimmtheit erkennen lassen, gegen welche Forderungen aufgerechnet werden kann (KG, Beschluss vom 25.02.2004 – 24 W 285/01 – , in: MietRB 2004, 172).
– Baugenehmigungsrechtliche Nachbarzustimmungen der Eigentümergemeinschaft setzen einen allstimmigen Beschluss voraus. Die Zustimmung des Verwalters reicht ebenso wenig wie ein Mehrheitsbeschluss. Wenn feststeht, dass einige Eigentümer einem etwaigen Vergleich nicht zustimmen werden, widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, per Mehrheitsbeschluss zu Lasten des Gemeinschaftskontos einen Rechtsanwalt mit Vergleichsverhandlungen zu beauftragen (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 349/02 – , in: NZM 2004- 951).
– Wird einem Wohnungseigentümer der Tagungsort der Eigentümerversammlung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse in der Regel nichtig (BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004 – 2Z BR 199/04 – , in: GE 2005, 548).
– Die Entlastung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage hat die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses, mit der verbindlich festgestellt wird, dass gegen den Verwalter keine Rückforderungs- und Schadensersatzansprüche seitens der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der zur Entlastung gestellten Verwaltungstätigkeiten bestehen. Weiterhin billigt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Entlastung auch die Geschäftsführung des Verwalters für das entsprechende Abrechnungsjahr. Beides gilt jedoch nur soweit, wie dies bei sorgfältiger Prüfung aller vorgelegten Unterlagen für die Wohnungseigentümer erkennbar war (OLG Köln – 16 Wx 184/04 -).
– a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).
– Der bestandskräftige Beschluss der Wohnungseigentümer, einzelne Mitglieder der Gemeinschaft allgemein zur Geltendmachung von Forderungen der Gemeinschaft zu ermächtigen, ist wirksam. Der nachhaltige Zahlungsrückstand des Mitglieds einer nicht rechtfähigen Gemeinschaft berechtigt deren Mitglieder zur Verhängung einer Versorgungssperre (BGH, Urteil vom 10.06.2005 – V ZR 235/04 -).
– Die Wiederwahl eines Hausverwalters durch eine Eigentümerversammlung kann von einzelnen Mitgliedern nur mit sehr gewichtigen Gründen angefochten werden. Dabei müssen die Argumente schwerwiegender sein als bei einer Abbestellung des Verwalters aus einem laufenden Vertrag, da sich im Falle einer Wiederwahl die Eigentümergemeinschaft trotz der in der Regel bekannten widrigen Umstände für eine Fortsetzung der Zusammenarbeit entschlossen hat (BayObLG, Beschluss vom 22.12.2004 – 2Z BR 173/04 -).
– Ein oder mehrere Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft können durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, Ansprüche aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im eigenem Namen geltend zu machen. Hieran hat sich durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts geändert (BGH, Urteil vom 24.06.005 – V ZR 350/03 – , in: GE 2005, 1261).
– Das Abstimmungsverhalten eines Wohnungseigentümers, der über eine Stimmenmehrheit verfügt, ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn für die Stimmabgabe nachvollziehbare und verständliche Gründe vorliegen (BayObLG, Beschluss vom 03.05.2005 – 2Z BR 143/04 – , in: GE 2005, 1559).
– 1. Der Verwalter ist berechtigt, einen Rechtsanwalt unangekündigt zur Eigentümerversammlung zuzuziehen. 2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, dass Ansprüche wegen eines Wasserschadens gegen die Versicherung vom betroffenen Sondereigentümer geltend gemacht werden sollen (AG Schöneberg, Beschluss vom 30.03.2006 – 76 II 577/05 WEG -, in: GE 2006, 727).
– Der Versammlungsort ist nach pflichtgemäßen – gerichtlich nachprüfbarem – Ermessen zu bestimmen. Er soll „verkehrsüblich und zumutbar“ sein und sich im näheren Umkreis der Wohnanlage befinden. Dies gilt auch dann, wenn die Mehrzahl der Wohnungseigentümer nicht in der Nähe der Anlage wohnhaft ist (OLG Köln, Beschluss vom 06.01.2006 – 16 Wx 188/05 -, in: NZM 2006, 227, WuM 2006, 272, ZMR 2006, 384, Info M 2006, 140).
– Eine Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 WEG (sog. Umlaufbeschluss) setzt eine „eindeutige und unmissverständliche Initiative“ voraus. Für jeden Eigentümer muss ersichtlich sein, dass „eine verbindliche Entscheidung und nicht lediglich eine unverbindliche Meinungsäußerung herbeigeführt werden soll“. Eine Aufforderung zur „Meinungsabgabe“ genügt nicht (OLG Celle, Beschluss vom 08.06.2006 – 4 W 82/06 -, in: Info M 2006, 192).
– Die Zustimmungserklärung im schriftlichen Beschlussverfahren gem. § 23 Abs. 3 WEG ist widerruflich, bis der Beschlussinitiator das Zustandekommen des Beschlusses festgestellt und eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete Mitteilung über das Beschlussergebnis veranlasst hat (OLG Celle, Beschluss vom 08.06.2006 – 4 W 82/06 -, in: Info M 2006, 193).
– 1. Die Wohnungseigentümer können eine Sonderumlage beschließen, die auf mehrere vergangene Jahre aufgeteilt wird. 2. Die Verjährung der Forderung auf Zahlung der Sonderumlage beginnt nicht mit Beschlussfassung, sondern mit Anforderung durch den Verwalter (AG Mitte, Beschluss vom 23.10.2006 – 71 II 48/06 WEG -, in: GE 2007, 999).
– Bestimmt die Teilungserklärung, dass Beschlüsse der Wohnungseigentümer nur dann gültig sind, wenn sie protokolliert und das Protokoll vom Verwalter und zwei – von der Eigentümerversammlung bestimmten – Eigentümern unterzeichnet wurden, muss die Auswahl der unterzeichnungsberechtigten Eigentümer zu Beginn der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss erfolgen. Auch dieser Beschluss muss protokolliert werden. Unterbleibt dies, sind alle in der Versammlung getroffenen Beschlüsse zwar wirksam, aber bei Anfechtung aufzuheben (OLG Schleswig, Beschluss vom 24.03.2006 – 2 W 230/03 -, in: Info M 2006, 240).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf über einen Gegenstand, der bereits durch Beschluss geregelt worden ist, erneut beschließen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: inhaltliche Übereinstimmung mit Teilungserklärung und den sonstigen Grenzen der Beschlusskompetenz, insbesondere den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, Berücksichtigung des Bestandschutzes für einzelne Eigentümer aus dem Erstbeschluss, Vorliegen eines sachlichen Grundes, der etwa dann vorliegt, wenn der aufzuhebende Erstbeschluss der Gemeinschaftsordnung widerspricht (OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.02.2006 – 20 W 229/03 -, in: ZWE 2006, 358, Info M 2006, 244).
– Bei einer Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung ist der vorgesehene Beschlussgegenstand so detailliert anzugeben, dass die Eigentümer vor Überraschungen geschützt sind und dass ihnen die Vorbereitung der Versammlung sowie die Entscheidung über die Teilnahme möglich ist. Er ist umso genauer zu bezeichnen, je größer seine Bedeutung und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers ist (OLG München, Beschluss vom 14.09.2006 – 34 Wx 049/06 -, in: NZM 2006, 934; ZMR 2006, 954; Info M 2007, 28).
– Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, einen Verwaltervertrag abzuschließen, wenn die wesentlichen Eckdaten des Verwaltervertrags festgelegt sind, insbesondere Vertragsdauer und Grundhonorar, der Beirat nur noch über untergeordnete Punkte entscheiden kann, der Vertragsabschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Führt eine Inhaltskontrolle des formularmäßigen Verwaltervertrags zu dem Ergebnis, dass zahlreiche Bedingungen von erheblicher Bedeutung (hier: mindestens 4) dem AGB-Recht in erheblichem Umfang widersprechen, steht der Vertrag mit den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung nicht in Einklang. Ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht es dann auch, wenn die Eigentümer mehrheitlich beschließen, den Beirat zum Abschluss eines solchen Vertrags zu ermächtigen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – I-3 Wx 51/06 -, in: ZMR 2006, 870; Info M 2007, 30, 31).
– Ein Einberufungsmangel führt zur Ungültigerklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, wenn sich der Mangel auf die Beschlüsse ausgewirkt hat. Eine solche Ursächlichkeit besteht regelmäßig dann, wenn der anfechtende Eigentümer wegen der fehlerhaften Einberufung davon abgesehen hat, die Versammlung zu besuchen. Das muss er dartun, wenn es sich nicht aus anderen Umständen ergibt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – I-3 Wx 51/06 -, in: ZMR 2006, 870; Info M 2007, 32).
– a) Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt. b) Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abgesehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht. c) Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfassung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die Gemeinschaft erledigt (BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/06 -, in: NJW 2007, 1353).
– Dem Erfordernis einer Teilungserklärung, wonach es für eine wirksame Bevollmächtigung einer ausdrücklichen Vollmachtserteilung bedarf verbunden mit der Ausstellung einer schriftlichen Vollmacht, ist nicht genügt, wenn eine solche Vollmacht nur nach einem der Ehegatten in Miteigentümerstellung vorgelegt werden kann. Eine nachträgliche Genehmigung des Abstimmungsverhaltens kraft Vollmacht ist möglich, bedarf aber, so nicht ausdrücklich erfolgt, klarer tatsächlicher Anhaltspunkte (OLG Köln, Beschluss vom 28.04.2006 – 16 Wx 34/06 -, in: NZM 2007, 219).
– Unabhängig von ihrer Rechtsfähigkeit kann die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Haus & Grundeigentümerverein nicht im Beschlusswege beitreten, weil die Vereinsmitgliedschaft keine Angelegenheit der Verwaltung ist (AG Hannover, Beschluss vom 29.09.2006 – 70 II 619/06 -, in: NZM 2007, 222).
– 1. Bei Gemeinschaften von Miteigentümern stimmt die Mehrheitsentscheidung, einen Mietvertrag über die Errichtung einer Mobilfunksendestation auf dem Dach des gemeinschaftlichen Wohnhauses nicht abzuschließen, mit einer dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung und Benutzung im Sinne von § 745 Abs. 2 BGB überein. 2. Auch bei Einhaltung der Grenzwerte der 26. BlmSchV kann nach der Verkehrsanschauung bereits die Besorgnis einer Gesundheitsgefahr die Gebrauchstauglichkeit von Mieträumen zu Wohnzwecken beeinträchtigen. Die Nutzung eines Gebäudes durch Vermietung oder seine Verwertung durch Verkauf (von Miteigentumsanteilen) können durch die Installation einer Mobilfunksendeanlage beeinträchtigt werden. Da bereits die ernsthafte Möglichkeit einer Wertminderung ausreicht, kommt es auf deren tatsächliches Eintreten nicht an (OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.07.2006 – 1 U 20/06 -, in: GE 2007, 593).
– Überstimmt eine Mehrheit von eng miteinander verbundenen Eigentümern (hier: Bauträgergesellschaft, sowie Lebensgefährtin, Tochter und Schwiegersohn des Geschäftsführers) die übrigen Eigentümer, rechtfertigt das allein noch keinen Stimmrechtsausschluss. Dafür wäre es erforderlich, dass die Mehrheit ihr Stimmenübergewicht treuwidrig dazu einsetzt, um einen mit den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer unvereinbaren Beschluss herbeizuführen (OLG München, Beschluss vom 23.08.2006 – 34 Wx 058/06 – in: NZM 2007, 45; Info M 2007, 77).
– Sieht die Teilungserklärung vor, dass das Gemeinschaftseigentum in gutem Zustand zu erhalten ist, kann die Mehrheit der Eigentümer nicht beschließen, dass eine bestimmte Anlage (hier: Aufzug) wegen der hohen Kosten nicht repariert, also faktisch stillgelegt wird (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.11.2006 – 5 W 104/06-39 -, in: Info M 2007, 81).
– a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf. b) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen. c) Ein Mahnbescheid unterbricht die Verjährung des Anspruchs auf Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten auch dann, wenn – von der Sachbefugnis abgesehen – noch nicht sämtliche Anspruchsvoraussetzungen vorliegen. d) Bei Geltendmachung eines Anspruchs auf Kostenvorschuss für die Beseitigung mehrerer Mängel kommt einem Mahnbescheid verjährungsunterbrechende Wirkung nur zu, wenn für den Antragsgegner erkennbar ist, wegen welcher einzelnen Mängel und in welcher jeweiligen Höhe Ansprüche gegen ihn erhoben werden (BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05 -, in: NJW 2007, 1952; GE 2007, 991).
– Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach sich ein Eigentümer in der Eigentümerversammlung „nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Raumeigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann“, ist grundsätzlich zulässig (AG Rheinbach, Beschluss vom 16.02.2007 – 5 II 27/06 WEG -, in: Info M 2007, 126).
– Richtet sich eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, der mangels Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses noch nicht zur Entstehung gelangt ist, kann das Gericht das Beschlussergebnis feststellen, sofern dies anhand des Protokolls möglich ist. Im Anschluss kann das Gericht den Beschluss wegen inhaltlicher Mängel für ungültig erklären (OLG München, Beschluss vom 15.11.2006 – 34 Wx 097/06 -, in: ZMR 2007, 221; Info M 2007, 128).
– 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).
– Ein generelles Haustierhaltungsverbot ist einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.10.2006 – 5 W 154/06-51 -, in: GE 2007, 995).
– 1. Die Wohnungseigentümer können eine Sonderumlage beschließen, die auf mehrere vergangene Jahre aufgeteilt wird. 2. Die Verjährung der Forderung auf Zahlung der Sonderumlage beginnt nicht mit Beschlussfassung, sondern mit Anforderung durch den Verwalter (AG Mitte, Beschluss vom 23.10.2006 – 71 II 48/06 WEG -, in: GE 2007, 999).
– In der Teilungserklärung – namentlich zu Mehrhausanlagen – können gemeinschaftsbezogene Beschlusskompetenzen auf abweichende Beschlussorgane als die Eigentümerversammlung(en) – hier: „Großer Verwaltungsbeirat“ – übertragen werden (OLG Celle, Beschluss vom 22.05.2007 – 4 W 57/07 -, in: NJW-aktuell 36/2007, VIII).
– Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21.00 Uhr beschränkt (OLG München, Beschluss vom 03.04.2007 – 34 Wx 25/07 -).
– Gegenstände des Gemeinschaftseigentums (hier: Außenwasserhähne im gemeinschaftlichen Garten) können nicht durch Mehrheitsbeschluss einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden (OLG München, Beschluss vom 21.02.2007 – 34 Wx 103/05 -, NJW-RR 2007, 806; NZM 2007, 447; WuM 2007, 221; Info M 2007, 225).
– Grundsätzlich obliegt auch bei Mehrhausanlagen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft. Ausnahmsweise dürfen Einzelhaus-Versammlungen über solche Angelegenheiten beschließen, die die Eigentümer der übrigen Häuser „in keiner Weise berühren“. Diese Befugnis erfordert keine Grundlage in der Teilungserklärung. Wenn die Teilungserklärung den Eigentümern eines einzelnen Hauses erlaubt, über bestimmte Angelegenheiten (hier: Gebrauch „ihres“ Hauses) allein zu beschließen, lassen sich die Grenzen einer solchen Befugnis nicht durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erweitern (OLG München, Beschluss vom 1312.2006 – 34 Wx 109/06 -, in: Info M 2007, 227).
– 1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch des Gericht bedarf es nicht. 2. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. 3. Die formal einwandfrei zu Stande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrags durch Wohnungseigentümer hat Beschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist kein Nichtbeschluss (BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01 – (Köln), in: NJW 2001, 3339).
– Fehlt die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche zweite Unterschrift eines Wohnungseigentümers unter dem Protokoll der Eigentümerversammlung, ist ein in dieser Versammlung gefasster Beschluss auf Antrag füg ungültig zu erklären, sofern nicht die Unterschrift im gerichtlichen Verfahren nachgeholt wird. Aus einem Beschluss, der für Instandsetzungsmaßnahmen isoliert einen nicht vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu Lasten nur einzelner Wohnungseigentümer bestimmt, ergibt sich keine Bindung der Wohnungseigentümer für einen Folgebeschluss, der die konkrete Sonderumlage zum Gegenstand hat (OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 – 34 Wx 3/05 -; in: NJW 2008. 156).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar parteifähig, jedoch ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer nicht prozessführungsbefugt, um Ansprüche aus dem Miteigentum geltend zu machen (BGH, Urteil vom 26.01.2007 – V ZR 175/06 -, in: GE 2007, 1481).
– Die Eigentümergemeinschaft hat nicht die Kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss konstitutiv festzulegen, dass ein einzelner Eigentümer zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen verpflichtet ist (hier: Beseitigung einer nicht-störenden baulichen Veränderung) (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 05.06.2007 – 3 W 98/07 -, in: Info M 2007, 274).
– Bei einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind (neben den Erwerbern, die schon Eigentum erworben haben) nur die werdenden Eigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden. Der weichende, noch im Grundbuch eingetragene Eigentümer (= Bauträger) ist demgegenüber nicht zu laden (OLG Hamm, Beschluss vom 10.05.2007 – 15 W 428/06 -, in: ZMR 2007, 712; Info M 2007, 321).
– Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist, und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 – 34 Wx 91/07 -, in: NJW-aktuell 4/2008, VIII; NZM 2008, 92).
– Fehler in der Einberufung einer Eigentümerversammlung, die beschlussunfähig bleibt, führen nur ausnahmsweise zur Anfechtbarkeit der auf der Wiederholungsversammlung gefassten Beschlüsse. Eine solche Ausnahme kann vorliegen, wenn das Fernbleiben der Wohnungseigentümer, das zur Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung geführt hat, gerade auf die fehlerhafte Einberufung zurückzuführen ist (OLG Hamm, Beschluss vom 16.04.2007 – 15 W 108/06 -, in: Info M 2007, 358).
– Stellt der Verwalter als Versammlungsleiter das Zustandekommen eines Beschlusses fest, obwohl die erforderliche Stimmenmehrheit nicht erreicht wurde, können ihm die Prozesskosten für eine erfolgreiche Beschlussanfechtung auferlegt werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Anerkenntnisurteil vom 11.01.2008 – 72 C 141/07 WEG -; in: GE 2008, 343).
– Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Klausel, wonach Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist, so ist vom Bevollmächtigten das Original der Vollmachtsurkunde auf Verlangen vorzulegen. Legt der Bevollmächtigte nicht das Original der Vollmachtsurkunde vor, ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen (OLG München vom 11.12.2007 – 34 Wx 91/07 -).
– Wenn in einer Wohnungseigentümerversammlung nur der Verwalter anwesend ist, der zwar nicht selber Wohnungseigentümer ist aber von einem Wohnungseigentümer bevollmächtigt wurde, können Beschlüsse gefasst werden. Zur Wirksamkeit solcher Beschlüsse ist jedoch erforderlich, dass diese festgestellt und bekannt gegeben werden müssen (OLG München vom 11.12.2007 – 34 Wx 14/07 -).
– Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, in einer Eigentümerversammlung nachzuprüfen, ob die Versammlung beschlussfähig ist. Hierzu zählt auch die Einsichtnahme in die dem Verwalter vorliegenden Vollmachten. Eines Beschlusses bedarf es hierzu nicht (OLG München, Beschluss vom 31.10.2007 – 34 Wx 60/07 -; in: GE 2007, 1637; Info M 2008, 76).
– Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft liegt vor, wenn wirksame schuldrechtliche Erwerbsverträge mit Eigentumsanwärtern geschlossen worden sind und diese ihre Wohnung bereits in Besitz genommen haben und für diese auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Da der werdende Wohnungseigentümer bereits alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers hat, ist er ebenfalls zu einer Eigentümerversammlung zu laden. Er ist stimmberechtigt und zur Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet (OLG Hamm – 15 W 428/06 -).
– Auch in einer Einmannversammlung können wirksam Beschlüsse gefasst werden. Das gilt auch dann, wenn einziger Versammlungsteilnehmer der bevollmächtigte Verwalter ist. Erforderlich ist aber, dass die Stimmabgaben kundgegeben werden. Eine später angefertigte Niederschrift genügt dafür nicht (OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 – 34 Wx 14/07 -; in: WuM 2008, 45; Info M 2008, 129).
– Eine rechtsmissbräuchliche Stimmausübung liegt nicht alleine schon darin, dass ein Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht zur Wahl eines nicht neutralen Verwalters seines Vertrauens einsetzt, sondern erst bei Rechtsmissbrauch (AG Wedding, Urteil vom 17.01.2008 – 22 a C 259/07 -; in: GE 2008, 615).
– Ist eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig oder wird eine qualifizierte Beschlussmehrheit verpasst, macht das einen dennoch verkündeten Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig (hier: Verstoß gegen vereinbarte Stimmrechtsbeschränkung in einer Mehrhausanlage) (LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 21.12.2007 – 1 S 231/07 -; in: ZMR 2008, Info M 2008, 181).
– 1. Nicht dem Wohnungseigentumsverwalter, sondern dem Wohnungseigentümer, der, statt sich durch Einsichtnahme in die beim Verwalter geführte Beschlusssammlung vom Inhalt der auf einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse Kenntnis zu verschaffen, vorsorglich – fristwahrend – Anfechtungsklage gegen sämtliche gefassten Eigentümerbeschlüsse erhebt, sind nach übereinstimmender Erledigungserklärung, weil mittlerweile die Versammlungsniederschrift vorliegt, die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. 2. Eintragungen in die Beschlusssammlung nach Ablauf von einer Woche nach der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen nicht mehr „unverzüglich“ i.S. von § 24 VII 7 WEG (LG München I, Beschluss vom 06.02.2008 – 1 T 22613/07 -; in: NJW 2008, 1823).
– Grundsätzlich haben Miteigentümer einer bestimmten Wohnung auch dann ein (gemeinschaftlich auszuübendes) Stimmrecht für „ihre Wohnung“, wenn einer der Miteigentümer bereits wegen seines Alleineigentums an einer anderen Wohnung stimmberechtigt ist. Das gilt aber nicht, wenn der Mitberechtigte einen Mehrheitsanteil an der gemeinsamen Wohnung hält (hier: 4/5) (LG Hamburg, Beschluss vom 16.05.2008 – 318 T 54/07 -; in: Info M 2008, 235).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf auch die Instandsetzung von Sondereigentum (hier: Innenfenster) beschließen, wenn dies zur modernisierenden Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: Ersatz von Holz-Doppelfenstern durch Kunststofffenster) erforderlich ist (LG München, Beschluss vom 28.06.2007 – 1 T 2063/07 -; in: ZMR 2008, 488 und Info M 2008, 282).
– 1. Eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, kann nicht mit Mehrheit wirksam beschlossen werden. 2. Ob notwendige Warmwasserzähler gekauft, gemietet oder geleast werden, unterliegt der Einscheidung durch Mehrheitsbeschluss. Hierbei entspricht nicht stets nur die preiswerteste Variante ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern auch eine solche, die sich unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände als wirtschaftlich nicht unvertretbar erweist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 – I-3 Wx 77/08 -; in: WuM 2008, 570; Info M 2008, 430).
– Durch den Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer kann das Verhältnis der Abrechnung nach Verbrauch bzw. nach den verbrauchsunabhängigen Kosten auf bis zu 70:30 nach der Heizkostenverordnung verschoben werden. Die Verschiebung zum nächstmöglichen Zeitpunkt bedeutet die Geltung für die nächste Wirtschaftsperiode (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.08.2008 – 72 C 62/08 -; in: GE 2008, 1271).
– Ein Beschluss über die Ersetzung von Wohnungseingangstüren, der die Durchgangsbreite der neuen Türen nicht erkennen lässt, obwohl die vorhandenen Türen sehr schmal (hier: rd. 80 cm) sind und die neuen Türen wegen der heutigen Bautechnik noch schmaler sein werden, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ob er auch zu unbestimmt ist, kann offen bleiben (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.05.2008 – I-3 Wx 44/08 -; in: WuM 2008, 374 und Info M 9/08, 334).
– Haben zahlreiche Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses auf eigene Kosten ihre Fenster ausgetauscht, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, ihnen per Beschluss einen „symbolischen“ pauschalen Ausgleich zu bezahlen (hier: 1.000,00 € je Wohnung). Langwiedrige Ermittlungen zur Feststellung der im Einzelfall gerechtfertigten genauen Höhe des Ersatzanspruches oder zum Verjährungsbeginn sind nicht erforderlich (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.05.2008 – 3 Wx 271/07 -; in: WuM 2008, 368).
– In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur über einen gestellten Antrag abgestimmt werden. Über ein Weniger gegenüber dem gestellten Antrag können die Wohnungseigentümer nur abstimmen, wenn ein dem Weniger entsprechender Antrag gestellt wird. Ein ablehnender Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung ist nicht deshalb anfechtbar, weil die abgelehnte Maßnahme in geringerem Umfang ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte (OLG München, Beschluss vom 18.11.2008 – 32 Wx 132/08 -; in: GE 2009, 63).
– Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten zulässig ist und wird auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. Eine gegenteilige Handhabung bedingt die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, falls sich die Stimme auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (OLG München, Beschluss vom 11.12.2007 – 34 Wx 091/07 -; in: WuM 2008, 53).
– Macht der Verwalter bei der Abstimmung über seine Entlastung von ihm erteilten Vollmachten Gebrauch, ist wegen des bestehenden Stimmrechtsverbotes der Beschluss aufzuheben. Wegen des Vorliegens eines „groben Verschuldens“ sind ihm nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten aufzuerlegen (AG Neuss, Urteil vom 28.1.2008 – 101 C 442/07 -; in: WuM 2008, 242).
– Eine vorsorgliche Beschlussanfechtung sämtlicher Beschlüsse einer Eigentümerversammlung bei nicht rechtzeitiger Übersendung des Protokolls führt nach neuem WEG-Recht regelmäßig nicht mehr zu einer kostenmäßigen Privilegierung des Klägers, weil dieser durch Einsichtnahme in die Beschlusssammlung Kenntnis von den gefassten Beschlüssen erlangen kann (LG München I, Beschluss vom 6.2.2008 – I T 22613/07 -; in: WuM 2008, 243).
– Einem Protokollberichtigungsantrag fehlt das Rechtsschutzinteresse, wenn eine rechtlich unerhebliche Erklärung falsch protokolliert worden ist. Das Protokoll ist auch dann nicht falsch, wenn es die Stimmabgabe eines Bevollmächtigten so wiedergibt, wie sie tatsächlich erfolgt, und nicht so, wie der Protokollführer die Weisung des Vertretenen kennt (AG Langenfeld, Urteil vom 8.10.2008 – 64 C 82/08 (rk.) -; in: Info M 2008, 482).
– Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.9.2008 – I-3 Wx 272/07 -; in: WuM 2009, 63).
– Bei der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Einleitung einer Entziehungsklage gegen eines ihrer Mitglieder gilt regelmäßig das Stimmrecht nach Köpfen. Die in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarung eines abweichenden Stimmrechts, wie etwa nach Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen, gilt regelmäßig nicht für die Abstimmung nach § 18 Abs. 3 WEG, sofern dies nicht ausdrücklich bestimmt ist (OLG Rostock, Beschluss vom 3.11.2008 – 3 W 5/08 -; in: GE 2009, 333).
– Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich vereinbaren, dass alle Entscheidungen einstimmig getroffen werden müssen. Eine Ausnahme gilt, soweit das Gesetz zwingend einen Mehrheitsbeschluss als ausreichend ansieht: Aufhebung Veräußerungsbeschränkung, § 12 Abs. 4 Satz 1, Satz 2 WEG, Umstieg auf verbrauchsabhängige Kostenverteilung, § 16 Abs. 3 und 4; Abs. 5 WEG, modernisierende Maßnahme, § 22 Abs. 2 Satz 1, Satz 2 WEG, Verwalterbestellung und – abberufung, § 26 Abs. 1 Satz 1, Satz 5 WEG (OLG Hamm, Beschluss vom 19.8.2008 – 15 Wx 89/08 – OLGR Hamm 2008, 754 und Info M 2009, 18).
– 1. Eine Anfechtungsklage, die gegen die „Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)“ gerichtet ist, ist auslegungsfähig. Bei der Auslegung ist auch zu berücksichtigen, dass die Anfechtungsklage – anderes als etwa eine Klage auf Schadensersatz – gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nur gegen die übrigen Eigentümer gerichtet werden kann. 2. Für die Beurteilung der Beeinträchtigung eines Gartenhauses im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gegen den Genehmigungsbeschluss kommt es nicht darauf an, ob das Gartenhaus für den Kläger sichtbar ist, geschweige denn, von welchem Standort innerhalb seines Sondereigentums aus das Gartenhaus noch zu sehen ist. Entscheidend ist der Blickwinkel von allen Gemeinschafts –und Sondereigentumsflächen aus (LG München I, Urteil vom 16.02.2009 – 1 S 20283/08 (rk.) -; in: GE 2009, 455).
– 1. Zur Begründung der Anfechtungsklage kann ausschließlich auf die innerhalb der Begründungsfrist eingereichten Schriftsätze Bezug genommen werden. 2. Für den ordnungsgemäßen Zugang der Einladung zur Eigentümerversammlung kommt es allein darauf an, ob das Schreiben in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Wohnungseigentümers gelangt ist und für den Empfänger unter gewöhnlichen Verhältnissen die Möglichkeit besteht, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen (LG Berlin, Urteil vom 23.1.2009 – 85 S 7/08.WEG -; in: GE 2009, 457).
– Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann vom Verwalter die Einberufung einer Versammlung mit bestimmten Tagesordnungspunkten verlangen, wenn deren Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (AG Schöneberg, Urteil vom 18.2.2009 – 77 C 402/08.WEG -; in: GE 2009, 461).
– Wird die WEG-Versammlung durch eine hierzu nicht berechtigte Person einberufen, hat der einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, dass die Versammlung nicht stattfindet. Zur Sicherung dieses Anspruchs kann er eine einstweilige Verfügung durchsetzen, mit der das Gericht den Wohnungseigentümern verbietet, die Versammlung durchzuführen (AG Fürth, Urteil vom 4.11.2008 – 391 C 10212/08 WEG -; in: Info M 2009, 85).
– Ein Eigentümerbeschluss, der nur den Zeitpunkt des Übergangs auf eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen bestimmt, die aber noch aufgemessen werden müssen, ist unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 2.10.2008 – 74 C 60/08 (rk.) -; in: GE 2009 527).
– Die Verteilung der nicht-verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach der Zahl der Wohneinheiten kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das gilt auch bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen, wenn die Anzahl der Bewohner pro Wohnung ungefähr gleich ist (AG Lüneburg, Urteil vom 3.12.2008 – 48 C 24/08 -; in: Info M 2009, 128).
– Beschlüsse einer beschlussunfähigen Wohnungseigentümerversammlung sind nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (BGH, Urteil vom 27.3.2009 – V ZR 196/08 -; in: NJW 2009, 2132).
– Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18.5.1989 – V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar 2006 – V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird (BGH, Urteil vom 28.5.2009 – VII ZR 206/07 -).
– Der Beschluss, einen Wohnungseigentümer zu einem Tun zu verpflichten (hier: Rückgängigmachen von baulichen Änderungen an der Terrasse), ist nicht nichtig und erwächst in Bestandskraft, wenn er nicht angefochten wird (OLG Hamburg, Beschluss vom 24.10.2008 – 2 Wx 115/08 -; in: ZMR 2009, 306 und Info M 2009, 229).
– Die Eigentümer dürfen den Umlageschlüssel für Betriebskosten auch dann ändern, wenn es keinen sachlichen Grund dafür gibt. Eine Änderung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie für den einzelnen Miteigentümer nicht unbillig ist und die schutzwürdigen Belange der Minderheit respektiert. Die Eigentümer dürfen Kabelanschluss-Kosten pro Einheit und Aufzugskosten nach Häusern und Stockwerkslagen (1,3 – 1,4 usw.), aber nicht: Hausmeister- und Hausreinigungskosten pro Einheit verteilen (LG Nürnberg-Fürth, urteil vom 25.03.2009 – 14 S 7627/08 -; in: NZM 2009, 363 und Info M 2009, 230).
– Soll ein Beschluss noch vor Abschluss des Anfechtungsverfahrens vollzogen werden (hier: Anstrich der Hausfassade), kann der Anfechtende die Aussetzung des Vollzugs durch einstweilige Verfügung erreichen, wenn ein Abwarten wegen drohender irreversibler Schäden unzumutbar ist, oder der Beschluss offenkundig fehlerhaft ist (LG München I, Beschluss vom 08.08.2008 – 1 T 13169/08 -; in: ZMR 2009, 73).
– Das Kopfstimmprinzip im Rahmen der doppelt qualifizierten Mehrheit gemäß §§ 22 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG erfordert keine Korrektur zugunsten von Mehrfacheigentümern; insofern hat der Gesetzgeber den vermögensrechtlichen Belangen nach der Gesetzesbegründung ausdrücklich durch Aufnahme der erforderlichen Mehrheit der Miteigentumsanteile Rechnung getragen (LG München I, Urteil vom 27.04.2009 – 1 S 20171/08 -; in: GE 2009, 989).
– Wird über eine Eigentumswohnung die Zwangsverwaltung angeordnet, so hat ausschließlich der Zwangsverwalter das Recht in der Eigentümerversammlung abzustimmen und Beschlüsse anzufechten. Dies gilt zumindest für Beschlussthemen der laufenden Bewirtschaftung (LG Berlin, Beschluss vom 19.09.2008 – 85 T 404/07 -; in: ZMR 2009, 474 und Info M 2009, 284).
– Fehler bei der Abstimmung, die sich auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben, führen grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse. Nur ausnahmsweise sind die gefassten Beschlüsse nichtig. Eine solche Ausnahme liegt vor, wenn eine geordnete Beschlussfassung wegen „massiver“ Angriffe auf Versammlungsteilnehmer – nicht mehr möglich war (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08 -; in: Info M 2009, 331).
– Der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung steht nicht entgegen, dass der Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten einen Rechtsanwalt als Berater zur Information und Meinungsbildung heranzieht, solange nicht ein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist und kein Wohnungseigentümer der Anwesenheit des Dritten widerspricht. Notwendig, aber auch ausreichend ist, dass der Beratungsbedarf gerade in der Versammlung besteht, nur hier sachgerecht erfüllbar ist und die Beratung bei objektiver Betrachtung allen anwesenden Eigentümern zugute kommt (OLG Köln, Beschluss vom 22.06.2009 – 16 Wx 266/08 -; in: NJW 2009, 3245; Info M 2009, 390).
– Auch beim Kopfprinzip führt die Aufteilung einer Wohnung nicht zur Vermehrung der Stimmrechte (LG München I, Urteil vom 19.10.2009 – 1 S 21731/08 -; in: IMR 2010, 25)
– 1. Die Klausel in einer Teilungserklärung, dass ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann, ist nichtig. 2. Wird er zu Unrecht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind die anschließend gefassten Beschlüsse per se anfechtbar, ohne dass es einer Prüfung der Kausalität des Ausschlusses bedürfte (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.03.2010 – 14 S 5126/09 -; in: IMR 2010, 238).
– Gehören sechs Wohneinheiten zur Wohnungseigentümergemeinschaft, und ist in der Teilungserklärung geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (insgesamt sechs Stimmen), ist das dahingehend auszulegen, dass auf jede Wohneinheit eine Stimme entfällt (AG Rostock, Urteil vom 12.9.2008 – 54 C 2/08 WEG -; in: GE 2009, 591).
– 1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Allerdings können Dritte in der versammlung anwesend sein, wenn sie nur zum Zwecke der Anhörung, Befragung oder Beratung zu einzelnen Punkten hinzugezogen werden. Allerdings setzt dies voraus, dass der Dritte im Interesse der Gesamtheit der Wohnungeigentümer hinzugezogen wird. 2. Die nicht berechtigte Anwesenheit eines Dritten muss sich bei der angegriffenen Beschlussfassung ausgewikt haben können (LG Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2010 – 11 S 70/09 -; in: IMR 2010, 437).
– Haben sich sämtliche Wohnungseigentümer auf die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit Termin und Ort geeignet, fürht die Absage eines Wohnungseigentümers nicht zur Fehlerhaftigkeit der Versammlung. Ein neuer Einberufungsmangel entsteht jedoch dann, wenn die einvernehmlich festgelegte Tagesordnung zwischenzeitlich nur durch einige Wohnungseigentümer wesentlich erweitert wird (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 222/10 -; in: GE 2011, 1094).
– Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11 -).
– Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11 -).
– § 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11 -; in: GE 2012, 965).
– Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 254/11 -; in: GE 2012, 1382).
– Die Einberufungsfrist in Teilungserklärungen und aus § 24 IV Satz 2 WEG ist lediglich eine Sollvorschrift, deren Nichteinhaltung alleine noch nicht zur Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse führt. Der formelle Mangel ist erst dann beachtlich, wenn die Beschlussfassung kausal auf ihm beruht und bei ordnungsgemäßer einberufung der Beschluss anders gefasst wäre. Die Verfolgung privater Sonderinteressen eines Eigentümers bei der Wahl des Verwalters schließt diesen grundsätzlich nicht nach § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung aus, wenn zur Majorisierung nicht weitere Umstände hinzutreten, die eine unangemessene Bevorteilung darstellen (LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 18.09.2012 – 16 S 9/12 -; in: GE 2012, 1501).
– Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden (BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10 -; in: IMR 2011, 104).
– a) Teil ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 24.11.1978 V ZB 2/78, BGHZ 73, 150 ff.). b) Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte (BGH, Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 211/11 -).
– Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden (BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12 -; in: GE 2013, 1145).
– Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer auch für künftige Versammlungen, die Redezeit ihrer Mitglieder ausnahmslos auf drei Minuten beschränken, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 05.06.2014- 2-09 S 6/13 -; in: GE 2014, 1347).
– Nach § 25 Abs. 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Einleitung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft. Soll ein Rechtsstreit gleichzeitig gegen mehrere Wohnungseigentümer eingeleitet werden, sind sämtliche Streitgenossen vom Stimmverbot bei der Beschlussfassung betroffen. Auf die Frage, ob die zu Verklagenden als Gesamtschuldner gegenüber den Eigentümer, der als Streitgenosse neben anderen Eigentümern verklagt werden soll, letztlich mittelbar auch über das Vorgehen gegen sich selbst entscheidet (LG München I, Urteil vom 22.11.2010 – 1 S 11024/10 -; in: IMR 2011, 242).
– Der Widerruf der Stimme in der Eigentümerversammlung ist nur bis zu ihrem Zugang beim Versammlungsleiter möglich. Dieser erfolgt bei Abstimmungen durch Stimmzettel bereits durch dessen Abgabe an die zur einsammlung befugte Person, nicht erst durch seine Verlesung durch den Versammlungsleiter (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 254/11 -; in: IMR 2012, 459).
– 1. Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (Bestätigung des Senatsbeschusses vom 24.11.1978 – V ZB 2/78, BGHZ 73, 150 ff).
– Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernissen führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte (BGH, Urteil vom 27.04.2012, V ZR 211/11 -; in: IMR 2012, 291).
– Missachtet der Verwalter die in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bzw. die durch eine Teilungserklärung bestimmte Einberufungsfrist, rechtfertigt dies allein nicht, einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss für ungültig zu erklären (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012 – 16 S 9/12 -; in: IMR 2013, 151).
– Wird die Wohnungseigentümerversammlung von einer nicht dazu ermächtigten Person geleitet, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit anfechtbar (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 27.11.2012 – 6a S 98/11 -; in: IMR 2013, 340).
– Wird ein Wohnungseigentümer nicht zur Eigentümerversammlung geladen, führt die Nichtladung regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11 -; in: IMR 2012, 421).
– 1. Wird während einer WEG-Versammlung ein Nachweis der Bevollmächtigung verlangt und wird dieser Nachweis nicht mittels einer Originalvollmacht erbracht und deswegen gerügt, dass die wirksame Bevollmächtigung mangels Vorlage eines Originals nicht möglich sei, darf ein Verwalter diese Vollmacht bei einer Stimmgabe nicht mehr ausnutzen. 2. Dass tatsächlich eine Originalvollmacht erteilt wurde und nachträglich vorgelegt und geprüft werden kann, ist unerheblich. 3. Berücksichtigt ein gewerblicher Verwalter dennoch die Vollmacht bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit und macht sogar selbst von ihr Gebrauch, liegt ein grobes Verschulden gemäß § 49 Abs. 2 WEG vor (LG Landau, Beschluss vom 24.06.2013 – 3 S 177/12 -; in: IMR 2013, 377).
– Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstan der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 06.12.2013 – V ZR 85/13 -; in: IMR 2014, 164).
– 1. Die Beteiligung von Personen, die von der Abstimmung ausgeschlossen sind, führt grundsätzlich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, welche jedoch nur dann durchgreift, wenn die Abgabe der Stimmen sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. 2. Ein vom Stimmverbot betroffener Wohnungseigentümer ist grundsätzlich nicht befugt, einen anderen Wohnungseigentümer zu vertreten. 3. Ein Beschluss kann auch dann ordungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn der Ausgang des damit angestrebten Rechtsstreits unsicher ist (AG Essen-Steele, Urteil vom 27.10.2014 – 21 C 51/13 -; in: IMR 2015, 116).
– Hätte sich die Teilnahme eines Eigentümers durch sein Rederecht auf einen Beschluss auswirken können, liegt bei nicht ordnungsgemäßer Einladung zur Eigentümerversammlung eine Kausalität des Einladungsmangels vor (LG München I, Urteil vom 06.11.2014 – 36 S 25536/13 WEG -; in: IMR 2015, 238).
– 1. Nicht nur der Versammlungsleiter, sondern jeder Versammlungsteilnehmer hat zu jeder Zeit das Recht, Einsicht in die Originalvollmachten zu nehmen. 2. Bereits in der Zurückweisung des Gesuchs auf Einsichtnahme in die Vollmachten liegt ein Beschlussfehler. 3. Dieser Beschlussmangel führt regelmäßig zur Ungültigkeit des angefochteten Beschlusses. Denn die Kausalität eines formellen Beschlussfehlers wird widerlegbar vermutet. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hat, ist diese Vermutung widerlegt (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015 – 2-13 S 35/13 -; in: IMR 2015, 291).
– Jeder Eigentümer hat ein Recht auf einsicht in die Vollmachten anderer Versammlungsteilnehmer. Wird die Einsicht verweigert, leiden die in der Versammlung gefassten Beschlüsse an einem Anfechtungsgrund (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015 – 2-13 S 35/13 -; in: GE 2015, 603).
– 1. Jedem Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung kommt vor und nach der Abstimmung das Recht zu, Einsicht in die Originalvollmachten anderer Versammlungsteilnehmer zu nehmen. Die Einsichtnahme durch den Verwalter reicht nicht, erst recht nicht die spätere Vorlage der Originalurkunden. 2. Bei Verweigerung der Einsichtnahme sind sämtliche innerhalb der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wegen eines formellen Beschlussfehlers anfechtbar (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 05.08.2015 – 2-13 S 32/13 -; in: GE 2015, 1238).
– Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung für ein Mandantengespräch zwischen den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümer udn ihrem Prozessbevollmächtigten entpricht nur bei Vorliegen besonderer Umstände ordnungsmäßiger Durchführung der Versammlung (BGH, Urteil vom 08.07.2016 – V ZR 261/15 -; in: GE 2016, 1455).
– 1. Bei Geltung des Kopfstimmrechts entsteht ein neues Stimmrecht, wenn win Wohnungseigentümer als Alleineigentum an einer von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person überträgt; die juristische Person ist von der Ausübung ihres Stimmrechts nicht allgemein ausgeschlossen. 2. Ein Stimmrechtsausschuss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen in Betracht; es reicht nicht aus, dass der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, oder dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Bebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen (Präzisierung des Senatsbeschlusses vom 19.09.2002 – V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 61 ff.) (BGH, Urteil vom 14.07.2017 – V ZR 290/16 -; in: GE 2017, 1099).
– Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten verpflichtet sind und ihr Stimmrecht bis dahin ruht, ist nicht offensichtlich unwirksam oder unbeachtlich. Das Grundbuchamt kann sie im Rahmen des Vollzugs eines Antrags auf Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum nicht beanstanden. Dies gilt nicht für eine Regelung, die das Stimm- und Teilnahmerecht in der Eigentümerversammlung von Eigentümerstellung im Zeitpunkt der Ladung abhängig macht (KG, Beschluss vom 16.01.2018 – 1 W 204/17 -; in: GE 2018, 271).
– 1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen. 2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 – 2-13 S 88/17 -; in: GE 17/2018, 1068).
– Ein Tagesordnungspunkt muss bereits im Rahmen einer Einladung so ausreichend ausformuliert werden, dass ein darauffußender Beschluss auch eine Umsetzung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ermöglicht. ( AG Potsdam, Urteil vom 14.02.2019 – 31 C 44/18 -; in: GE 6/2019, 396).
– Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Dies gilt auch, wenn die Stimmkraft abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Objektprinzip geregelt ist. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Objekte, so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehenden Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine von mehreren Sondereigentumseinheiten bezieht (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2018 – 55 S 84/17 WEG -; in: GE 2019, 543).
– Spezielle Regelungen nach Köpfen gehen allgemeinen Regelungen nach Miteigentumsanteilen vor (BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 145/18 -; in: GE 2019, 1185).
-Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist regelmäßig dahin ergänzend auszulegen, dass sie auch für juristische Personen gilt, und dass diese sich nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen ihrer Mitarbeiter vertreten lassen können. eine solche Vertretungsklausel ist ferner regelmäßig ergänzend dahin auszulegen, dass sich eine juristische Person in der Eigentümerversammlung jedenfalls auch von einem Mitarbeiter einer zu demselben Konzern gehörenden (weiteren) Tochtergesellschaft vertreten lassen darf, wenn diese für die Verwaltung der Sondereigentumseinheiten zuständig ist (BGH, Urteil vom 28.06.2019 – V ZR 250/18 -; in: GE 2019, 1315).
– Gilt das Kopfstimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG), hat ein Eigentümer, der Alleineigentümer einer Einheit ist und an einer weiteren Einheit als Miteigentümer beteiligt ist, für ihm alleine gehörende Einheit eine Stimme, zudem besteht eine weitere Stimme für die Miteigentümergemeinschaft. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2020 – 2-13 S 133/19 -; in: GE 6/2020, 411).
-1. Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. 2. Wird in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung im Büro des Verwalters darauf hingewiesen, dass die Versammlung im „Vollmachtsverfahren“ stattfinden soll, das Büro des Verwalters für Publikumsverkehr geschlossen ist und vom persönlichen Erscheinen Abstand genommen werden soll, stellt sich dies als Ausladung der Eigentümer dar. 3. Diese Form der Einladung verletzt die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts. 4. Zwar können die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge – was der Wesensinhalt einer Eigentümerversammlung ist – kann indes nicht stattfinden. (AG Lemgo, Urteil vom 24.08.2020 – 16 C 10/20 -; in: IMR 2020, 508).
-Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn der Miteigentümer ener anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt, auch wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird. (BGH, Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 64/20 -; in: IWW-Abrufnummer 220765).
-Zur Eigentümerversammlung ist der werdende Wohnungseigentümer anstelle des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers einzuladen, da allein der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist. Auch steht ihm allein das Recht zur Beschlussanfechtung zu. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2021 – 2 -13 S 18/20 -; in: GE 4/2021, 256).
-Ein Anspruch der Eigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen besteht auch während der Corona-Pandemie. Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewirbt und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2020 – 2-13 S 108/20 -; in: GE 5/2021, 323).
-1. Ein Verwalter darf sich nicht unter Hinweis auf die Corona-Pandemie weigern, eine Eigentümerversammlung durchzuführen, wenn die Durchführung mit vertretbarem Aufwand möglich ist, öffentlich-rechtliche Beschränkungen nicht entgegenstehen und die Versammlung zu einem Zeitpunkt begehrt wird, zu welchem Schulen und Geschäfte vollständig geöffnet waren. 2. Die Verlängerung der Verwalterbestellung nach § 6 Abs. 1 COVMG macht eine Versammlung, auf der über die Verwalterneubestellung entschieden werden soll, nicht entbehrlich. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 16.02.2021 – 2 -13 T 97/20 -; in: GE 7/2021, 445).
-Eine Wohnungseigentümerversammlung in Form der Vertreterversammlung ist auch angesichts von Ansammlungs- und Kontaktverboten aufgrund von Corona-Verordnungen unzulässig; die von einer Vertreterversammlung getroffenen Beschlüsse sind nichtig. (AG München, Endurteil vom 29.10.2020 – 483 C 8456/20 WEG -; in: GE 8/2021, 512).
-Nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zählt nach neuem Recht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und es bedarf dafür keines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer mehr. (LG Dortmund, Beschluss vom 19.03.2021 – 1 S 263/20 -; in IMR 2021, 327).
-1. Ist über ein Wohnungseigentum gem. § 146 Abs. 1 ZVG die Zwangsverwaltung angeordnet worden, wird dem Wohnungseigentümer gem. § 148 Abs. 2 ZVG das Recht zu Verwaltung und Nutzung des Wohnungseigentums entzogen. 2. Hieraus folgt, dass das Stimmrecht des Wohnungseigentümers einer zwangsverwalteten Wohnung deshalb grundsätzlich dem Zwangsverwalter zusteht (vgl. Bärmann/Emmerich, 20. Aufl., WEG § 25 Rz. 14Z, Hügel/Elzer, WEG 3. Aufl., § 24 Rz. 10). (AG Duisburg-Ruhrort, Urteil vom 19.04.2021 – 28 C 53/20 -).
–Ansprüche auf Durchführung einer Eigentümerversammlung bestehen nach der WEG-Reform nur gegenüber dem Verband und nicht (mehr) gegen den Verwalter. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.11.2021 – 2-13 T 69/21 -) .
-Erfolgt die Einladung zu einer Eigentümerversammlung durch einen Dritten, den der Verwalter umfassend mit sämtlchen Verwaltungsaufgaben betraut hat und der faktisch die Verwaltung führt, liegt eine systematische Missachtung der Regeln des Wohnungseigentumsrechts vor. Die gefassten Beschlüsse sind dann, ohne dass es auf eine Kausalitätsprüfung ankommt, für ungültig zu erklären (Anschluss an BGH, Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 64/20, IMRRS 2020, 0227). ( LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.12.2021 – 2-13 75/20 -).
–Ansprüche der Eigentümer auf Duchführung einer Eigentümerversammlung bestehen nach der WEG-Reform nur gegenüber dem Verband und nicht (mehr) gegen den Verwalter. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.11.2021 – 2-13 T 69/21 -; in GE: 1/2022, 47).
-1. Sieht die Teilungserklärung (TE) eine Vertretungsbeschränkung u. a. auf Generalbevollmächtigte vor, erfasst dies keinen Vertreter, der nur zur umfassenden Vertretung bei der Verwaltung des Sondereigentums bevollmächtigt ist. 2. Erfolgt die Einladung zu einer Eigentümerversammlung durch einen Dritten, den der Verwalter umfassend mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut hat und der faktisch die Verwaltung führt, liegt eine systematische Missachtung der Regeln des Wohnungseigentumsrechts vor. Die gefassten Beschlüsse sind dann, ohne dass es auf eine Kausalitätsprüfung ankommt, für ungültig zu erklären (Anschluss an BGH V ZR 64/20 -). (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.12.2021 – 2-13 S 75/20 -; in GE: 3/2022, 159).
-1. Ein Umlaufbeschluss ist nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG auch ohne Versammlung gültig. wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. 2. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen bei einem Umlaufbeschluss genügt. Voraussetzung ist hierfür, dass die Wohnungseigentümer in einer Versammlung mehrheitlich oder schriftlich allstimmig nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen müssen, dass ein Beschluss zu einem konkreten Gegenstand mehrheitlich schriftlich gefasst werden kann. (AG Essen, Urteil vom 02.11.2021 – 196 C 50/21 -; in GE: 5/2022, 259).
-Der Mangel der Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten wird geheilt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnehmen; dabei kommt es nicht darauf an, ob den Wohnungseigentümern die fehlende Einberufungsberechtigung bekannt war. (BGH, Urteil vom 11.03.2022 – V ZR 77/21 -; in GE: 10/2022, 525).
-Die Einladung zur Eigentümerversammlung mit folgendem Lückentext: „Wohnungseigentümer“ bestimmen nach § 23 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass über ### Bezeichnung eines TOP ### im Wege eines Umlaufbeschlusses …“ genügt nicht den Anforderungen von § 23 Abs. 2 WEG. (AG Bonn, Urteil vom 08.12.2021 – 211 C 22/21 -).
-Leidet eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung an verschiedenen formalen Mängeln, die in der Gesamtschau dazu führen, dass den Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung unzumutbar ist, sind dadurch die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer in gravierender Weise beeinträchtigt, so dass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.09.2022 – 2-13 S 38/21 -).
-Leidet eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung an verschiedenen formalen Mängeln, die in der Gesamtschau dazu führen, dass den Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung unzumutbar ist, sind dadurch die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer in gravierender Weise beeinträchtigt, so dass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.09.2022 – 2-13 S 38/21 -).
-Wird aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsortes einem Wohnungseigentümer die Teilnahme an der Versammlung verwehrt, ist hierdurch das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht des Wohnungseigentümers in gravierender Weise beeinträchtigt, so dass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 30.08.2022 – 2-13 S 4/22 -; in GE: 21/2022, 1164).
-Leidet eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung an verschiedenen formalen Mängeln, die in der Gesamtschau dazu führen, dass den Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung unzumutbar ist, sind dadurch die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer in gravierender Weise beeinträchtigt, so dass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.09.2022 – 2-13 S 38/21 -; in GE: 24/2022, 1319).
-1. Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder Wohnungseigentümer gemä § 21 Abs. 4 WEG – unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlng dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters kann der Anspruch gemäß § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden. (Rn. 18). 2. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnungt dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen. (Rn. 19). 3. Die Weigerung des Verwalters ist pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme erfordert (Rn. 19). (OLG Frankfurt – Beschluss vom 18.08.2008 – 20 W 426/05 -).
Ein Wohnungseigentümer kann sich auf einer Eigentümerversammlung nicht von seinem Sondereigentumsverwalter vertreten lassen, wenn dies der Vertretungsregelung in der Teilungserklärung widerspricht. 2. Beschränkungen des Vertreterkreises in Altvereinbarungen sind auch nach Inkrafttreten des WEMoG weiterhin wirksam. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.11.2022 – 2-13 S 54/22 -; in GE: 2/2023, 93).
-Ansprüche, die sich darauf stützen, dass eine Ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Eigentümern gerichtlich erzwungen werden soll, sind gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Leistungsansprüche gegen den Verwalter, als Organ der Gemeinschaft, sind damit nach dem neuen Recht in jedem Falle ausgeschlossen (AG Hannover, Urteil vom 23.03.2021 – 483 C 13214/20). Demzufolge sind Klagen um die Durchführung oder Nichtdurchführung einer Eigentümerversammlung nach neuem Recht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten (AG Wiesbaden, Beschluss vom 03.08.2021 – 91 C 2087/21). (Rn.10). (LG Frankfurt, Beschluss vom 17.11.2021 – 2-13 T 69/21 – ).
-Die Nichtzulassung von Wohnungseigentümern zur Eigentümerversammlung wegen begrenzter Kapazität des Tagungsraums schränkt das Teilnahmerecht unzulässig ein und führt auch in Zeiten der Corona-Krise zur Anfechtbarkeit der dort gefassten Beschlüsse. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 30.08.2022 – 2-13 S 4/22 – ).
-1. Bei Vereinbarung eines Objektstimmrechts führt die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit grundsätzlich nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte. 2. Ist ein zum Ausbau berechtigter Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung aber berechtigt, die Einheiten im Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen, und ist er gleichzeitig zur „Begründung von neuem Wohnungseigentum“ bzw. dazu ermächtigt, „beliebig viele Wohnungseigentumsrechte zu begründen“, so ist die entsprechende Regelung dahingehend auszulegen, dass den neu geschaffenen, zusätzlichen Einheiten im Fall der Vereinbarung eines Ojektstimmrechts jeweils ein volles Stimmrecht zukommen soll (Abgrenzung BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, IMRRS 2004, 2100 = BGHZ 160, 354). (LG Berlin, Urteil vom 07.02.2023 – 55 S 56/22 WEG -).
-Streitigkeiten über Durchführung oder Unterlassung einer Eigentümerversammlung können nicht mehr direkt zwischen Eigentümern, Verwalter und/oder Verwaltungsbeirat geführt werden. Die Gemeinschaft – vertreten durch den nach § 9 b WEG bestimmten Vertreter – kann Ansprüche wegen unrechtmäßigen Verwaltungshandelns gegen ihre Organe/Oranverwalter durchsetzen; darauf besteht unter Umständen ein Anspruch. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2022 – 2-13 T 85/21 – ).
– Beschlüsse, die während der Corona- Pandemie auf einer sog. „Ein- Personen- Versammlung“ gefasst worden sind, auf welcher die Eigentümer nur die Möglichkeit hatten, sich vom Verwalter vertreten zu lassen, sind nicht nichtig. Sie können aber anfechtbar ssein, ohne dass es auf eine Kausalität des Ladungsmangels ankommt. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.02.2023 – 2 – 13 S 60/22 – ; in: GE, 5/2023, 246)
-Bei einer Klage auf Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung beträgt das für die Streitwertberechnung heranzuziehende Gesamtinteresse regelmäßig 25 % des Wertes der begehrten Beschlüsse. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 2. Februar 2023 – 2-13 T 3/23 – ; in: GE, 9/2023, 460)
–Beantragt ein Wohnungseigentümer weniger als 3 Wochen vor der angesetzten Eigentümerversammlung bei Gericht, der Eigentümergemeinschaft aufzugeben, in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung bereits Monate vorher dem Verwalter mitgeteilte TOPs (u.a. Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags) aufzunehmen, so fehlt es schon am Verfügungsanspruch, da die Ladungsfrist von 3 Wochen nicht mehr eingehalten werden kann. (AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022 – 14 C 299/22 – )
– Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände kann aus der reinen Nichtladung heraus weder Vorsatz noch Böswilligkeit der übrigen Wohnungseigentümer erkannt werden, die eine Nichtigkeit des Beschlusses auf einer Eigentümerversammlung begründen könnten, auf die der Miteigentümer nicht ordnungsgemäß geladen wurde. (LG Köln, Urteil vom 17.11.2022 – 29 S 69/22)
-1. Bei einer Vereinbarung eines Objektstimmrechts führt die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit grundsätzlich nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte. 2. Ist ein zum Ausbau berechtigter Wohnugseigentümer nach der Teilungserklärung aber berechtigt, die Einheiten im Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen, und ist er gleichzeitig zur „Begründung von neuem Wohnungseigentum“ bzw. dazu ermächtigt, „beliebig viele Wohnungseigentumsrechte zu begründen“, so ist die entsprechende Regelung dahingehend auszulegen, dass den neu geschaffenen zusätzlichen Einheiten im Fall der Vereinbarung eines Objektstimmrechts jeweils ein volles Stimmrecht zukommen soll. (LG Berlin, Urteil vom 07.02.2023 – 55 S 56/22 WEG)
-1. Aus § 24 Abs. 2 WEG a.F./n.F. folgt kein Recht zu Gunsten des dort vorgesehenen Quorums, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Dass laut Gemeinschaftsordnung „jeder“ Wohnungseigentümer die Einberufung „verlangen“ kann, bedeutet nicht, dass jeder hierzu „ermächtigt“ ist. 2. Dass bisher der die Versammlung Fordernde bisweilen zugleich dazu geladen hat, mag bei „Vollversammlungen“ unschädlich sein. Eine Veränderung der Gemeinschaftsordnung durch „gelebte Praxis“, Rechtsbrauch oder gar Gewohnheitsrecht oder die Selbstbindung kraft Treu und Glauben lässt sich daraus nicht ableiten. (LG Karlsruhe, Beschluss vom 12.09.2022 – 11 T 17/22 -)
-Eine gravierende Beeinträchtigung der Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer liegt bei einer Versammlung an einem Werktag morgens an einem 20 km von der Anlage entfernten Ort mit Intension „Versammlung ohne Eigentümer“ vor, die das Teilnahmerecht der Wohnungseigentümer an der Versammlung verletzt. Auf die Kausalität der Beeinträchtigung für die Beschlussfassung kommt es dann nicht an. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.09.2022 – 2-13 S 38/21 -)
-1. Erfolgt in einer Ladung zur Eigentümerversammlung ein (an sich nicht notwendiger) Hinweis auf Vertretungsmöglichkeiten, so muss dieser zutreffend sein. Ist der Hinweis so zu verstehen, dass nur Mitglieder des Verwaltungsbeirats mit der Vertretung in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt werden dürfen, liegt ein Ladungsmangel vor. 2. Eine erfolgreiche Anfechtung verlangt zusätzlich (zum Ladungsmangel) den Vortrag, dass jedenfalls ein Eigentümer zur Versammlung aufgrund des Ladungsmangels nicht erschienen ist und auch keinen Vertreter entsandt hat, dies aber bei korrekter Mitteilung von Vertretungsmöglichkeiten getan hättte (Vermutung der Ursächlichkeit des Ladungsmangels). (LG München I, Urteil vom 04.11.2021 – 36 S 14711/20 WEG -)
-Ein Ladungsmangel ist auch dann kausal, wenn der betreffende Wohnungseigentümer anwesend ist. Die Nichteinhaltung der Ladungsfristen führt zur widerleglichen Vermutung der Unwirksamkeit des Beschlusses. (AG Essen, Urteil vom 07.07.2022 – 196 C 90/21 – )
–Während der Corona- Pandemie gefasste Beschlüsse einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten. (BGH, Urteil vom 08.03.2024 – V ZR 80/23 -; in: GE, 7/2024, 357)
Beschlüsse/Beschlussanfechtung
– a) Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom Veräußerer Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten zu fordern, lässt jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses grundsätzlich die Befugnis des einzelnen Erwerbers unberührt, vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, die Voraussetzungen für den großen Schadensersatzanspruch oder die Wandelung zu schaffen. b) Ein Vergleich aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem Mängel des Wohnungseigentums abgegolten werden, lässt die bereits entstandenen Ansprüche der Erwerber unberührt, vom Veräußerer großen Schadensersatz oder Wandelung zu verlangen. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Veräußerers von Wohnungseigentum, nach der die Wandelung ausgeschlossen ist und der große Schadensersatz nur im Falle grober Fahrlässigkeit und des Vorsatzes geltend gemacht werden kann, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. a) Eine Klausel in einer Bürgschaft gemäß § 7 i.V. mit § 2 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass die Fälligkeit und Höhe des Kaufpreisrückgewähranspruchs entweder durch ein rechtskräftiges Urteil/einen rechtskräftigen Vergleich oder durch eine übereinstimmende Erklärung von Erwerber und Veräußerer nachgewiesen werden, ist überraschend und wird nicht Vertragsbestandteil. b) Eine Klausel in einer Bürgschaft nach § 7 i.V. mit § 2 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass der Erwerber vorher auf seinen Anspruch gegenüber der Bank aus der Pfandfreigabeverpflichtung verzichtet, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: GE 2006, 1299).
– Der Käufer einer Eigentumswohnung kann zur Vorbereitung des großen Schadensersatzes (= “Rückgabe der Wohnung gegen Ersatz des ganzen Schadens“) vom Bauträger unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Mängelbeseitigung verlangen. Auch wenn die Mängel teilweise das Gemeinschaftseigentum betreffen, bedarf es nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Der Beschluss, über die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum erst nach Vorlage eines Sanierungskonzepts zu entscheiden, berührt die Fälligkeit eines individuellen Mängelbeseitigungsanspruchs nicht. (BGH, Urteil vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05 -, in: Info M 2006, 302, 303).
– Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit „exklusive Eigentumswohnungen“ und „Maßstab für Traum-Wohnungen“ geworben, so darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die den Vorgaben des Beiblatts 2 zur DIN 4109 (Stand: 1989) und der Schallschutzstufe 2 nach dem Entwurf der DIN 4109-10 (Juni 2000) entspricht. Ist dies nicht der Fall, hat der Erwerber auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft einen individuellen Anspruch auf Mängelbeseitigung durch Nachbesserung (OLG Stuttgart, Urteil vom 21.05.2007 – 5 U 201/06 -, in: NJW-aktuell 40/2007, X).
– 1. Die Veräußerung des Wohnungseigentums während eines rechtshängigen Wohnungseigentumsverfahrens lässt die Verfahrensführungsbefugnis des Veräußerers unberührt. Einer formellen Beteiligung des Erwerbers durch des Gericht bedarf es nicht. 2. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung kommt grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich im Regelfall um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses. 3. Die formal einwandfrei zu Stande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrags durch Wohnungseigentümer hat Beschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist kein Nichtbeschluss (BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01 – (Köln), in: NJW 2001, 3339).
– 1. Ein erstinstanzlich festgestellter Beseitigungsanspruch entfällt, wenn die bauliche Veränderung bis zum Abschluss der Beschwerdeinstanz im Rahmen eines Mehrheitsbeschlusses genehmigt und dieser Beschluss bestandskräftig wird. 2. Die Ersetzung von Holztrennwänden durch Mauern stellt, auch bei gleichen Ausmaßen, keine modernisierende Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung dar (LG Berlin, Beschluss vom 02.02.2007 – 55 T 117/06 WEG -, in: GE 2007, 1563).
– Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gem. § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Listen der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig und er belastet den Erwerber in der Regel auch nicht unbillig (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 – 5 S 26/08 -; in: NJW-aktuell 30/2009, VIII).
– 1. Die Möglichkeit, innerhalb des Wohnungseigentums die täglich anfallende Wäsche maschinell reinigen zu können, gehört zum Kernbereich des Wohnungseigentums. 2. Ein Mehrheitsbeschluss (Hausordnung), der den Betrieb einer Waschmaschine und das Trocknen von Wäsche in der Wohnung an der Luft untersagt, ist nichtig (OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 04.12.2000 – 20 W 414/99 -, in: NZM 2001, 1136).
– Ist nach der Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 244/03 – , in: ZMR 2004, 605).
– Ist ein Sondereigentümer nach der Teilungserklärung verpflichtet, die Gebrauchsfähigkeit der Fenster auf seine Kosten zu erhalten, kann nicht wirksam durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, dass die Kosten aus der Rückstellung beglichen werden sollen (AG Nürnberg, Beschluss vom 26.11.2003 – 1 UR II 362/03 WEG – , in: ZMR 2004, 629).
– 1. Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass die beteiligten Wohnungseigentümer so klar bezeichnet sind, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung sich für jeden Dritten die Beteiligten ermitteln lassen. Mängel der Eigentümerliste können auch nach Antragstellung im allgemeinen noch behoben werden. 2. Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig (auch oder nur) den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst (siehe auch OLG Hamm ZMR 2004, 54). 3. Für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans über das Kalenderjahr hinaus bedarf es grundsätzlich eines ausdrücklichen Beschlusses der Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 – 2Z BR 085/04 -, in: GE 2005, 60).
– Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf eine Mängelbeseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht selbst veranlassen. Stattdessen muss er sich an den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft wenden. Die Miteigentümer sind in aller Regel verpflichtet, seinen Anspruch auf Mitwirkung zu erfüllen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil das der Interessenlage gem. § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Der vermietende Miteigentümer ist gegebenenfalls verpflichtet, diese Mitwirkung der Miteigentümer einzuklagen. Wenn der vermietende Eigentümer ausnahmsweise scheitert, endet seine Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284, NZM 2005, 820, Info M 2005, 293).
– Das nach § 13 WEG bestehende Recht jedes Wohnungseigentümers, die Sondereigentumsräume zu vermieten, darf durch Mehrheitsbeschluss weder generell ausgeschlossen noch auf bestimmte Mieterkreise (hier: keine Kur- und Feriengäste) eingeschränkt werden (OLG Celle, Beschluss vom 04.11.2004 – 4 W 176/04 -, in: NZM 2005, 184, Info M 2005, 311).
– Auch wenn die Gemeinschaft beschließt, den Bauträger wegen erheblicher Mängel am Gemeinschaftseigentum auf Vorschuss für die Mängelbeseitigungskosten in Anspruch zu nehmen, ist der einzelne Wohnungseigentümer nicht gehindert, den Bauträger unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Fristsetzung ersichtlich in der Absicht erfolgt, die Voraussetzungen für Wandlung oder großen Schadensersatz zu schaffen (BGH, Urteil vom 27.07.2006 – VII ZR 276/05 -, in: Info M 2006, 246).
– Ein Wohnungseigentümer kann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet werden, auch wenn er wegen dieses Mangels einen Teil des Restkaufpreises zurückbehält (OLG München, Beschluss vom 26.04.2006 – 34 Wx 168/05 -, in: IMR 2006, 81).
– Die Teilungserklärung kann an den – nicht sondereigentumsfähigen – Seitenwänden der Balkone ein Sondernutzungsrecht für die betroffenen Sondereigentumseinheiten begründen und die Kosten der Instandhaltung dem jeweiligen Sondereigentümer zuweisen. Besteht eine solche Regelung, kann ein Mehrheitsbeschluss zur Finanzierung der Instandhaltungskosten aus der Instandhaltungsrücklage erfolgreich angefochten werden (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.02.2006 – 11 Wx 74/05 -, in: Info M 2006, 299).
– Der neue Wohnungseigentümer haftet nicht für Wohngeldrückstände seines Rechtsvorgängers. Eine gegen den Rechtsvorgänger durchgeführte Wassersperre darf dem Erwerber gegenüber nur dann aufrechterhalten werden, wenn er im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung Wohngeldrückstände in erheblichem Umfang hatte (AG Charlottenburg, Beschluss vom 08.11.2006 – 73 II 78/06 -, in: GE 2007, 157).
– 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).
– Entgegen in der obergerichtlichen Rechtsprechung teilweise vertretener Auffassung kann eine Leistungspflicht einzelner Wohnungseigentümer, etwa zur Beseitigung baulicher Veränderungen, nicht durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss begründet werden (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 05.06.2007 – 3 W 98/07 -, in: NJW 2007, 2417).
– Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NJW 2007, 2418).
– Auch der konkrete Gebrauch eines in der Teilungserklärung bestimmten Sondernutzungsrechts unterliegt der Regelungskompetenz durch die Wohnungseigentümer. Deshalb ist ein Eigentümerbeschluss jedenfalls nicht nichtig, der die Ein- und Ausfahrt zu Stellplätzen, die dem Teileigentümer einer als Laden ausgewiesenen Einheit zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sind, ab 21.00 Uhr beschränkt (OLG München, Beschluss vom 03.04.2007 – 34 Wx 25/07 -).
– Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf eine Mängelbeseitigung im Bereich des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nicht selbst veranlassen. Stattdessen muss er sich an den Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft wenden. Die Miteigentümer sind in aller Regel verpflichtet, seinen Anspruch auf Mitwirkung zu erfüllen und einen entsprechenden Beschluss zu fassen, weil das der Interessenlage gem. § 21 Abs. 4 WEG entspricht. Der vermietende Miteigentümer ist gegebenenfalls verpflichtet, diese Mitwirkung der Miteigentümer einzuklagen. Wenn der vermietende Eigentümer ausnahmsweise scheitert, endet seine Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03 -, in: NJW 2005, 3284, NZM 2005, 820, Info M 2005, 293).
– Unterbleibt eine notwendige Maßnahme zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, kommen Schadenersatzansprüche des geschädigten Sondereigentümers gegen die anderen Wohnungseigentümer in Betracht (hier: Verzug und Schaden am Sondereigentum). Voraussetzung ist aber, dass der Geschädigte den Beschluss, der seinen Instandsetzungsantrag ablehnt, angefochten hat (OLG München, Beschluss vom 13.08.2007 – 34 Wx 144/06 -, in: ZR Report 2007, 829; Info M 2007, 360).
– 1. Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 I BGB, § 22 I WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. 2. Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Ws 111/07 -, in: NZM 2008, 87).
: Fällen von Bäumen) ist eine bauliche Veränderung. Erfolgt eine solche Maßnahme aber aufgrund eines bestandskräftigen Mehrheitsbeschlusses, ist sie rechtmäßig. Den Eigentümern steht es dann frei, auch über eine Neubepflanzung mit Mehrheit zu befinden (OLG Schleswig, Beschluss vom 17.08.2007 – 55 T 112/06 WEG -; in: Info M 2008, 23).
– Auch Beseitigungsansprüche können durch Beschluss der Wohnungseigentümer „vergemeinschaftet“ werden. In diesem Fall sind neben der Gemeinschaft auch die einzelnen Wohnungseigentümer berechtigt, individuell gegen eine Störer vorzugehen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/07 -; in: ZMR 2008, 234; Info M 2008, 177).
– 1. Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung können als grundsätzliche Individualansprüche des einzelnen Eigentümers nur dann von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, wenn ein hierzu ermächtigender Beschluss der Gemeinschaft gefasst worden ist. Auch nach dem WEG in der ab 1.7.2008 geltenden Neufassung hat sich dazu nicht geändert. 2. Verglasungen an Balkonen an einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck wesentlich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird, sind grundsätzlich bauliche Veränderungen, die der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedürfen. 3. Soweit in der Vergangenheit nicht genehmigte Fensteranlagen hingenommen worden sind, hindert dies nicht die Eigentümergemeinschaft, bei weiteren Verglasungen deren Rückbau zu verlangen (OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 – 16 Wx 51/08 -; in: WuM 2008, 744).
– 1. Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtwidrigen baulichen Veränderung nach § 1004 Abs. 1 BGB, § 22 Abs. 1 WEG besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt. 2. Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses, wonach Beseitigungsansprüche durch den Verband ausgeübt werden sollen, ist die Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen (OLG München, Beschluss vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/07 -; in: WuM 2008, 53).
– 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorligen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.02.2009 – 32 Wx 120/08 -; in: GE 2009 589; Info M 5/09, 175).
– Die Wohnungseigentümer können einem Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss gestatten, einen Teil des gemeinschaftlichen Kellerraums anders zu nutzen (hier: zum Aufstellen eines Gefrierschranks), wenn das nicht stärker stört als eine etwa vereinbarte Nutzung (hier „Waschraum“). Im Übrigen hat die Gemeinschaft einen „nicht unerheblichen“ Ermessensspielraum zur Gestaltung solcher individuellen Nutzungen. Diese müssen nur im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegen, das geordnete und störungsfreie Zusammenleben fördern und dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.11.2008 – 20 W 259/07 -; in: BeckRS 2009, 12142 und Info M 2009, 279).
– Ein Mehrheitsbeschluss, der die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenverteilungsregelung abändert, ist nichtig (BayObLG, Beschluss vom 20.12.2000 – 2Z BR 61/00 -, in: NZM 2001, 534; GE 2001, 701). (Dies gilt z.B. beim nachträglichen Einbau von Kaltwasseruhren).
– Über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2 Z BR 182/01 -, in: GE 2002, 569).
– 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 – , in: ZMR 2004, 607).
– Der Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch aus § 15 Abs. 3 WEG ist seinem Wesen nach ein Individualanspruch. Es ist deshalb verfahrensrechtlich unbedenklich, wenn zunächst zwar alle Wohnungseigentümer (ausgenommen der störende Wohnungseigentümer), im Zuge des Verfahrens jedoch nur noch ein oder einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch gegen diesen geltend macht oder machen. Nutzt ein Wohnungseigentümer Räume des gemeinschaftlichen Eigentums, ohne dass eine Vereinbarung oder ein gebrauchsregelnder Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt, können die übrigen Wohnungseigentümer, einzeln oder gemeinsam, die Räumung und Herausgabe der Räume an die Eigentümergemeinschaft verlangen (BayObLG, Beschluss vom 15.01.2004 – 2Z BR 225/03 – , in: GE 2004, 1301).
– Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, bei fehlenden Messgeräten die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage insgesamt nach Wohnfläche zu verteilen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 236/03 – , in: MietRB 6/2004).
– Der Beschluss zur Verteilung der Heizungs- und Warmwasserkosten (nur) nach dem Verhältnis der Wohnflächen ist nicht nichtig. Er entspricht aber nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist deshalb auf Antrag aufzuheben. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels enthält. Eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenVO (unverhältnismäßig hohe Kosten) ist möglich, wenn die Investitionen durch die erwartete Heizkostenersparnis der kommenden 10 Jahre nicht gerechtfertigt sind (BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 – 2 Z BR 118/04 – , in: BayObLGR 2004, 423).
– Wohnungseigentümer entscheiden nach billigem Ermessen, ob eine Instandhaltungsmaßnahme aus der Rücklage oder durch Sonderumlage finanziert wird. Es besteht kein Anspruch auf (teilweise) Ausschöpfung der Rücklage (BayObLG, Beschluss vom 22.09.2004 – 2Z BR 142/04 – , in: MietRB 2005, 153).
– Die Wohnungseigentümer haben einem Sondereigentümer den Schaden zu ersetzen, der diesem aus einer schuldhaften Ablehnung eines Beschlussantrages über eine erforderliche Instandsetzungsmaßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums entstanden ist (hier: Mietausfall) (KG, Beschluss vom 20.10.2004 – 24 W 97/03 – , in: MietRB 2005, 153).
– Die Wohnungseigentümer können mit Stimmenmehrheit die Installation von Wasserzählern im Sondereigentum beschließen und zugleich bestimmen, dass die Kosten der Wasserentnahmen zukünftig verbrauchsabhängig zu verteilen sind (OLG Hamburg, Beschluss vom 29.09.2004 – 2 Wx 1/04 – , in: MietRB 2005, 155).
– Sind die Gesamt- und Einzelabrechnung bestandskräftig beschlossen, muss der Wohnungseigentümer den festgestellten Betrag auch dann entrichten, wenn er möglicherweise materiellem Recht widerspricht, solange keine Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit der Abrechnung vorliegen (BayObLG, Beschluss vom 17.11.2004 – 2Z BR 178/04 – , in: MietRB 2005, 156).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz, bei oder nach Abschluss eines gemeinschaftlichen Kabelvertrages den internen Umlageschlüssel, etwa nach den für die nutzungswilligen Wohnungseigentümer bereitgestellten Anschlussdosen, festzulegen. 2. Bis zur bestandskräftigen Festlegung eines besonderen Umlageschlüssels für die Kabelgebühren sind diese Kosten nach dem gesetzlichen oder dem davon abweichend vereinbarten, für Betriebskosten vorgesehenen Verteilungsschlüssel der Gemeinschaft umzulegen (KG, Beschluss vom 06.04.2005 – 24 W 13/03 -, in: GE 2005, 1561).
– Sieht die Teilungserklärung vor, dass das Gemeinschaftseigentum in gutem Zustand zu erhalten ist, kann die Mehrheit der Eigentümer nicht beschließen, dass eine bestimmte Anlage (hier: Aufzug) wegen der hohen Kosten nicht repariert, also faktisch stillgelegt wird (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.11.2006 – 5 W 104/06-39 -, in: Info M 2007, 81).
– Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar (OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 – 32 Wx 30/07 -, in: NJW 2007, 2418).
– Für die Kompetenz des Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft, die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums durchzusetzen, gilt folgendes: Die Kompetenz ist vorhanden ohne weiteres bei gemeinschaftsbezogenen Rechten, die ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen (Minderung und kleiner Schadensersatz), auch bei nicht gemeinschaftsbezogenen Mängelrechten (Mängelbeseitigung, Aufwendungsersatz, Kostenvorschuss) nach Beschluss der Eigentümer, die Rechte „an sich zu ziehen“ (BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05 -, in: Info M 2007, 181).
– Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlusskosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemisst. In vor dem 01.07.2007 anhängig gewordenen wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren werden die auf Antragsgegnerseite beteiligten Wohnungseigentümer vom Wohnungseigentumsverwalter vertreten (§ 27 II Nr. 2 WEG n.F.), auch wenn die Sache nach früherem Verfahrensrecht zu entscheiden ist (BGH, Beschluss vom 27.09.2007 – V ZB 83/07 -, in: NJW-aktuell 47/2007, X; NJW 2007, 3492; GE 2007, 1559).
– Aus einem Beschluss, der für Instandsetzungsmaßnahmen isoliert einen nicht vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu Lasten nur einzelner Wohnungseigentümer bestimmt, ergibt sich keine Bindung der Wohnungseigentümer für einen Folgebeschluss, der die konkrete Sonderumlage zum Gegenstand hat (OLG München, Beschluss vom 07.08.2007 – 34 Wx 3/05 -, in: NJW 2008, 156).
– Haben die Wohnungseigentümer für die Kosten des Sondereigentums (hier: Kabelanschlussgebühren) weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss einen Verteilungsschlüssel festgelegt, sind die Kosten entsprechend § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Das gilt auch dann, wenn die Kosten von dem Lieferanten nach anderen Faktoren kalkuliert wurden (BGH, Beschluss vom 27.09.2007 – V ZB 83/07 -, in: Info M 2007, 359).
– Nach neuem Recht kann der einzelne Eigentümer einen Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung erzwingen, wenn die – gegenüber der alten Rechtslage ermäßigten – Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfüllt sind (OLG Hamm, Beschluss vom 10.09.2007 – 15 W 358/06 -; in: BeckRS 2007, 17892; Info M 2008, 77).
– Auch wenn es sich bei den konstruktiven Teilen von Balkonen zwingend um gemeinschaftliches Eigentum handelt und auch wenn der konkrete Sanierungsbedarf eines einzelnen Balkons seine Ursache im Alter der Wohnanlage hat, können die Wohnungseigentümer – mit doppelt qualifizierter Mehrheit – beschließen, dass die Sanierungskosten abweichend von dem in der Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel allein vom betroffenen Wohnungseigentümer zu tragen sind (AG Oldenburg, Urteil vom 19.02.2008 – 10 C 10016/07 -; in: NJW-aktuell 24/2008, VIII).
– § 16 Abs. 3 WEG eröffnet keine Beschlusskompetenz zur Änderung eines (z. B. in der Gemeinschaftsordnung) vereinbarten Verteilerschlüssels. Mehrheitsbeschlüsse zur Änderung des gesetzlichen Verteilerschlüssels setzen voraus, dass keine Vereinbarungen zur Festlegung dieses Maßstabes vorhanden sind (AG Hamburg, Urteil vom 6.10.2008 – 102 DC 1062/07 (rk) -; in: Info M 2009, 75).
– 1. Aus § 16 Abs. 5 WEG folgt, dass durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG auch von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden kann. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf aber eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann insbesondere darin liegen, dass den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten für die Eigentümer Rechnung getragen wird. Bei der Ermittlung des daraus sich ergebenden Verteilungsmaßstabes ist allerdings auch eine etwaige Verkehrssicherungspflicht, die alle Eigentümer gleichermaßen trifft, zu berücksichtigen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 – 1 S 10155/08 -; in: GE 2009, 1261).
– Die Umstellung des Wirtschaftsjahres von der Heizperiode auf das Kalenderjahr kann von der Mehrheit der Eigentümerversammlung wirksam beschlossen werden. Der Mehrheitsbeschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan ist jedenfalls nicht ex tunc wirksam (LG Berlin, Beschluss vom 27.04.2001 – 85 T 384/00 WEG -, in: GE 2001, 1200).
– Wird in einer Jahresabrechnung der in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel unrichtig angewandt, hat dies regelmäßig nicht die Nichtigkeit des über die Jahresabrechnung gefassten Eigentümerbeschlusses zur Folge (BayObLG, Beschluss vom 28.06.2002 – 2Z BR 41/02 -, in: NZM 2002, 743).
– Da die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer, bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht, einbeziehen müssen (BGHZ 108, 44 = NJW 1988, 3018 = GE 1989, 1157), können Sie nach Feststehen des Ausfalls die insgesamt entstandenen Wohngeldrückstände (im Wege eines „Nachtragshaushalts“) durch Eigentümerbeschluss unter sich aufteilen, und zwar nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf die bei Beschlussfassung vorhandenen Wohnungseigentümer und unter Einschluss eines Wohnungseigentümers, der seine Wohnung zwischenzeitlich ersteigert hat und der damit erstmals durch eine solche Sonderumlage belastet wird (vgl. BGHZ 142, 290 =NJW 1999, 3713 = GE 1999, 1500) (KG, Beschluss vom 02.12.2002 – 24 W 92/02 -, in: GE 2003, 193)
– 1. Die Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden. 2. Zusätzliche Ablesekosten durch Nutzerwechsel sind nicht verbrauchsabhängig und nicht ohne besondere Vereinbarung zwingend auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungen umzulegen (KG, Beschluss vom 26.06.2002 – 24 W 309/01 -, in: GE 2002, 1271).
– 1. Wohngeldrückstände eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers können nach dem Maßstab des § 16 II WEG durch Beschluss auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung, die als Einzelposten die Umlage eines Wohngeldrückstands enthält, beinhaltet nicht zugleich einen Beschluss über die Umlage. 2. Soll-Positionen haben in der Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz. 3. Die Ordnungsmäßigkeit von Eigentümerbeschlüssen wird im Regelfall nicht dadurch in Frage gestellt, dass sie einen einzelnen Wohnungseigentümer über dessen konkrete finanzielle Leistungsfähigkeit hinaus belasten (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 – 2Z BR 70/01 -, in: NZM 2002, 531).
– 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).
– Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).
– 1. Der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und übersteigt nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. 2. Die beschlossene Fortgeltung des Wirtschaftsplans wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass wegen Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft die Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan hinausgezögert wird und neu eintretende Wohnungseigentümer von der Fortgeltungsklausel betroffen sind (KG, Beschluss vom 27.02.2002 – 24 W 16/02 -, in: NZM 2002, 294).
– Für zurückliegende Wirtschaftsjahre, für die eine Abrechnung aufzustellen ist, kann ein Wohnungseigentümer nicht auf Grund eines rückwirkend beschlossenen Wirtschaftsplans zur (anteiligen) Lasten- und Kostentragung herangezogen werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig (OLG Schleswig, Beschluss vom 13.06.2001 – 2 W 7/01 -, in: NZM 2002, 302).
– Vor der Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und der Einzelabrechnungen müssen alle Eigentümer die Möglichkeit haben, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen Einsicht zu nehmen, um den Beschlussgegenstand zu prüfen, dem Verwalter steht ein Gestaltungsspielraum zu, auf welchem effektiven Weg er dies sicherstellt (OLG Köln, Beschluss vom 05.04.2001 – 16 Wx 101/00 -, in: NZM 2001, 1142).
– WEG § 28 Abs. 5: 1. Soweit nicht Regelungen in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung entgegenstehen, können die Wohnungseigentümer über die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen aus dem konkreten Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit beschließen. Für eine über den konkreten Wirtschaftsplan hinausgehende, generelle Fälligkeitsregelung fehlt es hingegen an der Beschlusskompetenz. 2. In inhaltlicher Hinsicht wird von der Beschlusskompetenz eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel gedeckt, nach der die Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahres insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten. WEG § 21 Abs. 4: Eine Regelung, die für den konkreten Wirtschaftsplan die sofortige Fälligkeit der gesamten Jahresbeiträge vorsieht und den Wohnungseigentümern in Verbindung mit einer Verfallklausel die Zahlung in monatlichen Raten nachlässt, widerspricht im Grundsatz nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Beschluss vom 02.10.2003 – V ZB 34/03 -).
– Ein Wirtschaftsplan gilt auch dann über das beschlossene Kalenderjahr hinaus, wenn dies nicht ausdrücklich in der Beschlussfassung zum Ausdruck gebracht wurde (OLG Hamburg, Beschluss vom 23.08.2002 – 2 Wx 4/99 – , in: MietRB 2003, 42).
– Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, in denen ein Wohnungseigentümer mit Kosten für nicht in seinem Sondereigentum stehende Räume belastet wird, weil die Wohnungseigentümer irrig davon ausgehen, dass die Räume zum Sondereigentum dieses Wohnungseigentümers gehören, sind nicht nichtig (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 – 2Z BR 35/04).
– 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 – , in: ZMR 2004, 607).
– Wendet die Eigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung einen unrichtigen Verteilungsmaßstab an, dann ist die Anfechtung der Beschlussfassung dennoch rechtsmissbräuchlich, wenn der Antragsteller von dem unrichtigen Verteilungsmaßstab profitiert und die übrigen Wohnungseigentümer mit dem Abrechnungsmaßstab einverstanden sind (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 – 2Z BR 195/03 – in: MietRB 6/2004).
– 1. Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer ist es notwendig, aber auch ausreichend, dass die beteiligten Wohnungseigentümer so klar bezeichnet sind, dass keine Zweifel an ihrer Stellung und Identität aufkommen können und dass aus der Bezeichnung sich für jeden Dritten die Beteiligten ermitteln lassen. Mängel der Eigentümerliste können auch nach Antragstellung im allgemeinen noch behoben werden. 2. Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig (auch oder nur) den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst (siehe auch OLG Hamm ZMR 2004, 54). 3. Für die Fortgeltung des Wirtschaftsplans über das Kalenderjahr hinaus bedarf es grundsätzlich eines ausdrücklichen Beschlusses der Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluss vom 16.06.2004 – 2Z BR 085/04 -, in: GE 2005, 60).
– a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).
– Beschließen Eigentümer mit einer Jahresabrechnung die Entlastung des Verwalters, so billigen sie dadurch auch das den einzelnen Abrechnungspositionen zu Grunde liegende Verwalterhandeln (OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2004 – 16 Wx 184/04 – , in: MietRB 2005, 154).
– Rügt ein anfechtender Wohnungseigentümer, er sei in der Einzelabrechnung zu Unrecht mit bestimmten Ausgaben allein belastet worden, dann ist im Anfechtungsverfahren abschließend zu prüfen, ob diese Rüge berechtigt ist. Erfolgte die Sonderbelastung zu Unrecht, ist die Genehmigung aller Einzelabrechnungen insoweit für ungültig zu erklären. Dies gilt entsprechend für den umgekehrten Fall, dass statt einzelner Wohnungseigentümer zu Unrecht alle anteilig mit bestimmten Ausgaben belastet wurden (KG, Beschluss vom 26.09.2005 – 24 W 123/04 -, in: NZM 2006, 108, ZMR 2006, 63, Info M 2006, 89).
– In welchem Umfang eine Jahresabrechnung (genauer: der Beschluss zur Genehmigung der Abrechnung) angefochten wird, bestimmt sich in erster Linie nach dem Wortlaut des gestellten Antrags. Aus der Begründung ergibt sich nur dann eine Beschränkung auf einzelne Positionen der Abrechnung, wenn sich die Begründung „hinreichend deutlich“ nur auf bestimmte Positionen bezieht (OLG München, Beschluss vom 04.08.2006 – 32 Wx 068/06 -, in: Info M 2006, 296).
– 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).
– Macht die Gemeinschaft auf der Basis angefochtener Eigentümerbeschlüsse (hier: Jahresabrechnung 2004 und Wirtschaftsplan 2005) in den Tatsacheninstanzen erfolgreich ihren Wohngeldanspruch geltend und wird sodann in einem Parallelverfahren bestandskräftig die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse beschlossen, so ist der in der Rechtsbeschwerdeinstanz weiterverfolgte Antrag in Ermangelung einer Erledigungserklärung abzulehnen. Auf nicht bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse einer korrigierten Jahresabrechnung 2004 oder der inzwischen vorgelegten Jahresabrechnung 2005 kann der Wohngeldanspruch im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht gestützt werden. Da dem anwaltlich beratenen Wohnungseigentümer klar sein muss, dass er regelmäßig auch auf Grund angefochtener Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan bis zu deren rechtskräftiger Ungültigerklärung einstweilen zur Zahlung verpflichtet ist, entspricht es der Billigkeit, ihm trotz seines auf der unterbliebenen Erledigungserklärung der Antragstellerin basierenden Erfolgs im dritten Rechtszug die Kosten der Vorinstanzen aufzuerlegen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.03.2007 – 3 Wx 254/06 -, in: NJW-aktuell 40/2007, X).
– Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder auf Grund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind (OLG München, Beschluss vom 24.05.2007 – 34 Wx 27/07 -).
– Die schlichte Nennung von – angeblichen – Gesamtkosten („Kosten/Jahr“) in einer als „Nebenkostenabrechnung“ bezeichneten Wohngeld(einzel-)abrechnung verleiht dieser nicht die Qualität einer (unvollständigen) Gesamtabrechnung. Liegen lediglich Einzelabrechnungen über Nebenkosten vor und beschließt die Gemeinschaft mehrheitlich auf dieser Grundlage die „Jahresabrechnung“, so hat dieser Eigentümerbeschluss eine Jahresabrechnung im Rechtssinne nicht zum Gegenstand, kann mit diesem Inhalt trotz unterbliebener Anfechtung keine Bestandskraft erlangen und kommt als Grundlage für einen Anspruch auf Zahlung von Wohngeld nicht in Betracht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.08.2007 – 3 Wx 84/07 -).
– Wird der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten, teilweise gerichtlich aufgehoben und anschließend von der Eigentümergemeinschaft neu gefasst, so sind bei einer neuerlichen Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses nur die geänderten Teile der Abrechnung anfechtbar (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -; in: Info M 2007, 314).
– Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnungen ist rechtmäßig, wenn die beschlossene Jahresabrechnung wahrheitsgemäß und vollständig ist, also das tatsächliche finanzielle Geschehen im abzurechnenden Wirtschaftsjahr korrekt wiederspiegelt. Es kommt nicht darauf an, ob die gebuchten Zu- und Abflüsse materiell richtig waren (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.04.2007 – I-3 Wx 127/06 -; in: Info M 2007, 315).
– Wenn die Eigentümergemeinschaft es versäumt hat, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtung aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Eigentümer nicht mehr für solche Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind, wenn sie die Jahresabrechnung erst nach seinem Ausscheiden beschließt (OLG München, Beschluss vom 24.05.2007 – 34 Wx 27/07 -; in: ZMR 2007, 805-806; Info M 2008, 26).
– Ein Wohnungseigentümer haftet auch nach einer beschlossenen Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiter aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse, welche während des betreffenden Zeitraums fällig geworden sind. Der Wirtschaftsplan für den fraglichen Zeitraum wird durch eine spätere Jahresabrechnung weder überholt noch verliert er seine Bedeutung (Brandenburgisches OLG vom 27.11.2007 – 13 Wx 9/07 -).
– Zur Ordnungsmäßigkeit eine Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung. 2. In der Instandhaltungsrückstellung gebundene Mittel können für andere Zwecke verwendet werden. Erforderlich ist aber der Erhalt einer „eisernen Reserve“, der sich nicht abstrakt festlegen lässt, sondern von den Umständen des Einzelfalls, etwa dem Zustand der Anlage, ihrem Alter und ihrer Reparaturanfälligkeit abhängt. 3. Die Duldung des Rückgriffs auf die Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke in der Vergangenheit hat grundsätzlich nicht zur Folge, dass die Anfechtung eines neuerlichen Rückgriffs rechtsmissbräuchlich ist, denn auf die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung hinzuwirken ist im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich (OLG München, Beschluss vom 20.12.2007 – 34 Wx 76/07 -; in: NJW 1679; WuM 2008, 169; Info M 2008, 178).
– Eine Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufzählung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr ergeben. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Die Buchungsvorgänge sind in verständlicher Weise darzustellen. Die Jahresabrechnung ist keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüber stellt. Die Jahresabrechnung muss ferner den Stand der gemeinschaftlichen Konten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, insbesondere der Instandhaltungsrücklage und der Zinserträge ausweisen um zu überprüfen, ob Geld Gewinn bringend angelegt wurde und ob die Rücklagen für zukünftige Maßnahmen ausreichen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist insgesamt aufzuheben, wenn die Einnahmen in der Abrechnung der Ausgaben in mehreren Punkten der Gemeinschaftsordnung widerspricht (LG Konstanz vom 09.01.2008 – 62 T 134/07 A -).
– Der Wohnungseigentümer verwirkt sein Beschlussanfechtungsrecht, wenn er es in Ansehung der zu kennenden Teilungserklärung und des darin vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels zehn Jahre lang unterlässt, die Jahresabrechnungen wegen Fehlern im Umgang mit dem vereinbarten Verteilungsschlüssel anzufechten. Die Einhaltung der Beschlussanfechtungsfrist für den in ein laufendes Anfechtungsverfahren eintretenden Wohnungseigentümer ist selbstständig zu beurteilen, da ein neues Prozessrechtsverhältnis und eine neue Rechtshängigkeit begründet werden (LG Köln, Beschluss vom 1.9.2008 – 29 T 10/08 (nicht rechtskräftig) -; in: NJW-aktuell 45/2008, VI).
– 1.) Der Anspruch eines Miteigentümers auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beurteilt sich ausschließlich nach § 242 BGB, wenn zwar die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält, die Eigentümerversammlung jedoch unter Geltung des bisherigen Rechts eine Änderung dieses Schlüssels abgelehnt hat und dieser Beschluss im Anfechtungsverfahren zu überprüfen ist. 2.) Die erleichterten Kriterien, unter denen nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG n.F. ein Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung besteht, sind inhaltlich auch dann anzuwenden, wenn die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel der Eigentümerversammlung eine entsprechende Beschlusskompetenz einräumt. 3.) In einem solchen Fall beschränkt sich der Anspruch eines Miteigentümers nach Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung darauf, dass die Eigentümerversammlung sich unter den geänderten rechtlichen Voraussetzungen erneut mit der Angelegenheit befasst und eine Entscheidung über das Ob und das Wie einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels trifft. Erst danach kann das Gericht angerufen werden (OLG Hamm, Beschluss vom 10.9.2007 -15 W 358/06 -; in: WuM 2008,51).
– Zur Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung (OLG München, Beschluss vom 20.12.2007 – 34 Wx 076/07 -; in: WuM 2008, 169).
– 1. Setzt sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Wirtschaftsplan zur Wehr, dem in Fortsetzung einer langjährig geübten Verfahrensgepflogenheit nicht das Kalenderjahr zugrunde liegt, so handelt er treuwidrig, wenn er den Übergang zu dem vom Gesetz oder der Teilungserklärung vorgesehenen Zeitraum nicht vor der Herstellung der Abrechnung einfordert und mit der Auswahl des Abrechnungszeitraumes keine materiellen Nachteile für ihn verbunden sind. 2. Führen Fehler im Wirtschaftsplan dazu, dass nur verhältnismäßig geringfügige laufende Mehrbelastungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer zukommen, führen diese Fehler nicht schon zu einer Anfechtbarkeit des Wirtschaftsplans, da der Ausgleich durch die Jahresabrechnung erfolgt. 3. Bei Auftragsvergabe an einen Architekten oder Bauingenieur verstößt die Unterlassung der Einholung von Vergleichsangeboten jedenfalls dann nicht gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich das Angebot bei überschlägiger Berechnung im Bereich des Mindesthonorars nach der HOAI bewegt (OLG München, Beschluss vom 17.2.2009 – 32 Wx 164/08 -; in: GE 2009, 525; Info M 2009, 335).
– Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer zur Finanzierung von – auch betagten – Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage mit dem maßgebenden Verteilungsschlüssel beschließen. Anders ist es, wenn die Verbindlichkeiten auf „Nachlässigkeit“ beruhen (hier: 5 Jahre lang keine Zahlung von Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden (OLG Hamm, Beschluss vom 20.1.2009 – 15 Wx 164/08 -; in: ZWE 2009, 206).
– Erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch Schaden an seiner Wohnung, weil der Hausverwalter von der Eigentümergemeinschaft beschlossene notwendige Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum unterlässt, ist der Hausverwalter dem Wohnungseigentümer zum Ersatz des dadurch entstandenen Schadens verpflichtet (BayObLG, Beschluss vom 05.01.2000 – 5 ZBR 85/99).
– Partielles „Aus“ für sogenannten „Zitterbeschluss“ : Durch Beschlussfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung. § 23 IV WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden durften. Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist nichtig. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht aber durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlusskompetenz. Der Beschluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WWEG) und der Instandhaltung oder der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine „ordnungsmäßige“ Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar (BGH, Beschluss v. 20.09.2000 – V ZB 58/99, in: NJW 2000, 3500).
– Zur Verwalterhaftung: 1) Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wen er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2) Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3) Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer (BayObLG, Beschluß vom 01.02.2001 – 2Z BR 122/00 -, in: NZM 2001, 388).
– 1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluss, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlussanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtet ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an einem Rechtsschutzinteresse. 2. Es stellt keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abwahl des Verwalters dar, wenn hierüber auf Grund wirksamer Vereinbarung nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach dem Wert- (oder Anteils-) prinzip oder nach dem Objektprinzip abzustimmen ist. 3. Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlussfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot. 4. Das Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers bei der Entscheidung über seine Bestellung oder Abberufung als Verwalter genügt allein noch nicht, um unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmissbrauch zu begründen. 5. Verhält sich ein Wohnungseigentümer bei Ausübung seines Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, so ist die von ihm abgegebene Stimme unwirksam und bei der Feststellung des Beschlussergebnisses nicht zu berücksichtigen. (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02 -, in: GE 2002, 1497).
– 1. Die Videoüberwachung des Hauseingangsbereiches einer Wohnungseigentumsanlage durch Kleinstkamera im Klingeltableau und Übertragung in das hausinterne Kabelnetz ohne technische Beschränkungen verstößt gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der angefochtene Eigentümerbeschluss kann vom Gericht nicht auf die etwa durch das BDSG vorgeschriebenen Einschränkungen reduziert werden. 2. Zusätzliche Ablesekosten durch Nutzerwechsel sind nicht verbrauchsabhängig und nicht ohne besondere Vereinbarung zwingend auf die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungen umzulegen (KG, Beschluss vom 26.06.2002 – 24 W 309/01 -, in: GE 2002, 1271).
– Sieht ein Beschluss die Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu einer bestimmten Maßnahme vor, so genügt die Zustimmung des Vorsitzenden allein nicht. Vielmehr ist es erforderlich, dass sich der Verwaltungsbeirat als Gremium für die beabsichtigte Maßnahme ausspricht (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002 – 2Z BR 4/02 -, in: NZM 2002, 529).
– 1. Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wenn er es schuldhaft unterlässt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. 2. Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat. 3. Die Entlastung des Verwalters erfasst nur solche Vorgänge, die bei der Beschlussfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer. 4. Allein daraus, dass der Bauträger nach Ablauf der Verjährungsfrist einen Teil der Baumängel anerkennt und beseitigt, kann nicht gefolgert werden, dass er darauf verzichtet habe, auch gegenüber den weiteren Ansprüchen der Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung nicht zu erheben. Im übrigen setzt ein Verzichtswille voraus, dass der Verzichtende sich bewusst ist oder jedenfalls damit rechnet, Verjährung sei eingetreten (BayObLG, Beschluss vom 17.10.2002 – 2Z BR 82/02 -, in: GE 2003, 401).
– 1. Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, einzelne unselbständige Elemente der Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses zu erheben. 2. Es kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, bei unterbliebener Messung des Brennstoffendbestands zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoffendbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zu Grunde zu legen. 3. Auch eine langjährige, vom Kostenverteilungsschlüssel in der Gemeinschaftsordnung (GO) abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zur Änderung der GO. 4. Wird der Jahresabrechnung ein nicht der GO entsprechender Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde gelegt, entspricht die dennoch ausgesprochene Entlastung des Verwalters nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. 5. Beim Kostenansatz im Wirtschaftsplan steht den Wohnungseigentümern regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu. 6. Ficht ein Wohnungseigentümer vorsorglich sämtliche in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse an, weil deren Niederschrift nicht rechtzeitig vorliegt, so rechtfertigt dies nach späterer Teilrücknahme im Allgemeinen, dem für die verspätete Fertigstellung verantwortlichen Verwalter einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen (BayObLG, Beschluss vom 20.03.2001 – 2Z BR 101/00 -, in: NZM 2001, 754).
– Übt der Verwaltungsbeirat seine Kontrollpflicht nach § 29 III WEG überhaupt nicht oder, ohne den Verwalter um die Vorlage aussagekräftiger Unterlagen zu ersuchen, nur oberflächlich und daher unzureichend aus und erlangt er deshalb keine Kenntnis davon, für welche Leistungen im Zusammenhang mit der „Rechtswahrung“ der Verwalter Sonderhonorare beansprucht, vereinnahmt und als Kosten in die Jahresabrechnung eingestellt hat, so muss sich die Eigentümerversammlung entsprechend § 166 I BGB so behandeln lassen, als hätte sie vor ihrer Beschlussfassung Kenntnis von diesen Vorgängen gehabt und die Jahresabrechnung mit diesem Kenntnisstand gebilligt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.11.2001 – 3 Wx 13/01 -, in: NZM 2002, 265).
– Einem Antrag auf gerichtliche Notverwalterbestellung fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn die Eigentümergemeinschaft willens und in der Lage ist, einen Verwalter durch Beschluss zu bestellen (OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2002 – 16 Wx 114/02 – in: MietRB 2003, 11).
– Die Eigentümerversammlung ist entgegen BayObLG (BayObLG vom 19.12.2002 – 2Z BR 104/02, ZMR 2003, 280) befugt, dem Verwalter durch einen Entlastungsbeschluss ihr Vertrauen auszusprechen (BGH, Urteil vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 – , in: MietRB 2/2003, VI).
– 1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. 2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung. 3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. 4. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. 5. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen einen verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen (BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – V ZB 21/03 – , in: GE 2003, 1554).
– 1. Vergibt der Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer Aufträge zur Ausführung von nicht dringenden Instandsetzungsmaßnahmen erheblichen Umfangs, so kann dieses Fehlverhalten seine Abberufung insbesondere dann rechtfertigen, wenn es auf Uneinsichtigkeit beruht, die Gemeinschaft damit rechnen muss, dass es fortgesetzt wird und ihr eine weitere Zusammenarbeit deshalb nicht mehr zugemutet werden kann. 2. Aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen kann der Verwalter regelmäßig für sich keine Befugnisse ableiten, sie ohne die noch erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer durch eigenmächtige Auftragsvergaben und die Einforderung von Sonderzulagen umzusetzen (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 – 2Z BR 181/03 – , in: ZMR 2004, 601).
– 1. In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ohne Rücksicht darauf einzustellen, ob sie zu Recht getätigt wurden. Die Genehmigung der Jahresabrechnung betrifft nur die rechnerische Richtigkeit und enthält keine Billigung des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns. Dies kann Gegenstand eines Entlastungsbeschlusses sein. 2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Pflicht zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für eine bestimmte Instandsetzungsmaßnahme einen Kostenrahmen vorgeben, bei dessen Überschreiten die Maßnahme unterbleiben soll. Unberührt davon bleibt die grundsätzliche Instandsetzungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. 3. Soll die Medienversorgung auf ein anderes System umgestellt werden, sind grundsätzlich vom Verwalter vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Angebote für die verschiedenen konkurrierenden Systeme (Antenne, Kabel, Satellitenschüssel) einzuholen (BayObLG, Beschluss vom 10.03.2004 – 2Z BR 274/03 – , in: ZMR 2004, 607).
– Ein Eigentümerbeschluss, den Verwaltervertrag zu kündigen und einen neuen Verwalter zu bestellen, enthält regelmäßig die Abberufung des bisherigen Verwalters (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 45/04 – , in: MietRB 2004, 296).
– Macht ein Wohnungseigentümer Forderungen gegen die Gemeinschaft geltend, darf der Verwalter ohne Beschluss der Wohnungseigentümer diese Forderungen nicht anerkennen und keine Aufrechnung erklären (BayObLG, Beschluss vom 18.03.2004 – 2Z BR 14/04).
– Die Vergabe von Aufträgen erheblichen Umfangs durch den Verwalter kann dessen Abberufung rechtfertigen, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer nicht gefasst wurde (BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 – 2Z BR 181/03 – , in: MietRB 2004, 175).
– Baugenehmigungsrechtliche Nachbarzustimmungen der Eigentümergemeinschaft setzen einen allstimmigen Beschluss voraus. Die Zustimmung des Verwalters reicht ebenso wenig wie ein Mehrheitsbeschluss. Wenn feststeht, dass einige Eigentümer einem etwaigen Vergleich nicht zustimmen werden, widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, per Mehrheitsbeschluss zu Lasten des Gemeinschaftskontos einen Rechtsanwalt mit Vergleichsverhandlungen zu beauftragen (KG, Beschluss vom 19.07.2004 – 24 W 349/02 – , in: NZM 2004- 951).
– Der Verwalter muss auch auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers eine Versammlung einberufen, wenn die Durchführung der Versammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (hier: Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters nach schwerer Pflichtverletzung) (OLG Köln, Beschluss vom 15.03.2004 – 16 Wx 245/03 – , in: NZM 2004, 305).
– a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst. d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung. Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt. Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05 -).
– Ein oder mehrere Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft können durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden, Ansprüche aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im eigenem Namen geltend zu machen. Hieran hat sich durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts geändert (BGH, Urteil vom 24.06.005 – V ZR 350/03 – , in: GE 2005, 1261).
– 1. Der Verwalter ist berechtigt, einen Rechtsanwalt unangekündigt zur Eigentümerversammlung zuzuziehen. 2. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, dass Ansprüche wegen eines Wasserschadens gegen die Versicherung vom betroffenen Sondereigentümer geltend gemacht werden sollen (AG Schöneberg, Beschluss vom 30.03.2006 – 76 II 577/05 WEG -, in: GE 2006, 727).
– Der Beschluss zur Wiederwahl widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist aufzuheben, wenn in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen seine Bestellung spricht, wenn etwa eine Zusammenarbeit mit dem Gewählten unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht vorhanden ist. Die Anforderungen sind bei der Bestellung eines Verwalters höher als bei der Abberufung. Sie sind erfüllt, wenn der Verwalter eine Abrechnung mit mehreren gravierenden Fehlern vorlegt, obwohl der Beschluss zur Genehmigung der Vorjahresabrechnung wegen ähnlicher Fehler rechtskräftig aufgehoben wurde, und wenn er die Klage des Beiratsvorsitzenden gegen einen Wohnungseigentümer mit Mitteln der Gemeinschaft finanziert hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005 – I-3 Wx 123/05 -, in: ZflR 2005, 831, Info M 2006, 92).
– Ein aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abberufener Verwalter hat sämtliche Verwaltungsunterlagen an den neu bestellten Verwalter herauszugeben. Das gilt auch dann, wenn er den Abberufungsbeschluss angefochten hat, und wenn hierüber noch nicht rechtskräftig entschieden ist (OLG Celle, Urteil vom 14.06.2005 – 4 W 114/05 -, in: NZM 2005, 748, Info M 2005, 309).
– Die Eigentümergemeinschaft kann den Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, einen Verwaltervertrag abzuschließen, wenn die wesentlichen Eckdaten des Verwaltervertrags festgelegt sind, insbesondere Vertragsdauer und Grundhonorar, der Beirat nur noch über untergeordnete Punkte entscheiden kann, der Vertragsabschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Führt eine Inhaltskontrolle des formularmäßigen Verwaltervertrags zu dem Ergebnis, dass zahlreiche Bedingungen von erheblicher Bedeutung (hier: mindestens 4) dem AGB-Recht in erheblichem Umfang widersprechen, steht der Vertrag mit den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung nicht in Einklang. Ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht es dann auch, wenn die Eigentümer mehrheitlich beschließen, den Beirat zum Abschluss eines solchen Vertrags zu ermächtigen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.05.2006 – I-3 Wx 51/06 -, in: ZMR 2006, 870; Info M 2007, 30, 31).
– Auch wenn das Gericht den Beschluss zur Bestellung des Verwalters im Nachhinein ex tunc für unwirksam erklärt, darf der Verwalter für die Dauer des Anfechtungsverfahrens das vereinbarte Honorar verlangen (OLG München, Beschluss vom 21.06.2006 – 34 Wx 028/06 -, in: NJW-RR 2006, 1159; NZM 2006, 631; ZMR 2006, 719; Info M 2007, 78).
– 1. Gegenüber dem Recht jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich der Verwalter nicht auf tatsächliche Schwierigkeiten berufen, die sich bei der Geltendmachung des Einsichtsanspruchs durch die zahlreichen Eigentümer einer großen Wohnanlage für ihn ergeben. Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf Aushändigung von Fotokopien; die Kosten dafür sind dem Verwalter zu erstatten. 2. Ein Eigentümerbeschluss des Inhalts, dass in der Jahresabrechnung bei wichtigen Ausgabepositionen Rechnungsabgrenzungen vorgenommen werden dürfen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BayObLG, Beschluss vom 13.06.2006 – 2Z BR 175/99 -, in: GE 2001, 559).
– Bei der Bestellung eines Notverwalters für eine Wohnanlage überschreitet das Gericht sein Rechtsfolgeermessen, wenn es ohne sachliche Notwendigkeit die gesetzlich geregelten Kompetenzen des Verwalters erweitert (hier: Befugnis zur Erteilung von Aufträgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft bis zu einem Betrag von 2.000 € ohne Beschluss der Eigentümerversammlung (OLG München, Beschluss vom 11.05.2007 – 34 Wx 43/07).
– Wird die ordnungsgemäße Verwaltung dadurch nachhaltig beeinträchtigt, dass ein Eigentümer das Wohngeld über mehrere Jahre hinweg verspätet (hier: erst nach gerichtlicher Geltendmachung) zahlt, können die Voraussetzungen für einen Entziehungsbeschluss erfüllt sein (BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 26/06 -, in: Info M 2007, 182).
– Fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Verwalterbestellung einerseits und die Vollmacht zum Abschluss des Verwaltervertrags andererseits, führt die Unwirksamkeit des Vollmachtsbeschlusses analog § 139 BGB grundsätzlich zur Unwirksamkeit des Gesamtbeschlusses. Ausnahmsweise bleibt der Beschluss zur Verwalterbestellung wirksam, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er auch unabhängig vom Zustandekommen des Verwaltervertrags genau so gefasst worden wäre. Diese Ausnahme ist gegebenenfalls nicht anzunehmen, wenn nicht einmal eine vorläufige Vergütung beschlossen wurde (OLG Köln, Beschluss vom 04.01.2007 – 16 Wx 232/06 -, in: Info M 2007, 222).
– Macht der Verwalter bei der Abstimmung über seine Entlastung von ihm erteilten Vollmachten Gebrauch, ist wegen des bestehenden Stimmrechtsverbotes der Beschluss aufzuheben. Wegen des Vorliegens eines „groben Verschuldens“ sind ihm nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten aufzuerlegen (AG Neuss, Urteil vom 28.1.2008 101 C 442/07 -; in: WuM 2008, 242).
– Wenn der Verwalter zur Beschlussanfechtung auffordert und dabei eine Kostenfreistellung verspricht, verletzt er seine Neutralitätspflicht. Die Wiederwahl eines solchen Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist erfolgreich anfechtbar. Das gilt auch dann, wenn der Verwalter die Pflichtverletzung nicht in der konkreten Eigentümergemeinschaft, sondern in der ähnlich strukturierten, benachbarten Gemeinschaft begangen hat (AG Hamburg- Blankensee, Urteil vom 30.4.2008 – 539 C 2/08 -; in: ZMR 2008, 841 und Info M 2008,481).
– Die Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einen Wohnungseigentümer widerspricht auch dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Wohngeldrückstände gegenüber den Angaben des Verwalters in der Eigentümerversammlung bestritten wird. Über die Höhe der Rückstände ist nicht im Beschlussanfechtungs-, sondern in dem anschließenden Zahlungsprozess zu befinden (OLG Rostock, Beschluss vom 3.11.2008 – 3 W 5/08 -; in: GE 2009, 333).
– 1. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit wegen fehlender Bestimmtheit für ungültig zu erklären, als sie den Verwalter verpflichtet, „grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden“. 2. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht (BayObLG, Beschluss vom 13.12.2001 – 2Z BR 156/01 -, in: GE 2002, 599).
– In Wohnungseigentumssachen, die eine Beschlussanfechtung zum Gegenstand haben, ist das Landgericht auch dann zur Entscheidung über die Erstbeschwerde berufen, wenn ein Beteiligter seinen allgemeinen Gerichtsstand im Ausland hat (hier: USA) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2006 – 3 W x 230/05 -, in: NJW 2006, 1143, Info M 2006, 149).
– Ein generelles Haustierhaltungsverbot ist einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.11.2006 – 5 W 154/06 -, in: NJW 2007, 779).
– Wird ein Beschluss von mehreren Eigentümern selbständig angefochten, ohne dass das Gericht die Verfahren verbindet, führt die Rechtskraft der Entscheidung in einem der Verfahren zur Erledigung der Hauptsache in allen übrigen Verfahren. Voraussetzung ist, dass die anfechtenden Eigentümer an dem abgeschlossenen Verfahren materiell und formell beteiligt waren (OLG München, Beschluss vom 24.01.2007 – 34 Wx 110/06 -, in: NZM 2007, 412; Info M 2007, 283).
– Ist der Verwalter zur Geltendmachung von Wohngeldforderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im eigenen Namen ermächtigt, so kann er Leistung an sich verlangen. Enthält eine beschlossene Abrechnung Ausgaben, die für eine Maßnahme getätigt wurden, deren Beschließung rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, so kann der Wohnungseigentümer im Zahlungsverfahren die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses nicht einredeweise geltend machen und auch nicht aufrechnen. Hat der Verwalter für Fotokopien einen Aufwendungsersatzanspruch, so ist ein Betrag von 0,20 Euro pro Fotokopie nicht unangemessen. Bedenklich erscheint ein Betrag von 0,72 Euro pro Seite (OLG München, Beschluss vom 26.07.2007 – 32 Wx 73/07 -, in: NJW-aktuell 4/2008, VIII).
– Klage- und Klagebegründungsfrist gelten nicht nur für den Anfechtungsantrag, sondern auch für den Antrag auf Feststellung, dass der Beschluss entgegen dem verkündeten Ergebnis nicht oder anders zustande gekommen ist. Der Anfechtungsantrag in der rechtzeitig erhobenen Anfechtungsklage kann in einen entsprechenden Feststellungsantrag umgedeutet werden (AG Wiesbaden, Urteil vom 03.12.2007 – 92 C 4116/07-81 -, in: Info M 2007, 371).
– Bei der Anfechtungsklage muss der Kläger spätestens 2 Wochen nach gerichtlicher Anforderung den Gerichtskostenvorschuss entrichten, um eine „demnächstige“ Zustellung seiner Klage zu erreichen (§ 167 ZPO) und binnen 2 Monaten (gerechnet ab Beschlussdatum) mittels konkreten Sachvortrags die Klage begründen (AG Bonn, Urteil vom 20.11.2007 – 27 C 1/07 -, in: Info M 2007, 372).
– Die Eigentümergemeinschaft entscheidet darüber, welche Ansprüche bei einer mangelhaften Bauleistung durchgesetzt werden sollen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann abweichende Wünsche bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen nicht durchsetzen. Er muss den Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft hinnehmen (OLG Jena vom 08.09.2006 – 9 W 225/06 -).
– Ein Beschluss, der die vorbehaltslose Zahlung einer Werklohnforderung vor Abnahme anordnet, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar in Betracht kommt, dass die geforderte Vergütung nicht oder nicht in voller Höhe berechtigt ist (hier: wegen mangelhafter Bauausführung) und auch nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, gleichwohl Zahlung zu leisten (KG, Beschluss vom 27.08.2007 – 24 W 88/07 -; in: KGR Berlin 2008, 1; Info M 2008, 125).
– Die Begründungsfrist für eine Anfechtungsklage kann nicht verlängert werden. Hierauf muss das Gericht den Kläger nicht gesondert hinweisen (LG Hamburg, Urteil vom 12.03.2008 – 318 S 65/07 -; in: ZMR 2008,414; Info M 2008, 191).
– Der anfechtende Eigentümer hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn er ohne Einsichtnahme in die Beschlusssammlung „vorsorglich“ sämtliche in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anficht und den Rechtsstreit nach Kenntnis der Beschlüsse für erledigt erklärt. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter die Protokollniederschrift nicht rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist übermittelt hat (LG München I, Beschluss vom 06.02.2008 – 1 T 22613/07 -; in: WuM 2008, 243; Info M 2008,234).
– Die Beschlussfassung über die Errichtung von Wintergärten auf Balkonflächen ist für unwirksam zu erklären, da die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG darstellt und keine Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 22 Abs. 2 WEG zum Inhalt hat. Außerdem würde hierdurch die Eigenart der Anlage geändert werden im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG. Die Beschlussfassung über die Errichtung von Außenaufzügen ist für unwirksam zu erklären, da die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG darstellt, die zwar eine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 22 Abs. 2 WEG zum Inhalt hat, jedoch die Eigenart der Anlage ändern würde. Die Beschlussfassung über den Einbau zusätzlicher Fenster ist für unwirksam zu erklären, da sie eine nachteilige bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG zum Inhalt hat, die keine Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 22 Abs. 2 WEG darstellt (AG Konstanz, 13.3.2008 – 12 C 17/07 -; in: ARBER – Info Dez. 2008, 22).
– 1. Der Beschlussanfechtungskläger nach WEG verletzt regelmäßig seine prozessualen Mitwirkungsobliegenheiten, wenn er den Kostenvorschuss nach Anforderung des Gerichts nicht binnen 14 Tagen einzahlt; Versäumnisse seines Prozessbevollmächtigten muss er sich zurechnen lassen. 2. Die verspätete Kostenvorschusseinzahlung steht einer die – materielle – Ausschlussfrist des § 46 I 2 WEG 2007 wahrenden „demnächst“-Zustellung i. S. von § 167 ZPO entgegen (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 1.10.2008 -14 S 4986/08 -; in: NJW 2009,374).
– 1. Eine Anfechtungsklage, die gegen die „Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)“ gerichtet ist, ist auslegungsfähig. Bei der Auslegung ist auch zu berücksichtigen, dass die Anfechtungsklage – anders als etwa eine Klage auf Schadensersatz – gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nur gegen die übrigen Eigentümer gerichtet werden kann. 2. Für die Beurteilung der Beeinträchtigung eines Gartenhauses im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gegen den Genehmigungsbeschluss kommt es nicht darauf an, ob das Gartenhaus für den Kläger sichtbar ist, geschweige denn, von welchem Standort innerhalb seines Sondereigentums aus das Gartenhaus noch zu sehen ist. Entscheidend ist der Blickwinkel von allen Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen aus (LG München I, Urteil vom 16.02.2009 – 1 S 20283/08 -; in: GE 2009, 455).
– Wird über eine Eigentumswohnung die Zwangsverwaltung angeordnet, so hat ausschließlich der Zwangsverwalter das Recht, in der Eigentümerversammlung abzustimmen und Beschlüsse anzufechten. Dies gilt zumindest für Beschlussthemen der laufenden Bewirtschaftung (LG Berlin, Beschluss vom 19.09.2008 – 85 T 404/07 -; in: ZMR 2009,474 und Info M 2009, 284).
– 1. Das Gericht kann einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, mit dem gemäß § 18 Abs. 3 WEG von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt wird, nur daraufhin überprüfen, ob formelle Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses vorliegen, nicht jedoch, ob das Veräußerungsverlangen materiell gerechtfertigt ist. 2. Das vereinbarte Wert -(oder Objekt-) Stimmrecht gilt nur dann auch für den Entziehungsbeschluss, wenn dies ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist (OLG Rostock, Beschluss vom 03.11.2008 – 3 W 5/05 -; in: GE 2009, 1133).
– 1. Aus § 16 Abs. 5 WEG folgt, dass durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG auch von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden kann. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf aber eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann insbesondere darin liegen, dass den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten für die Eigentümer Rechnung getragen wird. Bei der Ermittlung des daraus sich ergebenden Verteilungsmaßstabes ist allerdings auch eine etwaige Verkehrssicherungspflicht, die alle Eigentümer gleichermaßen trifft, zu berücksichtigen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 – 1 S 10155/08 -; in: GE 2009, 1261).
– Wird ein Wirtschaftsplan abweichend vom Kalenderjahr aufgestellt, ist der entsprechende Beschluss grundsätzlich anfechtbar. Ausnahmsweise ist die Anfechtung aber treuwidrig und damit erfolglos, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: Der abweichende Zeitraum wurde über Jahre hinweg geduldet. Für den anfechtenden Eigentümer entstehen keine materiell-rechtlichen Nachteile. Der Anfechtende hat nicht versucht, vor der Beschlussfassung darauf hinzuwirken, dass auf das Kalenderjahr umgestellt wird (OLG München, Beschluss vom 17.02.200932 Wx 164/08 -; in: OLGR München 2009,387; Info M 2009, 335).
– Fechten mehrere Wohnungseigentümer selbständig einen Beschluss an, hat das Gericht die Klagen zu verbinden. Die dadurch entstehende Streitgenossenschaft bewirkt jedoch nicht, dass eine nicht rechtzeitig erhobene oder begründete Klage eines Streitgenossen durch das rechtzeitige Vorbringen anderer Kläger gewahrt wird (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08 -; in: Info M 2009,342).
– Beschließen die Eigentümer gem. § 16 III WEG einen von der Teilungserklärung, die die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen statuiert, abweichenden Schlüssel für die Betriebskostenumlage, so können in einer Mehrhausanlage die Kosten des laufenden Aufzugsbetriebs nach Häusern und Stockwerken differenziert werden; widerspricht es in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausmeister und Hausreinigungskosten nach Einheiten umgelegt werden (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 7627/08 -; in: NJW 2009, 3246).
– Ein Mehrheitsbeschluss über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats mit mehr oder mit weniger als drei Mitgliedern ist anfechtbar. 2. Mehrjährige gesetzeswidrige Übungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft führen noch nicht zur Annahme einer Vereinbarung (AG Tiergarten, Urteil vom 08.10.2009 – 10 C 127.09.WEG -; in: GE 2009, 1439).
– Haben einige Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses auf eigene Kosten ihre Fenster und Balkone instandgesetzt, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, ihnen per Beschluss einen Ausgleich zu bezahlen. Das gilt auch dann, wenn ihre Erstattungsansprüche bereits verjährt sind (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.12.2008 – 1-3 Wx 158/08 -; in: ZflR 2009, 76 und Info M 2009,388).
– 16 Abs. 3 WEG begründet keine Kompetenz der Wohnungseigentümer, durch einen Mehrheitsbeschluss entgegen der ausdrücklichen Vereinbarung in der Teilungserklärung/ Miteigentümerordnung eine Zahlungspflicht zu begründen (AG Bremen, Urteil vom 09.10.2009 – 29 C 46/09 und 29 C 47/09 -; in: WuM 2009,683).
– Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall durch Stimmenmehrheit eine Gebrauchsregelung treffen, nach der eine im Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers stehende Gemeinschaftsfläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann (OLG Hamm, Beschluss vom 03.08.2009 – 1-15 Wx 288/08 -; in: WuM 2009, 599).
– Fehlte zur Zeit der Beschlussfassung einer Eigentütnerversammlung die Beschlusskompetenz für einen dort gefassten Beschluss, wird dieser Mangel durch die nachträglich mit der WEG-Novelle eingeführten neuen Beschlusskompetenz nicht geheilt (KG, 18.05.2009 – 24 W 17/08 -; in: ZMR 2009, 790ff. und ARBER-Info Dez. 2009, 16).
– Auch Regelungen in alten, aus der Zeit vor der WEG-Novelle stammenden Teilungserklärungen sind nichtig, wenn sie höhere Anforderungen an Beschlüsse etwa über die Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen, über die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln oder über die Vornahme von Modernisierungen stellen als §§ 12 Abs. 4 S. 1, 16 Abs. 3 u. 4 sowie § 22 Abs. 2 S. 1 WEG. Eine Bestimmung die qualifizierte Mehrheiten verlangt, ist aber nicht insgesamt, sondern nach § 139 Abs. 1 BGB nur insoweit nichtig, als das Gesetz geringere Anforderungen an das Zustandekommen eines Beschlusses stellt (OLG Hamm, 19.08.2008 – 15 Wx 89/08 -; in: NJW-RR 2009, 309 ff. und ARBER-Info Dez. 2009, 16).
– Werden Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzt, handelt es sich regelmäßig um eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 22 Abs. 2 WEG (LG München I, Urteil vom 27.04.2009 – 1 S 20171/08 -; in: WuM 2009, 424 und Info M 2009,436).
– Bei Prüfung der 3/4-Mehrheit, die im Rahmen der doppelt qualifizierten Mehrheit für Modernisierungsbeschlüsse erreicht sein muss, hat jeder Miteigentümer auch dann nur eine Stimme, wenn ihm mehrere Wohnungen gehören (LG München I , Urteil vom 27.04.2009 – 1 S 20171108 -; in: Info M 2009, 437).
– Der Beschluss über eine Sonderumlage ist nur dann ausreichend bestimmt, wenn er eine Aussage enthält über die Höhe der Sonderumlage, Verteilungsschlüssel, Fälligkeit der Zahlung. Es reicht aber aus, wenn sich der Verteilungsschlüssel durch Auslegung ergibt (hier: einheitliche Finanzierung der Maßnahme auch mit Instandhaltungsrücklage, für die gemäß Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen einzuzahlen ist) (AG Hamburg, Urteil vom 23.04.2009 – 102 G C 44/08 (rk.) -; in: Info M 2009, 438).
– Ist Gemeinschaftseigentum schadhaft (hier: Balkongeländer), kann der einzelne Eigentümer grundsätzlich nur verlangen, dass die Eigentümergemeinschaft die erforderlichen Maßnahmen ergreift. Einen Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme (hier: Erneuerung) hat er nur dann, wenn nur diese eine Maßnahme in Betracht kommt (Ermessensreduzierung auf Null) (LG Itzehoe, Urteil vom 29.09.2009 – 11 S 3/09 -; in: Info M 2009, 439).
– 1. Eine Jahresabrechnung, die weder eine Gesamtabrechnung noch eine Aufstellung der Rücklangen und Kontostände zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode enthält, ist für ungültig zu erklären, selbst wenn in den Vorjahren ähnlich abgerechnet worden ist, ohne dass dies beanstandet worden ist. 2. Ist die Jahresabrechnung wegen formeller und inhaltlicher Fehler für ungültig zu erklären, sind dem Verwalter wegen groben Verschuldens die Kosten des Anfechtungsprozesses aufzuerlegen (LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.10.2009 – 5 S 89/09 -; in: GE 2010, 71).
– 1. Beschließen die Eigentümer zur Beseitigung von Mauerwerksdurchfeuchtungen das Aufbringen eines Vollwärmeschutzes, ist ein abändernder Zweitbeschluss zulässig, wenn die Durchfeuchtungen durch punktuelle Maßnahmen beseitigt werden können. Die Nichtausführung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Kosten für Wärmeschutzmaßnahmen, die ein Wohnungseigentümer im Bereich seiner Wohnung ausführen lässt, sind dann nicht durch die Gemeinschaft zu erstatten (OLG Schleswig, Beschluss vom 15.07.2009 – 2 W 28/09 -; in: IMR 2010,57).
– Der Beschluss, ein außen angebrachtes Klimagerät zu entfernen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn vom Betrieb während der Nachtzeit (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) potenzielle Geräuschimmissionen nicht zu vernachlässigender Intensität ausgehen (hier: nicht um mindestens 6 dB (A) unter dem maßgeblichen Immissionswert NACHT liegender Beurteilungspegel) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.11.2009 – 3 Wx 179/09 -; in: IMR 2010, 59).
– 1. Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf Beschlussfassung zum „Ob“ und „ Wie“ einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme richtet sich gegen die Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verband; ob daneben auch ein Anspruch gegen den Verband auf Durchführung von Sanierungsmaßnahmen oder Beseitigung von Mängeln besteht, bleibt offen. 2. Jedenfalls wenn bei der Beschlussfassung das Ermessen der Eigentümerversammlung auf Null reduziert ist, werden die Wohnungseigentümer nicht zur Beschlussfassung verurteilt, sondern das Gericht ersetzt nach § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussfassung; dies gilt auch für vor dem 1. Juli 2007 eingeleitete Verfahren (OLG München, Beschluss vom 22.12.2009 – 32 Wx 82/09 und 32 Wx 87/09 -; in: GE 2010, 209 und IMR 2010,106).
– a) Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152,46,51 und 156, 19,22). b) Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. c) Für die Entscheidung über das Vermögen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -).
– Der Austausch von Holz- gegen Kunststoff-Fenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG dar. Hierüber können die Wohnungseigentümer mit der doppelt qualifizierten Mehrheit des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG beschließen, wobei Mehrfacheigentümer nur bei der Zählung der Miteigentumsanteile mehrfach zählen. Soweit es auf die Köpfe ankommt, haben sie nur eine Stimme (LG München 1,27.04.2009 – 1 S 20171/08 -; in: ZMR 2009,945).
– Bei der Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offengelassen werden, ob der angefochtene Beschluss die Geltendmachung einer Unterlassungsklage bloß vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs eine bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09 -; in: GE 2010,345 und IMR 2010, 104).
– 1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152,46,51 und 156, 19,22). 2. Die vorherige Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. 3. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 4. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 5. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: GE 2010,552 und NJW-aktuell 12/2010, 6).
– Die Klagefrist nach § 46 I 2 WEG kann auch durch eine Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gewahrt werden, wenn innerhalb der Klagefrist der Verwalter angegeben und die namentliche Bezeichnung der richtigerweise zu verklagenden übrigen Mitglieder der Gemeinschaft bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgeholt wird. 2. § 22 I WEG ist auf eine Zustimmung zur Unterschreitung des öffentlich-rechtlichen Bauwichs durch einen Nachbarn der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 06.11.2009 – V ZR 73/09 -; in: NJW 2010, 446).
– Der mehrheitliche Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, den jeweiligen Eigentümern über die in der Teilungserklärung bezeichneten Instandhaltungskosten hinaus allgemeine weitere, an bestimmten Gegenständen unbegrenzte Instandhaltungsmaßnahmen und deren Kosten aufzuerlegen, ist ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 -; in: WuM 2010, 103).
– Ein Eigentümerbeschluss, wonach die nächste Jahresabrechnung nach dem Abgrenzungsprinzip zu erstellen ist, ist auf Anfechtungsklage für ungültig zu erklären (LG Berlin, Urteil vom 26.01.2010 – 55 S 112/09 WEG -; in: GE 2010, 493).
– 1. Bei der Verbuchung von Zahlungen auf die Rücklage sind nur tatsächliche Zahlungen zu berücksichtigen. 2. Zahlungen auf die Rücklage sind weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten auf der Ausgabenseite zu verbuchen, sondern ausschließlich als Einnahme. 3. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung Fehler aufweist (BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09 -; in: IMR 2010, 149).
– 1. Für die Einscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (WEG § 10 Abs. 2 Satz 3) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 2. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 3. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt, die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: IMR 2010, 150).
– Beschließen Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt im Namen und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung von gerichtlichen Maßnahmen gegen einen Wohnungseigentümer oder Dritte zu beauftragen, entspricht dies nicht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn tatsächlich ein Anspruch besteht, sondern bereits, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen des Anspruchs für plausibel halten darf (OLG München, Beschluss vom 09.02.2010 – 32 Wx 114/09 -; in: IMR 2010, 154).
– 1. Einer Pauschale für Mahnungen zu Gunsten eines WEG-Verwalters ist ein Sanktionsgedanke immanent. 2. Eine Pauschale von 100 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer für die Übergabe der Unterlagen an einen Rechtsanwalt zur Durchführung eines gerichtlichen Mahnverfahrens ist überzogen, insbesondere im Hinblick auf geringfügige Rückstände. 3. Auf einen besonderen Verwaltungsaufwand kann hier insbesondere dann nicht abgestellt werden, wenn bereits weitere Mahnpauschalen vorhanden sind, mit denen ein entsprechender Aufwand schon abgegolten ist (LG München I, Urteil vom 17.12.2009 – 36 S 4853/09 -; in: IMR 2010, 155).
– 1. Die Änderung des in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bedarf eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann – auch – in den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten der Eigentümer liegen, denen durch die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels Rechnung getragen wird. 3. Bei der Ermittlung des „neuen Verteilungsschlüssels“ muss neben den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten auch anderen Faktoren (Verkehrssicherungspflichten etc.) Rechnung getragen werden, die alle Eigentümer gleichermaßen betreffen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 – 1 S 10155/08 -; in: IMR 2010, 156).
– Der Beschluss, mit dem nur zwei Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden, ist auch dann anfechtbar, wenn sich keine weiteren Kandidaten zur Übernahme dieses Amtes bereitgefunden haben (BGH; urteil vom 05.02.2010 – V ZR 126/09 -; in: IMR 2010, 190).
– 1. Die Klausel in einer Teilungserklärung, dass ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann, ist nichtig. 2. Wird er zu Unrecht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind die anschließend gefassten Beschlüsse per se anfechtbar, ohne dass es einer Prüfung der Kausalität des Ausschlusses bedürfte (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.03.2010 – 14 S 5126/09 -; in: IMR 2010, 238).
– Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, dessen Inhalt im Widerspruch zu den Auflagen eines bestandskräftigen Verwaltungsaktes steht, verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kommt es allein auf die Umstände zum Zeitpunkt der Beschlussfassung an (AG Köln, Urteil vom 01.04.2010 – 202 C 329/09 -; in: IMR 2010, 240).
– 1. Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf Beschlussfassung zum „Ob“ und „Wie“ einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme richtet sich gegen die Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verband; ob daneben auch ein Anspruch gegen den Verband auf Durchführung von Sanierungsmaßnahmen oder Beseitigung von Mängeln besteht, bleibt offen. 2. Jedenfalls wenn bei der Beschlussfassung das Ermessen der Eigentümerversammlung auf Null reduziert ist, werden die Wohnungseigentümer nicht zur Beschlussfassung verurteilt, sondern das Gericht ersetzt nach § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussfassung; dies gilt auch für vor dem 01.07.2007 eingeleitete Verfahren (OLG München, Beschluss vom 22.12.2009 – 32 Wx 082/09 und 32 Wx 087/09 -; in: WuM 2010, 380).
– a) Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betreffenden Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -).
– a) Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. b) An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel, weil – abweichend zur früheren Rechtslage (zu dieser Senat, BGH/ 160, 354 ff.) – der gesetzliche Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Änderung des vereinbarten Kostenschlüssels nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine angemessene und interessengerechte Regelung für diese Fälle bereitstellt (BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -).
– Billigen die Eigentümer den vom Verwalter vorformulierten Entwurf für eine Verwaltervertrag, ist der Beschluss nach Anfechtung insoweit für ungültig zu erklären, als der Entwurf widerspricht dem AGB-Recht oder sonstigem zwingendem Recht, der Gemeinschaftsordnung oder den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG München, Beschluss vom 20.3.2008 – 34 Wx 046/07 -; in: ZMR 2009, 64 und Info M 5/09, 178).
– Beschließt die Eigentümergemeinschaft in Bezug auf die Sanierung der Bausubstanz, eine Prioritätenliste zu erstellen und diese abzuarbeiten, so entspricht dies nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Prioritätenliste bei neuen Erkenntnissen überprüft und angepasst wird (OLG Hamburg, Beschluss vom 07.10.2009 – 2 Ws 58/09 -; in: IMR 2010, 336).
– 1. Eine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss die betroffenen Kostenarten hinreichend genau bestimmen. Eine Bezeichnung als „Wartungskosten“ genügt dem nicht. 2. Auch über Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung kann nach § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden, sofern sie im Katalog des § 2 BetrKV enthalten sind. 3. Die verklagten Wohnungseigentümer haben die Kosten eines erfolgreichen Beschlussanfechtungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen (LG München I, Urteil vom 18.03.210 – 36 S 4706/09 -; in: IMR 2010, 339).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf auch die Instandsetzung von Sondereigentum (hier: Innenfenster) beschließen, wenn dies zur modernisierenden Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: Ersatz von Holz-Doppelfenstern durch Kunststofffenster) erforderlich ist (LG München, Beschluss vom 28.06.2007 – 1 T 2063/07 -; in: ZMR 2008, 488 und Info M 2008, 282).
– Ein Wohnungseigentümer kann durch Beschluss nicht zu unüblichen Pflegeleistungen (hier: Beseitigung von Herbstlaub) verpflichtet werden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.06.2008 – I-3 Wx 77/08 -; in: WuM 2008, 570 und Info M 2008, 430).
– 1. Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung können als grundsätzliche Individualansprüche des einzelnen Eigentümers nur dann von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, wenn ein hierzu ermächtigender Beschluss der Gemeinschaft gefasst worden ist. Auch nach dem WEG in der ab 1.7.2008 geltenden Neufassung hat sich dazu nichts geändert. 2. Verglasungen an Balkonen an einem Hochhaus, dessen Gesamteindruck wesentlich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen geprägt wird, sind grundsätzlich bauliche Veränderungen, die der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedürfen. 3. Soweit in der Vergangenheit nicht genehmigte Fensteranlagen hingenommen worden sind, hindert dies nicht die Eigentümergemeinschaft, bei weiteren Verglasungen deren Rückbau zu verlangen (OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 – 16 Wx 51/08 -; in: WuM 2008, 744).
– Gehören sechs Wohneinheiten zur Wohnungseigentümergemeinschaft, und ist in der Teilungserklärung geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (insgesamt sechs Stimmen), ist das dahingehend auszulegen, dass auf jede Wohneinheit eine Stimme entfällt (AG Rostock, Urteil vom 12.9.2008 – 54 C 2/08 WEG -; in: GE 2009, 591).
– Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümer zur Finanzierung von – auch betagten – Zahlungsverbindlichkeiten eine Sonderumlage mit dem maßgebenden Verteilungsschlüssel beschließen. Anders ist es, wenn die Verbindlichkeiten auf „Nachlässigkeit“ beruhen (hier: 5 Jahre lang keine Zahlung von Abwasserkosten u. a.). In diesem Falle dürfen Neueigentümer nur zeitanteilig mit Altverbindlichkeiten belastet werden (OLG Hamm, Beschluss vom 20.1.2009 – 15 Wx 164/08 -; in: ZWE 2009, 206).
– Der mehrheitliche Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, den jeweiligen Eigentümern über die in der Teilungserklärung bezeichneten Instandhaltungskosten hinaus allgemeine weitere, an bestimmten Gegenständen unbegrenzte Instandhaltungsmaßnahmen und deren Kosten aufzuerlegen, ist ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 -; in: WuM 2010, 103).
– 1. Auch dann, wenn die Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung beschließen, die einem Wohnungseigentümer überwiegend oder gar ausschließlich zu Gute kommt, ist dieser grundsätzlich nicht von seinem Sitmmrecht ausgeschlossen. 2. Der Einbau eines Trppenlifts stellt im allgemeinen eine bauliche Veränderung dar. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer kann entbehrlich sein, wenn die bauordnungsrechtlichen Belange gewahrt sind und die Gebrauchsmöglichkeiten des Treppenhauses für die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. In diesem Rahmen kann es auch hinnehmbar sein, dass für den Einbau des Treppenlifts der vorhandene zweite Handlauf abmontiert werden muss (Bayrisches OLG, Beschluss vom 25.09.2003 – 2Z BR 161/03 -).
– Bestimmt die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung, dass „jeder Eigentümer einer Sondereingentumseinheit in der Eigentümerversammlung eine Stimme hat, so ist für die Beschlussfassung das Kopfstimmrecht maßgebend (Bayrisches OLG, Beschluss vom 03.08.1998 – 2Z BR 74/98 -).
– Soweit die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, gilt WoEigG § 25 Abs. 2, wonach jeder Wohnungseigentümer nur eine Stimme hat, auch dann, wenn ein Wohnungseigentümer mehrere in sich und nach dem Grundbuch selbständige Wohnungseigentumsrechte eines Grundstücks in seiner Hand vereinigt (LG Hamburg, Beschluss vom 29.03.1974 – 10 T 10/73 -).
– Bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung sind Anteile von Wohnungseigentümern, die erschienen, aber nicht stimmberechtigt sind, nicht mitzuzählen. Maßgeblich ist die Lage im Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung, nicht nur bei Versammlungseröffnung. Die Beschlussfassung betrifft auch dann die Einleitung eines Rechtsstreits im Sinn von § 25 V WEG, wenn vorprozessuale Maßnahmen wie die Ermöchtigung der Verwaltung zur Beauftragung eines Rechtsanwalts für ein Vorgehen gegen einen Wohnungseigentümer beschlossen werden. Entfällt eine zunächst gegebene Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung, die trotz ordnungsgemäßer Eventualeinberufung als Erstversammlung abgehalten wird, ist sie ausdrücklich zu schließen und entsprechned der Einladung neu zu eröffnen. Nur die ausdrücklich als Zweitversammlung eröffnete Eigentümerversammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig, ansonsten verbleibt es bei dem Quorum von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile, die die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer vertreten, gemäß § 25 III WEG. Die fehlende Beschlussfähigkeit einer Versammlung hat nur die Anfechtbarkeit, nicht die Nichtigkeit der dort gefassten Beschlüsse zur Folge. Die Ursächlichkeit des Beschlussmangels für den gefassten Beschluss wird vermutet bis zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte. Entsprechende, vom Tatrichter zu treffende Feststellungen können im Rechtsbeschwerdeverfahren nach Erledigungserklärung nicht nachgeholt werden (OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.06.2003 – 20 W 138/01 -).
– a) Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; dass ist überschritten, wenn der Kostenverteiligungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. b) Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteiligungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteiligungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -; in: GE 2010, 1123; IMR 2010, 382).
– a) Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. b) Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. c) Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. d) § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern (BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09 -; in: GE 2010, 1127; IMR 2010, 381).
– a) Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. b) An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel. § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stellt eine angemessene und interessengerechte Regelung bereit (BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -; in: IMR 2010, 383).
– Die Eigentümermehrheit kann ohne Beschlusskompetenz kraft Vereinbarung oder Gesetzes Pflichten einzelner Eigentümer nicht durch Beschluss begründen (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -; in: IMR 2010, 384).
– Wenn ein Verwalter nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftritt und dabei über seine eigene Abberufung abstimmt, so geht es um die Ausübung des Stimmrechts der Miteigentümer und damit um deren Recht zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten. Der Verwalter ist deshalb weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch den allgemeinen Rechtsgedanken, wonach das Mitglied einer Peronenvereinigung nicht an der Entscheidung über Maßnahmen beteilgt sein soll, die die Gemeinschaft ihm gegenüber aus wichtigem Grund vornehmen will, gehindert, an einer solchen Beschlussfassung mitzuwirken (OLG München, Beschluss vom 15.09.2010 – 32 Wx 16/10 -; in: GE 2010, 1431).
– Auch ein mit Zweidrittel-Mehrheit aufgrund einer Öffnungsklausel gefasster früherer Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Aufzugskosten kann nach Inkrafttreten der WEG-Reform mit einfacher Mehrheit geändert werden (LG Berlin, Urteil vom 02.07.2010 – 85 S 47/10 WEG -; in: GE 2010, 1549).
– Besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen. b) Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschlae durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt (BGH, Urteil vom 01.10.2010 – V ZR 220/09 -; in: GE 2010, 1629).
– 1. Ist der Verwalter wegen einer Betroffenheit (hier: Verwalterentlastung) von der Zustellungsvertretung für die Beschlussanfechtungsklage ausgeschlossen, muss der Kläger bereits in der Klageschrift entweder eienn vorhandenen Ersatzzustellungsvertreteer oder sämtliche übrigen Wohnungseigentümer benennen. 2. Eine fristwahrende demnächstige Zustellung scheidet aus, wenn binnen fünf Wochen nach Klageeinreichung nicht wegen des Ausbleibens der gerichtlichen Kostenanforderung nachgefragt wird (AG Wedding, Urteil vom 30.11.2010 – 14 C 653/09 -; in: GE 2011, 67).
– Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungeigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. b) Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht augewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird (BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10 -).
– Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09 -; in: GE 2010, 1063, und NJW 2010, 2801).
– Auch Vereinbarungen über die Verteilung von Heizkosten können durch Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG abgeändert werden. Die Vereinbarkeit mit der Heizkostenverordnung bestimmt sich dabei nach der Fassung, die bei erstmaliger Geltung des beschlossenen Verteilungsschlüssels in Kraft ist (BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/09 -; in: IMR 2010, 434).
– 1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Allerdings können Dritte in der Versammlung anwesend sein, wenn sie nur zum Zwecke der Anhörung, Befragung oder Beratung zu einzelnen Punkten hinzugezogen werden. Allerdings setzt dies voraus, dass der Dritte im Interesse der Gesamtheit der Wohnungeigentümer hinzugezogen wird. 2. Die nicht berechtigte Anwesenheit eines Dritten muss sich bei der angegriffenen Beschlussfassung ausgewikt haben können (LG Karlsruhe, Urteil vom 27.07.2010 – 11 S 70/09 -; in: IMR 2010, 437).
– 1. Die Anfechtungsklage geegn einen Beschluss einer Untergemeinschaft, die nach der Gemeinschaftsordnung eigene Eigentümerversammlungen abhalten darf und die grundsätzlich mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet ist, ist nur gegen die übrigen Eigentümer der betreffenden Untergemeinschaft zu richten. 2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass sowohl die Gesamtgemeinschaft als auch die Untergemeinschaften Jahresabrechnungen austellen sollen, besteht eine Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft zur Genehmigung der Jahresabrechnung nur, soweit durch diese Abrechnung gemienschaftsbezogene Zu- und Abflüsse auf die Miteigentümer der Untergemeinschaft verteilt werden, die zuvor durch die Abrechnung der Gesamtgemeinscahft der Untergemeinschaft wirksam zugewiesen wurden (LG München I, Urteil vom 20.12.2010 – 1 S 8436/10 -; in: GE 2011, 275).
– Ein Eigentümerbeschluss, wonach eine Kurzzeitvermietung an Feriengäste (Touristen) erst ab zwei Wochen möglich ist, ist nichtig (AG Mitte, Urteil vom 06.01.2011 – 22 C 5/10 -; in: GE 2011, 279).
– 1. Die Wohnungseigentümer hanben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 IV WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. 2. Ein Beschluss nach § 16 IV WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kotenverteilugnsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Wohnungseigentümer auf Gelichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemienen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß fürht zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 164/09 -; in: NJW 2010, 2513).
– Die Missachtung einer Regelung der Gemeinschaftsordnung, wonach zur Gültigkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses die Eintragung des Beschlusses in ein Beschlussbuch erforderlich ist, führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des nicht in das Beschlussbuch eingetragenen Wohnungseigentümerbeschlusses (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.10.2010 – 5 S 7/10 -; in: IMR 2011, 26).
– Die Kostenbefreiung des § 16 Abs. 6 2. Halbs. WEG greift auch im Falle der unterbliebenen Zustimmung zu eienr nachteiligen baulichen Veränderung, ohne dass es der vorherigen Anfechtung der Baumaßnahmen als solcher bedürfte (AG München, Urteil vom 23.09.2010 – 483 C 487/10 -; in: IMR 2011, 30).
– Die Vollziehbarkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung kann durch eine einstweilige Verfügung gemäß § 940 f ZPO ausgesetzt werden, wenn die Verfügung zur Abwehr wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen nötig erscheint (AG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2010 – 102d C 11/10 -; in: IMR 2011, 43).
– Bleiben bei objektiver Auslegung einer von den Wohnungseigentümern beschlossenen Gebrauchsregelung Zweifel, ob sie andere Nutzungen ausschließt oder mitumfasst, ist sie jedenfalls auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (LG Berlin, Urteil vom 05.11.2010 – 55 S 94/10 WEG -; in: GE 2011, 419).
– Dem Kläger fehlt die Anfechtungsbefugnis, wenn er oder sein Vertreter einem später angegriffenen Beschluss in der Hauptversammlung zugestimmt hat (BGH, Urteil vom 21.06.2010 – II ZR 24/09 -; in: IMR 2011, 62).
– 1. Bei gesetzlichen Öffnungsklauseln ist bei Nicherreichen des Quorums von ¾ aller Wohnungseigentümer ein gleichwohl gefasster Beschluss nur anfechtbar, also nicht bereits nichtig. 2. Gleiches gilt bei vereinbarten Öffnungsklauseln mit bestimmten Mehrheitsvorgaben (LG München I, Beschluss vom 20.09.2010 – 36 S 12740/10 WEG -; in: IMR 2011, 65).
– Ein Beschluss, der die vorbehaltslose Zahlung einer Werklohnforderung vor Abnahme anordnet, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar in Betracht kommt, dass die geforderte Vergütung nicht oder nicht in voller Höhe berechtigt ist (hier: wegen mangelhafter Bauausführung) und auch nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, gleichwohl Zahlung zu leisten (KG, Beschluss vom 27.08.2007 – 24 W 88/07 -; in: KGR Berlin 2008, 1; Info M 2008, 125).
– 1. Die Vollwärmedämmung einer Fassade ist in der Regel eine modernisierende Instandsetzung. 2. Bei eienr modernisierenden Instandsetzung haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen, was sie tun (hier: Ob sie die ganze Fassade oder nur Teile in Stand setzen) (OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.11.2010 – 20 W 138/08 -; in: IMR 2011, 12).
– Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt sind un der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 06.11.2009 – V ZR 73/09, IMR 2010, 33 = NJW 2010, 446 ff; Urteil vom 05.03.2010 – VZR 62/09, IMR 2010, 253= NJW 2010, 2132 f; Urteil vom 17.09.2010 – V ZR 5/10, IMR 2010, 540 = NJW 2010, 3376 f) (BGH, Urteil 21.01.2011 – V ZR 140/10 -; in: IMR 2011, 169).
– Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10 -; in: GE 2011, 761).
– a) Auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtungsklage, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind. b) Ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht zugestimmt hat, wird nach erfolgreicher Beschlussanfechtung auch dann nicht in analoger Anwendung von § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt ist und nicht rückgängig gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 202/10 -).
– Das Recht zur Beschlussanfechtung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Abrechnungsfehler den anfechtetenden Wohnungseigentümer nur mit einem geringen Betrag betrifft. Dies gilt insbesondere dann, wenn generelle Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung bestehen, die innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist nicht behoben werden können. Ob etwa anderes zu gelten hat, wenn die Anfechtung ersichtlich rechtsmissbräuchlich ist, bleibt offen. 4. Die Entlastung des Verwalters un der Rechnungsprüfer wiederspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Abrechnung, auf die sich die Entlastung gezieht, fehlerhaft ist. Offen bleibt, ob insbesondere nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts der bisher herrschenden Meinung zur Verwaltungsentlasttung zu folgen ist (OLG München, Beschluss vom 01.04.2011 – 32 Wx 1/11 -; in: GE 2011, 899).
– Auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer besthet ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtungsklage, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind (BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 202/10 -; in: GE 2011, 1029).
– Wenn die Anfechtungsklage an den Verwalter als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer zugestellt worden ist, kann die fehlende Angabe der Namen und Anschriften bisher nicth genannter Wohnungseigentümer auch noch im Berufungsrechtszug nachgeholt werden mit der Folge, dass der Mangel der Zulässigkeit der Klage geheilt wird (BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 99/10 -; in: GE 2011, 1241) (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 34/11 -; in: GE 2011, 1312).
– Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11 -).
– Eine mehrheitlich beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG darf nur nicht gegen das Wollkürverbot verstoßen, bedarf jedoch darüber hinaus keines besonderen sachlichen Grundes (BGH, Urteil vom 16.09.2011 – V ZR 3/11 -; in: GE 2011, 1627).
– 1. Die Beseitigung eines kranken Baumes, der zudem Gemeinschaftseigentum beschädigt, kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. 2. Hat die Wohnanlage weniger Stellplätze und Garagen als Wohneinheiten, verstößt eine Regelung übe die Vermietung für mehrere Jahre gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Berlin, Urteil vom 24.06.2011 – 55 S 419/10 -; in: GE 2011, 1631).
– Sind 70 % der Heizkosten nach Verbrauch zu verteilen, werden von den Wärmemessgeräten aber nur 12,83 € des Verbrauchs erfasst, widerspricht ein weiteres Festhalten am Verteilungsschlüssel ordnungsgemäßer Verwaltung (AG Lichtenberg, Urtiel vom 14.09.2011 – 119 C 14/11 -; in: GE 2011, 1631).
– Vom dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11 -; in: GE 2011, 1687).
– Auch eine gesondert erstellte Heizkostenabrechnung muss in der Jahresgesamt- und in den Jahreseinzelabrechnungen berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnung berücksichtigt und es müssen zumindest in den Jahreseinzelabrechnungen Jahresendsalden ausgewiesen werden. Andernfalls widersprechen sowohl die gesonderte Heizkostenabrechnung als auch die Jahresrestabrechnung einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind für unwirksam zu erklären (LG München I, Urteil vom 08.08.2011 – 1 S 4470/11 -; in: GE 2011, 1695).
– a) Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. b) Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -).
– a) Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahmegemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht. b) Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11 -; in: GE 2012, 213).
– Das Recht zur Beschlussanfechtung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass ein Abrechnungsfehler den anfechtenden Wohnungseigentümer nur mit einem geringen Betrag betrifft. Dies gilt insbesondere dann, wenn generelle Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung bestehen, die innerhalb der Beschlussanfechtungsfrist nicht behoben werden können. 2. Die Entlastung des Verwalters und der Rechnungsprüfer widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung, auf die sich die Entlastung bezieht, fehlerhaft ist. Offen bleibt, ob insbesondere nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts der bisher herrschenden Meinung zur Verwalterentlastung zu folgen ist (OLG München, Beschluss vom 01.04.2011 – 32 Wx 1/11 -; in: IMR 2011, 197).
– a) Hat derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben, so ist er zu der Erhebung einer Anfechtungsklage nicht befugt; der wahre Berechtigte ist Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten. b) Kann die Zustimmung zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil und Versäumnisurteil vom 20.07.2012 – V ZR 241/11 -; in: GE 2012, 1241).
– Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11 -).
– Wird der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung wegen fehldender Kontostände angefochten, werden die Wohnungseigentümer aber nur zur Ergänzung ihres Abrechnungsbeschlusses verurteilt und wird durch einen inzwischen bestandskräftig gewordenen Ergändzungsbeschluss der Wohnungseigentümer der Mangel geheilt, erledigt sich im Berufungsverfahren der Anfechtungsprozess, weil numehr eine vollständige Jahresabrechnung vorliegt, welche die erforderlichen angaben aufweist und entsprechende Rechtswirkungen entfaltet (LG München I, Urteil vom 06.10.2011 – 36 S 17150/10 -; in: GE 2012, 419).
– Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen lund so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urtei vom 09.03.2012 – V ZR 147/11 -; in: GE 2012, 697).
– a) Ein Wohnungserbbauberechtigter (Wohnungseigentümer) kann sich bei der Ausübung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind. b) Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Gemeinschaft von der Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungserbbauberechtigten (Wohnungseigentümern) abhängig, muss das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personden unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) sind oder für sich oder andere Wohnungserbbauberechtigte (Wohnungseigentümer) handeln (BGH; Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11 -; in: GE 2012, 1107).
– Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden (BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 -; in: GE 2012, 761).
– 1. Auch wenn die Teilungserklärung den Mitgliedern von Untergemeinschaften eine Beschlusskompetenz für die sie betreffenden Betriebskosten einräumt, muss sich die Anfechtung eines solchen Eigentümerbeschlusses gegen alle übrigen Wohnungseigentümer richten, soll die Klage nicht unzulässig sein. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften – soweit rechtlich zulässig – selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und der Untergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11 -; in: GE 2012, 1383).
– a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohungseigentümergemeinschaft zu beschließen. b) Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden. c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keine Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas anderes gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe – etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse – die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/11 -; in: GE 2013, 1641).
– 1. Der bei Mehrheitsbeschlüssen zu beachtende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt Differenzierungen nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht. 2. Bei der Auslegung von Mehrheitsbeschlüssen ist der wirkliche Wille der Wohnungseigentümer zu erforschen und nicht an einem juristisch zweifelhaften Wortlaut zu haften (BGH, Urteil vom 30.11.2013 – V ZR 234/11 -; in: GE 2013, 129).
– Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog) (BGH, Entscheidung vom 14.12.2012 – V ZR 162/11 -).
– Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog) (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 162/11 -).
– Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 102/12 -).
– Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmergebnis nicht ausgewirkt hat; anderes verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise augehebelt wird (BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10 -; in: IMR 2011, 104).
– Darf eine Untergemeinschaft nach der Gemeinschaftsordnung eigene Eigentümerversammlungen abhalten, so ist die Anfechtung dort gefasster Beschlüsse nur gegen die Eigentümer dieser Untergemeinschaft zu richten. 2. Hat die Untergemeinschaft nach der Gemeinschaftsordnung eine eigene Jahresabrechnung aufzustellen, so reicht die hieraus folgende Beschlusskompetenz nur so weit, als Zu- und Abflüsse betroffen sind, die durch die Abrechnung der Gesamtgemeinschaft der Untergemeinschaft zugewiesen wurden (LG München I, Urteil vom 20.12.2010 – 1 S 8436/10 -; in: IMR 2011, 108).
– 1. Zu den Voraussetzungen untr denen der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Umstellung von einer Öl-Zentral-Heizung auf Fernwärme als modernisierende Instandsetzung im Sinne der §§ 21 Abs. 3, 22 Abs. 3 WEG angesehen werden kann. 2. Eine „modernisierende Instandsetzung“ kann über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, selbst wenn der Ersatz in modernerem Zustand beschafft wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die Neuerung die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber derjenigen darstellt, die sich auf die Wiederherstellugn des mangelfreien Zustands beschränkt (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.07.2010 – 14 S 438/10 -; in: IMR 2011, 503).
– 1. Ob ein Negativbeschluss einer auf § 21 Abs. 4 WEG gestützten Klage auf Zustimmung zu einem Beschluss entgegensteht, ist durch Auslegung zu bestimmen. 2. Eine Sperrwirkung ist in der Regel nicht gegeben, wenn sich der Negativbeschluss in der Ablehnung des gestellten Antrages erschöpft (LG München I, Urteil vom 27.06.2011 – 1 S 1062/11 -; in: IMR 2011, 505).
– 1. Sofern die Gemeinschaftsordnung die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen den Sondereigentümern der betroffenen Balkone auferlegt, tragen die jeweiligen Sondereigentümer sämtliche Kosten für die Instandhaltung/ Instandsetzung, mithin auch Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten an Teilen des Balkons, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind. 2. Eine abweichende Kostenverteilung im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG dahingehend, dass die Instandhaltungs-/ Instandsetzungskosten nicht nur auf die betroffenen Sondereigentümer umgelegt werden, sondern auf alle Eigentümer, mithin auch auf diejenigen, deren Wohnung über keinen Balkon verfügt, kann wirksam nicht beschlossen werden, da dabei der Gebrauch oder die Gebrauchsmöglichkeiten nicht berücksichtigt werden (AG Kiel, Urteil vom 07.07.2011 – 108 C 341/10 -; in: IMR 2011, 509).
– 1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit Mehrheitsbeschluss die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums an sich ziehen und erklären. 2. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG, wenn zu diesem Zeitpunkt noch erhebliche, der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannte Mängel vorliegen oder wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich nicht völlig unerheblicher Mängel, die aber nicht zur Abnahmeverweigerung berechtigen, bei Abnahme keinen Vorbehalt erklärt (AG Tettnang, Urteil vom 21.04.2011 – 4 C 1132/10 -; in: IMR 2011, 510).
– Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 -; in: GE 2013, 953).
– Führt der Kläger in seiner Anfechtungsklage bereits ausgescchiedene Wohnungseigentümer in der Klageschrift auf, und beantragen diese durch einen Rechtsanwalt die Entlassung aus dem Prozessrechtsverhältnis, sind dem Kläger die zur Geltendmachung der fehlenden Parteistellung notwendigen Kosten aufzuerlegen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 26.04.2013 – 2-13 T 60/12 -; in: GE 2013, 1080).
– Ausnahmsweise ist eine eigenständige Anfechtung des Geschäftsordnungsbeschlusses möglich, wenn der rechtswidrige Beschluss zur Geschäftsordnung über die gegenwärtige Versammlung hinaus auch Rechtswirkungen für künftige Versammlungen haben soll (LG Köln, Urteil vom 30.06.2011 – 29 S 246/10 -; in: IMR 2012, 115).
– Wird ein Negativbeschluss der Wohnungseigentümer angefochten, ist die Klage unbegründet, wenn die Wohnungseigentümer auch eine andere Alternative hätten beschließen können, also das Ermessen hinsichtlich einer positiven Entschließung nicht auf Null reduziert war (LG Berlin, Beschluss vom 26.02.2013 – 85 T 189/12 WEG -; in: GE 2013, 1148).
– 1. Abweichungen vom Kopfstimmrecht in der Teilungserklärung gelten auch für die Verwalterwahl und Abwahl (vgl. BGH, GE 2012, 208). 2. Die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung durch den Verwalter ist regelmäßig ein Abberufungsgrund (AG Charlottenburg, Urteil vom 18.01.2013 – 73 C 98/12 -; in: GE 2013, 1465).
– 1. Enthält ein Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird; nur anfechtbar ist er, wenn er eine durchführbare Regelung zumindest noch erkennen lässt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann offen zutage liegen. 2. Zum Ermessensspielraum des Gerichts bei Beschlussersetzung (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2013 – 55 S 52/12 WEG -; in: GE 2014, 261).
– Der Beschluss über die Ersetzung eines Rundholzzaunes durch Halbrundhölzer ist wegen der optischen Beeiträchtigung erfolgreich anfechtbar (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.10.2013 – 73 C 72/13 -; in: GE 2013, 1600).
– Genehmigt die Eigentümermehrheit Verträge, die in wesentlichen Punkten unwirksame Klauseln enthalten, sind diese Mehrheitsschlüsse erfolgreich anfechtbar (LG Berlin, Urteil vom 29.11.2013 – 55 S 216/12 WEG -; in: GE 2014, 331).
– Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 06.12.20013 – V ZR 85/13 -; in: GE 2014, 531).
– Tritt in einem Beschlussanfechtungsverfahren neben einem vom Verwalter beauftragten Rechtsanwalt vor Gericht ein einzelner beklagter Wohnungseigentümer für sich selbst auf und erkennt er die Ungültigkeit des Beschlusses an, kann ein solches Anerkenntnisurteil von den übrigen Wohnungseigentümern und dem Rechtsanwalt auch nicht mehr erfolgreich mit einer Berufung angegriffen werden (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 26.02.2014 – 2-13 S 142/12 -; in: GE 2014, 533).
– a) Ob Wohnungseigentümer für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen. b) Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden (BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 -).
– Ein Beschluss über die rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten zu 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch entspricht dann nicht ordnungsgemäßer WEG-Verwaltung, wenn das Gebäude mit Fernwärme versorgt wird; der Verteilungsschlüssel des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO gilt entgegen dem Wortlaut des § 7 Abs. 3 HeizkVO in diesen Fällen nicht (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 66/13 -; in: GE 2014, 883).
– 1. Die Entlastung ist schon dann ordnungswidrig, wenn der Verwalter die zur Sanierung erforderlichen Tätigkeiten nicht entfaltet hat. 2. Die Teilanfechtung eines Eigentümerbeschlusses kann in zweiter Instanz erweitert werden, wenn sie auf die der Entscheidung ohnehin zugrunde zu legenden Tatsachen gestützt wird (LG Berlin, Urteil vom 21.02.2014 – 55 S 365/12 -; in: GE 2014, 884).
– 1. Die Anfechtungsklage ist verfristet, wenn weder das Datum der angefochtenen Eigentümerbeschlüsse angegeben noch ein Protokoll der Eigentümerversammlung beigefügt wird. 2. Bei einer Pkw-Stellplatzregelung haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen. Eine Nummerierung der Stellplätze und eine zeitlich beschränkte Zuweisung sind nicht in jedem Fall notwendig (LG Berlin, Urteil vom 28.02.2014 – 55 S 150/12 -; in: GE 2014, 1070).
– I. Beschlüsse einer Untergemeinschaft sind nichtig, soweit die Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene Beschlusskompetenz überschreitet. II. Allein der Umstand, dass durch die Gemeinschaftsordnung den Untergemeinschaften bestimmte Kosten zur Verteilung zugewiesen werden, führt nicht dazu, dass auch die Einnahmen der Gesamtgemeinschft den jeweiligen Untergemeinschaften zugewiesen sind. Insbesondere gebietet die diese Regelung nicht eine Zuordnung der Wohngelder zu den jeweiligen Untergemeinschaften. III. Wenn nach der Gemeinschaftsordnung einzelne Untergemeinschaften über die Verteilung bestimmter Kosten zu entscheiden haben, ohne das vorgesehen ist, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen, so empfiehlt sich folgendes dreistufige Vorgehen: 1. Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und Zuweisung bestimmter Kosten zu den Untergemeinschaften durch die Gesamtgemeinschaft entsprechend den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung. 2. Verteilung der zugewiesenen Kosten durch die jeweiligen Untergemeinschaften. 3. Genehmigung der Einzeljahresabrechnungen durch die Gesamtgemeinschaft unter Übernahme der durch die Untergemeinschaften vorgegebenen Kostenverteilung für die Untergeminschaften zugewiesenen Kosten (Fortführung der Entscheidung LG München I vom 20.12.2010 – 1 S 8436/10, GE 201, 275 = NZM 2011, 125) (LG München I, Urteil vom 02.06.2014 – 1 S 3223/12 -; in: GE 2014, 1349).
– 1. Sieht die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft vor, dass für die Abrechnung Untergemeinschaften gebildet werden, folgt daraus nicht, dass diese Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen haben. 2. Daran ändert auch nichts, dass über einen Beschluss nach den Grundsätzen über das „Blockstimmrecht“ nur von einer Untergemeinschaft abgestimmt wurde; die Entscheidung bleibt ein Beschluss der Gesamtgemeinschaft. 3. Da die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft notwendige Streitgenossen sind, ist die Klage oder ein Rechtsmittel nur gegen eine Untergemeinschaft unzulässig (LG München I, Urteil vom 31.01.2011 – 1 S 15378/10 -; in: IMR 2011, 259).
– a) Die durch eine Öffnungsklausel legitmierte Mehrheitsmacht wird materiellrechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt, ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. b) Zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belasungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt (BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13 -).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt eine Beschlusskompetenz für den Einbau ordnungsrechtlich vorgeschriebener Rauchmelder. 2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Einbau von Rauchmeldern und die daraus folgende Kostentragung hält sich nur dann im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn man in angemessener Weise Rücksicht darauf nimmt, dass einzelne Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bereits mit entsprechenden Rauchmeldern ausgestattet haben. 3. Wohnungseigentümer, die ihr Sondereigentum nachwerislich bereits mit DIN-Norm-gerechten Geräten ausgestattet und den Nachweis über die erforderliche Wartung erbracht haben, sind von den Kosten der Anschaffung und Wartung angemessen auszunehmen; ihnen können entsprechende Nachweispflichten gegenüber der Verwaltungn auferlegt werden (LG Braunschweig, Urteil vom 07.02.2014 – 6 S 449/13 ; in: GE 2014,1535).
– 1. Eine rechtsmissbräuchliche Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer liegt dann vor, wenn neben der Ausübung des Mehrheitsstimmrechts weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnugnsgemäßer Verwaltung darstellen. 2. Ein solcher Verstoß kann schon anzunehmen sein, wenn der Mehrheitseigentümer eine erheblich teurere Verwaltung wählt, obwohl kein sachlicher Grund für die Bevorzugung bestand (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 – 55 S 302/12 -; in: GE 2014, 1537).
– 1. Nachträgliche Anbauten (hier: Balkone im Innenhof) stellen eine Veränderung der Eigenart einer Wohnanlage dar und bedürfen des einstimmigen Beschlusses. 2. Eine Nutzungseinschränkung von 10 % einer Gemeinschaftseigentumsfläche ist eine erhebliche Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr. 1 WEG. 3. Der Anbau von Balkonen stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i. V. m. § 559 Abs. 1 BGB dar. 4. Die Beurteilung der unbilligen Benachteiligung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG erfolgt anhand einer Prognoseentscheidung zum Zeitpunkt der Beschlussfassung. 5. Das Risiko von Mietminderungen bei baulichen Maßnahmen ist ein Beurteilungskriterium für § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 2 WEG (LG Lüneburg, Urteil vom 31.05.2011 – 9 S 75/10 -; in: IMR 2011, 331).
– Auch nach Vollzug eines Beschlusses der Wohnungseigentümer besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtungsklage, solange Auswirkungen der Beschlussanfechtung auf Folgeprozesse nicht sicher auszuschließen sind (BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 202/10 -; in: IMR 2011, 345).
– 1. Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt; ein in solche Recht ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirksam. 2. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt (BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13 -; in: GE 2015, 63).
– 1. Die Wohnungseigentümer haben zur Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG einen weiten Gestaltungsspielraum. Dieser gestattet unter Umständen auch eine rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels. 2. Für die Änderung des Verteilerschlüssels für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10 -; in: IMR 2011, 285).
– Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrückstellung und bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Ermessen (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 -; in: IMR 2011, 286).
– 1. Eine Korrektur, der zwar rechtzeitig im sinne des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eingereichten, aber in einzelnen Punkten unvollständigen oder fehlerhaften Eigentümerliste, ist grundsätzlich auch noch nach dem Zeitpunkt gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG möglich. 2. So ist insbesondere die Nachbenennung einer Miteigentümerin, die ihren Miteigentumsanteil gemeinschaftlich mit dem Ehemann hält, aber in der rechtzeitig vorgelegten Eigentümerliste fehlt, noch in der Berufungsinstanz zulässig (LG München I, Urteil vom 09.05.2011 – 1 S 22360/10 -; in: IMR 2011, 303).
– 1. Enthält die Teilungserklärung eine Relgung, wonach in Ergänzung des § 23 WEG bestimmt wird, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlulng außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Eigentümern zu unterzeichnen ist, so macht ein Verstoß hiergegen den Beschluss anfechtbar. 2. Eine stillschweigende Abänderung dieser Regelung durch ständige Übung, indem immer der Verwalter und die Verwaltungsbeiräte das Protokoll unterzeichnen, setzt das Bewusstsein der Wohnungseigentümer voraus, dass sie von der Teilungserklärung abweichen und eine Regelung für die Zukunft schaffen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2011 – 20 W 500/08 -; in: IMR 2011, 422).
– 1. Macht eine Vereinbarung die Gültigkeit eines Beschlusses von seiner Protokollierung und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei Wohnungseigentümern abhängig, muss das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln (BGH, Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 178/11 -; in: IMR 2012, 294).
– Ein Wohnungseigentümer, der sich an der Beratung und Abstimmung über den einheitlichen Beschlussantrag zu einem TOP beteiligt, ohne die Nichteinhaltung des § 23 Abs. 2 WEG zu rügen, kann nicht im Wege der Anfechtungsklage Ladungsfehler einwenden (LG Hamburg, Urteil vom 25.05.2011 – 318 S 21/11 -; in: IMR 2012, 31).
– 1. Die Vorlage einer aktuellen Eigentümerliste kann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorgelegt werden. 2. Ohne Bedeutung ist es, dass vorher bereits einmal mündlich verhandelt und auch zwischendurch das schriftliche Verfahren angeordnet worden ist (LG Lüneburg, Urteil vom 29.09.2011 – 5 S 34/11 -; in: IMR 2012, 42).
– Missachtet der Verwalter die in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bzw. die durch eine Teilungserklärung bestimmte Einberufungsfrist, rechtfertigt dies allein nicht, einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss für ungültig zu erklären (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.09.2012 – 16 S 9/12 -; in: IMR 2013, 151).
– Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 102/12 -; in: IMR 2013, 163).
– 1. Die dreijährige Verjährungsfrist für Wohngeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung. 2. die „verstärkende“ Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung für rückständige Vorschüsse besteht lediglich darin, dass der Korrekturvorbehalt, unter dem die Vorschusszahlungen stehen, entfällt (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 -; in: IMR 2012, 330).
– Den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung. Da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regen der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen daher grundsätzlich „DIN-gerecht“ auszuführen (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12 -; in: IMR 2013, 332).
– 1. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. 2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 -; in: IMR 2013, 333).
– Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamerea überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung über Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12 -; in: IMR 2013, 334).
– 1. WEG-Beschlüsse wirken auch ohne Eintragung wie Grundbucherklärungen für und gegen Rechtsnachfolger und müssen deswegen bestimmt sein. 2. Unklare Eigentümerbeschlüsse können ausgelegt werden, wobei die Auslegung wegen der Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern entsprechend den Regeln für Grundbucheintragung aus sich heraus objektiv und normativ erfolgen muss. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. 3. Wenn die Errichtung eines Müllplatzes ohne weitere Angaben zu Standort, Fläche, Höhe, Material etc. beschlossen wird, ist der Beschluss inhaltlich unbestimmt und nichtig (LG Berlin, Urteil vom 05.05.2013 – 55 S 52/12 -; in: IMR 2013, 335).
– Ein WEG-Beschluss, in dem nicht geregelt ist, dass jedenfalls eine „eiserne Reserve“ zur Kostendeckung der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt, ist unwirksam, wenn die Gefahr besteht, dass die Instandsetzungsrücklage in vollem Umfang aufgefüllt wird, ohne dass Zahlungen auf die zur Kostendeckung erfoderlichen Wohngeldzahlungen erzielt werden (LG Köln, Urteil vom 13.12.2012 – 29 S 95/12 -; in: IMR 2013, 338).
– Soll der Gebrauchswert eines Gebäudes hinsichtlich des Energieverbrauchs durch eine Baumaßnahme nachhaltig erhöht werden, stellt dies ohne Instandsetzungsbedarf keine sog. moderniserende Instandsetzungsmaßnahme dar, so dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss hierüber nicht ausreichend ist (LG Saarbrücken, Urteil vom 28.03.2013 – 5 S 182/12 -; in: IMR 2013, 339).
– 1. Die Verwalterstellung einer zur WEG-Verwalterin bestellten GmbH kann nicht nach Abspaltung des verwalteten Unternehmensteils durch Verschmelzung auf eine andere GmbH übertragen werden. 2. Einer Übertragung der Verwlaterstellung nach § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG ohne zustimmenden Beschluss der Versammlung der Wohnungseigentümer steht § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG entgegen. 3. Wird die Wohnungseigentümerversammlung von einer nicht dazu ermächtigten Person geleitet, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit anfechtbar (LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 27.11.2012 – 6a S 98/11 -; in: IMR 2013, 340).
– 1. Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Konkurrenzangebote einzuholen, wobei es keine feste Größe hinsichtlich der Anzahl der einzuholenden Angebote gibt. Diese sind den einzelnen Wohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglich zu machen. 2. Ein Ermächtigungsbeschluss, mit dem der Verwaltungsbeirat beauftragt und bevollmächtigt wird, den Verwaltervertrag auszuhandeln und namens der Wohnungseigentümer zu unterzeichnen und Vollmacht zu erteilen, ist unzulässig, wenn er keien Einschränkung der Ermächtigung enthält. Die Wohnungseigentümer müssen zumindest die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages und die Vergütung des Verwalters kennen. Diese Eckdaten müssen vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sein (LG Köln, Urteil vom 31.01.2013 – 29 S 135/12 -; in: IMR 2013, 341).
– 1. Die grundsätzlich mögliche Teilanfechtung von Beschlüssen setzt die Abtrennbarkeit des angefochtenen Teils voraus. Dieses ist nicht gegeben, wenn die Reduzierung einer Sonderumlage begeht wird. 2. Legt der Wortlaut eines Antrags im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG eine unzulässige Teilanfechtung nahe, ist das Gericht nicht nur zu einem Hinweis auf die Unzulässigkeit einer solchen Klage verpflichtet. Es mus sich vielmehr vergewissern, dass eine solche Auslegung dem Willen des Klägers entspricht (BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 233/11 -; in: IMR 2013, 27).
– 1. Selbst bei Annahme iner sog. Untergemeinschaft kann diese kein eigenes Rechtssubjekt darstellen. 2. Eien Anfechtungsklage kann daher nicht nur im Rahmen einer „Untergemeinschaft“ und damit nicht (nur) gegen deren Mitglieder geführt werden, sondern muss sich gegen sämtliche (übrigen) Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Dies gilt ausnahmslos und gerade auch dann, wenn durch die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gebildet worden sind. 3. Eine etwaige parielle Kompetenz der Mitglieder einer Untergemeinschaft findet ihre Grenzen allerdings dort, wo die Interessen der Gesamtgemeinschaft tangiert werden. 4. Die Gesamtjahresabrechnung sowie der Gesamtwirtschaftsplan sind nach der gesetzlichen Grundkonzeption unabdingbar (AG Bremen, Urteil vom 22.06.2012 – 29 C 5/12 -; in: IMR 2013, 29).
– Zwei gegen denselben Beschluss gerichtete Anfechtungsklage müssen nach § 47 WEG zwingend – gegebenenfalls auch noch in der Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend – zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden werden. Wird die Entscheidung in einem der Verfahren rechtskräftig, hat dies grundsätzlich die Unzulässigkeit der zweiten Klage zur Folge (BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 7/12 -; in: IMR 2013, 38).
– In einer Bruchteilseigentümergemeinschaft kann jeder Miteigentümer unabhängig von den anderen Beschlüsse der Eigentümerversammlung im Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG überprüfen lassen. Die anderen Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft sind dann nicht Beklagte, sondern analog § 48 Abs. 1 WEG beizuladen (LG München I, Urteil vom 12.01.2012 – 36 S 6417/11 -; in: IMR 2012, 161).
– Bei der Beschlussanfechtungsklage nach § 46 WEG ist die Vorschrift über das sofortige Anerkenntnis (ZPO § 93) mit der Folge, dass dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen sind, nicht anwendbar (AG Wiesbaden, Urteil vom 07.10.2011 – 92 C 3285/11 -; in: IMR 2012, 174).
– Kann die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 241/11 -; in: IMR 2012, 420).
– Wird ein Wohnungseigentümer nicht zur Eigentümerversammlung geladen, führt die Nichtladung regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11 -; in: IMR 2012, 421).
– 1. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist nicht mehr der Eigentümer, sondern nur noch der Insolvenzverwalter zur Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung berechtigt, mithin im Klageverfahren aktivlegitimiert. 2. Erhebt der Insolvenzverwalter eine Klage als Vertreter des Schuldners und nicht als Partei kraft Amtes und beantragt er die Berichtigung des Rubrums, ist eine solche Rubrumsberichtigung zulässig. Eine neue Partei wird hierdurch in das Prozessverhältnis nicht eingeführt (LG Düsseldorf, Urteil vom 05.04.2012 – 19 S 119/11 -; in: IMR 2012, 431).
– Eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses ist gegen sämtliche anderen Wohnungseigentümer als notwendige Streitgenossen zu richten. Dies gilt auch dann, wenn es um den Beschluss einer Untergemeinschaft geht (BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 145/011 -; in: IMR 2012, 433).
– Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag zur Deckung des Finanzbedarf schließen soll (BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/11 -; in: IMR 2012, 509).
– Die Einheitlichkeit der Fassade wird durch eine Verglasung von Loggia und Umbau zu einem Wintergarten gestört. Da es sich ume ine unzulässige bauliche Veränderung handelt, muss jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Baumaßnahme zustimmen (AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2012 – 73 C 220/10 -; in: IMR 2013, 75).
– Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als moderniserende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11 -; in: IMR 2013, 108).
– 1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. 2. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zum erzielbaren Vorteil stehen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11 -; in: IMR 2013, 109).
– Das Gericht für Wohnungseigentumssachen muss dem Verwalter in Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG aufgeben, eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen. Im Weigerungsfall muss der Verwalter hierzu durch Ordnungsmittel angehalten werden. Keinesfalls darf die Säumnis des Verwalters zur Abweisung der Anfrechtungsklage als unzulässig führen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 162/11 -; in: IMR 2013, 125).
– 1. Die im Gesetz bestimmte notwendige qualifizierte Mehrheit kann nicht durch die Gemeinschaftsordnung geregelt werden. 2. Der Verwalter ist in der Regel nicht ohne Anlass verpflichtet, die Ermächtigung eines Mitberechtigten bei der Stimmabgabe zu prüfen (LG Köln, Urteil vom 04.10.2012 – 29 S 91/12 -; in: IMR 2013, 192).
– Die Veränderung des Erscheinungsbilds einer einheitlichen hellgelben Fassade durch die Anbringung orangefarbenen Streifen, die sich in jedem Stockwerk über sechs Balkone (drei pro Haushälfte) erstrecken, bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (LG München I, Urteil vom 20.09.2012 – 36 S 1982/12 WEG -; in: IMR 2013, 193).
– 1. Teilt ein Wohnungseigentümber seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt seine Ladung zur Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzugn zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden (BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12 -; in: IMR 2013, 372).
– Vertragsänderungen für Verträge der einzelnen Wohnungseigentümer/Wohnungserbbauberechtigten mit Dritten können nicht mehrheitlich beschlossen werden (LG Düsseldorf, Urteil vom 06.03.2013 – 25 S 99/12 -; in: IMR 2013, 378).
– 1. Kleine Fehler der Abrechnung, die sich nur mit ganz geringfügigen Beträgen auswirken, sidn hinzunehmen und führen nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. 2. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt ausnahmsweise, wenn der Erfolg einer Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen bringt. 3. Ein Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kostenaufwand einer Neuvermessung die Wohnungseigentümer erheblich schlechter stellen würde als der Ansatz eines nicht der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Abrechnungsschlüssels (LG Berlin, Urteil vom 13.02.2013 – 85 S 64/12 WEG -; in: IMR 2013, 379).
– Durch Mehrheitsbeschluss kann den Wohnungseigentümern die nur kurzzeitige Vermietung von Wohnungseigentum nicht verboten werden (LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2013 – 85 S 143/12 -; in: IMR 2013, 422).
– 1. Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses die Unterzeichnung des Protokolls durch den Versammlungsleiter sowie von zwei Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten erforderlich ist, müssen die Mitunterzeichner in der Eigentümerversammlung anwesend gewesen sein. 2. Entsteht Streit über den Inhalt des Protokolls und weigert sich einer der beiden Wohnungseigentümer/Verwaltungsbeiräte, das Protokoll zu unterschreiben, kann der Verstoß gegen das Protokollierungserfordernis nicht durch die Unterschrift eines anderen anwesenden Eigentümers geheilt werden (LG Dortmund, Urteil vom 06.08.2013 – 1 S 298/12 -; in: IMR 2013, 465).
– 1. Das Verschieben von Erhaltungsmaßnahmen ist angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands trotz einer hohen finanziellen Belastung nicht zulässig. 2. Der Verwalter ist nicht befugt, bei einem finanziell weitreichenden Vorhaben, wie etwa umfangreichen Bauarbeiten nach einem Wasserschaden, eigene Entscheidungen zu treffen; seine Verpflichtung beschränkt sich vielmehr auf die Information der Eigentümer nebst Vorbereitung entsprechender Beschlussfassungen. 3. Lehnt die Eigentümerversammlung einen solchen Beschluss ab, kommen Ersatzansprüche nur gegen die übrigen Eigentümer in Betracht, nicht aber gegenüber dem Verwalter (LG Hamburg, Urtei lvom 10.04.2013 – 318 S 91/12 – ; in: IMR 2013, 467).
– Die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Daher kann ein werdender Wohnungseigentümer auch Beklagter einer Anfechtungsklage sein. Haben jedoch die klagenden Eigentümer die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, haben sie nicht alle übrigen Wohnungseigentümer verklagt, so dass die Anfechtungsklage unzulässig ist (AG Wiesbaden, Beschluss vom 08.04.2013 -; in: IMR 2013, 470).
– 1. Das Anbringen eines Dachbalkons stellt eine bauliche Veränderung dar, bei der alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. 2. Die Tatsache, dass in der Teilungserklärung eine Duldungsverpflichtung der anderen Eigentümer für den Fall eines Balkonbaus vorgesehen ist, kann daran nichts ändern. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht hierfür nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2013 – 55 S 171/12 -; in: IMR 2014, 27).
– 1. Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. 2. Bei der Entfernung eines Baums handelt es sich um eine bauliche Veränderung, wenn der Baum die Anlage entscheidend prägt bzw. charakteristisch für den optischen Eindruck der Wohnanlage ist. 3. Das ist der Fall bei einem Baum, der sich derart vom übrigen Baumbestand afu dem parkähnlich angelegten Gartenbereich der Anlage abhebt, dass er – würde er entfernt werden – an seinem derzeitigen Standort eine Art Lücke entstehen lassen würde (LG Hamburg, Urteil vom 29.05.2013 – 318 S 5/13 -; in: IMR 2014, 29).
– 1. Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten auf eine Verteilung nach Wohnflächen umstellen und für die Wohnflächen eine Berücksichtigung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 50 % vorsehen. 2. Eine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels ist nicht zulässig, wenn das Wirtschaftsjahr abgelaufen und der zu Grunde liegende Wirtschaftsplan bestandskräftig ist (Abweichung von LG Hamburg, IMR 2013, 423) (LG Berlin, Urteil vom 13.08.2013 – 85 S 177/12 WEG -; in: IMR 2014, 30).
– Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 48/13 -; in: IMR 2014, 165).
– Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohungseigentümer zur Erteilung der Zustimmung zu bewegen (BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 -; in: IMR 2014, 167).
– 1. Der Beschluss „Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen“ ist dahin zu verstehen, dass dem Verwalter die Aufgabe übertragen wird, eine Hausordnung zu erstellen. 2. Ein Beschluss dahingehend, dass der Verwalter eine Hausordnung mit verbindlicher Wirkung aufzustellen und den Wohnungseigentümern bekannt zu geben hat, ist bereits wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nichtig (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.06.2014 – 2-13 S 168/13 -; in: IMR 2014, 339).
– 1. Die Bildung getrennter Rücklagen kann nicht wirksam durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden, wenn die Teilungserklärung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorsieht, dürfen bisher bestehende getrennte Rücklagen durch Mehrheitsbeschluss in eine einheitliche Instandhaltungsrücklage überführt werden (LG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2014 – 25 S 141/13 -; in: IMR 2014, 388).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf grundsätzlich beschließen, dass bei Liquiditätsengpässen auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen wird. 2. Dies entspricht jedoch nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Modalitäten der Inanspruchnahme präzise geregelt sind. 3. So sind die Höhe einer unantastbaren eisernen Reserve wie auch die zeitliche Komponente dieser Maßnahme zu definieren (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.07.2014 – 2-13 S 91/13 -; in: IMR 2014, 389).
– 1. Die Montage eines Sonnensegels auf der Dachterrasse einer Penthousewohnung stellt wegen der damit verbundenen optischen Veränderung des Erscheinungsbilds des Gebäudes einen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar. 2. Entsprechendes gilt für an der Außenseite eines Terrassengeländers befestigte, licht- und sichtundurchlässige Sichtschutzmatten (LG Karlsruhe, Urteil vom 08.08.2014 – 11 S 34/14 -; in: IMR 2014, 391).
– 1. Der Anbau eines Außenlifts ist eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG. 2. § 16 Abs. 4 WEG gibt keine Beschlusskompetenz, dass die Eigentümer die Kostenverteilung für Instandhaltungen und Instandsetzungen dauerhaft ändern können. Notwenidg ist hierfür eine Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. 3. Es handelt sich in Bezug auf den neu anzubringenden Außenlift auch nicht um die regelung eines Einzelfalls im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG; die Regelung eines Einzelfalls bezieht sich auf die konkret durchzuführende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme (LG München I, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13 -; in: IMR 2014, 429).
– 1. Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV sind die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. 2. § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV gilt trotz des Wortlauts des § 7 Abs. 3 HeizkostenV nicht für Gebäude, die mit Fernwärme versrogt werden. 3. Ein Verteilungsschlüssel von 70/30 (Verbrauch/Fläche) kann auch für mit Fernwärme belieferte Gebäude der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 66/13 -; in: IMR 2014, 430).
– 1. Beschlüsse einer Untergemeinschaft sind nichtig, soweit die Untergemeinschaft darin die ihr nach der Gemeinschaftsordnung zugewiesene Beschlusskompetenz überschreitet. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung zwar geregelt, dass bestimmte Kosten von einzelnen Untergemeinschaften zu tragen sind, nicht jedoch, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen, ist ein Vorgehen wie folgt empfohlen: (a) Gesamtjahresabrechnung genehmigen; dabei betroffene Kostenpositionen den untergemeinschaften zuweisen. (b) Verteilung dieser Kosten durch die Untergemeinschaften; der anderen Kosten durch die Gesamtgemeinschaft. (c) Einzeljahresabrechnung genehmigen; Kostenverteilung durch Untergemeinschaften ist zu übernehmen. (d) Die Jahresabrechnungsgenehmigungsbeschlüsse werden je durch die Gesamtgemeinschaft gefasst (LG München I, Urteil vom 02.06.2014 – 1 S 3223/12 -; in: IMR 2014, 431).
– Ein Beschluss über den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern, welcher einzelne Eigentümer, die der gesetzlichen Verpflichtung bereits nachgekommen sind, nicht ausnimmt, widerspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Braunschweig, Urteil vom 07.02.2014 – 6 S 449/13 -; in: IMR 2014, 474).
– 1. Das Unterlassen der Untersuchung eines von einem Eigentümer gerügten Problems ist geeignet, den Vorwurf einer Pflichtverletzung gegen den Verwalter zu begründen. 2. Ein Beschluss, mit dem der Verwalter entlastet wird, obwohl erkennbare Ansprüche gegen ihn in Betracht kommen, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Berlin, Urteil 21.02.2014 – 55 S 365/12 WEG -; in: IMR 2014, 477).
– Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen. Ein Vertrauensschutz kommt nur in Betracht, wenn im Vertrauen auf den Beschluss rechtlich schützenswerte Positionen entstanden sind und deren Beseitigung zu uunzumutbaren Härten führen würde (LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 117/13 -; in: IMR 2014, 522).
– 1. Die Beteiligung von Personen, die von der Abstimmung ausgeschlossen sind, führt grundsätzlich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, welche jedoch nur dann durchgreift, wenn die Abgabe der Stimmen sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. 2. Ein vom Stimmverbot betroffener Wohnungseigentümer ist grundsätzlich nicht befugt, einen anderen Wohnungseigentümer zu vertreten. 3. Ein Beschluss kann auch dann ordungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn der Ausgang des damit angestrebten Rechtsstreits unsicher ist (AG Essen-Steele, Urteil vom 27.10.2014 – 21 C 51/13 -; in: IMR 2015, 116).
– Eine grundsätzliche Kompetenzverlagerung von der Eigentümerversammlung auf den Verwaltungsbeirat in Bezug auf Instandhaltung und Instandsetzung kann nur durch Vereinbarung vorgenommen werden. 2. Für den Einzelfall kann eine Kompetenzverlagerung von der Eigentümerversammung auf den Verwaltungsbeirat auch durch Beschluss festgelegt werden. In einem solchen Fall muss eine Begrenzung auf eine Gesamtsumme vereinbart werden (LG Itzehoe, Urteil vom 01.07.2014 – 11 S 10/13 -; in: IMR 2015, 160).
– 1. Wird durch die Ausübung des Mehrheitsrechts gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, kann eine Majorisierung rechtsmissbräuchlich sein. 2. Bei erheblichen Preisdifferenzen zum Angebot eines Konkurrenten, die nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigt sind, ist ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Verwalters gegeben (LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 – 55 S 302/12 WEG -; in: IMR 2015, 162).
– Wird die Tochter der Mehrheitseigentümerin zur Verwalterin bestellt, bestehen erhebliche Zweifel an ihrer erforderlichen Neutralität. Ein solcher Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist für ungültig zu erklären (AG Hannover, Urteil vom 06.05.2014 – 483 C 12045/13 -; in: IMR 2015, 163).
– Sofern ein nicht mehr bestellter Hausverwalter zur Eigentümerversammlung einlädt, macht dies die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse allenfalls anfechtbar. Vor diesem Hintergrund kann die Durchführung der Eigentümerversammlung nicht durch einstweilige Verfügung untersagt werden, da gerade kein „Automatismus“ besteht, dass auf dieser Versammlung nur unwirksame Beschlüsse gefasst werden können (LG München I, Beschluss vom 31.07.2014 – 36 T 14667/14 -; in: IMR 2015, 172).
– Hätte sich die Teilnahme eines Eigentümers durch sein Rederecht auf einen Beschluss auswirken können, liegt bei nicht ordnungsgemäßer Einladung zur Eigentümerversammlung eine Kausalität des Einladungsmangels vor (LG München I, Urteil vom 06.11.2014 – 36 S 25536/13 WEG -; in: IMR 2015, 238).
– 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme. Dabei ist vomo protokollierten Wortlaut der Beschlüsse auszugehen. 3. Beschließen die Eigentümer, den Abrechnungsschlüssel für „Müllbeseitigungskosten“ zu ändern, so werden davon die Kosten des Hausmeisterdienstes, die im Zusammenhang mit der Müllentsorgung stehen, in Anlehnung an die Begrifflichkeiten der Betriebskostenverordnung nicht erfasst (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.04.2015 – 2-09 S 5/14 -; in: IMR 2015, 239).
– 1. Der Abschluss eines Hausmeistervertrags kann durch Beschluss der Eigentümer auf den Verwalter oder auch den Beirat übertragen werden. 2. Die Delegierung entspricht jedoch nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bei dem Beschluss bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss umfasst sind. 3. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrags, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung (LG Koblenz, Urteil vom 21.07.2014 – 2 S 72/13 -; in: IMR 2015, 241).
– Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-rechtlich unter anderem durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu diesen gehört das Belastungsverbot (BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13 -; in: IMR 2015, 26).
– Bei rechtsmissbräuchlicher Stimmausübung ist die Stimme bei der Verwalterwahl nicht zu berücksichtigen. Die Stimmabgabe ist nichtig. Ein darauf beruhender Beschluss ist anfechtbar (LG Karlsruhe, Urteil vom 04.11.2014 – 5 S 107/13 -; in: IMR 2015, 31).
– Die Bestellung einer Person zum Verwalter entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in der Versammlung, in der die Person bestellt wird, auch die Eckpunkte des mit der Person abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt und von den Wohnungseigentümern beschlossen werden (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14 -; in: IMR 2015, 192).
– 1. Nicht nur der Versammlungsleiter, sondern jeder Versammlungsteilnehmer hat zu jeder Zeit das Recht, Einsicht in die Originalvollmachten zu nehmen. 2. Bereits in der Zurückweisung des Gesuchs auf Einsichtnahme in die Vollmachten liegt ein Beschlussfehler. 3. Dieser Beschlussmangel führt regelmäßig zur Ungültigkeit des angefochteten Beschlusses. Denn die Kausalität eines formellen Beschlussfehlers wird widerlegbar vermutet. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hat, ist diese Vermutung widerlegt (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015 – 2-13 S 35/13 -; in: IMR 2015, 291).
– a) Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage. b) Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war (BGH, Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15).
– Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet (BGH, VU vom 25.09.2015 – V ZR 203/14 -).
– Im Falle von Baumaßnahmen müssen die Wohnungseigentümer bei ihrer Beschlussfassung die wesentlichen Punkte, was genau gemacht und wie dies ausgeführt werden soll, selbst festlegen. Es ist unzulässig, die genaue Ausführung dem Verwalter oder sogar den später vor Ort zufällig anwesenden interessierten Wohnungseigentümern zu überlassen (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2015 – 55 S 130/14 WEG -; in: GE 2015, 602).
– Jeder Eigentümer hat ein Recht auf einsicht in die Vollmachten anderer Versammlungsteilnehmer. Wird die Einsicht verweigert, leiden die in der Versammlung gefassten Beschlüsse an einem Anfechtungsgrund (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.04.2015 – 2-13 S 35/13 -; in: GE 2015, 603).
– Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßende Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles (BGH, urteil vom 08.05.2015 – V ZR 163/14 -; in: GE 2015, 866).
– Der Eigentümerbeschluss, während der Nachtzeiten die Haustür einer Wohnungseigentumsumlage verschlossen zu halten, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung; denn es git Haustürschließsysteme, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen, auf der Innenseite aber ein Öffnen durch flüchtende Hausbewohner ohne Schlüssel ermöglichen (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.05.2015 – 2-13 S 127/12 -; in: GE 2015, 868).
– Im Fall von Baumaßnahmen müssen die Wohungseigentümer bei ihrer Einscheidung die wesentlichen Punkte, was genau zu unternehmen und wie dies auszuführen ist, selbst bestimmen. Unzulässig ist es, die genaue Ausführung dem Verwalter oder etwa den später vor Ort zufällig anwesenden interesseierten Wohnungseigentümern zu überlassen (LG Berlin, Urteil vom 20.01.2015 – 55 S 130/14 -; in: IMR 374).
– 1. Bei der Beschlussfassung über die Vergabe einer größeren Instandhaltungsmaßnahme müssen den Eigentümern mindestens drei Kostenvoranschläge von konkurrierenden Firmen vorliegen. 2. Die Größe der Instandhaltungsmaßnahme kann nicht daran gemessen werden, welcher Etat einer Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt zur Verfügung steht. 3. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausverwaltung im Rahmen der Beschlussfassung zur Einholung von weiteren Angeboten und zur Vergabe des Auftrags an den „günstigsten Anbieter“ verpflichtet wird (LG München I, Urteil vom 06.07.2015 – 1 S 12587/14 -; in: IMR 2015, 375).
– 1. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wonach der gesamte Zahlungsverkehr des Verwalters durch Eigentümer mit zusammen mehr als 50 % Miteigentumsanteilen ausgezeichnet werden muss. 2. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, wonach jede Änderung von Verträgen der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eigentümer mit zusammen mehr als 50 % Miteigentumsanteilen abgezeichnet werden muss. 3. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss über die Höhe des Honorars eines künftig zu bestellenden Verwalters sowie über die Laufzeit künftiger Verwalterbestellungen. 4. Nichtig ist ein Eigentümerbeschluss, der die Auszahlung des von einem einzelnen Wohnungseigentümer erlangten Skontos für einen der Gemeinschaft zugute kommenden Sanierungsvertrag an diesen Wohnungseigentümer vorsieht. 5. Ein Eigentümerbeschluss, dem jegliche Eckdaten des Verwaltervertrags (Laufzeit, Vergütung) fehlen, ist dagegen nur anfechtbar, nicht aber nichtig (vgl. BGH, GE 2015, 522) (LG Berlin, Urteil vom 08.05.2015 – 55 S 123/14 WEG -; in: GE 2015, 983).
– 1. Jedem Teilnehmer einer Wohnungseigentümerversammlung kommt vor und nach der Abstimmung das Recht zu, Einsicht in die Originalvollmachten anderer Versammlungsteilnehmer zu nehmen. Die Einsichtnahme durch den Verwalter reicht nicht, erst recht nicht die spätere Vorlage der Originalurkunden. 2. Bei Verweigerung der Einsichtnahme sind sämtliche innerhalb der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wegen eines formellen Beschlussfehlers anfechtbar (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 05.08.2015 – 2-13 S 32/13 -; in: GE 2015, 1238).
– Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Beschlussanfechtungsklage erfolglos gegen den Ansatz einer Kostenposition in der Jahresabrechnung, bestimmt sich seine Beschwer nach dem Nennwert, mit dem diese Position in seiner Einzelabrechnung angesetzt ist. Etwas anderes gilt nur, wenn der Berufungskläger seine Beanstandung von vornherein inhaltlich beschränkt (BGH, Beschluss vom 09.07.2015 – V ZB 198/14 -; in: GE 2015, 1297).
– Wird in Beschlussanfechtungsstreitigkeiten fälschlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte bezeichnet, liegt auch in der Übergabe einer vom Amtsgericht erforderten Eigentümerliste noch nicht ein Parteiwechsel auf die übrigen Wohnungseigentümer, die richtigerweise verklagt werden müssen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 14.04.2015 – 2-13 S 164/14 -; in: GE 2015, 1303).
– a) Auch die Aufnahme eines langfrisitgen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. b) Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen. c) Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14 -; in: GE 2015, 1464).
– I. Im Umlaufverfahren setzt ein Beschluss nach § 23 III WEG die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer sowohl zum Verfahren als auch zum Beschlussantrag voraus. II. Verweigert ein Wohnungseigentümer die Zustimmung zum Beschluss im schriftlichen Verfahren nach § 23 III WEG, ist das schriftliche Verfahren gescheitert. III. Einen Anspruch auf Abgabe einer Stimme im schriftlichen Verfahren haben die Wohnungseigentümer untereinander nicht (LG München I, Urteil vom 20.04.2015 – 1 S 12462/14 WEG -; in: GE 2015, 1469).
– a) Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage. b) Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war (BGH, Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15 -, in: GE 2015, 1605).
– Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet (Abgrenzung und Fortführung von Senat, Urteil vom 30. März 2012 – V ZR 178/11, NJW 2012, 2512) (BGH, Versäumnisurteil vom 25.09.2015 – V ZR 203/14 -; in: GE 2016, 201).
– a) Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. b) Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentümsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. c) Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG regeln können (BGH, Urteil vom 18.03.2016 – V ZR 75/15 -; in: GE 2016, 596).
– 1. Die Fällung einer alten Roteiche, welche die Gartenanlage mitbestimmend prägt, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Bruchsicherheit noch für mehrere Jahre gewährleistet ist. 2. Das Fällen eines Baumes ist im Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung/Instandsetzung ansatzweise nur dann gerechtfertigt, wenn von dem Baum eine Gefahr ausgeht und weniger einschneidende Gefahrenabwehrmaßnahmen als die Fällung nicht gegeben sind (LG Berlin, Urteil vom 02.02.2016 – 53 S 69/15 (Einzelrichter) -; in: GE 2016, 736).
– Das Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer ein, schließt aber nicht den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. Die (ggf. ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (BGH, VU vom 13.05.2016 – V ZR 152/15 -; in: GE 2016, 1033).
– 1. Die Sanktionierung von Verstößen gegen eine Hausordnung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Voraussetzungen hierfür hinreichend bestimmt sind. 2. Die generelle Übertragung der Ausübung von Unterlassungsansprüchen auf den teilrechtsfähigen Verband widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. 3. Erklärt der Verwalter vorab, er halte eine Beschlussfassung für nichtig, so dürfen sich die nicht erscheinenden Miteigentümer hierauf verlassen (LG Hamburg, Urteil vom 15.04.2015 – 318 S 125/14 -; in: IMR 2016, 77).
– 1. Das Anbringen von Fenstern und Lichtspots bedeutet eine erhebliche bauliche Veränderung, die der Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft bedarf. 2. Eine seitliche Einfassung des Vorgartens durch Fenster ist nicht von der Erlaubnis, eine Markise anzubringen, umfasst, weil nach dem normalen Sprachgebrauch eine Markise lediglich eine Abdeckung nach oben erfasst. 3. Der Beseitigungsanspruch gegen eine bauliche Maßnahme kann verjähren, dadurch wird diese aber nicht legalisiert. Jede Veränderung der Maßnahme stellt einen erneuten Eingriff dar, gegen den jeder betroffene Miteigentümer vorgehen kann. 4. Ein Pizzaofen mit einer Brennleistung von 22,5 kW geht weit über das übliche Maß der Nutzung eines Kaminzuges durch normale Kaminöfen mit einer Brennleistung von 6,25 kW bis 8,25 kW hinaus. 5. Hat ein Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Kaminzug, müssen die anderen Miteigentümer eine Erwärmung von Teilen ihrer Wohnung durch die Nutzung hinnehmen. Wird jedoch ein anderer Kaminzug benutzt, müssen sie die Erwärmung anderer Bereiche ihrer Wohnungen nicht hinnehmen. 6. Nur weil die Miteigentümer in der Vergangenheit den Betrieb eines Pizzaofens an einem nicht zur Sondernutzung bestimmten Kaminzug geduldet haben, müssen sie dies nicht auch in Zukunft tun, weil jede erneute Benutzung des Ofens eine neue Störung darstellt (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2015 – 2-09 S 45/11 -; in: GE 2016, 795).
– Bringt der zusätzliche Einbau eines französischen Fensters für andere Wohnungseigentümer keinen übermäßigen Nachteil, besteht ein Anspruch auf Zustimmung zu der baulichen Veränderung (LG Berlin, Urteil vom 16.12.2015 – 85 S 293/14 WEG -; in: GE 2016, 1515).
– Die zusätzliche Schaffung einer befestigten Terrasse auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2016 – 53 S 107/15 WEG -; in: GE 2016, 1520).
– Ein Wohnungseigentümer ist entsprechend § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer rechtsfähigen (Personen-)Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschätfsführender Gesellschafter ist (BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 138/16 -; in: GE 2017, 482).
– a) Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. b) Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. c) Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriftendes § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt (BGH, Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 -; in: GE 2017, 543).
– Findet eine gemeinsame Versammlung mehrerer Wohnungseigentümergemeinschaften mit einer gemeinsamen Beschlussfassung statt, kann der Kläger die gefassten „Beschlüsse“ nicht mit einer Anfechtungsklage angreifen, die nur gegen einen Teil der Wohnungseigentümer gerichtet ist (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 05.04.2017 – 2-13 S 44/16 -; in: GE 2017, 727).
– 1. Bedarf es vor einer Beschlussfassung über eine Auftragserteilung durch die WEG der Einholung von Vergleichsangeboten, ist es erforderlich, mindestens drei Angebote einzuholen. 2. Geschieht dies nicht, wird die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen, so dass der gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist. Einer Beweisaufnahme über die Frage, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen, bedarf es nicht (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 1904.2017 – 2-13 S 2/17 -; in: GE 2017, 728).
– Die eingegrenzte Videoüberwachung von im Sondereigentum befindlichen Pkw-Stellplätzen in einer Tiefgarage durch die betroffenen Sondereigentümer darf durch mehrheitsbeschluss zugelassen werden (AG Schöneberg, Urteil vom 02.06.2017 – 771 C 82/16 -; in: GE 2017, 844).
– Die Gewährung einer Aufwandsentschädigung für Beiratsmitglieder zur Abdeckung ihres Zeitaufwands entspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Beiratsmitglieder haben unentgeltlich tätig zu sein und nur Anspruch auf Ersatz ihrer konkreten oder angemessenen pauschalierten Aufwendungen (AG München, Urteil vom 01.02.2017 – 481 C 15463/16 WEG -; in: GE 2017, 1231).
– Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen, die mit einfacher Mehrheit zu beschließen ist. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist (wie OLG Hamm, WuM 2009, 252 = ZWE 2009, 261) (LG Berlin, Urteil vom 16.06.2017 – 55 S 76/15 WEG -; in: GE 2017, 1483).
– Die Wohnungseigentümer dürfen die einheitliche Ausstattung mit – im Gemeinschaftseigentum und nicht im Sondereigentum stehenden – Rauchwarnmeldern und deren einheitliche Wartung auch dann beschließen, wenn ein Eigentümer in seinem Sondereigentum bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert hat und warten lässt, weil dies primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts betrifft und nur die einheitliche Ausstattung und Wartung das notwenige Maß an Sicherheit bietet und den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtung gegenüber Versicherungen erleichtert (AG München, Urteil vom 08.02.2017 – 482 C 13922/16 WEG -; in: GE 2017, 1564).
– 1. Enthält ein Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln, die wesentliche Teile des Vertrages betreffen, ist der Beschluss über den Vertragsschluss insgesamt für ungültig zu erklären. 2. Dies führt auch zur Ungültigerklärung des auf der selben Versammlung gefassten Beschlusses über die Verwalterbestellung. 3. Zur Kontrolle von Vertragsbestimmungen in einem Verwaltervertrag (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2017 – 2-13 S 49/16 -; in: GE 2018, 66).
– Durch Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer festlegen, dass die Kosten, die zu Lasten der Gemeinschaft für eine vereinbarungsgemäß vom Verwalter zu erteilende Veräußerungszustimmung anfallen, in der nächsten Jahresabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit aufzuerlegen sind. Je nachdem wann die Jahresabrechnung im folgenden Wirtschaftsjahr beschlossen wird, wird nach dem Datum der Umschreibung des Wohnungseigentums im Grundbuch entweder der Verkäufer oder der Erwerber betroffen. Der Käulfer kann allenfalls im Innenverhältnis zum Verkäufer ggf. die Erstattung etwa von ihm zu tragender Zusatzkosten vereinbaren (LG Berlin, Urteil vom 23.01.2018 – 55 S 162/17 WEG -; in: GE 2018, 337).
– Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. (BGH, Urteil vom 22.06.2018 – V ZR 193/17 -; in: IWW, Abrufnummer 205634).
– Ein Beschluss über eine Umzugskostenpauschale von 100 € entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2017 – 2 –13 S 69/16 -; in: GE 13/2018, 834).
– 1. Ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 – 2-13 S 184/16 -; in GE 13/2018, 836).
– Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulgen, dass die auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst, und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von BGH, GE 2013, 65 = NJW 2013, 681 (BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17 -; in: GE 2018, 879).
– 1a. Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen. 1b. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich. 2 a Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. 2b. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 = GE 2015, 66). BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 – in GE: 15/2018, 942).
– Eine unzulässige bauliche Veränderung liegt vor, wenn statt eines Farbanstriches im Treppenhaus durch Abbeizen Naturholztöne hergestellt werden sollen. (AG Schöneberg, Urteil vom 12.04.2018 – 771 C 91/17 – in GE: 15/2018, 951).
– Es besteht keine Beschlusskompetenz für einen Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 – 2 – 13 S 31/16 -; in GE: 16/2018, 1007).
– 1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen. 2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 – 2-13 S 88/17 -; in: GE 17/2018, 1068).
– Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall –bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. (BGH, Urteil vom 22.06.2018 – V ZR 193/17 -; in: GE 20/2018, 1287).
– Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 65/11, NJW 2012, 603 Rn.12; Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn.16). (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 195/17 -; in: GE 20/2018, 1289).
– Die Feststellung eines Schadenersatzanspruches der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer wegen Beschädigung des gemeinschaftlichen Eigentums kann mangels Beschlusskompetenz nicht Gegenstand einer Beschlussfassung sein. ( AG Charlottenburg, Urteil vom 10.04.2018 – 74 C 75/17 -; in: GE 20/2018, 1294).
– Die Nachweiserleichterung der §§ 26 Abs. 3, 24, Abs. 6 Satz 2 WEG gilt entsprechend, wenn die Beschlussniederschrift von einem werdenden Wohnungseigentümer unterzeichnet worden ist. Im Grundbuchverfahren muss dabei nicht nachgewiesen werden, dass die Wohnung dem werdenden Wohnungseigentümer bereits übergeben worden ist. (KG, Beschluss vom 11.09.2018 – 1 W 233/18 -; in: GE 21/2018, 1401).
Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht; geschieht dies dennoch, ist ein Beschluss nicht zustande gekommen. (BGH, Urteil vom 06.07.2018 – V ZR 221/17 -; in: GE 22/2018, 1467).
– 1. In die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigte Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch solche Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen, die zu Unrecht erfolgt sind, oder beidenen wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege jedenfalls eine Prüfun, ob sie sachlich zu Recht erfolgt sind, nicht möglichist. 2. Der Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwalters ist vom Gericht nur für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vomVerwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von ‚anfang an nicht gegeben ist. Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf. (LG Berlin, Urteil vom 29.06.2018 – 55 S 96/17 WEG -; in: GE 24/2018, 1599).
– 1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht. 2. Zu den Anforderungen an Alternativangebote und deren Prüfung durch die Eigentümer bei größeren Sanierungsmaßnahmen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 – 2-13 S 168/15 -; in: GE 1/2019, 62).
1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem WEG-Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ausreichend ist hierbei eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters; ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich. 2. Ein objektiver Pflichtenverstoß des WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser beginnt, einen nichtigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden (AG München, Urteil vom 16.01.2019 – 85 C 15894/18 WEG; in: IMRRS 2019, 0293).
– Ein Tagesordnungspunkt muss bereits im Rahmen einer Einladung so ausreichend ausformuliert werden, dass ein darauffußender Beschluss auch eine Umsetzung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ermöglicht. ( AG Potsdam, Urteil vom 14.02.2019 – 31 C 44/18 -; in: GE 6/2019, 396).
– § 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs- 2 WEG zu regeln. Es ist zulässig, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist zudem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer (etwa im Rahmen einer Notgeschäftsführung oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag) vorgenommen worden ist. (LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019 – 55 S 14/18 WEG -; in: IMRRS 2019, 0409).
– § 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. ( BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 105/18 -; in: IWW- Abrufnummer 208574).
– Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Dies gilt auch, wenn die Stimmkraft abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Objektprinzip geregelt ist. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Objekte, so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehenden Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine von mehreren Sondereigentumseinheiten bezieht (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2018 – 55 S 84/17 WEG -; in: GE 2019, 543).
– a) Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung. b) Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen (BGH; Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18 -; in: GE 2019, 607).
– § 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 105/18).
– Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass für den Estrich auf den Balkonen der Sondereigentümer „allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig“ ist, besteht eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft insoweit nicht (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.05.2019 – 2-13 S 127/17 -; in: GE 2019, 923).
– 1. Ein Abmahnungsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist anfechtbar; das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtungsklage fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre. 2. Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Dagegen ist die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung dem auf den Entziehungsbeschluss folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten. 3. Die Entziehung des Wohnungseigentums darf im Grundsatz nicht darauf gestützt werden, dass der Wohnungseigentümer von seinem Recht Gebraucht macht, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu wenden, auf der Wohnungseigentümerversamlung Anträge zu stellen und die gefassten Beschlüsse im Wege der Beschlussanfechtungs- bzw. der Beschlussersetzungsklage gerichtlich überprüfen zu lassen. Dageben kommt die Wahrnehmung solcher Rechte durch den Wohnungseigentümer als Grundlage für die Entziehung von Wohnungseigentum gemäß § 18 WEG in Betracht, wenn sie rechtsmissbräuchlich erfolgt, mithin, wenn sie ausschlieplich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel – hier: der Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands – dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist (BGH, Urteil vom 05.04.2019 – V ZR 339/17 -; in: GE 2019, 973).
– Nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Sonderumlagebeschlusses besteht jedenfalls für einen mittlerweile ausgeschiedenen Wohnungeigentümer ein Rückforderungsanspruch. Einer Beschlussfassung der Eigentümer bedarf es hierfür nicht (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 – 2-13 S 135/18 -; in: GE 2019, 1186).
Wird der Rückbau rechtwidriger baulicher Änderungen begehrt, muss der Beschluss über die Vergemeinschaftung der Ansprüche hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen erforderlich sind, um den Rückbau durchführen zu können. (AG Wedding, Urteil vom 29.07.2019 – 10 C 300/19 -; in: GE 21/2019, 1427).
1.Für eine objektive Auslegung muss der Beschluss inhaltlich bestimmt und klar sein. Wenn der Rückbau rechtswidriger baulicher Veränderungen begehrt wird, muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. 2. Der Wortlaut des Beschlusses „Rückbau des Dachrohlings“ lässt aus sich heraus nicht erkennen, was damit gemeint sein soll. Die Bedeutung des Wortes „Dachrohling“ lässt sich nicht durch eine feststehende Definition bestimmen. 3. Jedenfalls dann, wenn keine durchführbare Regelung erkennbar ist, ist von der Nichtigkeit eines Beschlusses auszugehen. (AG Wedding, Urteil vom 02.09.2019 – 10 C 300/19 -; in: IMRRS 2019, 1460.)
1.Ein Anfechtungsgrund, wonach der angefochtene Beschluss in der Ladung zur Eigentümerversammlung nicht ausreichend angekündigt worden ist, kann im Anfechtungsprozess nach Ablauf der zweimonatigen Anfechtungsbegründungsfrist nicht mehr mit Erfolg nachgeschoben werden. 2. Selbst ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, wonach Erweiterung/Umbau eines Balkons zur Terrasse angenommen worden ist, ohne die Art des Umbaus näher zu bezeichnen, hindert auch nach Eintritt des Individualanspruchs auf Störungsbeseitigung nicht einen Mehrheitsbeschluss, wonach die fortbestehende Störung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die unzulässige Treppe auf Kosten der Gemeinschaft beseitigt werden soll. (LG Berlin, Urteil vom 03.12.2019 – 55 S 18/19 WEG -; in: GE 3/2020, 208).
-1. Ist der Verwalter selbst Wohnungseigentümer, ist er im Anfechtungsverfahren nicht bereits deshalb nach § 45 Abs. 1 WEG als Zustellungsbevollmächtigter ausgeschlossen. 2. Eine Eigentümerversammlung kann am Abend des Pfingstmontags stattfinden. 3. Enthält die Teilungserklärung eine qualifizierte Protokollierungsklausel, genügt es nicht, wenn neben einer Wohnungseigentümerin, die zugleich gesetzliche Vertreterin einer weiteren Wohnungseigentümerin ist, für diese ein anderer der Eigentümerin weisungsgebundener Vertreter das Protokoll unterzeichnet. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.12.2019 – 2-13 S 129/18 -; in: GE: 4/2020, 271).
-1. Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefasst werden, sind im Allgemeinen nur insoweit materiell überprüfbar, als das „Ob“ und das „Wie“ der Änderung nicht willkürlich sein dürfen; einer weiterreichenden Kontrolle unterliegen dagegen Beschlussgegenstände, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare „mehrheitsfest“ Rechte der Sondereigentümer betreffen. 2. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren „mehrheitsfesten“ Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums; sie darf durch einen auf der Grundlage eiiner allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Mehrheitsbeschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. (Fortführung des Senatsurteils vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, BGHZ 202, 346, Rn. 13 ff.). 3. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z.B. an Feirengäste verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben. 4. Jedenfalls auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel kann gegen die Stimmen der Minderheit beschlossen weren, dass die Überlassung einer Wohnung an Dritte der Verwaltung anzuzeigen ist. (BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/19 -; in: IWWW-Abrufnummer 209065).
-1. Die Höhe der angemessenen Rücklage ist nach objektiven Maßstäben zu ermitteln; maßgeblich sind die tatsächllichen Verhältnisse im konkreten Einzelfall, insbesondere Alter, Größe, Nutzungsintensität, Reparaturanfälligkeit, Baukosten, bauliche Besonderheiten und Zustand. Angemessen ist, was ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zur Pflege seines Eigentums zurücklegen würde. 2. Bei der Bemesssung der Rücklage haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessungsspielraum; nur wesentlich zu niedrige oder überhöhte Ansätze widersprchen ordnungsgemäßer Verwaltung. (AG Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2018 – 72 C 15/18 -; in: IMR 2019, 249).
-1. Der Anspruch auf Beschlussersetzung durch das Gericht für die Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für den Einbau eines Treppenliftes setzt voraus, dass der Beschlussantrag des Klägers in der Versammlung zweifelsfrei ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte (Grundsatz der Vorbefassung) und die ursprünglich beschlossene Höhe der Sicherheitsleistung sittenwidrig gewesen ist. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2020 – 2-13 S 103/19 -; in GE 8/2020, 552).
-Maßgeblich für die Beurteilung, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist der Kenntnisstand der Eigentümer zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung. Spätere Erkenntnisse im Anfechtungsverfahren können nicht dazu führen, dass der Beschluss für ungültig zu erklären ist. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.04.2020 – 2-13 S 84/19 -; in GE 10/2020, 678).
-1. Sind vom Verwalter vorbereitete Beschlüsse angefochten worden, entspricht ein Entlastungsbeschluss für den Zeitraum der Beschlussfassung in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn das Anfechtungsverfahren noch nicht abgeschlossen ist. 2. In einem Formularvertrag kann der Verwalter nicht generell eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit ausschließen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.02.2020 – 2-13 S 94/19 – ; in GE 10/2020, 680).
-1. Jahresabrechnungen müssen vor der Beschlussfassung den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. Dies muss aber nicht in der Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geschehen. Ein Prüfungszeitraum von 8 Tagen kann hier ausreichend sein. 2. Weicht der Anfangsbestand der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung von dem Endbestand der Vorjahresabrechnung ab, muss dies erläutert werden, damit die Abrechnung nachvollziehbar ist. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.03.2020 – 2-13 S 65/19 -; in GE 10/2020, 681).
-Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind. (BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 295/16 -; in GE 12/2020, 810).
–Die Wahl eines Verwalters, der sei es auch versehentlich – wiederholt Abbuchungen vom Konto der WEG für eigene Zwecke vorgenommen und die Beschlusssammlung fehlerhaft geführt hat, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. In die Beschlusssammlung sind auch die in den Beschlüssen in Bezug genommenen Dokumente aufzunehmen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.12.2019 – 2-13 S 143/18 -; in GE 12/2020, 814).
a) Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. b) Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. c) Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen. d) Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann im Sinne von § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist. e) Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen. (BGH, Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19 -; in GE 15/2020, 993).
a) § 16 Abs. 4 WEG steht einem Beschluss nicht entgegen, der einzelnen Wohnungseigentümern die Durchführung einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums mit der Maßgabe gestattet, dass die bauwilligen Wohnungseigentümer sämtliche Errichtungskosten und Folgekosten der Maßnahme tragen. Dies gilt auch dann, wenn eine solche – hinreichend bestimmt beschriebene – Maßnahme im Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht geplant ist. b) Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt. (BGH, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19 -; in GE 15/2020, 997).
–Erachtet das Gericht eine Sonderumlage in bestimmter Höhe für nicht zulässig, muss sie insgesamt für ungültigerklärt werden, weil sonst unzulässigerweise in das Finanzierungskonzept der Wohnungseigentümer eingegriffen würde. (LG Berlin, Urteil vom 21.08.2020 – 85 S 23/20 WEG -; in GE 18/2020, 1196).
-1. Ein Fensteraustausch von defekten Holzfenstern gegen moderne Kunststofffenster ist eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung, die auch bei zahlreichen Fenstern im Haus kein Gesamtkonzept erfordert. 2. Für die bei Sanierungen erforderliche Bestandsaufnahme reicht bei auf der Hand liegender Schadensursache und technisch einfach gelagerten Instandsetzungsvorhaben der Sachverstand von Handwerksfirmen aus. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.06.2020 – 2-13 S 78/19 -, in GE 22/2020, 1502).
-1.Bei Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten müssen zuvor mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden. 2. Sieht eine Firma die vollständige Sanierung der Betonflächen vor, während die Angebote der beiden anderen Firmen eine Untersuchung der Balkone auf Schadstellen vorsehen und (zunächst) von einer Schadensquote der Fläche von ca. 10 % ausgehen, steht dies einer Vergleichsbarkeit nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer können die Kosten für eine vollständige Sanierung durch einen einfachen Rechenschritt ermitteln. 3. Sämtliche Angebote müssen auch nicht auf ein identisches Leistungsverzeichnis erfolgen. 4. Eine generelle Pflicht zur Übersendung von Vergleichsangeboten an sämtliche Wohnungseigentümer besteht nicht. Liegen im Zeitpunkt der Beschlussfassung Vergleichsangebote vor, reicht es aus, dass die Wohnungseigentümer vor der Versammlung die Gelegenheit haben, in die Vergleichsangebote Einsicht zu nehmen oder um deren Übermittlung zu bitten, wenn sie die ihnen mit dem Einladungsschreiben übersandten Unterlagen nicht für ausreichend halten. (LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 – 318 S 5/19 -; in: IMRRS 2020, 1408).
-1. Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehört das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. 2. Wird in der Einladung zu einer Eigentümerversammlung im Büro des Verwalters darauf hingewiesen, dass die Versammlung im „Vollmachtsverfahren“ stattfinden soll, das Büro des Verwalters für Publikumsverkehr geschlossen ist und vom persönlichen Erscheinen Abstand genommen werden soll, stellt sich dies als Ausladung der Eigentümer dar. 3. Diese Form der Einladung verletzt die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts. 4. Zwar können die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge – was der Wesensinhalt einer Eigentümerversammlung ist – kann indes nicht stattfinden. (AG Lemgo, Urteil vom 24.08.2020 – 16 C 10/20 -; in: IMR 2020, 508).
-Ein Beschluss, mit dem nach Ablauf des Wirtschaftsjahres rückwirkend ein Wirtschaftsplan beschlossen wird, ist nicht nichtig, so dass die Eigentümer die beschlossenen Vorauszahlungen zu erbringen haben. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.11.2020 – 2-13 S 137/19 -; in GE 1/2021, 63).
-1.Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels zugunsten eines neuen Verteilungsmaßstabes durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass der geltende Kostenverteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrecht ein weiter Gestaltungsspielraum zu, der lediglich durch das Willkürverbot beschränkt wird. Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Abrechnungsmaßstäbe ändern. Insoweit stellt das Kriterium des „sachgerechten Grundes“ i.S. d. § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr.3 HeizkostenV lediglich eine Ausprägung des allgemeinen Willkürverbots dar. 2. Der für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten maßgebliche Begriff der „Wohnfläche“ i.S.d. § 8 Abs. 1 HeizkostenV kann unter Rückgriff auf die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung und damit unter Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen ermittelt werden. Die Wohnungseigentümer können aber auch eine Berechnungsmethode festlegen. (BGH, Urteil vom 02.10.2020 – V ZR 282/19 -; in GE 2/2021, 125).
-Wollen die Eigentümer von einem Rückbau einer von einem Eigentümer vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums absehen, kann dies zwar von ihrem Ermessensspielraum erfasst sein (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 =NZM 2019, 788), erforderlich ist dann aber, dass die Wohnungseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende konkrete Alternativen zum Rückbau in eine Abwägungsentscheidung einbeziehen und dahingehende Maßnahmen in die Wege leiten. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2021 – 2-13 S 26/20 -; in: GE 4/2021, 255).
-Aus dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung muss eindeutig erkennbar sein, welche Abrechnung in Bezug genommen wird. Jedenfalls wenn vor der Versammlung verschiedene Abrechnungen versandt wurden, genügt die pauschale Bezeichnung des Jahres der Abrechnung den Bestimmtheitsanforderungen nicht. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2021 – 2-13 S 127/19 -; in: GE 7/2021, 447).
-a) Dem Nießbraucher von Wohungseigentum steht die Befugnis zur Anfechtung eines von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses nicht zu (Bestätigung von Senat, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 194/14, GE 2015, 1235 = NJW 2015, 2968 Rn.8). b) Erhebt ein Dritter (hier: Nießbraucher), der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt worden ist, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie – vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe – aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des $ 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist. (BGH, Urteil vom 27.11.2020 – V ZR 71/20 -; in: GE: 8/2021, 507).
-Eine Wohnungseigentümerversammlung in Form der Vertreterversammlung ist auch angesichts von Ansammlungs- und Kontaktverboten aufgrund von Corona-Verordnungen unzulässig; die von einer Vertreterversammlung getroffenen Beschlüsse sind nichtig. (AG München, Endurteil vom 29.10.2020 – 483 C 8456/20 WEG -; in: GE 8/2021, 512).
-Durch einen Umlaufbeschluss kann das Diskussions- und Rederecht der Wohnungseigentümer nicht umgangen werden. Deshalb stellt die Durchführung eines Umlaufverfahrens und die Ablehnung eines Beschlusses in diesem keine ordnungsmäßige Vorbefassung dar. (LG Dortmund, Beschluss vom 19.03.2021 – 1 S 263/20 -; in: IMR 2021, 327).
-1. Beschlüsse, die auf einer Versammlung gefasst werden, zu der ein nicht ermächtigter Eigentümer eingeladen hat, sind nicht nichtig. 2. Alleine auf die nicht innerhalb der Anfechtungsfrist erfolgte Protokollversendung kann ein Wiedereinsetzungsantrag nicht mit Erfolg gestützt werden. Der Kläger muss sich vielmehr um Einsicht in die Beschluss-Sammlung oder des Protokolls bemühen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.04.2021 – 2-13 S 87/20 -; in: GE 15/2021, 952).
-Die Verlegung eines Müllstandplatzes in die Nähe des Schlafzimmerfensters eines Wohnungseigentümers und an eine Stelle, die zumindest in den Sommermonaten in der Mittagssonne liegt, so dass mit Geruchsbeeinträchtigungen zu rechnen ist, stellt eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung und Benachteiligung des Wohnungseigentümers dar, die dieser nicht hinnehmen muss. (AG München, Endurteil vom 06.07.2020 – 481 C 17917/19 WEG -; in: GE 18/2021, 1136).
-Die Ungültigkeitserklärung eines Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung kommt nur dann in Betracht, wenn eine Ermessensreduzierung auf null vorliegt. (LG Köln, Urteil vom 29.04.2021 – 29 S 173/20 -; in: IMRRS 2021, 1025).
-1. Der Beschluss über die Einzelabrechnungen dient der Festlegung der endgültigen Höhe der Einzelbeträge je Einheit. Nicht festgeschrieben wird, ob und in welcher Höhe der Sondereigentümer Hausgeldschulden bereits getilgt/erfüllt hat. Solche Zahlungen sind in der Gesamtabrechnung als Teil der Einnahmen zu berücksichtigen. 2. Kann einem Wirtschaftsplan auch im Wege der Auslegung nicht entnommen werden, welche Beträge der Sondereigentümer je Einheit zu zahlen hat, ist er zu unbestimmt und nichtig. Demzufolge sind die Soll-Vorauszahlungen mit Null anzusetzen in der künftigen Abrechnung. 3. Einzelabrechnungsbeschlüsse sind isoliert anfechtbar (str.); die Einzelabrechnungen für die übrigen Eigentümer sind dann bestandskräftig. Wenn der Verteilerschlüssel in der angegriffenen Einzelabrechnung von den übrigen Einzelabrechnungen abweicht, besteht lediglich gegebenenfalls ein Anspruch nach § 10 Abs. 2 WEG gegen die übrigen Eigentümer auf Anpassung dieser bestandskräftigen Abrechnungen. (LG Berlin, Urteil vom 16.06.2020 – 55 S 83/19 WEG -; in: IMRRS 2021, 1071 und in Juris).
-Es widerspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung, ein Verwaltungsbeiratsmitglied zu wählen, dass für diese Tätigkeit vom Verwalter bezahlt wird, da dies angesichts der Aufgabe des Beirats, die Verwaltung zu überwachen, einen Interessenkonflikt schafft (Fortführung von LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.10.2015 – 2-13 S 97/12). (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.08.2021 – 2-13 S 20/21 -; in: GE 19/2021, 1205).
-Zu den Anforderungen und zum Inhalt einer Beschlussersetzung im Falle eines Feuchtigkeitsmangels. (LG Berlin, Urteil vom 03.06.2021 – 55 S 115/20 WEG -; in GE: 22/2021, 1442).
–Beschlüsse, die dazu führen, dass die Umsetzung eines rechtskräftig für ungültig erklärten Beschlusses fortgesetzt wird, unterlaufen den Folgenbeseitigungsanspruch und entsprechen daher im Regelfall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 23.11.2021 – 2-13 T 71/21 -; in GE: 1/2022, 47).
-1.Da das Anfechtungsrecht nicht dem persönlichen Interesse des Anfechtenden dient, sondern dem Interesse aller Wohnungseigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung, muss der anfechtende Wohnungseigentümer durch den angefochtenen Beschluss nicht persönlich betroffen sein. 2. Grundsätzlich hat der Verband die Kompetenz, das Abstellen bestimmter Fahrzeuge in der Tiefgarage zu untersagen. 3. Allerdings hat der Gesetzgeber mit dem WEMoG jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein individuelles Recht auf die Gestattung baulicher Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, gegeben. Dieser individuelle Anspruch, der nicht abdingbar ist, würde durch einen Beschluss, E-Autos nicht in der Tiefgarage abstellen zu dürfen, ins Leere laufen. Damit verstößt ein solcher Beschluss gegen ein wesentliches gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform, da die Schaffung von Ladeinfrastruktur die „Triebfeder“ der WEG-Reform war. (AG Wiesbaden, Urteil vom 04.02.2022 – 92 C 2541/21 -).
-1.Geschuldet ist bei größeren Sanierungsvorhaben eine vollständige Sanierungsbestandsaufnahme und eine belastbare Kostenschätzung für die einzelnen Maßnahmen. 2. Im Rahmen einer Sanierungsnotwendigkeitsuntersuchung sind nicht zerstörerische Bauteilöffnungen von Anfang an vorzunehmen und zumutbar. 3. Geschuldet sind erkennbare und leicht identifizierbare Beschlussinhalte, nämlich welches Angebot jeweils angenommen wurde und welche Maßnahmen konkret durch wen vorgenommen werden sollen. 4. Eine Delegation der Auswahl der Gewerke auf die WEG-Verwaltung ist nur bei kleinen Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und begrenztem finanziellen Risiko für einzelne Wohnungseigentümer zulässig; der BGH spricht von einer niedrigen dreistelligen Summe. (AG Hamburg, Urteil vom 01.11.2021 – 11 C 113/21 -).
-Ein Beschluss, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränkt, ist nichtig; das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann nur durch die Gemeinschaftsordnung, d.h. durch eine Vereinbarung eingeschränkt werden. (AG Essen, Urteil vom 30.12.2021 – 196 C 73/21 -; in GE: 2/2022, 108).
-1. Sieht die Teilungserklärung (TE) eine Vertretungsbeschränkung u. a. auf Generalbevollmächtigte vor, erfasst dies keinen Vertreter, der nur zur umfassenden Vertretung bei der Verwaltung des Sondereigentums bevollmächtigt ist. 2. Erfolgt die Einladung zu einer Eigentümerversammlung durch einen Dritten, den der Verwalter umfassend mit sämtlichen Verwaltungsaufgaben betraut hat und der faktisch die Verwaltung führt, liegt eine systematische Missachtung der Regeln des Wohnungseigentumsrechts vor. Die gefassten Beschlüsse sind dann, ohne dass es auf eine Kausalitätsprüfung ankommt, für ungültig zu erklären (Anschluss an BGH V ZR 64/20 -). (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.12.2021 – 2-13 S 75/20 -; in GE: 3/2022, 159).
-1. Ein Umlaufbeschluss ist nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG auch ohne Versammlung gültig. wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. 2. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen bei einem Umlaufbeschluss genügt. Voraussetzung ist hierfür, dass die Wohnungseigentümer in einer Versammlung mehrheitlich oder schriftlich allstimmig nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen müssen, dass ein Beschluss zu einem konkreten Gegenstand mehrheitlich schriftlich gefasst werden kann. (AG Essen, Urteil vom 02.11.2021 – 196 C 50/21 -; in GE: 5/2022, 259).
-1. Beeinträchtigen oder erschweren andere Wohnungseigentümer oder Dritte den Zugang zum Sondereigentum durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, können Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemä § 9a Abs. 2 WEG allen durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden; das gilt auch dann, wenn die Hindernisse brandschutzrechtlich unzulässig sind (hier: Halten in einer Feuerwehrzufahrt). 2. Ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der im Widerspruch zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften eine Duldung des regelmäßigen Haltens von Lieferfahrzeugen in der auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer befindlichen Feuerwehrzufahrt zugesagt, ist nichtig. (BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21 -; in GE: 9/2022, 480).
-1. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der das Abstellen von E-Autos in der Tiefgarage bis auf Weiteres untersagt, macht den individuellen Rechtsanspruch des § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG zunichte und verstößt damit gegen ein wesentliches gesetzgeberisches Ziel der WEG-Reform. 2. Ein solcher Beschluss verstößt daher gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, auch wenn man zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft als wahr unterstellt, dass die Brandgefahr bei Elektrofahrzeugen größer ist als bei Fahrzeugen mit Verbrennungsmotor. (AG Wiesbaden, Urteil vom 04.02.2022 – 92 C 2541/21 -; in GE: 9/2022, 484).
-Die Einladung zur Eigentümerversammlung mit folgendem Lückentext: „Wohnungseigentümer“ bestimmen nach § 23 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass über ### Bezeichnung eines TOP ### im Wege eines Umlaufbeschlusses …“ genügt nicht den Anforderungen von § 23 Abs. 2 WEG. (AG Bonn, Urteil vom 08.12.2021 – 211 C 22/21 -).
-Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, zunächst einen Sachverständigen mit der Ermittlung von Schäden am Dach zu beauftragen, um sich anschließend, wenn die mit der Reparatur beauftragte Firma weiteren Sanierungsbedarf sieht bzw. die Feststellungen des Sachverständigen für unzutreffend hält, ohne weitere sachverständige Prüfung in dem Sanierungsbeschluss der Einschätzung der Dachdeckerfirma anzuschließen. (BGH, Beschluss vom 07.04.2022 – V ZR 165/21 -; in: GE: 12/2022, 643).
–Auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG können Hausgeldansprüche nur aufgrund eines Beschlusses über eine Jahresabrechnung oder einen Wirtschaftsplan geltend gemacht werden. Zudem muss der Zahlungsanspruch auch hier von der Gemeinschaft durchgesetzt werden, einzelne Eigentümer sind hierzu nicht befugt. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.05.2022 -2-13 T 27/22 -).
-Die Eigentümergemeinschaft, die unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschließt, die notwendig Substanzeingriffe auch am Sondereigentum erfordern, ist befugt, zugleich diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich sind (BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 207/21 -; IWW, Abrufnr: 231092).
-Leidet eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung an verschiedenen formalen Mängeln, die in der Gesamtschau dazu führen, dass den Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung unzumutbar ist, sind dadurch die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer in gravierender Weise beeinträchtigt, so dass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.09.2022 – 2-13 S 38/21 -).
-Die Eigentümergemeinschaft, die unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschließt, die notwendig Substanzeingriffe auch am Sondereigentum erfordern, ist befugt, zugleich diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich sind (BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 207/21 -;in GE: 18/2022, 961).-Sieht ein Beschluss vor, dass dem Verteilerschlüssel für eine Sonderumlage die Wohnfläche zu Grunde zu legen ist, und schweigt dazu, wie diese Wohnfläche zu berechnen ist, so ist er unbestimmt und damit ungültig. (LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2022 – 85 S 3/22 WEG -).
-Sieht ein Beschluss vor, dass dem Verteilerschlüssel für eine Sonderumlage die Wohnfläche zu Grunde zu legen ist, und schweigt dazu, wie diese Wohnfläche zu berechnen ist, so ist er unbestimmt und damit ungültig. (LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2022 – 85 S 3/22 WEG -).
-Ein beschlossener Wirtschaftsplan, der die Vorschüsse nicht entsprechend den vorgeschriebenen 50 % nach Verbrauch und 50 % nach der beheizten Fläche umlegt, ist auf Anrechnung hin für ungültig zu erklären. (LG Berlin, Urteil vom 20.09.2022 – 55 S 60/22 WEG -; in GE: 21/2022, 1163).
-1. Eine Verweigerung der Belegeinsicht vor der Eigentümerversammlung führt nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. 2. Solange dem anfechtenden Wohnungseigentümer Belegeinsicht verweigert wird, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsstreit die Richtigkeit des angefochtenen Beschlusses jedenfalls darlegen. 3. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Teil der Erhaltungsrücklage in eine Liquiditätsrücklage umzuwidmen, auch wenn Erhaltungsmaßnahmen anstehen, deren voraussichtliche Kosten den Betrag der vorhandenen Erhaltungsrücklage deutlich übersteigen. (AG Köln, Urteil vom 17.01.2023 – 215 C 48/22 -).
-1. Seit dem 01.12.2020 trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen. 2. Eine Beschlussfassung ist grundsätzlich nicht i.S.d. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG notwendig, wenn die Wohnungseigentümer bereits einen Beschluss gefasst haben. (BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21-). ).
-1. Seit dem 01.12.2020 trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft die pflicht zur Durchführung von Beschlüssen. 2. Eine Beschlussfassung ist grundsätzlich nicht i. S. d. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG notwendig, wenn die Wohnungseigentümer bereits einen Beschluss gefasst haben (BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21 -; IMR 2023, 106).
-1. Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Verwalter und dem Beirat Entlastung zu erteilen, wenn die von der Entlastung umfasste Abrechnung fehlerhaft ist. Denn das mit der Entlastung verbundene negative Schuldanerkenntnis steht dem bestehenden Anspruch, dass der Verwalter eine korrekte Abrechnung vorliegt und der Beirat diese prüft, entgegen. 2. Maßgeblich für die Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung ist der Zeitpunkt der Versammlung, daher ist es für den Erfolg der Anfechtung des Entlastungsbeschlusses ohne Relevanz, ob der Beschluss über die Abrechnung angefochten wurde. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.12.2022 – 2-13 S 77/21 – ).
-Da Gegenstand des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nurnoch die sog. Abrechnungsspitzen hat die Anfechtungsklage bereits insgesamt Erfolg, wenn nur eine Position der Jahresabrechnung einen ergebnisrelevanten Fehler enthält. Teilbarkeit liegt aber hingegen bezüglich des Beschlusses über die Anpassung der Vor- und Nachschüsse der laufenden Bewirtschaftungskosten und der Rücklage (n) vor. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.12.2022 – 2-13 S 20/22 -).
-1. Ein Beschluss über die „Genehmigung der Jahresabrechnung“ ist dann insgesamt nichtig, wenn sich aus der Abrechnung die angepassten Vorschüsse und Nachschüsse i.S.v. § 28 Abs. 2 WEG nicht ergeben. Eine Beschlusskompetenz, über das Rechenwerk zu beschließen, sieht § 28 Abs. 2 WEG nicht vor, dies ist im Regelfall aber Teil des Genehmigungsbeschlusses. 2. Beschlüsse, die nach § 24 Abs. 3 Satz 2 WEG für einzelne Gegenstände das Umlaufverfahren mit Mehrheit vorsehen (sog. Absenkungsbeschlüsse), sind nicht isoliert anfechtbar. 3. Eine Beschlusskompetenz, in einer verwalterlosen Gemeinschaft einen Wohnungseigentümer zur Beschlussumsetzung gegenüber Dritten zu ermächtigen, besteht seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.02.2023 – 2-13 S 79/22 -).
–Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn. 15). ( BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21 -; in GE 4/2023, 195).
-1. Geschuldet sind bei größeren Sanierungsvorhaben eine vollständige Sanierungsbestandsaufnahme und eine belastbare Kostenschätzung für die einzelnen Maßnahmen. 2. Im Rahmen einer Sanierungsnotwendigkeitsuntersuchung sind nicht zerstörerische Bauteilöffnungen von Anfang an vorzunehmen und zumutbar. 3. Geschuldet sind erkennbare und leicht identifizierbare Beschlussinhalte, nämlich welches Angebot jeweils angenommen wurde und welche Maßnahmen konkret durch wen vorgenommen werden sollen. 4. Eine Delegation der Auswahl der Gewerke auf die WEG-Verwaltung ist nur bei kleinen Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und begrenztem finanziellen Risiko für einzelne Wohnungseigentümer zulässig; der BGH spricht von einer niedrigen dreistelligen Summe. (AG Hamburg, Urteil vom 01.11.2021 – 11 C 113/21 – ).
– Beschlüsse, die während der Corona- Pandemie auf einer sog. „Ein- Personen- Versammlung“ gefasst worden sind, auf welcher die Eigentümer nur die Möglichkeit hatten, sich vom Verwalter vertreten zu lassen, sind nicht nichtig. Sie können aber anfechtbar ssein, ohne dass es auf eine Kausalität des Ladungsmangels ankommt. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.02.2023 – 2 – 13 S 60/22 – ; in: GE, 5/2023, 246)
– 1. Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen sind mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I 2187) allein am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Dies gilt auch für Sonderumlagebeschlüsse. 2. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels (Fortführung von LG Berlin v. 30. August 2022 – 55 S 7/22 WEG, GE 2022, 1011 = ZMR 2022, 988 – juris Rn. 8). Dies gilt insbesondere, wenn die Zuordnung voraussichtlich entstehender Kosten nicht ohne Weiteres möglich und der anzuwendende Kostenverteilungsschlüssel aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern im Streit steht. (LG Berlin, Urteil vom 31.01.2023 – 55 S 28/22 WEG – ; in: GE, 7/2023, 352)
-Ein Beschluss über Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG), die auf einem Wirtschaftsplan beruhen, der von fehlerhaften Verteilerschlüsseln ausgeht, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Hinsichtlich der Verteilerschlüssel besteht weder ein Ermessen der Wohnungseigentümer, noch kann in einem Beschluss über die Vorschüsse eine Änderung des Verteilerschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG liegen. (LG Frankfurt/main, Beschluss vom 06.02.2023 – 2-13T 1/23 – ; in: GE, 7/2023, 359)
-Ein Beschluss über die „Genehmigung der Jahresabrechnung“ ist insgesamt nichtig, wenn sich aus der Abrechnung die angepassten Vorschüsse bzw. Nachforderungen i.S.v. § 28 Abs. 2 WEG nicht ergeben. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.02.2023 – 2-13 S 79/22)
– Einem Wohnungseigentümer, der von den übrigen Wohnungseigentümern bei verwalterloser Eigentümergemeinschaft nicht zur Eigentümerversammlung geladen wurde, steht lediglich ein Anfechtungsrecht hinsichtlich der in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse zu. (LG Köln, Urteil vom 17.11.2022 – 29 § 69/22)
-1. Ein Beschluss über die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG muss dem Gleichbehandlungsgebot entsprechen, so dass vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleich zu behandeln sind. 2. Bei einer Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall ist es jedoch nicht erforderlich, dass bereits dieser Beschluss regelt, dass in künftigen gleich gelagerten Fällen ein identischer Kostenverteilungsschlüssel angewandt werden wird. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2023 -2- 13 S 15/22 – ; in: GE, 12/2023, 605)
-1. Wird im Abrechnungsbeschluss weiterhin „die Jahresabrechnung“ und nicht, wie in § 28 Abs. 2 WEG vorgesehen, die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen beschlossen, führt dies zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses insgesamt, hat aber die Teilnichtigkeit insoweit zur Folge, als die Beschlussfassung über die Beschlusskompetenzen des § 28 Abs. 2 WEG hinausgeht. Dies kann bei der Kostenentscheidung mit einer Kostenquote von 1/3 zu Lasten der GdWE berücksichtigt werden. 2. Die Teilnichtigkeit hat das Gericht von Amts wegen festzustellen, ohne dass dieser Mangel vom Kläger gerügt werden muss. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.05.2023 – 2 -13 S 85/22, ; in: GE, 12/2023, 607)
-1. Eine Anfechtungsklage gegen die übrigen Eigentümer ist als Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auszulegen. 2. Für einen Beschluss über eine erhebliche Baumaßnahme sind Alternativangebote erforderlich. Die Umrüstung einer Ölheizung auf eine Gasheizung kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. (LG München I, Urteil vom 18.05.2022 – 1 S 2338/22 -)
-1. Ist eine Position der Jahresabrechnung – hier Heizkosten – fehlerhaft, ist nunmehr die gesamte Jahresabrechnung für ungültig zu erklären. 2. Der Streitwert für die Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses bemisst sich nach dem Wert der im Streit stehenden Positionen. (LG München I, Urteil vom 18.05.2022 – 1 S 2338/22 – )
-Kommt es für die Frage, ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf eine umstrittene und höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfrage an (hier: Verteilung des Selbstbehalts in einer verbundenen Gebäudeversicherung), ist die Gemeinschaft der Wohnugseigentümer berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Ein solcher Beschluss kann mit einer Beschlussersetzungsklage gerichtlich erzwungen werden. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 – )
-Ist ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt, ist ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss in der Regel nur ordnungsmäßig, wenn der Beschlussmangel behoben worden ist oder wenn sich die darauf bezogenen tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben. Im Einzelfall kann der (Zweit-)Beschluss nichtig sein. (BGH, Urteil vom 10.02.2023 – V ZR 246/21 -)
-Ein auf einer Eigentümerversammlung gefasster Beschluss, zu der in verbotswidriger Weise eingeladen wurde, ist nichtig. (AG Pirmasens, Urteil vom 30.03.2022 – 2 C 127/21 WEG -)
-Erhält eine Gemeinschaftsordnung aus der Zeit vor dem 30.11.2020 (hier: 1997) folgende Regelung zur Beschlussfähigkeit „… wenn sowohl mehr als die Hälfte der Miteigentümer als auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind“, so gilt diese Regelung trotz der gegenteiligen Vermutumg in § 47 WEG fort, weil es sich um eine deutliche Verschärfung gegenüber dem damaligen WEG- Recht handelt. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.10.2022 – 33 C 1230/22 -)
-1. § 20 Abs. 1 WEG stellt einen „Beschlusszwang“ für bauliche Veränderungen dar. 2. Fehlt ein Beschluss, darf die bauliche Veränderung durch einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht vorgenommen werden. 3. Dieser „Beschlusszwang“ kann durch abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden. (BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22 -)
-Ein Beschluss, mit dem den Wohnungseigentümern die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der „zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rolläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren“ auferlegt werden, hält sich im Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. (LG Fankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 – 2- 13 S 91/22 -)
-1. Die Umdeutung einer unwirksamen Regelung in der Teilungserklärung in eine Kostentragungsregelung ist möglich, sofern die entsprechenden Gebäudeteile in der Teilungserklärung benannt werden. 2. Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl aus Einzel- als auch Mehrparteienhäusern, muss eine gebäudespezifische Unterscheidung erfolgen. (LG Köln, Urteil vom 02.03.2023 – 29 S 126/22 -)
-1. Hat ein Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung die vorübergehende Aussetzung eines Beschlusses erwirkt, so können die übrigen Wohnungseigentümer, gegen die die einstweilige Verfügung unter der Geltung des bis zum 30. November 2020 anwendbaren Rechts ergangen ist, den der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Beschlussaussetzung entstandenen Schaden aufgrund eines Anspruchs aus § 945 ZPO im Wege der Drittschadensliquidation ersetzt verlangen. 2. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentümermodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 ist eine auf Suspendierung eines Wohnungseigentümerbeschlusses abzielende einstweilige Verfügung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Damit ist diese auch selbst Inhaberin eines Anspruchs aus § 945 ZPO. 3. Ein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, dass der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem im Innenverhältnis unter ihnen geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt wird. (BGH, Urteil vom 21.04.2023 – V ZR 86/22 – )
-1. Ein Beschluss über ein generelles Verbot von außenliegenden Klimageräten ist anfechtbar. 2. Bei der nach §20 Abs. 3 WEG vorzunehmenden Abwägung können auch die Folgen des Klimawandels auf die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung zu berücksichtigen sein. (AG Freiburg, Urteil vom 03.08.2023 – 56 C 1752/21 WEG – )
-Die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit ist auf Extremfälle beschränkt, in denen der Beschluss keinen durchführbaren Inhalt, widersprüchlich ist oder nach Auslegung nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist. Kann dem Beschluss durch Auslegung ein durchführbarer Regelungsgehalt noch entnommen werden (hier Sonderumlage mit „Ca.“- Angabe), kann die fehlende Bestimmtheit nur als Anfechtungsgrund gerügt werden. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.07.2023 – 2-13 S 94/22 – )
-1. Es ist dem Wohungseigentümern gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen. 2. Im Rahmen einer gegen einen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch besteht, ist in einem gegebenenfalls anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären. Im Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ist das Gericht an die im Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden. (BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 215/21 -; in: GE, 19/2023, 962)
-Ein Tagesordnungspunkt „Bestellung der Verwaltung: interne Verwaltung – externe Verwaltung“ deckt die Bestellung eines konkreten Wohnungseigentümers zum Verwalter auch dann nicht, wenn diese in einer Vollversammlung erfolgt. (AG Essen- Steele, Urteil vom 03.05.2023 – 21 C 21/22 – )
-1. Es ist den Wohnungseigentümern gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen. 2. Im Rahmen einer gegen einen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch besteht, ist in einem ggf. anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären. In dem Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ist das Gericht an die in dem Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden. (BGH, Urteil vom 21.7.2023 – V ZR 215/21 -; in: GE, 19/2023, 962)
-1. Ein Beschluss über eine Baumaßnahme, der einer Nutzungsvereinbarung entgegensteht, ist nicht nichtig. 2. Es besteht eine Beschlusskompetenz, einem Eigentümer eine Zahlung zuzuwenden, um damit eine Beeinträchtigung durch einen Entzug der Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums durch eine Baumaßnahme zu kompensieren. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.10.2023 – 2-13 S 29/23 -; in: GE, 23/2023, 1202)
-1. Eine Teilanfechtung der Beschlüsse über die Vorschüsse (§28 Abs. 1 WEG) bzw. die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen (§ 28 Abs. 2 WEG) ist nicht möglich. 2. Enthält die Abrechnung bzw. der Wirtschaftsplan einen verteilungsrelevanten Fehler, sind die gefassten Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 7.12.2023 – 2-13 S 27/23 -; in: GE, 2/2024, 97)
-1. Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat; einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf es hierfür nicht mehr. a) Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zweck dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit. b) Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände der Angemessenheit einer baulichen Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG trägt der klagende Wohnungseigentümer; verlangt ein Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses, muss er zur Begründung des Anspruchs darlegen, dass die bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zweck dient. Beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit der Maßnahmen, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände, die sich nicht bereits aus dem Begehren selbst ergeben. 2. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zwecks i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebteb Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel- Ausnahme- Verhältnisses Rechnung zu tragen. 3. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit dem mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. (BGH, Urteil vom 9.2.2024 – V ZR 244/22 -; in: GE, 6/2024, 290)
-a) Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung oder Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer unter Berufung auf § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangt (hier: § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG), ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet. b) Ob die Anspruchsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG im Einzelnen vorliegen und ob die bauliche Veränderung insbesondere angemessen ist, ist bei einer Anfechtungsklage gegen einem dem Verlangen eines Eigentümers stattgebenden Beschluss ohne Bedeutung. Auf diese Voraussetzungen kommt es nur an, wenn der Individualanspruch des Wohnungseigentümers abgelehnt worden ist und sich dieser mit einer Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss wendet und/oder den Anspruch mit der Beschlussersetzungsklage weiter verfolgt. c) Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel- Ausnahme- Verhältnisses Rechnung zu tragen. (BGH, Urteil vom 9.02.2024 – V ZR 33/23 -; in: GE, 6/2024, 295)
–Während der Corona- Pandemie gefasste Beschlüsse einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten. (BGH, Urteil vom 08.03.2024 – V ZR 80/23 -; in: GE, 7/2024, 357)
-a) Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. b) Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23 -; in: GE, 9/2024, 455)
-Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden. (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 87/23 -; in: GE, 9/2024, 459)
-Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 WEG in der derzeitigen Fassung fällt. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.11.2023 – 2-13 S 54/23 -)
-Grundsätzlich muss in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann. (BGH, Urteil vom 23.02.2024 – V ZR 132/23 -)
Sonstiges
– Ist der Vermieter Eigentümer einer Eigentumswohnung, dann reicht er häufig Heiz- und/oder Betriebskostenabrechnungen einfach an den Mieter weiter. Dies ist nicht zulässig. Zum einen muss Ersteller der Abrechnungen der Vermieter und Adressat der Abrechnung der Mieter sein, zum andern richtet sich die Erstellung der Abrechnung gegenüber dem Vermieter und Wohnungseigentümer nach WEG-Recht, gegenüber dem Mieter jedoch nach mietrechtlichen Bestimmungen (LG Berlin, Urteil vom 08.09.2000 – 63 S 562/99).
– Verfügt eine Wohnanlage über einen Kabelanschluss, so gibt das Grundrecht auf Informationsfreiheit einem deutschen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer an der Außenmauer eine Parabolantenne (Satellitenantenne) anzubringen (BayObLG, Beschluss vom 30.111.2000 – 2Z BR 92/00 -, in: NZM 2001, 433).
– Die Dächer von Reihenhäusern in der Rechtsform des Wohnungseigentums gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum (BayObLG, Beschluss vom 30.03.2000 – 2Z BR 2/00 -, in: GE 2000, 821).
– Werden in der Gemeinschaftsordnung Gebäudebestandteile, die nach der gesetzlichen Konzeption dem Gemeinschaftseigentum zwingend zuzurechnen sind, dem Sondereigentum zugeordnet, so ist dies im Hinblick darauf, dass es sich um wesentliche Bestandteile des Gebäudes handelt, nichtig. Enthält die Gemeinschaftsordnung in diesem Zusammenhang eine Regelung, dass die Kosten der Instandsetzung des Sondereigentums von dem betreffenden Eigentümer zu tragen sind, kann diese in eine Kostentragungspflicht unabhängig von der dinglichen Eigentumszuordnung umgedeutet werden (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 05.05.2000 – 11 Wx 71/99 -, in: NZM 2002, 220).
– 1. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit wegen fehlender Bestimmtheit für ungültig zu erklären, als sie den Verwalter verpflichtet, „grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden“. 2. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht (BayObLG, Beschluss vom 13.12.2001 – 2Z BR 156/01 -, in: GE 2002, 599).
– Ein Zurückbehaltungsrecht eines Wohnungseigentümers gegen Wohngeldforderungen der übrigen Wohnungseigentümer kann in der Gemeinschaftsordnung wirksam ausgeschlossen werden (BayObLG, Beschluss vom 27.06.2001 – 2Z BR 24/01 -, in: NZM 2001, 766).
– Ob größere Reparaturarbeiten aus der hierfür wahrscheinlich ausreichenden Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen, oder ob insoweit eine Sonderumlage erhoben wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Es besteht kein Anspruch darauf, immer zunächst die Rücklage auszuschöpfen (BayObLG, Beschluss vom 27.03.2003 – 2Z BR 37/03 -, in: GE 2003, 817).
– Ein durch Vereinbarung begründetes, (schuldrechtliches) nicht im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht erlischt, wenn ein neuer Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft eintritt, der der bisherigen schuldrechtlichen Vereinbarung nicht beitritt (OLG Köln, Beschluss vom 02.04.2001 – 16 Wx 7/01 -, in: NZM 2001, 1135).
– Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an (BGH, Urteil vom 26.09.2003 – V ZR 217/02 – , in: GE 2004, 228).
– Balkonaußenwände, Balkondecken und Balkonplatten einschließlich der Isolierschicht sind zwingend Gemeinschaftseigentum. (HansOLG Hamburg, Beschluss vom 04.08.2003 – 2 Wx 30/03 – , in: GE 2004, 629).
– 1. In der Teilungserklärung als „Speicherräume“ oder „Abstellräume“ bezeichnete Räumlichkeiten, die sich – im Spitzboden – über den im Dachgeschoss liegenden Wohnungen befinden, dürfen nicht ohne weiteres als Wohnräume genutzt werden. 2. Ist die Nutzung solcher Räume zu Wohnzwecken von allen Wohnungseigentümern über einen langen Zeitraum geduldet worden – hier mehr als 25 Jahre – und haben die Sondereigentümer der genannten Räume im Vertrauen auf die Zulässigkeit dieser Nutzung ihre Wohnung, zu der die Räume gehören, mit erheblichem Aufwand erworben, so ist – auch für ein später der Wohnungseigentümergemeinschaft beitretendes Mitglied – ein etwaiger Unterlassungsanspruch verwirkt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.11.2003 – I-3 Wx 252/03).
– Ein Anspruch auf Anpassung der Größe der Miteigentumsanteile mit Blick auf die Vergrößerung der Fläche einer Sondereigentumseinheit durch eine bereits in der Teilungserklärung vorgesehene Baumaßnahme besteht nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.03.2004 – I-3 Wx 334/03 – , in: ZMR 2004, 613).
– In Wohnungseigentumssachen, die eine Beschlussanfechtung zum Gegenstand haben, ist das Landgericht auch dann zur Entscheidung über die Erstbeschwerde berufen, wenn ein Beteiligter seinen allgemeinen Gerichtsstand im Ausland hat (hier: USA) (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2006 – 3 W x 230/05 -, in: NJW 2006, 1143, Info M 2006, 149).
– Der Nießbraucher ist nicht anfechtungsbefugt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.08.2005 – 3 Wx 323/04 -, in: WuM 2005, 668, ZMR 2005, 897, Info M 2006, 29).
– Die Sonderzuständigkeit des Oberlandesgerichts des § 119 GVG gilt nicht für Verfahren nach dem FGG. Insoweit ist die Zuständigkeit des Landgerichts als Beschwerdegericht nicht eingeschränkt (OLG Stuttgart, Beschluss vom 06.02.2006 – 8 W 589/05 -, in: Info M 2006, 45).
– Die Einhaltung der DIN-Normen für den Schallschutz im Hochbau schließt regelmäßig eine auf Lärmbelästigung gestützte erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG aus – jedenfalls wenn es um die Unterputzverletzung von Heizungsrohren geht (OLG Frankfurt, Beschluss vom 27.03.2006 – 20 W 204/03 -, in: IMR 2006, 84).
– Im Hinblick auf die Entscheidung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind Klagen, mit denen ein einzelner Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner auf Erfüllung einer Gemeinschaftsschuld in Anspruch genommen wird, wegen fehlender Passivlegitimation als unbegründet abzuweisen. Dies gilt auch dann, wenn die Klage vor dem 02.06.2005 erhoben wurde (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 08.08.2006 – 1 W 37/06 -, in: Info M 2006, 248).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist prozesskostenhilfefähig. Bedürftigkeit ist gegeben, wenn weder der Verband noch die einzelnen Eigentümer in der Lage sind, die Verfahrenskosten aufzubringen (LG Berlin, Beschluss vom 28.08.2006 – 55 T 26/05 WEG -, in: Info M 2007, 38).
– Ein generelles Haustierhaltungsverbot ist einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 02.11.2006 – 5 W 154/06 -, in: NJW 2007, 779).
– a) § 47 WEG regelt nur die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Parteien, nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten eines Verfahrens nach § 43 WEG dürfen allerdings nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umgelegt werden, die sie gemäß § 47 WEG zu tragen haben. b) § 16 Abs. 5 WEG nimmt Rechtsverfolgungskosten, die aus Binnenstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern entstanden sind, von den nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegenden Kosten der Verwaltung aus. Die Norm soll verhindern, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden. c) Das hat aber nicht zur Folge, dass solche Rechtsverfolgungskosten unter den kostenpflichtigen Wohnungseigentümern gemäß § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB nach Kopfteilen aufzuteilen wären. Vielmehr sind sie nach dem in § 16 Abs. 2 WEG zum Ausdruck gekommenen natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter Wohnungseigentümern, also nach Miteigentumsanteilen, umzulegen. Dieser Übernahme des Ausgleichsmaßstabes steht § 16 Abs. 5 WEG nicht entgegen. d) Haben die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass „Verwaltungskosten“ nach Eigentumseinheiten umzulegen sind, so gilt dieser Umlegungsmaßstab auch für die Verteilung der Rechtsverfolgungskosten aus Binnenstreitigkeiten (BGH, Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 1/06 -, in: NJW 2007, 1869).
– Lautet ein Titel auf die einzelnen Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft, sind nur diese berechtigt, aus dem Titel zu vollstrecken. Die Notwendigkeit der für die Tätigkeit ihres Rechtsanwalts im Vollstreckungsverfahren entstehenden Mehrvertretungsgebühr kann daher nicht mit der Begründung verneint werden, die Gebühr wäre nicht angefallen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband den Vollstreckungsauftrag erteilt hätte (BGH, Beschluss vom 15.03.2007 – V ZR 77/06 -).
– Wohnungseigentümergemeinschaften sind, sobald sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehmen, keine Verbraucher i.S. des § 13 BGB. Sind die Eigentümer selbst an dem Abschluss des Rechtsgeschäfts nicht beteiligt, sind sie als vertragsfremde Dritte auch nicht in den Schutzbereich des § 13 BGB zu integrieren (LG Rostock, Urteil vom 16.02.2007 – 4 O 322/06 -, in: NJW-aktuell 19/2007, XII).
– Für die Eintragung der Wohnungseigentümergemeinschaft als dinglich Berechtigte im Grundbuch ist die Einreichung einer Eigentümerliste nicht erforderlich (LG Bremen, Beschluss vom 02.03.2007 – 3 T 137/07 -, in: NJW-aktuell 25/2007, VIII).
– Die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungs- oder Teileigentum in das Grundbuch ist unzulässig (BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 18/07 -, in: GE 2007, 1246).
– Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Laden oder Ladenlokal bezeichnet, so ist die damit begrifflich verbundene Verweisung auf die öffentlich-rechtlichen Ladenöffnungszeiten dynamisch zu verstehen: Im Umfang der landesrechtlichen Aufhebung der Ladenschlusszeiten ist auch wohnungseigentumsrechtlich eine Nutzung des Teileigentums zulässig. Inwieweit auch abweichende gewerbliche Nutzungsarten innerhalb der erweiterten allgemeinen Ladenöffnungszeiten zulässig sein können, sofern von dem Betrieb als solchem nicht höhere Beeinträchtigungen ausgehen als von einem Ladengeschäft, bleibt offen (OLG Hamm, Beschluss vom 23.07.2007 – 15 W 205/06 -).
– Wird ein Beschluss von mehreren Eigentümern selbständig angefochten, ohne dass das Gericht die Verfahren verbindet, führt die Rechtskraft der Entscheidung in einem der Verfahren zur Erledigung der Hauptsache in allen übrigen Verfahren. Voraussetzung ist, dass die anfechtenden Eigentümer an dem abgeschlossenen Verfahren materiell und formell beteiligt waren (OLG München, Beschluss vom 24.01.2007 – 34 Wx 110/06 -, in: NZM 2007, 412; Info M 2007, 283).
– Die Eintragung des Verzichts auf den Miteigentumsanteil an einem Grundstück in das Grundbuch ist unzulässig (BGH, Beschluss vom 10.05.2007 – V ZB 6/07 -, in: GE 2007, 1244).
– Der Grundsteuererlass ist zu gewähren, gleichgültig ob die notwendige Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend ist. Sie ist lediglich an der auf seinem Balkon und in seiner Wohnung, die der mehrheitlich beschlossene erstmalige Anbau eines Balkons direkt über seiner Balkonfläche bewirkte, jedenfalls danntatsächlich vereinbarten oder an der üblichen Miete zu messen (BFH, Urteil vom 24.10.2007 – II R 5/05 -).
– Haben Bruchteilseigentümer oder Wohnungseigentümer vereinbart, dass sie räumlich abgegrenzte Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks allein, also unter Ausschluss der übrigen Eigentümer, als Garten nutzen dürfen, können auf das dadurch entstandene nachbarliche Verhältnis die bundes- und landesrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts entsprechend angewendet werden (BGH, Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06 -, in: NJW 2007, 3636).
– Ist der Verwalter zur Geltendmachung von Wohngeldforderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im eigenen Namen ermächtigt, so kann er Leistung an sich verlangen. Enthält eine beschlossene Abrechnung Ausgaben, die für eine Maßnahme getätigt wurden, deren Beschließung rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, so kann der Wohnungseigentümer im Zahlungsverfahren die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses nicht einredeweise geltend machen und auch nicht aufrechnen. Hat der Verwalter für Fotokopien einen Aufwendungsersatzanspruch, so ist ein Betrag von 0,20 Euro pro Fotokopie nicht unangemessen. Bedenklich erscheint ein Betrag von 0,72 Euro pro Seite (OLG München, Beschluss vom 26.07.2007 – 32 Wx 73/07 -, in: NJW-aktuell 4/2008, VIII).
– Die Forderung des Erwerbers gegen die Bank aus einer Bürgschaft nach § 7 MaBV ist weder ein Teil des Verwaltungsvermögens, noch betrifft sie dieses Vermögen direkt. Der Erwerber kann die Gemeinschaft aber ermächtigen, diese Forderung in gewillkürter Prozessstandschaft geltend zu machen (BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 50/06 -, in: Info M 2007, 363).
– Bei einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG n.F. sind die beklagten Wohnungseigentümer notwendige Streitgenossen i.S. d. § 62 Abs. 1 ZPO. Deshalb kann gegen die abwesenden Eigentümer kein Teil-Versäumnisurteil ergehen (AG Wiesbaden, Urteil vom 03.12.2007 – 92 C 4116/07-81 -, in: Info M 2007, 370).
– Klage- und Klagebegründungsfrist gelten nicht nur für den Anfechtungsantrag, sondern auch für den Antrag auf Feststellung, dass der Beschluss entgegen dem verkündeten Ergebnis nicht oder anders zustande gekommen ist. Der Anfechtungsantrag in der rechtzeitig erhobenen Anfechtungsklage kann in einen entsprechenden Feststellungsantrag umgedeutet werden (AG Wiesbaden, Urteil vom 03.12.2007 – 92 C 4116/07-81 -, in: Info M 2007, 371).
– Bei der Anfechtungsklage muss der Kläger spätestens 2 Wochen nach gerichtlicher Anforderung den Gerichtskostenvorschuss entrichten, um eine „demnächstige“ Zustellung seiner Klage zu erreichen (§ 167 ZPO) und binnen 2 Monaten (gerechnet ab Beschlussdatum) mittels konkreten Sachvortrags die Klage begründen (AG Bonn, Urteil vom 20.11.2007 – 27 C 1/07 -, in: Info M 2007, 372).
– 1. Auch ein Sonderrechtsnachfolger in Wohnungseigentum kann Handlungsstörer sein, wenn er die störende Handlung im Rahmen einer früheren Nutzungsberechtigung an der Wohnung verantwortlich mithervorgerufen hat. 2. Schreibt die Gemeinschaftsordnung einer aus zwei Doppelhaushälften bestehenden Wohnanlage die weitestmögliche wirtschaftliche Trennung der Einheiten vor, ist dadurch § 22 I WEG nicht abbedungen (OLG München, Beschluss vom 31.05.2007 – 34 Wx 112/06 -, in: NJW 2008, 307).
– Der maximal zulässige Trittschall in Wohnungseigentumsanlagen kann nicht ausschließlich der DIN 4109 entnommen werden. Die zulässigen Werte sind vielmehr unter Berücksichtigung des besonderen Gepräges des betroffenen Gebäudes für den Einzelfall zu ermitteln. Waren die bei Errichtung des Wohngebäudes erreichten und prägenden Trittschallwerte erheblich besser als nach der damals geltenden DIN, so bildet auch die im Zeitpunkt der nachteiligen Veränderung des Bodenbelags gültige DIN nicht die maximale Obergrenze, bis zu der eine Trittschalldämmung verlangt werden kann (OLG München, Beschluss vom 09.01.2008 – 34 Wx 114/07 -, in: NJW-aktuell 6/2008, VI).
– Die Eigentümergemeinschaft entscheidet darüber, welche Ansprüche bei einer mangelhaften Bauleistung durchgesetzt werden sollen. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann abweichende Wünsche bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen nicht durchsetzen. Er muss den Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft hinnehmen (OLG Jena vom 08.09.2006 – 9 W 225/06 -).
– 1. Gegenüber dem dinglich Wohnungsberechtigten an einer Eigentumswohnung besteht kein Zurückbehaltungsrecht (Wasser, Heizung) bei Beitragsrückständen des Wohnungseigentümers. 2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Verband) ist passivlegitimiert bei Inanspruchnahme auf Unterlassung der Versorgungssperre durch den dinglich Wohnungsberechtigten (LG Berlin, Urteil vom 19.06.2007 – 53 T 51/07 -, in: GE 2008, 207).
– 1. Die Annahme einer gesamtschuldnerischen vertraglichen Außenhaftung einzelner Wohnungseigentümer für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt, d.h. gemeinschaftlich bezogenen Leistungen (hier: Wasserver- und –entsorgung über ein gemeinschaftliches Leitungsnetz) kommt seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur – nunmehr bejahten – Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und aufgrund des zum 01.07.2007 geänderten Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich nicht mehr in Betracht. 2. Die Regelung in § 10 Abs. 8 WEG über eine Außenhaftung jedes Wohnungseigentümers nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils ist auch auf vor dem 01.07.2007 begründete Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden (KG, Urteil vom 12.02.2008 – 27 U 36/07 -; in: GE 2008, 477).
– Die Konsequenz der Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Partei- und Beteiligungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten (OLG Düsseldorf vom 23.11.2007 – I-3 Wx 58/07 -).
– Der Bauträger kann den Erwerber auch formularvertraglich wirksam verpflichten, in einen vom Bauträger noch abzuschließenden Contracting-Vertrag (hier: zum Wärme-Direkbezug) einzutreten. Die Eintrittspflicht besteht auch dann, wenn der abgeschlossene Vertrag eine Laufzeit von 15 Jahren hat, höhere laufende Kosten verursacht als eine herkömmliche Zentralheizung, den Erwerber unter bestimmten Voraussetzungen zum Ankauf der Wärmeerzeugungsanlage des Lieferanten verpflichtet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.04.2007 – 9 U 73/06 -; in: Info M 2008, 78).
– Ein Beschluss, der die vorbehaltlose Zahlung einer Werklohnforderung vor Abnahme anordnet, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar in Betracht kommt, dass die geforderte Vergütung nicht oder nicht in voller Höhe berechtigt ist (hier: wegen mangelhafter Bauausführung) und auch nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, gleichwohl Zahlung zu leisten (KG, Beschlus vom 27.08.2007 – 24 W 88/07 -; in: KGR Berlin 2008, 1; Info M 2008, 125).
– Der seine Wohnung selbst nutzende Wohnungseigentümer ist trotz titulierter Wohngeldrückstände und Anordnung der Zwangsverwaltung berechtigt, in seiner Wohnung zu bleiben, wenn sie für ihn unentbehrlich ist. Dies gilt auch, wenn er weiterhin keine Wohngelder zahlt (BGH, Beschluss vom 24.01.2008 – V ZB 99/07 -; in: Info M 2008, 139).
– Die Pfändung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf rückständige Beitragsforderungen ist nur mit einem einschränkenden Zusatz zulässig, wonach nur die freien Beiträge nach Abzug der Kosten und Lasten gepfändet werden sollen (LG Berlin, Beschluss vom 18.01.2008 – 51 T 33/06 -; in: GE 2008, 605).
– Ist ein Rechtsanwalt mit der Verteidigung gegen eine gegen die einzelnen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner gerichteten Klage beauftragt worden und hat das Amtsgericht diese Klage rechtskräftig auf Kosten des Klägers abgewiesen, kann die hierdurch ausgelöste Mehrvertretungsgebühr nicht mehr durch die spätere Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft in Wegfall geraten (BGH, Beschluss vom 04.03.2008 – VI ZB 15/06 -; in: GE 2008, 669).
– Ansprüche eines Wohnungseigentümers auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung oder berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag richten sich nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern ausschließlich gegen den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft (OLG München, Beschluss vom 15.01.2008 – 32 Wx 129/07 -; in: WuM 2008, 110; Info M 2008, 180).
– Die Begründungsfrist für eine Anfechtungsklage kann nicht verlängert werden (LG Dessau-Roßlau, Beschluss vom 21.12.2007 – 1 S 231/07 -; in: ZMR 2008, 324; Info M 2008, 190).
– Die Begründungsfrist für eine Anfechtungsklage kann nicht verlängert werden. Hierauf muss das Gericht den Kläger nicht gesondert hinweisen (LG Hamburg, Urteil vom 12.03.2008 – 318 S 65/07 -; in: ZMR 2008, 414; Info M 2008, 191).
– Der anfechtende Eigentümer hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn er ohne Einsichtnahme in die Beschlusssammlung „vorsorglich“ sämtliche in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anficht und den Rechtsstreit nach Kenntnis der Beschlüsse für erledigt erklärt. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter die Protokollniederschrift nicht rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist übermittelt hat (LG München I, Beschluss vom 06.02.2008 – 1 T 22613/07 -; in: WuM 2008, 243; Info M 2008, 234).
– Den geeignetsten Anbieter hat bei großen Reparaturmaßnahmen (hier: rd. 2 Mio. € für Fensteraustausch) die Gemeinschaft auf der Grundlage von verschiedenen Alternativ- und Konkurrenzangeboten selbst zu bestimmen. Eine Delegation dieser Entscheidung auf den Verwalter und den Verwaltungsbeirat widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG München, Beschluss vom 28.06.2007 – 1 T 2063/07 -; in: ZMR 2008, 488 und Info M 2008, 283).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss für die Rangklasse 2 das Überschreiten der Wertschwelle von 3 % des Einheitswerts durch Vorlage des Einheitswertbescheids nachweisen. Tut sie das nicht, ist das Zwangsversteigerungsverfahren in Rangklasse 5 anzuordnen. Das Vollstreckungsgericht hat jedoch die Finanzbehörde zu ersuchen, ihm den Einheitswertbescheid vorzulegen. Wenn die Finanzbehörde diesem Ersuchen entspricht, und wenn die betreibende Gemeinschaft die übrigen Voraussetzungen gem. § 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG glaubhaft gemacht hat, ist der Beitritt zur Rangklasse 2 nachträglich zuzulassen (BGH, Beschluss vom 17.04.2008 – V ZB 13/08 -; in: Info M 2008, 293).
– Bezeichnet die Beschlussanfechtungsschrift als Antragsgegner „WEG M.-S.-Weg …, R., vertreten durch den Verwalter“, so liegt es ausgesprochen nahe, dass mit dieser Sammelbezeichnung nicht die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft selbst, sondern ihre einzelnen Mitglieder – mit Ausnahme des Antragstellers selbst – gemeint sind (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.06.2008 – 14 Wx 24/07 -; in: Info M 2008, 447).
– 1. Der Mieter kann nach Verkauf seiner Wohnung vom neuen Sondereigentumsverwalter Auskunft über den Namen des Eigentümers verlangen. 2. Ein Auskunftsanspruch über die Anschrift besteht nicht, da diese dem Wohnungsgrundbuch zu entnehmen ist (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.11.2007 – 8 C 134/07 -; in: GE 2008, 1199).
– Der Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne ist nicht schon dann verwirkt, wenn diese längere Zeit angebracht war und der Eigentümer auf den Verbleib der Antenne vertraut hat. Erforderlich ist auch, dass im Hinblick auf den Vertrauenstatbestand der Verpflichtete sich auch auf den Verbleib eingerichtet hat. Hierzu sind tatsächliche Feststellungen über die Dispositionen des Eigentümers der Antenne erforderlich (OLG München, Beschluss vom 09.04.2008 – 32 Wx 001/08 -; in: WuM 2008, 572).
– Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i. S. des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Eigneigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar. In Verwalterverträgen i. S. des § 26 WEG ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 III BGB gleichstehenden Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt (OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 – 32 Wx 118/08 -; in: Info M 2008, 433).
– Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum kann der Verband nur aus „besonderen gewichtigen Gründen“ von einer weiteren gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung absehen und den einzelnen Eigentümer auf eine individuelle Geltendmachung seiner Rechte gegenüber dem Bauträger verweisen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.6.2008 – I-3 Wx 180/07 -; in: BauR 2008, 1671 und Info M 2008, 431).
– Ein Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile besteht nicht, wenn sich eine unbillig gewordene Kostenverteilung durch Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels anpassen lässt (OLG München, Beschluss vom 24.04.208 – 32 Wx 165/07 -; in: ZWE 2008, 347 und Info M 2008, 432).
– Im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage kann die fehlerhafte Parteibezeichnung der Beklagten als Eigentümergemeinschaft (hier: „Wohnungseigentümergemeinschaft“ […]-Straße“) weder durch Rubrumsberichtigung noch durch Klageänderung geheilt werden (AG Langenfeld, Urteil vom 18.6.2008 – 64 C 34/08 (rk) -; in: Info M 2008, 446).
– Weist die Teilungserklärung einen im Hof einer Wohnungseigentumsanlage mit einem Glasdach überdeckten „Hofraum“ einem der Miteigentümer als Teileigentum zu, so gilt dies nicht für das Glasdach. Hierbei handelt es sich nämlich um einen „konstruktiven“ Teil des Teileigentums, der notwendigerweise Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums ist und auch durch eine anders lautende Bestimmung in der Teilungserklärung nicht zum Gegenstand des Sondereigentums werden kann (OLG Düsseldorf, 26.5.2008 – I-3 Wx 254/07 -).
– In einer Teilungserklärung waren Räume als „Gewerbewohnung „ bezeichnet. In der Bezeichnung als „Gewerbewohnung“ liegt einen Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die bedeutet nach ständiger Rechtsprechung, dass die Räume entweder entsprechend der bezeichneten Nutzungsart genutzt werden dürfen oder aber zweckbestimmungswidrig. Das aber nur dann, wenn die zweckbestimmungswidrige Nutzung bei abstrakter Betrachtungsweise nicht mehr stören kann, als bei einer zweckbestimmungsgemäßen Nutzung. Wenn eine Zweckbestimmung nicht eindeutig ist – zum Beispiel wenn von einer „Gewerbewohnung“ gesprochen wird – ist sie auszulegen. Die Bezeichnung „Gewerbewohnung“ ist nur auf den ersten Blick in sich widersprüchlich. Man kann den Begriff auch so verstehen, dass sowohl eine gewerbliche als auch eine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig ist (KG, 3.12.2008 – 24 U 71/07 -).
– Der Geschäftswert für die Beglaubigung der Unterschriften unter einen Beschluss über die Bestellung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 30 Abs. 2 KostO zu bestimmen. Bei der Ermessensentscheidung, ob von dem Regelwert abzuweichen ist, sind die Umstände des Einzelfalls, darunter insbesondere die wirtschaftliche Bedeutung des Geschäfts für die Beteiligten, zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 23.10.2008 – V ZB 89/08 -).
– Beschließen Wohnungseigentümer 1983 mehrheitlich, dass jeder Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen hat und stellt sich diese Beschlussfassung mit Rücksicht auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 als nichtig heraus, nachdem bereits mehrere Wohnungseigentümer auf ihre Kosten ihre Fenster saniert haben, so entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, diesen – weil der Höhe nach nicht mehr nachweisbare Kosten, sowie rechtlicher Unsicherheit hinsichtlich des Verjährungsbeginns – ihren Mindestaufwand (hier: jeweils geschätzte Euro 1.000) zu erstatten. Der Umstand, dass nicht jeweils ein seperater Eigentümerbeschluss über die Entschädigung jedes einzelnen der betroffenen Wohnungseigentümer, sondern aus organisatorischen Gründen nur ein Beschluss gefasst worden ist, führt nicht zu der Beurteilung, dass sich die Gesamtzahl der von den begünstigen Eigentümern abgegebenen Stimmen au die Beschlussfassung ausgewirkt haben kann (OLG Düsseldorf, 26.5.2008 – I-3 Wx 271/07 -).
– Die Beschlussfassung über die Errichtung von Wintergärten auf Balkonflächen ist für unwirksam zu erklären, da die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG darstellt und keine Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 22 Abs. 2 WEG zum Inhalt hat. Außerdem würde hierdurch die Eigenart der Anlage geändert werden im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG. Die Beschlussfassung über die Errichtung von Außenaufzügen ist für unwirksam zu erklären, da die Umsetzung des Beschlusses eine nachteilige bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG darstellt, die zwar eine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 22 Abs. 2 WEG zum Inhalt hat, jedoch die Eigenart der Anlage ändern würde. Die Beschlussfassung über den Einbau zusätzlicher Fenster ist für unwirksam zu erklären, da sie eine nachteilige bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG zum Inhalt hat, die keine Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 22 Abs. 2 WEG darstellt (AG Konstanz, 13.3.2008 – 12 C 17/07 -).
– Eine der Anfechtungsklage beigefügte Eigentümerliste (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.) kann bei ihrer Unvollständigkeit noch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz ergänzt werden. Zur Errechnung der doppelt qualifizierten Mehrheit (§ 22 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F.) bei der Übereinstimmung von Kopf- und Objektstimmrecht (AG Schöneberg, Urteil vom 18.9.2008 – 77 C 58/08 WEG– in: GE 2008, 1637).
– Auch nach Ablauf der Zweimonatsfrist für die Begründung der Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. kann, wenn die Angriffsrichtung innerhalb der Begründungsfrist festgelegt ist, der Tatsachenvortrag bis zur Grenze der Klageänderung nachträglich ergänzt und berichtigt werden. Es handelt sich im eine zulässige Klageerweiterung gem. § 264 Nr. 2 ZPO (LG Berlin, Urteil vom 30.5.2008 – 55 S 6/08).
– Beim Verkauf einer Eigentumswohnung braucht der Notar ohne besondere Umstände, etwa weil Zweifel am Unfang des Sondereigentums bestehen, nicht in die Grundakten Einsicht zu nehmen, selbst wenn in dem von ihm einzusehenden Wohnungsgrundbuch auf die in den Grundakten befindliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Es bedarf dann auch keines Hinweises auf die unterbliebene Einsichtnahme oder darauf, dass sich nur mit ihr der Umfang des Sondereigentums ermitteln lasse (BGH, Urteil vom 4.12.2008 – III ZR 51/08 -).
– Nehmen die Wohnungseigentümer unbenannte Zahlungen des Bauträgers (Verkäufers), die zwar nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber auf beschlossene Wirtschaftspläne erfolgen, zu Informationszwecken in die Jahresabrechnung für die betreffende Wirtschaftsperiode auf, entsteht ein Rückforderungsanspruch des Bauträgers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft , weil ein Rechtsgrund für die Zahlungen nicht ersichtlich ist (KG, Beschluss vom 18.7.2008 – 24 W 54/07 -; in: GE 2009, 59).
– Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dienen – auch – dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind deshalb Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Reparatur und den Austausch sind Kosten der Verwaltung (OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.11.2007 – 8 W 404/07 -; in: WuM 2008, 44).
– Das Gesetz über die Zwangsverseigerung und die Zwangsverwaltung findet auch auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30.6.2007 anhängig waren, weiterhin in seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung. Dass mehrere Zwangsverwaltungsverfahren, die dieselbe Eigentumswohnungsanlage betreffen, gemeinsam betrieben werden, führt nicht dazu, dass der Erlös aus der Verwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden könnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen (BGH, Beschluss vom 20.11.2008 – V ZB 81/08 -).
– Wird die WEG rechtskräftig verpflichtet, der Herstellung eines zweiten Rettungsweges zuzustimmen, so besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Kostenregelung hierfür nach § 16 Abs. 2 WEG unter Beteiligung der WEG, wenn der Wohnungseigentümer mit der Regelung nicht einem aktuellen Rechtsschutzziel Geltung verschaffen, sondern lediglich einen „Vorratsbeschluss“ erreichen will, der es ihm ermöglichen soll, irgend wann einmal – womöglich unter dann maßgeblich veränderten Umständen – die Baumaßnahme unter Kostenbeteiligung der WEG durchzuführen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.2.2008 – I-3 Wx 1/08 -; in: WuM 2008, 198).
– Werden dem Verwalter die Verfahrenskosten nach § 47 WEG auferlegt, kann er gegen diese Entscheidung isolierte Kostenbeschwerde einlegen. Der Verwalter hat auch bei einem Hinweis auf die voraussichtliche Unwirksamkeit eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses die Kosten des Verfahrens zu tragen, wenn er den Wohnungseigentümern nicht zugleich das Kostenrisiko aufzeigt (LG Köln, Beschluss vom 10.3.2008 – 29 T 159/07 -; in: WuM 2008, 299).
– 1) Die für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Gebäudeversicherung ist eine Fremdversicherung, soweit sie das Sondereigentum der einzelnen Miteigentümer umfasst. 2) Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als Versicherungsnehmerin die Geltendmachung des Entschädigungsanspruchs gegenüber dem Versicherer auch in Ansehung des Sondereigentums an sich, so hat sie die Bindungen aus einem gesetzlichen Treuhandverhältnis zu dem einzelnen Miteigentümer zu berücksichtigen, insbesondere dafür Sorge zu tragen, dass diesem der zustehende Entschädigungsbetrag tatsächlich zufließt. 3) Eine Pflichtverletzung des Verwalters aus dem gesetzlichen Treuhandverhältnis muss sich die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 278 BGB zurechnen lassen (OLG Hamm, Beschluss vom 3.1.2008 – 15 W 420/06 -; in: WuM 2008, 366).
– 1. Der Beschlussanfechtungskläger nach WEG verletzt regelmäßig seine prozessualen Mitwirkungsobliegenheiten, wenn er den Kostenvorschuss nach Anforderung des Gerichts nicht binnen 14 Tagen einzahlt; Versäumnisse seines Prozessbevollmächtigten muss er sich zurechnen lassen. 2. Die verspätete Kostenvorschusseinzahlung steht einer die – materielle – Ausschlussfrist des § 46 I 2 WEG 2007 wahrenden „demnächst“-Zustellung i. S. von § 167 ZPO entgegen (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 1.10.2008 – 14 S 4986/08 -; in: NJW 2009, 374; Info M 2009, 36).
– Bleibt einer Anfrechtungsklage (§ 46 I WEG) der Erfolg versagt, darf nicht offen gelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet abgewiesen wird. Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Kläge nach § 46 I 2 WEG handelt es sich nicht um besondere Ausschlussfristen des materiellen Rechts. Zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 FI 2 Halbs. 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht (BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/08 -; in: GE 2009, 385).
– 1. Schließt ein Hausverwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag mit einem Versorgungsunternehmen ab, ist die insoweit rechtsfähige Eigentümergemeinschaft Schuldnerin des Versorgungsunternehmens. 2. Die Annahme eines konkludenten Vertragsschlusses durch Entnahme von Leistungen scheidet dann aus, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmern und er Eigentümergemeinschaft besteht. 3. Die anteilige Haftung des Sondereigentümers nach § 20 Abs. 8 WEG gilt nicht rückwirkend für vor dem 1. Juli 2007 entstandene Forderungen (KG, Urteil vom 16.12.2008 – 6 U 172/07 -; in: GE 2009, 453).
– 1. Ein mit den Wohnungseigentümern abgeschlossener Vertrag eines Versorgungsunternehmens ist auch dann, wenn er nicht ausdrücklich die Eigentümergemeinschaft als Vertragspartei benennt, in der Regel mit dem rechtsfähigen Verband abgeschlossen. 2. Die Vorschrift des § 10 Abs. 8 WEG über die anteilige Haftung des Wohnungseigentümers ist nicht auf Altfälle anzuwenden (OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.10.2008 – 9 U 5/08 -; in: GE 2009, 455).
– 1. Eine Anfechtungsklage, die gegen die „Wohnungseigentümergemeinschaft S. (Wohnungseigentümer siehe anliegende Liste)“ gerichtet ist, ist auslegungsfähig. Bei der Auslegung ist auch zu berücksichtigen, dass die Anfechtungsklage – anderes als etwa eine Klage auf Schadensersatz – gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG nur gegen die übrigen Eigentümer gerichtet werden kann. 2. Für die Beurteilung der Beeinträchtigung eines Gartenhauses im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gegen den Genehmigungsbeschluss kommt es nicht darauf an, ob das Gartenhaus für den Kläger sichtbar ist, geschweige denn, von welchem Standort innerhalb seines Sondereigentums aus das Gartenhaus noch zu sehen ist. Entscheidend ist der Blickwinkel von allen Gemeinschafts –und Sondereigentumsflächen aus (LG München I, Urteil vom 16.02.2009 – 1 S 20283/08 (rk.) -; in: GE 2009, 455).
– 1. Zur Begründung der Anfechtungsklage kann ausschließlich auf die innerhalb der Begründungsfrist eingereichten Schriftsätze Bezug genommen werden. 2. Für den ordnungsgemäßen Zugang der Einladung zur Eigentümerversammlung kommt es allein darauf an, ob das Schreiben in die tatsächliche Verfügungsgewalt des Wohnungseigentümers gelangt ist und für den Empfänger unter gewöhnlichen Verhältnissen die Möglichkeit besteht, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen (LG Berlin, Urteil vom 23.1.2009 – 85 S 7/08.WEG -; in: GE 2009, 457).
– Auch ein einzelner Wohnungseigentümer kann vom Verwalter die Einberufung einer Versammlung mit bestimmten Tagesordnungspunkten verlangen, wenn deren Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (AG Schöneberg, Urteil vom 18.2.2009 – 77 C 402/08.WEG -; in: GE 2009, 461).
– 1. Dem grob pflichtwidrig handelnden WEG-Verwalter können die Prozesskosten gem. § 49 Abs. 2 WEG nicht nur in den Fällen auferlegt werden, in denen er als Partei obsiegt und die Prozesskosten an sich der Gegner zu tragen hätte. 2. Die kostenrechtliche Sonderregelung des § 49 Abs. 2 WEG ist nur eine Kodifizierung der bisherigen Rechtsprechung und ihre Rechtsfolge für Verwalter deshalb nicht überraschend. Eine Übergangsfrist für die Anwendung der Vorschrift ist deshalb nicht zuzugestehen. 3. Grobes Verschulden i. S. v. § 49 Abs. 2 WEG liegt vor, wenn der WEG-Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, indem er ganz nahe liegende Überlegungen nicht anstellt, beiseiteschiebt oder dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsste oder sich jedem ausgedrängt hätte. 4. Für die Annahme eines groben Verschuldens i. S. d. § 49 WEG ist in subjektiver Hinsicht ein schweres Verschulden im Sinne eines gesteigerten Fehlverhaltens Voraussetzung. Hat der Verwalter bei der Anstimmung auf Bedenken hinsichtlich der erforderlichen Quorums hingewiesen, aber dennoch einen Beschluss als zustande gekommen verkündet, kann jedenfalls bei einem nicht gewerbsmäßig tätigen Verwalter keine grobe Fahrlässigkeit angenommen werden. 5. Lehnt das Gericht Schadensersatzansprüche wegen grober Fahrlässigkeit ab, schließt das auch die Geltendmachung einer leichten Fahrlässigkeit in einem weiteren Prozess aus. 6. Werden dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG vom Amtsgericht Prozesskosten auferlegt, steht ihm in analoger Anwendung des § 99 Abs. 2 ZPO die sofortige Beschwerde zu (LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2009 – 55 T 34/08 WEG -; in: GE 2009, 388; Info M 2009, 140).
– Der unzulässigen Video-Überwachung von Gemeinschaftsflächen durch einzelne Wohnungseigentümer steht es gleich, wenn durch Anbringung einer Attrappe auch nur der Eindruck einer solchen Überwachungsmöglichkeit erweckt wird. Der Beseitigungsanspruch kann von jedem Wohnungseigentümer individuell verfolgt werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.09.2008 – 72 C 26/08 -; in: GE 2009, 390).
– Reicht die Masse nicht aus, um die Hausgelder zu zahlen (hier: weil der Mieter keine Miete zahlt), kann der Verwalter wie bisher diese Verbindlichkeit als „vorweg“ zu erfüllende Verwaltungsschuld behandeln und beim Gläubiger einen Vorschuss anfordern. Zahlt der Gläubiger nicht, wird das Verfahren aufgehoben (LG Köln, Beschluss vom 16.10.2008 – 6 T 437/08 -; in: NZM 2008, 936 und Info M 2009, 72).
– Wird bei der Umwandlung in Wohnungseigentum das Sondereigentum an Wohnung und mitvermietetem Nebenraum (hier: kleiner Keller) zwei verschiedenen Miteigentümern zugewiesen, kann der Wohnungseigentümer die Vermieterrechte (hier: Kündigung) nicht allein, sondern nur gemeinschaftlich mit dem Nebenraum-Eigentümer ausüben (AG Mannheim, Urteil vom 18.4.2008 – 9 C 48/08 -; in: ZMR 2009, 156 und Info M 2009, 76).
– 1. Werden die Eigentümergemeinschaft und der Verwalter wegen Verweigerung der Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums vom veräußernden Miteigentümer auf Schadensersatz in Anspruch genommen, haben sie darzulegen und ggf. zu beweisen, dass ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgelegen hat. 2. Zu den Anforderungen an einen „wichtigen Grund“ im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG (Brdbg. OLG, Beschluss vom 12.1.2008 – 5 Wx 49/07 (rk.) -; in: GE 2009, 582).
– a) § 62 Abs. 1 ZPO findet auf die Wahrung der Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG keine, auch keine entsprechende Anwendung. Die Frist wird auch bei Verfahrensverbindung nach § 47 Satz 1 WEG nicht durch das rechtzeitige Vorbringen anderer Kläger gewahrt. B) Wird die rechtzeitige begründete Klage eines Streitgenossen zurückgenommen, ist nur über die von dem Kläger und seinen verbleibenden Streitgenossen rechtzeitig vorgebrachten Anfechtungsgründen zu entscheiden (BGH, Urteil vom 27.3.2009 – V ZR 196/08 -; NJW 2009, 2132).
– Der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft kann Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier: Balkonverglasung) geltend machen, wenn die Wohnungseigentümer ihn dazu ermächtigt haben (OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 – 16 Wx 51/08 – WuM 2008, 744 -; in: Info M 2009, 126).
– Der Zwangsverwalter haftet für die Erfüllung seiner „spezifischen“ ZVG-Pflichten nicht nur denjenigen, die gem. § 9 ZVG am Verfahren zu beteiligen sind, sondern allen durch die Pflichtverletzung Geschädigten. Wenn er die Hausgelder für das beschlagnahmte Wohneigentum nicht „vorweg“ ausgleicht, haftet er auch der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Urteil vom 5.2.2009 – IX ZR 21/07 -; in: Info M 2009, 127).
– Die fristgemäße Klageeinreichung wahrt die 1-Monats-Frist für die WEG-Beschlussanfechtungsklage, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Kläger den angeforderten Gerichtskostenvorschuss innerhalb eines Zeitraumes von 2 Wochen „oder nur geringfügig“ später einzahlt (BGH, Urteil vom 10.1.2009 – V ZR 74/08 -; in: Info M 2009, 135).
– Bei der WEG-Beschlussanfechtungsklage sind Klage- und Klagebegründungsfrist Ausschlussfristen des materiellen Rechts. Versäumt der Kläger eine von ihnen, ist die Klage unbegründet (BGH, Urteil vom 10.1.2009 – V ZR 74/08 -; in: Info M 2009, 136).
– Der Kläger eine WEG-Beschlussanfechtungsklage muss innerhalb der Begründungsfrist den Sachverhalt, aus dem sich die Anfechtungsgründe ergeben, „zumindest in seinem wesentlichen Kern“ vortragen. Ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Nicht ausreichend ist es, wenn der Kläger seiner Klage nur Anlagen beifügt (hier: Teilungserklärung und Versammlungsprotokoll) (BGH, Urteil vom 10.1.2009 – V ZR 74/08 -; in: Info M 2009, 137).
– Die Bezeichnung der Beklagten mit vollständigen Namen und aktuellen Adressen muss bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erster Instanz erfolgen. Die Bezeichnung in einem nachgelassenen Schriftsatz reicht nicht aus (LG Stuttgart, Urteil vom 2.4.2009 – 2 S 34/08 -; in: Info M 2009, 138).
– Das Gericht kann dem Verwalter nicht im Wege der angeordneten Urkundenvorlegung aufgeben (§ 142 ZPO), er solle die Eigentümerliste vorlegen, damit der Kläger die Beklagten namentlich benennen kann (LG Stuttgart, Urteil vom 2.4.2009 – 2 S 34/08 -; in: Info M 2009, 139).
– Fechten mehrere Wohnungseigentümer einen Beschluss an, sind für jeden klagenden Eigentümer die Kosten eines eigenen Anwalts erstattungsfähig, wenn die Angriffe gegen die Gültigkeit des Beschlusses mindestens teilweise gegensätzlich sind (LG Berlin, Beschluss vom 14.1.2009 – 82 T 447/08 und 448/08 -; in: GE 2009, 390 und Info M 2009, 141).
– Wird der vom Gericht angeforderte Kostenvorschuss für eine Beschlussanfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG erst nach drei Wochen eingezahlt, kann die Zustellung der Klage an die Gegenseite nicht mehr als demnächst erfolgt angesehen werden, so dass die einmonatige Anfechtungsfrist versäumt und die Klage als unbegründet abzuweisen ist (LG Nürnberg, Beschluss vom 1.10.2008 – 14 S 4986/08 -; in: GE 2009, 661).
– 1. Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt. 2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann „Beteiligte“ i. S. von § 154 S. 1 ZVG sein (BGH, Urteil vom 5.2.2009 – IX ZR 21/07 -; in: NJW 2009, 1674).
– 1. Das Versorgungsunternehmen, das für das verwaltete Grundstück Energie und Wasser liefert, kann „Beteiligter“ i. S. von § 154 S. 1 ZVG sein. 2. Zu den vorweg zu berichtigenden Ausgaben der Verwaltung gehören Kosten für Energie und Wasser, die auf Grund der vom Verwalter abgeschlossenen oder fortgesetzten Lieferungsverträge entstehen (BGH, Urteil vom 5.3.2009 – IX ZR 15/08 -; in: NJW 2009, 1677).
– 1. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2061 = NZM 2005, 543) hindert die Geltung einer im kommunalen Abgabenrecht statuierten gesamtschuldnerischen Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Grundbesitzabgaben nicht (im Anschluss an BVerwG, NJW 2006, 791 = NZM 2006, 146). 2. Die gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Wohnungseigentümer liegt darin begründet, dass sie mit Blick auf die Gebührenschuld eine rechtliche Zweckgemeinschaft bilden und deshalb die gebotene grundstücksbezogene Leistung einer öffentlichen Einrichtung (hier: Abfallentsorgung) regelmäßig willentlich gemeinsam in Anspruch nehmen (VGH Mannheim, Urteil vom 26.09.2008 – 2 S 1500/06 -; NJW 2009, 1017).
– a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei einem Verbandsprozess die Erstattung der durch die internen Unterrichtung ihrer Mitglieder über den Prozess entstehenden Kosten nicht verlangen. b) Das gilt auch bei einer Beschlussanfechtung, wenn sich die Wohnungseigentümer von dem Verwalter oder dem von diesem beauftragten Prozessbevollmächtigten vertreten lassen, den Anfechtungsprozess damit ähnlich einem Prozess des Verbands führen. c) Betrifft die Beschlussanfechtung die Rechtsstellung des Verwalters, sind allerdings die Kosten der Unterrichtung der übrigen Wohnungseigentümer über die Anfechtungsklage und ihre Begründung erstattungsfähig, weil sich ein Beschlussanfechtungsprozess nur bei Sicherstellung dieser Unterrichtung ähnlich einem Verbandsprozess führen lässt (BGH, Beschluss vom 14.5.2009 – V ZB 172/08 -; in: Info M 2009, 292).
– 1. Ist die gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer geändert worden, kann die Parteiänderung auf Beklagtenseite eine Rücknahme der Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft beinhalten, deren Wirksamkeit nach Beginn der mündlichen Verhandlung von der Einwilligung der bisherigen Bekl. (Wohnungseigentümergemeinschaft) abhängt. 2. Erachtet das Gericht die Klageänderung als zulässig, sind die übrigen Wohnungseigentümer Partei des weiteren Rechtsstreits und damit allein rechtsmittelbefugt. Die Parteirolle ist im weiteren Verfahren von Amts wegen zu prüfen. Sie kann durch eine fehlerhafte Protokollberichtigung nicht geändert werden (OLG Koblenz, Beschluss vom 16.4.2009 – 5 W 220/09 -; in: NJW 2009, 1978).
– Auch nach Kodifizierung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft gilt: Beiträge zur Instandsetzungsrücklage sind nicht schon mit ihrer Zahlung an den Verwalter, sondern erst dann als Werbungskosten steuermindernd zu berücksichtigen, wenn sie tatsächlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verwandt werden (BFH, Beschluss vom 9.12.2008 – IX B 124/08 -; in: BeckRS 2008, 25014514 und Info M 5/09, 179).
– Die ausschließliche Zuständigkeit des besonderen Landgerichts für Berufungen in WEG-Sachen gilt auch für die zweite Instanz einer Vollstreckungsabwehrklage, die sich gegen einen Titel richtet, der in einer Wohnungseigentumgssache ergangen ist (hier: Kostenfestsetzungsbeschluss) (BGH, Beschluss vom 19.2.2009 – V ZB 188/08 -; in: Info M 5/09, 185).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann für eine Versteigerung in Rangklasse 2 das Überschreiten der Wertgrenze (3 % des Einheitswerts) auch dadurch nachweisen, dass die Wohngeldforderung höher ist als 3 % des vom Vollstreckungsgericht festgesetzten Verkehrswertes (Abkehr von Senat, 17.4.2008 – V ZB 13/08 – Info M 2008, 293) (BGH, Beschluss vom 2.4.2009 – V ZB 157/08 -; in: Info M 2009, 190).
– Um die bevorzugte Rangklasse 2 zu erreichen, müssen die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts überschreiten. Das Versteigerungsgericht darf den Antrag zum Beitritt in diese Rangklasse nicht ablehnen, bevor es den (vom Finanzamt angeforderten) Einheitswert erhalten oder den Verkehrswert selbst festgesetzt hat (BGH, Beschluss vom 7.5.2009 – V ZB 142/08 -; in: Info M 2009, 191).
– Soll ein Beschluss noch vor Abschluss des Anfechtungsverfahrens vollzogen werden (hier: Anstrich der Hausfassade), kann der Anfechtende die Aussetzung des Vollzugs durch einstweilige Verfügung erreichen, wenn ein Abwarten wegen drohender irreversibler Schäden unzumutbar ist, oder der Beschluss offenkundig fehlerhaft ist (LG München I, Beschluss vom 08.08.2008 – 1 T 13169/08 -; in: ZMR 2009, 73).
– Werden die Wohnungseigentümer selbst und nicht als Verband der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft anwaltlich vertreten (hier: Beschlussanfechtung), kann der Rechtsanwalt die Mehrvertretungsgebühr beanspruchen. Das gilt auch dann, wenn die Eigentümer durch den Verwalter vertreten sind und dieser das Mandat erteilt (OLG Schleswig, Beschluss vom 27.02.2008 – 2 W 26/08 -; in: NZM 2008, 530 und Info M 2009, 237).
– Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49a GKG liegt im Regelfall bei 50 % des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus (LG München I, Beschluss vom 03.06.2009 – 1 T 499/09 -; in: GE 2009, 987).
– Die Darlegungs- und Beweislast bei der Anfechtungsklage gemäß § 43 Nr. 4 WEG liegt grundsätzlich beim Kläger. Werden konkrete Einwendungen erhoben, so trifft die Beklagte eine sekundäre Beweislast („substantiiertes Bestreiten“) (LG München I, Urteil vom 27.04.2009 – 1 S 20171/08 -; in: GE 2009, 989).
– Wegen der Klagefrist des § 46 I WEG und der damit gegenüber dem allgemeinen Zivilprozessrecht verschärften Präklusion ist im Beschlussanfechtungsverfahren eine großzügige Auslegung des Parteibegriffs geboten. 2. Wird im Rubrum „die Wohnungseigentümergemeinschaft“ als Beklagte genannt, reichen daher geringfügige Anhaltspunkte dafür aus, dass die übrigen Wohnungseigentümer gemeint sein sollen, da die Kläger ersichtlich keine Klage einreichen wollten, die von vornherein als unbegründet abgewiesen werden müsste (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 05.05.2009 – 14 T 9452/08 -; in: NJW 2009, 2142).
– Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gem. § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Lasten der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig und er belastet den Erwerber in der Regel auch nicht unbillig (LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009 – 5 S 26/08 -; in: NZM 2009, 590).
– Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragt, die beklagten Wohnungseigentümer in einem Beschlussanfechtungsverfahren zu vertreten, und lassen sich einzelne dieser Eigentümer, ohne dass dies geboten ist, durch weitere Anwälte vertreten, sind die Kosten des von dem Verwalter beauftragten Anwalts vorrangig zu erstatten (BGH, Beschluss vom 16.07.2009 – V ZB 11/09 -; in: GE 2009, 1199; NJW 2009, 3168).
– Wird über eine Eigentumswohnung die Zwangsverwaltung angeordnet, so hat ausschließlich der Zwangsverwalter das Recht in der Eigentümerversammlung abzustimmen und Beschlüsse anzufechten. Dies gilt zumindest für Beschlussthemen der laufenden Bewirtschaftung (LG Berlin, Beschluss vom 19.09.2008 – 85 T 404/07 -; in: ZMR 2009, 474 und Info M 2009, 284).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann einen Titel wegen offener Wohngelder auch dann durch Zwangsversteigerung vollstrecken, wenn das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohngeldschuldners eröffnet ist. Das Vollstreckungsverbot aus § 89 InsO steht ab 1.7.2007 nicht mehr entgegen, weil die neue Rangklasse 2 ein Absonderungsrecht gewährt (BGH, Beschluss vom 12.02.2009 – IX ZB 112/06 -; in: Info M 2009, 291).
– Im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage kann die fehlerhafte Parteibezeichnung der Beklagten als Eigentümergemeinschaft (hier: „Wohnungseigentümergemeinschaft Rodelbahn 41-55 […]“) nicht durch Rubrumsberichtigung geheilt werden (LG Itzehoe, Beschluss vom 29.01.2009 – 11 T 2/09 -; in: Info M 2009, 294).
– 1. Das Gericht kann einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, mit dem gemäß § 18 Abs. 3 WEG von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangt wird, nur daraufhin überprüfen, ob formelle Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses vorliegen, nicht jedoch, ob das Veräußerungsverlangen materiell gerechtfertigt ist. 2. Das vereinbarte Wert-(oder Objekt-) Stimmrecht gilt nur dann auch für den Entziehungsbeschluss, wenn dies ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist (OLG Rostock, Beschluss vom 03.11.2008 – 3 W 5/05 -; in: GE 2009, 1133).
– 1. Aus § 37 Abs. 2 BGB ergibt sich keine Rechtsgrundlage zur Ermächtigung einzelner Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Versammlung durch das Gericht (Rechtspfleger). 2. Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden, der seiner Verpflichtung nach § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung einer Versammlung zum Zwecke der Verwalterbestellung nicht nachkommt, richtet sich eine Klage und Verurteilung allein gegen die Beiratsmitglieder gemeinsam, nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer (AG Charlottenburg, Versäumnis- und Schlussurteil vom 16.07.2009 – 74 C 25/09 (n. rk.) -; in: Ge 2009, 1135).
– 1. Über einen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 I Nr. 2 ZVG darf erst entschieden werden, wenn entweder der Einheitswertsbescheid nach § 54 I 4 GKG erfolgreich angefordert oder der Verkehrswert nach § 74 a V 1 ZVG festgesetzt ist. 2. Der nach § 54 I 4 GKG mitgeteilte Einheitswert ist für die Entscheidung über die Anordnung der Zwangsversteigerung oder einen Beitritt in der Rangklasse nach § 10 I Nr. 2 ZVG verwertbar (BGH, Beschluss vom 07.05.2009 – V ZB 142/08 -; in: NJW 2009, 2066).
– § 10 VI und § 10 VIII WEG stehen einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht entgegen (BGH, Urteil vom 18.06.2009 – VII ZR 196/08 –; NJW 2009, 2521; ZMR 2009, 854).
– 1. Aus § 16 Abs. 5 WEG folgt, dass durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG auch von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abgewichen werden kann. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bedarf aber eines sachlichen Grundes, um nicht gegen das Willkürverbot zu verstoßen. 2. Ein sachlicher Grund kann insbesondere darin liegen, dass den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten für die Eigentümer Rechnung getragen wird. Bei der Ermittlung des daraus sich ergebenden Verteilungsmaßstabes ist allerdings auch eine etwaige Verkehrssicherungspflicht, die alle Eigentümer gleichermaßen trifft, zu berücksichtigen (LG München I, Urteil vom 10.06.2009 – 1 S 10155/08 -; in: GE 2009, 1261).
– Nur von einer Einheit aus zugängliche Dachterrassen sind sondereigentumsfähig, auch wenn sie nach oben nicht abgeschlossen sind (LG Schwerin vom 24.07.2008 – 5 T 165/05 -; in: ZMR 2009, 401 ff.).
– Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in der Regel kein Hausverbot für die Besucher eines einzelnen Wohnungseigentümers aussprechen, weil in Bezug auf das Sondereigentum, also die einzelne Wohnung, der jeweilige Sondereigentümer einziger Inhaber des Hausrechts ist. Ein Hausverbot verstößt insoweit gegen die Rechte des Sondereigentümers aus Art. 14 GG (BVerfG, Beschluss vom 06.10.2009 – 2 BvR 693/09 -; in: GE 2009, 1421).
– 1. Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll. 2. Zur Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung kommt es nicht auf deren Verständnis durch den teilenden Eigentümer des Grundstücks oder die Miteigentümer, sondern auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt (BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 33/09 -; in: GE 2009, 1437).
– 1. Zur passiven Prozessstandschaft des Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Feststellungsklage, wenn Mitglieder der Gemeinschaft das Sondernutzungsrecht eines weiteren Mitglieds bestreiten. 2. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte können gutgläubig erworben werden. 3. Ist das Bestehen eines Sondernutzungsrechts zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft umstritten, ist allein die Klage gegen den Verband in seiner Funktion als passiver Prozessstandschafter gem. § 10 VI 3 WEG zielführend. 4. Ein Vorbehalt des Inhalts, dass dem Urheber der Teilungserklärung ein weder in zeitlicher noch, jedenfalls im Außenverhältnis, in materieller Hinsicht begrenztes Änderungsrecht bezüglich der Grenzziehung zwischen den einzelnen Sondernutzungs- und Sondereigentumsrechten und dem Gemeinschaftseigentum zugebilligt wird, hält der Klauselkontrolle nicht stand (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 10.06.2009 – 14 S 1895/09 -; in: NJW 2009, 3442).
– Eine Verlängerung der Begründungsfrist des § 46 I 2 WEG sieht das Gesetz nicht vor; eine nach der höchstrichterlichen Klärung dieser Frage bewilligte Fristverlängerung ist unwirksam. Sind die Fristen des § 46 I 2 WEG gewahrt, ist lediglich zu prüfen, ob ein Rechtsfehler vorliegt, der den Bestand des angegriffenen Beschlusses berührt; zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen (§ 23 IV WEG) braucht dann nicht unterschieden zu werden. Soweit der Entscheidung BGHZ 156, 279 (293 f.) _ NJW 2003, 3550, etwas anderes entnommen werden könnte, wird daran nicht festgehalten (BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08 -; in: Info M 2009, 445).
– In einer WEG-Zweiergemeinschaft ist eine Aufrechnung oder die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen die Forderung des anderen Mieters auf Erstattung von verauslagten, gemeinschaftlichen Kosten grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt auch für gemeinschaftsbezogene Gegenforderungen (hier: Anspruch auf Auskehr des anteiligen Überschusses aus der Vermietung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Wohnung, § 16 Abs. 1 WEG (LG München I, Urteil vom 02.02.2009 – 1 S 10225/08 -; in: ZMR 2009, 637).
– Besteht eine Eigentümergemeinschaft nur aus zwei zerstrittenen Miteigentümern mit einem Anteil von je 50 % (sog. Zweier-WEG), die keinen Verwalter bestellt haben, ist in der Versammlung ein Abstimmungspatt voraussehbar. In dieser Situation kann der Eigentümer, der gemeinschaftsdienliche Kosten verauslagt hat, auch ohne Beschluss über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung von seinem Miteigentümer direkt den anteiligen Ausgleich verlangen (LG München I, Urteil vom 02.02.2009 – 1 S 10225/08 -; in: ZMR 2009, 637).
– Haben einige Eigentümer aufgrund eines nichtigen Beschlusses auf eigene Kosten ihre Fenster und Balkone instandgesetzt, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, ihnen per Beschluss einen Ausgleich zu bezahlen. Das gilt auch dann, wenn ihre Erstattungsansprüche bereits verjährt sind (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.12.2008 – I-3 Wx 158/08 -; in: ZflR 2009, 76 und Info M 2009, 388).
– Der Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustandes einer WEG-Anlage verjährt nach drei Jahren gerechnet ab Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände. Ein Zweiterwerber muss sich die Kenntnis seines Rechtsvorgängers bzw. dessen fahrlässige Unkenntnis zurechnen lassen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.03.2009 – I-3 Wx 60/08 -; in: WE 2009, 128 und Info M 2009, 389).
– Bei Streitigkeiten über die Beendigung eines Verwaltervertrages und Abberufung des Verwalters bemisst sich bei der Streitwertfestsetzung das Einzelinteresse eines Wohnungseigentümers in der Regel nach der Höhe seiner Miteigentumsquote gemessen am Gesamtinteresse aller Beteiligten. Das Gesamtinteresse entspricht der noch zu zahlenden Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages (OLG München, Beschluss vom 25.08. 2009 – 32 W 2033/09 -; in: WuM 2009, 606).
– Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, dass gegen einen Wohngeldanspruch die Aufrechnung mit Ansprüchen auch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 BGB) ausgeschlossen ist, sofern es sich nicht um eine Notgeschäftsführung im engeren Sinn des § 21 Abs. 2 WEG handelt (OLG Hamm, Beschluss vom 03.03.2009 – 15 Wx 298/08 -; in: WuM 2009, 603).
– Verlaufen Versorgungsleistungen in dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Estrich, zählen sie auch dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie nur der Versorgung einer Wohnung dienen (OLG München, Beschluss vom 04.09.2009 – 32 Wx 44/09 -; in: Info M 2009, 435).
– Die Begründungsfrist für eine Anfechtungsklage kann nicht verlängert werden (BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08 -; in: Info M 2009, 444).
– Auch wenn der Zwangsverwalter mehrere, dem Schuldner gehörende Wohnungseigentumseinheiten gemeinsam verwaltet, kann er nicht dazu angewiesen werden, die Überschüsse einer vermieteten Einheit zur Zahlung der Hausgelder für andere, nicht vermietete Einheiten zu verwenden (BGH, Beschluss vom 20.11.2008 – V ZB 81/08 -; in: Info M 2009, 446).
– Auch nach der WEG-Reform handelt es sich bei den laufenden Hausgeldern um „Ausgaben der Verwaltung“, die der Zwangsverwalter vorweg an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat. Reichen seine Einnahmen nicht aus, muss der betreibende Gläubiger vorschießen (BGH, Beschluss vom 15.10.2009 – V ZB 43/09 -; in: Info M 2009, 447).
– Lautet ein Titel auf die einzelnen Wohnungseigentümer, sind nur diese berechtigt, aus dem Titel zu vollstrecken. Die Notwendigkeit der für die Tätigkeit ihres Rechtsanwalts im Vollstreckungsverfahren entstehenden Mehrvertretungsgebühr kann daher nicht mit der Begründung verneint werden, die Gebühr wäre nicht angefallen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband den Vollstreckungsauftrag erteilt hätte (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 77/06, NJW-RR 2007, 955) (BGH, Beschluss vom 10.12.2009 – VII ZB 88/08 -).
– Liegt eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 bis 4 und Nr. 6 WEG vor, kann Berufung fristwahrend nur bei dem Gericht des § 72 Abs. 2 Satz 1 GVG eingelegt werden; eine Verweisung in entsprechender Anwendung von § 281 ZPO scheidet aus. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Frage, ob eine solche Streitigkeit vorliegt, für bestimmte Fallgruppen noch nicht höchstrichterlich geklärt ist und man über deren Beantwortung mit guten Gründen unterschiedlicher Auffassung sein kann (BGH, Beschluss vom 10.12.2009 – V ZB 67/09 -).
– Die Klagefrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch durch eine Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (statt: richtigerweise gegen die übrigen Wohnungseigentümer) gewahrt werden, wenn innerhalb der Klagefrist der Verwalter angegeben und die namentliche Bezeichnung der richtigerweise zu verklagenden übrigen Mitglieder der Gemeinschaft bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nachgeholt wird. 2. § 22 Abs. 1 WEG ist auf eine Zustimmung zur Unterschreitung des öffentlich-rechtlichen Bauwichs durch einen Nachbarn der Wohnungseigentümergemeinschaft ensprechend anwendbar (BGH, Urteil 06.11.2009 – V ZR 73/09 -; in: GE 2010, 131; IMR 2010, 33).
– Die Wohnungseigentümer können in einer Hausordnung die Toleranzgrenzen im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG regeln. Dabei müssen sie die widerstreitenden Rechtspositionen zu einem angemessenen Ausgleich bringen. Ein Hausverbot gegen den regelmäßig störenden Besucher eines Eigentümers ist jedenfalls dann unverhältnismäßig, wenn die Störungen nur zur Nachtzeit erfolgen, und wenn die Gemeinschaft noch nicht versucht hat, eine Unterlassung der Störung geltend zu machen (BVerfG, Kammerbeschluss vom 06.10.2009 – 2 BvR 693/09 -; in: Info M 2009, 481).
– Gegen Wohngeldforderungen kann der Schuldner grundsätzlich nicht aufrechnen, auch nicht mit Ansprüchen aus GoA. Einzige Ausnahme: Die Gegenansprüche sind anerkannt bzw. rechtskräftig festegestellt. Die Gegenansprüche beruhen auf Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG (OLG Hamm, Beschluss vom 03.03.2009 – I-15 Wx 298/08 -; in: OLGR Hamm 2009, 608 und Info M 2009, 484).
– Wegen Hausgeldrückständen eines Mitglieds der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft kann keine Zwangsverwaltung der Eigentumswohnung angeordnet werden (BGH, Beschluss vom 23.09.2009 – VZB 19/09 -; in: Info M 2009, 491).
– Der in erster Instanz bevollmächtigte Verwalter ist im Aktivprozess auch zur Einlegung der Berufung ohne weiteren Eigentümerbeschluss bevollmächtigt (LG München I, Urteil vom 19.10.2009 – 1 S 4851/09 -; GE 2010, 135).
– 1. In Mehrhausanlagen können getrennte Versammlungen für einzelne Untergemeinschaften stattfinden, wenn dort Angelegenheiten beraten werden, die ausschließlich die Eigentümer der Untergemeinschaft betreffen und wenn hierfür eine erforderliche Vereinbarung besteht. Die Einladung sämtlicher Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage ist nicht erforderlich. 2. Es besteht kein (zwingendes) Teilnahme-, Mitsprache- oder Informationsrecht der übrigen Eigentümer der Gesamtanlage, wenn diese nicht direkt betroffen sind (LG Köln, Urteil vom 26.11.2009 – 29 S 63/09 -; in: IMR 2010, 60).
– Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49a GKG liegt im Regelfall bei 50 % des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus (OLG Celle, Beschluss vom 07.01.2010 – 4 W 208/09 -; in: IMR 2010, 74).
– 1. Wird ein Beschluss angefochten, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem beziffert feststehenden Betrag belastet werden soll, beträgt der Streitwert 50 % dieses Betrags. 2. Das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers an der Errichtung einer Empfangsanlage für Satellitenfernsehen beträgt 600 Euro (OLG Koblenz, Beschluss vom 04.05.2009 – 5 W 288/09 -; in: IMR 2010, 75).
– § 10 Abs. 8 WEG steht einer unmittelbaren, gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer für Kommunalabgaben nicht entgegen (VG Gelsenkirchen, Urteil vom 16.09.2009 – 13 K 7.10/08 -; in: IMR 2010, 26).
– Die Änderung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 und § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz zur Änderung des WEG hat nicht zur Folge, dass die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf das laufende Hausgeld vom Zwangsverwalter nicht mehr als Ausgaben der Verwaltung zu erfüllen wären (BGH, Beschluss vom 15.10.2009 – V ZB 43/09 -; in: IMR 2010, 29).
– 1. Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf Beschlussfassung zum „Ob“ und „Wie“ einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme richtet sich gegen die Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verband; ob daneben auch ein Anspruch gegen den Verband auf Durchführung von Sanierungsmaßnahmen oder Beseitigung von Mängeln besteht, bleibt offen. 2. Jedenfalls wenn bei der Beschlussfassung das Ermessen der Eigentümerversammlung auf Null reduziert ist, werden die Wohnungseigentümer nicht zur Beschlussfassung verurteilt, sondern das Gericht ersetzt nach § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussfassung; dies gilt auch für vor dem 1. Juli 2007 eingeleitete Verfahren (OLG München, Beschluss vom 22.12.2009 – 32 Wx 82/09 und 32 Wx 87/09 -; in: GE 2010, 209; IMR 2010, 106).
– Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung zu übertragen (sog. Ansichziehen), steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09 -; in GE 2010, 489; WuM 2010, 172).
– Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 329/08 -).
– 1. Die Anschlussbeschwerde findet auch im Beschlussanfechtungsverfahren statt. 2. Die Versäumung der Frist für eine selbständige Anschlussbeschwerde (jetzt Anschlussberufung) in WEG-Beschlussanfechtungssachen zur Weiterverfolgung abgewiesener Anfechtungsanträge (BGH, Beschluss vom 10.12.2009 – V ZB 151/09 -; in: GE 2010, 277).
– Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben (BGH, Urteil vom 05.02.2010 – V ZR 126/09 -).
– Rauchmelder stehen, auch wenn sie im Sondereigentum angebracht werden, nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum, da sie auch dem Schutz des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Das Betreten von Sondereigentum zwecks Einbaus von Rauchmeldern kann nach § 14 Nr. 4 WEG erzwungen werden (OLG Frankfurt, 17.07.2008 – 20 W 325/06 -; in: ZMR 2009, 864 und ARBER – Info Feb. 2010, 20).
– Die bloße Angabe eines Saldos, wie viel der verklagte Wohnungseigentümer insgesamt schuldet, genügte, wie vorliegende Entscheidung zeigt, schon nach altem Recht nicht. Dann dann bleibt unklar, welche der eingeklagten Forderungen von der Rechtskraft der Entscheidung erfasst wird. Nach neuem Recht gehört entsprechender Vortrag zur Schlüssigkeit der Klage. Das Gericht ordnet die Forderungen nicht mehr von Amts wegen zu (OLG Hamm, 03.03.2009 – 15 W 96/08 -; in: ZMR 2009, 865 und ARBER – Info Feb. 2010, 20).
– Der Austausch von Holz- gegen Kunststoff-Fenster stellt regelmäßig eine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG dar. Hierüber können die Wohnungseigentümer mit der doppelt qualifizierten Mehrheit des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG beschließen, wobei Mehrfacheigentümer nur bei der Zahlung der Miteigentumsanteile mehrfach zählen. Soweit es auf die Köpfe ankommt, haben sie nur eine Stimme (LG München I, 27.04.2009 – 1 S 20171/08 -; in: ZMR 2009, 945).
– Der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen wird durch die Anwesenheit eines Rechtsanwalts zwecks Beratung der Eigentümerversammlung nicht verletzt, solange kein konkreter Interessengegensatz zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und er Gemeinschaft besteht und keiner der Versammlungsteilnehmer gegen die Anwesenheit des Beraters widerspricht (OLG Köln, 22.06.2009 – 16 Wx 266/08 -; in: ARBER – Info Feb. 2010, 21).
– Auch wenn sich der Verwalter seit Jahren erhebliche Pflichtverletzungen zu Schulden kommen lässt und schließlich auch noch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke seiner Abberufung verweigert, rechtfertigt dies nicht die unmittelbare Anrufung des Gerichts. Vor einer Klage muss ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung anrufen, ansonsten fehlt einem gerichtlichen Vorgehen das Rechtsschutzbedürfnis. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kann ohne Ermächtigung einzelner Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur der teilrechtsfähige Verband geltend machen (AG Saarbrücken, 12.05.2009 – 1 WEG II 124/05 -; in: ZMR 2009, 961 und ARBER – Info Feb. 2010, 22).
– Bei der Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offengelassen werden, ob der angefochtene Beschluss die Geltendmachung einer Unterlassungsklage bloß vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs eine bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09 -; in: GE 2010, 345; IMR 2010, 104).
– 1. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrags der gerichtlichen Anfechtung (Abgrenzung zu Senat, BGHZ 152, 46, 51 und 156, 19,22). 2. Die vorherige Befassung der Wohnungseigentümer mit einem auf deren Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerichteten Antrag ist Zulässigkeitsvoraussetzung der Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG. 3. Für die Entscheidung über das Verlangen eines Wohnungseigentümers nach einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung oder der Anpassung einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG) fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz; die auf Zustimmung zu der Änderung gerichtete Leistungsklage ist deshalb ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümerversammlung zulässig. 4. Die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall schließt nicht die Geltendmachung des auch denselben Einzelfall betreffenden Anspruchs auf Zustimmung zur generellen Änderung der Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus. 5. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung durchzusetzen, besteht nicht schon dann, wenn sie dem in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab Rechnung trägt; die in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG genannten Voraussetzungen für die generelle Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels müssen ebenfalls vorliegen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 -; in: IMR März 2010).
– Die Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung zu übertragen (sog. Ansichziehen), steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09 -; in: IMR März 2010).
– Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald er die Wohnung nutzt und eine Auflassungsvormerkung für ihn eingetreten ist, nicht stets zu Wohngeldzahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG ist vielmehr die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der den Übereignungsanspruch begründet. 2. Ist der Kaufvertrag wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens in Betracht (OLG Dresden, Beschluss vom 17.12.2009 – 3 W 876/09 -, in: IMR März 2010).
– Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09 -; in: IMR 2010, 103).
– 1. Ob ein Wohnungseigentümer oder der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner eines Versorgers ist, ist durch Auslegung zu klären. 2. Haftet ein Wohnungseigentümer einem Versorger, muss für die Frage, wer im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander die Lasten zu tragen hat, auf die innerhalb der Gemeinschaft geltenden Regelungen abgestellt werden. Dies gilt auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft (KG, Beschluss vom 24.11.2009 – 24 W 18/08 -; in: IMR 2010, 107).
– 1. Dem handelnden Wohnungseigentümer kann ein Anspruch auf Erstattung der für das Gemeinschaftseigentum getätigten Aufwendungen zustehen. 2. Dieser Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von (jetzt) drei Jahren. 3. Die Änderung der Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat auf den Lauf der regelmäßigen Verjährungsfrist keinen Einfluss (OLG Rostock, Beschluss vom 07.04.2009 – 3 W 31/08 -; in: IMR 2010, 108).
– Die Nutzung des Sondereigentums als „Geschäfts- und Vereinsheim“ für einen Dartclub ist mit der Zweckbestimmung „Laden“ bzw. „Ladeneinheit“ in der Teilungserklärung unvereinbar (AG Siegburg, Urteil vom 13.11.2009 – 150 C 47/09 -; in: IMR 2010, 109).
– Wird bei Anfechtung eines Negativbeschlusses (hier: Ablehnung eines Kostenerstattungsanspruchs eines Wohnungseigentümers) mit einem Verpflichtungsantrag (hier: Zahlung der durch den angefochtenen Beschluss abgelehnten Kosten) verbunden, liegt darin ein einheitlicher Lebenssachverhalt und damit ein einheitlicher Streitgegenstand. Eine Zusammenrechnung mehrerer Streitgegenstände nach § 39 Abs. 1 GKG kommt demnach nicht in Betracht (OLG Celle, Beschluss vom 14.01.2010 – 4 W 10/10 -; in: IMR 2010, 121).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in einem Normenkontrollverfahren über einen Bebauungsplan antragsbefugt im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 07.08.2009 – 10 A 6.07 -; in: IMR 2010, 122).
– 1. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die Anbringung einer Parabolantenne an dem gemeinschaftlichen Haus zu dulden, ist nicht von der Staatsbürgerschaft des Miteigentümers abhängig, der die Antenne angebracht hat. 2. Voraussetzung, eine Antenne anbringen lassen zu dürfen, ist die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser steht das Recht zu, den Ort der Anbringung zu bestimmen (BGH, Urteil vom 13.11.2009 – V ZR 10/09 -; in: NJW 2010, 438).
– § 22 I WEG ist auf eine Zustimmung zur Unterschreitung des öffentlich-rechtlichen Bauwichs durch einen Nachbarn der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 06.11.2009 – V ZR 73/09 -; in: NJW 2010, 446).
– 1. Beschlüsse, die auf Grund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern, sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig. 2. Angesichts einer Gemeinschaftsordnung mit Öffnungsklausel kann sich ein Erwerber vor Überraschungen durch eine abweichende Beschlussfassung nur durch Einsicht in die Beschluss-Sammlung (nach § 24 VII; VIII WEG neu) schützen; dies ist nach dem Willen des Gesetzgebers der WEG-Reform 2007 notwendig, aber auch ausreichend (OLG München, Beschluss vom 13.11.2009 – 34 Wx 100/09 -; in: NJW 2010, 450).
– 1. Unwirksam ist eine Klausel in einem Wohnungskaufvertrag, wonach die Kündigung der durch den Käufer mit übernommenen Fernwärmebezugsverpflichtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Mehrheit von drei Viertel der Stimmen der Miteigentümer bedarf. 2. Ein Anbieter von Fernwärme ist nicht verpflichtet, für einzelne Wohnungen verbrauchsgenaue Wärmestellen zu errichten und danach abzurechnen (LG Bremen, Urteil vom 17.04.2009 – 3 S 391/08 (rkr.) -; in: WuM 2010, 47).
– Die Eigentümerversammlung kann dem teilrechtsfähigen Verband auch solche Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche zur Ausübung in eigenem Namen übertragen, die nur einem Wohnungseigentümer zustehen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 80/09 -; in: IMR 2010, 147).
– 1. Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG n. F. kann der Verband die Ausübung gemeinschaftsbezogener Ansprüche unter Ausschluss der Verfahrensführungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. 2. Hat der einzelne Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch jedoch vor einem entsprechenden Mehrheitsbeschluss bereits anhängig gemacht, bleibt er in analoger Anwendung der §§ 265, 326 ZPO gleichwohl verfahrensführungsbefugt und kann das Verfahren fortsetzen (OLG Hamm, Beschluss vom 05.11.2009 – 15 Wx 15/09 -; in: IMR 2010, 151).
– Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben (BGH, Urteil vom 05.02.2010 – V ZR 126/09 -; WuM 4/2010, 253).
– a) Die Berufung in einer Wohnungseigentumssache kann auch dann nur bei dem sachlich zuständigen Landgericht fristwahrend eingelegt werden, wenn in dem betreffenden Oberlandesgerichtsbezirk auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 72 Abs. 2 Sätze 2 und 3 GVG nicht das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht, sondern ein anderes Landgericht für diese Berufungen zuständig ist. b) Die Versäumung der Berufungsfrist ist nicht unverschuldet, wenn sie darauf beruht, dass das Vorhandensein einer abweichenden Zuständigkeitsregelung und ihr Inhalt nicht geprüft wurden (BGH, Beschluss vom 12.04.2010 – V ZB 224/09 -).
– Den einzelnen Wohnungseigentümern steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen und Fertigung von Fotokopien gegen Kostenerstattung zu (AG Schöneberg, Urteil vom 14.04.2010 – 77 C 133/09 -; in: GE 2010, 703).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur Geltendmachung eines aufgrund einer Verletzung des Verwaltervertrags in ihrem Verwaltungsvermögen entstandenen Schadens aktivlegitimiert. 2. Ein der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, das der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem im Innenverhältnis unter ihnen geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt wird (KG, Beschluss vom 28.01.2010 – 24 W 43/09 -; in: WuM 2010, 314 und IMR 2010, 194).
– 1. Soll der Wohnungseigentümergemeinschaft ein beziffert feststehender Betrag belastet werden, während einer der Eigentümer mit der Klage die alleinige Haftung des Verwalters durchsetzen will, bestimmt nicht der Miteigentumsanteil des Klägers, sondern § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG den Streitwert. 2. Zum Streitwert eines Antrags, durch den der Einbau einer Empfangsanlage für Satellitenfernsehen verhindert werden soll (OLG Koblenz, Beschluss vom 4.5.2009 – 5 W 288/09 -; in: WuM 2010, 321).
– Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49a GKG liegt im Regelfall bei 50 % des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gem. § 49a I 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus (OLG Celle, Beschluss vom 07.01.2010 – 4 W 208/09 -; in: NJW-aktuell 13/2010, 10).
– Der Beschluss, mit dem nur zwei Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden, ist auch dann anfechtbar, wenn sich keine weiteren Kandidaten zur Übernahme dieses Amtes bereitgefunden haben (BGH; urteil vom 05.02.2010 – V ZR 126/09 -; in: IMR 2010, 190).
– Die Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage ist nicht rechtsfähig. Sie kann deshalb auch nicht über die Bestellung des Verwalters beschließen (LG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2009 – 19 S 40/09 -; in: IMR 2010, 196).
– Ein Bescheid über Grundbesitzabgaben ist nicht an die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern an die einzelnen Eigentümer zu richten und zuzustellen (VG Düsseldorf, Urteil vom 03.09.2009 – 12 K 881/08 -; in: IMR 2010, 199).
– Der Streitwert einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer Parabolantenne bemisst sich nach dem Wertverlust, den das Gebäude durch eine optische und/oder Substanzbeeinträchtigung des Hauses erleidet (AG Wedding, Beschluss vom 08.04.2010 – 9 C 477/09 -; in: IMR 2010 258).
– 1. Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf Beschlussfassung zum „Ob“ und „Wie“ einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme richtet sich gegen die Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verband; ob daneben auch ein Anspruch gegen den Verband auf Durchführung von Sanierungsmaßnahmen oder Beseitigung von Mängeln besteht, bleibt offen. 2. Jedenfalls wenn bei der Beschlussfassung das Ermessen der Eigentümerversammlung auf Null reduziert ist, werden die Wohnungseigentümer nicht zur Beschlussfassung verurteilt, sondern das Gericht ersetzt nach § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussfassung; dies gilt auch für vor dem 01.07.2007 eingeleitete Verfahren (OLG München, Beschluss vom 22.12.2009 – 32 Wx 082/09 und 32 Wx 087/09 -; in: WuM 2010, 380).
– a) Die Berufung in einer Wohnungseigentumssache kann auch dann nur bei dem sachlich zuständigen Landgericht fristwahrend eingelegt werden, wenn in dem betreffenden Oberlandesgerichtsbezirk aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 72 Abs. 2 Satz 2 und 3 GVG nicht das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht, sondern ein anderes Landgericht für diese Berufungen zuständig ist. b) Die Versäumung der Berufungsfrist ist nicht unverschuldet, wenn sie darauf beruht, dass das Vorhandensein einer abweichenden Zuständigkeitsregelung und ihr Inhalt nicht geprüft wurden (BGH, Beschluss vom 12.04.2010 – V ZB 224/09 -; in: GE 2010, 853).
– Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss entschieden hat, die Gewährleistungsansprüche hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen, kann der einzelne Erwerber hinsichtlich solcher Mängel ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Veräußerer geltend machen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.03.2010 – 21 W 8/10 -; in: IMR 2010, 295).
– Verspricht der Veräußerer den Wohnungserwerbern die Sanierung des Vertragsobjekts, ist dies so auszulegen, dass der bei Vertragsschluss übliche Standard geschuldet wird (OLG München, Urteil vom 11.08.2009 – 9 U 1776/09 -; BGH, Beschluss vom 18.05.2010 – VII ZR 161/09 – (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) ; in: IMR 2010, 296).
– Für Verbindlichkeiten aus einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haften die Wohnungseigentümer nur dann als Gesamtschuldner, wenn sie neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (Bestätigung BGHZ 163, 154) (BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 329/08 -; in: IMR 2010, 148 und NJW-aktuell 11/2010, 6).
– Die Frage, ob es zulässig ist, einen Verwaltungsbeirat ohne die Vorgabe von Eckdaten zum Abschluss eines Verwaltervertrages zu ermächtigen ist äußerst umstritten. Angesichts des Umstandes, dass den Wohnungseigentümern jedoch grundsätzlich die Beschlusskompetenz zusteht, eine Ermächtigung zum Abschluss des Verwaltervertrages zu Gunsten des Verwalterbeirates auszusprechen, sind Ermächtigungsbeschlüsse ohne Vorgabe von Eckdaten jedenfalls in dem Augenblick wirksam, in dem sie in Bestandskraft erwachsen (KG, 5.2.2008 – 24 B 106/07 -).
– Die Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einen Wohnungseigentümer widerspricht auch dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Wohngeldrückstände gegenüber den Angaben des Verwalters in der Eigentümerversammlung bestritten wird. Über die Höhe der Rückstände ist nicht im Beschlussanfechtungs-, sondern in dem anschließenden Zahlungsprozess zu befinden (OLG Rostock, Beschluss vom 3.11.2008 – 3 W 5/08 -; in: GE 2009, 333).
– Die Begründungsfrist für eine Anfechtungsklage kann nicht verlängert werden. Hierauf muss das Gericht den Kläger nicht gesondert hinweisen (LG Hamburg, Urteil vom 12.03.2008 – 318 S 65/07 -; in: ZMR 2008,414; Info M 2008, 191).
– Der anfechtende Eigentümer hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, wenn er ohne Einsichtnahme in die Beschlusssammlung „vorsorglich“ sämtliche in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anficht und den Rechtsstreit nach Kenntnis der Beschlüsse für erledigt erklärt. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter die Protokollniederschrift nicht rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist übermittelt hat (LG München I, Beschluss vom 06.02.2008 – 1 T 22613/07 -; in: WuM 2008, 243; Info M 2008,234).
– 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.2.2009 – 32Wx 120/08 -; in: GE 2009, 589).
– Im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage kann die fehlerhafte Parteibezeichnung der Beklagten als Eigentümergemeinschaft (hier: „Wohnungseigentümergemeinschaft “ [ … ]-Straße“) weder durch Rubrumsberichtigung noch durch Klageänderung geheilt werden (AG Langenfeld, Urteil vom 18.6.2008 – 64 C 34/08 (rk) -; in: Info M 2008, 446).
– Bei der Bezeichnung des Verfahrensgegners kommt auch eine berichtigte Auslegung in Frage. Es kommt aus objektiver Sicht auf das Verständnis der Empfängerseite (Gericht und Gegenseite) an. Richtet sich das Beschlussanfechtungsverfahren nach altem Recht gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft (hier: „WEG [ … ] Weg, [ … ], R, vertreten durch den Verwalter“) „liegt es [ … ] ausgesprochen nahe“, dass nicht der Verband, sondern seine Mitglieder – mit Ausnahme des Anfechtenden gemeint sind (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.6.2008 – 14 Wx 24/07 -; in: NJW 2008,2857 f. und Info M 2008, 447).
– Der Geschäftswert für die Beglaubigung der Unterschriften unter einen Beschluss über die Bestellung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 30 Abs. 2 KostO zu bestimmen. Bei der Ermessensentscheidung, ob von dem Regelwert abzuweichen ist, sind die Umstände des Einzelfalls, darunter insbesondere die wirtschaftliche Bedeutung des Geschäfts für die Beteiligten, zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 23.10.2008 – V ZB 89/08 -).
– Bleibt einer Anfechtungsklage (§ 46 I WEG) der Erfolg versagt, darf nicht offen gelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet abgewiesen wird. Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach § 46 I 2 WEG handelt es sich nicht um besondere Sachurteilsvoraussetzungen der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage, sondern um Ausschlussfristen des materiellen Rechts. Zur Vermeidung einer materiellrechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 I 2 Halbs. 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht (BGH, Urteil vom 16.1.2009 – V ZR 74/08 -; in: NJW 2009, 999).
– Das Gericht muss die WEG-Beschlussanfechtungsklage erst nach Eingang des Gerichtskostenvorschusses zustellen. Die gerichtliche Vorschussanforderung darf der Kläger(-Vertreter) tatenlos abwarten, auch wenn sie erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist erfolgt. Dann aber muss er fristgerecht einzahlen, um die Rückwirkung der Zustellung zu erzielen (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 1.10.2008 – 14 S 4986/08 -; in: Info M 2009, 36).
– 1. Zur Begründung der Anfechtungsklage kann ausschließlich auf die innerhalb der Begründungsfrist eingereichten Schriftsätze Bezug genommen werden. 2. Für den ordnungsgemäßen Zugang der Einladung zur Eigentümerversammlung kommt es allein darauf an, ob das Schreiben in die tatsächliche Verfugungsgewalt des Wohnungseigentümers gelangt ist und für den Empfänger unter gewöhnlichen Verhältnissen die Möglichkeit besteht, vom Inhalt Kenntnis zu nehmen (LG Berlin, Urteil vom 23.1.2009 – 85 S 7/08.WEG -; in: GE 2009, 457).
– a) Bei den Fristen zur Erhebung und Begründung der Klage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG handelt es sich nicht um besondere Sachurteilsvoraussetzungen der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage, sondern um Ausschlussfristen des materiellen Rechts. b) Zur Vermeidung eines materiell-rechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht (BGH, Urteil vom 16.1.2009 – V ZR 74/08 -; in: GE 2009,385).
– Schon teilweise gegensätzliche Angriffe gegen die Gültigkeit von Eigentümerbeschlüssen begründen die Erstattungsfähigkeit der Kosten für mehrere Rechtsanwälte auf der Klägerseite (LG Berlin, Beschluss vom 14.1.2009 – 82 T 447/08 und 448/08 -; in: GE 2009; 390; Info M 2009, 141).
– Wird der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung angefochten und wird im Antrag als Antragsgegner die „WEG M. weg 3″ genannt, so liegt es ausgesprochen nahe, dass mit dieser Sammelbezeichnung nicht die rechtfähige WEG selbst, sondern ihre einzelnen Mitglieder – mit Ausnahme des Antragstellers selbst – gemeint sind (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.06.2008 – 14 Wx 24/07 -).
– Die fristgemäße Klageeinreichung wahrt die 1-Monats-Frist für die WEG-Beschlussanfechtungsklage, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Kläger den angeforderten Gerichtskostenvorschuss . innerhalb eines Zeitraumes von 2 Wochen „oder nur geringfügig“ später einzahlt (BGH, Urteil vom 10.1.2009 – V ZR 74/08 -; in: Info M 2009, 135).
– Bei der WEG-Beschlussanfechtungsklage sind Klage- und Klagebegründungsfrist Ausschlussfristen des materiellen Rechts. Versäumt der Kläger eine von ihnen, ist die Klage unbegründet (BGH, Urteil vom 10.1.2009 – V ZR 74/08 -; in: Info M 2009, 136).
– Der Kläger einer WEG-Beschlussanfechtungsklage muss innerhalb der Begründungsfrist den Sachverhalt, aus dem sich die Anfechtungsgründe ergeben, „zumindest in seinem wesentlichen Kern“ vortragen. Ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Nicht ausreichend ist es, wenn der Kläger seiner Klage nur Anlagen beifügt (hier: Teilungserklärung und Versammlungsprotokoll) (BGH, Urteil vom 10.1.2009 – V ZR 74/08 -; in: Info M 2009, 137).
– Wird der vom Gericht angeforderte Kostenvorschuss für eine Beschlussanfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG erst nach drei Wochen eingezahlt, kann die Zustellung der Klage an die Gegenseite nicht mehr als demnächst erfolgt angesehen werden, so dass die einmonatige Anfechtungsfrist versäumt und die Klage als unbegründet abzuweisen ist (LG Nürnberg, Beschluss vom 1.10.2008 – 14 S 4986/08 -; in: GE 2009,661).
– 1. § 62 I ZPO findet auf die Wahrung der Begründungsfrist nach § 46 I 2 WEG keine, auch keine entsprechende Anwendung. Die Frist wird auch bei Verfahrensverbindung nach § 47 S. 1 WEG nicht durch das rechtzeitige Vorbringen anderer Kläger gewahrt. 2. Wird die rechtzeitig begründete Klage eines Streitgenossen zurückgenommen, ist nur über die von dem Kläger und seinen verbleibenden Streitgenossen rechtzeitig vorgebrachten Anfechtungsgründe zu entscheiden (BGH, Urteil vom 27.3.2009 – V ZR 196/08 -; in: NJW 2009,2132).
– a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei einem Verbandsprozess die Erstattung der durch die internen Unterrichtung ihrer Mitglieder über den Prozess entstehenden Kosten nicht verlangen. b) Das gilt auch bei einer Beschlussanfechtung, wenn sich die Wohnungseigentümer von dem Verwalter oder dem von diesem beauftragten Prozessbevollmächtigten vertreten lassen, den Anfechtungsprozess damit ähnlich einem Prozess des Verbands führen. c) Betrifft die Beschlussanfechtung die Rechtsstellung des Verwalters, sind allerdings die Kosten der Unterrichtung der übrigen Wohnungseigentümer über die Anfechtungsklage und ihre Begründung erstattungsfähig, weil sich ein Beschlussanfechtungsprozess nur bei Sicherstellung dieser Unterrichtung ähnlich einem Verbandsprozess führen lässt (BGH, Beschluss vom 14.5.2009 – V ZB 172/08 -).
– Soll ein Beschluss noch vor Abschluss des Anfechtungsverfahrens vollzogen werden (hier: Anstrich der Hausfassade ), kann der Anfechtende die Aussetzung des Vollzugs durch einstweilige Verfügung erreichen, wenn ein Abwarten wegen drohender irreversibler Schäden unzumutbar ist, oder der Beschluss offenkundig fehlerhaft ist (LG München I, Beschluss vom 08.08.2008 -1 T 13169/08 -; in: ZMR 2009,73).
– Die Darlegungs- und Beweislast bei der Anfechtungsklage gemäß § 43 Nr. 4 WEG liegt grundsätzlich beim Kläger. Werden konkrete Einwendungen erhoben, so trifft die Beklagte eine sekundäre Beweislast („substantiiertes Bestreiten“) (LG München I, Urteil vom 27.04.2009 – 1 S 20171/08 -; in: GE 2009,989).
– Wegen der Klagefrist des § 46 I WEG und der damit gegenüber dem allgemeinen Zivilprozessrecht verschärften Präklusion ist im Beschlussanfechtungsverfahren eine großzügige Auslegung des Parteibegriffs geboten. 2. Wird im Rubrum „die Wohnungseigentümergemeinschaft“ als Beklagte genannt, reichen daher geringfügige Anhaltspunkte dafür aus, dass im übrigen Wohnungseigentümer gemeint sein sollen, da die Kläger ersichtlich keine Klage einreichen wollten, die von vornherein als unbegründet abgewiesen werden müsste (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 05.05.2009 – 14 T 9452/08 -; in: NJW 2009, 2142).
– Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragt, die beklagten Wohnungseigentümer in einem Beschlussanfechtungsverfahren zu vertreten, und lassen sich einzelne dieser Eigentümer, ohne dass dies geboten ist, durch weitere Anwälte vertreten, sind die Kosten des von dem Verwalter beauftragten Anwalts vorrangig zu erstatten (BGH, Beschluss vom 16.07.2009 – V ZB 11/09 -; in: GE 2009,1199; NJW 2009, 3168; Info M 2009, 345).
– Im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage kann die fehlerhafte Parteibezeichnung der Beklagten als Eigentümergemeinschaft (hier: „Wohnungseigentümergemeinschaft Rodelbahn 41-55 [ … ]“) nicht durch Rubrumsberichtigung geheilt werden (LG Itzehoe, Beschluss vom 29.01.2009 – 11 T 2/09 -; in: Info M 2009, 294).
– Grundsätzlich hat der Anfechtungskläger zur Begründung seiner Klage den „wesentlichen Kern“ des Lebenssachverhalts, auf den er seine Klage stützt, „wenigstens in Umrissen“ vorzutragen. Eine ins Einzelne gehende Substanziierung ist dabei noch nicht erforderlich. Ausnahmsweise darf der Kläger den Beschlussmangel auch nur schlagwortartig umreißen, wenn er den maßgeblichen Lebenssachverhalt „hinreichend deutlich eingrenzt“ (hier verneint für „mangelnde bzw. fingierte Beschlussfähigkeit nach § 25 Abs. 3 WEG“) (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08 -; in: Info M 2009,343).
– Bei einer Anfechtungsklage sind im Regelfall nur die Kosten eines gemeinsamen Rechtsanwalts für die beklagten Wohnungseigentümer erstattungsfähig. Das gilt auch dann, wenn die beklagten Eigentümer von dem angegriffenen Beschluss (z.B. finanziell) unterschiedlich betroffen sind, oder wenn einigen beklagten Eigentümern ein Erfolg der Klage gelegen käme (BGH, Urteil vom 16.07.2009 – V ZB 11/09 -; in: Info M 2009,344).
– Das für den Streitwert maßgebliche Gesamtinteresse bemisst sich bei Anfechtung der Jahresabrechnung auf 10 % der Gesamtkosten. Dieser Wert wird begrenzt durch den fünffachen Wert des Einzelinteresses, das der anfechtende Eigentümer an der Entscheidung hat. Dieses Einzelinteresse ist regelmäßig 20 % der auf ihn entfallenden Kosten (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 23.03.2009 – 14 T 2103/09 -; in: ZMR 2009,555).
– a) Eine Verlängerung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sieht das Gesetz nicht vor; eine nach der höchstrichterlichen Klärung dieser Frage bewilligte Fristverlängerung ist unwirksam. b) Sind die Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gewahrt, ist lediglich zu prüfen, ob ein Rechtsfehler vorliegt, der den Bestand des angegriffenen Beschlusses berührt; zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen (§ 23 Abs. 4 WEG) braucht dann nicht unterschieden zu werden (BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08 -).
– Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erstreckt sich auch darauf, als Eigentümerin in Abt. I des Grundbuchs eingetragen werden zu können. 2. Die ordnungsmäßige Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Auflassungserklärung kann nachgewiesen werden durch einen Eigentümerbeschluss, durch den der Verwalter zum Eigentumserwerb für die Gemeinschaft ermächtigt wird (WEG § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7). 3. Ein solcher Eigentümerbeschluss ist vom Grundbuchamt als wirksam zu behandeln, wenn der Eigentumserwerb im Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung liegt. Davon kann bei einem Erwerb einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit in der eigenen Anlage ausgegangen werden. 4. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn dem Verwalter eine entsprechende Ermächtigung durch Vereinbarung erteilt wird (OLG Hamm, Beschluss vom 20.10.2009 – 15 Wx 81/09 -; in: IMR 2010,24).
– 1. Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf Beschlussfassung zum „Ob“ und „ Wie“ einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme richtet sich gegen die Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verband; ob daneben auch ein Anspruch gegen den Verband auf Durchführung von Sanierungsmaßnahmen oder Beseitigung von Mängeln besteht, bleibt offen. 2. Jedenfalls wenn bei der Beschlussfassung das Ermessen der Eigentümerversammlung auf Null reduziert ist, werden die Wohnungseigentümer nicht zur Beschlussfassung verurteilt, sondern das Gericht ersetzt nach § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussfassung; dies gilt auch für vor dem 1. Juli 2007 eingeleitete Verfahren (OLG München, Beschluss vom 22.12.2009 – 32 Wx 82/09 und 32 Wx 87/09 -; in: GE 2010, 209 und IMR 2010,106).
– Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben (BGH, Urteil vom 05.02.2010 – V ZR 126/09 -; in: GE 2010, 493).
– Auch wenn sich der Verwalter seit Jahren erhebliche Pflichtverletzungen zu Schulden kommen lässt und schließlich auch noch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke seiner Abberufung verweigert, rechtfertigt dies nicht die unmittelbare Anrufung des Gerichts. Vor einer Klage muss ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung anrufen, ansonsten fehlt einem gerichtlichen Vorgehen das Rechtsschutzbedürfnis. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter kann ohne Ermächtigung einzelner Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss nur der teilrechtsfähige Verband geltend machen (AG Saarbrücken, 12.05.2009 – 1 WEG II 124/05 -; in: ZMR 2009, 961).
– a) Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. b) An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel, weil – abweichend zur früheren Rechtslage (zu dieser Senat, BGH/ 160, 354 ff.) – der gesetzliche Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Änderung des vereinbarten Kostenschlüssels nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine angemessene und interessengerechte Regelung für diese Fälle bereitstellt (BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 174/09 -).
– Im Streit um die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann dieser als Beschwerdeführer nicht zugleich Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer sein (OLG München, Beschluss vom 31.10.2007 – 34 Wx 060/07 -; in: WuM 2008, 619).
– 1. Nehmen Wohnungseigentümer eine erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht vor, so können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist stets ein Verschulden der in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer. 2. Das Vorliegen bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse, die eine beschlossene Gesamtsanierung aufschieben oder durch eine eingeschränkte Maßnahme ersetzen, schließt einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus (OLG München, Beschluss vom 18.2.2009 – 32 Wx 120/08 -; in: GE 2009, 589).
– Der Streitwert für einen Antrag auf Abberufung des Verwalters nach § 49a GKG liegt im Regelfall bei 50 % des Honorars des Verwalters für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags. Das (fünffache) Interesse des Klägers gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG bemisst sich nicht (nur) nach seinem Anteil am Verwalterhonorar, sondern geht darüber hinaus (OLG Celle, Beschluss vom 07.01.2010 – 4 W 208/09 -; in: IMR 2010, 74).
– Richtet sich eine Werklohnklage gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, obwohl nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband verpflichtet ist, ist die Klage mangels Passivlegitimation als unbegründet abzuweisen. Eine Rubrumsberichtigung findet nicht statt (OLG Hamm, Urteil vom 25.02.2010 – 24 U 62/06 ( n. rk.) -; in: IMR 2010, 353).
– 1. Der Streitwert für die Entscheidung über die Abberufung des Verwalters ist mit der hälftigen Vergütung anzusetzen, die für die Restlaufzeit anfällt. 2. Erfolgt die Anfechtung des Negativbeschlusses nur, um im Parallelrechtsstreit nicht das Rechtsschutzbedürfnis entfallen zu lassen, ist der Streitwert angemessen zu reduzieren (OLG Celle, Beschluss vom 07.01.2010 – 4 W 209/09 -; in: IMR 2010, 354).
– Das Interesse bei der Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung wird in der Regel aus dem Eigeninteresse des Klägers zuzüglich eines Bruchteils von 25 % des – abzüglich des Einzelinteresses des Klägers – verbleibenden Gesamtinteresses berechnet (LG Hamburg, Beschluss vom 17.09.2009 – 318 T 34/09 -; in: IMR 2010, 355).
– 1. Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat bis spätestens zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorzuliegen. 2. Entsprechend ist bei einem Verfahren gemäß § 495a ZPO auf den Zeitpunkt der mündlichen Entscheidung bzw. den Ablauf der abschließenden Stellungnahmefrist abzustellen (AG Hannover, Urteil vom 25.11.2009 – 483 C 9799/09 -; in: IMR 2010, 356).
– Beauftragen mehrere Kläger denselben Rechtsanwalt mitd der Erhebung einer Anfechtungsklage gegen dieseleben Beschlüsse der Wohnungseigentümer, sind die Kosten der Kläger insoweit nicht zur Rechtsverfolgeung notwendig, als sie darauf beruhen, dass der Rechtsanwalt statt für alle Kläger gemienschaftlich für jeden Kläger gesondert Klage erhebt. § 50 WEG beschränkt den Kostenerstattungsanspruch einer Mehrzahl obsiegender Anfechtungskläger nicht (BGH, Beschluss vom 08.07.2010 – V ZB 153/09 -; in: IMR 2010, 448).
– Eine Kostenentscheidung ist nicht deshalb isoliert anfechtbar, weil das Gericht davon abgesehen hat, die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG ganz oder teilweise dem Verwalter aufzuerlegen, das gilt auch dann, wenn die Anwendung der Vorschrift geprüft und deren Voraussetzungen verneint worden sind (BGH, Beschluss vom 18.08.2010 – V ZB 164/09 -).
– Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht gehindert, dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ablehnungsandrohung zu setzen, wenn die fristgebundenen Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiert. Führt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Veräußerer über die Beseitigung der Mängel, wird dadurch die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gehemmt. Soweit eine gesonderte Ermächtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verjährung der Ansprüche, die den Wohnungseigentümern nach Ablauf einer von ihnen mit Ablehungsandrohung gesetzten Frist entstehen (BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09 -).
– Ein Parteiwechsel kann auch durch Prozesserklärungen in der mündlichen Verhandlung herbeigeführt werden (BGH, Urteil vom 17.09.2010 – V ZR 5/10 -; in: GE 2010, 1549).
– Bei der Vollstreckung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Verwalter die eidesstattliche Versicherung abzugeben, auch wenn die Eigentümermehrheit dies ablehnt (LG Berlin, Beschluss vom 04.10.2010 – 51 T 601/10 -; in: GE 2010, 1632).
– Der Anspruch der WEG gegen den Mieter einer Wohnung in der Anlage wegen Veränderungen und Verschlechterungen der mit dem Mietgebrauch im Zusammenhang zu nutzenden, im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile (hier: Fahrkorb des Aufzugs) verjährt in der kurzen Frist des § 548 Abs. 1 BGB. Die Revision wird zugelassen (OLG Stuttgart, Urteil vom 05.08.2010 – 7 U 82/10 -; in: WM 2010, 563 f.; IMR 2010, 563).
– Trotz Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung zugunsten des Wohnungskäufers kann der im Grundbuch noch eingetragene Bauträger wegen der gegen ihn fällig gewordenen Wohngeldrückstände auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentumsrecht erfolgreich verklagt werden (LG Berlin, Urteil vom 28.09.2010 – 55 S 87/10 WEG -; in: GE 2010, 1693).
– Ein Parteiwechsel kann auch durch Prozesserklärungen in der mündlichen Verhandlung herbeigeführt werden (BGH, Urteil vom 17.09.2010 – V ZR 5/10 -; in: IMR 2010, 540).
– 1. Der Streitwert der Entziehungsklage richtet sich nach dem Verkehrswert des zu veräußernden Wohnungs- bzw. Teileigentums (Aufgabe von OLG Köln, ZMR 1999, 284). 2. Dem steht nicht entgegen, dass der Streitwert nach § 49a GKG grundsätzlich lediglich 50 % des Interesses der Beteiligten beträgt, weil das nach dem Verkehrswert zu bemessende Interesse des oder der Kläger nicht unterschritten werden darf (OLG Köln, Beschluss vom 16.08.2010 – 16 W 25/10 -; in: IMR 2010, 543).
– 1. Bei einem rechtswidrigen und unentschuldigten Überbau sind die Ansprüche auf Beseitigung des Überbaus und Herausgabe der Grundstücksfläche gemeinschaftsbezogen im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. 2. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen aus § 21 Abs. 4 WEG folgenden Anspruch darauf, dass die Wohnungseigentümer über die Geltendmachung gemeinschftsbezogener Ansprüche nach billigem Ermessen entscheiden. 3. Jedenfalls dann, wenn nur die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs billigem Ermessen entspricht (Ermessensreduzierung auf Null), kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Geltendmachung des Anspruchs verklagt werden (OLG München, Beschluss vom 26.10.2010 – 32 Wx 26/10 -; in: GE 2010, 1755).
– Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungeigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. b) Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht augewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird (BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10 -).
– 1. Der Beschluss einer Versorgungssperre ist zulässig nur nach vorheriger Abmahnung und bei einem gravierenden Leistungsrückstand, wovon regelmäßig auszugehen ist, wenn der Wohngeldrückstand sechs Monatsraten übersteigt. Dabei muss die Abmahnung lediglich dem Vollzug der Sperre vorausgehen, nicht schon einer nur vorbereitenden Beschlussfassung. 2. Die Versorgungssperre kann auch dann die Stromzufur erfassen, wenn der betroffene Miteigentümer zwar den Strom direkt von dem Stromversorgungsunternehmen bezieht und dieses auch ihm gegenüber direkt abrechnet, die Stromleitung, die zur der Sondereigentumseinheit des Mieteigentümers führt, jedoch im Gemeinschaftseigentum steht. 3. Gebäudebestandteile stehen gem. § 5 Abs. 1 WEG nur dann im Sondereigentum, wenn sie sowohl in einem funktionalen als auch in einem räumlichen Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit gem. § 3 Abs. 1 WEG stehen, und wenn ihre Veränderung, Beseitigung oder Entfernung allenfalls zu einer noch hinzunehenden Beeinträchtigung führen würde. 4. Demnach steht eine Stromleitung, die von einem gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller des gemeinschaftlichen Anwesens durch das Gebäude in eine Sondereigentumseinheit führt, auch dann nicht im Sondereigentum, wenn sie ausschließlich der Stromversorgung dieser Sondereigentumseinheit dient (LG München I, Urteil vom 08.11.2010 – 1 S 10608/10 -; in: GE 2011, 215).
– Ein Wohnungseigentumsverwalter, der in der Eigentümerversammlung ohne ausreichende Überprüfer unrichtige Tatsachenbehauptungen aufstellt, haftet auf Schadensersatz, wenn aufgrund der unrichtigen Darstellung ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird (OLG München, Beschluss vom 13.01.2011 – 32 Wx 32/10 -, in: GE 2011, 273).
– Der Befugnis der Wohnungseigentümer, Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zru Ausübung zu übertragen (so genanntes Ansichziehen), steht nicht entgegen, dass nur einem Mitglied der Gemeinschaft ein Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zusteht (BGH, 15.01.2010 – V ZR 80/09 -; in: NJW 2010, 933).
– Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig. Gleichwohl gegen sie erhobene Klagen sind unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss vom 18.10.2010 – 5 U 934/10 -; in: IMR 2011, 25).
– 1. Bauliche Veränderungen sind wegen des Verstoßes gegen das Vorbefassungsgebot bereits dann (formell) rechtswidrig, wenn sich der umbauende Eigentümer nicht zuvor an die Wohnungseigentümerversammlung gewandt hat. 2. Die Verwalterin kann ohne Zuweisungsbeschluss den Anspruch auf Unterlassung im Namen der Gemeinschaft im Wege der einstweiligen Verfügung geltend machen (AG München, Beschluss vom 08.07.2010 – 483 C 703/10 -; in: IMR 2011, 29).
– Auch im Rahmen des § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG wird die sog. Hamburger Formel angewendet, wonach sich das Interesse bei der Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung in der Regel aus dem Eigeninteresse des Klägers zuzüglich eines Bruchteils des – abzüglich des Einzelinteresses des Klägers – verbleibenden Gesamtinteresses berechnet. Bei formalen Mängeln ist eine weitere Reduzierung um 50 % vorzunehmen (OLG Hamburg, Beschluss vom 17.06.2010 – 9 W 34/10 -; in: IMR 2011, 40).
– Die Vollziehbarkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung kann durch eine einstweilige Verfügung gemäß § 940 f ZPO ausgesetzt werden, wenn die Verfügung zur Abwehr wesentlicher Nachteile oder aus anderen Gründen nötig erscheint (AG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2010 – 102d C 11/10 -; in: IMR 2011, 43).
– § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG verlängert zwar den Zeitpunkt, bis zu dem die Parteien nach § 253 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 i.V.m. § 130 Nr. 1 ZPO unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift zu bezeichnen sind, mildert aber die an die Bezeichnung zu stellenden Anforderungen nicht ab (BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 190/10 -).
– Dem Kläger fehlt die Anfechtungsbefugnis, wenn er oder sein Vertreter einem später angegriffenen Beschluss in der Hauptversammlung zugestimmt hat (BGH, Urteil vom 21.06.2010 – II ZR 24/09 -; in: IMR 2011, 62).
– 1. Bei einem rechtswidrigen und unentschuldigten Überbau sind die Ansprüche auf Beseitigung des Überbaus und Herausgabe der Grundstücksfläche gemeinschaftsbezogen im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. 2. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen aus § 21 Abs. 4 WEG folgenden Anspruch darauf, das die Wohnungseigentümer über die Geltendmachung gemeinschaftsbezogener Ansprüche nach billigem Ermessen entscheiden. 3. Jedenfalls dann, wenn nur die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs billigem Ermessen entspricht (Ermessensreduzierung auf Null), kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Geltendmachung des Anspruchs verklagt werden (OLG München, Beschluss vom 26.10.2010 – 32 Wx 26/10 -; in: IMR 2011, 64).
– 1. Die Versorgungssperre kann auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der betroffene Miteigentümer zwar den Strom direkt vom Stromversorgungsunternehmen bezieht und dieses auch ihm gegenüber direkt abrechnet, die Stromleitung, die zu der Sondereigentumseinheit des Miteigentümers führt, jedoch im Gemeinschaftseigentum steht. 2. Für die Zuordnung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum ist es notwendig, dasss diese sowohl funktional als auch räumlich in Beziehung zum Sondereigentum stehen. Zudem darf ihre Veränderung oder Beseitigung nicht zu einer gemäß § 14 WEG nicht hinzunehmenden Beeinträchtigung führen. 3. Die von einem gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller durch das Gebäude führende Stromleitung steht auch dann nicht im Sondereigentum, wenn sie ausschließlich der Versorgung des Sondereigentums dient (LG München I, Urteil vom 08.11.2010 – 1 S 10608/10 -; in: IMR 2011, 66).
– Sieht die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft die uneingeschrälnkte Nutzung als „Gewerbe“ in den Räumlichkeiten des Erdgeschosses vor, so umfasst dies auch die Nutzung der Räume als Spielothek (LG Karlsruhe, Beschluss vom 26.10.2010 – 11 S 200/09 -; in: IMR 2011, 68).
– 1. Wenn der Bauträger seine Verpflichtung zur Beseitigung von in einer Liste aufgeführten Mängeln anerkannt hat, ist er für die Erfüllung dieser Verpflichtung beweisbelastet. 2. Der Bauträger kann auch dann nicht mit Restkaufansprüchen gegen einzelnen Wohnungseigentümer aufrechnen, wenn ihn die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung an den Verwalter in Anspruch nimmt (KG, Urteil vom 13.08.2010 – 6 U 85/09 -; in: IMR 2011, 70).
– 1. Die Vollwärmedämmung einer Fassade ist in der Regel eine modernisierende Instandsetzung. 2. Bei eienr modernisierenden Instandsetzung haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen, was sie tun (hier: Ob sie die ganze Fassade oder nur Teile in Stand setzen) (OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.11.2010 – 20 W 138/08 -; in: IMR 2011, 12).
– Ein Bauleiter, der später vom Bauträger als Verwalter eingesetzt wird, ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, die ihm durch diese Tätigkeit bekannt gewordenen Mängel offenzulegen (AG Augsburg, Urteil vom 23.02.2011 – 30 C 2739/08 -; in: IM R 2011, 156).
– Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche Schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden (BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 145/10 -; in: IMR 2011, 168).
– Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt sind un der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 06.11.2009 – V ZR 73/09, IMR 2010, 33 = NJW 2010, 446 ff; Urteil vom 05.03.2010 – VZR 62/09, IMR 2010, 253= NJW 2010, 2132 f; Urteil vom 17.09.2010 – V ZR 5/10, IMR 2010, 540 = NJW 2010, 3376 f) (BGH, Urteil 21.01.2011 – V ZR 140/10 -; in: IMR 2011, 169).
– Für die Bemessung des Streitwerts nach § 49a GKG kommt es bei der Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung auf das subjektive Interesse der Parteien und nicht den Gesamtwert des Beschlusses an. Entscheidend ist, welche Positionen im Streit sind. Dabei ist unerheblich, ob der Beschluss teilbar ist oder nur als Ganzes angeforchten werden kann (OLG Celle, Beschluss vom 04.02.2011 – 4 W 243/10 -; in: IMR 2011, 170).
– 1. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG verlängert zwar den Zeitpunkt, bis zu dem die Parteien nach § 253 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 i. V. m. § 130 Nr. 1 ZPO unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift zu bezeichnen sind, mildert aber die an die Bezeichnung zu stellenden Anforderungen nich ab. 2. Wird die Eigentümerliste mit Wohnorten auf Anordnung des Gerichts mit der Klageerwiderung vorgelegt, reicht eine Bezugnahme der Anfechtungskläger auf diese Liste (BGH, Urteil vom 4.3.2011 – V ZR 190/10 -; in: GE 2011, 551).
– Haben die Wohnungseigentümer die Enscheidung über die an sich dem Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentüm an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern (BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 166/10 -).
– Werden vor Anerkennung der Teilrechts- und Parteifähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch auf Werklohn wegen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum in Anspruch genommen, kann nicht allein wgen der Änderung der Rechtsprechung das Rubrum dahin berichtigt werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt ist. Es ist ein Parteiwechsel notwendig (BGH, Urteil vom 10.03.2011 – VII ZR 4/10 -; in: GE 2011, 892).
– Wird neben einer Baufirma die (ausgeschiedene) WEG-Verwalterin auf Schadensersatz wegen mangelhafter Bauausführung verklagt und als gemeinsames Gericht das AG als WEG-Gericht bestimmt, kann eine Berufung gegen das AG-Urteil nur bei dem zentralen LG für WEG-Sachen eingelegt werden. Eine Verweisung der Berufung an dieses LG kommt nicht in Betracht (BGH, Beschluss vom 09.12.2010 – V ZB 190/10 -; in: GE 2011, 897).
– Der nachträgliche Einbau einer Videoanlage im gemeinschftlichen Klingeltableau gemäß § 22 Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur durch Betägtigung der Klingel aktiviert wird, eine Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der geklingelt wurde, die Bildübertragung nach spätesten einer Minute unterbrochen wird und die Anlage nicht das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglicht. Die theoretische Möglichkeit einer manipulativen Veränderung der Anlage rechtfertigt nicht die Annahme einer über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Beeinträchtigung. Ein Nachteil liegt erst vor, wenn eine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichend wahrscheinlich ist (BGH, Urteil vom 08.04.2011 – V ZR 210/10 -; in. GE 2011, 825).
– Das Interesse an der Entlasung oder Nichtentlasung des Verwalters bestimmt sich nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen und nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekräftigung der vertrauensvollen Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung der Gemeinschaft hat. Deren Wert ist, wenn besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert fehlen, regelmäßig mit 1.000 € anzusetzen (BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/10 -; in: GE 2011, 827).
– 1. Für die Rückwirkung einer demnächtigen Zustellung einer WEG-Anfechtungsklage muss der Zustellungsbetreiber alles ihm Zumutbare für eine alsbaldige Zustellung getan haben, während Verzögerungen im gerichtlichen Geschäftsbetrieb nicht zu seinen Lasten gehen und insbesondere solche Versäumnisse der Partei, die sich auf die Dauer nicht ausgewirkt haben, außer Betracht bleiben müssen. 2. Das Gericht muss alsbald darüber entscheiden, ob der Verwalter bei Anfechtung seiner Bestellung seitens eines Wohnungseigentümber als Zustellungsvertrager immer oder nur bei konkreten Anhaltspunkten für eine bestehende Interessenkollision ausgeschlossen und gegebenenfalls ein Ersatzzustellungsbevollmächtigter zu bestellen ist. 3. Die im Anfechtungsprozess beklagten übrigen Wohnungseigentümer sind evtl. selbst für das Zustellungschaos verantwortlich, wenn sie ihrer gesetzlichen Pflicht nicht nachgekommen sind und einen Ersatzzustellungsvertreter nicht bestellt haben (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 136/10 -; in: GE 2011, 829).
– a) Die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG wird durch die Zustellung der Klage an den Verwalter der WEG gewahrt. Dass die Namen und die ladungsfähigen Anschriften der zu verklagenden übrigen Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nicht nachgereicht werden, ändert daran nichts. b) Werden die Namen und die ladungsfähigen Anschriften der übrigen Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht nicht nachgereicht, ist die Klage als unzulässig abzuweisen. Der Zulässigkeitsmangel kann im Berufungsrechtszug geheilt werden (BGH, Urtiel vom 20.05.2011 – V ZR 99/10 -).
– Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine Anwendung (BGH, Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10 -; in: GE 2011, 1156).
– Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine Anwendung (BGH, Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10 -; in: GE 2011, 1156).
– a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mitd der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind (BGH, Urteil vom 8.07.2011 – V ZR 176/10 -; in: GE 2011, 1165).
– Im Rahmen einer gegen einen Entziehungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist zu prüfen, ob dem Beschluss die erforderliche Abmahnung voausgegangen ist. Dagegen ist die inhaltliche Richtigkeit der in der Abmahnung aufgefährten Gründe und die Frage, ob nach der Abmahnung erneut gegen Pflichten verstoßen worden ist, ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage (Fortführung des Senatsurteils vom 19.01.2007 – V ZR 26/06, BGHZ 170, 369 ff.) (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 2/11 -; in: GE 2011, 1169).
– Ein Wohnungseigentümer, der einem Beschluss über eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nicht zugestimmt hat, wird nach erfolgreicher Beschlussanfechtung auch dann nicht in analoger Anwendung von § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten befreit, wenn die Maßnahme bereits durchgeführt ist und nicht rückgängig gemachte werden kann (BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 202/10 -; in: GE 2011, 1029).
– Auch bei Änderungen eines Kostenverteilungschlüssels aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/10 -; in: GE 2011, 1031).
– Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern (BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 166/10 -; in: GE 2011, 959).
– Sieht die Teilungserklärung einer Wohnanlage mit zwei Untergemeinschaften vor, dass die Kosten beider Häuser möglichst getrennt zu tragen sind, besteht für die Untergemeinschaften kein Blockstimmrecht hinsichtlich des Wirtschaftsplans, der notwendig alle Wohnungseigentümer betrifft (BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 175/10 -; in: GE 2011, 961).
– a) Die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG wird durch die Zustellung der Klage an den Verwalter der WEG gewahrt. Dass die Namen und die ladungsfähigen Anschriften der zu verklagenden übrigen Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nicht nachgereicht werden, ändert daran nichts. b) Werden die Namen und die ladungsfähigen Anschriften der übrigen Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht nicht nachgereicht, ist die Klage als unzulässig abzuweisen. Der Zulässigkeitsmangel kann im Berufungsrechtszug geheilt werden (BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 99/10 -; in: GE 2011, 1241).
– Wenn die Anfechtungsklage an den Verwalter als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer zugestellt worden ist, kann die fehlende Angabe der Namen und Anschriften bisher nicth genannter Wohnungseigentümer auch noch im Berufungsrechtszug nachgeholt werden mit der Folge, dass der Mangel der Zulässigkeit der Klage geheilt wird (BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 99/10 -; in: GE 2011, 1241) (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 34/11 -; in: GE 2011, 1312).
– a) Im Anwendungsbereich des § 50 WEG müssen einem Kostenfestsetzungsverfahren sämtliche Kostengläubiger beteiligt werden. b) Sind nach § 50 WEG nur die Kosten eines Anwalts erstattungsfähig, kommt die vorrangige Erstattung des von der Mehrheit der beklagten Wohnungseigentümer beauftragten Prozessbevollmächtigten nur in Betracht, wenn den übrigen Beklagten Gelegenheit gegeben worden ist, auf die Willensbildung Einfluss zu nehmen; ansonsten ist der Kostenerstattungsanspruch zu quoteln (BGH, Beschluss vom 14.07.2011 – V ZB 171/10 -; in: GE 2011, 1315).
– Auch zur Sicherheit von titulierten Hausgeldforderungen, für die ein Vorrecht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Betracht kommt, kann eine Zwangshypothek eingetragen werden, die dann auf dem Wohnungseigentumsrecht lastet und auch gegenüber einem späteren Erwerber wirkt (BGH, Beschluss vom 20.07.2011 – V ZB 300/10 -; in: GE 2011, 1319).
– Ersetzt der Wohnungseigentümer eigenmächtig Außenfenster, steht ihm dafür kein Aufwendungsersatzanspruch zu (AG Wedding, Urteil vom 25.08.2011 – 9 C 221/11 -; in: GE 2011, 1320).
– Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11 -).
– 1. Ein „Winterdienstvertrag“ ist ein Werkvertrag, so dass bei mangelhafter Leistung die Vergütung zu mindern ist. 2. Wird gegen den Eigentümer (hier: Mitglied der WEG) wegen unterlassener Reinigung ein behördliches Verwarngeld festgesetzt, begründet das einen Schadensersatzanspruch gegen die Schneeräumfirma, der gegen den verbleibenden Werklohnanspruch aufgerechnet werden kann (AG Spandau, Urteil vom 01.11.2011 – 70 C 73/11 WEG -; in: GE 2011, 1624).
– Auch wenn der WEG-Verwalter einem Rechtsanwalt das Mandat zur Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer insgesamt gegen eine Anfechtungsklage erteilt, fällt für diesen der Mehrvertretungszuschlag an (BGH, Beschluss vom 15.09.2011 – V ZB 39/11 -; in: GE 2011, 1625).
– Ist als Inhalt des sondereigentums vereinbart, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums außer bei Veräußerung an einen Verwandten der Zustimmung des Verwalters bedarf, so erfasst die Ausnahme nicht die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter sämtlich Verwandte des Veräußerers sind (KG, Beschluss vom 18.10.2011 – 1 W 566-571/11 -; in: GE 2011, 1629).
– Vom dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmungen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11 -; in: GE 2011, 1687).
– 1. Ein Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG erfasst, falls es ohne nähere Einschränkung vereinbar ist, auch die nur teilweise Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums in Form eines ideellen Miteigentumsanteils und die Veräußerung an einen erweber, der bereits Mitgleid der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. 2. Ist als Ausnahme von einem Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG die „Veräußerung an Ehegatten“vereinbart, so gilt diese nicht für eien Veräußerung an den geschiedenen Ehegatten, die erst nach Rechtskraft der Scheidung schuldrechtlich vereinbart wird (KG, Beschluss vom 01.03.2011 – 1 W 57/11 -; in: GE 2011, 1693).
– Das Fehlen der erforderlichen Eigentümerliste in erster Instanz kann als Zulässigkeitsmangel noch in zweiter Instanz geheilt werden, allerdings mit den Kostennachteilen des § 97 Abs. 2 ZPO (BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 39/11 -; in: GE 2012, 73).
– Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird (BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/11 -; in: GE 2012, 73).
– Die Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier Überwachungskamera an der Außenfassade) kann nicht bereits dann verlangt werden, wenn eine Willensbildung der Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG noch nicht stattgefunden hat. Dem Beseitigungsanspruch kann entgegengesetzt werden, dass die nachteilige Beeinträchtigung hinzunehmen ist. Der Grundstückseigentümer darf sein eigenes Grundstück (der Wohnungseigentümer seinen Sondernutzungsbereich) regelmäßig durch Außenkameras überwachen. Werden darüber hinaus Dritte beeinträchtigt, ist ihr Persönlichkeitsrecht betroffen, wenn sie eine Überwachung durch die Kameras objektivernsthaft befürchten müssen (BGH GE 2010,690) (BGH, Urteil vom 21. Oktober 2011 – V ZR 265/10 -; in: GE 2012, 69).
– Gehört eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Dauer der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten (BGH, urteil vom 04.11.2011 – V ZR 82/11 -; in: GE 2012, 137).
– Bietet der Wohngeldschuldner Ratenzahlungen auf genau bezeichnete Verbindlichkeiten an und erbringt er sie, liegt darin bereits eine einseitige Bestimmung des Leistungszwecks, selbst wenn der WEG-Verwalter der Ratenzahlungsverienbarung nicht ausdrücklich zugestimmt hat (VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2011 – VerfGH 41/09 -; in: GE 2012, 122).
– Zu verklagen sind nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG ausnahmenslos sämtliche (übrigen) Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 45/11 -).
– Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben (…, Beschluss vom 22.09.2011 – I ZB 61/10 .-).
– Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen lassen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/11 -; in: GE 2012, 209).
– Die in § 22 Abs.2 Satz 1 WEG geregelte entsprechende Anwendung des § 559 Abs. 1 BGB verlangt im Wohnungseigentumsrecht eine weite Auslegung des Begriffs der Modernisierung (BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 82/10 -; in: IMR 2011, 193).
– Die Ordnungsbehörde kann den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft dazu verpflichten, dafür zu sorgen, dass in der Tiefgarage die einzelnen Garagentore offen bleiben. Sie kann ihn jedoch nicht dazu verpflichten, Gegenstände aus den Einstellboxen zu entfernen und diese dauerhaft von unzulässig gelagerten Materialien freizuhalten (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 28.01.2011 – 2 B 1495/10 -; in: IMR 2011, 200).
– 1. Die durch einzelne Erwerber von Wohnungseigentum gesetzte Frist zur Nacherfüllung kann auch die Rechtsgrundlage für die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte schaffen. Die Gemeinschaft ist berechtigt, sich auf diese Fristsetzung zu stützen und nach Fristablauf darüber zu entscheiden, ob von vorneherein gemeinschaftsbezogene Rechte (Minderung, kleiner Schadensersatz) oder Ansprüche auf Erfüllung, Nacherfüllung sowie Selbstbeseitigung mit Aufwendungsersatz bzw. Vorschuss geltend gemacht werden sollen. 2. Eine erneute vorsorgliche Fristsetzung durch die Gemeinschaft ist unschädlich und verändert die Rechtslage nach Ablauf der zuvor durch einzelne Erwerber gesetzten Frist nicht (OLG Hamm, Beschluss vom 15.03.2011 – 19 W 38/10 -; in: IMR 2011, 202).
– 1. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG verlängert zwar den Zeitpunkt, bis zu dem die Parteien nach § 253 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 LV.m. § 130 Nr. 1 ZPO unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift zu bezeichnen sind, mildert aber die an die Bezeichnung zu stellenden Anforderungen nicht ab. 2. Wird die Eigentümerliste mit Wohnorten auf Anordnung des Gerichts mit der Klageerwiderung vorgelegt, reicht eine Bezugnahme der Anfechtungskläger auf diese Liste (BGH, Urteil vom 04.03.2011 – V ZR 190/10 -; in: IMR 2011, 214).
a) Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 24.11.1978 – V ZB 2/78, BGHZ 73, 150 ff.). b) Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte (BGH, Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 211/11 -; in: GE 2012, 839).
– Gegenstand der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Anpassung unbilliger Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung des Wohnungseigentums lässt sich aus der Vorschrift nicht herleiten (BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/11 -; in: GE 2012, 1173).
– Eine nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, wonach die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch eine rechtsgeschäftliche Übertragung im Wege der Schenkung (Abgrenzung von Senat, Beschluss vom 17.08.2010 – 1 W 97710, BeckRS 2010, 21753) (KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 -; in: GE 2012, 1177).
– Eine Rückwirkung der Zustellung auf die Klageeinreichung nach § 167 ZPO scheidet aus, wenn der angeforderte Gerichtskostenvorschuss erst nach 18 Tagen eingeht (LG Berlin, Urteil vom 11.05.2012 – 55 S 322/11 -; in: GE 2012, 1179).
– a) Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwenidige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat. b) Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 -; in: GE 2012, 1237).
– a) Hat derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Wohnungseigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben, so ist er zu der Erhebung einer Anfechtungsklage nicht befugt; der wahre Berechtigte ist Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten. b) Kann die Zustimmung zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil und Versäumnisurteil vom 20.07.2012 – V ZR 241/11 -; in: GE 2012, 1241).
– 1. Bei einem Vertrag zur Schnee- und Einbeseitigung handelt es sich um einen Werkvertrag. 2. Ein formularmäßiges Aufrechnungsverbot gilt nicht für eine entscheidungsreife Gegenforderung (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 17.02.2012 – 22 C 166/11 -; in: GE 2012, 407).
– Bei einem „Winterdienstvertrag“ handelt es sich um einen Werkvertrag; bei Schlechtleistung kann der Vergütungsanspruch gemindert werden (AG Mitte, Urteil vom 01.02.2012 – 29 C 54/10 -; in: GE 2012, 408).
– Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den nach § 91 Abs. 1 ZPO zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansplrüche der WEG im eigenen Namen geltend macht (BGH, Beschluss vom 17.11.2011 – V ZB 134/11 -; in: GE 2012, 413).
– a) Zahlungen, die der Zwangsverwalter in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufganben an den Gläubiger leistet, muss der Schuldner mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen. b) Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen gehört nicht zum Plichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen können dem Schuldner daher nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden (BGH, Urteil vom 09.12.2011 – V ZR 131/11 -; in: GE 2012, 415).
– Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar (BGH, Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 177/11 -; in: GE 2012, 900).
– Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 -; in: GE 2012, 959).
– a) Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtgungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. b) Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. c) Der Umstand, dasse in vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zur Zeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109. d) Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestsanforderungen überschreitenden Trittschallschutzes (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11 -; in: GE 2012, 967).
– Die Unterlassung der Tagesmuttertätigkeit in einer vermieteten Eigentumswohnung kann von dem vermietenden Wohnungseigentümer jedenfals verlangt werden, solange diese Nutzungsart durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluss untersagt worden ist. 2. Wohnungseigentümern bleit es unbelassen, einen Antrag auf Zustimmung zur Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für Kleinkinder zu stellen, über den dann uner Beachtung „der Wertung des § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz, die nach dem Willen des Gesetzgebers auch afu das Wohnungseigentumsrecht ausstrahlen sollen“, abgestimmt werden muss (BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 204/11 -; GE 2012, 1105).
– Eine Anfechtungsklage ist ausnahmslos gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als notwendige Streitgenossen zu richten, auch wenn der Beschluss einer Untergemeinschaft angefochten wird. Wird in diesem Fall die Anfechtungsklage in erster Instanz als unbegründet abgewiesen, muss sie in der Berufungsinstanz als unzulässig abgewiesen werden (BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 145/11 -; in: GE 2012, 1111).
– Mehrere (hier: vier) aufeinander folgende Tage, an denen keine Geschäfte vorgenommen werden (Ostern), stehen typischerweise einer zügigen Erledigung einer Kostenanforderung entgegen, was bei der Rückwirkung nach § 167 ZPO zu berücksichtigen ist (BGH, Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 148/11 -; in: GE 2012, 767).
– Der Vertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nah § 138 Abs. 1BGB sittenwidrig, wenn der vereinbarte Kaufpreis doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung. Ist der Kaufvertrag aus diesem Grund nichtig, kann der Käufer die Rückzahlung des Kaufpreises nach Bereicherungsrecht verlangen. Der Rückzahlungsanspruch kann sich um die vom Käufer durch die Vermietung der Wohnung erzielten Mieteinnahmen verringern. Zugleich kommt in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt des Verleitens zum Abschluss eines nichtigen Rechtsgeschäfts ein auf Ersatz des negativen Interesses gerichteter Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB) (KG, Urteil vom 15.06.2012 – 11 U 18/11 -; in: GE 2012, 1493).
– Ausländischen Staatsbürgen ohne Wohnsitz in der EU, die nur ein Besuchsvisum für 90 Tage ohne Gestattung einer dauernden Erwerbstätigkeit vorweisen können, kann die Zustimmung zum Erwerb einer Eigentumswohnung versagt werden (AG Wedding, Urteil vom 27.08.2012 – 21b C 75/12 -; in: GE 2012, 1645).
– a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen. b) Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungeigentümergemeinschaft (§10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden. c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt, etwas anderes gilt nud dann, wenn schwerwiegende Gründe – etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse – die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen (BGH, 28.09.2012 – V ZR 251/11 -).
– 1. Zwei gegen denselben Beschluss der Wohnungseigentümer gerichtete Anfechtungsklagen müssen zwingend – ggf. auch noch in der Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend – zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden werden. 2. Unterbleibt die Verbindung, so kann jeder Kläger auch in dem Parallelverfahren Rechtsmittel gegen ein die Klage abweisendes Urteil einlegen; wird die Entscheidung in einem der Verfahren rechtskräftig, hat dies die Unzulässigkeit der zweiten Klage zur Folge (BGH, Urteil vom 26.10.2012 – VZR 7/12 -; in: GE 2012, 1707).
– 1. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat die Zwangsvollstreckung eines auf die Vornahme von Mangelbeseitigungsmaßnahmen gerichteten Titels gegen den Vermieter nach § 888 ZPO zu betreiben, wenn die Maßnahmen nicht nur Sonder-, sondern auch Gemeinschaftseigentum betreffen. 2. Ein Antrag nach § 888 ZPO hat in einem solchen Fall keinen Erfolg, wenn der Vermieter zur Durchführung der titulierten Maßnahmen nicht in der Lage ist. Das ist er dann nicht, wenn er die Eigentümergemienschaft erfolglos auf Zustimmung in Anspruch genommen hat; im Weigerungsfalle hat er zur Vermeidung von Zwangsmitteln nach § 888 ZPO die Eigentümergemeinschaft zeitnah nach Schaffung des Vollstreckungstitels gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch zu nehmen. Andernfalls ist die Festsetzung eines Zwangsgeldes geboten. 3. Materielle Einwendungen – hier: die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses und das Überschreiben der sog. Opfergrenze – sind im Verfahren nach § 888 ZPO grundsätzlich unbeachtlich; sie können – sofern nicht gemäß § 767 Abs. 2 ZPO präkludiert – allenfalls im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage zugunsten des Vermieters Berücksichtung finden (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2012 – 63 T 169/12 -; in: GE 2012, 1562).
– Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden. An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen (BGH, Urteil vom 19.10.2012 – V ZR 233/11 -; in: WuM 2012, 694).
– Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit als „Laden“ im Aufteilungsplan steht dem Betrieb einer Speisegaststätte nicht entgegen, da der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG nur die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich machen soll und nicht die Rechte der Eigentümer regelt (BGH, Urteil vom 06.11.2012 – V ZR 246/11 -; in: WuM 2013, 58).
– Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen (BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/12 -; in: WuM 2013, 57).
– Eine Klausel in einer notariellen Urkunde, mit der sich der Erwerber einer Eigentumswohnung „wegen etwaiger Verpflichtungen zur Zahlung bestimmter Geldsummen“ der Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde unterwirft, genügt nicht den Anforderungen des Konkretisierungsgebots (BGH, Beschluss vom 05.09.2012 – VII ZB 55/11 -; in: GE 2013, 118).
– 1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. 2. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sillvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen. 3. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11 -; in: GE 2013, 273).
– 1. Ein Wohnungseigentümer kann von den übrigen Wohnungseigentümern die Beseitigung einer baulichen Veränderung nicht verlangen, wenn sie mit Duldung eines seiner Rechtsvorgänger durchgeführt wurde und dieser deshalb seinen Beseitigungsanspruch verwirkt hatte. 2. Der Wohnungseigentümer, dem durch Baumaßnahmen, die innerhalb seines Sondereigentums ausgeführt werden und zur Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum erforderlich sind, ein Mietausfall einsteht, kann Erstattung nach WEG § 14 Nr. 4 Halbs 2 (juris: WoEigG) verlangen. Dieser Anspruch ist einem privatrechtlichen Aufopferungsanspruch ähnlich und um den Anteil des Antragstellers an den Gemeinschaftskosten zu kürzen (KG Berlin – 24 W 5753/92 -; WuM 1994, 38 – 41; WE 1994, 51 – 53).
– Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 102/12 -; in: GE 2013, 361).
– Es verstößt gegen den Verfassungsgrundsatz des fairen Verfahrens, wenn das Gericht ohne vorherigen Hinweis auf eine Rechtsprechungsänderung (hier: Anerkennung der Rechtsfähigkeit der WEG) zunächst jahrelang zur Sache verhandelt und dennoch zuletzt die Klage als unzulässig abweist (BerlVerfGH, Beschluss vom 23.01.2013 – VerfGH 60/10 -; in: GE 2013, 409).
– 1. Die Unterbrechnung der Stromversorgung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft stellt gegenüber einem Mieter eine verbotene Eigenmacht dar, wenn die Lieferung direkt über den Versorger an den Mieter erfolgt. 2. Die Unterbrechnung der Stromzufuhr stellt eine Besitzstörung dar. 3. Bei einem bestehenden Mietverhältnis besteht eine Verpflichtung, Versorgungsleistungen zur Verfügung zu stellen. 4. Ein Zurückbehaltungsrecht an den hausinternen Leitungen steht der Gemeinschaft jedenfalls gegenüber einem Mieter, nicht zu (AG Bremen, Urteil vom 06.12.2010 – 16 C 424/10 -; in: IMR 2011, 109).
– Es ist nicht zu beanstanden, wenn bei der Ermittlung des Streitwerts einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Jahresabrechnung für das Gesamtinteresse 10 % der Kosten der Gesamtabrechnung und für das Einzelinteresse der Kläger die Kosten ihrer Einzelabrechnung zu Grunde gelegt werden (OLG Koblenz, Beschluss vom 30.08.2010 – 1 W 54/10 -; in: IMR 2011, 124).
– Es ist nicht zu beanstanden, wenn bei der Ermittlung des Streitwerts einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Jahresabrechnung für das Gesamtinteresse 10 % der Kosten der Gesamtabrechnung und für das Einzelinteresse der Kläger die Kosten ihrer Einzelabrechnung zu Grunde gelegt werden (OLG Koblenz, Beschluss vom 30.08.2010 – 1 W 54/10 -; in: IMR 2011, 124).
– 1. Zu den Voraussetzungen untr denen der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Umstellung von einer Öl-Zentral-Heizung auf Fernwärme als modernisierende Instandsetzung im Sinne der §§ 21 Abs. 3, 22 Abs. 3 WEG angesehen werden kann. 2. Eine „modernisierende Instandsetzung“ kann über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, selbst wenn der Ersatz in modernerem Zustand beschafft wird. Voraussetzung hierfür ist, dass die Neuerung die technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber derjenigen darstellt, die sich auf die Wiederherstellugn des mangelfreien Zustands beschränkt (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 28.07.2010 – 14 S 438/10 -; in: IMR 2011, 503).
– 1. Die Klage auf Ersatz des Schadens nach § 14 Nr. 4 WEG ist gegen den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. 2. Das gilt auch dann, wenn die übrigen Wohnungseigentümer den Schadensersatzanspruch zuvor durch einen Beschluss zurückgewiesen haben. 3. Wird ein Schadensersatzanspruch eines Miteigentümers von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss zurückgewiesen, steht dies der klageweisen Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs nicht im Wege (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.05.2011 – 2-9 S 54/10 -; in: IMR 2011, 506).
– 1. Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Anspruch, der der Verjährung unterliegt. Der Beseitigungsanspruch ist gerade kein Anspruch aus eingetragenem Recht im Sinne des § 902 BGB, der von der Verjährung ausgenommen ist. 2. Zwar ist der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar. Jedoch gilt dies nicht für den Fall, dass zwei Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft um eine Beseitigungspflicht nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB streiten (LG Hamburg, Urteil vom 22.12.2010 – 318 S 207/09 -; in: IMR 2011, 507).
– 1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit Mehrheitsbeschluss die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums an sich ziehen und erklären. 2. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG, wenn zu diesem Zeitpunkt noch erhebliche, der Wohnungseigentümergemeinschaft bekannte Mängel vorliegen oder wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich nicht völlig unerheblicher Mängel, die aber nicht zur Abnahmeverweigerung berechtigen, bei Abnahme keinen Vorbehalt erklärt (AG Tettnang, Urteil vom 21.04.2011 – 4 C 1132/10 -; in: IMR 2011, 510).
– Die Kostenbegrenzungsregelung des § 50 WEG ist bei mehreren, getrennt durch verschiedene beauftragte Rechtsanwälte erhobenen Anfechtungsklagen, die später verbunden werden, auf Klägerseite nicht anwendbar (LG Berlin, Beschluss om 01.12.2010 – 82 T 548/10 -; in: IMR 2011, 520).
– 1. Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar; die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit haben die Zivilgerichte in eigener Verantwortung – ohne Bindung an einen erst nach Gefahrübergang ergangenen baubehördlichen Bescheid – zu beantworten. 2. Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; dem steht es nicht gleich, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen (BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11 -; in: GE 2013, 755).
– a) Ein Gericht kann einem am selbständigen Beweisverfahren nicht beteiligten Dritten nicht aufgeben, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zum Zwecke der Beweissicherung zu dulden. b) Zur Wohnung in diesem Sinne gehören auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage (BGH, Beschluss vom 16.05.2013 – VII ZB 61/12 -).
– Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemen anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Rechnik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12 -).
– Erlaubt die Gemeinschaftsordnung im Teileigentum jedes Gewerbe, geht diese Zweckbestimmung der Bezeichnung „Laden“ im Zusammenhang mit der Festlegung der Miteigentumsanteile vor (LG Berlin, Urteil vom 20.02.2013 – 85 S 235/11 -; in: GE 2013, 823).
– Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 -).
– Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel am Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen (LG München I, Urteil vom 15.10.2012 – 1 S 26801/11 -; in: GE 2013, 883).
– Kosten eines Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer sind Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. Ohne abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung sind an diesen Kosten im Innenverhältnis sämtliche Wohnungseigentümer zu beteiligen. Anders als bei den Kosten von Anfechtungsklageverfahren ist daher der Beklagte Wohnungseigentümer im Rahmen der Kostenverteilgung nicht auszunehmen (LG München I, Urteil vom 13.05.2013 – 1 S 10826/12 -; in: GE 2013, 887).
– Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 nr. 4 WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und isslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung angefochten werden (BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12 -).
– 1 Ein Gricht kann einem am selbständigen Beweisverfahren nicht beteiligten Dritten nicht aufgeben, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zum Zwecke der Beweissicherung zu dulden. 2. Zur Wohnung in diesem Sinne gehören auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage (BGH, Bescfhluss vom 16.05.2013 – VII ZB 61/12 -; in: GE 2013, 956).
– Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von § 6 b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12 -; in: GE 2013, 1011).
– Wird ein Mehrheitsbeschluss für ungültig erklärt, der Zahlungsansprüche eines Wohnungseigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft verneint, ist der Nennbetrag dieser Ansprüche maßgeblich für die Beschwer der übrigen Wohnungseigentümer (BGH, Beschluss vom 19.06.2013 – V ZB 182/12 -; in: GE 2013, 1016).
– a) Verpflichtet sich der Unternehmer, eine bestimmte Fläche von Schnee- und Eisglätte freizuhalten, ist Werkvertragsrecht anwendbar. b) Eine solche Leistung ist grundsätzlich nicht abnahmebedürftig, so dass es gerechtfertigt ist, das Mängelrecht der §§ 634 ff. BGB anzuwenden, wenn der Unternehmer die Leistung in Erfüllung seiner gesamten Verbindlichkeit erbracht hat. c) Eine Formularbestimmung, wonach der Vertragspartner des Verwenders diesem eine Frist zur Nacherfüllung setzen muss, auch wenn eine Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2, § 326 Abs. 5, § 636 BGB entbehrlich ist, benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht (BGH, VU vom 06.06.2013 – VII ZR 355/12 -; in: GE 2013, 1061).
– Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen (BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 81/12 -; in: GE 2013, 1073).
– In einem gesonderten Prozess gegen den WEG-Verwalter auf Herausgabe einer Eigentümerliste ist als Streitwert nur ein geringer Bruchteil (hier: ca. 5 %) einer zugehörigen Anfechtungsklage zu veranschlagen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 15.03.2013 – 2-13 T 117/12 -; in: GE 2013, 1079).
– Führt der Kläger in seiner Anfechtungsklage bereits ausgesciende Wohnungseigentümer in der Klageschrift auf, und beantragen diese durch einen Rechtsanwalt die Entlassung aus dem Prozessrechtsverhältnis, sind dem Kläger die zur Geltendmachung der fehlenden Parteistellung notwendigen Kosten aufzuerlegen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 26.04.2013 – 2-13 T 60/12 -; in: GE 2013, 1080).
– Die Zulässigkeit einer Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG setzt die Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerade mit dem erstrebten Ersetzungsantrag und nur mit diesem voraus. Es reicht nicht, wenn er nur Teil eines Gesamtpaketes war, dessen Ersatzung aber nicht insgesamt verlangt wird (vgl. BGH, GE 2010, 552) (LG Berlin, Beschluss vom 26.02.2013 – 85 T 189/12 WEG -; in: GE 2013, 1148).
– Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGVG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam (BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 -).
– 1. Bei der Entscheidung über die Frage des Zutrittsrechts eines Verwalters zu einer Eigentumswohnung (hier: zum Ablesen der Wasseruhr) ist zu beachten, dass die Zutrittsgewährung neben dem erheblichen Interesse der Miteigentümer und des Verwalters an einer klaren und nachprüfbaren Abrechnungsgrundlage auch dem Erhalt des inneren Friedens der Eigentümergemeinschaft dient. 2. Der Zumutbarkeit der Zutrittsgewährung kann Art. 13I GG, der keine unmittelbare Drittwirkung entfaltet, nicht entgegengehalten werden. Allein die Abwägung der beiderseitigen Interessen, in die die Wertungen des Art. 13I GG einzubeziehen sind, entscheidet somit über die Frage der Zumutbarkeit der Zutrittsgewährung (LG Bad Kreuznach, Beschluss vom 08.09.1995 – 2 T 64/95 -).
– Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 -; in: GE 2013, 1659).
– Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwebsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam (BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 -; in: GE 2013, 1450).
– Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Ab. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen („Erwerbermodell“) (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12 -; in: GE 2014, 182).
– Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eingentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel diesen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht – anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB – eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17.12.2010 – V ZR 125/10, GE 2011, 402 = NJW 2011, 1351 f) (BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 -; in: GE 2014, 396).
– Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG) (BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 48/13 -; in: GE 2014, 399).
– Eine unstreitig nicht funktionierende Videokamera auf dem Balkon stellt keine unzulässige Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer dar (LG Frankfurt a. M., Hinweisbeschluss vom 11.11.2013 – 2-13 S 24/13 -; in: GE 2014, 259).
– Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem Anschluss- und Benutzungszwang für benachbarte Grundstücke unterliegen. Dies muss aber entweder dinglich in beiden Gemeinschaftsordnungen festgeschrieben oder aber schuldrechtlich zwischen den Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbart worden sein (BGH, Urteil vom 19.07.2013 – V ZR 109/12 -; in: GE 2013, 1591).
– Ist für die Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft aufgrund einstweiliger Verfügung gegen eine Wohnungseigentümer im Grundbuch ein Verfügungsverbot eingetragen worden, genügt zu dessen Löschung die Bewilligung des Verwalters auch dann nicht, wenn er hierzu durch Mehrheitsbeschluss in der Versammlung der Wohnungseigentümer bevollmächtigt worden ist (KG, Beschluss vom 11.10.2013 – 1 W 195-196/13 -; in: GE 2013, 1593).
– Ist in der Teilungserklärung die Nutzung des Teileigentums als Laden zwingend festgelegt, ist auch ein italienisches Café mit eingeschränktem Speiseangebot verboten (KG, Beschluss vom 21.06.2012 – 16 U 52/11 -; in: GE 2013, 1595).
– 1. Ficht ein Wohnungseigentümer wegen des überhöhten Kaufpreises nur den Kaufvertrag an, wirkt sich dies auf den Eigentumserwerb unmittelbar noch nicht aus, so dass fälliges Hausgeld zu zahlen ist. 2. Auch schon nach der Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter ermächtigt sein, das Hausgeld einzuklagen und einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.06.2013 – 2-13 S 175/10 – (rkr.); in: GE 2013, 1597).
– a) Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseiheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist. b) Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt (BGH, Urteil vom 30.10.2013 – XII ZR 113/12 -; in: GE 2013, 1648).
– Ein zwischen den Mitgliedern einer aus zwei Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft geführter Rechtsstreit darüber, ob die Kosten einer erfolglos betriebenen Entziehungsklage (§ 18 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu den Verwaltungskosten zählen, ist als Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG zu qualifizieren (BGH, Beschluss vom 10.10.2013 – V ZR 281/12 -; in: GE 2013, 1664).
– § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar (BGH, Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13 -; in: GE 2014, 526).
– Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 06.12.20013 – V ZR 85/13 -; in: GE 2014, 531).
– Tritt in einem Beschlussanfechtungsverfahren neben einem vom Verwalter beauftragten Rechtsanwalt vor Gericht ein einzelner beklagter Wohnungseigentümer für sich selbst auf und erkennt er die Ungültigkeit des Beschlusses an, kann ein solches Anerkenntnisurteil von den übrigen Wohnungseigentümern und dem Rechtsanwalt auch nicht mehr erfolgreich mit einer Berufung angegriffen werden (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 26.02.2014 – 2-13 S 142/12 -; in: GE 2014, 533).
– Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen eine einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entsprechenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168/13 -).
– a) Ob Wohnungseigentümer für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen. b) Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden (BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 -).
– Die landesrechtlichen Regelungen des Landes Berlin zum Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich Abfallentsorgung und Straßenreinigung sind dahin auszulegen, dass sich die Realofferte an die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband richtet und diese Entgeltschuldnerin ist. b) Eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer ergibt sich weder aus den landesrechtlichen Vorschriften des Landes Berlin noch aus den Leistungsbedingungen der Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BGH, Urteil vom 22.03.2012 – VII ZR 102/11 -).
– Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- und Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168/13 -; in: GE 2014, 811).
– Die deutschen Gerichte sind für eine Hausgeldforderung einer deutschen Wohnungseigentümergesellschaft gegen einen im Ausland wohnenden (auch ehemalien) Wohnungseigentümer zuständig (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 11.03.2014 – 2-09 63/12 -; in: GE 2014, 815).
– 1. Wird die Jahresgesamtabrechnung nur wegen einzelner Positionen beanstandet, kann der Streitwert i. H. v. 25 % des gesamten Abrechnungsbetrags angesetzt werden. 2. Für die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über ein Grillverbot sind 500 € nicht zu beanstanden (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 12.05.2014 – 19 W 22/14 -; in: GE 2014, 882).
– Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärug verenbarten zweck unvereinbar ist (BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13 -; in: GE 2014, 1069).
– 1. Die Kosten der Beauftragung der Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Verteidigung gegen eine Beschlussanfechtungsklage werden als Aufwand für die allgemeine Prozessführung von dem prozessualen Kostenerstattungsanspruch nicht erfasst. Erstattungsfähig sind nur die Kosten der Terminswahrnehmung. 2. Im Kostenfestsetzungsverfahren ist ein materieller Kostenerstattungsanspruch nur zu berücksichtigen, wenn über Bestand und Höhe des Anspruchs kein Streit besteht. Ansonsten ist er in diesem Verfahren nicht zu prüfen (BGH, Beschluss vom 07.05.2014 – V ZB 102/13 -; in: GE 2014, 946).
– KrW-/AbfG § 8 Abs. 1, StrReinG § 5 Abs. 1, WEG §10 Abs. 6, WEG § 10 Abs. 8. § 10 Abs. 6 und § 10 Abs. 8 WEG stehen einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in iherer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht entgegen (BGH, Urteil vom 18.06.2009 – VII ZR 196/08 -).
– Will die Wohnungseigentuümergemeinschaft die Zustimmung zur Veräußerung an sich ziehen, bedarf es dafür eines eindeutigen Beschlusses; an einem solchen fehlt es, wenn die Prüfung und Entscheidung über die Zustimmung letztlich doch beim Verwalter bleibt (AG Zossen, Urteil vom 03.07.2014 – 75 C 8/13 -; in GE 2014, 1212).
– Tragende Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes – worunter auch die Dachkonstruktion einer Garage fällt, die im Sondereigentum steht – gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Ersatzforderungen im Zusammenhang mit an solchen Teilen durch einen Sondereigentümer verursachten Schäden sind deshalb gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und vor dem zuständigen WEG-Gericht geltend zu machen (BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 28.07.2014 – 1 BvR 1925/13 -; in: GE 2014, 1269).
– 1. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt, oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat. 2. Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den Zeitpunkt der Kenntniserlangung zurück (BGH, urteil vom 04.07.2014 – V ZR 183/13 -; in: GE 2014, 1285).
– Wird wegen der Duldung eines Überbaus die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgreich verurteilt, wendet sich diese jedoch mit ihrer Berufung gegen die fehlende Passivlegitimation, kann die Klägerin weder durch Rubrumsberichtigung noch Klageänderung auf die einzelnen Wohnungseigentümer die Klage vor der Abweisung retten, selbst wenn der Duldungsanspruch besteht (LG Berlin, Urtei vom 08.07.2014 – 83 S 59/13 -; in: GE 2014, 1288).
– 1. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit im Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. 2. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen („Erwerbermodell“) (BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12 -).
– a) In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, von der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechtigt. b) Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestreitenden Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Vorraussetzungen des Vorrechts gegeben sind. c) Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlagnahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung (BGH, Urtei lvom 21.07.2011 – IX ZR 120/ 10 -).
– Der Verband der Eigentümer kann Ansprüch auf Beseitigung baulicher Veränderungen durch Beschluss an sich ziehen. Eine geborene Ausübungsbefugnis besteht nicht. 2. Nur in engen Ausnahmefällen kann ein Eigentümer das Vorgehen s Verbands verlangen (LG Köln, Uteil vom 28.08.2014 – 29 S 233/13 -; in: IMR 2014, 475)
– Der Streitwert betreffend die Klage über die Anfechtung eines Wirtschaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt sich nach § 49a GKG in Höhe eines Bruchteils des Gesamtbetrags des Wirtschaftsplans (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.09.2014 – 19 W 46/14 -; in: IMR 2014, 494).
– 1. Ist eine Zwei-Personen-GbR Wohnungseigentümer und tritt einer der beiden Gesellschafter aus der GbR aus, so geht das Wohnungseigentum durch Anwachsung auf den verbleibenden Gesellschafter über, sofern dieser das Unternehmen fortführt. 2. Einer Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf es selbst dann nicht, wenn die Teilungserklärung dessen Zustimmung zu einer Veräußerung des Wohnungseigentums fordert. 3. Der ausgeschiedene Gesellschafter haftet nicht für Hausgeldforderungen, die nach seinem Ausscheiden fällig werden, unabhängig davon, wenn die Grundbuchumschreibung erfolgte (AG Bremerhaven, Urteil vom 26.10.2010 – 55 C 2239/09 -; in: IMR 2011, 245).
– 1. Sieht die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft vor, dass für die Abrechnung Untergemeinschaften gebildet werden, folgt daraus nicht, dass diese Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen haben. 2. Daran ändert auch nichts, dass über einen Beschluss nach den Grundsätzen über das „Blockstimmrecht“ nur von einer Untergemeinschaft abgestimmt wurde; die Entscheidung bleibt ein Beschluss der Gesamtgemeinschaft. 3. Da die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft notwendige Streitgenossen sind, ist die Klage oder ein Rechtsmittel nur gegen eine Untergemeinschaft unzulässig (LG München I, Urteil vom 31.01.2011 – 1 S 15378/10 -; in: IMR 2011, 259).
– Geht die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund Mehrheitsbeschlusses oder aus eigenem Recht wegen Baumängeln gegen den Bauträger vor, dürfen ihre Mitglieder die Nebenintervention nach § 66 ZPO erklären (LG Berlin, Urteil vom 19.04.2011 – 18 OH 11/09 -; in: IMR 2011, 260).
– Für nachbarrechtliche Beseitigungs- und Duldungsansprüche benachbarter Wohnungseigentümergemeinschaften ist der Verwalter des Kläger-Verbands nach Prozessermächtigung vertretungsberechtigt, der Verwalter des beklagten Verbands bereits nach dem Gesetz (KG, Beschluss vom 19.08.2014 – 4 W 35/14 -; in: GE 2014, 1465).
– Geht die nachbarrechtliche Eigentumsstörung vom Gemeinschaftseigentum aus, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verklagen (LG Berlin, Urteil vom 03.09.2014 – 8 O 258/12 -; in: GE 2014, 1467).
– Die Beschwer bei der Abweisung einer gegen den Wirtschaftsplan gerichteten Anfechtungsklage bemisst sich bei der Voll- bzw. Teilanfechtung jeweils nach dem Anteil an den Hausgeldzahlungen des Klägers, den er nach einem Einzelwirtschaftsplan zu zahlen hat (BGH, Beschluss vom 18.09.2014 – V ZR 290/13 -; in: GE 2014, 1597).
– Der Streitwert bei Anfechtung eines Wirtschaftsplanbeschlusses ist regelmäßig höchstens auf 25 % des Gesamtvolumens festzulegen (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 03.09.2014 – 19 W 46/14 -; in: GE 2014, 1598).
– 1. Nachträgliche Anbauten (hier: Balkone im Innenhof) stellen eine Veränderung der Eigenart einer Wohnanlage dar und bedürfen des einstimmigen Beschlusses. 2. Eine Nutzungseinschränkung von 10 % einer Gemeinschaftseigentumsfläche ist eine erhebliche Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr. 1 WEG. 3. Der Anbau von Balkonen stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i. V. m. § 559 Abs. 1 BGB dar. 4. Die Beurteilung der unbilligen Benachteiligung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG erfolgt anhand einer Prognoseentscheidung zum Zeitpunkt der Beschlussfassung. 5. Das Risiko von Mietminderungen bei baulichen Maßnahmen ist ein Beurteilungskriterium für § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 2 WEG (LG Lüneburg, Urteil vom 31.05.2011 – 9 S 75/10 -; in: IMR 2011, 331).
– Das Interesse an der Entlastung oder Nichtentlastung des Verwalters bestimmt sich nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen und nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekräftigung der vertrauensvollen Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung der Gemeinschaft hat. Deren Wert ist, wenn besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert fehlen, regelmäßig mit 1.000,00 Euro anzusetzen (BGH, Beschluss vom 31.03.2011 – V ZB 236/10 -; in: IMR 2011, 298).
– 1. Eine Korrektur, der zwar rechtzeitig im sinne des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eingereichten, aber in einzelnen Punkten unvollständigen oder fehlerhaften Eigentümerliste, ist grundsätzlich auch noch nach dem Zeitpunkt gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG möglich. 2. So ist insbesondere die Nachbenennung einer Miteigentümerin, die ihren Miteigentumsanteil gemeinschaftlich mit dem Ehemann hält, aber in der rechtzeitig vorgelegten Eigentümerliste fehlt, noch in der Berufungsinstanz zulässig (LG München I, Urteil vom 09.05.2011 – 1 S 22360/10 -; in: IMR 2011, 303).
– Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10 -; in: IMR 2011, 367).
– Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine Anwendung (BGH, Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10 -; in: IMR 2011, 368).
– Eine Anfechtungsklage, die die ladungsfähigen Anschriften der beklagten Wohnungseigentümer nicht angibt, ist unzulässig. Dieser Fehler wird noch in der Berufung geheilt, wenn die erforderlichen Angaben dort vorliegen (BGH, Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 99/10 -; in: IMR 2011, 390).
– Der Beschluss über die Entziehung von Wohnungseigentum setzt regelmäßig voraus, dass der betroffene Miteigentümer zuvor abgemahnt wurde. Das Vorliegen der Abmahnung ist bereits bei der Anfechtung des Entziehungsbeschlusses, nicht erst im Klageverfahren zu prüfen (BGH, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 2/11 -; in: IMR 2011, 419).
– 1. Ein Miteigentümer hat zwar einen Anspruch gegen den Verwalter auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verhandlung entspricht, weil sachliche Gründe für eine Erörterung und Beschlussfassung sprechen. Der Anspruch entfällt jedoch, wenn die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt werden kann und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann. 2. Zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bei schuldhafter Pflichtverletzung durch den Verwalter (LG München I, Urteil vom 16.05.2011 – 1 S 166/11 -; in: IMR 2011, 424).
– 1. Der Verband ist in der Insolvenz eines Wohnungseigentümers wgen der über § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche auch ohne eine vorherige Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechtigt (InsO § 49). 2. Ist vor Eröfnung des Insolvenzverfahrens kein Zahlungstitel gegen den säumigen Wohnungseigentümer erwirkt, kann der das Absonderungsrecht bestreitende Insolvenzverwalter vom Verband mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch genommen werden. Dabei prüft das Prozessgericht inzident die Voraussetzungen des Vorrechts aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. 3. Ist zuvor keine Beschlagnahme erfolgt, entsteht im Insolvenzverfahren dabei das Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG mit Verfahrenseröffnung, sofern die Wohnung nicht schon vorher nach §§ 20, 22 ZVG beschlagnahmt worden ist (BGH, Urteil vom 21.07.2011 – IX ZR 120/10 -; in: IMR 2011, 431).
– 1. Die Beseitigung einer baulichen Änderung kann nicht allein deshalb verlangt werden, weil ein Beschluss der WEG fehlt. 2. Besteht der Verdacht, dass eine Überwachungskamera der Überwachung anderer Wohnungseigentümer dient, ist sie zu entfernen (BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 265/10 -; in: IMR 2012, 72).
– 1. Verfügt eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur über einen Hausanschluss für Gas und steht fest, dass hierüber Gas entnommen wurde, kommt der Versorgungsvertrag in der Regel mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Stande. 2. Der Wohnungseigentümer haftet für diese Verbindlichkeiten anteilig nach Miteigentumsanteilen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 21.12.2011 – 1 U 2/11 -; in: IMR 2012, 74).
– Klagen nach § 43 Nr. 4 WEG sind ausnahmslos gegen alle Wohnungseigentümer zu richten (BGH, Urteil vom 11.11.2011 – V ZR 45/11 -; in: IMR 2012, 82).
– 1. Wird ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasster Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten, kommt es für die Wertfestsetzung darauf an, ob der Kläger die Ungültigkeit des Beschlusses in seiner Gesamtheit betreibt oder seine Klage von vorneherein auf einzelne Kostenpositionen begrenzt.
– Wird die gesamte Jahresabrechnung angefochten, so bemisst sich der Streitwert nach dem Fünffachen des Anteils des Klägers an den Gesamtkosten, wenn dieser Betrag hinter dem hälftigen Betrag der Gesamtkosten zurückbleibt (LG Lüneburg, Beschluss vom 29.02.2012 – 9 T 4/12 -; in: IMR 2012, 216).
– Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar (BGH, Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 177/11 -; in: IMR 2012, 295).
– Der Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 2. Alt. WEG erfasst nicht jegliche Interessenkollision, auch dann nicht, wenn der Beschluss Auswirkungen auf einen bereits anhängigen Rechtsstreit hat. Der Stimmrechtsausschuss ist vielmehr nur bei Verfahrensgegenständen gerechtfertigt, die verfahrensrechtliche Maßnahmen betreffen (BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/11 -; in: IMR 2012, 27).
– 1. Die Vorlage einer aktuellen Eigentümerliste kann bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorgelegt werden. 2. Ohne Bedeutung ist es, dass vorher bereits einmal mündlich verhandelt und auch zwischendurch das schriftliche Verfahren angeordnet worden ist (LG Lüneburg, Urteil vom 29.09.2011 – 5 S 34/11 -; in: IMR 2012, 42).
– 1. Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 03.04.1968 V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60). 2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 08.07.2011 V ZR 176/10, IMR 2011, 366 f = NJW 2011, 2958) (BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 57/12 -; in: IMR 2013, 131).
– Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 102/12 -; in: IMR 2013, 163).
– 1. Soweit ein Werkvertrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen wird, scheidet eine Prozessführung wegen Mängelansprüchen aus diesem Vertrag im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft durch einen Sondereigentümer aus. 2. Für die gewillkürte Prozessstandschaft fehlt es am Eigeninteresse des Ermächtigten und des Ermächtigenden (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2012 – 18 O 525/11 -; in: IMR 2013, 164).
– 1. Die dreijährige Verjährungsfrist für Wohngeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung. 2. die „verstärkende“ Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung für rückständige Vorschüsse besteht lediglich darin, dass der Korrekturvorbehalt, unter dem die Vorschusszahlungen stehen, entfällt (BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 -; in: IMR 2012, 330).
– Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung (BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14 -; in: GE 2015, 259).
– Der Streitwert einer Anfechtung eines Sanierungsbeschlusses ist maximal mit 50 % des gesamten Volumens, nicht geringer als mit dem Eigeninteresse des Anfechtungsklägers, aber begrenzt auf den fünffachen Betrag des Eigeninteresses zu bewerten. Für die Anfechtung der Beiratsentlastung sind 500,00 € anzusetzen (LG Berlin, Beschluss vom 09.01.2015 – 55 T 38/14 -; in: GE 2015, 263).
– 1. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen oder mehrere Erwerber hat grundsätzlich nur für die jeweils daran Beteiligten Folgen und wirkt nicht für andere – insbesondere zeitlich nachfolgende – Erwerber (sog. „Nachzügler“); deren Ansprüche daher auch deutlich später verjähren können. 2. Will die Eigentümergemeinschaft (Verband) Gewährleistungsansprüche der Mitglieder geltend machen, muss sie diese durch „Vergemeinschaftungs“-Beschluss an sich ziehen und sodann – soweit sie den Verwalter mit deren gerichtlicher Durchsetzung betrauen will – den Verwalter mit einem weiteren Mehrheitsbeschluss ermächtigen. 3. Der Verband muss nachweisen, dass (auch) Ansprüche von „Nachzüglern“ von der „Vergemeinschaftung“ erfasst werden (OLG München, Urteil vom 03.07.2012 – 13 U 2506/11 -; in: IMR 2012, 383).
– 1. Zu verklagen sind nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG ausnahmslos sämtliche (übrigen) Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (a. A. noch LG München I, IMR 2011, 108). 2. Dies gilt auch für die Beschlüsse einer Untergemeinschaft mit eigener Beschlusskompetenz (vgl. schon BGH, IMR 2012, 82). 3. Eine allein gegen die Miteigentümer einer Untergemeinschaft gerichtete Anfechtungsklage ist unzulässig (BGH, Urteil vom 02.03.2012, V ZR 89/11 -; in: IMR 2012, 392).
– Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamerea überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung über Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12 -; in: IMR 2013, 334).
– 1. Die Kosten eines Rechtsstreits der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG. 2. Daran ändert sich nicht, wenn sich dieser Rechtsstreit gegen eine Miteigentümer richtet. Dieser ist im Innenverhältnis an diesen Kosten zu beteiligen. 3. Etwas anderes gilt bei den Kosten eines Anfechtungsverfahrens. Von diesen ist der einzelne Eigentümer im Rahmen der Kostenverteilung auszunehmen (LG München I, Urteil vom 13.05.2013 – 1 S 10826/12 -; in: IMR 2013, 337).
– Soll der Gebrauchswert eines Gebäudes hinsichtlich des Energieverbrauchs durch eine Baumaßnahme nachhaltig erhöht werden, stellt dies ohne Instandsetzungsbedarf keine sog. moderniserende Instandsetzungsmaßnahme dar, so dass ein einfacher Mehrheitsbeschluss hierüber nicht ausreichend ist (LG Saarbrücken, Urteil vom 28.03.2013 – 5 S 182/12 -; in: IMR 2013, 339).
– Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss die Geltendmachung von Mängelansprüchen an sich gezogen und ihren Verwalter mit deren Durchsetzung beauftragt hat, kommt es für den Beginn der regelmäßigen Verjährung nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Verwalter an (KG, Urteil vom 22.08.2012 – 21 U 84/11 -; in: IMR 2013, 30).
– Zwei gegen denselben Beschluss gerichtete Anfechtungsklage müssen nach § 47 WEG zwingend – gegebenenfalls auch noch in der Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend – zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden werden. Wird die Entscheidung in einem der Verfahren rechtskräftig, hat dies grundsätzlich die Unzulässigkeit der zweiten Klage zur Folge (BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 7/12 -; in: IMR 2013, 38).
– Der Streitwert von Beschlussanfechtungsklagen ist nach dem hinter der Anfechtung stehenden wirtschaftlichen Interesse und nicht nach dem Nennbetrag des Anfechtungsgegenstands zu bemessen. Für die Bewertung des Interesses im Einzelfall ist die Anwendung der sog. „Hamburger Formel“ somit nicht zwingend. 2. Gemäß § 49 a Abs. 1 GKG ist der Streitwert in Wohnungseigentumssachen auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. 3. Der Streitwert von Beschlussanfechtungsklagen ist dreistufig zu bestimmen, indem zunächst das (wirtschaftliche) Interesse der Parteien ermittelt, dieses in der zweiten Stufe wegen § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG halbiert und dieser Wert gegebenenfalls an die Unter- und Obergrenzen des § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG angepasst wird. 4. Bei der Bestimmung der Streitwerterhöhung neigen süddeutsche Gerichte eher zur pauschalen Quote von 20 bis 25 % aus dem Nennbetrag des Anfechtungsgegenstands, während norddeutsche Gerichte den Wert anhand der sog. „Hamburger Formel“, nämlich aus dem Einzelinteresse der anfechtenden Partei zuzüglich eines Bruchteils von 25 % des (nach Abzug des Einzelinteresses) verbleibenden Gesamtinteresses, ermitteln. Dies führt tendenziell zu höheren Werten (OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.03.2012 – 5 W 32/11 -; in: IMR 2013, 41).
– Ein Wohnungeigentümer ist grundsätzlich nicht berechtigt, gegen ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums Abwehrrechte geltend zu machen. Etwas anderes gilt, wenn durch das Bauvorhaben das Sondereigentum beeinträchtigt wird (VGH, Bayern, Urteil vom 12.07.2012 – 2 B 12.1211 -; in IMR 2013, 42).
– 1. Auch wenn es mehrfach zu Diebstählen und Sachbeschädigungen in de Tiefgarage gekommen ist, die vermutlich von unbefugten Eindringlingen begangen worden sind, dürfen die Wohnungseigentümer keine Videoüberwachung der Tiefgarage beschließen, da dies eine erhebliche Beeinträchtigung der Persönlichkeitsrechte einzelner darstellt. 2 Zum Zwecke der Abschreckung reicht es vielmehr, Warnschilder und Kameraattrappen anzubringen (LG München I, Beschluss vom 11.11.2011 – 1 S 12752/11 WEG -; in: IMR 2012, 162).
– Loggien oder Balkontüren sind stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Dazu gehören auch die Bestandteile der nicht sonderrechtsfähigen Balkontüren, die diesen funktional zuzuordnen sind (hier: Türschwellen) (OLG Karlsruher, Urteil vom 29.05.2009 – 4 U 160/08 -, BGH, Beschluss vom 22.12.2011 – VII ZR 120/09 -; in: IMR 2012, 163).
– Bei der Beschlussanfechtungsklage nach § 46 WEG ist die Vorschrift über das sofortige Anerkenntnis (ZPO § 93) mit der Folge, dass dem Kläger die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen sind, nicht anwendbar (AG Wiesbaden, Urteil vom 07.10.2011 – 92 C 3285/11 -; in: IMR 2012, 174).
– 1. In der Gemeinschaftsordnung können Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder errichtet werden und nur diese Gemeinschaften betreffende Stimmrechtsregelungen getroffen werden. 2. Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermittlen und abzurechnen sind, sondern jede Untergemeinschaft – soweit rechtlich zulässig – selbstständig verwaltet werden soll, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 231/11 -; in: IMR 2012, 419).
– Kann die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 241/11 -; in: IMR 2012, 420).
– Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag zur Deckung des Finanzbedarf schließen soll (BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/11 -; in: IMR 2012, 509).
– Die Ansprüche der übrigen Eigentümer wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter in der Wohnanlage verjähren analog § 548 Abs. 1 BGB binnen sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung (OLG Stuttgart, Urteil vom 05.08.2010 – 7 U 82/10 -; in: IMR 2010, 463).
– 1. Führt die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Veräußerer über die Beseitigung der Mängel, wird dadurch die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gehemmt. 2. Soweit eine gesonderte Ermächtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verjährung der Ansprüche, die den Wohnungseigentümern nach Ablauf einer von ihnen mit Ablehnungsandrohung gesetzten Frist entstehen (BGH, Urteil vom 19.08.2010 – VII ZR 113/09 -; in: IMR 2010, 483).
– 1. Eine Kostenentscheidung ist nicht deshalb isoliert anfechtbar, weil das Gericht davon abgesehen hat, die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG ganz oder teilweise dem Verwalter aufzuerlegen; das gilt auch dann, wenn die Anwendung der Vorschrift geprüft und deren Voraussetzungen verneint worden sind. 2. Bei § 49 Abs. 2 WEG handelt es sich lediglich um eine Vorschrift der Prozessökonomie, eine Haftungserleichterung für den Verwalter oder eine Aberkennung eines materiell-rechtlichen Anspruchs gegen den Verwalter – soweit eine gerichtliche Entschiedung unterbleibt – ist damit nicht verbunden (BGH, Beschluss vom 18.08.2010 – V ZB 164/09 -; in: IMR 2010, 491).
– 1. Betrifft die rechtskräftige Verpflichtung des Vermieters zur Mängelbeseitigung einer in einer WEG-Anlage gelegenen Wohnung nicht nru das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum, hat der Mieter die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO zu betreiben. 2. Ein Antrag nach § 888 ZPO scheidet allerdings dann aus, wenn der Vermieter in Ansehung seiner eigenen Verpflichtung die Eigentümergemeinschaft zeitnah erfolglos (gegebenenfalls im Wege eines Klageverfahrens) auf Zustimmung in Anspruch genommen hat (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2012 – 63 T 169/12 -; in: IMR 2013, 80).
– Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als moderniserende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11 -; in: IMR 2013, 108).
– 1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. 2. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zum erzielbaren Vorteil stehen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/11 -; in: IMR 2013, 109).
– Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Inhaltsadressatin eines Straßenreinigungsgebührenbescheids sein, weil sie die Gebührenpflichten der Wohnungseigentümer als deren gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrzunehmen hat (OVG Sachsen, Beschluss vom 29.10.2012 – 5 B 329/12 -; in: IMR 2013, 110).
– Das Gericht für Wohnungseigentumssachen muss dem Verwalter in Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG aufgeben, eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen. Im Weigerungsfall muss der Verwalter hierzu durch Ordnungsmittel angehalten werden. Keinesfalls darf die Säumnis des Verwalters zur Abweisung der Anfrechtungsklage als unzulässig führen (BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 162/11 -; in: IMR 2013, 125).
– Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Klarstellung von Senat, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10, IMR 2011, 367) (BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 57/12 -; in: IMR 2013, 190).
– Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leistungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 08.07.2011 – V ZR 176/10, IMR 2011, 366 f.) (BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 57/12 -; in: IMR 2013, 191).
– 1. Die im Gesetz bestimmte notwendige qualifizierte Mehrheit kann nicht durch die Gemeinschaftsordnung geregelt werden. 2. Der Verwalter ist in der Regel nicht ohne Anlass verpflichtet, die Ermächtigung eines Mitberechtigten bei der Stimmabgabe zu prüfen (LG Köln, Urteil vom 04.10.2012 – 29 S 91/12 -; in: IMR 2013, 192).
– Die Veränderung des Erscheinungsbilds einer einheitlichen hellgelben Fassade durch die Anbringung orangefarbenen Streifen, die sich in jedem Stockwerk über sechs Balkone (drei pro Haushälfte) erstrecken, bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (LG München I, Urteil vom 20.09.2012 – 36 S 1982/12 WEG -; in: IMR 2013, 193).
– Nach Erhegung einer Beschlussanfechtungsklage (WEG § 43 Nr. 4) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen (BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/12 -; in: IMR 2013, 375).
– 1. Eine eigenmächtige bauliche Veränderung ist ohne Zustimmung durch Eigentümerbeschluss rechtswidrig; daran ändern ihre Duldung oder die konkludente Zustimmung nichts. 2. Auch nach der Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer eigenmächtigen baulichen Veränderung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Rückbau auf eigene KOsten berechtigt (LG Hamburg, Urteil vom 06.02.2013 – 318 S 20/12 -; in: IMR 2013, 380).
– Das Anbringen von Parkbügeln auf der Sondernutzung unterliegenden Pkw-Stellplätzen ist als bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG zustimmungspflichtig, wenn hiermit das optische Erscheinungsbild der Anlage verändert wird und eine nachhaltige Veränderung der Parksituation und Rangiermöglichkeiten zu befürchten ist, wenn auch die anderen Wohnungseigentümer solche Parkbügel errichten ließen (LG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013 – 19 S 55/12 -; in: IMR 2013, 381).
– 1. Eine Verwirkung von Unterlassungs- oder Herausgabeansprüchen unter Miteigentümern kommt im Regelfall nicht in Betracht. 2. Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung/Unterlassung verpflichtet sein. 3. Die falsche Anordnung von Kellerabteilung fällt nicht unter § 912 BGB (LG München I, Urteil vom 12.09.2013 – 36 S 23656/12 WEG; in: Imr 2013, 466).
– Die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Daher kann ein werdender Wohnungseigentümer auch Beklagter einer Anfechtungsklage sein. Haben jedoch die klagenden Eigentümer die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, haben sie nicht alle übrigen Wohnungseigentümer verklagt, so dass die Anfechtungsklage unzulässig ist (AG Wiesbaden, Beschluss vom 08.04.2013 -; in: IMR 2013, 470).
– Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschafteigetums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz (jetzt: BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) unwirksam (BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 -; in: IMR 2013, 471).
– In der Übergabe einer Wohnflächenberechnung einer Eigentumswohnung liegt, wenn keine weiteren Umstände bzw. Erklärungen hinzukommen, keine Beschaffenheitsvereinbarung. Dies stellt dann lediglich eine Wissenserklärung dar (OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2013 – 1 U 377/12 -; in: IMR 2013, 472).
– 1. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Betriebskosten „grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche“ auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden, ist wegen Unbestimmtheit nichtig. 2. Das gilt auch und insbesondere dann, wenn die Sonderiegentumseinheiten in der Teilungserklärung unter Circa-Angabe der Flächen („ca. 68,92 qm) beschrieben sind, die Summe der Einzelflächen aber weder mit der in der Teilungserklärung angegeben Gesamtfläche noch mit der tatsächlichen Gesamtfläche übereinstimmt (AG Charlottenburg, Urteil vom 17.05.2013 – 73 C 156/12 -; in: IMR 2013, 425).
– 1. Die Klausel eines Bauträgervertrags, wonach der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum abnehmen darf, ist unwirksam, wenn sich der Bauträger selbst in der Teilungserklärung als WEG-Verwalter bestellt hat (OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013 – 12 U 162/12 -; in: IMR 2013, 426).
– 1. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter durch Beschluss oder Vereinbarung bevollmächtigen, ihnen oder der Gemeinschaft zustehende Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Der Verwalter ist dann beschäftigt, auch ohne einen bewonderen Eigentümerbeschluss einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft in einem gerichtlichen Verfahren zu beauftragen. 2. Ist der Wohnungskaufvertrag wegen einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreies nichtig, betrifft dies die Eigentümerstellung nicht, sondern führt lediglich zu einem Rückabwicklungsanspruch gegen den Verkäufer. 3. Ein Eigentümer, der den Kaufvertrag wegen überhöhten Preises angefochten hat, muss trotzdem Wohngeld zahlen (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.06.2013 – 2-13 S 175/10 -; in: IMR 2013, 510).
– Auch bei einer wirtschaftlichen Verselbstständigung von Tiefgaragenplätzen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfolgung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums befugt (OLG München, Urteil vom 14.05.2013 – 9 U 2517/12 -; in: IMR 2013, 512).
– 1. Der Erwerber von Wohnungseigentum kann im formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Abnahmeerklärungen zum Gemeinschaftseigentum gebunden werden, die ein ihm vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger oder der erste Verwalter abgeben. 2. Ebenso wenig kommt eine Bindung solcher Erwerber an bereits abgegebenen Abnahmeerklärungen des Sachverständigen oder des Verwalters in Betracht, die ihren Bauträgervertrag erst nachher abschließen („Nachzügler“) (OLG Frankfurt, Urteil vom 30.09.2013 – 1 U 18/12 -; in: IMR 2013, 513).
– Bei einer Klage auf Herausgabe der Eigentümerliste richtet sich der Streitwert nach einem zu schätzenden Teilwert des Anspruchs (5 % der Hauptsache), dessen Durchsetzung die verlangte Information dienen soll (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.03.2013 – 2-13 T 117/12 -; in: IMR 2013, 523).
– a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. b) Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten – wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs – handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken (BGH, Urteil vom 25.03.2015 – VIII ZR 243/13 -).
– Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschafltichen Eigentum der Wohnungseigentümer (BGH, urteil vom 25.10.2013 – V ZR 212/12 -; in: IMR 2014, 23).
– 1. Das Anbringen eines Dachbalkons stellt eine bauliche Veränderung dar, bei der alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. 2. Die Tatsache, dass in der Teilungserklärung eine Duldungsverpflichtung der anderen Eigentümer für den Fall eines Balkonbaus vorgesehen ist, kann daran nichts ändern. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht hierfür nicht aus (LG Berlin, Urteil vom 16.07.2013 – 55 S 171/12 -; in: IMR 2014, 27).
– 1. Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. 2. Bei der Entfernung eines Baums handelt es sich um eine bauliche Veränderung, wenn der Baum die Anlage entscheidend prägt bzw. charakteristisch für den optischen Eindruck der Wohnanlage ist. 3. Das ist der Fall bei einem Baum, der sich derart vom übrigen Baumbestand afu dem parkähnlich angelegten Gartenbereich der Anlage abhebt, dass er – würde er entfernt werden – an seinem derzeitigen Standort eine Art Lücke entstehen lassen würde (LG Hamburg, Urteil vom 29.05.2013 – 318 S 5/13 -; in: IMR 2014, 29).
– Der Einbau einer Kameraattrappe stellt keinen nach § 14 Nr. 1 WEG relevanten Nachteil dar. Denn ein solcher setzt eine konkrete und objektive Beeinträchtigung dar, an der es fehlt, wenn eine tatsächliche Überwachung nicht möglicht ist (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.11.2013 – 2-13 S 24/13 -; in: IMR 2014, 118).
– Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstan der Beschlussfassung sind (BGH, Urteil vom 06.12.2013 – V ZR 85/13 -; in: IMR 2014, 164).
– Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 48/13 -; in: IMR 2014, 165).
– Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohungseigentümer zur Erteilung der Zustimmung zu bewegen (BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 -; in: IMR 2014, 167).
– Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht – anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB – eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17.12.2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f).) (BGH, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 -; in: IMR 2014, 166).
– 1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat keine Beschlusskompetenz dahingehend, dass sie über die Einlegung eines Rechtsmittels gegen eine erfolgreiche Beschlussanfechtung befinden könnte. 2. Ein Beschluss, der darauf abzielt, gegen eine erstinstanzlich erfolgreiche Beschlussanfechtung Berufung einzulegen, ist nichtig (AG Erfurt, Urteil vom 19.09.2013 – 2 C (WEG) 46/12 -; in: IMR 2014, 172).
– 1. Die Verjährung kann nur durch Rechtshandlungen des materiell Berechtigten gehemmt werden – was der gewillkürte Prozessstandschafter sein kann. 2. Allein aus der Rechten- und Pflichtstellung des WEG-Verwalters kann dieser das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse aber nicht herleiten. Daher wird durch ein von ihm eingeleitetes selbständiges Beweisverfahren die Verjährung von Ansprüchen des Verbands nicht gehemmt (LG Duisburg, Urteil vom 22.08.2013 – 8 O 22/13 -; in: IMR 2014, 181).
– Die Beschlusskompetenz des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschränkt sich auf die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung, erlaubt aber nicht auch den actus contrarius. Die Wiedereinführung einer einmal durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung kann nur durch Vereinbarung erfolgen (OLG München, Beschluss vom 04.04.2014 – 34 Wx 62/14 -; in: 251).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Damit ist der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen. Das gilt auch für den ausgeschienenen Erwerber. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst jedoch nicht die auf Rückabwicklung gerichteten Ansprüche des Erwerbers, wie Rücktritt udn großer Schadensersatz. 2. Der einzelne Erwerber ist an den von der Eigentümergemeinschaft mit dem Bauträger abgeschlossenen gerichtlichen und außergerichtlichen Vergleich über die Erledigung von Erfüllungsansprüchen gebunden (OLG Köln, Beschluss vom 23.10.2013 – 11 U 109/13 -; in: IMR 2014, 257).
– 1. Steht eine Doppelstockgarage in einer Wohnungseigentumsanlage im Bruchteilssondereigentum mehrerer Personen, können die Bruchteilseigentümer die Nutzung der einzelnen Stellplätze gemäß § 745 Abs. 1, § 1010 BGB regeln; zulässig ist aber auch eine Zuweisung der Stellplätze mittels Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungs- und Teilungseigentümer gemäß § 15 Abs. 1 WEG. 2. Streitigkeiten zwischen Bruchteilssondereigentümern über die Benutzung der Stellplätze sind unabhängig von der Rechtsgrundlage der Benutzungsregelung stets Wohnungseigentumssachen im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG (BGH, Beschluss vom 20.02.2014 – V ZB 116/13 -; in: IMR 2014, 266).
– 1. Bei der Geltendmachung des Zustimmungsanspruchs eines Wohnungseigentümers nach § 12 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer liegt eine Streitigkeit über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander vor. 2. Der die Zwangsvollstreckung einer Eigentumswohnung betreibende Gläubiger ist befugt, den Anspruch des Wohnungseigentümers auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums selbstständig auszuüben (BGH, Beschluss vom 21.11.2013 – V ZR 269/12 -; in: IMR 2014, 311).
– 1. Eine Untereigentümergemeinschaft ist nicht rechtsfähig und kann damit weder im Prozess klagen noch verklagt werden. 2. Die Verurteilung einer klagenden Untereigentümergemeinschaft in die Kosten des Rechtsstreits entfaltet keine Rechtswirkungen. Mangels Teilrechtsfähigkeit kann auch auf Grundlage einer gegen die Untereigentümergemeinschaft ergangenen rechtskräftigen Kostengrundentscheidung eine Kostenfestsetzung gegen diese nicht erfolgen. 3. Lediglich im Passivprozess gegen eine nichtexistente Partei kann z u deren Gunsten eine Kostenentscheidung ergehen, wenn sie ihre Nichtexistenz erfolgreich geletend macht. Festsetzungsfähig sind dann die Aufwendungen desjenigen, der für die nichtexistente Partei einen Rechtsanwalt beauftragt hat (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.03.2013 – 2-13 T 90/12 -; in: IMR 2014, 312).
– Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbrten Zweck vereinbar ist (BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13 -; in: IMR 2014, 334).
– 1 Nachbarrechtliche Beseitigungsansprüche wegen vom gemeinschaftlichen Grundstück ausgehenden Störungen sind (nur) gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. 2. Wirkt sich die Störung gleichzeitig als Besitzentziehung eines Teils des Grundstücks aus, steht dem Eigentümer sowohl ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB als auch ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB zu, der nicht innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist, sondern gemäß § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB in 30 Jahren verjährt (LG Saarbrücken, Urteil vom 04.07.2014 – 5 S 107/13 -; in: IMR 2014, 338).
– 1. Der Beschluss „Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen“ ist dahin zu verstehen, dass dem Verwalter die Aufgabe übertragen wird, eine Hausordnung zu erstellen. 2. Ein Beschluss dahingehend, dass der Verwalter eine Hausordnung mit verbindlicher Wirkung aufzustellen und den Wohnungseigentümern bekannt zu geben hat, ist bereits wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nichtig (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.06.2014 – 2-13 S 168/13 -; in: IMR 2014, 339).
– 1. Bei einer erheblichen optischen Veränderung des Gesamteindrucks – wie nach der Errichtung einer Pergola – ist ein Nachteil für die anderen Eigentümer regelmäßig anzunehmen, es sei denn, die Veränderung ist lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, wie etwa aus der Luft oder von einer für Wohnungseigentümer gewöhnlich nicht zugänglichen Dachfläche, zu erkennen. 2. Auch bei einer langjährigen Übung, abweichend von den Regelungen des Wohnugnseigentumsgesetzes die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu regeln und bauliche Veränderungen vorzunehmen, kann nicht ohne Weiteres eine konkludente Vereinbarung zwischen den Eigentümern hergeleitet werden, dass diese untereinander in Abweichung oder Ergänzung der Gesetze bauliche Veränderungen vornehmen dürfen. 3. Ersetzt ein Eigentümer eine illegale Pergola aus Holz durch eine neue aus Aluminium, können die anderen Eigentümer auch dann die Beseitigung der neuen Pergola verlangen, wenn der Beseitigungsanspruch bezüglich der alten Pergola verjährt ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.04.2014 – 2-13 S 38/13 -; in: IMR 2014, 340).
– Die Gemeinschaftsordnung kann qualifizierte Mehrheitserfordernisse vorsehen. Ihre Abänderung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kommt regelmäßig nicht in Betracht. Vielmehr können wichtige Beschlüsse etwa über die Finanzierung der Gemeinschaft gemäß § 21 Abs. 8 WEG durch das Gericht ersetzt werden, schlimmstenfalls sogar im Wege einstweiligen Rechtsschutzes (LG München I, Urteil vom 13.06.2013 – 36 S 10305/12 -; in: IMR 2014, 387).
– 1. Das Wissen des Verwalters kann den einzelnen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche als eigene Kenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB entsprechend § 166 BGB nur zugerechnet werden, wenn es sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG handelt oder wenn die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG an sich gezogen hat. 2. Die Zurechnung der Kenntnis des Verwalters wirkt im Fall des § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG nicht auf den zeitpunkt der Kenntnislegung zurück (BGH, Urteil vom 04.07.2014 – V ZR 183/13 -; in: IMR 2014, 427).
– 1. Der Anbau eines Außenlifts ist eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG. 2. § 16 Abs. 4 WEG gibt keine Beschlusskompetenz, dass die Eigentümer die Kostenverteilung für Instandhaltungen und Instandsetzungen dauerhaft ändern können. Notwenidg ist hierfür eine Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. 3. Es handelt sich in Bezug auf den neu anzubringenden Außenlift auch nicht um die regelung eines Einzelfalls im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG; die Regelung eines Einzelfalls bezieht sich auf die konkret durchzuführende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme (LG München I, Urteil vom 23.06.2014 – 1 S 13821/13 -; in: IMR 2014, 429).
– Der Streitwert einer Klage im WEG-Verfahren auf Zustimmung des WEG-Verwalters zur beabsichtigten Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach dem vereinbarten Kaufpreis zu bewerten (OLG München, Beschluss vom 07.05.2014 – 32 W 681/14 WEG -; in: IMR 2014, 446).
– 1. Der Streitwert für die Anfechtung der Jahresabrechnung kann auf 25 % des Abrechnungsvolumens angesetzt werden, auch wenn die Anfechtung nur einzelner Positionen begründet wird. 2. Für die Anfechtung eines Grillverbots ist die Festsetzung des Streitwerts auf 500 Euro nicht zu beanstanden (OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.05.2014 – 19 W 22/14 -; in: IMR 2014, 493).
– Der Streitwert betreffend die Klage über die Anfechtung eines Wirtschaftsplans einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmt sich nach § 49a GKG in Höhe eines Bruchteils des Gesamtbetrags des Wirtschaftsplans (OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.09.2014 – 19 W 46/14 -; in: IMR 2014, 494).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zur Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Recht der Wohnungseigentümer befugt. Diesbezüglich besteht eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands, vorausgesetzt, dass nach der Interessenlage ein gemeinschaftliches Vorgehen erforderlich ist (Aktivprozess). 2. Bei der Duldung von Baumaßnahmen mit den damit einhergehenden Beeinträchtigungen aufgrund des gemeinschaftlichen Eigentums ist die Klage ebenfalls gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, weil es um gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer geht, die auch gemeinschaftlich zu erfüllen sind (Passivprozess) (KG, Beschluss vom 19.08.2014 – 4 W 35/14 -; in: IMR 2015, 82).
– Wird das gemeinschaftliche Eigentum durch einen Wohnungseigentümer gestört und wid der Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausführung zugewiesen (vergemeinschaftet), sind die einzelnen Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt (BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14 -; in: IMR 2015, 112).
– Eine grundsätzliche Kompetenzverlagerung von der Eigentümerversammlung auf den Verwaltungsbeirat in Bezug auf Instandhaltung und Instandsetzung kann nur durch Vereinbarung vorgenommen werden. 2. Für den Einzelfall kann eine Kompetenzverlagerung von der Eigentümerversammung auf den Verwaltungsbeirat auch durch Beschluss festgelegt werden. In einem solchen Fall muss eine Begrenzung auf eine Gesamtsumme vereinbart werden (LG Itzehoe, Urteil vom 01.07.2014 – 11 S 10/13 -; in: IMR 2015, 160).
– Sofern ein nicht mehr bestellter Hausverwalter zur Eigentümerversammlung einlädt, macht dies die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse allenfalls anfechtbar. Vor diesem Hintergrund kann die Durchführung der Eigentümerversammlung nicht durch einstweilige Verfügung untersagt werden, da gerade kein „Automatismus“ besteht, dass auf dieser Versammlung nur unwirksame Beschlüsse gefasst werden können (LG München I, Beschluss vom 31.07.2014 – 36 T 14667/14 -; in: IMR 2015, 172).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. 2. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten – wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs – handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken (BGH, Urteil vom 25.03.2015 – VIII ZR 243/13 -; in: IMR 2015, 236).
– In der Berufungsinstanz ist bei der Beschlussanfechtungsklage kein Wechsel von einer Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine solche gegen die übrigen Eigentümer möglich (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.04.2015 – 2-13 S 164/14 -; in: IMR 2015, 257).
– Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14.06.1965 VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43,45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen (BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 275/14 -).
– Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfoderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum (BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 -; in: IMR 2015, 29).
– Ein durch ein WEG-Verfahren erwirkter Rückbautitel gegen einen Wohnungseigentümer begegnet einem Vollstreckungshindernis, wenn während des Verfahrens ein Dritter Miteigentümer des betreffenden Wohnungseigentums wird und gegen diesen kein Vollstreckungstitel erwirkt ist (LG Itzehoe, Beschluss vom 17.10.2014 – 11 T 44/14 -; in: IMR 2015, 36).
– 1. Beim Vollzug der Trinkwasserverordnung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft richtige Adressatin belastender Bescheide sein. 2. Benutzt ein Wohnungseigentümer in seiner Wohnung Wasserarmaturen, welche nicht den Anforderungen der Trinkwasserverordnung entsprechen, gefährdet er das Trinkwasser im Leitungssystem der WEG-Anlage und verstößt damit gegen seine Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern gemäß § 14 Nr. 1 WEG. 3. Auch nicht zertifizierte Wasserarmaturen können den Anforderungen der Trinkwasserverordnung genügen (VGH Bayern, Beschluss vom 29.09.2014 – 20 Cs 14.1663 -; in: IMR 2015, 37).
– Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richetet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepränge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 14) (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 73/14 -; in: IMR 2015, 175).
– Die Vollziehung eines Beschlusses frü die Zeit eines schwebenden Anfechtungsverfahrens kann im Wege einstweiliger Verfügung ausgesetzt werden, wenn die Interessen der anfechtenden Miteigentümer überwiegen. das ist der Fall, wenn ihnen ein weiteres Zuwarten wegendrohender irreversibler Schäden nicht mehr zugemutet werden kann oder wenn der Beschluss offenkundig rechtswidrig ist (LG Hamburg, Urteil vom 01.09.2014 – 318 O 156/14 -; in: IMR 2015, 214).
– 1. Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet. 2. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist (BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13 -; in: GE 2015, 391).
– Mit der Vergemeinschaftung von Störungsbeseitigungsansprüchen verliert ein Wohnungseigentümer seinen dahin gerichteten Individualanspruch, soweit die Störung ausschießlich das gemeinschaftliche Eigentum und nur indirekt sein Sondereigentum betrifft (BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 85/14 -; in: GE 2015, 395).
– a) Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. b) Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). c) Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband (BGH, Urteil vom 25.09.2014 – V ZR 246/14 -).
– Fordert das Gericht keinen Gerichtskostenvorschuss an und bleibt der Kläger untätig, beginnt der ihm im Rahmen der prüfung der Voraussetzungen des § 167 ZPO („demnächst“) zuzurechnende Zeitraum einer Zustellungsverzögerung frühestens drei Wochen nach Einreichung der Klage bzw. drei Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrenden Frist (BGH, VU vom 25.09.2015 – V ZR 203/14 -).
– 1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. 2. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten – wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs- handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken (BGH, Urteil vom 25.03.2015 – VIII ZR 243/13 -; GE 2015, 660).
– 1. Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist. 2. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist (BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14 -; in: GE 2015, 795).
– Ob die in einem Mehrheitsbeschluss enthaltene, nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßende Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden, sondern beurteilt sich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles (BGH, urteil vom 08.05.2015 – V ZR 163/14 -; in: GE 2015, 866).
– Der Eigentümerbeschluss, während der Nachtzeiten die Haustür einer Wohnungseigentumsumlage verschlossen zu halten, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung; denn es git Haustürschließsysteme, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen, auf der Innenseite aber ein Öffnen durch flüchtende Hausbewohner ohne Schlüssel ermöglichen (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.05.2015 – 2-13 S 127/12 -; in: GE 2015, 868).
– 1. Der Eigentümer, der von den anderen Eigentümern einer Wohnungseigentumsgemeinschaft die Zustimmung zu einer von ihm beabsichtigten baulichen Veränderung begehrt, muss mit seinem Anliegen grundsätzlich zunächst die Eigentümerversammlung befassen, bevor er Klage erheben kann. 2. Eine beantragte isolierte Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens kann die Maßnahme nicht nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG legitimieren (LG München I, Urteil vom 20.04.2015 – 1 S 12462/14 WEG -; in: IMR 2015, 373).
– Geht eine Vereinbarung über die Neuordnung der Sondereigentumsanteile der beteiligten Wohnungseigentümer hinaus, bedarf es der Mitwirkung aller übrigen betroffenen Wohnungseigentümer. Dies ist etwa der Fall, wenn sich die (bruchteilsmäßige) Verteilung der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Sondereinheiten oder die Zuweisung von Räumen oder Flächen zu bestimmten Miteigentumsanteilen ändert oder erstmals ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum begründet wird (LG München I, Urteil vom 01.06.2015 – 1 S 13261/14 WEG -; in: IMR 2015, 38).
– Besteht Streit darüber, ob ein Teil des Kellers im Sondereigentum des einen Wohnungseigentümers oder in dem eines anderen Wohnungseigentümers steht, handelt es sich um eine allgemeine Zivilsache, da über die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinshaft gestritten wird (BGH, Beschluss vom 11.06.2015 – V ZB 78/13 -; in: IMR 2015, 386).
– 1. Der Streit über die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört nicht zu den Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 WEG, sondern ist eine allgemeine Zivilsache. 2. Dafür macht es keinen Unterschied, ob abstrakt über den Inhalt des Sondereigentums gestritten wird oder über die sich aus dem Sondereigentum erhebenden Herausgabeansprüche. 3. Wird gegen das urteil des Amtsgerichts Berufung bei verschiedenen Gerichten eingelegt, handelt es sich dennoch um ein einheitliches Rechtsmittel, das nur verworfen werden darf, wenn keine der Einlegungen erfolgreich war (BGH, Beschluss vom 11.06.2015 – V ZB 34/13 und V ZB 78/13 -; in: GE 2015, 1037).
– Bei einer Anfechtung des Wirtschaftsplans ist der Streitwert grundsätzlich in Höhe von 50 % des Gesamtvolumens des Wirtschaftsplans festzusetzen, sofern nicht der fünffache Betrag des auf den Kläger entfallenden Wohngeldes niedriger liegt (LG Berlin, Beschluss vom 21.07.2015 – 85 T 96/14 -; in: GE 2015, 1171).
– Die Erhebung einer Anfechtungsklage gegen einen Jahresabrechnungsbeschluss entbindet nicht von der Pflicht zur zahlung der beschlossenen Abrechnungsspitze, kommt es nicht zur rechtskräftigen Ungültigerklärung der Jahresabrechnung, hat der Beklagte im Alle der Erledigungserklärung die Kosten des Zahlungsprozesses zu tragen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.08.2015 – 2-13 S 88/15 -; in: GE 2015, 1172).
– Das für den Beschwerdewert maßgebliche Änderungsinteresse ist aus der Person des Rechtsmittelführers zu beurteilen und erhöht sich nicht dadurch, dass die Entscheidung für die anderen beteiligten Wohnungseigentümer bindend ist und sich der Streitwert auch nach deren Interesse richtet. Streitwert und Beschwerdewert sind voneinander zu unterscheiden (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 26.06.2015 – 55 S 282/14 WEG -; in: GE 2015, 1172).
– 1. Das Merkmal „demnächst“ (§ 167 ZPO) ist nur erfüllt, wenn sich der partei zuzurechnende Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten. 2. Mit Blick auf die Einzahlung des Kostenvorschusses kommt es bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Verzögerung von 14 Tagen nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse, sondern darauf an, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat (Anschluss an BGH, Urteil vom 10.02.2011, VII ZR 185/07, NJW 2011, 1227 und Aufgabe von Senat, Urteil vom 30.03.2012, V ZR 148/11, GE 2012, 767 = ZMR 2012, 643). 3. Wurde der Kostenvorschuss verfahrenswidrig nicht von der klagenden Partei selbst, sondern über deren Anwalt angefordert, ist die damit einhergehende – der Partei nicht zuzurechnende – Verzögerung im Allgemeinen mit drei Werktagen zu veranschlagen. 4. Auch von einer auf die Wahrung ihrer prozessualen Obliegenheiten bedachten Partei kann nicht verlangt werden, an Wochenend- und Feiertagen sowie am Heiligabend und Silvester für die Einzahlung des Kostenvorschusses Sorge zu tragen (BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 154/14 -; in: GE 2015, 1221).
– 1. Wird ein Mehrheitsbeschluss gefasst, wonach bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer (für die eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands nicht besteht) im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen, wird im Zweifel eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands begründet. 2. Klagen die Wohnungseigentümer, obwohl für deren geltend gemachten Rechte gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine alleinige Ausübungsbefugnis des Verbands besteht, kann die Klage dadurch zulässig werden, dass der Verband im Wege des gewillkürten Parteiwechsels in den Prozess eintritt; der Parteiwechsel ist als sachdienlich anzusehen und kann noch in der Revisionsinstanz erfolgen. 3. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre. 4. Eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Ladenraum dient, darf jedenfalls dann nicht als Gaststätte mit nächtlichen Öffnungszeiten genutzt werden, wenn das maßgebliche Landesrecht die nächtliche Öffnung von Verkaufsstellen untersagt. 5. Für die schuldrechtliche Änderung einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung ist erforderlich, dass jeder Sondereigentümer Kenntnis sowohl von dem Inhalt der Teilungserklärung als auch von der Rechtswidrigkeit der derzeitigen Nutzung hat und allseitig der rechtsgeschäftliche Wille besteht, für die Zukunft eine verbindliche Änderung vorzunehmen; eine schlichte Duldung reicht keinesfalls aus (BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14 -; in: GE 2015, 1230).
– Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbands, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 14.06.1965 – VII ZR 160/63, BGHZ 44, 43, 45); der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen (BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V ZR 275/14 -; in: GE 2015, 1232).
– Im Rahmen ihres weiten Verwaltungsermessens können die Wohnungseigentümer in der Hausordnung bestimmen, dass Hunde und Katzen auf den Gemeinschaftsflächen nicht frei, also nur angeleint herumlaufen dürfen (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.07.2015 – 2-09 S 11/15 -; in: GE 2015, 1240).
– Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Beschlussanfechtungsklage erfolglos gegen den Ansatz einer Kostenposition in der Jahresabrechnung, bestimmt sich seine Beschwer nach dem Nennwert, mit dem diese Position in seiner Einzelabrechnung angesetzt ist. Etwas anderes gilt nur, wenn der Berufungskläger seine Beanstandung von vornherein inhaltlich beschränkt (BGH, Beschluss vom 09.07.2015 – V ZB 198/14 -; in: GE 2015, 1297).
– Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und sog. kleinen Schadensersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom 24.07.2015 – V-ZR 167/14 -; in: GE 2015, 1299).
– Wird in Beschlussanfechtungsstreitigkeiten fälschlich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte bezeichnet, liegt auch in der Übergabe einer vom Amtsgericht erforderten Eigentümerliste noch nicht ein Parteiwechsel auf die übrigen Wohnungseigentümer, die richtigerweise verklagt werden müssen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 14.04.2015 – 2-13 S 164/14 -; in: GE 2015, 1303).
– Auf Antrag und Bewilligung eines Eigentümers kann zu Lasten seines Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen werden, die sie berechtigt, eine Übergabestation für den Anschluss an das Fernwärmenetz zu errichten, zu haben und dauernd zu belassen (KG, Beschluss vom 29.09.2015 – 1 W 10-12/15 -; in: GE 2015, 1412).
– Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596) (BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 300/14 -; in: GE 2015, 1457).
– a) Auch die Aufnahme eines langfrisitgen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. b) Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen. c) Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden (BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14 -; in: GE 2015, 1464).
– 1. Dass ein Gebäude bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbotsverordnung am 1. Mai 2014 leer stand, führt nicht dazu, dass das Zweckentfremdungsverbotsgesetz von vornherein nicht anwendbar ist. 2. Die Anwendung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes ist nicht aufgrund der bereits erteilten Mitteilung gemäße § 63 Abs. 3 Satz 3 BauO Bln (Genehmigungsfreistellung) ausgeschlossen. Baurecht und Zweckentfremdungsverbotsrecht stehen grundsätzlich verfahrensrechtlich nebeneinander. 3. Die Verhinderung des Abbruchs eines Gebäudes bzw. die Aufforderung, dieses wieder Wohnzwecken zuzuführen, beeinträchtigt die durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Verfügungsbefugnis des Eigentümers, zu der auch zählt, veralteten Wohnraum durch neuen zu ersetzen. 4. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung kann beanspruchen, wer für den abzubrecenden Wohnraum einen für den Wohnungsmarkt ausgleichenden Ersatzwohnraum schafft bzw. verlässlich schaffen will. Der Umstand, dass nicht erneut preiswerte Mietwohnungen, sondern hochpreisige Eigentumswohnungen geschaffen werden sollen, schließt für sich allein das Vorhandensein angemessenen Ersatzwohnraums nicht aus; die Grenze ist bei Luxuswohnraum erreicht, der die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum von vornherein nicht berührt (VG Berlin, Beschluss vom 15.10.2015 – VG 1 L 317.15 -; in: GE 2015, 1471).
– Im Milieuschutzgebiet kann auch die Zusammenlegung zweier benachbarter und selbstgenutzter Eigentumswohnungen versagt werden (VG Berlin, Urteil vom 08.09.2015 – 19 K 125.15 – (Einzelrichter); in: GE 2015, 1473).
– a) Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, besteht regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage. b) Im Rahmen der Begründetheit einer solchen Klage ist lediglich zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war (BGH, Urteil vom 02.10.2015 – V ZR 5/15 -, in: GE 2015, 1605).
– Fordert das Gericht keinen Gerichtskostenvorschuss an und bleibt der Kläger untätig, beginnt der ihm im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 167 ZPO („demnächst“) zuzurechnende Zeitraum einer Zustellungsverzögerung frühestens drei Wochen nach Einreichtung der Klage bzw. drei Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrende Frist (BGH, Versäumnisurteil vom 25.09.2015 – V ZR 203/14 -; in: GE 2016, 201).
– Bei der Ermittlung des Interesses mehrerer Beschlussmängelkläger sind deren Einzelinteressen zu addieren, es ist nicht etwa das höchste Einzelinteresse maßgeblich (anders LG Berlin, GE 2015, 1171) (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.11.2015 – 2-13 S 38/15 -; in: GE 2016, 205).
– 1. Auch ein Versäumnisurteil ohne Eigentümerliste kann mangels Einspruchs rechtskräftig werden, wenn ein Prozessverhältnis zumindest durch Zustellung der Begründung der Beschlussmängelklage an den Verwalter zustande gekommen ist. 2. Der durch die Kostenentscheidung in dem Versäumnisurteil persönlich betroffene Verwalter kann das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde mit dem Erfolg einlegen, dass nicht er, sondern die beklagten übrigen Wohnungseigentümer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.11.2015 – 2-09 S 1/14 -; in: GE 2016, 272).
– Der Verkäufer von Wohnungseigentum schuldet dem Erwerber Schadensersatz, wenn die Wohnnutzung von Dachgeschossräumen in der Gemeinschaft streitig ist, sich aus dem Aufteilungsplan hinsichtlich der Dachgeschossräume lediglich ein Sondernutzungsrecht ohne Gestattung von Wohnzwecken ergibt und er dies dem Erwerber nicht offenbart (KG, Urteil vom 17.12.2015 – 22 U 272/13 -; in: GE 2016, 398).
– 1. Die Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber stelle eine zulässige Wohnnutzung dar. 2. Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt es für dei Untersagung der Vermietung und Überlassung von Wohneigentum an Asylbewerber an der Beschlusskompetenz (AG Laufen, Endurteil vom 04.02.2016 – 2 C 565/15 WEG -; in: GE 2016, 401).
– Ob die in § 72 Abs. 2 GVG für die Berufung in Wohnungseigentumssachen vorgesehene Zuständigkeitskonzentration eintritt, richtet sich allein danach, ob es sich um eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. bis 4 oder Nr. 6 WEG handelt; dagegen ist es unerheblich, wenn in erster Instanz nicht der nach dem Geschäftsverteilungsplan für diese Streitigkeiten zuständige Amtsrichter entschieden hat (BGH, Beschluss vom 12.11.2015 – V ZB 36/15 -; in: GE 2016, 464).
– Streitigkeiten über die in § 128 HGB angeordnete persönliche Haftung des Gesellschafters einer Wohnungseigentümerin für Beitragsrückstände sind als Wohnungseigentumssache im Sinne von § 43 Nr. 2 WEG anzusehen (BGH, Beschluss vom 21.01.2016 – V ZR 108/15 -; in: GE 2016, 467).
– 1. Wenn ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung an den Landkreis zur Nutzung für die temporäre Unterbringung von Asylbewerbern vermietet, so ist eine vorübergehende Belegung von 80 m² Wohnfläche mit elf Asylbewerbern von den Miteigentümern zu dulden. 2. Für einen im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Unterlassung der Überbelegung einer Eigentumswohnung gerichteten Antrag fehlt grundsätzlic ein dringendes Bedürfnis (LG München I, Beschluss vom 12.10.2015 – 1 T 17164/15 -; in: GE 2016, 469).
– 1. Bei Beurteilung der Zustellung der Anfechtungsklage (demnächst) ist dem Anfechtungskläger zugutezuhalten, dass er den Streitwert nicht in der Klageschrift angibt, sondern eine Streitwertanfrage des Gerichts für einen angemessenen Zeitraum abwartet (BGH GE 2016, 201 = NJW 2016, 568) (BGH, Urteil vom 26.02.2016 – V ZR 131/15 -; in: GE 2016, 601).
– Wird die Beschlussanfechtungsklage in der folgenden Anfechtungsklagebegründung nur teilweise begründet, stellt dies eine Teilrücknahme der Klage dar; der Streitwert wird erst von diesem Zeitpunkt an reduziert (LG Berlin, Beschluss vom 08.04.2016 – 53 T 9/16 WEG -; in: GE 2016, 603).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt (BGH, Urteil vom 11.12.2015 – V ZR 180/14 -; in: GE 2016, 660).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind (BGH, Urteil vom 25.02.2016 – VII ZR 156/13 -; in: GE 2016, 662).
– Haben die übrigen Wohnungseigentümer bei einschränkender Vertreterklausel in der Teilungserklärung in der Versammlung einen Rechtsanwalt eingeschaltet, ist es ihnen verwehrt, der Gegenseite die Anwesenheit eines Rechtsanwalts zu verbieten; davon betroffene Eigentümerbeschlüsse sind für ungültig zu erklären (AG Schöneberg, Urteil vom 17.03.2016 – 771 C 64/15 -; in: GE 2016, 667).
– Wird die Bestellung eines Verwalters, der für die übrigen beklagten Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt beauftragt hat, erfolgreich angefochten, kann ein beklagter Wohnungseigentümer vom Verwalter nicht verlangen, anteilig von den ihn treffenden Prozesskosten befreit zu werden; er hätte sich innerhalb der Anfechtungsfrist selbst auf die Klägerseite begeben können (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2015 – 13 S 222/13 -; in: GE 2016, 668).
– Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind (BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14 -; in: GE 2016, 849).
– Der Streitwert für die Klage auf die gemäß § 12 WEG nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zur Veräußerung bemisst sich immer nach dem vereinbarten Kaufpreis (so auch OLG Hamm, MDR 2015, 938; OLG München, NZM 2014, 589) (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.04.2016 – 2-09 T 592/15 -; in: GE 2016, 923).
– Bestreitet ein Wohnungseigentümer die Verpflichtung zur Duldung der notwendigen Reparaturarbeiten, kann auch nach deren Durchführung auf Feststellung geklagt werden, dass die Duldungsverpflichtgung bestand (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.04.2016 – 2-09 S 26/14 -; in: GE 2016, 983).
– Übertragen die miteinander verheirateten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist (KG, Beschluss vom 14.06.2016 – 1 W 166/16 -; in: GE 2016, 1037).
– a) Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (Anschluss an BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12, GE 2013, 1450 = BauR 2013, 2020) (BGH, Urteil vom 30.06.2016 – VII ZR 188/13 -; in: GE 2016, 1158).
– Wird ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung angefochten, so richtet sich der Streitwert der Klage danach, ob die Klage inhaltlich den Beschluss in seiner Gesamtheit angreift oder lediglich in Teilaspekten. Soweit hiernach etwa allein die ordnungsgemäße Verteilung der Kosten im Streit steht, ist das nach § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG maßgebliche Interesse der Pareien an der Entscheidung nicht schematisch anhand des Gesamtvolumens der Abrechnung zu bestimmen, sondern im Einzelnen durch konkrete Berechnung zu ermitteln. Diese Grundsätze gelten auch für Beschlüsse über die Genehmigung von Wirtschaftsplänen und Sonderumlagen (KG, Beschluss vom 28.07.2016 – 20 W 44/16 -; GE 2016, 1159).
– Errichtet der Bauträger nach Verkauf einer Eigentumswohnung auf dem Nachbargrundstück ein dreigeschossiges Gebäude und verbaut er damit den Erwerbern im Nachhinein den vertraglich zugesagten „Skyline-Blick“, liegt eine nachvertragliche Pflichtverletzung vor, die den Erwerber zum Rücktritt vom Bauträgervertrag berechtigt (OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015 – 3 U 4/14 -; in: IMR 2016, 79).
– Eine Vereinbarung kann durch eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden; wenn einem Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf ihren Abschluss zusteht, die übrigen Wohnungseigentümer diesen nicht erfüllen und bei ihrer inhaltlichen Ausgestaltung Spielraum besteht (BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/15 -; in: GE 2016, 1283).
– Ist die Erklärung zu Sondereigentum (hier für Abwasserrohre von der Badewanne bis zum Fallrohr) in der Teilungserklärung nichtig, kann darin jedoch für Reparaturen die Überbürdung der Kostenlast auf den Sondereigentümer liegen (LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 – 55 S 21/15 WEG -; in: GE 2016, 1288).
– a) Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. b) Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlgen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht. c) Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu (BGH, Urteil vom 16.09.2016 – V ZR 29/16 -; in: GE 2016, 1452).
– Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt; die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht (BGH, Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 221/15 -; in: GE 2017, 113).
– Wird ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung bzw. auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen, die er in der Wohnungseigentümerversammlung getätigt hat, liegt eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG vor, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben (BGH, Beschluss vom 17.11.2016 – V ZB 73/16 -; in: GE 2017, 178).
– 1. Der in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren gemäß § 49a GKG bestimmte Streitwert entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgebliche Beschwer des Rechtsmittelführers. 2. Wird mit der gegen einen Wohnungseigentümer gerichteten Klage die Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangt, bemisst sich der Streitwert gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem (hälftigen) klägerischen Interesse an der Beseitigung und dem (hälftigen) Interesse der Beklagten, keinen Rückbau vornehmen zu müssen; daneben sind die Grenzen des § 49a Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG und des § 49a Abs. 2 GKG zu beachten (BGH, Beschluss vom 17.11.2016 – V ZR 86/16 -; in: GE 2017, 179).
– Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats angefochten hat, bemisst sich nach dem regelmäßig mit 500 € anzusetzenden Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat hat, zuzüglich des klägerischen anteils an etwaigen Ersatzansprüchen geegn den Verwaltungsbeirat, auf die die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses gestützt wird (BGH, Beschluss vom 09.03.2017 – V ZB 113/16 –; in: IWW, 195806).
– a) Während der Trennungszeit ist der auf § 985 BGB gestützte Antrag eines Ehegatten gegen den anderen auf Herausgabe der Ehewohnung unzulässig (im Anschluss an BGHZ 67, 217 = NJW 1977, 43 und BGHZ 71, 216 = FamRZ 1978, 496). b) Die Ehewohnung behält diese Eigenschaft während der gesamten Trennungszeit. c) Der Eigentümer-Ehegatte, der dem anderen Ehegatten die Ehewohnung im Sinne des § 1361 b Abs. 4 BGB überlassen hat, kann bei wesentlicher Veränderung der zugrundeliegenden Umstände eine Änderung der Überlassungsregelung gemäß § 1361 b Abs. 1 BGB im Ehewohnungsverfahren verfolgen. d) Das unzulässige Herausgabeverlangen nach § 985 BGB kann nicht in einen Antrag auf Zuweisung der Ehewohnung im Ehewohnungsverfahren umgedeutet werden (BGH, Beschluss vom 28.09.2016 – XII ZB 487/15 -; in: GE 2017, 225).
– 1. Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel – anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe – auch dann einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. 2. Soll der einzubauende Personenaufzug nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehnen Treppenhausteil eingeräumt; hierfür bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16 -; in: GE 2017, 423).
– Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers, der im Wege der Anfechtungs-u nd Beschlussersetzungsklage die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter erreichen will, bemisst sich nach seinem – im Zweifel nach Miteigentumsanteilen zu bestimmenden – Anteil an der Schadensersatzforderung; ebenso beschränkt sich das wirtschaftliche Interesse daran, eine Kostenmehrbelastung (hier durch die beschlossene Erhöhung einer Kostenobergrenze) zu verhindern, auf den Anteil des Wohnungseigentümers an den Mehrkosten (BGH, Beschluss vom 09.02.2017 – V ZR 88/16 -; in: GE 2017, 431).
– Ist die vom WEG-Verwalter erstellte Jahresabrechnung fehlerhaft, kann sich hieraus ein Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den abrechnenden Verwalter ergeben. Dies setzt neben einer Aufforderung zur Nachbesserung unter Fristsetzung oder ernsthafter Erfüllungsverweigerung des Verwalters weiter voraus, dass diesem durch Darlegung der Mängel die tatsächliche Möglichkeit einer Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist gegeben wird (LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 26.08.2016 – 55 S 12/16 WEG -; in: GE 2017, 432).
– Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, durch eine Klage den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu zwingen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.02.2017 – 2-13 S 128/16 -; in: GE 2017, 488).
– 1. Streitwertbemessung bei der Anfechtung eines Beschlusses über die Erneuerung einer Kabelfernsehanlage. 2. Auch im Anwendungsbereich des § 49a GKG ist der Rechtsgedanke des § 9 ZPO heranzuziehen, wonach der dreieinhalbfache Jahreswertdie Obergrenze des Interesses bildet (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 02.02.2017 – 2-13 T 4/17 -; in: GE 2017, 488).
– In der WEG-Anfechtungsklage darf der Umfang der beabsichtigten Beschlussanfechtung von Eigentümerbeschlüssen nicht offen gelassen werden, insbesondere wenn diese teilweise zu hohen Streitwerten und damit Kostenbelastungen führen können (BGH, Beschluss vom 16.02.2017 – V ZR 204/16 -; in: GE 2017, 548).
– Behält sich der teilende Eigentümer die Zuordnung von Sondernutzungsrechten an Tiefgaragen-Stellflächen an Wohnungserwerber nur vor, stehen daraus erzielte Mieten nicht ihm als Sondernutzungsberechtigten, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu (AG Köpenick, Urteil vom 28.02.2017 – 71 C 22/16 -; in: GE 2017, 604).
– Besteht ine ienr Wohnungseigentumsanlage eine gemeinsame Müllentsorgung, hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass er von der Pflicht zur anteiligen Tragung der gemeinsamen Müllkosten befreit und ihm das Aufstellen eigener Sammelgefäße ermöglicht wird (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.04.2017 – 2-13 S 168/16 -; in: GE 2017, 665).
– 1. Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. 2. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht (BGH, Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166/16 -; in: GE 2017, 725).
– 1. Bedarf es vor einer Beschlussfassung über eine Auftragserteilung durch die WEG der Einholung von Vergleichsangeboten, ist es erforderlich, mindestens drei Angebote einzuholen. 2. Geschieht dies nicht, wird die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen, so dass der gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist. Einer Beweisaufnahme über die Frage, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen, bedarf es nicht (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 1904.2017 – 2-13 S 2/17 -; in: GE 2017, 728).
– Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlasung des Verwaltungsbeirats angefochten hat, bemisst sich nach dem regelmäßig mit 500,00 € anzusetzenden Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat hat, zuzüglich des klägerischen Anteils an etwaigen Ersatzansprüchen gegen den Verwaltungsbeirat, auf die die Anfechtung des Entlastungsbeschlusses gestützt wird (BGH, Beschluss vom 09.03.2017 – V ZB 113/16 -; in: GE 2017, 838).
– a) Die Kosten eines Erstazzustellungsvertreters sind Kosten der internen Verwaltung und zählnen nicht zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, und zwar unabhängig davon, ob der Erstazzustellungsvertreter durch Beschluss der Wohnungseigentümer oder durch das Gericht bestellt worden ist. b) Auch die Kosten der Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer durch einen Zustellungsvertreter sind stets Kosten der internen Verwaltung und nicht gemäß § 91 ZPO erstattungsfähig, ohne dass es darauf ankommt, ob der Verwalter oder ein Ersatzzustellungsvertreter die Unterrichtung vornimmt (insoweit Aufgabe des Senatsbeschlusses vom 14.05.2009 – V ZB 172/08 -, NJW 2009, 2135 Rn. 12). c) Der gerichtlich bestellte Ersatzzustellungsvertreter kann Auslagenersatz und ggf. eine Vergütung von Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Ob und ggf. in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet ist, muss das Gericht bei der Bestellung – oder ggf. nachträglich – festlegen, wobei es sich an der üblichen Vergütung im Sinne von § 675, § 612 Abs. 2 BGB orientieren kann; auch hat es die Berechnung des Auslagenersatzes vorzugeben. In der Jahresabrechnung sind die Kosten des Ersatzzustellungsvertreters als Kosten der Verwaltung nach dem § 16 Abs. 2 WEG vorgegebenen Maßstab zu verteilen (BGH, Beschluss vom 11.05.2017 – V ZB 52/15 -; in: GE 2017, 839).
– Die eingegrenzte Videoüberwachung von im Sondereigentum befindlichen Pkw-Stellplätzen in einer Tiefgarage durch die betroffenen Sondereigentümer darf durch Mehrheitsbeschluss zugelassen werden (AG Schöneberg, Urteil vom 02.06.2017 – 771 C 82/16 -; in: GE 2017, 844).
– 1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse der Anfechtungsbeklagten, die einen für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung mit dem Ziel der Aufrechterhaltung verteidigen, bemisst sich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung ohne den auf den Anfechtungskläger entfallenden Anteil. 2. Stützt der klagende Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Wohnungseitgentümer über die Benehmigung der Jahresabrechnung auf Einwendungen gegen die Jahresabrechnung insgesamt, bemisst sich der Streitwert gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem hälftigen Nennbetrag der Jahresabrechnung; daneben sind die Grenzen des § 49a Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG und des § 49a Abs. 2 GKG zu beachten (BGH, Beschluss vom 09.02.2017 – V ZR 188/16 -; in: GE 2017, 843).
– Der Rechtsanwalt unterliegt in aller Regel einem unverschuldeten Rechtsirrtum, wenn er die Berufung in einer Wohnungseigentumssache aufgrund einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung nicht bei dem nach § 72 Abs. 2 GVG zuständigen Berufungsgericht, sondern bei dem für allgemeine Zivilsachen zuständigen Berufungsgericht einlegt (BGH, Beschluss vom 09.03.2017 – V ZB 18/16 -; in: GE 2017, 897).
– 1. Hat ein Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung die vorübergehende Aussetzung eines Beschlusses erwirkt, so kann der Verband den hieraus resultierenden Schaden nicht aufgrund des verschuldetensunabhängig Anspruchs aus § 945 ZPO geltend machen. 2. Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs gegen den Antragsteller einer einstweiligen Verfügung (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 – 2-13 S 17/16 -; in: GE 2018, 135).
– Der Streitwert bei einer Klage auf Erteilung der Veräußerungszustimmung beträgt lediglich 10 bis 20 % des Verkaufspreises (KG, Beschluss vom 21.04.2016 – 4 W 9/16 -; in: GE 2017, 1228).
– Die Gewährung einer Aufwandsentschädigung für Beiratsmitglieder zur Abdeckung ihres Zeitaufwands entspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Beiratsmitglieder haben unentgeltlich tätig zu sein und nur Anspruch auf Ersatz ihrer konkreten oder angemessenen pauschalierten Aufwendungen (AG München, Urteil vom 01.02.2017 – 481 C 15463/16 WEG -; in: GE 2017, 1231).
– Wird ein Störungsbeseitigungsanspruch – Individualanspruch aller einzelnen Wohnungseigentümer – durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Geltendmachung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, übertragen, erlischt die Prozessführungsbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer (LG Berlin, Urteil vom 27.10.2017 – 55 S 218/16 WEG -; in: GE 2017, 1563).
– Die Wohnungseigentümer dürfen die einheitliche Ausstattung mit – im Gemeinschaftseigentum und nicht im Sondereigentum stehenden – Rauchwarnmeldern und deren einheitliche Wartung auch dann beschließen, wenn ein Eigentümer in seinem Sondereigentum bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert hat und warten lässt, weil dies primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts betrifft und nur die einheitliche Ausstattung und Wartung das notwenige Maß an Sicherheit bietet und den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtung gegenüber Versicherungen erleichtert (AG München, Urteil vom 08.02.2017 – 482 C 13922/16 WEG -; in: GE 2017, 1564).
– Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Mieteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB besteht auch dann keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehnder Dritter ist (BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 45/17 -; in: GE 2018, 63).
– 1. Tritt ein Beseitigungsanspruch gem. § 15 Abs. 3 WEG i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB (hier: Anspruch auf Rückbau eigenmächtig eingebauter Dachflächenfenster) konkurrierend neben die sich aus § 14 Nr. 1 WEG i. V. m. § 280 BGB und § 823 Abs. 1 BGB ergebenden Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des gemeinschftlichen Eigentums, so ist der einezlen Wohnungseigentümer nicht dazu berechtigt, den Beseitigungsanspruch ohne Ermächtigung durch die übrigen Anspruchsinhaber geltend zu machen. 2. Bei einer Störung des Eigentums durch Umgestaltung (hier: eigenmächtig eingebaute Dachflächenfenster) findet die Beseitigung der Störung bzw. der Störungsquelle gem. § 1004 Abs. 1 BGB nur durch komplette Rückgestaltung statt (LG München I, Urteil vom 15.11.2017 – 1 S 1978/16 WEG -; in: GE 2018, 137).
– a) Einer Partei ist in der Regel eine Erledigungsfrist von einer Woche zur Einzahlung des angeforderten Gerichtskostenvorschuss zuzugestehen. b) Auch wenn die Gerichtskostenvorschussrechnung dem Anwalt verfahrensfehlerfrei zur Vermittlung der Zahlung zugesandt wurde, ist der für die Prüfung der Kostenanforderung und deren Weiterleitung an die Partei erforderliche Zeitaufwand dieser nicht als Zustellungsverzögerung anzulasten (Fortführung von BGH, GE 2015, 1221 = NJW 2015, 2666) (BGH, Urteil vom 29.09.2017 – V ZR 103/16 -; in: GE 2018, 205).
– Die Wirkung des § 19 Abs. 2 WEG kommt dem Kläger nur bei dem entziehungsgrund wegen Wohnungsgeldrückständen zugute, nicht aber, wenn daneben zugleich auch eine so schwere Verletzung der Gemeinschaftspflichten vorliegt, dass der Gemeinschaft die Fortführung mit dem Wohnungseigentümer nicht mehr zugemutet werden kann (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2017 – 53 S 46/16 WEG -; in: GE 2018, 207).
– Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschft gehörends Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschft zu tragen sind (BGH, Urteil vom 10.11.2017 – V ZR 184/16 -; in: GE 2018, 265).
– Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten verpflichtet sind und ihr Stimmrecht bis dahin ruht, ist nicht offensichtlich unwirksam oder unbeachtlich. Das Grundbuchamt kann sie im Rahmen des Vollzugs eines Antrags auf Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum nicht beanstanden. Dies gilt nicht für eine Regelung, die das Stimm- und Teilnahmerecht in der Eigentümerversammlung von Eigentümerstellung im Zeitpunkt der Ladung abhängig macht (KG, Beschluss vom 16.01.2018 – 1 W 204/17 -; in: GE 2018, 271).
– Für den Individualanspruch des Wohnungseigentümers aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann eine Ausübungsbefugnis des Verbandes nicht begründet werden (BGH, Urteil vom 13.10.2017 -; in: GE 2018, 269).
– Bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in Tatsacheninstanzen kann der Mangel der Vollmacht bei Einlegung eines Rechtsmittels durch Genehmigung des Vertretenden mit rückwirkender Kraft geheilt werden, soweit noch nicht ein das Rechtsmittel als unzulässig verwerfender Urteil vorliegt. Wegen ihrer Rückwirkung braucht die Genehmigung nicht innerhalb der Frist erklärt zu werden, die für die genehmigte Verfahrenshandlung gilt (Fortführung von BGHZ91, 111; BGHZ 128, 280; BGHZ 117) (BGH, Beschlüsse vom 14.12.2017 – V ZB 35/17, 36/17, 37/17, 38/17 -; in: GE 2018, 397).
– Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden (BGH, Versäumnisurteil vom 08.12.2017 – V ZR 82/17 -; in: GE 2018, 518).
– Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat (BGH, Beschluss vom 14.03.2018 – V ZB 131/17 -; in: GE 2018, 527).
– 1. Zur Wertfestsetzung für die Anfechtung des Beschlusses über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats. 2. Bei Anfechtung des Beschlusses über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats kann ein Streitwert von 1.000,00 € pro Beiratsmitglied und 500,00 € für ein Ersatzmitglied angemessen sein (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.02.2018 – 2-13 T 18/18 und 2-13 T 115/17 -; in: GE 2018, 595).
– Ob nach einer Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums, bei der auch in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen worden ist, die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz einzuhalten sind, bestimmt sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Nur grundlegende Um- oder Ausbauten wie etwa ein Dachgeschossausbau begründen eine Pflicht zur Beachtung der aktuellen technischen Anforderungen an den Schallschutz; dagegen kann bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden (Fortführung von BGH, GE 2012, 967 Rn. 11; GE 2015, 667 Rn. 7) (BGH, Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 276/16 -; in: GE 2018, 647).
– Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden. Einer Unterlassungsklage, mit der sich Wohnungseigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung einer Einheit wenden, kann der Beklagte nicht im Wege der Einrede entgegenhalten, dass er die Änderung der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Nutzungsregelung beanspruchen kann; grundsätzlich muss derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben und darf die neue Nutzung erst dann aufnehmen, wenn er ein rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 13.07.1995 -V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f.) (BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16 -; in: GE 2018, 651).
– Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regal 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums (BGH, Beschluss vom 18.01.2018 – V ZR 71/17 -; in: GE 2018, 720).
– Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltpunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt (LG Frankfurt/Mian, Urteil vom 17.05.2018 – 2-13 S 26/17 -; in: GE 2018, 776)
– Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sach der Gemeinschaft (BGH, 09.12.2016 – V ZR 124/16 -).
– a) Gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (Fortführung des urteils des Senats vom 01.06.2012 – V ZR 171/11 – NJW 2012, 2797 Rn. 15). b) Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen (BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 97/15 -).
– Lehnen die Wohnungseigentümer es durch Beschluss ab, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum Verlangt, und erhebt der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage und zugleich eine auf die begehrte Maßnahme bezogene Beschlussersetzungsklage, so werden Schadensersatzansprüche wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht dadurch ausgeschlossen, dass er nachfolgende Vertragsbeschlüsse nicht anficht (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 11) (BGH, VU vom 23.02.2018 – V ZR 101/16 -).
a) Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. b) Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht (BGH, Urteil vom 10.02.2017 – V ZR 166716 -).
– 1. Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG „der ersten Veräußerung nach Teilung“ erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. 2. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. Werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen. 3. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist oder ihr sämtliche Sondernachfolger beigetreten sind (Fortführung von Senat, Beschluss vom 06.10.2011 – 1 W 477/11 – ZWE 2012, 96 = GE 2011, 1695). (KG, Beschluss vom 03.05.2018 – 1 W 370/17 -; in: GE 13/2018, 829).
– Ein Beschluss über eine Umzugskostenpauschale von 100 € entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2017 – 2 –13 S 69/16 -; in: GE 13/2018, 834).
– 1. Ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.03.2018 – 2-13 S 184/16 -; in GE 13/2018, 836).
– Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums versagt wird, ist in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu schätzen (im Anschluss an den Beschluss des Senats vom 18.01.2018 – V ZR 71/17, WuM 2018, 317). (BGH, Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/17 -).
– Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulgen, dass die auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst, und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft (Fortführung von BGH, GE 2013, 65 = NJW 2013, 681 (BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17 -; in: GE 2018, 879).
– 1. Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist (Fortführung von Senat, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, GE 2013, 279 = NJW 2013, 1003). 2. Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgeldes entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung (Fortführung von Senat, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, GE 2013, 279 = NJW 2013, 1003) (BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 266/16 -; in: GE 2018, 881).
1. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vo 13.07.2012, V ZR 94/11, GE 2012, 1237 = NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil bom 25.09.2015, V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15 = GE 2016, 266). 2. Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden. 3. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22.04.1999, VZB28/98, BGHZ 141, 224 = GE 1999, 1502). (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17 -; in: GE: 15/2018, 938).
– 1a. Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen. 1b. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich. 2 a Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. 2b. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 = GE 2015, 66). BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 – in GE: 15/2018, 942).
– Die Prozesskosten sind zu gleichen Teilen dem WEG-Verwalter und dem Prozessanwalt aufzuerlegen, wenn eine von den Wohnungseigentümern beschlossene Ermächtigung des Verwalters zu Aktivprozessen fehlt. (AG Mitte, Beschluss vom 28.05.2018 – 26 C 13/18 -; in GE: 15/2018, 950).
– 1. Bei übergroßen Wohnungsfenstern gehört eine Verschattungsanlage zur ordnungsgemäßen Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums, wenn sie nach der EnEV vorgeschrieben oder in der Baugenehmigung zur Auflage gemacht worden ist. 2. Auch im Rahmen des individuellen Störungsbeseitigungsanspruchs eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen ist dessen Einwand zuprüfen, dass die von der Beklagtenseite vorgenommene bauliche Veränderung dem ordnungsgemäßen Erstzustand des Gemeinschaftseigentums entspricht und deshalb hinzunehmen ist. 3. Eine nachträglich anzubringende Verschattungsanlage kann eine Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG darstellen. (BGH, Urteil vom 20.07.2018 – V ZR 56/17 -, in: GE 17/2018, 1065).
– 1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen. 2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.06.2018 – 2-13 S 88/17 -; in: GE 17/2018, 1068).
– 1. Die Prozesskosten einer erfolgreichen Anfechtung von fehlerhaften Jahresabrechnungsbeschlüssen hat der verantwortliche Verwalter als Schadensersatz zu erstatten. 2. In der beschlussmäßigen Billigung fehlerhafter Jahresabrechnungen liegt kein anrechenbares Mitverschulden der Wohnungseigentümer. (LG Berlin, Urteil vom 22.06.2018 – 85 S 23/17 WEG -; in: GE 17/2018, 1071).
– 1. Wird ein Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrages durch Mehrheitsbechluss ermächtigt, ist er nicht zugleich auch bevollmächtigt, dem Verwalter umfangreiche Vollmachten und Ermächtigungen im Sinne von § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG zu erteilen. 2. Ist der Verwalter nicht wirksam ermächtigt, Beitragsrückstände der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen, ist auch die durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt erhobene Zahlungsklage als unzulässig abzuweisen. (LG Berlin, Urteil vom 24.08.2018 – 55 S 86/17 WEG -; in: GE 20/2018, 1291).
– Zur Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, eine Schadensersatzklage gegen einen (ausgeschiedenen) WEG-Verwalter im Rahmen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) zu betreiben. (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2018 – 55 S 235/17 WEG -; in: GE 20/2018, 1291).
– 1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums versagt wird, ist in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums zu schätzen (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 18.01.2018, V ZR 71/17, GE 2018, 720 = WuM 2018, 317). 2. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums. (BGH, Beschluss vom 19.07.2018 – V ZR 229/17 -; in: GE 21/2018, 1401).
– 1. Werden einzelne, zu einer Sondereigentumseinheit gehörende Räume in der Teilungserklärung mit ihrer Funktionsbezeichnung benannt („Gaststube“,“kleiner Gastraum“, „Vorratsraum“ usw.), und erfolgt dies erkennbar nur im Zusammenhang mit der räumlichen Abgrenzung des Sondereigentums, so handelt es sich um keine Zweckbestimmungen im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG. 2. Ob eine Teilungserklärung Zweckbestimmungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2018 – 55 S 201/13 WEG -; in: GE 21/2018, 1405).
-1. Zur Zulässigkeit des Betriebs einer Wurstbude/eines Imbisses in Sondereigentumseinheiten. 2. Zur zulässigen Anbringung von Werbeelementen an der Außenfassade mit Zustimmung des Verwalters. ( LG Berlin, Urteil vom 11.09.2018 – 55 S 130/17 WEG – ; in: GE 21/2018, 1407).
– a) Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht. b) Der nicht störende Miteigentümer ist aber entsprechend § 19 Abs. 2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt, und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind. (BGH, Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 138/17 -; in: GE 22/2018, 1464).
– Für die Streitwertbemessung bei der Anfechtung einer Jahresabrechnung sind jedenfalls die Einnahmen aufgrund geleisteter Zahlungen aus dem Wirtschaftsplan nicht zu berücksichtigen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.08.2018- 2-13 T 73/18-; in: GE 22/2018, 1471).
– 1. Zur Verjährung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens; Verjährungshemmung durch Klageerhebung. 2. Haben die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG beschlossen, dass Guthaben der Wohnungseigentümer ausgezahlt werden, so ist es dem Verwalter verwehrt, den Guthabenbetrag mit offenen Beitragsansprüchen aufzurechnen. ( LG Berlin, Urteil vom 16.01.2018 – 55 S 128/17 WEG -; in: GE 23/2018, 1530).
– 1. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht befugt, einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Schadensersatzanspruch gegen den amtierenden oder ausgeschiedenen Verwalter im eigenen Namen gelend zu machen. 2. Die zur Abwendung einer Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter erhobene Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers ist keine Maßnahme im Rahmen einer Notgeschäftsführung, aus der sich eine gesetzliche Prozessstandschaft des Wohnungseigentümers begründet. 3. Der Wohnungseigentümer, dem an einer gerichtlichen Durchsetzung angeblicher Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen den ehemaligen Verwalter gelegenist, hat einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft herbeizuführen. (LG Berlin, Urteil vom 25.09.2018 – 55 S 235/17 WEG (nicht rechtskräftig); in: IMR 2018, 529).
– 1. Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, besteht ausnahmsweise keine geborene, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes umfasst (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 17). 2. In Ausnahmefällen kann ein Beschluss, mit dem Individualansprüche der Wohnungseigentümer vergemeinschaftet werden, als rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein; das kommt etwa dann in Betracht, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend gemacht hat, eine Rechtverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beabsichtigt ist und die Beschlussfassung allein dazu dienen soll, den laufenden Individualprozess zu beenden. 3. Zieht die Gemeinschaft auf § 1004 BGB gestützte Individualansprüche der Wohnungseigentümer durch Beschluss an sich, nachdem ein Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch gerichtlich geltend gemacht hat, und hält das Gericht den Beschluss nicht für nichtig, so kann es das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO bis zur Erledigung eines auf die Vergemeinschaftung bezogenen Beschlussmängelverfahren aussetzen; in der Regel wird das Ermessen dahingehend reduziert sein, dass die Aussetzung erfolgen muss, (BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 -; (in: IWW-Abrufnummer 206692).
– 1. Die Beschwer des Beklagten, der sich gegen die gerichtliche Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts eines anderen Wohnungseigentümers wendet, richtet sich nach der Wertminderung, die seine Wohneinheit erfährt, wenn es bei dem Urteil bliebe (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 25.01.2018 – V ZR 135/17, WuM 2018, 181 Rn. 3). 2. Die Beschwer des Klägers, dessen Klage auf Feststellung des Bestehens bzw. auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts abgewiesen worden ist, bemisst sich nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Stattgabe der Klage erfährt. (BGH, Beschluss vom 06.12.2018 – V ZR 338/17 ; in: IWW-Abrufnummer 206766).
– 1. Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen. 2. Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht; ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich. (BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 -; in: IWW-Abrufnummer 206772).
– 1. Ein Klageantrag dahingehend, dass der ehemalige Verwalter sämtliche Unterlagen herauszugeben habe, ist nicht vollstreckungsfähig und daher unzulässig. Die herauszugebenden Gegenstände sind vielmehr konkret zu bezeichnen, was ggf. ein Vorgehen im Wege der Stufenklage erforderlich macht. 2. Der Anspruch auf Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) kann i.d.R. nicht alleine mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden, sondern geht darüber hinaus. ( LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018 – 2-13 S 114/17 -; in IMRRS 2019, 0180).
– 1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht. 2. Zu den Anforderungen an Alternativangebote und deren Prüfung durch die Eigentümer bei größeren Sanierungsmaßnahmen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.05.2018 – 2-13 S 168/15 -; in: GE 1/2019, 62).
-1. Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Laden vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist. 2. Ein Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2018 – 2-13 S 138/17 -; in: GE 1/2019, 65).
– 1. Das Einzelinteresse zur Ermittlung des Streitwertes eines Beschlusses über die Aufnahme eines Darlehens bemisst sich nach dem auf den Kläger entfallenden Anteil. 2. Die Streitwerte für die Anfechtung des Beschlusses zur Finanzierung der Baumaßnahme und des Beschlusses über die Baumaßnahme sind nicht zu addieren, da das Anfechtungsziel wirtschaftlich identisch ist. (LG Frankfurt, Beschluss vom 20.11.2018 – 2-13 T 116/18 -; in: GE 2/2019, 132).
– 1. Der Sondereigentümer kann von dem Besitzer eines Kellerraums die Herausgabe aufgrund eines ihm zugewiesenen Sondernutzungsrechts im Wege der gewillkürten Prozessstandhaft für die WEG verlangen. 2. Ein Zurückbehaltungsrecht für Mieter, die vorübergehend diesen Raum nutzten, besteht nicht, da ein Besitzrecht sich nur aus dem schriftlichen Mietvertrag oder einer tatsächlichen Übung ergeben kann. (AG Charlottenburg, Beschluss vom 08.11.2018 – 218 C 164/18 -; in: GE 3/2019, 193).
– Auch nach Eintritt der Verjährung des Rückbauanspruchs gegen den ursprünglichen Wohnungseigentümer als Handlungsstörer haftet auch ein Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers nunmehr als bloßer Zustandsstörer auf Duldung des Rückbaus einer unzulässigen baulichen Veränderung durch seinen Vorgänger. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 20.12.2018 – 72 C 77/18. WEG.; in: GE 3/2019, 199).
– 1. Anfechtungsklagen verschiedener Eigentümer gegen Beschlüsse einer Versammlung sind nicht als Widerklagen zu behandeln, sondern gem. § 47 WEG insoweit zu verbinden, wie diese sich gegen den gleichen Beschluss richten. 2. Ein Teilurteil nur über die Anfechtungsklage eines Klägers ist unzulässig. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.12.2018 – 2-13 S 150/17 -; in: GE 4/2019, 264).
– Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pfllicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/11, NZM 2013, 512). (BGH, Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17 -; in: GE 5/2019, 331).
– 1. Ein Klageantrag dahingehend, dass der ehemalige Verwalter sämtliche Unterlagen herauszugeben habe, ist nicht vollstreckungsfähig und daher unzulässig. Die herauszugebenden Gegenstände sind vielmehr konkret zu bezeichnen, was ggf. ein Vorgehen im Wege der Stufenklage erforderlich macht. 2. Der Anspruch auf Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) kann i.d.R. nicht alleine mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden, sondern geht darüber hinaus. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2018 – 2 – 13 S 114/17 -; in: GE 6/2019, 395).
– Der Streitwert für die Klage des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter auf Erstellung einer Jahresabrechnung ist wie bei dem Aufwand für die Rechnungslegung mangels besonderer anderer Anhaltspunkte auf bis zu 600 € zu veranschlagen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.02.2019 – 2-13 T 147/18 -; in: GE 6/2019, 396).
– Wird die in einem notariellen Nachtrag zur Teilungserklärung enthaltene Änderung der Gemeinschaftsordnung – hier: Einschränkung eines Ausbaurechts – nicht ins Grundbuch eingetragen, ist sie gegenüber einem späteren Erwerber nur dann wirksam, wenn der Erwerber von der Vereinbarung positive Kenntnis hat und den Willen, in diese eintreten zu wollen. ( OLG München, Beschluss vom 06.02.2019 – 32 Wx 147/18 WEG -; in: IMR 2019, 209).
– Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist. (BGH, Beschluss vom 06.12.2018 – V ZB 134/17 -; in IWW-Abrufnummer 208425).
– Lassen sich verschiedene Beklagte durch unterschiedliche Rechtsanwälte vertreten, sind deren Kostenerstattungsansprüche immer dann zu quoteln, wenn weder der Verwalter einen Rechtsanwalt für die beklagten Wohnungseigentümer beauftragt hat noch sich die beklagten Wohnungseigentümer mehrheitlich auf die Beauftragung eines bestimmten Anwaltes geeinigt haben. Das zum Zeitpunkt der Beauftragung einzelner Anwälte auf Beklagtenseite bei anderen Anwälten bereits Anwaltsgebühren entstanden sind, steht dem nicht entgegen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.11.2018 – 2- 13 T 127/18 -; in: GE 7/2019, 464).
– Ist ein Genehmigungsbeschluss über eine bauliche Veränderung für ungültig erklärt worden, beginnt die Verjährung nicht erneut zu laufen, sondern der Zeitraum, in welchem der Genehmigungsbeschluss nach § 23 Abs. 4 WEG gültig war, ist lediglich in den Verjährungszeitraum nicht einzuberechnen. ( LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.02.2019 – 2-13 S 59/18 -; in: GE 7/2019,471).
– Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler).(BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 298/16 -; in IWWW-Abrufnummer 208570).
– 1. Hat ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, weil eine Beschlussfassung über die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht aber der Verband. 2. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Sanierungsbeschluss gefasst worden, scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung des Verbands aus; insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben. 3. Die zur Begründung eines geänderten oder erweiterten Klageantrags in der Berufungsinstanz gleichzeitig vorgetragenen Tatsachen und Beweismittel können nicht als verspätet zurückgewiesen werden, weil dies andernfalls unzulässigerweise auch die nach dem Gesetz grundsätzlich ausgeschlossene Präklusion des Angriffs selbst zur Folge hätte (BGH, NJW 2017, 491) (BGH, Urteil vom 16.11.2018 – V ZR 171/17 -; in : GE ).
– Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken kann zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung (LG Berlin, Urteil vom 26.02.2019 – 55 S 10/18 WEG -; GE 2019, 544).
– Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Bestellung des Verwaltungsbeirats angefochten hat, ist in aller Regel auf 750 € zu schätzen (BGH, Beschluss vom 17.01.2019 – V ZB 121/18 -; in: GE 2019, 604).
– Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft zur Vermeidung von Obdachlosigkeit ist in der Regel nicht als eine zu Wohnzwecken dienende Nutzung, sondern als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann. Hält sich eine Nutzung von Wohn- und Teileigentum im Rahmen der Zweckbestimmung, kann sich ihre Unzulässigkeit nicht aus dem Charakter der Anlage und den diesen prägenden örtlichen Verhältnissen ergeben (BGH, Urteil vom 08.03.2019 – V ZR 330/17 -; in: GE 2019, 605).
– § 21 Abs. 7 WEG erfasst nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen; ein darauf bezogener Mehrheitsbeschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig (BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 105/18).
– Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände erst nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler) (BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 298/16 -; in: GE 2019, 670).
– Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist (BGH, Beschluss vom 06.12.2018 – V ZB 134/17 -; in: GE 2019, 673).
– Eine „Dekoration“ des Treppenhauses durch Eigentümer ist nicht per se unzulässig (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 – 2-13 S 94/18 -; in GE 2019, 676).
– Bei mehreren Klägern entspricht der Verkehrswert des Wohnungseigentums, der nach § 49a Abs. 1 Satz 3 GKG die absolute Obergrenze des Geschäftswerts bildet, der Summe der Einzelverkehrswerte der Wohnungseigentumserechte aller klagenden Wohnungseigentümer. Die Wertgrenze des § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG bestimmt sich bei einer subjektiven Klagehäufung nach der Summe der Einzelinteressen aller Kläger und der auf ihrer Seite Beigetretenen (BGH, Beschluss vom 21.03.2019 – V ZR 120/17 -; in: GE 2019, 862).
– In ungleichen WEG-Zweiergemeinschaften können verauslagte Reparaturbeträge nur über Eigentümerbeschlüsse ausgeglichen werden (AG Weimar, Urteil vom 13.02.2019 – 5 C 410/18 -; in: GE 2019, 865).
– Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass für den Estrich auf den Balkonen der Sondereigentümer „allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig“ ist, besteht eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft insoweit nicht (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.05.2019 – 2-13 S 127/17 -; in: GE 2019, 923).
– Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die individuellen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter wegen der ihnen in einem Beschlussmängelverfahren auferlegten Kosten an sich ziehen und im eigenen Namen in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis). Hiervon ausgenommen sind Schadensersatzansprüche wegen Kosten, die einem Wohnungseigentümer durch die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts entstanden sind (BGH, Urteil vom 08.02.2019 – V-ZR 153/18 -; in: GE 2019, 970).
– 1. Ein Abmahnungsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist anfechtbar; das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtungsklage fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre. 2. Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Dagegen ist die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung dem auf den Entziehungsbeschluss folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten. 3. Die Entziehung des Wohnungseigentums darf im Grundsatz nicht darauf gestützt werden, dass der Wohnungseigentümer von seinem Recht Gebraucht macht, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu wenden, auf der Wohnungseigentümerversamlung Anträge zu stellen und die gefassten Beschlüsse im Wege der Beschlussanfechtungs- bzw. der Beschlussersetzungsklage gerichtlich überprüfen zu lassen. Dageben kommt die Wahrnehmung solcher Rechte durch den Wohnungseigentümer als Grundlage für die Entziehung von Wohnungseigentum gemäß § 18 WEG in Betracht, wenn sie rechtsmissbräuchlich erfolgt, mithin, wenn sie ausschlieplich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel – hier: der Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands – dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist (BGH, Urteil vom 05.04.2019 – V ZR 339/17 -; in: GE 2019, 973).
– a) Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 12 f). b) Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht (BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 -; in GE 2019, 977).
– Die Voraussetzungen des § 116 Saz 1 Nr. 2 ZPO für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe liegen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nur vor, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können (BGH, Beschluss vom 21.03.2019 – V ZB 111/18 -; in: GE 2019, 979).
– Überlässt der Wohnungseigentümer eine gorße Wohnung an eine Wohngemeinschaft von Senioren, die ständig auf ambulante Pflegedienste angewiesen sind, widerspricht dies nicht dem Bestimmungszweck als Wohnung, solange der Betrieb nicht einen Pflegeheimcharakter annimmt (AG Charlottenburg, Urteil vom 05.04.2019 – 73 C 64/18 -; in: GE 2019, 983).
-Bei Unterlassungsansprüchen gegen den Insolvenzschuldner findet eine Unterbrechnung des Prozesses statt, wenn der Unterlassungsanspruch gegen einen Wohnungseigentümer zu Nachteilen für die Insolvenzmasse führen würde und dem Insolvenzverwalter eine gewerbsmäßige Untervermietung und die Einziehung entsprechender Mieten zur Masse nicht mehr möglich würde (BGH, Beschluss vom 16.05.2019 – V ZR 295/16 -; in: GE 2019, 1043).
– Wird ein Negativbeschluss angefochten und gleichzeitig die Verpflichtung zur Vornahme der abgelehnten Maßnahme verlangt, handelt es sich um eine wirtschftliche Identität, die eine Zusammenrechnung der Streitwerte nicht rechtfertigt (KG, Beschluss vom 17.04.2019 – 24 W 20/19 -; in: GE 2019, 1118).
– Strebt ein Wohnungseigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG eine Erhaltungsmaßnahme an, ist sein Interesse grundsätzlich im Sinne von § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG anhand der Kosten der Maßnahme zu berechnen, die er anstrebt, und die auf ihn nach § 16 Abs. 2 WEG oder einen von den Wohnungseigentümern abweichend bestimmten Umlageschlüssel anteilig entfallen. 2. Das Interesse kann durch andere Einflüsse mitbestimmt werden. Insoweit kommen vor allem eine Wertminderung in Betracht, die das Wohnungseigentum des klagenden Wohnungseigentümers durch die Nichtdurchführung der angestrebten Erhaltungsmaßnahme erleidet, ein Vermögensschaden, etwa eine Mietminderung, oder eine optische Beeinträchtigung (Fortführung von Senat, Beschluss vom 17.04.2019 – 24 W 20/19) (KG, Beschluss vom 10.07.2019 – 24 W 27/19 -; in: GE 2019, 1119).
– Nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Sonderumlagebeschlusses besteht jedenfalls für einen mittlerweile ausgeschiedenen Wohnungeigentümer ein Rückforderungsanspruch. Einer Beschlussfassung der Eigentümer bedarf es hierfür nicht (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 – 2-13 S 135/18 -; in: GE 2019, 1186).
-Ein inhaltsgleicher, bestandskräftiger Zweitbeschluss führt zur Unzulässigkeit der bezüglich des vorausgegangenen Erstbeschlusses erhobenen Beschlussmängelklage. (AG Hamburg-Blankennese, Urteil vom 23.01.2019 – 539 C 10/18 -; in: IMR 2019, 476).
-1. Auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die lediglich aus zwei Parteien besteht, sind die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt anzuwenden. 2. Danach kann eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden. 3. Bleiben Zahlungsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers bestehen, bestehen diese nur gegenüber dem Verband. Zahlungspflichten und -ansprüche der Wohnungseigentümer untereinander sind grundsätzlich zu verneinen, so das bei Nichtzahlung von Forderungen des Verbands keine Schadensersatzansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers erfolgen können. (AG Weimar, Urteil vom 13.02.2019 – 5 C 410/18 -; in IMR 2019, 470).
-1. Wird eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Gewerbeeinheit (Laden)“ bezeichnet, kann darin keine gastronomische Einrichtung betrieben werden. 2. Wird ein Teil- oder Wohnungseigentum zweckwidrig genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält. Dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist. 3. Ebenso wenig wie ihnen das Wissen des Verwalters verjährungsrechtlich zum Nachteil gereichen würde, kann auch dessen Handeln und sein Verhalten gegenüber dem Schuldner für sich genommen keinen Vertrauenstatbestand im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern schaffen. (LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 – 55 S 46/18 -; in: IMR 2019, 465.)
-1. Eine Partei trifft die Obliegenheit, in der Regel nach drei Wochen beim Gricht die Anforderung der Gebühr im Allgemeinen i.S. v. § 12 Abs. 1 GKG zu erfragen. 2. Die Frist beginnt mit Ablauf der Anfechtungsfrist zu laufen. 3. Geht innerhalb der Drei-Wochen-Frist eine Anfrage des Gerichts zur Höhe des Streitwerts ein, muss diese Anfrage binnen einer Woche beantwortet werden. Die Partei trifft dann keine Obliegenheit mehr, nach der Gebühr im Allgemeinen i.S. v. § 12 Abs. 1 GKG zu fragen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.05.2019 – 2-13 S 184/18 -; in: IMR 2019, 475).
-1. Ein Wohnungseigentümer hat kein Recht, selbst rechtswidrige bauliche Veränderungen zu beseitigen. 2. Die Wohnungseigentümer können beschließen, eine rechtswidrige bauliche Veränderung zu entfernen; befindet sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, kann der betroffene Wohnungseigentümer gem. § 14 Nr. 4 Halbs. 1 WEG verpflichtet sein, die Maßnahme zu dulden. 3. Auch in einer Zweiergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer nur im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen, dass eine rechtswidrige bauliche Veränderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beseitigt wird. (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 -; in: IMR 2019, 463).
– 1.) Stützt der Kläger eine Anfechtungsklage auf Einwendungen gegen die Abrechnung insgesamt, bemisst sich das Interesse der Parteien gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG grundsätzlich nach dem hälftigen Nennbetrag der Abrechnung. 2. Wendet sich der Kläger gegen eine streitige Kostenposition in den Einzelabrechnungen, ist für die Ermittlung des Interesses des Klägers gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG der Wert dieser Kostenposition maßgeblich. Wendet sich der Kläger allerdings nicht gegen die Pflicht, Kosten für eine Kostenposition tragen zu müssen, sondern hält er nur einen oder mehrere Berechnungsfaktoren oder den Umlageschlüssel für unzutreffend und meint, auf ihn seien für die Kostenposition bei einer ordnungsmäßigen Berechnung weniger Kosten umzulegen gewesen, ist das Interesse des Klägers gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG nach dem angenommenen Unterschiedsbetrag bei Anwendung des von ihm für richtig erachteten Umlageschlüssels bzw. der von ihm für richtig erachteten Berechnungsfaktoren zu berechnen. 3. Greift ein Wohnungseigentümer den Beschluss an, mit dem die Abrechnung un ddie Einzelabrechnungen nach § 28 Abs. 5 WEG genehmigt worden sind, richtet sich die Festsetzung des Streitwertes gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG in der Regel am fünffachen Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen aus (KG, Beschluss vom 31.07.2019 – 24 W 38/19 -; in: GE 2019, 1255).
-1. Durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann die Regelung des § 22 Abs. 1 WEG abbedungen werden. 2. Wird durch die bauliche Veränderung das optische Erscheinungsbild und das charakterliche Aussehen einer Wohnanlage erheblich verändert, führt dies gleichsam zu einer Änderung der Eigenart der Wohnanlage. 3. Hat die bauliche Veränderung eine Änderung der Eigenart der Wohnanlage zur Folge, bedarf es auch dann derZustimmung jedes Wohnungseigentümers, wenn nach der Teilungserklärung bauliche Veränderungen i.S. d. § 22 Nr. 1 WEG mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden können, sofern dadurch nicht die Rechte einzelner Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigt werden. (LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2019 – 318 S 112/18 -; in: IMR 2019, 467).
-1. Bei einer Beschlussmängelklage sind die beklagten Wohnungseigentümer notwendige Streitgenossen im Sinne von § 62 ZPO. Daher entfaltet ein prozessuales Anerkenntnis die mit ihm beabsichtigten Wirkungen nur, wenn es durch alle Streitgenossen erklärt wird. Entsprechendes gilt im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 4 und 8 WEG, da die Entscheidung des Gerichts auch insoweit auf eine Rechtsgestaltung abzielt und im Verhältnis der am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer nur einheitlich ergehen kann. 2. Ein auf Zustimmung zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG auszulegen. 3. Zur Entscheidungsbefugnis/Rechtsfolgeermessen des Gerichts im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 8 WEG (LG Berlin, Urteil vom 20.08.2019 – 55 S 99/18 WEG -; in: GE 2019, 1318).
– Das Recht des Grundstückseigentümers, Störungen durch Dritte, deren Quelle sich auf dem Grundstück befindet, auf eigene Kosten selbst zu beseitigen, beruht auf der aus § 903 Satz 1 BGB folgenden Rechtsmacht; diese Norm ist keine Anspruchsgrundlage und begründet keinen – zur Ausübung des Rechts auch nicht erforderlichen – Duldungsanspruch gegen den Störer (Fortführung von Senat, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 141/10, NJW 2011, 1068 Rn. 8 f.; Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 147/10, NJW 2011, 1069 Rn. 18; Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 181/13, GE 2014, 1055 = DNotZ 2014, 687 Rn. 8). 2. Einzelne Wohnungseigentümer können aus ihrem Miteigentum grundsätzlich nicht das Recht ableiten, von anderen Wohnungseigentümern oder von Dritten rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums auf eingee Kosten selbst zu beseitigen. 3. Die Wohnungseigentümer können beschließen, eine rechtwidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen; befindet sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, kan der betroffene Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG verpflichtet sein, die Maßnahme zu dulden. 4. Auch in einer Zweiergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer nur im Wege der Beschlussersetzungsklage erreichen, dass eine von dem anderen Wohnungseigentümer rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beseitigt wird; er darf die Beseitiugng nicht selbst auf eigene Kosten vornehmen. 5. Sind gegen den Störer gerichtete Ansprüche auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB nicht (mehr) durchsetzbar, haben einzelne Wohnungseigentümer nicht ohne Weiteres einen Anspruch darauf, dass die Beseitigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eigene Kosten beschlossen wird; es kann je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, hiervon abzusehen (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 -; in: GE 1425).
-1.Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, besteht ausnahmsweise keine geborene, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustands umfasst (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 07.02.2014 – V-ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 17). 2. In Ausnahmefällen kann ein Beschluss, mit dem Individualansprüche der Wohnungseigentümer vergemeinschaftet werden, als rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein; das kommt etwa dann in Betracht, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend gemacht hat, eine Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beabsichtigt ist und die Beschlussfassung allein dazu dienen soll, den laufenden Individualprozess zu beenden. 3. Zieht die Gemeinschaft auf § 1004 BGB gestützte Individualansrüche der Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch gerichtlich geltend gemacht hat, und hält das Gericht den Beschluss nicht für nichtig, so kann es das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO bis zur Erledigung eines auf die Vergemeinschaftung bezogenen Beschlussmängelverfahrens aussetzen; in der Regel wird das Ermessen dahingehend reduziert sein, dass die Aussetzung erfolgen muss (BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 -; in: GE 2020, 122).
-1.Hausgeldansprüche können im Urkundprozess geltend gemacht werden. 2. Dem Versammlungsprotokoll kommt eine Indizwirkung dafür zu, dass die Beschlüsse wie protokolliert gefasst worden sind (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.12.2019 – 2-13T106/19 -; in: GE 2020, 126).
1.Ein Interessengegensatz, der gem. § 50 WEG zur Erstattungsfähigkeit der Kosten mehrere Anwälte auf Seiten der im Beschlussanfechtungsverfahren beklagten übrigen Eigentümer führt, muss sich aus dem konkreten Beschlussanfechtungsverfahren ergeben. 2. Der Verwalter muss bei der Auswahl des Rechtsanwaltes, den er mit der Verteidigung für die übrigen Eigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage beauftragt, die Interessen aller von ihm vertretenen Eigentümer beachten und einen Anwalt auswählen, der sämtliche Eigentümer vertreten kann. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 16.12.2019 – 2 – 13 T 93/19 -; in: GE 3/2020, 207).
-Bei mehreren Klägern entspricht der Verkehrswert des Wohnungseigentums, der nach § 49 a Abs. 1 Satz 3 GKG die absolute Obergrenze des Geschäftswerts bildet, der Summe der Einzelverkehrswerte der Wohnungseigentumsrechte aller klagenden Wohnungseigentümer. (BGH, Beschluss vom 21.03.2019 – V ZR 120/17 -; in: IWW-Abrufnummer 209102).
– § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16, ZMR 2017, 462). WEG § 16 Abs. 3; HeizkostenV § 9a: In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird (BGH, Urteil vom 15.11.2019 – V ZR 9/19 -; in: IWW, Nr. 214820).
-1. Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs. Hat der Verwalter mit der Prozessvertretung einen Rechtsanwalt beauftragt, kann er diesem eine verbindliche Weisung zum Abschluss eines Prozessvergleichs erteilen. 2. Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussmängelverfahren, können sie ihm im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Weisungen für die Prozessführung erteilen. Hierzu gehört auch der Abschluss eines Prozessververgleichs. Abweichende Weisungen einzelner Wohnungseigentümer an den Verwalter sind unbeachtlich. 3. Von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht umfasst ist hingegen ein Beschluss, der es den Wohnungseigentümern untersagt, in dem Prozess für sich selbst aufzutreten und von dem Mehrheitsbeschluss abweichende Prozesshandlungen vorzunehmen. 4. Die Vertretungsmacht des Verwalters und die Vollmacht des Rechtsanwalts für einen Wohnungseigentümer enden erst, wenn dieser dem Gericht die Selbstvertretung und die Kündigung des Mandatsverhältnisses in einer § 87 Abs. 1 ZPO genügenden Form mitgeteilt hat. 5. Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer beauftragt, kann nur er dem Rechtsanwalt Weisungen für die Prozessführung erteilen und das Mandatsverhältnis beenden, solange er zur Vertretung der Wohnungseigentümer befugt ist. (BGH, Urteil vom 18.10.2019 – V ZR 286/18 -; in: GE 6/2020, 406).
– 1. Erteilt das Amtsgericht in einer WEG-Sache eine falsche Rechtsmittelbelehrung über das zuständige Berufungsgericht, ist dennoch das für Wohnungseigentumssachen zuständige Landgericht für das Berufungsverfahren zuständig. 2. Die Zuständigkeit des WEG-Gerichts besteht auch für Ansprüche wenn sie aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer hergeleitet werden. ( BGH, Versäumnisurteil vom 13.12.2019 – V ZR 313/16 – ; in GE: 6/2020, 410).
– 1. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsrämen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen (Rn.7) (Rn.8) (Rn.9). 2. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dan, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (Rn.14). (BGH, Urteil vom 11.02.2011 – V ZR 66/10 -; in: juris).
1. Hat ein Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, weil eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, kann ein Ersatzanspruch nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer bestehen, nicht gegen den Verband. 2. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung des Verbands aus. 3. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben. Schuldner des Aufopferungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG ist der Verband. (BGH, Urteil vom 16.11.2018 – V ZR 171/17 -; in: IMR 2019, 198).
-1. Das Grundbuchamt darf den Vollzug einer Teilungserklärung im Grundbuch nicht deshalb verweigern, weil dem teilenden Eigentümer die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum im Hinblick auf einen Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt worden ist; dabei kommt es nicht darauf an, ob die vorläufige Untersagung im Grundbuch eingetragen ist. 2.Die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB ist zivilrechtlich als behördliches Veräußerungsverbot i.S.v. § 136 BGB anzusehen. (BGH, Beschluss vom 19.12.2019 – V ZB 145/18 -; in: GE 7/2020, 461).
-Die Bestellung eines Nichteigentümers als Beiratsmitglied kann bestandskräftig werden. Geboten ist seine Teilnahme an Eigentümerversammlungen nur im Rahmen der gesetzlichen Aufgaben des Beirats, nicht aber, wenn er als bloßes Vollzugsorgan eingesetzt wird. (LG Berlin, Urteil vom 09.04.2019 – 53 S 44/18 WEG -; in GE 9/2020, 619).
-1. Bei einer einheitlichen Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts in erster Instanz richtet sich die Zuständigkeit des Berufungsgerichts auch dann einheitlich nach § 72 Abs. 2 GVG, wenn nur ein Teil der Entscheidung eine Wohnungseigentumssache im Sinne von § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG betrifft. 2. Ein Rechtsanwalt darf sich in aller Regel auch dann noch auf eine unrichtige Rechtsmittelbelehrung in Wohnungseigentumssachen und in Zivilsachen mit wohnungseigentumsrechtlichen Bezug verlassen, wenn der gegnerische Anwalt deren Richtigkeit in Zweifel zieht. Der durch den Fehler des Gerichts hervorgerufene Vertrauensschutz besteht regelmäßig so lange fort, bis das aufgrund der Rechtsmittelbelehrung angerufene Gericht auf seine Unzuständigkeit hinweist; erst dann beginnt die Wiedereinsetzungspflicht nach § 324 Abs. 2 ZPO zu laufen. (BGH, Urteil vom 21.02.2020 – V ZR 17/19 -; in GE 10/2020, 675).
-1.Fassen Miteigentümer einer Wohnung, die zu einer Wohnungseigentumsanlage gehört, Beschlüsse über die Verwaltung der im gemeinsamen Bruchteilseigentum liegenden Wohnung, können diese nicht im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 46 WEG angefochten werden. 2. Derartige Verfahren sind keine Wohnungseigentumssachen nach § 43 WEG. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 18.02.2020 – 2-13 S 140/19 -; in GE 10/2020, 677).
-Soll die Jahresabrechnung nur teilweise bezüglich einzelner Positionen angefochten werden, muss dies aus der Klageschrift deutlich werden. Eine Begrenzung des Streitgegenstandes in der Anfechtungsbegründung ist nur noch im Wege der Teilklagerücknahme möglich. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.03.2020 – 2 13 T 19/20 -; in GE 10/2020, 682).
-Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässig oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindestmitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein (BGH – Urteil vom 18.12.2020 – V ZR 193/19 -, in: IWW, Abrufnummer 220469).
-1.Ein Ortstermin zur Beweisaufnahme hat (inzwischen) trotz Fortdauer der Corona-Pandemie grundsätzlich stattzufinden. 2.Allein die Furcht einer Partei vor einer Infektion ist kein erheblicher Grund zur Aufhebung des Termins, der unter Beachtung der Infektionsschutzregeln (Abstandsgebot, Maskenpflicht) durchgeführt werden kann. Den Angehörigen einer Risikogruppe ist zuzumuten, sich zum Eigenschutz im Termin vertreten zu lassen. (LG Saarbrücken, Beschluss vom 12.05.2020 – 15 OH 61/19 -; in GE 12/2020, 814).
-Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind. (BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 295/16 -; in GE 12/2020, 810).
-Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche (Bestätigung von Senat, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 9 ff.; Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 9; Urteil vom 06.07.2018 – V ZR 221/17, ZWE 2019, 139 Rn.9). (BGH, Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 173/19 -; in GE 17/2020, 1126).
-Die Nachhaftung des Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens Wohnungseigentümerin ist, erstreckt sich auf Beitragspflichten, die auf nach seinem Ausscheiden von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüssen beruhen; auch insoweit handelt es sich um Altverbindlichkeiten i.S.v. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB. (BGH, Urteil vom 03.07.2020 – V ZR 250/19 -; in GE 18/2020, 1190).
-Wenn nach der Teilungserklärung die Verwaltungszuständigkeit für die Baukörper einer Untergemeinschaft eindeutig diesen ohne Einschränkung zugewiesen ist, ist eine Kostenregelung weit auszulegen, womit die Kosten späterer Instandsetzungsmaßnahmen auch später entstehende Kosten für die Behebung anfänglicher Baumängel umfassen. (BGH, Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 199/19 -; in GE 18/2020, 1194).
-Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers daran, eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme zu verhindern, bemisst sich nach seinem Anteil an den aufzubringenden Kosten. ( BGH, Beschluss vom 02.07.2020 – V ZR 2/20 -; in GE 18/2020, 1196).
-Zur Aussetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung im Wege einstweiliger Verfügung – hier bejaht für eine Vertragsstrafenregelung und verneint für ein Vogelfütterverbot. (Lg Frankfurt/Main, Beschluss vom 01.10.2020 – 2-13 T 64/20 -; in GE 22/2020, 1501).
-Ob sich aus der Klageschrift in für die Wahrung der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG hinreichender Deutlichkeit ergibt, welcher Beschluss angefochten werden soll, bestimmt sich nicht aus Sicht des Gerichts, sondern nach dem objektivierten Empfängerhorizont der beklagten Wohnungseigentümer; wie es sich verhält, wenn die Klageschrift nebst Anlagen das Datum der Eigentümerversammlung nicht nennt, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. (BGH, Versäumnisurteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19 -; in GE 23/2020, 1567).
-Die Nichtvorlage des Mietvertrags ist kein wichtiger Grund zurVerweigerung der nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlichen Zustimmung zur Vermietung (und zur Veräußerung) einer Eigentumswohnung. (BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 300/18 -; in GE 1/2021, 60).
-Ein Urteilstenor, welcher den Schuldner im Rahmen von Rückbaumaßnahmen verpflichtet, den „früheren Zustand“ ohne nähere Beschreibung „wiederherzustellen“, ist unbestimmt und damit nicht vollstreckungsfähig. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.11.2020 – 2-13 T 73/20 -; in GE 1/2021, 68).
-a) Auch in einer (zerstrittenen) Zweiergemeinschaft, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und in der wegen Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, kann der Eigentümer, der Verbindlichkeiten des Verbandes getilgt hat, von dem anderen Eigentümer nicht unmittelbar (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen (Fortführung von Senat, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 279/17, GE 2019, 803 = NZM 2019, 415 Rn. 22). b) Entsprechendes gilt, wenn der andere Eigentümer zwischenzeitlich aus dem Verband ausgeschieden ist und er für die während seiner Zugehörigkeit zu der Gemeinschaft entstandenen oder während dieses Zeitraums fällig gewordenen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden soll.(BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19 -; in GE 2/2021, 128).
1.Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind. 2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen und ist dann allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Dritten. 3. Die Vergemeinschaftung der Ansprüche der Wohnungseigentümer, die das Unterlassen einer zweckwidrigen Nutzung eines Wohnungseigentums zum Gegenstand haben, ist zulässig. 4. Die Vergemeinschaftung der Unterlassungsansprüche begründet die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für deren gerichtliche Geltendmachung und führt folglich dazu, dass ein bereits klagender Eigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt ist. Er ist allerdings nicht gezwungen, seine Klage zurückzunehmen oder deren Abweisung als unzulässig hinzunehmen, sondern kann dem nachträglichen Fortfall der Prozessführungsbefrugnis durch eine Erledigungserklärung Rechnung tragen. (BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 295/16 ; in: IMRRS 2020, 0623).
-1.Bei Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten müssen zuvor mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden. 2. Sieht eine Firma die vollständige Sanierung der Betonflächen vor, während die Angebote der beiden anderen Firmen eine Untersuchung der Balkone auf Schadstellen vorsehen und (zunächst) von einer Schadensquote der Fläche von ca. 10 % ausgehen, steht dies einer Vergleichsbarkeit nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer können die Kosten für eine vollständige Sanierung durch einen einfachen Rechenschritt ermitteln. 3. Sämtliche Angebote müssen auch nicht auf ein identisches Leistungsverzeichnis erfolgen. 4. Eine generelle Pflicht zur Übersendung von Vergleichsangeboten an sämtliche Wohnungseigentümer besteht nicht. Liegen im Zeitpunkt der Beschlussfassung Vergleichsangebote vor, reicht es aus, dass die Wohnungseigentümer vor der Versammlung die Gelegenheit haben, in die Vergleichsangebote Einsicht zu nehmen oder um deren Übermittlung zu bitten, wenn sie die ihnen mit dem Einladungsschreiben übersandten Unterlagen nicht für ausreichend halten. (LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 – 318 S 5/19 -; in: IMRRS 2020, 1408).
–§ 45 Abs. 1 WEG ist einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist. (BGH, Urteil vom 27.11.2020 – V ZR 67/20 -; in IWW-Abrufnummer 221227).
–Schadenersatzansprüche, bei denen der dem Schadensersatzanspruch zu Grunde liegende Sachverhalt vor dem 01.12.2020 abgeschlossen wurde, sind nach den bis zum 30.11.2020 geltenden Vorschriften des WEG zu beurteilen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 23.02.2021 – 2-13 S 12/20-; in: IMRRS 2021, 0508).
-Für die bereits vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird. (BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19 -; in: IWW-Abrufnummer 222759).
–Berechtigt zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer bezüglich der Überschreitung ihrer Gebrauchsrechte am Gemeinschaftseigentum ist nach der WEG-Reform drch das WEMoG nur die Gemeinschaft und nicht mehr der einzelne Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für bereits vor dem 01.12.2020 anhängige Verfahren. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.01.2021 – 2-13 S 155/19 -; in: GE 4/2021, 253).
-1.Die Geltendmachung von Ansprüchen im Hinblick auf bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist nach der WEG-Reform durch WEMoG auch in verwalterlosen Zwei-Personen-Gemeinschaften nur durch die Gemeinschaft möglich, selbst wenn das Verfahren bereits vor dem 01.12.2021 anhängig war (Fortführung von Kammer, Urteil vom 28.01.2021 – 2-13 S 155/19 -). 2. Ein Eigentümer ist nicht berechtigt, Ansprüche im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen. Bei Klagen gegen einen Eigentümer wird die Gemeinschaft jedoch nur von den übrigen Eigentümern vertreten. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.02.2021 – 2-13 S 46/20 -; in GE: 5/2021, 317).
–Nimmt der Verwalter für die WEG einen Gerichtstermin wahr, ist im Rahmen der Kostenfestsetzung die Entschädigung unabhängig von Regelungen im Verwaltervertrag auf den Höchstbetrag des § 22 JVEG begrenzt. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.01.2021 – 2-13 T 52/20 -; in: GE 5/2021, 321).
–Auch bei Beschlüssen, deren Vollzug nur schwer wieder rückgängig zu machen ist (hier Fassadenanstrich), kommt dem Vollzugsinteresse grundsätzlich Vorrang vor dem Aussetzungsinteresse zu. Allerdings sind mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz die Erfolgsaussichten in der Hauptsache zu berücksichtigen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2020 – 2-13 S 108/20 -; in: GE 5/2021, 323).
-Die Regelungen über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar. Von dem teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB aus. Enthält die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Eigentümerversammlung folgende Regelung: „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist“, so setzt die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraus; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben. Eine solche Regelung ist wirksam. (BGH, Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 196/19 -; in: GE 6/2021, 380).
-§ 45 Abs. WEG ist einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist. ( BGH, Urteil vom 27.11.2020 – V ZR 67/20 -; in: GE 7/2021, 442).
-1. Forderungen aus Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen betreffen unterschiedliche Streitgegenstände. Die klagende Gemeinschaft kann daher nicht, ohne Anschlussberufung einzulegen, in zweiter Instanz die Forderung statt auf die Jahresabrechnung auf den Wirtschaftsplan stützen. 2. Eine Beschlusskompetenz, mit der Jahresabrechnung eine Novation der Forderungen aus dem Wirtschaftsplan zu beschließen, besteht nicht (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.02.2021 – 2-13 S 61/20 -; in: GE 7/2021, 443).
–Vor der Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachversttändigen zur Ermittlung des Sanierungsbedarfes am gemeinschaftlichen Eigentum müssen regelmäßig keine Alternativangebote eingeholt werden. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02..2021 – 2-13 S 47/20 -; in: GE 7/2021, 447).
-a) Dem Nießbraucher von Wohungseigentum steht die Befugnis zur Anfechtung eines von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses nicht zu (Bestätigung von Senat, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 194/14, GE 2015, 1235 = NJW 2015, 2968 Rn.8). b) Erhebt ein Dritter (hier: Nießbraucher), der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt worden ist, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie – vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe – aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des $ 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist. (BGH, Urteil vom 27.11.2020 – V ZR 71/20 -; in: GE: 8/2021, 507).
-Für die Beschwer eines Rechtsmittelführers bei der erstrebten Abweisung eines Beschlussanfechtungsantrages kommt es auf den wirtschaftlichen Nutzen aus der erstrebten Abweisung der Beschlussanfechtung an, selbst wenn es nur noch um die Klärung geht, ob der gefasste Negativbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. (BGH, Beschluss vom 17.12.2020 – V ZB 36/19 -; in: GE 8/2021, 510).
-1. Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Wohngebäudeversicherer wegen pflichtwidrig verzögerter Regulierung eines Leitungswasserschadens Ersatz nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1, 252 BGB in Gestalt entgangener Mieteinnahmen verlangen. 2. Den Wohnungseigentümer kann im Einzelfall nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB die Obliegenheit treffen, die sein Sondereigentum betreffenden Schäden zunächst aus eigenen Mitteln zu beseitigen, um die Wohnung mit zumutbarem Aufwand wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Bei Verletzung dieser Obliegenheit ist der zu ersetzende Mietausfallschaden zeitlich zu begrenzen. (OLG Nürnberg, Beschluss vom 10.05.2021 – 8 U 3174/20 -; in: GE 12/2021, 761).
-Die Grundsätze der Ansprüche zu Gunsten Dritter oder mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter scheiden nach neuem Recht aus mit der Folge, dass es Direktansprüche zwischen den Eigentümern und den Verwaltern mit Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020 im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr gibt. (AG Hannover, Urteil vom 23.03.2021 – 483 C 13214/20 -; in IMRRS 2021, 0799).
-Nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zählt nach neuem Recht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und es bedarf dafür keines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer mehr. (LG Dortmund, Beschluss vom 19.03.2021 – 1 S 263/20 -; in IMR 2021, 327).
-Die verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist prozessunfähig. (AG Konstanz, Urteil vom 06.05.2021 – 4 C 525/20 WEG -; in: IMR 2021, 342).
-a) Nach der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, die auf die Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums gerichtet sind, weiterhin auch dann selbst geltend machen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist, die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9 a Abs. 2 WEG bezieht sich auf die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums. b) Das Recht des Wohnungseigentümers, Störungen abzuwehren, die sowohl den räumlichen Bereich seines Sondereigentums als auch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, beschränkt sich auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche; nur unter den Voraussetzungen von § 14 Abs. 3 WEG kann ein einzelner Wohnungseigentümer Ausgleich in Geld verlangen. (BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19 -; in: IWW-Abrufnummer 223802).
-Das Interesse des Klägers an der vorzeitigen Abberufung des Verwalters ist -regelmäßig – nach seinem Anteteil an dem restlichen Verwalterhonorar zu bemessen. Der Anteil an dem Verwalterhonorar ist auch für die Bestimmung der Rechtsmittelbeschwer beim Streit um die Bestellung eines neuen Verwalters maßgeblich. (BGH, Beschluss vom 25.03.2021 – V ZR 136/20 -; in: GE 12/2021, 771).
-Für den Wert der Zulässigkeit der Nichtzulassungsbeschwerde kommt es auf das einfache Interesse des Rechtsmittelführers an. Dies ist bei einem Streit um die Verwalterbestellung regelmäßig sein Anteil an diesem Verwalterhonorar. (BGH, Beschluss vom 10.03.2021 – V ZR 174/20 -; in: GE 12/2021, 772).
-Für die bereits vor dem 1. Dezemberg 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird (BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19 -; in: GE, 13/2021, 826).
-1. Beschlussersetzungsklagen, die bereits vor dem 1.12.2020 anhängig waren, sind entsprechend § 48 Abs. 5 WEG gegen die überigen Eigentümer fortzuführen, materiell ist allerdings das seit dem 1.12.2020 geltende Recht anzuwenden. 2. Die in § 20 Abs. 2 WEG aufgeführten privilegierten Maßnahmen sind abschließend, ein Split-Klimagerät fällt nicht darunter. Im Regelfall ist die Installation eines derartigen Gerätes mit einem Nachteil i. S. v. § 20 Abs. 3 WEG verbunden, wobei insoweit die bisherigen Maßstäbe zur Auslegung des Nachteilsbegriffs weiter anzuwenden sind (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 20.04.2021 – 2-13 S 133/20 -; in: GE 14/2021, 888).
-1. Beschlüsse, die auf einer Versammlung gefasst werden, zu der ein nicht ermächtigter Eigentümer eingeladen hat, sind nicht nichtig. 2. Alleine auf die nicht innerhalb der Anfechtungsfrist erfolgte Protokollversendung kann ein Wiedereinsetzungsantrag nicht mit Erfolg gestützt werden. Der Kläger muss sich vielmehr um Einsicht in die Beschluss-Sammlung oder des Protokolls bemühen (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.04.2021 – 2-13 S 87/20 -; in: GE 15/2021, 952).
-Zwar kann neben § 18 Abs. 4 WEG mit Blick auf die Informationsrechte des Wohnungseigentümers in Einzelfällen dem Wohnungseigentümer über das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hinaus auch ein Auskunftsanspruch zustehen. Dieser setzt voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021 – 2-13 S 120/20 -)
1. Klagt eine verwalterlose WEG Hausgeldansprüche gegen einen Miteigentümer ein, wird sie hierbei nur von den Eigentümern vertreten, die der Gemeinschaft, nicht als Partei im Prozess gegenüberstehen (Anschluss an Kammer, Urteil vom 11.02.2021 – 2-13 S 46/20 -). 2. Für die Wirksamkeit der Klageerhebung kommt es nicht darauf an, ob insoweit ein Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt, denn die Vertretungsmacht im Außenverhältnis – auch gegenüber dem Gericht – ist nunmehr von der Berechtigung im Innenverhältnis unabhängig. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.07.2021 – 2-13 S 5/21 -; in: GE 17/2021, 1073).
-Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (rechtsfähiger Verband) und nicht gegen den Verwalter zu richten. ( AG Wiesbaden, Beschluss vom 03.08.2021 – 91 C 2087/21 -; in: GE 18/2021, 1136).
-Sieht eine Gebührensatzung eine gesamtschuldnerische Haftung von Miteigentümern oder mehreren aus gleichem Grund Berechtigten für Gebührenschulden vor, besteht keine Verpflichtung des Satzungsgebers, hiervon die Eigentümer von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes auszunehmen und für sie eine lediglich persönliche Haftung zu begründen. (OGV Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 02.08.2021 – 6 C 11564/20 -).
-1. Für bereits vor dem 01.12.2020 anhängige wohnungseigentumsrechtliche Beschlussanfechtungsverfahren sind die Vorschriften des dritten Teils des WEG in ihrer bis zum 01.12.2020 geltenden Fassung weiter anzuwenden. Diese Beschlussanfechtungsklage muss sich deshalb auch nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten. 2. Ein gewillkürter Parteiwechsel auf Beklagtenseite nach Ablauf der Anfechtungsfrist einer ursprünglich fristwahrenden Beschlussanfechtungsklage gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu einer Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führt zur nachträglichen Fristversäumung der Anfechtungsfrist, da der bisherige richtige und auch nach dem 01.12.2020 weiterhin richtige Beklagte ausscheidet. (AG Wiesbaden, Urteil vom 12.03.2021 – 92 C 3284/20 – ).
–Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Verband) und nicht gegen den Verwalter zu richten. (AG Wiesbaden, Beschluss vom 03.08.2021 – 91 C 2087/21 -).
-Verlangt die Gemeinschaft der Wohnngseigentümer mit einer vor dem 01.12.2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer mit Bezug auf eine Benutzungsvereinbarung Unterlassung, kommt es seit dem 01.12.2020 für ihre Prozessführungsbefugnis nicht mehr darauf an, ob ein Beschluss vorliegt, mit dem die Wohnungseigentümer ihre Unterlassungsansprüche vergemeinschaftet haben. ( BHG, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19).
–Nur unter besonderen Umständen kann ein Gericht gehalten sein, der drohenden Fristversäumnis seitens der Partei entgegenzuwirken; das Gericht darf nicht sehenden Auges abwarten, bis die Partei Rechtsnachteile erleidet. Geht ein Schriftsatz so zeitig ein, dass die fristgerechte Weiterleitung an das Rechtsmittelgericht im ordentlichen Geschäftsgang ohne Weiteres erwartet werden kann, darf die Partei auch darauf vertrauen, dass er noch fristgerecht bei dem wahren Rechtsmittelgericht eingeht. (BGH, Beschluss vom 01.07.2021 – V ZB 71/20 -; in: GE 19/2021, 1203).
-1. Hat der Anfechtungskläger die Anfechtungsklage fristgerecht eingereicht und den Vorschuss gezahlt, besteht eine weitere Obliegenheit zur Kontrolle der gerichtlichen Verfahrensweise nicht, so dass eine Klage auch dann noch demnächst i.S.v. § 167 ZPO zugestellt wird, wenn die Zustellung aus Gründen, die allein in der Sphäre des Gerichts liegen, erst knapp 6 Monate nach Vorschusszahlung erfolgt (Fortführung von LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.07.2021 – 2-13 S 128/20). (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.08.2021 – 2-13 S 20/21 -; in: GE 19/2021, 1205).
-1. Wegen Wegfall des zweiten Rettungswegs kann auch nach mehr als 20 Jahren die Nutzung einer Dachgeschosswohnung untersagt werden. 2. Ein Mieter kann sich nicht auf Bestandsschutz berufen oder darauf, dass die Behörde vorrangig gegen den Grundstückseigentümer vorgehen muss. (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16.05.2019 – OVG 2 S 18.19 -; in: GE 19/2021, 1207).
– Die Beschwer eines Miteigentümers an einem Wohnungseigentum zu 1/1000, der die Kosten der Ersatzvornahme für Rückbaumaßnahmen nur anteilig tragen muss, kann auch nur anteilig nach den Kosten der Ersatzvornahme bestimmt werden. (BGH, Beschluss vom 15.07.2021 – V ZR 6/21 -; in GE: 20/2021, 1271).
-Nach der zum 01.Dezember 2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs-und Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB, die auf die Abwehr von Störungen seines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts gerichtet sind, weiterhin selbst geltend machen (Fortführung von Senat, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19, WuM 2021, 521). (BGH, Versäumnisurteil vom 01.10.2021 – V ZR 48/21 – in IWW).
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch hinsichtlich einer Tiefgarage, die unter dem Wohnhaus liegt, eine Untergemeinschaft der Stellplatzinhaber gebildet werden. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine solche Sondernutzungsgemeinschaft vor, die sich selbst verwaltet und auch eigene Instandhaltungsrücklagen bildet, werden auch nur die Mitglieder der Untergemeinschaft zur Sanierung der Garage herangezogen. (BGH, Urteil vom 12.11.2021 – V ZR 204/20 -).
-Sieht die Gemeinschaftsordnung für eine Anlage mit mehreren Wohngebäuden und einer Tiefgarage vor, dass die dort gebildeten Untergemeinschaften sich selbstständig verwalten, an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und für die Untergemeinschaften eigene Rücklagen gebildet werden sollen, ist diese Gemeinschaftsordnung dahin auszulegen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Reparaturen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden. (BGH, Urteil vom 12.11.2021 – V ZR 204/20 -).
a) Im Grundsatz können die Wohnungseigentümer ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschließen. b) Auf Dauer kann die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums aufgrund von baulichen oder bauordnungsrechtlichen Mängeln (hier: Brandschutzmängel) jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden, wenn dadurch die Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigt oder sogar ausgeschlossen wird; die Wohnungseigentümer können sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen nicht durch ein mehrheitlich verhängtes Nutzungsverbot entziehen (Fortführung von Senat, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17, GE 2018, 942 = ZflR 2018, 553 Rn. 21 f.). Zerstört i.S.v. § 22 Abs. 4 WEG a.F. (nunmehr § 22 WEG) ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist; die Sanierungspflichten der Wohnungseigentümer, die aus der Überalterung bzw. der mangelnden Instandhaltung des Gebäudes herrühren, werden durch die Vorschrift nicht begrenzt. (BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 -; in GE: 23/2021, 1498).
-Eine Entziehungsklage nach § 17 WEG n.F. kann nach Entfall des Regelbeispiels des Zahlungsverzuges (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F.) nicht mehr alleine darauf gestützt werden, dass der Wohnungseigentümer mit einer entsprechenden Forderung im Rückstand ist. Eine die Entziehung rechtfertigende Pflichtverletzung des Eigentümers liegt aber jedenfalls dann vor, wenn der Eigentümer fortlaufend in erheblicher Weise seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.10.2021 – 2-13 S 9/21 -; in GE:23/201, 1503).
-Nach der zum 01.12.2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gemäß § 1004 BGB, die auf die Abwehr von Störungen seines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts gerichtet sind, weiterhin selbst geltend machen (Fortführung von Senat, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 41/19, GE 2021, 1008 – WuM 2021, 521). (BGH, Versäumnisurteil vom 11.06.2021 – V ZR 48/21, in GE: 24/2021, 1568).
-Eine Wohnnutzung ist im Vergleich zu einer gewerblichen Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht regelmäßig als störender anzusehen. (LG Hamburg, Urteil vom 20.10.2021 – 318 S 47/20 -).
-1. Wird eine verwalterlose Gemeinschaft von einem Eigentümer verklagt, so genügt es, wenn die Zustellung an einen Wohnungseigentümer erfolgt. 2. Zu einer weiteren Prozessführung sind die übrigen Wohnungseigentümer jedoch nicht berechtigt, da die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich vertretungsbefugt sind und der klagende Eigentümer an einer Mitwirkung der Vertretung auf Beklagtenseite ausgeschlossen ist. 4. Eine verwalterlose Gemeinschaft kann keinen Verwalter bestellen, da sie nicht zur Eigentümerversammlung laden kann. 5. Es bleibt nur die Möglichkeit, ihr gem. § 57 Abs. 1 ZPO einen Prozesspfleger zu bestellen. 6. Soweit die Bestellung eines Prozesspflegers Gefahr im Verzug voraussetzt, genügt es, wenn die Verwirklichung der klägerischen Rechte ohne eine Pflegerbestellung ernstlich gefährdet. (AG Saarbrücken, Beschluss vom 20.01.2022 – 42 C 110/21 -).
–Ansprüche der Eigentümer auf Duchführung einer Eigentümerversammlung bestehen nach der WEG-Reform nur gegenüber dem Verband und nicht (mehr) gegen den Verwalter. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.11.2021 – 2-13 T 69/21 -; in GE: 1/2022, 47).
-Auch nach der WEG-Reform 2020 berechnet sich der Streitwert für die Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung nach dem Gesamtbetrag der abgerechneten Kosten. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.03.2022 – 2-09 S 45/21 (nicht rechtskräfitg).
-Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMOG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung abberufene Verwalter zuständig. Zuständig ist nach der Neufassung des WEG nunmehr die Eigentümergemeinschaft selbst, handelnd durch den neu bestellten Verwalter als Organ der Gemeinschaft. (AG Kassel, Urteil vom 11.11.2021 – 800 C 1850/21 -).
-Ein selbständiges Beweisverfahren zwischen Wohnungseigentümern ist nach der WEG-Reform im Hinblick auf bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums (nur) dann zulässig, wenn der Antragsteller eine davon ausgehende Störung im Bereich seines Sondereigentums geltend macht. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.12.2021 – 2-13 T 74/21 -; in GE: 2/2022, 107).
-a) In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend versebständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. b) Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden. (BGH, Urteil vom 12.11.2021 – V ZR 204/20 -; in GE: 3/2022, 155).
-Wird die Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts nicht bei dem in der zutreffenden Rechtsmittelbelehrung benannten, für Wohnungseigentumssachen zuständigen Landgerichts, sondern bei dem für allgemeine Zivilsachen zuständigen Landgericht eingelegt (oder umgekehrt), kann das angerufene Berufungsgericht seine Unzuständigkeit nicht „ohne Weiteres“ bzw. „leicht und einwandfrei“erkennen, und der Rechtsmittelführer kann nicht darauf vertrauen, dass das Gericht seinerseits Maßnahmen ergreifen wird, um die Fristversäumnis abzuwenden. (BGH, Beschluss vom 09.12.2021 – V ZB 12/21 -; in GE: 4/2022, 204).
-1. Auch nach neuem Recht muss die Abmahnung eines Wohnungseigentümers zur Vorbereitung eines Entziehungsbeschlusses substantiiert ausgesprochen werden. 2. Der Einleitung eines Entziehungsverfahrens muss eine vorherige Abmahnung vorausgehen, in der die beanstandeten Pflichtverletzungen konkret aufgeführt werden müssen. (AG Essen, Urteil vom 02.02.2022 – 196 C 97/21 -; in GE: 6/2022, 315).
-1. Gemäß ihrem Art. 2 Abs. 1 gilt die DSGVO auch für die nicht automatisierte Verarbeitung personenbezogener Daten, die in einem Dateisystem gespeichert sind oder werden sollen. Dabei ist ein Dateisystem jede geordnete manuelle Datensammlung. 2. Es verstößt nicht gegen die Datenschutzgrundverordnung, wenn der Verwalter mit der Tagesordnung Informationen über von Legionellen befallene Wohnungen und die Namen der Wohnungseigentümer mitteilt, wenn Zweck der Informationen die Aussprache und Beschlussfassung über weitergehende Maßnahmen einschließlich Finanzierung zur Beseitigung des Legionellenbefalls ist. (OLG München, Urteil vom 27.10.2021 – 20 U 7051/20 -; in GE: 7/2022, 365).
-1. Streitigkeiten über die Durchführung oder Unterlassung einer Eigenümerversammlung können nach der WEG-Reform nicht mehr zwischen den Eigentümern, dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat geführt werden. 2. Allerdings kann die Gemeinschaft – vertreten durch den nach § 9b WEG bestimmten Vertreter – insoweit bestehende Ansprüche wegen eines unrechtmäßigen Verwaltungshandelns gegen Eigentümer, Verwalter oder ggf. den Beiratsvorsitzenden durchsetzen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2022 – 2-13 T 85/21 -; in GE: 7/2022, 367).
–Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen. Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Bestätigung von Senat, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, GE 2021, 1370 = NZM 2021, 717 Rn. 13.19 f.). (BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21 -; in GE: 8/2022, 418).
-Auch nach der WEG-Reform 2020 berechnet sich der Streitwert für die Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung nach dem Gesamtbetrag der abgerechneten Kosten. Es ist nicht ausschlaggebend, dass der Abrechnungsbeschluss nach neuem Recht formal nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse befindet. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.03.2022 – 2-09 S 45/21 -; in GE: 8/2022, 421).
-1. Beeinträchtigen oder erschweren andere Wohnungseigentümer oder Dritte den Zugang zum Sondereigentum durch Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums, können Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche gemä § 9a Abs. 2 WEG allen durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden; das gilt auch dann, wenn die Hindernisse brandschutzrechtlich unzulässig sind (hier: Halten in einer Feuerwehrzufahrt). 2. Ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der im Widerspruch zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften eine Duldung des regelmäßigen Haltens von Lieferfahrzeugen in der auf dem Grundstück der Wohnungseigentümer befindlichen Feuerwehrzufahrt zugesagt, ist nichtig. (BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21 -; in GE: 9/2022, 480).
-Legt der Rechtsanwalt die Berufung in einer Wohnungseigentumssache aufgrund einer unrichtigen Rechtsmittelbelehrung nicht bei dem zuständigen Berufungsgericht, sondern bei dem für allgemeine Zivilsachen zuständigen Berufungsgericht ein, unterliegt er in aller Regel einem unverschuldeten Rechtsirrtum. Das gilt auch für einen Rechtsanwalt, der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist. Die Fristversäumung kann durch erneute Berufseinlegung bei dem zuständigen Berufungsgericht verbunden mit einem Wiedereinsetzungsantrag behoben werden. (BGH, Beschluss vom 24.02.2022 – V ZB 59/21 -; in GE: 10/2022, 529).
-1. Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft sind seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften als Fremdkonten anzulegen, bei denen die Eigentümergemeinschaft Kontoinhaberin und der Verwalter lediglich kontoführungsbefugt ist. 2. Die Führung des WEG-Kontos als offenes Treuhandkonto rechtfertigt – ohne vorherige Abmahnung – gleichwohl nicht die sofortige Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund. ( LG Berlin, Urteil vom 15.02.2022 – 55 S 25/21 WEG -; in GE: 10/2022, 531).
-1. Eine nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 16.10.2020 (BGBl. I 2187) am 01.12.2020 gegen „die übrigen Wohnungseigentümer“ gerichtete Beschlussmängelklage ist dahingehend auszulegen, dass sie sich gegen „die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ richtet, wenn in der Klageschrift zugleich der Verwalter als Zustellungsvertreter der beklagten Partei benannt wird. 2. Enthält die Klageschrift eine objektiv unrichtige, aber auslegungsfähige Bezeichnung des Klagegegners, kann sie die Anfechtungsfristen des § 45 WEG wahren. 3. Die fehlerhafte Parteibezeichnung ist durch Berichtigung des Rubrums zu beheben. Es bedarf keines förmlichen Parteiwechsels. (LG Berlin, Urteil vom 22.03.2022 – 55 S 37/21 -; in GE: 11/2022, 587).
-Der Streitwert für wohnungseigentumsrechtliche Beschlussklagen entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer; das gilt auch für einen gemäß § 49 GKG in der seit dem 01.12.202 geltenden Fassung festgesetzten Streitwert. (BGH, Beschluss vom 24.03.2022 – V ZR 149/21 -; in: GE 12/2022, 645).
-Werden in der Klageschrift zunächst die übrigen Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, als Beklagte genannt, ist eine Rubrumsberichtigung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Ablauf der Antragsfrist nicht möglich und führt zur Abweisung der Klage. (AG Mitte, Urteil vom 19.04.2022 – 22 C 36/21 WEG -; in GE: 14/2022, 748.)
-Werden in einem Prozess gegen eine verwalterlose Gemeinschaft die den Verband vertretenden nicht klagenden Eigentümer von einem Rechtsanwalt vertreten, führt dies nicht zwingend zu einem Mandatsverhältnis des Rechtsanwaltes mit der GdWE. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.07.2022 – 2-13 T 32/22 -; in GE: 18/2022, 963).
-Wird eine Beschlussersetzungsklage entgegen § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer erhoben, muss ein gewillkürter Parteiwechsel auf Beklagtenseite vorgenommen werden; andernfalls ist die Klage als unzulässig abzuweisen. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, führt der Ausschluss des oder der klagenden Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren von der nach § 9 b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft in diesem Prozess durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinen Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den Verband im Prozess allein. (BGH, Versäumnisurteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21 -; in GE: 17/2022, 910).
-Gibt die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vor, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung (Fortführung von Senat, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, GE 2018, 651 = NJW-RR 2018, 1227 Rn.9). (BGH, Urteil vom 15.07.2022 – V ZR 127/21 -; in GE: 17/2022, 915).
-1. Gibt die Klägerin ohne nachvollziehbaren Grund ihre Anschrift nicht an, sondern beschränkt sich auf die Angabe eines Dienstleistungsunternehmens, welches Post an sie weiterleitet, ist die Klage unzulässig. 2. Der Verlust der Prozessführungsbefugnis in Störungsabwehrklagen, die vor dem 01.12.2020 erhoben worden sind, durch eine Erklärung des Verwalters über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft, begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.10.2022 – 2-13 S 95/21 -).
– Streitigkeiten über den Gegenstand, den Inhalt und den Umfang des Sondereigentums sind vor dem Prozeßgericht auszutragen (BGH, Urteil vom 30.06.1995, V ZR 118/94).
-Für den Streitwert der Anfechtung von Abrechnungsbeschlüssen nach § 28 Abs. 2 WEG n.F. ist weiter die bisherige Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 09.02.2017 – VZR 188/16) heranzuziehen, wonach der Nennbetrag der Jahresabrechnung für das Gesamtinteresse und der auf den Kläger entfallende Anteil als Einzelinteresse maßgeblich ist. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 08.08.2022 – 2-13 S 35/22 -; in GE: 20/2022, 1061).
–Wohnungseigentümer, die den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Spitzboden eigenmächtig und unerlaubt ausbauen, sind zum Rückbau verpflichtet, unabhängig davon, ob die Baumaßnahmen mangelfrei ausgeführt worden sind und die Statik des Hauses beeinflusst haben. Die bloße Zustimmung des Verwalters zu den Umbaumaßnahmen schließt diese Ansprüche der Gemeinschaft nicht aus. (LG Berlin, Urteil vom 25.08.2022 – 85 S 16/21 WEG -; in GE: 20/2022, 1062).
-1. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichtete Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21, juris). 2. In einer verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf die Erhebung einer gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichteten Klage auf anteilige Zahlung einer beschlossenen Sonderumlage keiner auf die Klageerhebung bezogenen Beschlussfassung. 3. Erhebt der Verwalter im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis, die die Befugnnis zur Klageehebung betreffen, jedenfalls im Grundsatz nicht zu überprüfen.( BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 180/21 -; in GE: 21/2022, 1160).
–Kommt es für die Frage, ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf eine umstrittene und höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfrage an (hier: Verteilung des Selbstbehalts in einer verbundenen Gebäudeversicherung), ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Ein solcher Beschluss kann mit einer Beschlussersetzungsklage gerichtlich erzwungen werden. a) Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden an dem Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise- an dem Sondereigentum entstanden ist. b) Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine von dem allgemeinen Umlageschlüssel abweichende Verteilung des Selbstbehalts beschließen. c) Ein auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestützter Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Anpassung der Kostenverteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten ist nur dann gegeben, wenn zugleich die in § 10 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen vorliegen (Fortführung von Senat, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09, GE 2010, 552 = BGHZ 184, 88 Rn. 27). Dies gilt auch bei der Verteilung eines in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarten Selbstbehalts. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 -. in GE: 22/2022, 1214).
-1. Das Grundbuchamt hat im Eintragungsverfahren nach den §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 7 Abs. 1 Satz 2 WEG die Sondereigentumsfähigkeit der gewünschten Räume bzw. Freiflächen unter Beachtung des Bestimmtheitsgrundsatzes zu prüfen. 2. Dient die Heizungsanlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Sondereigentumseinheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft, ist sie gem. § 5 Abs. 2 WEG grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum. In diesem Fall dient grundsätzlich auch der Raum, in dem sich diese Heizungsanlage befindet, dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und muss gleichfalls gemeinschaftliches Eigentum sein. 3. Zur Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen das Grundbuchamt im Eintragungsverfahren vom Vorliegen einer Ausnahme von diesem Grundsatz (Ziffer 2) ausgehen kann. (OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.05.2022 – 20 W 292/20 -).
-1. Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum (hier: Nachbesserung nach § 439 Abs. 1 BGB) unterfallen nicht der Ausübungsbefugnis gem. § 9 a Abs. 2 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann solche Rechte auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; die Kompetenz für einen solchen Beschluss folgt aus § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG: 2. Die vom Verkäufer wegen eines Altlastenverdachts gem. § 439 Abs. 1 BGB geschuldete Nachbesserung umfasst zunächst nur die Ausräumung des Verdachts durch Aufklärungsmaßnahmen. Die Beseitigung von Altlasten kann der Käufer erst dann verlangen, wenn sich der Verdacht bestätigt. 3. Eine von der üblichen Beschaffenheit abweichende Belastung eines Grundstücks mit Schadstoffen ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn nach öffentlich-rechtlichen Kriterien eine schädliche Bodenveränderung oder eine Altlast im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes vorliegt. 4. Verschweigt der Verkäufer arglistig einen ihm bekannten Altlastenverdacht und bestätigt sich später der Verdacht, handelt er in aller Regel auch im Hinblick auf die tatsächlich vorhandenen Altlasten arglistig. 5. Der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung hat nach § 439 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf volle Nacherfüllung in Bezug auf Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums und nicht nnur auf die Quote des Miteigentumsanteils beschränkten Anspruch auf Freistellung von den Mängelbeseitigungskosten (Fortführung von Senat, IMR 2020, 253). (BGH, Urteil vom 11.11.2022 – V ZR 213/21 -).
-1. Die Kündigungsfrist nach § 577 a BGB beginnt mit der erstmaligen Veräußerung des zu Wohnungseigentum umgewandelten Mietobjekts. 2. Wird die Aufteilung nach dem WEG später geändert und das Sondereigentum an der Mietwohnung mit einem veränderten Miteigentumsanteil erneut veräußert, wird eine neue Kündigungssperrfrist in Gang gesetzt. (LG Berlin, Urteil vom 26.10.2022 – 66 S 249/21 -; in GE: 1/2023, 43).
–Auch in verwalterlosen Zweiergemeinschaften kann der einzelne Eigentümer den Anspruch für den Verband auf Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums nach Inkrafttreten des WEMoG nicht direkt geltend machen. (LG Karlsruhe, Urteil vom 06.12.2022 – 11 S 135/21 – (nicht rechtskräftig;Rev: BGH, Az V ZR 6/23).
-Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abgrenzung zu Senat, IMR 2018, 332 ) ( BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21 -).
-1. Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder Wohnungseigentümer gemä § 21 Abs. 4 WEG – unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlng dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters kann der Anspruch gemäß § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden. (Rn. 18). 2. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnungt dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen. (Rn. 19). 3. Die Weigerung des Verwalters ist pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme erfordert (Rn. 19). (OLG Frankfurt – Beschluss vom 18.08.2008 – 20 W 426/05 -).
-Ansprüche, die sich darauf stützen, dass eine Ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Eigentümern gerichtlich erzwungen werden soll, sind gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Leistungsansprüche gegen den Verwalter, als Organ der Gemeinschaft, sind damit nach dem neuen Recht in jedem Falle ausgeschlossen (AG Hannover, Urteil vom 23.03.2021 – 483 C 13214/20). Demzufolge sind Klagen um die Durchführung oder Nichtdurchführung einer Eigentümerversammlung nach neuem Recht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten (AG Wiesbaden, Beschluss vom 03.08.2021 – 91 C 2087/21). (Rn.10). (LG Frankfurt, Beschluss vom 17.11.2021 – 2-13 T 69/21 – ).
Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn. 15). (BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21 -).
-Auch nach der WEG-Reform 2020 ist das Interesse aller Wohnungseigentümer für die Anfechtung des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich nach dem Gesamtbetrag der abgerechneten Kosten (Abrechnungssumme), das Einzelinteresse des Klägers nach dem Gesamtbetrag der gegenüber ihm abgerechneten Kosten zu bemessen. (LG Düsseldorf, Beschluss vom 28.09.2022 – 25 T 182/22 -).
-1. Seit dem 01.12.2020 trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen. 2. Eine Beschlussfassung ist grundsätzlich nicht i. S. d. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG notwendig, wenn die Wohnungseigentümer bereits einen Beschluss gefasst haben (BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21 -; IMR 2023, 106).
–Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn. 15). ( BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21 -; in GE 4/2023, 195).
-1. Das Sondereigentum gemäß § 3 As. 2 WEG in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung kann auf einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, wie z.B. Gartenflächen, erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. 2. Die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung bzw. der Räume wird grundsätzlich vermutet, insbesondere bei – wie hier – Verbindung einer Wohnung mit einem Garten. 3. Eine Prüfung durch das Grundbuchamt hat nur bei konkreten anderweitigen Anhaltspunkten zu erfolgen. (OLG Rostock, Beschluss vom 24.10.2022 – 3 W 82/22 -; in GE 4/2023, 200).
–Streitigkeiten über Durchführung oder Unterlassung einer Eigentümerversammlung können nicht mehr direkt zwischen Eigentümern, Verwalter und/oder Verwaltungsbeirat geführt werden. Die Gemeinschaft – vertreten durch den nach § 9b WEG bestimmten Vertreter – kann Ansprüche wegen unrechtsmäßigen Verwaltungshandelns gegen ihre Organe/Organverwalter durchsetzen; darauf besteht unter Umständen ein Anspruch. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 24.02.2022 – 2-13 T 85/21 -).
– Wird ein nach Inkrafttreten des Wohungseigentumsmodernisierungsgesetzes gefasster Abrechnungsbeschluss gemäß § 28 Abs.2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung. Das für die Berechnung der Grenzen des § 49 Satz 2 GKG maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung. (Fortführung von Senat, Beschluss vom 09.02.2017 – VZR 188/16, GE 2017, 843 = ZWE 2017, 331 Rn 8 ff.). (BGH, Urteil vom 24.02.2023 – V ZR 152/22 – ; in GE, 10/2023, 503)
-Der eine private Ladestation betreibende Wohnungseigentümer muss die Eintragung des Elektroinstallateurs in das Netzverzeichnis der Bundesnetzagentur betreiben und die wesentlichen Versicherungsbedingungen aushandeln. (LG Frankfurt/ Main, Urteil vom 22.12.2022 – 2-09 S 31/22 – ; in: GE, 7/2023, 355)
– 1. Ein Beschluss über ein Verbot der Hundehaltung, der neben einer Ausnahme für die in der Anlage vorhandenen Tiere vorsieht, dass im Einzelfall die Gemeinschaft durch Beschluss die Hundehaltung gestatten kann, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Es ist nicht erforderlich, dass in dem Beschluss über das Hundehaltungsverbot bereits die Kriterien angeführt werden, unter denen in Zukunft im Einzelfall die Hundehaltung genehmigt wird. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.03.2023 – 2-13 S 89/21 – ; in: GE, 8/2023, 403)
-Macht ein Wohnugseigentümer nicht freiwillig bauliche Veränderungen an der Wohnung rückgängig, kann er durch Zwangsgeld, ersatzweise Erzwingungshaft, vom Vollstreckungsgericht dazu angehalten werden. Dies gilt auch, wenn der verpflichtete Wohnungseigentümer die Wohnung Dritten überlassen hat. (AG Schöneberg, Beschluss vom 13.02.2023 – 771 C 22/19 – ; in GE, 8/2023, 408)
-Bei einer Klage auf Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung beträgt das für die Streitwertberechnung heranzuziehende Gesamtinteresse regelmäßig 25 % des Wertes der begehrten Beschlüsse. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 2. Februar 2023 – 2-13 T 3/23 – ; in: GE, 9/2023, 460)
–Auch nach der WEG- Reform können die Eigentümer Ansprüche auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen und damit verbundene Schadensersatzansprüche individuell geltend machen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.Mai 2023 – 2- 13 T 33/23 – ; in GE, 11/2023, 552)
-Wird ein nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes gefasster Abrechnungsbeschluss gemäß § 28 Abs. 2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung. Das für die Berechnung der Grenzen des § 49 Satz 2 GKG maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung. (Fortführung von Senat, Beschluss vom 9. Februar 2017 – V ZR 188/16 , ZWE 2017 , 331 Rn. 8 ff.) (BGH, Urteil vom 24.02.2023 – V ZR 152/22 – )
–Beantragt ein Wohnungseigentümer weniger als 3 Wochen vor der angesetzten Eigentümerversammlung bei Gericht, der Eigentümergemeinschaft aufzugeben, in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung bereits Monate vorher dem Verwalter mitgeteilte TOPs (u.a. Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags) aufzunehmen, so fehlt es schon am Verfügungsanspruch, da die Ladungsfrist von 3 Wochen nicht mehr eingehalten werden kann. (AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022 – 14 C 299/22 – )
-1. Ein Eigentümer, der sich Geruchsbelästigungen durch Grillen ausgesetzt fühlt, kann selbst gegen das Grillen vorgehen. 2. Kommt es durch das Grillen zu Rauch- und Geruchsbelästigungen, ist die Anzahl des Grillens auf maximal viermal im Monat zu beschränken, wobei auch nicht an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen gegrillt werden darf. 3. Zwar sind isolierte Drittwiderklage gegen einen bislang nicht am Prozess beteiligten Dritten grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme besteht nach dem Zweck der Widerklage, die Vervielfältigung und Zersplitterung von Prozessen zu vermeiden und eine gemeinsame Verhandlung und Entscheidung über zusammengehörige Ansprüche zu ermöglichen, jedoch in den Fällen, in denen die geltend gemachten Ansprüche tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft sind und keine schutzwürdigen Interessen des Drittwiderbeklagten verletzt werden. (LG München I, Urteil vom 01.03.2023 – 1 S 7620/22 WEG)
-1. Auf Entschädigung nach dem §§ 19, 21 AGG kann nicht nur die Partei des abzuschließenden Schuldverhältnisses in Anspruch genommem werden, sondern auch derjenige, der die Benachteiligung getätigt hat bzw. dem sie zuzurechnen ist, dies kann auch ein Hausverwalter oder Makler sein. 2. Bei der Feststellung einer Benachteiligung aus Gründen der ethnischen Herkunft gelten die Darlegungs- und Beweislastregeln des § 22 AGG. Ein Betroffener muss lediglich Indizien darlegen, aus denen sich ein Verstoß nach den Vorschriften des AGG ergibt. Es ist dann eine Sache des Gegners, das Fehlen eines solchen Verstoßes zu beweisen. 3. Eine Nichtreaktion der Hausverwaltung auf eine Anfrage des Betroffenen und ein von ihm durchgeführtes sog. Testing, woraufhin unter Verwendung eines deutschklingenden Namens eine Reaktion auf eine weitere Anfrage erfolgt, sind hinreichende Indizien für eine Diskriminierung. (LG Essen, Beschluss vom 18.05.2022 – 10 S 6/22)
-1. Für die in § 9a Abs. 2 WEG n.F. genannten Rechte und Pflichten besteht seit Inkrafttreten der Neuregelung stets eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft. 2. Dieser ausschließlichen Ausübungszuständigkeit der Gemeinschaft nach § 9a Abs. 3 WEG n.F. unterfallen insbesondere Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums. Davon umfasst sind auch Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums und Wiederherstellung des vorherigen Zustands. 3. Für die bereits vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte geltend macht, über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird. 4. Der Verwalter muss demnach dem Gericht einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft mitteilen. Ob dies auch den Tatsachen entspricht, ist allein für das interne Verhältnis der Verwalterin gegenüber den Eigentümern von Bedeutung. 5. Das Interesse im Zusammenhang mit der Anfechtung eines Beschlusses, durch den einem Verwalter Entlastung erteilt wurde, kann bei Fehlen besonderer Anhaltspunkte mit einem Wert von 1.000 Euro bemessen werden. 6. Bei Klagen auf Beseitigung einer baulichen Veränderung bemisst sich der Streitwert nach dem (hälftigen) klägerischen Interesse an der Beseitigung und dem (hälftigen) Interesse des beklagten Eigentümers, keinen Rückbau vornehmen zu müssen. (LG Itzehoe, Urteil vom 02.07.2021 – 11 S 41/20)
-Bei einer Klage auf Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung beträgt das für die Streitwertberechnung heranzuziehende Gesamtinteresse regelmäßig 25 % des Werts der begehrten Beschlüsse. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.02.2023 – 2-13 T 3/23)
-1. Ein Anspruch auf Beschlussumsetzung besteht nach der WEG-Reform nur noch gegenüber dem Verband und nicht mehr gegen den Verwalter. 2. Ein Verfügungsgrund für einstweiligen Rechtsschutz auf Beschlussumsetzung besteht noch nicht, wenn der Eigentümer durch die Nichtumsetzung des Beschlusses nur wirtschaftliche Nachteile erleidet. (AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 26.08.2022 – 980b C 19/22 WEG)
-Eine Beschlusskompetenz, in einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wohnungseigentümer zur Beschlussumsetzung gegenüber Dritten zu ermächtigen, besteht seit dem 01.12.2020 nicht mehr. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.02.2023 – 2-13 S 79/22)
-1. Wird ein nach Inkrafttreten des Wohnungseigentümermodernisierungsgesetzes gefasster Abrechnungsbeschluss gem. § 28 Abs. 2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung. 2. Das für die Berechnung der Grenzen des § 49 Satz 2 GKG maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung. (BGH, Urteil vom 24.02.2023 – V ZR 152/22)
-1. Aus einem wirksamen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ist ein Wohnungseigentümer dann verpflichtet, wenn die Forderung während der Dauer seiner Mitgliegschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft fällig wird. 2. Solange der Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wird, ist er gültig und begründet die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers. 3. Das Verfahren über eine Zahlungsklage ist nicht wegen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auszusetzen. 4. Das Gericht hat bei einer Hausgeldklage die Befugnis des Verwalters zur Klageerhebung nicht zu überprüfen. 5. Die Klage auf Zahlung von Vorschuss i.H.v. rund 50.000 Euro wird in der Regel nicht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG unterfallen. 6. Das Gericht muss prüfen, ob ein Wohnungseigentümer aus einem wirksamen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG verpflichtet ist. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 180/21 -)
-1. In einer verwalterlosen Gemeinschaft bedarf die Erhebung einer gegen einen Wohnungseigentümer gerichteten Vorschussklage keiner auf die Klageerhebung bezogenen Beschlussfassung. 2. Erhebt der Verwalter im Namen der Gemeinschaft der Wohnugseigentümer Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis, die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, jedenfalls im Grundsatz nicht zu überprüfen. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 180/21 -)
-Bei Anfechtungen eines (kupierten) Beschlusses (nur) über die Anpassung von Vorschüssen bzw. die Einforderung von Nachschüssen i.S.d. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG bestimmt sich das Einzelinteresse des klagenden Wohnungseigentümers i.S.d. § 49 Satz 2 GKG auch weiterhin nach der gesamten „Abrechnungssumme“. (LG Köln, Beschluss vom 13.06.2022 – 29 T 44/22 -)
-1. Ist eine Position der Jahresabrechnung – hier Heizkosten – fehlerhaft, ist nunmehr die gesamte Jahresabrechnung für ungültig zu erklären. 2. Der Streitwert für die Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses bemisst sich nach dem Wert der im Streit stehenden Positionen. (LG München I, Urteil vom 18.05.2022 – 1 S 2338/22 – )
-1. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. 2. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er die Gemeinschaft allein. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 180/21 – )
-Kommt es für die Frage, ob eine Verwaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf eine umstrittene und höchstrichterlich ungeklärte Rechtsfrage an (hier: Verteilung des Selbstbehalts in einer verbundenen Gebäudeversicherung), ist die Gemeinschaft der Wohnugseigentümer berechtigt, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Ein solcher Beschluss kann mit einer Beschlussersetzungsklage gerichtlich erzwungen werden. (BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21 – )
-Erhält eine Gemeinschaftsordnung aus der Zeit vor dem 30.11.2020 (hier: 1997) folgende Regelung zur Beschlussfähigkeit „… wenn sowohl mehr als die Hälfte der Miteigentümer als auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind“, so gilt diese Regelung trotz der gegenteiligen Vermutumg in § 47 WEG fort, weil es sich um eine deutliche Verschärfung gegenüber dem damaligen WEG- Recht handelt. (AG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.10.2022 – 33 C 1230/22 -)
-1. Die Errichtung eines Schuppens auf einem zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteil stellt eine bauliche Veränderung voon Gemeinschaftseigentum dar, weil es hierdurch dauerhaft umgestaltet wird. 2. Das Sondernutzungsrecht umfasst die gärtnerische Nutzung, nicht aber bauliche Veränderungen. 3. Ein Schweigen begründet keine Zustimmung. 4. Die Errichtung eines Fahrradstands ist ebenfalls eine bauliche Veränderung. (LG Dortmund, Urteil vom 28.03.2023 – 1 S 52/21 -)
-1. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss herbeizuführen. 2. Die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs bei nicht gestatteten baulichen Veränderungen ist nicht treuwidrig. Dieser Unterlassungsanspruch wird seit dem 01.12.2020 durch die Wohnugseigentümergemeinschaft ausgeübt. (BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22 -)
-Wird die Löschung einer Grunddienstbarkeit begehrt, die zu Gunsten eines in Wohneigentum aufgeteilten Grundstücks besteht, so ist die auf § 894 BGB gestützte Klage gegen die Wohnungseigentümer als (gemeinschaftlich) Berechtigte zu richten; nur wenn es sich um Verwaltungsvermögen, d.h. um eine im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehendes Grundstück handelt, ist dies die richtige Beklagte. (BGH, Urteil vom 20.01.2023 – V ZR 65/22 -)
-1. Lässt ein Mieter bei einem Aufenthalt im Keller den Schlüssel von außen in der Kellertür stecken, handelt er fahrlässig, weil so Fremden der Zugriff auf den Schlüssel ermöglicht wird. Die verkehrsübliche Sorgfalt gebietet es, einen Schlüssel sorgsam zu verwahren. Die Unannehmlichkeit, die damit verbunden ist, den Schlüssel in den Keller mitzunehmen und ihn dann zum Absperren erneut einstecken zu müssen, ist dabei auch nicht so erheblich, dass dies die Inkaufnahme des Risikos rechtfertigt und das Steckenlassen der verkehrsüblichen Sorgfalt entsprechen würde. 2. Die Schutz- und Obhutspflichten des Wohnungseigentümers erstrecken sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen; der vermietende Eigentümer haftet insoweit auch für die Verletzung der verkehrsüblichen Sorgfalt durch seinen Mieter. 3. Wird im Zuge eines Schlüsselverlustes eine alte Schließanlage durch eine bessere neue ersetzt, die zu einer Wertsteigerung und einer messbaren Vermögensvermehrung führt, ist bei der Ermittlung des Schadensersatzanspruchs ein Vorteilsausgleich anzusetzen. (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.04.2023 – 10 U 100/22 – )
-1. Hat ein Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung die vorübergehende Aussetzung eines Beschlusses erwirkt, so können die übrigen Wohnungseigentümer, gegen die die einstweilige Verfügung unter der Geltung des bis zum 30. November 2020 anwendbaren Rechts ergangen ist, den der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Beschlussaussetzung entstandenen Schaden aufgrund eines Anspruchs aus § 945 ZPO im Wege der Drittschadensliquidation ersetzt verlangen. 2. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentümermodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 ist eine auf Suspendierung eines Wohnungseigentümerbeschlusses abzielende einstweilige Verfügung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Damit ist diese auch selbst Inhaberin eines Anspruchs aus § 945 ZPO. 3. Ein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, dass der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem im Innenverhältnis unter ihnen geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt wird. (BGH, Urteil vom 21.04.2023 – V ZR 86/22 – )
-Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahr 2001 die „Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ vorsieht. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.06.2023 – 2 – 13 S 92/22 – )
-1. Ein Gebäudeversicherungsvertrag bezüglich eines WEG- Gebäudes kann von dem WEG- Verwalter als Versicherung für fremde Rechnung abgeschlossen werden, wodurch in Streitfällen nur der Verwalter prozessführungsbefugt ist. 2. Für den Gebäudeversicherer besteht ein Interesse daran, nicht mit anderen Personen als dem Verwalter als Versicherungsnehmer verhandeln zu müssen. (LG Ingolstadt, Endurteil vom 14.02.2023 – 21 O 3045/21 -; in: GE, 16/2023, 808)
–Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme und wird der Beschluss angefochten, richtet sich das Gesamtinteresse nach den voraussichtlichen Gesamtkosten der Maßnahme. Diese Grundsätze gelten auch für die Anfechtung eines Grundlagenbeschlusses über die Erhaltungsmaßnahme. (BGH, Beschluss vom 15.06.2023 – V ZR 222/22 – )
-1. Grundsätzlich kann nur ein vor Fristablauf eingegangener, mit einer Unterschrift versehener Schriftsatz die Frist zur Begründung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage wahren. 2. Die Wahrung der Begründungsfrist der Anfechtungsklage unterliegt nicht der Parteidisposition, sondern ist von Amts wegen im Freibeweisverfahren zu prüfen. (BGH, Urteil vom 23.06.2023 – V ZR 28/22 – )
-Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat nichts daran geändert, dass der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums beträgt. (BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22 – )
-1. Die Schutz- und Obhutspflichten des Wohnungseigentümers erstrecken sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen. 2. Ein Wohnungseigentümer haftet den übrigen Miteigentümern auch für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter. 3. Im Grundsatz kann jedenfalls bei einer älteren Anlage die Abnutzung einer Schließanlage auf der einen Seite mit etwa 4% bis 5% pro Jahr unter Einschluss der Abnutzung der Sachsubstanz bemessen werden, auf der anderen Seite aber, solange die Anlage noch funktionsfähig ist und ihr eine Sicherungsfunktion zukommt, erreicht die Abnutzung auch nicht 100%. (OLG Brandenburg, Urteil vom 27.04.2023 – 10 U 100/22 – )
-Eine im Sondernutzungsbereich nur einer Wohnung stehende 70 cm hohe Gabionenwand, verkleidet mit einer max. 1,80 m hohen Sichtschutzwand aus Holz stellt keine grundlegende Umgestaltung und keine billige Benachteiligung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG dar. (LG München I, Urteil vom 22.09.2022 – 36 S 613/22 WEG – )
-Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt gem. § 9b Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber die Wohnungseigentümer selbst. Für die Eintragung oder Änderung einer Dienstbarkeit ist daher die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich. Eine Bevollmächtigung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welcher zugleich der Verfahrensbevollmächtigte der Eigentümer ist, muss von allen Eigentümern in der nach § 29 Abs. 1 GBO erforderlichen Form erfolgen. (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 11.01.2023 – 14 W 59/22 – )
-1. Mieteigentumsanteile können isoliert innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Auflassung übertragen werden. 2.Bei einer Vergrößerung des Miteigentumsanteils erstrecken sich die auf dem Miteigentumsanteil lastenden Grundpfandrechte kraft Gesetzes auf den hinzukommenden Miteigentumsanteil. (OLG Hamm, Beschluss vom 29.11.2022 – 15 W 271/22 – )
-Besteht in einer Gemeinschaft Streit über die Zuordnung von Räumen zum Gemeinschaftseigentum, ist im reformierten Wohnungseigentümergesetz eine Auseinandersetzung der Eigentümer untereinander unzulässig. Die Ansprüche auf Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftseigentums kann nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Dabei umfasst die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG auch denkbare Ansprüche auf außerhalb des Wohnungseigentümergesetzes liegender Grundlage, wie etwa der § 985 BGB, und erstreckt sich auch auf Besitzschutzansprüche, wie etwa § 861 BGB (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 – 2-13 S 116/22 – )
-1. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. 2. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde. (BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22 – )
– a) Werden in einer nach dem 30.11.2020 bei Gericht eingegangenen Beschlussmängelklage entgegen § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte bezeichnet, kann die Klage nur dann als gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet zu verstehen sein, wenn sich ein entsprechender Wille zweifelsfrei aus dem übrigen Inhalt der Klageschrift ergibt. Für eine solche Annahme genügt nicht bereits die Nennung des Verwalters im Anschluss an die Parteibezeichnung. b) Eine Beschlussanfechtungsklage, die nach dem 30.11.2020 eingeht und gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist, wahrt die Klagefrist gemäß § 45 Satz 1 WEG nicht; eine Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gemäß § 45 Satz 1 WEG i.V.m. §§ 233 ff. ZPO kommt bei einer anwaltlich vertretenen Partei nicht in Betracht. (BGH, Urteil vom 31.01.2023 – V ZR 43/22 – ; in: GE, 6/2023, 302)
-1. Der Klageantrag auf Einsichtgewährung in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG) muss die begehrten Unterlagen hinreichend vollstreckungsfähig bezeichnen, da die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher gemäß § 883 ZPO erfolgt. 2. Besteht Streit über die Existenz von Unterlagen, kommt der GdWE eine sekundäre Darlegungslast zu, wenn der Kläger hinreichende tatsächliche Anhaltspunkte für das Vorhandensein der Unterlagen vorträgt. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.02.2023 – 2-13 S 39/22 -; in: GE, 6/2023, 307)
-Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die „Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer“ vorsieht. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15. Juni 2023 – 2-13 S 92/22 – ; in: GE, 14/2023, 707)
-Eine GdWE darf einen Rechtsanwalt am Ort des Sitzes ihres Verwalters beauftragen, insoweit dem Rechtsanwalt entstehende Reisekosten zum Gerichtstermin sind notwendig i.S.v. § 91 ZPO. (LG Franlfurt/Main, Beschluss vom 9.5.2023 – 2-13 T 20/23 -; in: GE, 15/2023. 755)
–Alleine die Möglichkeit, für eine Wohneinheit einen um 15 % höheren Verkaufspreis zu erzielen, führt nicht dazu, dass der Eigentümer einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend hat, dass seine Teileigentumseinheit in Wohneigentum (rück-) umgewandelt wird. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.6.2023 – 2-13 S 72/22 -; in: GE, 15/2023, 756)
-1. Die (Intensiv-) Pflege eines Menschen bis zu seinem Lebensende in den eigenen vier Wänden einer Eigentumswohnanlage nimmt dieser nicht den Nutzungscharakter zu Wohnzwecken und ist daher von jedem Miteigentümer grundsätzlich hinzunehmen. 2. Anders ist dies bei typisierender Betrachtungsweise jedoch zu beurteilen, wenn eine Vielzahl von Pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung in Wohneinheiten untergebracht werden soll, insbesondere wenn sich solchen Beeinträchtigungen ergeben, die dem Betrieb einer Krankenstation nahekommen. (LG Berlin, Urteil vom 18.10.2022 – 55 S 124/21 WEG -; in: GE, 15/2023, 757)
-Der Streitwert für den Antrag, den Wohnungseigentümer auf künftige Zahlung des aktuellen Hausgeldes bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan zu verpflichten, bemisst sich nicht nach dem 3,5fachen Jahresbetrag des aktuell geschuldeten Hausgeldes, maximal ist ein Jahresbetrag anzusetzen. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.5.2023 – 2-13 T 25/23 -; in: GE, 15/2023, 760)
-Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme und wird der Beschluss angefochten, richtet sich das Gesamtinteresse nach den voraussichtlichen Gesamtkosten der Maßnahme. Diese Grundsätze gelten auch für die Anfechtung eines Grundlagenbeschlusses über die Erhaltungsmaßnahme. (BGH, Beschluss vom 15.6.2023 – V ZR 222/22 -; in: GE, 17/2023, 859)
-Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Erhöhung der jährlichen Instandhaltungsrücklage betrifft wiederkehrende Leistungen, die alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrem Anteil zu tragen haben, weshalb sich auch die Beschwer nach § 9 ZPO richtet, also nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag. (BGH, Beschluss vom 30.3.2023 – V ZR 132/22 -; in: GE, 17/2023, 859)
-1. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten; dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde. 2. Das WEMoG hat nichts daran geändert, dass der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums in der Regel 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums beträgt . (BHG, Urteil vom 21.7.2023 – V ZR 90/22 -; in: GE, 18/2023, 906)
–Verzögerungen im Zustellungsverfahren, die durch eine Fehlerhafte Sachbehandlung des Gerichts verursacht sind, sind dem Zustellungsbetreiber nicht zuzurechnen; das gilt auch dann, wenn der fehlerhaften Sachbehandlung des Gerichts eine der Parteien zuzurechnende Verzögerung (hier: fehlerhafte Angabe der Zustellanschrift) vorausgegangen ist. (BGH, Urteil vom 21.7.2023 – V ZR 215/21 -; in: GE, 19/2023, 962)
-1. Grundsätzlich kann nur ein vor Fristablauf eingegangener, mit einer Unterschrift versehener Schriftsatz die Frist zur Begründung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage wahren. 2. Die Wahrung der Begründungsfrist der Anfechtungsklage unterliegt nicht der Parteidisposition, sondern ist von Amts wegen zu prüfen. 3. Ob die Frist zur Begründung der Anfechtungsklage gewahrt ist, kann das Gericht im Freibeweisverfahren klären. (BGH, Urteil vom 23.7.2023 – V ZR 28/22 -; in: GE, 19/2023, 966)
-Nimmt ein Wohnungseigentümer einen anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Schadensersatz wegen einer Äußerung in Anspruch, handelt es sich nur dann um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit i.S.d. § 43 Nr. 1 WEG a.F. (bzw. § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG), wenn die Äußerung in einer Eigentümerversammlung oder Beiratssitzung getätigt wurde. Dies gilt unabhängig von Inhalt und Anlass der Äußerung. (BGH, Urteil vom 22.9.2023 – V ZR 254/22 -; in: GE, 22/2023, 1155)
-Besteht in einer Gemeinschaft Streit über die Zuordnung von Räumen zum Gemeinschaftseigentum, ist im reformierten Wohnungseigentumsrecht eine Auseinandersetzung der Eigentümer untereinander unzulässig. Die Ansprüche auf Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftseigentums kann nur noch die GdWE geltend machen. Dabei umfasst die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG auch denkbare Ansprüche auf außerhalb des Wohnungseigentümergesetzes liegender Grundlage, wie etwa der § 985 BGB, und erstreckt sich auch auf Besitzschutzansprüche, wie etwa § 861 BGB. (LF Frankfurt/Main, Urteil vom 7.9.2023 – 2- 13 S 116/22 -; in: GE, 21/2023, 1100)
-1. Die Klage auf Feststellung, dass an einer Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht, ist gegen die GdWE zu richten, wenn diese die Fläche – hier durch die Errichtung eines Weges – als Gemeinschaftseigentum nutzt. 2. Ändert der Kläger seine in erster Instanz gegen die übrigen Eigentümer erhobene Feststellungsklage in der Berufungsinstanz, ist die Verweigerung der Zustimmung der Beklagten rechtsmissbräuchlich. Ob die Parteiänderung dabei voraussetzt, dass sie erst nach Einlegung und Begründung einer zulässigen Berufung gegen die in der ersten Instanz verklagten übrigen Eigentümer erfolgt, ist zweifelhaft, hier aber nicht entscheidungserheblich. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 7.9.2023 – 2-13 S 130/22 -; in: GE, 21/2023, 1101)
-Weist das Urteil als Kostenschuldner eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus, können Kosten auch nur gegen diese festgesetzt werden und nicht gegen die Wohnungseigentümer. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.9.2023 – 2-13 T 568/23 -; in: GE, 23/2023, 1201)
-Erfolgte die behauptete Pflichtverletzung vor dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020, findet auf den Schadensersatzanspruch auch dann das vor diesem Zeitpunkt geltende materielle Recht Anwendung, wenn sich die Schadensentwicklung auch nach dem Inkrafttreten der Reform fortgesetzt hat, es aber an einer weiteren Pflichtverletzung fehlt. (LG Framkfurt/Main, Beschluss vom 5.10.2023 – 2-13 S 109/22 -; in: GE, 23/2023, 1203)
-Wird die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers gegen einen nach dem 30.11.2020 auf der Grundlage des Wirtschaftsplans gefassten Beschluss über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen abgewiesen, bestimmt sich die Beschwer weiterhin in aller Regel nach der Höhe der Vorschüsse, die dem Anteil aus dem Wirtschaftsplan entsprechen. (BGH, Beschluss vom 25.10.2023 – V ZB 9/23 -; in: GE, 2/2024, 93)
-Verteidigt eine Wohnungseigentümerin den Einbau einer zusätzlichen Fußbodenheizung in ihren Räumen i.V.m. einem eigenmächtigen Anschluss an die gemeinsame Heizungsanlage des Gebäudes, ist ein Streitwert von 1.000 € und damit auch der Zugang zur Berufungsinstanz eröffnet. (BGH, Beschluss vom 21.9.2023 – V ZB 25/23 -; in: GE, 2/2024, 94)
–Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht der einzelne Wohnungseigentümer, ist berechtigt, Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums in eigenem Namen im Wege von Abwehrrechten gegen ein Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück geltend zu machen. (OHG Berlin- Brandenburg, Beschluss vom 6.10.2023 – OVG 10 S 25/23 -; in: GE, 2/2024, 100)
-1. Die – nachträgliche – Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung der Miteigentümer. 2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht. (KG, Beschluss vom 1.2.2024 – 1 W 375/23, 1 W 378-402/23 -; in: GE, 5/2024, 245)
-a) Bei der Entscheidung über eine Gestaltungsklage, mit welcher bei fehlender oder bei fehlerhafter Verkündung des Ergebnisses eines Beschlusses der Wohnungseigentümer der wahre Beschlussinhalt geklärt werden soll (sogenannte Beschlussfeststellungsklage), hat das Gericht einredeweise geltend gemachte Beschlussmängel zu prüfen. b) Im Rahmen einer solchen Beschlussfeststellungsklage kann die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Anfechtungsgründe einredeweise geltend machen. c) Soweit die materielle Rechtskraft eines beschlussersetzenden Gestaltungsurteils reicht, kann eine auf tatsächliche Umstände gestützte Neuregelung durch Zweitbeschluss der Wohnungseigentümer nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn sich die tatsächlichen Umstände nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung im Vorprozess verändert haben. (BGH, Urteil vom10.11.2023 – V ZR 51/23 -; in: GE, 8/2024. 402)
-a) Sind nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet, kann nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zustehende Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; dies gilt auch dann, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Anlage betreffen. b) Die Kompetenz, durch Beschluss über die gerichtliche Geltendmachung der vergemeinschafteten Ansprüche und die mit der Prozessführung im Zusammenhang stehenden Fragen (hier: Aufnahme von Vergleichsverhandlungen und Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Prozesskosten) zu entscheiden, steht ebenfalls allein der Gesamtgemeinschaft der Wohnugseigentümer zu. (BHG, Urteil vom 23.02.2024 – V ZR 132/23 -)
-a) Wird ein nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes gefasster Abrechnugsbeschluss gemäß § 28 Abs. 2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich die Beschwer des Klägers im Falle der Abweisung der Klage weiterhin in aller Regel nach seinem Anteil am Nebenertrag der Abrechnung. b) Dass der gemäß § 49 GKG bestimmte Streitwert in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels des unterlegenen Anfechtungsklägers maßgeblichen Beschwer entspricht, ändert nichts daran, dass für die Wertbemessung die gleichen Grundsätze gelten, soweit es um das für beide Werte relevante Einzelinteresse des Anfechtungsklägers an einer stattgebenden Entscheidung geht. (BGH, Beschluss vom 9.11.2023 – V ZB 67/22 -; in: GE, 3/2024, 152)